לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67346,734 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'השקעה בקבוצת רכישה שבונה מס' בתים בפלורידה'
השקעה בקבוצת רכישה שבונה מס' בתים בפלורידה
16/01/2019 | 23:21
2
174
מתלבט בהצעה שקיבלתי מחברה ישראלית שעוסקת בתחום רכישה וייזום של נדל"ן באזור פלורידה. ההצעה הינה להיכנס כמשקיע בקבוצת משקיעים (דרך פתיחת LLCׂׂ) שתממן בניית מס' בתים (4-6) חדשים שיושכרו לטווח של מספר שנים. החברה הישראלית מטפלת למעשה בכל הליך רכישת הקרקע והבנייה עד למסירת המפתחות וכן דואגת לקשר את הקבוצה עם חברת ניהול שתטפל בהשכרת הנכס. בחברה אמרו שלאחר מס' שנים (3-5) יימכרו הנכסים. נדרש מהמשקיעים לשים דפוזיט של 10% בחתימה ויתרת הסכום תשולם עם השלמת הבנייה והאישורים הנדרשים. 
האם למישהו יש ניסיון בפרוייקטים מסוג זה שבהם משקיעים קונים למעשה יחידות השקעה בפרוייקט בנייה ולא בנכסים קיימים (ע"מ להרוויח גם רווח יזמי כלשהו, כלומר לרכוש נכס חדש במחיר הנמוך ממחיר נכס קיים דומה)? 
לצפיה ב-'מה השאלה?'
מה השאלה?
17/01/2019 | 00:51
104
אגב מקובל לבנות ולמכור, מאד לא מקובל לבנות ולהחזיק.
 
לצפיה ב-'מציע לך להתעלם מהסיפור'
מציע לך להתעלם מהסיפור
17/01/2019 | 13:35
118
אתה קונה נכס על הנייר.
שם דיפוזיט, ומשלם את היתרה עם גמר הבנייה.
 
מעבר לזה אין שום התחייבות, וגם אם הייתה, אין דרך לאכוף התחייבות כזו.
כל התוכניות של התקשרות עם חברת ניהול ומכירה בעוד חצי שנה/שלוש שנים/מאה שנה הן חסרות משמעות במקרה הטוב, ונועדו להטעות אותך במקרה הרע.
 
בתכלס מוכרים לך נכס על הנייר, ואתה צריך להבין כמה הזכויות שמוכרים לך באמת שוות.
זה קשור למצב התכנוני, לשווי נכסים דומים באזור, לעלויות הבנייה, וכו'.
לצפיה ב-'האם למישהו יש המלצה (או דיסהמלצה) על קבוצות רכישה בארה"ב?'
האם למישהו יש המלצה (או דיסהמלצה) על קבוצות רכישה בארה"ב?
11/01/2019 | 11:55
21
156
מפאת חוסר זמן וידע לרכוש דירה מחוץ לישראל, אני מעוניין בהשקעה פשוטה בארה"ב בסגנון אינבו, אינטו, הגשמה וכו'
אשמח לדעת האם יש חברה אמינה ומומלצת שמארגנת קבוצת רכישה (אפשר מהנ"ל או גם פחות מוכרת).
רצוי כזאת שלא רק מגשרת בין משקיע ליזם, אלא משקיעה בעצמה בפרויקט, ורצוי גם מבוססת בשוק לאורך זמן עם אחוזי הצלחה גבוהים.
לחילופין, האם יש פורום כלשהו שבו אפשר לקרוא ביקורות משקיעים על החברות הללו?
תודה!
לצפיה ב-'למה שתהיה???'
למה שתהיה???
11/01/2019 | 11:59
15
144
אפילו בארץ קבוצות רכישה עלולות להיות חתיכת עוקץ, וזה כשיש לך חוקים לצדך וידע והבנה של השוק והכלכלה המקומיים. בארה"ב? למה שתהיה כזאת חברה? איזה אינטרס יהיה למישהו לעשות את זה? הרי הרבה יותר פשוט לחפש אנשים כמוך ולשווק להם חלומות תמורת כספם. מה תעשה להם? תסע לארה"ב לתבוע אותם? תדע בכלל איך?
 
כל פעם אני קורא הודעות כאלה ואני לא מבין מה עובר לאנשים האלה בראש, בחיי...
לצפיה ב-'למה שלא יהיו? '
למה שלא יהיו?
11/01/2019 | 12:36
14
110
קודם כל, התכוונתי לחברות ישראליות שפועלות לרכישת נדל"ן קבוצתי בארה"ב.
אני בטוח שיש גם חברות אמינות (כנראה לא הרבה) שמחפשות שותפים להשקעה ומצליחות במה שהן עושות. האינטרס הוא השלמת הון ועמלה תמורת הניהול והידע שהן מביאות. בהחלט קיימים מודלים כלכליים שבהם כל הצדדים מרוויחים, ויש גם בשוק אנשים אמינים ומקצועיים שאותם אני מחפש. אני מושקע כרגע בקבוצה כזאת באירופה, שהגעתי אליה בעקבות המלצות חמות ואני מרוצה בינתיים.
 
לצפיה ב-' מאותה סיבה שאין זאבים צימחוניים'
מאותה סיבה שאין זאבים צימחוניים
11/01/2019 | 19:07
12
103
כי זה מנוגד למהות שלהם.
וזה מוכח שוב, ושוב, ושוב... בעיקר בזמנים סוערים כלכלית כמו התקופה שבה אנחנו חיים כרגע.  כשיש גאות באוקיינוס כל הסירות עולות - גם אלו שבהם הקברניט שיכור והמלחים   אף פעם לא היו על סירה קודם.  אבל כשהים קצת סוער והזרם הוא נגדך - כאן רואים את ההבדל בין צוות מנוסה ומיומן וקברניט משופשף ובין חלטוריסטים ש"רכבו על הגל".
בשנתיים הקרובות אני צופה שרבים מהמשקיעים שהלכו עם חברות מהסוג שהזכרת בהודעתך הקודמת יגלו את זה בדרך הקשה.   
הכלל הוא פשוט - כל חברה באשר היא שמחפשת משקיעים קטנים וחסרי ידע מצד אחד, אבל נצמדת לעבודה "בתחום האפור" שמחוץ לרגולצייה מצד שני (בלי בקרה של הרשויות, בלי גורמי בקרה חיצוניים) - היא זאב.
וממה שראינו עד היום - הזאבים שהגיעו למצב שנאלצו להיכנס לרגולצייה ולהתחיל לתת דין וחשבון לגורמים חיצוניים פתאום לא כל כך "מצליחים במה שהם עושים"...  והתאורייה שלי היא שזה לא "פתאום" אלא תמיד היה כך
לצפיה ב-'אני מבין את הכוונה, אבל אתה מציג מציאות קיצונית מדי'
אני מבין את הכוונה, אבל אתה מציג מציאות קיצונית מדי
12/01/2019 | 18:08
11
83
יש בעולם אנשים, ואפילו יזמים בתחום הנדל"ן, שהם לא זאבים, ואם יהיו רווחים הם יחלקו אותם לשותפיהם חסרי הידע ע"פ חוק ובהתאם להסכם השותפות החתום.
יש לי גם מוסכניק אמין. ואפילו מישהי סיפרה לי לאחרונה על עורך דין אמין. זה קורה.
 
לצפיה ב-'תיאורטית אתה צודק'
תיאורטית אתה צודק
12/01/2019 | 20:42
8
88
כל החברות שציינת הן חברות בעייתיות. אתה מוזמן לעשות חיפוש כאן בפורום.
 
מעשית, יש רק גוף אחד בארץ עם ותק מלפני 2009, שעדיין מגייס ממשקיעים קטנים עבור השקעות קבוצתיות בארה"ב.
הוא נקרא פרופימקס, וחוות הדעת שאני קיבלתי עליו עד היום היו שליליות.
בגדול, מי שעושה עבודה טובה במשך כמה שנים הולך להנפיק, או מגייס ממשקיעים גדולים.
 
אני מנסה לחשוב מה אני הייתי עושה אם הייתי מוצא עסקה שאני מאד מאמין בה, אבל גדולה עליי. אני חושב שלגייס מכל מיני משקיעים קטנים שאני לא מכיר זה מוצא אחרון בהחלט.
 
ההשוואה שלך לעו"ד ומוסכניקים היא לא נכונה.
אתה שואל כאן על משווקי השקעות שפונים מלכתחילה לקהל יעד שלא מסוגל להעריך את שווי ההשקעה שהם מציעים. אז כן. רובם המוחלט זאבים
לצפיה ב-'עלית על הנקודה'
עלית על הנקודה
12/01/2019 | 23:08
7
77
אני יוצא מתוך נקודת הנחה שמי שפונה ל"גברת כהן מחדרה" עם ה50K המסכנים שלה הוא בהכרח או נוכח או שהעסקה בסיכון סופר גבוה והתשואה (הצפויה והמצוצה מהאצבע בדרך כלל) אינה תואמת את הסיכון, אני רואה את זה כל פעם מחדש.
 
יש הרבה קבוצות פרטיות (אני משקיע באחד כזו), הם אינם מחפשים משקיעים כי יש להם כבר פול קיים שרק מחכים בתור להשקיע איתם, אם הם כן מחפשים משקיעים אז הם בטח לא הולכים לקטנים אלא רק למוסדיים, פמילי אופיס או לקוחות עשירים (לקוחות כשירים) ונזילים.
 
לדוגמא לאחרונה הייתה לי עסקה לאחרונה (שירדה מהפרק לצערי הרב) שהייתה גדולה עלי בכמה מידות אבל ללא ספק אטרקטיבית מאד, אז קודם כל ברור שאני הייתי משקיע בה סכום גדול ככל יכולתי, שנית כמובן שצירפתי בני משפחה כי גם להם מגיע להנות מעסקה טובה לא?  רק אז התחלתי לעניין אנשים נוספים עם סכום מינימום להשקעה של 6 ספרות בדולרים כי ברור שעדיף לעבוד עם מעט משקיעים גדולים מאשר הרבה משקיעים קטנים.
 
 
לצפיה ב-'וכאן הפיתוי'
וכאן הפיתוי
13/01/2019 | 00:04
6
75
הם לכאורה פותחים למשקיע הקטן דלת לאפיק השקעות שפתוח רק לבני משפחה ולמשקיעים גדולים.
 
בפועל, לעסקאות טובות לא חסרים משקיעים. העסקאות שהם מציעים פחות טובות, ולכן הם מחפשים משקיעים שלא יערכו בדיקת נאותות ראויה.
לצפיה ב-'אבל יש כבר דלת כזו'
אבל יש כבר דלת כזו
13/01/2019 | 00:11
5
74
והיא דלת מצויינת: קרנות ריט!
בדיוק בשביל זה המציאו את המוצר הפיננסי הזה, שגברת כהן מחדרה כן תוכל להיות שותפה בקניון, בבית אבות או בבניין משרדים באירופה ביפן בארה"ב בקנדה או איפה שבא לה.
 
לצפיה ב-'תיאורטית אני עדיין לא מבין למה'
תיאורטית אני עדיין לא מבין למה
13/01/2019 | 11:41
4
81
לא יכול להיות מודל מוצלח במימון המונים...למה זה חשוב לחברה האם המשקיע מסוגל להעריך את העסקה או לא אם מלכתחילה אין לו אמירה כלשהי בהסכם השותפות?
אם מדובר בהסכם שותפות מוגבלת (ואני מדבר על הסכם מסוג זה), זה לא נראה לי משנה אם מתאמצים לחפש משקיעים גדולים, או משקיעים קצת יותר משאבים של שיווק וחשבונאות ופונים להרבה משקיעים קטנים.
אני מבין שהטענה שלכם היא שלכל עסקה טובה בהכרח יימצאו משקיעים גדולים. אני לא יודע אם זה נכון. אני לא יודע כמה עסקאות וכמה משקיעים יש. אולי יש פה גם אלמנט של להוציא עסקה מהר ולוקח יותר זמן לגייס משקיעים גדולים.
ולגבי קרנות ריט - אני לא מכיר את הנושא לעומק, אבל ממה שהבנתי (ותקנו אותי אם אני טועה) קרנות ריט, בניגוד מסוים לפרויקטים נדלניים, מושפעות ממצב הבורסה, כך שאם יש משבר הוא לא יפסח על קרנות ריט.
לצפיה ב-'הבורסה היא מודל מימון המונים משופר'
הבורסה היא מודל מימון המונים משופר
13/01/2019 | 14:43
69
למה זה חשוב לחברה האם המשקיע מסוגל להעריך את העסקה או לא אם מלכתחילה אין לו אמירה כלשהי בהסכם השותפות? מה זאת אומרת "למה"? העסק שלה זה למכור נדל"ן. המטרה שלה היא לקבל עבור הנדל"ן כמה שיותר. אם המשקיע לא מסוגל להעריך את העסקה, מה אתה מצפה שהיא תעשה? אמור להיות לך ברור שהיא תיקח ממך את המחיר הכי גבוה שהיא יכולה. זה הרי בדיוק מה שאתה מצפה שהיא תעשה כשהיא תמכור את הנכס בשמך.
אם מדובר בהסכם שותפות מוגבלת (ואני מדבר על הסכם מסוג זה), זה לא נראה לי משנה אם מתאמצים לחפש משקיעים גדולים, או משקיעים קצת יותר משאבים של שיווק וחשבונאות ופונים להרבה משקיעים קטנים. 
אז יש מחוקק שקבע שזה ועוד איך משנה! אתה יודע למה?
כדי להגן על אנשים כמוך, שלא מבינים את ניגוד העניינים החריף בין המשקיע השקט לבין החברה. היא המוכרת ואתה הקונה, ולך אין מושג מה השווי של מה שאתה קונה. זה מתכון לעקיצה. בדיוק בשביל זה יש חוק ניירות ערך. בדיוק בשביל זה יש תשקיפים, ויש בורסה שקופה!!!
 
אני מבין שהטענה שלכם היא שלכל עסקה טובה בהכרח יימצאו משקיעים גדולים. אני לא יודע אם זה נכון. אני לא יודע כמה עסקאות וכמה משקיעים יש. אולי יש פה גם אלמנט של להוציא עסקה מהר ולוקח יותר זמן לגייס משקיעים גדולים. זאת לא הטענה. הטענה היא שלרוב היזמים ההגונים, יש רשימה של אנשים ו/או מוסדות שמעריכים אותו (ושהוא מעריך אותם ורוצה להיות שותף שלהם) שהוא יפנה אליהם, לפני שהוא ילך לשווק למשקיעים קטנים. אם יזם עם ניסיון הגיע למצב שאין לו מספיק משקיעים שמעריכים אותו, זה מעלה תהיות (אני בכוונה לא רוצה להיות גורף, אבל כמו שכתבתי, בעיניי זה מוצא אחרון)
 
ולגבי קרנות ריט - אני לא מכיר את הנושא לעומק, אבל ממה שהבנתי (ותקנו אותי אם אני טועה) קרנות ריט, בניגוד מסוים לפרויקטים נדלניים, מושפעות ממצב הבורסה, כך שאם יש משבר הוא לא יפסח על קרנות ריט. אתה טועה. נניח ששילמת עכשיו מיליון דולר עבור 1% בחברת אחזקות (שמחזיקה נדל"ן) לפי שווי של 100,000,000$. עכשיו יש שתי אפשרויות. 
1. חברת האחזקות היא חברה פרטית. היא לא כפופה לחוק ניירות ערך, ויש מגבלות על הסחירות של המניות (אתה לא יכול למכור כמה שאתה רוצה, למי שאתה רוצה, ומתי שאתה רוצה. אתה גם לא יודע אם וכמה מהמניות מכרו השותפים שלך, ובאיזה מחיר).
<font>2. חברת האחזקות היא חברה ציבורית נסחרת בבורסה (בדומה לריט. לא ניכנס עכשיו להגדרות המדויקות של ריט). היא כפופה לחוק ניירות ערך, ויש לך מידע מלא על העסקאות שנעשות במניות החברה (אתה יודע בדיוק כמה מניות נמכרו ובאילו מחירים). כלומר- נוספה לך היכולת לקנות ולמכור מניות לפי שיקול דעתך, ולדעת איזה שווי יתר השחקנים בשוק מייחסים למניה. שים לב שזה לא אומר שאתה חייב למכור את המניות שלך.</font>
 
<font>שים לב שהנכסים של החברה הם אותם נכסים. ההבדלים היחידים הם שהחברה לקחה על עצמה יותר פיקוח, ואיפשרה מסחר בשקיפות.</font>
<font>אתה באמת חושב שהמצב הראשון עדיף לך?</font>
<font>נניח שבאמת יש משבר, ועכשיו השוק (הקונים והמוכרים של המניה) מתמחר את החברה לפי שווי של 50,000,000$. אתה עדיין חושב שהיא שווה 100,000,000$. מה יותר טוב מזה? יש לך הזדמנות לקנות עכשיו עוד מניות בנכסים האלה בחצי מחיר.</font>
<font>בפועל, מה שבד"כ קורה, זה שיש קשר ישיר בין שווי הנדל"ן לשווי הריט שמחזיקה אותו. כלומר- אם מחיר הריט נופל, אז כנראה שגם ערך הנדל"ן שהיא מחזיקה נפל</font>
לצפיה ב-'״מימון המונים״ זה פיקציה'
״מימון המונים״ זה פיקציה
13/01/2019 | 21:01
63
זה משהו שנועד לחברות להמנע משימוש בכלי מימון הקיימים (הלוואות, הנפקות בורסה, וכד׳). למה החברות רוצות להמנע מזה? מכל מיני סיבות, אבל אף לא אחת מהן טובה עבורך, המשקיע הקטן.
 
קרנות ריט זה בדיוק מה שאתה מחפש, רק שאתה מחפש קרנות ריט מחוץ לבורסה - וכאמור יש סיבות טובות מאוד למה הן מחוץ לבורסה, ואף לא אחת מהן טובה עבורך.
לצפיה ב-'כל הטיעונים שלך בהודעה הזו הזויים ומנותקים מהמציאות'
כל הטיעונים שלך בהודעה הזו הזויים ומנותקים מהמציאות
14/01/2019 | 06:47
1
69
לגייס משקיע גדול - אם זו קרן רי"ט, חברה עיסקית (כדוגמת חברת ביטוח, קרן פנסייה) או חברה פרטית - לוקח חדשים בודדים. רוב העבודה היא טכנית ומשפטית (בדיקות נאותות, ניתוח עיסקי, דיני חוזים...)..
ובסופו של תהליך - יש לך הסכם "שותפות" אחד, או שניים, או שלושה... לא 30, או 60, או 100 הסכמים נפרדים.
 
 ממה שאנחנו רואים באופרציות שיש היום בישראל שפונות למשקיעים הקטנים - מדובר בפעילות עתירת כח אדם, מכירת לחץ ו"מצגות" שרצה חדשים רבים ואפילו שנים.   למען האמת - זה הכי מזכיר את האופרציות שפעם היו מוכרות "פרוייקטים של TIMESHARE" - מה שבארץ קראו "קלאב הוטל".
 
כדי לגייס סכום של, נגיד, 5 מליון דולר - כשמדובר על משקיעים קטנים שבאים עם סכומים של 50 אלף דולר או 100 אלף דולר - ה"יזם" צריך להחתים 50-100 "שותפים".   גם עם כמות הפראיירים שמסתובבת בישראל - זה יכול לקחת לו חדשים רבים לצוד 100 כאלה.    ודי סביר שעם כל אחד מהם איש מכירות שלו יצטרך להיפגש 3-4 פעמים מינימום בתהליך המכירה... זו עבודה במשרה מלאה לצוות של כמה אנשים.
ואז יש 100 חוזים לחתום, ומכיוון שרוצים "לטוס מתחת לרדאר של הרגולצייה" אז אי אפשר לעשות קבוצה של יותר מ 30 שותפים...   אז צריך לייצר לפחות 3 קבוצות נפרדות ולנהל את כל החשבונולוגייה עבור 3 קבוצות.
 
אין שום צורה להציג את זה כ"אותו דבר כמו לגייס משקיע גדול".  מי שנכנס לפעילות כזו - עושה את זה כי "משקחיע גדול" לא מוכן לגעת בפרוייקטים שלו (או ביזם עצמו) אפילו עם מקל של 5 מטר אורך.
לצפיה ב-'ממש לא חודשים, לעיסקה טובה ימים ספורים'
ממש לא חודשים, לעיסקה טובה ימים ספורים
14/01/2019 | 09:54
50
בקבוצה שאני משקיע איתה הוא ממלא השקעה של 50M$ תוך גג גג גג חודש.
עסקאות של כמה מיליונים בודדים הוא מגייס תוך פחות משבוע.  כל זה אחרי DD לעוס היטב.
עוד הפעם, יזמים בקנה מידה בינוני וגדול לא צריכים לרוץ ולגייס משקיעים כי פשוט יש להם פול קיים, העולם שלנו הוא סביב ריבית 0 (אולי קצת יותר בארה"ב), כל העולם ואחותו מחפשים עסקאות טובות עם תשואה סבירה בסיכון סביר כולל מוסדיים ולקוחות כשירים, עסקאות טובות פשוט נסגרות במהירות שיא.  יש אינסוף כסף בחוץ שמחפש בית חם,  רק תראה את כל הביליונים שהיזמים האמריקאיים הנפיקו פה באג"ח זבל.
 
לגבי העשרות ומאות משקיעים קטנים:  זה לא רק עלות הגיוס האסטרונומית, אתה יודע מה זה 100 משקיעים שמבלבלים לך את המוח פעם בX זמן?   מה לגבי עלויות להוציא לכולם דו"חות מס פעם בשנה, ניכויי מס במקור וכו'? לעבוד עם עשרות ומאות משקיעים זה OVERHEAD מטורף.
 
לצפיה ב-'אני מציג מציאות. מציאותית. "יזם" הוא איש עסקים - לא גמ"ח.'
אני מציג מציאות. מציאותית. "יזם" הוא איש עסקים - לא גמ"ח.
14/01/2019 | 06:24
1
57
איש עסקים תמיד ירצה למקסם את הרווח שלו.
ולכן יזם תמיד יחפש את הכסף הכי זול שהוא יכול להשיג.
 
המקור הכי נפוץ לכסף - הוא בנק.  אבל בנקים בודקים בשבע עיניים כל עיסקה, מחליטים אם לתת את הכסף וקובעים את הריבית על הכסף לפי רמת הסיכון של העיסקה כפי שרואי החשבון שלהם והמנתחים העיסקיים המומחים שלהם מעריכים אותה, ומצויידים בעדרים של עורכי דין במחלקות המשפטיות שלהם שדואגים לכך שהבנק יהיה כמה שיותר מוגן.
ולמרות כל זאת - הבנקים "נופלים" לא מעט בתחום הנדל"ן. כי זה תחום מסוכן בצורה אינהרנטית.
 
כשיזם לא יכול לקבל את הכסף מבנק - אם בגלל שהבנק לא מוכן לתת את כל הסכום או בגלל שהבנק החליט שהסיכון גדול מדי - היזם ינסה ללכת למשקיעים מוסדיים או פרטיים גדולים. קרנות רי"ט הם סוג אחד של משקיע כזה.  זה "כסף יקר יותר" - כי המשקיעים הגדולים  מתוחכמים לא פחות מהבנק מבחינת הבדיקות העיסקיות והערכת הסיכון, והם מצפים לתשואה יותר גדולה ממה שהבנק רוצה.  וגם כאן יש לרוב צבא של רואי חשבון ועורכי דין של המשקיע. 
 
נסיון החיים המשותף לאנשים שכותבים כאן הפורום מלמד אותנו הוא שכשיזם פונה לגייס "כסף קטן" ממאות או אלפים של משקיעים קטנים ו"חסרי ידע" (אם נשתמש בביטוי שלך) - זה ב 99.9% מהמקרים בגלל שהוא לא מסוגל לקבל את הכסף הזה מהערוצים הקונבנציונאליים.  וזה ברוב המקרים בגלל שה BUSINESS CASE שלו לא עובר את "מבחן הריח" של בנק או קרן רי"ט. 
 
המשקיע הקטן חותם על "הסכם שותפות" - אבל מכיוון שהוא לא מצוייד בסוללת עורכי דין שינתחו את ההסכם הוא לא מבין שההסכם מלא חורים וחד צדדי - ובעצם לא מגן עליו בשום צורה, ושב"שותפות" הזו היזם הוא המלך - והמשקיע הוא סרח עודף.
היזם בעצם עושה את כל ההחלטות העיסקיות, מחליט מה משלמים ולמי משלמים, הוא זה שסופר את הכסף והוא זה שכותב את הדיווחים שהמשקיע מקבל כשליזם בא להוציא דיווח כזה.
ומכיוון שרוב המיזמים האלו בנויים על "טיסה מתחת לרדאר של הרשויות" - ומתחמקים מכל רגולצייה או בקרה חיצונית ולא תלוייה - זה ממש "החתול הוא זה שגם שומר על השמנת"... 
צריך להיות תמים בצורה לא רגילה בכדי להגדיר את עצמך כ"שותף" - כשלך אין שום SAY בשותפות...     
 
לצפיה ב-'רק שזה לא מה שקורה בדרך כלל'
רק שזה לא מה שקורה בדרך כלל
14/01/2019 | 10:17
50
רוב השותפויות האלה דווקא כן מקבלים מימון בנקאי או מוסדי אבל בצורה של חוב בכיר.
 
פרוייקט נדל"ן כזה או אחר בארה"ב או באירופה ממומן כמעט תמיד בצורה הבאה:
חוב בכיר: ממוסדי או בנק בריביות נמוכות יחסיות.
חוב נחות/מזנין: ממוסדי חוץ בנקאי או בנקאי בריבית גבוהה, דו-ספרתית בדרך כלל.
PREFERED EQUITY: לא תמיד יש את השכבה הזו, לפעמים זה ריבית (גבוהה) בלבד ולפעמים גם אחוזים מהרווח, פה זה בדרך כלל אנשים פרטיים כשירים, פמילי אופיס וכו', קרנות ריט ובנקים בטח לא יגעו בזה.
EQUITY/הון עצמי: השכבה המסוכנת ביותר, זה היזם עצמו ושותפיו.
 
בארץ בכל הגיוסים שאני ראיתי זה לEQUITY שחלק גדול מהרווח שאמור להגיע אליך הולך למארגן הקבוצה/מתווך מאידך כל הסיכון נופל על המשקיע הקטן בלבד.
זה לא שאין בנק או מוסדי בעסקה, זה פשוט שהמשקיע הקטן נחות אליו בסדר הנשייה או קבלת רווחים מהפרוייקט.
 
דוגמאות מצויינות אפשר לראות בתשקיפים של HAP או הגשמה.
לצפיה ב-'קיימים מודלים'
קיימים מודלים
11/01/2019 | 19:59
81
אבל קיימים מודלים בהם אנשים עם ידע והכשרה בתחום ירווחיו הרבה יותר ממשקיעים בלי ידע והכשרה בתחום לא רק מהשלמת הון ועמלה.
 
יש מלא חברות כאלה, רק שהן לא בדיוק ״משתפות״ שום דבר. הן לוקחות עמלות, ואתה לוקח סיכון. הן לוקחות בעלות, ואתה ה״מממן״. או הן לוקחות את הכסף שלך ומוכרות לך בית נפלא עם 5 חדרי שינה ו3 חדרי שירותים בפרבר הדרומי של ניו אורלינס.
לצפיה ב-'מאוד פשוט'
מאוד פשוט
12/01/2019 | 03:19
80
כל קבוצה לא ישראלית, שלא מפרסמת בכל מקום, לא מבטיחים חלומות ויש להם נסיון של לפחות 10 שנים בקבוצות רכישה.
לצפיה ב-'קבוצות רכישה נדל"ן בארה"ב '
קבוצות רכישה נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2019 | 11:47
65
הי גיא
 
הנה תשובה שעלתה בעבר בפורום וקשורה לנושא שאלתך לגבי השקעה בקרנות נדל"ן בצורת שותפות בקבוצת רכישה של משקיעים. 
קישור לדיון - יתרונות וחסרונות רכישת חלק יחסי בשותפות להשקעות נד...
 
חשוב! שים לב שכאשר אתה משתתף בקבוצת רכישה עליך להיות ערני לנושא החברה היזמית\המשווקת. לאחרונה כתבתי מאמר שמחדד את ההבדלים בין ביטויים כמו "השקעה ... לדעתי, מוטב לא להסיק מסקנות מביטויים כאלה אלא לחקור לעומקם ומהותם.

האם יש לך שאלות נוספות לאחר התשובות שקיבלת מהחברים עד עתה?

בהצלחה!
 
לצפיה ב-'יש כאלה- הם פשוט מעטים וקשה יותר למצוא אותם'
יש כאלה- הם פשוט מעטים וקשה יותר למצוא אותם
16/01/2019 | 14:51
2
66
אני מכיר כמה כאלה באזור בו אני גר בקליבלנד- ורובם עברו לעיסקאות גדולות של מולטי פמילי אחרי שגדלו והצליחו עם כמה עשרות בתים פרטיים (שם התשואה גבוהה יותר)
במולטי פמילי היה להם כבר יותר קל להשיג מימון מוסדי ואז לא היה צורך במשקיעים קטנים מישראל
לכן בשלב ההתחלה שלהם אתה בהחלט יכול להיכנס רק אז מגיע החיסרון של חוסר וותק (שרשמת כתנאי בהודעה שלך)
ועוד נקודה, הרמאות שישראלים עושים למשקיעים קטנים מהארץ היא לפעמים כ"כ גדולה- לפעמים מאה אחוז מעל הסכום שהנכס עלה לו (ותואם את השוק), לכן הגיוני שיהיו כאלה שבחיים לא יעשו את זה ויבינו שזה לא מוסרי
 
 
לצפיה ב-'נכון מסכים איתך'
נכון מסכים איתך
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2019 | 17:24
38
לצפיה ב-'גם מסכים, אבל בעצם כתבת שאין כאלה'
גם מסכים, אבל בעצם כתבת שאין כאלה
19/01/2019 | 12:47
34
היחידים שמגייסים ככה והם לא רמאים, הם כאלה בלי ניסיון.
 
ואז השאלה היא איך המשקיע יכול לדעת אם הם טובים או לא.
לצפיה ב-'אזורים מומלצים להשקעה '
אזורים מומלצים להשקעה
11/01/2019 | 04:59
2
166
שלום לכולם,
אני משקיע כבר מספר שנים ויש לי כ שישה נכסים, כולם עם משכנתא, כולם נקנו חדשים מקבלן במחירים של 150-250 אלף דולר כל אחד, נכסים בשכונות טובות ובאיזורים טובים בפלורידה ואוקלהומה סיטי, התשואה היא כ 5-7 אחוז, סולידי.
אני קורא עוד ועוד על תשואות של 10-13 אחוז באיזורים פחות טובים, אבל בסופו של דבר, המספרים מדברים, ומאחר ואני לא גר שם זה פחות משנה איפה הנכס כל עוד זה לא בשכונות פשע וסלאמס.
 
אני מחפש את ההשקעה הבאה ויש לי כ 200K$ להשקיע , איזה איזורים מומלצים להשקעה עם תשואה יותר סבירה.
 
תודה מראש לכולם
לצפיה ב-'למה שלא תשארי באיזור הנוחות שלך?'
למה שלא תשארי באיזור הנוחות שלך?
11/01/2019 | 08:52
139
יש יתרון בלרכוש באזור אותו את כבר מכירה אולי אם אותה חברת הניהול שאת מרוצה ממנה.
 
לצפיה ב-'איתור אזורים מומלצים להשקעת נדל"ן בארה"ב'
איתור אזורים מומלצים להשקעת נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2019 | 12:13
85
שלום דניאל,
 
זה נכון שישנם השקעות המשווקות כ13% אחוז תשואה. מוקשים שעליך לבדוק:

1- איכות האזור -
כאשר חברת השיווק כותבת שהאזור "מצוין", כדאי שתוודא זאת בעצמך. כבר ראיתי מילים כאלה נאמרות על אזורי פשיעה קשה. זה קיים.
קל לבדוק את זה. הנה קישור לשיעור וידאו חינמי שיעזור לך לקבל הערכה ראשונית על האזור ולסנן את הבעייה הנפוצה הזו בקלות.
שיעור וידאו - איך לבדוק אזור השקעה בארה"ב באו...

2- מחיר הנכס - 
לא פעם ישנה הלימה בין דיסאינפורמציה לגבי איכות האזור, ומכירת הנכסים במחיר מופקע. מחיר כזה שכאשר יגיע שלב המכירה ישנה סבירות להיפגש עם הטעות שביצעת בקנייה. כלומר, לא קונים נכס נדל"ן לפי תשואה! כן מחשבים את התשואה אבל פרמטר ההחלטה של כדאיות עסקה נקבע לפי שווי הנכס ביחס לנכסים דומים בסביבה. בדוק בעצמך בלוחות המודעות כמו ZILLOW ותקבל מברוקר חיצוני לעסקה דוח COMPS או BPO. 

3 - התשואה -
עליך להכין אקסל שלך ולבדוק את התשואה בעצמך. כל חברה תציג לך חישוב שלה לתשואה ובמיוחד במקרים בהם חברת הנדל"ן מוכרת לך את הנכס במחיר הגבוה ביותץר האפשרי אז לא בהכרח קיים אינטרס לתת לך תכנית חישוב תשואה מלאה ונכונה. 

אלה לניסיוני 3 הבעיות העיקריות הנפוצות ביותר שיש לבדוק היטב לפני החלטת רכישה של נכסים מחברת נדל"ן בכלל, ובפרט נכסים  המוצגים בתשואות כמו 13%.

4 - שקיפות ושליטה. כנראה שזה הדבר החשוב ביותר.
בהנחה ויש לך השקעה בתהליך כזה אזי ממילא שאר הבעיות הנ"ל נפתרות. זו נקודה מורכב יותר מפני שהיא נוגעת בכל תהליך ההשקעה לא רק ניתוח העסקה, אלא למשל גם בדיקת הנכס בצורה מקצועית.

הנה שיעור וידאו המסביר כיצד ליטול אליך שקיפות ושליטה ב... להערכתי זה הפער המהותי ביותר היום למשקיעי נדל"ן ישראלים ברכישת נדל"ן בחו"ל בכלל גם החובבנים שמבצעים לבד ומתקשרים אלי בפרטי לבכות על מר גורלם וגם אלה שמחפשים הבטחות שיווקיות במקום לחפש ביטחון אובייקטיבי שיתבטא בתהליך שקוף ועם שליטה, אשר דורש יותר התעסקות מצד המשקיע. 

אשמח לקבל הערות ושאלות אחרי שבדקת את זה
 
 
 
לצפיה ב-'הערכת שווי של נכס שברשותי'
הערכת שווי של נכס שברשותי
10/01/2019 | 18:26
4
100
היי
אני בעלת נכס בג'קסונוויל מזה כמה שנים וחשבתי אולי לממש אותו.
איך אוכל לדעת מה שוויו האמיתי?
בזילו ושאר האתרים אני מקבלת הערכה גבוהה באופן מפתיע.
האם יש דרך "מקובלת" לבדוק?
תודה רבה.
לצפיה ב-'אפשר להתייעץ עם מתווך מקומי, ואפשר להזמין שמאי...'
אפשר להתייעץ עם מתווך מקומי, ואפשר להזמין שמאי...
10/01/2019 | 18:43
2
76
שתי הדרכים הללו אינן "מדע מדוייק", אבל הן יכולות לתת לך אינדקצייה לגבי הסחירות של הנכס.   
לצפיה ב-'תודה. איך אני עושה את זה מישראל? מעדיפה שחב' הניהול לא תתערב'
תודה. איך אני עושה את זה מישראל? מעדיפה שחב' הניהול לא תתערב
10/01/2019 | 19:19
1
58
לצפיה ב-'מרימה טלפון? משתמשת באינטרנט?'
מרימה טלפון? משתמשת באינטרנט?
10/01/2019 | 19:40
78
אני לא מתעסק באזור ג'קסונוויל, אבל אני די בטוח שבחיפוש של 5 דקות באינטרנט של Property Appraisers in Jacksonville, FL תמצאי שלל ספקי שירות. וכנ"ל לגבי מתווכים.
 
אני לא יודע איך את יכולה לעשות את זה בצורה סבירה בלי מעורבות של חברת הניהול - השמאי או המתווך די חייב להיכנס לנכס ולבדוק אותו... ואם את לא נמצאת פיזית בשטח, אני לא יודע איך את יכולה לעשות כזה דבר מאחורי הגב של חברת הניהול.
 
זו אחת הבעיות העיקריות ברעיון של להחזיק נדל"ן במקום שאת לא יכולה להגיע אליו...
לצפיה ב-'הערכת שווי של נכס נדל"ן בחו"ל'
הערכת שווי של נכס נדל"ן בחו"ל
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2019 | 12:25
35
לךשלום שואלת
 
כדי לקבל הערכה של שווי נכס נדל"ן שאת רוצה למכור כמו גם כדי לקבל הערכת שווי נכס שאת רוצה לקנות, ישנם כמה דרכי פעולה אפשריות. אדגיש גם מה אינם דרכי פעולה מתאימות.

1- לא להסתמך על אמדים סטטיסטים - בהרבה לוחות מודעות ישנם אמדים סטטיסטים, למשל, באתר ZILLOW ישנו כלי הנקרא ZESTIMATE.
האמד אינו מסוגל להעריך את מצב הנכס האם הוא נהדר או גרוע למשל, ואינו יודע לשערך מצב המערכות ישנות או חדשות. אין קיצורי דרך לצערי, ותצטרכי לבצע אחת מדרכי הפעולה מטה.
מצרף כאן קישור לתביעות של אמריקאים את זילו, בגלל אמד הZESTI...
 
2 - ברוקר מקומי בירור על הנכס שלך - ליצור קשר עם 2-3 ברוקרים מקומיים, תבקשי לקבל דוח BPO לנכס שלך ותצייני שאת רוצה שיניחו שהנכס משופץ. יבקשו לראות את הנכס שלך ואם יש לך מגבלה עם זה אז תפתרי אותה בשיח עם חברת הניהול (את לא חייבת לומר להם שאת מוכרת), או שתנקטי בהערכה לפי השיטה למטה. 
 
3- ברוקר מקומי נכסים אחרים. ליצור קשר עם 2-3 ברוקרים מקומיים, את יכולה לומר שאת רוצה לקנות נכס באזור ולאחרים לומר שאת רוצה למכור נכס באזור. תבקשי לקבל דוח COMPS לנכס משופץ בסביבה בה נמצא הנכס שלך ותתני פרמטרים דומים לנכס שלך מבחינת גודל, חדרים, אמבטיה חניות ותצורה. זה יתן לך קריאת כיון מספיק טובה אפילו בלי להיכנס לנכס שלך ספציפית. 
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'מימון דרך LLC משותף?'
מימון דרך LLC משותף?
07/01/2019 | 21:04
19
124
שלום לכולם - 
האם זה נכון שבנק אמריקאי, יסכים לתת מימון בתנאים אמריקאיים, לLLC בשותפות עם אזרח אמריקאי? ואם כן, האם זו חייבת להיות שותפות מלאה? האם אפשר לרשום אזרח אמריקאי כשותף משני, ולצפות לקבל משכנתא בתנאים סבירים? 
תודה!
לצפיה ב-'לא, זה לא נכון'
לא, זה לא נכון
07/01/2019 | 21:44
4
83
בנק אמריקאי ככלל ישתדל להמנע מלתת הלוואות לLLC, לא משנה מי השותפים. בנק אמריקאי ידרוש ערבות אישית.
 
אם השותף האמריקאי מוכן לקחת על עצמו את המשכנתא - מה טוב.
לצפיה ב-'ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?'
ובמקרה כזה נוצרת מורכבות משפטית?
07/01/2019 | 21:54
3
61
יש סידורים משפטיים חריגים שכדאי להסדיר? מישהו פה אולי ניסה משהו כזה?
לצפיה ב-'מורכבות משפטית מאיזו בחינה?'
מורכבות משפטית מאיזו בחינה?
08/01/2019 | 01:19
2
55
צריך להתיעץ עם עורך דין בלי שום קשר, הרי חוזה שותפות זה הסכם משפטי.
 
אל תרתום סוסים לפני העגלה, קודם כל תמצא בנק שבכלל ידבר איתך.
לצפיה ב-'אני יוצא מנקודת ההנחה'
אני יוצא מנקודת ההנחה
08/01/2019 | 19:54
1
50
ששותף אמריקאי יוכל לקבל מימון די בקלות. במקרה כזה אני מניח שהנכס יהיה צריך להיות רשום על שמו בלעדית, ולכן תוהה לגבי סיבוכים משפטיים אפשריים, כי זו לא שותפות אלא חוזה לא שגרתי.  
לצפיה ב-'חוזים לא שגרתיים עושים עם עורך דין.'
חוזים לא שגרתיים עושים עם עורך דין.
08/01/2019 | 20:03
46
וכן, הנכס יהיה כנראה רשום על שמו אישית. ואם לבנק יש שיעבוד על הנכס - לך לא יהיה כלום (או לכל היותר שעבוד ״שני״). עד כמה אתה סומך על השותף הזה? עד כמה אתה יכול לאכוף את החוזה בינכם? אלה דברים שרק אתה והעורך דין שלך יודעים.
לצפיה ב-'בנכסים מסחריים זה קיים '
בנכסים מסחריים זה קיים
08/01/2019 | 03:15
1
49
אין הגדרה ל"שותפות מלאה". אפשר לנסח הסכמי שותפות בהמון דרכים.
לבנק יהיו פרמטרים שחשובים לו.
 
מבחינת הבנק השותף האמריקאי מגיע כמבוגר האחראי בשותפות. בדרך כלל יצפו שהאמריקאי יהיה המוביל (בין אם תקרא לזה שותף כללי, שותף מנהל, או כל דבר אחר).
מן הסתם זה לא יכול להיות כל אמריקאי. זה צריך להיות מישהו שהבנק ירגיש בנוח להלוות לו.
 
לפעמים לוקחים שותף כזה, רושמים את שניכם על ההלוואה, וכשהקרדיט שלך משתפר, מורידים אותו מההלוואה (אתה קונה את החלק שלו בנכס).
 
בכל מקרה אני ממליץ לך לעבוד בתיאום עם ברוקר של משכנתאות (אצל חלקם זה שירות שהם מציעים- למצוא לך שותף כזה) ועם עורך דין.
לצפיה ב-'לא יודע מה לגבי נכסים מסחריים'
לא יודע מה לגבי נכסים מסחריים
08/01/2019 | 03:29
39
אבל בנכסים "רגילים" שמדברים עליהם פה בהשקעות של בודדים (1-4 units) לא חושב שאפשר "להוריד" מישהו מההלוואה. עידן הreassignable loans תם כשהריבית ירדה לרצפה. אין לבנק שום אינטרס לאפשר את זה. תעשה refinance וזהו.
לצפיה ב-'בנוסף לדברי קודמי'
בנוסף לדברי קודמי
08/01/2019 | 09:53
49
זה מאד תלוי בסכומי ההלוואה, בהלוואה של 100K$ לא תמצא בנק שירצה להתעסק גם עם LLC וגם עם שותף זר, בטח ובטח אם הLLC חדש.
ככל שהסכום גבוה יותר ככה יש תמריץ לבנק ללכת על העסקה למרות הסיבוכיות הגדולה יותר.
 
לצפיה ב-'האם החישוב הזה נכון?'
האם החישוב הזה נכון?
08/01/2019 | 20:10
9
46
נניח שיש נכס שעולה 150,000$, ומייצר תזרים חודשי נטו של 1,200$. 
לפי חישובים די גסים שעשיתי (לפי משכתנא קבועה ל30 שנה ב4.25%, ב80% מימון), יוצא שמשתלם לשלם לשותף אמריקאי 40% מהתזרים השוטף, באופן קבוע, תמורת המימון שהוא מסוגל להשיג: התשואה גבוהה יותר והסיכון, בטווח הארוך, נמוך יותר (כי סיכנת רק 30K ולא 150, ואם אתה יכול לממן ככה דופלקס או 4 יחידות אז זה גם מפוזר יותר).
הנה התחשיב: הוא סביר?
 
לצפיה ב-'כמה נקודות'
כמה נקודות
08/01/2019 | 20:29
8
38
4.25% נראה לי נמוך מאוד. אלה משכנתאות שצריך קרדיט מעולה כדי לקבל לנכס מגורים, אני בספק אם תצליח לקבל משהו שאפילו מתקרב לזה למימון השקעה.
 
$1200 נטו זה אחרי תשלום משכתנא? כי אפילו בריבית שציינת, רק תשלומי ריבית יהיו יותר מ500 דולר בחודש, לפחות בהתחלה. האם אתה מתכנן לרכוש נכס ב150 אלף ולהשכיר אותו בסד"ג $2000 לחודש לפני הוצאות? נשמע לי דמיוני.
לצפיה ב-'היתה תקלה מינורית בלינק'
היתה תקלה מינורית בלינק
08/01/2019 | 20:42
7
36
לגבי גובה ריבית המשכתנא, השתמשתי בכלי הזה. אני מבין שזה תלוי בקרדיט וצריך להעלות את זה. 
בחישוב שלי הנטו אחרי תשלום המשכתנא הוא 444$, לא 1200$. מתוך שכירות חודשית של 1,700$, שמהן הורדתי 30% לתפעול, ו746$ למשכנתא. 
אם ההשקעה היא 30K (והשאר הלוואה), גם 60% מהתזרים החודשי מביא אותי לתשואה שנתית של 10.5%: כלומר, שווה לי להקצות חלק מהתזרים לשותף האמריקאי - שלא ישים השקעה ראשונית בכלל, ויהפוך לשותף כמעט מלא? זה לא win-win? 
 
לצפיה ב-'על הנייר זה נפלא.'
על הנייר זה נפלא.
08/01/2019 | 21:03
2
38
אבל קח בחשבון כמה מקרים סבירים מאוד:
 
חודש-חודשיים בשנה בממוצע הנכס יהיה ריק (תלוי בנכס, אבל עם נכסים של 150 אלף זה תרחיש די סביר).
 
1700 לנכס של 150000 זה נשמע לי אופטימי משהו. זה אומר שאנשים שגרים בשכונה הזאת לא מסוגלים לקחת משכנתא כדי לשלם פחות ממה שהם משלמים שכירות. אנשים כאלה אלה אנשים שאין להם פרנסה קבועה, יש להם משהו רע בהיסטוריית אשראי, או אנשים שלא נשארים במקום אחד לאורך זמן ולכן שוכרים ולא קונים. לא בדיוק אוכלוסיה הכי יציבה, מה שמגדיל את הסיכון של הvacancy.
 
חישוב הריבית שלך (4.25) הוא אופטימי ובעיניי לא סביר. תוסיף לפחות אחוז וחצי, וזה במקרה הטוב.
 
עכשיו עם כל זה יש לך הוצאות קבועות:
 
כמעט (בתחשיב האופטימי) אלף דולר בחודש על משכנתא שתצטרך להוציא בין אם יש לך דייר ובין אם לאו. המשכנתא לא על שמך, כך שמי שלוקח את המשכנתא לוקח גם את הסיכון הזה על עצמו - 40% מתזרים מזומנים (כ200 דולר לחודש) יכסו אולי חודש-חודש וחצי של אי תשלום מצדך, כך שאני במקום השותף הזה הייתי דורש יותר, וגם דורש ערבויות (כספיות, אמיתיות, כמו ערבות בנקאית בארץ). זה יעלה לך כסף.
 
מסים ו(אולי) וועד בית, תיקונים ותחזוקה שעולים כסף בין אם מישהו גר שם ובין אם לאו. זה בסך הכל כנראה הרבה פחות ממשכנתא אבל עדיין עלול להביא לעיקול הבית אם לא תשלם. נוסף לזה, אם אתה לוקח משכנתא הבנק עלול לדרוש escrow לתשלומים האלה כדי לוודא שהממשלה לא לוקח לו את הנכס המשועבד כשאתה מפסיק לשלם.
 
דמי ניהול, עורך דין, רואה חשבון - לא יודע אם הכנסת את זה ל30%, אבל תלוי במקרים ובספקים (במיוחד רואה חשבון ועורך דין) - אלה הוצאות שלא תלויות באם מצאת דייר או לא.
 
אז כן, אם הכל מושלם תהיה לך תשואה חלומית.
לצפיה ב-'כן, צודק'
כן, צודק
08/01/2019 | 21:22
1
35
צריך גם לזכור שרוב חברות הניהול גובות חודש שכירות על מציאת דייר, כך שהחלפת דייר היא גם vacancy וגם עלות חברת הניהול. 
 
האם בית דופלקס\4 יחידות לא מגן על המשקיע במידה מסוימת מvacancy, ויוצר מין בלם זעזועים?
 
לא נכנסתי לפרטי ה30% תפעול. אני מכיר שעושים את זה בתור rule of thumb כללי. חברת הניהול היא 10%, וכל השאר זה קצת מיסי עירייה ובלתמ"ים. זאת אומרת, אני חושב שזה אמור לכלול בעיות (פיצוצי צינור ונזילות וכן הלאה) וvacancy. אולי זה אופטימי מדי?
 
הוספתי שורה בחישובים: בריבית משכתנא 6%, ובמידה והכל הולך טוב, 60% מהתזרים מגיעים ל7.5%.
לצפיה ב-'מס עיריה זה 1-2% מהשווי (תלוי באזור).'
מס עיריה זה 1-2% מהשווי (תלוי באזור).
08/01/2019 | 21:43
36
במקרה של נכס של 150 אלף - מס עיריה זה 2000-3000 בשנה. אם נקח 2400 בשביל פשטות החישוב - זה 11% מהשכירות החודשית שלך (שוב, בהנחה של 100% שכירות). ז"א רק דמי ניהול ומסים (הוצאות קבועות) לוקח לך 21% - 2/3 מכלל ההוצאות שחישבת. אתה משאיר לעצמך משהו כמו 150 דולר לחודש על בלת"מים (פתיחת סתימה זה 50-100 דולר, רק בשביל קנה מידה, רוצה לדבר על החלפת גג ותיקון נזילה במרתף?).
 
החישובים שלך זה דוגמא קלאסית למשקיע ישראלי מסונוור ממספרים שלא בדיוק מכיר את המציאות.
לצפיה ב-'אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר'
אתה פשוט יוצא מתרחיש בסיס לא סביר
08/01/2019 | 21:21
3
38
תרחיש הבסיס שלך מתבסס על נכס לא ממונף שמניב תזרים של 9%.
תזרימים כאלה קיימים רק בנכסים ברמת סיכון גבוהה מאד, והם קיימים בעיקר על הנייר.
 
בנכסים מהסוג הזה ההוצאות התזרימיות שלך בפועל יהיו הרבה מעבר ל-30% מהשכירות. אם תעשה עבודה טובה, הן יהיו סביב 50% (תזכור- גם Capex צריך להוריד מהתזרים).
 
אז מתוך ה-1,700$ תישאר עם כ-850$ (שמשקפים תזרים בפועל של כ-7% שזה יפה מאד).
בנכסים כאלה גם לא תקבל מימון ב-4.25%.
בקיצור, עם 80% מינוף אין לך תזרים לחלק.
 
מה שכן יכול להשתנות, זה שלאורך זמן השכירות תעלה (בעוד שתשלום המשכנתא לא). חשוב מאד להבין את הנושא של אינפלציה בהקשר של מינוף
לצפיה ב-'תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה'
תודה - עושה רושם שבנכסים כאלה
08/01/2019 | 21:27
2
41
התזרים קטן מכדי להתמודד עם הבלתי צפוי, וכמעט לא שווה את הכאב-ראש (אלא אם מצפים לעליית ערך משמעותית, שתצדיק את הסיכון לתזרים שלילי).
לצפיה ב-'הבעיה היא לא בסוג הנכסים'
הבעיה היא לא בסוג הנכסים
08/01/2019 | 22:43
41
פחות או יותר כל נכס שתקנה היום ב-80% מינוף, לא יביא לך תזרים משמעותי בשנים הראשונות.
אתה עושה תשואה מטורפת מהאינפלציה ומתשלום המשכנתא.
אם תניח אינפלציה סביב 2.4%, אז בעוד 30 שנה, תמכור את הנכס ב-300,000$. כלומר, תעשה פי 10 על ההשקעה שלך. זה רווח הון שנתי של 8%.
 
אתה מצפה לקבל בנוסף תזרים שנתי גבוה מההתחלה. זה לא סביר.
לצפיה ב-'הבעיה היא לא הנכס - הבעיה היא שאתה רוצה להשקיע כסף שאין לך'
הבעיה היא לא הנכס - הבעיה היא שאתה רוצה להשקיע כסף שאין לך
09/01/2019 | 15:38
59
אתה מחפש "להשקיע" מאה וחמישים אלף דולר שבת'כלס אין לך.  יש לך בקושי 30 אלף דולר, ואתה רוצה לקחת כהלוואה 120 אלף דולר.  במילים אחרות - אתה מחפש לשחק עם הכסף של הבנק.

הבנק אינו פראייר.
הבנק  יודע היטב לחשב את הסיכון שהוא לוקח כשהוא נותן הלוואה, ולגבות ריבית שמכמתת לתוכה את הסיכון הזה.
הבנק יודע להבדיל בין אדם שקונה בית כדי לגור בו (ולכן יש לו מוטיבציה גבוהה לשלם את החוב כי הוא לא רוצה להזרק לרחוב) ובין ספקולנט שמחפש למנף את עצמו.
הבנק בארה"ב יודע להעריך את הסיכון של מתן אשראי לאדם לפי הסטוריית האשראי שלו, שמתעדת בצורה מפורטת איך הוא משלם את חובותיו ומה היחס בין החובות שלו וההכנסות שלו.  לכן הסטוריית האשראי וציון האשראי של האדם כל כך חשובים כאן, ואנשים עושים מאמצים כדי לשמור על הסטוריית אשראי טובה.
הבנק יודע היטב את ההבדל בסיכון בין הלוואה לאדם פרטי ובין הלוואה ל LLC.

בגלל חוסר ידע בסיסי מצידך אתה חולם על זה שמישהו יתן לך משכנתא ב 4.25% ריבית לשנה. זו ריבית שכיום, לאחר העלייה האחרונה בריבית הפריים של ה Fed בדצמבר לא קיימת בשוק אפילו לאדם פרטי עם הסטוריית אשראי מושלמת במשך עשרות שנים.
בתור LLC - גם עם שותף אמריקאי - אם תקבל הלוואה בריבית של 8% לשנה אתה תהיה בר מזל מאוד. וגם כאן סביר שלא יתנו לך יותר מ 60% וידרשו ממך לפחות 40% הון עצמי.   ברמה של 80% מימון - יותר סביר שהריבית שיציעו לך תהיה דו ספרתית. בעיקר אם אתה מדבר על LLC חדש שרק נולד ואין לו הסטוריית הכנסות ודיווחי מס של כמה שנים ואין לו נכסים אחרים בבעלותו.

אם "השותף" שלך הוא בעל הסטוריית אשראי מעולה, והוא יקנה את הנכס על שמו האישי ולא במסגרת ה LLC - אז הנכס יהיה שלו. לא שלך. הוא צריך להיות קדוש, קדוש, קדוש מלוא כל הארץ כבודו אם אתה הולך לתת לו 30 אלף דולר מכספך כדי שהוא יקנה נכס לעצמו...  כי גם עשרה עורכי דין לא יעזרו לך להוציא ממנו את הכסף אם הוא יחליט לנעוץ אותך. יעלה לך את רוב ה 30 אלף דולר לקחת אותו לבית משפט כדי להוציא ממנו את הכסף שלך...

הרעיון שלך לא מציאותי כי אתה מנסה להשתמש בשיטות עבודה של דונאלד טראמפ ויצחק תשובה - שיטות שעובדות עבור השקעות עם גרעין של עשרות או מאות מליוני דולרים וערך נכסים של מאות מליונים ויותר - כשה"גרעין" שיש לך באמת מספיק בקושי לגרעינים...  
בצורה ריאלית- אין שום דרך שבה מישהו בארה"ב יתן לך אשראי של 80% מערך הנכס כשאתה בא עם 30 אלף דולר ובלי הסטוריית עסקים מוכחת בארה"ב.
לצפיה ב-'מימון נדל"ן ארה"ב'
מימון נדל"ן ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
10/01/2019 | 14:46
47
שלום כסלו SF,
 
כמה נקודות שחשוב לדייק ולהוסיף בהמשך לתגובות התורמות והטובות של החברים בפורום:
 
>>בנק אמריקאי בוחן גם את נוטל ההלוואה ברמה האישית (GRANTOR) וגם את הנכס הנדל"ני
>>בחינת המלווה - בטח שיש משמעות למיקום, במובן הזה שאם הנכס במיקום בו נמצא השותף אמריקאי שלך ויש מערכת יחסים עם הבנק המקומי שלו זה יתרון, אחרת אם מדובר למשל במיקום במדינה אחרת אז יש לדבר הזה משמעויות. למשל זמן ואנרגיה, או שתלכו לבנקים שם (כדאי בנקים קטנים) או אם בא לכם לעבוד חכם אז תמצאו MORTGAGE BROKER טוב. אני יכול לתת לך הפנייה, זה תלוי באיזו מדינה הנכס.

>> בחינת הנכס הנדלני - קטגורית יש הבדל בין נכס מסחרי לנכס לא מסחרי. חשוב לדעת שגם נכס מגורים מעל 4 יחידות בארה"ב נחשב בקטגורייה של COMMERCIAL ולא RESIDENTIAL. דבר נוסף, ככל שהנכס הנדלני בעל ערך רב יותר כך הבנק נותן יותר משקל בבחית הנכס הנדל"ני עצמו לעומת בחינת הGRANTOR ברמה האישית.

>> יש להבין את ההבדלים בין ניתוח כדאיות השקעה וביצוע תזרים לבין תהליך אישור הלוואה. למשל, אם אתה מחליט להשקיע בתזרים נמוך או שלילי וללכת על LTV גבוה אתה נוטל סיכון, כדאי שהוא יהיה מחושב ושתדע מה אתה עושה. אני לא נכנס כרגע אם כן או לא , אלא רק מחדד שהבנק יכול לתת לך הלוואה כזו ולא בהכרח מנתח תזרים כמו שאתה תנתח. ברמה הבסיסית עבור RESIDENTIAL הבנק מסתכל קודם כל על PITI + PM FEES וגם על APPRAISED VALUE, במסחרי זה הרבה יותר מכך.

>> הזכרת LLC, זה לא דבר מהותי זה עניין טכני איך הנכס מוחזק, והגורם המקצועי או הבנק ינחה אותך באיזה אופן להתארגן. זה לא משמעותי לצורך הבחינה של הבנק אלא פשוט חלק מהתנאים לו לאשר מימון ברמה הטכנית, כמו עוד מספר דרישות מול הבנק זה תהליך.
 
לצפיה ב-'אירוח בנושא הוספת מרפסות בבתים משותפים'
אירוח בנושא הוספת מרפסות בבתים משותפים
08/01/2019 | 10:08
14

ביום ג', 15.1, בשעות 20:00-22:30, נארח בפורום תמ"א 38 את מר עידו גרינברג, מנכ״ל חברת נירים.
 

על האירוח

הוספת מרפסות בבתים משותפים באמצעות בניה בטכנולוגיה מתקדמת הכוללת עבודות מיוחדות בפלדה, תוספות בניה, הוספת מרפסות למבנים קיימים, עבודות גמר, חשמל, שימור ושיקום.
 

על המתארח
 
עידו גרינברג, מנכ״ל חברת נירים, בעל ידע עשיר וניסיון של למעלה מ- 10 שנים בתחום הבנייה, בדגש על עבודות פלדה מיוחדות.
מוביל בהצלחה ובמקצועיות את חברת נירים המתמחה בבניה בטכנולוגיה מתקדמת הכוללת עבודות מיוחדות בפלדה, תוספות בניה, הוספת מרפסות למבנים קיימים, עבודות גמר, חשמל, שימור ושיקום, והכל בתהליך קצר ומקצועי המבטיח תוצאה איכותית ואחריות לאורך שנים רבות.
לחברה לקוחות רבים וניסיון רב בבנייה במבנים קיימים, מגדלים ומבנים ציבוריים בכל רחבי הארץ, והיא מובילה בבניית קונסטרוקציית פלדה עם למעלה מ-500 מרפסות בשנה.
כחלק מחזונה לספק מענה איכותי ומקיף לכל אורך הדרך - תוכלו למצוא בחברה מחלקת רישוי ותכנון, הנדסה, תפעול, ביצוע ושירות לקוחות. 
 

העלו את שאלותיכם על גבי שרשור זה כבר עכשיו!
 
לצפיה ב-'איך להעריך את מצב הנכס והשיפוץ הנדרש? ראיון עם קבלן אמריקאי'
איך להעריך את מצב הנכס והשיפוץ הנדרש? ראיון עם קבלן אמריקאי
( לעמוד שלי בתפוז )
02/01/2019 | 13:52
469
הי חברים
 
צפו בראיון שערכתי בשטח עם קבלן שיפוצים בקליבלנד אוהיו בעל ניסיון של 22 שנים במקצוע. בואו ללמוד מתוך מקרה בוחן על נכס שרכשנו ושיפצנו עבור משקיע

יש לכם עוד שאלות בהקשר של עבודה עם קבלנים ? בדיקת מצב הנכס? קביעת סקופ השיפוץ? מוזמנים לרשום כאן שאלות המשך ואכין לכם חומר נוסף.
רוצים עוד ראיונות שטח? בעלי מקצוע נוספים? תכתבו לי מה אתם רוצים ואכין לכם.
 
בהצלחה!
 
לצפיה ב-'מעוניין להתחיל להשקיע בנדל"ן בארה"ב וצריך את הטיפים שלכם'
מעוניין להתחיל להשקיע בנדל"ן בארה"ב וצריך את הטיפים שלכם
01/01/2019 | 21:43
2
150
היי,
שמי חי ואני מעוניין להתחיל להשקיע (אקנה דירה אחת באופן פרטי בתור התחלה - ללא קבוצות רכישה\קרנות ודברים כאלה),
אני כבר תקופה קורא באינטרנט כמה שאפשר על הנושא והדברים עדיין מעורפלים אצלי בראש ורציתי לקבל פידבק וטיפים מאנשים שעושים את זה :)
 
מנסיונכם, ממה צריך להזהר?
מה לעשות\לא לעשות? (DO & DONTS)
 
תודה רבה רבה לעוזרים!!
לצפיה ב-'ממה להיזהר?'
ממה להיזהר?
02/01/2019 | 01:18
155
ממתווכים ישראליים שמבטיחים חלומות ומוכרים חורבה בשכונת פשע.
 
לבדוק היטב את כל הנתונים. להכיר את האזור בו משקיעים. ללמוד את כל המספרים.
לצפיה ב-'טיפים למתחילים בהשקעות נדל"ן בארה"ב'
טיפים למתחילים בהשקעות נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2019 | 12:30
46
הי חי
 
אני מציע לך להתחיל לחזור אחרוה בפורום ולקרוא. יש כאן כל כך הרבה הסטוריה וטיפים משאלות ותשובות של משקיעים.
 
בנוסף, הכנתי בעבר מדריך של כ30 עמודים המתאר את תחילת הדרך שלי בהשקעות נדל"ן. הנה קישור למדריך השקעות נדל"ן בארה"ב שהכנתי כולל את דרכי הפעולה האפשריות להשקעה כמו גם הסבר התהליך ועוד.
 
לצפיה ב-'ניתן לתבוע בארץ אזרח ישראלי המתגורר בארהב לגבי נדלן בארהב? '
ניתן לתבוע בארץ אזרח ישראלי המתגורר בארהב לגבי נדלן בארהב?
01/01/2019 | 11:08
3
124
אזרח ישראלי מכר לנו בית שהתגלה כחתול בשק כולל מתן קבלות על שיפוץ שלא בוצע. 
הוא גר בחול והתנהל מולנו תחת חברה אמריקאית שלו ושל שותף ישראלי שלו.
אפשר לתבוע אותם בארץ? 
לצפיה ב-'עקרונית כן, אבל זה תלוי מה קרה ואם יש לך איך להוכיח'
עקרונית כן, אבל זה תלוי מה קרה ואם יש לך איך להוכיח
01/01/2019 | 13:58
73
לצפיה ב-'וכמובן, האם יש מאיפה להיפרע'
וכמובן, האם יש מאיפה להיפרע
02/01/2019 | 10:34
45
לצפיה ב-'עבדתם מול חברה אמריקאית, לא אזרח ישראלי'
עבדתם מול חברה אמריקאית, לא אזרח ישראלי
07/01/2019 | 21:47
53
אלא אם החוזה נחתם פיזית בארץ ומתיר זאת, אני לא רואה איך בית משפט ישראלי יקבל סמכות על חברה זרה שאין לה נציגות בישראל.
 
לנסות לתבוע את בעל החברה זה כמובן אפשרי, אבל קודם כל יהיה צריך להרים את מסך ההגנה של חברה בע"מ, זאת משימה לא טריויאלית.
 
בכל אופן, אני לא עורך דין, וגם לא אף אחד אחר פה ככל הידוע לי. השאלה שלך היא שאלה משפטית וצריך להתיעץ עם עורך דין מוסמך.
לצפיה ב-'עזרה בנושא property taxes, tax assessment '
עזרה בנושא property taxes, tax assessment
29/12/2018 | 22:25
3
152
שאלתי היא האם המיסי עירייה לפי מה שמפרסמים בזילו הם חודשיים או שנתיים? ולגביי הטאקס אסיסמנט לגביי מה הוא נוגע? 
 
צירפתי תמונה אולי זה יעזור להבין מה כוונתי.. תודה לעונים.!
לצפיה ב-'שנתיים, אבל אל תעבוד לפי זה'
שנתיים, אבל אל תעבוד לפי זה
29/12/2018 | 22:47
100
המידע בזילו לא תמיד נכון.
יש בתמונה שצירפת (מעל הטבלה) לינק ל-County Website.
תיכנס לשם, ותחפש שם את הנכס.
יהיה שם גם לינק לדף שנותן הסברים לגבי החישוב של ה-Assessment.
תסתכל גם על המסים על נכסים דומים באזור.
אם המסים על הנכס שאתה בודק נמוכים מהמסים של נכסים דומים, תחשוד.
יכול להיות שהיום הנכס נהנה מהקלות שהוא לא יהנה מהן בהמשך.
זאת אחת הדרכים הנפוצות לעבוד על משקיעים חדשים.
לצפיה ב-'מיסיים שנתיים - אבל לא תמיד כל המיסים'
מיסיים שנתיים - אבל לא תמיד כל המיסים
30/12/2018 | 02:16
76
באזור שלנו יש 2 סוגי מיסים. זילו יראה רק סוג אחד, לכן המחיר המלא הרבה יותר גבוה.
לצפיה ב-'איך לבצע חישוב מס נכס property taxes'
איך לבצע חישוב מס נכס property taxes
( לעמוד שלי בתפוז )
31/12/2018 | 10:40
69
שלום דולב,
 
על מה מדובר - צילום המסך שלך נוגע אך ורק לחישוב הPROPERTY TAXES. זו המקבילה למה שאנחנו מכנים בארץ ארנונה. כלומר, אלה מיסים ברמה מקומית (מחוז\עיר). מה שכתבת לגבי TAX ASESSMENTS הוא בירור נפרד שלא בהכרח נכלל כאן.
 
צורת חישוב - בניגוד לצורת החישוב בישראל לפי הגדרת איכות אזור ומטר רבוע, בארה"ב, לפחות במדינות שאני עבדתי בהם, נתקלתי בשיטת חישוב שונה. המחוז\העירייה משערכים את שווי הנכס אחת למספר שנים. מס הנכס נגזר כ% משוווי הנכס המשוערך. שווי משוערך זה מופיע גם הוא באתר המחוז! לכן, שים לב שיש באפשרותך להשתמש במחיר הקנייה של הנכס לטובתך. ישנו הליך לערעור גובה מס הנכס. בקליבלנד אנו עושים זאת שנים רבות בהצלחה עם רוב הנכסים. זה לא דבר מובטח להצליח, זה תלוי במחיר הנכס שקנית וכמובן בביצוע תהליך הערר באופן מקצועי. לכן, אני ממליץ להשתמש בעו"ד מקומי לנושא זה, ובעבר כתבתי בפורום כאן בפירוט טיפים איך לעשות את זה, אתה יכול למצוא את זה בחיפוש.
 
תקופה - זה גובה המס השנתי. אך שים לב שלרוב מדובר בתשלומים המתבצעים יותר מפעם אחת בשנה. למשל ב2 תשלומים של מחצית הסכום, מיסי חורף ומיסי קיץ. זה משתנה לפי אזור.
 
איך לבדוק - המקור הכי מהימן לבדיקת גובה מיסי הנכסים, הוא באתר המחוז שבו ממוקם הנכס. אתה מקיש שם את מספר החלקה או שם הבעלים או כתובת הנכס ומקבל את פרטי הנכס כולל מידע זה.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'שאלון צרכי משקיעים 2019'
שאלון צרכי משקיעים 2019
( לעמוד שלי בתפוז )
31/12/2018 | 10:25
290
שלום חברים

מה יכול לענות הכי טוב על הצרכים שלכם בהקשר של השקעות נדל"ן?

הכנתי שאלון קצרצר עם 3 שאלות אמריקאיות. אם יש יותר מתשובה אחת נכונה אז לענות את הכי נכונה או הכי רלוונטית כרגע.

אשמח לשמוע מכם כדי לכוון את הפעילות ב2019 לערך כמה שיותר גבוה לדעתכם.

כניסה לשאלון כאן:
https://goo.gl/forms/Nu7YDE1XaKF8heYS2


תודה על העזרה!
לצפיה ב-'שאלה בנושא דיווח מס'
שאלה בנושא דיווח מס
29/12/2018 | 09:07
3
112
בוקר טוב
אם אני נכנס להשקעה דרך חברה מסויימת בניו יורק.

האם אני צריך כבר עכשיו לפתוח תיק אצל רואה חשבון בארץ?
האם אני צריך לדווח למס הכנסה? גם אם כרגע אין לי הכנסות?  
הרווח צפוי רק בעוד שנתיים
לצפיה ב-'תלוי במבנה '
תלוי במבנה
29/12/2018 | 10:49
1
90
אם אתה משקיע ישירות במניות של חברה זרה פרטית, אז אתה צריך למלא טופס 150 (הצהרה על החזקה בתאגיד זר).
 
לא נראה לי שיש צורך ברו"ח בשביל זה.
בכל מקרה, כדאי שתתייעץ עם רו"ח *לפני* ההשקעה כדי להבין את החשיפה למיסוי בארץ.
 
לגבי ההשקעה עצמה- תיזהר מאד. מעבר לזה שהשוק בניו יורק בקיפאון מסוים (בגלל עליית הריבית), שווקו בארץ הרבה פרויקטים עם צפי לסיום תוך שנתיים-שלוש. היום אנחנו עדים לעיכובים משמעותיים
לצפיה ב-'לא רק קיפאון, יש מקומות שבהם כבר יש ירידות רציניות.'
לא רק קיפאון, יש מקומות שבהם כבר יש ירידות רציניות.
29/12/2018 | 19:13
70
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/01/2019 | 09:37
15
אם אתה מחזיק במישרין בנכס  -ויש רק הוצאות (הוצאות שוטפות ולא הוצאות אשר מצטרפות לעלות הנכס) -צריך להגיש וודאי.
תשומת לב מיוחדת צריכה להינתן לדוח LLC -אם אתה בעלים של LLC מלא -בשנת ההקמה לראשונה וודאי שצריך להגיש דוח LLC גם אם אין הגשה של דוח מס אישי
 
אנא אמור לי אם יש לך שאלות נוספות
אשר טוריאל, רו"ח ומשפטן(ישראל), יועץ מס (ארה"ב)
לצפיה ב-'טופס HUD 1 חדש'
טופס HUD 1 חדש
27/12/2018 | 22:38
2
91
שלום 
האם יש טופס חדש שמחליף את  hud 1 הקודם? כך הבנתי מחברת טייטל . 
טופס שבו אין 2 טורים כמו הרגיל. האם זה נכון?
לצפיה ב-'למה אין 2 טורים? אז מה יש?'
למה אין 2 טורים? אז מה יש?
28/12/2018 | 20:19
39
לצפיה ב-'מיסים על הכנוסת מנדלן אמריקאי '
מיסים על הכנוסת מנדלן אמריקאי
25/12/2018 | 22:28
3
189
זוג אמריקאי (תושבי ישראל) אשר נהנה מהכנסה נטו לפני מס של 100K בשנת 2018. ולהם 5 ילדים.
האם חובת המס הפדראלי שלהם הוא אכן 0$ ?
 
לפי התחשיב הבא:
מתוך ה 100K ואחר
24,000 $ Standard Deduction
הסך החייב במס הינו 76K
לפי מדרגות מס 10% על 19,050 ראשונים ו 12% על היתרה.
עולה לחבות מס של 8,739 $
בניכוי Child Tax Credit על סך 2,000 $ פר ילד
יוצא שחבות המס הפדראלי הינו 0$
 
במידה ולא הבנתי נכון אעריך תיקון והסבר
כמו כן מה לגבי שאר חבויות מס כדוגמאת SSN בדוגמא האמורה וממה היא מחושבת והאם גם היא נהנת מההטבות המצויינות.
 
שאלה נוספת, מה העלות הסבירה לרו"ח בהגשה של הדוחות מסוג זה? 
 
תודה לכל המשיבים
 
 
 
לצפיה ב-'זה לא עובד ככה'
זה לא עובד ככה
26/12/2018 | 01:08
129
בתור התחלה, לא יוצאים מההכנסה נטו.
יש לזה המון ניואנסים.
בזמן שבדקתי שאני לא מטעה אותך, מצאתי בלוג די טוב:
 
תקרא את הסדרה, ותראה את האופציות השונות שהוא מתאר שם.
 
לדעתי רו"ח ייקח סדר גודל של 500$ לדו"ח של זוג כזה.
לצפיה ב-'אתה מתעלם כאן משום מה מעניין אחד מרכזי - המס הישראלי ששילמת'
אתה מתעלם כאן משום מה מעניין אחד מרכזי - המס הישראלי ששילמת
27/12/2018 | 00:53
1
96
כתבת ששני בני הזוג חיים בישראל.
בהנחה שההכנסה של אותם בני זוג אינה "כסף שחור" שהועלם מרשויות המס הישראליות, הרי שסביר שהם כבר שילמו על חלק ניכר מהכסף הזה לא מעט מס הכנסה למדינת ישראל.
מכיוון שקיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין ארה"ב, ברוב המקרים לאחר שבדו"ח המס מצהירים על הכסף ששולם לרשות המס הישראלית זה מקזז את רוב - אם לא כל - חבות המס הפדראלית לארה"ב.
 
כאן כמובן יש להכניס דיסקליימר: חוקי המס בארה"ב שונים מאוד מאלו שבישראל. למשל - שיעור המס שרשות המס בארה"ב גובה על הכנסות מניירות ערך תלוי במשך הזמן שהחזקת את הנייר הספציפי (בין קנייה למימוש).  לפיכך - עדיין יכולה לצוץ חבות מס בסופו של חישוב.
 
לגבי "מיסים אחרים" כמו מיסי SSA:  לא ברור לי המצב שלכם בדיוק, ולכן השאלה טיפה לא ברורה.   
האם אתם חייתם ועבדתם בארה"ב בעבר?
האם אתם שילמתם מיסי SSA מתישהוא?
מכיוון שמדובר באנשים שיש להם 5 ילדים, ניתן להניח שמדובר באנשים מעל גיל 25, ולא במישהו שרק "יצא לעולם". כלומר - יש כבר הסטורייה כלכלית של הכנסות ואולי גם עבודה של כמה שנים.
השאלה היא מדוע אתה מעוניין כרגע לשלם מיסים ל SSA אם אתה לא חי בארה"ב...
לצפיה ב-'זה מעט יותר מורכב'
זה מעט יותר מורכב
27/12/2018 | 10:34
63
לנישומים שאינם תושבי ארה"ב יש אפשרות להצהיר על הכנסות מסויימות מחוץ לארה"ב (בין היתר, שכר) עד סכום די גבוה, וההכנסות אלה יהיו פטורות ממס. עושים את זה עם טופס 2555-EZ
 
אם ההכנסה גבוהה מהסכום הפטור, עדיין ניתן יהיה להזדכות על החלק היחסי מהמסים ששולמו בישראל.
 
לא תמיד זה כדאי, וזה משפיע על הזיכוי בגין הילדים. הכל מפורט בבלוג שקישרתי אליו. יש שם גם מחשבון שבודק האם זה כדאי.
 
לצפיה ב-'קורס נדל"ן מוצלח'
קורס נדל"ן מוצלח
21/12/2018 | 00:21
3
158
שלום חברים,
בטח הרבה מכם מתעניינים בקורס השקעות נדל"ן, בנוי ומסודר, כדי לדעת להשקיע בצורה נכונה ובטוחה, ולא לעשות את הטעויות ש-34% ישראלים עושים. וכמובן לראות תשואה רווחית במהירות יחסית.
לכן הנה בשבילכם קורס נדל"ן ממכללת "פסגות" המפורסמת להצלחתה.
בהצלחה:
לצפיה ב-'אזהרה- מכללת פסגות '
אזהרה- מכללת פסגות
21/12/2018 | 10:49
162
הם מפורסמים בדברים אחרים לגמרי.
 
 
יכול להיות שאנחנו בתחילתו של משבר רציני. יש הרבה ספסרים שינסו להיפטר עכשיו מסחורה בכל מיני דרכים. לא להתפתות
לצפיה ב-'הסטטיסטיקה אומרת'
הסטטיסטיקה אומרת
24/12/2018 | 15:31
1
124
ש34% מהסטטיסטיקות באינטרנט מצוצות מהאצבע.
לצפיה ב-'סתם לכלכנו'
סתם לכלכנו
26/12/2018 | 04:01
114
יש מקומות שבהם יודעים להעריך אותם. למשל ב"כשאבא ואמא בני דודים":
 
לצפיה ב-'שאלות למשכירים מנוסים'
שאלות למשכירים מנוסים
14/12/2018 | 23:31
16
271
שלום לכולם,
 
אני שוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב, היתרונות ברורים וקל למצוא עליהם מידה. כחלק מתהליך הלמידה שלי אני מתרכז כרגע בחסרונות, כדי להבין בדיוק למה אני נכנס ומה הסיכונים שאני לוקח על עצמי (אם אקח על עצמי) בצעד כזה.
 
יש לי שתי שאלות בנושא הזה, שנובעות נטו מחוסר נסיון בשוק האמריקאי ואני בטוח שיש פה בעלי נסיון שיוכלו לספר קצת חוויות שעברו ולשתף במה שעבר עליהם.
 
1. הצורך בLLC. בנכס שלי בארץ אני רשום כבעלים ומשכיר אותו באופן פרטי. אני לא מוטרד, ובאופן כללי לא נראה שמשכירי דירות בארץ מוטרדים מחשיפה לתביעה כזו או אחרת מצד השוכרים, בטח לא בסכומים משמעותיים. מה שונה בארה"ב שמצדיק כזה שיח באתרים ובפורומים רלוונטים על החזקת הנכסים באמצעות LLC? מאיזה איומים בדיוק אנשים מנסים להימנע? עד כמה הם נפוצים? אשמח אם תהיו כמה שיותר ספציפיים ומפורטים
כמו כן, אני נתקל בפורומים שונים בדעות שונות - במקום אחד מייעצים להקים LLC שונה לכל נכס, על מנת להגן על הפרוטפוליו מחשיפה לתביעה של נכס אחד, ובמקום אחר אומרים שיקר ומיותר להקים LLC עבור נכס יחיד ואפשר להקים LLC אחד שיחזיק את כל הנכסים. 
אם זה משנה את התשובה שלכם, אני מדבר בשלב זה על כניסה עם שניים-שלושה נכסים גג.
 
2. פינוי (eviction). עד כמה נפוץ, מה התהליך, מה העלויות, האם זה משהו שעליי לקחת בחשבון כמשהו שקורה בשגרה? נדיר שמגיעים למצב כזה בארץ. לא שחסרים אנשים שנופלים על שוכרים רעים אבל ברוב מוחלט של המקרים השוכר מסיים חוזה ומפנה את הנכס. גם פה מכמות השיח אני מבין שלא כך הדבר בארה"ב.
 
אם תוכלו להפנות אותי למקורות קריאה על הדברים הללו אשמח. אציין כי קראתי לא מעט ואני מעוניין פה יותר בחוויות אישיות שלכם ופחות בתשובות התאורטיות על מה זה אומר הגבלת אחריות וכו'.
 
תודה מראש!
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
15/12/2018 | 03:25
197
נגיד ויש מדרגה שבורה. אחד הדיירים נופל ומרסק את הרגל. הוא מושבת מעבודה לכמה שבועות אז מפטרים אותו. הוא בכאבים,  יכול להיות נזק לרגל לטווח הארוך. הוא הודיע לך כמה וכמה פעמים שהמדרגה שבורה, אך לא עשית שום דבר. הוא תובע אותך וזוכה בחצי מיליון דולר.
עכשיו, אם הבית רשום תחת LLC, הוא תובע את החברה. אם יש ב-LLC נכסים ששווים חצי מיליון דולר, הוא יכול לקבל אותם אם לא תוכל לשלם את הסכום הזה.
נגיד והבית לא רשום תחת LLC. הוא יכול לתבוע אותך אישית. זה יכול להיות נכסים אחרים שיש לך, רכבים, בתים, משכורות ועוד שלל דברים ששוים כסף.
 
בנוגע לכמה נכסים תחת ה-LLC - זה תלוי בך. כל LLC יכול להיות הוצאות משפטיות להקים/לתחזק וכו' (תלוי בסטייט). העורך דין שלנו הולך בשיטה של סכום מסוים שהוא חושב שאפשר לקחת את הסיכון. אז נגיד והסכום הוא 100 אלף. אם יש לנו נכס בשווי 100 אלף, הוא יהיה ב-LLC משלו. 2 נכסים של 50 אלף כל אחד יהיו מקובצים ב-LLC משותף. הכל בהתאם לרמת הסיכון שרוצים לקחת.
 
פינוי דיירים - זה יותר נפוץ באזורים בעייתיים יותר. לדיירים אין כסף, אבל הם לא רוצים להיות ברחוב. אז הם יחכו בדירה עד שיפנו אותם בכח כי אין להם מה להפסיד / אין להם ברירה.
באזורים טובים יותר פחות נפוץ פינוי כי אנשים לא רוצים משהו כזה על הרקורד שלהם.
לצפיה ב-'הדברים שונים'
הדברים שונים
15/12/2018 | 16:15
152
1. הצורך ב-LLC:
לפני שאני מתייחס לתביעות, לדעתי אחד הגורמים המרכזיים לזה שרוב האנשים בישראל לא מחזיקים דירות תחת חברות בע"מ הוא דווקא המיסוי (ויש גם עניין של משכנתא, אבל אני לא בטוח שהוא הקריטי). בישראל למיסוי כאינדבידואל יש מלא יתרונות, ואין אופציה של חברה שקופה. מיסוי נדל"ן בישראל הוא מורכב, ואני מניח שאתה מכיר אותו כי אתה מחזיק כאן דירה להשכרה.
לגבי התביעות יש שני גורמים שצריך לקחת בחשבון:
א. האמריקאים פשוט תובעים יותר. היום גם בישראל תובעים יותר מפעם, אבל בארה"ב זה עולם אחר. לא יודע אם זה נובע מפערי מנטליות, חקיקה עודף עורכי דין, מערכת משפט בעייתית, או מה.
ב. מערכת היחסים (זכויות וחובות) בעל בית-רשויות- שוכר שונה לחלוטין בין ישראל לארה"ב (וגם בתוך ארה"ב יש הבדלים אדירים בין מדינה למדינה בארה"ב, וגם הבדלים בין עיר לעיר).
למשל, כבעל בית אני אחראי על חשבון המים של הדייר, אני אחראי על חשבון הארנונה (שגבוה משמעותית מבארץ), אני אחראי על המדרכה מחוץ לשטח שלי (ואם מישהו נפל כי לא דאגתי לפנות את השלג, או כי המדרכה שבורה, אני בבלאגן). יש גם ערים עם פיקוח על שכר הדירה, ערים שדורשות לבדוק שהדירה עומדת בתקן בכל חילופי דיירים, וכו'.
אני אחראי לוודא שיש לדייר חימום בחורף (כשבארץ אני לא חייב לספק לו כלום), אני אחראי לוודא שיש לו תנור עובד, אני אחראי לוודא שיש לו גלאי עשן תקין (ולהחליף לו בטריות. אם תהיה שריפה, ויסתבר שלא דאגתי לגלאי העשן, זה בלאגן מטורף), אני אחראי לוודא שאין צבע עופרת בדירה (אם התינוק שלו יאכל בטעות צבע עופרת, הוא יוכל לתבוע אותי), אני אחראי שיהיו לדייר מים חמים, אבל הוא יכול לתבוע אותי אם הם חמים מדי (כי התינוק שלו קיבל כוויות), אני אחראי שהתינוק שלו לא יוכל לקפוץ מהחלון, ועוד ועוד.
על כל דבר שאני לא מספק כנדרש, הדייר יכול להתקשר לעירייה, ולתקוע אותי.
בארץ בעל הבית אחראי להרבה פחות (גם אחרי חוק "שכירות הוגנת").
האמת שבארה"ב צריך להוסיף למערכת היחסים הזו גם ועד בית/שכונה, שהסמכויות שלהם נרחבות ביחס לארץ.
בארה"ב יש בתי משפט מיוחדים בין דיירים לבעלי בתים, מערכת ההוצאה לפועל שונה לחלוטין, ועוד ועוד. כל הדברים האלה מוסיפים נקודות חיכוך, ופוטנציאל להתנגשות.
 
2. פינויים- זה גם עניין של מנטליות, מערכות תמיכה לאנשים במצוקה, ומערכות משפטיות (כולל הוצאה לפועל), אבל רוב האמריקאים הם שוכרים טובים. זה לא שאין פינויים אף פעם באזורים טובים, אבל הרבה הרבה פחות.
פשוט בפורום אנחנו מדברים בעיקר על אזורים לא טובים (זולים), ושם יש הרבה יותר פינויים מאשר בשכונות נורמליות. כשאתה משכיר למעמד נמוך (או מה שנקרא בארה"ב מעמד בינוני-נמוך), הסיכוי לפינוי גדל משמעותית.
לצפיה ב-'תודה על התשובות'
תודה על התשובות
15/12/2018 | 23:49
1
95
בקיצור LLC זה חובה. בהחלט נשמע גם שכדאי להפריד אותם בין נכסים משמעותיים (אני מניח שהשאלה אם באמת צריך חברות נפרדות או שאפשר סיריז LLC זו שאלה לעו"ד - אבל אם למישהו יש אינפוט אשמח לשמוע). נשמע שלא רק שתובעים יותר, גם הסכומים בתביעות הם ענקיים. לא שמעתי על מישהו בארץ שחוייב בשני מיליון ש"ח בגלל שדייר שבר רגל גם אם באשמת בעל הנכס.
 
העלתם נקודה חשובה, של סוג האוכלוסיה. עקרונית חשבתי על פיזור, אבל אולי עדיף להשקיע את הכל בנכס אחד במקום איכותי עם שוכרים איכותיים ולמנוע מראש בעיות ששלושה נכסים במקומות פחות טובים עלולים לגרום. מצריך מחשבה מצדי ובדיקה לעומק יותר.
 
לגבי פינויים, אני כן רוצה איכשהו לשים אותם בתחשיב שלי. מניח שאוכל לעשות תוחלת, בהתאם לאזור נגיד סיכוי של חמישה אחוז (או עשרה או חמישים) כפול העלות. תוכלו לפרט קצת מי שכבר עשה אביקשן מה התהליך בגדול, כמה זמן הוא לקח, מה היו העלויות מעבר לאובדן השכירות?
 
האם ניתן לתבוע את השוכרים ולחייב אותם בעלות הזו? (בהנחה שבכלל יש טעם ויש מה לגבות מהם, מניח שבהרבה מקרים פשוט אין להם כסף ואז זה חסר טעם).
לצפיה ב-'הכל תלוי באזור'
הכל תלוי באזור
16/12/2018 | 10:07
105
קודם כל, פסקי דין של חצי מיליון דולר על רגל שבורה זה לא דבר שקורה כל כך הרבה לבעלי בתים. גם כשזה קורה, זה בדרך כלל מכוסה על ידי הביטוח. בארץ אלה דברים שבאמת לא נתקלים בהם.
 
אגב, אם אתה לא אמריקאי, אז גם מס ירושה של ארה"ב זה משהו שכדאי שמבנה האחזקות יתחשב בו.
 
לגבי מה שכתבת על פיזור- לדעתי אתה תגיע למסקנה שבאזורים הטובים בארה"ב, התשואה בפועל לא גבוהה בהרבה מישראל (בטח אם לוקחים בחשבון את פערי הריביות), ושהנדל"ן הזול בארה"ב מספיק קשה לשליטה ותפעול מרחוק גם אם לא מתפזרים יותר מדי גיאוגרפית.
 
לגבי תהליך הפינוי- זה שונה ממדינה למדינה. זה גם שונה ממחוז למחוז. אני יכול להעיד שאצלנו זה אפילו שונה מעיר לעיר (בעיר שלי ביטלו לא מזמן את הזכות לגבות מהדייר הוצאות משפט. בערים השכנות אפשר). זה גם יכול להיות שונה בתקופות שונות של השנה (למשל, בחורף אצלנו, מאד בעייתי לפנות. גם בתי המשפט עובדים יותר לאט, גם אין פינויים בשבועות של החגים, וגם אין פינויים כשקר מדי, ויכול להיות קר מדי כמה שבועות טובים ברצף).
אני בדרך כלל אמור להגיש את הפינוי שבוע-שבועיים אחרי תחילת החודש. אקבל מועד בבית משפט תוך 3-5 שבועות. בהנחה שהדייר לא יעשה תרגיל חריג, תוך שבועיים-שלושה יוגש לדייר צו פינוי.  זה נותן לו שבוע להתפנות (מותר לי להעביר את החפצים שלו לאכסון, אבל אסור לי לזרוק אותם במשך חודש). הוא יכול לבקש עיכוב של שבוע ואז עוד עיכוב אחרון של שבוע. אז פינוי אמור לקחת לי בין חודשיים וחצי לשלושה חודשים, אבל זה גם יכול לקחת עוד כמה שבועות. על זה צריך להוסיף הוצאות משפטיות, את העלות של הכנת הנכס בין דייר לדייר, את העלות של מציאת דייר, ואת הזמן שהדירה ריקה עד שהדייר החדש נכנס. הפיקדון המקסימלי שמותר לי לקחת הוא חודש וחצי. זה בקלות 5-6 חודשי שכירות, שעליהם אני מקבל חזרה רק חודש וחצי.
 
בשנתיים האחרונות הגשתי כמה פינויים אבל רק אחד באמת יצא לפועל (שאר הדיירים נכנסו להסדרי תשלומים, ועוד אחת יצאה באופן וולונטרי). אז בשנתיים הפסדתי בערך 5 חודשים, על פני 18 דירות. זה קצת יותר מאחוז אחד מההכנסות (צריך לזכור שבנוסף מפסידים הכנסות גם על דיירים שיוצאים בצורה מסודרת).
בשלוש שנים שלפני כן, הוצאתי לפועל פינוי של 10 דיירים (רובם היו מתכניות ממשלתיות זמניות ופשוט חתכו להם את המימון). זה כבר סביב 10% מההכנסות.
 
יש גם טריפלקס מולי, שכל כמה חודשים יש בו פינוי. זאת כבר יותר פעילות פילנתרופית מהשקעה...
 
יש גם מקומות שבהם פינויים לוקחים פחות/יותר זמן. יש גם מקומות שבהם אפשר לקחת פיקדון גבוה יותר.
 
בקיצור- צריך להעמיק
לצפיה ב-'מה ששונה בארה"ב זה... שזו ארה"ב. ארץ אחרת. חוקים אחרים. '
מה ששונה בארה"ב זה... שזו ארה"ב. ארץ אחרת. חוקים אחרים.
17/12/2018 | 21:54
9
111
 
והכי משמעותי - אלו ששוכרים ממך את הנכס הם אנשים אחרים... אנשים שבאים ממנטאליות שאתה לא מכיר ולא מבין
 
אני לא יודע אילו סכומים אתה מתכנן להשקיע בנדל"ן להשכרה בארה"ב.
אתה מדבר על "לקנות מספר נכסים, או אולי לקנות נכס אחד יותר יקר".
ה"משקיע הישראלי הסטריאוטיפי" שמע סיפורים על זה ש"בית באמריקה עולה 50 אלף דולר" - ולכן חושב שבחצי מליון שקל הוא יוכל לקנות שלושה בתים.
אם זה המצב שלך - מה שאתה לא מבין זה שהשכונות שבהן בית עולה 50 אלף דולר הן:
הגירסה האמריקאית לשכונת נווה שאנן בתל אביב (עיין ערך "בתים ב INNER CITY של פילדלפייה")
או הגירסה האמריקאית לישובי העוני בית"ר עילית \ רהט (עיין ערך "בתים בג'קסונוויל", "בתים ברוצ'סטר" וכיוצ"ב),
או הגירסה האמריקאית למחנה הפליטים קלנדייה (עיין ערך "בתים בדטרויט").
 
למה יש המון אביקשנים?  כי רבים מהמשקיעים הישראלים, שהנכסים שלהם נופלים לאחת הקטגוריות שתארתי, מתעסקים עם סוג האוכלוסייה שנאלצת (מחוסר ברירה וחוסר כיס) לחיות בשכונות כאלה.
ולאנשים האלו לעיתים אין כסף לאוכל - על אחת כמה וכמה לשלם שכר דירה.
 
וזה בהנחה שהמשקיעים האלו מצאו דיירים שרוצים (אבל לא יכולים) לעמוד בהתחיבויות שלהם - ולא נפלו על עבריינים \ מסוממים \ ונדאלים \ כאלו שחונים בניגוד לחוק על הדשא בחזית הבית ומסבכיןם אותך באלפי דולארים בקנסות אחרי שהם עוזבים.
לצפיה ב-'אני הייתי אומר'
אני הייתי אומר
19/12/2018 | 06:17
8
83
שרוצ'סטר יותר דומה לבאר שבע. עיר די גדולה, אוניברסיטה מכובדת, עסקים וכו', אבל לא מרהיב ומושך כמו נגיד תל אביב.
אכן, השכונות בהן בתים עולים 50 אלף או פחות דומים יותר לנגיד דרום תל אביב.
אבל השכונות בהן בתים עולים 250 אלף או יותר, יותר דומה למרכז/צפון תל אביב.
 
כמובן שבכל עיר יש אזורים טובים ואזורים רעים. הייתי מעריך שיש כמה אזורים לא רעים באזור דטרויט, אבל כמובן צריך לדעת איפה הם.
לצפיה ב-'אני דיברתי על השכונות שבהן בית עולה 50k$'
אני דיברתי על השכונות שבהן בית עולה 50k$
19/12/2018 | 07:20
7
116
ולא על השכונות שבהן בית עולה פי 5 מזה.
אני משוכנע שבשכונה שבה אתה גר אנשים לא מחנים את האוטו על הדשא הקידמי...
כמו בשכונה בעיר שלך שבה נמצא הבית של כותב ההודעה שנמצאת בהמשך הדף.
ברור שלדטרויט יש פרברי "צווארון לבן" שבהן חיים אנשים בעלי הכנסה גבוהה בבתים יפים שעולים מאות אלפים ואפילו מליונים. שכונות כמו פרנקלין, או גרוס פוינט, או בוורלי הילס  (כן, גם שם יש שכונה בשם הזה). אבל אלו לא השכונות שבהן ה"ישראלי הממוצע   שמשקיע בדטרויט" קונה נכסים...   בשכונות האלו 90% ויותר מהתושבים הם בעלי הבית שבו הם גרים, ופחות מ 10% גרים בשכירות.  הישראלים קונים נכסים במקומות שבהם 40%, 50% ויותר מהתושבים גרים בשכירות. במחיר בית אחד בגרוס פוינט או פרנקלין אפשר לקנות 8-10 בתים בשכונות שבהן הישראלים משקיעים.
לצפיה ב-'מידי פעם אני מדבר עם ישראלים'
מידי פעם אני מדבר עם ישראלים
19/12/2018 | 08:02
6
121
שצריכים את העזרה שלי או עיצות על בתים בשכונות של 30 אלף דולר. אני מנסה להסביר להם שאני לא יכול לתת המלצות לבעלי מקצוע, כי כל מי שאני מכיר לא מוכן להכנס לשכונות האלו.
 
דירה ממוצעת בישראל עולה כ-1.4 מיליון שקל. זה יוצא בערך 372 אלף דולר. אז אם ישראלי מחפש בית להשקעה בארה"ב בעשירית ממחיר ממוצע בישראל, מה הוא מצפה?
 
אז כן, יש דירות ב50 אלף דולר ודרומה. פה ושם יש כמה מציאות סבירות, אבל הרוב הוא זבל. אזורים גרועים, דיירים גרועים, תשואה מדהימה על הנייר אבל כאב ראש במציאות.
המשקיעים המתחילים באזור שלי מתמקדים בבתים של 50-100 אלף דולר. לרוב מדובר על דיירים עניים אבל עדיין סבירים. נגיד אם חד הורית שעובדת, מרוויחה מספיק לשלם שכר דירה אבל היא לא עושה בעיות כדיירת.
הבתים היותר טובים באזור שלי נעים באזור ה-150 אלף צפונה. 150 אלף יקנה בית חד משפחתי באזור טוב בעיר רוצ'סטר. בברייטון, העיירה בו אני מתגורר, בית נחמד באזור טוב יעלה כ-180 אלף דולר.
200-250 אלף דולר יקנה דו-משפחתי באזור טוב. 250-300 יקנה דו משפחתי באזור מעולה (נגיד ליד המוזיאונים ברוצ'סטר).
 
אז אפשר למצוא בתים באזורים יציבים באזור שלי במחיר שהוא פחות מדירה מתפרקת בעיירת פיתוח בישראל. אז למה ישראלים מתעקשים להשקיע במחיר שאפילו לא מכסה את המקדמה לדירה באמצע שומקום בישראל?
 
מנהלת הנכסים שלי מתעסקת עם מעל 100 בתים באזור. היא מאוד בררנית ותיקח בתים באזורים טובים (נגיד 75 אלף ומעלה). בעשור שהיא מתעסקת בנושא, היה לה משהו כמו 1-2 פינויים בלבד. ברגע שמישהו צריך לחשוב על לפנות דיירים בכח, מבינים שהוא מתעסק באזור בעייתי עם דיירים בעיתיים. לא שווה את הכאב ראש.
לצפיה ב-'ראיית מנהרה'
ראיית מנהרה
19/12/2018 | 08:30
2
99
אני די בטוח שמי שהשקיע לפני עשרים שנה באזורים בברוקלין שהיה צריך לפנות בהם דיירים, היום חולק עליך.
גם מי שהשקיע ברוצ'סטר הנפלאה של לפני 40 שנה, כנראה חולק עליך היום.
יש גם אינסוף דוגמאות מישראל.
 
עבור ישראלי, היתרונות של השקעה בארץ הם ברורים.
 
כמו שכתבנו למעלה (וגם מיליון פעמים אחרות), אין הרבה דימיון בין ה"דירה המתפרקת בעיירת הפיתוח" לבית ברוצ'סטר.
 
לא מבחינת יחסי בעל בית- שוכר- רשויות, לא מבחינת מיסוי, לא מבחינת מקומות עבודה, לא מבחינת יכולת שליטה.
 
יש עוד הרבה הבדלים, אבל אלה מספיקים כדי להבין למה יש ישראלים שבוחרים את הדירה המתפרקת.
לצפיה ב-'נראה לך שישראלים מוכנים לחכות 20 שנה'
נראה לך שישראלים מוכנים לחכות 20 שנה
19/12/2018 | 17:20
1
95
עד שהם יממשו את הרווחים שלהם?
 
ממה שאני רואה פה בפורום ובדיבור עם ישראלים, הם רוצים למצוא נכס מעולה במחיר זול, לעשות מכה ולמכור.הם רוצים תשואות מטורפות, בלי סיכונים ולהוכיח שהם גאונים פיננסים.
 
ברור שאם יושבים על נכס מתפרק 20 שנה, זה יכול להפוך למכרה זהב. אבל כמה ישראלים היו משקיעים בדירה בירוחם/קריית שמונה בתקווה שעוד 20 שנה זה יהיה אזור מבוקש?
לצפיה ב-'כמו שכתבתי- ראיית מנהרה'
כמו שכתבתי- ראיית מנהרה
20/12/2018 | 09:06
75
אתה רואה ישראלים ששואלים שאלות בפורום הזה, ואתה רואה ישראלים שמשקיעים ברוצ'סטר, ומכאן נובע שהישראלים הם....
 
זה מדגם סופר לא מייצג. משקיעים שברובם המוחלט לא מבינים בהשקעות. אתה רואה את אלה שכבר נגררו אחרי פרסומים כוזבים, שרלטנים, וממליצים מרוצים (שבעצמם לא מבינים כלום בהשקעה שביצעו).
 
אני מכיר מספיק משקיעים ישראלים שמחזיקים דירות להשקעה בארץ במשך דורות. הם לא כותבים בפורום ולא משקיעים ברוצ'סטר, אז מה מזה אומר?
 
האלטרנטיבות של מי שיש לו הון  עצמי נמוך זה לשים את רוב ההון על נכסים בקריית שמונה או רוצ'סטר? הרי שתי האופציות לא חכמות במיוחד.
עדיף למי שיש לו הון עצמי נמוך לפזר את הכסף בהשקעות פסיביות מפוקחות (למשל תעודות סל).
לצפיה ב-'למה ישראלים קונים נכסים כאלה'
למה ישראלים קונים נכסים כאלה
19/12/2018 | 10:51
2
116
מהרבה סיבות:
1. כי זה מה שיש להם, תזכור שישראלי חייב להביא 100% הון עצמי, להביא 50K$ הרבה יותר קל לאדם צעיר מאשר 200K$.  אתמול שמעתי ברחוב 2 סטודנטים מדברים ואחד מהם מסביר לחבר שלו איך ב500K ש"ח הוא רכש 2 בתים בארה"ב.
2. מסתנוורים מתשואות גבוהות על הנייר בדירות הזולות, על הנייר בבתים הזולים התשואות מאד גבוהות, דו ספרתיות אפילו, בנכסים ה"נורמליים" לא תגיע לתשואות כאלה (על הנייר).
3. כי זה מה שמשווקים להם פה, הטיית הנגישות.
4. כי מאד מתרשמים מאיכות הבנייה וגודל המגרשים, לקנות בית ב50K$ עם 4 או 5 חדרים שיושב על מגרש של דונם נשמע כמו דיל המאה לישראלי.  תוסיף לזה גם סטנדרט של פינישים גבוה יותר בארה"ב שזה בכלל נראה מיליון דולר לישראלי ממוצע.
תבין הסטנדרד בנייה פה הוא עלוב בכל קנה מידה בדירות חדשות, שלא לדבר על דירות ישנות שלא עברו שיפוץ לפעמים אפילו עשרות שנים, וזה בסדר ומקובל פה.
5. חוסר הבנה מוחלט של מה זה אומר לתחזק בית צמוד קרקע ובאילו עלויות זה כרוך, בטח ובטח שלא בארה"ב.  הישראלי הממוצע יודע מה זה לתחזק דירה בבניין של 70-100 מ"ר, העלויות מאד נמוכות ומסתכמות בדרך כלל בבעיות צנרת לפעמים (בעיות גדולות מכוסות ע"י הביטוח) וקלקולים קטנים במזגן או קצר פה ושם, לכל היותר צביעה פעם בהרבה שנים וגם את זה מפילים על השוכר בדרך כלל.
 
במקרה ההורים שלי גרים בצמוד קרקע בארץ וסבי וסבתי ז"ל בצמוד קרקע בארה"ב, ככה שאני יודע שזה יכול להיות בור ללא תחתית, רק השבוע הביטוח אישר להם עוד החזר של 50,000 על נזקים שהיו להם בבית.
 
לצפיה ב-'הסעיף שאני חושב הכי משמעותי היה #5'
הסעיף שאני חושב הכי משמעותי היה #5
19/12/2018 | 17:31
1
91
הם לא קולטים את העלויות של לתחזק נכסים. הם חושבים שצריך להביא 50 אלף, ואז אפשר בשקט לספור את הכסף כמה שנים.
 
נגיד ואחרי מיסים/ביטוח עושים 5 אלף לשנה על נכס של 50 אלף דולר. זה 10% תשואה. מעולה.
נגיד ונכס של 250 אלף דולר, עושה 18 אלף לשנה אחרי מיסים/ביטוח. זה רק 7.2%.
 
אז יבוא המשקיע החכם ויחשוב שעדיף לקנות 5 נכסים זולים, מאשר אחד יקר. הרי 5 נכסים זולים יעלה גם כן 250 אלף, אבל מכניס 25 אלף מול 18 אלף.
אבל הוא לא מבין את סעיף 5 שלך. 5 נכסים אומר לרדוף אחרי 5 דיירים, שלא בהכרח הדיירים הכי איכותיים, יש הרבה יותר תיקונים/בעיות בגלל שלדיירים לא אכפת, ופתאום כל הכסף נעלם רק כדי לשמור על הנכסים האלו.
לצפיה ב-'עוד משהו שאני שם לב אליו בקרב משווקים'
עוד משהו שאני שם לב אליו בקרב משווקים
19/12/2018 | 18:08
96
וגם בקרב משקיעים שכן יש להם קצת ידע:
מחשבים MAINTENANCE וCAPEX בתור אחוז מערך הנכס בעוד שבמציאות יש קשר קלוש בלבד כי הרי יש מינימום לדברים האלה.
אם תקנה נכס ששווה 50K$ או 150K$ הCAPEX יהיה זהה +- והMAINTENANCE יתכן שיהיה אפילו גבוה יותר בנכס הזול בגלל דייר שפחות שומר על הנכס.
להחליף גג או HVAC יעלה לך אותו הדבר לא משנה כמה עלה לך הנכס, יותר תלוי בגודלו וגם אז זה לא ביחס ישר.
 
לצפיה ב-'מה הצורך בLLC לבעלות על נכסים מושכרים בארה"ב?'
מה הצורך בLLC לבעלות על נכסים מושכרים בארה"ב?
( לעמוד שלי בתפוז )
23/12/2018 | 22:00
68
הי נעם

לשאלתך הראשונה, אני מציע לך לחפש בפורום הזה דיונים קודמים בנושא.
עקרונית LLC הוא לצורך
1-הפרדת נכסים
ו-2 והגבלת אחריות
ו-3 יצירת מבני בעלות שונים בשותפות
הנה מדריך שכתבתי בעבר ועוזר להבין טעויות נפוצות בה...
 
מקוה שזה עוזר לך
ניר
לצפיה ב-'אביקשן EVICTION - הסתברות וחומרה PROBABILITY SEVERITY'
אביקשן EVICTION - הסתברות וחומרה PROBABILITY SEVERITY
( לעמוד שלי בתפוז )
23/12/2018 | 22:31
58
הי נעם 
 
תודה על השאלה שלך לגבי פינוי דייר. הנה דגשים לגבי ניתוח הסיכון - סעיף ההסתברות:
 
מה זה אביקשן
EVICTION הוא תהליך אשר תוצאה אפשרית שלו היא אירוע פינוי דייר השוכר את הנכס על ידי רשות האכיפה המקומית (שריף) ובאמצעות צו שופט.
 
ההסתברות לEVICTION
כפי שהסברתי פינוי הדייר הוא תוצאה אפשרית. בניתוח הסיכון כאן אתייחס להסתברות הכניסה לתהליך. כלומר, מה הסיכוי שיידרש תהליך משפטי לפינוי דייר?
הפרמטר המנבא הטוב ביותר להערכת הסתברות הפינוי היא איכות הדייר. אני מכוון בכך ספציפית לפרופיל הסוציו אקונומי של הדייר ולהסטוריית השכירות שלו.
בהתאם לכך, ישנם 2 מפתחות להערכת ההסתברות:
1- מיקום. בהתאם למיקום הנכס שרכשת קבעת בהסתברות גבוהה את הפרופיל הסוציו אקונומי של השוכר הצפוי לגור בנכס שלך. אגב, מיקום הנכס אינו רק הסביבה (דע את ההבדל בין מיקום וסביבה) אלא גם המבנה עצמו במיקום על תצורתו (דירה בבניין, בית 2 חד, בית 4 חד, בית במצב מוזנח או שמור היטב) ומצבו. שיתפתי לא מזמן שיעור וידאו המלמד שיטה מוצעת מקצועית לבדיקת הנכס.
 
עם זאת, רוב המשקל ניתן לסביבה, הבלוק בו נמצא הנכס. על זה נאמר, אי אפשר לעשות ארוחה טובה מזבל. אין יום בו לא מגיעים אלי משקיעים שנופלים בטעות הזאת למרות שאני מפנה אותם להגיע לפורום ולקרוא מה משקיעים מספרים בעצמם על החוויות לאורך זמן (לפחות 3 שנים וב2-3 נכסים באזורי אוכלוסיה קשה ואו אזורי פשיעה).
פועל יוצא הוא להכיר את השטח של ההשקעה היטב. הנה מאמר קצר שבו התייחסתי עוד לנושא החשוב הזה:
2 - חברת הניהול. חברת הניהול היא אך רק מנגנון FALSE PROOF. כלומר, לא יעזור לך לקנות במיקום גרוע ולצפות שעם חברת ניהול נהדרת תשכך את הסיכון בצורה גבוהה, וזאת מפני שהמיקום קובע ברובו את פרופיל הדייר הצפוי לנכס.
אז מה כן תפקיד המפתח של חברת הניהול? להוריד את הסיכון לקבל דייר לא טוב במיקום שנבחר נכון ובקפידה. ולכן התייחסתי למשל להסטוריית השכירות של הדייר שהינה במהותה אפשרית לבדיקה.
 
 
SEVERITY  - חומרת אירוע הפינוי
משתנה באזור ההשקעה ותלוי חוקי המדינה. למשל לפנות דיירבקליפורניה צפוי להיות תהליך ארוך יותר מפינוי דייר בקליבלנד, שם תהליך מנוהל נכון אורך בין 30-45 ימים בסיומם מגיע שריף + 4 אנשים ומוציאים את השוכר החוצה. לניסיוני במהלך השנים באזורים כמו אטלנטה, דטרויט וקליבלנד, ניתן לשכך את הסיכון הזה בצורה די גבוהה אם פועלים נכון, וספציפית ניתן לעשות זאת גם באזורים בהם מחירי הנכסים בטווח שבין 50-100 אלף דולר. עם זאת, אני ממליץ למשקיע הישראלי המתחיל שמנהל השקעות מרחוק להימנע מלהתחיל להשקיע בקצה התחתון של טווח מחירים זה, מפני הגברת ההסתברות לאירועים מסוג זה.
 
כאמור ישנם עוד סיכונים בהקשר של אביקשן מפני שמדובר בתהליך ולא באירוע בודד. למשל ההסתברות לסיים תהליך פינוי בהוצאת דייר תוך זמן סביר או ההסתברות לסיים התהליך ללא נזק לבית ועוד ועוד ועוד.
 
מקוה שזה עזור לך.
לצפיה ב-'חוב של דייר שפונה'
חוב של דייר שפונה
16/12/2018 | 16:33
5
150
שלום לכם.
לפני כשנה הפסיק הדייר שלי בפלורידה לשלם והוצאנו לו אוויקשן.
הוא עזב בלי בעיות אבל הותיר לי חוב של 3000 דולר.
מחברת הניהול קיבלתי את הרושם שזה עניין של זמן עד שהכסף יגיע אלי, אבל מאז לא קרה כלום.
מדי פעם אני שואל, אבל לא מקבל תשובה מספקת. בין השאר נאמר לי שגם להם הוא חייב ולכן זה מטופל.
אשמח לעצתכם. תודה ויום טוב.
לצפיה ב-'למה שהוא ישלם לכם?'
למה שהוא ישלם לכם?
16/12/2018 | 17:53
129
מן הסתם אני מבין שהוא התחייב לשלם לך.
אני שואל מה האינטרס שלו לשלם לך (במיוחד עכשיו, כשכבר נרשם לו פינוי), או לחברת ניהול?
 
ברוב המקומות שאני מכיר (וזה כך גם בפלורידה), הפינוי הוא נפרד מתביעת החוב. כלומר, אין לך פסק דין חלוט שבאמצעותו אתה יכול לגבות את הכסף.
יש לך אופציה להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. אחרי שתזכה, עדיין תצטרך לנהל הליך גבייה, ולא ברור ממה שכתבת אם לדייר שלך בכלל יש מאיפה לשלם.
 
לא ברורה לי מערכת היחסים שלו עם חברת הניהול. איך זה שהוא חייב גם להם כסף? היו ביניהם קשרים מעבר להשכרת הנכס שלך?
לצפיה ב-'חוב'
חוב
17/12/2018 | 11:23
86
הי דניאל,
האם השאיר לך גם חובות לא משולמים? חשמל / מים ?  אם השאיר לך חובות אלה, תיאלץ לשלם גם אותם.  - אחרת ינתקו אותך (למרות שהמונים רשומים על שם הדייר).   
האם השאיר לך נזקים?  כנראה שלא, אבל זה גם קורה, כולל גניבה של מכשירי החשמל.
התמודדות:
עד היום, במשך שנים של השכרות והרבה נכסים, התמודדתי פעם אחת עם מקרה דומה - אבל עם נזקים בסדר גודל הרבה יותר גדול כ (18K).   
תבעתי את הדיירת שגרה במושכר, ולאחר תשלום ועוד תשלום, ועוד תשלום. לעודך דין (שהבטיח שישיג את הכסף), ולאחר מאמץ של חודשים - גם השגתי פסק דין נגד אותה הדיירת.  התהליך גבה מלבד כסף גם עצבים וזמן רב ממני.
עד היום, 4 שנים לאחר המקרה - לא ראיתי סנט אחד.  הדיירת נעלמה למדינה אחרת / או ארץ אחרת.   
ה"נקמה" היחידה שזכיתי לה  (אולי) שהרסתי לה את הקרדיט.
אני ממליץ לך בחום לסמן לך את הסכום כחוב אבוד שלא ניתן יהיה לגבותו.  זה קל בהרבה מהחלופה.
בהצלחה 
לצפיה ב-'עצתנו היא להמשיך הלאה. הסיכוי לראות את הכסף חזרה קלוש.'
עצתנו היא להמשיך הלאה. הסיכוי לראות את הכסף חזרה קלוש.
17/12/2018 | 21:22
1
93
אתה מדבר על אדם שהפסיק לשלם לך שכר דירה והגיע למצב שבא שריף וזרק אותו מהבית. הסבירות היא שגם אם יהפכו אותו וינערו טוב - לא יפול ממנו כסף...
זה אחד הסיכונים בעסק הזה של "להיות LANDLORD".
על אחת כמה וכמה כשמדובר על "להיות SLUMLORD".
לצפיה ב-'עדיין יש פה משהו מוזר'
עדיין יש פה משהו מוזר
17/12/2018 | 21:44
91
באופן כללי הייתי ממליץ לו לשכוח מהחוב הזה, אבל אני לא מבין את הקטע של החברת ניהול.
 
הוא טוען שחברת הניהול גרמה לו להאמין שהכסף יגיע, וגם אמרה לו שהדייר חייב גם לה כסף.
 
זה מוזר.
או שיש כאן משהו מעבר (אולי הדייר קשור לחברת ניהול בעוד דרכים), או שיש כאן חברת ניהול בעייתית.
לצפיה ב-'חוב של דייר שפונה - אפשרות לביצוע GARNISHMENT'
חוב של דייר שפונה - אפשרות לביצוע GARNISHMENT
( לעמוד שלי בתפוז )
23/12/2018 | 22:36
52
שלום דניאל
 
באפשרותך לבדוק אפשרות של ביצוע תהליך GARNISHMENT.
זהו תהליך שבו המעסיק של השוכר מפריש לך סכום כסף ישירות ממשכורתו של השוכר אליך.
קח בחשבון:
1- מדובר בתהליך משפטי
2- לרוב עו"ד מטפל יקח עלות בעבור השירות מן הסתם או אחוז ניכר (למשל 50%) מהתשלומים
3- מניסיוני, זה כן מצליח אך לא בהכרח משתלם , הסבר בסעיפים מטה.
4- במקרה ותצליח כנראה תקבל את התשלומים במנות מאוד קטנות של סכום חודשי, אפילו ברמה של עשרות דולרים בחודש 
5- ישנה אפשרות שלא תצליח להוציא כסף מהשוכר תלוי מאוד במצבו (דימוי של קופת חזיר ריקה שאתה הופך ומטרטר אותה...לכן צריך להכיר את הדייר כדי להעריך זאת ועו"ד יוכל לעזור לך בכך)
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'שלום'
שלום
11/12/2018 | 06:39
25
266
אני חדש ואני מעוניין בעתיד להשקיע בנדל"ן בארה"ב . אני התחלתי לעקוב בפורום ואמשיך , כל הכבוד שיש אנשים שעוזרים....
 
יש לי שאלה, האם המפה שצירפתי זה אמין באמת? (אזורים בטוחים ובטוחים פחות בארה"ב) אפשר להסתמך עליה?
 
בשלב הראשוני מה עליי לדעת לפני שאתחיל להשקיע? אין אפשר לקבל יותר מידע על הנדל"ן בארה"ב?
 
תודה, יום טוב....
לצפיה ב-'שלום, ולא...'
שלום, ולא...
11/12/2018 | 09:23
7
164
לפי הכותרת, הדירוג הזה מנסה להראות באילו מדינות טוב לחיות מבחינות מסוימות, באופן ממוצע.
זה לא אומר איפה יותר בטוח להשקיע.
 
מעבר לזה, בכל מדינה כזו יש מלא אזורים בטוחים יותר ופחות.
יכולה להיות מדינה בעייתית, שיש בה כמה ערים טובות להשקעה, וכמובן שיכול להיות להיפך.
לצפיה ב-'אבל..'
אבל..
11/12/2018 | 13:28
6
100
זה לא יכול לעזור לי איזה מדינה לבחור?
ואז אני אדע לגבי האזור...
נראה לי הגיוני לבחור קודם מדינה ואז את האזור שלה....
לצפיה ב-'אני אגיד לך מה יקרה'
אני אגיד לך מה יקרה
11/12/2018 | 13:46
5
309
אתה תבחר מדינה "בטוחה".
אתה תגלה שבאזורים הבטוחים שלה המחירים גבוהים, והתשואה נמוכה.
אתה תחפש אזור עם תשואה גבוהה יותר.
אתה תתפשר על אזור פחות בטוח במדינה חזקה.
האם זה יותר טוב מאזור בינוני במדינה לא בטוחה?
 
לפעמים כן ולפעמים לא...
זה מאד מורכב, ותצטרך לנתח אזורים באופן יסודי כדי להגיע למסקנה טובה.
 
בגדול, בשוק ההון (ונדל"ן הוא חלק משוק ההון), התשואה משקפת סיכון, ולכן היא מדד יותר טוב. עדיף שתלך לפי התשואה (נטו).
תחפש אזורים ברמות תשואה שאתה חי איתן טוב.
אם יש אזור כזה שאתה חושב שהוא בטוח עבורך (כי אתה מכיר אותו, יודע לעבוד בו, ו/או מאמין שהוא יפרוץ), אז אולי שווה לך להשקיע בו.
לצפיה ב-'יש לך'
יש לך
11/12/2018 | 17:34
4
77
אתרים מומלצים שאפשר לקבל מידע על מדינות?אזורים וכו'? איפה אפשר לבדוק כדאיות?
עדיפות לאתרים אמריקאים.....
לצפיה ב-'אני לא בטוח למה אתה מתכוון'
אני לא בטוח למה אתה מתכוון
11/12/2018 | 19:02
3
82
אתה מתכוון למקום שיאמר לך באופן אובייקטיבי איפה עדיף להשקיע?
לצפיה ב-'סוג של כן'
סוג של כן
11/12/2018 | 20:16
2
74
שיספק לי מידע על אוכלוסייה, שכונה ,קניה/מכירה/השכרה של דירות וכו'....יש דבר כזה?
לצפיה ב-'יש כל מיני'
יש כל מיני
11/12/2018 | 23:06
1
74
הכי נגיש זה:
Zillow.com
אני גם אוהב את:
City-data.com
 
ויש עוד הרבה (חפש בגוגל)
לצפיה ב-'תודה'
תודה
12/12/2018 | 10:49
31
לצפיה ב-'איך זה עוזר לך?'
איך זה עוזר לך?
11/12/2018 | 09:23
9
91
1. את הולכת להשקיע שם, לא לגור שם.
2. מה הקשר לרמת ביטחון?
3. רק טקסס לדוגמא גדולה פי 33 ממדינת ישראל, את חושבת שיש שם הומוגניות באיכות החיים?  האם איכות החיים בדימונה זהה לרעננה? ארה"ב זה אלפי ועשרות אלפי שווקים שונים.
 
 
לצפיה ב-'אני אענה לך(אני בן)'
אני אענה לך(אני בן)
11/12/2018 | 13:27
8
90
1.בעתיד הרחוק חושב גם לגור שם.
2.ביטחון זה חשוב, שם ופה ההבדלים שמים וארץ. זה כמו שאני לא ירצה לגור מטר מטייבה. יש איך לבדוק מה הם האזורים המסוכנים?
3.אני מחפש איכות חיים סבירה.ברור שלא כל מקום זהה.
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
11/12/2018 | 17:44
3
82
1. השיקולים של לגור שם ולהשקיע הם שיקולים שונים לחלוטין.
2. מה זה אומר "ביטחון"? מבחינת פשע וכו? אז לSTATES אין פה הרבה משמעות, זה תלוי באיזה עיר ובאיזה שכונה אתה תגור.  בת"א יש לך את רמת-אביב ג' ויש לך את נווה שאנן.  האם זה אומר שת"א עיר בטוחה? מסוכנת?
3. איכות חיים נגזרת מהרבה מאד גורמים כמו מזג-אוויר, יכולת השתכרות+ביקוש למקצוע שלך, המצאות בסביבת אנשים בשכבה סוציו-אקונומית גבוהה ועוד ועוד, אתה לא יכול לומר באופן גורף שבSTATE X יהיה לך יותר טוב מSTATE Y.
 
אתה גם עושה הפרדה מלאכותית בין הSTATES, תבין ארה"ב זוהי מדינה אחת ללא גבולות, לפעמים ערים וישובים הרחוקים אחד מהשני בכמה ק"מ בלבד ימצאו ב2 STATES שונים, זה אומר משהו?  צריך לבחון כל מקרה לגופו ללא קשר לSTATE כזה או אחר.
 
לצפיה ב-'....'
....
11/12/2018 | 22:19
2
40
1.למה זה שונה? אני לוקח בחשבון את שניהם...
2.זה מה שאני מנסה לברר(לא מוצא ברשת) איך אני יודע מה הם אזורי הפשע ומה לא?
3.ואיך מבררים את כל הנתונים האלה? יש פורום? אתר שנותן מידע כזה או אחר?
לצפיה ב-'קבל '
קבל
12/12/2018 | 07:44
1
61
או 
 
אבל קודם תחליט על סמך קרטריונים אחרים אילו איזורים אתה רוצה לבדוק. נניח, סן פרנסיסקו. 
ואז אתה יכול או על פי האתרים למעלה או על פי חיפוש בגוגל לבדוק היכן השכונות המסוכנות. חיפוש "dangerous neighborhoods in san francisco" יתן לך תוצאות טובות. 
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
12/12/2018 | 10:49
30
אבדוק
לצפיה ב-'זה לא רלוונטי לך'
זה לא רלוונטי לך
11/12/2018 | 20:09
3
60
בתור מהגר מישראל, לא תרצה לגור ב North Dakota, מונטנה, Iowa, למשל. 
אתה תרצה בוודאי מקום שיש בו הרבה זרים נוספים, כנראה הרבה ישראלים או לפחות קהילה יהודית מפותחת, ועם הזדמנויות עבודה רבות ומגוונות. 
ואם אתה מחפש בית להשקעה, אני הייתי ממליצה לבדוק היכן יש ביקוש. ידוע לי למשל שביוסטון יש תנופה אדירה, שוק העבודה פורח והביקוש לדירות בהתאם. ובאיזור הסיליקון וואלי וסן פרנסיסקו והסביבה, ערך הבתים עולה ועולה ועולה. גם אם יש שנים של משבר, בסופו של דבר המגמה היא עליה תמידית, ובצורה תלולה.
כמובן שיש צורך בהון גדול מאוד כדי לקנות בית, אבל אם אפשר לגייס - העליה בערך כמעט וודאית.  
העניין שאני מבינה שכאן מחפשים בעיקר השקעה בבתים מתוך כוונה להנות מהשכירות החודשית ולאו דווקא מעליית ערך הבית, ולשם כך מהמעט שידוע לי עדיף ובטוח יותר בישראל. בנוסף, הרוב כאן אני מבינה מתמקדים בעיקר בבתים מאוד מאוד זולים בשכונות חלשות עד בינוניות-מינוס. לא בטוח שבמקום כזה היית רוצה לגור (או להשקיע...). 
לצפיה ב-'למה '
למה
11/12/2018 | 22:24
32
את חושבת שבטוח ועדיף יותר בישראל? כשאני מחפש פה דירות המחירים לא הגיוניים , גם בדרום ת"א , באר שבע וחיפה. התשואה פה מאוד נמוכה.
איך אני בודק את הביקוש באותה מדינה?
 
 
לצפיה ב-'קרובי משפחה שלי'
קרובי משפחה שלי
12/12/2018 | 00:12
1
59
חשבו להשקיע כאן (כאמור, בקליפורניה) בבית. בדקתי עבורם מספר איזורים שהם לא באיזורים היקרים (למרות שיחסית לאמריקה, הם כנראה עדיין בסקאלה הגבוהה יחסית), והם מאוד התאכזבו מהתשואה שאפשר לקבל, וזו בהנחה שאין תיקונים והוצאות בלתי צפויות אחרות. 
בסופו של דבר הם קנו 2 דירות במרכז בארץ, והם מאוד מרוצים. 
אני מסייגת שאני לא מתעסקת בתחום, אבל לדעתי אם מדובר בסכום נמוך, הסיכון בארה"ב הוא גבוה למי שלא גר ומנהל את העסק בעצמו. מדובר יהיה בבתים לא מושקעים, שאם נעשה בהם שיפוץ הרבה פעמים הוא יהיה שיפוץ קוסמטי מינימלי שהרבה פעמים יכסה על נזקים רציניים (הרי מי ישקיע סכומים גדולים כדי לתקן? עושים את המינימום שבמינימום). גם אם לוקחים מפקח שיעבור על הבית לפני הקניה (מאוד לא אחראי לקנות בית בלי הבדיקה הזו), הוא לא יוכל לעלות על כל הכשלים האפשריים. מעבר לזאת, כשאתה לא שם ומישהו אחר מארגן לך את הבדיקה הזו, אין לך מושג איזו בדיקה תקבל. כשאנחנו קנינו את הבית שלנו, המוכרים כבר באו מוכנים עם בדיקה מטעמם שהראתה שאין אף בעיה בבית! הסוכנת שלנו הזהירה אותנו שתמיד נערוך אנחנו את הבדיקה, וכך עשינו, והבדיקה חשפה ליקויים רציניים שלתקן אותם עלה למוכרים כמעט 25,000 $ !!! 
זה פאן אחד. אתה צריך גם לקחת בחשבון שבגלל מזג האויר ובגלל שיטת הבניה, יש פה תיקונים ושיפוצים  ותחזוקה שוטפת ברמה שאין בארץ. אצלנו למשל, בעלי הבתים אחראים על העצים שעל המדרכה ליד הבית שלהם, והם אחראים גם לתחזוק המדרכה. אתה יכול לקנות בית שנראה נהדר, אבל המדרכה שלו לא ישרה לחלוטין ומישהו יפול ויתבע אותך. או שתוציא עוד כמה אלפי $ כדי ליישר את המדרכה. כל כ-4 שנים צריך להוציא סכום נאה מאוד על מנת לגזום את העצים שבמדרכה. לא תגזום? סופה עלולה להפיל ענפים על אנשים/מכוניות ושוב - אותך יתבעו. תרצה להיפטר מהעצים המעצבנים והיקרים האלו? יש מפקחת מעצבנת שמסתובבת בשכונה כל מספר חודשים ועושה רישום מדוייק של אילו עצים קיימים. אם הורדת עץ בלי רישיון תקבל קנס רצחני ותחוייב לשתול עץ אחר. וצריך סיבה טובה כדי לקבל רישיון להוריד עץ (ואם מורידים, צריך לשתול עץ חדש בגובה מסויים במקומו).
בארץ גם הרוב גרים בבנייני קומות, ושם רוב השיפוצים מתחלקים בין כל הדיירים. בבתים פרטיים כל השיפוץ עלייך. וכשאתה משפץ, הרבה פעמים אתה צריך להתאים את הבית לקודים חדשים, וגם זה עולה כסף.  
יאמריקה חזקה מאוד גם בחוקים נגד אפליה, ומישהו שלא הסכמת להשכיר לו מסיבה לגיטימית יכול לתבוע אותך ולהגיד שזה בגלל המוצא שלו. אולי הוא יפסיד, אבל הוא גורר אותך למשפטים. גם אם אינך רוצה חיות בדירה, זו בעיה שלך. מי שקנה אישור באינטרנט ב- 100 $ שחיית המחמד שלו (יכול גם להיות חזיר, טווס, תרנגול וכדומה) היא emotional support animal, מותר לו להכניס את החיה לגור איתו בכל דירה. הוא גם לא חייב להגיד לך מראש שיש לו חיה שחייבים לאפשר לה לגור שם. והדובדבן שעל הקצפת- אסור לך לגבות deposit על החיה. 
עוד - אתה אמור לסמוך על חברת ניהול שאין לך מושג איך הם. הם אמינים? איכפת להם מהבעלים שגר רחוק? או שהם מנסים למקסם רווחים כמו כל חברה בריאה? שמירת שווי ערך הנכס שלך היא לא בראש מעייניהם. אם אפשר לכסות משהו רקוב בעץ יפה והדבר לא יתגלה במשך 5 שנים, הללויה. וככל שמדובר בבתים זולים, הסיכון שדברים כאלו יקרו הוא גדול (הבתים הזולים הם ישנים ובמצב תחזוקה גרוע ו/או בשכונה לא טובה שהדיירים לא מקפידים לשמור על הנכס, במיוחד כשהוא שכור. השיפוץ הקוסמטי בלבד הוא פחות כאב ראש בשביל חברת הניהול (השיפוצניק הקבוע שלהם שמקבל שכר מהם בכל מקרה עושה זאת וזה סותם את הפה לדיירים שטיפלו בנזק) ופחות סיכון שבעל הנכס יעזוב אותם (אולי אין לו כסף לשיפוץ והוא ימכור את הנכס --> אבדה להם ההכנסה ממנו). אני לא אומרת שכולם או רובם כאלו, אבל אני בטוחה שיש גם כאלו, וכשאתה רחוק, אין לך יכולת לבדוק בעצמך כמעט שום דבר. הם יכולים גם להגיד לך שבמשך 4 חודשים הבית עמד ריק כשלמעשה הם שילשלו לכיסם את שכר הדירה. אתה תלוי במילה שלהם ובטוב ליבם. 
 
יש עוד מספר נקודות שאני כבר לא אעלה, אני חושבת שהמגילה הזו תספיק לעכשיו...
לצפיה ב-'כל מה שאמרת זה כמובן דברים שאני אבדוק.'
כל מה שאמרת זה כמובן דברים שאני אבדוק.
12/12/2018 | 10:48
36
כמו שהבנתי כל מדינה והחוקים שלה,לבדוק בניין כנכס זה גם אפשרות מבחינתי, לא פוסל.
לגבי חברת הניהול אני לא אבחר משהו שלא ביררתי לגביו, אני בטוח שברשת יש מספיק חוות דעת על החברות ויש מספיק ישראלים שבטח יתנו מידע מנסיונם.
אבדוק את האזורים שרשמת לי...סן פרנסיסקו בדקתי מחירים, מאוד יקר.
תודה על על המידע שאת נותנת זה עוזר לי מאוד להיכנס ליותר פרטים ולדעת את הסיכונים . אשמח לשמוע עוד בהמשך...
לצפיה ב-'המפה הזו לא שווה דבר'
המפה הזו לא שווה דבר
12/12/2018 | 07:50
3
51
מה איכפת לך רמת הפשע על פי מדינה? איכפת לך על פי ערים, ובערים גדולות - על פי שכונות. 
למשל, יש הרבה ערים בקליפורניה שהם בטופ של הערים הבטוחות ביותר בארה"ב, אז איך העובדה שקליפורניה מדורגת במפה שלך #24 רלוונטי? הנה רשימה כלשהי (שגם היא לא משקפת הרבה, כי לא לוקחת בחשבון שכונות בערים גדולות), ועל פיה קליפורניה הכי בטוחה כי 12 מתוך 33 הערים הבטוחות ביותר הן בקליפורניה. 
 
לצפיה ב-'אפשר באמת '
אפשר באמת
12/12/2018 | 10:54
2
33
להסתמך על כל מה שמפרסמים? איך אפשר לדעת באמת לגבי השכונות הרעות? האתרים מספיק אמינים?יש חברה מספיק גדולה בעלת ניסיון שנותנת מידע כזה?
לצפיה ב-'אפשר להסתמך על רוב מה שמפרסמים *אבל*'
אפשר להסתמך על רוב מה שמפרסמים *אבל*
12/12/2018 | 23:03
1
37
אני לא יכולה להדגיש כמה חשוב לחפש לפי שכונה ספציפית ולא על פי עיר (וכמובן לא על פי מדינה). 
קח את בירת הסיליקון וואלי - סן חוזה. העיר ה- 10 בגודלה בארה"ב מבחינת אוכלוסיה, והיא מקבלת ציונים לא משהו באתרים השונים, למשל כאן 
אבל בסן חוזה יש הרבה מאוד שכונות! יש שכונות יוקרתיות מאוד שם הבתים עולים מליונים, בתי הספר מעולים, והאוכלוסיה ברמה גבוהה. יש שכונות פשע ועוני. ויש גם כל הטווחים באמצע. 
בערים קטנות, האתרים יספקו תמונה מלאה יותר. 
אתה קצת "עצלן" נראה לי, ומחפש לקצר תהליכים. חבל. כל "חברה גדולה" שתפנה אליה, יהיה לה אינטרסט לכוון אותך להיכן שנוח לה. אם נגיד יש לה מספר נכסים שהיא לא יכולה להיפטר מהם באיזור מסויים, הם ישווקו לך אותו בצורה אטרקטיבית יותר. ישחקו עם הנתונים, יגזימו, ימעיטו. 
 
תחליט אתה באיזה סוג איזור אתה רוצה לקנות, ואחרי תשאל "אנשים מהרחוב" שגרים במקומות ההם. האתר city data הוא מצויין, אבל הכוונה שלי היא הפורומים שבו - http://www.city-data.com/forum/. יש להם פורומים על פי מדינות ועל פי ערים, ושם אתה יכול להתייעץ. אחרי שקיבלת תשובות על מספר איזורים, לא להתעצל ולעשות את המחקר בעצמך. נתנו לך כבר מספיק אתרים שיעזרו לך לחקור איזור די לעומק. תלך גם לגוגל מאפס ותבדוק את השכונה - איך הבתים נראים, באיזה מצב הם, איזה אנשים רואים ברחוב, ועוד. 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
13/12/2018 | 06:32
22
להפך, אני לא מתעצל, אני רוצה לחקור בעצמי ולראות בעצמי את מצב הערים והשכונה שאבחר.
במידה והייתי רוצה לקצר תהליכים כבר הייתי פונה לחברת נדל"ן שתעשה מה שהיא רוצה.
 
אני אשתמש בכל המידע שנתנו לי, אני לא ממהר לקנות נכס.....
 
המון תודה על המידע
לצפיה ב-'אזורים בטוחים ובטוחים פחות בארה"ב'
אזורים בטוחים ובטוחים פחות בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
12/12/2018 | 17:08
2
81
שלום שגיב,
 
בטוח יותר ובטוח פחות זו הגדרה יפה. כמובן, אין דבר כזה בטוח מושלם במציאות.
 
ראה שיעור וידאו כיצד לעבוד עם כלי הAREAVIBES כדי לבדוק סביבת השקעה באופן ראשוני
 
הנה אתרים שיכולים לספק לך מידע על אזורים ברמת מאקרו:
CENSUS.GOV
AREAVIBES.COM
CITY DATA
SPERLING BEST PLACES
ON BOARD NAVIGATOR
ZILLOW REALTOR TRULIA HOMES
ועוד
 
 
אתה צריך ללמוד הרבה עקרונות בסיסיים בנדל"ן והשקעות בכלל לפני שתחקור אזורים.
אזור בטוח לגור בארה"ב = פשיעה נמוכה, למשל. אגב כמו שאמרנו בטוח לא שווה מובטח. ובטוח שכדאי לך להבין אם אתה משקיע כדי לתפוס נכס באזור שאתה מתכון להגר אליו כי אתה מאמין שיעלה, או לצורך יצירת תזרים נדלן מניב או לצורך הגדלת הון עסקאות קצרות טווח, כי לכל מטרה יש אזור אחר מתאים יותר.
 
נכס בטוח להשקיע = במציאות אין כזה דבר. חוץ מפרסומות ואחיזות עיניים שיווקיות שם כן יש את זה איכשהו.
למשל, אם תקנה נכס במקום בטוח לגור בו בארה"ב במחיר מופקע, אז די בטוח שתיפגש עם הטעות הזו כשתרצה למכור. זה להמחיש הבדל בין אזור בטוח לבין עסקת נדלן שהיא ההיפך מבטוחה.
 
כאשר מדובר בהחלטת השקעה -  יש החלטה נכונה ולא נכונה. זהו.
כאשר מדובר בביצועי השקעה -  יש השקעה טובה ולא טובה.
 
יכולה להיות החלטה נכונה שתוצאתה השקעה לא טובה.
כי החלטה נכונה או לא נכונה מתייחסת לאיזון של כלל השיקולים להשקעה ברגע ההווה עם מידע נתון.
תוצאה טובה או לא טובה מתייחסת לביצועים עתידיים, והעתיד בהגדרה אינו ודאי.
כלומר, כמו שאמרנו אין דבר כזה בטוח. מ.ש.ל :=)
זה רק קצה הקרחון אבל אני מקוה שזה עוזר לך לחשוב מחדש על מה זה השקעות בכלל ונדל"ן בפרט.
 
 
 
לצפיה ב-'המון תודה על המידע'
המון תודה על המידע
13/12/2018 | 06:45
1
38
ובתור אחד שמשקיע (בבורסה) אני מודע לסיכונים שיש , ולפני שאני קונה אני בודק את הפוטנציאל של אותה חברה.
 
כנ"ל זה מה שאעשה בבחירת הנכס שלי. אנסה לרצות את שני הכיוונים שלי:
1.תחילה להרוויח
2.להגר ולהרוויח
 
כמובן שאין בטוח 100%, נשתדל שההחלטה תהיה הכי נכונה בשבילי (:
 
ושוב תודה על המידע, נחקור קצת וכמובן נחזור עם שאלות נוספות
לצפיה ב-'מצוין אנחנו מחכים לשמוע ממך אבחנות ושאלות לאחר שבדקת'
מצוין אנחנו מחכים לשמוע ממך אבחנות ושאלות לאחר שבדקת
( לעמוד שלי בתפוז )
13/12/2018 | 18:07
28
 
 
 
לצפיה ב-'מיסים על מכירה'
מיסים על מכירה
10/12/2018 | 09:49
2
147
בשעה טובה נמכר הנכס באריזונה.
 
הנכס רשום על חבר (התגורר שם בעבר בעת רכישת הנכס - היום הוא כבר איתנו בארץ) יש ביננו חוזה כתוב.
מה שכן אני גם רשום ב LLC.
 
את ההשקעה הוא כבר העביר לי חזרה. מה שנשאר בחשבון הבנק בארהב זה הרווח.
השאלה היא מה הדרך הכי נכונה להעביר את הרווח? וכמובן לשלם מיסים כדת וכדין.
 
תודה מראש!
לצפיה ב-'מזל טוב על הרווח החבר שלך חייב במס'
מזל טוב על הרווח החבר שלך חייב במס
( לעמוד שלי בתפוז )
12/12/2018 | 17:41
129
וגם אתה.
 
מדריך מלא מוזמן לקרוא כאן עוד - LLC מבנה משפטי חכם , שיקולי מיסוי ופתיחת חן בנק העברות כספים יעילות.
http://bit.ly/2GCPgBG
 
זה בכלל לא משנה איפה נמצא הכסף, בארה"ב או בישראל.
זה משנה איפה אתה גר, ואיפה החבר שלך גר.
וכמו שכתבת שניכם מתגוררים בישראל כדת וכדין קרי חייבים במס כדת ודין.
אין דבר כזה להעביר רווח. יש לך רווח ולא משנה איפה הכסף נמצא הוא חייב במס.
לשאלתך, מכיון שאין דבר כזה להעביר רווח, אז אין דבר כזה מה הדרך הנכונה להעביר רווח. זה דבר אחד.
אם הייתם פועלים במתכונת חברה עם הרבה פעילות ואו זיקה אמריקנית וחיים שם, זה סיפור אחר.
כמובן שאיני יועץ מס, וזה מהיכרותי מתוך ניסיון בלבד ולכן אני ממליץ לך לפנות אל יועץ מס. אם אתה צריך הפנייה תחפש כאן בפורום או מוזמן לפנות בפרטי לקבל פרטי קשר.
 
מדריך מלא מוזמן לקרוא כאן עוד - LLC מבנה משפטי חכם , שיקולי מיסוי ופתיחת חן בנק העברות כספים יעילות.
http://bit.ly/2GCPgBG
 
בהצלחה!
 
 
לצפיה ב-'למה לא באותה הדרך שהעברתם את חלק מהכסף?'
למה לא באותה הדרך שהעברתם את חלק מהכסף?
18/12/2018 | 01:23
48
לא ברור איך בדיוק מחלקים "השקעה" ו"רווח". לכסף אין ריח, כל הדולרים אותו דבר. כמו שהעברתם את הדולרים שכבר העברתם - תעבירו גם את השאר.
 
אין פה שום קשר למסים ולדת. את המסים אתם צריכים לשלם בין אם העברתם את הכסף ובין אם לא. הדת זה בינך לבין האלוהים שלך.
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט'
השקעה בדטרויט
10/12/2018 | 13:46
3
125
שלום, אני מתעניינת ברשימה של קובצת משקיעים של בניין דירות להשכרה בדטרויט.
אני חוששת לאור המשבר הגדול שהיה בדטרויט ב-2008, אשמח לקבל חוות דעת על השקעה באזור.
 
תודה
לצפיה ב-'המשבר לא היה בדטרויט, הוא עדיין שם.'
המשבר לא היה בדטרויט, הוא עדיין שם.
10/12/2018 | 16:20
81
לצפיה ב-'השקעה מאד מאד מסוכנת'
השקעה מאד מאד מסוכנת
10/12/2018 | 16:28
106
כל ההשקעות הקבוצתיות האלה הן מאד מסוכנות.
בדטרויט עוד יותר.
לקבל רשמים ממשקיעים שלא יודעים מה קורה בשטח לא יעזור לך.
 
צריכה להיות לך סיבה מאד טובה לחשוב על השקעה כזו בכלל
לצפיה ב-'איך לבדוק עסקת נדל"ן'
איך לבדוק עסקת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
12/12/2018 | 17:30
76
שלום הגר,
 
זה פחות או יותר כמו שאני אשאל אותך על חוות דעת להשקעה באזור ישראל.
שאלתך הספציפית היא לגבי אזור דטרויט. רק שזה לא ספציפי מספיק ובכמה מימדים.
*מימד האזור*
למדי כאן כיצד לבדוק אזור השקעה באופן ראשוני
http://bit.ly/2F9CadN
אני יכול להגיד לך מניסיון של השקעות שם, יש אזורים נהדרים שאת יכולה רק לחלום בחלומותייך הורודים להגיע לקצות קצוות איכות החיים והאזור של האנשים שם.
ובאותה נשימה, אזורי זבל שצריך להיות בור או בעל רצון סיכון חיים להסתובב שם בלילה לטיול עם הילדה והכלב...
 
*מימדים נוספים*
בפועל מה שענו לך החברים משקף מציאות מסוימת. זאת מפני שרוב המשקיעים הישראלים ובטח בקונסטלציה שתיארת קבוצות משקיעים, מה לעשות שלא עובדים באזורים מובחרים בהכרח. זה קורה מכל מיני סיבות.
 
הבעיה שבמקרה שאת מתארת היא מאוד אופיינית להרבה שאלות בפורום. זה לא שאין תשובה טובה, אלא שהשאלה שלך מלכתחילה לא נכונה. אעזור לך לכוון יותר טוב לשאלת המשך:
1- לא מדויקת. איפה מדובר בדיוק?
2- מי אמר שהאזור זה החשש היחיד או העיקרי שלך? על סמך מה את מניחה את זה?
מה לגבי הקבוצה עצמה? החברה? הניסיון? המודל העסקי? ניגודי אינטרסים? תמחור העסקה לעומת שווי שוק? ועוד ועוד ועוד.
את הולכת על השקעה מורכבת מאוד. זה לא שיש כאן עסקה לנתח אותה בלבד. יש כאן סביב העסקה חברה מפעילה. לכן יש 2 רבדים לבדיקת הנאותות גם העסקה וגם החברה. 

מה זה סיכון? סיכון זה כל מה שאינך יודעת. כלומר סיכון הוא גם סובייקטיבי.
את משקיעה מתחילה ובוחרת ללכת על השקעה מורכבת. כלומר יותר מקום לדברים שאינך יודעת, ולכן יותר סיכון.
זה הגיוני? לא כל כך
זה מהלך מסוכן בשבילך? הנ"ל נכתב להסביר מדוע החברים סיכמו לך שיתכן וכן
 
 
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ