לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
63066,306 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'היי לכולם :)'
היי לכולם :)
22/07/2018 | 17:27
22
היי, 
קוראים לי מיכאל ואני עובד בחברת סייפטינט, קבוצה בתוך הברוקראז של קלר וויליאמס באורלנדו פלורידה. 
עובדים על קנייה ומכירה לשוק המקומי, השקעות לתושבים זרים וקצת הולסייל למשקיעים האמריקאיים. 
 
נחמד לראות פורום של שיתוף מידע על התחום בישראל (מאוד שכיח בתחום בארה״ב) אז קודם על מי שצריך עצה על אורלנדו, או בכללי אני פה. ממש אשמח לדעת איפה רב המשקיעים פעילים פה ובאיזה נישה. 
ושאלה למומחה, מישהו מכיר את איזור גרנד רפידס,מישיגן? אני מכיר לא רע את מישיגן ואפילו גרתי תקופה באן ארבור, אבל פחות מכיר את האיזור המזרחי של המדינה, קיבלנו משם רשימה מעניינת של נכסים שהתחלנו לבחון  ונשמח לאיזה שיתוף פעולה מקומי (בתשלום כמובן) 
 
 
לצפיה ב-'נדל"ן באירופה" קבוצה חדשה בפייסבוק לשאלות ותשובות'
נדל"ן באירופה" קבוצה חדשה בפייסבוק לשאלות ותשובות
22/07/2018 | 14:42
16
קבוצה זו מיועדת למי שמחפש השקעות, הזדמנויות עסקיות או פרטיים בנדל"ן ברחבי אירופה בלבד.
הקבוצה מיועדת גם לדיונים, פורומים ועצות מבעלי מקצוע ובעלי נסיון.
לצפיה ב-'רכישה'
רכישה
18/07/2018 | 11:18
3
77
אם יש פה מישהו שנעזר בבעל מקצוע והיפול היה מקצועי והוא מרוצה- אשמח להמלצות. לא דרך חברות מישראל.
לצפיה ב-'המלצות חברות לרכישת נדלן בארה"ב'
המלצות חברות לרכישת נדלן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
20/07/2018 | 14:51
47
הי עומר
 
כמה מחשבות שאולי יכולות לעזור לך להפיק את המענה המיטבי לשאלה שלך:
1- איזה טיפול? מה בדיוק אתה רוצה לעשות? מה אתה רוצה לרכוש? נכס TURNKEY? נכס שצריך לייצב אותו? פליפ? בניינים? אחר? 
2- איזה בעל מקצוע אתה מחפש בדיוק?
3- מה הקריטריון לחברות שאתה מחפש? למשל, רכישה של נכס TURNKEY מחברה בארה"ב? מה הבסיס שלך להניח שתהיה בעמדה טובה יותר? 
4- ממליצים. מה הקריטריון שלך להמלצות טובות? מישהו שקנה לפני חודש? מישהו שקנה לפני 3 שנים? 
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'הדרך הקלה למצוא סוכן'
הדרך הקלה למצוא סוכן
22/07/2018 | 17:31
1
19
לא הכי הבנתי מה אתה מחפש? סוכן לרכישה? אם אתה רוצה לעבוד עם מישהו אמריקאי פרופר (יאנו ללא קשר לישראל) הייתי ממליץ לך פשוט לחפש סוכן נדל״ן מומלץ באיזור, זילוו היא אחלה כלי עם מגוון ביקורות והמלצות על הסוכנים השונים. תבחר את התחום התמחות(השקעות, מכירה, קנייה, שטח) ויופיעו לך הרבה אופציות באיזור הרצוי עם ביקורות וכלל הפרטי יצירת קשר, ואז קדימה לטלפון :) 
לצפיה ב-'בזילו לרוב אין מציאות.. הסוכנים הטובים לא צריכים קידום משם'
בזילו לרוב אין מציאות.. הסוכנים הטובים לא צריכים קידום משם
22/07/2018 | 17:57
13
לצפיה ב-'מיסוי נדלן אמריקאי בידי תושבים זרים –כיצד לשלם מס אמריקאי רק'
מיסוי נדלן אמריקאי בידי תושבים זרים –כיצד לשלם מס אמריקאי רק
16/07/2018 | 12:37
6
85
בוקר טוב
הכנתי פוסט קצר וגם סרטון קצר המסביר על כיצד אפשר לחסוך במס פדרלי באמצעות צירוף הצהרה לפיה מבקשים לראות בהכנסת השכירות הפסיבית כהכנסה עסקית וכן מה"המחיר" של הצהרה כזאת בעת מכירת הנדלן
מקווה שתהנו
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
סרטון קצר:
פוסט קצר:
לצפיה ב-'לא צריך לכתוב "הצהרה".'
לא צריך לכתוב "הצהרה".
17/07/2018 | 23:16
5
46
פשוט מצהירים על זה בדו"ח השנתי הראשון וזהו. עצם פירוט הכנסה כeffectively connected בדו"ח המס זאת ההצהרה המספקת.
 
ה"מחיר" לא רלוונטי כי על רווחי הון במילא ישלמו מס בישראל שיהיה יותר גבוה.
לצפיה ב-'section 871(d) '
section 871(d)
18/07/2018 | 11:42
4
28
אז בדוח הראשון שמגישים חייבים לצרף הצהרה לפיה אתה מבקש לראות בהכנסה כ
effectively connected income
לא דיי באופן ההצגה בדוח. ההצהרה היא רק בדוח הראשון והיא תקפה ביחס לשנים הבאות.
הבעיה שאם לא מצרפים הצהרה (מצב דוגמא שלה), לIRS יש סמכות למסות לפי 30 אחוז מהברוטו שזה גבוה יותר מהמיסוי הישראלי.
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'מעולם לא ראיתי אף אחד מצרף כזאת הצהרה'
מעולם לא ראיתי אף אחד מצרף כזאת הצהרה
18/07/2018 | 20:03
3
32
כמו במקרים רבים אחרים, עצם הצהרה על ההכנסה כeffectively connected זאת ההצהרה הנדרשת. אלא אם יש הוראה מפורשת של הIRS איך ההצהרה הזאת צריכה להראות (ולדברים מסויימים יש דרישה כזאת), אין לIRS זכות לא לקבל את ההצהרה שלך בכל צורה שתבחר להצהיר אותה.
 
דוגמא למתי כן צריך הצהרה מפורשת? כשמנכים הוצאות על פי סעיף  1.263(a)-1(f) - הIRS בפירוש דורשים הצהרה עם מלל ספציפי[1].
 
לצפיה ב-'Statement to be filed with return'
Statement to be filed with return
19/07/2018 | 08:41
2
21
היי ויני,
אנא ראה תקנה 
under (d) (ii)
התקנה אפילו קובעת איך ההצהרה צריכה להיראות
 
מטה אני אצרף ציטוט
אני -כשאני מגיש דוחות מס-אני לא רוצה לקחת סיכון שהלקוח יחטופ 30 אחוז על הברוטו כי לא מילאתי הצהרה ואז יבוא אליי בטענות...
 
This statement shall include (a) a complete schedule of all real property, or anyinterest in real property, of which the taxpayer is titular or beneficial owner, which is located in theUnited States, (b) an indication of the extent to which the taxpayer has direct or beneficial ownership in each such item of real property, or interest in real property, (c) the location of the real property orinterest therein, (d) a description of any substantial improvements on any such property, and (e) anidentification of any taxable year or years in respect of which a revocation or new election under this section has previously occurred. This statement may not be filed with any return under section 6851 and the regulations thereunder.
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'תקן אותי אם אני טועה'
תקן אותי אם אני טועה
19/07/2018 | 09:37
1
27
אבל כל הפרטים האלה (פרט לrevocation) מופיעים בSchedule E וטופס 4562?
 
אני לא מזלזל בדעתך כאיש מקצוע כמובן, פשוט אני לא חושב שמישהו אי פעם עשה את זה. פרט להצהרה על הde minimis מעולם לא נדרשתי ״להצהיר״ על שום דבר. כשהשתמשתי בFTC למשל, לא הייתי צריך ״להצהיר״ שאני רוצה FTC במקום deduction - פשוט שמתי טופס 1116 בדו״ח.
 
ההסבר שקיבלתי מהרו״ח שלי (שגם רו״ח מוסמכת בקליפורניה וגם מרצה למיסוי באחת התוכניות היותר יוקרתיות לMBA באזור) הוא בדיוק מה שאמרתי: אלא אם כן יש דרישה מפורשת להצהרה מיוחדת, עצם ״נקיטת עמדה״ בדו״ח זאת ההצהרה.
 
כשצריך לעשות שינוי בבחירה, זה כבר עניין אחר. בשביל revocation צריך לרשום בפירוש מה עושים ולמה עושים וגם (במקרה הזה) לבקש אישור מהIRS, כי מרגע שהבחירה נעשתה היא תופסת לכל השנים קדימה. אם אני לא טועה, יש טופס מיוחד בIRS בשביל זה (3115). מעולם לא נדרשתי אליו והרו״ח שלי אמרה שעדיף שלא אדרש גם.
 
בכל אופן, למחמירים כדאי לעשות את מה שאתה מציע ולכתוב הצהרה מפורשת, להזיק זה כנראה לא יזיק. תודה ששמת פה את הנוסח, יכול להיות מועיל למי שעושה את הדו״חות שלו בעצמו.
 
הערת אגב, כתבת שאתה רו״ח ישראלי, וEA בארה״ב, וגם משפטן (עורך דין?). מה זה אומר? אני לא חושב שהרבה אנשים יודעים מה זה EA אפילו בארה״ב, שלא לדבר על זרים. אולי תכתוב פה איזה מאמר קצר על מה זה ההסמכה הזאת ומה המשמעות שלה?
לצפיה ב-'תודה וויני'
תודה וויני
19/07/2018 | 12:12
25
זו דעתי לפחות :)
 
EA זה
Enrolled Agent
בעצם מקבילה ליועץ מס בישראל. רואה חשבון (אני רואה חשבון בישראל) בעצם הוא אדם האמון בכלל על ביקורת דוחות כספיים של חברה, ייתכן וחלק מתחומי התעסקותו היא מיסים אך לא ליבת הפעילות
 
בארה"ב CPA  יכולים לבקר דוחות כספיים של חברות והם כמובן מזוהיים כמומחים בתחומי המס
enrolled agent הם יועצי מס שעברו הסמכה ורישוי בידי ה IRS ומוסכמים לייצג בכל המדינות..
ראה:
 
תחום המס האמריקאי הוא מאוד גדול ואני נוגע רק בחלקים קטנים ממנו ...
תודה
אשר
לצפיה ב-'טופס W-7'
טופס W-7
11/07/2018 | 17:11
22
104
שלום, אני בעלים של בית בפנסילבניה.
אינני אזרח ארה"ב, אלא ישראלי בלבד.
הבית נקנה על שמי הפרטי (לא הקמתי חברה מאף סוג).
לאחרונה החלטתי למכור את הבית, וחברת הניהול שלי בארה"ב מבקשת ממני למלא טופס W-7. האם אכן אני צריך למלא את הטופס?
ברור לי שאצטרך לשלם מס בשלב כלשהו, אולם הענין הוא שהעמדתי את הבית למכירה בעבר ויותר מפעם אחת ומעולם לא נדרשתי למלא טופס מסוג זה.
תודה לכל מי שיענה ויסייע.
לצפיה ב-'יש לך ITIN בתוקף?'
יש לך ITIN בתוקף?
11/07/2018 | 17:34
1
75
מתי בפעם האחרונה הגשת דוח למס הכנסה בארה"ב?
לצפיה ב-'Re:'
Re:
11/07/2018 | 18:32
69
אין לי NITI, סוכנת הנדל"ן שלי טוענת ש-W7 נחוץ כדי לקבל אותו.
לא הגשתי דוח למס הכנסה בארהב עד היום.
לצפיה ב-'אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN'
אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN
11/07/2018 | 19:33
16
78
שזה מספר מזהה לצרכי מס. כשאתה מוכר את הבית, ינוכה לך מס במקור שיועבר למס הכנסה. בסוף השנה תגיש דו״ח שנתי בו תחשב את המס אותו אתה חייב, ותנכה את המס שכבר נוכה לך במקור, ואת ההפרש תקבל חזרה ממס ההכנסה האמריקאי. כדי להתאים את המס שנוכה לך במקור לדו״ח שאתה מגיש צריך שיהיה מספר מזהה זהה בשני המקרים. כדי לבקש מספר מזהה צריך להגיש טופס W7.
 
איך לא נדרשת לטופס הזה עד עכשיו זה לא ברור, כי אם היו לך הכנסות מהבית הזה היית צריך להגיש דו״ח שנתי בכל שנה בה היו הכנסות, ולשם כך היה צריך להיות לך כבר הITIN.
לצפיה ב-'הענשה'
הענשה
11/07/2018 | 19:47
2
79
האם רשויות המס בארה"ב צפויות להעניש אותי בדרך כלשהי על כך שדו"ח שנתי לא נשלח על ידי עד היום?..
לצפיה ב-'עקרונית כן'
עקרונית כן
11/07/2018 | 19:51
69
במקרים קיצוניים אי הגשת דו״חות מס יכולה להיות גם עבירה פלילית.
 
מעשית - אני מניח שלא ירוצו אחרייך לישראל, אבל תלוי בתשומת הלב שלהם יכולים לעקל לך את ההחזר עד שתגיש הכל.
לצפיה ב-'היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות'
היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות
12/07/2018 | 08:20
65
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'יכול להיות שהיה לו פעם ITIN'
יכול להיות שהיה לו פעם ITIN
12/07/2018 | 00:37
12
66
הרי יש לו חשבון בנק.
 
ניחוש שלי- שיווקו לו בית, אמרו לו תחתום פה ופה ופה.
הוציאו ITIN, פתחו לו חשבון בנק קומבינה כלשהי (אולי הוא אפילו בא), ומאז עברו כמה שנים וה-ITIN פג תוקף.
 
אני גם לא אפול מהכיסא אם יסתבר שהוא היה פטור מדיווח כי ההכנסה היתה נמוכה או שלילית
לצפיה ב-'הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה '
הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה
12/07/2018 | 06:03
11
62
וכמה הודעות מתחת להודעה הזו יש מישהו ששואל לדעתינו לגבי השקעה בפילדלפייה...
 
אני חושב שההערכה שלך נכונה לגבי ההכנסה שלו מהנכס עד עכשיו, צבי - לפי זה שהוא כבר ניסה להיפטר מהבית הזה כמה פעמים בעבר, לדבריו. כנראה שהוא לא ראה הרבה ברכה בהשקעה הזו.
לצפיה ב-'מקווה בשבילו שפילדלפיה'
מקווה בשבילו שפילדלפיה
12/07/2018 | 07:21
69
נתקלתי כבר בכמה ישראלים ששיווקו להם בפיטסבורג
לצפיה ב-'פילדפליה'
פילדפליה
13/07/2018 | 06:56
9
77
אני שאלתי לגבי השקעה בפילדלפיה. מה בדויק הבעיה בשאלה?? 
לצפיה ב-'מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה '
מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה
13/07/2018 | 09:28
69
היית פעם באזור של דירות של 70,000$ בפילדלפיה?
זה או אוכלוסיה ברמה נמוכה מאד, או מבנה בעייתי, או גם וגם.
יש אנשים שיכולים להוציא מזה כסף, אבל האדם הלא מקומי הממוצע לא.
 
האם יש לך יתרון כלשהו בהתמודדות עם אוכלוסיה כזו או מבנה כזה? לפי השאלה שלך, התשובה היא לא.
 
עושה רושם שהגעת לתחום בעקבות סיפורים ששמעת מכל מיני אנשים בפוזיציה, ולא מניתוח מושכל. זו הבעיה שאני רואה בשאלה בגדול
לצפיה ב-'לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..'
לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..
13/07/2018 | 16:37
6
54
אתה לא הולך להשקיע כסף שלי בפילי - אלא כסף שלך.
וזו בטח לא בעייה עבורי -  הרווח או ההפסד יהיו שלך ולא שלי.

אבל אם כבר שאלת:
בשנת 2008, אחרי המפולת בשוק הנדל"ן, אפשר היה למצוא בתים סבירים במחירי מציאה שנכנסו למסגרת התקציב של אזור ה 50,000$ שעליו אתה מדבר.
אבל אתה מחפש לקנות בית בשנת 2018.  
אחרי 10 שנים של התאוששות השוק ועליית מחירים של הנכסים הסבירים.
מדהים אותי כל פעם מחדש איך אנשים לא קולטים שהיום זה לא אז, וממשיכים לחפש את יום האתמול שאבד.
אין יותר סחורה נורמאלית במחירים כאלה בפילי  בית זול סביר בשכונה שהיא לא שכונת אללה מסתור ולהקתו עולה פי 3 ויותר.
מה שיש היום בשוק שם ברמות המחיר האלה שווה ערך למיץ של הזבל שנשאר בתחתית פח האשפה ביום קייץ לוהט. רקוב, מסריח ומלא ג'וקים. מי שנאלץ לגור בבתים כאלה - הדיירים הפוטנציאליים שלך - הם אנשים אומללים במקרה הטוב, או אנשים שרקובים כמו הבתים האלו במקרה היותר נפוץ.
כתבת שהבית שהציעו לך בפילדלפיה ב 75 אלף בעצם שווה רק 45 אלף לפי בדיקה שלך.
בת דודה שלי שגרה בפילדלפיה ביקרה אותנו  השבוע, ואנחנו מבקרים אותה שם כמה פעמים בשנה. אני מכיר את שוק הנדל"ן בעיר ההיא מספיק כדי לדעת איזה סוג בתים נמכר שם ב 45 אלף, ומי גר בהם.
ההרגשה שלי היא שאתה לא.
לצפיה ב-'המלצה'
המלצה
14/07/2018 | 13:59
5
50
צודק. אני כרגע לומד וניזון מאנשים שקנו/מוכרים.
השאלה האם יש אזור עם אוכלוסיה ראויה יותר בסכום של 70-80$ דולר?
אזור שלא סובל מדי תקופה מסופות וכו' 
מה עם גקסונוויל. מכיר את האזור?
לצפיה ב-'אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך '
אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך
14/07/2018 | 15:50
4
57
כמקום הזה שבו פועלים משווקים שמוכרים לאנשים בתים באזורים "טובים" במחירים כמו שציינת ואפילו מתחת.
לא מזמן ביקשת מאחד המשווקים האלה (כזה שממש מתגאה בזה שהוא משקיע באזורים טובים) לתת לי דוגמא לנכס כזה באזור טוב.
הוא שלח כתובת וזה מה שגיליתי.
מדובר על אזור בג'קסונוויל עם הכנסה חציונית לבית אב סביב 33,000$ (קו העוני בארה"ב הוא סביב 30,000$), עם אבטלה פי 3 מהממוצע בארה"ב, ועם בתי ספר הרבה מתחת לממוצע בארה"ב.
 
אז זה אזור טוב? זו אוכלוסייה חזקה? אם תחפש אזורים כאלה באנגלית הרבה פעמים יכתבו שהאוכלוסייה היא:
LOWER MIDDLE CLASS
בעברית זה נשמע כמו מעמד ביניים. הבעיה היא שמה שישראלי קורא לו מעמד ביניים זה איפשהו מאמצע עשירון 1 ועד עשירון 5 (אולי גם חלק מעשירון 6).
נשמע לך הזוי? אתה מוזמן לבדוק את ההכנסה ברוטו למשק בית לפי עשירונים.
 
Lower middle income באנגלית זה משהו שונה לגמרי. זה מעמד נמוך. אגב, התשובה של המשווק היא ש"נדלן עושים בשטח". אני מאמין גדול בזה, אבל האזור עדיין גרוע...
 
עוד עניין שחשוב להבין- ג'קסונוויל ממש לא חסינה לשיטפונות והוריקנים. יש הרבה אזורים שלא נפגעו עד סנדי, ואז הגיעה סנדי והם כן נפגעו. ואזורים שלמים אכלו אותה בענק.
מעבר לזה שג'קסונוויל בסיכון של פגיעה ישירה, היא גם לא מבודדת והכלכלה של שאר פלורידה. אם צריך לתקן נזק לתשתיות בדרום פלורידה, גם התושבים בג'קסונוויל ישלמו על חלק מזה במסים ותעריפים שונים (למשל תעריפי חשמל).
 
לגבי בתים ב-70,000$ באופן כללי:
כמו שלא תמצא אזור טוב בישראל שבו בתים נמכרים ב-250,000₪ (שזה בין חצי לשליש מכמה שעולה לבנות 100 מטר בארץ), לא תמצא אזור כזה גם בחו"ל.
תמיד מדובר על אזורים "מורכבים" והאוכלוסיה בהתאם.
משקיע שלא מבין את המורכבות הזו, ישלם על זה בדרך כלל. משקיע שאפילו לא מכיר בזה שהיא קיימת? הוא באמת יאכל אותה.
לצפיה ב-'מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?'
מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?
14/07/2018 | 21:37
3
50
.
לצפיה ב-'תלןי באזור'
תלןי באזור
15/07/2018 | 00:09
40
ניקח לדוגמא את האזור בו אני גר. בעיירת ברייטון, באזור היהודי אפשר לקנות בתים מעולים ב-170 אלף דולר. אבל אם תלך לבוסטון, 170 אלף דולר לא ממש ישיג הרבה.
אם נלך לרוצ'סטר, באזורים הטובים אפשר להתחיל לראות נכסים טובים בכ-100 אלף ליחידה.
 
אבל זה לא אומר שבג'קסונוויל או פילדלפיה המספרים יהיו אפילו דומים. כל עיר יש את האזורים הטובים יותר, טובים פחות והמחירים בהתאם. אז הסכום משתנה בהתאם לאזור, ולא כלל אצבע של "מX אלפי דולרים הבתים הם טובים"
לצפיה ב-'קו התפר בין שכונה טובה לרעה'
קו התפר בין שכונה טובה לרעה
15/07/2018 | 04:00
41
יש קו כזה כמעט תמיד ואפשר לראות אותו מהמחירים בזילו
לדעתי עלייה של יותר מ-30% במחיר אחרי רחוב ראשי שמפריד- כלומר פער מחירים בולט בסמיכות גבוהה (להתעלם מכיסים טובים בשכונות רעות כי צריך להיות מקומי כדי לזהות אותם)
הרחובות לפעמים נראים אותו דבר- עם גינות מטופחות והכל, אתה שם לב לזה רק כשאתה מסתובב יותר זמן ואז מגלה כמה שיכורים יושבים במרפסת...
אני קניתי בית כזה בקליבלנד ב-18K ופרצו לי וגנבו את החוטי חשמל....
לצפיה ב-'אני חושב שאתה עובד הפוך'
אני חושב שאתה עובד הפוך
15/07/2018 | 09:54
42
קח בית בפילדלפיה שנמכר תמורת 70,000$. הרי אם יציעו לך אותו עכשיו תמורת 200,000$ העסקה רק נהייתה יותר גרועה עבורך.
 
כתבו פה על עלייה של 30% בזילו כאינדיקטור. לפעמים זה נכון, ולפעמים לא. לפעמים 3 או 4 עסקאות מוזרות יכולות להשפיע על תמחור של רחוב בזילו. זילו לפעמים רואה בניין של כמה דירות כדירה אחת, שלא לדבר על מספר החדרים. זילו גם לא יודע אם יש כל מיני בעיות בנכס. גם באזורים של 200,000$ יכולים להיות טרמיטים, אסבסט, וכו'.
 
אתה צריך לנסות להבין מה הביקוש (מי האוכלוסיה, מה גורמי המשיכה של האזור, והאם צפוי שינוי), מה ההיצע (כמה בנייה יש באזור), מה ההכנסות הצפויות, מה העלויות הצפויות, ומה הסיכונים (למשל, האם העירייה במשבר, השיטפונות, וכו').
אחר כך אתה מסתכל וחושב "האם כדאי לי להיכנס לזה? אם כן, כמה שווה לי לשלם על המכלול של מה שראיתי כאן?".
אחר כך אתה מסתכל שוב בזילו. אם יש פערים גדולים, צריך לנסות להבין למה.
 
אם אתה בקטע, כי שמעת על תשואות גבוהות, אתה צריך להבין דבר מאד פשוט.
השוכרים החזקים בארה"ב לא פראיירים. הם לא ישלמו לך תשואה גבוהה כמו שרוב המשווקים מספרים. יש להם כסף וגישה לאשראי. אם כל כך משתלם להיות בעל בית, הם יכולים לקנות בעצמם, ולשמור לעצמם את התשואה.
לצפיה ב-'זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?'
זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?
13/07/2018 | 19:46
54
זאת הבעיה הראשונה בניתוח עסקת נדל״ן. אם אין לך תשובה ברורה למה כן לקנות דווקא את הנכס הזה דווקא במקום הזה - אז אל תקנה, חבל על הכסף שתפסיק.
לצפיה ב-'חבות מס בארה"ב'
חבות מס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
12/07/2018 | 01:34
67
שלום יהונתן
 
כן. יש מיסוי במכירה ועליך למלא הטופס כפי שהוסבר  על ידי החברים בפורום.
אדגיש עבורך כי באופן כללי, בארה"ב ישנה חבות דיווח מס שנתית ברמה הפדרלית וגם ברמת המדינה. זה נקרא FEDERAL TAX ו STATE TAX בהתאמה.
כדי לבדוק באופן ספציפי עבור המקרה במדינה בה אתה מושקע, וגם במקרה שלך בהינתן שלא דיוחת מס בשנים הקודמות, אני ממליץ לך להיעזר ברו"ח המתמחה בדיווח והגשת דוחות מס עבור זרים (ישראלים) בארה"ב. 
אם אתה צריך הפניות, תוכל למצוא כאן בפורום בחיפוש שאלות בנושא מס יש תשובות של עוסקים בתחום. אתה גם מוזמן לפנות אליי בהודעה אוכל לתת לך פרטי קשר של מספר רו"ח.
אני יודע שרו"ח ישראלים המתמחים בתחום כבר בעלי ניסיון במקרה מעין זה, ולהבנתי ישנה אפשרות גם לדווח על הכל ולשלם ללא קנס, זה תלוי כמה שנים פספסת. שוב, זה כבר עניין לבירור ברמת מומחה בענייני מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס'
טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס
12/07/2018 | 08:19
1
54
אם הנכס הושכר בעבר, ואם הגשת דוחות מס לארהב בעבר -אני מניח שנושא זה עלה.
מאחר ואתה תושב זר לצורכי מס ארה"ב -יחול ניכוי מס במקור מהמכירה. התפעול והמעקב של זה אפשרי לאחר שיש לך מספר לצורכי מס שנקרא
ITIN
ולכן הם מבקשים את המספר הזה.
במידה והנכס ישמש למגורים (אצל הרוכש) ובמידה והתמורה ממכירה נמוכה מ-300000 דולר -אתה עשוי לקבל פטור מניכוי מס במקור.
בהצלחה
אשר טוריאל, רו"ח (משפטן) EA
 
לצפיה ב-'צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס'
צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס
12/07/2018 | 17:07
46
נראה לי שדי בטוח להניח את זה - כי הוא כתב בעצמו שהוא לא דיווח לרשויות המס בארה"ב דיווחי מס.
לצפיה ב-'השאלה היא לא איך הם מבטיחים'
השאלה היא לא איך הם מבטיחים
09/07/2018 | 13:27
3
103
להבטיח זה קל.
גם ענבל אור הבטיחה דירות תיאורטיות ברמת גן.
השאלה היא איך אוכפים את ההבטחה.
המציאות ברוב המקרים האלה, היא שאין דרך לאכוף אותה
לצפיה ב-'אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.'
אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
09/07/2018 | 14:51
2
72
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
לצפיה ב-'חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה'
חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה
09/07/2018 | 15:53
67
הוא כשל נייר-טואלט.
גם מול מיידוף וענבל אור היו חוזים מסודרים, אל תהיה תמים.
 
לצפיה ב-'זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ'
זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ
09/07/2018 | 16:18
67
אני לא מכיר מה הם מבטיחים, אז אכתוב באופן כללי.
המטרה בהבטחת תשואה היא לגרום למשקיע החושש (כי הוא לא מבין בהשקעה, ואין לו יכולת לשלוט ולפקח עליה) תחושת ביטחון.
לפעמים משלמים את ההתחייבות מכסף שמרוויחים כבר במכירה (מוכרים למשקיע במחיר מופקע ומהרווח משלמים לו תשואה), ולפעמים מתחייבים על בסיס הצפי שלהם להכנסות עתידיות מכלל הנכסים שלהם.
 
למה לא להבטיח 10 שנים?
יש גבול בין מה שיגרום למשקיע להרגיש בטוח לבין מה שיגרום לו להרגיש שזה טוב מכדי להיות אמיתי. 5 שנים נשמע לך סביר מספיק כדי שלא תבקש מהם להציג ביטחונות לתשלום ההתחייבויות שהם משלמים.
 
מי שמבטיח לך את ההכנסה הזו, היא חברת שיווק.
אני משער שהיא ריקה, או שבמקרה הטוב יש בה נכסים שלא מכסים שבריר מההבטחות האלה.
אם וכאשר היא תפסיק לשלם, תוכל להציג את החוזה בפני בית משפט (בישראל, בנוואדה, או כל מקום אחר), ואולי גם תנצח. יהיה לך פסק דין שאומר שהחברה בעירבון מוגבל הזו צריכה לשלם לך 100 שקל.
ואז תבוא (ביחד עם עוד עשרות או מאות משקיעים) לאכוף את פסק הדין, ותגלה שהחברה פחות או יותר ריקה.
 
בגדול, הסיבה היחידה שמישהו (שהוא לא השוכר) יבטיח לך שכר דירה, היא כדי לגרום לך להיכנס לעסקה רעה
לצפיה ב-'אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...'
אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
09/07/2018 | 21:34
1
89
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.
 
ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
 
אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט. 
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות. 
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו. 
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש.   כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.
 
לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.  
 
נסתכל שניה במספרים:  הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...).   ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
 הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.
 
אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.
 
עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד  שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון.  מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק...  יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.
 
עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.
לצפיה ב-'תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!'
תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!
10/07/2018 | 07:26
33
לצפיה ב-'תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן'
תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2018 | 12:32
61
שלום רענן,
 
תשואה מהשכרה היא תוצאה.
כמה דגשים לגבי נושא זה בהקשר לשאלה שלך:
1. תשואה שוטפת- זה לא נכון באופן כללי לבחון האם ההשקעה היא שפויה בתלות תשואה מהשכרה. ראה למטה מה דרך טובה יותר.
2. קריטריוןן אחד בסיסי לבדיקת השקעה שפויה שאני רוצה להדגיש עבורך כאן הוא לבדוק מה סך עלות ההשקעה בנכס לאחר השיפוץ ולהשוות אל מול שווי נכסים משופצים דומים בסביבה.
3. הבטחות תשואה- גם בהנחה שההבטחה תתקיים. מה יקרה לאחר תום תקופת הבטחת התשואה? כמה מקרן ההשקעה אתה עלול להפסיד במכירת הנכס? התשובה בנקודה 2, היא הבסיס להעריך זאת.
לסיכום. לקנות טוב ביחס למחיר השוק. לא לצאת לשופינג לקנות תשואה. 
 
יש לך שאלות נוספות? 
 
לצפיה ב-'השקעה בפילדפיה'
השקעה בפילדפיה
07/07/2018 | 11:37
13
143
שלום לכולם
אני מעוניין להשקיע בדירה בפילדלפיה. סביב ה 70$ אלף.
אומרים שהחברות בארץ לא מומלצות להשקיע דרכם . 
איו לי מושג איך עושים את זה. 
מישהו יכול להמליץ? 
חברת ניהול? תהליך? וכו ' 
הייתי בחברה שהציעו את גקסונוויל. לא הרשים במיוחד. 
לצפיה ב-'למה דווקא פילדלפיה?'
למה דווקא פילדלפיה?
08/07/2018 | 09:12
2
106
מה לא הרשים אותך בג'קסונוויל שמרשים אותך בפילדלפיה?
 
אם אתה רוצה להשקיע בארה"ב - תשקיע בארה"ב, לא בחברות בארץ. אבל אם כבר אתה משקיע - כדאי מאוד שיהיה לך מושג במה אתה משקיע ולמה, ולמה אתה מצפה מההשקעה הזאת.
לצפיה ב-'מענה'
מענה
10/07/2018 | 07:46
1
88
מכיר איש קשר שיכול ללוות ואמין?
רציתי לקנות דירה דרך החברות בארץ. הציעו לי ב 75$ אלף. נכנסתי לאינטרנט ואני רואה שאותו נכס מוערך ב 43$ אלף. נראה לי תמוהה
לצפיה ב-'זה לא תמוה בכלל'
זה לא תמוה בכלל
10/07/2018 | 08:43
80
רוב החברות שפועלות בארץ בתחום הזה הן סוג של נוכלויות.
מציגים את עצמם כמלווים/שותפים של המשקיע, כשבפועל הם גוזרים קופון שמן במועד הקנייה (בין אם הם מספרים לך, ובין אם לא), ובהרבה מקרים מייצגים בכלל את המוכר.
אולי פה ושם יש איזה צדיק בסדום.
 
אני ממליץ לך או ללמוד הכל בעצמך, או לא להיכנס לתחום הזה.
האם זה משתלם? זה עניין של גודל.
אם 75,000$ זה כל מה שאתה מתכנן להשקיע בתחום הזה. אל תיכנס אליו בכלל.
לצפיה ב-'איפה כדאי להשקיע בארה"ב ? איך להשקיע? מה התהליך?'
איפה כדאי להשקיע בארה"ב ? איך להשקיע? מה התהליך?
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 14:03
8
498
הי עומר
 
מעבר לעניין אזור ההשקעה אליו התייחס VINNY, ואתה מוזמן להגיב ולהסביר את שיוקליך לאזור ההשקעה כדי לפתח הדיון.
יש לך כאן 2 שאלות נוספות הכרוכות אחת בשניה:
1- איך להשקיע? (עם חברה ישראלית אולי לבד?)
2- מה תהליך ההשקעה בארה"ב? (אין לי מושג איך עושים את זה)
 
ישנם 3 דרכעי השקעה אפשריות
1- "פסיבי" - לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן 
2- היברידי- לקנות נכס ישירות ממוכר אמריקאי בעזרת גורם מנוסה (משקיע או גורם מקצועי)
3- עשה זאת בעצמך - לקנות נכס ישירות ממוכר אמריקאי בעצמך לבד
לכל דרך יש יתרונות וחסרונות.
התייחסתי לנושא הזה בעבר בכמה מקומות, מוזמן לקרוא כאן נק 1-3 ולשאול שאלות המשך. http://bit.ly/2uMPlBr
 
בנוסף קרא את המדריך הזה בעמוד 5.
 
שאלה 2- כיצד עובד התהליך?
תוכל ללמוד באופן ראשוני במדריך, קרא בעמודים 24-27
 
יש לך עוד שאלות?
לצפיה ב-'ממה שקראתי בפרסומים למיניהם-אטלנטה היא יעד טוב.'
ממה שקראתי בפרסומים למיניהם-אטלנטה היא יעד טוב.
10/07/2018 | 15:05
7
78
אין לי מושג מעבר למה שקראתי.
 
לצפיה ב-'באיזה פרסומים? של משווקים?'
באיזה פרסומים? של משווקים?
10/07/2018 | 20:46
34
לצפיה ב-'אם כל פירסום היה אמת - כולנו היינו ניראים כמו בז'ורנאל '
אם כל פירסום היה אמת - כולנו היינו ניראים כמו בז'ורנאל
11/07/2018 | 00:26
5
56
כמו בכל אזור מטרופוליטאני - יש באטלנטה רבתי אזורים ושכונות שהם יעד טוב להשקעה, ויש שם אזורים ושכונות שהם יעד רע להשקעה.
ולפעמים - המרחק בין שכונה טובה לשכונה אללה יסתור הוא כמה מאות מטרים בודדים... בלוק אחד או שניים.
אם אתה לא מבין את האזור בצורה אינטימית וסומך על מישהו שינחה אותך - אתה תלוי בו לחלוטין.
לצפיה ב-'אבל קראתי באיזהשהו מקום'
אבל קראתי באיזהשהו מקום
11/07/2018 | 04:46
2
81
שאם משהו מפורסם באינטרנט זה חייב להיות אמת...
לצפיה ב-'זה פתגם סיני עתיק'
זה פתגם סיני עתיק
11/07/2018 | 19:36
1
37
לצפיה ב-'אני לא מחווה דעה אלא דברים שקראתי מכמה גורמים'
אני לא מחווה דעה אלא דברים שקראתי מכמה גורמים
11/07/2018 | 11:47
1
54
בטוח שבכל עיר יש מקומות טובים יותר וכאלה שעדיף להתרחק מהם.
לצפיה ב-'אני בדעה שלפני רכישת נכס בחו"ל-לטוס לשם ולהכיר את המקום'
אני בדעה שלפני רכישת נכס בחו"ל-לטוס לשם ולהכיר את המקום
19/07/2018 | 16:30
9
ואת הנכס.
לא לסמוך על ברושורים ומתווכים המעוניינים לגזור קופון.
לצפיה ב-'מציע לך לקרוא מאמרים של House Canary '
מציע לך לקרוא מאמרים של House Canary
15/07/2018 | 06:03
31
בתקציב שלך אפשר לקנות דירה או בית קטן באחד מאזורי המטרו בארה״ב
תקרא ותחליט בעצמך באיזה אזור מטרו שווה לרכוש.
 
בפילדלפיה אפשר לקנות בית גם ב10 אלף דולר לשיפוץ יסודי אבל באזורים לא סימפטיים (פשע וסמים) מה גם שהחוקים במדינת פנסילבניה הם בעיקר לטובת הדייר ולא הבעלים.
 
השוק בפלורידה דיי מיצה את עצמו בעיני, יש הרבה כסף טיפש שזורם לשם וקשה למצוא דילים טובים. בטח בבית בסכומים האלה שאמריקאי יכול לקנות בכמה עשרות אלפי דולרים ולקחת משכנתא.
 
בסכומים כאלה, לא הייתי מסתבך.
הייתי מצטרף כחבר לקבוצה גדולה יותר שקונה נכס גדול יותר ומשתמשת בבנק למינוף.
ככה אפשר להפחית את הסיכון בחשיפה למספר רב של דיירים (בבית חד-משפחתי או שיש שכירות או שאין שכירות, אין משהו באמצע) וגם להנות מתשואות נאות, בדיוק כמו בבית חד משפחתי. החיסרון הוא חוסר השליטה בנכס וכפיפות לקבוצה המנהלת.
לצפיה ב-'עסקת FLIP בפלורידה'
עסקת FLIP בפלורידה
08/07/2018 | 19:12
18
118
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.
 
לצפיה ב-'מי הביא את הנתונים של השיפוץ?'
מי הביא את הנתונים של השיפוץ?
08/07/2018 | 19:45
6
92
מי הביא את הנתונים של ערך הבית כיום וערך הבית אחרי השיפוץ?
 
אני הייתי מנסה למצוא הערכות של מישהו שלא מעורב בעיסקה. לבדוק את מצב השוק באזור ולראות מה הנתונים האמיתיים. כי מי שמביא עיסקה רוצה לעצב את הנתונים שיתאימו למשקיע.
לצפיה ב-'תודה על התשובה'
תודה על התשובה
08/07/2018 | 21:15
5
78
אני די בקיא בבדיקת נתונים. עברתי על נתוני הבית בכל האתרים המקובלים, נראה בסה"כ טוב. גם ערך הבתים מסביב הוא מתאים להערכה שקיבלתי.
אני מעריך שבתהליך השיפוץ יעשו עלי רווח מהצד, אבל האם חוץ מזה יש סיכונים נוספים?
 
 
לצפיה ב-'על אילו נתונים עברת באתרים?'
על אילו נתונים עברת באתרים?
08/07/2018 | 21:34
3
84
אם אתה מתכוון לzestimate ודומיהם - הם לא שווים את הפיקסלים שלהם.
 
בכל אופן, פליפ זאת עסקה מאוד מסוכנת.
 
תתחיל מזה שגם אם הכל מסתיים בזמן אין לך מושג מה יהיה השוק בעוד שנה. האם אתה מוכן להחזיק בנכס תקופה יותר ארוכה? חודשים/שנים יותר ארוכה? כי יכול להיות מצב שהשוק מתרסק בינתיים ואין לך קונים, ואפילו שוכרים, לנכס. קרו דברים מעולם.
 
עד כמה אתה מכיר את תהליכי הבניה והשיפוץ בארה״ב? עד כמה אתה מכיר את הקבלן שלך וסומך עליו? ראיתי הרבה אנשים משפצים את בתיהם, אף לא אחד מהם לא סיים את השיפוץ בזמן שתיכננו מראש, רובם גם לא עמדו בתקציב שתיכננו מראש.
 
מה הקשר של האדם האמין לעסקה? למה הוא רוצה שתכנס אליה? האם הוא רוצה לפזר את הסיכון שלו ומחפש עוד משקיע? או שהוא רוצה שאתה תקח את הסיכון (הבית, אמרת, יהיה על שם הLLC שלך, לא?), בזמן שהוא מרוויח מהעמלות והוצאות נלוות? האם האדם האמין הזה, למשל, מוכר לך את הנכס שלו, או שירותים שלו בתור קבלן?
לצפיה ב-'הי VINNEY'
הי VINNEY
08/07/2018 | 21:50
2
66
נכון אמנם שהנתונים אינם מקודשים באתרים האלו אבל בכ"ז ניתן לקבל תמונה די מדוייקת לגבי מכירות שכבר נעשו ושווי הבתים בסביבה. אשמח אם תאיר את עיניי שאני טועה.
- הסיכון שאני לוקח לגבי קריסה הוא סיכון שאני מודע אליו, לכל אחד את תפיסת העולם שלו בנושא.
- אני לא מכיר את תהליכי הבניה באופן מקצועי אבל במקרה הזה סומך על תכנית העבודה שאקבל. מה גם שאמנם הבית על שמי אבל האדם שאליו אני מתכוון לא יקבל אף דולר עד שהבית לא יימכר וגם זה באחוז מתוך סכום המכירה. מה שהופך אותו לשותף בעסקה.
 
 
לצפיה ב-'עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?'
עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?
08/07/2018 | 22:37
52
כלומר, מה יקרה אם יהיה משהו בלתי מתוכנן, האם זה כבר כלול במחיר?
 
קבלנים עושים המון כסף מבלתי מתוכנן. נגיד ופותחים את הקיר ומגלים שהצנרת בעייתית. בגלל שפתחת את הקיר, אתה תתקן את הצנרת. הקבלן יכול לתת מחירים מנופחים, ולך לא יהיה ברירה, כי לא תפטר את הקבלן ותמצא מישהו אחר. אז תצטרך לשלם את המחיר, והקבלן יודע את זה.
אחרי זה יכול להגיע המפקח ולא להיות שמח עם משהו. אם תרצה לקבל את כל האישורים, תצטרך לתקן דברים שאתה חושב שהם מיותרים, אבל באיזה ספר קודים של העירייה זה חובה.
כל זה כמובן אם לא יהיה קבלן/עובד שיברח באמצע הפרויקט ותצטרך להביא מישהו אחר לתקן את הבלאגן.
 
תוכנית העבודה צריך לפרט כל מה שכלול, ולפרט מה שלא כלול, וכמה זה יעלה אם זה יצוץ. אחרת קבלנים ימצאו דרך להכניס הוצאות שינפח את החשבון.
לצפיה ב-'מה הסיכון שהבן אדם לוקח? '
מה הסיכון שהבן אדם לוקח?
08/07/2018 | 23:15
52
זה נשמע שאתה לוקח את כל הסיכון, והוא - מקסימום לא מרוויח. זה לא נשמע "אמין", בעיניי זה עושק. אתה שם את כל הכסף, והוא זה שמרוויח.
לצפיה ב-'אנחנו שיפצנו בית'
אנחנו שיפצנו בית
08/07/2018 | 22:29
65
היו המון הוצאות לא צפויות. ברגע שמורידים קירות או מתעסקים עם צנרת/חשמל לפעמים מתגלות בעיות. אז אם מחיר השיפוץ יעלה ב-10% או 20% מעבר לנתונים שיש לך, עד כמה זה משפיע על האטרקטיביות של העיסקה?
 
מה יקרה אם השיפוץ יקח יותר זמן ממה שאתה מצפה, ועד שזה יסתיים יגמר הקיץ. קשה יותר למכור בתים בחורף.
 
יש המון סיכונים. בסופו של דבר עושים רווח אם מחיר הקניה + עלות השיפוץ + עלות המכירה נמוך יותר ממחיר המכירה. אם אחד הנתונים האלו משתנים (נגיד עלות השיפוץ עולה או מחיר המכירה יורד), זה יכול לאכול את כל הרווח. זה גם יכול להגיע להפסדים אם ההפרש גדול מידי.
לצפיה ב-'סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה'
סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 23:44
80
הי POLKMOON
זו שאלה מצוינת. יש הרבה סיכונים מעבר לנושא אמינות האדם. 
תראה דוגמה לניתוח סיכונים של עסקת פליפ. יש קובץ מצורף.
זו רק דוגמה. בניהול סיכונים מקצועי צריך לתפור את זה כל פרויקט לגופו, כלומר יש כאן תהליך בירור של הסיכונים ודרכי התמודוות אפשריים פר פרויקט.

דבר נוסף, למה אתה מתכוןן כשאתה אומר שהבנאדם אמין?

יושרה = אתה מאמין שמה שהאדם אומר לך, הוא מאמין באמת שזה נכון.
אמינות = אתה מתכון לכך שהאדם ביצע בתכל'ס כבר ברצף עקבי פרויקטים שעשו תוצאה מוצלחת של % תשואה שאתה מצפה ובטווח זמן המשוער שציינת.
האם אתה מתכון ליושרה או לאמינות?
אלה שני דברים שונים מהותית. יושרה זה חשוב, אמינות זה הרבה יותר חשוב, כי משקלל גם מסוגלות וניסיון בהשגת תוצאות מוצלחות עקביות. וזה קשור קשר ישיר לשאלה שלך על סיכון בפרויקט פליפ. סיכון זה כל מה שאתה לא יודע. זה דבר סובייקטיבי, זה לא דבר אובייקטיבי רק לעסקת הפליפ.
 
מה דעתך? מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'חוק מספר 1 אצלי'
חוק מספר 1 אצלי
09/07/2018 | 09:43
8
72
אל תעשה עסקים עם מישהו ששותף לרווחים שלך אבל לא שותף לסיכונים שלך.
שאלה הראשונה שאני שואל היא: OK אז כמה אתה משקיע בעסקה?
אם התשובה היא שהוא לא משקיע אז כל השאר כבר לא מעניין אותי ונפרדים כידידים.
 
לצפיה ב-'אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך'
אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
09/07/2018 | 13:07
7
68
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?
 
לצפיה ב-'לא טענתי שהוא לא אמין'
לא טענתי שהוא לא אמין
09/07/2018 | 16:14
54
אמרתי לך את החוק שלי, אתה יכול לאמצו ויכול שלא, אותי עד היום הוא שירת היטב.
"איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי?"
 
כמה סיבות עיקריות:
1. כדי להוכיח לך שהוא גם מאמין בעסקה, אם הוא חושב שהיא טובה למה שלא ישקיע בה בעצמו?
2. כדי שיהיה לו SKIN IN THE GAME, בלי זה יש לך בעיית סוכן/OPM קלאסית.
3. כי העסקה טובה ותניב לו תשואה, אתה מדבר על תשואה שנתית של עשרות אחוזים, מי לא היה רוצה תשואה כזו?
4. כדי להראות שיש לו גם יכולות כלכליות, הוא יזם ומגלגל הרבה כסף אבל אין לו כמה עשרות אלפי דולרים להשקיע בהשקעה שהוא מנסה למכור לך? זה סימן בשבילי שזה או אדם עני או אדם שלא מאמין בעצמו, אני אישית לא מעוניין לעשות עסקים בשותפות עם עניים או שאינם מאמינים בעצמם.
 
לצפיה ב-'נותני שירות?'
נותני שירות?
09/07/2018 | 19:38
2
49
אני לא נותן שום שירות ולא משקיע עם אף ״נותן שירות״.
 
איזו סיבה יש לו להביא לך השקעה מעולה עם 20% רווח נקי? למה הוא לא לוקח את זה לעצמו ובמקום זה מעדיף להתעסק בהצגת פלוסים ומינוסים? כי עמלה, גם אם לא 20%, זה כסף בטוח בלי שום סיכון. להשקיע עשרות אלפי דולרים ולחכות למשיח - זה סיכון. תשאל את עצמך למה הבנאדם לא מוכן לקחת את הסיכון שהוא מוכר לך. אם יש לך תשובה טובה לזה - אשרייך.
לצפיה ב-'השאלה שלך בעייתית'
השאלה שלך בעייתית
18/07/2018 | 17:42
1
13
אתה שואל למה היזם/קבלן/ נותן שירות רוצה להתחלק עם משקיע בתשואה מצויינת של 20%.
למה כל חברה שמבצעת גיוס הון בבורסה או אפילו באופן פרטי עושה זאת?
למה בעלי סטרטאפ עם רעיון גאוני מוכרים את עצמם לחברה גדולה (אקזיט)?
 
1. להוריד סיכון
2. גיוס הון /מינוף להרחבת פעילות
3. רצון לגזור פרמיה על יתרון יחסי במידע זמינות וגישה לנשוא
 
כולנו מבינים שהרצון לחלוק את העושר עם אנשים נוספים אינה אחת התשובות. אף אחד לא מגייס משקיעים כדי לעשות להם טובה.
מי שעושה זאת בצורה חכמה ורוצה לעשות זאת לאורך זמן - כדאי לו שישמור על אמינות, מיהמנות ומקצועיות.
חזקה עלינו כמשקיעים לבדוק את כל הבדיקות האפשריות.
וזה בדיוק מה שאנשים מנסים לעשות כאן בפורום. לשאול להתעניין וללמוד מה צריך לבדוק, איך צריך להתנהל.
לפסול 
לצפיה ב-'אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.'
אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.
18/07/2018 | 19:58
12
לא מדובר פה בגיוס הון, הורדת סיכון או שום דבר אחר. מדובר פה על #3 - נסיון להוריד קופון על סמך ידע שיש ל״יזם״ ואין ל״משקיע״. זה בדיוק מה שאני מזהיר מפניו - משקיע שמשקיע בלי שיהיה לו ידע על מה הוא משקיע בו הולך לאבד את כספו. ה״יזם״ במקרה הזה רק ירוויח, לא יפסיד.
 
כמובן, אם אתה כבר ״מושקע״ בצורה כזאת, לעולם לא תודה שאתה פראייר ושמישהו עבד עלייך, ותנסה לכתוב הודעות המצדיקות את הטיפשות שלך. אבל זה לא צריך למנוע מאיתנו להזהיר אחרים מפני הדבר הזה ולעזור להם להמנע מטעויות שאתה כבר עשית.
 
או שאתה אחד ה״יזמים״?
לצפיה ב-'לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%'
לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%
15/07/2018 | 06:05
1
31
לצפיה ב-''
15/07/2018 | 09:16
5
לצפיה ב-'אמרת ג'קסונויל אמרת הכל'
אמרת ג'קסונויל אמרת הכל
17/07/2018 | 09:18
27
שלום לכולם,
לפי הדברים שאתה מציין, אני כבר יודע בדיוק על מי אתה מדבר.
זה ש"יושב על הברז" ויש לו "שותפים" בישראל והם מפזרים נכסים לכל המשקיעים הישראלים, בד''כ אחרי שהם עושים עליו את הפליפ.
גם לי הציע השותף הישראלי לעשות איתו את הפליפ ואז למכור אותו לישראלי אחר ברווח.
הסיכום איתי היה אפילו שאין עמלה, אלא רק חלוקת רווחים במכירה.
לדבר הזה קוראים "שותף כסף", רק שאין כאן באמת שותפות כי היא באפסייד ולא בדאונסייד, אז הייתי נזהר.
אני לא אומר שמה שהציעו לך לא אמיתי, פשוט הדרך שלי לבדוק כדאיות עסקה היא להיכנס לנעליו של הצד השני ולשאול עד כמה הדיל טוב לי? עד כמה שווה לי להתאמץ והאם יש לי תמריץ גדול? עסקה שטובה רק לצד אחד על הנייר, עלולה להיות טובה דווקא יותר לצד השני, אבל שוב כל עניין לגופו וזה סתם כלל אצבע ולא תורה מסיני.
עוד דבר שיש לקחת בחשבון זה שכבר קיימת נדידה של משווקים החוצה מג'קסונויל. אפשר להשיג שם SMOKING DEALS אבל כשמתרבים פושטי הרגל שם - IT MAKES ME WONDER..
ואגב כל המצגות והסרטונים והאקסלים של ג'קסונויך בארץ, מגיעים מבחור אחד.
 
אני מאוד בקיא בכל המטריה של פלורידה, אני לא מוכר ולא משווק נכסים (בעברי הייתי). אם תרצה לעשות קצת ניים דרופינג, אני אוכל לתת לך את ה2cent שלי על האנשים הללו, אני מכיר את רובם אם לא את כולם. גם את אלו שלא באור הזרקורים באינטרנט.
מוזמן לשלוח לכאן giladpac@gmail.com
המון בהצלחה
לצפיה ב-'ג'י פי מורגן פעם אמר'
ג'י פי מורגן פעם אמר
09/07/2018 | 18:46
60
If you have to ask how much it costs, you can't afford it.
 
אם אתה צריך לשאול איזה סיכונים יש בעסקת פליפ, ככל הנראה אתה לא מוכן לעסקה כזאת. אתה ראית מספרים, אבל לא הבנת מספיק מה זה כרוך ועד כמה המספרים האלו נראים מעולה על הנייר אבל יכול להיות שונה לגמרי במציאות.
 
כשעשיתי תואר ראשון, היה לנו קורס בניהול פרויקטים. היינו צריכים להגיש עבודה באקסל עם הרבה נתונים על פרויקט שהיינו צריכים לבחור. אני כמובן בחרתי בית שעמדנו לשפץ. לקח המון שעות עבודה ללקט את כל הנתונים בשביל שיפוץ בית. יש כל כך הרבה נתונים שונים, שצריך לחשוב על כולם כדי לבנות קובץ שנראה נורמלי. הגשתי את הפרויקט, קיבלתי ציון טוב בקורס הזה. אבל כשבפועל הגענו לשיפוץ של הבית התברר לי שגם הקובץ הדי מכובד שהכנתי, לא תאם למציאות כי יש כל כך הרבה דברים שאי אפשר לחזות מראש. לדוגמא, היה לי עובד שנעקץ ע"י דבורה (לא בזמן העבודה) ובילה שבועיים בבית חולים. כשעבדנו על המרפסת בחוץ גילינו שיש טרמיטים שעשו נזק וצריך להחליף את המרפסת. ועוד שלל דברים כיפיים כאלה.
 
עד כמה הכיסים שלך עמוקים? האם אתה יכול להרשות לעצמך להוציא עוד כמה עשרות אלפי דולרים אם יהיה צורך?
מה יקרה אם הקבלן יפרוש או יעשה בעיות ותצטרך לפטר אותו? עד כמה אתה יכול להגיע, למצוא קבלן אחר שיסיים את העבודה בשבילך?
 
יש עסקות פליפ מעולות. אבל לרוב זה עניין של מזל, או אנשים שבאמת מבינים מה הם עושים, הם נמצאים בשטח ויכולים להתמודד עם פתרון בעיות.
 
 
לצפיה ב-'ALLOWANCES:'
ALLOWANCES:
04/07/2018 | 16:44
2
111

שלום לכולם' ראיתי תכניות עסקיות שיש ALLOWANCES וכאלה שאין. באיזה סוגי בתים יש את הסעיף הזה?
 
לצפיה ב-'תמקד את השאלה'
תמקד את השאלה
05/07/2018 | 13:00
53
המשמעות של המילה היא הקצאה.
 
כל סעיף הוצאה בתכנית העסקית הוא allowance. לדוגמא:
הקצאה של כספים לארנונה, לדמי ניהול, לוועד בית, לביטוח, לתקופות שהבית ריק, לתחזוקה, להשקעות הוניות, לאישורים מהעירייה, למימון וכו'.
 
כל הסעיפים האלה נחוצים בכל תכנית. המספרים בהם משתנים מפרויקט לפרויקט.
לצפיה ב-'ALLOWANCES הקצאות לעומת הוצאות לבדוק בתכנית עסקית'
ALLOWANCES הקצאות לעומת הוצאות לבדוק בתכנית עסקית
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 13:44
31
שלום רן
 
ALLOWANCES אלה סעיפי הקצאות.
הקצאה משמעותה הערכה של הוצאה צפויה, כזו שאין ודאות גם לגבי תדירות המופע שלה.
אתן לך דוגמה להוצאה לעומת הקצאה:

שלום ארנונה (PROPERTY TAX) מקובל להציג כסעיף הוצאה.  ניתן להעריך בקירוב את גובה המס השנתי, אך אין ספק לגבי כך שמדובר בהוצאה שנתית. כלומר ישנה ודאות לגבי תדירות מופע התשלום.
 
בהקצאות, ישנו ממד של אי ודאות לא רק בסכום ההוצאה אלא גם בתדירות המופע.
למשל: הוצאות תחזוקה. כמובן שלא ידוע הסכום, אך מעבר לכך ישנה אי ודאות לגבי תדירותה. ממד אי הודאות בהקצאות גבוה מזה שבהוצאות.
 
אגב מקובל גם להתייחס לבית ריק VACANCY בקטגורייה של הקצאה (למרות שמדובר באובדן הכנסה ולא בהוצאה) , מאותה סיבה שיש כאן מימד אי - ודאות בתדירות המופע. 
האבחנה: בסעיפי הוצאות ישנה ודאות על תדירות המופע ולא בהכרח ודאות על הסכום, אותו ניתן להעריך.
בהקצאות, ממד אי הודאות של סכום בדרך כלל גבוה מזה שבהוצאות אך ההבדל המהותי הוא שגם אין ודאות על תדירות המופע.
 
תשובה: ההסבר מעלה, אמור לתת לך כבר את התשובה לשאלתך לגבי איזה סוגי בתים זה מופיע. התשובה היא שאין קשר לסוג הבית. ישנם חברות אשר מציגות תכנית עסקית מלאה וישנם כאלה המציגות תכנית עסקית חלקית. זו להערכתי הסיבה להבדלים שאתה רואה.

מסקנה: לכן, עליך כמשקיע להיות מיומן ביכולת להגיע בעצמך לתכנית עסקית מהימנה לכל נכס. זאת אומרת, להתייחס לכל תכנית עסקית כאל אוסף טענות.
בהתאמה, התפקיד שלך הוא לבצע בדיקות וידוא כדי להפוך תכנית מאוסף טענות לתכנית מציאותית (ריאלית). 
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'חשבון LLC'
חשבון LLC
04/07/2018 | 09:46
3
1250
שלום חברים,
אני ואבי מתכננים לרכוש את הנכס הראשון שלנו בארה"ב,
רציתי לשאול אם יש עדיפות לפתיחת חשבון LLC על שם אחד מאיתנו (אולי מי שמרויח פחות או מי שמרויח יותר?) או שעדיף לרשום את החשבון על שתינו?
 
כמובן השאלה היא מבחינת מיסוי וכו'
לצפיה ב-'את חשבון הLLC עדיף לפתוח על שם הLLC.'
את חשבון הLLC עדיף לפתוח על שם הLLC.
04/07/2018 | 09:58
2
68
לצפיה ב-'מה הכוונה? תוכל להסביר?'
מה הכוונה? תוכל להסביר?
04/07/2018 | 10:42
1
58
לצפיה ב-'פתיחת חברה LLC ופתיחת חן בנק עבור LLC'
פתיחת חברה LLC ופתיחת חן בנק עבור LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
04/07/2018 | 13:02
99
היי
 
עליך להבחין בין כמה דברים שונים.
 
פתיחת חברה LLC -
ניתן להגדיר מבנה בעלות שתבחרו עבור החברה שלכם. כאן נכנס השיקול האם כדאי לרשום רק על שמך על שם אביך או בשותפות.
 
פתיחת חן בנק עבור LLC -
חשבון הבנק רשום על שם החברה LLC. זהו חשבון חברה. הוא אינו רשום על שמך או על שם אביך, שהרי הרישום של מי מכם מוגדר לפי מה שביצעתם מעלה בהקמת הLLC.
 
מיסוי -
למעשה השאלה שלך לגבי חן הבנק מחביאה הנחה שכביכול צורת בעלות חשבון הבנק תכתיב את חבות המיסוי. זה לא נכון.
 
כתבתי בעבר מאמר מקיף בנושא זה שמסביר את הקשר בין הגורמים השונים ואת דרכי הפעולה האפשריות - מוזמן לקרוא כאן עוד http://bit.ly/2GCPgBG
לצפיה ב-'מה זה השכרת RTO? '
מה זה השכרת RTO?
03/07/2018 | 10:36
2
87
 
שלום לכולם!
 
ראיתי שיש חברות שמציעות השכרות במודל RTO.
האם זה כדאי?
 
רב תודות...
 
לצפיה ב-'Rent to own'
Rent to own
03/07/2018 | 14:56
1
90
זה מה שזה נשמע.
מאפשרים לשוכר לקנות את הבית אחרי שהוא שוכר אותו תקופה, ותשלומי השכירות מורידים לו את המחיר.
דומה לליסינג של רכב בארץ, שאחרי X שנים נותנים לך לקנות את הרכב במחיר מופחת.
 
זה קיים בעיקר באזורים חלשים שבהם לשוכרים יש היסטוריית אשראי גרועה ו/או אין להם הון עצמי. יש הרבה עקיצות בתחום הזה. למשל:
כשהשוכר בא לממש את האופציה שלו לקנות את הנכס הוא מגלה שמי שחתם מטעם בעל הבית בהתחלה, כבר לא בעל הבית (או מעולם לא היה, שיש חובות לעירייה, עבירות בנייה, וכו'.
לצפיה ב-'RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר'
RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר
( לעמוד שלי בתפוז )
04/07/2018 | 12:48
48
אכן RTO זוהי השכרה עם אופציית מכירה בתוך זמן נקוב.
ההסבר של צבי מדויק. לרוב, שוכרים יהיו מעוניינים בחוזה כזה מפני שכרגע אין להם יכולת לקנות נכס, ומפני שהם מאמינים שבעתיד תהיה להם היכולת לקנות והם רוצים להבטיח את הנכס במחיר נקוב. סביר להניח שהם מאמינים בעליית מחירי הנכסים באזור.

היתרון בהשכרת RTO הוא שלמשקיע ישנו צפי יציאה מהעסקה ברווח, זאת מפני שאם אופציית המכר מתממשת מחיר המכירה ידוע ויהיה נקוב מעל מחיר הקנייה. בנוסף, היתרון הוא שמקובל בחוזים אלה שהדייר אחראי לעלויות בנכס שבדרך כלל מקובל שבעל הנכס יהיה אחראי, למשל הוצאות תחזוקה שוטפת.

החיסרון בהשכרת RTO, הוא שבהגדרה עובדים עם שוכרים שיש להם צורך בשיפור דירוג האשראי. זה אומר משהו על הפרופיל הסוציו - אקונומי של השוכרים בנכס שלך. לא מן הנמנע שלמרות העבודה וההשקעה לשיפור הקרדיט סקור שלהם, עדין הם לא יפגינו משמעת כלכלית או יכולת כלכלית מספקת כדי להיות מסוגלים לרכוש. במצב כזה, כאשר האופציה אינה מתממשת, יתכן ולא תימשך השכרה במודל RTO. יתכן שתקבל חזרה נכס ובו כלל בעיות התחזוקה שכביכול הדייר היה אחראי עליהם אך בפועל לא ביצע כלום וחי בנכס כמו שהוא, כך שהנזק המצטבר מתגלגל חזרה אליך.
 
אבחנה: לכן, משקיע נבון אשר קונה את הנכס היום, לא מבסס החלטת רכישה רק על אופציית מכירה בעתיד. כלומר, ליתר דיוק עליך לבדוק היטב שמחיר הנכס שאתה רוכש הוא נכון לעומת מחירי השוק כיום, ולא ליפול להטייה של בדיקת כדאיות רק לפי חשבון תשואה מוגדלת כביכול למספר שנים קצר (הוסבר מעלה מדוע כביכול) או בהסתמך על מחיר האופצייה הנקוב למכירה. 
 
לצפיה ב-'לאשתי בית בארהב תחת LLC. לה אין חשבון בנק שם. לי יש. אנחנו '
לאשתי בית בארהב תחת LLC. לה אין חשבון בנק שם. לי יש. אנחנו
30/06/2018 | 18:58
12
108
רוצים למכור את הבית.
השאלות האם אפשר למכור את ההבית תחת ה LLC שהוא שלה ולקבל כסף לחשבון שלי.
לחילופין מה הפתרון, שינוי הבעלות של ה LLC לשלי, במצב כזה האם זה לא ארוע מס שבגינו צריך לחכות 12 חודשים עד למכירה?
מה הפתרון שהייתם מציעים.
תודה רבה 
לצפיה ב-'מכירת נכס הרשום תחת LLC'
מכירת נכס הרשום תחת LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
30/06/2018 | 20:52
8
98
שלום יוסף,
 
במידה ואתה מעוניין למכור תחת שמך אז ההליך להעברת בעלות אפשרי באמצעות  QUIT CLAIM DEED. 
אחרת,  במידה והנכס נמכר תחת LLC אז כן - חברת הטייטל צפויה לבקש כברירת מחדל להעביר את כספי המכירה לחשבון בנק על שם הLLC.
לכן, פתרון אפשרי הוא לפתוח חן בנק עבור הLLC.
 
 
 
 
לצפיה ב-'ראשית, תודה לכולכם. האם אשתי יכולה לעשות QUIT CLAIM ולהעביר '
ראשית, תודה לכולכם. האם אשתי יכולה לעשות QUIT CLAIM ולהעביר
02/07/2018 | 08:11
7
46
את הבית על שמה?
(או פרוצדורה אחרת שהופכת את הבית מ LLC שלה לבית שלה?)
שאלה נוספת: האם קל יותר למכור LLC או בית רשום רגיל?
מבחינת הקונה והמוכר. האם קונה לא נרתע לקנות LLC? 
לצפיה ב-'ואם אשתי עושה QUIT CLAME לעצמה לעל שמה , זה ארוע מס?? '
ואם אשתי עושה QUIT CLAME לעצמה לעל שמה , זה ארוע מס??
02/07/2018 | 08:13
33
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
02/07/2018 | 13:14
5
47
לגבי ה-quit claim לעצמה- לדעתי אפשרי, וזה לא אמור להוות אירוע מס.
 
מבחינת פרוצדורה, יותר קל למכור LLC. העברת הבעלות יותר פשוטה.
 
מבחינת אמון, קנייה של LLC דורשת מהקונה לתת הרבה יותר אמון במוכר ממה שקנייה של נכס דורשת.
קונה זר ושפוי לא יתקרב לקנייה של LLC בלי בדיקה מאד מעמיקה והנחה מאד משמעותית.
זו אופציה רלבנטית בעיקר אם אתה קונה מאשתך
לצפיה ב-'האם אפשר שה LLC ימכור רק את הבית, בלי למכור את כל הLLC? האם '
האם אפשר שה LLC ימכור רק את הבית, בלי למכור את כל הLLC? האם
02/07/2018 | 19:27
4
31
האם זה בעייתי מבחינת הקונה? אמון  וכ? יש בעיה מבחינת ה ESCROW שהמוכר יהיה הLLC? ואז בעצם הכסף עובר לחשבון ה LLC.
תודה 
 
 
 
לצפיה ב-'ודאי, אלא מה'
ודאי, אלא מה
02/07/2018 | 19:53
26
למה שזה יהיה בעייתי? הבדיקות והתהליך הם בדיוק אותו דבר, לא משנה אם המוכר הוא יחיד, משפחה, נאמנות או חברה.
לצפיה ב-'LLC מוכרת בית זה הסטנדרט'
LLC מוכרת בית זה הסטנדרט
02/07/2018 | 20:15
34
זה הכי פשוט
לצפיה ב-'אבל נראה לי שקונה יעדיף פסיכולוגית לקנות מאדם ולא מLLC,לא?'
אבל נראה לי שקונה יעדיף פסיכולוגית לקנות מאדם ולא מLLC,לא?
02/07/2018 | 20:34
1
21
לצפיה ב-'לקונה לא איכפת.'
לקונה לא איכפת.
02/07/2018 | 20:58
29
הקונה קונה בית, לא את מי שהיה הבעלים שלו.
 
אם מדובר על מכירת הLLC עצמו, זה עניין אחר. כל עוד מה שנמכר זה הנכס - לקונה לא איכפת מי היו הבעלים. כן איכפת איך טיפלו ותיחזקו את הנכס, וכן איכפת מי נמצא בו כרגע (אם אתה מוכר נכס מושכר).
לצפיה ב-'עוד אופציה'
עוד אופציה
30/06/2018 | 21:58
70
תקנה מאשתך את ה-LLC.
עורך הדין שלך יודע להגיד לך כמה זה פשוט.
רואה החשבון שלך יידע להגיד לך אם יש השלכות מס (אני משער שאם אתם מדווחים ביחד, אז אין השלכות, אבל אני לא יודע)
לצפיה ב-'יש עוד נכסים לLLC?'
יש עוד נכסים לLLC?
02/07/2018 | 05:36
43
עקרונית אין שום מניעה שהיא תגיד לESCROW להעביר את הכסף לחשבונך.
 
למה לחכות 12 חודשים אחרי שינוי בעלות של הLLC? קח בחשבון ששינוי בעלות LLC זה כן אירוע מס, אם אחד מהם לא תושב ארה"ב לצרכי מס.
לצפיה ב-'תשובות למכירת נכס מ- LLC'
תשובות למכירת נכס מ- LLC
04/07/2018 | 00:38
32
שמי תמר ואני סוכנת מאינדיאנה ארה"ב. 
לקונה האמריקאי אין בעייה אם זה נכס מ- LLC או מאדם פרטי כי לצורך זה יש ביטוח של חברת הטייטל שאחריותה לבדוק את הנכס ולכן זה לא ממש משנה. מה שכן חשוב להם זה שמצב הבית והמחיר הוגנים. 
בעיקרון מי שמוגדר כמנהל ה- LLC יכול להורות לחברת הטייטל/Escrow להעביר את כספי המכירה גם לחשבון פרטי שאינו חשבון הישיר של החברה. 
פיתרון נוסף הוא לבקש במקום העברה בנקאית לקבל צ'ק על שם ה- LLC שניתן להסבה ואז מנהל ה- LLC יכול פשוט להסב ולהפקיד אותו לכל חשבון שיבחר. 
בכל מקרה מומלץ תמיד לבדוק עם הסוכן שמייצג את ה- LLC בהליך המכירה ואף לוודא ישירות מול חברת הטייטל שתיבחר שאין בעייה. 
אתם גם יכולים לנסות לקבוע את חברת הטייטל לפני הוצאת הנכס למכירה ובכך לוודא שתוכלו לבצע את התשלום לפי בחירתכם. 
בהצלחה במכירה 
לצפיה ב-'טייטל הגנה משפטית בסגירת עסקה-שאלה'
טייטל הגנה משפטית בסגירת עסקה-שאלה
01/07/2018 | 11:42
4
75

היי.אני קונה עכשיו נכס באוהיו.יש בסגירה חברת טייטל וגם ביטוח זה אומר שאני מוגן משפטית ויכול להיות רגוע,נכון?אני יודע שכן אבל חשבתי רק לוודא.
 
לצפיה ב-'TITLE טייטל סגירת עסקה באוהיו'
TITLE טייטל סגירת עסקה באוהיו
( לעמוד שלי בתפוז )
01/07/2018 | 13:25
76
שלום ותודה על השאלה.
 
למעשה, בסגירת עסקת נדל"ן בארצות הברית תפקיד הטייטל הוא בעיקרו טכני. אין כאן הגנה משפטית במובן המוכר בישראל. לשם כך, כדאי לך להיועץ בעו"ד מטעמך שיעבור על חוזה המכר. במיוחד אם הטייטל מטעם הקונה, הם מוכוונים לסגירת עסקה ואל תצפה שיבצעו עבורך שום דבר מעבר למה שאסביר לך למטה.

הטייטל היא במהותה בדיקה שמוכר הנכס אכן מחזיק בזכות למכור את הנכס, ובנוסף  סריקה של אי אלו חובות או שעבודים על הנכס.
העברת הטייטל מתבצעת כך שהמוכר מקבל את כספי הסגירה בניכוי חובות ושעבודים. ובמקביל, העברת רישום בעלות הנכס מהמוכר אל הרוכש.

ביטוח הטייטל, זוהי פוליסה שנותנת הגנה למקרה ובו מתברר שלמרות בדיקת הטייטל יש טענת בעלות של צד שלישי על הנכס או טענות  על חובות שעבודים וכיוצא בזה מעבר למה שהטייטל ניכו. זה הכל.
 
מקוה שזה עונה לך על השאלה ובהצלחה בעסקה!
לצפיה ב-'הסבר במילים פשוטות'
הסבר במילים פשוטות
01/07/2018 | 16:28
1
59
יש שיר שנקרא "אדוני השופט" שבו יש שורה שאומרת "אז מכרתי לו בית שלא היה שלי \ כי לא רציתי שיצא מפה עם יחס שלילי".
ביטוח טייטל בא להגן עליך מבחינה כלכלית (לא בהכרח משפטית) בדיוק במקרה הזה.
חברת הטייטל אמורה לבדוק ולוודא שהנכס שקנית באמת שייך במלואו למי שמוכר לך אותו.
אם מתברר שבעצם הנכס לא היה שלו - למשל שהוא משועבד למישהו, או שהוא בכלל לא היה של המוכר וזו רמאות - פוליסת ביטוח הטייטל מגינה עליך מבחינה כלכלית עד גובה הסכום שרשם בה.
כלומר - אם קנית ביטוח טייטל בגובה מלוא הסכום שאתה משלם על הנכס ואחרי ששילמת למוכר מסתבר שהנכס בכלל לא שלו -  אולי בסופו של דבר הנכס לא יהיה שלך, אבל אתה תקבל בחזרה את כספך מביטוח.
ביטוח טייטל לא מגן עליך בצורה משפטית משום דבר אחר.

לצפיה ב-'יותר מזה'
יותר מזה
01/07/2018 | 19:36
39
מי שלא קורא יכול לקבל ביטוח טייטל עם החרגות.
זה לא נעים גם לשלם על ביטוח טייטל וגם לאכול אותה.
 
מי שאין לו ידע וניסיון, חייב עורך דין מטעמו
לצפיה ב-'ביטוח טייטל בעיקר מכסה את התחת לחברת טייטל'
ביטוח טייטל בעיקר מכסה את התחת לחברת טייטל
02/07/2018 | 05:39
39
במקרה והבדיקה שלהם פיספסה מישהו שיש לו עניין בנכס ואחר כך אותו מישהו בא אלייך בטענות - ביטוח טייטל יכסה עד לגובה הסכום שרשום בו, ובתמורה אתה לא תובע את חברת הטייטל שלא עשתה את הבדיקה (אם תסרב לקנות ביטוח טייטל הם יחתימו אותך על התחייבות כזאת בכל מקרה).
 
זה לא מגן על שום דבר אחר ולא מבטיח שהנכס ישאר שלך אחרי שהמישהו הזה יתחיל לתבוע אותך.
לצפיה ב-'מכירה של בית '
מכירה של בית
27/06/2018 | 16:14
23
182
שלום רב, יש לי שאלה לחברח הפורום המנוסים. ברשותי מספר בתים בפלורידה. אני מנסה כרגע למכור את אחד הבתים. הבית עבר שיפוץ שכולל החלפת גג (מהביטוח) מזגן ועד. הבית פורסם למכירה ולהשכרה ביחד. כניראה שזאת היתה הטעות. כרגע, לאחר חודש שהבית לא נמכר הורדתי אותו מ הMLS. הבנתי שכניראה זאת טעות לפרסם למכירה והשכרה ביחד. השאלה שלי - האם כדאי לנסות להשכיר אותו שוב, ולמכור עם דייר או לפרסם רק למכירה? הבית נמצא באזור שרובו דיירים, בעלי בתים (Cocoa Beach). תודה רבה
לצפיה ב-'מכירת נדל"ן בארה"ב'
מכירת נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
27/06/2018 | 17:22
158
שלום מגידו,
האם רכשת ושיפצת את הנכס במטרה למכור למשקיע כנכס שיושכר או לחלופין למכור לאמריקאי מקומי שיכנס לגור בנכס בבעלותו?
זה יענה לך על השאלה האם כדאי לשקול להכניס שוכר.
 
שנית, האם התייעצת עם ברוקר מקומי שמוכר נכסים במיקום זה?
להבין תמחיר נכון ומשך זמן שנכסים עומדים בשוק בממוצע. לא בהכרח נכסים באזור זה נמכרים בתוך חודש, וגם אם אכן ישנה בעיה, אני סבור שהיא כנראה נעוצה בתמחיר הנכס או שהנכס לא במצב מתאים לקהל היעד שאליו כיוונת את המכירה.

 
 
 
לצפיה ב-'יש לך סוכן?'
יש לך סוכן?
28/06/2018 | 07:32
2
107
מה הסוכן אומר? הייתה התעניינות? אנשים שפנו ולא הגישו הצעה - שאלת אותם מה לא מצא חן בעיניהם?
 
אם אף אחד לא פנה - אולי צריך לפרסם קצת? יום פתוח, מודעות בקרייגסליסט ואתרי נדל״ן, וכד׳?
לצפיה ב-'המשך'
המשך
28/06/2018 | 09:16
1
95
תודה על התשובות. אכן, יש לי סוכנת מקומית. אני לא בפלורידה. היא היתה בטוחה שהבית ימכר במהרה. יכול להיות שהמחיר שלה היה גבוה. יכול להיות שהטעות היתה לפרסם את הבית למכירה ולהשכרה באותו זמן. כרגע הורדנו אותו ממכירה ב MLS ופירסמנו רק להשכרה. אחרי שיושכר ננסה לפרסם למכירה עם דייר למשקיע. 
לצפיה ב-'מי יקנה?'
מי יקנה?
29/06/2018 | 11:24
90
מנסיוני הדל (באמת...) אתה צריך להעריך מי יהיה הקונה בסוף הדרך משקיע או בעל הנכס. אם אחוזי התשואה מהשכרה יהיו הגיוניים יש מקום לנסות את התהליך כפי שציינת מתוך הערכה שמשקיע יהיה הרוכשאולם אם "המספרים לא עובדים" עבור משקיעים- אין טעם להשכיר כדי למכור מושכר. בהצלחה!
לצפיה ב-'חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...'
חודש בשוק זה זמן ארוך מדי עבורך? נראה שאתה קצר סבלנות...
29/06/2018 | 18:57
18
88
כדי להבין מה הבעיה צריך לדעת מה קרה במשך החודש הזה.
היו מתעניינים שיצרו קשר עם הסוכן?
כמה אנשים באו לראות את הבית?
מישהו נתן איזושהיא הצעה - לא חשוב כמה נמוכה היא הייתה?
 
אם תגיד שלא היו שום מתעניינים, אף אחד לא התקשר ואף אחד לא בא לראות -  זה מסמן בעיה מסוג אחד.
אם באו הרבה אנשים לראות אבל אף אחד לא נתן הצעות - זה מסמן בעיה מסוג אחר.
ויש מנעד שלם של בעיות בין לבין.
 
אתה יודע מה הייתה הפעילות בשוק המקומי שם במשך החודש שבו הבית שלך היה בשוק?  היו מכירות? היו מכירות של נכסים דומים?
 
לצפיה ב-'המשך'
המשך
29/06/2018 | 21:48
17
70
תודה לכולם על התשובות. אכן, היתה התעניינות. לא ניתנו הצעות. הבית בן 4 חדרים. 1100sq.ניקנה לפני שנה. עבר שיפוץ גדול. הוחלף מזגן, מטבח ומקלחת שופצו. הוחלף גג ששולם ע"י חברת הביטוח. היה מושכר במשך שנה. כנראה המחיר ששווק היה גבוה מידי. הבית מעולה גם למגורים וגם להשקעה. תשואה של בערך 8% לקונה. אני כרגע מכניס דייר. אחרי זה ננסה למכור למשקיע.
לצפיה ב-'ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?'
ב "4 חדרים" אתה מתכוון ארבעה חדרי שינה? ב 1100 רגל מרובע?
29/06/2018 | 22:49
16
69
כשאתה כותב "מקלחת" - אתה מכוון שבבית יש רק חדר אמבטיה אחד?
 
הגודל של בית "ממוצע" בעל 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב סביב 2,000 רגל מרובע.  וברוב המקרים בבית כזה יהיו לפחות 2 חדרי אמבטיה מלאים או יותר.
 
בכמה מכרו לך את ה"פנינה" הזו, שהייתה צריכה שיפוץ כל כך מסיבי?
לצפיה ב-'המשך'
המשך
30/06/2018 | 11:12
15
62
היי בוסטון. האזור הזה מאופיין בבתים בגודל כזה ומספר חדרים דומה. אזור של צווארון כחול, רובם בעלי בתים. אזור Cocoa Beach.
"הפנינה" הזאת נקנתה מהבנק. עלה 68k. הושכר במשך שנה ב 900$. במשך השנה הוחלף הגג שניפגע בהוריקן. הביטוח שילם את הרוב. הבית שופץ עכשיו בעלות של 10kשכלל מזגן חדש. פורסם למכירה ב 130k, ולהשכרה במקביל. זאת כנראה הטעות. כרגע מכניס דייר ב 1000$.
לצפיה ב-'תפסת מרובה לא תפסת....'
תפסת מרובה לא תפסת....
30/06/2018 | 17:26
14
76
זה עלה 68K, השקעת בו 10K. כלומר עלה לך בערך 80 אלף(אם נוסיף חלק מהגג ועוד הוצאות). אתה מנסה למכור ב-130 אלף.
 
מישהו שיסתכל על הנתונים יראה כמה השקעת בבית. הוא יתהה אם זה שווה קפיצה כל כך משמעותית במחיר (כמעט פי 2). כנראה שהגיעו למסקנה שזה לא שווה את זה.
 
שכ"ד של 1,000 דולר על בית שעולה 130 אלף לא אטרקטיבי במיוחד. לנו יש בתים באזור ה-900-1000 דולר שכירות והם עלו לנו 70-100 אלף דולר. בית בעלות של 130 אלף, הייתי מצפה לשכירות של 1200-1500 לחודש.
לצפיה ב-'זה נשמע כמו mobile home'
זה נשמע כמו mobile home
30/06/2018 | 17:58
5
60
אני מכיר טיפה את האזור של מלבורן וקוקו ביץ' בפלורידה- עבדתי פעם עם מפעל שהיה ממוקם שם ודיברתי הרבה באזור.
זה לא מדוייק להגיד ש"בית של 4BR עם אמבטיה אחת"  הגודל 1100 רגל מרובע זה "נפוץ" שם. זה אולי מה מה שמוצאים שם בטריילר פארק'ס ובשכונות העוני.

בנוסף, האזור חטף בצורה רצינית בהוריקאן אירמה ב 2017, וחלקים ממנו הוצפו. זה חידד אצל המקומיים את ההבנה שבגלל שהם יושבים פחות או יותר על אי שהוא בגובה 3 מטר מעל פני הים - יש מצב שעם הגלובל וורמינג ועליית מפלס הים בעוד 25 שנה כל האזור יהיה מתחת לפני המים... מה שלא עושה פלאים לערך הנדל"ן שם.   לפני שנה המחוז קלט שמפות ה flood zones של  FEMA לא לוקחות בחשבון את עליית מפלס פני הים, וכרגע יש דיונים לגבי מפות חדשות שבהן חצי מהנדל"ן של קוקו ביץ' נמצא ב flood plane.

לצפיה ב-'איזה כיף להשקיע באזור'
איזה כיף להשקיע באזור
30/06/2018 | 18:24
4
65
בלי הוריקנים, רעידות אדמה, טורנדו, הרי געש, הצפות. אצלנו הטבע רק מכה עם קור ושלג, ובתים יכולים להתמודד איתם בלי בעיה.
 
לנו יש בית שהוא 1,097 רגל מרובע. אבל הוא מוגדר כ-2 חדרים, שירותים אחד. בית קטן וחמוד שעלה לנו בזמנו 69 אלף (ועוד כמה אלפים בודדים ושעות עבודה בשיפוצים) ומושכר ב-900 דולר לחודש.
 
אז הבית שיש לו הוא בערך באותו גודל ומושכר בערך באותו מחיר. אז הייתי מצפה לטווח מחיר דומה כדי שיהיה שווה (או לפחות באזור של ה-70-100 אלף). 130 אלף? לא מסתדר לי מבחינת מספרים.
לצפיה ב-'איפה?'
איפה?
30/06/2018 | 21:43
1
49
באיזה איזור הנכס שאתה מדבר עליו?
לצפיה ב-'אני ברוצ'סטר'
אני ברוצ'סטר
30/06/2018 | 21:48
56
אבל יש המון אזורים בארה"ב בו אין הרבה טבע שיכול להרוס בית
לצפיה ב-'אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.'
אבל הוא כותב שהבית שלו הוא בעל 4 חדרי שינה - ולשלך יש 2.
30/06/2018 | 21:47
1
46
הבית שלך הוא בית "קונוונציונאלי" - כי גודל של 1100 רגל מרובע ל 2BR זה הגיוני וסביר. ובבית של 2BR עם אמבטיה אחת זה גם הגיוני וסביר.
 
הבית של פותח השירשור, לעומת זאת, מצליח לדחוס עוד 2 חדרי שינה שלמים לתוך אותו שטח.
הניחוש שלי - זו טריטוריה של SECTION 8. מחיר השכירות הוא בת'כלס גובה הוואוצ'ר שמקבלים מ SECTION 8,  גודל החדרים הוא מן הסתם המינימום שהאינספקטור של משרד השיכון מוכן לספור בתור חדר שינה (משהו כמו 70 רגל מרובע - גודל של ארון קיר בבית נורמלי) - ולא אתפלא אם באיזהשהוא זמן בעבר חלק מהחדרים באמת היו ארונות WALK IN שבעל בית קודם הסב לחדרי שינה.
 
לצפיה ב-'בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים'
בהחלט 1100 רגל מרובע = 2 חדרים
30/06/2018 | 22:17
37
יותר מידי נתונים לא מסתדרים בסיפור הזה.
לצפיה ב-'הנה פתרון לדוגמא'
הנה פתרון לדוגמא
30/06/2018 | 23:29
7
66
מתוך ה-1,000$ אצלך העירייה לוקחת בערך 250$.
מתוך ה-1,000$ בפלורידה, העירייה לוקחת פחות מ-100$.
אז אתה בעצם משווה שכירות של 750$ ל-900$.
 
יש עוד מלא משתנים, ובגלל זה כל הגישה הזו להערכת שווי לא תופסת. כל שוק והמשתנים שלו.
 
אל תבין אותי לא נכון. אני קורא את מה שבוסטון כותב לגבי FEMA, וזה באמת מפחיד (אני מכיר את הנושא קצת מאזורים בניו ג'רזי שנפגעו על ידי סנדי. זאת מכה מכה).
 
אני מבין את הרצון לפרטיות, אבל כששואלים שאלה כזו, נראה לי שמתבקש לצרף קישור למודעה. ככה נדע קצת יותר על מה אנחנו מדברים, ועל הדרך השואל ירוויח עוד קצת צפיות במודעה.
 
אבל זו רק דעתי
לצפיה ב-'הבית עלה לנו 70 אלף דולר'
הבית עלה לנו 70 אלף דולר
01/07/2018 | 00:01
6
70
שכירות 900, מיסים 200. כלומר 700 אחרי מיסים.
הבית שלו מכניס 1,000. מיסים 100(באמת כל כך זול??), כלומר 900 אחרי מיסים.
 
אם במקרה שלי זה 1% חודשי (700 מתוך 70 אלף), אז שלו צריך להיות כ-90 אלף. הוא מבקש 130 אלף ומתפלא שאין הצעות.
 
בהחלט, יש המון משתנים. אבל השקעה של 130 אלף על 1,000 דולר שכירות לא נשמע משתלמת במיוחד.
לצפיה ב-'אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה '
אני מסכים איתך לגבי השורה התחתונה
01/07/2018 | 01:20
5
48
באמת כל כך זול. הארנונה החציונית בפלורידה היא סביב 1,700$ (סביב אחוז אחד מהשווי, לעומת סדר גודל של 3% אצלנו), וכמו שכתבו כאן, הנכס הספציפי הזה הוא כנראה מתחת לחציון.
 
גם אני מופתע לפעמים מהמסים שמשלמים במדינות אחרות.
 
תזכור גם שהשכירות לא תמיד נכנסת לבנק, אבל את המסים תמיד משלמים. במקרה שלך זה עלה לך 70,000$, אבל אולי קנית במחיר טוב, ואולי השוק גם עלה מאז.
 
בכל מקרה, זו לא הנקודה. אני לא אתפלא אם אתה צודק והמחיר שלו גבוה מדי.
אני מבין שאתה מתייחס לזה רק כאיזשהו קירוב להערכת שווי. מה שאני מנסה לומר זה שאם התחשבות בפרמטר אחד מזיזה את התוצאה ב-20%, אז השיטה הזו לא מספיק טובה אפילו כקירוב.
 
זה מין מצב כזה שאין בו מספיק מידע כדי להגיד משהו שתופס.
לצפיה ב-'יש המון פרמטרים שונים'
יש המון פרמטרים שונים
01/07/2018 | 01:53
4
39
אבל בסופו של דבר, אנחנו בעסק של עשיית כסף. השכירות שנכנסת חייבת לכסות את המיסים/משכנתא ושאר הוצאות.
יש המון חישובים שונים. אבל כנראה משקיעים הסתכלו על הבית, ראו את המחיר והגיעו למסקנה שזה לא מכניס מספיק כסף. אז יש 3 אופציות. או שהמחיר גבוה מידי, או שהשכירות נמוכה מידי, או שזה לא נכס טוב להשקעה.
 
אבל צריך לזכור שהוא קנה את הנכס ב-68 אלף והוא מנסה למכור ב-130. זאת קפיצה רצינית. יכול להיות שהוא קנה מאוד בזול וזה באמת שווה 130. יכול להיות שהמחיר גבוה מידי ולכן זה לא נמכר. צריך לראות כמה בתים דומים באזור נמכרו כדי להעריך שווי.
לצפיה ב-'המשך שאלה ותשובות'
המשך שאלה ותשובות
01/07/2018 | 12:10
3
41
שלום לכולם ותודה לכל מי שעונה/משתף מניסיונו. כמה נתונים לגבי הבית והאזור הזה. דבר ראשון לא היו שום הצפות בהוריקן שנה שעברה באזור BREVARD COUNTY. היו בהרבה אזורים בפלורידה הצפות קשות, כולל ב גקסון וייל. פחות במרכז פלורידה. האזור מקבל הגנה מסויימת מרצועת החוף של cape canaveral.
היו הרבה נפגעי רוח, וכמו שציינתי הגג הוחלף מההוריקן. לגבי זה שהאזור יהיה מתחת למים, אז נכון. כל פלורידה תיהיה בעתיד מתחת למים. וכל סן פרנסיסקו תתפרק מרעידת אדמה של שבר סן אנדראס! מתי? השד יודע. זה לא מונע מהמחירים שם לעלות לשמיים. לגבי הבית. זה לא אזור של SECTION 8. הבית יכול להימכר ב 100K תוך יום. המחיר שביקשתי כניראה גבוה. כרגע נכנס דייר ב 1050 דולר. לבית שעלה 80K (אחרי שיפוץ) זה לא רע לדעתי הצנועה... ננסה למכור אותו עם דייר במחיר יותר סביר . אזור 110K. 
לצפיה ב-'נכון, אי אפשר לדעת אם יהיה אסון טבע'
נכון, אי אפשר לדעת אם יהיה אסון טבע
01/07/2018 | 17:33
2
32
אבל יש אזורים יותר מועדים לפורענות. צריך לקחת את זה בחשבון כשקונים נכס להשקעה.
 
אז הבית יכול להמכר ב-100 אלף בקלות. 110 אלף זה מחיר סביר. זה רק מראה כמה 130 אלף היה מוגזם ולכן לא נמכר.
לצפיה ב-'זה תמיד נכון'
זה תמיד נכון
01/07/2018 | 17:51
1
35
בחלקים גדולים בארה"ב יש סיכויים אלו ואחרים לאסונות טבע. ניו יורק וניו גרסי ניפגעו מסידני, בקליפורניה יש שריפות ורעידות אדמה כל שנה, במייד ווסט יש סופות טורנדו ובפלורידה, טקסס וכו.. יש הוריקהנים. זאת המציאות שם. צריך לדעת שזה קיים ולעשות ביטוחים בהתאם. אני הרבה יותר דואג ממשבר כלכלי שיגיע. הוא יגיע לפני שפלורידה תישקע והמפרץ וגשר הזהב בסן פרנסיסקו יקרוס. אם היינו מפחדים, לא הינו עושים כלום. בור שצריך לעשות ניהול סיכונים בהתאם.
לצפיה ב-'ארה"ב זה מקום גדול'
ארה"ב זה מקום גדול
01/07/2018 | 18:20
47
קודם כל, זה היה הוריקן סנדי לא סידני. רק אזור העיר ניו יורק ולונג איילנג מושפעים מההוריקנים. יש את כל צפון/מערב ניו יורק שפחות מושפע מהוריקנים.
 
מקומות כמו טקסס/קליפורניה/פלורידה הם גדולים וכל אזור יש לו את הסיכויים שלו לאסונות טבע. זה מאוד תלוי במיקום הגיאוגרפי.
 
משבר כלכלי אפשר גם להיערך בהתאם. אפשר לשער איזה איזורים/אוכלוסיות יושפעו יותר מאסון כלכלי. יש אזורים יותר רגישים והמחירים שם משתנים הרבה, יש אזורים יותר יציבים וגם בעת משבר אין הרבה שינויים משמעותיים.
לצפיה ב-'האם יש צורך ב LLC'
האם יש צורך ב LLC
19/06/2018 | 02:14
60
620
שלום,
עברנו לארהב לפני כשנה, ישב לנו בבנק סכום הכסף ממכירת הדירה בארץ ולאחר התלבטויות רבות, אנחנו בתהליך של רכישת שלושה נכסים, חדשים מקבלן, מוכנים להשכרה, כרגע אין לנו יכולת לקבל משכנתא בגלל התפר שבמעבר, נוכל לקבל בעוד שנה, והתוכנית היא שבעוד שנה ניקח מימון על הנכסים ונגדיל את הכמות.
 
הרו"ח...
המשך>>
שלום,
עברנו לארהב לפני כשנה, ישב לנו בבנק סכום הכסף ממכירת הדירה בארץ ולאחר התלבטויות רבות, אנחנו בתהליך של רכישת שלושה נכסים, חדשים מקבלן, מוכנים להשכרה, כרגע אין לנו יכולת לקבל משכנתא בגלל התפר שבמעבר, נוכל לקבל בעוד שנה, והתוכנית היא שבעוד שנה ניקח מימון על הנכסים ונגדיל את הכמות.
 
הרו"ח חשבון שלנו פה אמר שה LLC מיותר, אבל הוא לא מומחה בנדלן, אשמח לקבל קצת עזרה בנושא, מהם ההיתרונות בפתיחת LLC לעומת רישום הנכסים על שמנו.
 
תודה מראש לכולם.
לצפיה ב-' החלפת מנהל הפורום '
החלפת מנהל הפורום
24/06/2018 | 14:38
22
158

 
אנו מברכים את ניר בבג'ני על כניסתו לניהול הפורום ומאחלים לו הצלחה והנאה בתפקיד

בהזדמנות זו, אנו מודים ליריב פז על תקופת ניהול הפורום ומאחלים לו הצלחה בהמשך הדרך.

המשך גלישה מהנה
 
 
לצפיה ב-'עוד פורום שהופך למסחרי?'
עוד פורום שהופך למסחרי?
24/06/2018 | 17:56
21
116
לצפיה ב-'תן לבנאדם הזדמנות לפשל '
תן לבנאדם הזדמנות לפשל
24/06/2018 | 18:53
20
139
גם ליריב פז יש פעילות בתחום, ותכל'ס זה כמעט לא הורגש בפורום.
 
צריך לראות אם ניר ייקח את זה לכיוון אחר.
יש קבוצה חדשה בפייסבוק שהולכת חזק מאד, ואם יאפשרו לפורום להתדרדר בנקודת זמן הזו, יש אלטרנטיבה
לצפיה ב-'אין לי בעיה עם המנהל'
אין לי בעיה עם המנהל
24/06/2018 | 19:38
7
120
אלא עם תפוז. אין לי מושג אם ניר מתנדב (אם כן, אז מעולה) או שהוא משלם לתפוז כדי לנהל את הפורום (כמו הרבה פורומים אחרים).
אם זה הופך לפורום מסחרי בו למנהל יש אינטרס לדחוף את החברה שלו, זה יכול להיות מעצבן. אם זה מנהל שרק משתף את הנסיון שלו תוך כדי ניהול הפורום, זה יכול להסתדר.
לצפיה ב-'שוב- מה שונה יום מיומיים?'
שוב- מה שונה יום מיומיים?
24/06/2018 | 20:05
6
105
אנחנו גם לא יודעים מה היה הסידור של יריב פז מול תפוז.
אנחנו כן יודעים שהיה ליריב לא מעט תוכן שיווקי בביזפורטל כשהם עבדו עם תפוז.
אין ספק שהשורה "מנהל פורום... בתפוז" מייצרת אמינות אצל אנשים מסויימים (שלא בצדק לדעתי), וגם גורמת לאנשים אחרים לחשוב פעמיים לפני שהם מעבירים ביקורת על אותו מנהל (שיש לו פלטפורמה להחזיר אש).
כלומר, אינטרס מסחרי תמיד היה כאן.
 
נראה לי שאין להם עניין להרוג את הפורום, אבל לך תדע.
ימים יגידו
לצפיה ב-'בזמנו הציעו לי לנהל פורום פה בתפוז'
בזמנו הציעו לי לנהל פורום פה בתפוז
25/06/2018 | 00:16
3
115
כמובן שלא ביקשו כסף אבל גם לא הציעו כסף.
אין לי מושג אם זה המצב גם בפורום הזה.
לצפיה ב-'זה תלוי בפורום'
זה תלוי בפורום
25/06/2018 | 00:26
1
79
יש פורומים מקצועים, בו איש מקצוע מנהל ואני מניח משלם על הפרסום. יש פורומים אחרים בהם אנשים מתנדבים לנהל. אני ניהלתי לתקופה את פורום אקטואליה. זה היה כיף, אבל קיבלתי 0 תמיכה מתפוז.
לצפיה ב-'עוד משהו השתנה. תפוז נמכר בשנה שעברה '
עוד משהו השתנה. תפוז נמכר בשנה שעברה
25/06/2018 | 07:42
60
לצפיה ב-'פעם הם היו מממנים חשבון אינטרנט'
פעם הם היו מממנים חשבון אינטרנט
28/06/2018 | 07:34
39
ניהלתי פורום בתפוז לפני איזה עשור וזה היה הperk היחיד (הא, ושלחו לי כפכפים עם לוגו של תפוז פעם, לא ברור לי למה).
לצפיה ב-'הפורום מסומן כמנוהל ע"י איש מקצוע'
הפורום מסומן כמנוהל ע"י איש מקצוע
25/06/2018 | 00:31
1
97
בפורומים שמחפשים מנהלים מפרסמים הודעה שכתוב שמדובר על ניהול בתשלום לתפוז.
לצפיה ב-'טוב לדעת'
טוב לדעת
25/06/2018 | 09:29
34
לצפיה ב-'אפשר לינק?'
אפשר לינק?
24/06/2018 | 19:59
11
53
לצפיה ב-'https://www.facebook.com/groups/invest2go/'
https://www.facebook.com/groups/invest2go/
24/06/2018 | 20:48
10
133
הקבוצה נקראת "השקעות נדל"ן בחו"ל - פורום יועצים ושיתוף מידע".
 
מצד אחד זה לא פורום שעוסק רק בארה"ב, רוב התוכן שעולה שם הוא ברמת פח אשפה, ואסור להעביר שם ביקורת על נוכלים וגם לא על סתם אנשים שכותבים שטויות.
אבל מצד שני יש להם כבר כ-1,200 חברים בקבוצה. גם אם חצי מהם פיקטיביים (ומרפרוף, זה לא נראה המצב), עדיין יש סיכוי לא רע לקבל שם תשובות טובות לשאלות ספציפיות.
 
באמת מעניין אותי אם הגישה הזו (שמעודדת ספאם, ויועצי אחיתופל) תצליח.
לצפיה ב-'ממש המערב הפרוע שם וממש לא פלטפורמה נוחה.'
ממש המערב הפרוע שם וממש לא פלטפורמה נוחה.
25/06/2018 | 09:30
2
61
לצפיה ב-'יש פוטנציאל מסוים'
יש פוטנציאל מסוים
25/06/2018 | 16:06
1
55
התחילו רק לפני שבועיים.
לצפיה ב-'ישבפייס גם קבוצה נוספת - "מתענייני נדל״ן בארצות הברית"'
ישבפייס גם קבוצה נוספת - "מתענייני נדל״ן בארצות הברית"
26/06/2018 | 00:14
80
שמנוהלת על ידי לא-בעל-אינטרס, אבל איני יכול להעיד כמה היא אפקטיבית
 
 
לצפיה ב-' הקבוצת פיסבוק היא איכותית'
הקבוצת פיסבוק היא איכותית
26/06/2018 | 12:39
6
82
תכנים טובים, יש עזרה של הקהילה ונטוורקינג טוב.
יש מגמה של פרגון להבדיל מהפורום הזה שבו כולם חשודים כגנבים חאפרים ובגדול מדכאים כל אופציה לשיתוף ועזרה הדדית. חבל.
לצפיה ב-'נכון לעכשיו התוכן שם הוא זבל'
נכון לעכשיו התוכן שם הוא זבל
26/06/2018 | 12:58
68
לרוב מה שנכתב שם, יש ריח של טיפשות ו/או רמאות.
בקיצור, תוכן שיווקי קלאסי.
מדי פעם יש שם עצה טובה, ובעיניי גם זה משהו.
לצפיה ב-'על מה אתה מדבר?!?'
על מה אתה מדבר?!?
27/06/2018 | 21:38
4
67
גם שם רובם חאפרים חשודים (חשד כבד) כנוכלים או סתם בורים, פשוט שם יותר סותמים את הפה, פה לאנשים אין אלוהים :)
 
לצפיה ב-'בפייסבוק אנשים סותמים את הפה כי הפלטפורמה תחסום אותך על כלום'
בפייסבוק אנשים סותמים את הפה כי הפלטפורמה תחסום אותך על כלום
29/06/2018 | 18:50
3
41
יש בפלטפורמה של פייסבוק שתי בעיות עיקריות:
כשמדובר בכתיבה בעברית - כל משתמש שהחליט שלא מתאים לו שתהיה בסביבה יכול "להתלונן" עליך להנהלת פייסבוק - ופייסבוק שלא קוראת עברית ולא יכולה להיות בטוחה שהפוסט שכתבת אינו בעייתי לא לוקחת סיכון - ופשוט תחסום אותך.
 
ובנוסף - הרבה אנשים משתמשים בפייסבוק בזהות האמיתית שלהם, ולך תדע מה איזה אדם משועמם שיחליט שהוא רוצה להזיק לך יכול לעשות עם זה...
 
לצפיה ב-'המחסום הוא כבר ברמת הקבוצה'
המחסום הוא כבר ברמת הקבוצה
29/06/2018 | 19:26
2
37
מי שהקימו את הקבוצה, מנהלים אותה ושולטים בה.
הם מאד רוצים את המשווקים בקבוצה. זאת האסטרטגיה שלהם, ושל עוד מלא קבוצות פייסבוק שלא התרוממו עקב הרמה הנמוכה.
 
לכן, חלק מהכללים הם שלא מעבירים ביקורת על מה שחברים אחרים בקבוצה עושים.
 
אם כותבים משהו ביקורתי הם יכולים למחוק אותו ולהעיף אותך מהקבוצה. מצד שני גם יש גבול לכמה הם נותנים לפרסם.
לצפיה ב-'לא מכיר את הקבוצה הספציפית - וכמעט שלא פעיל ב FB'
לא מכיר את הקבוצה הספציפית - וכמעט שלא פעיל ב FB
29/06/2018 | 20:37
30
לא מצליח להתרגל לממשק העצבני וההיפר אקטיבי שמחליט על דעת עצמו אילו הודעות להציג לך ואילו הודעות להחביא...  ושנותן עדיפות מוחלטת למי שמשלם שני גרוש כדי לקדם את התוכן שלו.
לצפיה ב-'לפי מה שאני רואה'
לפי מה שאני רואה
29/06/2018 | 22:54
31
זה בעיקר משווקים ושאר בעלי עניין מעלים פוסטים ומפרגנים אחד לשני.
 
לצפיה ב-'ברכות לנאף...'
ברכות לנאף...
26/06/2018 | 00:18
3
104
מעדכן רדפין שקיבלתי עכשיו:

Prices

San Jose had the nation’s highest price growth, rising 27.6% since last year to $1,250,000. Tacoma, WA had the second highest price growth at 19.6% year-over-year, followed by Memphis, TN (16.9%), Las Vegas, (15.9%), and Rochester, NY (15.4%).

ללינק המלא:
https://www.redfin.com/blog/2018/06/market-tracker...

לצפיה ב-'עליית מחירים טובה בשבילי?'
עליית מחירים טובה בשבילי?
26/06/2018 | 02:50
2
78
אולי אם אני אנסה למכור את הבתים שלנו, משהו שאני לא רואה סיבה לעשות.
 
חוצמזה:
Home sales in Rochester, NY and Baton Rouge, LA declined by 16.6% and 12.8%, respectively.
 
Indianapolis had the largest decrease in overall inventory, falling 37.7% since May of last year. Rochester, NY (-37.1%), Buffalo, NY (-32.8%)
 
 
לצפיה ב-'ידעתי שזו תהיה התשובה. הגיוני. אבל בכל זאת - '
ידעתי שזו תהיה התשובה. הגיוני. אבל בכל זאת -
26/06/2018 | 06:11
1
52
האם עלית מחירי הבתים לא גוררת עלית מחירי שכירות? 
נניח שברמת שכ"ד מסויים השוכר יעדיף לקחת משכנתא.
אבל אם המשכנתא גבוהה יותר בגלל מחיר בית גבוה יותר (שלא לדבר על ריבית עולה), יהיה מוכן/חייב לשלם יותר שכד.
 
לצפיה ב-'נגיד וקניתי בית ב-100 אלף'
נגיד וקניתי בית ב-100 אלף
26/06/2018 | 07:03
58
ואני משתמש בחוק ה-1%, וכל חודש מחייב 1,000 דולר שכר דירה.
עובר זמן, ועכשיו הבית שווה 125 אלף דולר. בהנחה והמשכנתא נשאר זהה, האם יש לי סיבה להעלות את השכר דירה ל-1,250? לא ממש.
 
עכשיו, מגיע מי שקורה את הכתבה ומחליט שרוצ'סטר זה אחלה מקום להשקיע. המחיר כאמור זה 125 אלף. הוא קונה בית ומחייב את ה-1,250 דולר.
מגיע דייר פוטנציאלי. אני מציע 1,000 דולר לחודש, ואילו המשקיע החדש דורק 1,250.
כלומר, לי יש יתרון במציאת דיירים ו/או דיירים יותר יציבים (כי מי יעזוב בית באלף דולר בשביל בית ב-1,250 דולר לחודש?)
 
נגיד ואני רואה שעכשיו הנכס שלי שווה יותר ומחליט למכור. היחס בין שווי הבית (125 אלף) והשכר דירה הנוכחי (אלף דולר) לא מלהיב במיוחד. לכן אני יכול להעלות את כר הדירה כדי לשפר את היחס, או שמשקיע יאמין שהוא יכול להעלות את שכר דירה.
 
אז כן, בגדול עליית במחירי הנכס יכול לגרור עלייה בשכר דירה בגלל משקיעים חדשים שבאים. זה לא בהכרח אומר ששווה לי להעלות את שכר הדירה.
 
הבחירה בין לשלם שכירות או לקחת משכנתא, יכול להיות מושפע ממחירים (או היחס בין המספרים), אבל יש אנשים שלא יכולים לקחת משכנתא/לקנות בית בגלל קרדיט נמוך או מתוך בחירה.
 
לצפיה ב-'טופס k1 מהגשמה'
טופס k1 מהגשמה
13/06/2018 | 20:11
5
181
אשמח לעזרה קלה.
אני שכיר רווק. בלי ילדים. השקעתי דרך קרן הגשמה.
 
אני רוצה להגיש דוח למס הכנסה אבל לא ככ ברור לי איך.
קרן הגשמה לא ככ ששים לעזור לי ושולחים אותי לחפש רוח במאות או אלף שח.
 
מישהו פה יכול להושיט עזרה. רק להבין אם לפי הדוח המצורף אני בכלל הפסדים.
ואז:
1) אני צריך לציין רק את הרווח מהשכרה/ריבית בשנת 2017?
2) אני יכול לקזז את ההפסד הסופי (אקזיט) עם רווחים משנים קודמות?
 
יש מישהו שהשקיע עם הגשמה ויודע לעזור?
 
לצפיה ב-'דיווחת בכלל על הרווחים בשנים הקודמות?'
דיווחת בכלל על הרווחים בשנים הקודמות?
13/06/2018 | 20:49
99
אי אפשר לקזז הפסדים מול רווחים משנים קודמות.
ברור שיש לך הפסד ב-2017.
בשביל לדעת מה קרה לפני כן, צריך לראות את הדו"חות של אותן שנים.
 
מצד אחד פעלת בחוכמה כשפירסמת בפורום.
הגשמה בטח תיכף ימצאו את הזמן להתייחס אליך.
אם לא, אז תוכל לקפוץ אליהם בעוד שבוע. הם עושים מפגש משקיעים כדי לגייס כספים לפרוייקט בטקסס. אני בטוח שהם יהיו יותר נחמדים בסיטואציה הזו.
מצד שני, תשחיר את ה-Taxpayer Identification Number לפני שאתה מעלה מסמך כזה לאינטרנט.
 
לצפיה ב-'האם תוכל להעלות את העמוד הראשון של ה k-1?'
האם תוכל להעלות את העמוד הראשון של ה k-1?
08/07/2018 | 20:44
3
9
אשמח לעזור בפענוח
לצפיה ב-'אוכל לשלוח בפרטי? אתה רוח?'
אוכל לשלוח בפרטי? אתה רוח?
09/07/2018 | 01:51
2
6
לצפיה ב-'כן. וגם כאן (בהסתרת פרטיך מזהים) כדי שכולנו נלמד...'
כן. וגם כאן (בהסתרת פרטיך מזהים) כדי שכולנו נלמד...
09/07/2018 | 05:45
1
8
לצפיה ב-'האמת שהשנה כבר הסדרתי. אבל שנה הבאה אשמח להראות :)'
האמת שהשנה כבר הסדרתי. אבל שנה הבאה אשמח להראות :)
11/07/2018 | 10:49
1
לצפיה ב-'מס על הפסד בקרן הגשמה'
מס על הפסד בקרן הגשמה
13/06/2018 | 20:10
1
140
אשמח לעזרה קלה.
אני שכיר רווק. בלי ילדים. השקעתי דרך קרן הגשמה.
אני רוצה להגיש דוח למס הכנסה אבל לא ככ ברור לי איך.
קרן הגשמה לא ככ ששים לעזור לי ושולחים אותי לחפש רוח במאות או אלף שח.
מישהו פה יכול להושיט עזרה. רק להבין אם לפי הדוח המצורף אני בכלל הפסדים.
ואז:
1) אני צריך לציין רק את הרווח מהשכרה/ריבית בשנת 2017?
2) אני יכול לקזז את ההפסד הסופי (אקזיט) עם רווחים משנים קודמות?
יש מישהו שהשקיע עם הגשמה ויודע לעזור?
לצפיה ב-'תזהר מאוד לשים את הפרטים המזהים שלך ככה ברשת'
תזהר מאוד לשים את הפרטים המזהים שלך ככה ברשת
13/06/2018 | 20:36
91
בארה״ב הITIN/SSN זה הדבר היחיד שמזהה אותך.
 
אם אתה מעלה דברים כאלה לפורום - תדאג להשחיר את הפרטים המזהים.
 
תפנה למשמתש ״הנהלת הפורומים״ ותבקש שימחקו את מה ששמת.
לצפיה ב-'קורס השקעות נדלן בארה"ב'
קורס השקעות נדלן בארה"ב
12/06/2018 | 13:23
1
157
שלום,
אשמח להמלצה של קורס נדלן בארה"ב.
איפה כדאי ללמוד, מאיפה להתחיל וכל הפרטים שאני צריך לדעת בתור מתחיל :)
תודה רבה!! :)
לצפיה ב-'ללמוד השקעות נדל"ן בארה"ב'
ללמוד השקעות נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
25/06/2018 | 10:02
84
שלום,
 
תודה על השאלה.
הנה מספר שיקולים שיכולים לעזור לך בהחלטה איפה כדאי ללמוד ואיך להשיג את כל הידע שצריך בשביל להתחיל. התשובה ב3 מילים היא "דע את עצמך". 
 
דע את עצמך - 
1 - למתחילים - עליך ללמוד את הבסיס של השקעות נדל"ן. זה עוד לפני שהתחלנו בכלל לדבר על ארצות הברית. ארגז כלים וידע ידע בסיסי של משקיע נדל"ן.
 
2- מה דרך הפעולה הנכונה לך? אם בכוונתך לעשות זאת בעצמך או לחלופין להשקיע דרך חברות נדל"ן או קרנות? האם אתה מתכוון להשקיע זמן ומאמצים בטיסה אל ארה"ב ובניית צוות מקומי? או שאתה מעוניין להשקיע את כספך באמצעות גורם אחר שיש לו תשתית כזו וללמוד כיצד לבחון חברות נדל"ן והשקעות? אלה קצוות להמחשה של מיומנויות נדרשות שונות לכל דרך פעולה.

3-קריאה. תתחיל לקרוא. הפורום הוא מקום נהדר ללמוד הרבה פרקטיקה. אני ממליץ גם על ספרים בנושא נדל"ן, לחזק את הבנת היסודות והעקרונות.
 
4- לעשות. כמו רכיבה על אופניים. יש גבול לכמה תלמד מקורסים, ספרים ותאוריות. לניסיוני, כאשר משקיעים חלק מהעניין ברמה האסטרטגית בהשקעת נדל"ן זהו המימד ההתפתחותי. אתה תלמד המון. 
 
5- ניהול סיכונים - דבר נוסף, אני חושב שזה חשוב תמיד, אך במיוחד בהתחלה. לעבוד מסודר בלי קיצורי דרך. אין עסקה שצריכה להצדיק עבורך אי שימוש בעו"ד , או בדיקת פקח,  או עבודה עם קבלן,  וכמובן מתווך וכיוצא בזה. לבדוק שבכל המקרים מדובר בגורמים רשומים מוסדרים מבוטחים. licenced bonded insured. ניהול סיכונים עולה כסף אך זה כדאי. ושוב, אתה תלמד מכך המון.
דבר נוסף, כדי לצמצם את הסיכוי להפסד מטעויות או עקיצות למינהן וגם כדי להאיץ את עקומת הלמידה שלך, באפשרותך להיעזר במשקיע מנוסה, או כל גורם מקצועי אחר. העיקרון המנחה לגורם הראוי הוא מי שכבר ביצע בהצלחה ובאופן עקבי בדיוק את מה שאתה מתעתד לעשות. 

מקוה שזה עוזר לך.

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
משתפים בחוויות מהחופש וזוכים בפרס מהנה
משתפים בחוויות מהחופש...
משתפים בחוויה אישית ועוצמתית מהחופש הגדול וזוכים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ