לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62976,297 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'העברת כספים לארה״ב ללא ניכוי מס במקור'
העברת כספים לארה״ב ללא ניכוי מס במקור
09/07/2017 | 20:46
6
216
שלום, האם למישהו יצא להעביר כסף לחשבון בנק אמריקאי לשם רכישת נכס ללא צורך בניכוי מס במקור?
פתחתי במיוחד חשבון בבנק אוף אמריקה בין היתר משום שהבנתי שבמידה ואני מעביר כסף מהחשבון האישי שלי בארץ לחשבון האישי שלי בארה״ב אין צורך בבקשה לניקוי מס במקור, הבעיה היא שפתחתי חשבון עסקי דבר שמבטל לי את הפריבילגיה (מבחינת הבנק בארץ זה לא החשבון שלי אלה של העסק שלי) ואני נאלץ לסור למס הכנסה לשם קבלת ניכוי מס במקור.
לצפיה ב-'אז פותחים עוד חשבון פרטי בBOA וזהו'
אז פותחים עוד חשבון פרטי בBOA וזהו
11/07/2017 | 01:11
163
לצפיה ב-'אם החשבון הוא על שמך, מה איכפת לבנק מה המעמד?'
אם החשבון הוא על שמך, מה איכפת לבנק מה המעמד?
11/07/2017 | 01:29
2
143
אם החשבון הוא לא על שמך - הרי שלא פתחת חשבון אישי בארה"ב.
 
לפתוח חשבון אישי בארה"ב לא עולה כסף או עולה מעט מאוד (תלוי בבנק ופעילות), סד"ג של 10 דולר לחודש גג יסדרו לך חשבון בכל מקום (ואם תחפש טוב תמצא בנקים שמאפשרים חשבונות אישיים בחינם לגמרי, מה שכמעט לא קיים בארץ).
לצפיה ב-'תודה על התשובה, ככה הבנק אכן רואה את זה.'
תודה על התשובה, ככה הבנק אכן רואה את זה.
11/07/2017 | 23:59
1
106
אני חייב להיות נוכח פיזית בארה״ב כדי לפתוח חשבון אישי, או שניתן לעשות זאת מהארץ?
לצפיה ב-'יש פה מישהו בפורום שטוען שאפשר לעשות את זה מרחוק'
יש פה מישהו בפורום שטוען שאפשר לעשות את זה מרחוק
12/07/2017 | 00:37
134
אני לא מאמין לו, והוא אף פעם לא פירט איך בדיוק עושים את זה. כמה שידוע לי החוק מחייב את הבנק לזהות אותך באופן אישי לפתיחת חשבון, ואם אין לך היסטוריית אשראי שעל פיה הם יכולים לזהות אותך - תצטרך ללכת לשם עם הדרכון והפרצוף שלך.
לצפיה ב-'עליך לפתוח חשבון פרטי'
עליך לפתוח חשבון פרטי
11/07/2017 | 01:55
150
כדי להעביר כספים מישראל לחשבונך בחול ללא צורך בפטור על החשבון להיות חשבונך הפרטי בחו"ל ולא העסקי.  במידה והבנק שלך מאפשר לך לפתוח גם חשבון פרטי תוכל לבצע את ההעברות ללא הצורך בפטור.
 
מומלץ בכל מקרה להקפיד על הפרדה בעבודה השוטפת בין החשבון העסקי לחשבון הפרטי.  גם רו"ח שלך יעריך את זה וגם זה חשוב לגבי שמירת ההגנה המשפטית שנותנת LLC (כך שלא תעורבב עם הפרטי).
 
בהצלחה
 
נמרוד
===============
גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן
לצפיה ב-'3 דרכים ניכוי מס במקור'
3 דרכים ניכוי מס במקור
18/07/2017 | 07:55
101
בכל מקרה שאתה מעביר כסף מהבנק שלך לחשבון בנק שאינו פרטי שלך אז יתבקש ניכוי מס במקור.
יש לך 2 אפשרויות
1 לפתוח חן בנק פרטי בארהב
2 להשתמש בחברה פיננסית שמבצעת העברות מטח
3 יש דרכים נוספות

לגבי אפשרות 2, חלק מהחברות יחסכו לך את הצורך ללכת למס הכנסה ולהוציא ניכוי מס במקור. אך זה שונה מהאפשרות הראשונה מכיון שהן בקשר מול הרשות ומטפלים בזה בעצמם למיטב הבנתי. בכל אופן כדאי לך לבדוק את זה מכיון שזו אפשרות זולה יותר להעברת כספים מאשר דרך הבנק.


הנה קישור למידע נוסף על כל השיקולים בפתיחת חשבון בנק בארהב.

http://nadlanir.co.il/how-to-open-us-bank-account/

לצפיה ב-'קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-'
קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-
11/07/2017 | 14:32
5
209
האם יש למישהו מכם נסיון עם זה?
הציע לי מכר לקנות דירה בבניין דירות/מנייה במישיגן
הדירה לא רשומה על שמי אלא מקקבל מנייה בעצם
מדובר בתשואה ברוטו של 10% בשנה מובטחת למשך 3 שנים.
מה דעתכם?ממה להיזהר?מה לבדוק?
לצפיה ב-'ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי"'
ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי"
11/07/2017 | 17:10
1
190
בגדול, מי שמבין מה הוא קונה, לא צריך שיבטיחו לו תשואה.
הבטחת התשואה היא שיטה נפוצה לגרום לאנשים לקנות משהו שהם לא יודעים לבדוק.
צריך להיזהר מאד ממי שבוחר לשווק השקעה לאנשים שלא יודעים לבדוק אותה.
 
לא מעט חברות הציעו/מציעות מודל של קבוצות רכישה. חפש בגוגל TGI, CityR, Global Paragon.
 
בד"כ מגדירים שאתה קונה דירה, כי ברכישת נכס נדל"ני ספציפי יש פטור מהרגולציה של חוק ניירות ערך (אע"פ שבדרך כלל קל להראות שמדובר בנייר ערך, ולא בנכס ספציפי).
בפועל אין לך דירה, אלא יש לך מניות בחברה פרטית שמחזיקה בניין.
אתה מוותר על השליטה, הנזילות, הגישה למידע, ותלוי כמעט לחלוטין במארגן הקבוצה, שיכול לעשות כמעט כל מה שבא לו בחברה.
 
המשמעות היא שלפני הרכישה אתה צריך להכיר היטב את כל הבניין (ובד"כ גם את המינוף), מבנה העסקה, יתר המשקיעים, והכי חשוב- המארגן. זה דורש בדיקה יסודית.
 
נושאים רגישים בבניין (בשונה מנכס קטן) שעלו לי לראש:
לבניינים גדולים יש מוניטין, ויותר מסובך לשנות את תמהיל הדיירים. מציע להסתובב באיזור ולשאול אנשים (ורצוי גם שוטרים) לגבי הבניין.
Inspection. סביר להניח שהמארגן שוכר חברת בדיקה שמכינה דו"ח. תוודא שזו חברה אמינה ושאתה מבין את הדו"ח.
בבניין גדול בד"כ יש יותר רגולציה. אני לא מכיר את הרגולציה במישיגן, אבל בלי להבין את זה לא הייתי מתקרב. נושא כיבוי אש סופר קריטי. זה יכול להיות יקר מאד.
מערכת החימום בבניין במישיגן היא גם עניין קריטי. תוודא שהחימום עבד כמו שצריך בחורפים האחרונים, ותבדוק מה קורה לתשואה אם מחירי האנרגיה עולים ב-50%. מחירי האנרגיה תנודתיים, ובשנתיים האחרונות הם היו נמוכים.
יקר ומסובך מאד להחליף מערכות (מים, חשמל, ביוב, מעליות. גג פחות קריטי) בבניינים רבי קומות, וחשוב לדעת מה הגיל שלהן ומה מצבן בכל הבניין.
לצפיה ב-'אם זה קו-אופ זה מצב אחר'
אם זה קו-אופ זה מצב אחר
11/07/2017 | 21:45
113
ברגע שכתבת על תשואה מובטחת, הנחתי אוטומטית שזו השקעה קבוצתית.
 
אם הכוונה היא לקו-אופ כמו שוויני כתב, זה מצב אחר.
אתה פחות חשוף למצב הדירות האחרות בבניין, אבל עדיין חשוף לשטחים המשותפים, למערכות, ולדירה שלך.
עלויות האנרגיה עדיין חשובות, וכמו שוויני כתב- צריך להבין את כל הכללים של הקו-אופ.
לצפיה ב-'איך אתה יודע שהתשואה היא אמיתית?'
איך אתה יודע שהתשואה היא אמיתית?
11/07/2017 | 19:45
97
נגיד ואני קונה נכס ב-100 אלף דולר. אני מוכר לך את זה ב-150 אלף דולר, עם תשואה "מובטחת" של 10% למשך 3 שנים (כלומר 10 אלף בשנה). אז בעצם כל התשואה שלך בא מהעלות הגבוהה של הנכס ואתה בעצם משלם לעצמך.
 
אני הייתי בודק את הערך האמיתי של הבית. הייתי בודק את השכר דירה הסביר באזור. הייתי בודק כמה קל למצוא דיירים. הייתי בודק את איכות הדיירים. הייתי בודק את איכות הנכס והוצאות שוטפות ובלת"ם.
לצפיה ב-'ועד בית.'
ועד בית.
11/07/2017 | 19:53
96
לבניינים תמיד יש וועד בית. לcoop (בניין בו אתה בעצם בעל מניה בחברת ״בניין ברחוב X מספר Y״ עם זכות כלשהי על אחת הדירות שהיא לא בעלות ישירה) לוועד בית יש משמעות עוד יותר גדולה.
 
לדירה שבבעלותך וועד בית בדרך כלל לא יכול להגיד למי מותר לך להשכיר. הם כן יכולים להגיד שאסור לך להשכיר בכלל. לדירה שלא בבעלותך (כמו המצב שאתה מתאר), יכול להיות שוועד הבית ירצה ויוכל לדרוש לאשר דיירים פוטנציאליים ויציב לך תנאים למי מותר להשכיר ולמי לא.
 
צריך לקרוא טוב טוב את הbylaws (החוקים הפנימיים של הבניין) ולראות עד כמה המיטה הזאת שאתה מכניס לתוכה את הראש הבריא שלך חולה.
 
זאת בנוסף לבעיות הרגילות של וועד בית - עלות גבוהה (בנייני דירות וועד בית אוכל את התשואה הכי הרבה),  כל מיני כללים מפגרים, ואכיפה דרקונית לכללים האלה שיכולה להוציא אותך מהכלים.
לצפיה ב-'יש בכל השקעה סיכונים, גם בנדלן והבטחת תשואה היא דבר מסוכן'
יש בכל השקעה סיכונים, גם בנדלן והבטחת תשואה היא דבר מסוכן
11/07/2017 | 19:55
72
אם אתה רוכש מנייה או יחידת השתתפות אתה משקיע בנייר ערך ולרוב אחד לא סחיר.  יש על זה לא מעט מגבלות של למי מותר להשקיע בכאלו השקעות ורצוי להתקשר עם גורמים שעובדים לפי הכללים.
 
לגבי הבטחה של תשואה אני מציע מאוד להזהר מהדברים הללו.  אני עוסק בתחום ולעולם לא הבטחנו או נבטיח תשואה.  אין דרך אמיתית להבטיח תשואה בדרכים מתקבלות על הדעת.  בכל השקעה, כולל בנדלן ישנם סיכונים.  ההבטחה של התשואה היא סוג של תרגיל או טיזר כדי לגרום לאדם הסביר לא לבדוק את העסקה והסיכונים והסיכויים הגלומים בה.
 
הדרכים כדי לתת תשואה מובטחת הן מאוד בעייתיות בלשון המעטה ולדעתי גם אינן ישרות בלשון המעטה.  לרוב אנו רואים את הדרכים הבאות:
 
  1. מגייסים יותר כסף או מוכרים את היחידה ביותר מהשווי שלה ומחזירים למשקיע למעשה על פני זמן חלק מכספו.
  2. משלמים על ידי כספים של משקיעים אחרים.
  3. גובים עמלות מספיק גבוהות פלוס מינוף כדי לתת תקופה מסויימת תשואה "מובטחת".
==============================================
גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן
 
לצפיה ב-' מכירים את כל הפורומים בתפוז '
מכירים את כל הפורומים בתפוז
09/07/2017 | 13:04
13
 
אם לא, אתם מוזמנים לגלות כמה...
 
 פורום פילוסופיה לכל חוגג 16 שנה של פעילות ומזמין אתכם לקחת בה חלק
 
 כותבים למגירה? חבל בואו לשתף את הגולשים בפורום שירה ופרוזה 
 
 בפורום שישים פלוס תגלו שבכל גיל אפשר להכיר חברים חדשים ברשת
 
 מכורים לגיימינג? יש לכם עם מי לדבר על כל המשחקים בפורום קונסולות משחק 
 
 אף פעם לא מאוחר מידי... בפורום חסרי ניסיון זוגי ומיני בגיל מאוחר תמצאו קהילה תומכת ומקום לשתף ולפרוק 
 
 רוכבים מקצועיים? לא יורדים מהאופניים שלכם? אופני כביש הוא הפורום בשבילכם
 
המשך גלישה נעימה
לצפיה ב-'עזרה בניתוח עסקה'
עזרה בניתוח עסקה
06/07/2017 | 23:13
12
295
שלום חברים.

אני משתעשע ברעיון של לרכוש נכס להשקעה בארה"ב.  אציין שאני אמריקאי, יש לי ידע בנדל"ן בארץ ובארה"ב ואני משקיע גם בשוק ההון בכלל ובריטים בפרט.
אשמח אם תוכלו לומר לי (בצורה גסה) אם המספרים וההערכות שלי בכיוון.

הנכס הינו דופלקס בתצורת UP/DOWN, כל יחידה בגודל 1256 פיט, האחת 3BR + 1BATH והשניה 4BR + BATH. הנכס ברוצ'סטר, ניו-יורק.
הנכס עבר שיפוץ חלקי לאחרונה כולל חלונות וייניל חדשים והוא במצב סביר בהחלט.  הנכס מושכר כיום ב1,720$ לחודש (825+895).
הגג של הנכס מתקרב לסוף החיים שלו, המוכר מעריך החלפתו בכ10K-12K, למען הזהירות הערכתי ב13K.  הנכס מוערך לצרכי TAX ב50K.

הוצאות העסקה שחישבתי הם:
עלות נכס: 40K
שמאות: 300$
בדיקות בית: 400$
תיקונים: 1K
גג: 14K
אגרות: 300$
טייטל: 380$
עו"ד: 500$
סה"כ: 55,880$
הוצאות שנתיות:
אי תפוסה 10%: 2,064$
תיקונים, אחזקה ופחת: 2,500$
דמי ניהול: 2,064$
מים: 470$
חידוש C-OF-A פעם בכמה שנים: 40$
חידוש דייר פעם בשנתיים: 860$
מס רכוש (נבדק): 2,590$
ביטוח: 516$
בצ"מ 5%: 1,032$
סה"כ הכנסות נטו: 12,136$
 
האם המספרים שלי הגיוניים?
הפחד הגדול ביותר שלי הוא מעלויות אחזקה גבוהות יותר ממה שתקצבתי.
אשמח אם תוכלו לחוות את דעתם וגם לקטול אם צריך.
 
לצפיה ב-'דופלקס ב40 קנה'
דופלקס ב40 קנה
06/07/2017 | 23:32
262
לא מכיר את רוצסטר , אבל אם מציעים לי פה דופלקס ב40 אלף לא משנה באיזו עיר ואיזו שכונה אני לוקח. גם אם הוא הרוס לגמרי. בטח ובטח אם השכירות היא קרוב ל2000 בחודש.
 
אין פה מה לחשוב בכלל. בהנחה שבכל חוקי , אין LIEN, הדופלקס לא מחולק בצורה לא חוקית וכו.
 
 
לצפיה ב-'איפה הנכס?'
איפה הנכס?
07/07/2017 | 00:33
5
232
בגלל שאני מכיר את רוצ'סטר, אני יכול לנחש איזה סוג אזור זה..
שמאות/בדיקת בית? האם הכוונה לEngineer inspection? כי לי יש מהנדס שלוקח פחות מזה.
 
תיקונים/אחזקה/פחת - אני לרוב שם קצת יותר מזה.
 
חידוש דייר - תלוי באזור. יש אזורים עם תחלופה גבוהה יותר.
 
אי תשלום/פינוי/הוצאות - תלוי באזור. יש אזורים יותר מועדים לדיירים בעייתיים
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
07/07/2017 | 01:23
4
233
האיזור הוא החלק הדרומי של SOUTH MARKETVIEW HEIGHTS שזהו האיזור היותר טוב של השכונה לפי הבנתי, הבנתי גם שהשכונה היא לא כ"כ טובה אבל בכל זאת שזהו החלק היותר טוב שלה, מה דעתך?
 
שמאי הכוונה APPRAISAL, בדיקת בית אכן הכוונה לINSPECTOR, הבנתי שהמחיר הוא 300 אבל בגלל שזה דופלקס הנחתי שיקחו קצת יותר. בכל מקרה זה כסף קטן.
 
הקצבתי 2,500$ פר שנה לתיקונים + גג חדש בנוסף + בצ"מ של 516$, אתה סבור שצריך לתקצב יותר? אם כן, כמה לדעתך?
 
 
לצפיה ב-'אני משלם בערך'
אני משלם בערך
07/07/2017 | 02:00
2
217
340  (תלוי בנכס) לבדיקה של הבית. אז המחיר אולי לא מוגזם. אני אף פעם לא השתמשתי בשמאי (כי עשיתי מימון פרטי), אז אני לא יכול להעיר על המחיר.
 
השכונה במיקום סביר. הרבה מהנכסים שלנו בשכונה שדרומית לאזור שאתה מסתכל. אני אישית לא מכיר את האזור, אבל יכול לשאול את המנהלת שלי שמכירה יותר את העיר.
 
תיקונים מאוד תלוי בנכס. יש לי נכס שהמזגן התקלקל השבוע. קיבלתי הערכה של 3,200 דולר להחלפה. מצד שני, יש לי נכסים שאין שם מזגן בכלל. יש אזורים שמצפים למכשירי חשמל טובים, יש אזורים שאם תתן להם מכשירי חשמל, הם יעלמו לך בסוף השכירות.
אז תבדוק מה הבית כולל, מה הגילאים של הדברים היקרים (גג/חניה/חלונות/חימום/דוד/מכשירי חשמל), ואיזה חברות. לפי זה אפשר לקבל הערכה טובה יותר להחלפה.
כמו כן, תיקח בחשבון שמדובר על דופלקס. כלומר יש כמות כפולה של מכשירי חשמל/דוד/חימום.
 
מי אחראי לפילוס שלג וכיסוח הדשא?
 
כמו כן, בדקת מיסים גם בעיר וגם במחוז?
לצפיה ב-'הבדיקות שלי'
הבדיקות שלי
07/07/2017 | 11:00
1
179
קודם כל אני יודע שזה לא אזור PRIME ובסיכון גבוה יחסית, אני מוכן לזה אבל מצפה שהתשואה הצפוייה שלי תהיה גבוהה כדי לפצות על זה.
השמאי שאני רוצה להביא זה לא בשביל מימון זה בשביל שקט נפשי שלי שאני לא OVERPAYING.
באמת צריך לבדוק את הגילאים והאיכות של המכשירים השונים, בכל מקרה חלונות חדשים לגמרי בכל הבית וגג אני מתכנן לחדש בכל מקרה.
שלג: באחריות הדיירים.
גיזום דשא: באחריות מנהל הנכס וכלול במחיר (לפי מיטב הבנתי).
מיסים: לקחתי מה שמשולם בפועל לפי הP&L של הנכס וזה כולל גם עירוני וגם מחוזי, זה יוצא כ5.2% מה tax assessment, הגיוני?
 
מה לגבי הוצאות אחזקה ופחת שנתיות? אני יודע שזה משתנה משנה לשנה והוצאה גדולה יכולה להזיז את זה באופן קיצוני למעלה אבל כמה נשמע לך הגיוני לתקצב כזה דבר שנתי לדופלקס וכמה לSFR?  ברור לי שזה גם משתנה בגודל הבית ובמה בדיוק יש בו אבל מה יהיה "כלל אצבע" סביר כולל מקדמי ביטחון?
 
לצפיה ב-'לא אזור פריים זה understatment'
לא אזור פריים זה understatment
07/07/2017 | 16:43
158
בשביל לדעת שאתה לא משלם יותר מידי יש את Zillow ואתרים דומים. שם אפשר לראות את ההיסטוריה של הבית, באיזה מחיר בתים דומים ברחוב נמכרו וכו'.
 
חלונות חדשים בכל הבית זאת הוצאה קטנה. עולה 200 דולר להחליף חלון, והם מחזיקים מעמד הרבה שנים.
גג זה סיפור אחר, כי החלפת גג יכול להיות 10-15 אלף דולר במכה.
 
מיסים- תעלה לאתרים הבאים:
תזין את הכתובת ותחפש הכפתור שכתוב מיסים. זה ייתן בדיוק את כמות המיסים שהעירייה והמחוז מחייבים.
 
התשואה שלך גבוהה, אבל היא יכולה להמחק מהר מאוד. אתה מאוד תלוי במזל. נגיד ויש לך פינוי. הוצאות משפט/עורך דין וכו'. זה יכול להגיע מהר למאות/אלפי דולרים והופ, הלך כל התשואה שלך.
לצפיה ב-'פידבק שקיבלתי'
פידבק שקיבלתי
07/07/2017 | 03:10
175
האזור לא הכי מומלץ. לפי האתר areavibes.com, השכונה הזאת היא במקום 25 מתוך 35 שכונות. אז זה לא הכי גרוע, אבל לא ממש מומלץ.
המנהלת שלי לא תקח נכס באזור הזה. אני מכיר מנהלים שכן יקחו.
 
אז כן. המחיר הוא זול. הרווחים שלך יכולים להיות טובים. אבל הסיכון הוא גבוה יחסית.
לצפיה ב-'זווית שמעבר למספרים'
זווית שמעבר למספרים
11/07/2017 | 02:06
2
142
גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן
 
האתגרים להצלחה בהשקעות בנכסים בטווחי המחירים הללו הם גדולים וצריך גם המון מזל איתם, אלמנט שאני מעדיף לנטרל ככל האפשר בהשקעות.  אלה חלק מההסתייגויות העיקריות שלי
 
  • אני מניח שמדובר בנכס ישן עד ישן מאוד.  הוצאות האחזקה נוטות להיות גבוהות מאוד בגלל גיל ומצב הנכס ובדרך כלל גם מאיכות הדיירים הירודה - זה דיירים לרוב של Section 8.  גג חדש עולה אותו מחיר למטר רבוע גם לבית שעולה 40K וגם לבית שעולה 250K רק היחס ביניהם שונה דרמטית ואותו דבר לגבי כל תיקון או בעיית חשמל.
  • הרבה מאוד פעמים קשה למכור את הנכסים האלה.  אין למעשה רוכשים שיקנו את הנכסים האלה כדי לגור בהם ולכן הם כמעט רק למשקיעים והמשקיע המקומי מגיע ממונף ונכנס לרוב לנכסים בגרייד אחר לגמרי.
  • באזורי העלות האלה 10% אי תפוסה זה נמוך יחסית.
  • ישנם אזורים ברוצ'סטר שקשה מאוד להשיג ניהול בגלל בעייתיות השכונות.
  • תדירות ההתעסקות עם תיקונים דיירים וטיפולים פחות מתאימה לנסיוני למשקיע המרוחק
  • בסוף עדיף לדעתי לרכוש נכס באיכות השקעה ובאיזור ביקוש שהוא חדש (בן 0-7 שנים), לקבל משכנתא, דיירים איכותיים ולהנות גם מפוטנציאל עליית ערך ושקט נפשי
סורי אם ביאסתי
 
 
לצפיה ב-'באיזה אזורים אתה עובד לדוגמא?'
באיזה אזורים אתה עובד לדוגמא?
11/07/2017 | 09:26
1
100
לצפיה ב-'Dallas - Fort Worth'
Dallas - Fort Worth
11/07/2017 | 19:06
110
בטקסס בכלל ובמיקוד על המטרופלקס דאלאס - פורת וורת' בפרט.
הכלכלה שם מהחזקות ביותר אם לא החזקה ביותר בשנים האחרונות בארה"ב, החוק מאוד לטובת בעל הבית, התשואות מצויינות ועליית הערך משנה לשנה מאוד מרשימה (זה כמובן בהסתכלות אחורה) והמטרופלקס נהנה מהגירה חיובית מאוד מרשימה.
 
שיטוט זריז בגוגל יראה לך את הנתונים בלי בעיה.  אם אתה רוצה לשמוע עוד או להתייעץ תרגיש חופשי פה או במייל rod.zahavi@bettercoast.com
 
נמרוד
 
 
לצפיה ב-'זווית שמעבר למספרים'
זווית שמעבר למספרים
11/07/2017 | 02:06
1
114
גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן
 
האתגרים להצלחה בהשקעות בנכסים בטווחי המחירים הללו הם גדולים וצריך גם המון מזל איתם, אלמנט שאני מעדיף לנטרל ככל האפשר בהשקעות.  אלה חלק מההסתייגויות העיקריות שלי
 
  • אני מניח שמדובר בנכס ישן עד ישן מאוד.  הוצאות האחזקה נוטות להיות גבוהות מאוד בגלל גיל ומצב הנכס ובדרך כלל גם מאיכות הדיירים הירודה - זה דיירים לרוב של Section 8.  גג חדש עולה אותו מחיר למטר רבוע גם לבית שעולה 40K וגם לבית שעולה 250K רק היחס ביניהם שונה דרמטית ואותו דבר לגבי כל תיקון או בעיית חשמל.
  • הרבה מאוד פעמים קשה למכור את הנכסים האלה.  אין למעשה רוכשים שיקנו את הנכסים האלה כדי לגור בהם ולכן הם כמעט רק למשקיעים והמשקיע המקומי מגיע ממונף ונכנס לרוב לנכסים בגרייד אחר לגמרי.
  • באזורי העלות האלה 10% אי תפוסה זה נמוך יחסית.
  • ישנם אזורים ברוצ'סטר שקשה מאוד להשיג ניהול בגלל בעייתיות השכונות.
  • תדירות ההתעסקות עם תיקונים דיירים וטיפולים פחות מתאימה לנסיוני למשקיע המרוחק
  • בסוף עדיף לדעתי לרכוש נכס באיכות השקעה ובאיזור ביקוש שהוא חדש (בן 0-7 שנים), לקבל משכנתא, דיירים איכותיים ולהנות גם מפוטנציאל עליית ערך ושקט נפשי
סורי אם ביאסתי
 
 
לצפיה ב-'רוב הנכסים ברוצ'סטר ישנים'
רוב הנכסים ברוצ'סטר ישנים
11/07/2017 | 19:42
548
אתמול הייתי בבדיקת מהנדס על בית שהתאריך בנייה היה 1900. סביר להניח שהבית ישן יותר, והרישום התחיל רק מ-1900.
המצב של הבית מעולה. זה שהבית עצמו ישן, לא אומר שהחלקים המכנים של הבית (חימום/מים/חשמל) הם ישנים. לכן אחזקה של בית בן 120 שנה יכול להיות כמו בית בן 20 שנה.
 
מה שכן קריטי ברוצ'סטר זה המיקום. המיקום של הנכסים שלנו הם בחלקים הטובים של רוצ'סטר. המחיר כמובן בהתאם. הדיירים שלי הם לרוב צעירים עם עבודות טובות או הולכים לאוניברסיטה בשביל תואר שני/דוקטורט. רוב הנכסים שלי הם במיקומים שאנחנו היינו גרים שם בעצמנו אם לא היה לנו בית משלנו.
יש פה בפורום 2 שירשורים על רוצ'סטר. שניהם נמצאים באזורים שאני לא הייתי מרגיש בנוח לנסוע שם או ללכת שם ברגל, לא כל שכן לגור שם.
 
לא בהכרח מסכים לגבי האי תפוסה. מנהל טוב יכול למצוא דיירים שם. זה כמובן יהיו דיירים מסוציו-אקונומי נמוך וsection 8. אבל עדיין דיירים שמשלמים.
מסכים לגבי הניהול. המנהלת שלי לא הייתה לוקחת נכס באזור הזה.
 
(רק קצת רקע על עצמי: אני גר בפרברי רוצ'סטר (ברייטון). אישתי ואני מחזיקים בכמה נכסים ברוצ'סטר ומנסים לקנות עוד. רוצ'סטר היא עיר מעולה למשקיעים, אם יודעים איך ואיפה להשקיע)

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ