לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2020220,202 עוקבים אודות עסקים

פורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הנהלת הפורום:

אודות הפורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
הודעת מנהל פורום משכנתא

גולשים יקרים,

פורום משכנתאות הינו פורום מקצועי אשר בא לעזור ללוקחי משכנתאות חדשות ולאלו המעוניינים למחזר משכנתא קיימת
אבקש לשמור שפה מכובדת וראוייה אשר תכבד את משתתפי פורום המשכנתאות
 
 
 
המשך >>

לצפיה ב-'משכנתא לדירה ראשונה שהיא בעצם לא ראשונה'
משכנתא לדירה ראשונה שהיא בעצם לא ראשונה
16/02/2018 | 21:07
1
99
שלום,
יש לי מספר דירות בבעלותי (ואין לי עליהם משכנתא). 
אני מתעתד לרכוש דירת מגורים עבורי(מוכר את דירתי הנוכחית), האם אוכל לקחת יותר מ50 אחוז משכנתא? זו תהיה הדירה שאגור. כאמור את דירת מגורי הנוכחית אמכור, אך יש עוד מספר דירות בבעלותי.
תודה ויקלוס
לצפיה ב-'אין משמעות לשאלה "דירת מגורים" לא דירת מגורים'
אין משמעות לשאלה "דירת מגורים" לא דירת מגורים
17/02/2018 | 06:41
76
ככל שיש לך דירה נוספת על הדירה הנרכשת -
תוכל לקבל על הנרכשת עד 50% משכנתה.
כמובן שתוכל לקבל משכנתה גם על הדירות הנוכחיות
עד 50% מערכן ואם המטרה היא רכישת דירה אז בניגוד
לסברה המקובלת זו לא הלוואה לכל מטרה.
בהצלחה
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא וריביות מוצעות'
תמהיל משכנתא וריביות מוצעות
15/02/2018 | 18:21
194
אשמח לשמוע את דעתכם בשני תמהילי משכנתא וריביות מוצעות.
מדובר על משכנתא בסך ,810,000 שמהווה 51.00% מערך הדירה.

תמהיל 1 אשר מוצע על ידי הבנק:
545,000 שקל ל 228 חודש בריבית 4.17%.
265,000 שקל ל 360 חודש בריבית P-0.5.
 
תמהיל 2 אשר מוצע על ידי הבנק:
400,000 שקל ל 204 חודש בריבית קל"צ 3.95%.
265,000 שקל ל 360 חודש בריבית P-0.5.
145,000 שקל ל 240 חודש בריבית משתנה וצמוד כל 5 שנים 2.50%.
 
תודה                                                                                        
לצפיה ב-'משכנתא בריבית משתנה'
משכנתא בריבית משתנה
15/02/2018 | 13:37
2
172
מה עושים במידה ויש לי קרן פנסייה שמשתחררת בעוד שלוש שנים?
המסלול של ריבית משתנה הוא לחמש שנים,
האם לבחור משתנה כל שנתיים וחצי ? גם אז זה לא עוזר כי הקרון משתחררת מרק אחרי 3 שנים
לצפיה ב-'אפשר לפרוע גם באמצע התקופה'
אפשר לפרוע גם באמצע התקופה
15/02/2018 | 17:18
1
109
הסיכוי שיהיה קנס הוא סיכוי נמוך בכל מקרה
לצפיה ב-'קנסות'
קנסות
15/02/2018 | 18:09
99
הסיכוי שיהיה קנס פירעון נמוך רק במסלול של ריבית משתנה?
כיצד מחושב קנס פירעון ?
לצפיה ב-'ביטוח מבנה '
ביטוח מבנה
15/02/2018 | 13:01
1
102
שלום,
לגבי ביטוח מבנה.
כאשר אני קונה דירה עם משכנתא אני חייב לבטח את המבנה בסכום המשכנתה.
לדוגמה קניתי בית ב 2M עם הון עצמי של 1Mומשכנתא של 1M, וביטחתי את הבית בביטוח מבנה.
 
במידה והבית נהרס אזי כספי הביטוח שאיתם אני אמור לבנות את הבית מחדש משועבדים לבנק.
 
השאלה היא האם הבנק לוקח את הכסף או בונה איתו שוב את הבית ואני ממשיך לשלם את המשכנתא?
 
במידה ולא, אני מבין שבמקרה כזה פשוט איבדתי את כל ההון העצמי שהיה לי בקניית הדירה.
 
 
 
 
לצפיה ב-'הנחת העבודה שלך שגויה כמה פעמים'
הנחת העבודה שלך שגויה כמה פעמים
15/02/2018 | 17:43
100
א. ביטוח המבנה אינו לפי גובה המשכנתה. ביטוח המבנה נקבע לפי
עלות בניית המבנה מחדש. למשל דירת רכבת ברמת אביב יכולה לעלות
3 מיליון עם משכנתה של שני מיליון. ביטוח המבנה יהיה על 450,000 בלבד
כי זו עלות הבניה.
 
ב. חברת הביטוח לא מתעסקת עם הבנק ולא נותנת לך כסף,
היא פשוט בונה את הדירה מחדש כדי שיהיה לבנק מה לעקל אם לא תשלם.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'מס שבח - פטור/צמצום'
מס שבח - פטור/צמצום
15/02/2018 | 15:26
53
שלום רב,
 
רכשנו דירה לפני כ-3 שנים בזמן הבניה בכ1.63 (3 חדרים, במיקום אטרקטיבי).
התאכלסנו לפני כ-6 חודשים.
מחיר הדירה כיום הינו כ2.25-2.3.
עקב אילוצים ברצוננו לעבור לדירת 4 חדרים בשווי של כ2.5.
יש לציין שזוהי דירתנו הראשונה והיחידה.

באיזו דרך ניתקן לקבל הקלות משמעותיות מבחינת מס שבח?
יש לציין שאת הנכס שדרגנו והשבחנו גם בעצמינו (מטבח, ארונות, וילון חשמלי, סורגים וכו').
 
תודה
לצפיה ב-'עדכון ריביות שקיבלתי למחזור'
עדכון ריביות שקיבלתי למחזור
15/02/2018 | 13:30
1
156

מחזור משכנתא 75 אחוז מימון סכום 780,000 שח
שליש פריים מינוס0.5=1.1 24 שנה
שתי שליש קל"צ= 3.95 24 שנה

המשכנתא נלקחה לפני שנה וחצי באותם מסלולים ל 30 שנה בפריים פלוס0.2 וקלצ 4.8.
המשכנתא נלקחה ומוחזרה בבנק דיסקונט!!
 
לצפיה ב-'לא מבינה גדולה בריביות'
לא מבינה גדולה בריביות
18/02/2018 | 14:38
47
התחלתי סקר שוק ונראה שהריביות מעולות  אני באחוז מימון 60% והציעו לי הרבה יותר בקל״צ
אני גם בבנק דיסקונט, אפשר לדעת באיזה סניף בוצע המחזור?
לצפיה ב-'שיפור תנאי משכנתא קיימת'
שיפור תנאי משכנתא קיימת
15/02/2018 | 12:52
1
138
לפני כשנה, כשהריביות היו גבוהות, לקחנו משכנתא, זה המצב היום (עיגלתי מספרים בשביל הקריאות) -
 
242,000 ש"ח, פריים מינוס חצי אחוז, 29 שנים
127,000 ש"ח, קל"צ 4.8 אחוז, 19 שנים
367,000 ש"ח, קל"צ 4.6 אחוז, 17 שנים
 
החזר - בערך 4,300 ש"ח, הדירה מוכנה בקרוב ואנחנו רוצים להעלות את ההחזר ל5,000 (25% משכר הנטו, זוג+1), כמו כן, רוצים להקצות מחסכונותינו כ25,000 ש"ח לטובת סילוק חלק מה4.8, סילוק כזה יעלה בערך 1,000 ש"ח.
 
המטרה שלנו היא לחסוך בתשלומים הכוללים ו\או לקצר תקופה.
יש לנו פגישה בבנק, מה כדאי לעשות? האם ניתן לבקש להגדיל את ההחזר, להכניס קצת כסף למשכנתא בקנס, ובתמורה להוריד ריביות ולקצר תקופה? הגיוני?
 
אם כן, האם לרדת ל3.8 אחוז בקל"צ נשמע סביר בתרחיש הזה?
 
תודה, אריאל.
 
לצפיה ב-'תשובה '
תשובה
15/02/2018 | 13:29
99
לפי מיטב הבנתי, אתה יכול לעשות פדיון חלקי של המשכנתא ע"י החזר חלק מההלוואה (יש סכום מינימום להחזר, ויש עמלות וייתכנו קנסות פירעון מוקדם).  במקרה כזה ההחזר החודשי נשאר ללא שינוי, הריביות ללא שינוי, ותקופת המשכנתא מתקצרת.  אבל עד כמה שאני מבין, בשביל לשנות את הסכום החודשי או את אחוזי הריבית אתה חייב לבצע מחזור למשכנתא, כלומר בעצם לקחת משכנתא אחרת שתחליף את הקיימת.
לצפיה ב-'חוות דעת בקשר לרביות שקיבלתי באישור העקרוני'
חוות דעת בקשר לרביות שקיבלתי באישור העקרוני
12/02/2018 | 18:41
3
393
ב4.2 הייתי בבנק פועלים (לארוסתי יש חשבון בבנק) וקיבלתי אישור עקרוני באותו השבוע.
הדירה שברצוני לקנות היא חדשה ע"י העברת זכויות.
מטרת הדירה היא להשקעה בתקווה למכור אותה בעוד שלוש שנים עם רווח. אשמח לקבל חוות דעת באשר לרביות מאדם שמבין.
הון עצמי: 480 אלף
גובה משכנתא: 570
(כל הפרטים מופיעים בקובץ המצורף)
לצפיה ב-'עסקה סבירה'
עסקה סבירה
13/02/2018 | 08:09
196
ממליץ שתבדוק מדוע בנו לך את התוכנית הפיננסית בצורה כזו ולמה לא בנו בצורה שמתאימה בעבורך
לצפיה ב-'תמהיל למשקיעים'
תמהיל למשקיעים
14/02/2018 | 00:50
172
היי חבר,
אם הדירה היא להשקעה אזי יש לבנות אותה בצורה אחרת, כך שקצב החיתוך מהקרן יהיה מירבי ובטווח קצר של מכירה, לכן יש לקחת סיכונים מחושבים ובנייה חכמה יותר.
* מסלול קבוע צמוד-ריבית גבוהה מאד
טל, MBA
מנהל כספים, יועץ מומחה למימון נדל"ן
לצפיה ב-'מה זה מסלול זכאות פועלים'
מה זה מסלול זכאות פועלים
15/02/2018 | 09:21
91
מה זה המסלול בזכאות פועלים בריבת כזאת נמוכה?
לצפיה ב-'מחפש חוות דעת על תמהיל'
מחפש חוות דעת על תמהיל
14/02/2018 | 19:31
1
218
שלום,
קיבלנו את ההצעה הבאה מהבנק:
560,000 - צמוד מדד, ריבית משתנה, עוגן תשואת אג"ח, סופי: 2.13% (יציאה כל 5 שנים)
560,000 - צמוד פריים - סופי: 1.00%
560,000 - קבועה 4.21%
 
(סך המימון הוא 75%)
אנחנו חושבים שהריביות טובות. האם כך הדבר? או שזה מה שכולם מקבלים בסופו של דבר אחרי מו"מ ?
 
תודה...
 
 
לצפיה ב-'זוהי הגאונות של הבנקים'
זוהי הגאונות של הבנקים
15/02/2018 | 09:11
158
אמ;לק - רוב הסיכויים שתמהיל הזה הוא סוג התאבדות כלכלית מבחינתכם.
האנלוגיה למה שקורה פה זה שאתה נכנס למוסך עם רכב תקין בשביל להחליף נורה, המוסך מחליף לך נורה ומנוע ואז אתה שואל אם המחיר של המנוע טוב.
בחזרה לעולם ההלוואות - יכולים לתת לך הלוואה יקרה, מסוכנת ושלא תואמת לצרכיך, אבל מה שיעניין אותך ולקוחות נוספים זה האם הריביות טובות.
אני לא מנסה לתקוף או להעליב אותך, אלא להצביע על כשל חמור בתהליך.
 
נסה להתמקד בנתונים שהבנק לא מציג בפניך, למשל, שאל את נציג הבנק מה צפויה להיות העלות של המשכנתא הזו, לאחר שקלול עליית מדד וריביות. התשובה שתקבל היא "לא ניתן לדעת, אנחנו רק יודעים מה הריביות היום". ויש לו (לבנק, כנראה שלפקיד באמת אין את המידע הזה) סיבה טובה מאוד לענות לך את זה.
אני לא יודע מה השנים של כל רכיב, או אם הקבועה צמודה או לא, אבל הלוואות כמו שלך יכולות להסתכם גם בפי 2 החזר לבנק וקפיצות מטורפות בהחזר החודשי.
 
עצה - תלמד קצת, תבנה תמהיל בעצמך, ועם התמהיל הזה תבוא לבנקים ותבקש מהם "הצעות מחיר".
 
בהצלחה.
לצפיה ב-'עזרה בבחירת תמהיל'
עזרה בבחירת תמהיל
14/02/2018 | 15:24
1
165
מעוניין במשכנתא של 750,000, שווי הנכס הינו 3,070,000, הכנסה פנויה 24,000. זוג פלוס ילד קטן.
לא צפויים פרעונות מוקדמים.
התמהילים הינם:
א. 250,000 בריבית פריים -0.18% ל 25 שנה
500,000 בריבית קל"צ 3.2 ל13 שנה.
 
ב. 250,000 בריבית פריים -2% ל 20 שנה.
500,000 בריבית קל"צ 3.2 ל 15.
 
כמו כן אשמח לדעת עד כמה עוד אפשר לדעתכם להוריד את הריביות.
לצפיה ב-'שכחתי לציין'
שכחתי לציין
14/02/2018 | 17:19
113
החזר חודשי רצוי 4500-5000 ש"ח
לצפיה ב-'תמהיל'
תמהיל
13/02/2018 | 08:41
9
323
היי לאחר שלקחנו יועץ משכנתא קיבלנו את ההצעה הבאה. אין לי טיפת הבנה בזה אשמח לדעת האם מדובר בתהיל טוב? תודה!
 
לצפיה ב-'חידה למומחים'
חידה למומחים
13/02/2018 | 10:10
3
234
ראשית התנצלותי לפותח השרשור שאין פה מענה לשאלתו - מקווה שתקבל תשובה מהמומחים פה.
 
יש כאן משהו מטריף - הנה שוב הקטע הזה, כמו שהעלתי בשרשור אחר.
החזר חודשי של הפריים אמור לצאת 1433.88.
=PMT((1.4/100)/12,240,300000,0,0)
משום מה לבנק מזרחי יוצא 1437.49...
 
לעומת זאת, אם ניקח רכיב אחר, נגיד משתנה אג"ח
=PMT((3.12/100)/12,240,225000,0,0)
יוצא 1261.41 על הנקודה.
גם הקל"צ יוצא תואם למה שהאקסל נותן.
 
מה קורה פה? מה בבנק מזרחי יודעים שאנחנו פשוטי העם לא?
לצפיה ב-'פשוט'
פשוט
13/02/2018 | 16:37
2
172
רכיב הפריים חושב לפי מספר ימים מדויק בשנה.
חשב קרן בנפרד וריבית בנפרד לפי מספר ימים מדויק בחודש ותגיע להחזר של הבנק
לצפיה ב-'מעניין'
מעניין
13/02/2018 | 19:48
1
107
לא הצלחתי להגיע למספר של הבנק, האם יש סיכוי שתרשום את החישוב?
בתמורה - כבוד נצחי ותהילת עולם (:
לצפיה ב-'סיכוי לחישוב'
סיכוי לחישוב
14/02/2018 | 16:59
62
הצעה שאי אפשר לסרב לה
בבקשה:
PPMT(1.4/100*31/365,1,240,-300000)
IPMT(1.4/100*31/365,1,240,-300000)
 
לצפיה ב-'חסר פרטים '
חסר פרטים
13/02/2018 | 11:01
2
135
מהם ההכנסות החודשיות? 
שווי הנכס? 
כספים עתידיים שצפויים להתקבל ? 
 
לאחר שתרשום את כל זה יוכלו לעזור לך אם התמהיל טוב, והאם הריביות טובות...
נראה שהריביות לא משהו בטח אתה באחוז מימון גבוה. 
לצפיה ב-'תודה רבה והשלמת פרטים'
תודה רבה והשלמת פרטים
13/02/2018 | 11:53
1
121
גובה הכנסות 20,000 נטו
שווי נכס 2,500,000
לא ידוע לי על כניסת כספים לא צפויים מלבד העלאה במשכורת בשנים הקרובות
לצפיה ב-'ריביות לא משהו '
ריביות לא משהו
13/02/2018 | 12:03
154
הריביות נראות ממש גבוהות יחסית לאחוז מימון. 
זה ממש לא נראה תמהיל וריביות שהושגו דרך יועץ משכנתא פרטי. 
 
1. ראשית הייתי משנה את המשתנה ללא צמודה. 
2. מאריך שנים בפריים. 
3. מוריד שנים בקבוע לא צמוד. (תשחק עם מחשבון משכנתא באינטרנט ככה שתגיע להחזר זהה לשזה שעשיתה).  
4. עושה סקר ריביות בין הבנקים עצמאית מאמין שבטוח תשיג הרבה יותר נמוך ממה שפירסמתה שהיועץ הביא לך.  
לצפיה ב-'לא מומחה גדול אבל...'
לא מומחה גדול אבל...
13/02/2018 | 15:03
122
אם זה יועץ המשכנתאות שלך תנתק עימו כל קשר באופן מיידי כי הריביות נראות רע ואני אומר את זה כמי שבדיוק עכשיו בתהליך נטילת משכנתא והריביות שקיבלתי טובות משמעותית מהריביות שלך ואנחנו על אותם אחוזי מימון בערך...
לצפיה ב-'תמהיל סטנדרטי'
תמהיל סטנדרטי
14/02/2018 | 00:47
105
היי חבר,
התמהיל שהעלית הינו תמהיל סטנדרטי אשר אינו מגדר את הסיכונים כראוי,
ברשותך לא אתייחס לריביות כי הן אישיות והפרופיל הפיננסי שלך לא ידוע לי
לגבי התמהיל, 55% הינו בריביות משתנות
26% צמוד למדד שלא לצורך
לדעתי ניתן לשפר את המשכנתא אפילו באותו החזר חודשי
טל,MBA
מנהל כספים, יועץ מומחה למימון נדל"ן
לצפיה ב-'האם ניתן לקבל משכתנא עם תשלומי אובדן כושר עבודה '
האם ניתן לקבל משכתנא עם תשלומי אובדן כושר עבודה
14/02/2018 | 12:52
81
בעלי מקבל אובדן כושר עבודה מזה 5 שנים ומקבל תלושי תשלום מחברת הביטוח.
האם הנ"ל מספיק כדי לקבל משכנתא
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא וריביות'
תמהיל משכנתא וריביות
14/02/2018 | 10:15
1
171
שלום,
אם אתה מבין בזה אשמח אם תתיחס לזה בלי ציניות.
הפרטים שחסרים הם שהנטו שלנו 20000 שקל לחודש ושההחזר הוא ~5300 שקל לחודש.
מעניין אותי אם אפשר לשפר את המסלולים והריביות שהרי ב 30 שנה זה עלול להסתכם בהמון כסף.
תודה
לצפיה ב-'הפרטים שחסרים...'
הפרטים שחסרים...
14/02/2018 | 10:52
80
מיקום הנכס
סוג העסקה
משך אחזקה מתוכנן
מצב כספי נוכחי (קרנות השתלמות? חסכונות? קופות גמל? תשואות, מועדי שחרור, סכומים)
התחיבויות כספיות קיימות (הלוואות, מזונות,...)
שינוים צפויים ב-"חיים" (ילדים? קניית רכב? שיפוצים בנכס הנרכש?)
שינויים צפויים בהכנסות
שינויים צפויים בהוצאות
פרטים אישיים נוספים (עולה חדש, תושב חוזר, ותק במקום העבודה, גיל, מצב משפחתי)
העדפות כלליות (שונא סיכון?)
החזר חודשי רצוי (שכירות היום? יכולת החיסכון שלכם? מידת הרגישות שלכם לשינויים? מקסימום אפשרי מבחינתכם?)
האם קיימות הוצאות נוספות בעסקה? (עו"ד, מתווך, ... - מה הסכומים? מה תנאי התשלום? מה מקורות המימון שלהם?)
האם יש זכאות למשכנתא מוטבת? באיזה סכום?
ועוד ועוד ועוד.....
 
תראה, בלי ציניות, יש הרבה אלמנטים שצריך להתחשב בהם.
כשאתה מעלה תמהיל, אפשר להגיד בגדול מה כנראה לא טוב בו (חשיפה גדולה לשינויים, תקופות ארוכות, אי-הערכות לחלופות וכדומה), אבל להגיד מה אתה צריך לשנות או לשפר זה בעייתי הרבה יותר, כי זה לתת לך עצות ע"ב מידע חלקי מאוד.
אז הנה עצה, בלי טיפת ציניות - אל תקבל עצות כאלו.
 
אני מבין שאתה רוצה לעשות את העסקה הזו בחוכמה ואני מעריך את זה. יש כאלו שחותמים בלי למצמץ כבר בהצעה הראשונה. אבל אין מנוס ידידי - כדי להצליח לעשות את זה כמו שצריך, יש לך 2 אופציות:
  1. להשקיע זמן בלימוד הנושא. לא נעים, מעיק, אבל לא מדע טילים ואפשרי בהחלט. נכון, לא תגיע לרמה של יועץ משכנתאות, אבל תעשה עבודה הרבה יותר טובה מכל פקיד בנק ברגע שתבין את המשמעויות של כל דבר.
  2. לפנות ליועץ שיעשה את זה בשבילך (וגם אז, הייתי ממליץ ללמוד ולהבין כדי לוודא ולאתגר אותו).
בהצלחה.
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא וריביות'
תמהיל משכנתא וריביות
14/02/2018 | 08:39
4
226

                 שלום.
אשמח לשמוע דעתך בעניין תמהיל המשכנתא והריביות המוצעות.
מדובר על משכנתא בסך 1275000 שמהווה 44.97% מערך הדירה שאני רוצה לקנות.
התמהיל אשר מוצע על ידי הבנק:
425000 שקל ל 360 חודש בריבית P-0.8%.
425000 שקל ל 360 חודש משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בריבית 2.7%.
425000 שקל ל 300 חודש לא צמוד בריבית קבועה בריבית 4.3%.
תודה                                                                                        
 
לצפיה ב-'קלאסי'
קלאסי
14/02/2018 | 09:04
159
שליש-שליש-שליש כדי לשלח אותך במהירות ולעבור ללקוח הבא.
ככל הנראה הגעת עם דרישות בעיקר לגבי הפריים אז קיבלת פריים נמוך
תמורת עליה בקבועה.
מצד שני יכול גם להיות שזה באמת התמהיל המתאים לך ביותר - גם שעון
עומד מדייק פעמיים ביום.
אין דרך לקבוע בלי לקבל את מלוא נתוניך.
אתה אמור להיות כעת בשלב בו אתה יודע
מהו הנימוק לבחירת כל מסלול והסכום בתוך אותו מסלול.
אם זה לא המצב כנראה התמהיל אינו מתאים לך.
בהצלחה.
לצפיה ב-'מצ"ב ניתוח מדויק של הצעת הבנק'
מצ"ב ניתוח מדויק של הצעת הבנק
14/02/2018 | 09:11
1
175
לצפיה ב-'ועכשיו קצת יותר...'
ועכשיו קצת יותר...
14/02/2018 | 09:15
141
מתנצל על הציניות, זה פשוט היה מתבקש מאוד.
דמיין את הסיטאוציה הבאה - אתה נכנס לבנק, אומר לפקיד שאתה מעוניין להשקיע 1.275 מיליון ש"ח. הפקיד עונה - שים הכל על הביטקוין.
הולך על זה?
 
נכון, דוגמא קצת קיצונית, אבל במונחי "בערך", זה מה שקורה כאן.
אל תסמוך על פקידי הבנק, האינטרסים שלך ושלהם לא מיושרים - ומדובר בסכום עצום. העצה הכי טובה שניתן לתת לך כרגע היא להשקיע קצת, ללמוד את המסלולים והמונחים ולפחות לבנות משהו משל עצמך שאיתו תלך לבנק. ישים אותך בעמדת כוח, תוכל להשוות הצעות מבנקים שונים יותר בקלות ולא תקבל החלטות הרות גורל על סמך עצות אחיתופל.
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
17/02/2018 | 22:41
36
היי - שבוע טוב.
להלן הניתוח שלי.
 
הערות על איכות התמהיל:
מתוך סך סכום המשכנתא הנלקחת, 33.3[%] צמוד למדד המחירים לצרכן. בצירוף של הסכום שבמסלול הפריים, 66.7[%] מסכום המשכנתא הוא במסלולים שההחזר שלהם משתנה מדי חודש. המשמעות היא שההחזר במשכנתא זו פחות יציב וצפוי לעלות בצורה לא זניחה מעבר להחזר הראשוני.
 
 
הערות על התאמת התמהיל להכנסות הלווה
על מנת לשערך בצורה טובה את ההחזרים הצפויים, הרצתי סידרה של 60 תרחישים שונים.
מכיוון שההכנסה הפנויה לא דווחה, איני יכול להעריך את מידת הסיכון של ההלוואה למשק הבית.
 
 
ניתוח עלויות המשכנתא:
בעוד העלות התאורטית של המשכנתא היא החזר של: 1.41 ש"ח לכל שקל שיילקח, אני מאמין שההחזר האמיתי (תוצאה של המודל שלי) יהיה: 1.77 ש"ח. כלומר, סך הריבית על ההלוואה (עלות ההלוואה) יהיה: 979.7 אלף ש"ח
 
 
ניתוח ההלוואות השונות:
הניתוח הבא נכון כל עוד לא יבוצע פירעון מוקדם באחת ההלוואות.
ההלוואה היקרה ביותר היא "משתנה צמודה כל חמש 30" אני צופה שיוחזר בה 2.15 שקלים לכל שקל שיילקח.
לכן, צעד פשוט להוזלת המשכנתא יהיה, אם ניתן, להעביר כספים מהלוואה זו למסלולים אחרים שהם זולים יותר.
 
 
ניתוח תשלומים:
על סמך הצעת הבנק, התשלום החודשי יעמוד על 5366 ש"ח.
על סמך המודל הכלכלי שלי, אני משערך שההחזר המקסימלי יהיה 6923 ש"ח ויגיע לאחר 20.4 שנים.
חשוב להדגיש שההחזר יכול להיות גם גבוה או נמוך יותר. אני מפנה לציור שמתאר את הרגישות של ההחזר בזמן לפי סטיית תקן. אם הגרף הזה לא ברור - אני פה.
הסיבה לגידול בהחזר החודשי הוא שההלוואות תלויות במשתנים חיצוניים שעלולים להשתנות (כמו פריים, אינפלציה, ואג"ח של מדינת ישראל)
 
 
השוואה לתמהילים אחרים:
השוויתי את תמהיל המשכנתא ל- 133 תמהילים אחרים מ30 הימים האחרונים.
עלות התיק התאורטית (כלומר ללא שינויים בפריים, באינפלציה ובאג"ח מדינת ישראל) נמצאת באחוזון 21. (כלומר, מתוך 100 תיקים - ל79 תיקים תהיה עלות זולה יותר).
העלות המשוקללת, על סמך המודל שלי היא באחוזון 16
על מנת לטייב את תנאי ההלוואה (ריביות) יש לשפר את האינדיקטורים הבאים:
יחס החזר חודשי ביחס למשכנתא נמוך מדי, ונמצא באחוזון: 11 [%].
 
סקירת תמהילים זהים לפרופיל הלווה:
חיפשתי תמהילים עדכניים עם מינוף, גובה משכנתא ותשלום זהה במטרה להציג לך תמהילים אלטרנטיביים.
לצערי, לא מצאתי תמהילים זהים לשלך. הסיבה היא, שגובה המשכנתא חריג ביחס לתמהילים אחרים.


תודה רבה - מקווה שהועלתי.

אייל ריטברג.
 
לצפיה ב-'משכנתה לדירה שנייה ללא הון עצמי בכלל'
משכנתה לדירה שנייה ללא הון עצמי בכלל
10/02/2018 | 23:36
4
260
שלום, 
יש לי דירה לא משועבדת ואני רוצה לקנות דירה שנייה להשקעה.
הבנתי שעל הדירה הראשונה אוכל לקבל עד 50 אחוז ועל הדירה להשקעה עד 50 אחוז. 
זאת אומרת שההליך אפשרי, אך מבחינת הבנק איזה לווה אחשב לגובה הריביות? הדירה הראשונה יקרה מאוד לעומת השנייה כך ש50 אחוז ממנה יכול להספיק לכל הסכום של הדירה השנייה. איך הבנק רואה אותי כלווה מבחינותו אני לווה 100 אחוז מהנכס או שהוא מתחשב בזה שאני משעבד עוד נכס ואז אני נכנס לקטגוריה של 40% מימון?
לצפיה ב-'דעה שלי'
דעה שלי
11/02/2018 | 00:15
201
אני לא מומחה ולא מהתחום, אלא רק חובבן.
 
למיטב ידיעתי אפשר אולי לעשות מה שאתה מציע, אבל יש שני סייגים:
- את המשכנתא על הדירה הקיימת שלך תצטרך לקחת במסלול של "לכל מטרה", שהוא הרבה יותר יקר מאשר משכנתא לדיור.
- סך ההחזר החודשי של שתי ההלוואות ביחד אסור שיעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלך (כלומר ההכנסה נטו פחות החזרי הלוואות אחרות אם יש לך).  תבדוק אם זה מתאפשר.
 
הבנק יעקם את האף כשיבין שה"הון העצמי" שלך לדירה השניה מקורו בעצם בהלוואות.  ייתכן שהם לא יאשרו את זה.
לצפיה ב-'אפשר, אבל...'
אפשר, אבל...
11/02/2018 | 20:23
122
דבר ראשון טכנית זה אפשר.
דבר שני גם אם 50 % מערך הדירה הקיימת ,היא עלות הדירה השנייה. הבנק לא יסכים.
הוא ירצה שתשעבד את 2 הדירות.
קח בחשבון שהדבר לא בהכרח מומלץ.
מניסיון אישי אל תיקח ל 30 שנה בשום מצב.

בנוסף כך בחשבון שאת ה 10 אחוז בחתימת חוזה רכישה של דירה, יהיה לך קשה מבחינה בירוקרטית לקבל מהבנק. אותו דבר גם מס רכישה.
אני ממליץ שיהיה לך את העשרה אחוז פלוס מס רכישה במזומן ואת היתר אם אתה רוצה תיקח במשכנתא ללא יותר מ 15 שנה. בגלל שזאת דירה להשקעה ולא לשקיעה !
בהצלחה
לצפיה ב-'שים לב'
שים לב
13/02/2018 | 15:31
60
 
עדיף להגדיל משכנתה על דירה אחת מאשר לשעבד שתיים.
כמו כן שים דגש על דירה קטנה במיקום טוב. תעקוב אחר פיתוח באזורים מבוקשים על מנת לא ליפול באזורים כמו חריש וכדומה.
פרי נדלן החלו כמה פרויקטים מעניינים עם תנאי מימון טובים. שווה לבדוק ולעקוב.
לצפיה ב-'ייעוץ מקצועי'
ייעוץ מקצועי
14/02/2018 | 00:43
46
היי חבר,
הבנק מתייחס לאחוז המימון של כל דירה בנפרד- LTV, לכן יש לבנות את תוכנית המימון בצורה מקצועית וחכמה, כמו כן מאחר ומדובר בהשקעה יש לבחון את עלות המימון (ריביות) אל מול התשואה על הנכס (שכירות)!
בנוסף הבנק כמובן בודק את יכולת ההחזר שלכם והאם אתם עומדים בקריטריונים הן של בנק ישראל והן של ניהול הסיכונים של הבנק עצמו.
אם יהיו שאלות, בשמחה
 
טל, MBA
מנהל כספים, יועץ מומחה למימון נדל"ן
 
לצפיה ב-'הלוואת זכאים - שאלה קטנה'
הלוואת זכאים - שאלה קטנה
13/02/2018 | 22:48
46
שלום לאנשי הפרום
יש לי שאלה בקשר להלוואת זכאים.
האם ניתן לקבל מהבנק אישור עקרוני על תמהיל ומסלולים ללא הלוואת זכאות, ואז לבוא לבנק ולהמיר את אחד המסלולים בהלוואת זכאות?, אנימבין שהבנקים מרעים ריביות אם אתה לוקח הלוואת זכאים גם אם אסור להם.
 
הסבר.
אפשרות ראושנה. נניח שאני מבקש מהבנק לתת לי מסלול של 80 אלף במשתנה צמודה ו 80 אלף במשתנה לא צמודה ולאחר מכן אני מבקש להרע את התנאים של המשתנה הצמודה כדי לאפשר ליועץ להקל עלי בריביות לקבועה. לאחר קבלת האישור על ההלוואה, אני מגיע ומבקש מהבנק ל"המיר" את המשתנה לא צמודה בהלוואת זכאים. האם במקרה כזה, עקב הוראות בנק ישראל מחויב הבנק לתת לי את הריביות שהוא התחייב עליהם.
 
אפשרות נוספת, לקחת את ההלוואה כפי שהיא, לאחר הרעת התנאים במתנה לא צמודה, ולאחר מספר ימים למחזר רק את המסלול הבעיתי בהלוואת זכאים?
לצפיה ב-'שאלת משכנתא בדירה להשקעה'
שאלת משכנתא בדירה להשקעה
11/02/2018 | 20:14
4
173
הי,
 
אני בתהליך של רכישת דירה להשקעה (יש בבעלותי דירה אחת כבר) יכול להיות שמשכנתא שהבנק מציע  לדירה להשקעה תהיה יקרה יותר מדירה ראשונה ? יש קשר או שסתם הציעו לי ריביות גבוהות...
לצפיה ב-'אין קשר בין הריביות לדירה'
אין קשר בין הריביות לדירה
13/02/2018 | 08:16
3
96
אם הריביות גבוהות, תבדוק בבנק נוסף
לצפיה ב-'תודה רבה והאם יש'
תודה רבה והאם יש
13/02/2018 | 09:19
2
75
קשר לאחוז המימון? כלומר אחוז גבוה יותר של מימון מביא לריביות גבוהות יותר?
לצפיה ב-'כן'
כן
13/02/2018 | 13:24
1
61
הריביות עולות כשאחוז המימון עולה.
45% ומטה ריביות טובות
מעל 70% ריביות גבוהות
לצפיה ב-'תודה. זה כנראה ההסבר'
תודה. זה כנראה ההסבר
13/02/2018 | 16:36
42
לריביות הגבוהות שנותנים לי...
לצפיה ב-'תמהיל דירה'
תמהיל דירה
13/02/2018 | 11:35
1
128
שלום רב,
זכינו (נשואים + 1) בדירה במחיר למשתכן.
שווי הנכס: 1,230,000
שווי שמאות: 1,600,000
הון עצמי 450,000 
משכנתא נדרשת: 780,000
שכר נטו: 18,000
בנינו תמהיל ורצינו לוודא אם הוא ריאלי:
פריים - 15 שנים - בריבית 0.1
פריים - 20 שנים - בריבית 1
קל"ץ - 25 שנים - בריבית 4.2
קל"ץ - 15 שנים - בריבית 3
 
תודה לעוזרים ולמומחים
לצפיה ב-'עדכון סכומים'
עדכון סכומים
13/02/2018 | 11:51
103

פריים - 15 שנים - בריבית 0.1 - 50,000
פריים - 20 שנים - בריבית 1 - 210,000
קל"ץ - 25 שנים - בריבית 4.2 - 300,000
קל"ץ - 15 שנים - בריבית 3 - 220,000
 
לצפיה ב-'שינוי מסלול מקל"צ למשתנה כל 5'
שינוי מסלול מקל"צ למשתנה כל 5
11/02/2018 | 18:39
1
148
חברים,

מדובר במשכנתא מלפני כמה שנים.
עם החזר חלקי ומחזור בדרך.
מצב הנוכחי הוא:
266K קל"צ ריבית 3.69% נשאר 11 שנים
207K פריים -0.8 נשאר 20 שנה
החזר חודשי על הקל"צ הוא 2460ש"ח בחודש.
שאלתי אם בסביבת הריביות הקיימות שווה למחזר
את הקל"צ ולקחת משתנה כל 5 שנים ל10 שנים עם ריבית נמוכה יותר ושההחזר ישאר על אותו הגבול?
יש קנס יציאה של כ3500ש"ח מהקל"צ.

תודה על העזרה
אהוד

לצפיה ב-'חברים'
חברים
13/02/2018 | 10:35
63
אשמח לעזרה בעניין. תודה 
לצפיה ב-'משכנתא או הון עצמי'
משכנתא או הון עצמי
12/02/2018 | 20:27
1
129
יש לי משכנתא המורכבת מ 3 הלוואות ל 15 שנה, הריבית השנתית שלהם היא:
1) פריים 1.1%
2) לא צמוד ר. קבועה 4.44%
3) זכאות 2.27% 
 
האם שווה לקחת משכנתא לסכום של 60 אלף או להשתמש בהון העצמי?
לצפיה ב-'שאלה מעולה'
שאלה מעולה
13/02/2018 | 08:06
93
לקחת 60K לטובת מה?
 
השאלה מאוד לא ברורה

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום שמאות מקרקעין
פורום שמאות מקרקעין
פורום מקרקעין
פורום מקרקעין
פרסום נדל
בעלי עסק בתחום הנדל"ן?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ