לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67346,734 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'החוויה שלי כלקוחה של חברת רובינזון קרוזו'
החוויה שלי כלקוחה של חברת רובינזון קרוזו
17/02/2019 | 19:52
20
85
שלום, אני לנה
רכשתי דרך רובינזון כמה בתים בניאגרה פולס, לאחר רכישת חלק מהבתים, נסעתי עם רובינזון למקום, ראיתי את הבתים שרכשתי ואת המקום ואת הדיירים הגרים בבתים. הנסיעה הייתה מדהימה, קבלתי את כל ההסבר והמידע מרובינזון, התרשמתי מאוד מהעיר העומדת לקראת התפתחות. גם נפגשנו עם כמה חברות אחזקה. ואחר הנסיעה רכשתי עוד כמה בתים, אני מקבלת את כל התמיכה בקניה ובאחזקת הבתים.
בטיול בארה"ב, חוץ נייגרה פולס בקרתי גם בפלורידה בקייפ קורל שם רכשתי כמה מגרשים, מקום יפיפה מלא בתעלות מים. רכשתי מגרשים במקום עם נוף יפה ליד התעלות. יש אפשרו יותר זולה לקנות מגרשים במקום יבש. האיזור של המגרשים המוצעים למכירה נמצא באיזור חדש בקייפ קורל, לפי דעתי זו השקעה טובה, ברגע שהמקום יתפתח יותר מחירי המגרשים יעלו.
בחברה של רובינזון יש עובדים שמטפילם בפניה ויש עובדים העוסקים באחזקת הבתים, כל נושא ובעיה מטופלת. אני בעסק הזה כבר בערך שנה וחצי, בשנה שעברה עשיתי חשבון לגבי תשואה שקבלת לאחר כל ההוצאות בדרך. האחוז הממוצע מכל הבתים הוא 8.5%.
אם יש רצון ויכולת להשקיע בנדל"ן בארה"ב אני ממליצה לעשות זאת דרך חברת רובינזון קרוזו. חברה המטפלת גם בקניה גם באחזקה ובכל הדברים מסביב.
כמה מילים על אשיותו של רובינזון קרוזו – אדם ישר, אמין. נותן פתרון לכל בעיה, עונה לכל השאלות. אדם שאפשר לסמוך עליו ולקבל עזרה בכל דבר. והוא זמין ונגיש.
אם יש למישהו שאלות מוזמנים לשאול אותי ולקבל תשובה מלאה וכנה. Igorpivnik54@gmail.com
 
לצפיה ב-'SEEMS LEGIT'
SEEMS LEGIT
17/02/2019 | 20:21
43
לצפיה ב-'תודה, לנה, שהתאמצת ופתחת חשבון ב"תפוז" במיוחד עבור זה'
תודה, לנה, שהתאמצת ופתחת חשבון ב"תפוז" במיוחד עבור זה
17/02/2019 | 22:53
57
זה מחמם את הלב שהיה מספיק חשוב לך לספר שבחים על ספק שרות ספציפי שטרחת ופתחת חשבון בתפוז במיוחד כדי לעשות את זה.
אנחנו מקווים שתחזרי לכאן מדי פעם לספר לנו על המשך החוויות שלך בהשקעות האלו.
לצפיה ב-'עיר העומדת לקראת התפתחות?'
עיר העומדת לקראת התפתחות?
18/02/2019 | 02:02
4
57
ניאגרה פולס זה מקום שמדכא לנסוע דרך העיר הזאת. בטח שלא לרכוש שם נדל"ן.
לצפיה ב-'כתבה מאוגוסט 2018 על הפיתוח וההשקעות בניאגרה פולס האמריקאי '
כתבה מאוגוסט 2018 על הפיתוח וההשקעות בניאגרה פולס האמריקאי
19/02/2019 | 17:16
3
34
הנה כתבה על פיתוח בניאגרה פולס, והשקעות. (בצד התנגדות של אוהדי הסביבה)
לצפיה ב-'כתבה - כן. אבל איפה "פיתוח והשקעות"?'
כתבה - כן. אבל איפה "פיתוח והשקעות"?
19/02/2019 | 20:39
18
בכתבה כתוב על זה שממשלת מדינת ניו יורק הודיעה שהיא מתכוונת לקנות שטח של 44 דונם בלב מה שהיה פעם, בשנים הטובות, אזור העסקים והבילוי של העיירה ניאגרה-פולס..
על השטח הזה עומדים כרגע 2 מלונות, שמוקפים בבניינים נטושים, עסקים שנסגרו ומגרשים ריקים.
בת'כלס - זה הכל קומבינה של בעל הקרקעות, איש עסקים בשם ג'וזף אנדרסון שידוע יותר בכינוי  "Smoking Joe", (עשה את כספו מחנויות למכירת סיגריות ללא מיסים בשמורות של האינדאנים באזור ומבתי קזינו בשמורות של אינדיאנים).
דרך אגב -  "Smoking Joe" הורשע בשנת 2011 בעבירת תשלום שוחד למי שהיה אז ראש העיר של ניאגרה פולס.
 
את השטחים האלו הוא קנה לפני עשרות שנים כדי "להרוג את התחרות" לבית הקזינו שהוא מפעיל בדאונטאון של ניאגרה פולס - ותושבי העיירה טוענים שהוא האחראי במידה רבה ל"מוות של הדאון טאון" - כשהוא חיסל את כל המתחרים לעסק שלו בכך שהוא קנה את כל הנדל"ן באזור וסגר אותם.
 
מכיוון שקזינואים הפכו להיות עסק פחות טוב בשנים האחרונות, הוא ניסה - וכמעט הצליח - לבשל עיסקה שבה הוא ניסה למכור "נדל"ן מת" שלו למדינה.  הוא מתכונן, כנראה, "להשתלף" מהעיירה.
 
העניין הוא שמאז - לפי עידכון בכתבה אחרת מינואר 2019 - העיסקה הזאת מתפוררת לאט לאט. ועדת הביקורת של המדינה נכנסה לבדוק את העיסקה, והחליטה להוציא ממנה את הנכס הכי יקר שבה (אחד המלונות).
זה חתך את שווי העיסקה לחצי מהסכום המקורי שעליו דובר. עוד מגרשים שונים נשרו מתוך העיסקה, וכרגע מעיסקה של 26 מליון דולר זה ירד לאזור ה 14 מליון.
 
מה שהכי בולט כאן - הממשלה קונה את הרכוש בלי שיהיה לה בעצם למי למכור אותו... הם מתכננים "להוציא אותו למכרז ליזמים" - העניין הוא שהם קונים את השטח מהיזם הכי גדול שפועל בעיירה... שמחזיק בשטח הזה כבר 20 שנה.
אם היה סיכוי להרים שם משהו - די סביר שהוא היה עושה את זה... הרי השטח כבר שלו. 
    
מה שקורה כאן זה שהמושל קואומו מעביר כסף מהכיס של אזרחי ניו יורק לכיס של איש עסקים פרטי - ואני בטוח שבעוד עשור או שניים יקום מישהו שיוכיח איזה סירחון מסתתר מאחרי העיסקה הזו.
 
לצפיה ב-'פרויקט אחד קטן'
פרויקט אחד קטן
20/02/2019 | 01:33
12
לא ישנה עיר שלמה. אני מקווה שאתה לא מסתמך על זה בתור "עיירה העומדת לקראת התפתחות"
לצפיה ב-'אפילו אתה לא מאמין לעצמך'
אפילו אתה לא מאמין לעצמך
20/02/2019 | 06:57
7
כשבתים נמכרים ב-25,000$, זה אומר דבר פשוט.
המוכרים לא מאמינים באיזור, ולא קונים את העתיד שמנסים למכור להם.
לצפיה ב-'צריך לקרוא את זה בהקשר של ההודעה הזו:'
צריך לקרוא את זה בהקשר של ההודעה הזו:
18/02/2019 | 20:20
12
55
 
גם אם יש אמת בתשובה שלו (ואני לא טוען שיש בה אמת), הוא לא יוצא טוב מהסיפור.
לפי הגרסה שלו, הוא מכר נכס למישהי שלא מבינה מה זה להיות בעלים של נכס, וחברת הניהול הראשונה שהוא שידך לה היתה בעייתית. זה אומר דרשני.
 
כמו שכתבו כאן, זה שלממליצה שהוא בחר לשלוח (שייתכן שהיא אותנטית. מצד שני, כבר נתקלנו במקרים שסחטו מנעקצים המלצות) יש ניסיון של שנה וחצי בלבד איתו, גם אומר דרשני.
 
ככל הנראה, לרובינזון שלנו קראו במקור יהודה הופנברג, והוא מתווך מחדרה.
למה השם המקורי שלו נעדר מהפרסומים שלו? אומר דרשני
לצפיה ב-'קראתי את ההודעה - והתמונה שמצטיירת די ברורה'
קראתי את ההודעה - והתמונה שמצטיירת די ברורה
19/02/2019 | 06:53
5
42
אני מצטט שלושה קיטועים מההודעה:
"הנכס שנקנה על ידה צולם ותועד באופן אמין ביותר על ידי" 
"הנכס שקנתה היה במצב טוב, והיא שילמה עבורו 25,000 דולר"
"היא קנתה בית מטופח, לאחר שיפוץ מלא, יפהפה".
 
אני לא חושב שיש טעם בכלל להמשיך אל מעבר לשלושת המשפטים הללו.
ברור לחלוטין שלכותב יש הגדרות משל עצמו למונחים כמו
"בית מטופח",
"שיפוץ מלא"
ו"יפיפה".
זה קצת מזכיר את הבדיחה על השדכן בשטעטל שמתאר לאברך נרגש את העלמה שהוא מנסה לשדך לו "היא יפיפיה, מטופחת, עברה שיפוץ מלא - ואם היא מצליחה לעמוד זקוף ואתה לא בכיוון הרוח כמעט לא רואים את הגיבנת ולא מריחים את הנמק...".
 
ולכן - אני חוזר וממחזר את הבדיחה הישנה והחבוטה (וזה מתקרב כבר לרמת התעללות בגוויות) שבה השתמשתי באותו שירשור: "התרעומת של הקונה קצת מזכיר לי את הבדיחה העתיקה על האיש שהתלונן על זה שהיהלום בטבעת שהוא קנה לאישתו בעבור 5 שקלים מרוכל במדרחוב התגלה כמזוייף וזו בעצם חתיכת זכוכית."
 
האדון כותב שהמתלוננת שכרה את שרותיו כדי לאתר עבורה נכס נדל"ן ראוי ולעזור לה לרכוש אותו.
מנקודת הראות שלי, בהנחה שכך הוא הציג את זה גם למתלוננת לפני הקנייה - התאור של הנכס שהוא נתן ללקוחה (בהתחשב במחיר הנכס) לא היה מציאותי.
 
האדון כמובן יכול להוכיח שאני טועה בכך שהוא יראה שהוא אכן הזמין חברת בדיקת בניין מקצועית ובעלת רשיון מהמדינה להכין דו"ח בדיקה של הנכס,
ושהוא שילם לשמאי נדל"ן שהכין דו"ח שווי של הנכס,
ולהראות את ה STATEMENT OF WORK של הקבלן שעשה את ה"שיפוץ המלא" שבו מפורט מה תוקן, מה בוצע וכמה זה עלה...
אבל אני מעריך שזה לא יקרה.
 
לצפיה ב-'לגמרי'
לגמרי
19/02/2019 | 12:18
4
23
משום מה זכרתי שהיו בפורום עוד דיונים שליליים לגביו (מעבר לאותה יהודית), ואני לא מוצא אותם.
 
אני לא בטוח אם זו בעיית זיכרון שלי, או שבאמת היו תלונות נוספות שנמחקו
לצפיה ב-'אולי שרובינזון קרוזו יגיבו גם בשרשור הזה?'
אולי שרובינזון קרוזו יגיבו גם בשרשור הזה?
19/02/2019 | 15:56
3
27
בסופו של דבר הוא מוכר נכסים ב-25 אלף דולר. זה לא משנה כמה משפצים או משקיעים בנכס, נכסים ב-25 אלף דולר באזור שלנו (מערב ניו יורק), הם נכסי זבל בשכונות גרועות.
 
אני גר ברוצ'סטר. פעם בכמה שנים מגיע קרוב משפחה שרוצה לראות את מפלי הניאגרה. אז יצא לנו כמה פעמים להסתובב בניאגרה פולס. אין מצב שזאת עיירה מתפתחת או עם עתיד. אם רק מסתכלים על כמה נתונים על העיר, יש כמה דברים שצריך להדליק נורה אדומה. האוכלוסיה בעיר ירדה מ-100 אלף ב-1960 ל-48 אלף ב-2016. כלומר חצי מהאכלוסיה ברחה מהעיר ב-60 שנים האחרונות. רמת הפשע גבוהה מהממוצע הארצי. השכר הממוצע למשק בית הוא 26 אלף דולר שזה באזור קו העוני. כלומר מדובר באזור שרוב העובדים מכניסים באזור שכר המינימום.
בתים שם זולים מאוד. הבית הכי יקר שעכשיו למכירה עולה כ-550 אלף דולר, וזה בניין עם 10 יחידות.
 
אז רובינזון קרוזו משווק נכסים בעיר במצוקה. מאוד קשה להתמודד באזורים כאלה בלי שזה יסתבך והנכס יקלע לבעיות.
עכשיו, הם משווקים גם ברוצ'סטר. ברוצ'סטר יש אזורים גרועים מאוד, יש אזורים מעולים. בית באזור טוב יעלה 75-750 אלף דולר בהתאם לשכונה וגודל הבית. בית באזור גרוע יעלה בין 5-50 אלף דולר. אני לא הייתי נכנס לשכונות בהם יש בתים בפחות מ-50 אלף דולר. מעצבן לראות ישראלים שמשקיעים באזורים כאלה כי זה לרוב נגמר בצורה רעה.
לצפיה ב-'משקיעים ישראלים '
משקיעים ישראלים
19/02/2019 | 17:28
2
35
כל הלקוחות שלי מקבלים תמונה מלאה, דוחות אינטרנט על הדמוגרפיה/אחוזי פשע/ וכל הנתונים הרלבנטים מכל האתרים המובילים.
למרות שאני לא ממליץ על כך, לקוחות רבים מתעקשים על הנכסים הזולים ביותר, וזוהי זכותם. גם בנכסים הזולים ישנם רחובות טובים יותר וישנם רחובות טובים פחות, וכל לקוח יכול לבחור את מידת הסיכון שמתאימה לו. וחלק גדול מהבתים מושכרים לסקשן 8 שבעל הנכס מקבל כל חודש צ'ק מרשויות הרווחה/ או ממשלת ארה"ב. 
לצפיה ב-'ומה הערך המוסף שלך בעניין כ"מנחה מקצועי"?'
ומה הערך המוסף שלך בעניין כ"מנחה מקצועי"?
19/02/2019 | 19:18
24
לפי מה שאתה כותב, הערך המוסף שלך הוא שאתה יושב בבית בחדרה או היכן שאתה לא גר ואוסף עבור הלקוחות שלך נתונים סטטיסטיים מאתרי אינטרנט שפתוחים לכל דורש.
 
אני מניח שאנשים באים אליך מהסיבה שהם לא יודעים איך למצוא נכסים בארה"ב ולא מבינים מה טוב ומה רע. והם באים אליך ומשלמים לך את שכר הטירחה \ דמי התיווך שאתה גובה מהם בכדי שתיתן להם ייעוץ והנחייה מקצועית.
אתה כותב ש"אתה לא ממליץ על הנכסים הכי זולים".
הניחוש שלי - אתה רק "לא ממליץ", ולא מסביר להם למה זה לא רעיון טוב ומזהיר אותם בצורה מציאותית כמה זה מסוכן.
 
ובצורה יותר עניינית:
האם במקרה שהוא נשוא השירשור הקודם שאליו הגבת הוזמנה חברת ביקורת מבנים לפני הקנייה ויש דו"ח של חברת אינספקטורים מקצועית ובעלת רשיון מהמדינה שמפרט את מצב הנכס שהמתלוננת שלך רכשה?
האם יש "תאור מפורט" (SOW) של ה"שיפוץ המלא" שבוצע?
האם נעשתה הערכת שמאי של שווי הנכס לפני הקנייה?
 
 
לצפיה ב-'"מפני עיוור לא תשים מכשול"'
"מפני עיוור לא תשים מכשול"
20/02/2019 | 01:31
12
זה שהם רואים את הנתונים, לא אומר שהם מבינים אותם.
אתה מוכר להם נכסים בשכונות מצוקה. ישראלי שגר בצד השני של העולם לא מבין את המשמעות של שכונות בבתים של העשירון התחתון. הם לא יחשבו על זה כמו השכונה הכי גרועה בעיירת פיתוח אי שם באמצע שומקום.
זה שהם רוצים הכי זול זה כי הם רואים את המספרים ולא יודעים איך לקרוא אותם.
 
אתה כמו מוכר מכוניות משומשות שמוכר גרוטאות בני 20 שנה במאוד זול. הם לא מבינים למה הרכב מתפרק להם אחרי כמה שבועות של נסיעה כי הם ראו רק את מחיר הרכב.
לצפיה ב-'תגובה לכמה עניינים שהועלו כאן '
תגובה לכמה עניינים שהועלו כאן
19/02/2019 | 17:10
5
36
טוב רבותי -
ראשית אני מבין שאני אמור להכין שאלונים, או לעשות ראיונות או אפילו מבדקים למשקיעים, כדי לגלות מי מסוגל או מבין מה זה להיות בעלים של נכסים, ורק אחר כך להתקדם מולם. תיכף תגידו  שמוכר רכב חייב לבדוק את היכולת המנטלית של הקונה להתנהל על הכביש, וראו זה פלא מה קורה בכבישים שלנו. 
לגבי חברות ניהול, חברות ניהול משתנות לעיתים עם הזמן, החכמה זה לזהות את זה בזמן ולהציע למשקיעים אלטרנטיבות טובות יותר. זו לא חתונה קטולית. יש משקיעים שלא מוכנים להחליף חברת ניהול למרות ההתרעות.
לגבי השם שלי, אני החלפתי אותו במשרד הפנים, זה השם האמיתי שלי היום והרשמי, כל מי שמשכיר אותי יודע שרובינזון קרוזו מתאים לי יותר מהשם הקודם.
תודה 
לצפיה ב-'אפשר את הצד שלך לסיפור שתבעו אותך?'
אפשר את הצד שלך לסיפור שתבעו אותך?
19/02/2019 | 18:38
1
27
לצפיה ב-'זו התביעה שקופצת ראשונה כשעושים חיפוש - אבל לא היחידה'
זו התביעה שקופצת ראשונה כשעושים חיפוש - אבל לא היחידה
19/02/2019 | 19:35
25
אם תרחיב את החיפוש שלך לבתי משפט אחרים תמצא עוד...
 
אבל למען האמת - אני לא חושב שזו הנקודה.  עצם העובדה שהלקוחה הזו הלכה לתבוע את האדון בבית משפט לתביעות קטנות (למרות שערך העיסקאות שבגינן היא תבעה אותו עולה בהרבה על הרף העליון של מה שבית משפט לתביעות קטנות מוסמך לדון בו) רק מבהיר עד כמה הלקוח במקרה הזה חסר הבנה בענייני עסקים.    עם כל הצער שבעניין, אין לי אלא להגיד שהרושם שנוצר הוא "יותר כסף משכל".
 
מה שאתה צריך לקחת בחשבון הוא שכל מי שבחר לעשות עסקים עם הבחור הזה בחר לעשות עסקים עם אדם שהחליף את שמו בצורה רישמית במשרד הפנים ל"רובינזון קרוזו". I REST MY CASE.
 
 
לצפיה ב-'תלוי במצפון שלך'
תלוי במצפון שלך
20/02/2019 | 01:57
28
אתה יודע שנכסים כאלה - סיכוי מאוד גדול שזה יסתבך. כן, מדובר על אנשים בוגרים שיכולים לקחת החלטות בעצמם. אבל אין להם בהכרח את ההבנה בנושא.
 
אם דברים מסתבכים, הם מאשימים אותך, כי אתה מכרת להם את הנכס. אתה המלצת על חברות הניהול, אתה עשית את השיפוץ. אם אתה רוצה שלא יהיו בעיות, אל תציע נכסים כאלה.
 
לנו יש נכסים באותו אזור כללי. אנחנו ברוצ'סטר ניו יורק. אבל לנו יש כמעט 100% תפוסה, אין איחורים בתשלומים, אין כמעט תחלופה, תיקונים מינימלים. אבל הנכסים שלנו עולים בערך פי 4-6 יותר פר יחידה מאשר הנכסים שלך. אם אני הייתי מוכר את הנכס עם הדיירים למישהו אחר, הייתי יכול לישון בשקט בלילה בידיעה שמכרתי לו נכס מעולה.
לצפיה ב-'אדון יהודה רובינזון קרוזו הופנברג'
אדון יהודה רובינזון קרוזו הופנברג
20/02/2019 | 02:02
1
17
ברור שאתה צריך לוודא שהקונה מבין מה הוא קונה.
אם אתה משווה את עצמך לסוחר מכוניות משומשות, אז הכל טוב.
 
חוקי או לא- לא אני אקבע.
השרשור הזה הוא לא בית משפט.
מה שהשרשור הזה עושה מצוין, זה מראה בדיוק מי אתה, מה מנחה אותך, וכמה אכפת לך מהלקוחות שלך.
 
אין לך בעיה להוביל את המשקיעים לתהום.
צריך בעיה רצינית כדי להשקיע אצלך
לצפיה ב-'מגמתיות '
מגמתיות
20/02/2019 | 11:40
5
השרשור הזה הוא מרושע ומגמתי, ולכן זאת תהיה התגובה האחרונה שלי.
אני מופיע כאן בשמי (אתם יכולים לצקצק בלשון ולגלגל עיניים, אבל זהו השם שבחרתי ממניעים אישיים), חלקכם לפחות מתחבאים מאחורי כינויים כאלה ואחרים, ולכן לא ניתן לעשות חיפוש באינטרנט - ולגלות כל מיני מטעמים.
סוחר מכוניות ? אתם בחרת לקחת את זה לכיוון של גרוטאות. 
אני לא רק יושב בבית ומכין דוחות אינטרנט, וכן  יש אחריות לקונים לדעת אם השקעה מתאימה להם או לא.  כמו כל השקעה גם בבורסה.
יש לי צוות שמלווה את המשקיעים בחינם לאחר הרכישה ומסייע בכל עניין, בתקשורת באנגלית מול הרשויות, חברות הניהול ועוד. 
אני נוסע בתדירות גבוהה לניאגרה פולס ולקייפ קורל, ומשקיעים רבים מצטרפים אלי, מכירים את שרשרת הספקים שלי באופן אישי, רואים את הבתים את השכונות ומבינים בדיוק על מה מדובר, וכן מחליטים להשקיע. 
 
לצפיה ב-'דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן'
דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן
19/02/2019 | 19:57
19
הי לכולם,
ביקשתילשמוע מניסיונכם בנושא זה לפני כשבועיים ורק חבר אחד, חדש בפורום ענה לי. הבנתי מאחד ה"שועלים הוותיקים" שפה, שהנושא כבר נדון בפורום, יותר מפעם אפילו, אולי בהקשר של מלווה של משקיעים, אריאלה וולף, שעובדת איתו, כך הבנתי. אשמח לקבל חוות דעת, אם מי שעסק בנושא נמצא כאן ואם מאחרים שזוכרים מה  היו חוות הדעת.
תודה
לצפיה ב-'דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן'
דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן
19/02/2019 | 19:56
13
הי לכולם,
ביקשתילשמוע מניסיונכם בנושא זה לפני כשבועיים ורק חבר אחד, חדש בפורום ענה לי. הבנתי מאחד ה"שועלים הוותיקים" שפה, שהנושא כבר נדון בפורום, יותר מפעם אפילו, אולי בהקשר של מלווה של משקיעים, אריאלה וולף, שעובדת איתו, כך הבנתי. אשמח לקבל חוות דעת, אם מי שעסק בנושא נמצא כאן ואם מאחרים שזוכרים מה  היו חוות הדעת.
תודה
לצפיה ב-'המלצה לאנשי מקצוע באזור בוסטון '
המלצה לאנשי מקצוע באזור בוסטון
18/02/2019 | 16:15
1
32
שלום חברים,
הנני קורא את הפורום אולם לא הייתי פעיל במסגרת הזו של תפוז במשך מספר רב של שנים. אני מתעתד להיות פעיל יותר בפורום, לשמוע ולהיות שותף לדיונים.

לאחרונה התחלתי לבחון ביצוע השקעות בתחום הנדלן בארה"ב, היתרון  עבורי לפחות הוא שהנני מתגורר בארה"ב (צפונית לבוסטון) ולכן אני בודק בעצמי את הנכסים המוצעים למכירה ומדבר עם מתווכים מקומיים בנוגע לנכסים ואופי השכונות.

אשמח לקבל המלצה מהחברים הוותיקים בפורום במיוחד  בנוגע לאנשי מקצוע (או קבלן כללי) באזור בוסטון וצפונית לבוסטון (הכוונה לאזורים של סוומפסקוט, בוורלי,סיילם) בנושאים הבאים:
1. אינסטלציה
2. חשמל
3. מטבח (הכוונה לארונות מטבח ושיש)

תודה רבה לעוזרים

לצפיה ב-'אני יכול לשאול את אלו שאני משתמש בהם אם הם מוכנים לנסוע...'
אני יכול לשאול את אלו שאני משתמש בהם אם הם מוכנים לנסוע...
19/02/2019 | 03:02
26
רוב הפעילות שלי היא דרומית לבוסטון, ואני לא יודע אם בעלי המקצוע שאני פונה אליהם כשאני צריך עזרה ירצו לבלות שעתיים וחצי על הכביש בבוקר כדי לעקוף את בוסטון ולהגיע ל NORTH SHORE. אני יכול לשאול...
 
אחרי כמה עשרות שנים של מגורים כאן, הגעתי למצב שאני כבר יודע איך לעשות ועושה חלק גדול מהעבודה על הנכסים בעצמי. במשך השנים צברתי את ארסנל כלי העבודה הבסיסיים והידע של איך לעשות דברים כמו תיקון ברז, החלפת כיור או אסלה, התקנת ארונות מטבח  או COUNTERTOP... כל מה שלא דורש אינספקצייה של הרשות המקומית או רשיון בנייה.
אם צריך יותר מזוג ידיים - אני מגייס עזרה של "שיפוצניקים"  שיש לי מספיק נסיון איתם כדי לדעת שהם עושים עבודה טובה
אם אתה מחפש בעל מקצוע "אמיתי" - כזה שיכול TO PULL A PERMIT ושיש לו רשיון חשמלאי מומחה, אינסטלטור מומחה או קבלן מומחה - זה כבר יותר מסובך.
היה לי קבלן כללי נהדר - עד שלצערי הוא פשט רגל באוגוסט שעבר וסגר את החברה שלו.  אני בונה על התחברות לאדם אחר שכרגע עובד להוציא רשיון GENERAL CONTRACTOR - אבל עד שאין לו את הרשיון ביד הוא לא יכול להוציא PERMIT לבד.
 
לצפיה ב-'איך דודו מכפר סבא רכש דירה באוהיו?'
איך דודו מכפר סבא רכש דירה באוהיו?
( לעמוד שלי בתפוז )
18/02/2019 | 10:31
174
ישירות מבנק אמריקאי - פרויקט דוגמא: 
לצפיה ב-'דיון: מס נכס על בית בארה"ב או מה שמכונה " ארנונה " '
דיון: מס נכס על בית בארה"ב או מה שמכונה " ארנונה "
( לעמוד שלי בתפוז )
13/02/2019 | 11:09
2
85
בוקר טוב חברים,
 
עמלתי אתמול לרכז במקום אחד טיפים הקשורים במיסי הנכסים על בית בארה"ב.
זה קרה אחרי שקיבלתי הודעה בפרטי ממשקיע שספק נעקץ סביב נושא PROPERTY TAX  וזו לא הפעם הראשונה.
אז אני מציע לפתוח כאן דיון שחשוב במיוחד לכל המשקיעים המתחילים "התפוזים" שבינינו, ועוד יותר חשוב את העזרה של המשקיעים המנוסים "הלימונים" בפורום!
 
לעניין הדיון, הרבה תפוזים (ומסתבר משיחת הטלפון אתמול שגם לימון אחד לפחות...) מבצעים את השקעתם הראשונה בארצות הברית מבלי להבין במדויק את המשמעויות של מיסי הנכסים בארצות הברית (Property Taxes), רבים קוראים למסים עירוניים אלו “ארנונה” ומתייחסים אליהם כך. אך יש הבדלים משמעותיים בין מס הנכס בארצות הברית לבין מס הארנונה שאנו משלמים בארץ ועל כך ועוד במאמר שריכזתי כאן.

כל מה שצריך לדעת על מיסי נכסים בארה"ב>>
http://bit.ly/2StmRIm

 
שוב, אשמח שנפתח את זה לדיון המשך עם הארות, הערות ושאלות המשך.
אני כתבתי על בסיס הניסיון שלי במספר מדינות בארה"ב וידוע שיש שונויות בהתאם לכל אזור.
 
לכן התוספות שלכם ישמשו להפנות כל משקיע לפני ששוקל השקעה בנכס ממלאי של חברת נדל"ן בתשואה גבוהה ואו מובטחת שיקרא כאן וילמד איך בודקים מיסי נכסים, למה הם עלולים לעלות במיוחד לאחר עסקה מהסוג הזה, ואיך אפשר לממש אפשרויות הורדת מס נכסים גם אם למספר שנים מוגבל (וכאן גם טמון העוקץ שנפל בו הלימון)
 
כל מה שצריך לדעת על מיסי נכסים בארה"ב>>
 
מקוה שזה עוזר לכם!
 
 
לצפיה ב-'משהו שאולי שווה להרחיב במאמר'
משהו שאולי שווה להרחיב במאמר
13/02/2019 | 20:54
1
58
הנה מקרה שקורה אצלנו שיכול לבלבל משקיעים שלא ממש מנוסים באזור.
לנו יש 2 אזורים עיקריים. יש לנו נכסים בעיר רוצ'סטר ויש לנו בעיירה ברייטון. ברייטון היא עיירה שמסופחת לרוצ'סטר, אבל יש לעיירה סופרוויזור, משטרה, בתי ספר נפרדים. מכיוון שכך יש מיסים שהולכים לעירייה אבל דרך המחוז. רוצ'סטר היא העיר המרכזית באזור וגובה בעצמה מיסים בנוסף למחוז.
 
אם נסתכל על האתר של המחוז (במקרה שלנו מונרו) בבית שמצוי בברייטון יהיה 2 סוגי מס:
Town/Country Tax
School Tax
 
או בתרגום - מיסי מחוז/עירייה ומיסי בית ספר. בעיירת ברייטון, מיסי הבית ספר הם המס היותר יקר. המיסים שצריך לשלם הם השילוב של שניהם.
אם מסתכלים בזילו, זה יראה רק אחד מסוגי המיסים ולא שניהם. משקיע יכול לקחת את המספר בזילו, ולחשב את הכדאיות לפי המספר הזה.
ניקח דוגמא:
60 Seminole Way
Rochester, NY 14618
(אין לי שום קשר לבית הזה, זה רק נמצא בשכונה בו אני גר ובמקרה מוצע למכירה).
לפי זילו, המיסים הם $3,185 לשנת 2017.
אבל אם מסתכלים באתר של המחוז - https://www.monroecounty.gov/etc/rp
זה מראה 2,932.51 למיסי מחוז ו3,925.93 למיסי בית ספר. כלומר סך של כ-6,800 דולר, פי 2 ממה שזילו מראה.
 
עכשיו נעבור לעיר רוצ'סטר. גם שם יש 2 סוגי מס. אבל אם מסתכלים על האתר של המחוז, זה מראה רק סוג אחד של מס. ניקח בית רנדומלי כדוגמא: 160 Humboldt St
Rochester, NY 14610
אם מסתכלים על האתר של המחוז, זה מראה רק את מיסי עירייה/מחוז. באתר של המחוז זה מראה $919.78.
עכשיו צריך להסתכל באתר של עיריית רוצ'סטר. שם יש מיסים בסך $1,969.42
הבעלים צריך לשלם את 2 סוגי המיסים.
עכשיו, אם מתסכלים על הבית בזילו זה מראה 2826 - סכום שכולל את 2 המיסים.
 
אז יש פה 2 נקודות:
1. לא תמיד זילו מראה את כל המיסים שהבעלים חייב לשלם
2. לפעמים צריך להסתכל ב-2 אתרים שונים כדי לגלות את המיסים המלאים (נגיד מחוז ועיר).
 
 
 
 
לצפיה ב-'הרחבה'
הרחבה
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2019 | 01:07
33
תודה על השיתוף המפורט של הדוגמאות מהניסיון באזור ההשקעה שלך!
אז דגשים למשקיעים:
1 - לבדוק באתרים של הרשויות (ולא להסתמך על לוח מודעות כגון ZILLOW)
2- לבדוק אם יש גביית מיסים עירוניים ואו מקומיים אחרים בנוסף על גביית מס הנכסים ברמת המחוז (לעלות מול משקיעים באזור או באמצעות חברות ניהול וכדומה)
 
תודה על הדגש, ולאחר  הערות נוספות או הבהרות בהחלט ארחיב זאת במאמר!
לצפיה ב-'אודות אפשרויות השקעה בנדל"ן בארצות הברית בסכומים קטנים '
אודות אפשרויות השקעה בנדל"ן בארצות הברית בסכומים קטנים
( לעמוד שלי בתפוז )
11/02/2019 | 13:13
144
 
בוודאי שאלתם את עצמכם האם מדובר בהשקעות משתלמות לאורך זמן?
ואיך לבחון כדאיות השקעות אלו ביחס להשקעות בנדל"ן ישראלי ואו אל מול שוק ההון?
 
 
לצפיה ב-'חידוש שכירות'
חידוש שכירות
05/02/2019 | 14:30
38
120
חברים, שאלה. בעת חידוש חוזה מול שוכר קיים (שסיים שנה ומבקש לחדש שכירות לשנה נוספת), האם מקובל לשלם 1/2 חודש שכירות/ חודש שכירות לחברת הניהול כמו בכניסה של שוכר חדש? ההיגיון אומר שלא, מכיוון שלא בוצע איתור של שוכר חדש וכו׳... תודה 
לצפיה ב-'תלוי בחוזה ניהול שחתמת'
תלוי בחוזה ניהול שחתמת
05/02/2019 | 15:07
79
בד״כ כן מקובל לשלם איזשהו סכום על חידוש שכירות, בין אם סכום קבוע לבין אם זה חצי חודש שכירות.
 
אומנם לא היה שום איתור שוכר וכו, אבל עדיין הם היו צריכים לעשות חוזה חדש ולהחתים את הדייר, אבל העיקר הוא שאתה לא רוצה לייצר מוטיבציה לחברת ניהול לפנות לך דייר כל שנה ולחפש חדש.
לצפיה ב-'תשלום חידוש שכירות - דייר ממשיך לתקופה נוספת'
תשלום חידוש שכירות - דייר ממשיך לתקופה נוספת
( לעמוד שלי בתפוז )
05/02/2019 | 17:07
77
שלום אורי,
 
כן זה מקובל בארה"ב שחברת ניהול גובה תשלום בעת חידוש חוזה שכירות של דייר קיים. ישנם חברות שגובות סכום קבוע וישנם כאלה הגובות % משכר הדירה.
כמובן, ישנם גם חברות ניהול אשר לא גובות בחידוש חוזה.
 
עד כאן לגבי מקובל. שאלת גם לגבי ההגיון.
יש הגיון. בניגוד לתרבות הישראלית, בתרבות העסקית בארצות הברית המילה *אינטרסים* היא לא מילה גסה, להיפך. אם ההגיון הזה לא ברור לך עד כאן אז כדאי לך לקרוא עוד את המאמר שכתבתי לגבי שיקולים בבחירת חברת ניהול איכותית
 
אם תחשוב על כך לעומק, יש לך אינטרס שחברת הניהול אשר שולטת בניהול הנכס שלך תרצה (=תרוויח) שדייר שלך נשאר לתקופת זמן ארוכה, ותעדיף שחברת הניהול לא תרצה (=לא תרויח) מתחלופה תדירה של דיירים.
אגב, יש כאן נפקא מינא חשובה לגבי משא ומתן מול חברת הניהול. פרטים למטה.
עכשיו אשאל אותך שאלה:
 
איזה מהמודלים הבאים לתגמול של חברת הניהול נמצא בהלימה טובה יותר עם המטרה שלך לדייר ארוך טווח בנכס?
אפשרות 1- חברת הניהול מתוגמלת חודש שכירות בתחלופת דיירים ולא מתוגמלת בדייר שממשיך תקופה ארוכה (שמעת פעם על משחק הכיסאות?...)
 
אפשרות 2 - חברת הניהול מתוגמלת בחידוש חוזה שכירות של דייר קיים לתקופה נוספת ושים לב שגם חברת הניהול אינה מתוגמלת בחודש שכירות במציאת דייר חדש אלא בסכום מופחת מכך.
 
יתרה מכך, תאר לעצמך מה קורה כאשר אתה עובד עם חברת ניהול איכותית באפשרות 2, כאשר שאר הלקוחות עובדים איתה באפשרות 1, כאשר יש לה דייר שהיא מוצאת שרוצה מגורים ארוכי טווח באיזה נכס היא תעדיף לשבץ אותו?

ובמקרה של חברת ניהול גרועה, כאשר תעבוד במודל 2, כנראה שהיא תעדיף לעשות משחק הכישאות ללקוחות שלא מבינים את הנושא לעומק ועובדים מולה במודל של אפשרות 1, כי עליהם היא תרויח הרבה יותר.

ובחזרה למציאות, אין דרך אחת נכונה או מודל אחד נכון לעבוד איתו. שנית, בהנחה שאתה משקיע בודד ייטב לך לעבוד באפשרות 2 גם ללא היכולת להוריד העלות במציאת דייר חדש, וזאת מכיון שמנסיון אם אתה לא לקוח גדול או חלק מקבוצה גדולה של משקיעים אז לדעתי יהיה לך קשה להשיג מודל עבודה כזה מול חברת ניהול.
 
לבסוף, בחזרה לבסיס. ראשית כל הכי חשוב לבדוק היטב שמדובר בחברת ניהול איכותית. העלויות והמודל הן משניות ביחס לאיכות חברת הניהול.
ללמוד עוד איך לאתר ולבדוק חברת ניהול טובה עבורך>>
http://bit.ly/2t6342D
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'ההיגיון שלך נכון במידה מסוימת'
ההיגיון שלך נכון במידה מסוימת
06/02/2019 | 20:09
35
82
העלית נקודה חשובה. אתה משלם על איתור מקצועי של שוכר טוב, ואתה גם משלם על שירותי ניהול איכותיים מדי חודש.
 
במידה ולחברת הניהול יש אתיקה עסקית בסיסית (יש מושג כזה גם בארה"ב. אולי לא אצל המשווקים הישראלים), היא תספק תמורה טובה בכל מקרה, ואף דייר לא אמור לעזוב בגללה.
 
חברת הניהול לא אמורה לסחוט אותך כדי לא לייצר כיסאות מוזיקליים. מה השלב הבא? לגבות ממך עמלה על זה שהיא לא עשתה לך נזק בגג? אולי עמלת אי מעילה מחשבון הבנק שלך? לפי הרציונאל הזה אולי פשוט תיתן לחברת הניהול את הנכס. זו הדרך הכי טובה לוודא שהם יעשו את המקסימום כדי שהנכס יצליח.
 
אז מה כן? אם נהוג באזור שאתה פועל בו שמשלמים עמלה כזו, אז זה סביר. אם לא נהוג, אז זה לא סביר.
יש גם עוד כל מיני מודלים סבירים יחסית לתשלום על בסיס הצלחה. המחשבה שאם תשלם יותר מיתר הלקוחות, ישרתו את האינטרסים שלך באופן מיטבי לא תמיד תופסת במציאות. בהרבה מקרים יתפסו אותך כפראייר שאפשר לסחוט.
 
אני בהחלט מסכים עם ניר שבמידה וזה נכס יחיד שלך, וברור לכולם שכישראלי אין לך הרבה אלטרנטיבות, אז אולי תצטרך לבלוע את הצפרדע הזו.
זו רק סיבה נוספת למה למשקיע הקטן מישראל לא כדאי להיכנס להשקעות כאלה.
 
חשוב לי שוב להדגיש שגם לשיח האינטרסים (שבהחלט קיים גם בישראל) יש גבולות. אם ההשקעה שלך תלויה בחברת ניהול שזה סגנון החשיבה שלה (אם לא תיתן לי בונוס, אדפוק אותך), זה מצב שמלכתחילה חבל להיכנס אליו.
לצפיה ב-'למה אתה כל כך תוקפני?'
למה אתה כל כך תוקפני?
06/02/2019 | 20:19
34
72
למה לשלם למישהו על שירות זה ״דפקו אותך״? לא רוצה? אל תשלם, נהל בעצמך - זה שוק חופשי.
לצפיה ב-'אני אסביר מאיפה אני בא'
אני אסביר מאיפה אני בא
07/02/2019 | 00:26
33
70
הוצגו כאן שני טיעונים:
 
1. זו עמלה נהוגה. רוב השוק משלם אותה וזה מחיר השוק. זה טיעון לגיטימי, רק שאני לא בטוח כמה הוא נכון (יכול להיות שזה תלוי איזור או סוג נכסים. גם גובה העמלה משתנה).
 
2. זה סוג של תגמול שמשלמים לחברת הניהול על זה שהיא לא הפילה עליי עלויות של החלפת דייר.
לפי ההיגיון הזה המשקיע לא משלם את העמלה הזו עבור שירות שהוא מקבל, אלא עבור זה שלא פגעו באינטרסים שלו.
זה הבדל גדול, ומערכת יחסים שונה לגמרי.
 
אני לא נותן למלצר טיפ כדי שידאג שהשף לא יירק לי באוכל. אם אני חושב שהטבח נוהג לירוק לאנשים באוכל, כנראה שאלך למסעדה אחרת או אוכל בבית (אני גם לא בטוח בקשר בין התשלום למלצר לבין הסיכוי שהטבח יירק או לא יירק באוכל).
אני אפילו לא נותן לו טיפ על זה שהוא לוקח את ההזמנה שלי ומגיש לי אותה. עובדה שאני לא נותן לרוקח טיפ.
אני נותן לו טיפ כי אלה תנאי השוק. זה מה שמשלמים למלצר שמגיש לך אוכל באופן סטנדרטי. אם אנשים לא ישלמו טיפים, המחיר בתפריט כנראה יעלה (זו המקבילה לתשלום החודשי לחברת הניהול).
 
כמו שכתבת, אם דמי הניהול הנהוגים בשוק הם גבוהים מדי, להרבה משקיעים יש אלטרנטיבות של חברות ניהול אחרות וניהול עצמי, והמו"מ מתנהל בהתאם. זה לא המצב של ישראלים עם נכס אחד.
כמו שניר כתב, הם בעמדה לא נוחה במו"מ מול חברת הניהול (ואני אוסיף שגם מול ספקים אחרים) והם עלולים לשלם יותר ולהרוויח פחות. אני מוסיף שזו רק דוגמא אחת.
 
בונוסים זה כלי חשוב, אבל לא זו הדרך
לצפיה ב-'הבעיה היא ציפיות לא ריאליות של "בעל הנכס"'
הבעיה היא ציפיות לא ריאליות של "בעל הנכס"
07/02/2019 | 18:24
3
54
בעל הנכס בת'כלס משכנע את עצמו שזה מציאותי לצפות שחברת הניהול תעבוד עבור שקל לשעה.

הוא אמנם משלם לחברת הניהול באזור ה 10% מההכנסה משכירות כדמי ניהול - אבל מכיוון שמדובר בנכסים שמכניסים פחות מ 1,000$ לחודש בשכירות (ובמקרים רבים זה 800$ ואפילו פחות), יוצא שהוא משלם  פחות מ 100$ לחודש, או במילים אחרות באזור ה 1000$ לשנה.

בעבור הסכום הזה - הוא מצפה שחברת הניהול תעשה כל מה שצריך לעשות כדי לתפעל ולתחזק single family house שהוא לרוב בן יותר מ 50 שנה, ועם דיירים משכבה סוציואקונומית מאתגרת.

ואז הוא מתפלא שחברת הניהול מוצאת דרכים לגבות ממנו יותר כסף על כל פיפס שהוא לא חשב עליו קודם.  

הרי חברת הניהול צריכה לא רק להצליח לגמור את החודש, אלא גם להרוויח משהו. ..
אז הם מצאו דרך לקחת עוד חודש שכר דירה כל שנה כ"דמי חידוש דייר" או כ"דמי מציאת דייר" - וכך הם הביאו את ההכנסה השנתית שלהם מהנכס ל 2000$.

אם זה היה נכס שמושכר  בשכירות של יותר מ 2000$ לחודש או יותר - אז ה 10% שלהם היו מגיעים לסכום ריאלי שמכסה את ההוצאות של חברת הניהול ועוד קצת, והם היו יכולים להכליל את חידוש החוזה בחבילת השרותים בלי לדרוש עבורו תשלום נפרד.

זו הבעיה בכל אספקט של "בעלות על נכס שמכניס 800$ לחודש".
המשקיע הקטן משתמש במוסכמות נדל"ן ומחשב "5% מההכנסה לתחזוקה ותיקונים"... אבל במקרה שלו 5% יוצא פחות מ 500$ לשנה, וזה לא סכום ריאלי.
ב 10 שנים - די סביר שהוא יצטרך להשקיע יותר מ 5000$ בתחזוקה ותיקונים של בית ישן.
כמו שכתבו כאן אחרים בעבר - החלפת גג של בית ששווה מליון דולר עולה בדיוק אותו סכום שעולה החלפה של גג של בית ששווה 50,000 דולר...

משקיע מקומי שעושה הרבה מהעבודה בעצמו ולא משלם לחברת ניהול יכול לעשות כסף מ"נדל"ן מניב קטן".
משקיע חוץ שצריך שאחרים יעשו עבורו את עבודת הניהול, התחזוקה והתיפעול - יכול להרוויח רק מעליית ערך הנדל"ן. מה שעבד יפה בתחילת העשור הנוכחי.
אבל אנחנו כבר לא שם.  


לצפיה ב-'גם זה נכון'
גם זה נכון
07/02/2019 | 23:52
2
42
קודם כל, אני מפריד בין עמלת מציאת דייר, שהיא שירות אמיתי שדורש תשומות משמעותיות (פרסום, מענה טלפוני, פיקוח על ניקיון ותיקונים, הצגות של הנכס, לפעמים הוצאה של היתר, בדיקות של דיירים, מו"מ, חתימה על חוזה, התמודדות עם סוגיות אחרות שקשורות להחלפה של דייר), ובין עמלה על הישארות של דייר שבסך הכל דורשת פגישה אחת וחתימה על חוזה.
 
אם העמלה הזו לא נהוגה, לא הייתי עובד איתה, כי זו שיטת תגמול "טיפשה" בעיניי.
לא סביר בעיניי שאם דייר ייצא "בטוב" אחרי 23 חודשים, אשלם לחברת הניהול פחות מאשר אם דייר עזב "ברע" אחרי 25 חודשים.
יש דרכים טובות יותר לתגמל.
 
כמו שניר כתב, לא כולם ישלמו אותו דבר.
חברת ניהול זה עסק מאתגר.
יש בו עלויות קבועות משמעותיות (שכר לעובדים הקבועים, משרד, רכב, וכו') שמחייבות נפח עסקים מינימאלי.
לכן, לקוחות שמביאים איתם נפח (מספר נכסים) מקבלים תנאים טובים יותר. לקוחות בלי נפח משלמים יותר. עד כאן אין לי בעיה. קרא לזה הנחת כמות.
 
עם מה יש לי בעיה?
1. כשזה לא על השולחן.
2. כשהתשלום הנוסף לא נהוג בשוק גם ללקוחות קטנים.
3. כשנותן השירות סוגר מחיר, ונותן שירות גרוע. מרגע שסוגרים עם לקוח, יש אחריות להקדיש את מיטב המאמצים לספק את הסחורה. זאת פרקטיקה לא ראויה.
לצפיה ב-'היהלום מזוייף?אני כועס מאוד על הרמאי שמכר לי אותו ב 2 שקל!'
היהלום מזוייף?אני כועס מאוד על הרמאי שמכר לי אותו ב 2 שקל!
08/02/2019 | 03:46
1
45
נכון - ספק השרות בהחלט עובר על האיסור "בפני עיוור לא תשים מכשול".
 
אבל הרי ה"עיוור" גם הוא אשם ב"ריצת רגליים להרע" - אין סיכוי שהוא בכלל יסתכל על הצעת מחיר של ספק שרות ישר והגון, כי המחיר שם יהיה כפול ומשולש יחסית למחיר ש"הח'ברה" אמרו לו שהם משלמים, ויחסית למספרים שהוא ראה במצגות של הנוכלים שמכרו לו את הנכס.
באנלוגייה לסרט שאני רואה כרגע - הוא "רץ לתוך הסכין" של אלו שעובדים בשיטת הסלאמי.
לצפיה ב-'מאה אחוז. כמו שנאמר "מדוע בא נקניק אצל קצב?"'
מאה אחוז. כמו שנאמר "מדוע בא נקניק אצל קצב?"
08/02/2019 | 11:41
32
כמובן שלעיוור יש אחריות.
אנחנו בכל אופן מעדיפים עיוור על רשע (גם אם "וטוב לו"), וגם פועלים כנגד הרשע ("וביערת הרע מקרבך").
 
צריך לומר במפורש שייצור תחלופה זו פרקטיקה לא ראויה, ומי שנוהג כך הוא כנראה מנהל בעייתי לא רק באספקט הזה.
אני לא ממליץ להיות תלוי באנשים כאלה (אפשר לתמרץ אותם לעבודות לא מורכבות, אבל לא לניהול)
לצפיה ב-'זה לא ״בונוס״, זה חלק מהתשלום.'
זה לא ״בונוס״, זה חלק מהתשלום.
07/02/2019 | 18:45
28
52
אתה לא רוצה לשלם כסף בחידוש חוזה? תשלם אחוז גבוה יותר בשותף. בסופו של דבר אתה צריך לשלם תמורת השירות שלך, ואתה רוצה לייצר מערכת אינטרסים הדדית. אתה רוצה לתגמל את המנהל שלך על כך שהוא דואג שהדיירים לא יעזבו, אז אתה משלם לו סכום נוסף על ״חידוש חוזה״. אתה לא רוצה? תשלם לו יותר בשוטף ולמנהל שלך לא יהיה איכפת אם הדייר ילך או ישאר. על מציאת דייר חדש בטוח שתשלם לו.
 
בסופו של יום, מנהלי נכסים רוצים להרוויח. אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.
לצפיה ב-'מערכת האינטרסים ההדדית הרבה יותר מורכבת'
מערכת האינטרסים ההדדית הרבה יותר מורכבת
08/02/2019 | 01:47
27
37
כמו שכתבתי לבוסטון, זה מדד לא מספיק טוב לאיכות הניהול.
 
גם אם תניח שעקפת את הצורך בהגינות בסיסית סביב נושא התחלופה (ואני לא בטוח שזה המצב), הצורך בהגינות בסיסית יתעורר גם בהזדמנויות אחרות.
מה האינטרס של חברת הניהול לבצע תחזוקה מונעת? האינטרס שלה זה לתת למצב להתדרדר, ואז לקחת עמלה על תיקון גדול. מה לגבי דיווחי שעות עבודה? 
אין לדבר סוף.
 
אני מעדיף לעבוד עם מנהל נכס שהוא יותר איש עבודה ממה שהוא איש עסקים.
כזה שעושה את העבודה שלו כמו שצריך מתוך הגינות.
אם כדי שיהיה אכפת לו אם הדייר יישאר או יילך, אני צריך לחלק את התשלום באופן הזה, אז זה מנהל נכסים שאני מעדיף לא להיות תלוי בו.
אם מנהלים כאלה הם האלטרנטיבה היחידה שלי כמשקיע קטן ומרוחק, אז אני מעדיף לא להיכנס למשחק הזה מלכתחילה. 
 
כתבת "אם באמת אתה מצפה שמישהו ינהל לך נכס תמורת 100 דולר לחודש - אתה חי באשליה.":
זה לא רלוונטי. בכלל לא התייחסתי לתמחור הכללי של שירותי חברת הניהול, אלא לתשלום/בונוס הספציפי הזה, שבכלל לא קשור לתשומות של חברת הניהול.
לצפיה ב-'זכותך'
זכותך
08/02/2019 | 05:39
26
32
תנסח חוזה ניהול עם עמלה אחת קבועה וזהו. אם אתה חושב שזה יחסוך לך אגורה אחת - אתה טועה, אבל אתה מאבד את היכולת שלך לתמרץ התנהגויות.
 
אני לא מבין מה הויכוח שלך, מנהל את הכסף שלו יקבל כך או כך, הוא לא יעבוד בחינם.
לצפיה ב-'אתה אכן לא מבין מה הויכוח'
אתה אכן לא מבין מה הויכוח
08/02/2019 | 10:54
25
32
אתה ממשיך להתייחס להיקף התשלום הכללי.
אתה לא יודע כמה השואל משלם בשוטף. לא באחוזים ולא בסכום מדויק. לא על זה הדיון.
 
הויכוח שלי הוא האם נכון לתמרץ מישהו כדי שלא יעשה עבודה לא טובה.
זה לא יהפוך אותו לאדם הגון.
הבעיות בעבודה עם אדם שאינו הגון לא ייעצרו בזה.
אם זה ספק (Vendor) קטן וחד פעמי, אז מילא.
עבודה עם מנהל לא הגון תוביל לא רק לנזק כלכלי, אלא גם ל-Stress.
 
שוב- אם אני שחקן קטן, ויש נוהג בשוק, אז אני איאלץ לזרום איתו.
אם יש לי יכולת להשפיע על שיטת התגמול (בשונה ממשקיעים מרוחקים עם סינגל פאמילי), זו לא הדרך שאבחר בה.
 
המנהל יקבל את הכסף שלו כך או כך? מי אמר?
אם אני חושש שהמנהל מייצר תחלופה כדי לקבל עמלת השכרה, אז אני יכול להוציא את ההשכרות למתווך חיצוני, או לעשות אותן בעצמי.
זה פתרון עדיף בעיניי, גם אם לא אופטימלי (אני עדיין מחזיק מנהל נכס שאני לא סומך עליו).
לצפיה ב-'שמע... ראה...'
שמע... ראה...
08/02/2019 | 21:56
24
33
אני מקבל בונוסים בכל מקום עבודה שלי, וחלק מהבונוסים בנויים כך שמתמרצים התנהגויות שונות, כמו למשל - לא לעזוב את מקום העבודה. למה זה הגיוני למעסיק לתמרץ עובד שלא לעזוב את מקום העבודה? למה, על אותו משקל, לא לצפות מעובד להיות נאמן מעצם זה שמשלמים לו משכורת?
 
אני לא מקבל את המושג ״הוגן״. מה זה ״הוגן״? אין דבר כזה. מה שנראה הוגן לך לא נראה הוגן למישהו אחר. ״הוגן״ זה מושג יחסי, אמוציונלי, לא משהו שאפשר לכמת ולשים בחוזה. איך אני מודד הוגנות? אני לא יכול. איך אני מגדיר הוגנות? אני לא יכול.
 
אתה רוצה לשים בחוזה ״המנהל יענה לטלפון של הדייר כל פעם שהוא מתקשר״? לא. אבל אם הדייר לא סובל את המנהל - הדייר יעזוב, ואתה לא רוצה שזה יקרה. אז אתה צריך לתמרץ את המנהל למנוע את המצב הזה. אין פה הוגן או לא הוגן, יש פה מצב נתון. אתה יכול לצרוח עד מחרתיים כמה שהעולם לא מושלם - יותר מושלם הוא לא יהיה מזה.
לצפיה ב-'יש ניואנסים'
יש ניואנסים
09/02/2019 | 01:13
23
26
אין ספק שיש בונוסים אפקטיביים. יש גם בונוסים שלא.
 
עם הדוגמא הספציפית שנתת אין לי בעיה.
מתמרצים אותך במידה ואתה לא תעזוב.
שים לב כמה שליטה יש לך על התוצאה. שליטה אבסולוטית.
כשתשקול לעזוב, הבונוס הזה יעמוד לך מול העיניים.
 
אתה מציע לתמרץ מנהל במידה והדייר לא יעזוב.
דיירים הרי עוזבים מהמון סיבות. הם יכולים לעזוב גם אם המנהל עושה עבודה מצויינת. המנהל גם יכול לעשות עבודה לא טובה, והדייר בכל זאת יישאר.
השליטה של המנהל על התוצאה היא מועטה (למעט מצב שהמנהל ממש מבריח דיירים, ואז ברור שהוא חייב ללכת).
כשחלק גדול מהתגמול שלך מותנה במשהו שלא בשליטתך, זה רק מייצר תסכול ואדישות.
 
אם אתה מחפש תמריץ למנהל נכסים לשרת את האינטרסים של בעל הבית, זה מאד פשוט. אנחנו לא בהסתדרות. יש סעיף של התראה קצרה מאד לפני סיום ההתקשרות, ללא שום הסבר.
הוא מחליט לא לענות לטלפון? הוא מרגיז את הדיירים? סבבה.
לדיירים יש את המייל שלי. אני אדע על זה מהר מאד (ספציפית יש לי גם אב בית בנכס, אבל בסינגל פאמילי זאת לא אופציה), ואם אין לזה צידוק גם אגיב על זה מהר מאד.
 
אני לא צריך למדוד הוגנות, ולא צריך להכניס אותה לחוזה.
אני יודע אם אני שבע רצון או לא. אם אני לא שבע רצון, אני פשוט אחליף אותו. החלפתי בשנה וחצי 3 מנהלים (וראיתי עוד לא מעט, וניסיתי כל מיני שיטות תגמול) עד שהגעתי למנהל שאני מרוצה ממנו. מאז עברו בערך 4 שנים, ולא החלפתי אותו, אבל האופציה שמורה לי.
לצפיה ב-'אתה מתחפר לשם התחפרות'
אתה מתחפר לשם התחפרות
09/02/2019 | 06:03
22
34
דיירים עוזבים מכל מיני סיבות, אבל אין לי שליטה על הסיבות האלה פרט לחוסר רצון שלהם להשאר במקום בגלל המקום. בגלל שהמקום לא מטופל כמו שצריך, בגלל שהמנהל לא מגיב כמו שצריך מתי שצריך, ועל אלה - יש לי שליטה. אבל איך אני יכול לכמת את זה? איך אני יכול לכמת ״נחמדות״ או ״כמו שצריך״? אני לא יכול. לאיזו רמת דקויות אתה רוצה לרדת בחוזה הניהול שלך?
 
לדיירים יש את המייל שלך? אז כבר יש לך בעיה. למה יש לדיירים את המייל שלך? בשביל מה אתה צריך מנהל?
 
אם אתה לא סומך על המנהל שלך עד כדי כך שאתה נותן את המייל שלך לדיירים - הבעיות שלך הרבה יותר גרועות מכמה אתה נותן למנהל שלך בונוסים על השארות דייר. לדיירים שלי אין את המייל שלי, ולא צריך להיות. הם בכלל לא יודעים מי אני. בשביל זה יש לי מנהל לנכסים.
לצפיה ב-'ואין לך עוד מנגנוני פיקוח ובקרה?'
ואין לך עוד מנגנוני פיקוח ובקרה?
09/02/2019 | 09:45
21
33
אני גם מגיע פעם ברבעון, ומשתדל לפגוש את הדיירים. שים את זה בצד, כי אני בניין עם הכנסות של 300,000 דולר בשנה. מבנה הניהול שלי מתאים לצרכים וליכולות שלי, ואני לא מצפה להתעסקות כזו סביב נכס עם הכנסות של 15,000$.
 
אני בטח שלא מעסיק מנהל כדי שהדיירים לא יידעו מי אני. אין לי סיבה להתחבא, ואין לי בעיה לתת את המייל. הדיירים פונים למייל שלי לעתים נדירות.
 
מסכים איתך שבונוס כזה עדיף על 0 מנגנוני פיקוח, אבל בעיניי זה לא מספיק.
מאד הייתי ממליץ למשקיעים מרוחקים להחזיק עוד מנגנוני פיקוח על חברת הניהול. אחד הפשוטים שבהם הוא תקשורת עם הדייר (אפילו דרך חשבון אימייל אנונימי).
היו פה כבר שאלה או שתיים של משקיעים שפתאום גילו (למשל) שהדייר התלונן לעיריה, בגלל בעיה שלא טופלה (מעניין אם זה באמת בגלל שלא נתנו לחברת הניהול בונוס).
תקשורת עם הדייר יכולה למנוע מצבים כאלה.
לצפיה ב-'אם חברת ניהול אמינה אז אין צורך בתמריצים?'
אם חברת ניהול אמינה אז אין צורך בתמריצים?
( לעמוד שלי בתפוז )
10/02/2019 | 14:13
1
30
אני טוען שכן צריך לתמרץ חברת ניהול, ללא קשר לרמת אמינותה. הטענה הזו מוכחת מדעית כאפקטיבית לתחום הניהול בכלל, ומכאן נובע לתחום ניהול נכסי נדל"ן בפרט.
 
ובגלל זה אני גם טוען, שמעבר ליושרה ואתיקה, אמינות מתבטאת ביכולות.
כי גם מי שרוצה להיות טוב (=יושרה), אין זה אומר שהוא בהכרח מסוגל לתת תוצאה טובה (= אמין). ומעבר לכך, לפעמים תמריץ יכול להיות ההבדל בין טוב למצוין. זה לא רק שחור ולבן, אמין או לא אמין.
 
 
לצפיה ב-'זה לא הדיון'
זה לא הדיון
10/02/2019 | 17:37
22
אני טוען שצריך לפתוח כל מסר במשפט כללי שיש לגביו הסכמה רחבה, גם אם הוא לא ממש רלוונטי. הטענה הזו מוכחת מדעית כאפקטיבית בתחום השיווק בכלל, ובתחום השיווק באינטרנט בפרט.
 
הדיון הוא לא אם צריך לתמרץ את חברת הניהול.
הרי גם התשלום החודשי (אחוזים מהגביה) הוא תמריץ מותנה ביצועים.
גם האופציה של הקטנת היקף העסקים (ע"י העברת ההשכרות לברוקר, או על ידי החלפת חברת ניהול), היא תמריץ.
 
אז עלתה פה טענה שהתשלום החודשי נמוך מדי. אולי זה נכון.
את זה אפשר לפתור בהמון דרכים.
הפתרון הטריוויאלי הוא דווקא להגדיל את התשלום החודשי.
אז עולה השאלה למה להוסיף תשלום דווקא כל 12 חודשים, ודווקא במידה והדייר ממשיך?
 
תשובה שאני לא מקבל, היא שזה על מנת שהמנהל לא יעודד תחלופה.
אני טוען (בטרמינולוגיה שלך) שאם ללא תמריץ מיוחד, הוא יעודד תחלופה אז הוא לא טוב (=לא ישר), ומכאן שהוא לא אמין.
 
תשובה שאני כן מקבל, היא שכך נהוג.
למה הנהיגו את השיטה הזו מלכתחילה? לא יודע.
יכול להיות שפעם היה קשה למשקיעים למדוד את ביצועי המנהל, וזו היתה הדרך הפחות גרועה למדוד את שביעות הרצון של הדייר מהמנהל.
היום יש דרכים טובות ומדוייקות יותר. בין היתר, קל לקבל משוב ממוקד וישיר מהדייר.
אם דייר שלי עוזב באמצע חוזה כי הוא קונה בית (או כי פורסם שהמים בניוארק לא ראויים לשתיה), זה לא קשור למנהל.
זה עובד גם הפוך. אם דייר שלי נשאר למרות שהמנהל לא עושה את העבודה, האם מגיע למנהל בונוס?
 
יש טענה (דומה לזו שאני לא מקבל), שהבונוס הוא כדי שהוא מלכתחילה ימצא דיירים לטווח ארוך. היא מופרכת, כי לשירותי איתור דיירים יש שוק, והעמלה הזו לא קיימת בו.
אני לא מכיר ברוקרים של השכרות שמבקשים בונוס בכל פעם שהדייר שהם איתרו מחדש חוזה.
לצפיה ב-'אני מגיע לבקר את הנכסים פעם בשנה-שנתיים.'
אני מגיע לבקר את הנכסים פעם בשנה-שנתיים.
10/02/2019 | 19:15
15
34
הדיירים שלי ראו אותי (אלה שהיו שם), אבל אני בספק אם הם זוכרים את השם שלי, ובטח ובטח שלא חילקתי שום כרטיסי ביקור. מבחינתם הכתובת היחידה שלהם זה חברת ניהול. זה לא רק כי אני ״סומך באופן עיוור״ על חברת ניהול, אלא גם כסת״ח שלי - אם המנהל מפשל ויש לי התעסקות ישירה כלשהי עם הדייר - אני חולק באחריות, אני לא יכול להתחבא מאחורי הסכם הניהול ולהפיל את התביעה על המנהל. לכן - אני לא מתעסק עם הדיירים. בכלל.
לצפיה ב-'Fair Enough. עניין של ניהול סיכונים'
Fair Enough. עניין של ניהול סיכונים
10/02/2019 | 21:09
14
27
יש כאן בחירה בין 2 אופציות:
1. מעורבות כרוכה בסיכון שבמקרים מסויימים, בעל הבית יהיה חשוף לתביעה.
2. ניתוק כרוך בסיכון שבעיות לא יטופלו בזמן, וזה יגרור הפסד כספי.
 
הסיכוי שהסיכון יתממש באופציה הראשונה נמוך יותר, ויש לבעל הבית יכולת מסויימת להשפיע עליו. מצד שני, בעל הבית לא באמת יכול להעלים את הסיכון, והנזק האפשרי הוא בלתי מוגבל (כלא, וזה...).
 
הסיכוי שהסיכון יתממש באופציה השניה גבוה יותר, אבל הנזק מוגבל.
 
יש פה הרבה פקטורים שנכנסים למשוואה (מערכת המשפט במדינה הספציפית, כיסוי ביטוחי, מצב אישי, וכו').
אני יכול להבין אותך (ויש עוד רבים שבוחרים כמוך), אבל אני (ויש עוד רבים כמוני) בוחר אחרת.
אני גם מקבל את זה שבשביל בעל בית שבוחר לא להיות מעורב, כל אינדיקציה לשביעות רצון של הדייר שווה יותר.
לצפיה ב-'אני לא יודע על סמך מה חישבת סיכונים'
אני לא יודע על סמך מה חישבת סיכונים
11/02/2019 | 00:24
13
27
בעיניי תביעה של מליונים זה סיכון הרבה יותר גדול מאסלה נוזלת שלא תתוקן מיד. פחות מטריד אותי דייר אחד שיעזוב, יותר מטריד אותי שדיירים עוזבים אחד אחרי השני. במקרה הראשון - המנהל ימצא דייר אחר וזהו. במקרה השני אחליף מנהל (וזה קרה). בכל מקרה אני לא מוכן להסתכן בתביעה כל פעם שדייר שובר יד בנכס (וגם זה קרה), לכן אין לי שום מגע עם הדיירים, יש לי ביטוח על כל נכס, וגם הפרדת נכסים דרך LLCים. הדיירים חותמים על חוזה מול מנהלי הנכסים ואין לי שום נגיעה לא בניהול ולא בנכס בזמן שהוא מושכר, וכך זה צריך להיות.
 
אם אתה מתנהל אחרת - אתה זה שיוצא דופן.
לצפיה ב-'בקטע הזה אני ממש לא יוצא דופן'
בקטע הזה אני ממש לא יוצא דופן
11/02/2019 | 01:18
12
26
יש המון אנשים שמנהלים בעצמם נכסים שלהם, או מעורבים ברמה גבוהה ממני. אני מכיר אישית לא מעט שנוהגים כך.
אני יוצא דופן מסיבות אחרות, אבל לא זו.
 
אי אפשר להתייחס לסיכון במנותק מההסתברות שהוא שהוא יקרה. התביעות האלה של המיליונים- עד כמה שידוע לי הן נדירות מאד מאד.
גם אז צריך לקרות לא מעט (כולל מהלכים בעייתיים מצידי) כדי שיפילו עליי את האחריות באופן אישי.
אגב, ל-LLC שמחזיקה את הנכס יש ביטוח של יותר מ-3,000,000$.
אני יותר מוטרד מאחריות פלילית, ושוב- זה סופר נדיר.
 
יש לי 18 דיירים בבניין. יכולים לעבור כמה חודשים טובים עד שאזהה תבנית של עזיבה חריגה.
עד שאחליף מנהל אני יכול למצוא בניין עם המון נזקים, המון דיירים זועמים, ובעיות רציניות מול הרשויות.
 
בשלב הזה אותה נזילה יכלה ליצור נזקי מים בשלוש קומות שמתחתיה, כולל עובש שכבר דווח לעירייה.
אולי במקביל דייר אחר החליט שהוא לא סוגר את דלת הכניסה לבניין, ויסתבר לי שהלובי של הבניין הוא תחנת סמים.
במקביל אני יכול לגלות עשרות דוחות מהעירייה על אי פינוי אשפה, על זה שאני לא ממחזר, אי פינוי שלג, וכו'.
נזקים של עשרות אלפי דולרים.
לצפיה ב-'טוב, נראה לי שאין על מה לדבר פה'
טוב, נראה לי שאין על מה לדבר פה
11/02/2019 | 02:02
11
29
אין לי מושג מאיפה אתה מביא את הסטטיסטיקות שלך וכמה אתה באמת מבין בסיכונים משפטיים. אני מניח שאם יש לך הכנסות של מאות אלפי דולרים בשנה - דיברת על זה עם לפחות עורך דין אחד או שניים.
 
יש לך בניין אחד? לי יש כמה וכמה בניינים. אז יכול להיות שבאחד יהיו נזקים. ניהול סיכונים, אתה יודע. הסתברויות. אתה שם את כל הביצים בסל אחד, אשרייך.
לצפיה ב-'אתה צודק'
אתה צודק
11/02/2019 | 03:46
10
25
הדרך שלך היא הנכונה, היחידה, ו"כך צריך להיות".
 
באמת חבל שכל מה שיש לי מושקע בבניין.
 
גם אין שום יתרון (תפעולי, מימוני, או אחר) ל-18 דירות תחת גג אחד, לעומת החזקה של סינגל פאמיליז מפוזרים. רק חסרונות.
 
גם ידוע שאין ניהול עצמי בארה"ב בכלל. ואם בכל זאת אני מכיר כמה שבחרו לנהל בעצמם במשך עשרות שנים, הם כנראה טמבלים.
 
גם הבנקים שממשיכים לתת להם משכנתאות נון ריקורס עם ריביות נמוכות (שזה עוד חיסרון של בניינים) טמבלים. הרי תיכף תובעים אותם.
כנ"ל לגבי חברות הביטוח שממשיכית לבטח אותם.
 
כל הדיירים שגרים אצלם פשוט בונים כרגע את הקייס שלהם, כדי לתבוע מהם מיליונים. חבל על הזמן.
מלא חבר'ה מניוארק עברו להמפטונס עם כספי האקזיט שלהם.
 
ואולי (רק אולי), פסקי דין של מיליונים שלא מכוסים על ידי הביטוח הם מאד מאד נדירים, וחברות ניהול בעייתיות הן מאד מאד שכיחות.
לצפיה ב-'אולי, רק אולי, לא כולם כמוך'
אולי, רק אולי, לא כולם כמוך
11/02/2019 | 03:54
28
תראה איך פתאום נהיית מתגונן - למה אתה חושב שאתה יודע הכל ואף אחד אחר לא יודע כלום? אתה בחרת את הדרך שלך, ויופי לך, זה בסדר, זכותך. אבל למה אתה חושב שכל מי שלא בוחר בדרך שלך בהכרח טועה ואתה מטיף מוסר בכזאת אגרסיביות?
 
חוזי ניהול למשקיעים קטנים הם די סטנדרטיים ולא משאירים הרבה מרווחי תמרון לשני הצדדים. אתה נטפל לעמלה ספציפית אחת כאילו שכל מליוני המשקיעים שמשלמים אותה טועים ורק אתה עם בניין 18 הדירות שלך יודע יותר טוב מהם מה צריך לעשות. מי שמך?
 
כשפתאום מתחילים לדבר איתך באותה צורה בה אתה מדבר בשרשור הזה אתה נתקף בהתקפי ציניות זועמת ומתחיל להעלב. מה קרה? כולה אמרתי שאתה טועה - זה הרי מה שניסית להגיד לי לאורך כל השרשור הזה. לך מותר ולי לא?
לצפיה ב-'ואגב, נראה לי שאין לך באמת מושג בתביעות'
ואגב, נראה לי שאין לך באמת מושג בתביעות
11/02/2019 | 03:59
8
28
דווקא יש לי נסיון בתחום, בתור התובע דווקא. תאמין לי, גם אם כסף לא יצא לי מלתבוע את בעל הבית - נזק לבעל הבית גרמתי. ובמקרה שלי - בעל הבית גם כן היה תושב של מדינה זרה, עצם ההתעסקות עם התיעה שלי עלתה לו כמה וכמה אלפי שקלים ושום ביטוח לא היה מעורב כי תבעתי בתביעות קטנות (בארץ, אבל גם בארה״ב יש תביעות קטנות).
 
אתה פשוט לא מבין את המשמעות של תביעה. אתה רוצה שביטוח ״יתפשר״ בשמך וידרוש ממך את הכסף בחזרה דרך הקפצת דמי ביטוח פי כמה? אתה רוצה לנהל תביעה בקצה השני של העולם כי תבעו אותך בתביעות קטנות ואי אפשר לשלוח לשם עורך דין? בבקשה, חשב לך הסתברויות. זה לא כזה נדיר כמו שאתה חושב.
לצפיה ב-'לא נעלבתי, אבל אנסה להתנסח יותר בעדינות'
לא נעלבתי, אבל אנסה להתנסח יותר בעדינות
11/02/2019 | 10:33
7
27
1. אמיתית, לא חשבתי על הטרדה דרך תביעות קטנות.
זה מקרה ראשון שאני שומע עליו.
אבל האם זו סיבה מרכזית בהחלטה שלך להסתתר מאחורי ה-LLC?
 
2. בקשר למה שכתבת על הסדרים, והקפצת דמי הביטוח בעקבות תביעה- זה בהחלט שיקול בעיניי. ממה שאני מכיר, בד"כ תובעים גם את חברת הניהול (ו/או נציג הבעלים) וגם את חברת האחזקות. הביטוח של הנכס בכל אופן מכסה גם את חברת הניהול ונציג הבעלים במרבית המקרים.
זה נכון שהפרמיה תקפוץ, אבל האם זה לא מה שקורה בכל מקרה (גם כשהבעלים מנותק)?
יותר מזה- האם מעורבות של הבעלים יכולה להפחית את הסיכוי להגיע למצב הזה מלכתחילה?
 
3. לגבי העמלה:
גם מזווית של משקיע קטן שנמנע ממעורבות, לדעתי זו דרך תמרוץ לא אופטימלית ועם יעילות נמוכה.
אני עדיין מאמין שמנהל שצריך לתת לו תשלום נפרד כדי שינסה למנוע תחלופה, הוא מנהל שלא הייתי רוצה להיות תלוי בו.
הייתי משלם את העמלה בעיקר כי זה הנוהג, וכי אני לא בעמדה למו"מ. אני מעדיף שלא להיות במצב הזה.
לצפיה ב-'כתבתי לך הודעה מושקעת ותפוזבל אכל לי אותה '
כתבתי לך הודעה מושקעת ותפוזבל אכל לי אותה
11/02/2019 | 18:09
6
20
1. תביעות קטנות זה דווקא הדרך היותר מקובלת לדיירים להתמודד עם בעלי הביתים. אני מכיר כמה אנשים בעבודה שנכוו בזה ככה כבר. הדייר תובע על משהו קטן, אבל הנזק של לטוס לקצה השני של המדינה ולבזבז יום-יומיים של עבודה מגיע עוד לפני שבכלל התביעה תדחה. וקח בחשבון - אני גר בארה״ב, ולכן בשבילי זה כמה מאות דולרים של טיסות/מלון/יום חופש - לישראלי? זה כבר יכול להתנפח לאלפי דולרים עוד לפני שבכלל הגענו לשופט. וזה תביעות קטנות. תביעות עם עורך דין - רק על עורך דין תבזבז סכומים כאלה גם אם בסוף התביעה תדחה על הסף.
 
כמו שאמרת - זה הטרדה. הביטוח עלול שבכלל לא להתייחס לזה (יש לך deductible? אני מניח שיש). וגם אם יתייחס - להתגונן דרך הביטוח יעלה לך ביוקר בפרמיות (וכן, ועוד איך מקפיצים פרמיות בגלל תביעות, איך אתה חושב שהם עושים כסף?).
 
LLC לא יגן מפני ההטדרה הזאת, אבל להיות בנתק מוחלט מהדייר - כן. כי דייר עשוי שלא לחשוב עלייך בכלל כשהוא ניגש לתבוע. אין לו את הפרטים שלך, אין לו את השם שלך, ולא כל אחד יודע איך או ירצה להתעסק בלחפש פרטים על בעלי הבית ברישומים. בקליפורניה, למשל, צריך ללכת (פיזית) לcounty בשביל זה. פרטי מנהל יש להם ביד כי זה בחוזה. פרטים שלך - רק אם נתת אותם.
 
זכור גם שאם הדייר חמדן ורוצה הרבה כסף ולא רק פיצוי על אסלה שנזלה, דייר כזה יחפש אותך בין אם תתן לו פרטים ואם לא. הוא בכלל לא יתבע את המנהל כי מנהל זה LLC או SCORP ריק מכל נכס שיפשוט רגל ברגע שהתביעה תוגש. אתה? לך יש נכס - בית של 18 דירות. אותך שווה לתבע. פה נכנס העניין של LLC. שים את הבניין בLLC, כל דירה בLLC אחר, ותשכור LLC שינהל לך אותם. כך כל דייר יכול לתבוע רק את הLLC שבעלת הדירה שלו, ומקסימום יפרק לך חתיכה מהבניין ולא את כולו. אם בכלל לא שמת את הבניין בLLC אז הם קחו לך את הבניין, וגם את הבית שלך בארץ ואת האוטו של אישתך. 3 מליון של הביטוח יכסו את הנזק שאתה עלול לגרום ל18 דיירים כולם בוואת אחת אם כולם יתבעו אותך ביחד? לא בטוח.
 
לגבי העמלה - זכור באילו אוכלוסיות אנחנו מתעסקים פה: ישראלים קמצנים ש״משקיעים״ את הגרושים שלהם בסלאמס שמכרו להם וסופרים אחוזים מהשכירות כשהם משווים מנהלים. אז האחוזים מהשכירות יורדים כדי לזכות בתחרות, אבל המנהלים גם רוצים לאכול. עמלת חידוש חוזה זאת דרך שלהם להבטיח שבין אם הדייר עזב ובין אם הדייר נשאר - הם יקבלו סכום כסף כלשהו שאפשר לבנות עליו ולתכנן איתו. זה עובד לשני הכיוונים - גם המנהל רוצה תזרים מזומנים שאפשר לצפות מראש ולתכנן מולו, לא רק בעל הבית.
 
אם לך יש כוח מיקוח כי יש לך 18 יחידות בחוזה אחד - לרוב מוחלט של מי שעובר בפורום הזה אין כזה כוח. הם חותמים על חוזים סטנדרטיים ומקסימום שהם יקבלו זה אולי אחוז פחות בשוטף מהשכירות. למה להטיף להם מוסר על משהו שאין להם ממש דרך לשנות? אתה רק תגרום להם להרגיש רע עם עצמם.
לצפיה ב-'הגזמת'
הגזמת
11/02/2019 | 20:07
2
23
אין מישהו שפותח LLC לכל דירה לחוד בMF, זה מטופש.
בכלל כל הקטע הזה של לקנות SFR בודד להשקעה ולשים אותו תחת LLC זה גובל בפרנויה.
 
 
לצפיה ב-'אולי קצת הגזמתי, זה היה כדי להבהיר את הנקודה'
אולי קצת הגזמתי, זה היה כדי להבהיר את הנקודה
11/02/2019 | 20:56
1
26
אבל בהחלט יש אנשים ששמים כל SFR בLLC נפרד ועושים series של עשרות/מאות LLCים. בשבילי זה לא יעבוד כי אני בקליפורניה (כל LLC עולה 800 דולר בשנה), אבל זה בהחלט לא משהו מופרך, אני יודע על אנשים שעושים את זה.
לצפיה ב-'אנחנו שמים כל כמה יחידות ב-LLC אחר'
אנחנו שמים כל כמה יחידות ב-LLC אחר
11/02/2019 | 21:56
23
זה מאוד תלוי ברמת הסיכון שאדם רוצה לקחת.
לדוגמא, נגיד והחלטנו על סכום של 300 אלף דולר לסיכון. אם יש לנו 3 נכסים בשווי ממוצע של 100 אלף דולר, כולם יכנסו ל-LLC אחד. אם יש לנו נכס בודד ששווה 300 אלף דולר או יותר, הוא יהיה ב-LLC משלו. ככה אנחנו יודעים שהמקסימום סיכון שיש לנו הוא השווי של הנכסים ב-LLC הספציפי שספג תביעה ולא שלל ה-LLC.
לא יקר לעשות LLC בניו יורק, אבל עדיין יש לזה עלות שלא להצדיק LLC על כל נכס, בטח שלא נכסים בשווי נמוך.
לצפיה ב-'אני מבין מאיפה אתה בא, אבל אני לא מכיר התנהלות כזו'
אני מבין מאיפה אתה בא, אבל אני לא מכיר התנהלות כזו
11/02/2019 | 22:16
2
28
1. לגבי תביעות קטנות-
רגולטורית, אני מחויב לחשוף את ה-principals של ה-LLC (חייב לתלות את זה במיקום בולט בבניין), וגם עולה 10 סנט להוריד את המידע מהאתר של המדינה (ולא עולה כלום להוריד את זה מ-opencorporates.com).
אני יכול להסוות את עצמי (נניח ע"י רישום עו"ד נאמן כ-Principal), אבל זה יוסיף סיבוכיות בכל מיני מקומות (למשל במשיכות רווחים, בדיווחי מס, בחתימה על משכנתא), ויגרור תלות בעוד גורם (שיהיה רשום כ-principal).
אני חד משמעית לא אפעיל את הביטוח נגד תביעה כזו.
אני די בשליטה על הזמן שלי, וסביר להניח שאגיע. אם לא אגיע, כנראה שאאפשר לתובע לנסות לגבות את פסק הדין.
אולי אחרי שאתקל בכמה מקרים כאלה, אתייחס לסיכון הזה אחרת.
 
2. לגבי תביעות יותר גדולות:
החלוקה להרבה LLCs לא אפשרית כי אין פרצלציה.
גם יעלה לא מעט להחזיק כמות כזו של LLCs, ושוב- הסיבוכיות תהיה גדולה.
אם אלה היו דירות יקרות יותר, והייתה פרצלציה, אז אולי התשובה הייתה אחרת.
אם זו לא תביעת סרק ברורה, מפעילים ביטוח.
 
3. מה קורה אם כולם תובעים סכומים גבוהים (נניח שקרתה שריפה עם הרבה פצועים)? הלך הנכס. בשביל זה הוא ב-LLC.
מהתביעות שאני כן מכיר, חברת הניהול נתבעה/צורפה ע"י הבעלים. 
גם אם אני מעורב, לא כל דבר חושף אותי לאחריות אישית. כדי להפיל עליי אחריות אישית לדבר כזה, צריך שהנזק יקרה כי פעלתי באופן לא סביר, או כי לא פעלתי באופן סביר.
במקרה של שריפה למשל, אם לא הוחלפו בטריות בגלאי עשן זה נופל על המנהל, אבל מספיק שהוא יראה שהייתי מודע לזה שהוא לא מחליף אותן (או שלא נתתי לו אמצעים להחליף אותן), וזה נופל עליי.
במצב כזה נכנסת לסיפור גם אחריות פלילית.
כמו שכתבתי, זה סיכון בהיקף לא מוגבל, אבל ההסתברות שלו נמוכה, ואני גם יכול לצמצם אותה משמעותית (ספציפית, ע"י משלוח אימייל למנהל, כדי לוודא שהוא מחליף את הבטריות, ומחתים את הדיירים).  
לעומת זה, נזק משמעותי (נכון, מוגבל לסכום ההשקעה) כתוצאה מהתנהלות בעייתית של חברות ניהול זה דבר שנתקלתי בו המון.
אני לא מוכן להיות במצב שאני לא יכול לפקח עליהן באופן שוטף, בגלל סיכון שהוא נדיר מאד.
 
4. לגבי העמלה- אם הבעיה היא שהאחוזים נמוכים, אז אני הייתי מעדיף (למשל) להגדיל את האחוזים כשהדייר מגיע לוותק מסוים. יש מנהלים שלא יתגמשו, ויש מנהלים שכן.
 
5. לא הטפתי מוסר למי שמשלם. כתבתי שמנהל שמייצר תחלופה אם לא נותנים לו את העמלה הזו, הוא לא מוסרי.
אני עומד מאחורי זה שלא הייתי משלם עמלה כזו כתמריץ לא לייצר תחלופה.
הייתי משלם אותה רק כי זה מבנה העמלה הנהוג, ואין לי ברירה.
לצפיה ב-'אבל זה אכן מבנה עמלה נהוג'
אבל זה אכן מבנה עמלה נהוג
12/02/2019 | 02:58
1
18
הנחת היסוד שלך בהודעה הראשונה שלך בשרשור הייתה שזה עושק ומכך יצא כל הוויכוח.
 
תראה מה כתבת: ״חברת הניהול לא אמורה לסחוט אותך כדי לא לייצר כיסאות מוזיקליים״
 
אתה קראת לזה ״סחיטה״. זה לא סחיטה, זה מבנה תשלום. המנהל רוצה להגיע למצב שהוא לא עובד בחינם, ולכן ישנו איזשהו חיוב קבוע. החיוב הזה נמצא שם בין אם הדייר עוזב ובין אם לא, ואם לא - הוא טיפה נמוך יותר כי המנהל לא עושה את העבודה של חיפוש דייר חדש. זה הכל.
 
כמו בכל מקום, גם פה - יש איזשהו מחיר שמפרסימים ואז יש אותיות קטנות. המחיר שמפרסמים זה ״8% עמלה״, אבל בפועל כשמדברים בסוגי הנכסים שהישראלים משקיעים בהם אי אפשר להתקיים מ8% האלה. בפועל העלות היא יותר גבוהה. אז איפה הכסף הנוסף? בעמלת חידוש חוזה, בעמלות על ניהול פרוייקטים, בעמלות ״איש קשר רגלולטורי״, וכו׳ וכד׳. לחלק יש תחליף כזה או אחר (אפשר לשכור שירות registered agent בנפרד אם המנהל לוקח על זה יותר מדי), ולחלק אין תחליף (עמלת חידוש חוזה זאת דוגמא כזאת).
 
כשאתה בא עם נפח פעילות גבוה אז אתה יכול להתמקח. ישראלי שקונה בית אחד בסלאמס במקום כלשהו - לא יכול להתמקח. כי הוא מקבל את מה ששילם עליו, ואם לא ישלם כלום - לא יקבל כלום. הוא יצטרך לשלם בדרך כזאת או אחרת.
 
אתה קראת לזה סחיטה.
לצפיה ב-'לא הנחתי שהיא בכל מקרה עושק'
לא הנחתי שהיא בכל מקרה עושק
12/02/2019 | 12:01
23
קשה לומר מה מקובל.
נכון שהחוזים די סטנדרטיים, אבל אנחנו לא יודעים בכמה מקרים מוחקים את הסעיף הזה לגמרי, ובכמה מקרים העמלה היא איקס/חצי חודש/חודש.
בכלל, אם אנחנו מאמינים שהעמלה היא כדי למנוע תחלופה, אז צריך לשלם אותה בין אם התשלום החודשי הוא 6% ובין אם התשלום החודשי הוא 12%.
הרי כך או כך, ללא עמלת החידוש, עדיין יישאר למנהל אינטרס לתחלופה גבוהה.
 
בשיח כנה, מנהל יכול לנמק את העמלה הזו בכמה דרכים:
 
1. "התשלום החודשי נמוך מדי. כל השוק עובד עם התוספת הזו. בלעדיה, לא יהיה משתלם לי לעבוד איתך. כלומר, אם לא תשלם לי את העמלה הזו, לא אעבוד איתך". זה שיח אינטרסים לגיטימי לגמרי בעיניי.
 
2. "התשלום החודשי נמוך מדי. כל השוק עובד עם התוספת הזו. שווה לך לשלם לי אותה, כי אחרת אתפשר על דיירים פחות טובים ואחליף לך דיירים לעתים קרובות. כלומר, אם לא תשלם לי אותה, אעשה עבודה פחות טובה, ואפיל עליך עלויות גבוהות יותר".
לא חייבים להסכים שזו סחיטה.
אפשר להסכים שהמנהל צופה פה נקודה שבה אני תלוי ברצון הטוב שלו, ומציע לי לשלם לו על מנת שלא לנצל אותה?
היחסים עם חברת ניהול מלאים בנקודות כאלה (כמעט כל קריאת שירות אפשר לנפח).
אני לא רוצה לעבוד עם מנהל שבכל נקודה חושב כמה הוא יכול להוציא מהבעלים.
 
 
כתבת "ישראלי שקונה בית אחד בסלאמס במקום כלשהו - לא יכול להתמקח. כי הוא מקבל את מה ששילם עליו, ואם לא ישלם כלום - לא יקבל כלום..."
לא תמיד הוא מקבל מה ששילם עליו. יש כאלה שנזהרים מבתים של 50,000$, אז הם קונים את אותם בתים ב-100,000$.
זה נכון בכל תחום. יש התנהלויות שהן תמרור אזהרה.
אם אני מזהה הפתעות גדולות באותיות הקטנות (ציפיתי לשלם 8%, ותכל'ס זה לא יהיה פחות מ-12%), אני אשתדל להימנע מלהיות תלוי במישהו כזה. לפעמים אין ברירה (כבר קניתי נכס בסלאמס, ואני לא מוצא מנהל טוב), ולפעמים יש ברירה (עוד לא חתמתי על כלום).
לצפיה ב-'הדיירים לא מכירים אותנו'
הדיירים לא מכירים אותנו
10/02/2019 | 22:54
2
28
(למעט בנכס אחד שמושכר לחברים שלנו, ובנכס המסחרי ששם נמצא המשרד).
 
אנחנו גם "מסתתרים" מאחורי LLC. הדיירים שלנו לא מכירים אותנו, אולי אם הם יעשו מחקר הם יגלו מה השמות שלנו. אבל הם רק מכירים את המנהלת ושבחוזה חתום LLC.
אני גר במרחק של עד רבע שעה נסיעה מכל הנכסים. יכול להיות שישבתי בבית קפה או בבר ולידי היה אחד הדיירים שלי. הם לא יודעים, אנחנו לא יודעים ומעדיפים שזה יהיה ככה.
לצפיה ב-'לכל אחד סיטואציה אחרת'
לכל אחד סיטואציה אחרת
11/02/2019 | 00:12
1
21
יש הרבה הבדלים בין הפעילויות שלנו, וכמו שכתבתי- אני יכול להבין את מי שבוחר כמוך.
 
אם אני זוכר נכון, לך ולמנהלת הנכסים שלך יש מערכת תמריצים מיוחדת.
לצפיה ב-'לכל אחד פעילות שונה'
לכל אחד פעילות שונה
11/02/2019 | 05:16
23
יש כאלה שהגיוני להם להיות בקשר עם הדיירים, יש כאלה שרוצים להמנע ככל שאפשר.
החוזה ביני לבין המנהלת די סטנדרטית. היא גובה 7-10% מהשכירות תמורת השירות + עלויות של תיקונים. כל כמה זמן היא מפקידה לנו כסף בבנק. העבודה היחידה שלנו זה לענות על אימיילים, לאשר תיקונים ולעקוב אחרי הדוחות שלה כדי לוודא שהכל עובד כמו שצריך.
התפקיד שלה זה להיות בקשר עם הדיירים. היא צריכה לוודא שהם שמחים, משלמים ולא עושים נזק. בשבילי להכנס ולבדוק דברים יכול להיות יותר נזק מתועלת.
לצפיה ב-'איתור עסקאות נדל"ן בארה"ב '
איתור עסקאות נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
04/02/2019 | 11:05
527
 
 
איך למצוא נכסים במחיר הזדמנותי מתחת למחיר השוק
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט'
השקעה בדטרויט
02/02/2019 | 21:07
14
192
שלום לכולם, חדשה בפורום...
אשמח לשמוע אם נתקלתם בחברה בשם אומגה השקעות נדלן בארה"ב, הבעלים אלי אדי יאן. פועלת בדטרויט. המלצות או דיס המלצות. אפשר פה, אפשר בפרטי...במיוחד אם יש אנשים שנפלו איתם. הדברים שמתארים פה בפורום מטרידים מאוד.
תודה
 
 
לצפיה ב-'כמה דקות באתר שלהם'
כמה דקות באתר שלהם
02/02/2019 | 22:04
7
143
ומעבר על כמה הנכסים שלהם מראה שהם מתעסקים בנכסים זולים במיוחד. הרבה מהתמונות עדיין מראים את הלוחות עץ על הבתים.
זה לא נראה כמו אזור שהייתי רוצה להסתובב בו, בטח שלא להשקיע בו.
 
כל נכס שאני מסתכל, קורא קצת את ההסיטוריה של מחירים מראה עד כמה הייתי מתרחק מהם.
הנה נכס לדוגמא:
2943 Pasadena St
Detroit, MI 48238
הם מעריכים את שווי הנכס בכ-55 אלף דולר. לפני הבועה ב-2008 זה נמכר ב-88 אלף. ב-2012 זה נמכר ב-3 אלף. ב-2017/2018 ניסו למכור ב-11 אלף. לפני 3 חודשים ניסו למכור ב-50 אלף ואחרי חודש הורידו את המחיר ל-46 אלף.
אז אם אף אחד מהשוק המקומי לא רוצה, נעלה את המחיר ב-10 אלף דולר, ונמצא ישראלי פראייר שיקנה את החורבה הזאת.
לצפיה ב-'כמה דקות באתר שלהם'
כמה דקות באתר שלהם
02/02/2019 | 22:11
6
110
הלוחות עץ מעידיםפ על מה בעצם? שהנכסים לא למאוכלסים?
לצפיה ב-'כן. זה יכול להעיד שהנכס לא מאוכלס'
כן. זה יכול להעיד שהנכס לא מאוכלס
02/02/2019 | 22:15
85
יכול להיות שהיה שריפה בבית, או שזה לא מאושר לאכלוס בגלל בעיות.
יכול להיות שאנשים שברו את החלונות ופרצו פנימה כדי לגנוב כל דבר שאפשר למכור.
 
זה לא בהכרח אומר שזה נכס בעייתי. יכול להיות שהלוחות היו רק בתקופת השיפוץ. אבל זה, ביחד עם היסטורית המחירים מדליק המון נורות אדומות.
לצפיה ב-'השאלה שלך מאוד מאוד מדאיגה'
השאלה שלך מאוד מאוד מדאיגה
03/02/2019 | 02:43
4
104
ערוץ ההשקעה שאת מסתכלת עליו הוא ערוץ מאוד מסוכן - כי יש אפס רגולצייה בתחום. מי שלא מבין מה הוא עושה - יפסיד את כספו ב 99% מהמיקרים.
 
השאלה שאת שואלת לגבי לוחות העץ שקולה לאדם שהולך לקנות אוטו ושואל את המוכר "הגלגל הזה שיש לפני כיסא הנהג - איתו מכוונים לאן האוטו יסע"?
 
את משוכנעת שאת יודעת מספיק על נדל"ן בארה"ב כדי לבצע החלטה מושכלת של אם לקנות או לא לקנות נכס ספציפי?
 
 
לצפיה ב-'קרשים בחלונות'
קרשים בחלונות
03/02/2019 | 08:08
3
83
זה שיש קרשים, אומר אכן שאינו מאוכלס כי התמונות צולמו במהלך השיפוץ. כך שזה לא החלק המטריד. הניתוח של המחירים ומאפייני האזורים בהם עובד היזם מטרידים יותר
לצפיה ב-'אפשר לשפץ בית בלי לאטום את החלונות'
אפשר לשפץ בית בלי לאטום את החלונות
03/02/2019 | 16:08
60
הסיבה שאוטמים חלונות זה כי מפחדים שאנשים יפרצו לבית. בית ריק מושך פולשים או אנשים שמחפשים מקום לעשות סמים.
זה לרוב מעיד על שכונה גרועה ובית שהוא נטוש לתקופה ארוכה.
לצפיה ב-'אין לי מושג מי כתב את ההודעה הזו... השואלת המקורית או חקיין '
אין לי מושג מי כתב את ההודעה הזו... השואלת המקורית או חקיין
04/02/2019 | 01:52
1
62
יש כוכבית אדומה ליד שם כותב ההודעה - מה שמסמן שזה "שם זמני" - אבל לשואלת המקורית יש שם משתמש קבועת בלי כוכבית.
 
אני מנחש שלא מדובר באותו אדם.
לצפיה ב-'או מישהי שלא הצליחה להתחבר שנית לתפוז?'
או מישהי שלא הצליחה להתחבר שנית לתפוז?
04/02/2019 | 05:56
46
טוב נו...
לצפיה ב-'דטרויט - העיר השלישית בעושרה בעולם! '
דטרויט - העיר השלישית בעושרה בעולם!
02/02/2019 | 22:27
89
זה מה שאומגה מצהירים באתר שלהם   לפי דה מרקר  מ-7.10.2017.
אבל אם קוראים את הכתבה רואים ש:
" בוא ניקח את המקרה של קופנהגן. לפני 30 שנה העיר הזאת היתה תפרנית, עם 18% אבטלה. ואז הם לקחו את הנמל שלהם, הקימו חברה עירונית לפיתוח הנמל, חידשו אותו, וכיום קופנהגן היא העיר השלישית הכי עשירה בעולם. זאת דוגמה נהדרת לאופן שבו ערים נוטלות את היוזמה בידיהן."
 
כלומר, דטרויט היא לא העיר השלישית בעושרה בעולם. אבל מי יטרח לבדוק את ה"עובדות" שלהם?
 
 
לצפיה ב-'חשש מהשקעת נדל"ן כושלת - כיצד לבדוק נכון'
חשש מהשקעת נדל"ן כושלת - כיצד לבדוק נכון
( לעמוד שלי בתפוז )
04/02/2019 | 10:11
1
79
שלום,
להבנתי יש לך 2 שאלות, 
1- על השקעה במטרו דטרויט. האזור.
2- על חברה מסוימת.
 
1- יש בדטרויט נכסים איכותיים בשווי מליונים, יש נכסים בשווי 100 אלף דולר וצפונה באזורי ביניים, ויש נכסים באזורים בהם המחיר 10-30 אלף דולר, ומומלץ למשקיע הישראלי הממוצע המשקיע מרחוק לא להתקרב לאזורים קשים אלו. אז אם את שואלת האם כדאי להשקיע בדטרויט אני שואל אותך בחזרה איפה בדטרויט?
הנה שיעור ודאו ללא עלות שיכול לתת לך קריאת כיון ראשונית באיזה רמת קושי אזור נכנסת
http://bit.ly/2raTmLm
 
 
2 - המלצה דיס המלצה על חברה כזו או אחרת - זה דבר מאוד מאוד חשוב בדיוק בגלל ששישנו פער ידע בין החברות לבין המשקיעים. אז ככה :

1- אני מציע לך לגלול בפורום אחורה ולחפש מה נאמר על חברות בעבר, ואני מניח שמשיקעים שמכירים יפנו אליך בפרטי עשית נכון לבקש זאת
 
2 - חיפוש בגוגל ביקורות וחוות דעת
 
3- באופן כללי, מודל עסקי גם נקודה חשובה ויכולה להוות אינדיקציה לכדאיות עבודה עם חברה כזו או אחרת. בעיקר לשים לב למקרים של הבטחות תשואה במנותק מביצועי הנכס ואו ציפיות לאחוזי תשואה חלומיים בהשקעות בסכומי נמוכים. להיזהר במצבים בהם רוכשים נכס ישירות מחברת שיווק הנדל"ן מהמלאי של החברה מפני שללא קשר לאמינות החברה ישנו במודל קונפליקט אובייקטיבי בין מוכר וקונה, שהרי ג המוכר האמין ביותר יעדיף למכור במחיר הגבוה ביותר שניתן וכמובן קונה שהינו משקיע שפוי ירצה לרכוש במחיר הנמוך ביותר האפשרי.
אני רוצה להדגיש בהקשר הזה מעבר לבדיקת האזור בקישור מעלה, את בדיקת הנכס על ידי גורם אוביקטיבי מטעמכם

4- לבדוק בעצמך את הדברים החשובים גם אחרי בחירה בחברה מסוימת. הנה וידאו שהכנתי בעבר בנושא בדיקת נכס ולהערכתי ברגע שמשמקיעים יתעקשו לקבל את המידע הזה אז יתבצעו הרבה הרבה יותר השקעות שפויות ונראה כאן פחות ופחות פניות כמו שלך.
http://bit.ly/2reZVg0

מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'ניר, תודה על המידע המפורט'
ניר, תודה על המידע המפורט
06/02/2019 | 23:16
20
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט משקיעה מודאגת אדי יאן אומגה השקעות נדלן ארהב'
השקעה בדטרויט משקיעה מודאגת אדי יאן אומגה השקעות נדלן ארהב
06/02/2019 | 12:10
2
76
1
הי . תשאירי את הנייד ואסביר לך  . לי היתה חוויה לא טובה איתו .
לצפיה ב-'דטרויט'
דטרויט
06/02/2019 | 23:32
50
הי  גיא, שלחתי לך הודעה בפרטי, במייל. אנא צור קשר
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט אדי יאן'
השקעה בדטרויט אדי יאן
08/02/2019 | 20:56
39
הי גיא סגל2
שלחתי לך מסר ומייל, אין לי אינדיקציה שאכן נשלח.
אם הגיע, אנא צור קשר, חשוב לי לשמוע  על ניסיונך. 
לצפיה ב-'עסקה ברוצסטר'
עסקה ברוצסטר
03/02/2019 | 16:15
1
91
הי, כוכבת 4,אשמח אם תיצרי קשר פרטי, אני  מכירה חלק מהנפשות הפועלות שהזכרת. אוכל לסייע 
לצפיה ב-'את מתכוונת להודעות שהיו כאן לפני 3 חדשים?'
את מתכוונת להודעות שהיו כאן לפני 3 חדשים?
04/02/2019 | 03:21
76
אני לא בטוח שהכותבת שלהן מבקרת בפורום הזה בצורה סדירה... היא הבליחה כאן לכמה ימים בנובמבר שעבר ומאז לא כתבה פה.
 
ה"נפשות הפועלות" שעליהן הגברת כתבה היו אנשים (ונשים) שהיא טענה שכל אחד מהם בנפרד וכולם ביחד היו נוכלים שחמסו את כספה.    אכן מעניין אם בזמן שחלף מאז שהיא כתבה כאן חלו התפתחויות בעניין.   יהיה נהדר אם היא תוכל לעדכן כאן מה המצב כרגע.
לצפיה ב-'למישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?'
למישהו יש ניסיון בשותפות עם חברת RM השקעות?
31/01/2019 | 11:03
45
345
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
 
תודה!
המשך>>
אשמח להמלצות או חוסר המלצה עליהם,
 
תודה!
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט'
השקעה בדטרויט
02/02/2019 | 21:09
45
שלום לכולם, חדשה בפורום...
אשמח לשמוע אם נתקלתם בחברה בשם אומגה השקעות נדלן בארה"ב, הבעלים אלי אדי יאן. פועלת בדטרויט. המלצות או דיס המלצות. אפשר פה, אפשר בפרטי...במיוחד אם יש אנשים שנפלו איתם. הדברים שמתארים פה בפורום מטרידים מאוד.
תודה
לצפיה ב-'איך מאתרים סוכני נדלן או יזמי נדלן'
איך מאתרים סוכני נדלן או יזמי נדלן
02/02/2019 | 03:56
1
46
היי לכולם,
רציתי לדעת איך אני מאתר יזמי נדלן, או סוכני נדלן מוצלחים. ושאני אומר מוצלחים הכוונה לכאלה שמשקיעים, מכירים נכסים שדורשים שיפוץ, נכסים שאפשר לפצל ולהשכיר וכדומה.
 
רוב המתווכים שאני מכיר מפה לאוזן, זה חצי כוח, כאלה שמציגים בתים של לקוחות או שעוזרים ללקוחות למצוא בתים רגילים.
 
לא אכפת לי אם היזם מקומי או ישראלי. יש קבוצות כלליות בפייסבוק, נראה לי שלשאול שם זה התחלה טובה, אולי יש עוד דרכים חוץ מלשאול "מי מתעסק ביזמות נדלן או הזדמנויות השקעה?"
אני נמצא בצפון קרולינה.
תודה
לצפיה ב-'מה בדיוק אתה רוצה מהם?'
מה בדיוק אתה רוצה מהם?
02/02/2019 | 10:57
28
לצפיה ב-'סגירת LLC דחוף'
סגירת LLC דחוף
29/01/2019 | 11:51
1
100
הי אני צריכה לסגור 2 חברות LLC בבעלותי ובעלי , עד כמה זה מורכב לעשות זאת לבד, רואה חשבון מבקשת 175 דולר לכל סגירה , תודה
לצפיה ב-'לסגירה יש שני תנאים בדרך כלל'
לסגירה יש שני תנאים בדרך כלל
30/01/2019 | 21:22
68
1. שליחת טופס סגירה למדינות בהן הLLC רשום כפעיל
2. פיזור כל נכסי הLLC וכיסוי כל חובות הLLC.
 
1 טריויאלי - בד״כ זה טופס של עמוד אחד שצריך לשלוח בדואר לכתובת כלשהי, תלוי במדינה יש גם איזושהי עמלה.
 
ה1 לא יכול לבוא לפני ש2 בוצע. 2 זה השלב היותר בעייתי כי צריך לאסוף את כל החובות והנכסים, ולשלם/לפזר אותם. על הטופס של סגירת LLC יש להצהיר (בשבועה, ז״א הצהרת שווא זאת עבירה פלילית) שכל החובות שולמו וכל הנכסים הנותרים פוזרו.
לצפיה ב-'דיון : חברות ניהול נכסים בארה"ב - כל מה שצריך לדעת'
דיון : חברות ניהול נכסים בארה"ב - כל מה שצריך לדעת
( לעמוד שלי בתפוז )
25/12/2018 | 20:55
175
שלום חברים,
 
אחד הנושאים החוזרים בשאלות בפורום הם בהקשר של חברות ניהול נכסים בארה"ב.
-כיצד להתנהל מול חברת ניהול בשוטף? חודשי, שנתי ובאירועים כגון תיקונים או מציאת דייר או החלפה.
 
ריכזתי במאמר שבקישור כאן דגשים חשובים וטיפים בהקשר לשאלות האלה.
מוזמנים לקרוא וללמוד.
מוזמנים להוסיף בתגובות שאלות הערות והארות וכך נוכל לרכז במקום אחד את כל הידע לנושא הזה!

זה זמן טוב לזכור בהקשר של חברת הניהול וספקים אחרים איתם עובדים בארה"ב לשמור על מערכת יחסים חיובית ולאחל MERRY CHRISTMAS! זה זמן טוב להודות להם על הזמן, המאמץ, העסקים והתוצאות שקיבלתם בזכות הצוותים איתם אתם עבדתם במהלך השנה.

בהצלחה!
 
 
לצפיה ב-'1099'
1099
24/01/2019 | 12:52
3
86

 
חברים/מגזר נדל"ן ארה"ב
אני לא אספיק לכתוב על זה. אבל הנה ההמלצה המקצועית שלי:
אם אתם משכירים נכס בארה"ב –יש לכם תשלומים שונים כגון לחברת הניהול או לנותני שירות אחרים
אם שילמתם לנותן שירות (שאתם יודעים שאינו US CORPORATION) מעל 600 דולר בשנת המס,
אני מציע שתוציאו לו טופס שנקרא 1099
מדובר בטופס שבו אתם רושמים למעשה כמה שולם לו במהלך השנה ועל מה.
כדי להוציא לו את הטופס, אתם תצטרכו לבקש ממנו טופס w-9 חתום
אפשר להוריד מכאן:
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/fw9.pdf
ואז כדי לשדר את טופס ה 1099
תוכלו לעשות שימוש בחברה הזאת:
https://www.tax1099.com/
יש להשלים ביצוע עד: 31 בינואר 2018
אפשר לפנות אליי לעזרה (אבל עקרונית אין צורך –זה פשוט)
למה לעשות את זה?
כדי שתוכלו לשפר את הסיכוי לתבוע הוצאה מוכרת רעיונית בגובה 20 אחוז מהרווח שנוצר לכם מפעילות שכירות בנדלן (לא רלוונטי לפליפ בודד).
 
לצפיה ב-'ככל הידוע לי בהשכרות פאסיביות אין דרישה ל1099'
ככל הידוע לי בהשכרות פאסיביות אין דרישה ל1099
24/01/2019 | 23:23
2
61
אם מדובר בעסק (כל מיני קרנות/שותפויות בקומפלקסים/ניהול עצמי) אז כן.
לצפיה ב-'אני מסכים אבל'
אני מסכים אבל
25/01/2019 | 09:21
1
54
מי שירצה לדרוש את ההוצאה הרעיונית החדשה שהיא מוגדרת רק לפעילות עסקית
ירצה לטעון שאינו פסיבי 
ה IRS הוציא תקנות לפני כשבוע וחצי -שהוא אמר
שמי שרוצה לדרוש את אותה הוצאה -רק אם הוא עסקי ואם הוא עסקי -אז הוא צריך לקיים את כלל הוראות הדיווח לעסק ובהם גם 1099
אני הכנתי סרטון בנושא אבל להבנתי אסור לצרף לגוף ההודעה קישור חיצוני
אפשר לצפות בו באתר שלי אם יש עניין ב ashertouriel.com
תודה
לצפיה ב-'להבנתי לא רלונטי למשקיעים ישראלים '
להבנתי לא רלונטי למשקיעים ישראלים
( לעמוד שלי בתפוז )
28/01/2019 | 00:14
38
להבנתי זה לא רלונטי למשקיעים ישראלים, שהרי חל בישראל אירוע מיסוי נוסף, כך שהיתרון אם יווצר בזיכוי המס בארה"ב יגביר את יתרת ההשלמה בישראל.
 
מה שאני מציע למי שקורא את זה שיבצע בירור גם עם יועץ מס ישראלי ואו הכי טוב רו"ח ישרלאי שמתמחה במיסוי ארה"ב כך שניתן לקבל חו,ד שבוחנת את המשמעויות של כל מהלך גם בזירה בארה"ב וגם בזירה המקומית.
 
כמו בפעילות הנדל"ן גם במיסוי כשמגיעים לנקודות מורכבות לפעמים יעוץ נקודתי בלי הבנת התמונה המלאה יכול לא רק שלא להועיל אפילו עלול להזיק. לכן, אני ממליץ לכל משקיע ישראלי שקורא את זה לבחון עם יועץ מס המתמחה גם במשמעות הישראלית של הכנסות מפעילות השקעה ואו עסקית בחו"ל.
 
מקוה שזה עוזר לכם.
לצפיה ב-'למכור או לא למכור?'
למכור או לא למכור?
23/01/2019 | 17:19
3
424
אהלן חברים
הנכס שקניתי בג'קסונוויל עלה בחמישים אחוז בשלוש שנים. בדקתי עם סוכן.
מכניס לי 1000$ בחודש ברוטו. תשואה של 6% נטו.
מה דעתכם? זמן לממש או לחכות? יש בכלל לאן להתקדם בארה"ב כיום?
לצפיה ב-'נותנים לך - תיקח.'
נותנים לך - תיקח.
23/01/2019 | 19:22
135
אם אותו סוכן ימצא לך קונה שיתן לך 50% נטו יותר ממה שאתה שילמת (אחרי שהסוכן יחתוך את הקופון שלו על עמלת המכירה - שזה לפחות 5% מהמחיר הכולל) - קח את הכסף וברח. 
והכי טוב - כל זמן שהנכס עדיין מכניס לך תשואה של 6% נטו - ולפני שיקרה שם איזה ארוע תחזוקה או בלאי שיאכל לך את התשואה ברוטו של שנה שלמה או יותר, ושיאפס את ה"תשואה נטו" של כל שלוש השנים שהנכס הוא שלך.
 
 
הבעיה הגדולה היא שמדיבורים (של סוכנים) אין עיבורים. 
לצפיה ב-'למכור או לא למכור נכס בארה"ב '
למכור או לא למכור נכס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
24/01/2019 | 13:19
108
שלום אייזיק
 
כמה מחשבות:
1- את התשואה על הנכס נכון לחשב לפי יחס הרווח לעומת השווי כיום, ולא לעומת השווי ברכישה. רק לודא שכך עשית כשציינת 6%.
2- אין דבר כזה שוק הנדל"ן בארה"ב! יותר מזה, אין דבר כזה שוק הנדל"ן בג'קוסנויל!! אתה חייב למקד. לכל הפחות באזור זיפקוד, ועדיף כתובת הנכס המדויקת כדי לבחון בדיוק.
3- השאלה האם למכור או לא למכור מורכבת למדי. יש פה גם ענין סוביקטיבי.
לכן, אני ברשותך אחליף את השאלה שלך לשאלה יותר  מדויקת, שעליה אפשר לענות.
"שאלה-
מה פוטנציאל המשך עליית מחיר הנכס שלי? מה הסיכון שמחיר הנכס שלי ירד? "
תשובה:
אם אתה רוצה תשובה מדויקת כדאי לך לבדוק את הנכס שלך ספציפית. אם אתה שואל באופן כללי על השוק, אז אני מציע לך לקרוא את מחקר הרווארד CYCLE MARKETS.
תוכל לראות בהכללה שהוכח סטטיסטית הסטורית ששוווקי נדל"ן רבים בארה"ב מתנהגים באופן מחזורי. זו הסיבה שהרבה משקיעים שפויים מוכרים נכסים באטלנטה או ג'קסונויל בהם נראה כי רוב פוטנציאל עליית המחיר מוצה, ורוכשים נכסים במדינות אחרות זולות יותר, שבהם יש פער טוב יותר למחירי מחזור קודמים ריאלית וגם מחיר תחרותי של רכישת בית קים  לעומת עלות בנייה של בית חדש.
 

 
 
 
לצפיה ב-'תלוי'
תלוי
24/01/2019 | 20:23
68
האם אתה צריך את הכסף? האם יש לך אופציה יותר טובה?
 
זה שהסוכן אומר שהנכס עלה, לא בהכרח אומר שהשוק יראה את זה בצורה דומה וישלמו את המחיר שהסוכן אומר שזה שווה.
 
אבל אם זה נכס טוב שמכניס תשואה יפה, למה למכור?
לצפיה ב-'מהפכת המיסוי של טראמפ'
מהפכת המיסוי של טראמפ
23/01/2019 | 18:11
4
130
ערב טוב,
למיטב הבנתי ולפי רו"ח הישראלי- אמריקאי שמטפל עבורי בדוחות השנתיים, מהפכת המיסוי של טראמפ ביטלה את הפטור שהיה עד כה על הכנסה משכ"ד עד 4,050$ למשקיעים זרים.
האם זה אכן כך?
תודה לעונים...
לצפיה ב-'אכן.'
אכן.
23/01/2019 | 19:12
70
לצפיה ב-'גם למשקיעים המקומיים'
גם למשקיעים המקומיים
24/01/2019 | 02:50
1
84
רק שמשקיעים מקומיים קיבלו הגדלה של standard deduction במקום, ואילו לזרים אין דבר כזה.
לצפיה ב-''
24/01/2019 | 11:13
21
לצפיה ב-'נכון'
נכון
24/01/2019 | 12:52
40
לצפיה ב-' איך למנוע עוקץ בהשקעות נדל"ן בחו"ל - להשקיע בביטחון'
איך למנוע עוקץ בהשקעות נדל"ן בחו"ל - להשקיע בביטחון
( לעמוד שלי בתפוז )
23/01/2019 | 13:27
352

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ