לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
70607,060 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל'
קניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל
16/11/2019 | 19:14
9
68
שלום,
רציתי לשתף שקניתי דירה בחו"ל דרך חברת צוראל. דירותיהם מניבים 10% תשואה, הלכנו על זה לפני שנתיים, ואחרי כמה חודשים כשהגיע זמן למכור אחרי שיפוץ  ולקבל את הכספים בחזרה, הסבירו שיש בעיה עם זה, אנחנו כבר כמה חודשים מחכים בלי לדעת מה קורה עם הנכס והכסף שלנו... מקווים לטוב אבל רועדים כי זה סכום ניכר.

האנשים בחברה נחמדים אבל לקנות בחול זה סיכון , ואם עושים את זה חשוב לקחת את זה בחשבון ולבדוק הכל אלף פעמים...
לצפיה ב-'למה אתם לא לומדים מהטעויות של עצמכם?'
למה אתם לא לומדים מהטעויות של עצמכם?
16/11/2019 | 20:33
5
51
הם טוענים שיש בעיה אם זה, למה לא לברר מה הבעיה בדיוק?  זה נכס שלכם, למה אתם צריכים אותם בשביל למכור?  תחפשו ברוקר מומלץ ו/או מנהל נכסים חדש ותעשו מה שטוב לכם, ככה גם תקבלו כנראה את התמונה המלאה והאמיתית.
בקרוב מאד גם תראו שלא 10% ולא נעליים.
 
לצפיה ב-'הם במילכוד של משקיע קטן'
הם במילכוד של משקיע קטן
17/11/2019 | 08:36
4
49
היה גם לפני שנה דיון בפורום לגבי צוראל (ולדעתי מחקו שרשור ישן יותר שפתחתי לגביו).
 
ממה שנחשפתי אליו, הוא שיווק נכסים סביב 70,000$ כשמחיר השוק חצי מזה.
מדובר על השקעות בפרברים קשים של דטרויט, והוא היה נותן למשקיעים CMA מבושל.
קשה מאד למצוא אנשי מקצוע סבירים ואמינים בשוק הזה (בטח ובטח כאלה שירצו לעבוד עם משקיע קטנטן בלי אופק התרחבות). גם לטוס לא משתלם.
לצפיה ב-'בלתי אפשרי למצוא ברוקר סביר שימכור את הנכס?'
בלתי אפשרי למצוא ברוקר סביר שימכור את הנכס?
17/11/2019 | 09:54
3
38
אולי להציע לו את ה6% המלאים כדי שיהיה לו מוטיווציה גבוהה?
תמיד יש אנשים שמתמחים בהשקעות בGHETTO,
יעני SLUM LORDS
לצפיה ב-'אפשרי, אבל קשה מאד'
אפשרי, אבל קשה מאד
17/11/2019 | 15:49
2
35
למצוא מתווך טוב זה אף פעם לא קל, ועוד יותר קשה אם המחירים נמוכים.
 
אני מסתכל על פונטיאק, מישיגן.
זה נכס שצוראל שיווקו שם בפברואר 2016, ובחצי שנה האחרונה עומד למכירה:
 
הקונים מתחלקים בעיקר לשני סוגים:
 
1. משקיעים ופליפרים שמתמחים באזור (צוראל, למשל).
הם בדרך כלל לא קונים סינגל פאמילי משופצים במחיר מלא.
הם יקנו במזומן נכסים שהם Distressed, ובגלל הנפח פעילות שלהם וזה שהמתווך לא צריך להתעסק בניירת ולאכול להם את הראש, שווה למתווכים לעבוד איתם.
בד"כ יש להם יחסים עם מתווכים קבועים, שיצפו לקבל את החלק שלהם מעמלת התיווך.
 
2. Sub Prime First Time Home Buyers.
הם אומנם קונים נכסים משופצים, ומשלמים מחירים גבוהים (יחסית. זה שוק ש-80,000$ בו זה מחיר גבוה), אבל לא קל למצוא אותם.
זאת גם לא אוכלוסייה פשוטה.
המתווך צריך למצוא אותם, לשכנע אותם, לעזור להם עם כל הטופסולוגיה, לדאוג להם למשכנתא ומענקים, להחזיק להם את היד, ולקוות שהם לא יפילו את העסקה איכשהו, ושהבנק לא יפיל את העסקה.
 
יש גם סוג ביניים של קונים. קונים לא מקומיים שקונים ממשווקים כמו צוראל.
 
ממה שאני מבין, הסוג הראשון של הקונים לא רלבנטי לאסתר, כי הנכס משופץ.
הסוג השני דורש הרבה עבודה של המתווך, כשבסוף הוא יקבל במקרה הכי טוב 5,000$.
במקביל הוא צריך להתמודד עם מוכר ישראלי שישאב לו את הזמן (בעיקר בגלל חוסר היכרות עם התהליך), ומוגבל ביכולת שלו לטפל בדרישות בשטח של הבנק והעירייה.
אז אני לא אומר שזה בלתי אפשרי, אבל כמו שקשה למצוא חברת ניהול טובה בגטו, קשה למצוא מתווך טוב בגטו
לצפיה ב-'אין כאלה שמחפשים TURN KEY?'
אין כאלה שמחפשים TURN KEY?
17/11/2019 | 17:31
1
36
אני מניח שיש לא מעט כאלה.
חוץ מזה למתווך אפשר להציע גם 8%, זה הפרש קטן יחסית, העיקר להפטר מהצרה.
מה שבטוח הוא שאם לפחות לא מנסים למכור אז הכנס לא ימכר.
 
לצפיה ב-'אתה צודק. היא חייבת למצוא נציג חדש'
אתה צודק. היא חייבת למצוא נציג חדש
17/11/2019 | 19:38
37
הסתכלתי על נכסים שנמכרו ומפורסמים באיזור של הנכס אליו שמתי לינק.
המודעות של הנכסים שנמכרו לאחרונה במחירים גבוהים, פנו ל-Owner Occupied.
המודעות של הנכסים שנמכרו לאחרונה בזול (מתחת ל-60,000) פנו בעיקר למשקיעים.
 
יש כאלה שפנו גם וגם.
כן ראיתי נכס אחד חריג יחסית שנמכר למשקיעים, במחיר שהוא באמצע הטווח (699 E Madison Ave) אז לא יכולתי לשלול שאולי כן יש שוק ל-Turn Key.
 
אז רציתי לבדוק אם זה נכס שצוראל שיווק, אז גיליתי שזה לא רק התביעות.האתר שלו נעלם, הפייסבוק כנ"ל, ולפי התגובות כאן, גם את האיש עצמו נעלם:
 
אני עדיין סקפטי אם כדאי לכוון נכס משופץ שם למשקיעי Turn Key, אבל בטוח שאסתר צריכה למצוא מישהו שיטפל בנכס.
צוראל איבד את האינטרס להועיל.
לך תדע מה מצב הנכס.
 
לצפיה ב-'אנא עדכנו את הפורום בהתפתחויות בעניין... נחזיק לכם אצבעות'
אנא עדכנו את הפורום בהתפתחויות בעניין... נחזיק לכם אצבעות
17/11/2019 | 03:05
35
יכול לעזור כאן לאחרים לשמוע שהענין הסתיים בשלום ושיצאתם ממנו ללא נזק כלכלי.
ויכול לעזור לאנשים לשמוע שחס וחלילה הסיפור לא הסתיים בצורה כזו אופטימית.
לצפיה ב-'בהצלחה אסתר'
בהצלחה אסתר
17/11/2019 | 08:44
36
להבנתי, יוסי צוראל יודע מצויין מה הוא עושה.
הוא פונה לאנשים חסרי ניסיון שלא יודעים להעריך את השווי של הנכסים, ומשווק להם נכסים במחיר מופקע.
 
ממה שאני הכרתי, נראה שלפחות חלק מהמשווקים שהוא מעסיק/העסיק, לא מודעים לבעיות.
לצפיה ב-'מחפש חוות דעת על חברת SBC'
מחפש חוות דעת על חברת SBC
17/11/2019 | 11:33
1
31
תודה
לצפיה ב-'המלצה לחברת ניהול נכסים בקליבלנד '
המלצה לחברת ניהול נכסים בקליבלנד
12/11/2019 | 19:23
6
51
מישהו פה יכול להמליץ על חברת ניהול בקליבלנד ?
תודה
לצפיה ב-'Equity Star Realty | Property Management'
Equity Star Realty | Property Management
12/11/2019 | 22:47
5
56
כלקוח מרוצה מ 2013 אני ממליץ בחום, חברת ניהול מקצועית וישרה.
 
2940 Noble Rd Suite 201
Cleveland Heights, Ohio
Call (440) 683-1265 Ext 60
 
לצפיה ב-'החברה קיימת מ2014...'
החברה קיימת מ2014...
13/11/2019 | 00:42
4
36
לצפיה ב-'תודה על ההמלצות והמידע'
תודה על ההמלצות והמידע
13/11/2019 | 03:06
3
37
עם החברה המוזכרת נפגשתי בביקורי בקליבלנד והם אכן עושים רושם חיובי התואם  לתיאורך נתן. 
 
aeonf, האם מעבר להכרותך עמם ושהם בעלי וותק כפי שציינת, נתון חשוב כשלעצמו (אני לא מעוניין להיות שפן נסיונות של אף אחד). אתה יכול לשתף מידע נוסף ברמת האמינות, מקצועיות או אחר. 
 
האם אתה מכיר חברה נוספות שיכולה להתאים ?
 
הבתים שלי כעת מנוהלים עם חברת ניהול שמוציאה לי את הנשמה. גם כשהם מושכרים איכשהו לא נישאר לי כלום, אליה הופנתי מהמשווק שהתחפף מהתמונה די מהר אחרי שמכר לי את הבתים עם "תשואה חלומית" של מעל 10%. 
 
תודה לשניכם
לצפיה ב-'אין לי נסיון כלשהו איתם'
אין לי נסיון כלשהו איתם
13/11/2019 | 06:49
2
36
אז איני יכול להמליץ לא לחיוב ולא לשלילה.
חברה שקיימת 5 שנים זה אומנם לא מעט אבל זה גם לא יותר מדי.
לגבי חברות מומלצות איני מכיר כלל אבל בBIGGERPOCKETS אני בטוח שתמצא, זה מה שמצאתי בדקה בגוגל לדוגמא:
 
קח בחשבון שלנכסים חרא יהיה היצע של מנהלים כנראה גם חרא ואם הרנט הוא נמוך אז הדרך היחידה שלהם להרוויח הוא להרוויח ממך בדרכים עקיפות מעבר לדמי ניהול החודשיים.
 
לצפיה ב-'צרת רבים ..'
צרת רבים ..
13/11/2019 | 07:47
1
39
 תודה על ההפנייה לבלוג, ברפרוף (עוד אעמיק) לא מצאתי המלצות אלא הרבה תגובות המצביעות על כך שהמקרה שלי די מייצג , הרבה מתלוננים שם על קושי במציאת ח' ניהול איכותית. 
 
בשיחה עמם הם דווקא ציינו שהם פעילים מ 2007, ביקור באתר האם שלהם בעיברית מציג סיקור חדשותי אודתם שהולך אחורה עד 2009. 
 
תודה.
נ.ב. מצאתי דיון נוסף עליהם בקישור הבא בפורום מקביל.
 
 
לצפיה ב-'זה באמת בעיה, במיוחד באזורים עם נדל"ן זול'
זה באמת בעיה, במיוחד באזורים עם נדל"ן זול
13/11/2019 | 07:59
35
פחות מ100K לבית זה נדל"ן זול.
אגב אסף גשרון נשמע די אמין, היה לו בלוג והוא לא משווק דבר מה:
לצפיה ב-'עמלה על מכירת בית בארהב'
עמלה על מכירת בית בארהב
09/11/2019 | 07:08
2
59
כמה משלמים עמלה בג'ורג'יה אטלנטה בארהב על מכירת בית או דירה? מי משלם הקונה או המוכר? ובאילו אחוזים?
לצפיה ב-'עמלה על מכירת בית בארה"ב - עלויות סגירת עסקת נדל"ן '
עמלה על מכירת בית בארה"ב - עלויות סגירת עסקת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
10/11/2019 | 15:49
54

הי סימה
בהנחה ואת מתכוונת לעלויות הברוקר, אז קחי בחשבון שישנם עלויות סגירה נוספות. דבר נוסף, מי משלם את העלויות תלוי באם את בעמדת הרוכש או המוכר.
מוזמנת לקרוא כאן פירוט של כלל העלויות לקחת בחשבון - דיון בפורום עלויות סגירה
מקוה שזה עוזר לך והמון הצלחה!
 
לצפיה ב-'עמלת תיווך נעה באזור ה 5%. המוכר הוא זה שמשלם.'
עמלת תיווך נעה באזור ה 5%. המוכר הוא זה שמשלם.
11/11/2019 | 05:49
45
אם יש מספר מתווכים בעיסקה (למשל - מתווך של המוכר ומתווך של הקונה) - הם מתחלקים ביניהם בעמלה.
כמובן שמי שבאמת משלם את העמלה הזו הוא, בסופו של דבר, הקונה - כי הכסף שהמתווכים יקחו זה כסף שהקונה שילם למוכר. 
לצפיה ב-'מידע לבדיקת שווי נכס- מולטיפמלי במנהטן'
מידע לבדיקת שווי נכס- מולטיפמלי במנהטן
08/11/2019 | 09:00
4
57
שלום לכולם,
אני מחפשת אתרים/ מקור מידע עצמאי אחר שממנו אני יכולה לאתר שווי נכס משוערך של מולטיפמלי במנהטן. מחפשת לבחון גם את השווי ההיסטורי באותו האיזור
כל עזרה תתקבל בברכה!

לצפיה ב-'CBRE, PROPERTY SHARK'
CBRE, PROPERTY SHARK
08/11/2019 | 18:46
45
והכי טוב: דו"ח שמאי, עדיף לצרכי בטחונות.
 
לצפיה ב-'כשמדברים על נכסים שעולים עשרות מליוני דולארים - שמאי מומחה'
כשמדברים על נכסים שעולים עשרות מליוני דולארים - שמאי מומחה
08/11/2019 | 22:55
2
58
עיסקאות של מולטיפמילי במנהטן מתחילות באזור ה 5 מליון דולר ומגעות גם לפי 10 ויותר מזה.
כשמדובר על מספקים כאלה, זה טיפה הזוי לשאוב הערכות שווי מ"אתרים באינטרנט" - בעיקר בשוק יורד (שזה המצב בשוק של מנהטן).  
לצפיה ב-'התכוונת לפי 100 :)'
התכוונת לפי 100 :)
09/11/2019 | 18:03
38
לא רק יורד, כיוון שהרבה מהMF הם רנט סטבילייזד בניו-יורק המחירים שלהם לא בירידה אלא בצניחה חופשית (עשרות אחוזים).
 
לצפיה ב-'לידע כללי זה בסדר גמור'
לידע כללי זה בסדר גמור
16/11/2019 | 14:27
11
מי אמר שאני מקבלת איזו החלטה גורלית? רק רוצה לקבל מידע
לצפיה ב-'רילקו נדלן'
רילקו נדלן
05/11/2019 | 11:00
14
182
הי,
מישהו השקיע/משקיע דרך חברת REALCO נדלן?
אשמח מאוד לחוות דעת חיובית או שלילית...
 
תודה!
 
לצפיה ב-'אין משמעות לחברה, יש משמעות לנכס ולמחיר שלו'
אין משמעות לחברה, יש משמעות לנכס ולמחיר שלו
05/11/2019 | 17:21
10
60
מה זה משנה אם X מוכר לך נכס טוב/רע או Y?
מה שמשנה זה אם הנכס הוא טוב או רע.
 
לצפיה ב-'זה מאוד משנה'
זה מאוד משנה
06/11/2019 | 12:09
9
61
במחיוד בעסקה שהציעו לי
החברה נכנסת גם כשותפה
התזרים השוטף עובר דרכה
היא יכולה להחליט על דחיית המימוש בשנתיים בלי אישור המשקיעים
אמינות המקצועיות שלהם וכו' וכו'
 
לצפיה ב-'זה סיפור אחר לגמרי'
זה סיפור אחר לגמרי
06/11/2019 | 13:27
1
65
אבל גם פה חשוב יותר העסקה מאשר החברה, החברה סביר להניח תרוויח בכל מקרה כסף גם אם אתה תפסיד בגלל זה חשוב קודם כל לבדוק את העסקה לגופו של עניין הרבה לפני שבודקים את החברה, לחברה יכול להיות שם טוב היום ושם רע מחר, עסקה טובה היא עסקה טובה ועסקה גרועה היא עסקה גרועה.
חוץ מזה אני ממליץ לך לקרוא את:
עם דגש על סעיף 6.
 
לצפיה ב-''
07/11/2019 | 15:47
9
לצפיה ב-'לא חושב שיש לך מנוס מביצוע Due Diligence יסודי בעצמך '
לא חושב שיש לך מנוס מביצוע Due Diligence יסודי בעצמך
07/11/2019 | 20:47
6
41
הנטייה של אנשים "לחפש המלצות של משקיעים קיימים" במקום לעשות את העבודה היסודית של בדיקה ואימות של כל מילה שהחברה הזו סיפרה לך על עצמה ולימוד העיסקה הספציפית ותנאיה לרוב מובילה למקום מאוד לא טוב.
 
כמו שכל אדם שקנה באתר אינטרנט כדוגמת אמאזון יודע, חלק גדול מה"המלצות" ו"חוות הדעת" שאתה מקבל על מוצר או שירות - מאנשים שאינך מכיר - הן משוחדות ו\או מפוברקות  - ומיוצרות על ידי כל מני "מגיבים מטעם" ו "מגיבים בתשלום". 
 
אם אני הייתי שוקל להכנס לעיסקה כזו דרך יזם מסויים - בדיוק כמו האנשים האחרים שהגיבו לך כאן, הייתי מתרכז בלבדוק את העיסקה ותנאיה ופחות בלבדוק את החברה שדרכה העיסקה מתבצעת.  
 
בלי לדעת כלום על העיסקה הספציפית שעליה אתה מדבר - אתה צריך לוודא, בראש ובראשונה, מה הסטטוס שלך בעיסקה.  ביותר מדי עיסקאות בתחום הזה החוזים מוגדרים כך שה"משקיע הקטן" בת'כלס אינו "שותף" בעסק ואין לו בעלות על כלום. הוא בעצם "מלווה כספים" לחברה, בתקווה שהוא יראה את כספו חזרה יום אחד עם איזושהיא תשואה.    כלומר, במילים אחרות - הוא נותן הלוואה חפשית, בלי ערבון.  
לצפיה ב-'דווקא לישראלי יש בזה יתרון מיסויי גדול'
דווקא לישראלי יש בזה יתרון מיסויי גדול
07/11/2019 | 22:18
5
40
לא שאני אומר שזה מומלץ אבל לפעמים שווה לבנות עסקה בה במקום EQUITY נותנים הלוואה או הלוואת בעלים + KICKER או סתם הלוואה PLAIN VANILLA ואז ההחזרים עד גובה ההלוואה אינם ממוסים או שממוסים בשיעור של ריבית שזה 25% במקום מס שולי ואולי גם ביטוח-לאומי.
 
לצפיה ב-'יש הנחה סמויה בדברים שלך'
יש הנחה סמויה בדברים שלך
08/11/2019 | 14:45
4
29
בתגובתך יש הנחה סמויה, שיש החזרים  
 
ביותר מדי מקרים בעסקאות כגון אלה המשקיעים הקטנים שמראש הם לא הבינו על מה הם חתמו, ושאין להם שום אפשרות לבחון את העסקה במהלך ההתגלגלות שלה ולהבין מה קורה עם הכסף שלהם, בטח שאין להם שום אפשרות לקבל החלטה מושכלת במעלה הדרך, לא מצליחים לקבל בחזרה אפילו את הקרן שלהם.
 
בעוד קצת מקרים המשקיעם מקבלים רסיסי אחוזי תשואה ממה "שהבטיחו" להם.
 
ובמעט מדי מקרים המשקיעים הקטנים מקבלים את מה "שהובטח" להם ביציאה לדרך.
 
זה שוק פרוץ שבו כל דיאלים גבר. ממש לא מתאים למשקיע קטן שאין לו לא את הידע, ולא את היכולת, לבחון את הדברים לעומק ועל ציר הזמן.
לצפיה ב-'אני מסכים איתך לחלוטין'
אני מסכים איתך לחלוטין
08/11/2019 | 18:43
3
22
רק מציין עובדה שסיווג השקעה בתור הלוואה ולא בתור EQUITY זה לאו דווקא חיסרון.
להשקיע זה טוב, זה לא אומר שכל השקעה היא טובה :)
 
לצפיה ב-'אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה'
אכן - השאלה היא האם אתה מסתכל בחצי הכוס המלאה או הריקה
08/11/2019 | 23:01
2
26
אתה מתייחס לאספקט של "כמה מס יהיה צריך לשלם על הרווח".
אני מתייחס לאספקט של "כשהפירמידה תתמוטט והיזם יעלם"...    ובמצב כזה  - האם המשקיע נשאר עם איזשהוא נכס מוחשי בידיים (יש לו X בלאטות שרשומות על שמו) שאותו אולי אפשר יהיה לממש ולהחזיר לעצמו חלק מהכסף שהושקע - כל מה שיש לו זו חתיכת נייר מהיזם, שאפילו לנגב אי אפשר איתה כי הנייר חלק מדי ולא סופג, והכל נמרח....
לצפיה ב-'כשהפירמידה מתמוטטת'
כשהפירמידה מתמוטטת
08/11/2019 | 23:32
24
כשהפירמידה מתמוטטת מסתבר לך שלא קראת עד הסוף את מה שחתמת עליו והיזם לקח משכנתא "קלה" בגובה 50% מערך הפרוייקט, וכמו שאתה יודע הבנק הוא נושה מובטח וראשון.
 
מבחינת המשקיע הקטן, כנראה שהלך הכסף למרות שהבלטות רשומות על שמו...
לצפיה ב-'עוד הפעם, אין ויכוח'
עוד הפעם, אין ויכוח
09/11/2019 | 18:09
16
אין ספק שעדיף שיהיה רווח תוך הבנת הסיכונים ועם DD כהלכה, אח"כ לחשוב על איך לשלם כמה שפחות מס...
 
אני יכול לומר לך שבחודש האחרון הגשתי דו"חות מס בארץ ובארה"ב, אני חבר בקרן שמשקיעה בחוב בארה"ב יחד עם עוד הרבה משקיעים אמריקאיים.
להם דווקא היה עדיף לסווג את ההכנסות מהקרן בתור ORDINARY INCOME כדי להעמיס הוצאות, אותי דווקא זה דפק חזק מאד כי זה העלה לי את המיסוי בארץ מ25% למס שולי עם מינימום 31% + ביטוח לאומי אם לא הייתי מחזיק דרך LLC.
לשנה הברה סידרתי את העניין עם מנהל הקרן לשנות את הסיווג חזרה לINTEREST INCOME.
 
תכנון מיסוי הוא חלק חשוב מעסקה כזו או אחרת, כמובן שהוא בא רק אחרי שהחלטת שהיא עסקה טובה.
 
לצפיה ב-'השקעות נדלן בחו"ל עם חברות ישראליות'
השקעות נדלן בחו"ל עם חברות ישראליות
06/11/2019 | 22:42
1
73
שלום רב
 
סוג ההשקעה שאתה מכוון אליה אינו קשור רק לטיב החברה, הוא קשור בעיקר אליך, לרמת ההבנה והידע שלך בתחום.
 
השקעות מעין אלה מאוד מסוכנות למי שאין לו ידע מעמיק ונרחב בעולם הנדלן בכלל, ובשוק הרלוונטי להשקעה המסויימת.
 
אתה חייב להבין לאיזה סיכונים חושפים אותך ההסכמים מול החברה ולדעת מה לדרוש בחוזה. איך לקרא את הנתונים, מה המשמעות של מה שכתוב במסמכים, ובעיקר, מה לא כתוב בהם.
 
צא מנקודת הנחה בסיסית שלחברה יש אינטרס מובהק וראשון, והוא, להרוויח, וכמה שיותר. האינטרס הבסיסי שלך, גם הוא להרוויח, ובד"כ זה לא עומד בסתירה לאינטרס של החברה.
ברם לפעמים יש התנגשות בין החלטה שאתה היית מחליט אם היית מבין את הסיטואציה והיה לך את היכולת לקבל את ההחלטה, לבין החלטה שהחברה מקבלת. מכיוון שלך אין לא את הידע ולא את הכלים לקבל החלטות........ קבל עצת חינם, אל תשים את כספך על קרן הצבי...
 
בהצלחה
לצפיה ב-'אכן... תודה'
אכן... תודה
07/11/2019 | 15:47
25
לצפיה ב-'השקעה עם חברה- אמינות סיכויים וסיכונים'
השקעה עם חברה- אמינות סיכויים וסיכונים
( לעמוד שלי בתפוז )
10/11/2019 | 16:09
27
הי דודי
 
השאלה המקורית שלך היתה טובה. זה כן רלונטי לקבל חוות דעת של לקוחות קודמים על חברה כזו או אחרת. ממליץ לך להשלים את הבדיקה.
 
ועם זאת, אכן ישנם שיקולים נוספים לקחת בחשבון. למשל בדיקת נאותות חייבת לכלול בחינה של מודל ההשקעה ובדיקה אוביקטיבית של עסקת הנדלן גופא. 
 
עכשיו תראה. אל תתן לאנשים להוריד אותך כי אתה לא יודע. בכל השקעה יש סיכויים ויש סיכונים. זה בסדר לא לדעת וזה מצוין לשאול! איך לדעתך כל המשקיעים כאן הגיעו לידע אם לא דרך אי ידיעה שאלות וניסיון?!
 
אדם חושב מבין שבכל דרך השקעה ישנם יתרונות, חסרונות, סיכויים וסיכונים. אם המגבלה שלך היא שאתה לא יודע עדין מספיק, אז ישנם דרכי פעולה אפשריות לשכך את הפער. למשל:
1- לעשות שיתוף פעולה עם משקיע אחר שיודע (תקרא במדריך השקעות שכתבתי אני מסביר מה הקריטריונים למילה יודע)
2- לשכור שירות של מישהו אחר שיודע (פשוט תפריד בין מי שמוכר לך את הנכס למי שאתה מסתמך עליו מקצועית, זה קל ויפתור לך את השאלה המקורית ששאלת)
3- תעשה בעצמך - תלמד ותעשה לבד זו גם דרך אפשרית אך כמובן שמגדילה את החשיפה לטעויות, ולכן לא בהכרח מומלץ לך ספציפית כרגע ועם זאת פעולה בדרכים הנ"ל באופן אסטרטגי תכשיר אותך לעבר השקעות הבאות שלך
 
מציע לך ללמוד עוד קרא בעמוד 5 של המדריך לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב
 
האם לא להשתתף בכלכלת השקעות רק כי עדין אתה לא יודע מספיק?
הכלכלה במהותה בכלל ולא רק השקעות, מבוססת על החלפת שירותים ומוצרים על בסיס ערך של התמחות. יש מספיק משאבים שיכולים לגשר לך ביעילות על הפער לעבר עמדה יותר יעילה מאשר אי עשייה.
 
לצפיה ב-'מיסוי על עסקאות פליפ'
מיסוי על עסקאות פליפ
04/11/2019 | 10:21
6
57
שלום לכולם,
בפורום וגם במאמרים ברשת יש מידע סותר לגבי נושא המיסוי ויעזור מאד אם מישהו יעשה סדר לכל המשקיעים כי זאת שאלה מאד מהותית . השאלה היא כזאת : שני תושבי ישראל רוכשים באופן חד פעמי בית בארה"ב על ידי LLC ומוכרים אותו אחרי פחות משנה
לצורך הפשטות נניח שהם מחליטים לדווח בארה"ב על העיסקה כ"שקופה" וכך הם גם רוצים לעשות לגבי מס הכנסה בישראל. 
מס בארה"ב :
 הם ישלמו מס לפי שיעור המס האישי שלהם ( עיסקה פחות משנה ) או מס רווח הון כמו שהרבה מנסים לטעון? 
מס בישראל :
האם מס הכנסה יבקש לראות בכך הכנסה אישית ולגבות מס בהתאם  ? (מינימום 31% ) 
האם המס ששולם בארה" יקוזז ?
 
 
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
05/11/2019 | 17:24
36
קח בחשבון שאיני רו"ח ומומלץ להתייעץ עם אחד כזה.
 
מס בארה"ב:
יש כמה סוגים של מס רווחי הון בארה"ב, יד SHORT TERM וLONG TERM, המיסוי על טווח קצר הוא הרבה יותר גבוה.
 
מס בישראל:
הם בהחלט יכולים, למרות שאפשר לנסות להעביר את זה בתור קנייה ומכירה רגילה ולא הכנסה מעסק.
אפשר לקזז את המס בארה"ב, יש אמנה למניעת כפל מס.
 
עוד קח בחשבון שמיסים משלמים רק על רווח, הייתי אישית קודם כל דואג להרוויח הרבה ולשלם הרבה מס מאשר ההפך.
 
לצפיה ב-'מיסוי פדרלי'
מיסוי פדרלי
06/11/2019 | 05:46
4
30
שלום, 
"פליפ" רווח ממימוש נכס, מוגדר כ capital gains tax אם הוא מוחזק מעל 12 חודש הוא נהנה מהטבות מס המשויכות ל Long-term capital gains tax  הדרגות הם 0% 15% ו 20% תלוי בסכום הרווח ובסטוטס של המגיש 
 
אם אתה מחזיק בנכס פחות מ 12 חודש זה נחשב Short-term capital gains tax ואתה תמוסה בדומה ל  ordinary income tax rate שלך מהדולר הראשון (לזרים) 10% ל 37%. 
 
ללא מרכיב המס הישראלי יכול להיות שעדיף לך לחכות 12 חודש לפני שאתה מוכר.
 
לדוגמא: אתה מדווח על רווח של 50K החזקת בנכס 12 חודש ואתה רווק, אתה  בדרגת מס 0% על ה $39,375 הראשונים ועל היתר 15%. התוצאה מס אפקטיבי זניח מנגד אם החזקת פחות מ  12 אתה ב 10% מהדולר הראשון ואתה תחת  3 דרגות מס עד 22%.
 
מאמר שיכול לעזור
 
אשמח גם אני לישמוע על צד המס הישראלי במקרה שכזה. אם מישהו יכול להאיר את עיננו.
 
נ.ב. אני משקיע, לא יועץ או מורשה מס. 
לצפיה ב-'בארץ הסיפור דומה אך שונה'
בארץ הסיפור דומה אך שונה
06/11/2019 | 07:20
1
37
אין כלל חד ערכי כמו בארה"ב למ"ה להחליט האם זה רווח הון פסיבי או הכנסה מעסק.
ככל שיש יותר עסקאות, זמן האחזקה פוחת, משתמשים במימון חיצוני, יש מומחיות בתחום ויש השבחה אקטיבית של הנכס ככה גוברים הסיכויים שפקיד השומה יראה בהכנסה כהכנסה מעסק ולא פסיבית.
הכנסה מעסק זה מס שולי שהמדרגה הראשונה היא 31%:
 
באם זו רווח הון רגיל אז המס הוא 25%
 
בנוסף יש מס יסף אם רלוונטי ב2 המקרים.
 
ב2 המקרים מתחשבים במס ששולם בארץ המקור אם יש אמנה למניעת כפל מס..
 
לצפיה ב-'המלצה על רו״ח ישראלי ואמריקאי'
המלצה על רו״ח ישראלי ואמריקאי
08/11/2019 | 16:55
27
שלום
קראתי מספר פוסטים על רו״ח ולא מצאתי שמות או מספרי טלפון, אני גם מעוניין לדעת על מיסוי השקעות בארהב וספציפית לגבי פליפים.
אשמח להפניות.
תודה!
לצפיה ב-'זה לא בהכרח capital gains'
זה לא בהכרח capital gains
08/11/2019 | 19:08
1
25
אם מדובר במישוה שעושה פליפים דרך קבע זה הכנסה בSchedule C ונחשבת הכנסה מעסק פעיל.
 
הייתי מציע לשואל המקורי לא להסתפק בתשובות אנונימיות בפורום אלא לשלם ליועץ מס מוסמך (בארה״ב זה צריך להיות CPA מורשה במדינה בה הוא מיעץ או EA שזהו רישוי פדראלי).
לצפיה ב-'מניסיון התשובה של ויני היא בכיון הנכון. נכס אחד מדרגות מס'
מניסיון התשובה של ויני היא בכיון הנכון. נכס אחד מדרגות מס
( לעמוד שלי בתפוז )
10/11/2019 | 16:17
18
מניסיון התשובה של ויני היא בכיון הנכון. נכס אחד בודד לפי מדרגות מס בארה"ב היא מקובלת למיטב ניסיוני, וכמובן שמציע לך לבדוק פרטנית מול יועץ מס.
קח בחשבון מס רווחי הון ישראל 25%.
לצפיה ב-'המלצות על משרד תיווך בפלורידה, פורט פירס'
המלצות על משרד תיווך בפלורידה, פורט פירס
25/10/2019 | 02:19
68
היי, אשמח אם למישהו המלצה על משרד תיווך מומלץ שעובד באזור.
תודה
לצפיה ב-'היינה זה מתחיל'
היינה זה מתחיל
19/10/2019 | 09:56
7
133
ממשלת ברלין השיגה הסכם להקפאת עליית מחירי השכירות בבירת גרמניה למשך חמש שנים, החלטה שמהווה מהלומה לחברות נדל"ן שמשקיעות בנכסים בעיר, בהן וונוביה (Vonovia) ודויטשה ווהנן (Deutsche Wohnen) שמניותיהן צללו לאחר העלאת ההצעה בראשונה בתחילת יוני.

ההחלטה אושרה היום בפגישה בין המפלגות שמרכיבות את הקואליציה העירונית - הסוציאל-דמוקרטים, הירוקים ומפלגת השמאל די לינקה. בכך נסללה הדרך לאישור ההסכם בבית המחוקקים של ברלין אולי כבר בשבוע הבא, בהצבעה שבה מובטח לקואליציה רוב.
כנראה שזו רק הסוננית הראשונה וערים גדולות יצטרפו לחגיגה .
עלית דמי השכירות כנראה לא בשנים הקרובות


לצפיה ב-'למה שברלין יהיה קשור להשקעות נדל"ן בארה"ב?'
למה שברלין יהיה קשור להשקעות נדל"ן בארה"ב?
20/10/2019 | 06:58
5
52
לצפיה ב-'זה לא, אבל במקרה העבירו חוק דומה מאד בNY.'
זה לא, אבל במקרה העבירו חוק דומה מאד בNY.
20/10/2019 | 08:16
4
47
לצפיה ב-'לא ממש'
לא ממש
20/10/2019 | 08:22
2
62
זה נראה מה שקורה בברלין הרבה יותר קיצוני מאשר ניו יורק.
לצפיה ב-'דומה, לא זהה.'
דומה, לא זהה.
20/10/2019 | 22:03
1
47
בכל הRENT STABILIZED בNY (ויש המון) אסור יותר להעלות שכ"ד, גם אם אתה מחליף דייר וגם אם אתה משפץ.
אז כן, זה דומה אבל לא זהה.
 
לצפיה ב-'יש הבדל בין ניו יורק העיר'
יש הבדל בין ניו יורק העיר
20/10/2019 | 23:37
54
לבין ניו יורק המדינה. יש חוקים של המדינה, ויש חוקים מקומיים של העיר. החוקים של העיר ניו יורק שונים מחוקי רוצ'סטר. לכן מה שקורה בעיר ניו יורק (וגם במחוזות מסביב לעיר), לא צריך לעניין אותי.
לצפיה ב-'סביבה פוליטית וסביבה רגולטורית'
סביבה פוליטית וסביבה רגולטורית
( לעמוד שלי בתפוז )
20/10/2019 | 19:00
45
הי רון
 
מה שאתה מניח בעצם, זה שהסביבה הפוליטית והרגולטורית בגרמניה משליכות על ארה"ב. על מה מבוססת ההנחה שלך? 
אז כמה נקודות שיכולות לעזור לבנות בסיס לבצע הערכה:
 
1. גרמניה בכלל ומזרח גרמניה בפרט, היא סביבה בעלת גוון פוליטי לא קפיטליסטי בעליל ועם הסטוריה של רגולציה נוטה לכיון הגנת דיירים. לכן, החקיקה עכשיו היא בהלימה מסוימת לסביבה הנתונה הזו.
 
2. מה זה בכלל אומר "ארצות הברית" מה זה ההכללה הזו? ארצות הברית מורכבת מהרבה מדינות! הסביבה הפוליטית והנסיבות בשווקי הנדל"ן, ובתכל'ס החוקים שונים מאוד בין STATE ל STATE!!  חובה להבין את ההבדלים האלו. אין שום שום אפשרות ולא ניתן להשוות מדינות כמו ניו-יורק או קליפורניה למדינות כמו ג'ורג'יה או אוהיו. ולא רק בהיבט הסצפציפי שציינת אלא בכלל בהבנה של הסביבה הפוליטית והחוקית.
מניח שכל מי שנתקל בתהליך EVICTION בסיסי בהשוואה בין מדינות אלו יודע בקלות מה ההבדלים בין מדינה שבה הליך השיפוט יותר מגונן על דיירים לבין כזה שבו תוך 40-60 יום מגיעים משריף המחוז + 4 אנשים וזורקים את הדיירים החוצה. מכאן ועד להגן עליהם ברנט קונטרול וואו איזה מרחק. 
 
ברור שבמציאות העתיד לא ודאי והכל יכול לקרות ולהשתנות. ועדין, הערכה של הסיכונים כוללת את המרכיב של הסביבה החוקית והיא צריכה ויכולה להישען על ביסוס של ניתוח המצב הקיים. 
 
במובן הזה גרמניה וגם ישראל סביבות הרבה פחות ידידותיות ועם אי-ודאות לרעת המשקיעים ביחס לרוב המדינות בארצות הברית למיטב ידיעתי ובהחלט ביחס למדינות אותן אני מכיר מפעילות השקעות כבר שנים רבות.
 
 
לצפיה ב-'היינה זה מתחיל במילים "Ich weiß nicht, was soll es bedeuten"'
היינה זה מתחיל במילים "Ich weiß nicht, was soll es bedeuten"
20/10/2019 | 22:05
55
"איני יודע מה פשר הדבר,
בעטיו העצב בי כך משיח;
סיפור-מעשייה מימי העבר,
המסרב לנפשי להניח.
מחשיך סביב, משבי-רוח קרירים,
הריין מפכה בעצלתיים;
נוצצת פסגת ההרים,
באור-שמש של בין-ערביים.
יושבה הנערה היפה-ביפות
שם ממעל, נעים וטוב
מרצד לו בוהַק זהב-מחלפות,
סורקה היא שערהּ הזהוב.
סורקה שערהּ במסרק-זהב,
ומפזמת לה פזמון ושיר
אשר לו מין נגן משולהב,
לחן נרחב ואדיר.
המלח בסירה הקטנה אשר לו
נתפס בו בכאב עצום;
הוא אינו מביט בצוק שמולו,
מביט הוא רק מעלה, ברוּם.
דומני, לבסוף טרפו הגלים
המלח, גם סירתו, אללי;
וזאת עשתה שירת-האלים,
שירהּ של אותה לוֹרליי. "
 
היינריך היינה, "Lied von der Loreley", פורסם ב 1827. בתרגומו של פנחס שדה.
לצפיה ב-'למה זה קשור לארהב ?'
למה זה קשור לארהב ?
20/10/2019 | 08:44
1
69
שמגמה מתחילה בעולם אי אפשר לדעת לאן זה יובל
ניצחון של דמוקרטים בבחירות יכול להוביל לשינוי מדינויות לגבי חוקים פרו שוכרים, בהגבלות למינהם של העלאת שכר דירה , או / ו פינוי דירים. מה שיוריד את התשואה על הנכס בטווח הרחוק ..

לצפיה ב-'בארה״ב חוקים כאלה לרוב משפיעים על חברות גדולות, לא בודדים'
בארה״ב חוקים כאלה לרוב משפיעים על חברות גדולות, לא בודדים
27/10/2019 | 04:54
31
אפילו בקליפורניה, מהמדינות היותר ליברליות, אם לא הליברלית, כשניסו לבטל את החוק המגן על בעלי בתים פרטיים להשכרה הנושא נכשל כשלון חרוץ. ההצעה נחתה ברוב של כמעט שני שליש במשאל עם, והחוק החדש שעבר במקום שומר על זכותם של בעלי הביתים הפרטיים לעשות ככל העולה על רוחם.
 
המגמה הזאת יכולה לעניין כל מיני אנשים שמשקיעים בקרנות או שותפויות של multi-family, זה כן.
לצפיה ב-'תחזיות עתידיות'
תחזיות עתידיות
13/10/2019 | 12:48
23
140
האם במצב כזה " 32 מליון בתים פרטיים יזרקו לשוק שמהווה 40 אחוז " על פי המחקר, יוצר מצב שאי אפשר במינימום להניח שתהיה עלית ערך בנכסים שנקנים היום כי השוק יוצף בהיצע ?

לצפיה ב-'אי אפשר להניח "במינימום" שום דבר, בלי קשר למאמר ב"גלובס"'
אי אפשר להניח "במינימום" שום דבר, בלי קשר למאמר ב"גלובס"
14/10/2019 | 05:53
21
115
מי שלא למד את זה מהתרסקות מחירי הנדל"ן בחלקים גדולים מארה"ב בשנים 2007-2008 - ילמד את זה היטב בהתרסקות המחירים הבאה שתגיע. ואל דאגה -היא תגיע.
 
ספציפית לגבי המאמר שחלקים ממנו העתקת מ"גלובס": זו דעתו של כותב המאמר - חנן שטיינהארט. האדון שטיינהארט אינו כלכלן (הוא בהכשרתו עורך דין).
האדון שטיינהארט גם אינו חוקר באקדמייה.
מה שהאדון שטיינהארט כן עושה זה להתעסק בהימורים - רק שהוא קורא לזה "השקעה במטבעות קריפטוגרפיים". יעני ביטקוין וחבריו.
כלומר - כל מה שהוא כותב יש לקחת בחשבון שנכתב מתוך פוזיצייה של מי שמאמין שמטבעות וירטואליים ובלוקצ'יין זה העתיד. 
ונדל"ן פיזי - מבנה מבטון, מתכת ועץ על חתיכת אדמה - זה ההפך המוחלט ממטבע וירטואלי שכולו בעצם שרשרת של אחדים ואפסים באיזה "ענן אינטרנטי".
 
די ברור שמי שרוצה להתעשר מעליית ערך של מטבעות קריפטוגרפיים יחפש כל דרך ותירוץ לשכנע אנשים שנתיבי השקעה אחרים הם גרועים.  
 
אז לוקחים ערימה גדולה של מחקרים בנושא הזדקנות האוכלוסייה שנערכו על ידי כל מני גורמים, מערבבים אותם היטב - ובוחרים מתוכם בצורה מגמתית נתונים שמאפשרים לך "לתפור סיפור" שישרת את "מטרת המשורר". אפילו אם המסקנות של אותו סיפור כלל אינן כתובות בשום מקום במחקרים שהכותב לכאורה מצטט.
 
ספציפית - אם תסתכל בגרף שהאדון שטיינהארט העתיק ממחקר שנעשה על ידי אירגון האומות המאוחדות - הגרף "איפה יש יותר תושבים בגילאי העבודה" - תראה שהגרף הזה למעשה לגמרי סותר את המילים שהוא בחר לצטט (בצורה סלקטיבית) מהמחקרים השונים...
ואם מבינים את התמונה הכוללת (שהכותב אינו טורח להסביר) מבינים שבעצם "הפוך, גוטה, הפוך"...
 
הקו שמייצג את ארצות הברית בגרף של אירגון האומות המאוחדות מראה בצורה ברורה שלגבי ארצות הברית, שיעור החלק באוכלוסייה שנמצא בגילאי עבודה (באחוזים מתוך כלל האוכלוסייה במדינה) יהיה במגמת עלייה (קלה עד מתונה) בכל תקופת התחזית - כלומר עד שנת 2030.
אז על כמה אנשים בעצם מדובר?  זה קל לחשב:
לפי הסטטיסטיקות של "הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה" של ארה"ב, בשנת 2018 מספר האנשים בארה"ב שהיו ב"גילאי עבודה" (גילאי 15-64) היה קצת יותר מ 206 מליון אנשים. וזה מתוך האוכלוסייה הכוללת שארה"ב ב 2018 (על פי נתוני אותה ממשלה פדראלית) של 327 מליון איש.
באחוזים - בשנת 2018, כ 63% מאוכלוסיית ארה"ב נמצאה בשכבת "גילאי העבודה".
מכיוון שהגרף מנרמל את השיעור הזה ל 100%, ומראה שבשנת 2030 שיעור האנשים בגילאי עבודה באוכלוסייה יהיה קצת יותר גבוה.  לצורך הדיון, נגיד ששיעור החלק באוכלוסייה שנמצא בגילאי עבודה בשנת 2030 יהיה 65%.  עלייה צנועה של 2%.
אז על כמה אנשים מדובר?
כדי לדעת את זה, נבדוק מה ההערכות הכי מעודכנות לגבי גודל האוכלוסייה בארה"ב בשנת 2030: בסטטיסטיקות שמפרסם מכון המחקר על שם וולדון קופר שבאוניברסיטת וירג'ינייה, בשנת 2030 יחיו בארה"ב כ 358 מליון איש. כ 30 מליון איש יותר מאשר בשנת 2018.
ואם 65% מהם יהיו ב"גילאי עבודה" - מדובר בכ 233 מליון אנשים.
 
כלומר - מספר האנשים בגילאי עבודה בארצות הברית לא הולך לקטון בין עכשיו ושנת 2030. להפך - המספר הזה הולך לגדול.
בשנת 2030 יהיו בארצות הברית 27 מליון אנשים בגילאי עבודה יותר ממה שיש בה היום.
 
אז פתאום - התמונה נראית אחרת לגמרי, לא?   
זה לא שכח העבודה בארה"ב הולך להצטמצם כש"הזקנים יצאו לפנסייה". 
כח העבודה בארצות הברית הולך לגדול.  
על כל 100 זקנים שיצאו לפנסייה (ונגיד ימכרו את הבתים שלהם כדי לעבור לבית זקנים) - יכנסו לכח העבודה 110 אנשים חדשים... שיצטרכו בתים כדי לגור בהם ולגדל בהם משפחות.
 
אז איך ה"נס" הזה קורה בארצות הברית אבל לא קורה ביפן?
התשובה היא בת מילה אחת: מהגרים.
עשרות ומאות מליוני אנשים בכל העולם: דרום אמריקה, אסייה, אפריקה - וגם אירופה - חולמים להגר לארצות הברית.
ומליונים מהם עושים זאת כל שנה.
ארצות הברית מנפיקה יותר ממליון אשרות הגירה  (גרין קארדים) כל שנה. כלומר - יותר ממליון מהגרים חוקיים כל שנה. ועוד מי יודע כמה מהגרים לא חוקיים (ההערכות הן שמדובר בהרבה יותר ממליון כאלה כל שנה).
 
ה"תחזיות העתידיות" שמר שטיינהארט בחר מתוך הנתונים מתעלמות מנושא ההגירה.  למה? כנראה כי זה מקלקל לו את הנראטיב של "ארצות הברית תהיה מוצפת בבתים נטושים".
 
אבל יש כאן דיסקליימר חשוב:  כל מה שנכתב כאן עד עכשיו לא קשור בכלל לעניין "תהיה או לא תהיה עליית ערך בנכסים". 
בנכסים - החוק הוא LOCATION, LOCATION, LOCATION.
אם הכלכלה המקומית בעיר \ עיירה \ מחוז טובה - הכל טוב.
לתושבים יש עבודה, לסוחרים יש לקוחות עם ארנקים מלאים, לספקי השרותים יש פרנסה...  ומשקיעי הנדל"ן רואים בטוב.
 
אבל אם הכלכלה המקומית נכנסת לצרות - גם הנדל"ן יהיה בצרות.  
 
כשהתעשייה הכבדה עזבה את מדינת אוהיו ועברה למקסיקו \ סין \ אלאבאמה - נפגע שוק הנדל"ן של קליבלנד. עד היום הוא לא התאושש.
 
שוק הנדל"ן של העיר רוצ'סטר במדינת ניו יורק לא התאושש אף פעם מההתמוטטות של המעסיקים הגדולים של האזור - חברת קודאק (צילום בפילם) שהתקפלה, חברת זירוקס (צילום מסמכים) שברחה לקונטיקט, חברת בוש+לומב (ציוד אופטי ועדשות) שברחה לניו ג'רסי...    
לצפיה ב-'בקשר למשפט האחרון'
בקשר למשפט האחרון
15/10/2019 | 00:25
2
63
כן, חברות הענק האלו סגרו ואוכלוסית העיר ירדה מאז 1950.
אבל, יש עוד מעסיקים גדולים באזור שכן מושכים אוכלוסיה משכילה/איכותית.
 
הנה מה שהסבירו לי. כשהחברות האלו התמוטטו, העובדים המשכילים/איכותיים נשארו באזור כי היו עבודות אחרות. העניים בעיר לא יכלו להרשות לעצמם לעזוב. הרבה ממעמד הביניים כן עזבו. אז רוצ'סטר היא יותר עיר קוטבית עם הרבה משכילים מצד אחד, והרבה עניים מצד שני.
המעסיק הכי גדול בעיר זאת אוניברסיטת רוצ'סטר. יש להם בית ספר לרפואה/אחיות ורשת מרפאות/בתי חולים. אז הרבה אנשים שעוברים לאזור האם אנשים יותר משכילים שבאים נגיד לעבוד בבית חולים או לעשות דוקטורט. אנשים כאלה גרים בשכונות הטובות יותר ברוצ'סטר ובפרברים של רוצ'סטר. המחירים באזורים האלו יציבים/מטפסים בעיקביות. אוניברסיטת רוצ'סטר זה לא משהו שיעברו למקום אחר.
 
לצפיה ב-'כתושב המקום אתה יודע - העשירים והמשכילים גרים בעיירות שליד'
כתושב המקום אתה יודע - העשירים והמשכילים גרים בעיירות שליד
15/10/2019 | 01:31
1
73
כמו העיירה שבה אתה גר, למשל.
 
דבר דומה קרה בעיר שבה נמצאת האוניברסיטה שהבת שלי לומדת בה כיום.
גם היא עיר תעשייתית שהתעשייה ברחה ממנה והשאירה מאחוריה עיר עוני, פשע ורשע - שבתוכה יש לפחות 3 מוסדות לימוד אקדמאיים מהוללים ובעלי שם, ועוד לפחות 5 מוסדות לימוד אקדמאים קטנים יותר.
אז הבת שלי חיה שם בדיוק כמו שאמרו לנו כשהסתכלנו בזמנו באוניברסיטת רוצ'סטר - חיים בתוך הקמפוס, ואם יוצאים מהקמפוס יש כיוונים שלשם ממש לא כדאי ללכת, ובשעות הלילה רצוי לקחת UBER כדי להגיע לכל מקום שהוא יותר מ 5 דקות הליכה מהקמפוס.
 
כשהבת שלי הייתה צריכה שם דיור בקייץ (עבדה כעוזרת מחקר בזמן החופש)  היא גרה כמה שבועות בחדר ב AIR B&B - ואז גיליתי שניתן להשיג שם חדר ב 20$ ללילה... ואם לוקחים שבוע מלא - זה עולה 100$ לשבוע.
יצא לי לתקשר עם בעל הבית שם, וגיליתי שהוא בעצם בעל הבית של כל הרחוב שבו הייתה הדירה - הוא קנה שם שורה שלמה של TRIPLE DECKERS (כ 10 בניינים) ברחוב שנמצא בין שתי אוניברסיטאות גדולות - ושילם בכולל על כל הרחוב פחות ממה ששכן שלי דורש עכשיו על דירת 2 חדרי שינה ברחוב שלנו...
 
מה שהבחור הזה (קוראים לו ישו, דרך אגב...) עשה זה לשפץ את הבניינים האלו במו ידיו, והוא הפך כל בניין לבניין אירוח של 10-12 חדרים.
התקין מנעולים אלקטרוניים עם בקרה מרחוק לכל חדר, טלויזייה במעגל סגור בכניסה לכל בניין ובחדרי המדרגות, אינטרקומים וכיוצ"ב -
והוא מתפרנס מניהול של ה"בית מלון" הזה.
 
 
לצפיה ב-'לא רק בעיירות ליד'
לא רק בעיירות ליד
15/10/2019 | 02:17
373
אלא בשכונות ספיציות ברוצ'סטר עצמה.
העיירות שצמודות לרוצ'סטר, כמו המקום בו אני גר הן עם מערכת חינוך מעולות. לכן ברגע שיש ילדים, מי שיכול עובר לשם.
אבל ברוצ'סטר עצמה יש שכונות איכותיות שמושכות אוכלוסיה משכילה ואיכותית. מחירי הבתים שם מאוד יציבים (גם במשבר של 2008) וקל מאוד למצוא שם דיירים איכותיים. אז שכונה אחת היא באזור האוניברסיטה של רוצ'סטר (בצד המזרחי של הנהר). שם גרים המון סטודנטים או אקדמאים בלי ילדים שרוצים לחיות במרחק הליכה מהאוניברסיטה/בית החולים. עוד אזור הוא האזור של המוזיאונים. זה מקום מלא במוזיאונים, בתי קפה, מסעדות, ברים, בתים היסטוריים ועוד. שם גרים המון צעירים שרוצים אווירה של עיר וחיי לילה. יש שם בתים מאוד יקרים יחסית לאזור. בתים שם עולים מאות אלפי דולרים, ואנשים משלמים שם שכירות הרבה יותר יקרה.
 
הרבה משקיעים ישראלים באים לרוצ'סטר. אני יושב איתם מידי פעם על קפה ומנסה להסביר להם למה זה לא רעיון טוב לקנות בית ב-50 אלף דולר ודרומה בשכונת עוני. השכונות עוני ברוצ'סטר מאוד קשות ובעיתיות. אבל מי שיכול להשקיע בשכונות הטובות ברוצ'סטר, עם נגיד סדר גודל של מעל 100 אלף דולר ליחידת דיור, ימצא השקעות מאוד יציבות עם דיירים איכותיים. לנו יש דייר שעובד כפרופסור למתמטיקה. היה לנו דיירת שעבדה על הדוקטורט שלה. היו לנו דיירים שעובדים במעבדות, רפואה או אקדמיה. אלא דיירים שמרוויחים מספיק לשלם 1,500 דולר לחודש שכירות בלי בעיה ולא הורסים את הבית.
 
הנקודה שלי היא שהעיר די עברה את העידן של זירוקס וקודאק (שאגב, עדיין קיימים רק קטנים יותר לעומת העבר). העוגן עכשיו זה אוניברסיטת רוצ'סטר וכל הנלווה אליהם (בית חולים, מרפאות, בית ספר לרפואה/אחיות וכו') ועוד מוסדות אקדמיה ובריאות. יש עוד חברות גדולות באזור כמו פייצ'קס (משכורות וכו'), האריס (ציוד רדיו), ווגמנס, סות'רלנד (שירות לקוחות בטלפון).
 
$20 ללילה נשמע לי זול בצורה מחשידה. פה המחירים באזורים הנורמלים הם יותר באזור ה-$60-$100 ללילה. אבל הישו הזה כנראה הצליח לארגן קומבינה ששילב קנייה במחיר טוב, חיסכון בשיפוצים ואז חלוקה להמון חדרים קטנים. אני לא בטוח שמשהו כזה היה מקבל פה את האישורים מהעירייה.
זה מזכיר לי בית מלון שנשארתי בו במנהטן - YOTEL. זאת חברה בריטית שעושה בתי מלון עם חדרים קטנים(מספיק למיטה, מקלחת), שירות עצמי לצ'ק אין ועוד דרכים לחסוך בכסף/מקום/משאבים.
 
לצפיה ב-'נהנתי לקרוא את תגובתך '
נהנתי לקרוא את תגובתך
15/10/2019 | 02:31
17
70
לא אסכים עמך לגבי הסיומת בעניין קליבלנד, לגבי ערים אחרות אני פחות מכיר את הסיפור שלהם אבל זה ש 100 שנה אחורה האזור נהנה מצמיחה בכל קנה מידה לא מהווה מדד שלילי למצבה כיום, אתה חוטא לאמת כאשר אתה מודד אותה מה היתה 100 שנה אחורה. ולא רלוונטי למדד ערים ע"פ מדד תעשיה שאיננו דומננטי כיום בכלכלה האמריקאית.
תבחן את מטרו קליבלנד מה חלקה בכלכלה האמריקאית העכשווית לדוגמא תחום הבריאות המהווה היום חמישית מהתוצר האמריקאי או כלכלת השירותים וכדו, 
 
אם מטרופלין משום מה עדיין נישען על כלכלה שזזה לסין אסכים איתך קליבלנד דווקא התמודדה יפה עם המעבר לכלכלה עכשווית 
כיום מטרופלין קליבלנד כבר מספר עשורים לא נישען על תעשייה כבדה. עם מגמת צמיחה מרשימה אשר דווקא נהנת מעלויות נדלן נמוכים ומושגים.  
 
ראה כתבה מקומית בעניין הכלכלה של מטרו קליבלנד. 
 
לצפיה ב-'מגמת צמיחה מרשימה? הגרף אומר אחרת...'
מגמת צמיחה מרשימה? הגרף אומר אחרת...
16/10/2019 | 06:04
16
59
אחד הדברים שמשקיע נדל"ן מחפש באזור השקעה זה מגמת גידול של מספר האנשים שרוצים לגור שם.
שני הגרפים שמצורפים כאן מראים את המצב בקליבלנד - ובאזור המטרופוליטני שסביבה.
גרף אחד מספר את הביפור העצוב של העיר קליבלנד עצמה - הגרף מראה תקופה של יותר מ 200 שנה, אבל רואים בבירור את הקריסה של תשתית התעסוקה של העיר בגיזרת סוף שנות ה 50 של המאה הקודמת, ובעקבות זה - את הנטישה ההמונית של העיר.
בין 1960 ושנת 2000 אוכלוסיית העיר נחתכה לחצי ממה שהייתה בשיא.  כלומר - העיר חצי ננטשה.   פלא שמחירי הנדל"ן בה נפלו לריצפה?
 
אבל זה לא נגמר שם. אמנם קצב הבריחה ההיסטרית מהעיר ירד (כל מי שיכול היה לברוח - כבר ברח...) - אבל העיר ממשיכה להתכווץ. גם בעשור הנוכחי.
הנתונים בגרף השני מתארים את התקופה של 1995 עד שנת 2016.   ורואים שקליבלנד העיר ב 2015 איבדה יותר מ 20% מהתושבים שהיו בה בשנת 1995.
 
ה"תירוץ" הכי נפוץ אצל תגרני הנדל"ן שמוכרים לישראלים בתים בקליבלנד הוא "קליבלנד אמנם מתכווצת - כי כולם עוברים לערים שלידה באזור המטרופוליטני שבהן איכות החיים יותר טובה".
אז בא הגרף השני ומנתץ את התאורייה הזו לפירורים קטנים - כי הוא מצייר גם את הגרפים של כל אותן "ערים יותר טובות מסביב", ומראה שהן לא גדלו במילימטר מבחינת מספר האוכלוסין בעשורים האחרונים.  להפך - הן מתכווצות גם כן.
אמנם לא בקצב של קליבלנד עצמה.
הן לא ירדו ב 20% במשך 20 שנה.
אבל אי אפשר להתווכח עם העובדות: הקו של כל אחת ואחת מהן נמצא במגמת ירידה.  
 
נתן - אני סיפרת לנו שאתה מושקע עד הצוואר באזור קליבלנד. ולפני כ 5 חדשים כתבת כאן שאתה מנסה למכור פורטפוליו של 12 בתים פרטיים שיש לך שם, ושאתה מעוניין לעשות זאת תוך 30-45 יום - כלומר רצית להפטר מהם עד אמצע יולי, גג.
אנחנו באמצע אוקטובר עכשיו. 
הצלחת למכור את כל 12 הנכסים במססגרת הזמן שרצית?
קיבלת את הסכום שתכננת לקבל?
לצפיה ב-'זה נראה כאילו הקריסה של התעשיה'
זה נראה כאילו הקריסה של התעשיה
16/10/2019 | 17:19
15
197
השפיעה רבות על ה-Rust Belt.
אז אני מסתכל על הדמוגרפיה של אזור בשני מקומות, העיר הראשית והמחוז. אם האוכלוסיה של העיר הראשית יורדת אבל המחוז יציב/עולה, זה יכול להעיד בריחה מהעיר ומעבר לפריפרייה. אבל אם גם המחוז יורד, זה אומר שכל האזור בצרה.
 
אתה הבאת את קילבלנד כדוגמא. (ניקח את 1950, 1980, 2010 להראות מגמה)
1950 - 914,808
1980 - 573,822
2010 - 396,815
 
כלומר רואים פה התרסקות של העיר.
נסתכל על המחוז (Cuyahoga County)
1950 - 1,389,532
1980 - 1,498,400
2010 - 1,280,122
 
אז בעוד שהעיר עצמה איבדה כ-518 אלף איש, המחוז עצמו איבד רק כ-109 אלף איש. פארמה הרוויחה כ-50 אלף תושבים(28 אלף ל-78 אלף), Strongsville הרוויחו 40 אלף תושבים. עוד כמה ערים הרוויחו בין 1950 ל-2010 אוכלוסיה. אז זה נראה שחלק מהאובדן של קליבלנד הלך לערי הפריפרייה, אבל האזור כולו ירד.
 
נסתכל על עוד ערים(1950 מול 2010) -
באפלו ניו יורק ירד מ-580 אלף ל-256 אלף.
דטרויט ירד מ-1.8 מיליון ל-672 אלף
פיטסבורג ירד מ-676 אלף ל-301 אלף.
סינסנטי ירד מ-500 אלף ל-302 אלף.
ועוד ועוד..
 
כמובן בחלקן אפשר להסביר בעובדה שאנשים עברו לפריפרייה. לכן צריך להסתכל על איזה ערים הרוויחו, ואולי שם שווה להשקיע.
 
ניקח את העיר שלי, רוצ'סטר ניו יורק:
1950 - 332,488
1980 - 241,741
2010 - 210,565
 
העיר הפסידה בערך שליש מהאוכלוסיה (קליבלנד איבדו 56% באותו תקופה).
אבל אם מסתכלים על המחוז (מונרו):
1950 - 487,632
1980 - 702,238
2010 - 744,344
האוכלוסיה של המחוז עלתה בצורה ניכרת בתקופה הזאת.
העיירה בו אני גר (ברייטון), עלה מ-18 אלף ב1950 ל-36 אלף כיום. העיירה די מלאה (כלומר אין מקום להתרחב), אז כל פעם שבית עולה למכירה, במיוחד באזור מרכזי הוא נחטף מהר. לפיטספורד השכנה יש נתונים יותר מרשימים - עלייה מ-9 אלף ל-29 אלף. יש עוד ערים באזור שעלו בכ-20 אלף תושבים באותה תקופה, אבל GREECE הרשימה ממעבר של עיר בגודל של 25 אלף ל-96 אלף.
אז במקרה שלנו, אנשים בהחלט ברחו מהעיר רוצ'סטר ועברו לפריפרייה. כפי שכתבתי מקודם, ברוצ'סטר יש המון אזורים עניים עם בתים נטושים ובלי הרבה ביקוש, ל"כיסים" או אזורים מאוד ספציפיים שמושך אוכלוסיה מאוד איכותית/אקדמאית שלרוב הם צעירים אקדמאיים שלא מוכנים עדיין לבית עם גינה וגדר לבנה.
 
 
ישראלים רואים ערים/אזורים שיכול להיות שיש עליהם כתבות שהם מתפתחים, ולא מבינים שזה בעיקר באזורים מאוד ספציפיים באזור. הם רואים בית ב-30 אלף דולר, ולא מבינים שזה בשכונת עוני חצי נטושה. מגיע ישראלי שכן חוקר את האזור, יותר איפה לקנות בית בנגיד 100 אלף דולר, עושה השקעה יציבה ומספר לאחרים. אנשים שומעים על ההשקעה ולא מבינים שחייבים להשקיע באותו אזור (או אזור דומה) ובית במרחק של כמה רחובות בלבד יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון.
 
 
 
לצפיה ב-'כמו בכל דבר, העניין נתון במידה רבה לפרשנות של הנתונים.'
כמו בכל דבר, העניין נתון במידה רבה לפרשנות של הנתונים.
16/10/2019 | 22:00
14
44
נתן התלונן, בהודעה שהוא כתב, "למה משווים את קלילנד של היום לקליבלנד של לפני 100 שנה - זה לא רלוונטי".  הוא בעצם התכוון לקליבלנד של לפני 70 שנה (תחילת שנות ה 50, והפריחה של ה"בום" של הפרוספריטי שאחרי מלחמת העולם השנייה).
 
אתה התייחסת לגידול באוכלוסייה במחוז מונרו בין 1950 ל 2010 - כי המספרים האלו מסתדרים עם המסר שאתה רוצה להעביר (שהאזור הוא "יציב ובמגמת גדילה").
אני מסתכל על טווח זמן קצת יותר קטן - רק 40 שנה אחורה.
אז הנתונים שאתה עצמך נתת - נתוני מפקד האוכלוסין הרישמי של ממשלת ארה"ב, מראים שבין שנת 1980 לשנת 2010 אוכלוסיית המחוז גדלה בפחות מ 6%. בפרק זמן של 30 שנה.
אבל מה קרה מאז שנת 2010?
בין שנת 2010 ושנת 2018 לכאורה היינו יכולים לצפות לגידול באוכלוסיית האזור - יען כי כלכלת ארצות הברית הייתה בתהליך של יציאה ממיתון ושיפור קונסיסטנטי  במשך כל התקופה, והאזור לטענתך יציב או עולה.
 
אבל במציאות - אוכלוסיית מחוז מונרו בשנת 2018 כללה 742,474 תושבים.
כלומר - ב 8 השנים בין 2010 ו 2018  מחוז מונרו איבד כ 2,000 תושבים.
 
פחות או יותר כל אחת מהעיירות שאת שמן ציינת - כולל העיירה ברייטון שבה אתה גר - איבדו מספר קטן של תושבים בין 2010 ו 2018.   לא מדובר ב"בריחה המונית" בסגנון מפולת כלכלית - אני מנחש שמדובר שם יותר על אנשים שיצאו לפנסייה והחליטו לעבור דירה למקום שבו בחורף הקור קצת פחות מכאיב בעצמות הזקנות שלהם...  המבוססים יותר מביניהם לא מכרו את הבית אלא הפכו ל SNOWBIRDS (כלומר מחלקים את זמנם חצי בחצי בין הצפון לדרום), והבית שלהם במונרו קאונטי עומד 7-8 חדשים בשנה ריק.  אלו שלא יכלו להרשות את זה לעצמם מכרו את הרכוש אצלכם ועברו למגורי קבע בדרום החם.
 
אז מנקודת המבט שלך האזור הוא "יציב/עולה", ומנקודת המבט שלי האזור הוא "יציב/יורד". 
ואלו אינם הבדלים סמאנטיים בלבד.
שנינו מסכימים שנכון להיום האזור די יציב.  בעיקר בגלל מוסדות האקדמייה בעלי השם שמבטיחים קהל של סטודנטים וסגל אקדמאי.
כשמדובר על נכס נדל"ן איכותי באזור שנחשב טוב - פחות או יותר על כל תושב שעוזב מגיע מישהו שיחליף אותו.
מנקודת המבט של בעלות על "נכס מניב" - שממוקם במקום "נכון" - אני מסכים איתך שזה מסמן שסביר מאוד ש"תהיה פרנסה".
אבל תשואה בנדל"ן באה משני מקורות:  הכנסה משכירות ועליית ערך הנדל"ן.  והמגמה שמשתקפת מהמספרים שעליהם דיברתי - לדעתי אין יותר מדי סיכוי לעליית ערך משמעותית של נכס כזה בטווח של 5-10 שנים.
לצפיה ב-'2018 זאת הערכה, לא נתונים רשמיים'
2018 זאת הערכה, לא נתונים רשמיים
16/10/2019 | 22:34
13
113
צריך לחכות למפקד של 2020 כדי לראות מה באמת קרה בעשור האחרון.
 
הנה הסבר אפשרי - בין 2010-2018, העיר רוצ'סטר איבד כ-4 אלף תושבים. מנגד, המחוז כולו איבד 2 אלף תושבים. כלומר רוב המחוז עלה, וכמעט קיזז את האובדן של רוצ'סטר.
יש אזורים שעלו בתקופה הזאת (וובסטר, הנרייטה), אבל רוב הערים נשארו אותו דבר או ירדו אולי באחוז.
 
אז כאמור לארה"ב יש צמיחה כלכלית. ההרגשה בשטח פה זה מי שמרחיב את העסקים זה בעיקר אוניברסיטת רוצ'סטר. אז יכול להיות שהצמיחה גורם לאנשים עניים לסוף סוף להרשות לעצמם לעבור למקום אחר, ומצד שני, אקדמאים/צעירים עוברים פנימה.
לכן יכול להיות משפחה ענייה של 6 נפשות שיוצאת מהאזור, ואילו זוג אקדמים שבאו לדוקטורט נכנסים לאזור. זה תחלופה שלילית של 4 נפשות, אבל מחליף את סגנון האוכלוסיה. האזורים העניים בעיר נפגעים ממשפחות שיוצאות, ואילו האזורים הטובים בעיר נהנים מעליית מחירים ושכירות.
 
עליית ערך הנדל"ן מתבטאת בעיקר באזורים האיכותיים. מי שקונה בית ב-30 אלף דולר, לא יכול לצפות שזה פתאום יקפוץ ל-60 אלף.
אנחנו עשינו לאחרונה משכנתאות חדשות, ובתהליך עשו לנו הערכות לבתים. הבתים עלו בערך של 2-4% לשנה מאז שרכשנו אותם (או במצטבר של 8-20% ב-5 שנים). לא משהו מטורף, אבל בהחלט יציב.
 
 
לצפיה ב-'My 5 cents regarding up-state'
My 5 cents regarding up-state
17/10/2019 | 00:46
6
51
1. לא מעט תושבי ניו יורק בעלי הכנסה גבוהה "יהגרו" לצרכי מס לסטייטס בלי מס הכנסה (עד הרפורמה הזדכו על המס לסטייט בדו"ח הפדראלי. כבר לא).
באזורי יוקרה זה עלול להשפיע על נתוני המפקד.
ברמת הסטייט, זה ישפיע על גביית המס.
 
2. קואמו החיל rent control אגרסיבי במדינת ניו יורק.
אזורים זולים עם אוכלוסיית רווחה לא בנויים לרגולציה של מנהטן. ברגע שהדיירים ובתי המשפט יתאפסו על השינויים, פינוי של דייר שלא משלם ייקח הרבה יותר זמן מבעבר (ברמה של חצי שנה, כמו במנהטן), ויהיה הרבה יותר משתלם לדיירים לא לשלם. גם הרווחה תתערב פחות (כי אם אין פינוי, אז למה לשלם?).
מה יקרה עם הדיירים האלה? אם יהיו מקומות עבודה שייקחו אותם, אז חלק אולי ייצאו לעבוד (שכר המינימום ממשיך לעלות בניו יורק. זה סימן שאלה אם יהיו יותר מקומות תעסוקה).
השאר לא יילכו לשום מקום. הם יחיו בחינם (או בשכר דירה סמלי) בבתים שהבעלים ינטשו, והאזורים האלה יתדרדרו עד לשינוי הרגולטורי הבא (דיור ציבורי, או הקלות ב-rent control). כמובן שערך הנכסים האלה ייצנח, ואיתו גם גביית הארנונה מהם.
 
3. באזורים של דיירים טובים המצב לא יהיה כל כך חמור, אבל יחסי הכוחות כן ישתנו. כבר היום אי אפשר להעלות שכר דירה כמו פעם.
במקביל, מישהו יצטרך לכסות על הארנונה שהנכסים הנטושים לא ישלמו. אני בספק כמה כסף יהיה לסטייט כדי להשלים את החסר (ראו סעיף 1 לעיל).
זה ייפול על יתר הבתים בעיר ובקאונטי.
 
4. כדאי לזכור שבתי חולים ואוניברסיטאות מאד תלויי רגולציה (שלא לדבר על סגל בכיר, שמוסדות בסטייטס בלי מס הכנסה, יותר אטרקטיביים עבורו מאז הרפורמה).
בעיניי תלות גבוהה ברגולציה זה סיכון. קשה לי לראות איך אפשר להתעלם מהסיכון הזה אחרי 3 השנים האחרונות.
 
 
*** בוסטון- דברים שרואים מכאן לא רואים משם. אם מסתכלים על הגרפים בעיניים ישראליות (כלומר- מימין לשמאל, במקום משמאל לימין), תגלה שהאוכלוסיה דווקא גדלה
מעבר לזה, קליבלנד זה כדאי. אמרו את זה הרבה פעמים בטון סמכותי, ולכן זה נכון .
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
17/10/2019 | 03:22
3
42
1. לא נראה לי שזה רלוונטי לאזור שלנו. אמנם יש כמה בעלי הון באזור שלנו, אבל זה לא מנהטן/המפטונס. הכנסה גבוהה פה זה שכר רעב בעיר ניו יורק.
 
נכון, יש חוקים חדשים. ממה שאני רואה, ההשפעה שלהם עלי היא מינורית. הדיירים/אזורים בהם אני משקיע הם לא רווחה. הצורך בפינוי כמעט אפסי. אנשים באזורים כאלה לא יכולים להסתכן עם פינוי כי זה כאב ראש משפטי, דופק את הקרדיט וכו'. כן, יהיו אזורים ברוצ'סטר שבהחלט יש דיירים שלא משלמים ובתים נטושים, אבל זה אזורים שאני אפילו לא אכנס ברכב ממוגן.
 
אוניברסיטת רוצ'סטר היא מוסד פרטי שהוקמה ב-1850 עם תקציב שנתי (2018) של 2.5 מליארד דולר (בערך במקום ה-45 בארה"ב). הרבה מהתקציב הזה (910 מליון) הולכים לבית חולים. כלומר לא מדובר על מוסד נזקק שכל רגולציה קטנה יכולה למוטט אותה, אלא על מוסד שקיים המון זמן, ויהיה קיים המון זמן. לכן אני רואה את זה כעוגן בעיר.
לצפיה ב-'אשרי המאמין'
אשרי המאמין
17/10/2019 | 09:46
2
44
1. זה לא עניין רק של בעלי הון ממנהטן. בשנת 2015 במדינת ניו יורק 3.4 מיליון תושבים הצהירו על SALT בסכום ממוצע של $15,000.
גם ברמת ההיגיון הפשוט- מדינות עם מסים גבוהים נהיו מעט פחות תחרותיות ביחס למצב הישן.
במיוחד עבור בעלי הכנסות גבוהות.
זה כולל רופאים, מרצים, וכו'. טקסס (למשל) נהייתה יותר כדאית עבורם.
אז נכון- לא תהיה נהירה המונית החוצה, אבל בטווח הארוך ההשלכות של ביטול ה-SALT יכולות להתברר כמשמעותיות עבור מדינות עם מיסוי גבוה.
 
2. חוקית, הגבילו לך את העלאת שכר הדירה. ברוב המקומות עדיין אין אכיפה, אבל זה עניין של זמן. מאזן הכוחות השתנה.
בעלי הבתים באזורים שאתה לא נכנס אליהם עם רכב ממוגן, משלמים היום ארנונה בגובה X. אם ערך הנכסים שלהם יירד, העירייה תגבה מהם פחות ארנונה. העירייה והקאונטי יצטרכו להשלים את המימון החסר מאיפה שהוא. זה יבוא מהאזורים הטובים יותר.
 
3. השכלה גבוהה ובריאות סופר תלויים ברגולציה, ובאוניברסיטת רוצ'סטר יודעים את זה מצויין:
סעיפים שהיו משמעותיים עבורו אמנם לא עברו בנוסח הסופי, אבל מצד שני לא התייחס לשכר המינימום שעלה ומשפיע על האוניברסיטה, ול-tuition dedeuction שבוטל.
יש גם נושא של ביטוחי בריאות, שיום אחד יטופל.
 
אני חושב שהנחת המוצא שלך היא שהמצב הקיים הוא סוג של מצב טבעי ואין סיבה שישתנה.
אני חושב שזו שגיאה. המצב הקיים נשען על המון החלטות פוליטיות שנתונות לשינוי
לצפיה ב-'כל החיים בנויים '
כל החיים בנויים
17/10/2019 | 16:48
1
33
סביב משתנים. כל הזמן דברים יכולים להשתנות וחייבים להיערך בהתאם. לכן שינוי זה טבעי, מצב סטטי וקיים זה לא טבעי.
 
עכשיו צריך להסתכל על שינויים ולראות איך זה משפיע ומה צריך לעשות בנידון.
אז אתה טוען שיש הגבלה בעלייה של שכר דירה. אוקיי. אין בעיה. אז נשארים בתוך ההגבלה.
הוצאות/הכנסות מנדל"ן בנוי על המון משתנים. הכנסות זה קל - שכר דירה. הוצאות זה מסובך. יש כאלה שמשתנים - מיסים או נגיד תפוסה, יש כאלה שנשארים קבועים - משכנתא.
אבל צריך לתכנן ולהיות גמישים, ואיך שאנחנו בנינו את תיק הנכסים שלנו אנחנו מספיק גמישים לשינויים כאלה. לדוגמא, אם נגיד המדינה מגבילה את העליה בשכר דירה ל-5% (סתם זורק מספרים), והמיסי עירייה עולים ב-10%, הרי שבתיאוריה אני אפסיד כסף. אבל אני יכול לחתוך לתוך הרווח או לדחות שיפוצים לא דחופים או למצוא דרכים לחסוך כסף (נגיד לנהל/לתקן בעצמי במקום לשלם לאיש מקצוע).
 
האזורים שישראלים אוהבים לרוב זה רווחים/תשואות מרשימות. אבל כל שינוי קטן או צורך בשיפוץ רציני יכול להפוך נכס מרשים לאסון. המספרים שלי הרבה פחות מרשימים. אבל זה נותן לי את הגמישות להתמודד עם דברים כמו שאתה מתאר. עוד נגיד 3-4 שנים, סביר להניח שדו"ח ההכנסות/הוצאות שלי יעודכן בקצת, אבל פחות או יותר יהיה מאוד דומה להשנה. אז המיסים יעלו בקצת, השכר דירה יעלה קצת ודברים יהיו מאוזנים. הערך של הנדל"ן יעלה קצת, היתרה במשכנתאות ירד. אלא אם כן יש רעידת אדמה שהורסת את רוצ'סטר, אני יכול להשאר במצב הזה למשך שנים ארוכות מבלי לדאוג.
לצפיה ב-'עם זה אני מסכים'
עם זה אני מסכים
17/10/2019 | 23:02
21
לצפיה ב-'אתם שוכחים גם גידול טבעי והגירה מחו"ל'
אתם שוכחים גם גידול טבעי והגירה מחו"ל
17/10/2019 | 07:54
1
32
ברוב המקומות בארה"ב יש גידול טבעי כי נולדים יותר ילדים מאשר אנשים שמתים, כלומר עיר/אזור שצומחים פחות מהגידול הטבעי אומר שדה-פקטו יש הגירה שלילית מהמקום.
 
תוסיפו את העובדה שארה"ב זו מדינת מהגרים ומיליונים באים אליה כל שנה ושנה, אפשר להניח שחלק קטן מהם כן מגיעים למונרו קאונטי לדוגמא (ואם לא אז דרשני) וזה כמובן אמור עוד יותר להגדיל את מספר התושבים באזור בנוסף לסעיף הקודם, אם בכל זאת מספר התושבים קטן לאורך זמן זה בסך הכל אומר שמגמת הנטישה היא עוד יותר קיצונית.
 
 
לצפיה ב-'רוב המהגרים שבאים לארה"ב '
רוב המהגרים שבאים לארה"ב
17/10/2019 | 16:55
41
לא יודעים איפה רוצ'סטר נמצא על המפה. אז אין פה הרבה הגירה של אנשים שנחתו בארה"ב עם מזוודה ו-100 דולר.
מה שכן, יש פה המון הגירה של אנשים שבאים למטרת לימודים. הדייר החדש שלנו הגיע לפה בשביל פוסט דוקטורט במתמטיקה. הוא בא עם אישתו וילד. כלומר משפחה קטנה יחסית.
הרבה אקדמאים שמגיעים לפה הם צעירים, כלומר או רווקים או נגיד זוג עם אולי ילד. לכן אם הם מהגרים לאזור, ההשפעה שלהם על האוכלוסיה פחות  מאשר משפחה ענייה עם 5 ילדים שעזבו את האזור.
לצפיה ב-'נאף - רק כדי לתת לך פרופורציות לגבי איך נראית גדילה של עיר'
נאף - רק כדי לתת לך פרופורציות לגבי איך נראית גדילה של עיר
17/10/2019 | 08:09
5
52
האזור שנקרא SEAPORT DISTRICT שנמצא ממזרח לדאונטאון של בוסטון היה פעם אזור של מחסני נמל ותעשייה מלוכלכלת. 
כשהכלכלה של בוסטון התמוטטה בשנות ה 60 ומפעלי התעשייה ה"מסורתיים" ברחו מכאן (כן - זה קרה גם כאן, בדיוק כמו שזה קרה ב RUST BELT) - כל האזור פחות או יותר ננטש. עזובה, בניינים נטושים, המון מגרשי לנייה שנבנו במקום מבניינים שנהרסו במשך השנים...   התמונה שאתה רואה כאן זה צילום אוויר מאזור סוף שנות ה 90 - תקופה שבה כבר גרתי בבוסטון.
 
ואז ראש העיר המיתולוגי של בוסטון, האדון מנינו, התלבש על האזור הזה והקדיש את חייו לשיקום האזור הזה.  הינה לינק לסרט וידאו ארוך ומשעמם שמישהו החליט לצלם - הוא פשוט נוסע לו ברחובות של ה SEAPORT DISTRICT.
אתה ממש לא צריך לראות את הכל - 3-4 דקות ראשונות יותר ממספיק.
כל מה שאתה רואה בסרט הזה - לא היה קיים בשנת 1998.
האזור הפך ל"חממת היי-טק" - יש שם מאות חברות סטארט-אפ, עשרות מעסיקים עברו לשם, מאות בניינים משרדים חדשים נבנו והם מאוכלסים בחברות של היפסטרים, ופתחו שם מספר מטורף של מקומות בילוי, מסעדות, בארים, מוזיאונים...
 
ואת מה שאתה רואה בסרטון הזה מבוסטון אני רואה במקומות אחרים בארצות הברית: דאלאס טקסס, אוסטין טקסס, אפילו בצפון קרוליינה. 
 
לצפיה ב-'אני לא רוצה שרוצ'סטר תגדל ככה'
אני לא רוצה שרוצ'סטר תגדל ככה
17/10/2019 | 16:35
4
39
כל היופי ברוצ'סטר זה שאין פה מיליוני אנשים. כשיש פקקים, זה אולי מעקב ברק עוד רבע שעה נסיעה. קל למצוא חנייה. המחירים פה נמוכים.
 
" יש שם מאות חברות סטארט-אפ, עשרות מעסיקים עברו לשם, מאות בניינים משרדים חדשים נבנו והם מאוכלסים בחברות של היפסטרים, ופתחו שם מספר מטורף של מקומות בילוי, מסעדות, בארים, מוזיאונים..."
אולי זה טוב לעיר, אבל נשמע כמו סיוט לחיות במקום כזה מבחינת שכר דירה, פקקים, חניה, מחירים וכו'.
 
יש אזורים ברוצ'סטר שהעיר משקמת. האזור הכי בולט הוא ליד אוניברסיטת רוצ'טסר. לשכונה ליד קוראים 19th Ward וכדי להגיע לשם צריך לחצות את הנהר. היה גשר להולכי רגל מהאוניברסיטה לשכונה. פעם היה שם שלט שלסטודנטים אסור לחצות את הגשר בלילה, כי השכונה מסוכנת מידי בשבילם. אבל מאז העיר השקיעה מיליוני דולרים בשכונה הזאת, בנו בית מלון ובנייני דירות, המוני משקיעים קנו בתים בשכונה הזאת בשביל סטודנטים, והאופי של השכונה (או יותר מדויק הקצה שצמוד לאוניברסיטה) השתנה.
יש עוד אזורים שעברו מהפיכה דומה. השקיעו בבנייני דירות חדשים, מקומות בילוי, בתי מלון, בתי קפה.
מה שמאפיין את האזורים האלו הם שהם סובבים את אוניברסיטת רוצ'סטר או RIT. כלומר, העיר לאט לאט הופכת מעיר תעשייה או בשליטה של 2 חברות גדולות (זירוקס וקודאק) לעיר שמבוססת על אקדמיה, מחקר, הייטק, רפואה.
לצפיה ב-'ציטוט מפורסם מהספר "Through the Looking-Glass" של לואיס קרול'
ציטוט מפורסם מהספר "Through the Looking-Glass" של לואיס קרול
17/10/2019 | 22:30
3
42
"Well, in our country," said Alice, still panting a little, "you'd generally get to somewhere else—if you run very fast for a long time, as we've been doing."
"A slow sort of country!" said the Queen. "Now, here, you see, it takes all the running you can do, to keep in the same place. If you want to get somewhere else, you must run at least twice as fast as that!" 
 
מה שקרה ב RUST BELT - הבריחה של התעשיות הכבדות שהיוו את הבסיס הכלכלי של האזור - קרה גם במסצ'יוסטס.
חלק גדול מהכלכלה של מסצ'יוסטס היה מבוסס על תעשיות הטקסטיל, מוצרי העור, ייצור פלדה ומוצרי מתכת, בתי דפוס, תעשייה מכנית (מנועי מטוסים, מפעלי רכב...) - וכל התעשית הללו עזבו את האזור ועברו למקומות שבהם יד העבודה זולה יותר.
בשנת 1975 מסצ'יוסטס הייתה במשבר כלכלי קיומי. האבטלה עלתה למספרים של יותר מ 12%. אוכלוסיית האזור התכווצה.
אם הממשלה המקומית במסצ'יוסטס הייתה פועלת בצורה אחרת, מטרו בוסטון היום יכלה להראות בדיוק כמו שמטרו קליבלנד או מטרו רוצ'סטר נראות היום.
המוסדות האקדמאים ובתי החולים שיש כאן היו הופכים ל"תעשייה העיקרית".
 
כל מי שמנסה למכור לך את קליבלנד יציין שבית החולים "קליבלנד קליניק" הוא מספר 4 בכל ארה"ב ב HONOR ROLL של  ה US NEWS AND WORLD REPORT.
בוסטון יכלה להיות באותו מצב - ו"להשוויץ" שיש לה את מספר 2 ברשימה (MGH) ואת מספר 13 ברשימה (BWH).
העניין הוא שלקליבלנד אין בעצם שום דבר חוץ מבית החולים הזה "להשוויץ בו".
 
אתה יודע שלא חסרים כאן מוסדות אקדמאים - MIT והארוורד תמיד נמצאים ב"עשירייה הפותחת" של האוניברסיטאות בארה"ב, ולפחות עוד 10 אוניברסיטאות כאן נמצאות ב TOP 100 - בוסטון קולג', בוסטון יוניברסיטי, נורת'איסטרן, טאפט, WPI, הולי קרוס... והרשימה עוד ארוכה.
בשנת 1975 - זה בערך כל מה שהיה לבוסטון TO SHOW FOR ITSELF.  היתר היה די מדכדך.
 
אבל בסוף שנות ה 70 ובתחילת שנות ה 80 קרה במטרו בוסטון משהו שבדיעבד, שנים אחרי זה, קיבל את השם ''Massachusetts miracle".   הכלכלה המקומית "המציאה את עצמה מחדש" - והפכה למעצמת HIGH TECH.   ובאמצע שנות ה 90 - היא הוסיפה לעצמה עוד תחום, והפכה למעצמת BIOTECH.
מי אחראי ל"נס" הזה?   ברור שלהצלחה יש אבות רבים, והמון אנשים ניסו לקחת את הקרדיט על העניין. 
וכמובן שתמיד יהיו אלו שיגידו "לא, הקרדיט הזה לא מגיע לאנשים האלו".
אבל אם תקרא את המאמר הבא משנת 1988 https://www.chicagotribune.com/news/ct-xpm-1988-05-23-8801010472-story.html,    תראה שגם אלו שעינם צרה בנתינת קרדיט לא יכולים להכחיש שהשילטון המקומי עשה הרבה כדי לגרום לכך שהתעשייה החדשה הזו תקום ותתפרש לכל רוחב האזור.
 
נאף - כלכלה מקומית חייבת לעמוד על כמה שיותר רגליים. כך שאם משהו רע קורה לרגל אחת (או שתיים, או שלוש...) - היא עדיין תוכל להתאושש מזה ולהמשיך להתפתח.
 
וההיסטוריה מלמדת אותנו שבדיוק כמו אצל אנשים - גם אצל הכלכלה ה"רגליים" הללו מזדקנות, מתחילות לסבול מתופעות זיקנה כמו חסימות בדרכי הדם והתנפחות, ובסופו של דבר בוגדות בגוף שסומך עליהן והופכות אותו למוגבל ונכה.
 
אז כמו בציטוט ששמתי בתחילת ההודעה הארוכה הזו - אפילו כדי "לעמוד במקום", הממשלה המקומית צריכה כל הזמן לרוץ הכי מהר שהיא יכולה בכדי לגדל רגליים חדשות וצעירות לכלכלה המקומית.   כי אם לא עושים את זה - מחר מישהו ימציא טלפון סלולארי עם מצלמה דיגיטאלית BUILT IN וירסק לחלוטין את תעשיית הפילם למצלמות שהיא אחת משתי הרגליים שעליה עומדת העיר שלך. 
 
ולכן - רק כדגמא אחת - גם המושל הקודם וגם המושל החדש של מדינת מסצ'יוסטס יצאו עם משלחות מסחר לישראל - כדי "לגנוב" מישראל סטארטאפים מבטיחים ולשכנע אותם לעבור לבוסטון.   וזה די עבד - כי יש כיום כ 200 סטארטאפים שנולדו בישראל אבל גדלים בבוסטון, וחלק מהם גדלו והצליחו יפה בשנים האחרונות.
 
אחד הביטויים החביבים שלמדתי במהלך נסיעותי במיד-ווסט הוא:
Busier than a one-legged person in a butt-kicking contest.
זה המצב של עיר כמו רוצ'סטר כיום. 
כי למעט תחום אחד ספציפי - אלקטרואופטיקה וסיבים אופטיים - שבו רוצ'סטר נחשבת ל CENTER OF EXCELLANCE (יחד עם אוטאווה בקנדה שנמצאת כמה שעות נסיעה מכם) - לרוצ'סטר יש בעיה רצינית למשוך "כוכבים" לבוא אליכם.
כי ה"כוכבים" - אותם היפסטרים שעליהם דיברתי - רוצים לחיות ולעבוד במקום שנראה כמו מה שראית בסירטון, מוקפים באנשים כמוהם.
והם רוצים עיר שיש בה שדה תעופה בינלאומי וגדול שממנו הם יוכלו להגיע בקלות לכל רחבי השוק המקומי והגלובלי...    
לצפיה ב-'תפוחים לתפוחים'
תפוחים לתפוחים
17/10/2019 | 23:54
2
32
בבוסטון העיר יש 695 אלף איש. במטרו יש 4.628 מליון איש.
בקליבלנד יש 396 אלף איש, במטרו יש 2.057 מיליון איש
ברוצ'סטר יש 210 אלף איש, במטרו יש 1.082 איש.
 
אם מסתכלים על (List of cities by GDP (Official est Nominal GDP:
בוסטון במקום ה-17 בעולם עם 438 מילארד דולר, קליבלנד במקום ה-73 עם 138 מליארד, רוצ'סטר במקום הבערך 160 בעולם עם 55 מילארד דולר(13 מקומות מעל ירושלים)
כלומר מדובר על עיר שבערך חצי מקליבלנד ושליש/רבע מבוסטון. אז זה יהיה טיפשי מצידי להשוות בין הערים ולרצות להגיע לאותה רמה כמו ערים פי 2-3 יותר גדולים.
בוסטון היא עיר נמל, על החוף המזרחי. רוצ'סטר היא באמצע שומקום עם נמל תעופה עם טיסות מקומיות בלבד.
אז ברור שאם רוצים להקים חברת סטרט אפ, רוצ'סטר תהיה אי שם במקום נידח ברשימה אם בכלל.
מידי פעם אני עושה דיונים עם אנשים מהקהילה על איך אפשר להביא אנשים לרוצ'סטר. כי הקהילה היהודית אמנם מכובדת, אבל לא גדולה במיוחד. אבל אנשים באים למקום שיש מקומות עבודה, ומקומות עבודה יבחרו להקים סניף חדש במקום שיש אנשים. אז כשיש אופציות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ובוסטון, למה שמישהו יבחר להקים משהו ברוצ'סטר?
 
החברות שיש פה הן לרוב חברות שהתחילו על ידי אנשים שגדלו פה ופיתחו חברה. דוגמא לחברה שעדיין פעילה היא פייצ'קס שהוקם על ידי טום גולסינו. בערך שליש מהעובדים עובדים מרוצ'סטר. זירוקס עדיין ענקיים, אבל כמו שאמרת, רגל זקנה.
יש פה ושם חברות שהקימו סניפים באזור (כמו האריס). אבל לא מספיק לעשות מהפיכה. אז בנתיים האזור מסתמך על חינוך (U OF R, RIT), ורפואה (U OF R, Rochester Regional Health, )
 
מה העתיד יביא? אי אפשר לדעת. היה נסיון לנסות למשוך את אמזון להקים את HQ3 בין רוצ'סטר לבאפלו. זה היה יכול להיות נחמד.
אם יהיה מזל, אחד החברות הקטנות פה תתפתח לחברה רצינית יותר ותמשוך עובדים. אולי חברה כלשהי תרצה להקים סניף חדש ומשום מה הם יבחרו ברוצ'סטר. אחרי הכל, יש פה המון עובדים איכותיים במגוון תחומים.
האם אפשר למשוך ישראלים לרוצ'סטר? בספק. אמנם יש פה כמה ישראלים שאיכשהו נחתו פה. אבל זה עיר משעממת וקרה מידי לישראלים. זה כמו לנסות לשכנע חברות לעבור לבאר שבע במקום תל אביב.
 
אמנם מה שאני כותב נשמע עגום ומשעמם, אבל זה אחד הסיבות שאני אוהב את רוצ'סטר כמקום מגורים וכמקום השקעה.
משקיע רוצה דיירים איכותיים. דיירים כאלה לרוב משלמים שכר דירה בלי בעיה ולא הורסים את הדירה. אם תרצה לקנות בבוסטון מקום שימשוך תלמידי הארוורד או MIT או אנשים שעובדים באותם 200 חברות סטרטאפים ישראליים, תצטרך להשקיע פי כמה וכמה ממני. כנ"ל בניו יורק או כל עיר גדולה ומרכזית אחרת.
כלומר רף הכניסה שלך להכנס להשקעות איכותיות הרבה יותר גבוה משלי. אמנם ההכנסה יותר גבוהה, אבל ההוצאות בהתאם.
כל עוד אוניברסיטת רוצ'סטר קיימת ומושכת אקדמאים מכל העולם,  הרי שלי יש מספיק דיירים שירצו לגור במקומות הכי טובים. אם עוד כמה שנים האוניברסיטה תתחיל לגמגם, אולי אפשר לחשוב על שינוי. אבל בשבילי זה עוגן מספיק לשנים הקרובות לדיירים איכותיים.
העסק העיקרי שלי גם מאוד נהנה מהיתרונות של גודל של רוצ'סטר. העסק השני שלי כרגע יושב על מחסן של 5,000 רגל מרובע. אם יגמר לי המקום, אני יכול להשיג מחסן גדול יותר בגרושים. במקרה הכי גרוע, אני יוכל לצאת מהעיר, נסיעה של 20 דקות ואני יכול לרכוש שטח של כמה עשרות דונמים טובים ולהקים שם בניין גדול יותר.
 
אז לא. רוצ'טסר לא תהפוך למעצמה כלכלית כמו בוסטון. ראשת העיר לא ממש תקים רעיונות שיהפכו את רוצ'סטר למרכז הייטק. לי טוב בנתיים עם הגודל הזה. אני יודע להעריך את הדברים הפשוטים בחיים ושמח שברחתי ממקום כמו ניו יורק.
לצפיה ב-'הידעת שאת המצלמה הדיגיטאלית המציא יהודי בשם סטיבן ששון?'
הידעת שאת המצלמה הדיגיטאלית המציא יהודי בשם סטיבן ששון?
18/10/2019 | 06:01
1
32
שעבד, כמובן, בחברת קודאק...
 
אתה יודע שישראלים הייטקיסטים רבים מעבירים את הסטארט-אפים שלהם לאזור דטרויט (בעיקר סטארט-אפים בתחום של "כלי רכב אוטונומיים", כדוגמת חיישנים, מערכות עיבוד תמונה ומערכות אינטיליגנצייה מלאכותית)?
 
הידעת שנמל בוסטון לא ראה ספינת מטען כבר הרבה הרבה עשרות שנים - ולמען האמת גם נמל ניו יורק לא ראה כזו?  נמלי המטען הראשיים של החוף המזרחי נמצאים כיום באזור וירג'ינייה - וקצת בניו ג'רסי.  מעט מאוד ספנות מטען צפונה מזה.
 
והידעת ש"רשות שדות התעופה" של מסצ'יוסטס עשתה ועושה שמיניות באויר ופליק-פלאקים לאחור בנסיון למשוך חברות תעופה בינלאומיות לשדה התעופה לוגאן?   כשהגעתי למסצ'יוסטס בסוף שנות ה 90, היו פחות מ 50 טיסות טרנס-אטלנטיות בשבוע שיצאו מבוסטון (ואף טיסה טרנס=פסיפית...), חברת תעופה אמריקאית אחת (אמריקן) שהוציאה טיסה אחת ביום ללונדון ומשהו כמו 5 חברות תעופה זרות שנחתו בבוסטון.
אחרי שנים של מאמצים היסטריים, מענקים, שתדלנות ומאמצי מכירה של ממשלת מסצ'יוסטס ושל "רשות שדות התעופה" המקומית - יש היום בערך 15 חברות תעופה בינלאומיות שנוחתות בבוסטון, יש מאות טיסות טרנס-אטלנטיות ועשרות טיסות טרנס-פסיפיות כל שבוע ובקרוב ג'ט בלו הולכת להצטרף למועדון הטרנס-אטלנטי.
 
דברים לא קורים "מעצמם". ישראלים לא "ינחתו ברוצ'סטר במקרה".
הדייר שלך לא ישאר ברוצ'סטר דקה אחרי שיקבל את הדיפלומה שלו.
 
הבעיה של רוצ'סטר היא - שהיא לא בפוקוס של האיש שבת'כלס גר בעיירת היוקרה ניו קאסל בווסצ'סטר קאונטי במקום לחיות בטירת המושל באולבני.   
נוצרת התחושה שכל מה שלא נמצא ברדיוס של 100 מייל ממרכז מנהטן - מקבל ממנו מס שפתיים בלבד ולא יותר מזה.
לצפיה ב-'זה בהחלט הגיוני'
זה בהחלט הגיוני
18/10/2019 | 06:39
28
שלפוליטיקאים של ניו יורק לא אכפת מרוצ'סטר. אמנם רוצ'סטר היא הכלכלה השלישית בגודלה בניו יורק, אבל עיר משעממת ורחוקה מידי בשביל לעניין את המושל. ראשת העיר של רוצ'סטר לא ממש עושה דברים מדהימים בשביל העיר, אלא יותר כמו פרויקטים סמליים.
 
פעם, נמל התעופה של רוצ'סטר היה "בינלאומי" כי היו טיסות לקנדה. היום הכי רחוק שאפשר לטוס בטיסה ישירה זה פלורידה.
 
בוסטון וניו יורק נמצאים בחוף המזרחי. הרבה יותר קל/משתלם לעשות טיסה ישירה מבוסטון ללונדון מאשר מרוצ'סטר. אם אני רוצה טיסה בינלאומית, אני נאלץ לנדוד כ-3-4 שעות לטורונטו.
 
עסק של נדל"ן להשכרה יכולה להשתנות מהר. האופי של העיר יכול להשתנות, וסוג התושבים יכול להשתנות. שכונות שהיו פעם גטו יכולות להפוך לאזורים מבוקשים וחברת ענק יכולה להחליט לצאת מהעיר ולקחת איתה המון דיירים איכותיים. אפשר לראות קדימה שנה/שנתיים וכל עוד נמצאים עם אצבע על הדופק אפשר לשלוט בשינויים. אבל עוד 5 שנים? 10 שנים? אי אפשר לדעת. אני לפני 10 שנים בכלל לא ידעתי איפה זה רוצ'סטר על המפה.
בנתיים זה משתלם לי. האוניברסיטה פעילה, יש המון ביקוש באזורים מסוימים, הערך של הנכס מטפס לו ושכר הדירה נכנס כל חודש. בשלב מסוים נחליט כנראה להתחיל לאט לאט למכור נכסים פחות אטרקטיבים, ולאחד את הכסף לפרויקטים גדולים יותר. זה כמו משחק מונופול. מתחילים עם כמה בתים ירוקים קטנים עד שאפשר להחליף אותם למלון אדום גדול.
 
 
נכון, דברים לא יקרו בעצמם. אבל כדי לשכנע חברת סטרט-אפ ישראלית לעבור מישראל לרוצ'סטר צריך המון כסף. אמנם יש פה כמה בעלי הון, אבל עדיין צריך משהו רציני. היה מספיק מאתגר להביא 2 מורים מישראל לבית ספר פה, אז להעביר חברה בהחלט דורש המון לוגיסטיקה.
אז מתישהו בכיף הייתי מקים פה חממת הייטק לסטרטאפים ישראליים. אבל בעוד שאני יכול לפענח איך להשיג את הנדל"ן הנדרש (משרדים/מחסנים/מפעלים וכו'), אין לי שום ידע בהייטק, בלוגיסטיקה של בירוקרטיה ועוד אינספור דברים שצריך לפני שחברה ישראלית תשקול אולי לצאת מישראל.
לצפיה ב-'תחזיות עתידיות - איפה כדאי להשקיע'
תחזיות עתידיות - איפה כדאי להשקיע
( לעמוד שלי בתפוז )
18/10/2019 | 16:18
51
הי רון
 
תודה על השאלה שהציתה דיון חשוב.
הסיבה לשאלתך היא הרצון שלך לבחור כיון השקעה אשר יתברר בעתיד ככיון מוצלח.
אז הנה כמה נקודות לכל מי שמתקשים בעניין הזה:
1- ההבדל בין נכון לבין טוב. בנקודת זמן של ההווה אתה יכול לבדוק מידע נתון ולשקול אם זה מתאים לך או לא, אם עשית את המלאכה הזאת כראוי לקחת החלטה נכונה. אבל מה לעשות שהעתיד לא ודאי. כלומר, אתה יכול לקחת החלטה נכונה והתוצאה תהיה לא טובה. אין שום דבר שיכול למנוע את המציאות הזו לחלוטין. לכן יש דבר כזה שנקרא סיכונים.
 
2 - גישה מפוכחת בקבלת החלטות. מכירה בכך שיש סיכויים וסיכונים, מכירה בכך שהחיפוש אחר כיון ההשקעה הכי טוב, הוא חיפוש בלתי אפשרי. אם היה הכי טוב ידוע, אז השוק מאזן את זה. ואגע בכך בהמשך. מסקנה? גם השקעה שהיא לא הכי הכי טובה מכל האפשרויות היום בעולם, עדין יכולה להיות השקעה טובה יותר מלא לעשות כלום. וזו תוצאה של שיתוק של מחפשי הכי טוב, אני לא אומר שאתה כזה אלא נוגע כאן בנקודה מסוימת חשובה. הרעיון הוא לאזן כך שתקח כיון השקעה שנכון לך ועם הסתברות גבוהה לתוצאות טובות יותר ממה שהכסף שלך עושה כרגע, אם בכלל. מפאת קוצר הדברים ברמת פורום, יש הרבה גישות בתורת קבלת החלטות והצגתי לך אחת מהן.
 
3- כלל אצבע בסיסי בשיכוך סיכונים - לך על מה שאתה יודע, ואם אתה לא יודע תיעזר\תבדוק מול מי שכבר יודע. מי יודע? מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי. 
האם כותב המאמר שציטטת יודע על מה הוא מדבר? לפי הקריטריונים הנ"ל - לא.
האם מי שכתב על קליבלנד ורוצ'סטר יודע? אם השקיע שם אז כן. גילוי נאות, אני עוסק בהשקעות בצפון מזרח אוהיו מספר שנים רב (הנה רמז להבנת האזור לעומת התייחסות לקליבלנד).
 
4- אמינות זה לא רק יושרה. למה אתה מניח שהצלחה או כישלון זה רק בחירת המיקום? אמינות הצוות המקומי שלך מפתח קריטי להצלחה. יושרה זה מי שבאמת מתכוון לעשות מה שהוא אומר שמבטיח לעשות. למשל, מי שאומר שמבטיח תשואה אבל לא מתכון לזה באמת - זו בעייה ביושרה. מי שמתכוון באמת להיות טוב ואין לו המסוגלות - זו בעיית יכולת. חוסר יכולת זו גם בעיית אמינות כי היא מובילה לתקלות. שוב לצורך קיצור אסכם כך, לכן יש דבר כזה שנקרא לקיים או לא לקיים הבטחה. לכן יש דבר כזה שנקרא ערובה כלומר גיבוי שנמצא בשליטתך להפעיל במקרה וההבטחה אינה מתקיימת. גם מה שנטען כערובה חייב להיבדק. לכן יש דבר כזה שנקרא יכולת, כלומר מסוגלות לקיים מה שרצית. דוגמא קלה איך ישראלים שוב ושוב נופלים בהשקעה הזו מתקשרים אליי לספר שהשקיעו עם בן דוד, אח של דודה וכו וכו כמה סיפורי חלם עבודה עם אנשים שבכלל לא יודעים נדל"ן והנה התוצאות בהתאם. אני לא אומר שאין סיכוי ואי אפשר ליפול גם שהכל נעשה נכון. זה רק שיכוך הסיכונים ולא מניעה מוחלטת.
 
5- שוק. תחזית שינוי גודל אוכלוסיה הוא סמן ימני לצפי הגידול בביקוש לנדל"ן. אבל בשוק כמו כל שוק יש 2 צדדים למשוואה. הצד השני הוא ההיצע. מה מחירי הבתים? כמה עולה לבנות בית חדש דומה באזור? 
מלדוגמא, הפסקתי לפני מספר שנים לקנות בתים סביב מטרו אטלנטה, כי בתים באזורים כמו רוזוול אלפארטה ומארייטה מחירי הבתים עלו לנקודת מחיר דומה לבנייה חדשה, והתחלות בנייה מרובות באזור הפעילות שלכם הם סימן מובהק לכך שזה המצב. ושוב, אין זה להכריע לכיון השקעה כן או לא אלא להרחיב את יריעת השיקולים.
 
מקוה שזה נותן לך כלים לאתגר טוב יותר מידע שאתה נפגש עימו בין אם דרך עיתונות כתובה (לרוב זה שטויות במיץ חובבנות הם לא יודעים) או דרך מקורות שיודעים כמו חברות בתחום או אם אתה פועל לבד אז בעלי המקצוע והצוות המקומי בארה"ב -   כאן עליך להתחמש בתובנות שציינתי למעלה כדי לבצע בדיקת נאותות  מקצועית ותוך הבנת ניגודי האינטרסים מאחורי הקלעים. ברגע שתבין את זה ותמצא צוות טוב - אז גם יגיעו אליך העסקאות הטובות.
 
לצפיה ב-'האם יש במדינת פנליסלבניה חוק או משהו שמונע מבעל דירה ליצור ק'
האם יש במדינת פנליסלבניה חוק או משהו שמונע מבעל דירה ליצור ק
14/10/2019 | 10:54
2
79
האם יש במדינת פנליסלבניה חוק או משהו שמונע מבעל דירה ליצור קשר עם הדיירים שהכניסה חברת הניהול?
לצפיה ב-'אתפלא מאד אם כן'
אתפלא מאד אם כן
15/10/2019 | 20:07
48
אני לא מכיר חוק כזה בשום מקום.
אם קיים חוק הזוי כזה בפנסילבניה, זה אמור לצוץ מהר מאד בגוגל. חיפשתי, ולא מצאתי.
 
מה שבהחלט ייתכן זה שבחוזה שלך מול חברת הניהול יש סעיף שמגביל אותך.
 
מה שאתה מתאר כאן נשמע כמו מצב שבו אתה חושד בחברת הניהול.
אם הם טענו שיש חוק שמגביל אותך, בקש מהם הפניה לנוסח המדוייק של החוק.
 
אם לא יפנו אותך, אז כנראה שהחשד שלך מוצדק.
 
חשוב שתקרא את החוזה מול חברת הניהול לפני בחירת אופן ההתמודדות
לצפיה ב-'חברת ניהול - ועוד איך שיש מניעה ביצירת קשר ישיר עם הדיירים'
חברת ניהול - ועוד איך שיש מניעה ביצירת קשר ישיר עם הדיירים
( לעמוד שלי בתפוז )
18/10/2019 | 16:26
42
שלום אורח יקר,
 
תקרא טוב טוב את ההסכם שלך מול חברת הניהול.
ההסכם שחתמת עליו הוא מחייב.
מניסיוני בעבודה במספר מדינות שונות בארה"ב, ומול מספר חברות ניהול ישנו סעיף סטנדרטי שבו אתה מייפה את כוחו של המנהל לפעול באופן בלעדי בשמך אל מול הדיירים. זה גם הגיוני, אבל לא איכנס לכך מעבר לזה, כי גולש למקופם פחות רלונטי.
 
בסיגומו של עניין, במידה ויש לדעתך מצב שבו מנהל הנכס אינו עומד במחוייבותיו אליך ואו אל הדיירים בנכס שלך, עליך לפעול בשיתוף פעולה עימו לפתרון הבעייה או לפעול להתרת ההסכם.
 
מקוה שזה עוזר לך
 
 
לצפיה ב-'תחזיות עתידיות'
תחזיות עתידיות
13/10/2019 | 02:23
69
מחקר של ענקית המשכנתאות פאני מיי סקר את התופעה במחקר משנת 2018 והגיע למסקנה הבאה: "התחזיות מעידות על גידול ממשי במספר המבוגרים שמבקשים לעזוב את בתיהם בשני העשורים הבאים. בין 2016 ל-2026 קבוצות הגיל הרלוונטיות (שמעל 65) ישחררו לשוק בין 10.5 ל-11.9 מיליון בתים, ובין 2026 ל-2036 בין 13 ל-14.6 מיליון בתים נוספים יגיעו לשוק, גידול של לפחות 42% לעומת העשור שעבר".

וכך סיכמו במחקר: "הבעיה צפויה להחמיר משנת 2020 ואילך, כאשר יותר ויותר בייבי בומרס נכנסים לתוך שנות השבעים והשמונים שלהם, קבוצות הגיל שבהן אנשים באופן טבעי מפסיקים להיות בעלי בתים בגלל מצבם הרפואי, מוות וכיו"ב. מדובר בקבוצה שהיא בעלת 32 מיליון בתים, שהם 40% מהבתים באמריקה".

התופעה של מכירה מסיבית מצד הבייבי בומרס תואץ ללא ספק על רקע העלות הגבוהה של תחזוקת הבתים הגדולים והריקים, הן בשל עלות התחזוקה עצמה בכלל והן בשל המסים הגבוהים - מס רכוש שנתי של בין 1.5% ל-3% מערך הבית - אשר הולכים וגדלים ריאלית בגלל מצבן הכלכלי המתדרדר של המדינות.

כך למשל במדינת אילינוי גדל מס הרכוש על בתי מגורים מאז 1990 פי 3.3 מאשר ההכנסה החציונית במדינה, בכ-76% מהוצאות משק הבית החציוני. ההוצאה הזאת הפכה כבדה עוד יותר לבתים יקרים יחסית בעקבות רפורמת המס של טראמפ, שהגבילה את סכום מס הרכוש למגורים המותר לניכוי מהמס הפדרלי.
פער כזה בין מספר המוכרים הצפויים בשנים הבאות לבין מספר הקונים ויכולותיהם הפיננסיות, שלא לדבר על טעמיהם השונים של המילניאלס ביחס למקום, לסוג ולאופי המגורים, ישפיע בהכרח, ולא לחיוב, על מחירי הבתים בפרברים. כבר היום באזורים מרובי בייבי בומרס מתבגרים, ואשר בהם היצע של בתים גדולים, המחירים "יורדים משמעותית ולעתים עד כדי כמעט 50%", כך על פי דוח של חברת הנדל"ן Walt Danley שצוטט במאמר ממרץ 2019 ב"וול סטריט ג'ורנל" תחת הכותרת "בעיה גדלה בשוק הנדל"ן: יותר מדי בתים גדולים", העוסק בהשפעת הזדקנות האוכלוסייה על שוק הנדל"ן בפרברים.

למסקנה דומה הגיעו גם מחקרים נוספים בנושא. כך למשל מחקר שנערך באוניברסיטת ג'ורג' מייסון קבע: "מספר משמעותי של בעלים מזדקנים של בתים גדולים יחסית עשוי ליצור 'מכירת חיסול' של בייבי בומרס, ולהשפיע לשלילה על המחירים בשכונות כאלו בשנים הבאות".

מבט ליפן, המובילה על ארה"ב בשיעור המזדקנים בה, יכול לרמוז על הבאות. כבר היום מעריך משרד התשתיות של ממשלת יפן כי יש במדינה כ-8.2 מיליון יחידות דיור נטושות, שהן כ-13.5% מסך יחידות הדיור, והנתון הזה צפוי לטפס ליותר מ-20 מיליון יחידות עד 2033.

מנגד, צפוי דווקא מחסור של ממש ביחידות מגורים המתאימות לאנשים בגיל שבעים ומעלה. הגידול המהיר הצפוי בקבוצת גיל זו מחד והקשיים לממש רכוש קיים ובטח במחיר המצופה, עשויים ליצור בעיות של ממש בשוק הזה.

במחקר שערך המרכז ללימודי שוק הדיור באוניברסיטת הרווארד בשנת 2018 תחת הכותרת "צורכי המגורים של אמריקאים מתבגרים (מזדקנים)", הגיעו עורכיו למסקנה כי "76% מהאמריקאים בגילאי 65-79 גרים בבתים פרטיים.. בשעה שיותר ויותר מהם מבקשים לעבור לבתים המתאימים לגילם, הכוללים שירותים מרחביים ויחידות למגורים סיעודיים". לכן, לפי עורכי המחקר, הצורך לספק דיור בטוח, נגיש פיזית ובר השגה לאוכלוסייה המתבגרת יהיה אתגר משמעותי, שעה שמיליוני בייבי בומרס נכנסים לעשור השמיני לחייהם.


מחוסכים לצרכני חיסכון: היכונו למימושי ני"ע
אך לא רק נדל"ן תבקש האוכלוסייה המתבגרת למכור. אנשים מתבגרים שהכנסותיהם השוטפות יורדות או נעלמות ואשר חסכו לימי זקנה הופכים באופן טבעי מחוסכים לצרכני חיסכון. במילים אחרות, שוק ההון עומד לחוות באופן הדרגתי מימושים גדלים והולכים של החזקות בניירות ערך, ככל שהבייבי הבומרס, הדור העשיר ביותר באמריקה, ישתמשו בחסכונותיהם למימון השנים הרבות שהם בפנסיה.

לצפיה ב-'המלצה על עו"ד לשחרור עסקת נדלן בפלורידה'
המלצה על עו"ד לשחרור עסקת נדלן בפלורידה
12/10/2019 | 20:31
1
71
שלום, אודה להמלצה על עו"ד תותח/ית למול חברה שביצעה הונאה למשקיע. תודה.
לצפיה ב-'המלצה על עו"ד'
המלצה על עו"ד
( לעמוד שלי בתפוז )
18/10/2019 | 16:29
44
היי רני
 
מוזמן לפנות בפרטי ולקבל הפנייה.
שים לב, במידה ומדובר בחברה ישראלית ובהתקשרות בהסכם מקומי אזי מדובר בהסכם מסחרי, עם כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך.
 
 
לצפיה ב-'האם יש איזה חוק שמחייב עבודה עם חברת ניהול'
האם יש איזה חוק שמחייב עבודה עם חברת ניהול
08/10/2019 | 15:34
9
95
האם בארה"ב יש חוק שמחייב שבית חייב להיות מנוהל ע"י חברת ניהול ? אם יש מישהו שמכירים שקרוב לנכס ומנהל זאת זה אפשרי?
 
תודה
לצפיה ב-'אין שום חוק שכזה.'
אין שום חוק שכזה.
08/10/2019 | 21:05
2
60
אולי יש בMF אבל בטח שלא בSFR.
 
לצפיה ב-'חוק שמחייב עבודה עם חברת ניהול'
חוק שמחייב עבודה עם חברת ניהול
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2019 | 11:01
1
90
אין חוק שמחייב עבודה עם חברת ניהול.
כן יש תקנות CODES לגבי אופן ניהול נכסים להשכרה.
במולטי פמילי יש יותר מגבלות מאשר RESIDENTIAL עד 4 יחידות. בכל אופן אין מניעה לניהול עצמי.
 
טיפ חשוב! למי שכן שוקל לעבוד עם חברת ניהול, ולדעתי זה הכיון המומלץ, אז  ברגע שישנו הסכם עם חברת ניהול, ישנו תוקף מחייב להסכם. בהקשר הזה חשוב להוסיף סעיף שמאפשר יציאה, להגן ממקרה של חברת ניהול עם שירות לא איכותי. 
 
חתימה טובה!
 
לצפיה ב-'וואוו זה טיפ מצוין! '
וואוו זה טיפ מצוין!
22/10/2019 | 19:55
25
חברים טובים שהשקיעו ועבדו עם חברת ניהול כושלת נתקעו איתה לאורך שנים...
לצפיה ב-'ככל הידוע לי לך כבעל בית אין חוק מגביל '
ככל הידוע לי לך כבעל בית אין חוק מגביל
10/10/2019 | 19:07
39
הכרותי את הנושא בשונה משני המגיבם שקדמו לי אין הדבר משנה אם אתה בעל על נכס של SF או MF, 
 
הרגולציה היא על המנהל (צד שלישי) אשר כלפיו ישנה דרישה להיות ברוקר מורשה לניהול נכסים ומפוקח וגם כאן כפי הידוע לי ההחמרה הינה בשונה מדעת קודמי דווקא על SF ולא על MF של מעל 4 דירות מאחר ומדובר בנכס מסחרי וישנה פחות רגולציה על צד הניהול בנכסים מסחריים כנ"ל לגבי תיווך מסחרי שאיננו דורש רשיון. 
 
בכל אופן בעל הנכס יכול לנהל באופן ישיר ללא רשיון ברגע שהוא שוכר מישהו (צד שלישי) אותו מישהו ניכנס לרגולציות ניהול נכסים כנ"ל גם בכל נכס הינך יכול למכור בית שלך אבל כאשר ניכנס צד שהינו מתווך הוא זקוק לרשיון מתווך ותחת רגולציית המתווכים 
 
אינני עו"ד לנדלן או משהו בסגנון הזה והמידע שלי הינו כללי מהתחכחות בתחום במשך תקופת מה. (אני בעל נכסים, התעסקתי עם חברות ניהול מתווכים עו"ד ומה שבניהם)
לצפיה ב-'לרוב מנהל נכס צריך להיות בעל רשיון'
לרוב מנהל נכס צריך להיות בעל רשיון
10/10/2019 | 20:00
4
40
לא יודע לגבי כל מדינה ומדינה, אבל ב4-5 מדינות שאני מכיר בכולן החוק הוא שמנהל נכס צריך להיות בעל רשיון לניהול נכס (ובד״כ זה אומר להיות כפוף לברוקר ולהיות בעל רשיון תיווך).
 
אם אתה מנהל נכס ששייך לך אז אתה לא צריך רשיון. אם אתה מכיר מישהו שקרוב לנכס והוא מנהל אותו עבורך - אז כן.
לצפיה ב-'כלומר'
כלומר
11/10/2019 | 07:59
3
37
אם יש לי בית SFR ואבא שלי מנהל לי אותו הוא צריך להיות בעל רשיון?!?   אני חושב שמדובר על מישהו שעושה זאת בצורה עסקית/מקצועית, לא חושב שיש חוק שאומר שחבר/אח/הורה שמנהל לי נכס צריך להיות בעל רשיון כזה או אחר.
 
לצפיה ב-'אני מניח שזה תלוי בלשון המפורשת של החוק'
אני מניח שזה תלוי בלשון המפורשת של החוק
11/10/2019 | 09:00
42
בד"כ משפחה מדרגה ראשונה מקבלת את אותו היחס כמו הבן אדם נושא העניין עצמו בהרבה דברים, ואני מניח שניהול נכסי משפחה לא יוצא מהכלל.
 
מי שעושה את זה בתשלום בוודאות צריך רשיון.
לצפיה ב-'הנה הפירוט של החוק לגבי זה בקליפורניה'
הנה הפירוט של החוק לגבי זה בקליפורניה
11/10/2019 | 09:05
1
45
שים לב ש"חבר שמנהל לי נכס" נכס תחת קטגוריה 12: "This exemption applies only if the person does not receive nor expect compensation"
 
אם זה בתשלום - אז גם אבא צריך רשיון.
 
לצפיה ב-'זה כבר יותר הגיוני, החכמתי, תודה.'
זה כבר יותר הגיוני, החכמתי, תודה.
12/10/2019 | 10:13
15
לצפיה ב-'שאלה בקשר לגיוס משקיעים'
שאלה בקשר לגיוס משקיעים
06/10/2019 | 16:36
106
רציתי לדעת בגיוס משקיעי נדל"ן
כמה עמלה נהוג לתת למי שגייס את הכסף
נניח שסכומי הגיוס נעים בין 50K ל 300K (דולרים)
תודה מראש
לצפיה ב-'שנה טובה ומילים בנימה אישית'
שנה טובה ומילים בנימה אישית
( לעמוד שלי בתפוז )
29/09/2019 | 10:37
1
126
חבריי היקרים!
רגע לפני השנה חדשה רציתי לומר לכם תודה רבה!

ראשית לגרעין התומך של החברים הותיקים על שיתוף הניסיון ועל האכפתיות.
השנה הזו אברך בתודה מיוחדת לעשרות הרבות של המשקיעים החדשים

שהצטרפו לפורום וביצעו את השקעתם הראשונה מזל טוב! שמחתי להכיר רבים מכם בשיחות ושאבתי השראה מהשאפתנות והיצירתיות של רבים מכם.

תודה רבה גם לכל העוקבים החדשים על השאלות הטובות והפתיחות לבדוק את
הנושא להקצות מזמנכם כדי לשמוע ולפתוח את הראש לכיוון חדש, וזאת
למרות החשש הטבעי שמתלווה לכך בתחילת הדרך.

 אני מודה לכם ומאחל בריאות, הצלחה ושפע לכם ולבני משפחתכם!
 
 
זו הפעם הראשונה שאני משתף בפורום עליי בנימה אישית.
לפני כ11 שנים התחלתי את דרכי כמהנדס צעיר בחברת טבע בתפקיד ניהול פרויקטים. רציתי לרכוש נדל"ן אבל לא היה בא לי למשכן סכומים גבוהים ולהיכנס לחובות שיכבלו את חיי ועתידי עד גיל הפנסיה. הרגשתי שבניגוד לדעה הרווחת זה אינו המסלול הבטוח להצלחה. להיפך. מצאתי פתרון נגיש להשקעות נדל"ן להשכרה בסכומים של כמה מאות אלפי ₪ שבעזרתם יצרתי הכנסה תזרימית חודשית משמעותית במקביל להכנסה מעבודה.

במרוצת השנים התחוור לי בצורה הברורה ביותר שמהלך זה הוא הכיון הנכון. למרבה הצער, אנו חיים בישראל בעידן של יוקר מחייה כזה שבו 2 משכורות ממוצעות נדרשות לתחזוקת אורך חיים משפחתי שוטף, וזאת במציאות שבה משפחות נוטלות על עצמן סיכוני משכנתה בחשיפה לסכומים משמעותיים כך שעל פני עשרות שנים התוצאה הא במקרה הטוב חנק שוטף ואי חופש כלכלי לבצע שינוי קריירה או מהלכים שהיינו רוצים לעשות בחיים באמת ויותר מזה מהווה חשיפה וסיכון בכל פעם שמקום העבודה וההכנסה החודשית אינם יציבים. אני ראיתי שגם בחברות שנחשבות הכי יציבות כמו "טבע" השבר הזה בהחלט יכול לקרות.
 
לכן לדעתי המהלך האחראי הוא יצירת מרווח נשימה באמצעות יצירת מקורות הכנסה נוספים מלבד זמן העבודה שלנו בין אם כשכירים או בעלי עסקים.
 
הדבר הזה אפשרי! חובתו של כל מפרנס ומפרנסת משפחה לבצע בדיקה מעמיקה בנושא. מה שמונח כאן על כף המאזניים הוא לא רק שגשוג כלכלי אלא הזדמנות לפתוח צוהר חדש לזמן שלכם ולאפשר מרחב להקצות הזמן והמיומנויות שלכם למה שאתם באמת רוצים לעשות, בזכות האויר הכלכלי הנוסף.
 
זו האמת כפי שנודעה לי בחוויותיי בעשור האחרון ותכלית ידיעתה היא כל מעשיי בתחום שאין המקום לפרט עתה כאן.
 
למדתי במהלך השנים שהמרחק לנכסים בארה"ב קרוב ממה שחשבתי לעצמי.
לאחר שיחות ופגישות עם אלפי משקיעים רבים בארץ ובארה"ב, הבחנתי שזהו המרחק האמיתי בין אלה שפועלים וגם מצליחים לבין אלה שלא:
1- להאמין
2- לדעת לשאול 
3- מסוגלות להתגבר ולקחת החלטות
4- לבצע היטב

 
למסוגלות פעולה נכונה בכל אפיק השקעה קודמת המוכנות והמסוגלות לברר באמצעות שאלות - וזו תכלית הפורום. 
 
חג שמח ושנה טובה!
מאחל לכל אחד מכם מכל הלב לפעול בדרך הנכונה לך ולהצליח.

 
לצפיה ב-'שנה טובה ניר ותודה על המענה'
שנה טובה ניר ותודה על המענה
07/10/2019 | 15:00
40
שנה טובה לכל חברי הפורום!
 
לצפיה ב-'דיון: מיקום - מפתחות להבנת סביבת הנכס [איכות המיקום]'
דיון: מיקום - מפתחות להבנת סביבת הנכס [איכות המיקום]
( לעמוד שלי בתפוז )
22/09/2019 | 18:28
3
205
שלום לכל החברים בפורום.
 
לאחרונה חצינו את ה7000 עוקבים בפורום
 
הקבוצה כאן מכילה מספר רב של משקיעי נדל"ן מנוסים מאוד וזו הזדמנות נהדרת!
היום אנצל את ההזדמנות להעלות דיון חשוב.

נושא הדיון: מפתחות להבנת סביבת הנכס [איכות המיקום]
 
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של ישראלים הרוכשים נדל"ן מרחוק היא אי-הבנה מספקת של האזור בו הם שוקלים להשקיע. תוצאה אופיינית היא השקעה באזורים קשוחים בהם התמודדות עם אוכלוסייה מקומית היא אתגר, ובייחוד כאשר מדובר בבקרה מרחוק. 
 
 
יחד עם זאת, ישנם משקיעים ישראלים רבים (וכמובן גם משקיעים גלובאליים ממדינות אחרות) שעשו והצליחו. 
 
אז הנה טיפ ומחשבות ראשוניות שלי לטובת הדיון:
קבע פרמטרים חשובים לבדיקה בעצמך - למשל אחוז בעלי הבתים באזור.

וידאו מקרה בוחן מהשטח: אחוז בעלי הבתים באזור למה זה חשוב? 
 
אם הייתי צריך לבחור רק פרמטר אחד, הטיפ שהייתי מציע הוא להתחיל באחוז בעלי הבתים באזור. למה?
 
כי יש קשר ישיר וברור בין % בעלי הבתים באזור לרמת איכות החברתית-כלכלית. לרוב אזור ובו אחוז בעלי בתים מעל שני שליש יהיה לא רע ואזור עם % בעלי בתים נמוך משליש יהיה קשוח. אחוז בעלי בתים בין לבין ידרוש בדיקה קצת יותר מדויקת ועדין יחסית קלה כדי לקבל קריאת כיוון.
כלומר, עוד לפני שמצליחים. דבר ראשון הוא שניתן לצמצם חשיפה לכשלון באמצעות בקרה קלה. אגב, ניתן גם להצליח באזורים קשים, אך לרוב מי שמצליח שם יודע מלכתחילה וברמת מיומנות גבוהה ביותר בדיוק מה מתכוון לבצע. למעשה, באזורים קשים לא נמצא משקיעים ברמת ביניים אלא כאלה שאו יודעים בדיוק מה הם עושים או כאלה שאין להם מושג מה הם עושים. המטרה שלי היא לצמצם את הסוג השני. לכן המלצתי על המדד.
 
אז לא משנה איך הגעת לעסקה. בין אם בחרת לפעול לבד בשטח, וגם אם בחרת לפעול באמצעות  חברה ישראלית או ברוקר\ית אמריקאי כך שאינך בשטח - זה לא פוטר אותך מהבדיקה העצמית הזו.
ולחדד, אפילו אם קיבלת כרטיס טיסה וראית את הנכס בעיניים ונתת כיף לבית , עדיין חובה עליך לבצע בעצמך בקרה של מדדים על הסביבה! 
 
הערת שוליים, במידה וגילית שמצגת הסביבה שקיבלת אינה עולה בקנה אחד עם המציאות כפי שבדקת בעצמך, אז יש לך סימן שאלה לגבי הצוות וכדאי לחשב מסלול מחדש. 
 
לסיכום.
חובת המשקיע היא לכל הפחות חובת הבקרה. חובה עליך לבצע בדיקה עצמית של מחקר הסביבה. אחוז בעלי הבתים באזור הוא בהחלט מהראשונים שהייתי מציע לכלול בבדיקה הזו לצורך קריאת כיוון ראשונית.
 
ללמוד עוד. וידאו מקרה בוחן מהשטח: אחוז בעלי הבתים באזור למה זה חשוב? 
 
שאלות או מחשבות נוספות? הערות או הארות?
לצפיה ב-'אחת הטעויות הנפוצות ביותר של ישראלים הרוכשים נדל"ן מרחוק היא'
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של ישראלים הרוכשים נדל"ן מרחוק היא
24/09/2019 | 04:23
1
194
שהם ישראלים שרוכשים נדל"ן בארה"ב מרחוק.
אותם ישראלים בדיוק, אם ילכו לקנות אוטו יד שנייה בישראל, לא יחשבו אפילו לעשות את זה בלי לראות את האוטו, לעשות עליו נסיעת מבחן, לקחת אותו לבדיקה מקיפה במכון בדיקה מיוחד, ללכת למשרד הרישוי ולוודא שהרכב נקי משיעבודים...   הם בחיים לא יסמכו על המעאכר שמנסה למכור להם את האוטו. 
 
אבל הם יקנו נכס נדל"ן שעולה כמו 3 מכוניות משומשות "על עיור". בלי לראות אותו, בלי לראות את השכונה, בלי להבין בכלל בצורת הבנייה בארה"ב...  לרוב בהנחיית מעאכר כזה או אחר, בסגנון המעאכרים שאנשים מדי פעם מספרים עליהם כאן - אנשים שמשתשמים בשמות בדויים שהם המציאו לעצמם, או יותר גרוע - ששינו חוקית את השם שלהם לשם של דמות בדיונית.
לצפיה ב-'דעתי'
דעתי
27/10/2019 | 04:09
25
גם אני ממליץ לבוא לראות את הנכס, אך לא תמיד זה מתאפשר
 
אולי תקראו לי משוחד.... אבל לכן כדאי לעבוד עם מתווך מקצועי שעובד בחברה עם שם. לזה מספר סיבות:
1. מתווך שמכבד את עצמו, יעבוד בחברה מכובד שיש לה מוניטין שעליו הוא נדרש לשמור כחלק להשתייכות למותג.
2. מתווך שעובד וזה הפרנסה שלו, תמיד יחשוש לאבד את הרישיון שלו ולכן לרוב ימנע מעסקאות מפוקפקות. 
3. מתווך מכובד, תמיד עובד לטובת פיתוח יחסים ולא רק סגירת עסקה אחת, לכן יעדיף לתת שירות מעולה לטובת קבלת הפניות ולקוחות נוספים מכם.
 
זו דעתי

,
 
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'7000 עוקבים'
7000 עוקבים
25/09/2019 | 03:59
235
6950 מתוכם בטח לא פעילים...
 
אתה רוצה דיון פה? תפסיק להשתמש במקום כלוח פרסומות אישי. כל הודעה שאתה כותב מקשר לאתר שלך. תראה את הידע שלך בשביל באמת לעזור לאנשים, ולא בשביל לפרסם את עצמך.
 
אז הפורום הזה נהיה יותר ויותר דליל. אין הרבה משתתפים קבועים, ובקושי יש פה דיונים. יש דיונים עד שאתה הורס עם פרסומת.
 
אני מניח שבתור המנהל תמחק את ההודעה הזאת בקרוב.
לצפיה ב-'SDB'
SDB
24/09/2019 | 13:56
110
מישהו יכול להגיד משהו עליהם מניסיון איתם
 
לצפיה ב-'SDB'
SDB
24/09/2019 | 13:56
80
מישהו יכול להגיד משהו עליהם מניסיון איתם
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ