לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2019520,195 עוקבים אודות עסקים

פורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הנהלת הפורום:

אודות הפורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאות, אשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
הודעת מנהל פורום משכנתא

גולשים יקרים,

פורום משכנתאות הינו פורום מקצועי אשר בא לעזור ללוקחי משכנתאות חדשות ולאלו המעוניינים למחזר משכנתא קיימת
אבקש לשמור שפה מכובדת וראוייה אשר תכבד את משתתפי פורום המשכנתאות
 
 
 
המשך >>

לצפיה ב-'לכל מי שמתייעץ או מייעץ בעניין לקיחת משכנתה'
לכל מי שמתייעץ או מייעץ בעניין לקיחת משכנתה
19/02/2018 | 19:01
101
אני עוקב אחרי הנושא המון בשנתיים האחרונות, יש לי הון עצמי גבוה וכבר ראיתי מספר דירות למכירה (חלק עם מתווכים וחלק עם בעלי הנכס) ומשהו פשוט הרגיש לי שאני הולך לשלם יותר מדי על מה שאני רואה. מסתבר שצדקתי. לא אחת חיזרו אחריי בטלפונים כשהבינו שאני באמת קונה רציני ושאלו אם זה המחיר שעוצר אותי כי "יש על מה לדבר". אני לא מהצווחנים שצועקים בועה בועה אני באמת מחפש להתקדם ולהשקיע בחכמה, אבל אי אפשר להתעלם מכל הכותרות שצצות לאחרונה. החשבון פשוט: למה לקנות היום ב500 אלף את מה שאפשר לקנות עוד שנה ב400 אלף? למה לשלם 1.2 מיליון על מה שעוד שנה יעלה 1.1 או אולי אפילו מיליון עגול? ירידה של אחוז אחד ברמת המחירים הנוכחית שווה לחודש עבודה בשבילי. עשיתי ניסיון והצעתי כמה הצעות נמוכות משמעותית מהמחירים המבוקשים ולהפתעתי הרבה לא הוראתה לי הדרך החוצה, להיפך, דווקא ניסו להגיע איתי לעמק השווה. מסקנה: המחיר המפורסם שאתם רואים אינו משקף כלום מלבד תקוותו של המוכר. "ממוצע למ"ר באזור" לפעמים רחוק מאוד ולא רלוונטי לנכס שאתם רואים, וסיפורים של "עכשיו פה ליד מכרו בX" או "כאן ממול דורשים Y" מבחינתי אינם אינדיקציה לכלום. בסופו של יום כל עסקה היא אחת בפני עצמה ולא הלמ"ס ולא שום מדד קובע כמה כסף תתנו, אלא רק כמה שאתם מאמינים שצריך לתת. מסתבר שהרבה מאוד מודעות מפורסמות במחיר גבוה במיוחד כדי שיהיה לאן להתמקח, ואם שילמו אותו אז מה טוב. הצעתי לכם היא להתמקח, להציע הצעות נמוכות ב10 ואפילו 20 אחוז מהמחיר המבוקש, הכי גרוע שיקרה הוא שיגידו לכם "לא". אם אחד מתוך 10 או אפילו 100 אמר לכם כן הרי שחסכתם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. אני אישית החלטתי להמתין לאור כל הרעש שיש בשוק, ייתכן מאוד שאנחנו בפתחו של פיצוץ, וייתכן גם שלא. אבל בעסקה הכי שגדולה שאעשה עד היום לא יכולתי שלא לעשות שיעורי בית יסודיים.
בהצלחה
לצפיה ב-'האם תקופת המשכנתא לזוג נקבעת על פי המבוגר או הצעיר ביניהם?'
האם תקופת המשכנתא לזוג נקבעת על פי המבוגר או הצעיר ביניהם?
19/02/2018 | 17:33
2
73
האם גיל קבלת המשכנתא לזוג נקבע על פי המבוגר או הצעיר בזוג?
אנו  זוג שאני בן 60 והיא בת 55. בהנחה שנקבל משכנתא עד גיל 75, האם אנו צריכים להחזיר תוך 15 או 20 שנה? 
תודה למשיבים
לצפיה ב-'לא קבוע'
לא קבוע
19/02/2018 | 18:41
1
70
אם למשל רק אשתך עובדת, אז הבנק יתייחס אליה ולא אליך.
ובכל מקרה, בנק ישראל מתיר משכנתה עד גיל 80.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
19/02/2018 | 22:58
16
לצפיה ב-'נסיון שני תמהילים'
נסיון שני תמהילים
19/02/2018 | 15:48
1
132

שלום לפורום, אני מאוד אשמח לעצתכם. 
א. ברמת העיקרון שאפתי ל 50 אחוז קל"צ ו 50 אחוז מסוכנות. אך הדבר מאוד משפיע על הריביות, מה לדעתכם נכון לבחור או לשנות? איך אפשר לקצר את השנים במשתנה?
 
משכנתא לפני סגירה תמהילים.
משכורת מעל 25 אלף לזוג עם שני ילדים 60 % מימון
 
תמהיל ראשון 66 אחוזים בריביות משתנות.
333 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
333 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 2.82
333 אלף בקל"צ 10 שנים  רבית 2.2
תשלום התחלתי של 5516.
חסרון: תמהיל זה מסוכן יחסית, כאשר תשלום ממוצע עשר שנים לפי מדד 1.6 ושינוי לרעה של המשתנה כעבור 5 שנים ב 1.5 אחוז הוא 5762. תשלום מקסימאלי במודל מסוכן יתן 7232.  
יתרון: לאחר 10 שנים משתחררים 3000 שקל שיכולים לשמש למיחזור משכנתא והורדת עלויות בפריים ובמשתנה במקרה של הרעת תנאים משמעותית.
 
תמהיל שני 50 אחוז בריביות משתנות.
330 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
170 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 3.02
80 אלף ב קל"צ 10 שנים, ריבית 3.3
420 אלף קל"צ 15 שנים, ריבית 3.5
תשלום התחלתי 5537.
יתרון: תמהיל יציב יחסית, לאחר 10 שנים צפי של 160 אלף בקרן של המשתנה שיכול להיות שניתן יהיה להחזיר לפחות 50 אלף ממנו, בנוסף מתפנים 800 שקל בחודש מהקל"צ למיחזור במשתנה ובפריים.
 
תמהיל שלוש 50 אחוז בריביות משתנות
250 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
250 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 3.02
100 אלף ב קל"צ 10 שנים, ריבית 2.8
400 אלף קל"צ 15 שנים, ריבית 2.9
תשלום התחלתי 5539.
יתרון: תמהיל יציב יחסית, לאחר 10 שנים צפי של 230 אלף בקרן של המשתנה שיכול להיות שניתן יהיה להחזיר לפחות 50 אלף ממנו, בנוסף מתפנים 1000 שקל בחודש מהקל"צ למיחזור במשתנה ובפריים.
 
אני פוחד לקחת סיכונים, אך ההבדל בריביות של הקבועה מאוד משמעותי ברגע שאני מגדיל את הסיכון היחסי, ככה שאולי כן נכון את השליש שליש שליש שהבנק מציע. 
 
לצפיה ב-'אני חושש שלא תקבל כאן תשובה'
אני חושש שלא תקבל כאן תשובה
19/02/2018 | 17:22
79
נשמע על פניו שאתה מבין היטב את היתרונות והחסרונות של כל אופציה.
למומחים בפורום אין כדור בדולח טוב יותר משלך, ואינם יודעים יותר ממך מה יהיה המדד או הריביות בעתיד. הפורום הזה (שהוא מועיל מאוד ואני למדתי ממנו המון) טוב יותר לשאלות בסיסיות של הבנה מאשר בשביל לקבל החלטות משמעותיות עבורך.  בסופו של דבר אתה זה שתצטרך לחיות עם ההחלטה.
 
יש משהו אחד שחסר לי בכל החישובים שלך, וזה עלות ההלוואה הכוללת.  כלומר, כמה סך תשלומים כולל (נומינלית) תחזיר בכל אופציה.  אפשר לחשב את זה מהנתונים שנתת אבל זה הרבה עבודה :)  הייתי במקומך מחשב את זה ובודק גם את זה כשיקול.  אולי יתברר שאחד המסלולים יקר מהאחרים.
 
 
לצפיה ב-'קניית דירה של עמידר - למישהו יש מידע בתחום?'
קניית דירה של עמידר - למישהו יש מידע בתחום?
19/02/2018 | 17:21
1
28
הי, יש לי הצעה לקניית דירה של עמידר, האם למישהוא יש ניסיון בעיסקה כזו?
ההצעה היא לקנות את הדירה ב 65% מערכה.
האם אפשר לקבל משכנתא על מלא הסכום (65%)?
האם המשכנתא היא בתנאי משכנתא לזכאים?
אשמח לעזרתכם
לצפיה ב-'לאף אחד כאן אין ניסיון במשכנתא לקונים מהדיור הציבורי?'
לאף אחד כאן אין ניסיון במשכנתא לקונים מהדיור הציבורי?
19/02/2018 | 23:00
6
לצפיה ב-'עזרה דחופה בתמהיל לפני סגירת משכנתא, האם הריביות תמהיל טוב?'
עזרה דחופה בתמהיל לפני סגירת משכנתא, האם הריביות תמהיל טוב?
18/02/2018 | 23:42
5
204
חוזה על סה"כ 1530000,
נדרש 748000, דירה במסגרת מחיר למשתכן,
הבנק מתייחס לדירה כשווי- 1800000 ולכן אחוז מימון הינו נמוך מ-45%.
אנחנו זוג + 2, הכנסה 15,600 נטו יחד,
מעוניינים למקסימום 4000 החזר חודשי.
 
247,000 25 שנה פריים 1%
100,000 25 שנה קבועה צמודה 3% (זכאות אישית)
150,000 12 שנה קל"צ 2.9
248,000 25 שנה 3.1
 
מאוד לא אוהב סיכונים, אשמח לתגובות האם התמהיל תקין, הריביות טובות.
תודה מראש,
 
חיים
 
 
לצפיה ב-'"מאד לא אוהב סיכונים" אך בוחר בתמהיל כמעט הכי מסוכן שאפשר'
"מאד לא אוהב סיכונים" אך בוחר בתמהיל כמעט הכי מסוכן שאפשר
19/02/2018 | 07:25
4
121
"האם התמהיל טוב?"
אין דבר כזה תמהיל טוב או תמהיל גרוע אלא תמהיל שמתאים ללקוח
או לא מתאים ללקוח.
לקוח שקובע כי הוא לא אהב סיכונים אך בוחר
בתמהיל כמעט הכי מסוכן שמתיר בנק ישראל
פשוט מרמה את עצמו.
מעבר לכך אי אפשר לדעת מה כן מתאים לך בלי לדעת
הכל על חייך הכלכליים.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'כיצד אפשר לשפר'
כיצד אפשר לשפר
19/02/2018 | 08:04
3
105
מדוע מסוכן,
לקחתי את הרוב לא צמוד.
1. הפריים: מאוד כדאי, חבל שלא לקחת לפחות את מה שאפשר P-0.6 יוצא 1%.
2.רבית קבועה צמודה 3%, על 100000 יוצא החזר של כ-420 ל-25 שנה, כמה כבר ההצמדה מקשה.
3. קל"צ יציב ללא תזוזה.
4. 248,000 משתנה כל 5 לא צמוד 3.1%.
 
ממה שאני הבנתי מלבד הסיכון של הפריים (שאני מודע אבל כדאי וחבל לא לקחת), מה אני עוד יכול לעשות?
 
תודה מראש
 
חיים 
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
19/02/2018 | 08:37
2
100
1. בגדול, נכון.
2. אל תעלב, אבל השאלה שלך מעידה על חוסר ההבנה העמוקה שיש בקרב ציבור הלווים לגבי איך כסף "מתנהג". נניח אינפלציה שנתית של 2% (האמצע של יעדי בנק ישראל) - עד שתחזיר את הקרן ההחזר החודשי שלך יגדל ב-300 ש"ח (63%!!!). ההחזר הכולל יעמוד על 184 אלף ש"ח - 1.84 שקל לכל שקל שהולווה. עלות מאוד גבוהה. שלא נדבר על קצב חיתוך מקרן. אמנם לרכיב זכאות (זה מה שזה נכון?) יש מקום בתמהיל משכנתא, אבל לפחות שתדע מה אתה עושה... "כמה כבר ההצמדה מקשה" זו שאלה שמעידה על צורך בלימוד רב.
3. נכון.
4. צפה לקפיצות משמעותיות בריבית ובהחזר החודשי (למרות שזה ישמע לך מוזר, זה נכון במיוחד במסלול הלא-צמוד).
 
שנאת סיכון מוחלטת משמעה לקחת הכל בקל"צ. בקצה השני יש את תמהיל השליש-שליש-שליש כשהכל צמוד - המקסימום סיכון שמותר על פי חוק ללווה לקחת על עצמו. אתה הרבה הרבה יותר קרוב לקצה הזה.
 
בהצלחה.
לצפיה ב-'אז מה כרגע לעדכן'
אז מה כרגע לעדכן
19/02/2018 | 12:53
1
79
 
מה לדעתך אני צריך לעשות?
1. ממה שאני מבין, בסעיפים 1 ו 3 לא לגעת (או אולי לשנות),
2. לגבי הקבועה צמודה: אני פרסתי בכדי להוריד את ההחזר החודשי. האם לותר?
3. מה אעשה עם המשתנה כל 5 לא צמודה, הרעיון היה שקרן השתלמות תשתחרר (יש גם לי ולאישתי) ואנחנו נפרע אחת לתקופה.
אשמח אם תגיב לנ״ל 1-3.
תודה מראש!
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
19/02/2018 | 15:28
78
1. לא אמרתי את זה. אולי, אולי לא. מבחינה עובדתית, פריים היום הוא רכיב שמשתלם לקחת (אלא אם מניחים שהוא יחזור להשתולל ולהגיע לרמות של 18% כפי שהיה פעם, ואז כבר צריך לדבר על תקופת רכיב הפריים) וקל"צ זה רכיב שהוא יציב ותורם לשקט הנפשי. אבל מה שמתאים לאחד לא בהכרח מתאים לאחר. לעיתים יש סיבות טובות לוותר על יציבות ולעיתים יש סיבות טובות לוותר על רכיבים שנחשבים זולים. הכל תלוי.
2. פריסה לאורך זמן רב אכן תוריד את ההחזר החודשי אך לא רק שהיא תייקר את ההלוואה, ברכיב צמוד היא גם תחשוף אותך לשינויים משמעותיים יותר. שוב, מבלי להגיד שזה מה שמתאים לך לעשות, בגדול, רכיב צמוד "עדיף" לקחת לזמן קצר. האינפלציה צפויה לעלות ככל שהשנים יחלפו. עד 10 שנים עוד ניתן לנחש איזשהו משהו, מעבר לכך זה הימור (ולטענתך אתה שונא סיכון). מנגד, לרכיב זכאות יש יתרונות משלו ויש לשקול גם אותם.
3. זה בסדר לקחת רכיב משתנה-כל-5 מתוך כוונה לבצע פירעון מוקדם אבל יש לשקול את הסיכון. מה תעשה במקרה שלא תבצע פירעון? מה הסיכוי שזה יקרה? יש להערך גם למקרה הזה.
 
וחוץ מזה, יש עוד המון שיקולים שאתה צריך לקחת בחשבון.
קבל עצת זהב - תלמד קצת לבד, תשחק קצת עם מחשבונים אינטרנטים, תנסה לבדוק מה קורה כשהריביות עולות, כשהמדד עולה, תבנה תמהיל משלך ולך איתו לבנק. או לחילופין, בקש מאיש מקצוע שיעשה זאת עבורך.
 
בהצלחה.
לצפיה ב-'המלצת תמהיל למשכנתא נוספת'
המלצת תמהיל למשכנתא נוספת
19/02/2018 | 07:27
103
שלום,
יש לנו משכנתא קיימת (צרפתי תמהיל). לטובת רכישה של נכס חדש,  גררנו את המשכנתא הקיימת וצריכים תוספת של 350-400 אלף. שווי הנכס החדש 2800000. אשמח להמלצות לתמהיל עבור התוספת בלבד בשלב הזה. מודה מראש!
לצפיה ב-'עזרה דחופה '
עזרה דחופה
18/02/2018 | 21:05
1
106
הי, יש לי משכנתא משנת 2010 , מהתקופה שלפני ההגבלות על ריבית הפריים והריביות המשתנות. רב המשכנתא במסלול פריים ומאז מכרתי את דירת המגורים עליה היתה המשכנתא, וגררתי את המשכנתא לדירה החדשה שרכשתי.כיום אני רוצה להאריך מחמ ברכיב ריבית הפריים, והבנק מסרב בטענה שמכיון שמרכיב הפריים מעל שליש.להבנתי המשכנתא אינה כפופה לרגולציה החדשה והבנק פשוט מנצל כל הזדמנות להרע את התנאים ללא הצדקה.אני לא מגדיל את רכיב הפריים אלא רק מאריך מחמ.האם מישהו יודע מה אומר החוק בנושא זה?. 
תודה !!!
לצפיה ב-'המשכנתה הקיימת אינה כפופה לרגולציה אבל אתה מבקש '
המשכנתה הקיימת אינה כפופה לרגולציה אבל אתה מבקש
18/02/2018 | 23:17
67
לקחת משכנתה חדשה ־ לפרוע את הקיימת באמצעות הלוואה חדשה
ארוכה יותר , אשר כן כפופה לרגולציה.
 
מהי הסיבה שאתה רוצה להאריך את הפריים? ברוב המקרים
הקטנת החזר חודשי זה לא הפתרון לבעיה כלכלית אלא יש צורך
בביצוע טיפול שורש.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'קבלת משכנתא לפני קבלת הון עצמי'
קבלת משכנתא לפני קבלת הון עצמי
18/02/2018 | 20:58
1
90
אשמח לעזרתכם: מכרנו דירה ששוויה 1.5 מליון, שהתשלומים המרכזיים שלה יתקבלו רק בחודשים הקרובים. אנחנו מעוניינים לקנות דירה חדשה, אך בשלב הזה, אין לנו הון עצמי, עד קבלת הסכום המלא של הדירה שנמכרה. האם הבנק יתן לנו משכנתא בשלב זה (800 אלף), או שירצה הוכחה שההון העצמי אכן עבר אלינו?
לצפיה ב-'הבנק מוכן להשתתף בסיכוני הדירה הנרכשת אך לא'
הבנק מוכן להשתתף בסיכוני הדירה הנרכשת אך לא
18/02/2018 | 23:13
81
בסיכוני הדירה הנמכרת (ומה אם למרות החוזה לא תקבלו את
הכסף במועד?).
כדי לבצע עסקה כפי שתארתם יש לבצע הלוואת גישור כאשר הדירה
הנמכרת היא הדירה הממושכנת.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'משכון דירה לטובת רכישת דירה שניה'
משכון דירה לטובת רכישת דירה שניה
17/02/2018 | 15:40
2
121
שלום
אנסה לתאר את המצב:
ברשותי דירה בשווי 1,900,000 ש"ח עם משכנתא בגובה 350,000 ש"ח.
בנוסף חסכתי 900,000 ש"ח ואני מעוניינת לרכוש דירה בשווי 3,000,000 ש"ח בה ארצה לגור ואת הישנה להשכיר.
האם הבנק יאפשר לי למשכן את הדירה הישנה לטובת המהלך?
דמי השכירות ישלמו את החזר המשכנתא החודשי.
אודה לכל תגובה.
 
לצפיה ב-'הבנק ישמח לעזור לך'
הבנק ישמח לעזור לך
17/02/2018 | 18:27
110
אבל זה לא אומר שזה הרעיון הכי מוצלח, והמספרים גבוליים:
 
בקצרה - על הדירה הראשונה את יכולה להגדיל את המשכנתא ל-50%, כלומר 950K, ולכן הבנק ישמח להוסיף לך 600K הלוואה.
ביחד עם ה-900K שחסכת, יש לך 1.5M שיאפשרו לך לקחת משכנתא של 1.5M על הדירה של ה-3M.
המספרים גבוליים כי ייתכן והבנק לא יעריך את הדירות שלך בערך שאת חושבת שהן שוות, ומנגד הבנק יגביל את ההלוואה ל-50% מהדירה. אם המצב ממש גבולי אפשר לקחת הלוואות חוץ בנקאיות כדי להשלים את החסר, אם כי זה לא מומלץ.
 
וסתם בשביל התחושה - הלוואות של 2.45M ש"ח דורשות בתנאים נורמטיביים החזר חודשי של יותר מ-12K בחודש (ועדיף יותר מ-15K). את יכולה לעמוד בהחזר חודשי כזה?
לצפיה ב-'לפי ההון העצמי כן '
לפי ההון העצמי כן
18/02/2018 | 20:02
60
הכל תלוי בהכנסות החודשיות שלך נטו שבסוף החזר המשכנתאות הסופי צריך להיות עד שליש ממנו. 
לצפיה ב-'משכנתא לדירה של יורשים '
משכנתא לדירה של יורשים
18/02/2018 | 19:56
65
שלום ,
בסבב בנקים סביב דירה להשקעה שהמוכרים הם יורשים (יחסית הרבה יורשים מעל 10) אני נתקל בריביות גבוהות מאד. היום מישהו מלאומי הסביר לי שיש להם סיכון ובגלל זה כך למרות שיש ליורשים עורך דין מייצג ומיופה כח והכל דרכו (חשבון נאמנות).
 
האם זה נכון בכל הבנקים ? מישהו פה יכול לתת דעה על זה ? 
 
לצפיה ב-'תמהיל לפני סגירה '
תמהיל לפני סגירה
18/02/2018 | 19:42
1
86
שלום ,
אודה לחוות דעת לתמהיל הבא .
משכנתא על 1.1 מ' ש"ח . שווי הנכס 1.64 מ' ש"ח .
זוג + 2 בקייץ זוג +3 . הכנסות כ 24 א ש"ח לחודש. קרן השתלמות נזילה כ 120 א ש"ח . 
תמהיל : 
363 א ש"ח 30 שנה P-0.6 = 1%
363 א ש"ח 30 שנה 3.46% משתנה כל 5 שנים לא צמודה 
374 א ש"ח 15 שנה 2.89% קל"צ . 
החזר חודשי 5,360 ש"ח . 
במידה ויהיו לי תוך חודשיים כ 250 א ש"ח שאקבל - איזה מסלול כדאי עבורי לפרוע באופן מיידי (לדעתי הריבית בארץ תשאר עוד הרבה שנים נמוכה)? .
תודה 
לצפיה ב-'אודה לעזרה לגבי התמהיל'
אודה לעזרה לגבי התמהיל
19/02/2018 | 21:25
7
לצפיה ב-'תמהילים לפני סגירה - נא עזרתכם'
תמהילים לפני סגירה - נא עזרתכם
18/02/2018 | 15:39
93
שלום לפורום, אני מאוד אשמח לעצתכם. 
א. ברמת העיקרון שאפתי ל 50 אחוז קל"צ ו 50 אחוז מסוכנות. אך הדבר מאוד משפיע על הריביות, מה לדעתכם נכון לבחור.
 

משכנתא לפני סגירה תמהילים.
משכורת מעל 25 אלף לזוג עם שני ילדים 60 % מימון
 
תמהיל ראשון 66 אחוזים בריביות משתנות.
333 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
333 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 2.82
333 אלף בקל"צ 10 שנים  רבית 2.2
תשלום התחלתי של 5516.
חסרון: תמהיל זה מסוכן יחסית, כאשר תשלום ממוצע עשר שנים לפי מדד 1.6 ושינוי לרעה של המשתנה כעבור 5 שנים ב 1.5 אחוז הוא 5762. תשלום מקסימאלי במודל מסוכן יתן 7232.  
יתרון: לאחר 10 שנים משתחררים 3000 שקל שיכולים לשמש למיחזור משכנתא והורדת עלויות בפריים ובמשתנה במקרה של הרעת תנאים משמעותית.
 
תמהיל שני 50 אחוז בריביות משתנות.
330 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
170 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 3.02
80 אלף ב קל"צ 10 שנים, ריבית 3.3
420 אלף קל"צ 15 שנים, ריבית 3.5
תשלום התחלתי 5537.
יתרון: תמהיל יציב יחסית, לאחר 10 שנים צפי של 160 אלף בקרן של המשתנה שיכול להיות שניתן יהיה להחזיר לפחות 50 אלף ממנו, בנוסף מתפנים 800 שקל בחודש מהקל"צ למיחזור במשתנה ובפריים.
 
תמהיל שלוש 50 אחוז בריביות משתנות
250 אלף ב פריים, 30 שנה p-0.8, כלומר 0.8
250 אלף ב משתנה 5 צמודה, 30 שנה, ריבית 3.02
100 אלף ב קל"צ 10 שנים, ריבית 2.8
400 אלף קל"צ 15 שנים, ריבית 2.9
תשלום התחלתי 5539.
יתרון: תמהיל יציב יחסית, לאחר 10 שנים צפי של 230 אלף בקרן של המשתנה שיכול להיות שניתן יהיה להחזיר לפחות 50 אלף ממנו, בנוסף מתפנים 1000 שקל בחודש מהקל"צ למיחזור במשתנה ובפריים.
 
אני פוחד לקחת סיכונים, אך ההבדל בריביות של הקבועה מאוד משמעותי ברגע שאני מגדיל את הסיכון היחסי, ככה שאולי כן נכון את השליש שליש שליש שהבנק מציע. 
 
לצפיה ב-'משכנתא לבנייה '
משכנתא לבנייה
15/02/2018 | 10:41
7
169
שלום רב,
קיבלתי הצעה למשכנתא לבנייה בבנק דיסקונט.
ההצעה הייתה טובה אם אני מעביר חשבון.
אני דורש סכום יותר גבוה ממה שאני צריך כדי שלא אתקע בבנייה
ומקסימום לא אקח את כל המשכנתא.
כידוע הבנק משחרר את הכסף לפי שלבי בנייה.
הבעייה היא שבנק דיסקונט  משחרר את הפריים רק בסוף. כלומר
אני חייב לקחת את שאר המסלולים  הקבועים ורק בסוף לקחת את הפריים.
יתכן מצב שבכלל לא אקח את הפריים או חלק קטן ממנו וכתוצאה מכך
ההחזר החודשי יעלה מכיוון שהריביות הקבועות יותר גבוהות מהפריים.
 
יש למישהו רעיון  בנושא?
 
 
 
לצפיה ב-'רעיון - קח יועץ משכנתאות'
רעיון - קח יועץ משכנתאות
15/02/2018 | 10:57
117
גם אני במצב שלך, והדבר הכי טוב שאני יכול להמליץ לך - אל תחסוך על יועץ טוב ואיכותי במשכנתא לבנייה.. המשכנתא יותר מסובכת ממשכנתא רגילה שכן כול פרט משפיע על עלויות המשכנתא. (לא הייתי ממליץ על יועץ במידה והיה מדובר על משכנתא רגילה, במידה והייתה עושה את שיעורי הבית).
במידה וכן תיקח אחד, תסגור שגם יבדוק לך את כדאיות המיחזור בסוף תהליך הבנייה.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'מה שעושים בהרבה מקרים'
מה שעושים בהרבה מקרים
15/02/2018 | 13:25
2
110
לוקחים מה שהבנק נותן במהלך התקדמות הבניה, דואגים שיהיה כסף מספיק לסיים, ואז בסוף התהליך עושים מחזור למשכנתא, עם הסכום הנכון והמסלולים הנכונים עבורך.
 
 
לצפיה ב-'עושים מיחזור באותו בנק?'
עושים מיחזור באותו בנק?
15/02/2018 | 13:40
1
85
אם כן, אני לא אקבל ריביות טובות כמו שנתנו לי
לצפיה ב-'איך שאתה רוצה'
איך שאתה רוצה
15/02/2018 | 14:50
68
אפשר באותו בנק ואפשר בבנקים אחרים, כמו כל מחזור.  מחזור בבנק אחר הוא יותר מסובך משום שצריך להעביר את השעבודים לבנק החדש.
לצפיה ב-'העובדה שהיית רק בבנק אחד כבר בעייתית '
העובדה שהיית רק בבנק אחד כבר בעייתית
17/02/2018 | 06:45
2
86
לגופו של עניין, אפשר לקחת בכל משיכה גם פריים
לפי משקלו המותר. אם סיכמת על 30% פריים לדוגמה
אז בכל משיכה אפשר למשוך 30% פריים והשאר במסלולים אחרים
כך שלא תיווצר חריגה מכללי בנק ישראל.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'אז זהו שלא'
אז זהו שלא
18/02/2018 | 08:44
1
51
הם לא מוכנים לזה. שאלתי אותם בבירור.
קודם לוקחים את כל הקבועות ורק לאחר מכן את הפריים.
 
לצפיה ב-'מי זה "הם"? יעל (שם גנרי) מסניף של דיסקונט? '
מי זה "הם"? יעל (שם גנרי) מסניף של דיסקונט?
18/02/2018 | 09:30
49
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'מדד תשומות הבניה '
מדד תשומות הבניה
15/02/2018 | 19:51
2
146
חברים שלום,
שאלה בקשר למדד,אם בחוזה מול הקבלן רשום שהמדד הבסיס מיום קבלת פנקס שוברים
וקבלתי את הפנקס בתאריך 14/10,עפ"י איזה מדד בסיס אני מחשב.
לצפיה ב-'על פי המדד שנקבע ב- 15.9. '
על פי המדד שנקבע ב- 15.9.
17/02/2018 | 20:19
62
"הרווחת" מדד נוסף.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'המדד ביום חתימת החוזה'
המדד ביום חתימת החוזה
18/02/2018 | 08:11
49
או מה שמופיע בחוזה שהקבלן קבע
 
לצפיה ב-'שאלה עקרונית האם קצבה של ביטוח לאומי מחושב כ 50% הכנסה בבנק'
שאלה עקרונית האם קצבה של ביטוח לאומי מחושב כ 50% הכנסה בבנק
15/02/2018 | 11:12
2
89
שלום וברכה, 
אני מקבל קצבת ביטוח לאומי + אובדן כושר עבודה מחברת הביטוח 
 
ביטוח לאומי כ 5000 ש"ח
אובן כושר עבודה 10000 ש"ח 
 
לפי יחס החזר של 40% אני יכול להחזיר 6000 ש"ח כל חודש 
 
אך הבנק מאשר לי החזר של עד 5000 ש"ח בטענה שמעבר לכך זה חורג מהיחס החזר. 
 
לצפיה ב-'בביטוח לאומי מתייחסים באמת רק ל-50%'
בביטוח לאומי מתייחסים באמת רק ל-50%
18/02/2018 | 08:11
54
ולא לסכום המלא
לצפיה ב-'מלפני כחצי שנה רוב הבנקים מאשרים רק 33%'
מלפני כחצי שנה רוב הבנקים מאשרים רק 33%
19/02/2018 | 01:08
24
ולא 40%
לצפיה ב-'משכנתא לדירה ראשונה שהיא בעצם לא ראשונה'
משכנתא לדירה ראשונה שהיא בעצם לא ראשונה
16/02/2018 | 21:07
1
94
שלום,
יש לי מספר דירות בבעלותי (ואין לי עליהם משכנתא). 
אני מתעתד לרכוש דירת מגורים עבורי(מוכר את דירתי הנוכחית), האם אוכל לקחת יותר מ50 אחוז משכנתא? זו תהיה הדירה שאגור. כאמור את דירת מגורי הנוכחית אמכור, אך יש עוד מספר דירות בבעלותי.
תודה ויקלוס
לצפיה ב-'אין משמעות לשאלה "דירת מגורים" לא דירת מגורים'
אין משמעות לשאלה "דירת מגורים" לא דירת מגורים
17/02/2018 | 06:41
73
ככל שיש לך דירה נוספת על הדירה הנרכשת -
תוכל לקבל על הנרכשת עד 50% משכנתה.
כמובן שתוכל לקבל משכנתה גם על הדירות הנוכחיות
עד 50% מערכן ואם המטרה היא רכישת דירה אז בניגוד
לסברה המקובלת זו לא הלוואה לכל מטרה.
בהצלחה
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא וריביות מוצעות'
תמהיל משכנתא וריביות מוצעות
15/02/2018 | 18:21
190
אשמח לשמוע את דעתכם בשני תמהילי משכנתא וריביות מוצעות.
מדובר על משכנתא בסך ,810,000 שמהווה 51.00% מערך הדירה.

תמהיל 1 אשר מוצע על ידי הבנק:
545,000 שקל ל 228 חודש בריבית 4.17%.
265,000 שקל ל 360 חודש בריבית P-0.5.
 
תמהיל 2 אשר מוצע על ידי הבנק:
400,000 שקל ל 204 חודש בריבית קל"צ 3.95%.
265,000 שקל ל 360 חודש בריבית P-0.5.
145,000 שקל ל 240 חודש בריבית משתנה וצמוד כל 5 שנים 2.50%.
 
תודה                                                                                        
לצפיה ב-'משכנתא בריבית משתנה'
משכנתא בריבית משתנה
15/02/2018 | 13:37
2
168
מה עושים במידה ויש לי קרן פנסייה שמשתחררת בעוד שלוש שנים?
המסלול של ריבית משתנה הוא לחמש שנים,
האם לבחור משתנה כל שנתיים וחצי ? גם אז זה לא עוזר כי הקרון משתחררת מרק אחרי 3 שנים
לצפיה ב-'אפשר לפרוע גם באמצע התקופה'
אפשר לפרוע גם באמצע התקופה
15/02/2018 | 17:18
1
106
הסיכוי שיהיה קנס הוא סיכוי נמוך בכל מקרה
לצפיה ב-'קנסות'
קנסות
15/02/2018 | 18:09
97
הסיכוי שיהיה קנס פירעון נמוך רק במסלול של ריבית משתנה?
כיצד מחושב קנס פירעון ?
לצפיה ב-'ביטוח מבנה '
ביטוח מבנה
15/02/2018 | 13:01
1
101
שלום,
לגבי ביטוח מבנה.
כאשר אני קונה דירה עם משכנתא אני חייב לבטח את המבנה בסכום המשכנתה.
לדוגמה קניתי בית ב 2M עם הון עצמי של 1Mומשכנתא של 1M, וביטחתי את הבית בביטוח מבנה.
 
במידה והבית נהרס אזי כספי הביטוח שאיתם אני אמור לבנות את הבית מחדש משועבדים לבנק.
 
השאלה היא האם הבנק לוקח את הכסף או בונה איתו שוב את הבית ואני ממשיך לשלם את המשכנתא?
 
במידה ולא, אני מבין שבמקרה כזה פשוט איבדתי את כל ההון העצמי שהיה לי בקניית הדירה.
 
 
 
 
לצפיה ב-'הנחת העבודה שלך שגויה כמה פעמים'
הנחת העבודה שלך שגויה כמה פעמים
15/02/2018 | 17:43
98
א. ביטוח המבנה אינו לפי גובה המשכנתה. ביטוח המבנה נקבע לפי
עלות בניית המבנה מחדש. למשל דירת רכבת ברמת אביב יכולה לעלות
3 מיליון עם משכנתה של שני מיליון. ביטוח המבנה יהיה על 450,000 בלבד
כי זו עלות הבניה.
 
ב. חברת הביטוח לא מתעסקת עם הבנק ולא נותנת לך כסף,
היא פשוט בונה את הדירה מחדש כדי שיהיה לבנק מה לעקל אם לא תשלם.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
 
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
 
לצפיה ב-'מס שבח - פטור/צמצום'
מס שבח - פטור/צמצום
15/02/2018 | 15:26
51
שלום רב,
 
רכשנו דירה לפני כ-3 שנים בזמן הבניה בכ1.63 (3 חדרים, במיקום אטרקטיבי).
התאכלסנו לפני כ-6 חודשים.
מחיר הדירה כיום הינו כ2.25-2.3.
עקב אילוצים ברצוננו לעבור לדירת 4 חדרים בשווי של כ2.5.
יש לציין שזוהי דירתנו הראשונה והיחידה.

באיזו דרך ניתקן לקבל הקלות משמעותיות מבחינת מס שבח?
יש לציין שאת הנכס שדרגנו והשבחנו גם בעצמינו (מטבח, ארונות, וילון חשמלי, סורגים וכו').
 
תודה

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

זוהר רוזנפלד- אדריכלות ועיצוב
זוהר רוזנפלד- אדריכלות
חוה חן
למכירה מגרש בקדימה בכפר
פורום ירושה, עיזבון ואפוטרופסות
פורום עיזבון ואפוטרופסות

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ