לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2035320,353 עוקבים אודות עסקים

פורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הנהלת הפורום:

אודות הפורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
הודעת מנהל פורום משכנתא

גולשים יקרים,

פורום משכנתאות הינו פורום מקצועי אשר בא לעזור ללוקחי משכנתאות חדשות ולאלו המעוניינים למחזר משכנתא קיימת
אבקש לשמור שפה מכובדת וראוייה אשר תכבד את משתתפי פורום המשכנתאות
 
 
 
המשך >>

לצפיה ב-'חוזר עם שאלה נוספת לגבי עמלות פירעון מוקדם'
חוזר עם שאלה נוספת לגבי עמלות פירעון מוקדם
13/03/2018 | 12:31
5
183
לפני כמה ימים, כשביררתי על פירעון מוקדם של מסלול משתנה כל 5 שנים (יתרת החוב מסתכמת ב- 113,000 ש"ח), הוצאתי תדפיס מאתר הבנק ולא הייתה עמלת פירעון מוקדם, עמלת פערי ריביות ושאר מרעין בישין. העמלות עמדו על 0 עגול.
 
היום, כשבוע אחרי, עמלת פירעון מוקדם עומדת על כ- 1600 ש"ח ועמלת פערי ריביות עומדת על 1450 ש"ח.
 
אפילו פרארי חדשה לא עוברת מ- 0 ל- 3,000 בתוך שבוע ימים.
 
איך זה הגיוני?!
 
תודה מראש לכל העונים
 
לצפיה ב-'מקפיץ. אולי מישהו יוכל לעזור?'
מקפיץ. אולי מישהו יוכל לעזור?
14/03/2018 | 09:19
1
65
לצפיה ב-'דיברתי שוב עם המוקד, לטענתם הריבית נקבעת כל 10 לחודש. האמנם?'
דיברתי שוב עם המוקד, לטענתם הריבית נקבעת כל 10 לחודש. האמנם?
14/03/2018 | 14:12
95
מכיוון שהריבית שלי במסלול הזה היא 3.42% ואילו ריבית בנק ישראל שנקבעה ב- 10 למרץ נמוכה בהרבה מכך, אני צריך לשלם פער ריביות כל כך גבוה. הם אמרו לי שיתכן שלפני ה- 10 במרץ לא היו פערי ריביות. 
 
האם זה הגיוני או שמישהו במוקד מדקלם שטויות?
האם המשמעות היא שרק אחת לחודש (ב- 10 לחודש) משתנה הריבית בצורה שעשויה להשפיע על גובה עמלות הסילוק המוקדם? 
 
תודה
לצפיה ב-'עמלת הפרשי היוון'
עמלת הפרשי היוון
14/03/2018 | 15:19
2
120
כנראה במסלול שיש לך כיום, הריבית הממוצעת שונה לאחר ה-10 לחודש ולכן יש לך עמלת פירעון מוקדם
לצפיה ב-'על מה הבנק מתבסס?'
על מה הבנק מתבסס?
14/03/2018 | 16:03
1
91
אותה "ריבית ממוצעת", מהיכן היא מגיעה במקרה של מסלול בריבית משתנה?
לצפיה ב-'אני מתבסס לפי חוקי בנק ישראל'
אני מתבסס לפי חוקי בנק ישראל
15/03/2018 | 08:04
61
על הריבית הממוצעת למשכנתאות שמפורסמת באתר בנק ישראל
לצפיה ב-'משכנתא קטנה ותמהיל'
משכנתא קטנה ותמהיל
12/03/2018 | 22:50
2
267
אני רוצה לקחת משכנתא בהיקף של עד 150 אלף ש"ח שמהווים פחות מ25% מימון עבור נכס שאני רוצה לרכוש.
תקופת ההחזר תתפרס על פני 3-4 שנים מקסימום ובסבירות גבוהה שאפרע אותה עוד לפני פרק הזמן הזה.
האם גם במשכנתא כזו שאני מניח שנחשבת בענף הבנקאי כמשכנתא בסיכון נמוך המערכת עדיין תחייב אותי לבנות תמהיל משכנתא שלא יאפשר לי יותר משליש בריבית פריים או שיש מקום למו"מ בנושא הזה עד כדי תמהיל של 100% בריבית פריים?
 
תודה מראש
 
לצפיה ב-'ממליץ לך להתחיל הפוך'
ממליץ לך להתחיל הפוך
13/03/2018 | 06:59
179
ולשאול עצמך האם בכלל כדאי לקחת משכנתה או
לממן את הרכישה באמצעות הלוואות רגילות מהבנקים
או ממקורות אחרים - חברות ביטוח, הלוואות חברתיות וכו'.
 
כשאתה משווה בין חלופות שים לב לריבית אפקטיבית (סל
עלויות המימון) של כל חלופה. למשל משכנתה בריבית 1.1%
עלולה להיות הרבה יותר יקרה מהלוואה רגילה בריבית 5%
אם תתייחס לריבית האפקטיבית (סך עלויות האשראי הכוללות
במקרה זה גם שמאי, נוטריון וכו').
אל תבלבל בהקשר זה את המונח ריבית אפקטיבית המופיע
על האישור העקרוני ואינו אומר כלום עד כדי הטעיה.
 
לאחר שכל זה נאמר, עד שליש פריים זו הנחיה של בנק ישראל
ואינה ניתנת לשינוי על ידי הבנק.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'עדיף שתיקח הלוואה ולא משכנתא'
עדיף שתיקח הלוואה ולא משכנתא
14/03/2018 | 15:38
101
יצא לך יותר משתלם ופחות בירוקרטיה
לצפיה ב-'זכייה במחיר למשתכן '
זכייה במחיר למשתכן
14/03/2018 | 01:43
1
181
זכינן במחיר למשתכן בסכום של 1.3 השמאי העריך את הדירה ב 1.75
הכנסות של 18 אלף זוג ,  הון עצמי 430 ,
יש ילד 1 ועוד 1 בדרך  איך יודעים עם המשכנתא ריאלית מבחינתו ?
לצפיה ב-'משכנתא ריאלית'
משכנתא ריאלית
14/03/2018 | 13:13
144
היא משכנתא שמוגדרת על ידי החזר חודשי ותקציב נכון
לאחר מכן צריך לבנות מסלולים נכונים ותוכנית פיננסית מותאמת
לצפיה ב-'בית ראשון - עצה בתמהיל לקראת משכנתא '
בית ראשון - עצה בתמהיל לקראת משכנתא
11/03/2018 | 19:16
7
381
שלום רב,
אנחנו זוג שרוכש דירה ראשונה, שווי בית = 3M.
זקוקים למשכנתא של 750K.  25%.
משכורת נטו - 40K.
 
תמהיל שחשבנו עליו:
 
1. 150K הלוואה על בסיס קרן השתלמות
2. 200K פריים ל30 שנה (בתקווה לסגור בהקדם)
3. 200K משתנה כל שנתיים ל-6 שנים
4. 200K לא יודעים ...
 
אשמח לעצתכם.
 
האם התמהיל מתאים? באיזה מסלול כדאי להלוות את ה200K הנותרים.
 
יכולת ההחזר שלנו עומדת על עד 8K אני מניח.
 
תודה,
דניאל
 
לצפיה ב-'עזרה מישהו?'
עזרה מישהו?
13/03/2018 | 14:53
95
אם חסרים נתונים, אשלים
 
תודה מראש.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
13/03/2018 | 15:28
4
185
תמהיל שלכם  אסור לפי כללי בנק שיראל.
משתנה כל שנתיים נחשבת למשתנה ומותר רק שליש.
פריים פלוסבמשתנה זה כבר שני שליש. 
הייתי עושה דבר הבא:
לבקש מבנק הלוואה ל60% משווהי הבית. 1800 אלף.
שליש בפריים כמה שיותר נמוך נגיד מינוס 0.6 השאר לא משנה כי יום אחרי שלוקחים מחזירים.
עוד 150 אלף קרן השתלמות.
ככה מקבלים משכנתא בריבית מאוד נמוכה.
600 אלף ל10 שנים החזר 5300 בערך
150 אלך ל7 שנים ב1.1 כי זה מה ששהם נותנים החזר 1900.
בצורה זו תחזירו הכי פחות ריבית . סיכון יחיד שפריים יעלה. אבל תקופה מאוד קצרה .
אופציה שניה כן להשאיר קצת במסלול קבוע לא צמוד ולהקטין את הסיכון אך ריבית ל10 שנים תהיה לא פחות מ2.5 .
את ה1200 הנותרים תפרסו ל30 שנה כי לא משנה מה ריביות כי תחזירו הכל במיידי.  עדיין תעמדו בדרישות שליש שכר. 
אומנם בנק עלול לחשוד שזהו מסלול פתיון . אולי שווה גם פריים לקחת בהתחלה ל30 שנה על מנת שלא יחשדו. אין יותר מדי הפרש ריביות בפריים כתלות בתקופה.
 
לצפיה ב-'לא סגור שהבנתי'
לא סגור שהבנתי
13/03/2018 | 19:39
3
114
תודה קודם כל!
 
נשמע מעניין אבל מדוע אני צריך לקחת הלוואה של 1.8M?
 
אני זקוק ל750K.
 
150 מקרן השתלמות ועוד 600 ממקור אחר.
 
תוכל להסביר שוב את הרעיון?
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
15/03/2018 | 08:46
2
68
אם אתה לא מבין את העיקרון הדרך הזו לא בשבילך . לך עם מה שבנק מציע תוך מיקוח על ריביות טובות כי יש לך נתונים פיננסיים טובים. תקופה קצרה כמה שיותר כמובן תוך עמידה במגבלות החזר של עד שליש הכנסות.
לצפיה ב-'לא צריך למהר כל-כך'
לא צריך למהר כל-כך
15/03/2018 | 22:56
1
67
רוב האנשים הלא מנוסים לא יחשבו על תרגיל כזה בלי שידריכו אותם. הסיבה היחידה לתרגיל כזה הן ההנחיות של בנק ישראל שמגבילות באחוזים את הכסף שאפשר לקחת בריבית פריים. עד לפני כמה שנים בכלל לא היה צורך בתרגילים כאלה.
 
העניין הוא כזה: פריים הוא המסלול הכי משתלם כרגע, והיה כזהלפחות ב8 השנים האחרונות, וסבירות גבוהה שיהיה כך גם בעתיד הקרוב. לכן אתה רוצה לקחץ 100% שהם 600 אלף בפריים. אבל לא יתנו לך, בגלל המגבלה של השליש. אין בעיה - תיקח הלוואה של 1.8 מיליון (זה עומד ב60% מימון), מתוכה 600 אלף (שליש) בפריים, והשאר בשקר כלשהו לא משנה. את השקר כלשהו לא משנה תחזיר שבועיים אחרי שלקחת (כולל 10 ימים של הודעה מוקדמת) ויתרת הלוואתך תהיה במסלול הכי זול והכי נוח (שאפשר לפרוע תמיד, באופן מלא או חלקי, לבקשתך, בלי שום קנסות ושום כלום).
 
לגבי הטיעונים שפריים מסוכן, שהם מלכתחילה מוגזמים, כי קפיצות לא מתרחשות מהיום למחר, ותמיד אפשר למחזר - הרי שזה בכלל לא רלוונטי כשיש הלוואה של סה"כ 600K עם משכורת נטו של 40K.
לצפיה ב-'תודה רבה על ההסבר המפורט!!'
תודה רבה על ההסבר המפורט!!
19/03/2018 | 18:30
25
אהבתי מאד, אני מקווה שאצליח ללכת בכיוון.
לצפיה ב-'המשך תשובה'
המשך תשובה
13/03/2018 | 15:32
132
אגב אל תלכו לבנק בו אתם מחזיקים הון עצמי. תכלס כולם אותו דבר מבחינת ההצעות אבל הבנק עלול להבין שזה מסלול פתריון ולסרב.
צריך להיות קצת שחקנים כשעושים מהלך זה. הכל חוקי אך בנקים לא מתים על זה...
 
לצפיה ב-'חוות דעת על משכנתא + שאלות'
חוות דעת על משכנתא + שאלות
12/03/2018 | 08:13
3
385
בית ראשון דרך מחיר למשתכן
ערך שוק 1,200,000
הכנסות:12,000
סכום המשכנתא: 400,000
החזר רצוי: 2200
ההצעה שקיבלתי
1) 130 - פריים מינוס חצי (30 שנה)
2) 130 - משתנה כל 5 לא צמוד בריבית 4.3 (25 שנה)
3) 140 - קל"צ בריבית 3.9 (16 שנים)
 
א) הריביות שקיבלתי הם בסדר או גבוהות ?
ב) יכול להיות שבגלל שהסכום קטן יחסית הבנק לא נלחם שאיהיה אצלו?
ג) אני זכאי למשכנתא מהמדינה, כדאי לקחת? או עם הריביות שיש היום זה לא שווה?
ד) בד"כ המשתנה יותר גבוה מהקל"צ? (יותר הגיוני שזה יהיה הפוך, הרי במשתנה הריבית יכולה עוד לעלות)
תודה רבה
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/03/2018 | 07:04
2
185
א. אם אף בנק לא שיפר לך את הריביות אז כנראה שהן הטובות ביותר
עבורך.
 
ב. יכול להיות. ובכל מקרה לא ציינת איך ביצעת את המשא ומתן. יש לבצע
זאת בצורה סדורה מול כמה בנקים.
 
ג. ה"ריביות שיש היום" זה לא רלונטי. מה שרלונטי זה מה יש לך. במקרה
שלך כדאי לקחת זכאות.
 
ד. הבנק מסתכל על רווחיות כוללת. ככל הנראה התמקדת בזמן המשא
ומתן בקל"צ ולכן כדי לשמור על רווחיות מסוימת, הבנק העלה מסלול אחר.
 
שים לב כי אם אין לך אפשרות לפרוע את המשתנה כל חמש שנים
אז מסלול זה חשוף לקפיצה גדולה יותר בהחזר החודשי לעומת
משתנה צמודה.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'בהמשך לתשובות'
בהמשך לתשובות
13/03/2018 | 07:45
1
113
קודם כל תודה רבה על התגובה המפורטת...
עזר להבין כמה דברים
 
בקשר למשכנתא דרך המדינה - מאיזה בחינה היא טובה לי יותר?
​גם הריבית גבוהה יחסית, וגם זה צמוד למדד (כרגע הוא נמוך אבל עם צפי שיעלה לפחות ב1-2 אחוז בשנה)
 
ואיך הבנק יכול להעלות מסלול אחר בלי להעלות את הריביות שם? (או שמלכתחילה הוא התחיל איתי בגבוה שם?)
 
תודה רבה
לצפיה ב-'הלוואת זכאות'
הלוואת זכאות
13/03/2018 | 09:01
104
ניתנת בריבית קבועה צמודה של 3% או פחות לפי משך ההלוואה.
כרגע יש לך מסלול בריבית משתנה 4.3%.
אם התחזית שלך לגבי מדד של 1-2% תתגשם, אתה תראה במשתנה ריבית של מעל 5%.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'להמתין להוזלת המשכנתאות אם בכלל?'
להמתין להוזלת המשכנתאות אם בכלל?
12/03/2018 | 19:33
1
206
האם כדאי להמתין וכמה זמן מדובר אם כן להוזלת הריביות למשכנתאות בבנקים בעקבות ההוראה החדשה של בנק ישראל מה15 לחודש?
תודה
לצפיה ב-'אף אחד לא קבע שתהיה הוזלה'
אף אחד לא קבע שתהיה הוזלה
13/03/2018 | 06:53
165
דמיין נגר הקונה עצים ומוכר כיסאות.
הוא מחיף ספק וכעת קונה את העץ במחיר זול יותר.
הוא יכול להוריד את מחיר הכיסא והוא יכול להחליט
שברצונו להרוויח יותר.
 
בנק ישראל הפחית לבנקים את עלויות המשכנתה.
ימים יגידו אם השיפור יועבר לציבור או לקופת הבנקים.
 
שים לב כי השינוי נוגע רק להלוואות באחוז מימון
גבוה ולכן יתכן וכלל לא ייגע בך.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'מחזור משכנתא - תמהיל וריביות שמרגישות לי גבוהות '
מחזור משכנתא - תמהיל וריביות שמרגישות לי גבוהות
12/03/2018 | 16:13
1
164
שלום.
יש לי משכנתא שנלקחה לפני שנה וחצי בתמהיל
 
280000 קל"צ ל14.5 שנה בריבית 3.48
48000 משתנה 5 לא צמוד ל25 שנה בריבית 3.74
143000 פריים בריבית של p-0.55
 
היכולת הכספית עלתה וחשבתי לפרוע 20 ולמחזר בתמהיל הבא:
 
300000 קלצ ל10 שנים ו150000 פריים ל13 שנה
הבנק נתן לי קלצ 10 בריבית 3.95
ופריים p-0.5 ל 13 שנה
 
נשמע לי יקר בטירוף..אמרה שלא באים לקראת ממחזרים והריביות שקיבלתי זה בגלל שאני בבנקאות פרטית..
האמנם?
 
לצפיה ב-'יש לך עוד אופציות'
יש לך עוד אופציות
12/03/2018 | 17:51
105
אתה לא חייב למחזר אתה יכול לפרוע חלקית מסלול ולקצר שנים. בנוסף אם היכולת החזר חודשי עלתה אתה עדיין לא חייב למחזר אתה יכול לחסוך בצד את ההפרש וכל כמה זמן למחזר ולקצר שנים. ככה הורדתי את מסלולי הקלץ שלי מ 12 שנים לשנתיים וחצי.
אם אתה עדיין רוצה למחזר לבנק שלך יש פחות אינטרס לתת לך ריבית טובות יותר אבל אתה יכול לבדוק מול בנקים אחרים ולנהל מו"מ בדיוק כמו שעשית בהתחלה. החיסרון הוא שאם תעבור בנק תצטרך לשלם שוב עמלות ושמאי וצריך לבדוק אם החיסכון של המחזור שווה את זה
לצפיה ב-'חוות דעת על משכנתא - בבקשה'
חוות דעת על משכנתא - בבקשה
11/03/2018 | 17:54
226
שלום רב לחברי ויועצי הפורום
אשמח לקבל את חוות דעתכם:
שויוי הנכס, 2.1 מיליון. הכנסה חודשית - 30K. משכנתא רצויה 945 (45 אחוז מימון) מתוכם 250K נוכל להחזיר בסוף 2018 ולכן ביקשנו כבוליט.
 
הצעה 1:
231K בריבית פריים מינוס 0.7 ל8 שנים.
464K קל"צ 2.59% ל8 שנים.
250K בוליט קל"צ 3.7%.
 
הצעה 2:
206K קל"צ 2.70% ל8 שנים.
283K פריים -0.6 ל10 שנים.
206K קבועה צמודה 2.15%.
250K בוליט קל"צ 3.2%.
 
תודה מראש
לצפיה ב-'חוות דעת על משכנתא'
חוות דעת על משכנתא
11/03/2018 | 10:26
1
315
היי,
60% הון עצמי, 40% משכנתא.
600,000 משכנתא
הכנסה חודשית 21k
200,000 פריים מינוס 0.8 - 15 שנים
252,000 קל״צ - 2.8% - 10 שנים
148,000 משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד - 2.68% - 15 שנים (יש כוונה לסגור את המסלול בעוד 5 שנים).
החזר חודשי 4600.
 
תודה!
 
 
 
לצפיה ב-'נראה טוב רק הייתי עושה שינוי '
נראה טוב רק הייתי עושה שינוי
11/03/2018 | 11:40
199
פריסה ארוכה יותר של המשתנה והפריים וקיצור של הקבועה
תבדקו את האופציה הזאת
לצפיה ב-'הערת אזהרה והלוואה דרך המשכנתא'
הערת אזהרה והלוואה דרך המשכנתא
09/03/2018 | 17:20
1
214
יש לי משכנתא כבר 6 שנים בבנק דיסקונט סגרתי ממרפסת ללא היתר ונוצרה לי הארת אזהרה בטאבו על חריגה של 45 מטר שהבית בנוי 360 מטר.
הנושא בטיפול של תבע מחוזי וזה ייקח הרבה זמןואז יאושר  כרגע אני צריכה הלוואה דחופה לשיפוץ מה אפשר לעשות? האם כול בנק מחמיר אני לא מתכוונת למכור את הבית 
ואם אני מביאה מסמך מהאדריכלית שזה מטופל זה יוכל לעזור?
לצפיה ב-'לא ציינת מספרים הנוגעים לערך הבית, החוב הנוכחי וההלוואה '
לא ציינת מספרים הנוגעים לערך הבית, החוב הנוכחי וההלוואה
10/03/2018 | 19:09
89
הדרושה.
בגדול, השמאי של הבנק יעריך מהי עלות ביטול החריגה במקרה הגרוע־
יהיה צו הריסה ואתם תבצעו אותו.
סכום זה יופחת מערך הבית ואם לאחר ההפחתה אפשר לקבל הלוואה
שסכומה יחד עם הסכום הקיים יהיה עד 50% מערך הבית אז סיכוי גדול
שתקבלו אותה למרות חריגות הבניה.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'שאלה לגבי תמהיל הגיוני למשכנתא'
שאלה לגבי תמהיל הגיוני למשכנתא
09/03/2018 | 20:52
203
שלום,
מתכננים לקנות דירה בעלות 1.9 מיליון, הון עצמי 1.2, סה"כ 700 אלף ש"ח משכנתא.
ההכנסה שלנו לשנה הקרובה היא 22K כאשר לאחר מכן צפויה לעלות לפחות ל-27K. אנחנו מעוניינים להחזיר באזור ה-6000 בחודש. האם התמהיל הבאה הגיוני:
240 אלף קל"צ ל-8 שנים
230 אלף משתנה כל 5 לא צמודה - 10 שנים
230 פריים - 15 שנים
לצפיה ב-'ניהול משא ומתן עם הבנקים לפני רכישת משכנתא'
ניהול משא ומתן עם הבנקים לפני רכישת משכנתא
09/03/2018 | 14:32
1
241
היי אני בתהליך ללקיחת משכנתא של 470,000.
שווי נכס 1,270,000.
התחלתי את התהליך לפני 3 חודשים. מעוניין לקחת משכנתא באזור חודש אפריל
כרגע זה המסלולים שחשבתי לקחת(כל מסלול 30%) וההצעה הטובה ביותר שקיבלתי:
קלצ - 2.5 , 9 שנים
משתנה צמודה 5 שנים - 2.08 ,   10 שנים ( היעד כמובן לסגור לאחר 5 )
פריים - 0.9 ( סופי )
מאוד אשמח לקבל ביקורת על המסלולים, כמה לדעתכם עוד ניתן להוריד בריביות?
ובכלל מידע שהבנקים לא ממהרים לספר שלקוח יכול עוד לבקש ולדרוש תרום חתימה.
תודה
 
לצפיה ב-'מישהו?עזרה?'
מישהו?עזרה?
11/03/2018 | 20:33
28
לצפיה ב-'שלום לכולם! התייעצות בנוגע למשכנתא'
שלום לכולם! התייעצות בנוגע למשכנתא
08/03/2018 | 23:53
3
334
שלום לכולם.
הבנתי מחבר שניתן לקבל כאן עזרה בנוגע לריביות שאוכל לקבל על משכנתא.
באופן כללי, ההלוואה היא על 220,000 ש"ח, זה מחזור של מה שנשאר לי לשלם על הלוואת גרייס שלקחתי.
ההכנסה נטו שלי מעבודה ומקורות אחרים באזור 12,000,
ערך הבית כ-3 מליון ש"ח.
חשבתי לקחת משהו כמו שליש בכל מסלול-
פריים ל20 שנה, משתנה כל 5 צמודה ל20 שנה, וקבועה לא צמודה ל10 שנים. אני גם בודק לגבי הלוואה של משהו כמו 80,000 נוספים.
מה לדעתכם הריביות שאני יכול לקבל על ההלואות, והאם המסלולים שבחרתי הגיוניים, בהתחשב בכך שכנראה ארצה להחזיר מוקדם, לפחת חלק מההלוואה?
חוץ מהריביות, מה עוד אני צריך לבדוק? עמלות סילוק (עם ארצה להחזיר את ההלוואה מוקדם יותר), מעבר על הלוח סילוקין, פתיחת חשבון.
בנוסף, הבנתי שבמשתנה ובקלצ יש עמלות על ההפרש בין הריביות שקיבלתי למדד תשואות האגח וריביות הבנקים... איך זה עובד?
תודה רבה לעונים, תמיר.
לצפיה ב-'לשאול על ריביות ולא על תמהיל זה כמו...'
לשאול על ריביות ולא על תמהיל זה כמו...
09/03/2018 | 08:12
2
184
לשאול באיזה מחיר אפשר לרכוש מנוע לטויוטה
בלי לבדוק האם יש צורך בהחלפת מנוע.
 
לדעתי כדאי לך לקחת צעד אחד אחורה ולבחור בין שתי אפשרויות:
א. ללמוד בצורה מפורטת את היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתה
(התחלת על ידי שאלות אבל לצפות לקבל מידע מלא במסגרת פורום זה כמו...
טוב אין לי דוגמה לזה אבל זה לא יילך) וא לתכנן את ההרכב המתאים ביותר בשבילך.
 
ב. לקחת איש מקצוע שיעשה זאת עבורך.
 
שאלה אחת שכן כדאי לך לשאול,  
לאור הסכום הלא גבוה, האם יש מקור אחר ממנו אפשר לגייס סכום זה פרט לבנק?
קרנות פנסיה, הלוואת עובד מדינה וכו'
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'איך אני יכול לבדוק האם כדאי לי למשוך מקרנות הפנסיה'
איך אני יכול לבדוק האם כדאי לי למשוך מקרנות הפנסיה
09/03/2018 | 10:52
1
111
תודה על המענה,
לפי נסיונך, כיצד אוכל לדעת האם עדיף למשוך מקרנות הפנסיה או ללוות מהבנק, כלומר מבחינת תנאים בקרנות?
ולגבי יתרונות וחסרונות, גורמי הסיכון בהלוואה הזו הם הפריים, והמסלול של המשתנה כל 5 שהיא גם צמודה. האם יש גורמי סיכון נוספים שאני לא רואה?
לצפיה ב-'מקרן הפנסיה כדאי למשוך כספים רק אם יש לך תכנית '
מקרן הפנסיה כדאי למשוך כספים רק אם יש לך תכנית
09/03/2018 | 11:41
152
חלופית לאופן ההתקיימות ב- 30 שנות פנסיה או שלא אכפת לך לאסוף שאריות אוכל מהפחים
(וסליחה על הבוטות). דיברתי על הלוואה מהקרנות הפנסיה ולא משיכת
כספי הפנסיה.
הדברים הנוספים חורגים בבערך 200 עמודים או 60 שעות לימוד
ממה שאפשר לשים בפורום באינטרנט.  אין קיצורי דרך.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'בחינת ריביות'
בחינת ריביות
07/03/2018 | 18:28
3
446
שלום רב,
1,080 אש"ח היקף ההלוואה.
720 אש"ח הון עצמי.
קיבלתי את ההצעה הבאה:
פריים לא צמוד 16 שנים, 0.9
קל"צ 14 שנים 3.38
משתנה 5 לא צמוד 3.09
 
אשמח לחוות דעתכם.
 
לצפיה ב-'הריביות די טובות'
הריביות די טובות
08/03/2018 | 08:05
1
228
אך חסרים פרטים בשביל לקבל החלטה האם העסקה טובה
לצפיה ב-'תודה על התגובה! אילו פרטים חסר?'
תודה על התגובה! אילו פרטים חסר?
08/03/2018 | 10:20
157
נשמח למלא את החסר.
זוג חזק פיננסית (הכנסה של 30 נטו בחודש).
משרות קבועות (מגזר ממשלתי).
דירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן. שווי השוק שלה 2.5, מחיר הסכם 1.8.
 
החזר רצוי לחודש - 7,000 ש"ח תקופה קצרה ככל שתהיה.
אמורה להשתחרר קרן השתלמות עוד 5 שנים בגובה 100 אש"ח.
אשמח להשלים כל שתרצה על מנת לסייע לנו.
מעריכים ממש!
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
09/03/2018 | 07:26
183
חסר מידע לגבי שנים של משתנה.
אבל בגדול השאיפה לקחת משתנה וקבועה כמה שפחות שנים.  אלא אם תחזירו את המשתה בעוד 5 שנים. ואת הפריים עדיף לקחת תקופה מירבית אפשרית כי אותה תמיד ניתן למחחזר כמעט ללא  נזק . כמו כן אם יש קרן השתלמות אפשר לשקול לקחת כנגדה הלוואה בריביות מאוד טובות ל 7 שנים ולהחזיר חלק ממשכנתא שלקחתם במסלול הפחות טוב. יגדיל את ההחזר אך יקטין את החזר הריבית משמעותית.
בהצלחה.
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא'
תמהיל משכנתא
08/03/2018 | 20:01
195
גובה משכנתא 1075000 75%
הכנסות 22000
אג"ח משתנה כל 5 שנים 3.32% 358000 30 שנה
פריים  -  פריים - 0.30% (1.30%)  358000 30 שנה
ריבית קבועה (קלץ) - 4.50 359000 15 שנה
החזר 5500 שח
תודה
לצפיה ב-'עמלת פתיחת תיק'
עמלת פתיחת תיק
08/03/2018 | 10:40
1
157
היי,
מישהו יודע מה ההנחות המקסימליות שאפשר לקבל על עמלות הבנק בפתיחת תיק?
 
תודה
לצפיה ב-'ההנחה המקסימלית היא פטור מפתיחת תיק'
ההנחה המקסימלית היא פטור מפתיחת תיק
08/03/2018 | 16:27
136
אבל זה פחות קריטי
יותר חשוב לבדוק את ההרכב של המשכנתא ורק אז להגיע למו"מ לגבי פתיחת תיק
לצפיה ב-'דעתכם לגבי תמהיל מחיר למשתכן '
דעתכם לגבי תמהיל מחיר למשתכן
05/03/2018 | 15:07
25
671
אשמח לדעתכם לגבי תמהיל:
מדובר על מחיר למשתכן עלות נכס 1,566,773
הון עצמי 233,227
משכנתא בסך 1,330,000   ל -30 שנה 
 
*לא צמוד בריבית משתנה פריים 388,000₪ ריבית שנתית p-0.700%
 
*צמוד למדד בריבית משתנה אג״ח-438,000₪ ריבית שנתית v+3.500% 
 
*לא צמוד בריבית משתנה פריים-50,000₪
 ריבית שנתית p-1.600%
 
*צמוד למדד בריבית קבועה-454,000₪
 ריבית שנתית b-0.150%
 
סהכ החזר חודשי 5,365 ₪
תודה
לצפיה ב-'בהמשך להודעה הכנסה של 18,500'
בהמשך להודעה הכנסה של 18,500
05/03/2018 | 15:43
241
לצפיה ב-'טירוף מוחלט. הכל בריבית משתנה. למה אין קל"ץ?'
טירוף מוחלט. הכל בריבית משתנה. למה אין קל"ץ?
05/03/2018 | 16:35
309
גדול עליכם.
לצפיה ב-' כדאי שתפעלו בזהירות רבה '
כדאי שתפעלו בזהירות רבה
05/03/2018 | 16:57
343
אמ;לק - אבדון כלכלי.
 
ההחזר החודשי נמוך יחסית למשכנתא הזו.
זה מכריח אתכם לקחת מסלולים מסוכנים וניכר שאינכם מבינים את המשמעויות של מהלך זה.
 
עד שתסיימו את המשכנתא ההחזר החודשי שלכם יכפיל את עצמו. הסכום שתחזירו יהיה פי 2 ממה שלקחתם (=כאילו קניתם 2 דירות, אחת לכם ואחת לבנק).
 
נכון, חלום הדירה לפתע בהישג ידכם, אבל הוא בא במחיר כבד מאוד. שקלו את הדברים היטב ובחוכמה. לפעמים עדיף לוותר, עם כל הכאב שבדבר.
לצפיה ב-'דעתי '
דעתי
05/03/2018 | 17:24
263
ש- 1.3 מיליון שח עם הון של 200 זה טירוף
לצפיה ב-'בהחלט התאבדות כלכלית'
בהחלט התאבדות כלכלית
06/03/2018 | 08:19
12
273
לפרוס הכל ל-30 שנה
לצפיה ב-'למה התאבדות כלכלית?'
למה התאבדות כלכלית?
06/03/2018 | 12:48
11
265
למה התאבדות כלכלית?
הדירה בהנחה של חצי מיליון שקל, השמאי העריך אותה ב 2 מיליון, (ואלו מחירי השוק באזור הזה).
מדובר בזוג עם הכנסה יחסית גבוהה כמעט 20 אלף לחודש שצפויה לעלות וכמובן קרן השתלמות שעתידה להפתח,
עם ילד אחד (לא מתוכנן עוד בשנים הקרובות).
התיכנון הוא לא להישאר 30 שנה עם אותה משכנתא אלא למכור/למחזר/לפרוע חלק...(אחרי 5 שנים ניתן למכור).
בגלל שלא השכלנו לחסוך חצי מיליון או שלא לקחנו מההורים בשביל הון עצמי אנחנו צריכים לוותר למרות שיש יכולת החזר?
ולהמשיך לשלם שכירות בגובה 4000 שח כל חודש שכמובן תעלה.
יש לציין שעד שהדירה תהיה מוכנה (שנה וחצי) אנחנו עוברים להורים כדי לחסוך על שכירות ולחסוך עוד כסף.
אני מודעת לכך שהתמהיל לא להיט ועם המון סיכונים ועל כך אנחנו ניקח יועץ משכנתא שיתכנן תמהיל יותר אטרקטיבי אבל הגישה של ישר להגיד שזו התאבדות כלכלית למרות יכולת החזר לא ברורה לי.
תודה
לצפיה ב-'איך העריך ב 2 מיליון אם הערכה מקס' במשתכן היא 1.8 מיליון?'
איך העריך ב 2 מיליון אם הערכה מקס' במשתכן היא 1.8 מיליון?
06/03/2018 | 13:44
208
דבר שני אתם בדיוק מסוג "המשקיעים בעל כורחם" שעושים את זה רק כי ניצחתם בהגרלה ובמצב רגיל  ללא עובדת הזכיה הייתם חושבים פעמיים
 
לדעתי תורידו את סכום המשכנתא שאתם מוכנים לקחת וחפשו משהו יותר זול זה WIN-WIN מבחינתכם מאשר להסתבך עם המקסימום של המקסימום
לצפיה ב-'5500 שח החזר למשכנתא כזאת '
5500 שח החזר למשכנתא כזאת
06/03/2018 | 13:51
9
221
זה לא יכולת החזר וכל עוד זה ההחזר החודשי שאתם מוכנים אליו גם יועץ משכנתאות לא ממש יוכל לעזור לכם לקבל משכנתא יציבה. בשביל זה צריך החזר חודשי שמתקרב יותר ל 7000 שח בחודש שזה גבוה מידי ליכולת השתכרות שלכם.
בקשר להערכת שמאי כולי תקווה שזה יהיה המצב עוד חמש שנים אבל אני מניחה שאתם לא תהיו היחידים שינסו למכור מהפרוייקט ויש סיכוי שהרווח לא יהיה כפי שאתם חושבים והמצב יהיה שעוד חמש שנים אתם תהיו עם משכנתא שבקושי נגסתם בקרן שלה ואם חס וחלילה המדד יעלה אז אולי היא אפילו תהיה יותר גבוהה. יש סיכוי שאם תקחו משכנתא כזאת מצבכם עוד חמש שנים לא יהיה יותר טוב מהיום ואולי גם יותר גרוע. לא תמיד הזכייה במחיר למשתכן מתגלה כזכייה כל כך טובה. קחו את ההון העצמי שלכם ותקנו את הדירה הטובה ביותר שאתם יכולים למצוא במליון שקלים גג ותהיו עם משכנתא שפויה לפחות שתוכלו לנשום בלי פחד שהיא תעלה תוך כמה שנים.
 
אני לא יועצת אבל קראתי כאן ובמקומות אחרים הרבה כדי להסכים מאוד עם כל מי שהזהיר אותך מעלי
לצפיה ב-'מה לגבי התמהיל המצורף בתמונה?'
מה לגבי התמהיל המצורף בתמונה?
07/03/2018 | 18:34
8
201
לצפיה ב-'אני גם רוצה שתקני לי דירה.'
אני גם רוצה שתקני לי דירה.
07/03/2018 | 20:12
3
201
גם אין כסף, גם לגור עם ההורים ובנוסף לקנות בשיא הבועה.
לצפיה ב-'מה הוא ציניקן?'
מה הוא ציניקן?
07/03/2018 | 20:47
2
149
לא הבנתי למה הפוסטים שלי קורצים לך שאתה חייב להגיב,
כואב לך בעיניים דפדף הלאה...
לא שאלתי אם לקנות או לא, זה נתון קיים.
אני זאת שלוקחת את הסיכון אבל אם אתה דואג לי  אתה מוזמן לתרום להון אני יותר מאשמח ;)
ומי אמר שאין כסף? יהיה בעתיד סכום יפה ובטוח אז חבל לפספס הזדמנות.
ועכשיו שהוצאנו מהמערכת את הציניות אפשר לקבל תשובה ממישהו שמבין לגבי התמהיל החדש?

לצפיה ב-'אם לא הבנת, מימנת לבנק דירה במיליון שקל לפחות.'
אם לא הבנת, מימנת לבנק דירה במיליון שקל לפחות.
07/03/2018 | 22:17
151
כולם פה מזהירים אותך, אבל את בשלך.
 
תתחדשו ( את והבנק ).
לצפיה ב-'מורן, נראה כי יש לבצע חשיבה חדשה'
מורן, נראה כי יש לבצע חשיבה חדשה
08/03/2018 | 04:12
152
על המשכנתה כתבו לך מספיק.
אכתוב רק על נושא "ההזדמנות".
אנשים חושבים כי הם עשו את עסקת חייהם -
יש מוצר ב- X שקלים והם קונים אותו ב- X פחות כמה מאות אלפי שקלים.
אליה וקוץ בה.
לא ניתן לממש את הרווח.
ניתן יהיה לעשות זאת רק בעוד 7 שנים.
האוצר לא התכוון לתת לך מתנה. הוא התכוון
כי כשהרבה דירות יוצאו לשוק במחיר נמוך, השוק עצמו יירד.
כלומר, כדי שההזדמנות תהיה באמת הזדמנות, את מבצעת למעשה הימור
נגד האוצר. ההימור יכול להצליח ויכול להיכשל.
בחישוב ההרווח הצפוי השמטת עלויות נוספות שקשה לחשב לבד
ובראשן עלות המימון במשך שבע שנים אלו בכלל ובשנים בהן
את משלמת משכנתה במקביל לשכירות או כתחליף לחיסכון בפרט
הדברים מורכבים יותר ממה שנראה.
את יכולה לראות הודעה זו כמיותרת לאור ההחלטה שכבר התקבלה.
מצד שני, יקראו אותה גם רבים אחרים שעדיין לא החליטו.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'כפי שאת רואה מהחשבון שעשית'
כפי שאת רואה מהחשבון שעשית
07/03/2018 | 21:12
1
177
את לווה מהבנק 1.33 מליון ומחזירה לו נומינלית (כלומר, לפני הצמדה) 2.392 מליון.  דהיינו ההלוואה הזו עולה לך מעל מליון ש"ח בריביות.  זה כמובן אם תישארי עם ההלוואה עד הסוף, מה שאמרת שאת לא מתכוונת.
 
על פניו, ומהנתונים האלו בלבד, זו לא סתם הלוואה יקרה, זו הלוואה סופר-יקרה.  אם באמת יש צפי להכנסות גדולות שיכנסו בעתיד, שווה בהחלט לחשוב אם לחכות עד שהן ייכנסו ורק אז לקנות דירה בתנאים טובים יותר.
 
אם כפי שאמרת, העיסקה כבר סגורה ואין מה לעשות, אז משחקים בתמהילים כאלו ואחרים לא ישנו את התמונה.  אי אפשר לרבע את המעגל: משכנתא של 1.33 מליון צריכה החזר מינימלי של כ 6650 ש"ח (לפי כלל אצבע מאוד כללי של 500 ש"ח לכל 100 אלף).  אם אין לכם אפשרות להחזר כזה, כל תמהיל שתקחו לא יהיה אופטימלי.  השמיכה קצרה, והאלטרנטיבות יהיו או משכנתא יקרה מאוד (כמו זו) או מסוכנת מאוד (אחת שנראית זולה אבל עם החזרים שיוכפלו במשך הזמן), או שניהם.
 
אני מציע לך לקחת בעירבון מוגבל את הערכת השמאי שלפיה קיבלת "מציאה" ששווה חצי מליון שקל יותר ממה ששילמת עליה.  הערכות שמאי לחוד ומציאות לחוד, ובשוק כמו שוק הדירות בארץ סביר יותר להניח שהדירה שווה מה ששילמת עליה, לא יותר ולא פחות.  שזה לא רע כשלעצמו, אבל לא ורוד כפי שאת מנסה לצייר את זה.
לצפיה ב-'רק תיקון קטן - אין קשר בין "נומינלי" לבין הצמדה'
רק תיקון קטן - אין קשר בין "נומינלי" לבין הצמדה
08/03/2018 | 04:04
136
גם בהלוואה שכולה בלתי צמודה יש פער בין
תשלום נומינלי לתשלום מהוון. או במילים אחרות,
די ברור שאם אני אמור לשלם לך 2000 שקלים על מוצר
שרכשתי ממך, תעדיף לקבל את הכסף היום ולא בעוד שנה.
לגופו של עניין, ברור שהכל נכון לגמרי.
 
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'כמו שכבר כתבו לך '
כמו שכבר כתבו לך
07/03/2018 | 21:24
135
התמהיל מאוד מאוד יקר. שימי את הנתונים בלוח תשלומים ותראי שאת בכלל לא נוגעת בקרן בשנים הראשונות כלומר תשלמו ותשלמו ועדיין תשארו עם משכנתא מפלצתית ואם כמו שאמרו הערכת השמאי היא אופטימית מידי...
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
08/03/2018 | 09:05
118
דווקא אתחיל במחמאה - אני חושב שאת הבן-אדם הראשון פה שאני רואה שמתחשב גם בשינויי ריבית באקסל שלו, סחתיין. נסי לעשות את זה גם עבור התשלום החודשי ולא רק סך התשלומים.
 
מבחינת מה שאת שואלת - התמהיל הזה עדיף על הקודם כי הוא יותר זול ופחות תנודתי (הכל תחת הנחות ריבית ומדד מסוימות, אך סבירות).
עדיין, זו משכנתא "לא להיט". פה ההחזר החודשי יגדל "רק" ל-8000 ולא ל-10000. ועדיין היא מאוד (מאוד!) יקרה.
 
ועוד משהו, אתם מתכננים למכור? תראי משהו מעניין, עוד 5 שנים כשתבואו למחזר את המשכנתא הזו, אחרי ששילמתם לבנק לפחות 346080 (5768*60, בפועל, עם עליית מדד וריבית זה יהיה יותר), כשהבנק יוצא דוח יתרות אתם תראו שהקרן קטנה רק ב-140 אש"ח או פחות (גם בגלל ההצמדה, אבל בעיקר כי תקופת ההלוואה ארוכה).
 
מה אפשר לעשות? כדי לשפר משמעותית, להוריד את סכום המשכנתא או לעלות את ההחזר החודשי. אם זה לא אפשרי אז מדובר פה רק על מזעור נזקים.
בכל מקרה בהצלחה.
לצפיה ב-'איך תשלמו את ההצמדה למדד התשומות?'
איך תשלמו את ההצמדה למדד התשומות?
08/03/2018 | 10:34
125
שימי לב שההצמדה למדד תשומות אם מרגע זכיית הקבלן על הקרקע ולא מרגע חתימת החוזה... צפוי לכם הוצאה נוספת של כ50 אלף שח.
לצפיה ב-'קחי לך הצעה מעניינת:'
קחי לך הצעה מעניינת:
08/03/2018 | 11:44
6
187
ניכרת בדברייך ההתפעלות מה"הנחה" של חצי מיליון השקלים לפי הערכת השמאי. יש כאן הטייה ידועה מפני שאתם מסתכלים על הדירה כעל הבית שלכם ולא כעל קירות עם גג. שמאי הוא אדם רגיל ששם נתונים על נייר ועושה פעולות מחשבון, זה שהוא החליט שהדירה "שווה" 2 מיליון ואתם קונים אותה ב1.56 נשמע מקסים. קחו לכם שעת פנאי ולכו לראות דירות למכירה באיזור עם אותם מאפיינים (מ"ר, חניה/מחסן/מעלית וכו') נסו לראות שלטי למכירה על מרפסות או גדרות, חפשו בלוחות האינטרנטיים לא רק יד2, וכד'. נסו להציע מחיר דומה לדירות דומות שאתם רואים *ללא קשר למה שדורש המוכר* מפני שברוב המקרים היום המוכרים מתבססים על עסקאות עבר או ניזונים מכותרות ושיחות סלון שאין להן קשר לשוק בפועל. אני מדגיש - אל תתביישו להציע את ה1.56 שלכם גם אם המוכר פרסם מחיר התחלתי של 2 מיליון. הרבה פעמים זהו סתם עוגן כדי "שיהיה לאן לרדת". מוכרים היום הרבה יותר גמישים מלפני שנה וצריך להבדיל בין מי שבאמת מוכר לבין אלה שסתם מפרסמים "כי המודעה בחינם ואם יבוא מישהו שישלם אז אקח בכיף". אנחנו היינו בדיוק במצב שלכם וכבר דמיינו את הקפה במרפסת, ובסוף לקחנו צעד אחורה. כפי שכתבו לך קודמיי - זה לא המחיר עצמו אלא מה שהוא הולך לעלות - ריביות ועלויות נלוות. אולי עוד שנה תוכלו לקנות את הדירה הזו במאה אלף פחות כשבינתיים חסכתם עוד מאה אלף להון העצמי, ואז צריך לממן 200 אלף פחות. אל תהיו בלחץ! לא חסרות דירות ומחיר למשתכן זו הנחת הסתיו של 30 האחוזים כשבסוף העונה יכולה להיות הנחה של 60...
להתקשר למודעות לא עולה כסף. ללכת לראות דירות לא עולה כסף. להציע הצעות נמוכות משמעותית לא עולה כסף. לאלה שישר קופצים "אבל זה עולה זמן וזמן שווה כסף!" פשוט תתמחרו את השעה (או השעות) שהשקעתם, בשבילי מאה או מאתיים אלף שקלים שווים הרבה יותר מעשר שעות. גם מאה שעות. 
בהצלחה!
לצפיה ב-'אני אסביר...'
אני אסביר...
08/03/2018 | 12:59
5
195
אז קודם כל תודה לכולם על ההתייחסות,
אני אסביר ,
לגבי מדד תשומת בנייה, החודש אנחנו לוקחים את המשכנתא כלומר לפני העלייה הבאה, את כל הסכום לא פעימות ולכן לא נהיה חשופים למדד.
לגבי ערך הדירה ולבדוק מחירים של דירות אחרות באזור, מדובר על דירת 5 חדרים 124 מטר כולל 2 חניות, מחסן מרפסת וכדומה, כאשר דירה כזו באותה שכונה תעלה כיום 2 מיליון לכיון 2.2 .
איך אני יודעת? כי אני גרה בשכונה הזו בשכירות כבר כמה שנים ובני משפחה נוספים, לדוגמא אחותי קנתה לפני כשנתיים דירת 5 חדרים (לא חדשה אלא בת 7 שנים) רחוב מקביל לרחוב שאנחנו נגור בו כמובן באותה שכונה ב 1.9 וכעת מוערכת ב2.2
ידיד רכש לפני כשנה דירת 4 חדרים בבניין שאני גרה בו בשכירות בשכונה, דירה בת 15 שנה ב1.5 מיליון וזה נחשב לעסקה טובה שהיום לא קיימת.
בדקתי במדלן העסקה האחרונה שנעשתה בשכונה הייתה על דירת 3 חדרים שנמכרה ב 1.5 מיליון.
בשורה התחתונה מדובר בשכונה מאוד מבוקשת באזור אטרקטיבי מאוד,
אגב לא בטוח שארצה למכור המטרה שלי היא למגורים אבל אני יודעת שיש את האופציה הזו במידה ובאמת ההחזרים יהיו כבדים עלינו,
אנחנו יודעים כמה נחזיר לבנק בסוף התקופה ושלמים עם זה כי האופציה האחרת היא להשאר בשכירות, כי לחסוך סכום יפה יחד עם שכירות לא ריאלי עבורינו
לעומת זאת לחסוך 150 אלף במהלך 3 שנים ולהוסיף את הקרן השתלמות שתיפתח זה אפשרי ואז לפרוע חלק ולהקטין את ההחזר החודשי.
נכון אני יכולה לקנות נכס קטן יותר באזור פחות מבוקש ולא חדש ולשלם משכנתא נמוכה אבל יש לי הזדמנות לדירה חדשה מקבלן בעלות מאוד נמוכה כמובן לאיזור, מדובר בשכונה שאני כבר היום חיה בה עובדת בה הגן של הילדה שם ובני משפחתי לכן מדובר על עסקה כדאית עבורי.
יש לציין שוב שההכנסות שלנו 20 אלף לחודש נטו לא כוללות הכנסות נוספות של פרילנס שלא כללתי כי הם לא קבועות ואנחנו זוג מאוד חסכן (לא קמצן :)
אבל לא נהנתים כפי שאומרים לא לחוצים על חו"ל פעם בשנה, מותגים לא מדברים אלינו ולא חיים על סטייקים,
לאחר חישוב של הוצאות קבועות כמובן חישוב מחמיר שכולל בתוכו את המשכנתא, גן פרטי, ועוד ועוד לרמה של תשלום לקופות חולים נשארנו עם 7800 שח הכנסה פנוייה וזה לפני הכנסות שיש לנו מהפרילנס.
לכן אנחנו הולכים על העסקה הזאת.
 
לצפיה ב-'משום מה נראה שאתם מסרבים לראות את מה שכולם מנסים להראות לכם'
משום מה נראה שאתם מסרבים לראות את מה שכולם מנסים להראות לכם
08/03/2018 | 13:25
152
הדירה הזו יקרה מדי לנתונים שאת מציגה. זה בא לידי ביטוי ברמת הסיכון ותקופת המשכנתא שלכם. אין דרך לסובב את זה אחרת. כשאת משתמשת במילה כמו "כדאית" כדי לתאר את העסקה הזו, צר לי, ואיני מתכוון לפגוע, אינך רואה את המציאות כפי שהיא. "כדאי" מרמז על כך שיש יותר תועלת מאשר עלות, ולא נראה שזה המקרה כאן.
 
אני מאוד רכבים. אני גם בטוח שאני יכול לתפור עסקה שבסופה תהיה לי מרצדס קופה חדשה מהניילונים, אבל זה לא הופך את העסקה הזו לכדאית עבורי, אפילו אם ימכרו לי את הרכב ב-30% הנחה. זו עסקה שעל אף שאני יכול לבצע אותה, היא גדולה עלי בכמה מידות ואם אני אבצע אותה תהיינה השלכות משמעותיות על חיי.
פחות או יותר, נשמע שאת מתארת מצב דומה. אם הוא מקובל עלייך, אז בסדר. סדרי עדיפויות הן עניין פרטי ותחילטו מה שתחליטו (או שכבר החלטתם) - אבל אל תשלו את עצמכם שמדובר פה בעסקה כדאית.
 
למה לא לקנות דירה קטנה יותר? שתואמת לצרכיכם?
אתם רוצים לקנות להשקעה? אז תשקיעו בנדל"ן בדרך אחרת (פחות מינוף ופחות סיכון). אתם רוצים לקנות בית? קנו מה שמתאים ונכון עבורכם.
לצפיה ב-'בסופו של יום, את לא חייבת לנו הסברים'
בסופו של יום, את לא חייבת לנו הסברים
08/03/2018 | 13:49
1
128
הפורום הזה לא נועד להחליט עבורך איך לחיות, אלא לתת לך נקודת מבט אחרת מזו שלך, במטרה לגרום לך לחשוב על הדברים.  את ההחלטות בסופו של דבר את מקבלת.
 
בסופו של יום אפשר להסתכל כל זה כאילו עלות הדירה הכוללת עבורך היא 2.65 מליון ש"ח (250 א' ש"ח הון עצמי ו 2.4 מליון ש"ח סך תשלומי המשכנתא).  לחילופין, אפשר להסתכל על זה כאילו בשנים הראשונות אתם לא באמת בעלי הדירה, אתם רק שוכרים אותה מהבנק.  לא עשיתי חשבון מדויק, אבל נראה לי שאם תמכרו אותה בתום תקופת ההקפאה (5 שנים?) התמורה מהמכירה תספיק בערך לכסות את המשכנתא ולהחזיר לכם את ההון העצמי המקורי, אבל כל התשלומים החודשיים שנעשו בתקופת הביניים יתאדו בדרך.  כלומר, בעצם כאילו שילמתם סוג של שכירות.
 
לצפיה ב-'תקופת ההקפאה הינה 7 שנים. 5 זה בלוף של האוצר'
תקופת ההקפאה הינה 7 שנים. 5 זה בלוף של האוצר
08/03/2018 | 16:04
139
סופרים את 5 השנים ממסירת הדירה ולא לוקחים בחשבון
את זמן הבניה.
לצפיה ב-'יכול להיות שאת צודקת'
יכול להיות שאת צודקת
09/03/2018 | 06:35
122
ומצאתם "מציאה" אבל זה לא משנה את העובדה שהנתונים הכלכליים שלכם לא תומכים בהזדמנות הזאת כפי שאת קוראת לה. אולי נדלנית זאת באמת מציאה אבל בשביל מישהו אחר עם הון עצמי גבוה והכנסות גבוהות יותר. זאת פשוט המציאות לא נעים אבל לפחות תסתכלו לה בעיניים ותבינו אותה.
עכשיו אני לא יודעת איך רימון פספס או שלא את המשפט הראשון שלך שאתם עומדים לקחת את כל המשכנתא הענקית הזאת עכשיו בתחילת הבנייה כדי להימנע ממדד תשומות הבנייה. תעשו בדיקה אבל יש סיכוי טוב שכמות הריבית הנוספות שאתם הולכים לשלם לבנק יהיה הרבה יותר גבוה ממדד עתידי. בנוסף איך אתם מתכוונים לעמוד בתשלומי משכנתא ושכר דירה במקביל במשך תקופת הבנייה?
לצפיה ב-'אם אתם זוג חסכן ועוד נשארים עם 7800 שח אחרי הוצאות מרכזיות'
אם אתם זוג חסכן ועוד נשארים עם 7800 שח אחרי הוצאות מרכזיות
10/03/2018 | 07:48
132
הכי הגיוני שתעלו את ההחזר החודשי. עוד 1500 שח ואפשר לבנות תמהיל הרבה הרבה יותר טוב.
לצפיה ב-'חוו"ד על משכנתא'
חוו"ד על משכנתא
07/03/2018 | 17:44
1
338
אשמח לקבל פידבק על ההצעה הבאה:
משכנתא של 1.3 מיליון, 60% מהנכס. הכנסות כ25K, החזר מתוכנן כ7000 לחודש.
יש כוונה לסלק את המשתנה אחרי 5 שנים.
כל המסלולים ל20 שנה. 
פריים - 433,000  -  מינוס 0.8.
קל"צ - 650,000 - 3.9 אחוז.
משתנה צמודה - 132,500 - 3.3 אחוז.
זכאות - 84,500 - 2.84 אחוז.
לצפיה ב-'חוות דעתי'
חוות דעתי
08/03/2018 | 08:06
199
נראה שההחזר תואם להכנסות
כדאי לשקול לקחת את הפריים לתקופה קצת יותר ארוכה ולבדוק קיצור של הקבועה
 
לצפיה ב-'הלוואת גישור'
הלוואת גישור
06/03/2018 | 13:14
3
124
שלום
יש ברשותנו דירה בשווי של 1.95, יש עליה משכנתא של 370,000. מעוניינים לרכוש נכס בשווי 2.3 ולקחת הלוואת גישור עד שנמכור את הנכס. יש ברשותנו הון עצמי של כ-400,0000 וגובה הכנסות נטו הינו 24k. ניסינו לבקש אישור עקרוני מהבנק להלוואת גישור של 1.9 ובטלפון נאמר לנו שיכולים לקבל רק עד 1.2, האם לאור הנתונים שהצגתי זה הגיוני או שכן יש דרך לקחת יותר?
לצפיה ב-'אשמח לעזרה'
אשמח לעזרה
07/03/2018 | 08:41
1
35
לצפיה ב-'תמכרו עם זמן פינוי ארוך. או לחלופין תקנו כאשר רוב הכסף בסוף.'
תמכרו עם זמן פינוי ארוך. או לחלופין תקנו כאשר רוב הכסף בסוף.
07/03/2018 | 20:09
66
או שילוב של השניים.
לצפיה ב-'קח 50% פחות משכנתא קיימת על בית נוכחי, 70% על בית חדש '
קח 50% פחות משכנתא קיימת על בית נוכחי, 70% על בית חדש
07/03/2018 | 21:43
57
ואת ההפרש תוסיף מהון עצמי
בית נוכחי אתה יכול לקחת עד 50%, אז 970000 אבל מזה תוריד משכנתא נוכחי 370000 אז לבית נוכחי קח משכנתא עוד 600 אלף
 
על הדירה הנרכשת קח עד 70% מקסימום ותשלים מההון עצמי את ההפרש
לצפיה ב-'צריך לחתום על משכנתא בארץ, כרגע בארה"ב'
צריך לחתום על משכנתא בארץ, כרגע בארה"ב
07/03/2018 | 03:25
4
137
צריך עזרה/עצה בענייני משכנתא (בישראל) ונוכחות במעמד החתימה:
צריך לקחת משכנתא בארץ על דירה חדשה. לאבא שלי יש ייפוי כוח מלא (חתום מול עו"ד, נוטריון, וואט אבר), אבל בכל הבנקים אומרים לו שאני צריך להיות נוכח פיזית לחתימה. לא הסכימו לקבל חתימה אצל הקונסול, אפילו אם הניירות המקוריים ייעשו את כל הדרך מעבר לאוקיאנוס וחזרה.
למישהו יש ניסיון במצבים כאלה או דומים ומצא פתרון שהיה מקובל עליהם?
תודה לכל המנוסים והמנוסות בתלאות העולם
לצפיה ב-'חוק השליחות נוצר בדיוק למצבים כאלו'
חוק השליחות נוצר בדיוק למצבים כאלו
07/03/2018 | 07:27
3
122
אתה יכול לייפות את כוחו של כל אדם אשר רשאי לחתום
על משכנתה עבור עצמו כדי שיחתום בשמך.
ביצעתי בעבר חתימות על משכנתה כאשר בעל חתם בשם אשתו
באמצעות יפוי כח.
לא ברור מדוע מסרבים לך.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'מדובר כנראה בנוהל חדש'
מדובר כנראה בנוהל חדש
07/03/2018 | 17:35
2
69
קיבלנו את התשובה הזו משני בנקים. מדובר כנראה בנוהל חדש שאוסר זאת או שהם לא מבינים עדיין לגמרי. השאלה היא האם יש מומחה המכיר את הנוהל המדובר ויודע מה ניתן לעשות? נראה לי בלתי סביר בעליל שהם דורשים משני בני הזוג(!) להיות נוכחים במעמד החתימה. הם אפילו לא מוכנים לקבל חתימה אצל הקונסול.
לצפיה ב-'כאמור, המציאות הפוכה'
כאמור, המציאות הפוכה
07/03/2018 | 18:31
1
72
אתה מדבר סך הכל עם פקידה/פקיד בסניף
לא עם קובעי מדיניות (עם כל הכבוד).
מעבר לכך שמדיניות בנק לא יכולה להיות
מנוגדת לחוק.
מה ניתן לעשות? לבקש לפנות למבקר הבנק/קצין ציות של הבנק או לבנק ישראל.
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'אנסה לדבר עם המבקר אם כך'
אנסה לדבר עם המבקר אם כך
07/03/2018 | 19:57
60
תודה! יש משהו מסויים, חוק או סעיף, שכדאי להזכיר במפורש?

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום השקעות נדל
רוצים לקנות נכס בארה"ב?
פורום דרכון פורטוגלי
זקוקים לדרכון פורטוגלי?
פורום ירושה, עיזבון ואפוטרופסות
פורום עיזבון ואפוטרופסות

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ