לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
64376,437 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'התייעצות למתחיל!'
התייעצות למתחיל!
28/08/2018 | 15:47
8
189
קחו בבקשה בחשבון שאני נטו מתחיל ולאחר כמה קריאות בנושא!
 
1. מאיפה הייתם ממליצים ללמוד יותר על הנושא?
2. יש לי כרגע כ 50,000$. על איזה סוג השקעות הייתם ממליצים יותר להסתכל?
3. יש המלצה לחברות יזמות בארץ שמתעסקות עם סכומים כאלו? הכי נמוך שראיתי היה 98,000$ לפרוייקט condo בפלורידה.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
28/08/2018 | 17:11
6
134
1. BIGGERPOCKETS זו התחלה טובה.
2. שוק ההון או חיסכון בבנק.
3. אין.
 
לצפיה ב-'חיסכון?'
חיסכון?
28/08/2018 | 17:33
5
109
איך חיסכון בבנק יכול לעזור כאן?
ההעדפה היא נדלן
לצפיה ב-'חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך'
חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך
28/08/2018 | 17:36
110
הנחתי שהמטרה שלך ברכישת נכס היא זהה, "נדל"ן" הינו אמצעי, לא מטרה (אצלי לפחות).
 
 
לצפיה ב-'שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".'
שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".
28/08/2018 | 18:11
3
112
אנחנו נמצאים בשליש השלישי של שנת 2018.
הימים שבהם אפשר היה "לעשות כסף בנדל"ן" בקניית נכס ב 50,000$" מזמן עברו - איפהשהוא לפני 4-5 שנים.
מי שנכנס היום לשוק עם סכומים כאלו של כסף הם ילדים תמימים שמנסים לעלות על רכבת שכבר מזמן עברה את התחנה. הם שומעים סיפורים וגוזמאות על מה שאנשים (לכאורה) הצליחו לעשות לפני 8 שנים או 10 שנים - ובגלל הצעירות שלהם לא מבינים שמי שנכנס ראשון מרוויח, ומי שנכנס אחרון הוא זה שיפסיד את  כספו.   החכמים שנכנסו לנדל"ן לפני 10 שנים עכשיו יוצאים מהנדל"ן ומחנים את הכסף במקומות אחרים - לרוב על ידי מכירת הנכסים האלו לפראיירים שרודפים אחרי הרכבת הזו.
 
אין לך מספיק כסף כדי לקנות נכס נדל"ן טוב, וכנראה שכמו צעירים רבים אחרים אין לך מספיק "רזרבות" ומספיק סבלנות כדי לקנות נכס דפוק ולהשקיע כסף וזמן כדי להשביח אותו כמו שצריך.
  
אם היה לך מליון דולר והיית אומר "אני רוצה לשחק בנדל"ן ולשים 10% מהכסף במסלול הספקולנטי הזה" - אחלה.   תרוויח - איזה כיף.  תפסיד - זה רק 10% מהפורטפוליו שלך.
אבל לך יש בקושי 50,000$ - שזה לא מספיק אפילו כדי לקנות בית סביר אחד. מה שסביר שיקרה זה שתמצא עצמך משקיע יותר מ 100% מהכסף שיש לך (כי עוד תצטרך לשפוך כסף פנימה אחרי הקנייה) על נכס נדל"ן אחד, שסביר שיהיה זיבלי. רוב הסיכויים הם שתפסיד - חלק מהכסף או את כולו.
 
ולכן - הציע לך האיש כאן מסלול השקעה קצת פחות מסוכן.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
28/08/2018 | 20:38
2
79
תשובה באמת טובה ועוזרת!
אני באמת חדש דנדש בתחום, ולא מנסה לרדוף את הרכבת .. סהכ חושב על דברים גדולים! :)
יש לך אולי טיפ קטן לתת לי על תחומים שאוכל להסתכל לעברם? בתור השקעות?
לצפיה ב-'תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך'
תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך
30/08/2018 | 01:26
85
אתה כותב שיש לך 50 אלף דולר.
לכמה זמן אתה יכול להיפרד מהם?  בנדל"ן לפעמים מדובר על עשרות שנים...
 
מה רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת?
אם חצי מהכסף ימחק - אתה COOL עם זה?
אתה מוכן לקחת את הסיכון שתפסיד 100% מהכסף? 
 
מה קורה אם השקעת 50,000$, ואחרי שנה פתאום צריך להחליף גג בעלות של 10,000$ - ובינתיים אין הכנסה מהנכס כי הדייר מסרב לשלם כל זמן שהגג דולף.
יש לך את היכולת ואת הרצון להכניס עוד כסף לתוך ההשקעה שלך?
 
לצפיה ב-'יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע'
יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע
30/08/2018 | 15:33
100
אומנם תצטרך לשלם עמלה גבוה יחסית אבל אפשר להשקיע בקופות גמל להשקעה או הלוואות P2P
 
בהצלחה
לצפיה ב-'שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן'
שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:10
50
שלום,
 
ברוך הבא לפורום!
ברשות החברים כאן בפורום ארצה לתת לך מספר טיפים ושיקולים נוספים שיכולים לכוון אותך.
 
1 - תאמין. הגעת לפורום כי אתה מאמין שאפשר לעשות כסף בנדל"ן. אני מעיד בפניך שגם ב2018 אפשר לעשות כסף בנדל"ן. 
 
2. תבדוק. טענה מול אמיתה. אל תאמין למה שאומרים לך בלי לבדוק. תוודא. זה גורם מרסן לנקודה הראשונה. זה גם יעזור לך לקחת בעירבון מוגבל עצות כמו להשקיע בחסכון בבנק. ראה נקודה הבאה.
 
3. תחשוב בגדול. אחד הדברים הכי חשובים לך כמשקיע מתחיל - הוא להתחיל ללמוד. 

האם יש סיכון בנדל"ן ? כן.
האם יתכן ולמרות שתלמד תפסיד כסף? כן.

אך שוב אני מעיד בפניך, שאפשר לטעות ועדין להרוויח כסף. יותר מזה, גם אם תטעה ותפסיד כסף, אין זה אומר שהפסדת את כל הקרן, בהנחה וקנית נכון.
 
והדבר האחרון, הנדל"ן הוא תחום. 
כשאתה נכנס לזה ולומד אתה קוצר את הפרי הכי חשוב של ההשקעה שלך ההתמקצעות והלמידה. הם יהיו שווים לך הרבה כסף כאשר יהיה לך בעתיד יותר מ50 אלף דולר ותחפש מה לעשות איתם. 
 
4. תיערך. תלמד. יש לך גם כאן בפורום המון מידע. תתחיל לקרוא את הדפים אחורה. לך לכנסים תשאל שאלות. יש מדריך קצרצר שהכנתי ומסביר בעמודים 22-26 את תהליך ההשקעה - קרא כאן: http://bit.ly/2IrVHfV
 
5. תפעל. יש גבול מסוים של ידע וביטחון שתוכל לצבור לפני שתפעל. לכן, זה בסדר לפעול גם בידע וביטחון חלקי. הדבר החשוב הוא להתגבר על חוסר הביטחון וזה עניין מנטלי, וישנם מספר דרכי פעולה להתגבר על פערי הידע עד שתצבור ניסיון וקשרים.
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'לכל הספקנים באמינות החברה'
לכל הספקנים באמינות החברה
29/08/2018 | 17:29
3
174
לצפיה ב-'זה ממש לא אמינות'
זה ממש לא אמינות
29/08/2018 | 18:33
104
זה בסך הכל חברת יח"צ טובה ששילמו לה הרבה כסף.
 
לצפיה ב-'"אישור עקרוני"'
"אישור עקרוני"
29/08/2018 | 18:37
87
זה לא אומר שה-HUD בפועל העבירו כסף לחברת פינשו.
זה לא אומר שהכסף של המשקיעים מוגן.
לצפיה ב-'אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות'
אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות
29/08/2018 | 18:45
76
של "אחד מכל שמונה אמריקאים חולה במחלת האלצהיימר"
 
לפי הדוחות, יש 44 מיליון חולי אלצהיימר בעולם, ו-5.5 מיליון בארה"ב.
 
אוכלוסיית ארה"ב מונה 325 מיליון איש. כלומר בתוך ארה"ב יש בערך 1.69%.
עכשיו, אם לוקחים את ה-44 מיליון שחולים בעולם, ומחלקים באוכלוסית ארה"ב מגיעים ל-13% או בערך 1 מתוך 8.
 
 
לצפיה ב-'אוקשן בקליבלנד'
אוקשן בקליבלנד
28/08/2018 | 15:55
7
113
אני רוצה ללכת לאוקשן בקליבלנד וראיתי בתנאי מכירה שבאחריות הקונה לבדוק אם לנכס יש חובות מים/חשמל/ארנונה וכו' 
לינק לתנאי מכירה: https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_she…/...
באמת הקונה זה שאחראי על החובות? אני מפספס פה משהו? ובמידה ולא איך עושים title search? איך בודקים את החובות חשמל/מים? (לבדוק חובות ארנונה אני יודע)
 
נ.ב מישהו אמר לי שהמחיר ההתחלתי של הנכס באוקשן בקיוגה קנטי זה כל החובות שיש עליו, אבל זה סותר את מה שכתוב בתנאי המכירה... למי יש נסיון באוקשנים ויכול לעזור לי אני מאוד אשמח, תודה רבה  :)
לצפיה ב-'קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס'
קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס
28/08/2018 | 18:50
3
86
אם לנכס יש עבירות בנייה (בניית תוספות בלי רשיון, למשל) - הקונה רוכש גם את ה"אחריות" על העבירה הזו, והוא זה שיתן את הדין עליהן (קנסות, תיקון החריגה).
כל חוב שיש לנכס - אם זה חוב שהוא כבר "LIEN" ("עיקול") ואם זה חוב שעדיין לא הפך לכזה - הקונה רוכש גם את החוב הזה, ולכן הוא יצטרך לשלם אותו, כולל קנסות פיגורים וכיוצ"ב.
 
איך בודקים?  אישית, אני שוכר עורך דין שמתמצא בנדל"ן מקומי שיעשה את זה עבורי. העו"ד לרוב שוכר חברת טייטל שתעשה TITLE SEARCH,
ובמקביל - בתלות בסוג הנכס והאזור הספציפי - בודק ברישומי המחוז \ העירייה \ EPA \ ואצל חברת החשמל\מים\ביוב\גז\פינוי-אשפה וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'הבעייה באוקשנים '
הבעייה באוקשנים
29/08/2018 | 00:25
2
79
הבעייה באוקשנים זה שאתה קונה נכס בלי יכול לעשות את הtitle search... או שאני טועה?
חשמל וגז אם אני לא טועה רשום על בעל הדירה ולא על הנכס
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל '
אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל
29/08/2018 | 00:57
78
כל מה שצריך זה כתובת.
 
אבל אתה צודק שאי אפשר לעשות ביטוח טייטל במהלך הקנייה. לא יודע מה חשבתי לעצמי.
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות SEARCH'
אתה יכול לעשות SEARCH
29/08/2018 | 01:20
60
אתה לא יכול לעשות ביטוח. אתה קונה נכס עם כל החובות שלו, ואף אחד לא מבטיח לך שלא יצוצו חובות חדשים או טוענים לבעלות אחרי שתקח בעלות (שזה מה שמבטיח לך ביטוח טייטל).
לצפיה ב-'ניחוש שלי'
ניחוש שלי
28/08/2018 | 19:49
1
79
1. אם החובות תועדו כמו שצריך, אז הקונה אחראי עליהם. תעשה ביטוח טייטל. חברת הטייטל תבדוק את כל הסיכונים האלה.
אם אתה קונה LLC אז גם אם החובות לא תועדו, אתה אחראי עליהם.
2. ניחוש שלי. אם המחיר לא מכסה את כל החוב, מאפשרים לנושים (לפי הסדר) לקחת את הנכס תמורת החוב.
לנושים יש 2 אפשרויות. או לקחת את הנכס ולשלם לשאר הנושים, או לאפשר לשריף לרדת במחיר (ולקבל פחות כסף). הכל תלוי כמה חוב יש, מה ההרכב שלו, ומה השווי שוק של הנכס.
שים לב שזה רק ניחוש.
לצפיה ב-'במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור'
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור
29/08/2018 | 00:29
57
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור.. הדרך היחידה שלך להתחרט היא לוותר על הescrow ששמת והוא גבוה מאוד 
לצפיה ב-'רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב'
רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:26
33
הי משה
 
שים לב שיש הבדל ניכר בין רכישת נכס בAUCTION לבין רכישה ספציפית בSHERIF SALE, שאמנם עובד בשיטת מכרז, אך זהו סוג מסוים ספציפי של מכרז.
 
טיפים:
1- לפעם הראשונה כדאי לך מאוד לשקול לפעול בעזרת מישהו שכבר עשה והצליח. תחפש משקיע מנוסה או גורם מקצועי מנוסה. בקיצור או שתרתום לטובתך ניסיון או שתפעל לבד ותשלם את מחיר הלמידה והטעות עד שתהיה מנוסה בעצמך. לא נראה לי שישנה אפשרות אחרת.
 
2- תלמד ותבין אתת הבדלים בין SHERIF DEED לבין WARRANTY DEED. בעסקאות האלה אין WARRANTY DEED בהגדרה, והנחה בעסקאות האלה הן בדיוק אבל בדיוק תמורת הסיכון הגלום בכך (ולכן, כתבתי לך את נקודה 1).
 
3- קרא את הקישור הזה:
https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_sheriff/en-U...
 
בהצלחה !
לצפיה ב-'השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים? '
השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים?
27/08/2018 | 21:29
5
87
יש פה מישהו שמשקיע באינדיאנה ויכול לתת לי טיפים? הציעו לי לרכוש שם הכס יחסית זול. גם השכירות נטו לא בשמיים באזור ה 500 דולר. אני מאוד מתלבט אם להכנס להשקעה שם. אשמח לחוות דעת של המומחים. 
לצפיה ב-'מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס'
מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס
27/08/2018 | 21:36
89
אבל משכ"ד של 500 כל חילוף דייר שמצריך קצת צבע וקצת תיקונים הלכו 4 חודשים אחורה.
בקיצור מניסיוני לרוב אלו השקעות גבוליות מאוד (בקיצור תוותר).
יש בחורה נחמדה וישרה שעובדת באינדיאנה Orr Kichin חפש בפייסבוק
מאחר ועליות השווי מאחורינו הייתי ממליץ על משהו אחר.
לצפיה ב-'על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.'
על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.
27/08/2018 | 21:52
3
80
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
28/08/2018 | 11:16
2
77
השכירות כ 750 דולר. לאחר הוצאות מוערך נטו 500 דולר.
הבית במחיר 200 אלף ש"ח  האם הגיוני מחירים כאלה נמוכים?
 
לצפיה ב-'קשה להאמין'
קשה להאמין
28/08/2018 | 12:18
77
קשה להאמין שתצליח להחזיק נכס עם חברת ניהול עם הוצאות של 3,000$ בשנה.
 
 
לצפיה ב-'זה מאד הגיוני'
זה מאד הגיוני
28/08/2018 | 13:12
64
כי זה נכס פח באזור פח עם דיירים ושכנים פח.
 
לצפיה ב-'דילמה למומחי הנדל"ן בפורום'
דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
25/08/2018 | 16:45
28
251
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!
לצפיה ב-'"התייעצויות עם כרישים"'
"התייעצויות עם כרישים"
25/08/2018 | 17:23
129
"עדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD)"
 
מעניין אם אותם "כרישים" הם אלו שמפרסמים פה בפורום בצורה מפגרת על החברה שלהם שמתמחה במולטיפמילי ודיון מוגן.
 
 
הסכום שיהיה לך אחרי המכירה הוא כ-300 אלף דולר. מספיק כסף לקנות 1-2 נכסים עם 1-2 יחידות בכל נכס. זה מספיק לנהל נכס לבד (עם חברה מקומית), ולא לתת את הכסף לכל מיני כרישים ישראליים שמריחים דם.
לצפיה ב-'אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד'
אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
26/08/2018 | 00:15
25
134
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
 
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
 
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.
לצפיה ב-'אוסיף עוד משהו'
אוסיף עוד משהו
26/08/2018 | 14:37
84
מצבם של הרבה מהמפעילים בארה"ב של תחום הדיור המוגן על סוגיו השונים הוא בכי רע, הם פושטים רגל על ימין ועל שמאל, ולחלק מהנותרים מצב פיננסי רעוע.
הרבה מבעלי הנכסים כבר מורידים להם את השכ"ד כי הם יודעים שזה עניין של זמן עד שיכנסו לדיפולט בשכ"ד הגבוה אותו הם גובים - פשוט אין למפעילים מספיק "בשר" כדי להרוויח.
לא לחינם כל קרנות הריט בתחום נסחרים במכפילים מאד נמוכים ותשואות דיבידנד מאד גבוהות.
בנוסף רוב התחום מבוסס על סיבסוד ממשלתי שלא רק משתנה כל שני וחמישי אלא תמיד יש סיכון שיבוטל כליל, זה כבר קרה לפני פחות מ20 שנים ורוב רובם של קרנות הריט בתחום פשוט פשטו רגל או לא רחוק מזה.
 
לצפיה ב-'השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?'
השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
26/08/2018 | 18:17
5
80
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
26/08/2018 | 19:43
74
בהנחה שאתה מדבר על MF לבד ולא חלק מקבוצה:
1. יש לך MF בכל ארה"ב, כדאי שתהיה ממוקד כי אין לך יכולת לקבל החלטה מושכלת אם תתפזר בכל ארה"ב, אין יכולת לאדם לבד להכיר את כל השווקים.
2. מה זה "תשואה טובה"? בדיוק? מה הציפיות שלך? אל תצפה ליותר מ5%-6% עם ניהול מרחוק.
3. מינוף במצב שלך הוא בעייתי.  ישנם חברות/מכערים ישראלים שטוענים שיכולים להשיג מינוף של 50% בריבית סבירה אבל קח בחשבון שזה גם יוריד משמעותית את התזרים שלך ולא בטוח בכלל שישפר לך את התשואה בריביות של היום.
4. לא חובה לפתוח LLC לשם רכישת הנכס בדיוק כמו שלא חובה לפתוח חברה בשביל לרכוש דירה או 2 להשקעה בארץ אבל אם זה יותר מ2 דירות הייתי דווקא כן פותח LLC.
לקבל משכנתא בתור לא אמריקאי עם LLC בספק רב מאד אם תקבל.
 
לצפיה ב-'רק להבהיר'
רק להבהיר
26/08/2018 | 20:25
2
77
אני לא המלצתי למכור את הנכס בארץ ולקנות מולטי פאמילי.
המלצתי לא לקנות חלק בבית אבות.
 
לגבי הציפיות- כמו ש-aeonf כתב פה, אנחנו מדברים על אזור ה-5% רווח תפעולי (לא באזורים ברמה גבוהה).
לגבי המשכנתא- אתה תצטרך להראות לבנק שאתה לווה טוב. אני לא חושב שזה יהיה פשוט. בלי מינוף, אני לא חושב שכדאי להיכנס לתחום של מולטי פאמילי.
כתבת שיש לך חברים עם פלטפורמות.
לא יודע מה המשמעות של המילה חברים בהקשר הזה. אם זה חברים שאפשר לסמוך עליהם, אז במקומך הייתי מנסה ללמוד מה הם עושים, ואם זה עושה שכל משקיע ביחד איתם.
אם זה חברים שהם משווקים, אז הייתי מוותר.
לצפיה ב-'איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?'
איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?
26/08/2018 | 20:32
1
59
אין לו קרדיט היסטורי, אין לו TAX RETURNS אמריקאי, אין לו תלוש משכורת אמריקאי ומבחינתם ישראל = זימבבואה.
וזה לא שהם יקבלו תלוש ישראלי או שומת מס ישראלית, ממש לא.
תמיד יש אשראי חוץ בנקאי וHARD MONEY אבל הריביות שם יהרגו לו את כל הכדאיות.
 
לצפיה ב-'ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו '
ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו
26/08/2018 | 23:35
40
לצפיה ב-'תלוי בך'
תלוי בך
26/08/2018 | 23:36
44
יש הרבה תשובות ל"איפה".
כל אזור הוא שונה, לכל אזור יש יתרונות וחסרונות.
לדוגמא: הרבה ישראלים משקיעים משום מה בפלורידה, אבל שם יש סכנה של הוריקנים/הצפות. יש אזורים עם כלכלה יציבה יותר, יש אזורים עם כלכלה בעייתית. יש אזורים עם מזג אוויר נוח, יש אזורים עם מזג אוויר קיצוני. יש שכונות פשע, יש שכונות יוקרה, יש שכונות מעמד הביניים וכו'. יש אזורים עם חוקים לטובת המשכיר ויש לטובת השוכר.
 
האם תרצה לבקר בנכס? אם כן, אולי שווה באזורים שיש שם שדה תעופה שקל להגיע אליו מישראל.
 
 
לצפיה ב-'תשואה של מולטיפמילי'
תשואה של מולטיפמילי
26/08/2018 | 20:57
17
99
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805
 
לצפיה ב-'זה נראה כמו אזור'
זה נראה כמו אזור
26/08/2018 | 23:45
80
שלא הייתי מרגיש בטוח להסתובב שם לבד.
אני מסתכל על הנתונים של האזור הזה, וזה נראה כמו שכונה של אוכלוסיה מסוציו-אקונומי נמוך. אבל אני לא מכיר את שיקגו, אבל הייתי מתייעץ עם מישהו שמכיר את האזור.
לצפיה ב-'לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע'
לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
27/08/2018 | 01:01
15
88
הנה לינק לגבי שיקאגו:
 
הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
 
יש כאן דיון יותר מעמיק:
 
במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.
 
תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?
 
בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.
 
הנה אתר אחר:
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.
 
אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.
לצפיה ב-'כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...'
כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...
27/08/2018 | 01:55
53
לצפיה ב-'תשואה נמוכה מדי'
תשואה נמוכה מדי
27/08/2018 | 07:17
13
72
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע  שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771 ;    (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!
לצפיה ב-'הסתכלת על המפה?'
הסתכלת על המפה?
27/08/2018 | 07:59
3
61
הראשון נמצא בעיירה של 10 אלף איש, והשני בעיירה של אלף תושבים, ושניהם במרחק של שעה-שעה וחצי נסיעה לעיר גדולה קרובה.
 
מה בדיוק מושך אותך במקומות האלה? אלה מקומות שמספיק שסופר אחד ייסגר והם יתרוקנו מתושבים לגמרי.
לצפיה ב-'הסתכלתי על המפה'
הסתכלתי על המפה
27/08/2018 | 08:27
2
62
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..
לצפיה ב-'השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו'
השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו
27/08/2018 | 08:50
46
אלה בדרך כלל דיירים לתקופה ארוכה, אבל כמו שהדייר לתקופה ארוכה - כך גם לוקח מלא זמן למצוא חדש כשהדייר עוזב. אם חלילה העסק הזה נקלע לקשיים - יקח לך חודשים, אם לא שנים, למצוא דייר חדש. זה עולם אחר לגמרי מהשכרה למגורים.
לצפיה ב-'נשמע שכבר שכנעת את עצמך'
נשמע שכבר שכנעת את עצמך
27/08/2018 | 12:36
47
כל שנותר הוא לאחל בהצלחה ולחכות לשרשור ״מה לא לעשות כשמשקיעים במולטיפמילי״ שתכתוב פה עוד שנה
לצפיה ב-'הסתכלתי על הנכס הראשון'
הסתכלתי על הנכס הראשון
27/08/2018 | 14:31
8
63
תשואות גבוהות מהנהוג באות עם סיכונים.
מקומות קטנים זה בעייתי, כי קשה להשיג עליהם מידע אונליין.
אתה צריך לקחת בחשבון שהמוכר יודע טוב מאד מה הוא מוכר, ויודע למה הוא מוכן למכור במחיר הזה.
 
הלכתי לזילו, וחיפשתי שם נכסים להשכרה. זה הנכס היחיד שזילו הציע:
 
שים לב למה שכתוב במודעה:
Once approved City of Waseca requires background check at cost of $15 per applicant on lease at cost to tenant
 
סוג של ועדת קבלה. לך תדע איזה עוד חוקים יש בעיירה הזאת. כמה מסים? אתה צריך לבדוק. אגב, הבית הזה נמכר לפני 3 שנים ב-62,000$.
אני לא ראיתי באזור הזה בתים שנמכרו במאתיים אלף דולר (יש מעט מחוץ לעיר בית עם 16 דונם אדמה שמוצע ב-200,000$, אבל זה משהו אחר. יש בית של 500 מ"ר רבוע שמוצע ב-250,000$, אבל הוא בשוק כבר כמה שנים טובות ולא נמכר). ב-26,000$ כן ראיתי.
 
לגבי החבר שלך:
מתי הוא קנה את הסינגל פאמילי הזה?
כמה דיירים הוא החליף שם?
איזה שיפוצים הוא עשה מאז שקנה אותו?
 
לצפיה ב-'תשואה על סינגל פמילי'
תשואה על סינגל פמילי
27/08/2018 | 18:17
7
60
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן? 
לצפיה ב-'נכס אחד ב-75 אלף'
נכס אחד ב-75 אלף
27/08/2018 | 18:44
62
זה סיפור שונה לגמרי מבניין דירות בשכונת פשע ב-300 אלף דולר.
 
כמו כן, להחזיק נכס שנה עם תשואה טובה, זה לא מספיק זמן להגיע למסקנה שמדובר על עיסקה טובה. הבעיה עם נכסים זולים, שהוצאה רצינית יכולה למחוק תשואה של שנה שלמה.
 
בוודאי שיש עסקאות טובות. צריך לדעת איך למצוא אותם ואיך לנתח את הנתונים.
לצפיה ב-'הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך'
הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך
27/08/2018 | 19:46
3
68
חבר שלך לקח לפני שנה 75,000$ וקנה בהם בית בקיבינימאט.
 
עברה מאז בסך הכל שנה - שנה אחת שבה החבר שלך מספר לך שהוא "הרוויח" ברוטו באזור ה 12,000$.  מה שהוא לא מספר לך זה שמתוך ה 12,000$ האלו הוא שילם גמי ניהול לחברת ניהול, ארנונה, עלויות שיפוץ בין דייר לדייר...  וההערכה שלי היא שבת'כלס נשאר לו ביד פחות מ 8,000$ (לפנטי תשלום מס הכנסה).
 
אבל את התשואה של השקעה בנדל"ן לא מחשבים אחרי שהחזקת את הנכס חמש דקות.   החבר שלך נמצא עדיין ב"ירח הדבש" שלו עם הבית הזה.  אבל כמו בהרבה מערכות יחסים, אחרי שירח הדבש נגמר האדם קם יום אחד בבוקר ומגלה שלכלה יש גיבנת...   
בעוד חמש שנים - אם החבר שלך יהיה מוכן לספר לך את האמת, תעשה איתו שוב את החשבון של התשואה.
שיעבור כמה עונות של הוריקאנים, קצת בלאי, קצת תחזוקה, אולי איזה דייר בעייתי אחד או שניים...
 
 
לצפיה ב-'בעיה קטנה בתזה שלך..'
בעיה קטנה בתזה שלך..
27/08/2018 | 19:55
2
61
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..
לצפיה ב-'נניח וזה נכון'
נניח וזה נכון
27/08/2018 | 20:11
51
 
עדיין יש את הסיכון שתשואה יכולה להמחק מהר מאוד. אם צריך להחליף את הגג, זה יכול להיות 10-15 אלף דולר, כלומר רווח של שנה שלמה. מידי פעם צריך להחליף מכשיר חשמל, דוד, חימום ועוד כמה דברים שיכולים להיות תג מחיר של כמה אלפי דולרים.
 
אז כן, בשנה הראשונה אולי הוא עושה תשואה יפה. אבל אם מסתכלים על תקופה ארוכה יותר (נגיד 5-10 שנים), מגליםש אחרי שמקזזים הוצאות שונות ומשונות, התשואה יורדת. ככל שהשכירות נמוכה יותר, ככה כל הוצאה כזאת משפיעה בצורה יותר משמעותית.
 
 
אבל מה זה בכלל קשור לנכסים שאתה מסתכל עליהם? הנכסים שהבאת הם בסטייט אחר, סוג נכס אחר.
לצפיה ב-'אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?'
אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?
27/08/2018 | 20:29
60
אתה ראית פעם איך נראה בית אמריקאי להשכרה אחרי 5 שנים שחיו בו סטודנטים אמריקאיים?   אני בהחלט ראיתי - אני גר בבוסטון באזור מוצף באוניברסיטאות וסטודנטים כבר יותר מ 20 שנה, ומחזיק כאן נכסים.
העסק של נאף גם הוא מבוסס על השכרה לסטודנטים ואנשי צוות של אוניברסיטה. 
 
אספר לך סוד קטן: באזורים כאלו משקיע זר לא ימצא מציאות.  בטח לא בשנת 2017, עשר שנים אחרי תחילת משבר הנדל"ן.
אם קורה ויש מציאה - יש מספיק משקיעים מקומיים שגרים מטר מהשכונה שיעוטו עליה עוד לפני  שהבית הזה בכלל יצא לשוק.  אם החבר שלך גר בישראל ועשה "קנייה מרחוק" - יש 100% סיכוי שלכלה הזו אכן יש גיבנת. 
דרך אגב - איך בדיוק החבר שלך בדק "שנים לאחור" את "מוסר התשלומים" של הדיירים?  זה הרי לא מידע ציבורי...   המוכר סיפק לחבר שלך את דו"חות המס שלו ל IRS עשר שנים אחורה?
לצפיה ב-'בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים '
בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים
28/08/2018 | 00:27
1
65
כתבת שהוא קנה את הנכס ב-75,000$.
זה כלל את כל העלויות שלו, או שהיו לו עוד עלויות עסקה (משווק, עו"ד, הום אינספקטור)?
 
כתבת שיצא דייר אחד ונכנס דייר אחר. הם התחלפו באותו יום, או שהיה זמן ביניהם? היה צריך לעשות משהו בבית (לנקות שטיחים, לצבוע, להחליף מנעול, וכו')? היה צריך לשלם תיווך על מציאת הדייר החדש?
 
בן כמה הגג?
בן כמה הבוילר?
בן כמה המטבח?
בני כמה המדיח/התנור/המקרר/מכונת הכביסה (אני מניח שלא את הכל חבר שלך מספק, אבל בטח חלק)?
 
לכל הדברים האלה יש משך חיים שאחריו הוא יצטרך להחליף אותם. לא עושים את זה בשנה הראשונה, אבל מתישהו צריך לעשות את זה. כדי לחשב את התשואה השנתית צריך להביא גם את זה בחשבון. בתל אביב בד"כ יש דוד מים חמים, גג שמתחלקים בתיקונים שלו עם השכנים, ופעם בשלושים שנה מחליפים מטבח ו/או שירותים.
 
כמה עולה הביטוח?
כמה המסים?
כמה דמי ניהול? הדברה?
 
סביר בשנה הראשונה הוא כנראה לא הגיע ל-12% בגלל שהתחיל משכירות נמוכה והיו חילופי דיירים.
אבל בוא נסתכל קדימה. הוא מתחיל מהכנסה ברוטו של 14,400$ (19% מהמחיר). אם קהל היעד הוא סטודנטים, אז צריך להניח חילופי דיירים כל שנתיים בערך, נכון?
אתה אומר שהוא נשאר סביב 9,000$ לפני (12% של 75,000$). אני שואל אם לקחת בחשבון את כל ההוצאות האלה.
 
אם הנכס במצב טוב יחסית, והכל זורם חלק, אז אני יכול להאמין שהוא יהיה סביב 9.5%. זה 7,000$ לפני מס. הוא ישלם בארץ או מס שולי על 4,000$ (בטח סביב 1,300$) או 15% על על ההכנסה, שזה סביב 1,800$. בסוף נשארים סביב 5,700$ בשנה. זה אם הנכס במצב טוב יחסית.
 
אני לא אכנס איתך לזה עכשיו, אבל בקנייה ממונפת של מולטי פאמילי הרבה מהעלויות האלה קטנות פר יחידה. גם המיסוי בישראל יורד דרמטית. אתה גם מקבל פוזיציה טובה על האינפלציה.
 
 
**********************
לא שזה רלוונטי אבל לי יש בניין של 18 יחידות בניוארק, ניו ג'רזי. מחזיק אותו שש שנים. זה איזור לא טוב (סמכתי על נוכל כשקניתי. למזלי זה היה ב-2012, והמחירים עלו מאד).
 
השנה לקחתי משכנתא ל-30 שנה (עם ריבית קבועה לעשר שנים, ואחר כך צריך למחזר את המשכנתא), והחזרתי כמעט את כל ההשקעה הביתה. אני עדיין נשאר עם תזרים סביב 4% מההשקעה המקורית, אחרי תשלום המשכנתא.
 
כמוך, גם אני מחפש את ההשקעה הבאה. בדקתי את הנושא לעומק ובשטח. זה נכון שעל הנייר התשואה מסינגל פאמילי קצת יותר גבוהה. אבל גם בגלל הקושי בניהול, וגם בגלל שקשה לקבל מינוף טוב לנכסים כאלה, זה הרבה פחות כדאי בעיניי.
בישראל גם משלמים לא מעט מס על נדל"ן לא ממונף בחו"ל.
לצפיה ב-'ועוד משהו'
ועוד משהו
28/08/2018 | 07:50
50
איפה הנכס של החבר.
עדיף כתובת מדויקת, אבל אם לא, אז לפחות עיר.
לצפיה ב-'אני אנחש פה'
אני אנחש פה
27/08/2018 | 16:38
67
שאותם "כרישים" הם אלו שמציעים לך את הנכסים. אם כן, זה הגיוני. הם מחפשים פראייר שהם יכולים להפיל עליו את הנכסים האלו.
 
בנתיים, כל הנכסים שהבאת פה בשרשור הם נכסים שלא הייתי לוקח אפילו בחינם. כל כך הרבה עבודה וכאב ראש, זה לא שווה את זה.
לצפיה ב-'מעוניין להכנס לתחום'
מעוניין להכנס לתחום
23/08/2018 | 16:33
13
138
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.
 
תודה!
לצפיה ב-'קודם כל מחקר'
קודם כל מחקר
23/08/2018 | 20:13
4
86
איזה סוג נכס אתה רוצה לקנות? איזה סוג אוכלוסיה?
איפה אתה רוצה לקנות? באיזה מדינה/עיר/עיירה/כפר וכו'?
מה התקציב שלך?
מי ינהל את הנכס?
נכס מוכן או נכס שצריך שיפוץ?
 
אני הייתי מתחיל במחקר ובהתאם בונה תוכנית. אחרי זה טסים לארה"ב לראות איזורים/בתים ולדבר עם אנשי מקצוע
לצפיה ב-'תודה, כמה שאלות'
תודה, כמה שאלות
23/08/2018 | 22:09
3
70
איך אני אוכל לדעת באיזה מקום כדאי לקנות? האם יש כלים לבדוק את זה? איך אפשר לרכוש ידע בנושא הספציפי הזה?
אני רוצה להתחיל מנכס מוכן, ובעתיד לנכסים שדורשים שיפוץ.
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'תלוי בהעדפות אישיות'
תלוי בהעדפות אישיות
23/08/2018 | 22:45
2
67
ניקח מדינה קטנה - ישראל. אדם יכול להשקיע באילת, בקיסריה, בתל אביב, בבני ברק, במושב נחלים, בקיבוץ יבנה, בבית אל, בקצרין. כל אחד מהמקומות האלו שונה לגמרי מבחינת אוכלוסיה, סוג בית, רמת ההשקעה וכו'.
 
ארה"ב היא מדינה הרבה יותר גדולה ומגוונת. אני משקיע ברוצ'סטר ניו יורק. אחרים משקיעים במדינות כמו אוהיו, ג'ורג'יה, פלורידה. כל מקום שונה עם אוכלוסיה וחוקים שונים.
 
אז אי אפשר לענות על השאלה לפני שאתה יודע מה ההעדפות שלך.
לצפיה ב-'סוג אוכלוסייה וחוקים'
סוג אוכלוסייה וחוקים
24/08/2018 | 20:04
1
65
האם בסוג האוכלוסייה אתה מתכוון למשפחות, סטודנטים וכד'?
כי בעצם בכל עיר גדולה בארה"ב האוכלוסייה מאוד מגוונת
לצפיה ב-'סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה'
סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה
24/08/2018 | 21:35
55
כן, בערים לרוב יש הרבה מגוון. אבל חלק מהמחקר זה להחליט איזה סוג אוכלוסיה.
 
נגיד ויש לך תקציב של 150 אלף דולר. בעיר כמו ניו יורק, סביר להניח שזה אולי יביא נכס קטן בשכונה מאוד גרועה. בערים בינוניות, זה יכול להביא בית סביר בשכונה טובה. כלומר אותו תקציב, רק כשמשנים עיר זה יכול לשנות את סוג האוכלוסיה עם אותו תקציב.
לצפיה ב-'להתחיל מזילו'
להתחיל מזילו
29/08/2018 | 17:22
7
41
יש דירוגים של ערים מבחינת אחוז תשואה ממוצעת ורף הכניסה- עלות ממוצעת של נכס. תבחר מה שמתאים לך- כאשר התשואה הגבוהה מלמדת על סיכון גבוה. 
בהרבה מקרים, אין שום דבר רע ב-10%-8% אחוזי תשואה. זו תשואה יציבה כבר שנים- והיא משקפת את הסיכון באזורים האלה. הייתי אומר שזה כמו שב"ש נותנת בממוצע 5% ובית שאן 7%, שאתה כנראה תשיג מקנייה כבר אחרי שני ביקורים בעיר.
 
אחרי זה תצלול לזילו ותדרג אזורים לפי התשואה ועלות הנכסים. 
מתוך שמרנות תסתכל על מודעות השכירות הכי זולות ועל מודעות המכירה\ נמכרו הגבוהות יותר. ככלל אצבע תוריד חצי מהשכירות כהוצאות תפעול ומיסוי. מה שיישאר זה התשואה הנקייה (ואז תפחית עוד בלת"מים ותראה אם מתאים לך)
כמו כן צריך לבדוק אם וכמה נכסים נטושים יש באזור- גוגל סטריט ובדיקה יותר מעמיקה באינטרנט (לא יודע איךת אני פשוט נוסע ברחוב). אם יש נכסים נטושים אז להתרחק.
מה שנראה בדר"כ כמעל 30% תשואה מלמד על גטו- אל תתקרב.
 
 
לצפיה ב-'הערה או 2'
הערה או 2
29/08/2018 | 18:41
6
47
1. אין היום 10% תשואה אמיתית ללא מינוף, בטח שלא למשקיע מרחוק.
2. כלל ה50% מהברוטו לנטו תקף רק לבתים החל ממחיר מסויים, כ100K ועדיף יותר, ככל שהנכס זול יותר ככה גם האחוז גדל (כדי להגיע לנטו מהברוטו).
 
לצפיה ב-'בטח שיש'
בטח שיש
30/08/2018 | 00:23
5
40
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים 
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח. 
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים. 
 
לצפיה ב-'100 שומר לתיקונים?'
100 שומר לתיקונים?
30/08/2018 | 01:19
32
כלומר אם יש לך תיקון של $3,000, הלך לך כמעט 3 שנים חסכון?
לצפיה ב-'אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...'
אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...
30/08/2018 | 16:32
31
לצפיה ב-'ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא'
ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא
30/08/2018 | 16:33
2
35
חכה כמה שנים, אתה תלמד בדרך הקשה.
 
לצפיה ב-'מאה בנוסף לחישוב הרגיל'
מאה בנוסף לחישוב הרגיל
31/08/2018 | 17:06
1
27
מאתיים הוצאות מיידיות כל חודש. מיסים וניהול. מאה לתיקונים, חישוב שמקובל לעשות (אולי רק במה שמוכר לי. לא מתיימר. אולי זה סיסמאות, בוא נשים בצד את כללי האצבע המקובלים )  ועוד מאה אקסטרה לתיקונים על ה"מקובל".  ה200 דולר לחודש האלה, שמשורינים לתיקונים, עוד לא יצא לי להוציא כי לא היו תיקונים. לא עבר מספיק זמן.
 
ההבדל הוא שאני כאן לכן התיקונים עולים לי פחות. אבל ב3000 דולר אני עושה רצפה חדשה, מחליף דוד מים, צובע את כל הבית, ויישאר לי עודף. 
 
לצפיה ב-'בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן'
בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן
31/08/2018 | 23:28
35
בהנחה שאתה חי בארץ, הוצאות חודשיות:
אי תפוסה לפי 7% - 50$
CAPEX+תחזוקה - 200$
ביטוח - 50$
דמי ניהול- 70$
 
נשארת עם 300$ וזה בהנחה שכל הדיירים משלמים בזמן ואתה לא צריך לעשות EVICTION.
אבל שכחנו כמה דברים:
 
מס רכוש: לא ציינת
לנסקפינג: לא ציינת
עמלות המרות מט"ח לש"ח: נניח 0.5% אם אתה מקומבן.
עמלת העברת כספים לארץ, כ50$ נניח פעם בשנה
עמלת רו"ח אמריקאי: לא ציינת
עמלת רו"ח ישראלי: לא ציינת
עלויות תחזוקת LLC שאני מניח ויש: לא ציינת
מס : לא בטוח שיש אבל כנראה שכן.
זמן שלך: מקווה שאתה לא מתמחר את הזמן שלך ב0, הזמן שלי לדוגמא שווה הרבה כסף.
 
וזה לפני שלקחנו בחשבון הוצאות עסקה בקנייה והוצאות עסקה במכירה, בנכסי פח זולים כאלה הם מאד משמעותיים.
 
שורה תחתונה: הרווח שלך שולי, אם בכלל.
 
 
 
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס'
רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס
24/08/2018 | 12:36
6
148
שלום חברים,
אני משקיע כבר תקופה אצל רובינזון בניאגרה פולס,
בהתחלה לא הייתי שקט מהנכס ומסוג ההשקעה.
לאחר סיור משקיעים איתו ולאחר הביקור בנכס, אני רגוע מאד.
וב"ה הנכס מניב לי תשואה מדהימה!
כל חודש מנהלת תיקי הלקוחות מתקשרת להסביר לי את הדוח החודשי,
מרגיש בטוח ומרוצה מאד.
 
לצפיה ב-'לא מאמין לך'
לא מאמין לך
24/08/2018 | 13:38
127
כבר דובר על החברה הזו פה.
 
הוא מפרסם נכסים באתר שלו ללא מספר הבית (כך אי אפשר לבדוק אותו).
 
נכסים באזור קטסטרופה. בחישובי התשואה שלו אין vacancy ואין תחזוקה. בנכסים של 30,000$ זה מוחק את כל התשואה.
 
מוכר חלומות קלאסי
לצפיה ב-'אני מאמין לו'
אני מאמין לו
24/08/2018 | 14:45
102
בהחלט יכול להיות תשואה יפה בחודשים האחרונים.
אבל מספיק משהו קטן שישתבש(דייר שעוזב, תיקונים, דיירים שלא משלמים וכו'), וכל התשואה המדהימה יכולה להתנדף ולהיעלם.
לצפיה ב-'SEEMS LEGIT'
SEEMS LEGIT
25/08/2018 | 00:48
3
69
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן'
רובינזון קרוזו נדל"ן
29/08/2018 | 22:46
2
48
לא ברור לי מה האינטרס של מי שמשמיץ את חברת רובינזון נדל"ן אלא אם מדובר במישהו שדרש דרישות לא הגיוניות או שיש לו עניין לקדם מישהו מהמתחרים שעוסקים באותו התחום.
אני רכשתי דרך רובינזון קרוזו יותר מבית אחד בניאגרה פולס, מתחילת הקשר דרך תהליך הרכישה ועד קבלת הבעלות על הבתים, זכיתי לקבל טיפול צמוד ומסור מרובינזון עצמו ומכל העובדים במשרדו לשביעות רצוני המלאה.
הבתים מטופלים ע"י חברת אחזקה מעולה (בביקור בו הייתי בארה"ב הייתי בבתים, הגעתי למשרדי ולמחסני חברת האחזקה, פגשתי את בעלי החברה והעובדים וסיירתי אתם באתרים שונים, אין מקצוענים מהם!), הם מטפלים בכל תיקון קטן ועד גדול. הם מתחזקים את הבית, הם מטפלים בהנהלת החשבונות, הם מראיינים את המועמדים להשכרת הבתים ועושים עבודה מקצועית באיתור שוכרים בעלי אחריות לאחזקת הדירה ותשלום חשבונות במלואם ובזמן.
בעקבות היחס לו זכיתי הפכנו ממש לידידים.
יש לי רק מילים טובות להגיד על האופן בו אני מטופל ע"י החברה בארץ וחברת האחזקה בחו"ל.
למי שמתכוון לרכוש נכס בארה"ב על מנת לקבל תשואה גבוהה לכספו, ורוצה לישון בשקט, אני ממליץ לפנות אל רובינזון קרוזו.
לא תתאכזבו.
מאמין שבעקבות הניסיון הטוב שלכם, תמליצו גם לחברים טובים לרכוש את ביתם דרך רובינזון קרוזו נדל"ן.
אני בטוח בכך.
לצפיה ב-'אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס'
אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס
29/08/2018 | 23:12
41
אני גר בערך רבע שעה מהבתים שהם מציעים ברוצ'סטר.
מדובר על אזורים שלא הייתי ממליץ עליהם. מדובר על בתים זולים, עם אוכלוסית דיירים בהתאם.
 
אז כן, אזורים כאלה, יש תשואה מעולה. אבל כל זה עד שמגיע בעיות. ברגע שיש בעיה, זה יכול לעלות הרבה ולמחוק את כל התשואה. מי שקונה בזול, מקבל זול.
לצפיה ב-'בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS'
בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS
30/08/2018 | 15:49
43
 
שיעור הגירה שלילי+
ב1960 גרו שם מעל 100K איש, היום פחות מחצי.  כל עשור היא מאבדת כ10% מהאוכלוסיה שלה.
20% ממשקי הבית זה אימהות חד הוריות.
הכנסה חציונית בעיר היא כ26K$ בחודש, זה עיר אולטרה ענייה.
60% מתושבי העיר מקבלים סיוע מהמדינה, כלומר עניים מאד.
 
זה עיר טובה להשקיע בה? זה מתכון בדוק להפסדים למשקיע מרחוק, אין קשר בין מי מוכר לך/מנהל לך את הדירה למקום הזה, זה עיר שמשולה לשכונת עוני בערד או קריית שמונה.
 
לצפיה ב-'השקעת נדלן בחו"ל'
השקעת נדלן בחו"ל
22/08/2018 | 16:00
2
159
בלי להתייחס למיקום עלויות ותשואות, אתם יכולים להמליץ מנסיון אישי על חברת נדלן אמינה שהוכיחה את עצמה
לצפיה ב-'נשמע כמו בדיחה'
נשמע כמו בדיחה
23/08/2018 | 03:23
113
חברת נדל"ן ישראלית אמינה שהוכיחה את עצמה.
לצפיה ב-'איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן'
איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:39
21
הי
 
שאלה יפה!
אני ממליץ לך לגלגל בדפים אחורה בפורום. יש לא מעט חומר רלונטי שיכול לעזור לך. ישנם מספר שיקולים בבחירת חברה ואמינות מן הסתם גורם חשוב ביותר ומכריע.
 
הנה כמה דרכי פעולה למציאת חברת נדל"ן אמינה:
קודם להבין מה זה אמינות:
אמינות = תוצאות מוצלחות באופן עקבי בהתאמה לציפיות על הסיכון והסיכוי.
למשל והסברתי את זה בפורום כבר, חבר של חבר או בן משפחה שגר בארה"ב ורוצה לעזור, יתכן ויש לו יושרה אך אין זה אומר שמדובר בגורם אמין. אני מדגיש זאת כי כבר קיבלתי במהלך השנים לא מעט פניות והסיפור האישי של המשקיע התחיל בדיוק כך. חפשו מישהו שיודע. יודע = מי שעשה והצליח באופן עקבי.
 
והנה כמה טיפים לגבי בדיקת פרמטר האמינות :
 
1- לחפש בגוגל \ פייסבוק \ הפורום כאן - שמות של חברות + המילה ביקורות וגם תביעות. על כל חברה רצינית יש לא מעט ביקורות. יש גם ביקורות לחיוב וגם ביקורות לשלילה ויש גם דירוגים. היום אין דבר כזה חברה לא אמינה ששורדת יותר ממספר שנים בלי שיצוף משהו באינטרנט. 
2- ממליצים \ מעידים - עדיף לדבר עם משקיעים שעבדו עם החברה לפחות 2-3 שנים. מאשר להסתמך על המלצות טריות.
3- לפנות אל החברות שעברו את הסינון, ולשאול שאלות. לבקש ממליצים. לבחון את ההתייחסות במהלך הבדק.
4 - לא לעבוד עם מי שאין עליו ביקורות. 
 
מקוה שזה יעזור לך בבדיקה!
לצפיה ב-'איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן'
איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:29
4
130
הי חברים!

הרבה מהשאלות החוזרות בפורום מתייחסות אל חברת נדל"ן כזו או אחרת ובה עולה שאלה האם מדובר בחברה אמינה? האם כדאי להשקיע דוקא דרכם? וכיוצא בזה.

אז מה הקריטריונים כדי להיות מסוגלים לבדוק חברת נדל"ן בצורה מקצועית?

המטרה של הודעה הזו היא לפתוח דיון בפורום לגבי כל השיקולים בבחירת חברת נדל"ן לעבוד איתה.

לצורך הדיון, אני אתייחס בתגובות למספר שיקולים מובילים בהחלטה, ובבקשה אתם מוזמנים להעלות שאלות ותגובות בהאתמה לכל נושא דיון.

כמובן, יהיה מצוין להוסיף שיקולים נוספים בתגובה חדשה לצורך הדיון.

מקוה שזה יעזור לכם לבצע בחירות מושכלות ונכונות!

לצפיה ב-'שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?'
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:35
90
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
 
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות לבצע השקעת נדל"ן
1- עשה זאת בעצמך
2- דרך האמצע - לבצע בעזרת גורם צד שלישי שיודע. למשל משקיע מנוסה באוזר או גורם מקצועי בתשלום
3- "פסיבי" - לתת את הכסף לחברת נדל"ן שתקנה ותנהל נכס או ממש לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן. כתבתי פסיבי במרכאות מכיון שמקובל לקרוא להשקעה זו פסיבית, אך היא אינה כזו. מדובר יותר במצב של טייס אוטומטי. כלומר על המשקיע להיות מאוד מיומן במלאכת הפיקוח והבקרה, ואם משהו משתבש המשקיע צריך לדעת לפעול.

הסברתי בעבר גם כאן בפורום וגם במדריך על היתרונות והחסרונות בכל דרך פעולה. 
הנה לינק כדי ללמוד עוד על שיקול זה. תקראו כאן במדריך הזה בעמוד 5

מוזמנים להוסיף שאלות המשך, תגובות עם הארות והערות!
לצפיה ב-'שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות'
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:50
72
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
 
אחד האתגרים העיקריים הוא שבעבודה עם צד שלישי, בכל תחום בחיים ולא משנה באיזו צורת התקשרות, ישנו אינטרס לכל אחד מן הצדדים לגרום אחד לשני לרצות לעבוד איתנו. ביסודו של דבר מדובר בדבר טוב.
 
אך כמובן, כמו בבדיקת כשרות. ההכרה בכך שהדבר טוב מיסודו אינה אומרת שלא יתכן שיש בעיות, ולכן עלינו לסנן או להוציא את הבעיות החוצה מהמשוואה.

כעת אסביר לכם כמה עיקרי דברים כיצד עושים זאת לתחום הנדל"ן.

1- מיפוי טענות.
אי אפשר לסנן בעיות מבלי לקבל קודם את כל הפרטים. לכן בשלב הראשון על המשקיע המקצועי לא לטרוח מדי האם העובדות ודאיות או לא, אלא להיות מרוכז במיפוי כל הנתונים. בשלב הזה, המשקיע מתייחס לכל הנתונים כאל טענות בלבד.
רק לאחר ביצוע וידוא, ניתן להתייחס אל הנתונים כאמיתות או לזהות בעיות וקונפליקטים.

2- כדי לזהות בעיות וקנפליקטים על המשקיע להיות ער לדגלים אדומים. דוגמאות:
>> זיהוי ניגודי אינטרסים - למשל, מדובר במצב שבו הצד השני מרוויח מכך שהמשקיע מפסיד.
>> מידע לא נכון או חסר - בצורת איסוף טענות, ניתן בהמשך כאשר עובדים לבצע וידוא של הנתונים לזהות האם ישנם אי דיוקים, מידע חסר או אפילו מידע לא נכון. כל אחד מהדברים האלה מעלה דגל אדום לגבי יושרה או מקצועיות. כלומר או שהגורם אינו מקצועי ויסודי מספיק לדייק בהצגת הנתונים, או שהגורם כן מקצועי אבל אינו מציג בכוונה את התמונה המציאותית של העסקה.
 
כדי לזהות בעיות מעין אלו צריך לדעת לבדוק את כלל פרטי העסקה. 

הנה מאמר נוסף שגם העליתי בעבר ונותן דוגמאות לפרטים נוספים:
איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוח...
לצפיה ב-'שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות'
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 13:11
60
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
 
בהנחה שעברת בבדיקת הנאותות שביצעת עד עתה את שלב 1 ואת שלב 2 , אז יש לך מספר חברות נדל"ן שמתאימות לשיטת הפעולה המתאימה לך. 
בנוסף, אם חברת נדל"ן עברה את שלב 2 זה אומר שסיננת החוצה חברות הפועלות בניגוד אינטרסים מול משקיעים, או חברות שיש בעייתיות ברמת היושרה והצגת הנתונים שלהם.
 
אבל, עדין נדרש שלב נוסף והוא בדיקת הולידציה. כלומר בדיקות אימות ואמינות.
נסביר ראשית את הצורך:

חברה שעברה את שלב 2, יתכן והיא ישרה. כלומר פועלת במודל הוגן, ומציגה למשקיע את הנתונים באמת לפי מיטב הבנתה, ובכוונה נכונה להשיג למשקיע את התוצאות המוצגות.
זה דבר מצוין כלשעצמו.

אבל, האם מי רוצה להיות טוב זה אומר שהוא מסוגל להיות טוב?
תשובה: לא. כי יכול להיות שאין לחברה את המסוגלות למרות כל הרצון הטוב. אנו פועלים בסביבה לא רגולטבית ולא מפוקחת בה כל אחד יכול לתת שירותי נדל"ן בחו"ל. ולכן, גם מי שרוצה להיות טוב, אין זה אומר שמדובר בגורם בעל רקע מקצועי הולם, ובעל היכולת להיות טוב.

ויותר מזה, האם מי שמסוגל להיות טוב, זה אומר שהוא כבר טוב?
שוב  התשובה היא - לא. כאן נכנס מרכיב הניסיון והאמינות.
להשקיע עם חבר או בן משפחה שגר בחו"ל או לסמוך על עצות של אבא ואמא או חברים או משתתפים כאן בפורום וכיוצא בזה - יש רק קריטריון 1 שקובע האם מי שנותן את העצה , ראוי להקשיב לו או לא

והקרירטיון הוא פשוט: האם מי שאמר לי יודע?
מה זה יודע?
יודע = מי שכבר עשה והצליח באותו הדבר בדיוק, ובאופן עקבי.
זהו. כל מי שלא , כל מי שליד, כל מי שאולי  = לא יודע. 
 
לכן מי שפועל בדרכים האלה נופל במבחן האמינות.
 
לסיכום, אמינות היא מוניטין של הצלחות עקביות.
דוגמאות לשאלות ושיטות לבדיקת אמינות:
1- האם תוכל לתת לי דוגמא למספר עסקאות שביצעת והתוצאות שהושגו? בדרך כלל חברות שפועלות בשקיפות מציגות עסקאות למשקיעים בפירוט ושקיפות מלאים. הנה קישור עם דוגמא כיצד צריכה להיראות דוגמא מפורטת... 
2- האם אפשר לקבל שמות של לקוחות ממליצים שעובדים איתך לפחות 2-3 שנים? 
3- בדיקת ביקורות אונליין. ברור שחברות יתנו לקוחות ממליצים מרוצים. עדין, עצם כך שישנם כאלה זה דבר טוב ולכן חשוב לבדוק את זה. אולם, כיום אין בעיה להשיג חוות דעת על חברות, בכלים כמו הפורום שלנו כאן בתפוז, וגם לחפש את העסק בגוגל  למשל : נדלניר ביקורות.  כלומר שם העסק ולהוסיף ליד שם העסק את המילה ביקורות.
 
מוזמנים להוסיף שאלות , הערות והארות
לצפיה ב-'בפרקטיקה זה לא עובד '
בפרקטיקה זה לא עובד
20/08/2018 | 18:21
93
התיאוריה הזו יוצאת מנקודת הנחה שהמשווק הנוכל, הוא גם עילג וטיפש. רק חסר שיסתובב עם כובע בוער על הראש. זה נכון שחלקם כאלה, אבל לא כולם.
 
אפרופו מידע חסר, אולי תספר לנו על איזו נפילה שלך עם משווקים ישראליים?
 
למה התהליך שהצעת פה לא הציל את המצב. אם לא יישמת אותו, אז איך יישום שלו היה מציל את המצב?
 
והשאלה הגדולה- האם הסיכון האדיר שטמון בהישענות על מאכער ישראלי שכזה, מגיע עם תשואה עודפת לעומת השקעות שאין בהן את הסיכון הזה?
לצפיה ב-'נעזר בחוכמת ההמונים- נדלן באלבמה'
נעזר בחוכמת ההמונים- נדלן באלבמה
14/08/2018 | 15:50
20
225
שלום,
חברה כלשהי שדובר עליה רבות בפורום הציעה לי לרכוש בית באיזור טוסקלוסה, אלבמה.
לינק לבית:
מדובר בבית חדש שנבנה ונמכר במחיר של 138,000 דולר כולל כל התוספות ושכירות מוערכת בכ 1100 דולר. 
העיסקה ניראת מאוד סבירה ולא מכוונת לאשליות או חלומות להתעשרות מהירה.
סימני אזהרה:
1. שטח קטן מאוד- אולי ימשוך פרופיל שוכרים פחות טוב. 
2. עיסקה מסורבלת- החברה שמוכרת לי קנתה מחברה אמריקאית גדולה שרק סיימה לבנות. מה שמעורר סימני שאלה, מדוע החברה האמריקאית לא מוכרת בעצמה. 
 
אני כנראה לא אלך על העיסקה כי אני מרגיש שיש לי עוד הרבה מה ללמוד אבל מעניין אותי לקבל חוות דעת, על מה הייתם פוסלים את העיסקה או שלא? 
 
החברה הישראלית אמורה לדאוג להכל כולל חברת ניהול. 
 
לצפיה ב-'המממ.. למה???'
המממ.. למה???
14/08/2018 | 17:33
135
מכל המקומות בארצות הברית, למה לבחור עיירה קטנה באמצע שומקום באלבמה?
אם מסתכלים על המפה, מדובר על שכונה קטנטנה מחוץ לעיר. מילא אם זה היה בטוסקלוסה, שאולי אפשר למצוא דיירים בשביל אוניברסיטת אלבמה. אבל מי ירצה לגור מחוץ לעיר?
 
138 אלף קנייה ורק 1,100 שכירות? לא נשמע מספרים טובים במיוחד.
 
אני לא רואה שם דבר חיובי בעיסקה הזאת
 
לצפיה ב-'מה הציגו לך במצגות המכירה?'
מה הציגו לך במצגות המכירה?
14/08/2018 | 18:16
121
אני מניח שהחברה שמנסה לשווק לך את הבית הזה עשתה לך מצגת מכירה, אולי גם נתנה לך איזשהוא חומר כתוב שבו הם מנסים לשכנע אותך שלקנות את הבית הזה זו השקעה טובה.
 
מה הם ציינו כיתרונות של הבית הזה (מעבר לעובדה שהוא חדש לגמרי)?
הקונה של הבית מקבל אחריות קבלן על הבית? לכמה זמן מה היא כוללת?
 
ראית תמונות עדכניות של השכונה ושל הנכס?
עשו שם פיתוח סביביתי?
יש שם מדרכות ברחוב?  יש שם גינון?
אתה יודע אילו שרותים יש באזור לדיירים?  איפה הסופרמקרט הקרוב? בית המרקחת? מרכז קניות \ מרכז מסחרי?
צורה אחרת לשאול את זה: נגמר לדייר החלב בבית. כמה חנויות \ סופרמרקטים שמוכרים חלב יש בטווח רבע שעה נסיעה מהשכונה?
 
האם החברה המשווקת סיפקה לך אינפורמצייה לגבי הדמוגרפייה של התושבים באזור ההוא (רמת הכנסה ממוצעת, רמת השכלה ממוצעת, איפה עובדים האנשים שגרים שם ומה הם עושים וכיוצ"ב)?
 
סיפקו לך אינפורמצייה לגבי חברת הניהול שתטפל לך בנכס? 
אתה יודע מה שם החברה, מי הבעלים שלה, כמה היא גדולה, כמה זמן היא כבר קיימת, כמה נכסים היא מנהלת?
לצפיה ב-'לא מובן בכלל'
לא מובן בכלל
15/08/2018 | 00:49
105
הנכס נמכר פה:
 
במחיר של 131K$ ולא 138K$ כמו שציינת, בנוסף זה מחיר מבוקש, אני מבטיח לך שאם תראה רצינות, הוכחת יכולת + יכולת לשלם במזומן אתה יכול בקלות גם להוריד אותם בכמה אלפים טובים.
 
לצפיה ב-'מה ש-aenof כתב זה החלק המרכזי'
מה ש-aenof כתב זה החלק המרכזי
15/08/2018 | 02:01
15
101
בקישור הראשון שצירפת (זילו), אתה יכול לראות שהבית מוצע למכירה ב-131,000$.
אתה גם יכול לראות בהמשך העמוד את הלשונית price history. תקליק עליה ותגלה שבמרץ הנכס הוצע ב-136,900$, וביוני אפילו העלו את המחיר טיפה. לפני חודש המחיר ירד ל-131,000$. אני לא מתייחס כרגע למחיר הישן.
 
ככלל, ככל שהבניה מתקדמת המחיר אמור לעלות. יש לזה 2 סיבות מרכזיות:
  1. הסיכונים הכרוכים בבנייה יורדים
  2. הקבלן ספג יותר עלויות מימון
זה שהמחיר יורד כשעובר הזמן זה סיגנל רע.
זה אומר שאין קונים, וזה לא טוב ליזם.
 
במקום הזה יכולות להיכנס חברות שמביאים קונים מרחוק. חברות כמו, הממ... SAFE FUTURE למשל, שכבר מביאה קונים לפרויקט שלה 5 מייל משם. חברות כאלה יכולות להציע ליזם לחלץ אותו, כשהן גוזרות תיווך.
 
 
בכל מקרה אני אתעלם לרגע מ-Safe Future כי רצית תשובה גנרית (אין דבר כזה, אבל אעשה ניסיון). בוא נמשיך בזילו. תסגור את הדף של פרטי הנכס, כך שתראה את המפה בזילו. תלחץ על הבתים האחרים ברחוב ותראה שחלקם נבנו ב-2008 אבל כמו שאנחנו יודעים הבנייה של שאר השכונה לא הושלמה (והבית שאתה מסתכל עליו הושלם רק השנה. אולי. אולי הוא ישב שם הרבה זמן ופשוט חיכה להיתרים, ולהסדרה של חובות עבר, אבל נתעלם מזה). נסתכל גם על אופי הנכס וטווח המחירים. נכס קטן מאד יחסית למספר החדרים, חלקות קטנות וצפופות, מיקום מרוחק מכל שירות (בית ספר, מרכז מסחרי, תחנת אוטובוס). לאיזה קונים לדעתך ייעדו את הפרויקט הזה כשהגו אותו אי שם לפני 2008? מתחיל להתחבר לך? זה פרויקט שהיה מיועד ללווים Sub-Prime. כאלה שאין להם כסף לבית נורמאלי במיקום נורמאלי. השכונה לא הושלמה, כי ב-2008 הפסיקו לתת לקונים כאלה הלוואות. זה מעלה המון שאלות. 
 
בכל מקרה, עברו הרבה שנים מאז 2008. אולי היום אנשים מוכנים לשלם שם סכומים כאלה.
למעלה יש לך לשונית שכתוב עליה listing type. כרגע בטח יש לך שם עיגול אדום ועיגול כחול. תלחץ עליה ותבחר לראות גם נכסים שנמכרו לאחרונה, וגם נכסים להשכרה. תגדיל קצת את המפה, ותגלה ש-2 בתים בגודל דומה נמכרו בשנתיים האחרונות סביב 75,000$. נמשיך?
 
לא באמת. שאלת למה זה קורה דרך חברה ישראלית. אני אגיד לך למה. כי מי שמכיר את האזור לא מוכן לשלם קרוב למחיר שהיזם מבקש. אז צריך משווק שידוג משקיעים זרים.
 
עכשיו אני אשאל אותך שאלה:
נניח שלא היו בתים דומים מסביב. לא היית יכול לבנות את כל הסיפור. אז איך היית יודע לא לגעת?
זה מאד פשוט. פשוט תברח מנכסים שאתה לא יכול להשוות לעסקאות אחרות. תשאיר אותם למקומיים. 
 
לצפיה ב-'הציגו לי מידע על טוסקלוסה ולא על הפרוור הספציפי'
הציגו לי מידע על טוסקלוסה ולא על הפרוור הספציפי
15/08/2018 | 07:54
14
107
קודם כל תודה לכולם על המענה המעשיר.
1. בחברה נאמר לי שהמחיר הוא 131,000 והתוספת היא לכל ההוצאות מסביב וכוללת מוצרי חשמל לשוכרים.
2. כל המידע השיווקי שנמסר לי היה על טוסקלוסה. לא קיבלתי מידע על השכונה הספציפית.
3. החברה הישראלית באמת אמרה שהם הצליחו להוציא את הדירות בזול יותר מהיזם המקורי, לטענתם כי היזם רוצה להציג דוחות טובים בבורסה ולא מעוניין לחכות עם הדירות.
4. לא ראיתי את שתי הדירות שנמכרו ב75 אלף. ראיתי דירה שנמכרה ב118 והיא קצת גדולה יותר. אולי אני לא מסתכל נכון. ומה זה כל המכירות ב320 אלף? https://www.zillow.com/homes/recently_sold/globalr...
אני גם מצרף את ההשוואות למכירות דומות שהחברה מסרה לי.
יש מחיר שכן היית קונה את הבית?
לצפיה ב-'תגובות'
תגובות
15/08/2018 | 17:56
76
1. מוצרי חשמל עולים גג 1,000$ לאיכות מוצרים שאתה תקבל (לא ישימו לך MIELE וSUB ZERO, אל תדאג).  על איזה עוד תוספות אתה מדבר? בנוסף אני לא יודע איך דברים עובדים בטוסקלוסה אבל בניו יורק אתה מקבל את כל המוצרים שציינת בכל קנייה של נכס מקבלן, במנהטן אתה מקבל גם מוצרים ליגה א'+.
2. מה זה רלוונטי טוסקלוסה? אתה לא קונה את טוסקלוסה, אתה קונה נכס מאד ספציפי בפרבר של טוסקלוסה, אם אני אתן לך מידע כללי על תל אביב זה רלוונטי לדירה ספציפית שאתה קונה בתל כביר או יפו-ד'?
3. חברות בורסאיות אמריקאיות בעיקר מעוניינות לעשות כסף וכמה שיותר ממנו, מטרתם הוא למכור בתים בכמה שיותר כסף, פה הוסיפו עוד יד כלומר היו צריכים לתת הנחה מאד משמעותית כדי שיהיה כלכלי למתווך (20% לפחות) בהנחה שהוא קנה את הנכס בעצמו, יתכן והוא עובד בתור ברוקר פה ואז האחוזים קטנים יותר.
4. מבלי להכנס למיקום של הבתים שציינת (בזה איני מבין) שים לב שהגודל שלהם משמעותית גדול יותר, קח את הגודל פר SQFT ותראה שהבית שמציעים לך משמעותית יקר יותר.
5. לא ברור אם הנכס מוכן או לא אבל על בית "על הנייר" אתה אמור לקבל הנחה משמעותית ממחיר השוק של בית מוכן.
6. איני יודע איך הדברים עובדים בטסקלוסה אבל בניו יורק ליזם אסור למכור נכס עד שלא מתקבל CERTIFICATE OF OCCUPANCY למקומיים (או שמותר אבל עם הגבלות מאד חמורות), אולי לזרים מותר.
לצפיה ב-'שמת לב לצילום הלווין ב ZILLOW של ה"מכירות" ב 320,000$?'
שמת לב לצילום הלווין ב ZILLOW של ה"מכירות" ב 320,000$?
15/08/2018 | 19:27
1
104
לפי זילו, משהו כמו 17 "בתים" - כל הצד הימני של ווטרבורי ליין - נמכרו כל אחד ב 320,000$ בבת אחת באותו יום - 11 בינואר 2018.
ואם תעשה ZOOM על המפה באותו אתר ותהפוך אותה למצב "צילום אוויר" -  תגלה שבכלל מדובר במגרשים שהיו ריקים כשצילמו את האתר, שאין עליהם שום בית...    
 
במילים פשוטות - לא הייתה שום מכירה ב 320,000$. זה בולשיט שמישהו (כנראה הבנאי) הזין לתוך זילו, ואני בטוח שאם תלך לרישומי המחוז תגלה שלא רשומה שם שום מכירה של בית בכתובת הזו. 
 
לגבי המחיר: 
לפי מה שכתוב באתר של הקבלן עצמו, וגם באתרי התיווך דוגמת זילו - הבית הזה עדיין נמצא בבעלות הקבלן. כלומר - החברה הישראלית לא קנתה ממנו את הבית הזה והבית לא שינה בעלות ולא ירד מה MLS. הוא עדיין FOR SALE מהקבלן.
 
אם תלך ישר לקבלן ותשים לו 131,000$ על השולחן - תקבל את המפתחות.
למען האמת - סביר שאם תלך לקבלן ותשים לו 120,000$ ב CASH על השולחן - המפתחות יהיו שלך.
 
אבל החברה הישראלית דורשת ממך לשלם טיפה יותר מ"המחיר המקורי".  
ובנוסף - המשווק אומר לך שהוא הצליח להוציא את הדירות בזול יותר מהקבלן.
אם הצליח להוציא בזול יותר, למה אתה נדרש לשלם יותר מהמחיר שכתוב באתר הקבלן?
מה הערך המוסף שאתה מקבל מהמשווק ששווה את זה שאתה משלם פרמייה של יותר מ 10% (להערכתי) על העבודה דרכו?
לצפיה ב-'לגבי ה-320,000'
לגבי ה-320,000
15/08/2018 | 19:49
83
אני לא אתפלא אם זה מה ש-developer שילם על כל החלקות ביחד.
לצפיה ב-'אני שואל שוב.. למה???'
אני שואל שוב.. למה???
15/08/2018 | 20:16
2
90
ארה"ב היא מדינה ענקית. יש המון ערים/מדינות/אזורים עם נדל"ן במחירים הרבה יותר טובים. אתה מתעקש על בית שנמצאת בשכונה נידחת של פרברים של עיר שאני משער ש-90% מהאמריקאים בכלל לא יודעים איפה היא על המפה.
 
זה לא משנה אם תקנה ב-131 אלף או ב-139 אלף. מדובר על אזור באמצע שומקום שיהיה מאוד קשה למצוא דיירים. גם אם מוצאים דיירים, השכר דירה המוערך הוא רק 1,100 דולר לחודש.
 
נקביל את זה לארץ. מישהו מציע לך דירה בבאר אורה. מי פה יודע איפה זה באר אורה? לא הרבה. זה ישוב רנדומלי שבחרתי שנמצאת 20 ק"מ צפונית לאילת. האם הנתונים הכלכליים של אילת משפיעים על הניתוח הכלכלי של נכס בבאר אורה?
זאת המקבילה בעיני ל-Moundville, AL.
 
נגיד ותקנה את הבית. נגיד ואיכשהו תמצא דיירים. כשתרצה למכור את הבית, תצטרך למצוא מישהו שהלך לאיבוד ואיכשהו התגלגל לMoundville, AL או לישראלי פראייר אחר שלא מכיר את המפה ולא מבין באיזה חור הבית הזה נמצא.
אפילו אם תמצא דיירים, מדובר על רק 1,100 דולר לחודש על מחיר 138 אלף. מדובר על נתונים מאוד חלשים יחסית לרוב הנכסים שמדברים עליהם פה בפורום.
לצפיה ב-'בגלל הטיית ה_____'
בגלל הטיית ה_____
16/08/2018 | 01:38
1
84
תיכף יבוא אורי וישלים את החסר. הטיית הנגישות?
מומלץ להרחיב בנושא עם ספרים של דניאל כהנמן.
לצפיה ב-''
16/08/2018 | 09:23
28
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
16/08/2018 | 04:44
7
81
1. עזוב מה נאמר לך.
הנה בית שנמכר לפני שנתיים:
הנה בית שנמכר לפני שנה:
שני הבתים גדולים מהבית שלך, ועל חלקות יותר טובות. למה שתשלם כמעט כפול?
 
2. רוב מה שנפתלי כתב נובע מזה שהוא לא מוכן להפנים שלכל השווקים יש קייס (למשל, הוא לא לוקח בחשבון שהוא משלם פי 10 מהארנונה באלבמה, או שבאלבמה החוקים יותר לטובת בעל הבית, או שגם אם אוניברסיטת אלבמה היא לא רוצ'סטר, זה עדיין עשרות אלפי סטודנטים שצריכים מקום לגור בו). בדבר אחד אין ספק שהוא צודק. רזולוציה של מחוז, ואפילו עיר היא לא מספיק טובה.
 
3,4. החברה הישראלית היא זו ש"שכחה" להציג בפניך את 2 העסקאות הכי קרובות לנכס המדובר שזילו הציג. תתחיל להבין עם מי יש לך עסק. המלצה שלי- תפסיק לייחס יותר מדי משמעות לסיפורים של משווקים. זה מה שעושה מי שלא מבין. תסתכל על המציאות בעיניים מפוכחות.
לגבי ה-320,000$- כדי לבדוק דברים במחוז הזה, רוצים שארשם, ואין לי כח.
חלקות שם מוצעות ב-25,000$. אני לא אתפלא אם ה-320,000$ זו בכלל עסקה שבה נמכרו 20 חלקות (אחרי שהיזם הקודם בטח הפסיד את התחתונים שלו שם), והבוט של זילו לא קרא אותה נכון. תהיה רגוע. מבטיח לך שהיזם לא קנה את הנכס ב-320,000$.
 
שאלת אם יש מחיר שכן הייתי משלם עבור הנכס הזה.
אם הייתה לי פעילות אמיתית באלבמה (לא משהו עם מחזור של 13,000$ בשנה), אז אולי הייתי מוכן לשלם על הנכס הזה מחיר שוק. כמו שהעסקאות בסעיף 1 מראות, זה איפה שהוא בין 60,000 ל-80,000$. זה כמובן אחרי עוד הרבה מאד בדיקות שאני לא אעשה עבור הנכס הזה עכשיו.
אם זה כל היקף הפעילות שאתה צופה, צא מזה.
זה לא הגיוני כלכלית. אם אתה לא מתכנן להגיע למחזור של לפחות פי 3-4 מזה בעתיד הקרוב מאד, זה בזבוז של זמן וכסף.
כל מיני משווקים חסרי מוסר חופרים לאנשים שכדאי להשקיע גם עם סכומים כאלה קטנים. זה לא נכון. ראה מה כתבתי על סיפורים של משווקים
לצפיה ב-'תבדוק את המרחק בין הבית הזה'
תבדוק את המרחק בין הבית הזה
16/08/2018 | 06:46
6
68
לאוניברסיטת אלבמה - 22 מייל.
אני לא רואה הרבה תחבורה ציבורית. כלומר הסטודנט יצטרך רכב כדי להגיע לאוניברסיטה כל יום. כמובן שאי אפשר לדבר על מקומות בילוי וקניות.
 
בוודאי שיש הרבה שווקים מחוץ לרוצ'סטר. אבל כדי שהשקעה תעבוד, המספרים צריכים להסתדר. אנחנו מדברים על 9.5% ברוטו. אפילו אם המיסים אפסיים, אין פה הרבה מרווח.
 
לצפיה ב-'למה שהורטון (חברה אולי הכי גדולה בארהב) תבנה שם?'
למה שהורטון (חברה אולי הכי גדולה בארהב) תבנה שם?
16/08/2018 | 08:07
3
73
זה עוד דבר שהמשווק אמר, שאם הורטון החליטו לבנות שם אז זה אחרי הרבה יותר בדיקות.
כנראה שהם טעו אם הם מוכרים דרך צד שלישי. 
בכל אופן הסיבה שאני מקדיש הרבה מחשבה לעסקה כי מההתרשמות שלי מדובר בחברה אמינה גם על פי ניסיון של חבר. אפשר לקרוא לזה הטיית הנגישות אבל שמשקיעים בנכס רחוק נגישות זה דבר חשוב. אין ספק שזאת לא העסקה הכי טובה שלהם.  
 
לצפיה ב-'לא הבנת'
לא הבנת
16/08/2018 | 10:15
66
תקרא שוב מה זו הטיית הנגישות ותבין למה עלול להיות מסוכן לקבל החלטות על פיה
לצפיה ב-'התחמקת מהעיקר'
התחמקת מהעיקר
16/08/2018 | 13:29
1
88
אתה כותב על התרשמות דרך חבר, כי זה חוסך לך בדיקה של המציאות?
הראיתי לך שהשמיטו 2 עסקאות דומות, זמינות, ומאוד רלבנטיות מהמידע שהציגו בפניך. אם זה לא פאק באמינות, אז מה כן?
 
גם ב-2008 קבלן בנה ברחוב הזה בתים. ואז הפסיקו לעשר שנים. ועכשיו ממשיכים. גם חפציבה בנו בתים. גם ב. יאיר.
 
קבלן גדול בונה בתים זה לא סקר שוק. אתה רואה שהוא ירד במחיר (ותאמין לי שעם קצת התמקחות הוא יירד עוד. סביר להניח שהחברה המשווקת כבר סגרה איתו על עוד עמלה). למה לוקח לו כל כך הרבה זמן לבנות את שאר החלקות? זה פרויקט שקבלן כזה אמור לסיים די מהר. כנראה שגם הוא כבר לא מאמין בפרויקט הזה כמו מקודם. גם קבלן גדול יכול לטעות
לצפיה ב-'תודה '
תודה
16/08/2018 | 14:07
35
לצפיה ב-'אין ספק שהעסקה שהציעו לו רעה'
אין ספק שהעסקה שהציעו לו רעה
16/08/2018 | 14:19
1
91
אבל המחוז הוא לא מחוז רע כל כך. אני גם מסכים איתך שהמיקום הספציפי לא טוב, וכנראה שהסטודנטים לא יהיו קהל היעד. מה כן? כן סביר שבאזור יש גם שכונות טובות.
 
מבחינת העסקה- ברור שהיא לא כדאית כי מבקשים ממנו כמעט כפול מהמחיר של נכסים דומים. זה לא השוק שם.
 
נתתי לינק לנכס בן 10 שנמכר לפני שנה סביב 75,000$ עם אותו שכר דירה (בגלל המסים, צריך להוסיף משהו כמו 20-25% לשכר דירה כדי להשוות אותו לרוצ'סטר).
אז כשקונים במחירי שוק, השוק הזה לא נראה עד כדי כך גרוע.
לצפיה ב-'75K על 1,100 לחודש שכירות'
75K על 1,100 לחודש שכירות
16/08/2018 | 17:19
88
זה סיפור אחר לגמרי. כמובן שצריך לבדוק אם יש מי שיגור באזור, איזה סוג אוכלוסיה, ועוד שלל נתונים אחרים. אבל המספרים הרבה יותר מושכים מאשר 139K על אותו שכירות.
לצפיה ב-'בחינת כדאיות עסקה'
בחינת כדאיות עסקה
( לעמוד שלי בתפוז )
17/08/2018 | 10:03
79
הי שלומי
 
אני חושב שקיבלת תשובות ממש יפות מהחברים בפורום. תודה לכולם! מלמד ומחכים - אכן חכמת המונים!
 
כדי לתמצת וגם לסכם את הדיון,
הנה כמה תובנות עיקריות חשובות בבדיקת כדאיות עסקת נדל"ן מעין זו שבחנת:

שיקולים חשובים בבחינת כדאיות השקעה:
1- מודל עסקי -
מי המוכר , מי הקונה, מה תפקיד חברת הנדלן בסיפור - האם יש קונפליקטים של אינטרסים במודל העסקי? 

2- הסביבה - הדבר בעיקרי שאני רוצה להדגיש כאן למשקיע הישראלי הוא בעדיפות להיצמד לסביבות מטרו וערים גדולות מאוד. לר רק בגלל הסיבול הטובות שצוינו למעלה אלא גם מסיבות תפעוליות, למשל בעיירה קטנה, אם אתה לא מרוצה מאחד הספקים שלך למשל חברת הניהול אז קשה לך יותר למצוא חברה אחרת. הקושי הזה הוא קורלטיבי להסתברות שתרצה למצוא חברה אחרת, כי סביבה פחות תחרותית מגבירה את הסיכוי שלא תהיה מרוצה מהשירות, וזה מניסיון.

3 - השוק. כאן יש 2 שווקים. שוק קנייה מכירה ושוק ההשכרה. אני רוצה להתמקד ספציפית בכך שמה שחשוב זה להיות מסוגל לבדוק את סה"כ ההשקעה שלך לעומת מחיר השוק. לא תמיד זה פשוט. ובמידה ואינך משוכנע בטיב הבדיקה, תעבור הלאה לעסקה אחרת בה כן תוכל להיות משוכנע בכך.

4- המבנה. כאן נכנס גם הקשר ליכולת בדיקה נכונה של מחירי השוק. לא מספיק לקחת נכסים ליד ולהשוות מחיר לSQFT. עליך לדעת לשקלל דברים בסיסיים כמו תצורת הנכס, ובמקרה של נכסים לא חדשים כמובן את מצב הנכס. בנוסף יש גם שיקולים מהותיים בתלות האזור, למשל האם הגאראג' צמוד לנכס לא צמוד ואולי בכלל אין גאראג. כאן זה לא רק עניין של מחיר אלא עניין של להבין השלכה על הביקוש לגור בכזה בית. יש כאן גם שיקולים איכותיים ולא רק כמותיים\מספריים.

5- המספרים - עליך לשקלל את כל ההכנסות והווצאות הצפויות בצורה נכונה כדי להיות מסוגל להעריך צפי ביצוע על ההון המושקע. קח בחשבון גם הקצאות למשל לבית ריק ותחזוקה.

6- האנשים. השארתי לבסוף את הדבר הכי חשוב. אני אגיד לך את זה בצורה הכי ישירה וזו דעתי הצנועה. לא משנה כמה תלמד ותחקור בנושאים הנ"ל כל עוד לא צברת ניסיון בפועל אתה תהא בעמדת נחיתות ידע אל מול הגורמים שאיתם אתה מבצע עסקה וזה בכלל לא משנה אם זו חברת נדל"ן או ברוקר אמריקאי או שהגעת ישירות לבילדר. כולם רוצים לסגור עסקה, להרוויח וכמה שיותר. אתה מצד שני רוצה בתקציב שלך לקנות את העסקה הכי איכותית במחיר הכי זול. ולכן עליך לדעת לבצע בדיקת נאותות של האנשים.

אני מאמין בכל עמקי ליבי ואומר לך שלדעתי הדבר הכי טוב שבנאדם פיקח יכול לעשות זה להיצמד למישהו שכבר עשה והצליח=  כלומר מישהו שכבר יודע.
בנוסף, שאין לו אינטרס בעסקה. זה יכול להיות משקיע כאן בפורום שתמצא, או משקיע אחר או שתשלם לגורם מקצועי מנוסה ואמין שיעזור לך וגם כאן אתה צריך לבצע בדיקת נאותות על היושרה, המקצועיות והאמינות. האפשרות השלישית שתשלם שכר לימוד בעסקאות שתבצע בעצמך, וכמובן הרבה מאוד מזל לא יזיק לך במקרה הזה.

כדי ללמוד עוד על ניתוח עסקה, הנה מאמר לחץ כאן  שכתבתי פעם ובו התייחסתי יות...

מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'רואה חשבון אמריקאי '
רואה חשבון אמריקאי
15/08/2018 | 09:30
4
103
שלום לכולם,
אני מחפש כאן בישראל רו"ח שיטפל בנכס בודד שאני מחזיק בארה"ב.
איך בוחרים איש שירות כזה?
ברור שהוא צריך להיות בעל רישיון ראיית חשבון בארה"ב (CPA), מנוסה וכו' - אבל האם יש עוד משהו שאמור להיות לי חשוב?
 
תודה לכל מי שיסייע :)
לצפיה ב-'אין שום סיבה שהוא יהיה בעל רשיון CPA'
אין שום סיבה שהוא יהיה בעל רשיון CPA
15/08/2018 | 21:20
77
יש שלוש סוגים של רשיונות שבעליהם רשאים לייצג לקוחות מול הIRS: רואי חשבון (CPA), יועצי מס (EA), ועורכי דין.
 
להכנת דוחות מס אין שום צורך באף אחד מהרשיונות האלה, ובדרך כלל עורכי דין לא עוסקים בהכנת דוחות מס בכלל. רוב משרדי הכנת דוחות מס מנוהלים על ידי CPA או EA, אבל המכינים עצמם לא חייבים להיות בעלי רשיון בכלל, הם רק צריכים להיות רשומים בIRS כ"מכיני דוחות מס" (שזה לא רשיון, זה רישום), ובערך כל אחד יכול להרשם ככזה.
 
אני כן ממליץ שתעסיק EA/CPA כדי שבמקרה הצורך מי שהכין לך את הדו"ח יוכל גם לייצג אותך במהלך ביקורת/וויכוחים עם הרשויות, אבל אין שום חובה שזה יהיה כך.
לצפיה ב-'רו"ח'
רו"ח
16/08/2018 | 13:58
1
50
שלום אביתר,  השאלה אם אתה זקוק לרו"ח? האם אתה רשום כ - LLC?אם אינך רשום כך - כחברה, אתה יכול להכין דו"ח לבד בעזרת רכישת תכנה - TURBO TAX או תכנה אחרת דומה.  אם אתה חייב לדווח בעזרת רו"ח, רצוי להעזר במשרד רו"ח, המתמחים ומורשים בהגשת דוחות CPA אמריקאים, ויושבים כאן בארץ. יכול לפנות למשל למשרד רו"ח שטיינמץ עמינח - המחלקה האמריקאית. 
תקבל שם שרות מצויין במחיר שוק השווה לפירמות דומות בארה"ב.
בהצלחה
לצפיה ב-'טורבוטקס או תוכנה דומה לא עובד בשביל זרים'
טורבוטקס או תוכנה דומה לא עובד בשביל זרים
20/08/2018 | 22:06
35
יש את GLACIER וזה מיועד בעיקר לסטודנטים/חוקרים (ויזות J/F/M) בארה"ב, לא זרים שמשקיעים.
לצפיה ב-'ENROLLED AGENT'
ENROLLED AGENT
20/08/2018 | 11:42
41
שלום לך אבייתר
שמי אשר טוריאל, אני רואה חשבון ישראלי ויועץ מס אמריקאי EA
אני מכין כמה מאות דוחות מס לרשויות המס (federal and state)בארהב מידי שנה וכן מספק ייעוץ בנושאים אלו.
הנה לינק לאתר האינטרנט שלי:
אנא אמור לי האם יש לך שאלות נוספות
תודה
אשר
לצפיה ב-'חברת iintoo היינו בפגישה אצלם... נשמע מבטיח האם הם אמינים?'
חברת iintoo היינו בפגישה אצלם... נשמע מבטיח האם הם אמינים?
16/08/2018 | 00:46
3
120
לצפיה ב-'ברור שנשמע מבטיח'
ברור שנשמע מבטיח
16/08/2018 | 02:41
110
אחרי הכל, מדובר בפגישת מכירה. הם יבטיחו המון דברים...
לצפיה ב-'מה הם השמיעו שהיה כל כך מבטיח?'
מה הם השמיעו שהיה כל כך מבטיח?
16/08/2018 | 02:41
85
לצפיה ב-'ברור שלא. הם משווקים'
ברור שלא. הם משווקים
16/08/2018 | 04:48
106
תביני- הם מוכרים לך משהו.
כמות ההונאות בתחום הזה היא עצומה.
תבדקי כל דבר שאומרים לך, וכל מסמך.
הנה אזהרה רשמית של רשות ניירות ערך:
 
אם את לא מבינה בזה או שתלמדי טוב טוב, או שאל תתקרבי לזה.
לצפיה ב-' מחכים לכם בפורום ויזה ואזרחות בארה"ב '
מחכים לכם בפורום ויזה ואזרחות בארה"ב
13/08/2018 | 14:33
40
 
 פורום מקצועי חוזר לפעילות ויעסוק בתחומים ויזה לארה"ב, גרין קארד, אזרחות אמריקאית, גירוש מארה״ב והגירה לארה"ב.
אתם מוזמנים להשתתף ולהתייעץ כבר עכשיו בפורום
לצפיה ב-'השקעה ביחד '
השקעה ביחד
09/08/2018 | 11:15
5
211
הי,
עברתי לגור בארה"ב לצורך החוויה והנוחות המשפחתית (עם שלושה ילדים).
הכנסה שוטפת שתספק לנו חיים נוחים כבר יש ואני לא מחפש לעשות את "המכה" אלא לשמור על ערך הכסף + משהו....
אני נמצא במדינת וושינגטון ותהיתי האם יעניין מישהו להיכנס לשותפות בהשקעה (תחת LLC אחת) לצורך רכישת קרקע ובניית בניין עם מספר דירות.
אם אצליח למצוא מספיק מתעניינים אז רף הכניסה יהיה נמוך יותר.
צאו מנקודת הנחה שאני מבין בתחום, שהתוכנית העסקית כבר מוכנה ונעשתה בשיתוף עם גוף מקומי שבונה כך.
האם המודל יכול לעניין מישהו?
אשמח לשמוע תגובות בעניין....
לצפיה ב-'מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?'
מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?
09/08/2018 | 12:28
109
לצפיה ב-'ברור שיכול לעניין'
ברור שיכול לעניין
09/08/2018 | 18:05
3
151
זה מודל די נפוץ.
אתה יזם שמחפש שותפים.
השאלה היא מה הפרטים. לא נתת אפילו פרטים כלליים כמו:
מיקום.
כמה דירות.
בנייה ומכירה, או בנייה והשכרה?
עלות.
ליווי בנקאי.
רקע שלך.
 
וכו' וכו'
לצפיה ב-'קצת פרטים : '
קצת פרטים :
10/08/2018 | 07:07
2
152
היי
אני מחפש אנשים כמוני שיש להם אינטרסים זהים -להשקיע כסף פנוי שלא צריך בשנים הקרובות.
היזם המקומי יהיה השותף שלנו ויש לו יכולות טכניות אדירות לניתוח תנאי השוק ומציאת הנכסים שהם לפני שינוי ייעוד קרקע או שניתנה אופציה לבנות יותר דירות והמוכרים עדיין לא יודעים זאת. נשמע טוב מדיי? זה המצב!
א. מיקום - סביבת העיר סיאטל
ב. כמה דירות? - משתנה מפרויקט לפרויקט אבל בסדר גודל של 10+-.
ג. בנייה ומכירה בלבד כעת (כי צריך להחזיר את ההלוואה לבנק).
ד. עלות - ממה שראיתי כעת, סדרי גודל של 1מליון דולר עד 3.5 מליון דולר גיוס ממשקיעים (לא הכל בבת אחת היום אלא חלק היום וחלק לאחר היתרי הבנייה בעוד כ-שמונה עד שנים עשר חודשים).
ה. ליווי בנקאי - ברור שצריך, גם לצורך הרכישה של המבנה,האישורים וכו' וגם לצורך הבנייה של הבניין.
ו. רקע שלי - אני איש פיננסים עם למעלה מ-20 שנות נסיון בשוק ההון בישראל ובארה"ב וגם משקיע פרטי בארה"ב מ-2009 .
כעת מעוניין להגדיל את ההון שלי ביחד עם אחרים. 
אם זה מעניין, אשמח לקבל הודעה פרטית ונדבר על זה לעומק.
 
לצפיה ב-'אז בעצם אתה לא היזם - אתה זה שמגייס את המשקיעים עבור היזם'
אז בעצם אתה לא היזם - אתה זה שמגייס את המשקיעים עבור היזם
14/08/2018 | 18:25
1
233
אם אני קורא נכון את מה שכתבת, יש בעניין גורם אחר - איש עסקים מקומי שהוא זה שבעצם יהיה ה"בנאי" - הוא זה שמוצא את הקרקע, מארגן את אישורי הבנייה ומן הסתם גם מטפל בהקמת הנכס.
 אם אני מבין נכון את הסיטואצייה - אתה זה שמגייס עבורו כסף. משקיעים פרטיים.
 
אז הנה כמה שאלות:
כמה שנים אתה חי באזור שבו אתה מציע לאנשים להשקיע בו?
האם אתה אזרח ארה"ב או בעל סטטוס תושב קבע (גרין קארד)?
 ורק כדי לוודא שאין עניין של "ניגוד אינטרסים":  האם אתה מקבל מהיזם תיגמול בכסף או בשווה כסף על גיוס המשקיעים הללו?
לצפיה ב-'נראה לי שחבל ללכת לשם'
נראה לי שחבל ללכת לשם
15/08/2018 | 03:09
92
נניח שאתה יודע (ממש יודע. לא על בסיס מה שהוא יענה פה) שהוא אזרח אמריקאי שחי שם 20 שנה, הוא שם חצי מההון העצמי, ולא מקבל גרוש על הגיוס.
זה יגרום לך לסמוך על מילה שיוצאת לו מהפה? חס וחלילה!
 
מי שחושב בכלל להיכנס לפרויקט כזה צריך לעבור על כל פסיק ופסיק ולוודא מה הוא קונה, ואיך מתמודדים עם תרחישים שונים (כולל בעיות מול היזם).
 
אני מתעניין באמת, אבל אני גם די סקפטי לגבי מה שנכתב פה (במיוחד היכולת לחזות שינויים ב-zoning באמצעים טכנולוגיים).
לכן ביקשתי מידע נוסף שאפשר לבדוק. פרויקטים מהעבר, וכו'.
הבחור ענה לי שהיזם בחופשה כרגע. השארתי לו את המייל שלי כדי שישלח לי פרטים נוספים.
 
כשאקבל פרטים, אבדוק אותם ואעדכן פה. אגב, אני לא ממליץ לאף אחד לסמוך גם עליי. רק על עובדות. וכמובן, אם הוא יבחר שלא לשלוח את הנתונים, לי זה יספיק כדי להסיק את המסקנות המתבקשות
לצפיה ב-'אוהיו'
אוהיו
09/08/2018 | 20:48
1
138
התוכנית היתה חשובה ועשתה סדר להרבה ישראלים שרצו להשקיע בחו"ל וחשבו שהכל ורוד. 
אומנם הוא מתעסק ברייטינג אבל לא עשה רושם שיש שם משהו שמסתירים. האזורים שהראו שם אזורים קשים מאוד ואני נתקלתי לא אחת במשווק שמציע לרכוש באזורים האלה. 
לצפיה ב-'אוהיו התכנית של חיים הכט'
אוהיו התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
13/08/2018 | 13:17
109
הי מתן
 
אתה מוזמן לקרוא את הפוסט שמופיע בפורום לגבי התכנית עם שאלות ותשובות.
 
חשוב לי לחדד לך. לא יתכן שהתכנית עשתה סדר למי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל. יותר מכך, היא אפילו לא יכולה לעשות סדר למשקיע שרוצה להשקיע באוהיו. למה?
אוהיו היא מדינה. יש באוהיו אזורי פשיעה, אזורי אוכלוסייה קשה, אזורי ביניים ואזורי עושר שאינך מתאר לעצמך בחלומותיך הפרועים ביותר, ואני יכול להעיד על כך באופן אישי. 
 
יותר מכך, בתכנית דובר על השקעות ביר יוקליד. הידעת? העיר יוקלדי היא השנייה בגודלה בכל צפון מזרח אוהיו. 
הם נכס הממוקם בסמוך לאיסט קליבלנד (אזור חלש יותר) דומה לנכס בעיר יוקליד שממוקם בשכונת המלוק? (אגב יש גם חברות שמשווקות כאן ולא באיסט קליבלנד ויש גם חברות שמושווקות באזורים אחרים) 

​למה לא הציגו השקעות באזורים יותר איכותיים? 
 
זה כמו להשוות את שכונת שפירא בתל אביב לאזור התעשייה הישן (באתה העיר כן כן בתל אביב). האם אתה עדין בטוח שהתכנית עשתה סדר לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל??  או אפילו לגבי השקעות נדל"ן במדינת אוהיו?
אני בכל אופן מציע לך להטיל בכך ספק, וללמוד עוד בעצמך. 
 
יש לך עוד שאלות?
אתה מוזמן להוסיף שאלות הערות או תגובות בשרשור להודעה שבקישור.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר
 
לצפיה ב-'דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט '
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:35
2
1105
הי חברים!

מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.

ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.

בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:

1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.

2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.

3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:

תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.

תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.

דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?

דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר)  ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.

אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.

4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.

אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?

 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
09/08/2018 | 10:36
1
171
היי ניר,
כבר שמעתי רבות שכל הנכסים שמציעים לישראלים הם באיזורים פח מבטיחים להם גדולות ונצורות ובסוף מתגלה שאומנם קנו נכס זול אבל כידוע אין באמת אפשרות להשכיר בתשואה שבה הבטיחו. כמו כן האיזורים הם נחותים ולכן גם פוטנציאל ההשכרה נמוך ואין ביטחון שאכן יוכלו לעמוד בשכר הדירה. מה שאני קרוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית 
 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
( לעמוד שלי בתפוז )
13/08/2018 | 13:28
92
הי ישי
 
1- נכון. אבל עם הכללות יהיה לך קשה להגיע רחוק. יש לך משפטים רבים שמתחילים ב"כל" ו"ידוע". מציע לך לשפר את גישתך המחשבתית. לא הכל ידוע, ולא הכל זה באמת הכל. אין שחור ולבן. תתפלא יש באוהיו אזורים פח ויש אזורים לא פח. מה שאתה חושב שידוע לך, מבוסס על הנחות שאין מאחוריהן ממש ("כל האזורים נחותים" דוגמא לא רעה למשל). אז אני מציע לך שיטה: קודם לברר לפרטים ואז להגיע למסקנה. לדעתי זו שיטה יותר טובה מלהגיע למסקנה, ואז לא לברר פרטים. 
 
2- שאלה : מה שאני רוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית?
שאלה מצוינת. למעשה ענית עליה בעצמך בחלק הראשון של מה שכתבת. ישראלים המתחילים בשאלה באיזה איזור להשקיע, עלולים למצוא עצמם לבסוף עובדים עם חברות לא טובות באזור הנבחר שלא מספקים את ההבטחה.
לכן, הבעיה היא לא בתשובה לשאלה באיזה אזור באמת כדאי להשקיע, ולכן גם לא אענה לך עליה. כי שורש הבעיה היא בשאלה עצמה.
למה אתה מתאר לעצמך שיש אזור כזה שהוא הוא הבאמת כדאי? ולמה זה הדבר שאתה באמת צריך לדעת?
למעשה, מה שאתה צריך לדעתי בכלל לחפש זה אנשים ולא אזורים או עסקאות.
למה?
כי תתפלא בכל שוק נדלן (גם שוק פח , גם שוק ברמה גבוהה, גם בחו"ל וגם בישראל) - בכל המקומות אפשר לעשות כסף!
 
יש לך 3 דרכי פעולה להשקעה. אתה יכול לקרוא את זה במדריך חינמי שכתבתי ומצורף בלינקים בפורום בצד ימין. קודם כל תדע את עצמך, זה כבר חצי מהדרך.
 
אחרי שהבנת את היתרונות והחסרות של דרכי הפעולה השונות, והחלטת מה דרך הפעולה הכי נכונה לך, אתה צריך לחפש בכלל אנשים שכבר יודעים את הנדל"ן. יודעים = כלומר  עושים את זה ומצליחים בעקביות .

לא לחפש אזור ספציפי או עסקה. אלא

1- לסנן את הטובים - לבחון אנשים שעושים ומצליחים ואז רק מתוך רשימה בדוקה של חברות או אנשים ראויים שוידאת עם משקיעים שעובדים עימם שנים שהם עושים ומליחים,

2- לבחור את הכי נכון ומתאים לך מבין הטובים- אז מתוך הנ"ל לשקלל מה הכיון הנכון לך, כאשר המיקום הוא פרמטר אחד בתוך מכלול השיקולים בהחלטה, אבל הוא לא המצפן שלך להתחיל את הסריקה, אלא שוב האנשים שכבר עושים ומצליחים.
 
שאלות?
לצפיה ב-'נדלן בחול-צוראל נדלן.'
נדלן בחול-צוראל נדלן.
05/08/2018 | 16:33
6
178
שלום לכולם-מתלבט שוב בנושא קניית נכס( או בצורת בית להשקעה והשכרתו  או יחידת נכס בבניין).הפנו או תי לחברה הזו .האם מישהו יכול ליעץ לי מנסיון על הנושא  כאן או בפרטי?ולגבי החברה גם
ראיתי שהיא מתמחים באזור 
ב מישיגן, אריזונה, פלורידה ומרילנד
תודה
 
לצפיה ב-'צוראל נדלן זה רע מאד'
צוראל נדלן זה רע מאד
05/08/2018 | 18:25
3
199
תעשה חיפוש בפורום.
אם לא אני, אז מישהו אחר כבר כתב עליהם פה.
 
לפני כמה שנים הגיעה אליי הצעה שלהם לרכישה של נכס באיזור קשה מאד (פונטיאק, מישיגן), כאילו שמדובר במעמד ביניים או במעמד ביניים נמוך.
 
שלחו דוח CMA (עסקאות בנכסים דומים) אובייקטיבי לכאורה, רק שזה היה רחוק מאד מזה. הדוח נערך על ידי המתווכת מטעמם, וכלל נכסים בערים אחרות. נכסים במרחק של רחוב אחד לא נכללו בדוח.
 
המשווקים עצמם לא מבינים מהחיים שלהם. הסברתי למשווק (ולרשימת התפוצה) את החומרה של מה שהוא עושה.
למיטב הבנתי, המשווק ששלח את ההצעה עזב, לא בלי קשר לאירוע הזה.
 
בדקתי עוד נכסים שהם פירסמו באתר שלהם, וזו לא מעידה חד פעמית.
הסיפור המוכר והידוע של מכירה של נכסים פח לישראלים שלא יודעים לבדוק.
 
מצוראל נמסר שבעל הבית יגיב לטענות שלי, אבל הוא פעל בחוכמה והתחמק.
לצפיה ב-'אעשה חיפוש.'
אעשה חיפוש.
06/08/2018 | 11:41
2
114
השאלה אם בשנה/שנתיים האחרונות מישהו עבד איתם(הרי יכולים לשונת גישה כמובן)
ומה לגבי קניית "מנייה" בבניין  שאתה בעצם מקבל חלק יחסי מהרווח מהשכרת הדירות בבניין(מובטח לX זמן אני מניח ) ולא קניית נכס בודד
לצפיה ב-' שור מועד'
שור מועד
06/08/2018 | 14:59
119
כשמישהו עושה מאמצים לגרום למשקיעים לקבל החלטות על בסיס מידע לא מדויק (בלשון המעטה), זו לא מעידה חד פעמית.
 
מי שקנה אצלו כנראה סמך עליו ולא בדק. מי ערב לך ששנתיים אחר כך אותו קונה בדק?
 
לא הייתי קונה מבנאדם כזה כלום. כדאי לך להיזהר מההבטחות האלה.
לצפיה ב-'ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.'
ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.
06/08/2018 | 22:24
118
עוד לא פגשתי מישהו שיכול לנבא את העתיד, ולכן אני לא מאמין שמישהו יכול "להבטיח" הכנסה עתידית. כשמבטיחים תשואה זה בדרך כלל כסף שלך עצמך ששילמת בתור פרמיה על השווי שוק האמיתי של הנכס.
לצפיה ב-'בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין'
בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:15
1
113
בוקר טוב חברים!
 
עלתה כאן התלבטות יפה. האם להשקיע בבית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין?
 
לצורך הדיון,  אם נניח שמדובר ממש באותו המיקום בדיוק ושלפנינו 2 חלופות השקעה כאשר פרמטר השונות היחידי בין 2 חלופות ההשקעה הוא בית פרטי אל מול יחידת נכס בבניין. מה השיקולים לכאן ולכאן :
 
יתרונות \ חסרונות:
> שליטה - בבית פרטי להשקעה והשכרתו, רמת השליטה של המשקיע בהשקעה גבוהה יותר. למשל, ביחידה משותפת יתכנו החלטות על שיפורים או הוצאות שבעל היחידה בבניין אינו מעוניין בהן אך אינו רוב להחלטה.
> מכירה - ביח' בנין במיוחד ברכישה בתוך קבוצת נדלן כאשר לבנין אין פרצלציה, אזי במקרה זה אין באפשרות המשקיע למכור את הנכס בשוק החופשי. כלומר מרחב האפשרויות שלך למכירת הנכס מוגבל יותר באופן משמעותי.
> שטחים משותפים - בחלק בנין גובר הסיכון לבעיות מול צד ג' בין כתובע או נתבע. כאשר יש שטחים משותפים וקירות בתים משותפים.
> סינרגיה \ ניהול - ברכישת חלק בבניין המנוהל מקצועית היטב, יש למשקיע אפשרות להנות מיתרונות סינרגטיים. המשקיע נהנה ממיומנויות ומיכולת ניהול מקומית אשר מאפשרת לו להשקיע פחות בפיקוח ובקרה. אולם, יחיד בקבוצה המנוהלת היטב נהנה מכך יותר במודל בו יש לו % מכלל הבנין, ולאו דוקא יחידה מסוימת בבניין. אני פחות אוהב את המודל הזה לקבוצה שעלול ליצור ניגודי אינטרסים פנימיים.
> פשטות. היתרון כאן הוא לרכישת בית והשכרתו. אמנם על המשקיע הפועל עצמאית להיות בעל מיומנויות והבנה בסיסית כדי לבצע בקרה. ועדין, מהותית מדובר תפעולית בניהול נדל"ן פשוט יותר בהקשר לנקודות מעלה.
 
 המשקיעים המנוסים בפורום- בבקשה מוזמנים להוסיף הערות והארות לטובת כל המשקיעים החדשים!
 
לצפיה ב-'מינוף, יציבות תזרימית'
מינוף, יציבות תזרימית
08/08/2018 | 00:24
90
בד"כ אפשר לקבל יותר מינוף בתנאים יותר טובים בהלוואות על בניינים.
 
כשיש דייר בעייתי בנכס פרטי, עוברים לתזרים שלילי. בבניין, אפשר לספוג את זה יחסית בקלות. אם זאת ממש יחידה ספציפית בתוך בניין, היתרון הזה לא רלבנטי
לצפיה ב-'וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה'
וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
06/08/2018 | 23:38
19
258
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.
 
לצפיה ב-'זה לא מדוייק'
זה לא מדוייק
07/08/2018 | 01:10
2
144
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
 
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
 
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
לצפיה ב-'הם העלו מיד.'
הם העלו מיד.
07/08/2018 | 02:04
1
115
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
 
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
 
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
 
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
לצפיה ב-'I stand corrected'
I stand corrected
07/08/2018 | 02:13
87
כשכותבים בקליפורניה חוקים חושבים על הכל.
 
באמת מעניין לאן זה יילך
לצפיה ב-'אז תאורטית הבניין שווה'
אז תאורטית הבניין שווה
07/08/2018 | 14:41
2
89
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
לצפיה ב-'תלוי'
תלוי
07/08/2018 | 15:08
87
אולי אפשר להפוך את הקיים לקונדומיניום (ואז מי שיקנה את היחידות יגור שם), אולי אפשר להרוס ולבנות משהו עם יותר יחידות.
 
אני לא מכיר, אבל נשמע לי כמו אזור שרק הקרקע בו שווה יותר ממיליון
לצפיה ב-'הבניין לא שווה כלום.'
הבניין לא שווה כלום.
07/08/2018 | 20:40
85
כמו שרואים מהסיפור, העיריה לא תאפשר למשקיע "להתעשר" מההשקעה הזאת. 35 אלף רווח בשנה על השקעה של 4.5 מליון זה כלום, ריבית בבנק תתן יותר.
 
מה ששווה זה הקרקע, והאפשרות להרוס את הבניין ולבנות חדש שיכיל יותר יחידות (לא כפופות לחוק הזה) או לבנות קונדו ולמכור כל יחידה בנפרד.
לצפיה ב-'2 מסקנות'
2 מסקנות
10/08/2018 | 19:37
10
57
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
לצפיה ב-'מסכים רק עם חלק מ-1'
מסכים רק עם חלק מ-1
11/08/2018 | 15:40
9
42
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.
 
לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
לצפיה ב-'לא כתבתי לפסול אלא להמנע'
לא כתבתי לפסול אלא להמנע
11/08/2018 | 17:54
8
19
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
 
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
 
לצפיה ב-'הם הניחו השכרה במחירי שוק'
הם הניחו השכרה במחירי שוק
12/08/2018 | 05:10
7
28
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
 
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
 
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
לצפיה ב-'הנה מה שאני הבנתי מהכתבה'
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
12/08/2018 | 05:42
6
37
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
 
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
 
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
 
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
 
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
 
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
 
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
 
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
 
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
 
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
 
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
 
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
 
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
לצפיה ב-'ההימור שלי זאת אופציה מספר 2'
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
12/08/2018 | 14:41
5
23
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
 
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
 
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
 
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
לצפיה ב-'נניח וזה המצב'
נניח וזה המצב
12/08/2018 | 18:58
4
24
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
 
לצפיה ב-'Tunnel vision'
Tunnel vision
12/08/2018 | 20:35
3
32
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
לצפיה ב-'עזוב את רוצ'סטר'
עזוב את רוצ'סטר
12/08/2018 | 21:13
2
45
בהרבה מקומות אם תשים 5 מיליון דולר, תקבל שכר דירה הרבה יותר גדול.
לצפיה ב-'ובהרבה מקומות תקבל פחות'
ובהרבה מקומות תקבל פחות
13/08/2018 | 00:02
1
28
השורה העליונה הנוכחית בדוח רווח והפסד היא לא חזות הכל.
 
יש זכויות בנייה, ויש עוד דברים
לצפיה ב-'נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין'
נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין
13/08/2018 | 00:12
24
ויבנו משהו שיהיה שווה הרבה יותר. בנתיים 5% תשואה ברוטו נראה כמו השקעה גרועה. לכן יכול להיות שיש הרבה יותר ערך לבניין מאשר ההכנסה הנוכחית או שפשוט מדובר בהשקעה גרועה.
לצפיה ב-'אוי ואבוי...'
אוי ואבוי...
13/08/2018 | 01:48
53
תקציר, כולל פרטים על ההחלטה הסופית של בית המשפט, למי שלא רוצה לקרוא את הכל:
 
 
פעם אחת בצעירותי נתתי לישראלי להכין לי דו״ח מס, לא חוזר על הטעות הזאת...
 
זה אגב נכון גם לכל אמני הturbo tax, אם משקרים לתוכנה אפשר לחסוך המנון במיסים, רק שכשהIRS תופס אותכם זה עולה ביוקר. אוחנה שילמו את כל המס על ה100K+ של ההוצאות שלא היו אמורים לנכות ועוד 20% קנס.
לצפיה ב-'השקעה בליסבורג פלורידה'
השקעה בליסבורג פלורידה
03/08/2018 | 19:41
1
133
מישהו שמע על האזור הזה בלסבורג: PECAN AVE, LEESBURG, FL 34748
הבנתי שזה קהילה סגורה מדשאות , חדר כושר ואגם. השקעה באזור ה- 75$ 
אני מתלבט לגבי השקעה שם או בכלל לשנות כיוון לאזור פילדלפיה. 
נראה לי אזור מאוד מרוחק שיכל להיות בעייתי להשכרה/מכירה בהמשך. 
לצפיה ב-'בדיקה ראשונית של אזור השקעה'
בדיקה ראשונית של אזור השקעה
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:26
117
הי מתן
 
עניתי ממש קודם לכן לחבר נוסף בפורום ששאל שאלה דומה. 
בבקשה מעתיק לך את המענה:
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
לצפיה ב-'למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט'
למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט
02/08/2018 | 12:02
14
278
מצ"ב הפרטים.  
לצפיה ב-'מה זה מעולה, אין דברים כאלה...'
מה זה מעולה, אין דברים כאלה...
02/08/2018 | 16:04
144
לצפיה ב-''
02/08/2018 | 18:19
72
לצפיה ב-'אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל '
אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל
02/08/2018 | 19:32
169
שומר נפשו ירחק - גם מהנכס, וגם ממי שמתאר את הנכס הזה כ"בית גדול, 5 חדרי שינה + 2 חדרי אמבטיה הבית משופץ לחלוטין".
בתמונות שנמצאות באותו מסמך עצמו רואים בית שאפילו אדם עם בעיות ראייה קשות יכול להבין שאין בינו לבין "משופץ לחלוטין" שום קשר.
המחיר שבו הבית הזה נמכר לפני שנה - 2,900$ - התאים לנכס הזה הרבה יותר מהמחיר שנקוב במסמך.
 
לצפיה ב-'אין לך בושה, הא?'
אין לך בושה, הא?
02/08/2018 | 19:37
130
לצפיה ב-'תגובה למגיבים'
תגובה למגיבים
02/08/2018 | 21:03
8
164
תודה למגיבים, אתם באמת חדי לשון אבל כנראה לא כל כך חדי מח. למעשה אני די בטוח שאתם רפי שכל, ובעיקר אנשים רעים ובורים.  האם מישהו מהמגיבים בעל בתים בדטרוייט? האם יש למישהו מכם שמץ של מושג על ההשקעות בדטרוייט? אני בטוח שלא.  אולי שמעתם שמועות אבל אתם לא באמת יודעים דבר וחצי דבר. אז אני אספר לכם כמה עובדות: 1. הצילומים - צולמו חודש לפני תם השיפוץ. על העבודות פיקחתי בעצמי.  2. מחיר הבית (יש קבלות לכל דבר) : 4,500$ מחיר הבית, כ- 6,000$ מחיר מיסים שצריך היה לשלם חובות לעיריה, ועוד סביב 40K$ שיפוץ. עשו את החשבון לבד, והוסיפו את זמן השיפוץ והוצאות נוספות.  3. הבית מושכר ב - 900$. עובדה.   האם מישהוא מכם יודע להראות לי בפועל החזר השקעה טוב יותר, מגובה במספרים בדוחות מס? אין צורך לענות - אני יודע שלא.
אתם יכולים לזלזל בהשקעות בדטרויט או בכל מקום אחר מתוך בורות וחוסר ידע והבנה, אבל לנסות ולהצביע על מי שמוכר נכס כהונאה / רמאות / טפשות  למה?  בגלל ש BOSTON GUY החליט שהבית שווה 2900$? לא ידעתי שהאדון הנכבד הוא בעצם שמאי - מומחה לדטרויט, ביקר בבית בדק והעריך וקבע נחרצות שזהו שוויו של הבית, 
אל תקנו את הבית. אמכור אותו בקלות גם ללא "עזרתכם".  שמרו את הבורות והרוע אצלכם - דפי פורומים לא נועדו לכם.
לצפיה ב-'עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו'
עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו
02/08/2018 | 21:15
143
אתה טענת שהנכס שופץ, עכשיו מסתבר שהתמונות הן "חודש לפני תום השיפוץ". מה קרה, נשברה המצלמה? ותגיד לי - כמה אפשר לשפץ בחודש, תחת שלג?
 
הבית מושכר - "עובדה". זה למה לא הצלחת להביא אפילו תמונה אחת של איך הבית נראה כשאור דולק בחדרים?
 
"החזר השקעה טוב יותר" - וודאי שלא, כי זה לא קיים. המספרים שלך מופרכים. גם אם נניח לרגע שהבית אכן מושכר, למישהו שאכן מוכן לשלם 900 דולר עליו, ואכן יעשה זאת במשך כמעט שנה ברציפות (שלוש הנחות מאוד גדולות כשמדובר על הבית הזה באזור הזה) - אין לך שם אף סעיף הוצאות על תחזוקה. שום דבר לא נשבר אף פעם בבית בן 100? אלא אם הרסת את הבית ובנית אותו מאפס (וזה לא היה נראה כך חודש לפני תום הבניה), יהיו לך שם נזילות, בעיות חשמל, תיקוני קירות, טיפול בכל מיני מזיקים שיחדרו לבית מכל החורים, וכו' וכד'. $0 הוצאות? הצחקת אותי.
 
דפי הפורום לא נועדו לנו, אנחנו יודעים מי אתה ומה אתה. דפי הפורום נועדו לאלה שעלולים ליפול בפח.
לצפיה ב-'למה אתה מתחפר מאחורי טעות?'
למה אתה מתחפר מאחורי טעות?
02/08/2018 | 22:31
2
139
תמונות עדכניות של אחרי השיפוץ יעזרו לך למכור את הנכס.
אם יש כאלה, תעלה אותן, ולא תמונות ישנות.
 
אתה יועץ עסקי. זה א'-ב' של שיווק.
לצפיה ב-'טעות'
טעות
03/08/2018 | 12:48
1
124
אכן טעות, טעות גדולה יותר לפרסם כאן, וטעות בכלל להיות בפורום הזה.  תודה
לצפיה ב-'אתה לא חדש פה אבאל'ה'
אתה לא חדש פה אבאל'ה
03/08/2018 | 15:36
119
אתה יודע שזה לא פורום פרסומי.
זה פורום שבו אנשים מחפשים עצות ומידע.
אישית, אין לי בעיה עם זה שאנשים מפרסמים פה, אבל על מה אתה מקטר?
 
לא ראיתי אותך עוזר פה יותר מדי כשעולות שאלות בפורום.
לצפיה ב-'הבית עלה לך 51.5 אלף'
הבית עלה לך 51.5 אלף
02/08/2018 | 23:34
3
137
אבל זה לא אומר שזה שווה את המחיר. אני מסתכל באזור בו הבית נמצא. רוב הבתים נמכרו לאחרונה בפחות מ-20 אלף. נדיר מאוד למצוא בתים שנמכרו מעל 50 אלף. חלק מגרדים אם אזור ה-40 אלף.
 
לקונים לא אכפת כמה עלה לך השיפוצים ומיסים. הם קונים לפי השווי הנוכחי של הבית. האם הבית שווה 59 אלף? בספק. טרוליה מעריכים את הבית ב-18,219. זילו מעריכים את הבית ב-18,193.
 
1500 רגל מרובע לרוב מתאים לבית של 3 חדרים. אולי אפשר גם 4 חדרים, אבל זה בדוחק.
 
 
 
 
לצפיה ב-'NAF86'
NAF86
03/08/2018 | 08:55
2
134
הניתוח שלך לא נכון, והוא נובע מחוסר ידע על דטרויט.   בבתים בדטרויט לא נספרים שטחי  המרתפים ועליות הגג.  סה"כ הבית הזה - שטחו למעלה מ - 270 מ"ר.  אתה צודק שיש מעט בתים שנמכרים למעלה מ - 50K, וזה בדיוק המקרה - בית נדיר בגודלו ובאיכותו. דווקא בגלל נתונים אלה, הביקוש להשכרת בתים כאלה חזק ואלה נחטפים במהירות.   הערכות טרוליה / זילו  אינם רלוונטיים כלל בגלל היקף שיפוץ הבית וערכו הריאלי.   יש לי בתים נוספים באזור  של 3/1 גם כן משופצים שערכם סביב 30-35K, ומושכרים 650-700$. לדוגמה -            12005
   St. Marys St Detroit     
 
לצפיה ב-'מה הקשר עכשיו עליית גג?'
מה הקשר עכשיו עליית גג?
03/08/2018 | 16:49
104
זה לא רק בדטרויט שלא סופרים עליית גג ומרתפים. לכן זה לא רלוונטי לדיון.
נכון, אני לא מבין בדטרויט. העיר שאני מושקע בה נמצא 300 מייל מזרחה. אבל אני כן מבין בניתוח נכסים.
 
אתה הבאת נתונים - 1500 רגל מרובע עם 5 חדרים. בדרך כלל בבתים בגודל כזה יש 3  או 4 חדרי שינה. אם לך יש 5 חדרי שינה, כנראה החדרים מאוד קטנים.
 
אם הבית שלך היה איכותי/נדיר/מעולה, הרי שמשקיעים מקומיים היו חוטפים אותו. לא היית צריך לכתוב בפורום אנונימי ישראלי.
 
עלות השיפוץ לא מעניין אף אחד. זה כסף שאתה הוצאת. אדם שירצה לקנות את הנכס, יבוא לנכס, יראה את המצב שלו, ויעריך את השווי שלו. זה לא משנה כמה כסף אתה שמת בנכס, אלא ההערכה לגבי מצב הנכס והשוואה לשוק המקומי.
 
כשאתה כתוב ערך לנכסים שלך, זה לא אומר כלום. אתה יכול להעריך את הנכס שלך גם במיליון דולר. למי אכפת? מה שחשוב זה כמה כסף קונה פוטנציאלי מוכן לשים בשביל לקנות את הנכס שלך. ההערכה שלי, ושל רבים פה בפורום זה שלא תצליח למכור את הנכס במעל 50 אלף דולר. בטח שלא בשכונה בו הנכסים נמכרים באזור ה-20 אלף. זה לא משנה כמה תטפח לעצמך על הכתף על השיפוץ והכספים שהשקעת.
לצפיה ב-'הנה עוד נקודה למחשבה'
הנה עוד נקודה למחשבה
03/08/2018 | 18:13
120
אם הנכס שלך כל כך מעולה, למה אתה מוכר אותו?
 
הנכסים שלנו לדוגמא, אם יציעו לי 10 אלף דולר מעל מחיר השוק, לא הייתי מוכר אותם. הסיבה היא שאני מרוויח יותר משכירות מאשר רווח ממכירה.
 
אתה השקעת בנכס 51.5 אלף. אתה רוצה למכור אותו ב-59 אלף. אם נוריד 6% עמלת מכירה, נשאר לך 55,460 או רווח של 3,960 דולר.
לפי הקובץ שצירפת, הרווח השנתי מהנכס הוא 8,300 לשנה. כלומר בחצי שנה של להחזיק בנכס, אתה יכול להרוויח יותר מלמכור את הנכס.
 
יש כמה סיבות שאנשים רוצים למכור נכס מוצלח:
1. הם לא רוצים את הטרחה בלנהל נכס מרחוק. חלק מהנכסים המוצלחים שלנו היו אנשים שעברו לעיר אחרת ומכרו את הבית במהירות.
2. הם צריכים את הכסף להשקעה גדולה יותר. הנכס הכי מוצלח שלנו הוא נכס שמשפחת משקיעים החזיקו למשך 10 שנים. זה לא נכס שהגיע לשוק אלא עבר דרך מכרים משותפים. הם מכרו כי הם היו צריכים את הכסף לקנות נכס עוד יותר גדול ומוצלח.
3. ההשקעה היא כושלת, ומנסים למכור כדי להפטר מהנכס ולנסות משהו אחר.
 
אתה השקעת 40 אלף דולר בשיפוץ בית באזור בו הבתים נמכרים בערך ב-20 אלף. גם אם הבית שלך מוצלח, הדמוגרפיה של האזור הם אנשים שלא יקנו בית כמו שלך. גם אם מגיע מישהו שיש לו 60 אלף דולר, הוא לא ירצה לגור ליד מישהו שקנה את הבית ב-5 אלף דולר. לכן היחידים שיקנו הם משקיעים, ובמיוחד משקיעים שלא ממש יודעים לנתח בתים.

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ