לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
63066,306 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי'
שאלת מיסוי - ראשי -> השכרה -> ראשי
09/06/2018 | 23:37
7
140
שאלה הקשורה למיסוי למי שבמקרה מכיר:
המקרה:
אני גר בבית אותו קניתי (primary) כ-5 שנים
בשנה השישית - מעבר למדינה אחרת לזמן קצוב והשכרת את הבית
בשנה השביעית מוכר את הבית. 
בין קנית הבית למחיר המכירה עלה הערך נניח ב 200K$ 
איך יחושב המס על עלית הערך? על כל העליה או על חלק ממנה?
 
תודה!  
לצפיה ב-'אתה כנראה מדבר על Sec. 121 exemption'
אתה כנראה מדבר על Sec. 121 exemption
10/06/2018 | 03:27
1
80
כתבנו על זה פה כמה פעמים. מהסיפור שלך נשמע שאתה יכול להשתמש בזה, רק קח בחשבון שהפחת מתקופת השכירות עדיין ימוסה ב25%.
לצפיה ב-'אז אפשרי. וכן את זה לגבי הפחת אני מבין'
אז אפשרי. וכן את זה לגבי הפחת אני מבין
10/06/2018 | 07:10
50
לגבי החוק 121 - השנתיים בבית לפיכך אינן בהכרך האחרונות מתוך החמש.
לצפיה ב-'אתה עושה cash out או קונה בכסף נדל"ן אחר?'
אתה עושה cash out או קונה בכסף נדל"ן אחר?
10/06/2018 | 03:32
3
88
ועוד שאלות:
למיטב זכרוני אתה נישום אמריקאי בעל ssn המדווח דיווח מס אישי שנתי.
עד כאן האם נכון?
הנכס רשום על שימך כרכוש אישי  או נמצא בבעלות LLC, או בבעלות טראסט?
הנכס יהיה מושכר יותר מ 365 יום? בשנת מס אחת או פרוש על שתי שנות מס?
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
10/06/2018 | 07:15
2
54
נישום אמריקאי,
בבעלות פרטית,
לגבי מה אחרי- לא יודע. רוצה להשאיר אולי אופציה לחזור. מה שבטוח עם עלית המחירים כאן היום לא הייתי יכול לקנות את מה שקניתי כולה לפני 5 שנים.
וגם אם לא אחזור לכאן, העלית מחירים הזו היא שמעלה בי את המחשבה לדחות את המכירה ככל שניתן. בשנים האחרונות עלית הערך כל שנה מממנת עוד חתיכת זמן בפנסיה.. או קנית נדלן מניב אחר.
לצפיה ב-'יכול להיות שלא הבנתי נכון'
יכול להיות שלא הבנתי נכון
10/06/2018 | 19:04
1
59
כשאתה כותב "בעל הנכס נוסע למדינה אחרת" - אתה מתכוון למדינה בתוך ארה"ב או מחוץ לארה"ב?
כי פתאום אני קולט שכנראה אתה מתכוון לכך שבעל הנכס חי 5 שנים בארה"ב בנכס שהוא קנה, ואז חוזר לישראל... וממשיך להשכיר את הנכס לתקופה מסויימת.
 
אם מה שכתבתי הוא המצב, אז אחת השאלות שעולות היא "האם הסטטוס של בעל הנכס כנישום אמריקאי הוא ניצחי או שהוא יפוג אחרי שהוא לא יחייה בארה"ב זמן מסויים" - כלומר האם בעל הנכס הוא אזרח ארה"ב או שהוא בעל ויזת עבודה \ גרין קארד שיפוג מן הסתם אם בעל הנכס לא יחייה זמן ארוך בארה"ב.
הסיבה שהשאלה הזו עולה היא EXIT TAX והסיכוי שהוא יחול כאן.
לצפיה ב-'תשובה - סטטוס בעל הנכס'
תשובה - סטטוס בעל הנכס
19/06/2018 | 13:36
23
בעל הנכס (אני) - אזרח אמריקאי.

(מתנצל על התגובה המאוחרת...)

תודה
לצפיה ב-'פוטנציאל לפטור ממס למעט רכיב הפחת'
פוטנציאל לפטור ממס למעט רכיב הפחת
15/07/2018 | 09:53
1
נראה במקרה שלך שמתקיים בעלות + מגורים שנתיים מתוך חמש שנים שקדמו ליום המכירה, ולכן נראה שיש אפשרות לקחת פטור ממס פדרלי (טעון בדיקה ב state) לגבי רווח הון ממכירת הנכס וזאת עד לתקרה של 500000 דולר רווח הון (עבור זוג נשוי המגיש ביחד שתנאי הבעלות +מגורים התקיימו ביחד)
חישוב הרווח -על כל עליית הרווח וודאי.....אבל יש פטור פוטנציאלי. הפטור לא יחול על מרכיב פחת depreciation שתבעת או (יכלת לתבוע ולא תבעת) עליו יחושב רווח הון חייב במס בשיעור 25 אחוזים (sec 1250)
 
(יש גם קטץ קטן לענין חישוב הפחת -הבסיס לחישוב הפחת הוא עלות קניה בתוספת שיפוצים או שווי שוק ביום ההמרה של הנכס להשכרה)
 
בהצלחה
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'משבר הנדל"ן הבא בפתח? מה דעתכם?'
משבר הנדל"ן הבא בפתח? מה דעתכם?
06/06/2018 | 23:00
35
222
הי,
בתור "משתתף פסיבי" בפורום ללא הבנה ממשית בשוק הנדלן בארהב, מצאתי את הפורום הזה כמקור מידע מעניין ומועיל. אז קודם כל - מפרגן על שיתוף המידע.
לענייננו, מעוניין להעלות 2 תהיות שאינן קשורות אחת לשניה:
1. חברי הפורום מעלים הסתייגויות רבות מהשקעה בנדלן בחו"ל, אבל באופן מפתיע כמעט ולא עולה החשש מנפילה בשוק הנדלן בארהב.
מעבר לכך שהמחירים כיום בשיא, הפד מעלה את הריבית באופן עקבי ו"מבטיח" שיהיו עוד העלאות, מה שמעלה את החשש לתיקון רציני בבורסה וגם בשוק הנדל"ן. מה דעתכם? 
2. רוב העסקאות בארה"ב שאני רואה מתמקדות בבתי עץ בשכונות פרברים. מבחינתי, זה קצת כמו להשקיע בקראווילה בעוטף עזה (למעט המצב הביטחוני), ולך תדע כמה חודשים בשנה הנכס שלך יעמוד ריק.
שאלת תם - למה לא מתמקדים בדירות בבנייני מגורים בשולי ערים כמו שיקגו, יוסטון וכו'? המחירים שם גבוהים אבל לא פסיכים והתשואה משכ"ד נשמע יציב יותר וגם הסיכוי שערך הבית יעלה בהדרגה עם השנים נשמע סביר יותר.
 
 
 
 
לצפיה ב-'כמה דעות'
כמה דעות
06/06/2018 | 23:33
186
1. בהכרח יהיה תיקון, אבל לא בטוח אם ״משבר״ כמו שהיה ב2008. תיקון זה בסדר, במסגרת המחזוריות של השוק. אבל אם אתה חושש ממשבר - אתה צריך להיות מסוגל לספוג vacancy, ז״א לממן תזרים מזומנים שלילי, לתקופה יחסית ארוכה (בחלק מהאזורים בארה״ב עדיין לא התאוששו מהמשבר הקודם, ע״ע דטרויוט). לחלוטין להיות מסוגל לוותר על הנכס לחלוטין (ז״א או לשלם את ההלוואה, או למכור את הנכס כך שיכסה את ההלוואה, או לא להיות חייב על הנכס ופשוט לסגור אותו).
 
משבר גם מייצר הזדמנויות. בתקופת המשבר הקודם קניתי מספר נכסים שעלו פחות מהרכב (הלא חדש) שהיה לי. בינתיים כבר מכרתי חלק בכמה מאות אחוזים של רווח. יבוא משבר - אעשה את זה שוב.
 
אבל אני חושב שהתרחיש היותר סביר הוא לא ״משבר״ של מחירים מתרסקים, אלא אינפלציה. ז״א נומינלית המחירים ימשיכו לעלות, אבל ערך כל דולר יירד. במקרה כזה השקעה בנדל״ן דווקא טובה כי נדל״ן שומר על הערך יחסית לכסף מזומן שלא. אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו.
 
2. זה כבר עניין של משקיע להכיר את השוק שבו הוא משקיע. אמריקאים גרים בפרברים, לא במרכזי ערים. בנייני מגורים במרכזי שיקגו ולוס אנג׳לס עלולים להיות מרכזי פשיעה ואלימות, ואתה לא רוצה להשקיע בזה. הערים הגדולות בארה״ב מרוחות על פני שטחים עצומים, ומה שאתה מכיר כ״שיקגו״ זה לא רק העיר שיקגו עצמה אלא גם אינסוף עיירות פרברבים הקטנות שצמודות אליה. איכות העיירות האלה והתושבים בהן משתנה בצורה קיצונית עד כדי שהבדל של שני רחובות יכול להיות שכונת פשע מול שכונת מליונרים.
 
כמובן, מי שהשקיע לפני 20 שנה בהארלם בניו יורק (שהיה אז אזור מועד לפורענות ואנשים פחדו להתקרב לשכונה בכלל) עכשיו נהנה מעליית ערך עצומה ותשואות מעולות, אבל זה היה הימור אז שהשתלם עכשיו, אבל לא בהכרח שישתלם בכל שכונת פשע בכל עיר בארה״ב.
לצפיה ב-'השמש תשקע בערב היום? מה דעתך?'
השמש תשקע בערב היום? מה דעתך?
07/06/2018 | 03:26
148
חברי הפורום מעלים הסתייגויות כאלו ואחרות - אבל אני לא חושב שאתה הבנת נכון את מהות ההסתייגויות הללו.
 
האם אתה חושש מזה שהשמש תשקע בסוף היום?  מן הסתם לא - אתה מקבל את זה כחלק מחוקי הטבע, ויודע שהשמש תזרח שוב מחר.
הכותבים שאליהם אתה מתייחס כאן בפורום לא מעלים את ה"חשש" ששוק הנדל"ן בארה"ב יפול כי ברור להם שזה יקרה. זה ארוע שיגרתי שקורה פחות או יותר כל 10 שנים בארה"ב.
זה קרה בתחילת שנות ה 70, זה קרה בתחילת שנות ה 80, זה קרה בתחילת שנות ה 90 - והאנומלייה שנוצרה בשנות ה 2000 קרתה בגלל שבוש 43 איפשר ועודד את "בועת המשכנתאות", מה שגרם למשבר של שנת 2001 לא להתבטא בנדל"ן - ודחה את הנפילה ב כמה שנים. אבל לדחייה הזו היה מחיר - כשהנפילה קרתה, היא הייתה הרבה יותר חמורה.
וזה קורה גם בבורסה = גם שם יש את המחזוריות הזו.
 
מה שמחזיר אותנו להסתייגויות שלנו. אני לא יכול לדבר בשם כולם - רק בשם עצמי. אני חושב שחלק מהאנשים שאליהם אתה מתייחס מחזיקים לפחות בחלק מההסתייגויות שלי.
 
אסביר קצת:
אתה כותב ש"רוב העסקאות בארה"ב שאני רואה מתמקדות בבתי עץ בשכונות פרברים".  כאן אתה מפספס משהו. 
העניין הוא לא "בתי עץ בפרברים" - העניין הוא איזה בתי עץ, ובאילו פרברים.
גם כפר שמריהו הוא פרבר, וגם שם יש בתי עץ.
אבל - חלק עצום מאותם בתים שאתה מדבר עליהם נמצאים בשכונות דמויות שכונת "התחנה המרכזית החדשה" בתל אביב - וגם יותר גרוע מזה.
פגשנו פה אנשים שקנו דירות בשכונות "גטו" של פילדלפייה, או ב"באריו" במיאמי, או באחת הקאסבות של דטרויט - שכונות שבהן אדם לבן חושש להסתובב גם באמצע היום. 
והבתים שהם קונים הם לרוב בתים במצב "לא משהו" - בתים זקנים, בתים שלא תוחזקו כמו שצריך, בתים שעברו "שיפוץ חפיף מלמעלה" על ידי התחמן שמכר להם את הנכס ושמתחילים להתפורר 5 דקות אחרי שהם קונים אותם...
ומכיוון שאלו הבתים ואלו השכונות - חלק גדול מאוד מהדיירים שמהם באה ההכנסה של ה"משקיעים" שייכים לשכבת המצוקה של האוכלוסייה בארה"ב. אם אלו "דיירי עמידר" נזקקי סעד (מה שפה קוראים בז'רגון המקצועי SECTION 8) או סתם אנשים קשי יום שלא תמיד מצליחים (או מתכוונים) לעמוד בתשלומי שכר הדירה. 
 
אז זה לא "קאראווילה בעוטף עזה" - לעיתים קרובות זה "קאראווילה בשכונת סג'עיה בתוך עזה". כי זה מה שמוצאים כשמחפשים בית שיעלה מחיר של מכונית.
למה האנשים קונים את הנדל"ן הזה?
1. הם "חולי תשואה" - הם מחפשים תשואה דו סיפרתית לשנה. כדי להגיע לתשואה כזו צריך ללכת על נדל"ן "בסיכון גבוה".
2. הם לא ממש מבינים מה הם קונים. בגלל חוסר נסיון.
3. הם חיים באשלייה שנדל"ן "תמיד יעלה". בגלל חוסר ניסיון.
 
התשובה ל"שאלת התם" שלך היא שהמשקיע הישראלי הסטריאוטיפי מעדיף בתים צמודי קרקע כי כך אין לו ענייני "ועד בית".  כך הוא יכול לשלוט בהוצאות - להחליט אם ומתי לתקן בעיות, "לחתוך פינות" וכיוצ"ב.
כשמדובר בבנייני דירות - ההוצאות הרבה יותר גבוהות. יש דמי ועד בית, תחזוקת הבניין יקרה יותר וההחלטה אם ומתי לתקן תקלות או לשפץ (ומי יעשה את זה, וכמה זה יעלה) לא בידיים שלך, יש מיסים של עיר וכיוצ"ב.
זה גורם לכך שהתשואה הרבה יותר נמוכה.
 
ההסתייגויות שלי, לפחות, הן לא מעצם ההשקעה בנדל"ן בארה"ב. או אפילו מעצם ההשקעה ב SLUMS והמוכנות להיות SLUMLORD על כל הקונוטציות השליליות שבאות עם המושג הזה.
ההסתייגויות שלי היא מהעובדה שאנשים במקרים רבים לא מבינים בכלל מה הם קונים, ועד כמה מדובר ב"השקעה הרפתקנית בסיכון גבוה".  אתה קורא כאן שוב ושוב על אנשים שקונים בכספי הפנסייה שלהם נדל"ן מזעזע באזורי אללה יסתור ובטוחים שהם עשו השקעה מאוד סולידית ושכספם בטוח. 
 
לצפיה ב-'שיהיה משבר. זה לא צריך להיות בעיה'
שיהיה משבר. זה לא צריך להיות בעיה
07/06/2018 | 17:04
2
103
גם כשיש משבר, אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו. חלק מהמחשבות של משקיע צריך להיות "איפה אנשים עדיין יגורו גם בעת משבר".
 
הבתים שאנחנו מושקעים בהם הם בתי עץ. חלקם בני 130+ שנה, ונראים במצב מעולה. הם בשכונות הכי טובות בעיר שלנו ויש שם דיירים איכותיים. אם יהיה משבר, עדיין יהיו מספיק אנשים שירצו לגור שם כי זה אזור מבוקש. כן, הערך של הבית יכול לרדת, אבל לא קנינו את הבית בגלל הערך שלו, אלא בגלל ההכנסה שלו.
לצפיה ב-'זה לא עובד ככה'
זה לא עובד ככה
07/06/2018 | 23:06
1
92
השקעת בנכסים עם משכנתאות.
בשלב מסויים תצטרך למחזר את ההלוואות.
אם הערך של הנכסים יירד באופן משמעותי (נניח בגלל עליית ריבית), תהיה לך בעיה למחזר את המשכנתאות.
 
יותר מזה- אם קניתי בית ב-100,000$ (נניח שלא לקחתי משכנתא), עשיתי עליו 16,000$, ואז המחיר שלו ירד ל-80,000$, אז במקום לקנות אותו ב-100,000$, היה עדיף לי לשבת על הכסף, ולקנות אותו ב-80,000$.
לצפיה ב-'זה רק אם אני ממחזר את המשכנתא'
זה רק אם אני ממחזר את המשכנתא
08/06/2018 | 02:03
77
ברור שהערך של הבית חשוב. ברור שרוצים לקנות את הנכס כמה שיותר בזול. אבל לא חייבים דווקא למכור כשיש משבר כל עוד הכנס מניב ומכסים את המשכנתא.
אני לא מתכוון למכור את הנכסים או למחזר את המשכנתא בשנים הקרובות. לכן אם יש משבר, זה פחות ישפיע עלינו.
לצפיה ב-'לא יודע'
לא יודע
07/06/2018 | 22:59
76
  1. דווקא העליתי כאן כמה פעמים את החשש מנפילה בשוק הנדל"ן בארה"ב בדיוק מהסיבות שכתבת.
    בגדול, מעריכים שווי של נכס לפי התזרים שהוא מניב (שנמצא במונה) חלקי שיעור ההיוון (שנמצא במכנה).
    כמו שכתבת, הריבית עלתה, והצפי הוא שהיא תמשיך לעלות. זה גורם גם לעלויות המימון לגדול (מוריד את המונה), וגם לשיעור ההיוון לעלות (כי הריבית חסרת הסיכון גדלה. זה מגדיל את המכנה). שתי ההשפעות האלה פועלות באותו כיוון ויוצרות ירידת ערך.
    הרבה בונים על אינפלציה, אבל מה שחשוב זה עלייה בשכירות.
    זה לא תמיד הולך ביחד. למשל, בשנים האחרונות השכירות עלתה ב-31% (https://fred.stlouisfed.org/series/CUUR0000SEHA), בעוד שהאינפלצייה הכללית היתה 17% (https://fred.stlouisfed.org/series/CPIAUCSL), וזה כולל התייקרות של השכירות.
    אז מה שקובע את מחירי השכירות (לפחות איפה שאין Rent Control) זה לאו דווקא האינפלציה, אלא ההיצע והביקוש לדירות. הריבית הנמוכה גרמה לתנופת בנייה באזורים מסויימים (למשל יוסטון של לפני הארווי), ואם לא יגיעו עוד הרבה אנשים לגור באותם אזורים, אז יהיה בהם עודף היצע של בתים ולא תהיה עלייה במחירי השכירות (גם אם תהיה אינפלציה).
    הריבית תעלה בכל ארה"ב, וזאת אומרת שאיפה שהשכירות לא תעלה, השווי של הנכסים יירד. עכשיו זו כבר שאלה של כמה השווי יירד (וזה תלוי בכמה בתים נבנו, ובכמה הריבית תעלה). אם הוא יירד מתחת לרמה מסויימת, יכולה להיווצר אותה תגובת שרשרת כמו ב-2007.
    מה הבעיה? שזה יכול לקחת גם עוד 10 שנים.
     
  2. לא נראה לי שאתה תפסיד הרבה מהשקעה בקראווילה בעוטף עזה, אבל בטח עדיף לך להשקיע בבנייה לא חוקית בשטחים.
    למה מתמקדים בבתי עץ בשכונות בפרברים באזורים עם ביקוש נמוך? כי שם אפשר להציג תשואה גבוהה (אע"פ שכמו שכתבת היא לא יציבה. כלומר יש בה הרבה סיכון).
    בגדול, בנייני דירות מתחלקים לכמה סוגים:

    * קונדומיניומים ברמה טובה. התשואות בהם נמוכות והרבה מהם הם Owner Occupied
    ** קונדומיניומים ברמה נמוכה. אז יש לך את רוב החסרונות של הבתי עץ ביחד עם זה שיש לך שותפים (בעלי הדירות האחרים)
    *** Multy Family בבעלות מלאה. לזה צריך הרבה כסף שלרוב הישראלים אין. אז קמו כל מיני שותפויות כמו הגשמה, שמשווקות את הנכסים האלה בחלקים. הבעיה פה היא שיש חוסר גמישות ותלות בגורם מתווך שהוא לא הכי אמין
לצפיה ב-'תודה על התגובות, מפתיע כמה השוק הזה שונה מישראל'
תודה על התגובות, מפתיע כמה השוק הזה שונה מישראל
07/06/2018 | 23:41
25
114
איכשהו כאן שוק הנדל"ן הרבה פחות תנודתי מהשוק בארה"ב. אולי בגלל הילודה הגבוהה.
מה שעוד יותר מפתיע זה שלמרות שהמחירים בארה"ב נחשבים בשיא, מחיר נכס נע סביב 150-200 חודשי שכירות, בעוד שבישראל זה יותר באיזור ה-400. לא ברור לי איזה מהשווקים לא נורמלי, אבל אני מעריך שזה השוק הישראלי.
לצפיה ב-'זה אף פעם לא גורם אחד'
זה אף פעם לא גורם אחד
07/06/2018 | 23:56
89
ילודה גבוהה מגדילה את הביקוש. אם ההיצע היה עולה בהתאם, המחירים לא היו כל כך גבוהים.
 
גם ההשוואה בין המחירים כפונקציה של חודשי שכירות מתעלמת מעלויות שיש בארה"ב ואין בישראל (למשל, ארנונה שחלה על בעל הבית והיא הרבה יותר גבוהה מבארץ, וועד בית, ביטוח שהוא יותר יקר, מערכות חימום, וכו').
 
ולגבי התנודתיות- היו זמנים שגם בארה"ב השוק לא נראה תנודתי.
לצפיה ב-'150-200 חודשי שכירות???'
150-200 חודשי שכירות???
08/06/2018 | 02:10
23
107
הממוצע שלנו זה 100 חודשי שכירות.
הכי מוצלח מהבחינה הזאת זה 76 (נכס שעלה 69 אלף ומושכר ב-900 לחודש), והכי גרוע זה 128 (נכס שעלה 120 אלף ומושכר ב-1,000 לחודש)
לצפיה ב-'אדרבא - רק מחזק את הטענה שלי'
אדרבא - רק מחזק את הטענה שלי
08/06/2018 | 20:05
57
לצפיה ב-'ואם זה כ"כ משתלם, למה לא כל אמריקאי קונה נכס כזה?'
ואם זה כ"כ משתלם, למה לא כל אמריקאי קונה נכס כזה?
08/06/2018 | 20:32
21
109
אתה מדבר על תשואה של 10% בשנה. נניח שאחרי ניכוי ארנונה ועלויות תחזוקה שצבי תיאר, נשארת עם 5-7% תשואה. בהינתן שהריבית בארה"ב סביב 2%, נראה הרבה יותר הגיוני לאמריקאי לאתר נכס בשכונה שהוא מכיר ויודע שהיא ראויה,למצוא חברת אחזקה שתטפל בנכס ולקבל הכנסה גבוהה משמעותית מפיקדון. מה אני מפספס פה?
לצפיה ב-'הרבה אמריקאים אכן עושים את זה'
הרבה אמריקאים אכן עושים את זה
08/06/2018 | 22:07
95
אני גר בארה"ב. אני נפגש מידי פעם עם משקיעים אחרים שיש להם עשרות נכסים בשכונות בהם אנחנו מתעסקים בהם. רוב הנכסים שלנו הם במרחק עד 10 דקות נסיעה מהבית.
 
 
כמובן שבשביל להתעסק בזה צריך לדעת מה/איך להשקיע, ולשכנע את הבנק לתת משכנתא.  
לצפיה ב-'אתה מפספס בזה שאתה משווה קניית נדל"ן לפיקדון בבנק.'
אתה מפספס בזה שאתה משווה קניית נדל"ן לפיקדון בבנק.
09/06/2018 | 00:48
101

אי אפשר להשוות בין "השקעה בטוחה ב 100% עם תשואה בטוחה ב 100%" כמו פיקדון בבנק (שכאן בארה"ב גם מבוטח על ידי ה FDIC, כך שהממשלה ערבה לכספך),
ובין "השקעה בנדל"ן" שיש בה אלף גורמי סיכון כאלה ואחרים, ושום "ביטחון" בתשואה או אפילו בשמירת הקרן.

רוצה לעשות השוואות בין ערוצי השקעה? תשווה בין השקעה בבורסה להשקעה בנדל"ן. זה יותר דומה...
מי שהשקיע בבורסה בתעודת סל של מדד הדאו-ג'ונס בראשון לינואר 2010 - עשה תשואה של 240% ב 8 וחצי שנים.  וזה בלי לספור את הדיווידנדים. 
אם לוקחים בחשבון את הדיווידנדים, 100,000$ שהושקעו אז היו שווים יותר מ רבע מליון דולר היום.
מעטים מאוד המשקיעים בנדל"ן שהגיעו לתשואה כזו בתקופה המקבילה.
רוצה תקופת זמן יותר ארוכה עם תנודות?
מי שהשקיע באותה "תעודת סל" ביוני 2008 - עשה עד היום "רק" תשואה של 200%.

ומי שעשה את ההשקעה בבורסה במקום בנדל"ן לא היה צריך להתמודד במשך 10 שהנים האלו עם מציאת דיירים, דיירים שלא משלמים, אביקשנים, הוצאות על גגות נוזלים, הוצאות על דודי חימום מקולקלים, חברות ניהול, קנסות מהעירייה...

ולגבי "למה לא כל אמריקאי קונה נכס כזה" - 
זה כי לחלק גדול מהאמריקאים אין שני גרוש לשפשף אחד בשני.
קח בית שעולה 90,000$.
אמריקאי "נורמלי" יכול לקנות בית כזה תמורת DOWNPAYMENT של 4,000$, ואז תשלום משכנתא חדשית של פחות מ 500$ לחודש במשך 30 שנה. 
והתשלום הזה אף פעם לא יעלה ולא ישתנה - זו משכנתא לא צמודה ובריבית קבועה.
 
למה שבן אדם ישלם 800$ או 900$ לחודש בדמי שכירות חדשיים עבור בית כזה?
התשובה: כי אין לו את ה 4,000$ לדאון פיימנט, וכי אף אחד לא יתן לו משכנתא בגלל שה CREDIT SCORE שלו בתחתונים.
 
אני מכיר עשרות אנשים באזור שלי שיש להם נדל"ן מניב בפורטפוליו שלהם.
אני חי באזור מאוד "אוניברסיטאי" שמאופיין בהמון אנשים שגרים בשכירות - סטודנטים, דוקטורנטים ופוסט דוקטורנטים, רופאים בסטאז' וכיוצ"ב. משהו כמו רבע מליון אנשים חיים בשכירות ברדיוס של 10 קילומטר מהבית שלי.
והרבה קולגות, חברים ומכרים שלי (כולל אותי) מחזיקים בנדל"ן להשכרה כחלק מהפורטפוליו שלהם.
אבל התשואה האמיתית - התשואה לאורך 10, 15, 20 שנה - היא רחוקה מהמספרים הדו ספרתיים שהישראלי מחפש. מדובר על פחות מ 5% לשנה.
ה"יתרון" היחיד הוא שהביקוש לנדל"ן ובעקבותיו מחירי הנדל"ן כאן עולים בהתמדה כבר עשרות שנים, מה שבת'כלס נותן לך "הגנה מפני האינפלצייה".
 
לצפיה ב-'זה בד"כ לא המצב'
זה בד"כ לא המצב
09/06/2018 | 19:22
1
75
באזור של naf רק הארנונה היא 3%.
זאת אומרת שלפני התחזוקה ויתר העלויות שתיארתי, אתה על 7%.
אחרי העלויות הנוספות שתיארתי במקרה הטוב אתה סביב 4-6%.
4-5% עוד אפשר למצוא בארץ. נכון שלא במרכז תל אביב, אבל גם באזורים באמת חזקים בארה"ב (עם כל הכבוד לרוצ'סטר, רובה המוחלט לא דומה למנהטן או סן פרנסיסקו. אפילו לא קרוב), לא תמצא תשואות כאלה.
תפחית מזה עלויות קנייה ומכירה שבפיקדון בבנק כמעט לא קיימות.
מעבר לזה, יש כאן התעסקות לא פשוטה, שבהיקפים קטנים לא ממש מצדיקה את עצמה.
 
קח בחשבון שהכסף לא נזיל (בבנק אתה רואה את הכסף די מהר, והסיכון היחיד זו אינפלציה. בנדל"ן מכירה יכולה לקחת המון זמן), ותגלה שזו לא אלטרנטיבה עד כדי כך אטרקטיבית למי שלא יודע מה הוא עושה.
 
אני לא מסכים עם חלק ממה שבוסטון כתב לגבי ההשוואה לדאו ג'ונס.
מי שקנה נדל"ן באותה תקופה והשתמש במינוף באופן מושכל (כמו שעושות החברות שנכללות בדאו ג'ונס), עשה תשואה פנומנלית.
הרבה אזורים ראו עליות ערך גדולות מאד בשנים האלה.
לצפיה ב-'הוא אמר 5-7%, אתה אמרת 4-6%'
הוא אמר 5-7%, אתה אמרת 4-6%
09/06/2018 | 22:44
61
אתם לא כל כך רחוקים אחד מהשני והמציאות פה.
 
כמובן שזה רק תשואה משכר דירה, ולא מעליית ערך. אבל אני מסכים שנדל"ן זאת השקעה טובה לטווח ארוך. לא משהו של שנה-שנתיים וקוטפים את הפירות.
לצפיה ב-'יש גם את העניין של אובדן הכנסה'
יש גם את העניין של אובדן הכנסה
10/06/2018 | 01:23
16
76
נגיד ומוצאים נכס שהמשכנתא/ביטוח זה 600 דולר לחודש. אותו נכס מושכר ב-1,000 דולר לחודש. ה-400 דולר הפרש הולכים למיסים, תיקונים, ביטוח ועוד שלל הוצאות עד שנשאר (אולי קצת רווח).
יש דיירים נחמדים, אבל בסוף החוזה הם מודיעים שהם עוזבים. הם גרו בנכס כמה שנים, ואחרי שנים של מגורים הנכס צריך קצת ריענון. אז אחרי שהם עוזבים, לוקחים כמה שבועות וצובעים, מחליפים שטיחים, קצת תיקונים קטנים. בנתיים מפרסמים את הנכס. לרוע המזל, לא מוצאים דייר מתאים. בנתיים כבר עברו חודשיים והדירה עדיין ריקה. מגיעים דיירים פוטנציאלים מעולים. משפחה איכותית, עם היסטוריה/הכנסה מכובדת. רק שהם אומרים שהם אוטוטו מסיימים את החוזה הנוכחי ויעברו לנכס בחודש הבא. כמובן שלא רוצים לאבד דיירים כאלה, אז מסכימים.
 
אז מה היה לנו? 3 חודשים שהנכס ריק. 3 חודשים שעדיין צריכים לשלם משכנתא של 600 דולר לחודש אבל לא מכניסים את ה-1000 דולר שכר דירה. כמובן שגם משקיעים כמה מאות דולרים בריענון הדירה. בשביל לשרוד תקופה כזאת, צריך להיות מסוגלים לשלוף מהכיס 2-3 אלף דולר.
 
עכשיו נלך למקרה אחר.
אותו נכס מושכר למשפחה עם הכנסה נמוכה. אחרי כמה חודשים טובים של תשלומים רגילים, הם פתאום מפסיקים לשלם. אחרי תקופה שמחכים לצ'ק, שולחים להם תזכורת. התעלמות. שולחים להם עוד מכתב. מנסים להתקשר, לדפוק על הדלת, הם לא מגיבים. אחרי 6 שבועות, מצליחים לתפוס אותם, הם מתחילים לספר על זה שאיבדו את העבודה, שהבן היה חולה, שהרכב התקלקל, אבל עכשיו המצב משתנה והם יתחילו לשלם. עוברים עוד שבועיים ומקבלים צ'ק של 250 דולר. החשבון אמנם כבר הצטבר ל-3 אלף, אבל זה עדיין כסף. מחכים עוד קצת, ולא מגיע עוד צ'קים. מכתבים מעורך דין לא עוזרים, אז מתחילים תהליך של פינוי. נלך קדימה, אחרי 6 חודשים של מאבק, מצליחים לפנות את המשפחה מהבית.
נכנסים לבית, והבית בלאגן. קצת צבע לא ממש יעזור, אלא צריך יותר שיפוץ רציני. צריך עבודות חשמל, צנרת. צריך מקרר חשמל ולהחליף שטיחים/ריצפה. 6 שבועות של עבודות וכמה אלפי דולרים אחרי זה, הנכס מוכן להשכרה. אבל פה זה לא נגמר. כי עכשיו פברואר, יש שלג בכל מקום, אנשים באמצע שנת הלימודים. אף אחד לא מתעניין בנכס. צריך לחכות כמה חודשים לקיץ, לתקופה בה כולם עוברים. אז עכשיו אנחנו בשנה ללא שכר דירה, שיפוץ משמעותי, הוצאות משפטיות.
בשביל זה צריך 10-15 אלף דולר בשביל להמשיך להחזיק בנכס.
10-15 אלף דולר מהכיס, יכול להיות 3-4 שנים של רווחים. כלומר אנחנו לא מדברים על תשואה של 10% או 5%, אלא על הפסדים של כמה שנים. אם אין כיסים מספיק עמוקים, זה יכול להיות גם מצב של איחור בתשלום המשכנתא, ודברים יכולים להתדרדר מהר מאוד משם.
 
עכשיו, אני בן 35. עד לפנסיה יש לי עוד עשרות שנים. אני יכול להתאושש ממכה כזאת. אבל מה אם מדובר על מישהו בשנות ה-60, שהשקיע את כספי הפנסיה שלו בנדל"ן. הוא לא יכול להרשות לעצמו 3-4 שנים של אובדן הכנסה.
 
על הנייר, השקעה בנדל"ן יכולה להיות מדהימה. כשמסתכלים על הנכסים שמשום מה ישראלים פה מתעניינים בהם, הם מציגים אמנם תשואה מרשימה, אבל כל אדם פה עם קצת נסיון רואה בין השורות המון סיכונים.
אז כן, זה יכול להיות תשואה של 5%. אבל זה גם יכול להיות תשואה של מינוס 5%. לנו היה בית שנכנס מים למרתף, הציף את השטיחים והתחיל לעלות על הקירות. זה היה כמה אלפי דולרים טובים של נזק, וקרה לנו תקופה קצרה אחרי שרכשנו את הבית. כלומר אני מתחיל את ההשקעה, שסביר להניח שבשנה הראשונה אני לא אראה סנט. היה יכול להיות שווה לי לשים את הכסף בבנק ולקבל 2% בטוחים, מאשר 0% בדיעבד.
 
עכשיו כמובן אפשר לחזור לשאלה הראשונית בשרשור הזה שנוגע למשבר. כשיש משבר, הנזק יכול להיות עוד יותר משמעותי, עוד יותר כואב. השווי של הבית יכול לצנוח להרבה פחות ממחיר הקנייה, ואם מגיעים למצב בו חייבים למכור את הבית, זה יכול להיות הפסד משמעותי. כמובן שבעת משבר, אין שוק חזק של קונים. אם זה משבר שגורם לחברת ענק להסגר, יכול להיות שבאותו רחוב יש חצי תריסר בתים למכירה במחירי הפסד. במשברים כאלו אני יכול לשער שנראה המון ישראלים, שמתהדרים בתשואה הדו ספרתית שלהם מגלים שיש להם המון מספרים על הנייר, אבל לא הרבה בבנק.
לפעמים אני מסתכל על המשכנתאות/הלוואות שלנו, וזה מפחיד. אחרי הכל, אנחנו משקיעים בנכסים באזורים טובים בעיר. לכן כל עיסקה היא לא כמה עשרות אלפי דולרים, אלא כמה מאות אלפי דולרים. אחרי כמה עיסקאות כאלה, זה מצטבר להרבה כסף שחייבים לבנק. מצד שני, יש לנו תפוסה מלאה בנדל"ן למגורים, וכמעט תפוסה מלאה בנדל"ן המסחרי. כן, נכנס המון כסף כל חודש לבנק, אבל חייבים להיות כל הזמן עם היד על הדופק. להיות מוכנים לתרחישים שונים שיכולים להיות הוצאה של מאות דולרים, או אלפי דולרים. צריך לדעת איך להתמודד עם זמנים של משבר. צריך להיות בקשר עם אנשי מקצוע שיהיו זמינים בעת הצורך. אז נכון, בטווח הרחוק זה יכול להיות מאוד משתלם. אבל עד אז, זה יכול להיות המון עבודה, המון סיכונים, המון עצבים. זה לא משהו שמתאים לכל אחד.
 
לצפיה ב-'תודה רבה על התגובה המושקעת - וכאן אני חוזר לשאלה המקורית שלי'
תודה רבה על התגובה המושקעת - וכאן אני חוזר לשאלה המקורית שלי
10/06/2018 | 20:44
15
83
וההקבלה היא לישראל - עדיף לי להחזיק דירה קטנה במרכז רחובות ולא דירה גדולה בדימונה, בדיוק מהסיבות שציינת: באיזור מרכזי הנכס כמעט ולא יעמוד ריק, הרבה יותר קל למצוא שוכרים איכותיים עם הכנסה יציבה (מקסימום מתגמשים על 5-10% מהמחיר בשביל שוכרים מצוינים) - מה שמקטין בצורה משמעותית את הסיכוי לתרחישים כמו שציינת.
אז אולי לא דירה בסן פרנסיסקו, אבל יש מרכזי ערים מתפתחות למשל:
דירה במקומות כאלו נשמע לי כמו הכנסה יותר יציבה, הרבה פחות הוצאות תחזוקה (דירת בטון קטנה ולא בית מעץ) ועם סיכוי טוב לעליית מחיר הדרגתית אבל יציבה, במידה ויש היצע מקומות עבודה הולך וגדל.
סליחה על ההשוואה, אבל כשאני רואה בתים בפרברים, אני מדמיין בית קברות מודרני לאנשים חיים :)
לצפיה ב-'למה אתה חושב שדירת בטון היא פחות תחזוקה'
למה אתה חושב שדירת בטון היא פחות תחזוקה
10/06/2018 | 21:30
10
69
לעומת בית מעץ?
בדירות יש הוצאות כמו ועד בית והוצאות שקשורות לבניין. כמובן שאם יש בעיה שצריך לתקן, זה די יקר לעבוד עם בטון/אבן.
הוצאות אחרות כמו מכשירי חשמל, דוד, חימום וכו' הם די אותו דבר.
 
אני גר בפרברי רוצ'סטר. כל בית פה ברחוב הוא שונה, עם המון ירוק, עצים, פרחים וכו'. החיים פה ממש לא כמו "בית קברות". תחשוב על נגיד מכבים-רעות כפרברי מודיעין, או כפר שמריהו/סביון. אזורים עם בתים פרטיים יפים
לצפיה ב-'הוא בטח לא מכיר את קבוצת הוואטספ של ה-Soccer moms בשכונה שלך'
הוא בטח לא מכיר את קבוצת הוואטספ של ה-Soccer moms בשכונה שלך
11/06/2018 | 09:32
9
75
מכבים-רעות זה בית קברות אפילו בהשוואה למודיעין (שהיא ההגדרה המילונית לעיר בית קברות).
כפר שמריהו וסביון זה קרוב לחוף ים. למה זה חשוב? כי לפעמים הים סוער ויש גלים.
גם אז אנשים לא נסחפים כמו שאתה נסחפת עם ההשוואה של כפר שמריהו וסביון לפרברי רוצ'סטר.
מה זה? עדכון גירסה של האוטו קורקט?
טוב שלא כתבת "בוורלי הילס" וזהו.
 
יש באזז סביב המגורים בערים שיש בהם מה לעשות חוץ מלישון, ובלי לנסוע יותר מדי.
הטענה היא שילידי שנות ה-80 ואילך מעדיפים לגור באזורים צפופים יותר, שמציעים תרבות פנאי מעבר להסעה של הילדים לחוגים.
האם זו מגמה אמיתית? האם היא פה להישאר? האם היא רלוונטית לכל הפרברים? לכל אחד יש דעות שונות (ונתונים שהוא בוחר לשים עליהם דגש), והזמן יגיד.
לצפיה ב-'בהחלט יש תנועה לתוך הערים היותר טובות.'
בהחלט יש תנועה לתוך הערים היותר טובות.
11/06/2018 | 15:39
5
69
אני גר בשכונה מאוד עירונית - שיש לה מערכת חינוך טובה.
ב 20 שנה שאני גר כאן - מספר הילדים במערכת החינוך הציבורית המקומית הכפיל את עצמו. תמהיל האוכלוסייה השתנה מאוד ויש הרבה יותר משפחות עם ילדים -  האנשים שפעם היו עוברים לפרברים בשביל הבית צמוד הקרקע עם החצר.  יותר ויותר משפחות מוכנות להצטופף בדירה קטנה  (במושגים אמריקאיים) ואפילו לשכן שני ילדים בחדר...
אבל זה ממש לא רלוונטי לסוג  הנדל"ן שהישראלים קונים. בפחות מחצי מליון דולר אתה לא יכול לקנות אפילו מלונה לכלב בשכונה שלי, ודירת 3 חדרי שינה חוצה את קו ה 7 ספרות.
לצפיה ב-'רלוונטי ולא רלוונטי'
רלוונטי ולא רלוונטי
11/06/2018 | 18:51
67
נכון שהערים החלשות לא מציעות את השירותים הציבוריים של ברוקליין, וברור שהאוכלוסיה החזקה ביותר לא תלך לערים החלשות.
מצד שני, הכל יחסי.
 
קח לדוגמא את מטרופולין ניו יורק. הרבעים החלשים בניו יורק מושכים אוכלוסיה חזקה יותר ויותר (גם כאלה שגדלו בפרברים), מתייקרים, והאוכלוסיה משם יוצאת לערים חלשות יותר.
לניוארק למשל מגיעות משפחות שברוקלין והברונקס נהיו יקרים מדי בשבילן.
זה קורה בעוצמה יתרה בג'רזי סיטי.
כשהעיר פועלת נכון (בעיקר בתחום הביטחון האישי) נוצרת מאסה קריטית באזורים מסויימים וגם יש לזה השפעה.
 
אז תבוא ותגיד שזה לא יהפוך אותן לברוקליין, אבל בזמן שחלק מהפרברים מאבדים אוכלוסיה חזקה, האוכלוסיה אצלנו משתפרת.
מרכזי הערים החזקות עדיין זקוקים לעובדים בשכר נמוך, והעובדים האלה כבר לא יכולים לגור בערים החזקות. הם (וגם סטודנטים) צריכים לגור במקום זול שמציע תחבורה ציבורית טובה וזולה אל תוך העיר. רוב הפרברים לא יכולים להציע להם את זה.
בטח שלא באותן עלויות שהערים יכולות להציע.
 
האם זה כאן כדי להישאר?
גדול עליי לענות
לצפיה ב-'ואלה, מה זה המחירים האלה? זיל הזול...'
ואלה, מה זה המחירים האלה? זיל הזול...
11/06/2018 | 22:07
2
63
דירת 3 חדרי שינה בכולה 700 אלף? איזה חור
 
אצלי בבניין מכרו לפני כמה שבועות דירת 2 חדרי שינה ב1.2 מליון (שזה הרבה יותר ממה ששילמתי בזמנו על הבית ה"מלא" שלי). והמתווכים צועקים "איזו מציאה!!!". קליפורניה, בייבי ועדיין, אני לא רואה אמריקאים נוהרים לדירות האלה, אלה בעיקר הודים וסינים שעובדים בהייטק שגרים בהן.
 
לצפיה ב-'שבע ספרות - יעני מספר ושישה אפסים...'
שבע ספרות - יעני מספר ושישה אפסים...
12/06/2018 | 03:34
1
50
יותר נכון מספר ואחריו עוד שישה מספרים...
דירת שני חדרי שינה במצב סביר כאן עולה באזור ה 800 אלף. דירת שלושה חדרי שינה חוצה את המליון. צמוד קרקע חד משפחתי צנוע נוגע בשני מליון.
בית רציני (דוגמת הבתים של שחקני הרד-סוקס בשכונת פישר היל או הבית של טום בריידי מהפטריוטס  בדרום ברוקליין) זה כבר סיפור של 30 מליון וצפונה... נדמה לי שהבית הכי יקר בשכונה נקנה ב 48 מליון.
הבעייה אצלנו זה שאין איפה לבנות. איפה שהיה יותר - כבר הכל בנוי. מדי פעם "מגלחים" איזה חד משפחתי ובונים במקומו דו משפחתי, או מורידים מבנה מסחרי או תחנת דלק ובונים שם קונדו של כמה עשרות דירות - אבל הביקוש הוא עצום וההיצע קטנטן.
לצפיה ב-'בדיוק כמו אצלנו'
בדיוק כמו אצלנו
12/06/2018 | 03:45
42
אם לא היה את החרב הנצחית של rent control הייתי משקיע רק בקליפורניה...
לצפיה ב-'אם רק היית יודע מה אפשר לקנות אצלנו בחצי מיליון דולר.....'
אם רק היית יודע מה אפשר לקנות אצלנו בחצי מיליון דולר.....
12/06/2018 | 01:28
65
אני כמובן מדבר על פרברי רוצ'סטר, עם בתי ספר מעולים ואיכות חיים ולא בעיר רוצ'סטר בו המחירים עוד יותר נמוכים.
 
אני לא מבין את האנשים שקונים בית קטן במאות אלפי דולרים בעיר כמו בוסטון ומתלהבים שיש להם מטר על מטר של גינה.
לצפיה ב-'הכוונה שלי לא היה להשוות יוקרה'
הכוונה שלי לא היה להשוות יוקרה
12/06/2018 | 01:25
2
50
אלא שהחיים בפרברים לא בהכרח עלובים/עצובים/משעממים.
אבל אם משוים את סוג האוכלוסיה של רוצ'סטר לעומת הפרברים מבחינת איכות/הכנסה/השכלה, בהחלט אפשר לראות הקבלה מערים גדולות בגוש דן, לישובים בפרברים בו אנשים חיים בשביל האיכות חיים.
 
בהחלט צעירים/רווקים מעדיפים לגור ליד אזורי הבילוי, וברגע שמתחתנים עוברים לפרברים. לנו עיקר ההשקעות זה בשביל הצעירים האלו, אבל יש לנו גם נכסים בפרברים.
לצפיה ב-'לא לא לא'
לא לא לא
12/06/2018 | 10:17
1
43
רוב מודיעין זה סוג של פרבר בפני עצמו.
רווקים לא בוחרים לגור שם. לגבי פנסיונרים, אני לא יודע.
מכבים-רעות זה יישוב שלא נולד כלוויין למודיעין, ולהערכתי התעסוקה של רוב האנשים שגרים בו עדיין לא נמצאת במודיעין (אלא בגוש דן ובירושלים).
 
לגבי כפר שמריהו/סביון- הם המאיון העליון במטרופולין של 3 מיליון תושבים (שלדעתי גם חזק יותר מרוצ'סטר).
זה לא יכול להיות דומה לרוב מוחלט של הפרברים של רוצ'סטר.
 
בסופו של דבר מטרופולין ש-40 שנה היה תקוע סביב מיליון תושבים, ובעשור האחרון גדל קצת.
רוצ'סטר יותר דומה לכרמיאל, ומכאן גם נגזרים מחירי הקרקעות בה וסביבה.
לצפיה ב-'האופי של ארה"ב שונה מבישראל'
האופי של ארה"ב שונה מבישראל
12/06/2018 | 16:14
43
קשה לחשוב על "פרבר של חיפה" או "פרבר של ירושלים".
 
מודיעין היא לא דוגמא טובה בגלל שלא פיתחו מספיק את העיר לבילויים/מסעדות/ברים. תל אביב היא דוגמא יותר טובה לעיר בו רווקים יגורו בו בדירות קטנות, העיקר להיות קרוב למרכז העיניינים.
 
"לגבי כפר שמריהו/סביון- הם המאיון העליון במטרופולין של 3 מיליון תושבים" - ההקבלה שלי לא הייתה לגבי כמה אנשים הם עשירים, אלא יותר כמו דוגמא לישוב מחוץ לעיר הגדולה שמתמקדת יותר על איכות חיים מאשר קניות/בילויים. (יש כמה אנשים בפרברי רוצ'סטר שמבחינת ערך אישי שמים את רוב תושבי כפר שמריהו בכיס הקטן, אבל זאת לא הנקודה פה).
 
אולי רוצ'סטר דומה לכרמיאל בגלל המיקום, אבל לכרמיאל אין פרברים ששם גרים אנשים יותר מבוססים או בעלי משפחות, אז אי אפשר באמת להשוות.
 
כל התת דיון הזה היה תגובה ל"סליחה על ההשוואה, אבל כשאני רואה בתים בפרברים, אני מדמיין בית קברות מודרני לאנשים חיים :)" - זה כאילו הוא אומר שאין שום דבר בפרברים שמושך אותו, לא למגורים ולא להשקעות. אני לא מסכים עם זה.
לצפיה ב-'אתמול פגשתי את "איש ועד הבית" של בניין כזה'
אתמול פגשתי את "איש ועד הבית" של בניין כזה
11/06/2018 | 15:22
80
לפני 3 שנים הם נכנסו לשיפוץ שלקח יותר משנה של החניון התת קרקעי שסבל מנזילות.
כל בעל דירה בבניין נדרש לשלם כמעט 25,000$ על התיקון הזה - ומדובר בבניין עם כמעט 100 דירות. והסכום הזה היה מעל ומעבר לדמי ועד הבית הרצחניים שהם משלמים (לבניין יש צוות תחזוקה במשרה מלאה , מעליות, מערכת מתזי כיבוי אש...).
מסתבר שעכשיו הוחלט שצריך לשפץ את הבריכה של הבניין... ושוב בעלי הדירות יצטרכו לשלם.
התשלומים הללו הם לא בשליטה של בעל היחידה. אנשים אחרים מחליטים שצריך - ואתה מחוייב לשלם.
ההכנסה היציבה היא לא כל כך יציבה כשהדיירים מחליטים לעזוב בסוף חוזה כי לא בא להם לחיות באתר שיפוצים במשך שנה שלמה - כמו שקרה לחבר שלי שיש לו שתי יחידות  בבניין הזה.  השיפוצים שהיו ואלו שיהיו מחקו לו תשואה של 5 שנים, ויחידה אחת מתוך השתיים עמדה ריקה חצי שנה (דמי ועד בית המשיכו לדפוק כל חודש...).
הוא לא מתלונן - כי ערך הנדל"ן שלו הכפיל את עצמו מאז שהוא קנה אותו.  אבל זה לא בדיוק מסע למרחקים קצרים.
לצפיה ב-'אתה לא מבין כלום בשוק האמריקאי, מצטער להגיד לך'
אתה לא מבין כלום בשוק האמריקאי, מצטער להגיד לך
11/06/2018 | 22:02
2
96
"אז אולי לא דירה בסן פרנסיסקו"  - אם כבר, אז דווקא בסן פרנסיסקו. זאת אחת הערים המועטות ביותר בארה"ב בה אמריקאים מוכנים לגור בדירות. לא "חייבים", לא מהגרים בסומליה - אמריקאים אסלי מוכנים מרצונם החופשי.
 
דירה בפיטסבורג? ביוטה???? איפה אתה חושב שאתה נמצא? מי לדעתך יגור בדירה במקומות כאלה?
 
"אבל כשאני רואה בתים בפרברים, אני מדמיין בית קברות מודרני לאנשים חיים" - למי איכפת מה אתה מדמיין? תחשוב מה הדיירים שלך מדמיינים. והם מדמיינים "חלום אמריקאי" - בית עם חצר, גראז' לשתי מכוניות, חצר אחורית לכלב לרוץ בה ואוטובוס שאוסף את הילדים לבית ספר מפינת הרחוב.
 
הם לא מדמיינים מסיבות פרועות עד אור הבוקר, הליכה ברגל לבית הקפה בפינה, או לקנות סיגריות בלילה בפיצוציה.
לצפיה ב-'נראה שלא הבנת אותי'
נראה שלא הבנת אותי
13/06/2018 | 22:16
1
70
1. אני לא מבין בשוק האמריקאי. נקודה. מעולם לא התיימרתי להבין. אבל מדובר בשוק שמסקרן אותי כי הוא משקף משהו מהאופי האמריקאי - שעד כמה שאני לא מחבב אותו, אני מעוניין להבין אותו קצת יותר. 
2. בכוונה כתבתי סן פרנסיסקו, כי המחירים זינקו שם בצורה פסיכית ולדעתי עקפו את מנהטן. אם אתה חושב שמרכז ההייטק העולמי והבלעדי יישאר שם והמשכורות ימשיכו לדהור - אז בהחלט מדובר בהשקעה נבונה. לי זו נראית השקעה מסוכנת.  
3. כפי שכתבו אחרים - גם מודיעין/מכבים זה סוג של "בית קברות" כזה, ועדיין מבוקשות בטירוף. ברור שלא אכפת לי אם המקום שנסגר בשבע בערב. הבעיה עם מקומות כאלו זה שבד"כ לביקושים שלהם יש תנודתיות לאורך זמן - האוכלוסיה המתבגרת לא תמיד מתחלפת באוכלוסיה צעירה ומשם הדרך לשכונת רפאים/מפוקפקת קצרה יחסית.  
לצפיה ב-'סן פרנסיסקו זה שוק מיוחד מאוד'
סן פרנסיסקו זה שוק מיוחד מאוד
13/06/2018 | 23:18
63
יש סיבות מאוד טובות לזינוק המחירים שם, ואני לא רואה את זה משתנה בקרוב. וזה לא בהכרח קשור למרכז ההייטק העולמי (שבכלל לא בסן פרנסיסקו אלא בעמק הסיליקון, 30 קילומטר דרומה).
 
תנודתיות קיימת בכל שוק. אני לא מבין מה גורם לך לחשוב שאנשים לא מתחלפים בשכונות לעולם ואחרי שהם מתים הם משאירים בתים ריקים. זה מה שאתה מכיר בארץ?
לצפיה ב-'משבר הנדל"ן הבא - חשש מנפילת שוק הנדל"ן בארה"ב'
משבר הנדל"ן הבא - חשש מנפילת שוק הנדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
25/06/2018 | 10:20
1
56
שלום, 
 
תודה על השאלה הטובה.
הנה מספר אבחנות חשובות בהקשר לחשש שהשכרת על נפילת שוק הנדל"ן בארה"ב ובכלל משבר נדל"ן.
 
1- המחירים היום בשיא. זה לא מדויק. תלוי אילו שווקים. ממליץ לך עקרונית לחקור עוד על הבדלים ברמות המחיר ביחס לרמת השיא בהשוואה של PRIMARY STATES לעומת SECONDARY STATES

2- מחזוריות. ברמת מאקרו הוכח סטטיסטית הסטורית כי שווקי הנדל"ן בארה"ב רובם פועלים ציקלית. יש כאן הפשטה גבוהה. אני ממקד את הדיון בהשקעות בפרברי ערים אמריקאיות טיפוסיות. לא בשווקי נדל"ן יוקרה או סביבות מורכבות אחרות. לענייננו, האבחנה של מחזוריות מביאה לכך שזה ענייין של זמן עד המחזור הבא. זה יקרה. השאלה מתי ובאיזה עוצמה. ברוב המקרים מחזור נדל"ן לא בהכרח מתבטא במשבר נדל"ן כפי שראינו ב2008, לכך היו סיבות מסוימות.

3- דרכי התמודדות. כדאי לקחת בחשבון את מחיר הנדל"ן כסחורה ביחס למחירי שיא מחזורים קודמים. אבל מעבר לקנייה מושכלת, עיקר ניהול הסיכון טמון בניהול. כלומר להיערך עם רזרבה מתאימה, ולקחת בחשבון הקצאות בלאי לתקופה ארוכה ותחלופת דיירים, ורמת מינוף כוללת. אלה דברים אשר מאפשרים לך להמשיך ולהחזיק את הנדל"ן בביצועים אשר בטווח הארוך יתאמו את הציפיות שלך. 

4- חשבון כולל. מחזור מגיע אחת ל 12-16 שנה בממוצע. בהינתן שממשיכים להחזיק את הנדל"ן מושכר בתקופה זו אזי האבחנה החשובה היא שמירב הזמן אנחנו בתקופה שטוב להיות בה משקיע נדל"ן. לכן, המחזיקים בדעה זו גורסים כי הזמן הכי טוב להחזיק בנדל"ן הוא כל הזמן.

5- כדור הבדולח שלי!. מה יקרה בעתיד? הדבר הודאי היחיד לגבי העתיד הוא שאינו ודאי. לכן בהגדרה ניתן רק להעריך. אך אם ניתן להעריך-  אז ניתן להיערך! זו הגישה שלי. *גישת השקעה לטווח ארוך בניהול סיכונים*. שיתפתי מעלה מספר עקרונות מנחים ושיקולים בתפיסה זו.

6- סקופ. לא דיברנו על רמת המיקרו שם נכנסים שיקולים חשובים בהשקעה ברמת הסביבה.

מחשבות ? תוספות? השגות?
אשמח לשמוע את דעתכם המשקיעים התותחים המנוסים בקבוצה!
לצפיה ב-'אתה עובד על בסיס מתאם איפה שיש סיבתיות'
אתה עובד על בסיס מתאם איפה שיש סיבתיות
25/06/2018 | 15:42
40
  1. סבבה.
     
  2. כלכלה זה לא פס ייצור. בנייה לוקחת זמן. 
    מי שמחליט לבנות או לא לבנות (לממן או לא לממן, לקנות או לא לקנות) מנסה לחזות מה יהיו הביקושים בעתיד, וגם כמה היצע יתווסף לשוק (שזה החלק הקל). 
    הביקושים לא תמיד תואמים את התחזית, וגם ההיצע יכול להשתנות מסיבות בלתי צפויות (רגולציה, פורס מאז'ור וכו').
    הפערים בין התחזית של מקבלי ההחלטות בשוק לבין המציאות, הם הבסיס למחזוריות שכתבת עליה.
    גם אם על גרף מסוים זה נראה מסודר כל X או Y שנים, זה לא רלוונטי.
    אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על ההיצע והביקוש הוא הריבית, והשאלה כאן באה על רקע של סביבת ריבית עולה.

    ברור לכולנו (אני מקווה) שאם הפד יעלה מחר את הריבית ל-10%,  אז השווי של ההשקעות שלנו יתרסק (ומי שממונף לא יוכל למחזר את החוב גם אם הוא על 65% LTV). ומה נגיד? "לא עברו עדיין X או Y שנים"?
    זה תרחיש קיצון דימיוני שנועד להמחשה.

    אחד הדברים החשובים הוא לנסות להעריך מתי הפערים האלה יכולים להתקיים. בערך לפני שנה, אג"ח ממשלתי אמריקאי ל-5 שנים נסחר לפי ריבית של 1%. היום זה לפי ריבית של 2.76%. זה שינוי עצום שכבר משפיע על הביקושים (עוד לא על ההיצע, כי ההיצע מגיב בפיגור).
    אם הוא יימשך, הרבה קבלנים יאכלו אותה. אותם קונים שהם בנו עליהם לפני שנה, צריכים לשלם היום 20% יותר בתשלום המשכנתא החודשי על כל דולר הלוואה.
     
  3. דרכי התמודדות- קנה בזול. אם השוק לא זול, או שאל תקנה, או שלפחות תגדר את עצמך מעליית ריבית.
    למשל, במקום לקנות נכס במיליון שקל רק מהון עצמי, קח משכנתא נון ריקורס ב-750,000, ושים הון עצמי של 250,000.
    את שאר ההון העצמי שלך שים בסקטור שפחות חשוף לעליית ריבית.
     
  4. חשבון כולל- קנה בזול ומכור ביוקר. אם אתה מתכוון להשקיע במנות שוות פחות או יותר, ולהוריש את הנכסים לצאצאים שלך, אז לתזמון באמת יש פחות חשיבות.
     
  5. כדור הבדולח שלי- אין לדעת מה יהיה בעתיד, אבל אם הריביות ימשיכו לעלות, סקטור הנדל"ן ייפגע מזה (יהיו שווקים שיותר, ויהיו שווקים שפחות).
לצפיה ב-'משבר הנדל"ן הבא בפתח? מה דעתכם?'
משבר הנדל"ן הבא בפתח? מה דעתכם?
16/07/2018 | 08:08
11
הי, אני קוראת בפוסט שלך על חששות וספקות לגבי "שוק הנדל"ן בארהב.  ובצדק! יש באמת את "החשש מנפילה", "השקעה בביקתות עץ","נכס שעומד ריק". מעבר לתשובות המקצועיות שקיבלת, אתה מביע כאן בבירור את מה שאחרים גם חושבים אך חוקרים יותר לעומק איך להתמודד עם הפן המנטלי כדי להצליח להתקדם לכדי פעולה אקטיבית. שאלתי אליך האם אתה מעוניין  לחקור יותר לעומק את מקור הפחדים שלך סביב השקעות רציניות שכאלה כדי להצליח לפעול או שאתה שואל בסקרנות של "משתתף פסיבי" ?
לצפיה ב-'מסמכי hud'
מסמכי hud
08/06/2018 | 14:08
13
142
אני צריך שוב את עזרתכם במסמכי הhud שקיבלתי ממשרד escrow agent, single source ולא חברת טיטל אין שדה לעמלת משרד התיווך לשני המשרדים 
רק cash 12000 למוכר אפשר לראות במסמך שצירפתי 
אני נכנס לזה כיש לי הרגשה שנושא הסגירה לא עבר ישירות דרך חברת טיטל ומנסים להרויח עלי (הכוונה עוד גורם חוץ משני משרדי התיווך מוכר, קונה )
וכנראה צריך להיות עוד חוזה על 12000 בין המוכר 
גם נושא הטקס לא מצויין בדוח המסים שולמו ב2017 
ואם אני קונה את הבית אני לא צריך לשלם 6 חודשים שהבית לא היה בבעלותי 
 
מה אתם חושבים על הhud הזה ?
 
 
 
לצפיה ב-'עזוב. עסקה ראשונה שלך בארה"ב, אבל אתה לא צריך עו"ד'
עזוב. עסקה ראשונה שלך בארה"ב, אבל אתה לא צריך עו"ד
08/06/2018 | 15:33
1
131
לפי המסמך הזה, המוכר מקבל לכיס פחות מ-3% מהכסף שאתה מביא.
זה כסף שהוא בטח יכל לקבל אם הוא היה ממשיך לגבות שכירות 3 חודשים, אבל בטח זה נורמאלי בעיניך שהוא מוכר.
למה הוא מוכן למכור תמורת פחות או יותר כלום?
זה לא נורמאלי!!!
 
הנה תרחיש דמיוני.
נכס במצוקה נוראית. המוכר לא מסוגל לשלם את המשכנתא.
בא מאכער ומציע להביא לו פראייר שישחרר אותו מהמשכנתא, ואפילו ייתן לו קצת כסף קטן.
מזהירים את הפראייר שלא להתייעץ עם אף אחד, כי אחרת יחטפו לו את עסקת חייו.
אז הפראייר מעלה תמונות לאינטרנט בלי לכתוב כתובת.
הפראייר גם לא לוקח עורך דין (למרות שזה מה שמייעצים לו).
ייאמר לזכותו שלפחות הוא בדק את ה-HUD.
המאכער חותך בדרך 12,000$. אולי לא. אולי זה כסף שהמוכר רוצה להסתיר. כך או כך זה מעיד על חוסר אמינות.
הסוף של הסיפור- הפראייר נתקע עם נכס בעייתי. אולי יש גם חובות לעירייה. לא ברור מה החוזה אומר על זה. הרי עורך דין אין.
 
אתה יודע מה הבעיה של הפראייר הזה? הוא אינטילגנט. אני לא כותב את זה בציניות.
בן אדם טיפש לא היה מתיימר לקנות את הנכס הראשון שלו בחו"ל בלי עו"ד.
אני מציע לך להשהות את העסקה ולרוץ לעורך דין.
 
שוב- זה רק תרחיש אחד.
אולי זאת באמת עסקת חייך. אולי המאכער הזה באמת לא יכול לעשות את ההשקעה הזו בלעדיך (נראה לך?), או שהוא מאוהב בך.
ואולי לא.
 
מוכן לשים על זה 350,000 ש"ח?
לצפיה ב-'לפי מה שאני קורא - המוכר משלם מכיסו (מפסיד) בערך 3K$'
לפי מה שאני קורא - המוכר משלם מכיסו (מפסיד) בערך 3K$
08/06/2018 | 19:56
77
לפי מה שכתוב על הנייר, הקונה משלם כ 82,000$ על הנכס.
אבל פותח השירשור, בהודעה קודמת שלו, כתב ש"מבקשים 66,000$".
זה כבר מעלה דגל אדום גדול על כל העניין - כי לכאורה במסמך הזה כתובים מספרי שקר.
 
פותח השירשור כותב "בנייר כתוב  cash 12000 למוכר". 
לא נכון.
המספר 12,000 לא כתוב בשום מקום בנייר שפותח השירשור צרף.
 
שוב - דגל אדום. ענק.
 
מה כן כתוב בנייר?
כתוב שהקונה (לכאורה - פותח השירשור) ישלם מכיסו 80,074$.
לא 66,000$. 14,000$ יותר מזה.
 
כתוב שהמשכנתא שיש כרגע למוכר היא כמעט 80,000$. ושהמשכנתא הזו תשולם במלואה חזרה לבנק.
נשאלת השאלה - איך? הרי הקונה טוען שהוא משלם רק 66,000$, שזה פחות מסכום המשכנתא שיש כרגע על הנכס.
 
בנייר גם כתוב שהמתווך דורש כמעט 5,000$ דמי תיווך. זה כסף שהמוכר צריך לשלם.
מכאן יוצא שלכאורה אחרי המכירה, המוכר לא רק שלא יראה אגורה אלא עוד יהיה חייב למתווך כסף.
 
לסיכום - כל העניין מדיף ריח מאוד לא סימפטי.
לצפיה ב-'המוכר לא מקבל כלום כי יש משכנתא'
המוכר לא מקבל כלום כי יש משכנתא
08/06/2018 | 19:59
10
61
2 וקצת אלף זה מה שנשאר מערך הבית אחרי שהוא כיסה את החוב. מאיפה ה12 אלף באו?
 
המוכר שילם גם עמלות לסוכנים, כמקובל.
 
לא יודע על מה אתה מתלונן. התרחיש של צבי נשמע לי סביר מאוד במקרה הזה, זה נראה שהמוכר במצוקה ולא מסוגל לשלם את המשכנתא, וכדי להמנע מכינוס נכסים/short sale מביאים קונה מבחוץ שלא מבין מהחיים שלו ומוכן לשלם מעל ומעבר למחיר השוק לחורבה הזאת.
לצפיה ב-'התבלבלתי עם מסמך מהבית הקודם'
התבלבלתי עם מסמך מהבית הקודם
08/06/2018 | 21:41
9
56
הקודם
הhud הרלוונטי מצורף
לצפיה ב-'התלוננתי שלא מופיעות עמלות התיווך'
התלוננתי שלא מופיעות עמלות התיווך
08/06/2018 | 21:58
8
63
ואז הם הוסיפו 4000 דולר לשני הצדדים
הסכום לseller ירד ל7000 השאלה איך אני יודע שבאמת הולכים לseller ?
לצפיה ב-'מה איכפת לך?'
מה איכפת לך?
08/06/2018 | 23:03
6
59
גם הHUD הזה נראה די דומה לשני, וכנראה מדובר באותו סוג של עסקה.
לצפיה ב-'המוכרת לא רצתה להוריד '
המוכרת לא רצתה להוריד
09/06/2018 | 01:37
5
60
במחיר והמתווך אמר שזה סכום ההלואה שלה 66 מסתבר שהיא מקבלת עוד 7000 לאחר כל ההורדות זה אומר שיכולתי להוציא את הבית במחיר נמוך יותר אם הייתי מתעקש
חוץ מזה "חבר" הכיר לי את המתווך
רציתי לדעת אם אין לו גם רווח בתוך ה7000 האלה  
 
לצפיה ב-'למה אתה בעיסקה הזאת?'
למה אתה בעיסקה הזאת?
09/06/2018 | 02:34
3
52
זה נראה כאילו משתינים עליך ואתה מנסה לשכנע את עצמך שזה גשם.
 
אתה קונה בית בגטו, עם דיירים עניים. יכול להיות שיהיה לך כמה חודשים מדהימים עם תשואה טובה, אבל אז ילך לך הדוד או דייר לא משלם ותפסיד שנה של רווחים. למה להכנס לדבר כזה?
לצפיה ב-'שכונה בדיסריקט של הבית '
שכונה בדיסריקט של הבית
09/06/2018 | 10:37
2
55
ספר הכי טוב באזור בגלל זה אני בעסקה בית באותו רחוב משופץ נמכר ב90
לגבי הבית הזה התחילו ב80
שכב חודשים הורידו ל70
וניסיתי להוריד עוד ונתקעו על 67.5 במשך חודשים היא פשוט לא רצתה להוריד
הבית שינה סטטוס לפנדינג
וחזר לשוק
נסיתי שוב להוריד ל65 והיא פשוט לא הסכימה
עד שהסכמתי ל66
אני אוהב בתים עם צורה מרשימה(הבית הזה לא נראה מרשים) שכונות ירוקות יותר עם מרווח גדול בין הבתים
הבעיה שננעלתי פה על הביהס שיבטיח לי location
ואני משכנע את עצמי שאם אני יצבע  את הבית ויעשה גג בעתיד הוא יראה יותר מרשים
לצפיה ב-'יש לך מושג כמה עולה'
יש לך מושג כמה עולה
09/06/2018 | 16:19
50
להחליף גג ולצבוע את כל הבית? זה יאכל לך הרבה מהרווח שאתה מנסה לשכנע את עצמך שתקבל.
 
זה שבית אחר נמכר ב-90, לא אומר שהבית שלך ימכר באותו מחיר. צריך להסתכל גם על נתונים של הבית (גודל, מצב וכו'). הבית בו אני גר עכשיו שווה כפול מהבית של השכנים ממול. לכן זה שאנחנו באותו רחוב לא אומר כלום.
 
אני הייתי ממליץ (כמו אחרים פה) - תשתמש בעורך דין. במקרה הרע יעלה לך כסף בעמלות. במקרה הטוב יחסוך לך השקעה כושלת.
לצפיה ב-'אני לא רואה ילדים בתמונות שאתה העלת'
אני לא רואה ילדים בתמונות שאתה העלת
09/06/2018 | 20:25
51
אני לא יודע מה אתה ראית בעיניים שלך כשביקרת שם (כתבת שהיית במקום פיזית) - אבל בתמונות אני לא רואה שום סימן לילדים.
בשכונת מגורים כזו, שאתה כותב שהאטרקצייה שלה היא שהיא באזור הרישום של בית הספר הטוב ביותר באזור, הייתי מצפה לראות צעצועים של ילדים \ אופניים \ מתקני משחקים כאלה ואחרים בחצרות...
אולי אפילו שלטי אזהרה מפלסטיק שאנשים נוהגים לשים בכביש "זהירות - ילדים משחקים פה".
 
אתה כותב ש"בית משופץ" נמכר שם ב 90. מזה משתמע שאתה קונה בית "לא משופץ". ונשימה אחת אחר כך אתה בעצם רומז שהבית צריך גג חדש, וצביעה...
 
ניחא. זה כסף שלך. מקסימום תשלם שכר לימוד.
לצפיה ב-'אם לא חשבת שהבית שווה 66 אלף - למה הסכמת לשלם?'
אם לא חשבת שהבית שווה 66 אלף - למה הסכמת לשלם?
09/06/2018 | 02:35
52
כל אחד מנהל משא ומתן כדי לקבל את המירב שהוא יכול, מה איכפת לך כמה ההלוואה שלה?
 
אם למתווך שלך יש עסקה בצד עם המוכרת - לא תראה את זה בHUD, כי הרי המתווך לא רוצה להכנס לכלא.
לצפיה ב-'אי אפשר לדעת'
אי אפשר לדעת
09/06/2018 | 18:58
41
אני סומך עליך שווידאת שהנכס לא על הגבול של אזור הרישום, ושהבית ספר הספציפי באמת כ"כ טוב. אני גם סומך עליך שווידאת שמחירי הבתים שציינת בהמשך, באמת משקפים את מחירי השוק (ושזה לא איזה ישראלי/סיני שקנה ב-90,000$ בהמשך הרחוב, או שזה בית ברמה אחרת לגמרי).
 
נניח שכל ה-7,000$ הולכים למוכר.
צריכה להיות סיבה ממש טובה למישהו למכור נכס כשהוא מקבל אליו פחות מ-10% מהמחיר. הרי המוכר יודע בדיוק מה מצב הנכס, ומה הוא מניב.
זה בד"כ אומר שהוא צופה תזרים (אחרי מימון ומסים) של פחות מ-2% ממחיר הנכס (כי אם הוא יכל לקבל 1,300$ בשנה על השקעה של 7,000$, ועוד לשלם את המשכנתא, הוא כנראה לא היה מוכר), או שהנכס דורש עבודה בהיקפים גדולים (אולי הגג זו באמת הסיבה).
 
המקרה היחידי שזה אולי הגיוני, זה אם זה נכס שהוא Owner Occupied, ובעל הבית רוצה לקחת משכנתא על נכס חדש.
לצפיה ב-'חברות ניהול וחברות שיפוצים אמינות בפילדלפיה'
חברות ניהול וחברות שיפוצים אמינות בפילדלפיה
09/06/2018 | 17:30
48
שלום רב!
יש לי שני נכסים בפילדלפיה המנוהלים עיי חברת ניהול, שרכשתי ממנה הנכסים והיא נמצאת גם בארץ וגם בפילדלפיה. אני לא מרוצה מצורת הניהול שלה, שלא עומדת בהבטחותיה כלפי, על-פי החוזה שעשינו ללא עו"ד. האם אוכל  לקבל המלצות על חברות ניהול וקבלני שיפוצים אמינות  בפילדלפיה?  שמות, כתובתם ומספרי טלפון שלהם.
תודה על העזרה!
משקיע ד.
לצפיה ב-'התלבטות לגבי אופן תשלום על בית'
התלבטות לגבי אופן תשלום על בית
07/06/2018 | 10:41
8
129
הי,

אני לקראת סגירה של רכישת בית בארה"ב. כרגע אין לי חשבון בנק בארה"ב וממילא אין לי שם כסף נזיל כך שאת כל הכסף לרכישה אצטרך להעביר מהארץ לחשבון נאמנות של העו"ד. עלתה אופציה שחלק מהתשלום (כ 100,000 ש"ח) מישהו ישראלי שאני מכיר שהוא גם משקיע נדל"ן ושיש לו חשבון בארה"ב יפקיד את הסכום הנ"ל בדולרים בחשבון בארה"ב (כלומר בערך 30,000$) ואני אעביר לו את הכסף בארץ בשקלים.
המטרה שלי היא לחסוך את עמלת ההמרה והעברה של הכסף לארה"ב והמטרה שלו דומה לשלי וכנראה שיש לו גם עניני מיסוי כך שהוא לא רוצה למשוך את הכסף מארה"ב.
השאלה שלי היא האם אתם רואים בזה משהו בעייתי מאיזושהי בחינה? אם עוד כמה שנים אממש את הנכס רשויות המס בישראל ובארה"ב יכירו בסכום זה שהוא חלק מההון העצמי שלי לצורך הרכישה? אם אני מציג אישור של העברת הכסף לאותו אדם ואישור של העברת הכסף ממנו אלי בארה"ב זה מספק להוכיח שזה כסף שהוצאתי לצרך הרכישה?
למען הסר ספק את הכסף אני מעביר לאותו בחור רק אחרי שאני מקבל  אישור מהעו"ד בארה"ב שהכסף הופקד בחשבון הנאמנות.

תודה!  
לצפיה ב-'אגב זה חוסך לי בסה"כ כ 1.2% עמלה על הסכום'
אגב זה חוסך לי בסה"כ כ 1.2% עמלה על הסכום
07/06/2018 | 11:25
57
לצפיה ב-'אני לא רואה חשבון אבל נשמע לי בסדר '
אני לא רואה חשבון אבל נשמע לי בסדר
07/06/2018 | 12:26
72
לצפיה ב-'זה מזכיר את שיטת החוואלה המוסלמית'
זה מזכיר את שיטת החוואלה המוסלמית
08/06/2018 | 00:03
1
77
כמה שזכור לי זאת עבירה על החוק להעביר כסף בכזה אופן בארה״ב.
לצפיה ב-'אבל פה יש כאן העברות ישירות ורישום'
אבל פה יש כאן העברות ישירות ורישום
08/06/2018 | 08:48
58
המכר מעביר לו דולרים, והוא מעביר לו שקלים.
כל העסקה מתועדת במערכת הפיננסית החוקית (בחוואלה שרשרת התיעוד נקטעת, והקשר בין הנותן למקבל מוסתר).
 
נשמע לי שלכל היותר הם צריכים לכתוב איזה הסכם ביניהם.
לצפיה ב-'חשבון בנק'
חשבון בנק
08/06/2018 | 19:52
3
49
עבור משקיע הנדל"ן האמריקני, זאת עבירה, מכיוון שהוא צריך לדווח על ההכנסה הזאת. העובדה שההכנסה מתקזזת עם הוצאה לא משנה דבר - חובת הדיווח נשארת.
 
אין מס על העברת כספים בין שתי חשבונות שלך.. אבל יש אם אתה מעביר לצד שלישי.
 
כמו כן, אם אתה קונה נכס להשקעה, לאן יועברו ההכנסות ? לא עדיף לך לפתוח חשבון בנק אמריקאי ולנהל ממנו את כל ההוצאות הקשורות בנכס ?
 
לצפיה ב-'מה שכתבת לא הגיוני'
מה שכתבת לא הגיוני
09/06/2018 | 13:56
2
47
קודם כל, אם הכסף עובר רק בין שני חשבונות של אותו אדם, מדובר בצד אחד.
דבר שני- גם אם יש צד שני (במקרה הזה החבר), זה לא אומר שיש מס.
זו בסך הכל המרת מט"ח.
דבר שקורה כל הזמן, ועל עצם הפעולה אין מס.
בישראל חובת הדיווח היא רק למי שעושה עסקאות בסכומים מאד גבוהים.
לא יודע איך זה בארה"ב.
 
כל עוד שער ההמרה הוא השער היציג, אין כאן הכנסה חייבת במס, ולכן אי דיווח על הכנסה בפעולה הזו הוא לא עבירה עבור המשקיע האמריקאי.
אולי אולי אולי הוא צריך לדווח על ההמרה.
לצפיה ב-'חובת דיווח'
חובת דיווח
11/06/2018 | 18:50
1
16
צבי,
 
אני לא רואה את ההמרה כבעיה. אבל -
תושב אמריקאי אמור לדווח על כל חשבון זר המכיל 10000 דולר או יותר.
הקיזוז בין הכנסה להוצאה אינו טריוויאלי - ובוודאי שלא בסכומים כאלה.
( יש צורך בחשבוניות/קבלות עבור שני הצדדים ).
אני הייתי מתייעץ עם רואה חשבון כדי לוודא שזה נעשה "נכון".
לצפיה ב-'יש לו פה paper trail כי אלה העברות בנקאיות'
יש לו פה paper trail כי אלה העברות בנקאיות
11/06/2018 | 19:02
17
ראשית, מי שהחשבון שלו גדל כאן זה לא השואל, אלא מי שמעביר לו דולרים.
שנית, אני בספק אם השואל הוא תושב או אזרח ארה"ב.
אם מישהו מהם הוא תושב או אזרח ארה"ב, אז הוא ידווח על היתרות בחשבון.
אם יעשו לו Audit יש לו הסבר עם Paper trail.
אם הוא העלים הכנסות מפעילות קודמת (שוב, זה לא השואל), אז הוא בבעיה.
 
מסכים איתך שעדיף לשאול רו"ח לפני.
לצפיה ב-'מס במקור בארה"ב'
מס במקור בארה"ב
02/06/2018 | 20:23
1
115
שבוע טב 
 
יכול להיות שבארה"ב לקחו לי מס של 37 אחוז (ניכוי במקור ) על השקעת נדלן ?!
כמה אמור להיות אחוז המס בעסקת נדלן\השקעת הון ???
לצפיה ב-'יכול להיות.'
יכול להיות.
03/06/2018 | 04:46
98
אם לא הגשת טופס W8 (או לא מילאת אותו נכון), אז ינכו לך מס במקור. איך בדיוק עשו את החישוב אני לא יודע, אבל זה 30% במקרה הכללי. במקרה של נדל"ן מדובר על FIRPTA וזה 15% מכלל הסכום (בלי קשר לרווח או הפסד). בכל מקרה אתה אמור לקבל טופס 1042S המפרט כמה ניכו לך ומאיזה סכום של כסף, ולפי איזה חישוב.
 
אבל זה ניכוי, לא מס. את המס אתה תחשב כשתגיש את דו"ח המס השנתי, והניכוי יכלל בדו"ח בתור זיכוי, ואם ניכו לך יותר מהמס בפועל - תקבל החזר.
 
לצפיה ב-'העברה לsingle source '
העברה לsingle source
29/05/2018 | 16:36
5
137
מה ההבדל בין single source לטייטל 
למה משרד התיווך לא עובד ישירות עם הטיטל ? 
בהעברת הדיפוסיט שם חשבון הבנק הוא trust 
לצפיה ב-'מה זה single source?'
מה זה single source?
29/05/2018 | 23:07
106
בגוגל מצאתי מלא חברות שונות בשם הזה, אחת מהן היא חברת טייטל
לצפיה ב-'עורך הדין שלך אישר לך בכתב להעביר להם את הכסף?'
עורך הדין שלך אישר לך בכתב להעביר להם את הכסף?
30/05/2018 | 12:02
3
99
מה הקשר בין משרד התיווך לטייטל?
עורך הדין שלך (לא של המשווק) צריך לאשר את הטייטל אייג'נט.
לצפיה ב-'משרד התייוך שלי בקש '
משרד התייוך שלי בקש
30/05/2018 | 13:09
2
81
שאשלח את צק הבטחון מאחר ואני לא שם הוא ביקש להעביר בwire ל single source
שזה escrow ettorney בקניה קודמת שלי העברתי ישירות לטיטל לפי מיטב זכרונ
לצפיה ב-'אז תשאל את עורך הדין שלך אם הוא מאשר'
אז תשאל את עורך הדין שלך אם הוא מאשר
30/05/2018 | 14:09
72
אני לא מכיר את החברה הזו, אבל אני לא מכיר הרבה דברים...
 
בהסכם נקבעו התשלומים (איך, מתי, ולאן), ועל זה חתמת.
אם נכתב שם שאתה תעביר את הכסף לחשבון ספציפי ב-Single Source, מה טוב.
אם זה לא נכתב ורוצים לשנות את זה עכשיו, העו"ד שלך צריך לוודא שאתה מוגן.
 
יש יותר סיכוי שהעורך דין שלך מכיר אותם.
גם אם הוא לא מכיר, הוא יידע לבדוק תוך 5 דקות שהכל לגיטימי.
לצפיה ב-'האם מדובר בחברה שבקישור שאני מצרף?'
האם מדובר בחברה שבקישור שאני מצרף?
30/05/2018 | 22:33
63
להלן קישור:
 
האם זאת החברה?
אם כן - אנא שים לב לדיסקליימר שמופיע באתר שלהם עצמם:
Single Source Real Estate Services, Inc. is not a legal service and does not render legal advice.  All legal matters are performed and certified by licensed attorneys who are neither agents, members, contractors nor employees of Single Source Real Estate Services, Inc.
 
בניגוד למה שכתבת בהודעתך - החברה הזו אינה עורך דין (דרך אגב - את המילה attorney מאייתים עם A בהתחלה - לא עם E).  הם כותבים בפירוש שהם לא רשאים לספק ולא מספקים שום שרות משפטי. 
 
לצפיה ב-'מראה השכונה'
מראה השכונה
28/05/2018 | 15:25
34
248
מה אתם אומרים על השכונה שבתמונה 
זה שהבתים צמודים לא מראה על קלאס נמוך ? 
לצפיה ב-'כן, לא, אולי'
כן, לא, אולי
28/05/2018 | 16:23
154
אי אפשר לדעת על סמך תמונה אחת. צריך הרבה יותר מידע כמו מיקום, מחירי הדירות, דירוגי בתי ספר, פשע, ועוד שלל נתונים
לצפיה ב-'נראה כמו mobile homes קטנים'
נראה כמו mobile homes קטנים
28/05/2018 | 22:08
2
121
כמו שכתבו לך, גם המכוניות וגם איך שהן חונות נראים לא טוב.
כנראה קלאס נמוך.
לצפיה ב-'בתי ספר'
בתי ספר
28/05/2018 | 23:13
1
131
1100 1200 sqr ויש גם גדולים יותר 
וגם עם 2 חניות 
בתי ספר משויכים לדיסטריקט עם ציון 9 
 
 
לצפיה ב-'ציון 9 זה מעולה'
ציון 9 זה מעולה
28/05/2018 | 23:27
119
1,100-1,200 זה בתים קטנים, אבל אם אתה אומר שיש גדולים יותר זה משהו אחר.
כל הבתים בתמונה הראשונה נראים קטנים.
לצפיה ב-'איפה זה?'
איפה זה?
28/05/2018 | 23:41
3
116
החלקות נראות נורא קטנות. בית קטן של 1100 רגל תופס כמעט את כל החלקה. אפילו בעמק הסיליקון מוגבל במקום גודל החלקה הסטנדרטית הוא לפחות 5000 רגל במקומות הכי צפופים - פחות מזה זה כבר לtownhomes. ברוב האזורים בארה״ב החלקות הרבה יותר מרווחות.
לצפיה ב-'יש גם בריקים'
יש גם בריקים
28/05/2018 | 23:46
2
147
קרולינה 
החצר מאחורה דווקא גדולה רק פונה ליער 
יש גדר נמוכה
לצפיה ב-'נראה כמו שכונת צווארון כחול קלאסית'
נראה כמו שכונת צווארון כחול קלאסית
28/05/2018 | 23:57
1
109
אני תוהה למה יש ניידת משטרה על הדשא של מישהו - שוטר חונה ככה אצלו בבית או שקרה שם משהו?
לצפיה ב-'1'
1
29/05/2018 | 00:10
85
חחח נראה שגר שם יש פח חוסם מאחורה ;)
דרך אגב הבית שאני רוצה לקנות הlot שלו 7882 זה די גדול מתבטא בחצר מאחורה
לצפיה ב-'זה ש"הבתים צפופים" זה הדבר היחיד שאתה רואה בתמונות הללו?'
זה ש"הבתים צפופים" זה הדבר היחיד שאתה רואה בתמונות הללו?
30/05/2018 | 04:51
5
91
אני אגיד לך מה אני רואה בתמונה:
חצרות קדמיות מוזנחות שמכוסות בדשא צהוב ומקריח,
שחלק מהדיירים פשוט משתמשים בהן כמגרש חנייה לכלי הרכב שלהם.
 
ואני אגיד מה אני לא רואה בתמונה:
אני לא רואה בית אחד אפילו שיש לו איזה שיח יפה בחצר הקידמית, או איזו ערוגת פרחים לפני הבית, או אפילו רק איזה עציץ פורח שיקשט טיפה את החזית המדכאת של הבית.
לאף אחד בשכונה הזו לא איכפת בשיט איך הבית שבו הוא חי נראה.
 
זה סימן בדוק לכך שכל מי שחי שם הוא דייר זמני שחי בשכירות, ושבעלי הנכסים הם מזן ה SLUMLORD המצוי. 
לצפיה ב-'ברחוב'
ברחוב
30/05/2018 | 09:24
4
80
ברחוב שליד דווקא יש
לצפיה ב-'רק עכשיו אני קולט שאלה תמונות מגוגל '
רק עכשיו אני קולט שאלה תמונות מגוגל
30/05/2018 | 11:27
3
90
יש כמה שלבים בבחינה של רחוב.
קודם כל עושים בדיקה מקדמית שיש בכלל מה להמשיך להסתכל.
למשל, אם בגוגל וויו היית רואה 5 חברי כנופייה מנופפים באקדחים, זו כנראה הייתה אינדיקציה שאין מה להמשיך לבדוק. זה מה שנקרא no go.
 
גוגל וויו הוא אחד הכלים לסינון מקדמי כזה. "ברחוב שליד דווקא יש". בוא נגיד שזו גינה מטופחת (למרות שבעיניי היא לא משהו), אבל יותר חשוב שזו תמונה מ-2012. כלומר, היו שיחים. מה יש עכשיו? שאלה טובה.
 
זו ממש לא בדיקה לקנייה.
זה אחד הכלים לסינון לפני בדיקה.
 
רוצה לדעת מה באמת קורה?
שלח מישהו שיישב שם בין 6 בבוקר ל-9 בבוקר ביום שיש בית ספר ויראה כמה אנשים יוצאים לעבודה, באיזה רכבים, ואיך הם לבושים.
אין לך מישהו כזה? קח שמאי.
לצפיה ב-'הרחוב ליד נראה יותר "ותיק". מה שרואים שם אלו עצים, לא שיחים.'
הרחוב ליד נראה יותר "ותיק". מה שרואים שם אלו עצים, לא שיחים.
30/05/2018 | 17:38
2
54
לפי הגודל של העצים - מדובר ב "שלב" של ה SUBDIVISION שנבנה לפני 20-30 שנה, וכנראה שהקבלן השקיע בו טיפ טיפה יותר.
 
הניחוש שלי הוא שהרחוב ה"מקורי" שפותח השירשור הציג בהודעתו הראשונה הוא "שלב" יותר מאוחר של השכונה - ונבנה בסטנדרט אחר ונמוך יותר.
רואים את זה בכל אספקט שניתן להבחין בו בתמונה - החל ברמת הגימור וצורת הבתים, וכלה בטיפוח הסביבתי.
 
אבל כן - התמונה משנת 2012 של הרחוב השני מציגה מקום סימפטי יותר.
באחת החצרות מישהו ניסה לקשט טיפה ושתל צמחים מסביב לעמוד של תיבת הדואר,
אף אחד לא נראה בתמונה חונה על הדשא... 
יש לתת את הדעת על מה שכתבת, צבי - שברחוב ה"מקורי" גוגל הראה תמונות משנת 2018, וברחוב השני התמונות הן משנת 2012.  אכן נשאלת השאלה איך הרחוב השני נראה היום...   האם 6 שנים אחרי השכונה "התדרדרה" ועכשיו גם שם חונים שם על הדשא והחצר הקידמית מוזנחת?
לצפיה ב-'פשוט אי אפשר להסיק מספיק מהתמונות האלה'
פשוט אי אפשר להסיק מספיק מהתמונות האלה
30/05/2018 | 20:53
1
58
קונה שצריך לנחש על בסיס תמונות כאלה נמצא בחיסרון גדול לעומת יתר הקונים בשוק (שכמו שכתבתי, בהשקעה של כמה שעות בבוקר יודעים די טוב מה קורה בבלוק).
אם הוא לא מגן על עצמו בדרכים אחרות, הוא יהיה תלוי לחלוטין במתווך.
 
הוא צריך לקחת עו"ד מקומי שיגן על העברות הכספים, ושמאי שיעזור לנתח את הרחוב והשכונה.
 
אם המתווך יודע/משער שהמשקיע לא מגן על עצמו עם אנשי מקצוע מקומיים, זה מעלה מאד את הסיכוי לעקיצה.
לצפיה ב-'אני מסכים. אין מספיק מידע בתמונות'
אני מסכים. אין מספיק מידע בתמונות
01/06/2018 | 05:05
34
שכונות משתנות. תמונות יכולות להטעות.
בעיר שלי, הם השקיעו מיליוני דולרים בשכונה מסוימת. לפני עשור אנשים (שפויים) לא היו מסתובבים שם. כעת יש סטודנטיות שעושות שם ג'וגינג בלי פחד.
 
יש אזורים עם בתים גדולים, מרחק רב בין הבתים ונראה יפה. אבל מדובר על עיירה באמצע שומקום עם בית ספר מקומי גרוע.
 
יש אזורים עם בתים צפופים, אבל זה באזור מלא באנשים משכילים, עובדים שיכולים להיות דיירים נהדרים.
 
אני מניח שאני יכול למצוא כמה תמונות מגוגל מהעיר שלי, שחלקם נראים מעולה אבל בשכונות גרועות, וחלקן נראים צפופים, אבל בשכונה הכי מבוקשת. לכן צריך להסתכל על המידע, ולא רק תמונות.
לצפיה ב-'האם הבית למגורים או להשקעה ?'
האם הבית למגורים או להשקעה ?
03/06/2018 | 12:03
19
49
במידה והבית למגורים השאלות רלוונטיות כמובן 
 
במידה והבית להשקעה אני לא בטוח שזווית הרכב ביחס לחנייה יכול לתת לך אידיקציה אמיתית על מוסר התשלומים של הדייר .
אם אתה רוצה לקנות בית לפי קפיצה למסקנות אז זוהי הדרך .
אם אתה רואה להיות רציני יש עוד המון דרכים לבדוק את הנכס
ראשית - מי מוכר לך אותו ?
מי מנהל לך אותו ? 
כמה זמן הדייר נמצא בבית ? 
האם היו עיקובים בתשלומים ? 
מה אחוז העיקולים בסביבה ? 
מהם מגמת מחירי השכירות בסביבה בשנתיים האחרונות ?
וזה על קצה המזלג .
 
לצפיה ב-'הבית להשקעה '
הבית להשקעה
04/06/2018 | 22:30
18
68
מה דעתכם הבית בשיפוע האם ערכו נמוך יותר צריך לרתיע אנשים מקניה השכרה? במקרה של הצפות החצר נמוכה ממנו אז לא נראה לי שיש סיכוי להצפה
לצפיה ב-'תמונה בחזית'
תמונה בחזית
04/06/2018 | 22:33
5
53
לצפיה ב-'אתה קונה בית לפי תמונות בגוגל?'
אתה קונה בית לפי תמונות בגוגל?
04/06/2018 | 22:57
3
44
אתה תמיד קונה ככה? מניות בבורסה אתה בוחר לפי הצבע של הלוגו של החברה?
 
או שזאת בדיחה?
לצפיה ב-'הייתי בנכס '
הייתי בנכס
04/06/2018 | 23:02
2
59
פשוט לפני סגירה מתעוררות כל מיני מחשבות)
לצפיה ב-'בגלל איך שהוא נראה בתמונות מתעוררות מחשבות?'
בגלל איך שהוא נראה בתמונות מתעוררות מחשבות?
04/06/2018 | 23:12
34
לצפיה ב-'מה חשוב לך ?'
מה חשוב לך ?
06/06/2018 | 13:19
31
בלי לבדוק יותר מדי , אני נמצא באזור הרבה יותר בעייתי , פשע יותר גדול ועוד ועוד .
אבל אני מתיימר לדעת להסתדר בשכונה הזאת והלניב רווח .
אני חי עם הסגנון אנשים , ומתמודד יפה בגבייה תיקון וכו'.
השאלה שאתה צריך לשאול זה האם האיש שאתה סומך עליו שמה , גם יודע לעשות זאת? 
מעבר למראה השכונה ( שלפי דעתי לא רלוונטי- אבל זה רק אני ) 
בן אדם צריך בטחונות לכסף שלו , שיש מישהו ששומר על ההשקעה שלו .
זה משהו שאתה צריך להיות שלם איתו -וברגע שתהיה , אתה תהיה רגוע לא משנה איזה בית ספר יש בסביבה .
 
לצפיה ב-'לגבי האוטו בתמונה'
לגבי האוטו בתמונה
05/06/2018 | 20:22
46
זה GHETTO MOBILE קלאסי, אם זה מדגם מייצג של הרכבים בשכונה זה מנורה אדומה.
 
לצפיה ב-'ככל שאתה מוסיף תמונות '
ככל שאתה מוסיף תמונות
05/06/2018 | 00:55
11
57
ככה זה נראה יותר ויותר כמו מעמד נמוך. אני יכול לנחש שהבית עולה כמה אלפי/עשרות אלפי דולרים בודדים, ושההשכרה תהיה לאנשים שמרוויחים שכר מינימום או שמסתמכים על  SEC8.
 
לצפיה ב-'כן מוערך 88 אלף '
כן מוערך 88 אלף
05/06/2018 | 01:04
10
58
רוצים 66
לצפיה ב-'מוערך על ידי מי?'
מוערך על ידי מי?
05/06/2018 | 01:06
3
56
שמאי (appraiser) כתב לך דו"ח שאומר שמחיר השוק זה 88 אלף?
 
או שהסתכלת על zestimate והתייחסת לזה כמספר שלא מצוץ מהאצבע של מישהו?
לצפיה ב-'שמאות של אתר המיסים '
שמאות של אתר המיסים
05/06/2018 | 01:13
2
52
בתים ליד נמכרים מעל 100
באותו רחוב נמכר ב90 לפני חודש
כמובן משופץ
לצפיה ב-'אתר המסים לא בדיוק עושה שמאות.'
אתר המסים לא בדיוק עושה שמאות.
05/06/2018 | 01:15
1
52
נתוני מכירות אפשר לזייף.
 
שמאי מקצועי יודע להעריך את הנכס הספציפי באזור הזה, על סמך נתונים אמיתיים, ועל סמך מצב הנכס עצמו.
 
זה עולה גרושים יחסית לכלל העסקה, 200-400 דולר. לא עדיף מלנסות להסתכל על תמונות מלפני שנתיים בגוגל?
לצפיה ב-'יש comps '
יש comps
05/06/2018 | 01:48
52
של בתים ליד
רק שזה עם חצר גדולה מכל השאר
עשיתי רק אינספקשיין. לתקלות
לצפיה ב-'88 אלף?'
88 אלף?
05/06/2018 | 01:56
5
113
במחיר הזה הייתי מוצא בית יותר טוב, בשכונה יותר טובה.
 
מה השכירות הממוצעת באזור? מה דירוג בתי הספר? מה השכר הממוצע באזור?
לצפיה ב-'שכירות 850 '
שכירות 850
05/06/2018 | 02:04
3
58
High school 9
Median school 8
Median income 44000
לצפיה ב-'שכירות נמוכה יחסית'
שכירות נמוכה יחסית
05/06/2018 | 03:19
2
65
אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות באזורים אחרים.
 
מי קהל היעד שלך? רוב הדיירים שלנו הם סטודנטים/צעירים שלא ממש מעניין אותם הסקול דיסטריקט. אבל זה משהו ששווה לדעת כי זה יכול להעיד על האופי של האזור.
לצפיה ב-'איפה גקסונויל?'
איפה גקסונויל?
05/06/2018 | 13:37
1
36
לצפיה ב-'לא. חסר מקומות בארה"ב'
לא. חסר מקומות בארה"ב
06/06/2018 | 05:03
49
שאפשר למצוא דילים יותר מוצלחים? נו באמת.
לצפיה ב-'ויש שכונות יפות יותר בהרבה '
ויש שכונות יפות יותר בהרבה
05/06/2018 | 02:09
49
אבל בתי ספר הי סקול 4
לצפיה ב-'השקעה New Jersey'
השקעה New Jersey
25/05/2018 | 15:03
2
137
היי
מעוניין לרכוש נכס באזור New Jersey
שאלתי :
אילו אזורים כדאי להשקיע באזור זה
מה השכונות המועדפות, האיכותיות
לצפיה ב-'ניו ג'רזי היא מדינה בגודל של ישראל. לא עיר'
ניו ג'רזי היא מדינה בגודל של ישראל. לא עיר
25/05/2018 | 16:11
142
תאר לך שמישהו ישאל אותך "מעוניין לרכוש נכס באזור ישראל. אילו אזורים כדאי להשקיע באזור זה? מה השכונות המועדפות, האיכותיות"
 
יש לך תשובה טובה (קיסריה או עומר)?
 
אני כן אכתוב לך שניו ג'רזי היא מדינה עם מסי ארנונה גבוהים מאד יחסית, ועם זכויות דייר ורגולציה די גבוהות (בטח ובטח באזורים האיכותיים). המשמעות של זה היא שמי שלא יודע מה הוא עושה, ישלם ביוקר.
 
מן הסתם רוב האזורים שקרובים מאד לניו יורק (הובוקן, חלקים ג'רזי סיטי, האקנסאק, עוד איזורים בברגן קאונטי) הם איזורים איכותיים והתשואות משכירות נמוכות בהם בהתאמה. כמובן שיש עוד אזורים טובים, אבל אני לא אתחיל למנות את כל האזורים הספציפיים. אני גם לא מספיק מכיר את רובם
לצפיה ב-'אשמח לעזור. מוזמן לשלוח לי מייל לgardenhillsct@gmail.com'
אשמח לעזור. מוזמן לשלוח לי מייל לgardenhillsct@gmail.com
04/06/2018 | 17:27
31
לצפיה ב-'משכנתאות למשקיעים זרים עכשיו גם בטקסס'
משכנתאות למשקיעים זרים עכשיו גם בטקסס
24/05/2018 | 14:43
1
144
FINANCING FOREIGNERS  available in CA,FL,TX    
 
​1. Can I get a loan even if I do not expect to reside in the US but only plan to invest in real estate?

Yes! Foreigners can get loans for commercial or residential properties. However, usually, availability to come in and out the U.S. is required.

2. Am I still eligible for a loan even if I cannot provide US Income documentation or US tax returns?

Of course! Financial Triangle has created & sponsored programs to help NON-US residents or foreigners obtain real estate loans in a easy process with simple documentation. 

3. Can I own more than one property in the states?

Yes! A foreigner can own and mortgage as many Properties that he/she/they can be qualified for.

4. Do I have to be in the US to close the transaction?

No, Financial Triangle with the affiliation of international couriers can deliver the final documents anywhere in the world the borrower(s) is as long as there is a consulate or US embassy to notarize the final documents.

5. At what time do I have to transfer the down payment?

It all depends on the real estate contract but typically most of the down payment could be transferred a couple days before the transaction is about to close from your American bank account. Your loan agent or title agent will let you know when to do so.

6. Who can choose a closing agent? And who are the closing agents?

Financial Triangle has a list of closing agents registered with our banks that speak multiple languages that borrower(s) can choose from. The closing agents, and occasionally lawyers, will be responsible to check all the documents and guaranty that transactions will be close free of liens, old taxes, or any liabilities that the previous owner had.

7. How much will the closing costs be and can I finance them?

Typically in the US, and depending the state, the closing costs are around about 3 to 5% of the loan amount: This will include all the documentary taxes, lawyer/closer fees, transfer taxes, recording, and a few more fees. A loan estimate will be provided before a commitment to any transaction. 

Closing costs cannot be financed(unless is a refinance), this amount is in addition to the down payment, again the loan estimate will clearly show the details of the transaction.

8. Will I have an automatic payment including my monthly mortgage, property taxes and insurance?

Yes it's mandatory,  the bank that it will be debited from must be a US bank.

9. Can I buy my properties under the name of corporations, LLCs or any other legal entities?

Yes! Either under a US domestic corporation (newly formed for that purpose only) and it can even be owned by a off shore corporation. The laws and requirements can be explained more clearly by contacting a lawyer specializing in this area. 

10. How much taxes or any implications will I be held responsible for on the future sale of my property ?

Financial Triangle cannot give any legal or accounting advice. For more information about immigration law we recommend that you contact a law firm specializing in immigration and any questions regarding tax rules regulations and payment of taxes should be addressed to a certified public accountant.

more information please email or call

yariv@financialtriangle.com   +19176359913

 

Yariv Supravsky                                                          
Commercial Investment Director                                              
1205 Lincoln Road Suite 201                                                  
Miami Beach, FL 33139                                                                
Cell: +1 (917) 635-9913                         
Yariv@FinancialTriangle.com
לצפיה ב-'זה החברה שפירסמת פה בעבר?'
זה החברה שפירסמת פה בעבר?
24/05/2018 | 23:39
105
זאת שאמרת שנותנת הלוואות בניו יורק למרות שבאתר שלהם בפירוש כתוב שאין להם רשיון לכך?
 
בטקסס יש להם רשיון?
לצפיה ב-'רשימת נכסים ריקים'
רשימת נכסים ריקים
23/05/2018 | 19:04
1
147
שלום חברים
אני מנסה למצוא רשימה של נכסים ריקים בקליבלנד אוהיו ולא מוצא!!
לחפש אותם דרך גוגל מפות ממש לא נוח, (יותר גרוע מלחפש בזחילה)
לטוס כרגע לא אופציה, מישהו יודע איך אני משיג רשימה כזאת של כתובות של נכסים ריקים?? פליז תעזרו לי!!!!
לצפיה ב-'מה הכוונה?'
מה הכוונה?
24/05/2018 | 00:28
98
לא מבין את המושג של "רשימה" של נכסים ריקים. יש הרבה נכסים ריקים, השאלה היא אם הם למכירה. אם הם למכירה אז יש להם סוכן וניתן למצוא אותם על ה MLS. 
איך בגוגל MAPS ניתן למצוא נכסים ריקים?
לצפיה ב-'שבירת המחסום '
שבירת המחסום
17/05/2018 | 12:20
20
267
שלום לכל חברי הפורום 
קוראים לי אייל, מי שמכיר אותי יודע שאני פעיל בתחום הנדל"ן בארצות הברית
כמו שכבר סיפרתי , התחלנו באופן פרטי ( משפחתי ) לקנות לשפץ ולהשכיר בתים בממפיס, טנסי.
לאחר שהגעתי לעשרות בתים , ולתשתית די רחבה באזור בו אנחנו נמצאים ( אנשי מקצוע של תיווך , חשמל , גגות , תיקונים וכו') , החלטנו להרחיב את התפיסה שלנו באזור באמצעות מכירת נכסים ( בהתחלה רק לחברים קרובים ) והמשך קניה באזור שאנחנו מתמחים בו , תוך ידיעה שאנחנו בוודאות יודעים לנהל ולתחזק את הדיירים והבתים שמכרנו. 
אפשר לומר שניסינו לפזול לכמה מקומות אחרים בארצות הברית , אך טרם הצלחנו להוציא את התשואה שאנחנו מוצאים בממפיס , הסיבה היא פשוטה למעשה, מחיר הבתים עדיין נמוך ,בעוד מחיר השכירות נשאר טוב ויציב .
כן ממפיס היא לא סקסית כמו וגאס או מיאמי , אך היא אמריקה האמיתית , היא עולה ומתפחת באופן יציב ומתון , וחלון ההזדמנויות לקניית בתים הוא אמיתי ובועט.
השאלה האמיתית שלי היא מדוע יש לקניית נכסים בארצות הברית מוניטין כה גרוע , אפילו בקרב אנשים שמשקיעים בעצמם.
אנשים רואים את השוק מחולק לשני חלקים - או "כרישים" שעשו עסקאות מטורפות וכבר לא ניתן לחזור עליהם וכמובן שיש להם הבנה ברמה הגבוהה ביותר , או "דגים" כלומר אנשים שאין להם מושג בתחום בכלל ונראים כמפסידים בטוחים ושחבל להם על הכסף .
אני מאמין ובטוח שיש פה הרבה צבע באמצע , כלומר יש פרופיל של משקיע שמבין את מהות ההשקעה , מוכן להתסתכן ברמה סיכון כזאת ( אין השקעה בלי סיכון ) , יש לו את הכסף הפנוי, ומבין שחבל שהכסף ישב בעו"ש .
הוא יודע שיש הרבה דברים שהיה יכול לעשות בעצמו ( כמו פתיחת חברת LLC למשל) אבל אין לו זמן ,ואולי גם לא שפה , ומעדיף שיעשו את זה בשבילו .
כדוגמא , אני יודע שממש לא בעיה להחליף מצבר באוטו , אבל מעדיף לא להתעסק וכנראה לשלם יותר , רק שבחום הזה זה לא בושה להעזר במישהו .
פירוט השירות שלי הוא מאוד מגוון , נכס משופץ ומושכר לטווח ארוך, פתיחת חברה ללקוח ,חשבון בנק , וליווי לאוכל כל חיי ההשקעה .
 
בכל מקרה הייתי רוצה לדעת מנסיון , מכולם , איך אוכל להתגבר על תדמית "הנוכל שמוכר זבל ובורח " כי אני באמת מאמין שיש לי הצעות טובות שמתאימות להרבה אנשים ( אולי לא למי שכבר קנה לפני 10 שנים - אבל עדיין ) .
אני באמת ובתמים מאמין ששוק הנדלן האמריקאי עדיין מחייך להרבה ישראלים , במיוחד שהוא משווה כמובן בין האלטרנטיבות שנמצאות לו מול העיניים .
פתחתי אתר , קצת בשביל עצמי וקצת בשביל להוכיח קיימות ללקוחות הקיימים שלי .
good-start.co
מבקש לשמור על רמת שיחה גבוהה , ,תודה מראש 
לצפיה ב-'כמה עצות למשווק הישר'
כמה עצות למשווק הישר
17/05/2018 | 14:21
19
231
  1. תדבק באמת ובעובדות. אל תשווק חלומות.
    אם אתה מוכר בתים באזורים ברמה סוציו אקונומית נמוכה בשכונות הלא משהו של ממפיס, תכתוב בדיוק את זה.
    בזמנו כתבת על האפשרות שאמזון תפתח את המטה החדש שלה בממפיס (הסיכויים לזה היו קלושים אז, והיום כבר ברור שזה לא יקרה), ועוד כל מיני פתיונות למיניהם.
    זאת התנהלות לא אמינה.
    למשל- על בסיס מה אתה כותב "החברה שלנו... מבטיחה את המחירים הטובים ביותר ואת התשואה הגבוהה ביותר"?
     
  2. בזמנו ניסית למכור נכסים בבעלותך (אלה שבדקנו נראו במחיר מופקע). אל תשווק נכסים שלך, של משקיעים שלך, או של מישהו שקשור אליך.
    אתה לא יכול לייצג את המוכר, כשהקונה מסתמך עליך ב-100%.
    אני יודע שמתווכים יכולים לייצג את שני הצדדים, אבל בשירות שאתה מציע אתה מצפה מהקונה לסמוך עליך הרבה יותר מעל מתווך רגיל.
    אם אתה מייצג גם את המוכר, זה ניגוד עניינים מטורף.
     
  3. אם אתה באמת רוצה לפנות למשקיעים שמבינים את ההזדמנות, אז מראש תסנן את מי שאין לו זמן או שפה ללמוד עליה.
    אנשים כאלה לא יכולים להבין את ההזדמנות, אז למה אתה פונה אליהם?
    אם אתה בוחר לפנות למי שלא יכול לבדוק אותך, זה הופך אותך לחשוד.
     
  4. אל תכריח לקוחות לספק לך פרטים אישיים לפני שאתה נותן להם מידע בסיסי. מי שמתייחס ללקוחות שלו כמו אל סחורה, אין שום סיבה שהלקוחות שלו יסמכו אליו. רישום לאתר? לא ראוי.
לצפיה ב-'תשובות לעניין'
תשובות לעניין
19/05/2018 | 16:47
18
147
1. אתה רואה את השכונות הלא משהו בממפיס , ומדימיין פשע ועוני.
    אני רואה שכונה בהתפחות , עם כיווון חד משמעי למעלה , כלומר הזמדנות מעולה.
זה שאמזון לא פתחה את הHQ זה אכזבה וכמובן שהסיכוי היה קלוש , סתם פתחנו על זה דיון בזמנו , לא הבטחתי כמובן כלום , קטונתי. זה שאמזון פתחו מרכז לוגיסטי זאת עובדה , וגם עליה דיברנו שזה לא משהו שממש הפך את פני העיר , בכל מקרה זהו דבר שאם הוא לא יקרה חבל אבל לא נורא, אבל אם כן הוא טורף את הקלפים מבחינת מחירי הבתים. 
לכתוב שהחברה שלי מבטיחה את מחירי הבתים הטובים ביותר , זה אומנם ניתן לוויכוח , אך בטח לא שקר או משהו דומה לכך.
מחיר הבית הוא שקלול של המון דברים , על המחיר הפיזי של הבית ניתן להתווכח , אך עם הבית אתה קונה דייר לטווח רחוק -שברור שקשה מאוד לכמת דבר כזה , שירות 24/7 של החברה מבחינת עו"ד ,ראיית חשבון , מכירה כשצריך - גם זה בא עם מחיר הבית , האם ניתן לכמת זאת ? אני חושב שכל הבתים שאני מוכר הם סופר אטרקטיביים בשוואה לחבילה שאתה מקבל מסביב,
2. הנכסים שאני מוכר הם שלי ושלי בלבד , אני לא מתווך דירות רגיל , אני מוכר רק כאשר אני מכיר את הנכס , הופך אותו ל"ירוק" מבחינת הלקוח. אני מאמין שזהו יתרון משמעותי ביחס למתחרים .
3. אני משתדל לפנות בדרך כלל רק למי שאני מכיר, כך משבר האמון לא קיים בכלל ואפשר להתחיל לדבר ענייני , לאחרונה אני מנסה גם לפרוץ מחסומים ולהגיע לכולם , מעדיף מישהו שמבין בהשקעות ומכיר קצת את השוק , אך אני לא פוסל אף אחד על הסף.
הבנתי כבר שקהל היעד שלי זה לא הקהל המדבר פה בפורום - אזרחים אמריקאיים עם נסיון וידע מטורף, אלא דווקא אנשים שרוצים להכיר , ולא יודעים מאיפה להתחיל . זה שאנשים לא יודעים ולא הקימו מעולם חברת LLC לא אומר שאין להם עניין , ושגם הם יכולים להרוויח מהשקעה נכונה .
4. השאיפה שלי היא תמיד להגיע אל הללקוח ולשבת פנים מול פנים , כמובן שלאף אחד לא יקנה בית מאחור מסך , חייב לשבת להכיר , בכל מקרה אני תמיד משאיר את הפרטים שלי וכל אחד מוזמן להשאיר גם את הפרטים שלו .
לצפיה ב-'שמע... ראה...'
שמע... ראה...
19/05/2018 | 16:52
4
130
״הנכסים שאני מוכר הם שלי ושלי בלבד״ - זה, בדיוק זה.
 
אתה לא יכול לייצג אינטרסים של הלקוח שלך אם אתה זה שמוכר לו. פשוט לא.
 
וכשהלקוח שלך מגלה בעיות - גם אם בכנות וברצינות מכרת לו במחיר השוק הנכון וגילית לו כל מה שידעת, הוא עדיין יאשים אותך, כי אתה המוכר. מתווך תמיד יכול להגיד ״לא ידעתי״, גם אם ידע. אתה לא תוכל להגיד ״לא ידעתי״ גם אם באמת לא ידעת. כי הרי זה הנכס שלך - איך לא ידעת?
 
במיוחד כשאתה פונה ל״אנשים שרוצים להכיר , ולא יודעים מאיפה להתחיל״ - זה מתכון בטוח לסיפורי אינטרנט על הנוכלות שלך, תביעות משפטיות, ופידבק מאוד שלילי.
לצפיה ב-'זה בדיוק זה'
זה בדיוק זה
21/05/2018 | 10:52
3
89
המחשבה שעדיף שאמכור למשקיעים נכסים שאני לא מכיר היא יותר טובה לא ברורה לי עדיין ... כלומר עדיף שאתן לאנשים " חתול בשק" עדיפה וזה נשמע יותר טוב מוזרה לי קצת .
אני עדיין מאמין שלחלק מהאנשים זה יתרון שהנכס היה שלי במשך מספר שנים - כלומר אני עומד מאחוריו , ואם חלילה משהו יקרה , אין לי בעיה שתבוא אלי בטענות , אני ידע לפצות אותך כשצריך , אני נמצא פה בישראל ולא הולך לשומקום .
 
" המתכון הבטוח לסיפורי אינטרנט על הנוכלות שלך" זה בדיוק מה שאני מנסה להימנע ממנו.
עדיין מאמין שכמו שציינתי השוק לא מתחלק לשניים - טיפשים וגאונים , יש גם אנשים באמצע שהשוק מעניין אותם והעסקה אטרקטיבית עבורם 
לצפיה ב-'שוב...'
שוב...
21/05/2018 | 19:43
2
72
אתה מסתכל על זה כאילו אנשים מראש צריכים לסמוך עלייך, כאילו אתה הכי ישר שבעולם, כאילו הרווח האישי לא משנה לך, וכאילו אתה עושה מעשה צדקה בפעילות שלך.
 
אתה אולי מרגיש כך, אבל שום דבר מזה לא נכון.
 
אנשים לא צריכים לסמוך עלייך, להיפך. משקיעים טובים (אלה שאמרת שאתה לא רוצה...) יפקפקו בך ויבדקו אותך.
 
אתה לא הכי ישר בעולם. כולם מעגלים פינות, גם אני וגם אתה. גם אם לא התכוונת, גם אם לא מתכוון עכשיו - מתישהו תעגל פינות, וזה יקרה מוקדם יותר ממה שחשבת.
 
הרווח האישי כן משנה לך. אתה מוכר נכס שלך במטרה להרוויח. אם אתה לא פועל למיקסום הרווחים שלך - אתה עושה עוול לעצמך. אם אתה כן פועל למיקסום הרווחים שלך - אתה עושה עוול ללקוח שלך, כי אתה גם אמור למזער את ההוצאות שלו.
 
אתה לא עושה מעשה צדקה. אתה מבצע פעולה עסקית, במטרה להרוויח. ובמקרה שלך הרווח בה משני הכיוונים - אתה גם מרוויח כמוכר, וגם כסוכן/יועץ/מנהל.
 
יש פה ניגוד עניינים מובנה, וכל מי שמבין בהשקעות לעולם לא יקנה נכס ששיך למי שמייצג אותו. כך שאתה בפירוש פונה לאנשים שמראש לא מבינים מה הם עושים, שזה שלב ראשון של כל נוכלות (גם אם אתה לא מתכוון להיות נוכל).
לצפיה ב-'שוב'
שוב
22/05/2018 | 11:01
1
63
אהבתי את הכוכבים 
 
 הרווח האישי כן משנה לך. אתה מוכר נכס שלך במטרה להרוויח. אם אתה לא פועל למיקסום הרווחים שלך - אתה עושה עוול לעצמך. אם אתה כן פועל למיקסום הרווחים שלך - אתה עושה עוול ללקוח שלך, כי אתה גם אמור למזער את ההוצאות שלו.
?????
לפי טיעון זה , בכל עסקה בעולם יש מנצח ויש מפסיד , אם קנית מכונית מחברת פורד , הרי שאו שחברת פורד הפסידה , או שהם כנראה רימו אותך .
<font>גם במסעדה זה עובד ככה ? תמיד רימו אותך או שהפסידו כסף ? טיעון מוזר</font>
<font>הרי ברור שאני מרוויח , מה הסוד פה ? קניתי את הבית מעיקול לפני כמה שנים , אפשר לבדוק את זה בקלות </font>
<font>אני מאמין שגם הצד השני מרוויח - תשואה הוגנת , ניהול נכון , ובטחון מלא לכספו. </font>
<font>איך יש פה ניגוד ענינים מובנה ? 
יש צד אחד שמוכר וצד אחד שקונה - למה צריך לשלם למתווך שיגיד לך שהנכס טוב ? 
וממתי מתווך זה המלאך השומר על הלקוח , ההפך הוא הרי רק רוצה למכור וללכת לדרכו , האיטרנס שלי שתהיה מרוצה הרבה יותר גבוהה- אני נשאר לנהל לך את הנכס ! 
</font>
לצפיה ב-'לא הבנת כלום'
לא הבנת כלום
22/05/2018 | 20:01
65
אבל זה בדיוק מה שה״לקוח״ שלך לא יבין גם.
 
הבעיה שלך, גם אם אתה בכנות וברצינות לא מתכוון לעקוץ אף אחד,  היא שזה נראה כך. ובדיוק כמו שאתה לא הבנת אותי - אף אחד מהלקוחות שלך לא יבין אותך. בשבילם - אתה המנצח, הם המפסידים, ואתה עקצת אותם. למה? כי אתה לקחת את כספם.
 
אין להם שום כלי או דרך לדעת שלא עבדת עליהם - כי קהל היעד שאתה רוצה זה אנשים שאין להם את הכלים האלה. כל מה שיש להם - זה אתה. ואתה - אינטרסנט, המטרה שלך זה למכור להם משהו שיניב לך רוווח.
 
איך לא יחשבו שאתה נוכל? בטח שיחשבו, ועוד איך.
לצפיה ב-'נשמע גרוע'
נשמע גרוע
19/05/2018 | 17:41
8
100
"הבנתי כבר שקהל היעד שלי זה לא הקהל המדבר פה בפורום - אזרחים אמריקאיים עם נסיון וידע מטורף, אלא דווקא אנשים שרוצים להכיר , ולא יודעים מאיפה להתחיל"
 
כלומר אתה מחפש אנשים בלי ידע ונסיון = פראיירים שאפשר לעשות עליהם סיבוב.
 
אם הנכסים שלך באמת היו מוצלחים וטובים, גם אנשים עם ידע ונסיון היו מתעניינים.
לצפיה ב-'לא גרוע כמו שאתה חושב '
לא גרוע כמו שאתה חושב
21/05/2018 | 11:02
7
78
הפרופיל של המשקיעים הוא כמובן רחב , הכוונה שלי הייתה אחרת .
לאנשים כמוך שחיים את עולם הנדלן ,אין לי כל כך מה להציע את כל החבילה מעבר (לווי בהנהלת חשבונות , הגשת דוחות מס , פתיחת חברה , ניהול שוטף וכו') .
כלומר אתה מחפש אנשים בלי ידע ונסיון = פראיירים שאפשר לעשות עליהם סיבוב.
המשוואה הזאת זה בדיוק מה שאני מנסה להימנע ממנו בפוסט הזה , לא כל מי שלא מבין ,הוא פרייאר .
אני לא מבין בלצבוע את הבית שלי , לכן אני מביא בעל מקצוע שלוקח תשלום הוגן על העבודה ,ואני לא פרייאר!
אני לא מבין בגינון , לכן אני מביא גנן 
אני לא מבין ברכב ועוד ועוד ועוד ... הבנו את העיקרון ...
הנכסים שלי באמת מוצלחים ואני מוכר בין היתר גם למשקיעים מארה"ב סין ועוד.
לצפיה ב-'נשתמש בדוגמאות שלך עצמך'
נשתמש בדוגמאות שלך עצמך
21/05/2018 | 22:05
4
80

"אני לא מבין בלצבוע את הבית שלי , לכן אני מביא בעל מקצוע שלוקח תשלום הוגן על העבודה ,ואני לא פרייאר!"
איך אתה יודע שבעל המקצוע גובה ממך "תשלום הוגן"?   הרבה בעלי מקצוע ממולחים יודעים "להריח" דג חדש די מהר, ונוהגים לנצל את חוסר הנסיון של הלקוח בכך שהם גובים ממנו מחיר "לא הוגן". חלקם יתנו לו מחיר גבוה כבר בהצעת המחיר הראשונית, וחלקם יתנו הצעת מחיר נמוכה ואז "יכניסו לו את האלמנט" בתוספות "לא צפויות" במשך העבודה.
 
מה שאדם כמוך מן הסתם עושה כדי לבדוק עם בעל המקצוע הוא הוגן זה לבקש הצעות מחיר מכמה בעלי מקצוע, לבדוק המלצות של לקוחות קודמים, להשוות מחירים שבעלי בתים אחרים מדווחים עליהם וכדומה.
 
"אני לא מבין בגינון , לכן אני מביא גנן".  ושוב - איך אתה יודע שהגנן לא לוקח ממך מחיר מופרז? 
 
בכל אחת מהדוגמאות שציינת - "מי שלא מבין" לעיתים קרובות בהחלט יוצא פראייר. אני מכיר מעט מאוד בעלי מקצוע הגונים שלא יגבו פרמייה מאדם שלא עושה את עבודת בדיקת המחירים הבסיסית.
 
לצפיה ב-'זה בכל מקרה לא בר השוואה'
זה בכל מקרה לא בר השוואה
22/05/2018 | 00:10
2
59
הסכומים, המורכבויות, והסיכונים בעסקאות השונות (קניה של נכס מול צביעה של דירה) לא דומים.
 
אם אכלת אותה מול צבעי, מקסימום הפסדת 5,000$ (בדרך כלל תתפוס אותו אפילו לפני שתגיע לסכום כזה).
אם קנית בית ב-80,000$ והוא שווה 40,000$ זה מצב אחר לגמרי.
 
אנחנו מקבלים המון החלטות מדי יום, אבל את רובן נקבל באופן אוטומטי כי אין לנו אפשרות להיכנס להשלכות של כל שטות שאנחנו עושים.
 
ככל שהעסקה גדולה, מורכבת, ובעלת משמעות גדולה יותר, ראוי לבדוק אותה יותר לעומק. ראוי להסתמך פחות על צדדים שלישיים ולא מפותחים. בטח ובטח שלא להסתמך על מי שהוא צד בעניין.
לצפיה ב-'בר השוואה '
בר השוואה
22/05/2018 | 11:26
1
50
 
אם אכלת אותה מול צבעי, מקסימום הפסדת 5,000$ (בדרך כלל תתפוס אותו אפילו לפני שתגיע לסכום כזה).
אם קנית בית ב-80,000$ והוא שווה 40,000$ זה מצב אחר לגמרי.
- לא כל כך קשה לבדוק פער כזה - כמה רמאי עשית אותי?
ראה את התשובה מעליך 
אני לא מכיר אותך -אך בחיים לא הייתי חושב עלייך ישר שזה מה שתעשה ,גם אם תוכל 
וזה מה שאני מנסה למנוע.
לצפיה ב-'לא כתבתי שאתה רמאי'
לא כתבתי שאתה רמאי
22/05/2018 | 14:38
54
אם אתה רוצה להיות ספציפי, אז העלית כאן נכס לדוגמא בזמנו, והתחושות של מי שהסתכל בו היו שהמחיר גבוה מאד.
קשה מאד לבדוק פער כזה למי שאין לו שפה ו/או ידע, אבל בוא אני אזרום איתך.
פער שבין 60,000$ ל-80,000$ אתה מסכים איתי שקשה יותר לזהות אם אתה לא מכיר את האזור?
עלויות מכירה, שנה לא מוצלחת של הנכס, והבנאדם נשאר עם 50,000$ ביד.
 
להשוות את זה למצב עם צבעי (וכדי להפסיד 5,000$ אצל צבעי באמת צריך לקרות הרבה) זה פשוט לא במקום.
זה כמו להשוות עסקה מול צבעי לנסיעה ל-Car Wash.
 
אני גם לא מכיר אותך, אבל אני רואה את דרכי הפעולה שלך, והן מאד מעוררות חשד.
הצעתי לך דרכים לצמצם את החשדות. זה הכל.
 
זה שאתה כמוכר לא רוצה מתווך, זה ברור לי.
קונה שלא מכיר את האזור ואת התחום ברמה גבוהה *צריך* מתווך מטעמו (ושמאי, ועורך דין, ואינספקטור).
 
כתבת פה למישהו שכל מה שמעניין את המתווך זה למכור. זה גם מה שמעניין את המוכר. הקונה גם שומר אצלו מעל 90% מהמחיר העודף, כשהמתווך שומר אצלו אחוזים בודדים. למתווך מטעם הקונה יש הרבה יותר מה להפסיד מהניסיון לקבל פרמיה על מחיר השוק, לעומת מה שיש לו להרוויח (אם הוא ייתפס לפני העסקה הוא יפסיד לקוח שאולי היה קונה נכס אחר, הוא יכול לקבל ביקורות לא טובות, ואפילו לאבד את הרישיון).
אני מזכיר לך שאני לא קונה את הסיפור שמה שחשוב לך זה הדמי ניהול.
צריך להיות באמת נאיבי כדי להאמין ש-800$ בשנה מדמי ניהול (ואין דבר כזה. לחברת ניהול יש גם עלויות. במקרה הטוב עושים 300$ בשנה לנכס) יגרמו למוכר לשמור על הקונה.
 
כתבת למישהו שעם הכסף אתה תקנה נכסים אחרים- זאת אומרת שברור לך שיש עסקאות טובות מאלו שאתה מציע למשקיעים שאתה פונה אליהם (זה מתחבר למה שכתבת באתר שלך על זה שאלה העסקאות הטובות ביותר).
אם היית מייצג את האינטרס שלהם, היית מכניס אותם לעסקאות הטובות יותר (אלה שאתה קונה), ולא לעסקאות הפחות טובות (אלה שאתה מוכר).
 
אתה לא חייב לדאוג לאינטרסים של הקונים, אבל חשוב שהקונים יבינו שזה המצב
לצפיה ב-'דוגמאות '
דוגמאות
22/05/2018 | 11:12
58
מסכים עם מה שאמרת לחלוטין
גורם האמון פה מאוד מאוד חשוב - וכל השיחה התחילה מזה שלא סומכים על אנשים בתחום הזה מסיבה לא כל כך ברורה 
חייב לבדוק שוב ושוב הכל 
חוזים 
אתרים שונים להערכת נכס
להביא שמאי 
ללכת פיזי ולבדוק 
הכל הכל הכל מא' ועד ת' 
זה ברור לחלוטין ואני לא היית רוצה שאחרי חצי שנה שמישהו קנה נכס משהו יצוץ לכן אני משתדל לעלות את כל הדברים - גם אם זה עולה לי .
בקיצור בעל מקצוע כמו צבעי אי אפשר כל כך לבדוק - מחפשים המלצות ומקווים לטוב 
במקרה שלי יש הרבה גורמים שאפשר לוודא ולאשר .
 
לצפיה ב-'יש דברים שאני מבין בהם'
יש דברים שאני מבין בהם
22/05/2018 | 04:33
1
54
אבל עדיין מביא איש מקצוע לעשות את זה כי זה חוסך לי זמן/כסף/מאמץ וכו'.
 
אם הנכסים שלך באמת היו מוצלחים, זה לא משנה אם הלקוחות שלך הם עם או בלי ידע ונסיון. כי מה שאתה מביא להם זה נכסים ושאתה זמין באזור. אם מישהו בסין/ישראל הם מוגבלים במה אפשר לעשות בשלט רחוק.
 
לכן זו גישה בעייתית שאתה מחפש דווקא אנשים בלי ידע/נסיון, זה מביא חשדות של
"הנוכל שמוכר זבל ובורח ".
לצפיה ב-'מסכים '
מסכים
22/05/2018 | 11:29
32
איני מחפש אנשים בלי ידע ונסיון 
זה בכלל בכלל לא הפרופיל - אני מוכר לאנשים שרוצים להשתמש בשרות שלי ומאמינים בי וביכולות שלנו בלב שלם .
הם כמובן צריכים לבדוק הכל הכל כמו שציינתי כבר בעבר - והכל תחת חוזה כדת וכדין .
ופה המלכוד- אין פה " הנוכל שמוכר זבל ובורח " כי אני לא בורח - אני ממשיך לנהל את הנכס ומלווה את הלקוח כל עוד הוא בעל הנכס , לכן חשוב לי שהוא יידע הכל ויהיה מרוצה . 
לצפיה ב-'אבל יש עוד אופציה '
אבל יש עוד אופציה
19/05/2018 | 20:55
3
91
תשאל את עצמך:
אתה היית נותן למישהו שמרשה לעצמו לכתוב דברים שהם לא "בטון", לנהל את ההשקעות שלך?
הרי אם אתה כותב דברים שאתה לא יכול להוכיח, למה שיסמכו על הטענות שלך לגבי הנכס? זה אם היית משווק.
 
המודל שבו אתה גם המוכר וגם מייצג את הקונה יוצר ניגוד אינטרסים בלתי אפשרי.
 
אם אתה מחפש להתרחב, אתה לא חייב למכור נכסים שבבעלותך למשקיעים שלך.
אם אתה מאמין בפורטפוליו שיש לך, וחושב שהוא שווה את מה שאתה מבקש, אז אתה יכול למנף אותו ולשמור אותו, או למכור אותו למקומיים.
 
עם הכסף שהתפנה, אתה יכול ללכת יד ביד עם המשקיעים שלך קדימה אל נכסים חדשים.
נכסים שבהם שניכם נכנסים ביחד, באותו מחיר, עם אותו אינטרס ומתחלקים ברווחים.
עבור היכולות והזמן שלך תקבל נתח גדול יותר ברווחים אם וכאשר יהיו.
 
עסקה טובה מבחינה אתית היא עסקה שבה הקונה יודע ומבין מה הוא קונה. אם הוא לא מבין עד הסוף (או לפחות עד כמה שהמוכר מבין) מה הוא קונה, אז זו לא עסקה טובה.
הפנייה למשקיעים שלא מבינים היא לא לעניין, במיוחד כשהיא מלווה באמירות שאין להן בסיס איתן
לצפיה ב-'שואל את עצמי'
שואל את עצמי
21/05/2018 | 10:45
2
54
אני עושה את גם את המודל שציינת - שאני הולך יד ביד עם המוכר , קונים נכס מאפס משפצים ומשכירים .
הבעיה היא שהמודל הזה מציג סיכון יותר גבוהה, כלומר יכולות לקרות הרבה בעיות שאני לא רוצה להכניס אנשים לתוכם ( נכס בעייתי משלל סיבות אפשרויות ) לכן זה לא מתאים לכל אחד .
בגלל זה בנינו את המודל במקור GOOD-START  תוך מחשבה שזוהי התחלה טובה לאנשים שלא נגעו עדיין בשוק - בית כבר מושכר שעבר שיפוץ , קונה אותה במרץ ומתחיל לקבל כסף באפריל , לחלק מהלקוחות זה נשמע יותר טוב , ולאחרים פחות .
"הפנייה למשקיעים שלא מבינים היא לא לעניין " 
זה בדיוק אמירה שממנה אני מפחד , כי ברור שהם לא יבינו אם לא יחקרו לפרטי פרטים , כשאני יושב עם לקוח אני מסביר לו הכל מא' עד ת' ,מלמד אותו על השוק ומשתף אותו בכל הידע שלי . אין לי שום אינטרס להסתיר פרטים , הרי העסקה שאני נותן היא טובה לכל הדעות .
 
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
21/05/2018 | 17:04
1
54
אני מניח שאתה לא עובד לשם שמיים ושמטרתך להשיא את רווחיך (וזה בסדר גמור כמובן).
אתה מוכר את נכסים שלך אני מניח במחירי שוק, השוק בארה"ב הרבה יותר גדול מפה וגם שם יש גדודים של משקיעים שישמחו ליח"ד TURN KEY.  למה לא למכור למישהו מקומי?
ושאלה אחרת: אם הנכסים טובים ומניבים, למה אתה מוכר אותם?
 
לצפיה ב-'שאלות טובות מאוד '
שאלות טובות מאוד
22/05/2018 | 11:23
70
1- כמובן שאני מוכר גם בשוק המקומי , ממפיס היא בעיקר שוק של משקיעים , כך שגם האמריקאים לא בהכרח מקומיים .
אני מוכר גם לישראלים כי אני ישראלי ואני מוכר גם את השירות מסביב , ניהול ( החברה שלנו ) , וכמובן שמול השוק הישראלי אני אטרקטיבי מאוד - השוק בקפיאה והתשואה משכירות נעה בסביבות 3 אחוז בממוצע .
2- אני מוכר כי אני מרוויח - ועם הכסף אני ממשיך להשקיע בבתים להשביח להשכיר ולמכור אותם .
ITS THAT SIMPLE 
לצפיה ב-'מיסוי ממכירת נכס'
מיסוי ממכירת נכס
19/05/2018 | 09:03
3
135
מולטי פמלי בשלבי מכירה, נקנה לפני שנה וחצי ב 400k בפיניקס אריזונה, נמכר היום ב 560k. לאורך כל התקופה לא נמשך כסף רק שופצו היחידות לצורך השבחת הנכס. כמה מיסוי יהיה כאן על הרווח כאשר התכנון כמובן להעביר את הרווח לארץ. (?)
 
 
תודה מראש
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'בארץ? לא ברור'
בארץ? לא ברור
19/05/2018 | 09:12
115
אפשר לנסות לכוון ל25% בעזרת הרו"ח אבל כיוון שזוהי עסקה יזמית שכללה השבחה ניכרת והנכס כלל לא הושכר יש סיכוי טוב שמס שולי.
 
לצפיה ב-'גם אני חושב שזה יהיה שולי'
גם אני חושב שזה יהיה שולי
19/05/2018 | 16:55
88
כמובן אני לא רו״ח בשום צורה, אבל לפי מה שתיארת מדובר בעסקה אקטיבית, לא פאסיבית.
לצפיה ב-'האם מחזיק ישירות או באמצעות תאגיד?'
האם מחזיק ישירות או באמצעות תאגיד?
08/07/2018 | 21:38
5
לצפיה ב-'דמי תיווך מקובלים'
דמי תיווך מקובלים
14/05/2018 | 07:48
25
209
שלום לחברי הפורום
זו ההודעה הראשונה שלי אי פעם. התענינתי ברכישת מספר נכסים בארה"ב. מה גובה העמלה המקובל אשר משלמים לחברה שמאתרת את הנכס ודואגת לפרוצדורה מסביב עד רישום הנכס בטאבו ומוצאת גם חברת ניהול (בתשלום לחברה ישירות) ומתווכת עם בנק אמריקאי לקבלת משכנתא.
מדובר על חברה שיושבת בארץ ונחשבת לאמינה מאוד.
תודה על היענותכם
לצפיה ב-'לא מקובל להשתמש בשירותים של חברות כאלה'
לא מקובל להשתמש בשירותים של חברות כאלה
14/05/2018 | 09:25
176
כי הם מייצגים את האינטרסים של עצמם ולא את שלך.
מה שמקובל זה לחפש איזור שאתה מעוניין להשקיע בו ולמצוא אנשי מקצוע מטעמך שילוו אותך בתהליך כמו ברוקר אמריקאי רשום, עו"ד, שמאי, אינספקטור וכו'
 
לצפיה ב-'דמי תיווך מקובלים'
דמי תיווך מקובלים
14/05/2018 | 11:35
10
166
הי, 
עלייך ללמוד היטב את נושא ההשקעות לפני שתעשה טעויות ותיפול למלכודות!  המונחים שאתה מכיר בארץ בנדל"ן, אינם תקפים לשוק הנדל"ן בארה"ב.
1. אין עמלה ברכישת נכסים בארה"ב.
2. יש עמלת מכירה  בארה"ב של בד"כ 5-6%.
3. אין טאבו בארה"ב, ואין צורך בעורך דין לביצוע עסקת נדל"ן. משתמשים בשירותי TITLE COMPANY המשרתת את המוכר ואת הקונה.
4. חברת ניהול - רצוי למצוא לבד, לפי מידותייך ודרישותיך.  יש רבות מסוגים שונים, באזורים שונים, ולסוגי נדל"ן שונים.
5. מימון אפשרי במוסדות מימון שונים, עם מגבלות שונות (לדוגמה אם אתה אזרח ארה"ב, או לא.
6. רצוי שתסמוך על עצמך בלבד, ולא על חברה בארץ או בארה"ב. ברגע שתסתמך על זרים, אתה נתון לחסדיהם וליושר שלהם (שספק אם קיים).  
7. אם תרצה ללמוד את הנושא  ולחסוך הרבה כסף (וכאב לב) פנה אלי בפרטי
לצפיה ב-'יש צורך בעורך דין'
יש צורך בעורך דין
14/05/2018 | 12:25
6
652
אם תרצה ללמוד את הנושא, תמשיך לשאול גם בפורומים כלליים.
 
פנייה בפרטי והסתמכות על מקורות בודדים ללא ביקורת היא לא דרך טובה להחכים.
לצפיה ב-'ייעוץ'
ייעוץ
14/05/2018 | 17:18
5
130
צבי, האם התכוונת למגיב כלשהו שאסור להסתמך על ייעוץ פרטי אלא לקרא בפורומים. יש כל כך הרבה אינפורמציה שפשוט אפשר לטבוע. לפעמים רצוי לשמוע ממקור ראשון של אדם שבטח השקיע ויכול לשתף אותי בתובנות שלו. לא כך? 
לצפיה ב-'הכוונה של צבי היא שכשמישהו אומר לך "בוא נדבר בפרטי" - תחשוד.'
הכוונה של צבי היא שכשמישהו אומר לך "בוא נדבר בפרטי" - תחשוד.
14/05/2018 | 18:13
3
140
יש כאן בפורום אדמים שהשקיעו ומשתפים את כולם - בפורום ציבורי ופתוח - בתובנות שלהם.
ויש כאן גם משתתפים שאומרים לשואלים "בוא, בוא נלך הצידה ונדבר בפרטי בלי שאף אחד אחר ישמע".
 
ההבדל המרכזי שאני מצאתי בין שני סוגי האנשים הוא שהסוג הראשון אינו מתפרנס ממכירת שרותים \ נדל"ן למשקיעים,
והסוג השני כן מתפרנס מזה.
 
במילים פשוטות - בהרבה מקרים, מי שמזמין אותך לבוא איתו הצידה לשיחה פרטית רוצה למכור לך משהו. 
 
אחת התובנות שלי בנושא היא שיש שתי שיטות מרכזיות בעולם למכור סחורה.
 
כשהסחורה אטרקטיבית ונחשקת - היא מוכרת את עצמה. כל מה שאתה צריך לעשות זה לפרסם את זה שאתה מוכר אותה - ואנשים יעמדו בתור כדי לקנות, ויריבו ביניהם מי מציע לך יותר כסף עבורה.
 
וכש"לכלה יש גיבנת" - אותו אחד שרוצה למכור לך אותה עובר לשיטת "טימטום הלקוח". הוא מנסה להביא למצב שבו אתה נמצא אחד על אחד מולו - ואז "מנפח לך את הראש" בכל כך הרבה מלל שאתה משתכנע שבעצם "גיבנת" זה יתרון בשוק, ושהסחורה שיש לו למכור לך היא מציאה לא נורמלית.
זו שיטה עתיקת יומין - אם אתה מספיק מבוגר אתה זוכר מן הסתם שכך מכרו פעם בישראל את מיזמי ה"קלאב הוטל". 
 
לצפיה ב-'רמת דיון גבוהה'
רמת דיון גבוהה
15/05/2018 | 00:48
2
149
היי חבר'ה, באמת אני מתפעל ברמות מרמת התגובות של האנשים בפורום. באמת כבוד. אפשר לזהות מיד את האנשים הוותיקים עם העצות החכמות והמועילות. לקחתי באמת לתשומת לבי חלק גדול ממה שנכתב בתגובות. באמת אין פסול לקחת גוף שמטפל לך בכל הפרוצדורה כמובן תמורת עמלה הוגנת, והוגנת אומר שאתה משלם את הסכום ואתה שלם עם עצמך לגמרי. מצד שני ומתוך מה שקראתי הרי אין טוב ממראה עיניים לפני קניה וטוב לשאול ולחקור בעצמך ולא להאמין לכל מה שאומרים לך. באחת התגובות שאלו אם יש לי מה להסתיר ואני אומר שלא. מדובר על 3 נכסים. 2 על הנייר ממש לפני תחילת בניה ואחד חדש לקניה מיידית. מדובר בבתים פרטיים באוקלהומה במחיר ממוצע של 190000 דולר לכל אחד. חשבתי ושקלתי וההחלטה היא לנסוע ולבדוק את הסביבה, היזם, הקבלן וחברת האחזקה לפני שאני שם דולר אחד. אין לי כל ידע מוקדם על המקום או הסביבה. אשמח אם מישהו יודע יותר ממני. מדובר על פרברי אוקלהומה סיטי במתחמים חדשים לגמרי בערים קיימות. בכל מקרה מודה ומוקיר על העצות החכמות שקיבלתי ובטח עוד אקבל בפורום זה. 
לצפיה ב-'משהו דומה לזה?'
משהו דומה לזה?
15/05/2018 | 09:59
1
111
 
שים לב להבהרה שיש להם באתר:
"הבהרה כללית – חברת Better Coast Capital מספקת שרותי יעוץ  ולא מוכרת או רוכשת נכסי נדל"ן. אנחנו מייעצים לגבי הזדמנויות בשוק הנדל"ן. התחזיות המתוארות כאן מבוססות על מידע ממקורות צד שלישי הנחשבים לאמינים בזמן כתיבתן  אך אין לראות בכך הבטחה להתממשות התחזיות בכל צורה או אופן. שיעורי ריבית משכנתא ועלויות אחרות הוערכו על בסיס מידע גלוי לציבור אבל יכולות להשתנות אם לפני רכישה או במהלך הבעלות על נכס. מרכיבים אשר עלולים להשפיע על תחזיות אלו מלהתממש יכללו שינויים בשוק הנדל"ן בכלל, שינויים בריביות ובתנאי משכנתאות, שכירות יכולה להשתנות מעת לעת או ביקוש לנדל"ן בין אם לשכירות או לבעלות, שיעורי מיסוי על הנכס או בכלל, כן עלויות בניה, שינויים בגין הקבלן הבונה אשר יכול שלא לסיים את הבניה מסיבות שונות, חריגות בניה, או כל פקטור אחר שלא את כולם ניתן לחזות. חברת Better Coast Capital אינה אחראית על שינויים אלו, או אלראית על מימוש תחזיות אלו. חברת Better Coast Capital אינה יועץ פיננסי רשום. כל משקיע אמור להתייעץ עם היועץ הפננסי הרשום שלו אם השקעה מהסוג הזה מתאימה להם"
 
כלומר- ליועץ הזה אין שום אחריות כלפיך. לדעתי, יועץ כזה הרבה יותר דומה למשווק. צריך מאד להיזהר מכאלה. בסוף התגובה אני אראה לך את זה מספרית.
 
זה רעיון טוב לטוס לפני השקעה בהיקפים כאלה.
בקנייה על הנייר אתה חייב חייב חייב עורך דין.
כדאי כן לקחת שמאי, או מישהו אובייקטיבי שיידע לתת לך פרמטרים משמעותיים לגבי השוק.
לפעמים מגיע יזם, קונה קרקע, עושה פרצלציה, משווק לישראלים (ע"י יועצים למיניהם) על בסיס תחזית מאד אופטימית, ועושה אקזיט לפני שבנה משהו. כשהתחזית לא מתממשת זו כבר בעיה של המשקיעים שמוצאים את עצמם שבויים של היזם.
חשוב לדעת מה שווי הקרקע שאתה קונה (זה מה שיש לך ביד בקנייה על הנייר).
חשוב לדעת כמה בנייה יש באזור.
חשוב לדעת מה עלויות הבנייה באזור.
 
באופן כללי, חשוב שתבין איך שינויים בריבית משפיעים בתרחישים שונים (עיכובים בבנייה, חריגה בעלויות הבנייה, מימון מחדש, מכירה).
 
שים לב לחלק ההנחות בפרוייקט לדוגמא שהבאתי למעלה:
"עליית ערך שנתית 6%
קצב עליית שכ"ד שנתי 4%
קצב עליית הוצאות שנתי 2%
הפרשה לאחזקה וזמן לא מושכר 5% משכ"ד"
 
קודם כל, למה שהשכירות תעלה יותר מההוצאות? צריך נימוק ממש טוב (נניח תחזית של הפד) כדי להניח מראש שהשכירות והעלויות באזור מסויים יעלו מהר יותר מהאינפלציה בארה"ב.
אם האינפלציה בארה"ב תהיה סביב 2%, הריבית בארה"ב תעלה במהלך אותן 5 שנים (לזה בדיוק הפד מחכה).
אם השכירות וההוצאות יעלו באופן דומה (2%), אז ההכנסה התפעולית תעלה בקצת יותר מ-10%.
מוצגות בדוגמא 2 אופציות למשכנתאות. ניקח אופציית אמצע (סביב 55% אחוז משכנתא).
תשלומי המשכנתא יהיו סביב 50% מהרווח התפעולי שמוצג שם (זה די באמצע בין 2 האופציות). לפי התנאים שהוצגו שם (ריבית 5.5% ולוח סילוקין של 30 שנה) אחרי 5 שנים בערך 7% מהקרן של המשכנתא תוחזר.
אם הריבית תעלה ב-2% על פני אותן 5 שנים, החזר המשכנתא של מי שיקנה ממך את הנכס (בהנחה שהוא ייקח הלוואה בדיוק כמו יתרת הקרן באותו זמן) יגדל ב-14% (הוצאות הריבית יגדלו אפילו יותר, אבל נקל על נמרוד כרגע).
התוצאה- התזרים מהנכס יגדל רק ב-2% בכל התקופה (כשהאינפלציה היא 10%).
העלייה בשיעור ההיוון (לפחות עוד 2%, כמו עליית הריבית) תגרום לירידת ערך משמעותית מאד (כמה? תלוי בשיעור ההיוון. אני לא נכנס לזה כי את הנקודה כבר הבהרתי).
בכל מקרה, הוא לקח בחשבון עליית ערך מצטברת של כ-33%, כשלפי נתוני הדוגמא שלו תהיה דווקא ירידת ערך משמעותית. המינוף גורם למשמעות של זה רק לגדול.
 
עכשיו, אפשר לתקוף את הניתוח שלי מכל מיני כיוונים.
להוריד קצת מפה ולהעלות קצת משם. השורה התחתונה תישאר זהה.
לדעתי, רוב מי שמבין קצת כלכלה ופיננסים, יגיד לך שההנחות האלה הן בלתי סבירות, ושהן שם מסיבה אחת בלבד. לנפח את שווי הנכס.
מי שלא מבין בדברים האלה עלול להאמין שההנחות האלה סבירות, ולקנות את הנכס במחיר מנופח. הקרקע לא תגיד לו שיש בעיה, וגם לא הקבלן או היזם.
לכן שווה ל"יועצים" לתפוס אותו בפרטי. לכן גם שווה להם לנתק בינו לבין אנשי המקצוע ששומרים עליו.
לצפיה ב-'צבי יקר'
צבי יקר
15/05/2018 | 11:10
77
קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו. אגב, הנכסים נמצאים כעשרים דקות נסיעה מאוקלהומה סיטי ובמדינת אוקלהומה, בסביבות אדמונד. המסקנה הסופית שלי בנושא זה היא שאין טוב ממראה עיניים, אני מקווה למצא את ההזדמנות הראשונה לטוס לשם ולבחון במה מדובר. בכל מקרה תודה ששיתפת אתה ואחרים בפורום מידיעותיכם ומחוכמתכם בנושא. כשאחזור משם אשמח לשתף במסקנות שלי. 
לצפיה ב-'לא מישהו ספציפי'
לא מישהו ספציפי
14/05/2018 | 22:54
80
שים לב גם להודעה מהנהלת הפורום למעלה.
אתה חדש בתחום, ולכן מגיע לדיון בעמדת נחיתות.
משתלם לך שיותר עיניים יבחנו את התשובות שאתה מקבל.
יש תעשייה של יועצים/מנטורים/קואצ'רים שרבים מאד מהם לא שווים כלום.
מי שבוחר לתת עצות רק בפרטי- בדרך כלל יש לו סיבה.
 
אני חושב שאם אתה קונה נכס בפעם הראשונה (ועוד לוקח משכנתא) אז כדאי מאד להשקיע בעורך דין שייצג אך ורק את האינטרסים שלך.
אני מכיר יותר מדי אנשים שלא עברו על מסמכי העסקה שהם חתמו עליהם (כולל מול משווקים שהונו אותם, והפרשיות עדיין לא התפוצצו בפומבי), או שהרישום של העסקה שלהם היה בעייתי כי הם הסתמכו על עורך הדין של המוכר/המשווק.
העלות של הסדרה בדיעבד היא אדירה.
 
תקרא כמה שאתה יכול ובאופן ביקורתי. גם אם תקרא כמה חודשים אחורה בפורום זה יתרום לך.
הייתי דואג להצליב מקורות (ומקפיד שלא לקחת רק את המקורות הזמינים והאינטרסנטיים ביותר- אנשים שמתפרנסים מזה שאנשים כמוך משקיעים בארה"ב).
לצפיה ב-'לפעמים יש צורך בעורך דין'
לפעמים יש צורך בעורך דין
14/05/2018 | 16:40
72
זה תלוי מאוד באזור/נכס וכו'.
לצפיה ב-'.'
.
14/07/2018 | 15:02
1
13
אשמח לטלפון/מייל
לצפיה ב-'מענה לעומר'
מענה לעומר
14/07/2018 | 19:31
1
Tedkovits@gmail.com     טל.  050-6969222.   כרגע בחו"ל, אשוב ביום רביעי.   אשמח לעזור.
לצפיה ב-'אין סכום מקובל כי זה לא שירות מקובל'
אין סכום מקובל כי זה לא שירות מקובל
14/05/2018 | 12:21
79
זו דרך מאד מסוכנת לקנות נכס. אמריקאים לא קונים ככה את הבתים שלהם. תאמין לי שהזמן שלהם לא פחות יקר משלך, ועדיין רובם המכריע בוחר להתמודד עם כל הכאב ראש שכרוך בקנייה.
 
כתבת שהחברה נחשבת אמינה.
יצא לי לראות הרבה חברות בתחום הזה ש"שמן הלך לפניהם", אבל בפועל זה לא היה מוצדק.
בדרך כלל אנשים מסתמכים על הייחוס של בעלי החברה ו/או הנראות שלו (מצגות, משרד, חליפה, מזכירה, וכו') ו/או יח"צ (ראיון לטלוויזיה, כתבה בעיתון) ו/או המלצות של חברים שלא בדקו לעומק (גם אם החבר מקבל כבר שנתיים את הצ'ק, זה לא אומר שהחברה אמינה. גם אם היו עסקאות שבהן הוא הרוויח כסף זה לא אומר שהחברה אמינה).
 
כל החברות האלה לא מפוקחות (לא פה ולא שם), וכבר יצאו מספיק אזהרות לגביהן. מציע לך לגגל על שורט טרייד וג'נרל טרייד. שני סיפורים מהימים האחרונים על חברות לכאורה אמינות ולא מפוקחות (ולא חסרים סיפורים כאלה על חברות שמשווקות נדל"ן בארה"ב). תראה את התוצאות, ותראה את המאמצים שהחברות האלה עשו כדי לגרום ללקוחות לבטוח בהן.
 
אגב, למה לא כתבת את שם החברה? אני לא אקפוץ למסקנות. אולי יש לך סיבות טובות, אבל זה לכל הפחות מוזר.
 
לגופו של עניין- מאחר ולפחות רוב (אם לא כל) החברות האלה הן נזק טהור ללקוח, הן צריכות לשלם לך כדי שיהיה שווה לך לקחת את השירות שלהן. לכן המחיר שמקובל עליהן לא רלוונטי.
 
אם אתה מוצא דג זהב שבאמת (ב-א-מ-ת) מביא 12% תשואה ריאלית בשנה אחרי מינוף ובלי התעסקות, לדעתי שווה לך לשלם אפילו תוספת של שליש מההון העצמי (זה יביא אותך לתשואה של 9% ריאלי על הכסף שלך).
לצפיה ב-'הקו הרווח בפורום'
הקו הרווח בפורום
14/05/2018 | 17:38
11
97
עמי היקר. התשובות שקיבלת עד כה הן בהחלט העמדה המרכזית (והמושמעת היטב) של חברי הפורום הפעילים שמבינים משהו בתחום. הם מייצגים קו תקיף די לוחמני ולעיתים יש יגידו גם קצת אלים שאומר: השקעה בארה"ב היא מורכבת, לא פשוט להרוויח, בלתי אפשרי להרוויח היום הרבה (הרבה פחות מ- 10%). כדי להצליח באמת צריך ללמוד, לשהות באיזור ההשקעה, לעבוד לבד, לבצע מחקר שוק ובדיקה בלתי תלויה של הנכס, ללא מתווכים מישראל, להתקשר עם עו"ד, רו"ח, שמאי וקבלן ולמצוא ספקים בכוחות עצמך, בעיקר למצוא חברת ניהול בעצמך. להשקיע מעל 150K$ ועדיף יותר מנכס אחד כי פחות מזה לא שווה את ההשקעה והבתים הזולים הם זבל מסוכן. מי שלא מבין ואין לו זמן או מספיק כסף או יכולת ללמוד לעומק - שלא יתקרב.
אני באמת סבור שרובם אנשים טובים וישרים בעלי כוונות טובות. הם כנראה צודקים והם אומרים את עמדתם בד"כ מתוך ניסיון של ישראלים שקיבלו בראש מכל מני עסקאות של 60K$ שבהם לא סיפרו להם שהבית מול הים אבל מהצד של הים והשיפוץ הקטן הפך לגדול והטרמיטים אכלו את הגג והמס למשקיעים כפול ויש חצי שנה בלי שוכר כי הקודם שעזב בגלל רטיבות והסקה לא תקינה, שבר את כל הבית...
קטונתי מלדגדג את קצה הבנתם המקצועית וניסיונם של האנשים החשובים האלה, אבל לדעתי בדיון הנ"ל הם קצת מגזימים ולוקים בחד צדדיות קיצונית ולכן כדאי לקחת בחשבון שייש שיקולים נוספים.
כולנו שונאים מתווכים, הם גוזרים קופון כסוכני ביטוח, מתווכי נדלן, סוכני נסיעות ומכוניות, כבנקים המתווכים בין מלוים ללוים, אפילו הקימעונאים בירקות מרויחים יותר מהחקלאים. אבל מה הברירה? עובדה שיד 2 לא מספיק ורובנו הולכים למגרש, ואף אחד לא הולך לבנק החברתי. אז מי שיכול מדלג על הסוכן ומרויח את דמי התיווך אבל לא כולם יכולים ולפעמים נעדיף לשלם כדי שמישהו יעשה בשבילנו חלק מהעבודה ואם אני מרוויח אז שיהיה לו לבריאות. לכן לדעתי, הפסילה הקטגורית של חברות התיווך הישראליות היא מוגזמת ושגוייה.
צריך להקפיד להבין מה בדיוק העסקה ועל מה משלמים, חובה שתהיה שקיפות, כדאי לעשות בדיקות עצמאיות בלתי תלויות, לעמוד על הסכם הוגן ולא חד צדדי ויש עוד הרבה דברים לבדוק ולבחון.
אבל לפעמים מישהו רוצה להפנות לאפיק הזה חלק מכספו ואין לו יכולת להתעסק במה שכרוך בה, האם האופציה היחידה שלו היא תעודות סל או פוליסות השקעה של חברות הביטוח?
אני אומר את זה בתור אחד שהשקיע לכאורה לבד בלי חברה מתווכת. עשיתי  הרבה טעויות ולמרות זאת אני מרוויח מהעסקאות שלי, בעזרת השם, עם הרבה מזל ובזכות אנשים שבחרתי להיות שותף שלהם. הייתי בהרבה פגישות מגעים ומו"מ עם החברות הישראליות הללו החל מקרן הגשמה ועד כל מני חאפרים ומקצוענים ברמות שונות - ולא השתכנעתי. מצד שני אם הייתי נכנס לחלק מההצעות שקיבלתי ב 2011-2012 הייתי מרוויח הרבה יותר גם אם המתווכים היו גוזרים עלי  קופון יפה.
לסיכום אני לא מנסה לשכנע את עמי או מישהו שהחברות הישראליות זה טוב ומומלץ אבל חשוב להבין שייש מספר צדדים למטבע.
לצפיה ב-'אבל זה בדיוק העניין - אנחנו ב 2018, לא ב 2011.'
אבל זה בדיוק העניין - אנחנו ב 2018, לא ב 2011.
14/05/2018 | 17:55
103
מי שהיה לו את החזון ו\או האומץ ו\או המזל ונכנס לשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב שנתיים שלוש שאחרי המפולת - בהרבה מקרים הרוויח יפה.
גם אם לא הבין עד הסוף מה הוא קונה או איפה הוא קונה.
הגאות בשוק הרימה את כל הסירות - כולל את הסירות הרקובות והמתפוררות, והסירות שדולפות מיים.
 
מאז עבר כמעט עשור.  הגאות התמתנה - ובהרבה מקומות בת'כלס נעצרה. הריבית על האשראי והמשכנתאות במשק עולה כל רבעון, ואם אני מסתכל במדדים של התחום כמו מדד קייס שילר - בשווקים הספציפיים שבהם "העדר" הישראלי משקיע את כספו (כלב-לנד אוהיו, דטרויט מישיגן, ג'קסונוויל פלולידה וכיוצ"ב) כבר מתחילים לראות ירידות.
 
כדי להרוויח כסף בנדל"ן מגורים היום - צריך לדעת הרבה יותר ממה שצריך היה לדעת לפני עשר שנים. 
לצפיה ב-'זה מה שכתבת'
זה מה שכתבת
14/05/2018 | 23:43
1
85
האנשים האחרים שמתבטאים בפורום רואים שחורות. ככל הנראה זה בגלל ניסיון דל (בניגוד לשלך, אני מניח?) וגרוע.
 
ואז אתה נותן שורה של דוגמאות לאנשי מקצוע:
סוכני ביטוח- מפוקחים
מתווכי נדל"ן- מפוקחים
סוכני נסיעות- מורשים (מקצוע גוסס)
סוחרי רכב- מפוקח
בנקים- מפוקח
קימעונאים בירקות- מפוקח. חוצמזה, אין מה להשוות בין קנייה של 100 שקל בסופר לקנייה של 100,000$. קנית פעם ביטוח למלפפון? מקסימום נפלת על מלפפון מקולקל.
 
החברות הישראליות האלה לא מפוקחות, והן מנהלות את קבלת ההחלטות של המשקיע על סכומים משמעותיים עבורו.
בעלי המקצוע בארה"ב (שמאי, עו"ד, מתווך, מהנדס בניין) כן מפוקחים.
הפיקוח הזה נועד להגן בדיוק על הלקוח שלא מבין.
למה לו לוותר עליו? אפשר לקחת יועץ לא מפוקח (גם ישראלי), ועדיין להגן על עצמך עם אנשי מקצוע מטעמך.
 
עוד כמה תיקונים:
  • אני הייתי נגד תשלום למתווכים? כתבתי במפורש שאם הייתי מוצא דג זהב (ישראלי, קונגולזי, מה שלא יהיה) שבאמת מביא תשואה, הייתי משלם לו הרבה מאד. רק צריך לוודא שהוא באמת מביא תשואה ולא חרטטן
  • גם אני וגם בוסטון לא התעסקנו בנכסים של 60,000$
  • אם היית נכנס לרוב המוחלט של ההצעות שהמתווכים הציעו לך ב-2011 לא היית מקבל אפילו קרוב למה שהיית מקבל על השקעה ב-S&P 500
אבל בוא נלך על הקו שלך- יש 3 משווקים ישראליים שאתה ממליץ עליהם?
לצפיה ב-'מסכים עם סימונה,'
מסכים עם סימונה,
15/05/2018 | 12:55
62
99% מהאנשים כאן נקטלים ונענים בטון מזלזל ופוגעני
עקב זה אני לא משתף כאן מהידע והניסיון שלי - אין טעם.
גם אם כוונת המגיבים חיובית היא נעשית בצורה מכוערת.
לצפיה ב-'בוסטון וצבי - אתם עושים עבודת קודש'
בוסטון וצבי - אתם עושים עבודת קודש
15/05/2018 | 13:53
7
89
בוסטון - אני לחלוטין מסכים איתך במעט שאני מבין שהשוק היום לא דומה ל- 2011 והגיאות לא יכולה להמשיך בקצב הזה. מאידך, אני משוכנע שלמשבר הבא שיבוא (והוא יבוא בוודאות, ההתמכרות לאשראי צרכני בעולם המערבי היא מטורפת ומסוכנת) יש קצת יותר זמן ממה שאתה צופה והוא יגיע מכיוונים פחות טריוויאלים.
אני רק אומר שאי אפשר לפסול את התחום על הסף וכפועל יוצא גם את השימוש במתווכים. וזה למרות שלאנשים מקצועיים ובעלי יכולות גבוהות יותר המתווכים האלה יקרים ומיותרים ובד"כ וחמור מכל בניגוד עניינים.
צבי - הניסיון שלי הוא באמת דל -  כלום ושום דבר באופן יחסי. ניסיתי להביא את עצמי כדוגמא הפוכה למישהו חסר ניסיון שהשקיע לבד באופן כמעט מרושל ואם הצלחתי (ממש בקטנה) זה למרות הטעויות ובעזרת השם. (אני למשל כן קניתי נכס בג'רסי ב- 60K)
רוב אנשי המקצוע שציינת לא באמת מפוקחים. הפיקוח על הבנקים לא מביא (אפילו להיפך) לירידת מרווחי התיווך באשראי. הפיקוח על הביטוח לא ממש מונע מסוכנים למכור לך ביטוח רפואי שהוא כפל על הביטוח הממלכתי או להעביר אותך שלא לצורך לקופת גמל אחרת רק כי העמלה שלו בה גבוהה יותר(הם משתפרים אבל עד היום מכרו הרבה זבל בתחום). ואלו שני הענפים היותר מפוקחים מתוך הרשימה. (ולשם האנקדוטה- ההוצאה שלי על מזון היא כ- 1.5-2K$ בחודש תעשה לבד את החישוב שכמה הולך לקימעונאי)
אנחנו משתמשים בתיווך לגשר על פערי מידע, זמן, מקצועיות ומשאבים נוספים.
מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם". שיבדוק טוב טוב לאן הוא נכנס ויגדר את הסיכונים שלו ויבחן את ההתקשרויות שלו עם בעלי מקצוע ובפרט מתווכים.
השורה התחתונה היא שאין לי שלושה מתווכים טובים ואפילו לא אחד שאני ממליץ עליו אבל  הייתי מעדיף דיון שבו אנשים יחשפו כאן הצעות שקיבלו מכאלה מתווכים (בניגוד לדיבור בצד "בפרטי") והמקצוענים כאן ינתחו אותן ויתקפו את נקודות החולשה שבהן וכנל את המציעים/מתווכים עצמם ולא שנפסול באופן קטגורי את השימוש במתווכים האלה.
 
לצפיה ב-'מסכים לגבי השורה התחתונה'
מסכים לגבי השורה התחתונה
15/05/2018 | 16:12
1
75
מצד שני, אם משווקים מעלים לפה דברים הזויים, ולא נתקוף אותם, זה גם לא טוב.
 
שוב- אני לא מתנגד למתווכים. שמאי, מהנדס, ועורך דין זה גם סוג של מתווך. אני לגמרי בעד.
 
מטרת הפיקוח והרישוי היא לא להוריד את המחיר (יש שיאמרו שזה משיג בדיוק את ההיפך. הרגולציה מונעת ממתחרים להיכנס. הזכרת את הבנקים) אלא לשמור על האיכות.
הפיקוח והרישוי מאפשרים סנקציות והוצאה מהמגרש של שחקנים רעים. לפעמים הם גם מאפשרים תביעה כנגד חברת ביטוח.
 
לגבי המזון- אם תרצה לקנות כל שבוע ישירות מהחקלאים והיצרנים השונים, עלויות העסקה (כולל הזמן שלי ושל החקלאי) יהיו פי כמה מאשר קנייה אצל הקמעונאי. זה לא המצב ברכישה של נכס ב-100,000$. ברכישה מורכבת ויקרה כזו שווה לך להתעמק יותר (כפי שעשית. אני מניח שאתה לא עושה סקר שוק כל כך מקיף לפני קנייה בסופר).
שוב, אני לגמרי בעד לקחת מתווכים לעסקה כזו. רק שיעבדו בצד שלך ובנפרד אחד מהשני, ולא שירכז וינהל אותם גורם שהאינטרסים שלו עלולים להיות הפוכים לשלך. אלה טעויות שאנחנו רואים כמעט בכל פרשיה שמתפוצצת (ענבל אור, גלובאל פאראגון, TGI, קרן קלע, ועוד).
 
חלק גדול מהמשווקים של נדל"ן אמריקאי בארץ לא פונים למשקיע המתוחכם (להגשמה יש אלפי משקיעים. לא במקרה אתה לא בתוכם), והרבה מהם מצליחים לגייס. כשרף הכניסה הוא בין חמישים למאה אלף דולר, אין סיבה להניח שהמשקיעים מתוחכמים.
 
בשנים האחרונות נתקלתי בהרבה מאד משקיעים לא מתוחכמים. חלק גדול מהם לא עברו בכלל על מסמכי העסקה, ולא הכירו פרטים מהותיים בנוגע לעסקה שהם השקיעו בה חלק גדול מאד מהכסף שלהם.
 
במקרה הזה השואל החליט לטוס וכל הכבוד לו. אני עדיין חושב שהוא צריך שמאי ועורך דין מקומיים מטעמו שיעברו על התכנית העסקית ומסמכים העסקה ויתנו חוות דעת מקצועית.
לצפיה ב-'Boston Guy, צבי, סימונה והשאר'
Boston Guy, צבי, סימונה והשאר
15/05/2018 | 16:58
63
לסיכום הזמני של הדיון עד כה אני רוצה להודות לכל המגיבים, מודה מקרב לב לכולכם על התגובות החכמות, המחכימות והמועילות שקיבלתי פה תוך זמן קצר ביותר. אין ספק שאקח לתשומת לבי חלק נכבד מהעצות הטובות שכתבתם ואני רוצה להודות לכל אחד ואחד מכם. אמשיך לעקוב אחרי תגובות שלכם בפורום הנכבד ואמשיך ללמוד, אין ספק. אדווח גם כשאחזור מביקור בארה"ב ואם זה מעניין אשתף את הפורום במסקנותיי. 
תודה. 
לצפיה ב-'דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".'
דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
16/05/2018 | 02:24
4
88
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".
 
אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה. 
 
לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו". 
 
לצפיה ב-'עלית על נקודה חשובה'
עלית על נקודה חשובה
16/05/2018 | 10:30
69
ניכר שאתה כנראה למדת מימון בצורה זו או אחרת, כמעט כל המשקיעים כלל אינם יודעים כיצד לחשב תשואה ועוד יותר גרוע: דיברתי עם הרבה משווקים ישראלים וגם הם אינם יודעים לחשב אותה (או שמטעים בכוונה).
 
לצפיה ב-'אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"'
אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"
16/05/2018 | 17:23
1
67
לא להיכנס להשפעות של משתני מאקרו (ריבית ואינפלציה) על עסקת בנייה ממונפת כי אתה "מסתכל במאקרו", זה בעייתי מאד.
יכול להיות שההשקעה שלו שונה, אבל די ברור שיש מאפיינים דומים.
אני חושב שמי שלא רוצה להיכנס לחישובים, או שייקח מקצוען אובייקטיבי שיעשה את החישובים בשבילו, או שלא ינהל לעצמו את ההשקעות (בטח ובטח שלא יילך להשקעות לא מפוקחות).
 
aenof- קשה להאמין שמי שכתב את התכנית העסקית שניתחתי, לא ידע מה הוא עושה. בהרבה מקרים משתמשים באנשי מכירות שבאמת לא מבינים (לפעמים הם אפילו משקיעים בעצמם), רק כדי שאם וכאשר העסק יתמוטט, אך אחד לא יוכל להאשים את מי שעמד בקודקוד שהוא זה שהטעה.
הוא הרי כתב שאלה רק הנחות ולא הבטיח כלום.
מה זו אשמתו אם המשקיע לא קרא, או איזה איש מכירות נסחף?
לצפיה ב-'אווו תתפלא'
אווו תתפלא
16/05/2018 | 20:31
53
כמעט (כל?) המשווקים שדיברתי איתם מחשבים תזרים (אופטימי מאד)=תשואה, אז או שהם מטומטמים, או שהם משחקים אותה מטומטמים.
אגב לכולם הצעתי הצעה דומה: אני מוכן להשקיע יחד עם המשווק, כלומר שישים גם הוא כסףף  עד היום אין מישהו שהרים את הכפפה...
 
לצפיה ב-'קטונתי... '
קטונתי...
12/06/2018 | 09:42
8
Boston Guy יקר. 
היום פתחתי שוב את השרשור וראיתי עוד תגובות ואני מתרכז דווקא בתגובה שלך. 
כתבתי במלא הכנות בתגובה לפוסט של צבי שהיו בו הרבה נתונים שהצליחו לסחרר אותי וכתבתי שאני מסתכל במאקרו, נכון. ניתחתי את העסקה המוצעת שלי בצורה יסודית, ולא ע"י חישוב תשואה כפי שעושים רוב האנשים,  והיות ושני נכסים מתוך השלושה ממונפים בחמישים אחוז ובהנחה שאשכיר אותם במחיר מכסימאלי וגם מינימלי( הפרש של 200 דולר) ובנוסף חישוב של השכרה של 10,11,או 12 חודשים בשנה וקיבלתי תוצאות ברורות לפחות בתאוריה. דבר אחד שהפריע לי הוא גובה העמלה שמקזז סכום נכבד מהתשואה, והשני שהגעתי אליו לאחר קריאת התגובות של האנשים בפורום והוא עוד יותר חשוב, לראות את הנכס פיזית, לקחת עו"ד מקומי ולבדוק טוב טוב את העיסקה, ועל כך אני מודה גם לך על העצות החכמות ועוד דברים. מקנא קצת ביידע העצום שלך את התחום. 
לצפיה ב-'התיחסות הממשל'
התיחסות הממשל
13/05/2018 | 11:24
8
153
יש פה מישהו  שעשו לו בעיות בכניסה לארהב? מי שמשקיע בארהב נאלץ להגיע לשם לעיתים תכופות, לפעמים גם לזמנים ארוכים, מה הפתרון?
לצפיה ב-'רבים מהישראלים שמשקיעים בארה"ב לא ביקרו בה אפילו'
רבים מהישראלים שמשקיעים בארה"ב לא ביקרו בה אפילו
13/05/2018 | 18:21
7
149
ואלפים אחרים ממשקיעי הנדל"ן האלו מגיעים לארה"ב בקושי פעם בשנה, וגם זה לשבועות בודדים.  
לאנשים שמשקיעים לרוב יש חיים בישראל, מחויבויות בישראל, לפעמים אפילו עבודה (אחרת) בישראל - והם לא יכולים, גם אם ירצו, להעדר מישראל לעיתים תכופות ולזמנים ארוכים.

לכן, המשפט שלך שאומר "מי שמשקיע בארה"ב מגיע לעיתים קרובות ולזמנים ארוכים" פשוט לא נכון.

מצד שני, יש לי המון חברים מישראל בתחום ההיי-טק שמגיעים לארה"ב לנסיעות בענייני עבודה לעיתים קרובות - יש כאלו שמגיעים כל חודש ולפעמים אפילו יותר.  כן, לפעמים עושים להם בעיות בכניסה - וצריך שיהיה לך הסבר משכנע והוכחות שאתה לא עובר על החוק בארה"ב בכך שאתה עובד בה בצורה לא חוקית.  למשל - הסבר עם אסמכתאות איך אתה יכול להיות כל כך הרבה זמן בארה"ב בלי לעבוד, הוכחות לכך שיש לך עבודה סדירה בישראל וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'ובכל זאת'
ובכל זאת
13/05/2018 | 20:21
6
95
בעיות בכניסה מבחינתי זה ביטול הויזה, לא תחקיר, יש מישהו שביטלו לו את הויזה?
או יודע יותר מה הסיכוי לזה? הרי להוכיח שאתה לא עובד שם זה קל, אבל להוכיח שאתה לא מתכוון להגר זה ביטלתי אפשרי, אם אין לך ילדים.
ובכללי, הרשויות אוהבות את עניין הנדלן או לא כל כך?
לצפיה ב-'מה זה תקופה ארוכה אצלך?'
מה זה תקופה ארוכה אצלך?
13/05/2018 | 22:07
70
יש לך ויזה חוקית, אתה עומד בתנאי השהות, לא עובר את הזמן המותר, יש לך קשר לישראל (כבר הוכחת זאת כי יש לך ויזה), לא עובד בארהב, יש לך כרטיס טיסה חזרה(?). האם כל זה נכון?
אם כך לא רואה סיבה לבעיה.
והרשויות לא מכירות במושג ׳אהבה׳. לא ברור לי מה אתה מתכוון בשאלה הזו.
הן כן מכירות במושג ׳חוקי׳
לצפיה ב-'כן, קרה שהחזירו אנשים לישראל וביטלו להם את הויזה'
כן, קרה שהחזירו אנשים לישראל וביטלו להם את הויזה
14/05/2018 | 06:02
4
82
וגם בהודעה הנוכחית שלך יש משפט מאוד לא מדוייק, לדעתי.
המשפט "הרי להוכיח שאתה לא עובד שם זה קל".
לא כל כך קל להוכיח "שאין לך אחות".
 
אם אתה מתכוון לבלות תקופות ארוכות בארה"ב - זה גורם לי להעריך שאין לך עבודה קבועה, כשכיר, בישראל.
ואם אתה גם צעיר בתחילת שנות ה 20 לחייו - מבחינת מפקח הגירה אמריקאי בשדה התעופה אתה אוטומטית נמצא בתוך קבוצת "חשודים כמהגרי עבודה פוטנציאליים".
 
כשאתה מגיע לארה"ב ועומד בביקורת הדרכונים, מפקח ההגירה סורק את הדרכון שלך - ועל הצג שלו מופיעה כל הסטוריית הביקורים שלך בארה"ב.
כמה פעמים נכנסת, מתי נכנסת ומתי יצאת בכל פעם, כמה ימים שהית...
 
מפקח ההגירה צריך - תחת לחץ זמן, כי יש תור ארוך של אנשים אחריך - להחליט אם להכניס אותך לארה"ב או להפנות אותך ל SECONDARY INSPECTION.
 
עם היסטורייה של כמה כניסות לארה"ב לתקופות של חדשים בכל פעם, איך בדיוק אתה יכול להוכיח שאתה לא בא לארה"ב כדי לעמוד ב"עגלה" בקניון 
בקליבלנד ולמכור מיישרי שיער וכריות לחימום?
מה יש לך להראות שיסביר מדוע אתה צריך לשהות בארה"ב תקופות ארוכות כאלו, ואיך אתה מממן את השהות הזו?  עיניינים כמו "איפה אתה גר בארה"ב ואיך אתה מממן את זה" וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'החזרת משקיעים צעירים'
החזרת משקיעים צעירים
14/05/2018 | 12:26
3
81
ובמידה שאתה מוכיח שיש לך כסף ושיש לך נכסים בארהב, עדיין יתכן ויחזירו אותך לארץ?
ואם יחזירו? זהו? צריך למצוא אזור השקעה אחר?
לצפיה ב-'אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב'
אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב
14/05/2018 | 16:38
87
מה מונע ממך להשאר בארה"ב? זה פרופיל של מישהו שאין לו מוטיבציה לחזור לישראל.
 
אם מגיע מישהו לארה"ב שמראה שיש לו עבודה/נכסים בישראל, הרי שאותו  אדם ירצה לחזור בתום הטיול. אבל אם יש מקור הכנסה בארה"ב, הרי שזה מעלה את הסיכון שאותו אדם ישאר בארה"ב.
לצפיה ב-'אני מכיר צעירים שהוחזרו. אני מכיר משקיעים שהוחזרו.'
אני מכיר צעירים שהוחזרו. אני מכיר משקיעים שהוחזרו.
14/05/2018 | 17:38
76
אני לא מכיר משקיעים צעירים שהוחזרו - בגלל שאני לא מכיר משקיעים צעירים...
אז לא יכול להגיד לך אם יש כאלה.
 
אפילו כאן בפורום כותב לפעמים משקיע נדל"ן אחד שיש לו מספר נכסים בארה"ב - ושאינו יכול להכנס לארה"ב.  וכן - זה בהחלט מסבך את החיים שלו ככל שזה קשור לניהול ההשקעה שלו.
לצפיה ב-'במיוחד אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב.'
במיוחד אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב.
16/05/2018 | 21:01
53
אבל אם יש לך מנהל טוב לנכסים - אתה צריך לבקר אולי פעם בשנה-שנתיים, אז למה שתהיה בעיה?
 
אם אתה בא כל חודשיים לחודש - סביר שיסובבו אותך חזרה די מהר.
לצפיה ב-'שאלה דחופה בנוגע להקמת LLC בניו-יורק'
שאלה דחופה בנוגע להקמת LLC בניו-יורק
12/05/2018 | 22:50
3
154
הי,

ביצעתי רישום של LLC חדש במדינת ניו-יורק לצורך רכישת נכס שאני מבצע שם בימים אלה (הרישום בוצע ע"י רו"ח אמריקאי שמתמחה בדברים מעין אלו אך עדין זה נראה לי מוזר)
האם זה תקין שבמסמך האישור (operating agreement) על הקמת ה LLC לא מופיע השם השני שלי כפי שהוא מופיע בדרכון אלא רק האות הראשונה של השם השני וכמו כן האם מספר הדרכון שלי או משהו מזהה נוסף לא אמור להופיע במסמך?
אם זה תקין אז עושה רושם שמאד קל להתחזות לאדם אחר (נניח אדם עם שם כמו שלי או מישהו שמחליף את השם שלו לשם כמו שלי) ופשוט לרוקן לי את החברה מנכסיה...

שאלה נוספת: לצורך רישום הנכס על שם החברה אני צריך רק את ה EIN בעוד שאת ה ITIN אני צריך רק כשיש הכנסות ואני צריך לדווח למס הכנסה בארה"ב?

תודה
לצפיה ב-'נכסיה?'
נכסיה?
13/05/2018 | 11:26
97
נכסיה כנראה יתחלקו לשניים:
1. חשבון בנק, שכשתפתח אותו וכשתמשוך כספים ממנו לא יסתפקו בשם שלך. ידרשו תעודה מזהה עם תצלום (או שתמשוך דרך אמצעי שכדי לקבל גישה אליו תצטרך להציג תעודה מזהה- למשל אתר אינטרנט או כרטיס דביט של הבנק).
2. נכס נדל"ן שיירשם במחוז. בניו ג'רזי (ואני מניח שבכל מקום) המחוז דורש תעודה מזהה (עם תצלום) ואישור נוטריון.
כמה פעמים עוקפים את זה? אני לא יודע. להערכתי זה נדיר מאד, וזו בעיה של חברת הטייטל.
 
 
שימוש באות הראשונה בשם האמצעי זה דבר שקורה. ברור שעדיף להשתמש בשם המלא אם המערכת מאפשרת
לצפיה ב-'הOA הוא שלך.'
הOA הוא שלך.
13/05/2018 | 23:22
1
76
רוצה שמספר הדרכון שלך יופיע שם? תרשום את מספר הדרכון שלך שם. מה הבעיה?
 
עקרונית בארה״ב אין שום אפשרות לזהות אדם כלשהו באופן וודאי בלי לדעת מראש משהו ספציפי עליו. אם אתה רוצה שבOA יהיה רשום זיהוי וודאי אישי שלך - אתה צריך לרשום שם את מספר תעודת זהות הישראלי שלך (כי הרי גם מספר דרכון יכול להשתנות). להתחזות למישהו אחר זה מאוד קל, וקורה הרבה - תקרא על בעיית גניבת הזהויות בארה״ב.
 
אתה לא צריך EIN בשביל רישום הנכס על שם החברה (או בכלל).
לצפיה ב-'קצת מפחיד האמת אבל תודה!'
קצת מפחיד האמת אבל תודה!
14/05/2018 | 00:32
33
לצפיה ב-'דחיית המס במכירת נכס בארהב'
דחיית המס במכירת נכס בארהב
13/05/2018 | 14:55
2
85
שלום רב, אני מתכוון למכור נכס שבבעלותי ולקנות נכס אחר. האם אפשר לדחות את תשלום המס על הרווח הון מהמכירה (אם כן, מה צריך לעשות כדי ליישם את זה) או שתיהיה לי בעיה עם המס בארץ שלא מכיר בדחיית המס האמריקאית?

תודה רבה
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/05/2018 | 23:17
178
כן, אפשר לעשות דחיית מס כזאת אם אתה מחליף נכס אחד בנכס אחר דומה (למשל בית בקולורדו בבית בפלורידה).  זה נקרא ״section 1031 exchange״, תגגל ויש מלא מידע. בעקרון, צריך גורם שלישי שלא צד לעסקה שישמור את הכסף מהמכירה של הנכס המקורי ויעביר אותו לקנית הנכס החדש, כל זה תוך 6 חודשים מהתחלה עד הסוף. עולה קצת כסף לשלם לצד שלישי כזה, אבל עיקר הבעיה זה לסגור את המכירה והקניה בסדר הנכון ובפרק הזמן הנדרש.
 
כן, תהיה לך בעיה עם המס בארץ שלא מכיר בדחיית המס האמריקאית. תצטרך לנהל שני ספרים - אחד לפי מיסוי אמריקאי ואחד לפי מיסוי ישראלי. דבר עם רואה חשבון שמבין משהו בזה. הא, וכמובן, תכין מזומן לשלם את המס בישראל, כי את הכסף בארה״ב אתה כאמור שם אצל צד שלישי ולא תגע בו.
לצפיה ב-'דחיית המס במכירת נכס בארהב'
דחיית המס במכירת נכס בארהב
18/05/2018 | 14:13
29
שלום מגידו,
 
1 - ההמלצה היא לדבר עם רו"ח מתמחה במיסוי אמריקאי ובמיסוי ישראלי. 
2- אני יכול לתת לך מענה המבוסס על ניסיון רב שלי במכירת בתים בארה"ב, כדלקמן
3- משקיע ישראלי בנדל"ן בארה"ב - אמנת מס. יש חבות מס גם בארה"ב וגם בישראל. קודם כל לשלם בארה"ב ואח"כ השלמה בישראל. 
4- כסדר גודל קח בחשבון מס רווח הון של 25% עד הבית. אל תתבלבל עם WITHOLDING TAX שיכול להגיע לכ40% אך הוא מזוכה.
5 - לגבי שחלוף EX1031 - מה שויני רשם לך מעלה לגבי ארה"ב זה מדויק למיטב הבנתי.
6- בישראל למיטב ידעתי לא מכירים בדחיית המס, כך שתשלים למלא תקרת החבות של 25%. כלומר, לא תחסוך מס. אשמח כמובן, למצוא וללמוד מרו"ח שיכול להבאיר אחרת. לא מצאתי עד היום שפרקטית ניתן להשתמש בשחלוף עקב הנ"ל.

מקוה שזה עוזר לך!

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה ממוכר אמריקאי בארה"ב בבעלות מלאה של המשקיע
Nadlanir.co.il
לצפיה ב-'זהירות פריזמה קפיטל !!!'
זהירות פריזמה קפיטל !!!
11/05/2018 | 22:22
4
214
לאחרונה חיפשתי חברה אמינה ובאמת כל כך קשה
לא מבין הם מוכרים נכנסים שנקנו במחיר אחר למה שהם מציעים
הנכנס הזה נמכר למשל בפריזה קפיטל אצל רועי בהרבה יותר כסף
אני הסתכלתי וכל הנכסים שלהם במחירים מטורפים למעומת מה ששווים
מישהו מכיר חברה אמינה ?.?
 
לצפיה ב-'אין חברה או אדם שמוכרים תרנגולות שמטילות ביצי זהב.'
אין חברה או אדם שמוכרים תרנגולות שמטילות ביצי זהב.
11/05/2018 | 23:38
112
לצפיה ב-'איך אתה רוצה שירוויחו כסף?'
איך אתה רוצה שירוויחו כסף?
12/05/2018 | 18:10
123
בכמה לדעתך אפשר להשכיר בית שעולה פחות מאוטו?
לצפיה ב-'אני לא מבין אותך'
אני לא מבין אותך
12/05/2018 | 21:23
145
בזמנו שאלת לגביהם.
 
 
אני עניתי לך שם.
לפני כמה חודשים נתקלתי בהם שוב בהקשר שלילי (חבר של חבר השקיע דרכם).
רציתי להגיב להודעה שלך מאז, אבל פורום תפוז כנראה לא נותן להגיב אחרי יותר מדי זמן.
 
אני לא מכיר חברה אמינה שאני ממליץ למשקיעים קטנים להשקיע בה.
לצפיה ב-'3 דרכי פעולה'
3 דרכי פעולה
18/05/2018 | 14:27
87
הי אביחן,
 
יש לך 3 דרכי פעולה אפשריות להשקעה בנדל"ן בארה"ב. לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות. אתה צריך לבצע בירור ולמצוא מה האיזון שהכי מתאים לך.

1 - להשקיע באמצעות חברה שמוכרת לך נכס השקעה - בגדול מצד אחד זה הכי "פסיבי" שיש. מצד שני, לרוב כרוך במחיר גבוה וגם חשיפה לסיכון במקרה של חברה לא אמינה או לא מקצועית.

2- עשה זאת בעצמך - לעשות הכל לבד. זה הצד השני של הציר. הכי אקטיבי ויזמי שיש. היתרון המהותי הוא השליטה. החיסרון הוא חשיפה לסיכון מפאת חוסר ידע, ניסיון וקשרים טובים ואמינים עם בעלי המקצוע הנדרשים בארה"ב

3- היברידי - להיעזר במישהו שכבר עשה והצליח באופן עקבי. זה יכול להיות משקיע מנוסה, מלווה מקצועי(ראה גילוי נאות מטה), יועץ וכיוצא בזה. הכוונה היא שאתה מקבל עזרה ברמת השלמת ניסיון, מיומנויות וקשרים שיכול להעניק לך מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי. אבל חשוב שאותו גורם לא יהיה שום אינטרס בעסקה או בנכס או עם רווח עקיף מאי אלו מנותני השירות בארה"ב אלא אך ורק ישירות ממך. וזה כדי שלא יהיה ניגוד אינטרסים.

אתה יכול ללמוד כאן עוד - 3 שיטות השקעה.
כאמור בכל שיטה יש יתרונות וחסרונות.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il 
לצפיה ב-'מיסוי דירה להשקעה בארה"ב'
מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
05/05/2018 | 11:15
18
241
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.

עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.

מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.

נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).

ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).

2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.

3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.

סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?

אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.

תודה.
לצפיה ב-'זה פחות נורא ממה שיצא לך'
זה פחות נורא ממה שיצא לך
05/05/2018 | 15:30
14
188
1. נכון חוץ מתיקון קטן. אם נכס עולה 70,000$ ערך הקרקע הוא כמעט אפסי. הפחת הוא גם קרוב יותר ל-4%. שים לב שעליו תשלם מס רווח הון כשתמכור את הנכס. כלומר, אם תמכור בעוד 10 שנים את הנכס במחיר ששילמת עליו, אז לצרכי מס יהיה לך רווח בשווי הפחת.
 
2. תלוי בסטייט. נאף בטח מכיר את ניו יורק טוב ממני. אני משער שהדמות הכנסה האלה המיסוי יהיה 0.
 
3. נכון, למעט זה שגם בארץ מכירים לך בפחת. שוב, הפחת כמו בסעיף 1. אז אם תיקח את מה שהנחת בסעיף 2, אז הרווח שלך לצורכי מס יהיה 4,750$ פחות משהו כמו 2,500$. זה יוצא 2,250$. מתוך זה תשלם בערך שליש (ויש מצב שגם ביטוח לאומי) שזה 750$.
 
סה"כ תשלם 1,000$ במסים (וזה אם תשלם סטייט של 250$). זה 20%.
 
בארץ יש מסלול נוסף, שבו משלמים 15% מההכנסה ברוטו פחות הפחת. זה ייצא לך בערך 2,000$.
 
במקרה הזה הפחת יוצא קרוב ל-4% מההון העצמי שהשקעת. אם יש משכנתא אז הפחת יוצא הרבה יותר ובד"כ מאפס את המס (גם הוצאות המימון מוסיפות לזה).
לצפיה ב-'תודה צבי'
תודה צבי
05/05/2018 | 19:40
5
91
1. בנוגע למס עצמו: בינתיים ראיתי שלפי התקנות החדשות שהעביר טראמפ הפטור מכ-4000 דולר הראשונים בוטל? או שמא הסעיף הזה לא עבר? חרשתי על האתר של ה-IRS ולא הצלחתי להבין...
 
בנוגע לפחת ומס רווחי הון- רק לוודא שהבנתי: אם ככה - בהנחה שאין שינוי בערך הנכס לאחר 10 שנים - אני משלם מס רווחי הון על עלייה של 4% בשנה נכון?
אם ככה- אז פה יש "בעיה" רצינית אחרת. אשמח אם תגיד אם החישוב הנ"ל בערך נכון:
 
נניח שהחזקתי בנכס 10 שנים. אחרי העשור הזה, הנכס שווה, בהנחת פחת של 4% בשנה - כבר לא 70 אלף דולר, אלא בערך 46,000 דולר. כלומר חבות המס שלי במכירה היא על רווח הון של 24 אלף דולר.
 
על זה אני נדרש לשלם מס פדרלי בגובה 15% על המרכיב של עליית הערך פרופר (שהנחנו שלא קורה) וכן 25% על המרכיב של הפחת -שהוא כל "עליית הערך" שהייתה פה. כלומר 25% מ-24 אלף דולר= מס של 6000 דולר.
בנוסף לזה- גם כאן - מס של הסטייט של בערך 5% (אלא אם נאף יגיד אחרת) - עוד כ- 1000 דולר.
 
סך הכל עוד 7000 דולר שיורדים מהתשואה לאורך 10 שנים - כלומר בערך 700 דולר פחות לשנה. בהכנסה שנתית נטו שהנחנו - כ-5000 דולר- זה מפחית לי עוד כ-15% מהתשואה. 
 
נשמע נכון? 
 
2. אבדוק/אחכה שנאף יגיב.
3. אחלה.
 
תודה!!
לצפיה ב-'אני לא האדם הנכון לשאול'
אני לא האדם הנכון לשאול
06/05/2018 | 02:06
1
90
אני גר בניו יורק ואזרח אמריקאי. לכן המצב שלי שונה משלך.
הרואה חשבון שלי עוד לא הגיש את ההחזרי מס להשנה. הוא ביקש דחייה ולפי מה שהוא טוען רמת המיסים שלנו קרוב ל-0 בגלל כל ההוצאות. כשכל המיסים יוגשו, אני יכול יותר לחשב כמה מס בפועל שילמתי.
לצפיה ב-'אוקיי תודה.'
אוקיי תודה.
06/05/2018 | 11:19
54
למרות שהייתי בטוח שהמס הזה ספציפית לא שונה בין זרים לאמריקאיים.
לצפיה ב-'חדשות רעות וחדשות טובות '
חדשות רעות וחדשות טובות
06/05/2018 | 03:19
2
133
1. החדשות הרעות הן שגם אני לא בטוח לגבי הפטור לזרים. אני אזרח אמריקאי ככה שזה לא נוגע אליי (אני מעריך שכל רו"ח אמריקאי שמתעסק עם זרים יוכל לענות לך על זה בשנייה).
החדשות הטובות הן שבמסלול מס שולי זה חסר משמעות בכיס שלך. המס הפדרלי שתשלם בארה"ב בכל מקרה יירד במלואו מהמס שתשלם בישראל (בתנאי ששיעור המס בישראל גבוה מבארה"ב).
 
הבנת נכון לגבי המיסוי על הרווח הון והפחת. אני מציע שתקרא קצת על 1031 exchange. אני לא מסכים עם חישוב התשואה שלך. לשלם 7,000$ בעוד 10 שנים זה כמו לשלם 700$ כל שנה, רק אם שיעור ההיוון שלך הוא 0.
 
2. סבבה.
 
3. סבבה
לצפיה ב-'מעניין. '
מעניין.
06/05/2018 | 11:22
52
אם ככה הבעיה העיקרית נשארת עניין הפחת ומס רווחי הון, כי זה חותך מהתשואה. בקושי מצליח לגרד את ה-4% (ואפילו זה לא).
אולי ההנחות שלי פסימיות ביתר? אולי שווה שאניח אינפלציה של 1% בשנה (או שמדובר על עליית ערך ריאלית בחישובים הללו?).
 
לגבי ההיוון- אבדוק- אתה מתכוון שמדובר בשינויים מעריכיים ולא ליניאריים? עדיין רופא ולא כלכלן :)
 
תודה.
לצפיה ב-'1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.'
1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.
06/05/2018 | 20:18
47
לא מכירים פה בזה ככל שידוע לי.
 
לצפיה ב-'כמה תיקונים קטנים'
כמה תיקונים קטנים
06/05/2018 | 10:05
7
84
על פחת לא משלמים מס רווח הון, אלא מס של 25%. מה שאומר שלאנשים במדרגות מס גבוהות (האמריקאים שמשקיעים בנדל"ן) מדובר בהנחה (מ33% מס שולי ל25% מס פחת), ואילו למשקיעים זרים מדובר בעונש (מ10% מס שולי ל25% מס פחת).
 
רק שאין פה שום ברירה, בין אם תקח הוצאת פחת ובין אם לא - במכירה עדיין יהיה מס על הפחת.
 
לגבי ערך הפחת - מדובר בחלוקה שווה של ערך הנכס על פני 27.5 שנים, מה שאומר כ3.3% בשנה.
 
גם אין יותר פטור על 4 אלף דולר הראשונים כי חברינו טראמפ ביטל את הexemption. המס הוא מהדולר הראשון.
לצפיה ב-'תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?'
תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?
06/05/2018 | 11:24
6
60
לפי זה:
 
משך הזמן לפיו זה מחושב קוצר מ-27.5 שנים ל-25 שנים, כלומר 4% בשנה לא?
לצפיה ב-'לא מצאתי שום אישור לזה'
לא מצאתי שום אישור לזה
07/05/2018 | 01:32
43
לפי המאמר הזה [1] לא היה שום שינוי.
 
 
אין לי מושג מאיפה גלובס הביאו את זה.
לצפיה ב-'בוא נחזור אחורה שנייה'
בוא נחזור אחורה שנייה
07/05/2018 | 15:48
4
68
קודם כל, 1/27.5 זה 3.63% ולא 3.3%
לא מצאתי עדכון לשינוי במשך החיים המותר להפחתה של מבנה. כן מצאתי איזכור לשינוי לגבי נכסים מסחריים מסויימים שהוזכר בכתבה מגלובס, אז אני לא בטוח אם זה אמת או לא (כמו שכתבתי בהמשך זה לא רלוונטי).
 
הרווח שחישבת בשאלה המקורית שונה מהרווח לצרכי מס.
השקעות Capex (למשל, מוצרי חשמל, שטיחים, וכו') שתשקיע בשנה ההראשונה (למשל) לצורך התזרים, לא ייוחסו במלואן לשנה שבה הוצאת אותן. הן יוכרו באותו אופן שבו מוכר הפחת, על פני מספר שנים. רובן יופחתו על פני מספר שנים קטן בהרבה מ-27.5. המשמעות היא שבשנים הראשונות הרווח שלך לצרכי מס יהיה גבוה ממה שחישבת. אחרי כמה שנים סביר להניח שהוא ינוע סביב מה שחישבת.
 
שוב- אתה מתעסק הרבה במס הפדרלי בארה"ב (פטור/לא פטור). אם תבחר במסלול המס השולי בישראל, מה שקובע זה המקום שבו המס גבוה יותר. למעט מס ירושה, שיעור המס שלך בישראל יותר גבוה מבארה"ב. לכן המס הפדרלי פחות נוגע לך. בישראל הפחת הוא על פני 25 שנים.
וויני צודק- שיעור המס הפדראלי על Recapturing של פחת במועד המכירה בארה"ב הוא 25%. שוב, זה כמעט חסר משמעות מבחינתך, כי זה זהה למס רווח הון שתשלם בישראל (בהסתייגות אחת. אם שער הדולר יירד, אז חבות המס בישראל תקטן).
גם aenof צודק ש-1031 לא רלוונטי עבורך.
 
התשואה שחישבת היא על בסיס ריאלי. אם תהיה אינפלציה אחידה בכל סעיפי ההכנסות וההוצאות שחישבת, גם הרווח שלך יגדל באותו שיעור. אם אתה משווה השקעה ריאלית לאלטרנטיבות עם תשואה נומינלית דולרית (למשל, אג"ח של ממשלת ארה"ב), אז אני הייתי מוסיף בערך 2% לתשואה של הנכס הריאלי. שוב, גם בהיבט הזה מינוף נותן יתרון גדול (כי זה סעיף הוצאות שלא גדל עם האינפלציה. אתה יכול להשקיע רבע מההון וליהנות פי 4 מהאינפלציה). אני מבין שאתה רוצה להיות שמרן בהנחות שלך ולכן רוצה לקחת אחוז אחד. בעיניי זה שמרן מדי על 10 שנים.
באופן כללי שמרנות זה חשוב, אבל כשמשווים תשואה של אלטרנטיבות אנחנו רוצים להיות קרובים למציאות. העשור האחרון התאפיין באינפלציה מאד נמוכה היסטורית, ועדיין היא הייתה סביב 1.5% בממוצע (מעריכי. אם כוללים את 2008 אז זה 1.67%, ואם לא אז זה 1.43%).
 
לגבי מעריכי או ליניארי- אתה לא לקחת שום תשואה בחישוב שלך (התשואה- שיעור היוון).
אם תשים בתכנית חיסכון 700$ כל שנה במשך 10 שנים, ובסוף תקבל רק 7,000$ זה יבאס אותך מאד. אתה תצפה לקבל פיצוי על ערך הזמן של הכסף. אני מבין שאתה עובד על קירובים, אבל על טווח של 10 שנים זה מתחיל להיות משמעותי.
נניח שהגדרת שאתה רוצה לקבל תשואה של 5% בשנה (זה יהיה שיעור ההיוון שלך), אז 700$ בשנה יהיו שווים על פני 10 שנים 8,500$. אז 7,000$ שווים משהו כמו 550$ בשנה. זה בהנחה שאתה מוכר.
 
אני אציין עוד דבר- רשות המסים נוהגת להכיר רק בשני שליש מהעסקה כעלות המבנה ובשליש כעלות הקרקע לצרכי פחת. זה כלל אצבע לא מחייב, ומאחר והמצב בנכס שלך הוא שונה, ומאחר והמחוז מבצע שמאות שמחולקת לקרקע ומבנה, אפשר להתעלם מכלל האצבע הזה.
לצפיה ב-'תגובה מעולה, תודה.'
תגובה מעולה, תודה.
07/05/2018 | 22:02
3
36
קודם כל בנוגע לחישוב התשואה אתה צודק כמובן- צריך לחשב CAGR. שיניתי את החישוב לחלוטין - פשוט לקחתי כמה כסף יש לי ביד ברגע המכירה (=ערך הבית+כל השכירות שהרווחתי במהלך העשור פחות מס רווחי ההון המשולם ברגע המכירה) וכמה כסף השקעתי במקור (ערך הבית), מחלק אחד בשני ואת זה בחזקת 1 חלקי מספר השנים.
כמובן שזה מפחית את התשואה עוד יותר ביחס לתשואה ממוצעת :) מצד שני - אני בספק כמה אנשים באמת מחשבים ככה תשואה. גורם לך להבין כמה שקרים רצים אצל כל האנשים שמפרסמים תשואות על השקעות שונות. איך מישהו מגיע ל-5% תשואה??
 
בנוגע למיסים הישראלי והאמריקאי על שכ"ד- רק כדי לוודא שהבנתי- אתה אומר שכיוון שהישראלי כמעט בוודאות גבוה יותר, והיות שממילא כל מה שמשולם בארה"ב מקוזז מהישראלי- אפשר פשוט לחשב את הישראלי וזהו. נכון?
 
רק לא הבנתי למה ציינת שבישראל הפחת מחושב על פי 25 שנים? הרי הפחת שיתקזז לי מהמיסים הוא זה שמחושב בארה"ב- על פי 27.5 שנים.
 
ועוד דבר על הפחת - האם הוא מחושב תמיד ביחס לערך הקניה של הבית? כלומר זה 3.63% מ-70 אלף בדוגמא הזו- בכל אחת מ-10 השנים (בהנחה שזה נשאר השווי של הבית?) או שבשנה השנייה הוא 3.63% מערך הבית לאחר הפחת של השנה הראשונה?
 
לגבי שער הדולר- אין ספק שבהשקעה בנכס דולרי בתור ישראלי שצורך בשקלים אני לוקח על עצמי סיכון מטח, אבל בטווח הארוך- תאורטית לפחות, תוחלת השינוי של שערי מטח אמורה להיות 0 ככה שאין לי אלא להניח את זה. מה גם שאם כבר להיתקע עם מטבע- אז דולרים זו הבחירה שלי.
 
לגבי אינפלציה - הבנתי מה אתה אומר. מה שכן-  חשבתי שלפחות בשנים הראשונות- היות שיש פער אינפלציה בין ארה"ב לישראל (לטובת ארה"ב כמובן) - אני למעשה מרוויח מהפער הזה (בהנחה כמובן שהוא מתבטא בעליית ערך הדירה הספציפית שלי ובהנחה שזה יישאר עד שאמכור).
 
בקיצור- ממש לא קל לחשב תשואה!!
לצפיה ב-'מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט'
מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט
08/05/2018 | 02:02
2
62
גם חישוב התשואה שעשית עכשיו לא נכון.
תקרא על נוסחת IRR באקסל. גם זה הסבר סבבה לדעתי:
נכון שהרבה פרסומי תשואה הם בעייתיים במקרה הטוב.
בסופו של דבר, אדם שמחליט לנהל בעצמו את ההשקעות שלו, צריך ללמוד את זה.
גם פחת ומינוף הם נושאים קריטיים להבין בהשקעות נדל"ן. כמו שאתה רואה, אפשר להרוויח הרבה יותר אם מבנה ההשקעה מתחשב בפרמטרים האלה.
 
לגבי המיסוי בארה"ב- בדיוק. אין לך מה להתעכב עליו כל עוד הוא נמוך מהמיסוי בארץ.
 
הפחת על מבנים בישראל מחושב על בסיס 25 שנים, ולכן בחישוב המס בישראל אני מניח שתפחית 4% בשנה (ועדיין הוא כנראה יהיה גבוה מבארה"ב). זה משהו שכדאי לוודא מול רו"ח.
 
לגבי הפחת- יש כמה שיטות פחת. הפחת הסטנדרטי למשקיע ב-SFR הוא פחת בשיטת הקו הישר. כל שנה מפחיתים סכום זהה מהמחיר שבו קנית את המבנה. אז אתה תפחית את אותם 3.63% מ-70,000$ במשך 27.5 שנים (או פחות מזה, אם תמכור לפני כן). השקעות שתבצע אחרי שקנית את הנכס אתה תפחית בהתאם לאורך החיים השימושי של הרכיבים שהשקעת בהם.
 
לגבי דולר מול שקל- מאה אחוז. רק תזכור שהמיסוי הישראלי (הוא המיסוי שמעניין אותך כי הוא גבוה מהאמריקאי) מחושב על הרווח בשקלים. שינויי שער מסויימים יכולים לגרום לכך שהמיסוי בארה"ב יהיה גבוה מהמיסוי בישראל.
אם קנית נכס ב-100,000$ כשהדולר היה שווה 4 שקלים, ומכרת אותו אחרי שנה ב-150,000$ כשהדולר היה שווה 3 שקלים, אז בארה"ב תכיר ברווח הון של 50,000$, ובישראל תכיר ברווח הון של 50,000 שקל (קנית ב-400,000 ש"ח, ומכרת ב-450,000 ש"ח). במצב כזה, המסים בארה"ב יהיו מה שיעניין אותך כי הם יהיו יותר גבוהים.
 
לגבי אינפלציה- אני לא מספיק בקיא בהפרשי האינפלציה בין ישראל לארה"ב. אני משווה להשקעה באגרות חוב או פיקדונות דולריים, שבהם לא מקבלים הצמדה לאינפלציה בכלל. אז אם אג"ח של חברה אמריקאית נותן לי 5% ריבית, ונדל"ן נותן לי 4% אבל אני גם מוגן מאינפלציה, אז אני כנראה אבחר נדל"ן (בהנחה שהנזילות, הסיכונים, וההתעסקות דומים. כמובן שכמעט תמיד הם לא, ושצריך להתחשב גם בזה).
לצפיה ב-'כן אני מכיר את החישוב לפי IRR'
כן אני מכיר את החישוב לפי IRR
08/05/2018 | 18:37
1
34
ידוע לי שהוא הכי מדוייק, השאלה אם לצורך הערכת כדאיות של עסקה כדאי להיכנס לחישוב כזה, שהפרמטרים בו לא ידועים.
כי אם זכור לי נכון (קראתי את הלינק שנתת, כנראה אצטרך עוד כמה קריאות כדי להבין עד הסוף) - צריך להזין בכל נקודת זמן כמה כסף הכנסנו/הוצאנו לתוך הנכס, ואלה דברים שאין באמת דרך לדעת מראש, כי גם אם אני מניח למשל בממוצע לאורך 10 שנים 500 דולר לשנה לתיקון - אין לי דרך לדעת איך זה יתפלג על פני השנים.
 
בנוגע למיסוי הפחת- אני אברר עוד, רק כדי להבין אבל, אם המיסוי בארץ על הנכס האמריקאי הוא 4% כמו שנהוג בישראל, אז האם גם הכלל ששווי המבנה הוא 2/3 מסה"כ ערך הנכס תופס?
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
09/05/2018 | 00:12
31
1. כדאי. זה נכון שתתבסס על הערכות, אבל כשמדובר על טווח של 10 שנים יש הבדל גדול בין היוון נכון לבין קירוב. ראית שהערכת את השווי של המסים ב-20% יותר ממה שהוא שווה. גם בנושא של האינפלציה יש הבדל גדול.
 
2. יש פסיקה שאומרת שהכלל של השני שליש לא תופס אם יש לך שמאות שמראה שערך המבנה הוא לא שני שליש משווי העסקה. מאחר ומיסי הנדל"ן המקומיים (ארנונה) מחושבים על בסיס שמאות שמחלקת בין שווי הקרקע לשווי המבנה, זה די פשוט להוכחה.
 
לצפיה ב-'אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם'
אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם
07/05/2018 | 09:33
2
45
לצפיה ב-'חשבתי שביטלו את זה כבר?'
חשבתי שביטלו את זה כבר?
08/05/2018 | 14:56
1
35
לצפיה ב-'גם אני חושב'
גם אני חושב
08/05/2018 | 20:34
35
לצפיה ב-'דיווח לסוכנויות האשראי על דייר'
דיווח לסוכנויות האשראי על דייר
06/05/2018 | 18:55
7
433
שלום, 
קראתי היכן שהו שניתן לדווח על דייר שמאחר כרונית בתשלום שכ"ד לסוכנויות הדירוג. זה יכול להיות אמצעי לחץ לא רע. 
האם זה נכון? ואם כן מישהו התנסה באיך עושים זאת?
 
תודה
לצפיה ב-'מותר לך לעשות את זה בחוזה שלך?'
מותר לך לעשות את זה בחוזה שלך?
07/05/2018 | 01:34
2
72
כי אם בחוזה לא כתוב שהשוכר מאשר לך לעשות את זה - אסור לך לעשות את זה.
לצפיה ב-'לא כתוב בחוזה. '
לא כתוב בחוזה.
07/05/2018 | 01:45
1
63
אכן לא כתוב. אבל רק מתעניין - האם שאר הגופים שמדווחים - חשמל, תקשורת, דילר רכב - האם אצלם זה מופיע בחוזה (אותיות קטנות שאף פעם לא קורא..)?
 
תודה
לצפיה ב-'כן, מופיע. באותיות קטנות שאף אחד לא קורא.'
כן, מופיע. באותיות קטנות שאף אחד לא קורא.
07/05/2018 | 02:05
46
לצפיה ב-'לא ניסיתי'
לא ניסיתי
07/05/2018 | 16:35
3
48
אם תשיג פסק דין של בית משפט, אז זה מידע שאפשר לשלוח למי שרוצים
 
לצפיה ב-'כמובן שאיני שואף להגיע לבית משפט.. '
כמובן שאיני שואף להגיע לבית משפט..
07/05/2018 | 20:44
2
46
הדייר סה"כ טוב, ואצלי בנכס כבר שנה חמישית. העניין שכמעט חודש בחודשו הוא מאחר, לפעמים כמה ימים לפעמים שבועיים ויותר.. אבל בסופו של דבר משלם לפעמים אחרי כמה ניגוסים מצידי.. כל שנה יש לי דילמה באם להאריך לו חוזה בעוד שנה או לא.. בהתחשב שלהחליף דייר זה גם תהליך ועלות כספית.
 
לכן אני מחפש דרכים שאוכל להפעיל לחץ מתון בהנתן הצורך.
 
תודה
לצפיה ב-'לא בטוח מה יותר מתון'
לא בטוח מה יותר מתון
07/05/2018 | 20:57
1
51
להרוס למישהו את הקרדיט סקור זה ביג דיל.
 
אני לא הייתי מחליף דייר סביר בגלל שהוא כל הזמן מאחר בחצי ואפילו חודש שכירות (בתנאי שהשכירות לא נמוכה משמעותית מהשוק), אבל כל מקום וסיטואציה ומה שמתאים להם.
גם לא הייתי מדווח עליו לסוכנויות האשראי.
בעיניי זה נתפס כצעד הרבה יותר אגרסיבי מבית משפט.
 
לצפיה ב-'דעתך ברורה '
דעתך ברורה
08/05/2018 | 00:05
40
ונראה שאאמץ אותה. 
 
תודה רבה! 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ