לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65816,581 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'קנית נכס באוקלהומה סיטי'
קנית נכס באוקלהומה סיטי
21/10/2018 | 17:21
22
134
שלום לכולם
אשמח לדעת אם מישהוא עשה עסקאות עם icg גלובל של עדי גורל ?
ואיך הייתה ההתנהלות מול חברת הניהול 
תודה לעונים
לצפיה ב-'מצאתי בחיפוש'
מצאתי בחיפוש
21/10/2018 | 18:14
21
125
 
"בשעתו קניתי בית דרך חברת ICG של עדי גורל. בכנסים שהוא ארגן הופיע שחקן חיזוק :רואה חשבון חרדי- הזהרו ממנו. הגילוי הנאות על אפשרויות ההשקעה בארה"ב לא שלם ואמיתי: למשל לא סיפרו למשקיעים על מס הירושה הרצחני במקרה מוות שבאמצעותו גוזלת ממשלת ארה"ב חצי מהרכוש של המשקיע !!! בנוסף, לבית החדש שקניתי בפיניקס נוספו ברגע האחרון תוספות שלא הזמנתי ובגינן נדרשתי לתשלומים נוספים ומופקעים. תוספות אלו כללו וילונות , למשל, שנמכרו לי במחירים מופקעים. היזהרו ממלכודת הדבש הזו שנקראת עדי גורל ושותפיו הנפשעים. (ג'ים ארנסט בפיניקס אריזונה)"
 
עכשיו, יכול להיות שהם חברה טובה. רק שעם הנסיון שלי בקריאה בפורום על חברות ישראליות, צריך לשים לב היטב מה קונים, מה התנאים, ולבדוק את כל המספרים והנתונים בצורה עצמאית
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
21/10/2018 | 18:25
20
83
לאור הניסון של אלה העוסקים בנדלן בארהב ומחזיקים נכסים כמו סינגל הום
מה התשואה הממוצעות לעשור10 או יותר אם למשהוא יש נכסים בטווח זמן הזה.
כמובן אחרי כל ההוצאות .
תודה
לצפיה ב-'אין לזה כלל'
אין לזה כלל
21/10/2018 | 18:38
9
96
תחשוב על המקבילה הישראלית- מה התשואה על דירה בארץ על פני עשור?
תלוי איזו דירה (סינגל פאמילי יכול להיות 90 מ"ר, ויכול להיות 200 מ"ר), איפה (יכול להיות באזור שמתדרדר, ויכול להיות באזור שמשתפר), איזה עשור (אם קנית ב-2006 או ב-2009 יש הבדל גדול) וכו'.
 
כתבתי על עדי גורל בפורום. אתה יכול לחפש בתיבת החיפוש בצד שמאל למעלה
לצפיה ב-'קניית בית ב2019'
קניית בית ב2019
21/10/2018 | 19:35
8
115
שלום
רק לחדד את השאלה 
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות 
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה 
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף 
תודה 
 
 
לצפיה ב-'זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק '
זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק
21/10/2018 | 19:44
85
יכול להיות הבדלים בין 2 ערים באותו מחוז.
יכול להיות עיירה מתפתחת עם הרבה הגירה וחברת ענק שבמקרה בונה שם מפעל/משרדים, או יכול להיות עיירה מנומנמת ששום דבר לא זז.
 
אני מסתכל על האזור שלי. 190 אלף יכול לקנות בית בעיירה מעולה או בית באזור מלא סטודנטים, או בית באמצע שומקום אבל עם חלקת אדמה בגודל 10 דונם.
לצפיה ב-'לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו'
לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו
21/10/2018 | 20:11
5
82
לצפיה ב-'לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו'
לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו
21/10/2018 | 21:59
4
75
זה גם תלוי איך מחשבים תשואה ואיזה נתונים מכניסים. אבל בהחלט אפשר להגיע לתשואה נטו קרוב ל-7% אם מוצאים את הנכס הנכון.
לצפיה ב-'יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה'
יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה
22/10/2018 | 00:37
3
83
זה שמשווקים ובעלי דיסוננס קוגנטיבי מחשבים בדרכים אחרות זה משהו אחר.
אולי אתה יכול להגיע ל7% תשואה, משקיע מהארץ שמשקיע בארה"ב בחיים לא יגיע ל7% (אולי בגטו).
 
לצפיה ב-'הנוסחה היא'
הנוסחה היא
22/10/2018 | 02:30
2
81
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
 
NOI כמובן זה הכנסות פחות הוצאות.
 
הוצאות קבועות, זה קל. אפשר לדעת כמה יעלה מיסים/ביטוח/הנהלה וכו'.
הוצאות משתנות זה כבר משהו שיכול קצת לבלבל בחלק מהדיונים. מהנוסחה שידועה לי, לא מחשיבים CAPEX וחסכון תיקונים, אבל כן מחשיבים VACANCY.
 
עכשיו אם לא מחשיבים תיקונים, הרי שכשמציגים למשקיע, אפשר להראות נתונים מרשימים. אבל כשמגיעים תיקונים, אם המשקיע לא שם כסף בצד לפני הרווח שלו, הרי שפתאום הוא מקבל שוק מהתשואה האמיתית.
 
עכשיו, אמרת שרק בגטו יש תשואות של 7%? אז הנה סיפור:
בקיץ היה מפגש של הבית ספר לפגוש את המורים החדשים. דיברתי עם אחד ההורים והוא אמר שאישתו לא יכלה להגיע כי היא מראה בית (היא סוכנת, הוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן). אז שאלתי קצת על הבית, והוא אמר שלי שמדובר בדו-משפחתי באזור שלנו. אז למחרת ראינו את הבית, בצהריים הגשנו הצעה, שבוע שעבר חתמנו את העיסקה.
אז הנה הנתונים של הבית.
קודם כל מבחינת מיקום, זה בעיירת פרברים עם דירוג בתי ספר של 9-10. כלומר אחד האזורים היותר טובים באזור. הבית גם ממקום ברחוב שלי, אז אני יכול להעיד שמדובר באזור טוב.
הבית עלה 275 אלף.
שכירות - בית/דירה מקבילה באזור הולך ב-1,600-2,000 דולר. אני רציתי להיות שמרן בחישובים שלי, אז שמתי 1,500 ליחידה. בית דו משפחתי זה 3 אלף לחודש או 36 אלף לשנה. כלומר תשואה ברוטו זה 13.09 אחוז.
כמובן שמדובר בעיירה טובה, אז מיסים הם גבוהים - 10,452 לשנה. ביטוח עולה 1,280 לשנה. אם נכניס 5% לVACANCY, זה 1,800 דולר לשנה.
 
כלומר, הכנסות זה 36 אלף, הוצאות זה 13,523, הכנסה נטו זה $22,467.49.
$22,467.49 לחלק ל-275 אלף זה 8.17% תשואה נטו.
 
כמובן שאפשר לטעון שלא הכנסתי דמי ניהול ומציאת דיירים. במקרה שלנו, מדובר על מיקום מעולה באזור הקהילה היהודית. כלומר יש לנו מספיק משפחות דתיות שרוצות לגור 10 דקות הליכה מהבית כנסת, בתוך העירוב ולא רחוק ממשפחות יהודיות אחרות. אבל כמובן שזה מקרה ייחודי. אז אם נכניס דמי ניהול ועמלת מציאת שוכר, נגיע לתשואה של 6.32. אבל בקלות אני גם יכול לטעון ששכר דירה נורמלי באזור זה 1,800 דולר, דבר שיקפיץ בחזרה את התשואה מעל 8.
 
יש לי עוד דוגמאות לבתים כאלה. החישוב בבתים ההם כוללים דמי ניהול (כי למרות שאני מקומי, אני מעדיף לתת למקצוענית לנהל לנו את הנכסים ולמצוא דיירים), ועדיין מדובר על אזור 7% נטו. הבתים האלו אמנם בעיר רוצ'סטר עצמה, אבל באזורים הטובים של העיר.
לצפיה ב-'בילבלת פה מושגים'
בילבלת פה מושגים
22/10/2018 | 12:32
1
57
NOI זה לא תשואה, זה רווח תפעולי.
IRR זו תשואה.
בIRR מתחשבים בכל ההוצאות הצפויות לנכס, כולל CAPEX וMAINTENANCE.
 
ונתת דוגמא לא רעה, הגעת ל6.32% (וזה כבר פחות מ7%) לפני CAPEX וכו' וזה גם למשקיע מקומי, אני מבטיח לך שמשקיע מרוחק יגיע לתוצאות פחות טובות.
אה וגם שכחת CLOSING COSTS לנכס.
 
 
לצפיה ב-'לא כתבתי שNOI זה תשואה'
לא כתבתי שNOI זה תשואה
22/10/2018 | 16:49
46
אלא שזה חלק מחישוב התשואה.
 
IRR זאת נוסחה קצת יותר מורכבת מCAP RATE, כי זה לוקח בחשבון יותר נתונים כמו מימון, עליה בהכנסה ועליה בערך הנכס. פה לרוב משתמשים בCAP RATE ולא IRR.
 
הגעתי ל-6.32 בגלל נתונים מאוד ספציפיים. החלטנו לשים שכר דירה של 1,500 כדי למשוך משפחות יהודיות שאנחנו מכירים באזור שמשלמים משהו כזה על דירה (הנכס שלנו זה שידרוג, אבל ניתן באותו מחיר). אם היינו שמים את השכר דירה למשהו יותר מתאים לנכס (1,800 לחודש), אבל משתמשים בסוכנת למצוא דיירים (אז חצי חודש שכר דירה כעמלה) ומוסיפים דמי ניהול (10% לחודש), ומכניסים את הנתונים לסגירת הנכס הרבה שיפוצים/שידרוגים (נגיד 25 אלף ביחד, אז קנייה ב-300 אלף), היינו מגיעים לCAP RATE של 7.73%.
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ'
המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ
30/10/2018 | 02:51
18
החסרון הכי גדול הוא שאין כמעט אפרישיאיישן...
 
190 אלף לשלושה חדרים זה המון, יש נכסים מקבלנים של 4 חדרים באיזורים טובים סביב ה 150-160.
 
הבעיה איתם שאין אפשרות להתמקח על המחיר אל מול הקבלן, בגלל שהם גוזרים 6% אחוז מהעיסקה.
תקח בחשבון שעד שתראה כסף יקח חודשים שלושה... חודש עד שימצאו דייר, הם לא ממהרים יותר מידי, חודש ראשון תשלום על מציאת דייר ...
 
אני משקיע אצלהם די הרבה זמן, אני כבר לא ממשיך עם אוקלהומה, אני חושב שיש אזורים טובים יותר עם תשואה טובה יותר.
 
לצפיה ב-'שבע. ברור. לא?'
שבע. ברור. לא?
21/10/2018 | 19:39
9
68
סביר שהמספר יהיה בין מינוס 100 לפלוס 100.
יש כל כך הרבה משתנים שונים, אי אפשר ברצינות לענות על השאלה הזאת.
 
לצפיה ב-'למה אי אפשר לענות'
למה אי אפשר לענות
21/10/2018 | 20:49
8
64
אני מסכים שברמה העקרון זה קשור לנכס הצפציפי שאתה קונה.. אבל 
שאתה מסתכל וניקח את הדוגמה של האיזור שלך. למה לך בתור משקיע שמחפש מה לעשות עם כספו , לקנות נכס בתשואה של 3-5 אחוז בשנה לטווח של 10 שנים , שיש לך חלופה סבירה לקונות נניח את מדד s&p שנותן כ 7 אחוז ממוצע...
אתה רוצה להגיד לי שאתה מסתפק ב כ3 אחוז לשנה בבית להשקעה שקנית באיזור שלך ?
לצפיה ב-'לפי מה שאני מבין '
לפי מה שאני מבין
21/10/2018 | 20:55
2
58
שאי אפשר לעשות כ 7 אחוז ממוצע לשנה בקנית נכנס שנבדק בצורה יסודית כולל קנייה במחיר שוק ...אז מה משקיעים מחפשים השקעות ככלל בארה"ב
לצפיה ב-'בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת'
בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת
21/10/2018 | 21:10
52
רק שצריך לעשות המון מחקר/עבודה וקצת מזל כדי למצוא נכס כזה. צריך לדעת במה זה כרוך, מה הסיכונים ואיזה צעדים לעשות כדי להגיע לתשואה כזאת.
לצפיה ב-'אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו'
אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו
22/10/2018 | 02:34
56
יש פה בתגובות המון פסקנות לא מובנת, עם דיסוננס קוגניטיבי,  שמצד אחד קובעת שכל שכונה ועיר ובית שונים (מסכים), ומצד שני בכל ארה"ב אין תשואה של 7%, ואם כן זה במקרה או בגטו.
יש תשואה ממוצעת של שוק/שכונה לאורך זמן. אתה צריך לבדוק האם אתה מספיק מקצועי כדי להגיע לממוצע הזה. 
אני לא חושב שזה שונה מניתוחים סטטיסטיים של תשואה ממוצעת בתא ובבית שאן (נדמה לי 2% ו- 6% ).
 
אני משקיע בשכונה כזו בקליבלנד,
תשואה של עשרה אחוז היא כנראה לא כזו אטרקטיבית לאמריקאים מהמעמד הבינוני  ולכל הם לא נוהרים לשם מורידים אותה. מה שטוב לנו...
 
 
לצפיה ב-'אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק'
אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק
21/10/2018 | 21:08
3
79
השוק המקומי פה שונה לגמרי מהשוק בעיר ניו יורק, למרות שמדובר על אותו סטייט.
השוק המקומי פה שונה מנגיד בסירקרוז, למרות שמדובר על עיר במרחק 150 ק"מ ממני.
 
המשקיעים פה בפורום מתמקדים באזורים שונים לגמרי בארה"ב. אי אפשר לדבר על תשואה, סיכונים, תכנון פיננסי וכו' מבלי להתמקד על אזור מסוים, סוג נכס מסוים, שכונה מסוימת, תקציב מסוים וכו'.
 
נכון, כשמסתכלים רק על הכנסה משכר דירה, מדובר על 4-5% תשואה נטו. אבל בכל שלב אני יכול למכור את הנכסים ולהנות מהעליית ערך, משהו שמוסיף להשקעה. כמו כן, מדובר על משהו תחת שליטה שלי. אם אני עושה צעדים טובים, אני יכול לשמור על ההשקעה. אם אני עושה צעדים גרועים, אני יכול לפגוע בהשקעה. לזרוק את הכסף במדד זה או אחר, זה לתת את השליטה לשוק ולקוות שנכנסים/יוצאים בתזמון טוב.
 
עוד נקודה לזכות נדל"ן - אפשרות מינוף (יותר למקומיים ולא זרים). אם אני לוקח את כל ההשקעות שלי ושם במדדים, זה יתן לי תשואה נחמדה. אבל אם אני לוקח את הכסף של הבנק, פתאום תיק הנכסים פי 10 יותר גדול. בנק לא יתן הלוואה לקרנות מניות. בנק כן יתן משכנתא לקנות נכס.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
21/10/2018 | 21:53
2
51
דרך אגב, את עניין המינוף  למשקיעים זרים ניתן לפחות בישראל בעזרת פוליסת חיסכון
אתה יכול לקבל מלאלטשולר שחם הלוואה או מינוף בפרים מינוס חצי אחוז (הפרים הוא 1.6) כלומר 1.1 אחוז
עד 60 אחוז מהפוליסה 
לומר על מליון שח תקבל עוד כ 600 אלף שח
 
לצפיה ב-'אבל זה מינוף שאתה יכול לקבל לשני האפיקים'
אבל זה מינוף שאתה יכול לקבל לשני האפיקים
21/10/2018 | 22:12
1
55
נניח שיש לך מיליון שקל בפוליסה כזו ומיליון שקל פנויים להשקעה.
אתה יכול לקחת את המינוף על הפוליסה, ולהשקיע 1.6 מיליון.
אתה יכול להשקיע אותם בספיידרים, ואתה יכול להשקיע אותם בנדל"ן.
 
זה בנפרד מהמינוף שאתה יכול לקבל כמשכנתא.
אתה יכול לקחת את ה-1.6 מיליון שקל האלה, ולקנות איתם נכסים ששווים 6.4 מיליון (עם משכנתא של 4.8 מיליון).
 
אני חס וחלילה לא ממליץ על זה. זה רק להמחשה
לצפיה ב-''
22/10/2018 | 00:39
13
לצפיה ב-'אתה מפשט את זה יותר מדי'
אתה מפשט את זה יותר מדי
21/10/2018 | 22:02
72
יש תשואה שוטפת ויש תשואה מעליית ערך. יש מינוף, ויש מגן מס. יש נזילות, ויש שליטה.
התייחסו כאן לתשואה השוטפת.
מי שקונה היום ספיידרים (S&P500) מקבל תשואה שוטפת (דיבידנד בשנה האחרונה) של פחות מ-2 אחוז על ההשקעה שלו. אגב, 7% על פני עשור זה בעשורים יחסית גרועים של ה-S&P500.
 
השאלה היא כמה התשואות של כל אפיק יגדלו בעשור הקרוב (וזאת שאלה גדולה. אולי הן אפילו יקטנו. כמובן שזה ישפיע על הערך של ההשקעה), מה אפשרויות המימון שלך, מה יכולות התפעול שלך, וכו' וכו'.
 
לדעתי ברירת המחדל צריכה להיות תעודות סל, ורק אם יש לך סיבה טובה לקנות דווקא נדל"ן (אתה מבין בזה, זיהית הזדמנות מיוחדת, יש לך יכולת תפעול גבוהה, יכולת למנף בתנאים טובים, וכו'), אז זה שווה.
 
לגבי "חגורת השמש"- זה שטח עצום.
אם תקנה באזור שיילך ויתחזק, תיקח הרבה מינוף, ותהיה אינפלציה גבוהה, תוכל לעשות ערימות של כסף. אם תקנה באזור שייחלש, תוכל להפסיד הרבה כסף.
לצפיה ב-'האם ההצעה שקיבלתי היא ריאלית?'
האם ההצעה שקיבלתי היא ריאלית?
22/10/2018 | 09:36
2
132
הי אשמח להתייעץ, הציעו לי באחת מסוכנויות הנדל"ן עסקת FLIP לרכישת בית בפיטסבורג עם תשואה של 30% ומעלה.
הגעתי לסוכונות הזו דרך פרסומת בפייסבוק ואני לא יודע איך לבדוק את מדובר בדיבורים באוויר או שיש דרך לבדוק ולוודא שהעסקה שווה את זה. תודה
לצפיה ב-'זאת הצעה לא ריאלית.'
זאת הצעה לא ריאלית.
22/10/2018 | 10:05
79
לצפיה ב-'סיפורי סבתא'
סיפורי סבתא
22/10/2018 | 12:47
59
לצפיה ב-'דיון: מכשירי חשמל'
דיון: מכשירי חשמל
13/10/2018 | 23:38
8
115
כשנכנסנו לעולם של נדל"ן, זה גם חשף אותנו לעולם של מכשירי חשמל. כל כמה חודשים אני מוצא את עצמי חורש את האינטרנט בנסיון למצוא את המכשירים הכי משתלמים (כלומר מחיר זול ואמינות גבוהה).
אז הנה סקר קטן:
1. האם אתם מציעים מכשירי חשמל בנכסים שלכם? אם כן, איזה מכשירים.
2. כשיש תקלה רצינית במכשיר חשמל, האם תעדיפו לנסות לתקן בכל מחיר, או להרים ידיים ולקנות חדש?
3. אם כבר קונים, האם קונים חדש או משומש?
4. איזה רשת אתם מעדיפים לקנות?
5. כן/לא לאחריות מורחבת?
6. התקנה לבד, עם טכנאי מקומי או דרך החנות?
7. איזה מקורות אתם משתמשים למצוא מידע/ביקורות על המכשירים?

לצפיה ב-'הנה התשובות שלי'
הנה התשובות שלי
13/10/2018 | 23:48
97
1. לכל הנכסים שלנו יש מכשירי חשמל. לרובם יש את הבסיס (מקרר, תנור, מכונת כביסה, מייבש), לחלקם יש תוספות (מדיח כלים, מיקרוגל).
2.תלוי בגיל של המכשיר. יש מכשירים כל כך ישנים, שלמצוא חלקי חילוף יעלה כמה מאות דולרים וזה לא יבטיח שיחזיק מעמד הרבה שנים. לפעמים שווה להחליף ולהיות עם ראש שקט כמה שנים.
3. חדש. היה פעם אחת שקנינו משומש וזה היה נפלא וזול, עד שמת אחרי כמה שנים בודדות. כן, לטווח הקצר זה עובד, אבל כשלא רוצים להתעסק עם תיקונים, זה יקר לטווח הארוך
4. אז קנינו בסירס, והם פישלו עם ההתקנה. לרוב קונים בהום דיפו או בסט ביי
5. כשהתחלנו היינו קונים אחריות. אבל הגענו למסקנה שזה לא משתלם. לרוב ב-5 שנים הראשונות ממילא אין הרבה תקלות, ואם יש(שלא מכוסה על ידי היצרן) זה לא משהו שבהכרח יקר לתקן.
6. יש לנו הנדימן שעובד איתנו בכל מקרה בצורה מלאה. אם הוא פנוי, אז הוא לרוב יתקין את מכשירי החשמל. אבל יצא מקרים שהוא היה עסוק בפרויקטים אחרים, אז העדפנו לשלם להתקנה של החנות מאשר להסיח אותו או לשלם לטכנאי אחר
7. יש לנו מנוי לקונסיומר ריפורטס. אני גם קורא ביקורות באתרים של החברות השונות (הום דיפו, בסט ביי, לפעמים אמזון ומקורות אחרים).
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/10/2018 | 23:54
74
כל הנכסים שלי מושכרים עם כל מכשירי החשמל במטבח, הזולים מושכרים בלי מכונת כביסה/מייבש (השוכרים מביאים שלהם או פשוט הולכים לlaundromat השכונתי).
 
בנכסים היותר זולים שלי - אני בדרך כלל שם מכשירים יד שניה, עולה יותר זול לקנות אחד "חדש" כשהקודם מתקלקל מלהתעסק בתיקון. בנכס שלי בקליפורניה יש לי מכשירי חשמל שקניתי חדשים, החלפתי רק את המדיח בינתיים - גם אותו החלפתי בחדש דנדש מהדגמים היותר יקרים (כי לא מצאו חלפים לזה שהתקלקל ולהזמין מהיצרן עלה כמעט כמו לקנות חדש). הנכס שלי בקליפורניה הוא באזור יוקרתי ומצופה ש"יראה" יוקרתי גם אם מי שגר בו בעצם שוכר (הרוב באזור הזה בעלי הנכסים שהם גרים בהם).
 
לגבי אחריות מורחבת - ניסיתי את זה, ולא בטוח שזה משתלם. הם אלה שהחליפו לי את המדיח היקר בקליפורניה (כך שבקליפורניה זה דווקא השתלם), אבל כשמדובר במכשירים זולים עלות הקריאה של 60-70 דולר לכל אירוע + כמה מאות בשנה עושים את זה יותר יקר מפשוט להחליף בעצמי כל פעם שמתקלקל.
 
חדשים מתקין עם טכנאי (אחרת אין אחריות), משומשים מתקין הhandyman של מנהלת הנכסים.
לצפיה ב-'מחודש'
מחודש
14/10/2018 | 08:12
4
68
  1.  מספקים רק תנורים (תנורי גז חשמליים). מאיזו שהיא סיבה בניו ג'רזי אין חובה לספק מקררים כמו בניו יורק. יש גם חדר כביסה עם מכונות ומייבשים מסחריים. 
  2. להחליף, אבל זה קרה לי פעמיים מתוך 21 תנורים בחמש שנים. אני מכיר מישהו שקנה באותו מקום עשרות תנורים ומקררים ב-10 שנים האחרונות, והסטטיסטיקה שלו דומה.
  3. מחודש. אני משלם בין מאה חמישים למאתיים דולר ליחידה (225 אם זה סטיינלס).
  4. חנות שמחדשת ברמה גבוהה יחסית בפטרסון. זה משהו כמו חצי שעה נסיעה מניוארק, אבל באותו מחיר בניוארק מקבלים תנורים הרבה פחות טובים. בחמש שנים הייתי צריך להחליף שני תנורים מתוך 21. קניתי שם גם 2 מקררים במחירים דומים, ואני מכיר עוד אנשים שבאים מרחוק כדי לקנות שם. יש להם כמות, מגוון, והם נראים טוב.
  5. מן הסתם לא.
  6. יש לי אב בית שעושה הכל כחלק מהתפקיד שלו (כולל לנסוע להביא אם צריך). כשקניתי כמות (8 תנורים) לקחתי הובלה והתקנה.
  7. לא רלוונטי
אם אתה יודע שאתה קונה כל כמה חודשים, אולי עדיף שתקנה כשזול (או הנחת כמות), ותאחסן באיזה גראז'.
לצפיה ב-'עשיתי את זה פעם'
עשיתי את זה פעם
14/10/2018 | 17:27
3
64
קניתי ביום שישי השחור סט של מכשירי חשמל, וזה ישב אצלי בבית כמה חודשים עד שהיה מוכן לבית.
אנחנו מחר סוגרים על בית 2 יחידות שהיה שייך לזקנה שנפטרה והיורשים החליטו למכור. הרבה מהמכשירי חשמל שם די ישנים ומגעילים. מכיוון שמדובר באזור די יקר, השוכרים מצפים לסט שלם של מכשירי חשמל. אבל מכיוון שרק מצאנו את הבית לפני כמה שבועות, לא ממש ציפינו שנצטרך 2 סטים של מכשירי חשמל. 
 
מידי פעם חושבים שאולי שווה לקנות משהו כמו 5 יחידות של כל מוצר, ואז אם יש צורך אפשר בקלות להחליף. הבעיה היא שאי אפשר באמת לצפות מה צריך, מתי וכו'. יצא לנו להחליף יותר מכונות כביסה/מייבשים ופחות תנורים. אבל יכול להיות ששנה הבאה הכל יהיה שונה לגמרי. יכול גם להיות שנקנה דגם מסוים ואז יתגלה שיש בו תקלות ואז נתקענו עם כמה יחידות.
 
אגב, אין ממש חובה לספק מכשירי חשמל. אבל באזורים מסוימים זה די מצופה (או שלא יבואו דיירים), ובאזורים מסוימים גם עדיף סטיינלס סטייל.
 
לצפיה ב-'הפתעת אותי פה, אבל נראה שהצדק איתך'
הפתעת אותי פה, אבל נראה שהצדק איתך
14/10/2018 | 20:31
2
52
אני זוכר שבזמנו הייתי צריך תנורים בשביל Certificate of Occupancy.
יכול להיות שאצלנו זה Ordinance מקומי.
כל פעם שמגיע אלינו דייר מניו יורק הוא מופתע שאנחנו לא מספקים מקרר, והמנג'ר שלי היה בטוח שזו חובה שם.
 
ממה שאני מכיר, תנורים באמת מתקלקלים פחות ממקררים ומכונות כביסה.
לגבי מדיחים, אני פחות מכיר.
מן הסתם זה גם מאד תלוי בדיירים.
לצפיה ב-'לא. אין חובה לספק מכשירי חשמל'
לא. אין חובה לספק מכשירי חשמל
14/10/2018 | 20:58
54
רק שצריך כמובן להבהיר מראש מה יש/אין בנכס. אם יש מכשירי חשמל, זה אחריות בעל הבית לוודא שהם עובדים.
 
לכל היחידות שלנו יש מקררים/תנורים. יש כאלה עם מדיחים, יש בלי. אותו דבר עם מיקרוגלים לרוב היחידות יש מכונת כביסה/מייבש, חוץ מבניין אחד עם 3 יחידות בו יש מכונות במרתף שפועלות על מטבעות.
 
לצפיה ב-'למען האמת אף פעם לא בדקתי אם זה חובה'
למען האמת אף פעם לא בדקתי אם זה חובה
14/10/2018 | 21:07
45
כמו במקרה של נאף - ברמת שכר הדירה החדשי של הנכסים שאני מתעסק איתם ובהתחשב באופי הדיירים (משפחות שבאות מחו"ל לתקופה של 4-5 שנים לצורך לימודים גבוהים, או "אנשי רילוקיישן של היי-טק") - הם מצפים שבמטבח יהיו מכשירי החשמל המקובלים (תנור, כיריים, מקרר, מדיח כלים,  מיקרוגל מעל הכיריים עם שואב אדים אינטגרלי, ומכונת כביסה\מייבש  בדירות שאין להן מכונות משותפות לבניין).  הקליינטורה לא מגיעה אצלנו עם מכשירי חשמל מהביית - כי הבית הוא בצד השני של העולם ועל חשמל ארופאי או אסייתי (220 וולט, לרוב).
ועדיף לנו שהם ישתמשו בציוד ששייך לנו, נבחר על ידינו ומתוחזק על ידינו מאשר יתחילו לקנות ציוד מהשד יודע איפה ובאיזו רמת תקינות ולהתקין אותו בעצמם בהשד יודע איזו מיומנות.
הנזק שיכול להגרם מהצפה, שריפה או קצר חשמלי (שלא לדבר בכלל על גז) יכול להיות גדול בלי שיעור מהעלות של מכשירי   החשמל.
אצלנו משתמשים בעיקר בציוד "בסיסי" דמוי הוט-פוינט בדירות הסטודנטיאליות. ואת התקלות הנפוצות בציוד הזה אני יודע לתקן לבד... במקרים שבהם זה בכלל שווה את הטירחה.  הנפילה הכי גדולה עד היום הייתה עם מדיחי הכלים של הוט-פוינט שעליהם היה ה recall הענק בגלל ההתלקחות של מפסק ההפעלה...  התיקון של זה על ידי היצרן לקח יותר מדי זמן, והיינו צריכים לתת לדיירים מכשירים חילופיים שעלו לנו המון כסף. עד שראינו פיצוי מהיצרן עברו כמעט שנתיים, והיה צריך שפרקליט המדינה שלנו יתערב.
לצפיה ב-'דיון: מכשירי חשמל'
דיון: מכשירי חשמל
( לעמוד שלי בתפוז )
16/11/2018 | 14:24
3
יוזמת דיון מצוינת!
אני חושב שרוב הדברים נכתבו, הנה מחשבות מניסיוני.
 
1. האם אתם מציעים מכשירי חשמל בנכסים שלכם? אם כן, איזה מכשירים.
אנחנו מדברים על נכסים להשכרה בדיון. זה דיון נפרד לגמרי בנכסים שמעמידים למכירה. לגבי נכסים להשכרה כן מציעים ואת המינימום לפי מה שמקובל באזור. המינימום זה מקרר ותנור \ גז בישול. מעבר לכך, באזורים שבהם דיירים מצפים ואו ספציפית אם יש דייר טוב שמעוניין להיכנס ורוצה מכונת כביסה או מייבש כביסה אז ב2 התנאים האלה יחד כן נשקול זאת לחיוב. אחרת לא נציע את זה מיזומתנו, אני חושב שבשביל עוד כמה גרושים בשכר דירה זה לא משתלם. אולי זה משתלם למי שרוצה למכור נכס פליפ למשקיע אחר ולהראות כביכול תשואה גבוהה אבל למי שבאמת מחפש תשואה אפקטיבית זה לניסיוני לא משתלם.
2. כשיש תקלה רצינית במכשיר חשמל, האם תעדיפו לנסות לתקן בכל מחיר, או להרים ידיים ולקנות חדש?
אם המכשיר ממש ישן וגם התקלקל קודם אז אלה שיקולים עיקריים שאני אקח בחשבון בהחלטה להחליפו. זה תלוי בכמה דברים נוספים אבל בעיקרון מלכתחילה יש הרבה הזדמנויות לקנות מכשירי חשמל חדשים או משומשים שניתן לבדוק ולהעריך די במדויק שהם במצב טוב. זה לדעתי המפתח לכל הדיון.
3. אם כבר קונים, האם קונים חדש או משומש? לפי ההזדמנות. תמיד לבדוק גם וגם. אנחנו למשל מסוגלים להחזיק מלאי. לא כל משקיע בודד מסוגל לזה. כשיש הזדמנות למשל לקנות מכשיר בסירס מכשיר SCRACTH AND DENT במחיר טוב זאת הזדמנות. כשמגיע לאיש קשר שאני עובד איתו מכשיר משומש במצב טוב הוא יודע תמיד לפנות אליי אבל צריך בשביל זה מערכת יחסים ולא בהכרח מי שקונה פה ושם שווה לו להשקיע בשביל זה אבל אני אקנה משומש טוב  כשזה הזדמנותי במחיר, ולא בהכרח חדש.
לטובת המשקיע הבודד שקונה לבד ולא בכמות, הייתי נוטה להמליץ לקנות חדש ויש הרבה הזדמנויות כגון מתצוגה או הדוגמא שהזכרתי מעלה שיכולים לתת הנחות משמעותיות. התזמון של מבצעים פחות ישחק תפקיד למשקיע כזה כי אף אחד לא יתזמן פרויקט בשביל בדיוק לקנות במבצע ולמשקיע הבודד אין יכולת אחסון ואלה מצרף הסיבות שבגללן הייתי ממליץ על דרך הפעולה הזו למשקיע המצוי הקטן.
4. איזה רשת אתם מעדיפים לקנות?
תלוי מחיר לבדוק הכל. הרבה פעמים אני מוצא בSEARS בגלל זה הזכרתי דוקא אותם. 
5. כן/לא לאחריות מורחבת?
כן.
6. התקנה לבד, עם טכנאי מקומי או דרך החנות?
קשור גם בנקודה 5. כאשר אחריות ואו הרחבה תלויה בהתקנה אז ממליץ לעשות כהכל דרך הספק. 
לצפיה ב-'תקוע עם בית להשכרה'
תקוע עם בית להשכרה
10/10/2018 | 18:10
10
237
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם  "  לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז  את מציאת הדייר?
 
הנכס נמצא בצלסי אלבמה,  בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.
 
תודה
לצפיה ב-'הכל יחסי בחיים'
הכל יחסי בחיים
10/10/2018 | 18:31
5
171
1. כל איזור והזמן השכרה שלו, ממליץ לבקש CMA מהחברת ניהול של החצי שנה האחרונה עם דגש על הADOM (actual dayes on market( , להגדיר לה לחפש ברדיוס של עד רבע מייל ובמקסימום חצי מייל אם אין מספיק נתונים, ככה תוכל לדעת כמה זמן בממוצע לוקח להשכיר נכס, ובאיזה מחיר.
2. אם אתה כבר שלושה וחצי חודשים בשוק, גם השוכרים רואים את זה, ומחפשים בעיות בנכס. ברב המקרים זה לא ה50$ שימנעו ממך להשכיר (שוב בהנחה שאתה באמת במחיר השוק) אלא משהו בנכס עצמו או במיקום הספציפי שלו.
3. לוודא שהחברת ניהול עושה פולוו אפ לסוכנים/דיירים פוטנציאליים, לוודא שהם מעדכנים כשיש הורדה, לוודא שהתמונות של הנכס יפות. 
והרבה מחשבות חיובית! 
לצפיה ב-'עדיין'
עדיין
12/10/2018 | 10:48
4
103
העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.
לחברת ניהול שלי יש עוד כמה נכנסים שהם מנהלים באותה שכונה שגם חלקם מוצעים להשכרה.
כשאני מסתכל בזילו על הנכס שלי אל מול נכסים דומים בשכונה, אני רואה שמבחינת פופולריות בנכס שלי צפו  משמעותית הכי מעט אנשים ב30 הימים האחרונים. לדוגמה בשלי צפו 38 אנשים ובנכס זהה אחר צפו 277 אנשים.
יותר מזה, כשעוושים חיפוש כללי בזילו על השכונה אז הנכס שלי לא מופיע בכלל, רק אם אני מזין את הכתובת המדוייקת,  למה זה קורה? איך אפשר לתקן את זה?  ומה בכלל הולך באתרים אחרים שהם מפרסמים אני לא יודע.
לצפיה ב-'תסתכל רגע על השרשור מהצד'
תסתכל רגע על השרשור מהצד
12/10/2018 | 12:31
3
116
ענו לך תשובות טובות, אבל לא בטוח שהן רלוונטיות.
למה? כי אתה לא אינפורמטיבי מספיק.
 
 
ברור שיש בעיה עצומה עם המודעה בזילו!
אבל לא ראיתי אותה, ועם כל הכבוד אני גם לא אתחיל לחפש.
 
נסה פורמט יותר אינפורמטיבי:
"לפני שנתיים קניתי נכס על הנייר מחברה X.
זה הנכס (כאן יהיה לינק לזילו. יהיה נחמד אם תכתוב גם כמה הוא עלה לך, אבל לא רלוונטי).
מאז שהבנייה הושלמה, מנהלת את הנכס חברה Y (אולי זו עדיין X).
חודשיים אחרי שהבנייה הושלמה נכנס דייר לשנתיים, ובסוף מאי/יוני נגמר לו החוזה והוא עזב.
מאז חברת הניהול לא מצליחה להשכיר אותו. רק 4 מתעניינים ראו אותו.
יש למישהו רעיון למה?"
לצפיה ב-'תארת בדיוק'
תארת בדיוק
12/10/2018 | 15:45
2
94
את הבעיה למרות שלפי דעתך לא הייתי מספיק אינפורמטיבי.
אני לא חושב זה משנה ממי קניתי או מי חברת הניהול, אני דווקא כן מרוצה
משניהם. עד היום לא היו לי בעיות בניהןל השותף של הנכס.
יש לי כאן בעיה נקודתית לגבי מציאת דייר ואני יודע שיש כאן המון אנשים טובים
עם ניסיון שאולי יכולים לתת לי רעיונות וטיפים מה לעשות במצב כזה.
לצפיה ב-'אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...'
אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...
12/10/2018 | 17:39
91
אתה משוכנע שיש בעייה במודעה - ואנחנו לא יכולים לדעת אם זו בעייה במודעה (שאתה לא מראה לנו) או שיש בעייה בנכס שלך - שזו התחושה שקיבלתי מההודעה הראשונה שלך. כי אתה לא נותן לנו את היכולת להשוות בין הנכס שלך ונכסים אחרים בשכונה.

כל מה שסיפרת לנו זה שבבית שלך אין גראג'.
לרוב הבתים האחרים באזור יש גראג'.
אני שואל את עצמי אם זה שהקבלן שאיתו בנית את הבית בחר לא לבנות לבית גרא'ג זה "סימפטום" לנסיון לחתוך פינות. אולי המגרשים של הבתים שהוא בנה קטנים משמעותית מהמקובל בעיירה?  אולי הוא דחס 6 בתים לתוך שטח אדמה שקבלנים אחרים בונים עליהם רק 5 בתים?

משהו גורם לאנשים "לדלג" על המודעה שפורסמה - כלומר אפילו לא להקליק עליה.  כלומר הבעייה במודעה (או הבעייה בנכס) צריכה להיות בולטת מספיק כדי שאנחנו נוכל להבחין בה - אם נראה את שתי המודעות שעליהן דיברת (זו שקיבלה מאות צפיות וזו שלך שקיבלה צפיות בודדות).  אבל אתה לא מראה לנו את המודעות...

אם שטח הבית שאתה מנסה להשכיר קטן בצורה לא רציונאלית לתיאור של "3 חדרי שינה בפרברים" - זו עלולה להיות סיבה...  ראיתי כבר מודעות הזויות שניסו לתאר בית של 1000 רגל מרובע כ "4 חדרי שינה".   אם המגרש של הבית הוא כל כך קטן שלא נשאר מקום לחצר (וזה משתקף במודעה) - אולי זו הסיבה.  יכולות להיות עוד המון סיבות...  מחיר שכירות שאינו רציונאלי לגודל ולמיקום של הבית, למשל.
לצפיה ב-'לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי'
לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי
12/10/2018 | 19:09
75
כמו שכתבת, זה תפקיד של חברת הניהול, וזה תפקיד מאד מהותי.
יכול להיות שהיה שינוי פרסונאלי בחברת הניהול או בחברת התיווך שהם עובדים איתה. יכול להיות שהם כבר לא משקיעים מספיק בתחום הזה (בין אם בזמינות ובין עם בעריכת והקפצת המודעות).
 
יכול להיות שיש פה אנשים עם מידע חשוב על החברות האלה, אבל בגלל שאתה בוחר לשמור את הקלפים קרוב לחזה (אנחנו לא נחטוף לך את הבית), אתה לא תדע.
 
יכול להיות שאפשר להבין מהמודעה ומהפרטים המדויקים של הנכס על עוד בעיות. שוב, לא נדע.
 
יש לי קצת ניסיון בזילו ושות', ובקרייגזליסט.
פירסמתי והשכרתי דרכם בערך 15 דירות.
סביר להניח שאם אראה את המודעות, יהיה לי יחסית קל לתת כמה טיפים אפקטיביים.
לא סביר שאני אכתוב עכשיו מדריך כללי על איך לפרסם בזילו.
בשביל זה יש הדרכות מעולות באתר עצמו, ובטח גם ב-Bigger Pockets.
 
לגמרי זכותך לשמור את הקלפים קרוב לחזה. אני פשוט לא בעניין של המשחק "חם קר" הזה, אז תסלח לי
לצפיה ב-'הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?'
הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?
10/10/2018 | 20:18
2
118
אני ממש לא מתמצא באזור הספציפי של פרברי בירמינגהאם, אלאבמה, אבל הצצתי כמה דקות בפרופיל של העיירה הזו.
מה שמייד קפץ לעיין היו נתונים:
1. זו אזור של בניה חדשה יחסית. רוב הבתים שם הם בני פחות מ 10 שנים - נראה שהיתה שם תנופת בנייה מטורפת בתקופת "בועת הנדל"ן" של 2006-2008.
 
2. האוכלוסייה שגרה שם היא OWNERS, לא RENTERS.  כמעט 90% מהבתים שם הם בבעלות הדייר שגר בהם, ורק כ 10% מהתושבים חיים בשכירות.
 
3. המחיר הממוצע של בית שם הוא 230,000$.  אם אני מפרש נכון הודעות קודמות שלך, אתה קנית שם את הנכס שלך מתישהוא בתחילת שנת 2018 במחיר שהוא בערך שליש מהסכום הזה. אני יכול רק לנחש שהנכס שאתה קנית שונה בצורה דרסטית מהנכס ה"ממוצע" בעיירה הזו.  זו עיירה של COOKIE CUTTER SUBURBAN HOMES - 3 חדרי שינה, 2 או 3 חדרי אמבטיה, גראג' מקורה וחצר קדמית ואחורית. 
 
הניחוש שלי הוא שמה שאדם שרוצה לחיות בשכירות דווקא בצ'לסי אלאבמה עושה זאת כי הוא מחפש את ה 3 חדרי שינה, שתי אמבטיות וגראג'.  וההרגשה היא שהנכס שלך הוא לא כזה.
 
האם זה המצב?
לצפיה ב-'לא בדיוק'
לא בדיוק
12/10/2018 | 10:32
1
116
רכשתי את הקרקע ובניתי את הנכס ע"י חברה ישראלית שמתמחה בבניה חדשה,
שהו כמו חודשיים אחרי שהנכס היה מוכן, יוני 2016  מצאתי דייר שנכנס לחזה של שנתיים וזהו.  מאז שעזב אני "תקוע" ללא דייר ותכף נכנסים לחורף.
 
הנכס הוא בית פרטי כחלק משישייה
3 חדרי שינה ו2.5 שירותים
אין גארז'
 
לצפיה ב-'תמצית הבעיה'
תמצית הבעיה
20/10/2018 | 11:51
47
ואני מצטט:
״העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.״
 
לא נכון! אתה אתה אתה ורק אתה צריך לדעת איך עובד השוק האמריקאי ואיך הדייר חושב. אתה צריך להכיר את השכונה שהשקעת בה ולא להאשים אחרים בהשקעה רשלנית. התפקיד של חברת הניהול זה לא להיות יועץ ההשקעות שלך.
אנשים מצפים לעשות העברה בנקאית לצד השני של העולם, להיות בעלים של ״נכס״ ולקבל כל חודש צ׳ק.
לצפיה ב-'איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית'
איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית
( לעמוד שלי בתפוז )
16/11/2018 | 14:11
5
שלום ירון
 
ראה מענה לשאלותיך למטה:
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
זה ברור שישנה בעיה ואתה מבין את זה לכן אתה כותב כאן. עכשיו. הנה כמה צעדים התחלתיים:
א- תבקש מחברת הניהול דוח RENT COMPS. יש להם יכולת לתת לך מידע על סכום ההשכרה וגם זמן עד השכרה.
ב- בנוסף, תיכנס לבתים להשכרה סמוכים ותראה את הפרסום שלהם לעומת הפרסום שלך. עליך להבין איפה השונות.
ג- תבקש להבין מה היו הצרכים של האנשים ומה היה הפידבק הספציפי לגבי הנכס והסיבות שהוא לא מתאים

2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון). אני לא משוכנע במה שאתה מניח כממוצע. אני תוהה האם אתה בסדר העדיפויות של חברת הניהול. תתחיל ליצור איתם קשר ופולו אפ לעדכונים פעמיים בשבוע. תהייה נוכח בטלפון ובמייל להבין מה עשו השבוע ביחס לתכנון, מה היתה התוצאה, אם אין תוצאה מה הפעילויות הבאות. אבל בכל אופן התשובה היא כן. אם עוברים שבועות ואין לך תוצאה אתה חייב ליצור שינויים. לא בהכרח השינוי הנכון הורדת המחיר כי אין לך פרטים מספיקים לאבחן את הבעייה, לכן לא ניתן להגיד לך מהו הפתרון.

3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז  את מציאת הדייר?
עניתי לך בנ"ל. המפתחות בקצרה:
1- לודא שחברת הניהול באמת עובדת מפרסומת כראוי והיא על זה בסדר עדיפות ראוי. נראה לפי הפרטים שמסרת שיתכן אולי ויש כאן בעיה עם חברת הניהול (בלשון המעטה). הסברתי לך כיצד להתמודד עם זה. תתחיל ביצירת תקשורת תכופה וקבועה. אם זה לא עובד. תעבור חברת ניהול שתוכל לשלוט בנעשה ולקבל שקיפות.
2- תתעמק בפרטים - המטרה היא הבנת הבעיה כמו שהנכס מוצע כרגע (שוב זה לא בהכרח רק המחיר)
3- דינמיות. כל 1-2 שבועות חייב להיות שינוי. או בסביבה או בנכס, או בשיווק הנכס.
 
אני הייתי מציע לך במקביל להעמיד את הנכס למכירה. אגב זה גם יתן עדיפות לחברת הניהול לתעדף אותך להשכרה. 
 
מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי'
אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
11/10/2018 | 03:42
7
256
שלום,
 
לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?
לצפיה ב-'זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.'
זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.
11/10/2018 | 04:11
3
164
עושים את זה עם בתים - קונים בית במצב גרוע במחיר רצפה כי בעלי הבית רוצים להפטר מהחורבה ומשפצים אותו במינימום עלות ומקסימום תועלת (לרוב בעיקר קוסמטית). מינימום עלות מושג על ידי עבודה עצמית ושימוש בכמה שפחות בקבלני משנה. מקסימום תועלת מושג על ידי הבנת תהליך קניית בתים על ידי האמריקאים ותשומת דגש לדברים שאמריקאים מסתכלים עליהם תוך התעלמות מכל מה שלרוב לא שמים דגש עליו. למשל - לשים אבן שנראית יפה במטבח על ארונות מלפני 40 שנה שרק צבעו אותם.
 
העסקה שהציעו לאבא שלך זה בעצם לממן את הפליפ הזה, אבל מכיוון שהוא פראייר אז גם הציעו לו לקחת את הסיכון של העסקה על עצמו. הרי בנק לא היה עושה את זה, בנק היה נותן משכנתא עם ריבית גבוהה (לעסקאות כאלה הריביות הן בסד"ג 10% בשנה) שלא מותנית בהצלחה או כשלון של היזם. מה שהציעו לאבא שלך זה גם תשואה יותר נמוכה, וגם שיתוף בכשלון (שיש לו סיכוי די גבוה כי זאת עסקה מסוכנת).
לצפיה ב-'נכון, עסקת flip'
נכון, עסקת flip
11/10/2018 | 04:33
1
130
המילה flip אכן נאמרה בפגישה. 
וכן, בית, לא דירה. טעות שלי.
אבא שלי מצא את האיש הזה דרך חברים משותפים אשר מושקעים גם הם, אךא ינני יודע אם באותו מודל השקעה. (ממה שהבנתי, הם מרוויחים כרגע).
לצפיה ב-'"מרוויחים כרגע"'
"מרוויחים כרגע"
11/10/2018 | 17:58
112
עם בתים בסכומים האלו, יכולים להיות רווחים מעולים. אבל ברגע שמשהו משתבש, הכל הולך לפח.
לצפיה ב-'מסכים עם ויני'
מסכים עם ויני
12/11/2018 | 14:19
6
לצפיה ב-'יש כאן 2 שאלות'
יש כאן 2 שאלות
12/10/2018 | 10:14
90
נתחיל בסוף- האם שווה להתעסק עם נדל"ן במדינות זרות? בסכומים האלה, אין בזה היגיון. בכל השקעה יש סיכונים, אבל אבא שלך לוקח פה סיכון גדול מאד. הוא נותן פה כסף לקבלנים קטנים בלי שום ביטחונות, בתקווה שהם לא ייכשלו ולא ידפקו אותי. אם יש לך יכולת לשכנע אותו לרדת מזה, הייתי ממליץ להוריד אותו מזה.
 
אם אתה לא יכול להוריד אותו מזה, איך לעשות מעט פחות מסוכן?
בצד הביטחונות תשכח מערכות בנקאית. למה שמישהו ישכיב בבנק כאלה סכומים, ואז יגייס ממך וישלם לך כאלה תשואות? אתה צריך להבין משהו- אם סיכון היה נמדד בסולם של בין 1 (לא מסוכן בכלל. ערבות בנקאית), ל-10 (מסוכן כמו קזינו- המשקיע בד"כ מפסיד), אתה מדבר על השקעה ברמת סיכון של 8 או 9. זה עולמות אחרים לגמרי.
ערבות/ביטחונות אישיים זאת אופציה, אבל אתה צריך לוודא מי האיש שעומד מאחוריהם, מה הנכסים וההתחייבויות שלו, ומה תהיה יכולת הגביה שלך.
 
מעבר לזה, ידע זה כח.
צריך עו"ד שיעבור על ההסכמים מול היזם. צריך להיות מאד ברור (וכתוב) איפה היזם עושה את הכסף, וזה צריך לעשות שכל (שלא יהיה מצב שהוא מרוויח כסף לפני המשקיע).
צריך ללמוד את השוק באזור שהם פעילים בו (אוכלוסיה, ביטוח, וכו'). צריך לבדוק את שווי הנכס טוב טוב (מחירים ברחוב, מצב פיזי של הנכס, מצב סביבתי של הנכס, מצב משפטי של הנכס). צריך עו"ד מקומי מטעם המשקיע, שידאג לאינטרסים שלו (ובמיוחד שהכסף הולך לאן שהוסכם מתי שהוסכם).
 
צריך לעקוב אחרי השיפוץ (פיזית ופיננסית),.וצריך לוודא שמכניסים דייר טוב.
 
צריך אופציה ב' למקרה שהעניינים לא מסתדרים עם החברה, כדי להגביל את ההפסדים.
אני מניח שעכשיו ברור לך למה המלצתי להוריד אותו מזה. לעשות את כל זה מישראל זה על גבול הבלתי אפשרי. לא שווה לעשות את זה עבור עוד כמה אחוזי תשואה על סכום כל כך נמוך.
לצפיה ב-'האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?'
האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?
12/10/2018 | 17:57
98
סתם מקבץ שאלות שאבא שלך צריך לחשוב עליהן:

האם המחיר של השיפוץ כלול באותם 50 אלף דולר?
מה קורה אם מסתבר במהלך השיפוץ שבעצם צריך להשקיע עוד 10,000$ בתיקונים בבית?
האם הנושא הזה מוגדר בחוזה כתוב?  

בית במחיר כזה זה בית בשכונת עוני, והדיירים שגרים בבתים כאלה עלולים להיות בעייתיים. מה קורה בתסריט הדי שיגרתי שבו הדייר מפסיק לשלם שכירות, וצריך לשלם לשריף המקומי שיבוא ויזרוק את הדייר מהבית, וכשהבית מתפנה מתברר שהדייר העצבני שבר את כל אביזרי האינסטלצייה בבית, כירסם את הקירות וחירבן באמצע הסלון - ותיקונים יעלו עוד 10,000$?
מי משלם את זה?

מה קורה אם לא מוצאים דייר לבית במשך שנה - אבל עדיין צריך לשלם כל חודש ארנונה והוצאות עירייה, וכסף לחברת הניהול שתשמור על הבית?  מאיפה הכסף הזה בא?

מה שאני מנסה לבדוק זה - האם אבא שלך יכניס לעסק 50 אלף דולר ובזה נגמרת ההשקעה שלו, או שהוא עלול "לדמם" כסף במשך שנים.
זה אולי יפתיע אותו - אבל יש אפשרות להפסיד יותר ממה שהתכוונת להשקיע.
לצפיה ב-'אסטרטגיית יציאה'
אסטרטגיית יציאה
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:46
25
היי,
 
קיבלת תשובות מצוינות והנה מספר שיקולים \ חידודים\ הבהרות ושאלות נוספות בדגש על נושא של תכנית יציאה:
 
כשנכנסים לעסקה, צריך תכנית יציאה. אתה ציינת השכרה לתקופה ואז מכירה ברווח. לי זה נראה תמוה לתכנן כך  עסקת פליפ.. הסברים לשיקולים בבניית תכנית יציאה.
>> מי יהיה הרוכש כשתרצו למכור? משקיע שיקנה את הנכס המושכר (טרנקי) או מישהו מקומי שיבוא לגור בנכס?
אם בונים על משקיע אחר שיקנה ממשקיע קיים, אז אין פה תכנית מספיק טובה. גם משקיע אחר ירצה לדעת שיש לו מרווח. למצוא משקיע שלא רוצה את זה, זה לבנות תכנית עסקית לא מבוססת מספיק ויתכן שאף לא אמינה.

אם מתכננים למכור למישהו מקומי שיבוא לגור בנכס (נראה לא ריאלי למספרים שציינת), אז עדין אין סיבה להכניס שוכר כי זה יפגע ביכולת למכור ברווח האופטימלי מיד לאחר השיפוץ. 
 
>> סקופ השיפוץ ורמת גימור - גם הקריטריון הזה בתכנית העסקית הוא פועל יוצא מיידי של תכנית היציאה. לא מבצעים אותו שיפוץ להשכרה כמו שמבצעים עבור בית למכירה לדייר מקומי.
 
>> רמות מחיר ואנליזה קצרה ניתוח סיכונים - נק שחייבים להתייחס אליה למקרה שתיארת. אחד מעקרונות הבסיסיים כשמדובר בעקומות בביקוש וההיצע של נדל"ן הוא שרמות המחיר קובעות גם את עוצמת הסחר בשוק וגם את איכות המוצר והקהל בהתאמה.
אסביר. אם נכסים בשוק מסוים נמכרים סביב 300 אלף דולר, ואתה בונה תכנית יציאה להכין בית למכירה באזור הזה ב500 אלף דולר, אז תצפה לכך שתראה ביקוש דליל יותר מהממוצע למוצר שלך.
במקרה שלך מדובר במקרה ההפוך בודאות, אם תנסה למכור את המוצר, תראה עוצמת ביקוש דלילה מהממוצע מפני שהמוצר שלך לא עומד בסף איכות המינימלי שיצפה קונה מקומי של בית לקבל (מיקום לא איכותי). לכן, כתבתי לך בנ"ל שהתכנית שלך נראית לי לא ריאלית לפליפ RETAIL FLIP. 
מסקנה: לכוון לרמות מחיר רחוקות מהממוצע של שוק הנדל"ן המדובר, דורש בהגדרה רמות מיומנות גבוהות יותר ביחס לעסקת נדל"ן ברמת המחיר הממוצעת של השוק. בנוסף, השקעה זו בהגדרה היא ברמת סיכון גבוהה יותר מעסקאות ברמת מחיר הממוצע של שוק הנדל"ן המדובר.
לצפיה ב-'רגולציה חדשה בנוגע לחשבון בנק אמריקאי '
רגולציה חדשה בנוגע לחשבון בנק אמריקאי
08/10/2018 | 22:20
8
163
פתחתי לפני 3 חודשים  באמצעות משרד רואה חשבון בארצות הברית חברת llc לטובת נכס פרטי למגורים בארהב - על כך קיבל תשלום. להפתעתי קיבלתי מאותו משרד היום מייל בו נאמר כך  : " כדי לעמוד בדרישות הבנק וברגולציות החדשות,  יש לך 30 יום להגיע לארה"ב,  להוסיף אותך לחשבון הבנק ולהסיר את שמי מחשבון הבנק כמורשה חתימה "
האם ידוע לך על רגולציה כזאת ? האם לדעתך דרישת רואה החשבון כלפי תקנית ? ( שכן  מלחתחילה כל מטרתי הייתה לפתות באמצעותו את חשבון הבנק ללא שאגיע פיסית לארה"ב) . אני רוצה גם להעיר שבטרם לפתיחת חשבון הבנק לא נאמר לי דבר על ידי כי  יתכן שדרש בעתיד להגיע לארה"ב פיסית לשם רישומי במקומו. אשמח לקבל את דעתך בעניין זה.
לצפיה ב-'זאת רגולציה בת 15 שנים לפחות...'
זאת רגולציה בת 15 שנים לפחות...
08/10/2018 | 22:27
5
106
הדרישה שהבנק יזהה באופן אישי וודאי כל מי שפותח אצלם חשבון באה מתוך הPATRIOT ACT שחוקק בתגובה לפיגועי ה11 בספטמבר.
 
אני הזהרתי בפורום הזה כבר כמה פעמים שפתיחת חשבון בארה"ב "מרחוק" זה משהו שגובל בתרמית כי זה סותר את החוק הזה.
לצפיה ב-'זה לא מדויק'
זה לא מדויק
08/10/2018 | 23:06
4
80
ישנם בנקים בארה"ב שיש להם נציגים פה בארץ ויכולים לפתוח חשבון חוקי לחלוטין בארה"ב.
 
לצפיה ב-'שמות? כתובות?'
שמות? כתובות?
09/10/2018 | 04:59
3
80
אני לא מתמצא במה שקורה עכשיו בארץ, אבל להבנתי היו פעם בנק אחד או שניים (נדמה לי ש CITIBANK ו HBSC) שהיתה להם נציגות בישראל - והם היו מוכנים לפתוח "חשבון בינלאומי" לאנשים בעלי עושר פיננסי.
למיטב ידיעתי הם הפסיקו עם זה בעקבות הידוק הרגולצייה בארה"ב ובישראל.
 
עד עכשיו לא שמעתי בפורום הזה על אף נציג רישמי וחוקי של בנק אמריקאי שפועל בישראל. נכתב פה כמה פעמים על אפשרויות כאלו, אבל בכל פעם כזו התברר שמדובר באיזשהיא קומבינה שאירגן איזה מעאכר, שכללה כל מני "קיצורי דרך" שנמצאים באזור ה"אפור כהה \ נוטים לבורדו אורנג"' מבחינת החוקיות שלהם.
 
אתה מכיר נציג רישמי של בנק אמריקאי בישראל, שיש לו רשיון פעולה מהאגף לפיקוח על הבנקים בממשלת ישראל ושהוא באמת עובד של הבנק האמריקאי?
אדרבא - ספר לנו מי הוא, איזה בנק הוא מייצג ואיך יוצרים איתו קשר.
לצפיה ב-'אני מכיר אחד'
אני מכיר אחד
09/10/2018 | 07:20
2
75
ואני יודע שיש עוד.  לבנקים שציינת עדיין יש נציגויות בארץ ולא רק להם, לבנקים נוספים.
זה הבחור ליצור איתו קשר כדי לפתוח חשבון בIDB NY:
 
הדרישות שלהם גבוהות, כ8K$ בחשבון פרטי או 250K$ בחשבון חברה/LLC אא"כ אתה מגיע להסכמות אחרות עם אחד הסניפים האמריקאיים שלהם.
 
לצפיה ב-'למיטב ידיעתי שום דבר מזה לא עובד למשקיע הקטן'
למיטב ידיעתי שום דבר מזה לא עובד למשקיע הקטן
09/10/2018 | 16:44
1
62
הבנקים הזרים שעליהם אני דיברתי (וגם JP MORGAN CHASE) מחזיקים נציגות בארץ, אבל זו נציגות שמתעסקת רק בעסקים גדולים - שרות ללקוחות קיימים גדולים של הבנק (ענייני mergers and aquisitions, השקעות של הבנק וכיוצ"ב). הם לא עוסקים בפתיחת חשבונות ללקוחות ישראליים "קטנים".  אם אתה לא מדבר על נפח פעילות במיליוני דולארים לשנה וצפונה - הם לא ידברו איתך אפילו.

בנק דיסקונט שאליו קישרת הוא חברת בת של בנק ישראלי - וגם הוא מתעסק בעיקר ב"לקוחות גדולים". גם לבנק לאומי יש חברת בת דומה בארה"ב.
כאדם שחי בישראל יש אמנם יתרונות מסויימים לעבוד עם בנק שיש לו DNA ישראלי, אבל יש גם חסרונות - הבנקים האלה מנצלים את היחוד שלהם וגובים עמלות גבוהות בצורה משמעותית מהעמלות שבנק אמריקאי יגבה, דמי ניהול חשבון ושאר עלויות שלקוח של בנק אמריקאי רגיל לא צריך לשלם.
בנוסף - השואל שפתח את השירשור חיפש חשבון ל LLC. כמו שכתבת, הדרישות לפתיחת חשבון ל LLC בבנק דיסקונט של ניו יורק הן הפקדה של לפחות רבע מליון דולר ... שזה פי 3-4 מסך סכום ההשקעה הכוללת של משקיע הנדל"ן הישראלי שאנחנו פוגשים כאן בפורום.


לצפיה ב-'הכל נכון, רק ציינתי שאפשרי'
הכל נכון, רק ציינתי שאפשרי
09/10/2018 | 17:15
40
זה לא שאי אפשר באופן גורף.
אני יכול לומר לך שאם הבנק חפץ בך בתור לקוח אז הדרישות שלהם יורדות פלאים (מנסיון).
חפץ בך בתור לקוח = לא אם אתה קונה בית בחור תחת בארה"ב ב50K$.
 
לצפיה ב-'כמו שויני אמר - כדי לפתוח חשבון בנק יש צורך בזיהוי אישי'
כמו שויני אמר - כדי לפתוח חשבון בנק יש צורך בזיהוי אישי
09/10/2018 | 04:48
1
75
אני חושב שיש איזשהוא "פער בהבנה" בין השרות שאתה ציפית שאותו רואה חשבון מוכר לך ובין השרות שהוא מגדיר כמה שהוא - כרואה חשבון - מוכר לך.
 
הקמת LLC - זה משהו שרואה חשבון יכול לעשות. 
פתיחת חשבון בנק עבור LLC - זה משהו שרואה חשבון יכול לעשות עבורך.
מה שרואה החשבון עשה זה לפתוח חשבון בנק עבור ה LLC שלך - ומכיוון שכדי לפתוח את החשבון צריך שיהיה איזשהוא מורשה חתימה בחשבון - הוא רשם את עצמו כ"מורשה חתימה" בחשבון.   
כלומר - כרגע הוא היחיד שיכול לתת הוראות לבנק לגבי החשבון הזה.
אבל לנהל לך את חשבון הבנק ולתת בו הוראות זו לא עבודה של רואה חשבון.  זו עבודה של "נאמן", שזו פונקצייה אחרת לגמרי שלרוב מבוצעת על ידי עורך דין.
 
לפי מה שהוא כתב לך - נראה שהכוונה הייתה שאתה "תיקח שליטה" על החשבון הזה בכך שתוסיף את עצמך כמורשה חתימה עליו, והוא יסיר את עצמו כמורשה חתימה - ויסיים בכך את קטע העבודה על הקמת ה LLC, שזה מה שעבורו שילמת לו.
 
הוספה שלך כ"מורשה חתימה" בחשבון בנק מחייבת נוכחות אישית שלך.
או שאפשר להוסיף "מורשה חתימה" שהוא מישהו מטעמך - נאמן עליך - כדוגמת עורך דין או אדם אחר שבו אתה נותן אמון שישרת את האינטרס שלך ולא "יגנוב" אותך.
אם אתה צריך איש מקצוע שיתפקד בתור "נאמן" - סביר שהוא לא יעשה את זה חינם... זה יעלה כסף "בשוטף" כי זו עבודה מתמשכת לאורך זמן.
אפשרות אחרת היא אכן לטוס לארה"ב ולעשות את הפרוצדורה בבנק. זכור להביא איתך לפחות 3 אמצעי זיהוי שלפחות לשניים מהם יש תמונה - למשל דרכון + רשיון נהיגה באנגלית + כרטיס אשראי עם השם שלך באנגלית עליו.
 
והיה והחלטת ללכת על "נאמן" - מומלץ שהנאמן שלך יהיה עו"ד בעל רשיון מקומי בארה"ב. ושיהיה ביניכם חוזה חתום שבו הוא מתחייב להיות נאמן שלך. 
אנשים רבים נותנים ל"מעאכר" שמצא להם את הנכס להיות גם זה שיכול לגעת בכסף שלהם בחשבון ה LLC - וזה מצב ממש לא בריא.
לצפיה ב-'מסכים לגמרי'
מסכים לגמרי
18/10/2018 | 12:25
26
אני לא מספק שירותי פתיחת חשבון בנק וגם לא יכול לספק שירותים כאלה.
זה מה שרשמתי בפייסבוק בנושא דומה:

רציתי לתת את השני סנט שלי.
ולהגיב על הפרקטיקה הנהוגה לפיה פותחים LLC בבעלות משותפת של משקיע ישראלי ושותף אמריקאי ( אין מילה אחרת לתאר זאת משפטית ומיסויית מאשר שותף)
השותף המקומי הוא אמריקאי בעל SSN והוא יכול לפתוח חשבון בנק)
אני רואה עשרות מקרים בשנה שפעולה זו שהיא לגיטימית בעיקרה נעשית באופן שגוי כאשר התיקון של זה מפרנס אותי נפלא.
דוגמא:
1. לרשם החברות ולIRS זה דווח כשותפות לצורכי מס. לעיתים טורחים להגיש שינוי ברשם החברות אבל בכלל לא טורחים לבצע את השינוי הנדרש ב IRS. 
אתם בכלל יודעים שזה מחייב הוצאת tax id חדש?
2. במקרה היותר גרוע המשקיע הישראלי- אין לו מושג שהLLC רשומה על שם אחר בלבד ועם הגשת דוח המס, אנו מקבלים rejection מהIRS
3. במקרה היותר גרוע וזה כבר לא קוסמטיקה אלא דיני מיסים, הllc מבצעת רכישה של נכס ורק לאחר מכן השותף המקומי יוצא באמצעות הגשת 
Article of amendment
לרשם החברות, וכאן זה כבר אירוע מס כי רואים בזה אקט של מכירת 50 אחוז מהבעלות מאחד השותפים לשני.

שורה תחתונה: אם יש מישהו שיודע תוך ניצול קשרים אישיים בבנק לפתוח חשבון בבנק בלי הגעה פיזית, אהלן וסהלן וטעון בדיקה.
אם אם הולכים על מתווה של שותף מקומי, אז בבקשה לא לעשות חצי עבודה....שוב...אותי זה מפרנס נפלא.

הכותב הוא רואה חשבון( משפטן) ויועץ מס
 
 
לצפיה ב-'דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?'
דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
( לעמוד שלי בתפוז )
07/10/2018 | 21:12
6
393
שלום חברים
 
בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.
 
 מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.
 
היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8. 

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום  \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור)  ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.
 
האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?
 
כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.
 
אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם  ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.
 
לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל. 

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר. 

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?
לצפיה ב-'סקירה טובה של סקשן 8'
סקירה טובה של סקשן 8
07/10/2018 | 23:46
83
אנחנו לא מתעסקים עם סקשן 8. למעט 2 נכסים שנמצאים באזור קצת בעייתי, כל הנכסים שלנו הם באזורים מספיק טובים.
 
יש לא מעט ישראלים שמשקיעים בעיר שלנו בשכונות גרועות. אנחנו שומעים עליהם בגלל סיפורי זוועה שהורס להם את כל ההשקעה. רק שישראלים לא מבינים את הבעיתיות של שכונה גרועה. הם רק רואים את המספרים שמוכרים להם, ולא מבינים את הסיכונים שזה מביא איתם. אחרי זה הם צוחקים עלי בגלל התשואה הנמוכה שהנכסים שלנו מביאים.
 
יצא לנו לראות בתים בשכונות גרועות. פעם אחת היינו אמורים לראות בית באמצע היום. המתווכת דפקה על הדלת, וכשלא היה תשובה היא פתחה את הדלת (הדיירים היו אמורים לדעת מראש שאנחנו באים. כשנכנסנו, בחדר שינה היו 2 ילדים בני כ-8, מול טלוויזיה ענקית ששומרים על תינוק. הם היו לבד בבית. הנכס עצמו היה במצב מזעזע.
זה סוג האוכלוסיה שמסתמכת על סקשן 8.
 
אז כן, זה לכאורה הכנסה בטוחה מהמדינה. סביר להניח שהרבה פעמים הדיירים בעצמם טובים. אבל הרבה פעמים זה בשכונות עם פשע, סמים, זנות, קרבות כלבים ושאר דברים שיכולים להשפיע על הנכס. לטווח הקצר אולי אפשר "לעשות מכה" מנכסים כאלה. אבל אפשר גם להפסיד בצורה קשה ואז זה המוכרים הישראלים לא ממש חושפים.
לצפיה ב-'הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"'
הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"
08/10/2018 | 04:18
3
71
אתה מנסה להיות מאוד דיפלומטי, מנומס ו"פוליטקלי קורקט" ולכן כותב משפט מאוד מפותל: "למשקיעים ישראליים יש תפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים."
 
מה שמשתקף מההודעה שלך הוא שהרושם שלך (שהוא גם הרושם שלי) הוא שהאנשים הללו מתכוונים להשקיע סכומים משמעותיים של כסף - מאות אלפי שקלים או אפילו מליוני שקלים - בלי להבין לעומק את העסק שבו הם משקיעים את כספם. במילים אחרות - "משקיעים" על עיוור. 
אני יודע שכבר כתבתי את זה כמה פעמים בנוסחים שונים, אבל יש איזהוא קו גבול שחוצץ בין מה שאני מגדיר "השקעה" - לבין מה שאני מגדיר "הימור". 
אותם אנשים שאתה מדבר עליהם - הולכים לעשות הימור. לא "השקעה".
הבעייה היא שהם ה"פתי התמים" ליד שולחן הקלפים - ולפחות חלק משאר המהמרים שם הם מהמרים מקצועיים - "כרישי קלפים" - שיודעים איך לחלוב מהפתי את כספו בלי שהוא בכלל ירגיש איך מרמים אותו.
 
האם יש אנשים שעושים כסף מהשכרת נכסים לאוכלוסיית SECTION 8?  בוודאי.
ברוב המקרים האלו - מדובר באנשים שמבינים בדיוק עם מה ומי הם מתעסקים, ויש להם את היכולת והתשתית הנדרשת (נוכחות פיזית, כח אדם שישמור על הנכס, תשתית משפטית לאכיפה כשיש בעייה) להגן על הנכס שלהם.
 
לאדם שאין לו מושג למה הוא נכנס - הסיכוי לצאת מורווח דומה לסיכוי לצאת מורווח בלוטו. קלוש עד לא קיים.
 
לגבי "מה זה SECTION 8":  
 
לפני המון שנים עבדתי בישראל בפרוייקט שנעשה עבור משטרת ישראל - ובמסגרתו ביקרתי במשך חודשים רבים בבתים של עבריינים מכורים לסמים  בשכונות העוני והפשע הכי גרועות באזור המרכז של ישראל (רמלה, לוד, יפו...).
שם ראיתי את ה"גירסה הישראלית" של השכונות שבהן נמצאים נכסים של SECTION 8 , את ה"גירסה הישראלית" של הבתים (והמצב של הבתים) שבהם גרים אלו שמקבלים סיוע בדיור ואת ה"גירסה הישראלית" של הציבור שחי בנכסים הללו.
אני זוכר באחת הדירות הללו אימא חד הורית שחיה עם 3 "ילדים בני עשרה" מכורים להרואין. לחדר השינה של האימא היתה דלת מסוג פלדלת - במקום דלת עץ פנימית נרמלית. האימא הסבירה לי שהיא נועלת את עצמה בחדר השינה שלה כל לילה כי היא מפחדת שהילדים שלה יפרצו לחדר באמצע הלילה כדי לגנוב רכוש או כסף לממן את מנת הסם הבאה שלהם - וירצחו אותה בשנתה.
 
ואני זוכר את השכנים של המשפחות הללו - קשישים שחיו בפחד מזה שיפרצו להם לבית ויפגעו בהם, משפחות מצוקה שניסו לשמור על ילדיהם מללכת בדרכי החברים שלהם מהדירה ממול...
 
מה שהיה מעניין בכל הסיפור הוא שכהכנה לפרוייקט הזה, שהיתי כמה חדשים בדרום ארה"ב ב"חפיפה" בפרוייקט דומה שרשויות החוק האמריקאיות הריצו אז.  הסתובבתי בשכונות של SECTION 8 בערים אמריקאיות, נכנסתי לבתים כאלו...   ובדיעבד אני יכול להגיד - אין הבדל גדול בין מגורי עוני בארה"ב ומגורי עוני בישראל...
 
יש לי חבר שבתחילת דרכו בארה"ב גר באיזו עיירת "צווארון כחול" באזור שלנו - לא היה לו אז הרבה כסף אז הוא קנה שם בית קטן ברחוב סביר וחי ש כל זמן שהילדים היו קטנים. עבד, חסך כסף וכשהילדים הגיעו לגיל בית ספר התאמץ וקנה בית בעיירה יותר טובה שיש לה מערכת חינוך ציבורית מצויינת.
את הבית הקודם הוא רצה להשכיר - ואז גילה בעייה. הגיעו אליו המון שוכרים פוטנציאליים עם וואוצ'רים של SECTION 8.   וזו בעייה להגיד להם "לא" כי מייד יאשימו אותך באפלייה, וגזענות, ובלגאן...
הוא אמר לי "אני מעדיף לשרוף את הבית מאשר להתחיל עם SECTION8 - גם כי אני הורס את ערך הנדל"ן שלי, וגם כי אני אהרוס את הערך של הנדל"ן ברחוב לכל השכנים שלי, שלעולם לא יסלחו לי על מה שעשיתי להם."
הוא מכר את הבית כדי לא להכנס לכאב הראש הזה.
לצפיה ב-'לגבי הסיפא של התגובה שלך'
לגבי הסיפא של התגובה שלך
08/10/2018 | 05:12
2
60
ממה שידוע לי, כדי לקבל דיירים של סקשיין 8, חייבים לעבור ביקורת שנתית כדי לוודא שהבית עומד בתקן וכו'.
כלומר, אם הבנתי נכון, אם באים אלי דיירים עם וואצ'רים של סקשיין 8, אני יכול להגיד "מצטער, אבל אף פעם לא עברתי את הביקורת של סקשיין 8, אז הבית שלי לא מאושר", וזה יכול להיות תירוץ טוב להגיד "לא" מבלי להיות מאושם באפלייה.
 
רוב הישראלים שמשקיעים בנכסי סקשיין 8, הם אלו שאין להם כסף להשקיע במשהו טוב יותר. אז הם חושבים שהם גילו את אמריקה בכך שהם קונים בית ב-30 אלף דולר, מכניסים 800 דולר לחודש שזה מסתכם ב-32 אחוז ברוטו. אם עובדים מספיק על המספרים, אפשר להציג 10-15 אחוז נטו והם גאונים פיננסים. אבל אחרי כמה חודשים, הם באים לפה בבכי על איך שחברת "אבג" הישראלית דפקו אותם והשאירו אותם עם נכס שזקוק לשיפוץ ובלי דייר והם הפסידו את כל החסכונות שלהם.
 
לצפיה ב-'במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8'
במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8
08/10/2018 | 06:47
1
62
במדינת מסצ'יוסטס ספציפית:
 
Discrimination against Tenants Receiving Housing Subsidies:
 
Tenants who are receiving a federal, state or local housing subsidy (e.g., Section 8 voucher) have certain rights and protections under Massachusetts law. It is against Massachusetts law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because you have a housing subsidy. Additionally, it is against the law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because of any of the requirements of a housing subsidy program (including required inspections, repairs or lead paint abatement if you have children under six). It is also against the law for someone to state a discriminatory preference against someone participating in a housing subsidy program (e.g., an advertisement saying, "Section 8 need not apply"). These are all examples of housing discrimination in Massachusetts.
The Legislature enacted these protections as part of the state antidiscrimination statutes and the Supreme Judicial Court recently upheld these rights. [See DiLiddo v. Oxford St. Realty, Inc., 450 Mass. 66 (2007).]
The Laws
The relevant statutory protections are:
MGL c. 151B, s. 4(10) : It is unlawful "to discriminate against any individual who is a recipient of federal, state, or local public assistance…or who is a tenant receiving federal, state, or local housing subsidies, including rental assistance or rental supplements, because the individual is such a recipient, or because of any requirement of such public assistance, rental assistance, or housing subsidy program."
MGL c. 151B, s. 4(7B) : It is unlawful "to make…any …statement…with respect to the sale or rental of…housing accommodations that indicates any preference, limitation, or discrimination based on…public assistance recipiency…"
 
אכן, IT SUCKS להיות בעל נכס להשכרה במסצ'יוסטס.  הדרך היחידה להבטיח את עצמך היא להחזיק רק נכסים שעלות השכירות החודשית שלהם הרבה יותר גבוהה מההקצבה של לשכת הסעד. 
לדוגמא: אם הנכס שלך הוא 2BR בשכונת ברייטון בעיר בוסטון (שכונת סטודנטים ומהגרים) - אזור שבו נכס כזה מניב שכירות חדשית של 2,000$ ויותר - אתה לא "מטרה" של SECTION 8.
לצפיה ב-'כלומר'
כלומר
08/10/2018 | 07:33
42
אם מישהו עם סקשן 8 מגיע לבעל בית במסצ'סטס, הבעל בית עכשיו צריך לעבור את כל התהליך של אישור הבית, רק בגלל הדייר הזה. קצת מטורף.
 
ממה שאני קורא, בניו יורק יש חובה לקבל סקשן 8, רק בבתים עם 6 יחידות ומעלה.
מצאתי כתבה על רוצ'סטר בנושא. אמנם כתבה מלפני כמה שנים, אבל מסביר קצת על המצב בעיר. מה שמצחיק זה שאני מכיר אחד מהמרואינים בכתבה.
 
מתוך כל היחידות שיש לנו, 1-2 אולי יכולים איכשהו להגיע לתקציב של סקשן 8. השכר דירה הממוצע שלנו ליחידה הוא $1,470, כשהבית הכי זול מושכר ב-900 דולר ל-2 חדרים. לפי HUD, הסכום הזה נמצא בטווח של סקשן 8. אבל רוב היחידות שלנו הן בשכר דירה של 1,400 וצפונה, מה שמרחיק מהם אנשים שמסתמכים על סקשן 8, כי הוואצ'ר לא מספק, וההשלמה של הדיירים גבוה מידי.
אז יש לנו 2 בתים בשכונת 19TH WARD שאכן הן מטרה לסקשן 8. אבל בגלל שהם לא מעל 6 יחידות, אני לא חייב לעבור את התהליך של אישור לקבל סקשן 8.
 
 
 
לצפיה ב-'כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"'
כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"
08/10/2018 | 07:50
53
כל מה שנכתב כאן על section 8, נכון באופן כללי להשכרה למעמד נמוך (שמשווקים בארץ כ-lower middle income ולפעמים כ-middle income).
 
אלה השקעות שבאות עם תשואה גבוהה, אבל גם עם סיכון גבוה. אפשר לצמצם חלק מהסיכוי עם התעסקות.
 
הכי חשוב זה לדעת לסנן דיירים, אבל צריך גם תשתית תחזוקה, תשתית משפטית, נוכחות חזקה בשטח, התעסקות עם ניירת, וכו'. המתווך הקלאסי מ-remax או המשווק הישראלי לא יספיק כאן. באחריות.
 
האם מלכתחילה כדאי למשקיע הישראלי הקטן להשקיע בבית פרטי בארה"ב? לדעתי, ברור שלא. בטח שלא בית למעמד נמוך.
 
אם מישהו עשה את הטעות וקנה בית למעמד נמוך, אז לדעתי section 8 לא נופלת מדיירי מזומן.
לצפיה ב-'חברות ניהול'
חברות ניהול
07/10/2018 | 11:10
78
שלום לכולם,
אני מחפש חברות ניהול מומלצות וטובות בפילדלפיה ובבול טימור.
האם מכירים?
תודה
לצפיה ב-'האם ניתן למצוא גרף של מחירי בתים לשכונה מסויימת?'
האם ניתן למצוא גרף של מחירי בתים לשכונה מסויימת?
03/10/2018 | 01:16
3
95
הי,
 
אני מחפש לראות גרף הסטורי של מחירי הבתים באזור מסויים שאני מתעניין בו והרזולוציה הכי "קטנה" שהצלחתי למצוא זה COUNTY או METRO או ZIPCODE (לפחות באתרים כמו trulia וכמו fred) אבל לא קטן יותר.
 
האם ובאיזה אתר ניתן לראות גרף הסטורי של מחירי בתים ברזולוציה יותר נמוכה כמו שכונה? 
 
תודה :)
לצפיה ב-'תייצר לך כזה מהנתונים...'
תייצר לך כזה מהנתונים...
03/10/2018 | 19:43
2
90
הינה אחד המקורות לנתונים:
 
תבנה לך מזה איזה גרפים שבא לך.
דרך אגב: ההגדרה של "שכונה" היא דבר נזיל מאוד - יש "שכונות" ענקיות שמכילות בתוכן כמה זיפקודים... 
 
לצפיה ב-'זה לא מבוסס על הestimated price?ולא מצאתי שם את השכונה שלי:/'
זה לא מבוסס על הestimated price?ולא מצאתי שם את השכונה שלי:/
04/10/2018 | 09:59
1
49
כתוב שם "measure of the median estimated home value" - זה אומר שהנתונים מבוססים על הערכות המחיר של האתר ? 
וגם הורדתי את האקסל אבל לא מצאתי שם את השכונה שאני מחפש...תודה בכל אופן
 
אם יש לך רעיון נוסף איך אפשר למצוא מידע כזה אשמח לשמוע :) תודה רבה
 
לצפיה ב-'מה היא ה"שכונה שלך"?'
מה היא ה"שכונה שלך"?
05/10/2018 | 22:52
37
אני לא יודע על איזו שכונה אתה מדבר, ולכן לא יכול לבדוק אם מישהו אוסף נתונים ספציפית לגבי המקום הספציפי.
לצפיה ב-'מחפש עו"ד ניו יורק'
מחפש עו"ד ניו יורק
05/10/2018 | 09:38
45
היי ובוקר טוב
מחפש עו"ד בישראל בעל רשיון עו"ד בניו יורק

מכירים??????
אשמח להמלצה .....
לצפיה ב-'איפה ניתן למצוא מחיר ממוצע ל sqft'
איפה ניתן למצוא מחיר ממוצע ל sqft
03/10/2018 | 08:12
3
84
איזה אתר יכול לומר לי את המחיר ממוצע ל sqft
תודה מראש
לצפיה ב-'המחיר הממוצע ל-sqft הוא 7'
המחיר הממוצע ל-sqft הוא 7
03/10/2018 | 15:54
53
לצפיה ב-'לסטטיסטיקות הללו יש מעט מאוד משמעות למשקיע ה"קטן"'
לסטטיסטיקות הללו יש מעט מאוד משמעות למשקיע ה"קטן"
03/10/2018 | 19:36
47
אם אתה קונה מאות אלפים או מליונים של רגל מרובע - לסטטיסטיקות כאלה יש משמעות. 
אם אתה קונה אלפים בודדים של רגל מרובע (כמה יחידות דיור בודדות) - לסטטיסטיקה אין שום משמעות.
 
בהרבה מקרים השווי של SQ. FT בבית אחד בשכונה מסויימת יכול להיות הרבה יותר גדול - לפעמים כפול ויותר - מהשווי של SQ. FT של בית אחר באותה שכונה. עניינים כמו גודל הבית, המיקום הספציפי שלו, סוג הבית (דירה ב"רב משפחתי" או חד משפחתי צמוד קרקע, למשל) וכיוצ"ב.
 
הרבה משקיעים "קטנים" מתבלבלים בגלל כל מני בלוגים ואתרי "ייעוץ השקעות" שמנפחים להם את הראש בסטטיסטיקות ו"גרוסו מודו". אבל אין מקום שבו האימרה "השטן נמצא בפרטים הקטנים" נכונה יותר מאשר כשמשקיעים בנדל"ן.
 
לצפיה ב-'הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT'
הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT
( לעמוד שלי בתפוז )
07/10/2018 | 21:31
29
שלום ותודה לך על השאלה הטובה.
 
אני מניח שהסיבה לכך שאתה מעוניים במחיר ממוצע לSQFT היא מפני שאתה מעריך כי מדד זה יכול לעזור לך להעריך שווי נכס ספציפי שאתה מעוניין לרכוש, דע כי אין זה בהכרח נכון ואתן לך מספר גורמים נוספים שעליך לקחת בחשבון ודרכי פעולה אפשריות להשיג הערכת שווי לנכס:
 
> מצב הנכס. בהרבה אתרי מידע (ZILLOW למשל) אתה יכול ממש בקלות להוציא מחיר ממוצע לSQFT ואף מדד מתוחכם יותרהנקרא ZESTIMATE שמתגבר על חלק מהבעיות שאזכיר מטה ותקפות למדד המחיר הממוצע לSQFT. הבעיה היא שהמחירים הממוצעים לSQFT לא משקללים האם מדובר בנכס ישן חורבה של ממש או לחילופין בנכס חדש או נכס משופץ ברמת גימור גבוהה. כאן ישנה שונות של עשרות אלפי דולרים והממוצע של השונות הזו לא מדד מהימן מספיק.
 
> גודל הנכס. גם אם ממוצע לSQFT מדד מהימן, אז המכפלה שלו בגודל הנכס אינה מדד מהימן, זאת מפני שלא ניתן להניח וזה גן לא נכון ששווי SQFT לבית של 1000 SQFT הוא ליניארי כמו שתחשב בית של 2000 SQFT ומעלה.
 
>אבחנה 1: איפה מדד של מחיר לSQFT עובד הכי טוב? בנייה חדשה. 
 
> אבחנה 2: איך בכל זאת מעריכים מחיר נכס?
-להשוות תפוחים אל תפוחים. ממש להוציא עסקאות בודדות שנמכרו לאחרונה, לראות בתמונות שמדובר בנכסים משופצים ברמת גימור נאותה (אם אין תמונות אז כנראה אפשר להבין למה), ולבחור נכסים בגודל ותצורה דומים לנכס הנושא.
זה טיפ בסיסי. אפשר לבקש מברוקר מקומי דוח CMA אבל לא בהכרח זה מהימן כמו לבצע בדיקה עצמית מקצועית.
 
- ניסיון. הנ"ל רק הערכה. למה? כי למשל רק הפריטים המכניים בבית המערכות יכולים להגיע ל25 אלף דולר בקלות. גם תמונות לא יעזרו לך, אבל אם אתה מכיר את האזור ועשית שם עסקאות ובדקת אז אתה כבר מתחיל לקבל מושג כמה סה"כ השקעה כדי להביא נכס לאיכות סטנדרט שקבעת וכך באופן השוואתי קל לזהות הזדמנויות. במצב כזה גם גשיגיע אליך נכס הזדמנותי אתה תדע לזהות בקלות מלכתחילה שיש כאן בסבירות גבוהה עסקה טובה. היכולת להעריך בדיוק טוב יותר היא בעיקר תוצאה של ניסיון. אתה יכול לגייס ניסיון של אחרים לטובתך עד שאתה תצבור אותו, למשל צור קשר עם משקיעים מנוסים באזור שבו אתה רוצה להשקיע או גורמים מקצועיים ועבוד איתם במודל שלא יהיה להם ניגוד אינטרסים איתך ומבוסס תוצאה מוצלחת בשבילך. 
 
מקוה שזה עוזר לך!

 
 
>
לצפיה ב-'כיסוי ביטוח'
כיסוי ביטוח
02/10/2018 | 19:54
2
68
היי 
רציתי להתיעץ לגבי ביטוח 
ביטחתי את הבית לפני ששיפצתי בביטוח רגיל כנראה dweling fire 3   כחשבתי שאשכיר מהר והשיפוץ יקח רק שלושה שבועות וזה מה שאמרתי גם לביטוח 
הנציכ אמר שזה בסדר
לפי הטבלאות שצריפתי אני רואה שהביטוח הוא לא ל vacant ובמקום אחר רשום להשכרה קצרה או לחופשות צירפתי את צילומי המסך 
הבית כרגע לאחר שיפוץ ומפורסם להשכרה 
השאלה היא האם אני בכלל מכוסה אם קורה משהו לבית כאין לי דייר כרגע
 
והשאלה השניה לאחר ההוריקן יש לי כמה pop up shingles רציתי לדעת אם אני אפנה לביטוח והם ישלחו שמאי ויראו שהבית לא מושכר זה בעצם vacant  
הם יכולים לא לאשר לי את תיקון הנזק? 
ולבטל אפילו תפוליסה 
 
(למרות שנזקי הוריקן המדינה משלמת) 
 
לצפיה ב-'אני מניח שיש הגדרות בתוך הפוליסה'
אני מניח שיש הגדרות בתוך הפוליסה
02/10/2018 | 23:07
39
בין אם זה הגדרות של משך הזמן שהנכס ריק, ובין אם זה הגדרות של סוג העבודות שנעשות בו.
 
אני מאד אופתע אם המדינה משלמת על נזקי הוריקן אם לא שילמת על ביטוח כזה, אבל אולי יש מדינה ספציפית שזה קיים בה.
בקשר לרעפים והביטוח- קח בחשבון שהפרמיה תעלה, ואם אתה מתכנן להמשיך להחזיק את הנכס עוד כמה שנים, אז לא מומלץ להגיש תביעות על נזקים קטנים.
לצפיה ב-'ביטוח נכס VACANT\OCCUPIED'
ביטוח נכס VACANT\OCCUPIED
( לעמוד שלי בתפוז )
07/10/2018 | 21:35
21
הי
התשובה של צבי חשובה וטובה!
לגבי שאלה ספציפית שלך, כן חברות הביטוח מבטחות בנפרד נכסים שיש בהם שוכר לעומת נכסים ריקים.
חברות הביטוח נותנות משקל סיכון אחר (ובצדק) לנזק לנכס ריק לעומת נכס מאוכלס.
 
בדרך כלל מה שניתן לעשות למשל בשיפוץ ארוך של נכס הוא לרכוש פוליסת ביטוח לנכס ריק לתקופה של מספר חודשים, ובהמשך כשהנכס מושכר לקנות פוליסה לנכס מושכר.
 
לגבי מצב של תחלופת דיירים למיטב הבנתי הוא כן מוכר בפוליסה לכיסוי של נכסים מושכרים עד לזמן מוגבל, ויש לודא את זה בכל פוליסה נתונה עם המבטח.
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'עמלת איתור מכס'
עמלת איתור מכס
30/09/2018 | 08:44
5
112
כמה עמלה נהוג לשלם על איתור נכס בארה"ב (אידינאפוליס בפרט) וליווי בסגירת העסקה, קישור לחברת ניהול עזרה עם רו"ח בארץ והכל...? והאם זה נהוג לשלם את כל הסכום מראש?
לצפיה ב-'זה לא שירות נהוג, ככה שאין עמלה "נהוגה"'
זה לא שירות נהוג, ככה שאין עמלה "נהוגה"
30/09/2018 | 10:15
81
ממש לא הייתי ממליץ לקנות ככה נכס.
 
על מה ולמה תשלם מראש?
הוא לא מביא עדיין כלום, ואתה משלם לו?
תחשוב איזו מערכת תמריצים אתה יוצר מול המלווה הזה.
הוא יכול גם לקחת ממך את הכסף, וגם לתקוע אותך עם חורבה במחיר מופקע.
 
כן כן, הוא מלמד אותך, משקיע בך זמן, וכו'...
אם הוא מאמין ביכולות שלו, אז הוא צריך לקחת תשלום רק אחרי שסיפק את הסחורה. כלומר אחרי שהנכס נרכש, עבד תקופה ארוכה, וראית שהכל כמו שהוא הציג.
אם הוא אומר לך שהוא צריך להתפרנס עכשיו (כלומר, הוא לחוץ לכסף), אז תחשוב לבד כמה אפשר להסתמך על העצה שלו.
 
השאלות האלה גורמות לי לחשוב שאתה עוד לא מספיק משופשף כדי להיכנס לעולם הזה
לצפיה ב-'מה מקובל'
מה מקובל
30/09/2018 | 12:36
3
70
הסכומים נעים בין 5,000$ ל10,000$ 
ממליץ לשלם כמה שפחות בהתחלה, לפחות לפני חתימה על חוזה מכר, ואת השאר בסוף התהליך. לרב מקובל לקחת בהתחלה בין 0 ל 2500 דולר. 
לצפיה ב-'האם הגיוני'
האם הגיוני
30/09/2018 | 12:58
2
68
לדרוש לשלם רק אחרי שהנכס מושכר? לפחות חצי מהסכום?
לצפיה ב-'מודל תוצאתי'
מודל תוצאתי
( לעמוד שלי בתפוז )
30/09/2018 | 13:32
74
הי יפתח
 
ענו לך יפה למעלה.
אינך מבצע את ההשקעה כדי להיות בעלים של נכס אלא ההשקעה היא אמצעי בדרך לתוצאה צפויה מסוימת כתוצאה מההשקעה.
 
לכן, בהחלט הגיוני ואף עדיף לפעול באמצעות גורם שעלותו קשורה בתוצאה.
לצפיה ב-'מאוד הגיוני'
מאוד הגיוני
30/09/2018 | 14:07
38
לצפיה ב-'מישהו מכיר את החברה BROOKLYN NORTH CAPITAL'
מישהו מכיר את החברה BROOKLYN NORTH CAPITAL
29/09/2018 | 08:42
80
מעוניין לדעת אם מישהו מכיר את החברה הזו?????
עוסקת בנדלן באזור ניו יורק 
לצפיה ב-'עמלת ליווי עבור רכישת נכס בארה"ב'
עמלת ליווי עבור רכישת נכס בארה"ב
26/09/2018 | 10:20
14
187
שלום לכולם,
ההיתי שמח לדעת מהי העמלה הריאלית הנהוגה עבור שירות ליווי רכישת בית בארה"ב כאשר החברה המלווה אינה היזם ( השירות כולל בין היתר ליווי בבחירת הנכס המתאים, רישום הנכס, ליווי בהסכמים, הסכם רכישה מול היזם, טיפול בביטוח טייטל, חברת ניהול ועוד).
תודה מראש על התשובות
לצפיה ב-'למה הכוונה שחברת הליווי אינה היזם? '
למה הכוונה שחברת הליווי אינה היזם?
26/09/2018 | 13:59
13
122
אז מי היזם? איזה סוג פרוייקט? ולמה אתה משלם לבן אדם נוסף? 
לצפיה ב-'עמלת ליווי רכישת נכס בארה״ב'
עמלת ליווי רכישת נכס בארה״ב
26/09/2018 | 14:17
12
126
מדובר בליווי עבור איתור ורכישת נכס חדש ( בית פרטי). הרכישה נעשית ישירות מהקבלן שבונה בפועל
לצפיה ב-'לא מקובל לקחת עמלה כזו בכלל'
לא מקובל לקחת עמלה כזו בכלל
26/09/2018 | 15:44
11
110
יש ברוקרים שמשווקים נכסים חדשים מקבלן והם מקבלים את עמלתם מהקבלן/יזם.
יש עו"ד שאמור ללוות אותך בכל החלק המשפטי ורישום הנכס על שימך.
חברת ניהול אתה יכול למצוא לבד או לבקש המלצה מהברוקר ו/או היזם.
 
לצפיה ב-'עמלת ליווי רכישת נכס בארה״ב'
עמלת ליווי רכישת נכס בארה״ב
26/09/2018 | 16:54
10
99
במקרה הזה הובטח חוזית כי אינם מקבלים עמלה מהקבלן אלא רק מהגורם ששכר אותם לליווי.
האם קיים נוהג במקרה כזה לגבי גובה עמלת הליווי?
 
לצפיה ב-'מנסה לענות :)'
מנסה לענות :)
26/09/2018 | 17:50
9
90
אין פה תשובה חד משמעית, הכל עניין של ערך המלווה ואיכות העסקה. בכללי לא מקובל לקחת מעסקת בנייה חדשה עמלה נוספת מעבר לתשלום על הנכס. כמובן שאם יש פה עסקה זהב, ראוי לשלם finders fee למלווה, בטח אם הוא נותן לך גם פיקוח בנוסף לקבלן, מאוד ממליץ בבנייה החדשה לקחת אינספקטור מטעמך שיוודא את התשלומים מול התקדמות הבנייה - עלויות נמוכות עם הרבה ערך. 
כמה לשלם? מאוד תלוי במספרים של העסקה ורמת המוערבות
לצפיה ב-'תודה על התשובות'
תודה על התשובות
26/09/2018 | 18:08
8
57
שאלה נוספת, מהי העמלה שקונה צריך לשלם למתווך בעת רכישת נכס שנרכש באמצעותו בארה״ב?
האם המוכר משלם למתווך גם כן?
לצפיה ב-'זה תלוי באזור ובמתווך, ובדרך כלל רק המוכר משלם.'
זה תלוי באזור ובמתווך, ובדרך כלל רק המוכר משלם.
26/09/2018 | 18:57
1
57
זה נע בין 1% ל5-6%, כשהעמלה הזאת מתחלקת בין הסוכנים של המוכר והקונה.
 
בדרך כלל הקונה לא משלם עמלות לסוכנים.
לצפיה ב-''
26/09/2018 | 19:31
11
לצפיה ב-'נראה שהשאלה האמיתית היא "האם המתווך הוא בעל רשיון תיווך"...'
נראה שהשאלה האמיתית היא "האם המתווך הוא בעל רשיון תיווך"...
26/09/2018 | 22:48
5
60
אתה כותב שה"מתווך" כאן מתחייב לך שהוא לא מקבל כלום מהמוכר (הקבלן) ורוצה לקבל עמלה רק ממך.
סיבה אפשרית לכך היא שהוא בעצם בכלל לא בעל רשיון לעסוק בתיווך נדל"ן במדינה שבה הנכס נמצא בארה"ב... ולכן הקבלן לא "מכיר" בו כמתווך ולא מוכן לשלם לו עמלת תיווך.
 
בדקת האם ל"מלווה" הזה יש רשיונות עסק תיווך מהממשלה של ה STATE שבה נמצא הנכס?
לצפיה ב-'למתווכים יש רישיון, למלווה הישראלי אין'
למתווכים יש רישיון, למלווה הישראלי אין
27/09/2018 | 18:49
4
59
יש מתווך מטעם המוכר, מתווך מטעם הקונה, ויש גם "מלווה" ישראלי.
 
אולי כדאי לשאול למה צריך "מלווה"?
הבנאדם יענה שהוא לא יודע מה הוא עושה, אז הוא צריך "מלווה" שייתן לו ייעוץ אובייקטיבי.
 
אולי כדאי לשאול אם ייעוץ כזה הוא באמת אובייקטיבי.
מראש ברור שהוא לא אובייקטיבי. זה בנאדם שמקבל כסף כשהמשקיע מבצע עסקה. האינטרס שלו זה שתהיה עסקה (גם אם היא לא הכי טובה).
מעבר לזה, ממש לא ברור אם יש לו אינטרסים נוספים (תשלומים שהוא מקבל מתחת לשולחן).
 
אולי כדאי לשאול מה הפתרון?
לדעתי, אם הבנאדם לא יודע מה הוא עושה, עדיף שלא ינסה לעשות דברים בדרך עקומה.
 
המלווים האלה הם בד"כ שרלטנים שחבל על הזמן
לצפיה ב-'מתי כן שווה? '
מתי כן שווה?
27/09/2018 | 20:29
3
47
אישית אני חושב ששווה לשלם למישהו נוסף בפרוייקט של בנייה חדשה אך ורק אם הוא באמת מביא פה דיל איכותי. 
בכל מה שקשור לפיקוח, מאוד מסכים עם התגובה מעלי, בטח ובטח בכל מה שקשור לבנייה חדשה, יש הבדל להתחייב על פיקוח של שיפוץ של 20,000$ לבנייה של בית מ0. ממליץ לקחת מפקח בנייה מטעמך באחת החברות המוכרות באיזור, אפשר לבקש המלצה מהבנק או ממלווה אחר. 
כמה מאות דולרים ויש לך עיניים אובייקטיביות עם נסיון על הפרוייקט 
לצפיה ב-'הנה הבעיה'
הנה הבעיה
27/09/2018 | 20:45
2
75
המשקיע לא יודע לזהות דיל איכותי.
אז הוא לוקח ליווי (ממלווה בלי שום רישיון או פיקוח. מלווה שהוא לא יודע לבדוק).
 
הסיכוי הכי טוב של כבשה לשרוד, הוא להיצמד לעדר.
מי שלא רוצה להיות כבשה, צריך ללמוד
 
לצפיה ב-'מסכים עם כל מילה'
מסכים עם כל מילה
28/09/2018 | 19:07
40
פנייה לחברה צריכה להגיע רק אחרי שקיימת יכולת לבדוק את הסחורה, בלי זה אתה משחק בהימורים, ומי שימכור יותר טוב ינצח, אתה ככל הנראה תפסיד. 
לצפיה ב-'מסכים עם כל מילה'
מסכים עם כל מילה
28/09/2018 | 19:09
29
פנייה לחברה צריכה להגיע רק אחרי שקיימת יכולת לבדוק את הסחורה, בלי זה אתה משחק בהימורים, ומי שימכור יותר טוב ינצח, אתה ככל הנראה תפסיד. 
 
לצפיה ב-'לגבי יקוט נכסים מישהו עשה עסקה ומכיר ויודע האם הם אמינים?'
לגבי יקוט נכסים מישהו עשה עסקה ומכיר ויודע האם הם אמינים?
27/09/2018 | 01:44
2
86
לצפיה ב-'כשחברה מפרסמת בתים'
כשחברה מפרסמת בתים
27/09/2018 | 17:11
113
בלי לכתוב כתובות, זה מדליק לי נורות אדומות.
הרבה מהבתים שלהם קטנים, התיאורים שלהם מוזרים ולא מספקים מספיק מידע. לדוגמא, הנה תיאור:
"דופלקס בריבירה ביץ להשקעה עם 12% תשואה שנתית.
אז ככה, משקיעים 152,000 אלף דולר.
תשואה שנתית 12% – דהיינו 18,240 דולר בשנה."
 
אני מסתכל על התמונות של הבתים שלהם, לא מרשימים במיוחד.
לצפיה ב-'קרא פה'
קרא פה
27/09/2018 | 19:11
105
 
ממליץ לך להשתמש בחיפוש.
נכתב עליהם עוד לא מעט בפורום לפני שנתיים.
יש כל כך הרבה חברות מפוקפקות שאנחנו אפילו לא זוכרים את כל החברות שעלו פה
לצפיה ב-'אזהרה על קנית נכס בארהב דרך רובינזון קרזו'
אזהרה על קנית נכס בארהב דרך רובינזון קרזו
20/09/2018 | 22:03
10
261
שלום. בעלי ואני קנינו נכס  דרק קרוזו בארהב. הוא הראה לנו סרטונים ותמונות שלא מגדירים נכון את הנכס. לא סיפר שהבית הרוס והוא בשכונת פשע. הבטיח לטפל בנכס ונעלם. נכנסנו להוצאות ענקיות. מעולם לא קיבלנו שכר דירה.בסוף נתנו לו את הנכס במתנה -כדי שהאמריקאים יעזבו אותנו. הפסדנו 160.000 שקל.היחס שלו היה מזלזל. שום דבר ממה ,שהבטיח לא קוים. הפסדנו את החיסכון לזיקנה. הוא ערמומי. נוכל אמיתי וחביב אוהב בננות. מחפשים עוד אנשים שזה קרה להם. נתלכד יחד. הטלםון שלי 0522926329. יהודית. תודה ותיזהרו
לצפיה ב-'תני לי לנחש'
תני לי לנחש
21/09/2018 | 00:18
7
207
זה היה ברוצ'סטר או ניאגרה פולס?
 
במחיר של 40-50 אלף דולר, זה מה שמקבלים. בית בשכונת פשע.
לצפיה ב-'נראה כאילו מדובר על נכס של פחות מ 40 אלף...'
נראה כאילו מדובר על נכס של פחות מ 40 אלף...
21/09/2018 | 16:11
6
178
אם ההפסד הכולל של הקונה היה 160 אלף שקל, וזה אחרי כל ה "הוצאות הגדולות" שהנכס גרם להם, אני מקבל את הרושם שזה היה נכס של אזור ה 35 אלף דולר...

התרעומת של הקונה קצת מזכיר לי את הבדיחה העתיקה על האיש שהתלונן על זה שהיהלום בטבעת שהוא קנה לאישתו בעבור 5 שקלים מרוכל במדרחוב התגלה כמזוייף וזו בעצם חתיכת זכוכית.

בצורה סטריאוטיפית,  לעיסקה כזו יש שני צדדים: אחד מהם הוא "נוכל" שמוכר חלומות, והשני הוא "פתי" שלא מבין מה הוא באמת קונה.
ובעניין זה - חובת הזהירות היא של הקונה. יש מושג בלטינית שקיים בעולם העסקים כבר אלפי שנים - caveat emptor. "ייזהר הקונה".  
מי שקופץ לתוך בריכה בלי לבדוק אם יש בה מיים - רק על עצמו יש לו להלין.

לצפיה ב-'אני מדבר פה המון עם אנשי מקצוע'
אני מדבר פה המון עם אנשי מקצוע
21/09/2018 | 17:21
2
175
וכמה וכמה פעמים אני שמעתי סיפורים על ישראלים שנכוו באזור.
סוכנת נדל"ן אמרה לי פעם שלה כיהודיה זה כואב לראות כל כך הרבה רמאויות בקרב ישראלים.
 
אפשר כמובן לעשות כסף מבתים של 35 אלף. יש פה אחד (שהבת שלו בכיתה של הבן שלי), שמתמחה בקנייה של נכסים בשווי של 5-35 אלף. הוא משפץ בצורה זולה, מקבל דיירים בעייתיים, יודע מה יהיה מצב הבית אחרי שנה, משפץ שוב וכן הלאה. אין לו בעיה להתעסק עם הדיירים הכי בעייתיים, בשכונות הכי גרועות. הוא מתעסק עם תשואות מדהימות, שמתקזזות עם הסיכון הגבוה ומשאיר לו רווח שמספיק למחיה. הוא עובד מאוד קשה, ויש לו המון כאבי ראש. אנחנו מדברים הרבה על נדל"ן והוא יודע שהסגנון שלו לא מתאים לי. צריך עור מאוד עבה להתעסק עם נכסים כאלה.
 
יש פה מנהל נכסים, שההתמחות של המשרד שלו זה לנהל נכסים בעייתיים כאלה. הוא הראה לנו את האקדח שהוא מסתובב איתו (כולל בשבת בבית כנסת), כי הוא קיבל כמה פעמים איומים מדיירים שהוא פינה. הוא אמר לי פעם שעל הנייר, הנכסים האלו עם תשואה מדהימה. אבל בפועל, מי שעושה את כל הכסף זה הוא ולא הבעלים, כי יש המון עבודה והמנהלים/קבלנים/בעלי מקצוע יאכלו את כל הנכסים.
 
נדל"ן בישראל במקום נורמלי עולה מעל 750 אלף שקל. אם מישהו היה מציע נדל"ן בישראל ב-250 אלף שקל, זה צריך להדליק נורה אדומה. אבל משום מה, אנשים מאמינים שיש נדל"ן איכותי בחצי מזה בארה"ב. אני לא מבין מה אנשים באמת מצפים כשהם קונים בית ב-30-40 אלף דולר. המחיר החציוני של בית בארה"ב זה 188 אלף דולר. בית ב-40 אלף דולר מיועד לעשירון התחתון ומה שמקבלים זה בהתאם.  
לצפיה ב-'זה כואב באופן אבסולוטי לשמוע שאדם איבד את כל ה NEST EGG'
זה כואב באופן אבסולוטי לשמוע שאדם איבד את כל ה NEST EGG
21/09/2018 | 19:49
1
144
אבל זה חלק מהעניין שאני כנראה אף פעם לא אצליח להבין: איך אדם שם את כל ה NEST EGG שלו על מסלול אולטרה-מסוכן כמו השקעה בנדל"ן של שכונות עוני בצד השני של העולם.
אני קורא את המשפטים "הציגו לנו מצג שווא... הראו לנו תמונות מזוייפות..." - ושואל את עצמי: אותו אדם היה קונה מכונית משומשת ב 160,000 ש"ח בלי לראות אותה בעיניים ובלי לקחת אותה לבדיקה?
איך בן אדם החליט שהוא משקיע את כל הכסף שממנו הוא אמור להתקיים בזיקנתו על סמך כמה תמונות שהראו לו ואיזה SALES PITCH של איש מכירות חלקלק?
 
השקעה במשהו שאתה לא מבין בו כלום זה לחלוטין לגמרי סוג של הימורים.
כולנו אוהבים להמר - גם אני תיכף אצא מהבית ואלך לקנות כרטיס לוטו של MEGA MILLIONS להגרלה של היום - הפרס הראשי תפח לסכום של 275 מליון דולר השבוע.
אבל אני הולך להוציא על ההימור הזה 4$. אולי 6$ אם אקנה גם כרטיס לוטו של POWER BALL (הפרס להגרלה של יום שבת הוא 161 מליון דולר...).  אני לא "אשקיע" בלוטו את כל הפנסייה שלי.
 
כולנו כותבים כאן שוב, ושוב, ושוב: נדל"ן "על עיוור" זו השקעה ספקולטיבית שמתאימה רק למי שיש לו כסף "מיותר" - מישהו שיכול לקחת את הסיכון שכל הכסף ילך לאיבוד.  
 
 
לצפיה ב-'בהחלט מסכים'
בהחלט מסכים
21/09/2018 | 20:46
96
זה חלק מהאופי הישראלי. רוצים "לעשות מכה", לעשות אקזיט, לחתוך פינות.
הרבה מזה מגיע כי "הבן של השכנה מקומה 3, השקיע בנדל"ן ועכשיו הוא טחון בכסף".
 
אני רואה את זה בנדל"ן. אני רואה את זה באיביי (ישראלים שעדיין מנסים דרופשיפינג או למכור מוצרים של ים המלח). רואים את זה בצעירים שעובדים בעגלות.
 
פגשתי את חבר שלי בדרך לבית כנסת ביום כיפור. הוא אמר שהתקשרו אליו ערב חג, כי יש 4 ישראלים באזור שצריכים מקום לישון. הוא דיבר איתם וגילה שהם באו לעיר בגלל שיש להם נכס נדל"ן, והם חושבים גם על לפתוח עסק של מנעולנות.
הם סיפרו לו שיש להם נכס בעיר, ומישהי הציעה להם לשלם להם שכר דירה גבוה, ובתמורה היא תקבל את הנכס ותשכיר אותו ל-8 דיירי משנה.
ההרגשה שלנו הייתה שהם יקבלו את הדיל. אחרי הכל, זה שכר דירה הרבה יותר גבוה מהנורמה באזור. אבל אנחנו גם יכולים לראות איך זה יכול להסתבך. נגיד אחרי 4 חודשים הדיירת הראשית נעלמת. הם עכשיו תקועים עם 8 דיירים שהם לא מכירים שהשתלטו להם על הבית. אפשר כמובן להניח שהם לא יוציאו C OF O, ולכן יהיה להם מאתגר עכשיו ללכת לבית משפט ולהסביר למה הם צריכים פינוי של 8 דיירים שלא חתומים איתם על חוזה שכירות.
 
עוד ועוד חברות מפרסמות פה בפורום, והרבה פעמים הגולשים חושפים את התרמיות שלהם. זה מדהים איך יש עוד ועוד פראיירים.
 
גם השקעה במשהו שמבינים בו הוא סוג של הימור. אבל ככל שלומדים יותר, ככה מורידים את הסיכון. אי אפשר לחזות את העתיד לגמרי, אבל אפשר לבנות תרחישים שונים ולהיערך בהתאם.
לצפיה ב-'אני חושב שזה מסוג הפוסטים שצריך לעודד'
אני חושב שזה מסוג הפוסטים שצריך לעודד
22/09/2018 | 01:05
2
124
לא משנה אם הקורבן פתי או לא. תמיד שמורה לו הזכות להתלונן על הפוגע.
זה לא אומר שייצא לה מזה משהו, אבל האינטרס הציבורי הוא לעודד חשיפה של נוכלים כאלה (וכבר קרה שפרסום בפורום התגלגל למעצרים).
 
יש המון ישראלים שנעקצו ולא מזהירים ומתלוננים.
היא עושה בעיניי שירות ענק למי שקורא בפורום, וכל הכבוד לה.
 
אני חושב שמה שכתבת אולי נכון, אבל הסגנון לא מועיל.
לצפיה ב-'לסיפור הזה יש 2 צדדים'
לסיפור הזה יש 2 צדדים
22/09/2018 | 03:51
1
138
יכול להיות שרובינזון הציגו תמונה ורודה מידי, יכול להיות שהם הציגו את העובדות.
יכול להיות שפותחת השרשור מבינה בנדל"ן, עשתה שיעורי בית והוטעתה ע"י חברת הנדל"ן. יכול להיות שהיא הסתנוורה על ידי התשואות המדהימות והתעלמה מהסיכון.
 
אי אפשר לדעת מה הסיפור כי אף אחד מהצדדים לא משתתף בדיון. אבל כן אפשר להסתכל על הנתונים כמו עלות הנכס. ברגע שיודעים איפה רובינזון קרוזו משקיעים, אפשר להבין קצת על סוג הנכס בסיפור.
 
הסיפור הזה יכול להיות עוקץ, זה גם יכול להיות תמימות של משקיע. בשני המקרים שווה לפתח את השרשור כדי שאנשים בעתיד ידעו ממה להיזהר ומה להסתכל כשמסתכלים על השקעה.
לצפיה ב-'מאה אחוז'
מאה אחוז
23/09/2018 | 01:37
99
אני די מסכים עם מה שבוסטון כתב, וגם עם מה שאתה כתבת (למעט שאני לא צריך לשמוע את הצד של רובינזון קרוזו. גם בגלל מה שכבר נכתב עליו בפורום הזה, אבל בעיקר כי לא הגון לשווק השקעה כזו למישהו שלא מבין את הסיכונים).
 
אני חושב שגם אתם וגם אני ראינו מספיק נפילות מהסוג הזה. הניסיון שלי הוא שאנשים לא נוטים לחשוף ולהזהיר. פה יש מישהי שעשתה את הצעד הלא מובן מאליו הזה.
 
נראה לי שהיא לא זקוקה לביקורת על ההחלטה שלה להשקיע איך שהשקיעה.
נראה לי גם שאם אנשים אחרים שנעקצו קוראים תגובות בסגנון "מי שקופץ לתוך בריכה בלי לבדוק אם יש בה מיים - רק על עצמו יש לו להלין", זה לא עושה להם חשק להיחשף ולהזהיר אחרים.
לצפיה ב-'כואב הלב לקרוא שאדם הפסיד חסכונותיו לפנסיה.'
כואב הלב לקרוא שאדם הפסיד חסכונותיו לפנסיה.
22/09/2018 | 09:21
103
מקווה שמשהו תצליחו לראות בחזרה
לצפיה ב-'תודה על השיתוף '
תודה על השיתוף
25/09/2018 | 20:43
69
אשמח לשמוע חוות דעת על חברות.
 
אני חושב שזה יכול לעזור להרבה אנשים שמחפשים להשקיע.
ובמקום לרדת על הרוכשת שהציגו לה מצג שווא תנסו להבין ולחבק.
 
היחיד שיכול להגן על עצמו הוא בעל החברה רובינזון קרוזו 
אני עד שהוא לא יגיב ממליץ לכולם להתרחק גם כן 
לצפיה ב-'הם יש הוצאות שניתן לדווח ב K1?'
הם יש הוצאות שניתן לדווח ב K1?
22/09/2018 | 19:03
1
80
הכוונה בעיקר להוצאות טיסה לחו"ל וכאלה..
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
22/09/2018 | 22:11
77
ככלל היכולת לדרוש הוצאות מוכרות תלויות ביחס השותף (מקבל k-1 הלא הוא שותף בשותפות) תלויה באופן ההתקשרות של השותף עם השותפות:
-האם הוא גם עובד שכיר
-האם הוא גם מספק שירותים בכובע של עצמאי
-האם הוא משקיע פסיבי
 
בהנחה והמדובר במשקיע פסיבי, היכולת לתבוע הוצאות מאוד מוגבלת ולמעשה מצומצמת למקרים בהם בהסכם השותפות עצמו OPERATING AGREEMENT
נקבע ששותף רשאי להוציא הוצאות מכיסו בקשר עם פעילות השותפות
ראה עמוד E-10 להנחיות טופס schedule E
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'דייר + חתול'
דייר + חתול
21/09/2018 | 23:29
5
87
שלום,
כמה קריטי או לא אם דייר הכניס חתול לדירה? מה אני צריך לעשות?
זה לא הוסכם מראש. בנוסף נטען שהחיה טיפולית. המתווכים איכשהו נתנו לדייר להבין שיהיה בסדר להחזיק חתול בדירה על אף שבחוזה רשום ללא חיות

לצפיה ב-'לנו יש מגוון של בעלי חיים בדירות'
לנו יש מגוון של בעלי חיים בדירות
22/09/2018 | 00:04
73
היה לנו דייר עם תוכי.
 
קודם כל, אם זאת חיה טיפולית, יכול להיות שעל פי חוק אסור להפלות ולאסור על דייר עם חיה טיפולית. צריך לבדוק את החוק המקומי.
 
בכל מקרה, עם בעלי חיים באופן כללי (כלומר לא טיפולי), אפשר לקחת פיקדון יותר גדול או לחייב קצת יותר בשכר דירה. לרוב הנזק שהם יכולים לעשות זה קוסמטי שלא כל כך קשה לתקן.
לצפיה ב-'אני מקפיד לא לאפשר'
אני מקפיד לא לאפשר
22/09/2018 | 00:12
71
יש לי דירה אחת בה מעולם לא היה בעל חיים ואני שומר עליה נקיה. בתור בעל אלרגיות לבעלי חיים, זה מאוד חשוב לחלק מהאוכלוסיה. בנכסים אחרים שלי היו בעלי חיים עוד לפני שקניתי אותם, ושם אני מאפשר בעלי חיים עם דיפוזיט נוסף של כמה מאוד דולרים.
 
אני לא חושב שיש חוק כלשהו שיכריח אותך לקחת בעל חיים לנכס שאמור להיות נקי מבעלי חיים כשהחוזה בפירוש מזכיר את זה כאסור, אבל כדאי לבדוק עם עורך דין מקומי.
לצפיה ב-'בכל מקום יש תהליך אחר'
בכל מקום יש תהליך אחר
22/09/2018 | 01:26
57
אצלנו זה תהליך ארוך- שליחת מכתב שנקרא cease and desist שדורש מהדייר להפסיק להפר את החוזה. אז צריך להמתין מספר שבועות כדי לאפשר לדייר להפסיק.
רק אז במידה וההפרה נמשכת, אפשר לקחת את הדייר לבית משפט (כמו במצב של אי תשלום). גם בבית המשפט הדייר יכול להראות שהוא הפסיק, ובד"כ זה לא ייגמר בפינוי.
 
כמה זה קריטי? תלוי בדייר ובדירה. אם הדייר מסודר, אז בד"כ זה לא בעייתי. אני בד"כ מבליג.
 
שים לב שאם זה חתול זכר, חשוב שיהיה מסורס. במיוחד אם יש שטיחים בבית. הם נוטים לסמן טריטוריה וזה ריח שמאד קשה להיפטר ממנו
לצפיה ב-' נראה מדברייך שהמתווכים הם אלו שבישלו לך את הדייסה '
נראה מדברייך שהמתווכים הם אלו שבישלו לך את הדייסה
22/09/2018 | 17:43
53
אם אתה נתת להם לתיווך דירה שהיא no pets והם אמרו לדייר פוטנציאלי "יהיה מותר לך להכניס pet לדירה" - מנקודת המבט שלי יש כאן בעייה.

הנושא של emotional support animal במקרים רבים הוא שקר - היום יש אלף מקומות באינטרנט שיספיקו לך תמורת חופן דולרים תעודה שמצהירה על חיית המחמד שלך  ככזו. המון אנשים עושים את זה כדי להיות מסוגלים להטיס את חיית המחמד שלהם איתם in cabin
במקום בבטן המטוס,  וכך היו מקרים הזויים שאנשים עלו למטוס עם תרנגולת, או ברווז, או חזירון...  אני קורא בפורום הפייסבוק של הישראלים בבוסטון כל כמה חדשים הודעות שבהם מישהו מחפש איך להעלות את החיה שלו לתא הנוסעים במטוס, ומייד יש מי שמייעץ לו איך ואיפה משיגים את האישור הזה.  ת'אמת - גם אני הייתי עושה את זה, אבל הכלב שלנו שוקל כמו בן אדם והוא בגודל של סוס קטן... אני לא בטוח שעבורו הטריק יעבוד.

איך שלא יהיה - קודם כל תכניס לחוזה הבא עניין של התייחסות ספציפית לחיות מחמד - שיהיה כתוב שם בפירוש ש  no pets, ובמקרה של "חיות שרות" אתה דורש דיפוזיט משמעותי עבור נזקים שהחיה עלולה לגרום ושכר הדירה יהיה גבוה יותר בגלל שיתווסף אליו pet rent של כמה מאות דולארים לחודש.

ודבר שני: תשקול אם אתה רוצה במקרה הספציפי הנוכחי להכנס לפרוייקט של לבקש אישורים מרופא נפש אמיתי (להלן a licensed local mental health practitioner) שזו אכן חיית שרות, ואני הייתי בודק אם ניתן להחליף מתווך בפעם הבאה שהחוזה נגמר.

הייתי מבהיר היטב למתווך שהוא עשה לעצמו נזק ואיבד לא רק לקוח אחד - אלא גם את כל מי שישאל אותך להמלצה על מתווך. אני הייתי אומר למתווך שאתה הולך להפסיד חלק מההכנסה מהשכירות בגלל התעלול שהוא עשה לך - שילך לתיקון השריטות הריצפה ובחלקי העץ בבית, להחלפת שטיחים והתמודדות עם ריח השתן שחולים משאירים אחריהם... ושאתה רואה אותו כאחראי וכגורם להפסד הזה.  אולי הוא יציע פיתרון כלכלי כלשהוא.
לצפיה ב-'השכרת נכס - האם לאפשר כניסת בעל חיים ומה לבדוק?'
השכרת נכס - האם לאפשר כניסת בעל חיים ומה לבדוק?
( לעמוד שלי בתפוז )
30/09/2018 | 14:03
17
היי
 
תודה על ששיתפת את המקרה. כדי לעזור למשקיעים הבאים שקוראים את השרשור אאגד כאן את השיקולים בנושא הכנסת בעל חיים לנכס מושכר מניסיוני ואני חושב שהרבה שיקולים עלו בתשובות טובות שקיבלת:
 
-לתאם ציפיות מראש מול המתווך \ חברת הניהול  לגבי בעלי חיים כשמעמידים נכס להשכרה
- מומלץ לבקש לכלול אזכור לכך בתיאור הליסטינג של הנכס להשכרה למשל לרשום בתיאור של הליסטינג NO PETS
-לודא שחוזה השכירות מתייחס לנושא אפשרות בעלי חיים
- במידה ומוכנים לאפשר כניסת בעל חיים מקובל לגבות פיקדון גבוה יותר ושכר דירה גבוה יותר
- מומלץ לבדוק נתונים על בעלי החיים : איזה בעל חיים, איזה סוג, משקל וגם ליצור קשר עם בעל נכס קודם או חברת ניהול קודמת לקבל פידבק (כאן חשוב להבין אם הדייר כבר מחוץ לנכס, אן כן זה מגביר את הסבירות לקבל פידבק מהימן)
- לדעתי ככלל עדיף להימנע מהכנסת בע"ח לנכס מושכר, אם המשקיע פתוח לנושא אז חשוב לומר לחברת הניהול \ מתווך שמוכנים לשקול מקרה פרטני ולא אישור גורף ואך ורק במידה ויש הצדקה בדמות שוכר איכותי ובתנאי שכל התנאים למעלה מקבלים מענה מהימן.
לצפיה ב-'איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?'
איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?
16/09/2018 | 18:55
12
94
שלום מכובדי,
 
אני מחפש את המקבילה האמריקאית ליזמות בניה למגורים בישראל. לא של בית בודד אלא של בתי דירות.
 
אם נפשט את השוק הישראלי, זה משחק בין רשויות, בנקים, יזמים, קבלנים ובעלי קרקע.
 
היזמים פונים לבעלי הקרקע ומציעים להם מימוש האחזקות שלהם בקרקע דרך מכר (מכירת הקרקע ליזם), עסקת קומבינציה (מכירת חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בניה) או עסקת שירותי בניה (תשלום עבור הבניה). היזמים מקבלים מהבנקים ליווי בנקאי דרך חשבון פרויקט, עובדים מול הרשויות לשנוי תב"ע אם נדרש ולקבלת היתר בניה, ועובדים מול קבלנים כדי שיבנו את הבניינים.
 
כל התהליך בארץ ממוסד ומעוגן מההיבט המשפטי שלו. כך למשל ישנן ערבויות, שלבים בביצוע פרויקט, מיסוי המתאים לעסקאות קומבינציה, חוק מכר, הכל.
 
מה קורה בארה"ב בתחום המקביל?
לצפיה ב-'"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"'
"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"
17/09/2018 | 04:12
4
110
באמריקה יש פתגם ידוע: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.
 
אי אפשר לדבר על "מננגון יזמות" אחד שיעבוד בכל 50 המדינות שמרכיבות את ארצות הברית.
ארצות הברית גדולה (בשיטחה) פי 473 ממדינת ישראל.
 
אי אפשר לדבר אפילו על מנגנון יזמות אחד שיעבוד בכל הרשויות המקומיות בתוך אחת מתוך 50 המדינות שמרכיבות את ארה"ב.
מדינת טקסס גדולה פי 33 ממדינת ישראל.
מדינת קליפורנייה גדולה פי 19 ממדינת ישראל
מדינת ניו יורק גדולה פי 6 ממדינת ישראל.
בכל מדינה כזו יש עשרות "מחוזות" (COUNTIES) ובכל מחוז יש מאות (או אלפי) רשויות מקומיות - ערים, עיירות, כפרים...
כל מדינה בארה"ב היא ישות עצמאית עם מערכת משפטית משל עצמה ו"ספר חוקים" (מה שנקרא GENERAL LAW) משל עצמה.
חוקים של מדינה א' יכולים להיות מאוד שונים מספר החוקים של מדינה ב', אפילו אם מדינה ב' נמצאת צמוד אליה.
כלומר - כל הנושא של דיני חוזים, חוקים פיננסיים וכיוצ"ב תלויים במדינה שבה אתה עושה את העסק הספציפי.
 
בתוך כל מדינה יש מאות או אלפים של רשויות מקומיות שלכל אחת מהן "ספר חוקים" משל עצמה בנושא תיכנון הבנייה, תחום רישוי הבנייה (וה ZONING LAWS) וכיוצ"ב. ויש "שכבות" של חוקים כאלה - חוקים ברמת המחוז (COUNTY), ברמת העיר או העיירה, לפעמים אפילו ברמת השכונה הספציפית...
 
אז שוב: ALL REAL ESTATE IS LOCAL
כשאתה מדבר על "יזמות בנייה של בתי דירות" - השאלה המיידית שעולה היא "איפה בדיוק".
בשכונה שבה אני גר - בהצלחה ליזם שיחליט לקנות קרקע ולבנות בניין דירות. זה יהיה פרוייקט של 10 שנים מינימום להשיג אישורי בנייה - אם הוא יצליח בכלל.
הוא יבלה שנים בהופעה בפני ועדות הבניין של העירייה וב PUBLIC HEARINGS,
אלף שכנים אינטרסנטים ירוצו לבית משפט להוציא צווים נגד הבנייה,
עורכי הדין של היזם הזה יעשו ים של כסף ויעבדו שעות נוספות...
ואם כבר יצליח לקבל רשיון בנייה, יכריחו אותו להקצות רבע מהיחידות שהוא יבנה ל AFFORDABLE HOUSING למעוטי יכולת - כשהעירייה תקבע כמה הוא יכול לקבל על יחידה כזו. והוא גם ישלם מסי השבחה מטורפים.
מצד שני - בגלל שהשכונה שבה אני גר מאוד מבוקשת, לא תהיה ליזם כזה בעייה לגייס מימון מבנקים או ממשקיעים פרטיים.
 
לעומת זאת, יש ישובים אחרים בארה"ב שיפרשו בפני כל יזם שרוצה לבנות בהם  שטיח אדום ויתנו לו תמריצים, הטבות ואפילו סיוע במימון.  והם בעצם חייבים לעשות את זה - כי אין בנקים שיסכימו לתת מימון לפרוייקט באזור כזה... 
לצפיה ב-'תודה רבה לך על תשובתך המחכימה'
תודה רבה לך על תשובתך המחכימה
17/09/2018 | 10:05
3
58
מה שנקרא "לא שיערתי". כל כך לא היה לי מושג שזה המצב!
 
אבל, בהנתן שזה המצב. איך אני מוצא אינפורמציה מה קורה כשרוצים לבנות בתי דירות בארה"ב? אני ממקד ולא מדבר על בתים חד משפחתיים בפרברים אלא בתי מגורים כמו בישראל. האם זה תמיד מקרים שיזם קונה קרקע ובונה בעצמו בניין? האם אין מקרים בהם יש יחסים בין בעלי קרקע ובין יזם כך שנשארות להם דירות בקרקע שהייתה בבעלותם?  האם המקרה של ישראל, שבו אנשים מחזיקים ביחד קרקע ומחכים שמישהו יילך איתם ליזמות עליה, האם המקרה הזה ממש לא קיים בארה"ב? 
לצפיה ב-'כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית'
כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית
17/09/2018 | 20:00
2
58
"עיסקת קומבינצייה" זו מילת סלנג בישראל.
כאן פשוט קוראים לזה אחרת.
.
כאן בארה"ב גם לא יבינו מה אתה רוצה כשתבקש צינור מים בקוטר "צול" (שזו פשוט המילה בגרמנית ליחידת המידה אינץ'), או אם תנסה לקנות בהום דיפו את הכלי שבישראל נקרא בסלנג "שטיכמוס" (כאן קוראים לזה פשוט WATER LEVEL).
 
ברור שיש כאן עיסקאות מסוג JOINT VENTURE שבהן יש בעל קרקע \ נכס, יש משקיעי הון ויש מעאכר (או כנופייה של מעאכרים) שעובדים על לבשל את העיסקה.
 
אבל שוב אחזור על זה: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.   החוזה שנחתם בין השותפים לבניית מיזם נדל"ן (במקרה של חוזה JOINT VENTURE) כפוף לחוק המקומי במקום שבו המיזם התאגד \ נבנה.   
יש כאן בארה"ב 50 גירסאות שונות של "החוק המקומי" (כמספר המדינות של ארה"ב), ובנוסף יש את הסיבוך הנוסף שמתקיים כשמיזם שמאוגד במדינה א' (נגיד מדינת דלאוור) מחליט ליזום פרוייקט במדינה ב' (נגיד טקסס).
 
לשאלתך האחרונה: יש אמריקאים רבים שמחזיקים בקרקעות. העניין הוא שבארה"ב - יש מרחבים אדירים. קרקעות לא חסר כאן.
יחידת המידה של קרקע בארה"ב היא אייקר - 4 דונם.
הגודל הממוצע של יחידת משק חקלאי בארה"ב הוא באזור ה 400 אייקר - כלומר 1600 דונם. ובאזורים רבים בארצות הברית אפשר לקנות יחידת משק כזו בכמה  עשרות אלפי דולרים בודדים. 
קולגה שלי לעבודה שחי במדינת יוטה קנה לא מזמן שטח של 5,000 אייקר בצפון יוטה (קשה לקרוא לזה "חלקה" - כשמדובר ב 20,000 דונם...). יש לו שם הר נחמד, 3 נחלים שעוברים לו בשטח, יער...   הוא הולך לשים קרוואן על ההר ולהשתמש בשטח לתחביב שלו - צייד וקרוס קאונטרי סקי.   מדובר באדם שחי ממשכורת של שכיר ושקנה את הקרקע מכסף ששכב לו פנוי... הקרקע עלתה לו כמה עשרות אלפי דולארים. 
 
הקטע של "צריך לחבר קרקע של המון אנשים כדי שיהיה מספיק שטח לבנות רב קומות" הרבה פחות רלוונטי בארה"ב - למעט בערים הגדולות והצפופות. 
ברוב ארצות הברית - מרכיב רכש הקרקע הוא לרוב שולי בפרוייקט.
 
בגלל אופי הבנייה המקובל ברוב ארה"ב (בתים פרטיים צמודי קרקע ולא רבי קומות) בפרוייקטי בנייה לרוב מדובר בקרקע של אדם אחד שאותה מחלקים למגרשים (מה שנקרא SUBDIVISION) אחרי שינוי יעוד הקרקע.
 
 
לצפיה ב-'שטיכמוס? שטיכמוס??? '
שטיכמוס? שטיכמוס???
17/09/2018 | 21:01
1
128
הלכתי לויקיפדיה לבדוק מה זה. איזה מדליק.
 
והדלקת אותי לגמרי עם החבר שלך עם ההר, היער והנחלים. אם יש שם חשמל ווי-פאי, זה נראה לי חלום לגור בדבר כזה. וכמה עשרות אלפי דולרים בלבד? זה נראה לי כמו הדברים האלו שאתה חולם עליהם, ולא עושה אותם, ולא יכול להסביר לעצמך למה. 
 
מצד שני אפשר להתחתן שם עם הרבה נשים, אז אשתי בטח תסביר לי למה לא :)
 
מה שמעניין אותי זה באמת מה שקורה בערים הגדולות והצפופות. אם אני ממפה נכון את מה שכתבת (ומה שצבי אמר) אז "משקיעי ההון" ב-Joint Venture זה הליווי הבנקאי בארץ, ומה שאתה קורא מעאכר זה היזם? 
 
אם מה שאתם אומרים זה נכון, וכל מקום בארה"ב שונה ממשנהו, זה נראה מיכשול רציני בפני התבססות של יזמים "כלל אמריקאים" כמו היזמים הישראלים. אין איזו חברה "הכי גדולה" כזאת, שם שנופל על כל לשון?
לצפיה ב-'משקיעי ההון זה מונח רחב'
משקיעי ההון זה מונח רחב
18/09/2018 | 04:20
47
תזכור שזה שוק חופשי, ככה שאפשר לבנות את היחסים בין היזם למשקיעים איך שרוצים. כמעט הכל הולך.
 
כשמדברים על משקיעי הון, בד"כ לא מתכוונים לליווי בנקאי קלאסי (שבדרך כלל יתייחסו אליו כ"חוב", גם אם הוא בא עם זכויות נוספות).
 
בדרך כלל, הכוונה היא לכל השכבות שבין הליווי הבנקאי הקלאסי, לבין היזם.
זה יכול להיות חוב נחות (מזאנין), השקעה בשותפות, או השקעה בזכויות אחרות (כיד הדימיון).
המשקיעים יכולים להיות גופים מוסדיים, קרנות, משקיעי הון פרטיים.
 
מה שהגשמה עושה למשל (ואני ממש לא ממליץ עליה), זה גיוס הון עבור יזמים
לצפיה ב-'המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון'
המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון
17/09/2018 | 09:43
6
51
אבל הכסף נמצא בפרטים.
 
גם בישראל יש שימוע לשכנים, לפני אישור הקלות מהותיות, והדברים יכולים להיגרר שנים על שנים בוועדות ובתי משפט.
 
קח את תמ"א 38 למשל. היא עובדת לא רע ברבעים מסויימים בת"א, אבל עדיין תקועה ברבעים אחרים באותה עיר. עיריית ירושלים במשך שנים פשוט לא בדקה בקשות. ברמת גן לעומת זאת, יש טענות שכל מה שהיה צריך זה קשרים מסויימים, ויכולת לקבל פינוי בינוי ביחסים מטורפים.
 
ערבות חוק מכר למשל- חלה על קנייה מיזם, אבל לא חלה על קבוצות רכישה. אז אפשר (ובד"כ רצוי) לדרוש מהמארגן לדאוג לערבות, אבל זה לא מעוגן בחוק.
מי שלא מכיר ו/או לא לוקח עו"ד מקומי שמייצג אותו (ורק אותו) מול היזם, יכול לאכול אותה חזק מאד.
 
זה נכון גם לארה"ב.
 
עוד דבר- יש המון שקיפות בנוגע לתב"עות. הכל חייב להיות מפורסם.
לפני חודש בערך היה בפורום מישהו שהציע להצטרף להשקעה באזור סיאטל, כשהוא טוען שהיזם יודע לחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים.
זה היה נשמע לי מאד מוזר, אז אחרי שדיברנו בטלפון ביקשתי פרטים נוספים. קיבלתי תשובה שהיזם לא זמין כרגע והוא יחזור בעוד שבועיים. זה היה לפני חודש... תבין לבד את המשמעות
לצפיה ב-'לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)'
לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)
17/09/2018 | 10:20
5
47
ולחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים נשמע לי כמו רעיון מדהים לסטארט-אפ. Don't knock it. ועכשיו בכל זאת החגים (לפחות פה בארץ) - שום דבר לא זז.
 
אבל זה כהערת אגב.
 
ברור שאלוהים נמצא בפרטים, אבל אם יש מנגנון כזה בארה"ב, איך אני יכול ללמוד על זה? אפילו חיפוש על "עסקת קומבינציה" באנגלית לא העלה שום דבר. חיפשתי אפילו בויקיפדיה בערך הזה, ואין לו מקבילה באנגלית. איך לומדים איך זה עובד אם, למשל, מספר אנשים רוצים להרוויח להתאגד ולקנות קרקע ולחפש יזם בדיוק כזה שייידע את הפרטים ויזיז להם בניין? איך בודקים אם יש חברות יזמות גדולות בארה"ב, משהו כמו "שיכון ובינוי"או "תדהר" בארץ ? ואם באמת זה כל כך שונה ממקום למקום, אז איזה יזם "חזק" בכל מקום?
לצפיה ב-'שוב- יש הכל מהכל'
שוב- יש הכל מהכל
17/09/2018 | 11:04
46
אני חושב שהקושי שלך נובע מהבדלים בטרמינולוגיה. נסה real estate joint venture
 
ולגבי חיזוי טכנולוגי של שינוי zoning של עיר- אני מאד סקפטי. מחליטות על זה וועדות של אנשים עם כל מיני אינטרסים. הדרך הכי טובה לחזות שינויים כאלה היא להיות זה שנותן את המעטפה.
לצפיה ב-'ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"'
ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"
17/09/2018 | 20:51
3
47
להלן עשרת הגדולים בארה"ב - רובם נסחרים בבורסה:
D.R. Horton Inc.
Pulte Group Inc.
Lennar Corporation
Toll Brothers Inc.
Taylor Morrison Home Corporation
Hovnanian Enterprises Inc.
KB Home
Ryland Homes
Standard Pacific Corporation
Meritage Homes.
 
לראשונה ברשימה המחזור השנתי ב 2017 היה טיפה יותר מ 14 מיליארד דולר.
הרווח השנתי היה מיליארד ושלושים ושמונה מליון דולר.
היא מכרה 46,605 יחידות דיור ב 2017, וגמרה את השנה עם BACKLOG של 12,329 יחידות דיור.
וזאת רק חברה אחת. 
לכל אחת מהחברות ברשימה הזו יש מחזור שנתי של לפחות 2 מיליארד דולר.
 
לצפיה ב-'מעולה. תודה!'
מעולה. תודה!
17/09/2018 | 21:02
2
37
ואם אני אטריח רק עוד קצת בנושא טרמינולוגיה אמריקאית, אם אני מתעניין בחברות האלו איך הן בונות בנייני מגורים (עם כמה קומות, לא בתים פרטיים) באינראקציה עם בעלי קרקע בערים צפופות, אז יש עוד מילות מפתח לחיפוש חוץ מ real estate joint venture?
לצפיה ב-'המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY'
המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY
18/09/2018 | 00:07
1
56
מכיוון שבהודעה אחרי הודעה אתה מנסה להסביר על איזה סוג בניין אתה מדבר, נוצר הרושם שכנראה אתה לא מכיר את הטרמינולוגייה הרלוונטית בארה"ב.
MULTIFAMILY זה "בניין עם הרבה דירות".
בקונפיגורציות מסויימות (כשלכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת) קוראים לזה MDU.
 
אם אצא מנקודת הנחה שאתה לא מ כיר את שני הביטויים שהזכרתי, יש מצב שאתה צריך לחקור גם בנושא ההבדל בין COMMERCIAL CONSTRUCTION ו RESIDENTIAL CONTRUCTION (ברוב המדינות כל בניין עם 4 יחידות דיור או יותר מוגדר אוטומטית כ COMMERCIAL. בחלק מהמדינות מדובר על בניין עם יותר מ 4 יחידות דיור).
 
ואולי אתה לא מודע לכך שרוב הפרוייקטים של MULTIFAMILY בארה"ב זו בנייה להשכרה, לא בנייה למכירה...  
רצוי גם ללמוד מה משמעות המושג "קונדומיניום", משמעות המושג COMPLEX ולהתעמק קצת ברזי ה ZONING LAWS בעיר הספציפית שעליה אתה מנסה ללמוד.
לצפיה ב-'וואי, ממש תודה!'
וואי, ממש תודה!
18/09/2018 | 12:24
23

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ