לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2132221,322 עוקבים אודות עסקים

פורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאותאשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הנהלת הפורום:

אודות הפורום משכנתאות וייעוץ מיחזור

פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי בהנהלת מאיר וידר יועץ משכנתאותאשר נועד לתת כלים לאנשים אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

 מאיר וידר - מנהל פורום משכנתאות

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
הודעת מנהל פורום משכנתא

גולשים יקרים,

פורום משכנתאות הינו פורום מקצועי אשר בא לעזור ללוקחי משכנתאות חדשות ולאלו המעוניינים למחזר משכנתא קיימת
אבקש לשמור שפה מכובדת וראוייה אשר תכבד את משתתפי פורום המשכנתאות
 
 
 
המשך >>

לצפיה ב-'פירעון מוקדם של מסלול במנות'
פירעון מוקדם של מסלול במנות
22/09/2019 | 18:44
1
26
שלום

אני לוקח משכנתא ב-3 מסלולים.
מושך בשתי מנות, מנה ראשונה, מסלולים 1,2 במלואם ומנה שניה מאוחר יותר את מסלול 3.
האם יש מניעה לסלק את מסלול 2 בתקופת הזמן שבין הקבלה שלו וקבלת מסלול 3? כלומר בזמן שבו עדיין לא משכתי את כל הסכום של המשכנתא.

מציין שאת מסלול 2 אני מתחיל לשלם מייד ללא גרייס.

תודה
לצפיה ב-'אחרי הפרעון לא תוכלו לקחת עוד פריים'
אחרי הפרעון לא תוכלו לקחת עוד פריים
23/09/2019 | 14:34
מכיוון שזה יעבור את ה-1/3
כדאי לפרוע אחרי משיכה מלאה
לצפיה ב-'בחינת מחזור משכנתא - עזרתכם'
בחינת מחזור משכנתא - עזרתכם
23/09/2019 | 08:12
13
שלום,
בוחנים אפשרות \ כדאיות למחזור משכנתא.
שווי הנכס 1.3 מ' סה"כ משכנתא 596 א' ש' (עמלת פרעון 20א' - סה"כ 616א')
מסלולים:
1. פריים מינוס 0.35% - 200 א' ש' 22.5 שנים.
2. צמודה משתנה 3.35% 91 א' ש' 17.5 שנים.
3. קל"צ 4.3% 168 א' 12.5 שנים.
4. קבועה צמודה 3.6% 68 א' 17.5 שנים.
5. קל""צ 4.7% 69 א' 17.5 שנים.
 
נשמח לעזרתכם
 
לצפיה ב-'מבקש יעוץ לתמהיל הבא:'
מבקש יעוץ לתמהיל הבא:
18/09/2019 | 22:15
3
127
סה"כ משכנתא 750000 לנכס יד שניה בשווי 1735000
הכנסה נטו 29000 ש"ח
 
250000 קלצ ל 5 שנים 2.12% החזר 4395
250000 משתנה כל 5 שנים ל 10 שנים 2.24% החזר 2327
מתכנן לפרוע אותה בתום 5 שנים
250000 פריים ל 5 שנים %P-0.7 (1.05 החזר 4279
סה"כ החזר 11000 ש"ח לחודש
 
סה"כ משכנתא 750000 לנכס יד שניה בשווי 1735000
תודה מראש
 
לצפיה ב-'כל המשכנתא לתקופה מאוד קצרה'
כל המשכנתא לתקופה מאוד קצרה
22/09/2019 | 10:51
2
43
מה הדילמה שיש לך בעסקה?
לצפיה ב-'ראשית תודה. האם ריביות הוגנות לסכומים ולזמן?'
ראשית תודה. האם ריביות הוגנות לסכומים ולזמן?
22/09/2019 | 18:54
1
21
האם אפשר להשיג ריביות יותר טובות?
האם כדאי לפרק את ה2/3 שהם לא פריים 
גם ל קבועה צמודה?(אם חושבים על האטה)
תודה
לצפיה ב-'כדאי לבדוק בבנקים נוספים'
כדאי לבדוק בבנקים נוספים
23/09/2019 | 14:35
מקסימום ישפרו לך את הריביות
לצפיה ב-'התייעצות..'
התייעצות..
18/09/2019 | 21:40
1
93
שלום לכולם, התייעצות בבקשה..
זוג+2. הכנסה נטו 38k.
בבעלותינו נכס נמכר כיום ב 2.120k יתרת משכנתא 370k.
הון עצמי 370k.

קונים נכס ב 3.7 מקבלן. משכנתא 1.6 או 1.7 (שיפוץ  קטן ומיסים).

מעוניין בהחזר של 12k בערך..

במקרה של גרירה הבנק יגביל אותי להחזר של שליש מהנטו על 2 המשכנתאות ? ( התכנון הוא לסגור 120 אלף מהמשכנתא הקיימת, ועוד חצי שנה יישאר לי רק רכיב הפריים ל 15 שנה -  החזר של 1000 שח לחודש)..
כלומר אוכל לשלם 18.5 לחצי שנה הקרובה ( החזר משכנתא נוכחית 6.5) ?

דבר נוסף, הריביות נפגעות משמעותית במקרה של גרירה?

תודה מראש לעונים.
אעדכן בהמשך לגבי הריביות..
מזרחי הציעו לי בינתיים p-0.25 - אמרתי להם שאין צורך להמשיך בשאר התמהיל שזה מגוחך ( ללא גרירה)

תודה

לצפיה ב-'איך הריביות?'
איך הריביות?
22/09/2019 | 16:19
19
מאחר ואף אחד לא עונה :/
1. לדברי הבנק הגרירה אינה משפיעה על הריביות
2. הבנק מאפשר גמישות קלה בהחזר משכנתא בטווח של שליש מהשכר
 
איך הריביות (מעל 45% מימון כולל גרירה):
30% פריים מינוס 0.85 ל 30 שנה - 510K
קל"צ 7.5 שנים - 1.5% - 680K
  משתנה 1ל 5 - ל 30 שנה - 1.85% - 610K (בתכנון לסגור לאט לאט)
 
בתקווה שנענה הפעם :)
לצפיה ב-'משכנתא לבנייה '
משכנתא לבנייה
17/09/2019 | 15:57
1
86
קנינו שטח לבנייה ומתכננים לבנות עוד שנה
המשכורות שלנו 20 אלף נטו בחודש (ללא הלוואות בחשבון)
רציתי לדעת מה גובה ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יכול לתת
ומה גובה המשכנתא המקסימלית שנוכל לקחת ל30 שנה

תודה לעונים
לצפיה ב-'יש שני פרמטרים'
יש שני פרמטרים
18/09/2019 | 10:40
54
הפרמטר הראשון הוא שווי הנכס.  הבנק ימנה שמאי שיעריך את שווי הבית הגמור לאחר הבניה (כולל הקרקע).  אחוז המימון לא יכול לעלות על 75% אם זה ביתכם היחיד, על 70% אם יש לכם דירה אחרת שאתם מתחייבים למכור בתוך שנתיים, או על 50% אם כבר יש לכם בית אחר.
 
הפרמטר השני הוא ההכנסה הפנויה שלכם.  הבנק לא יאשר החזר חודשי יותר משליש מהנטו שלכם אחרי הלוואות אחרות.  אם הנטו 20 אז ההחזר יכול להגיע לקצת יותר מ 6500.  החזר כזה בריביות של היום הוא טוב למשכנתא של 1.3 מליון.  אפשר אפילו יותר אם לוקחים מסלולים ארוכים מאוד ומסוכנים מאוד שבהם הריביות וההחזרים יעלו בסבירות גבוהה בעתיד.  כמובן שאתם צריכים גם לבדוק עם עצמכם כמה החזר משכנתא אמיתי אתם יכולים להחזיר ועדיין לחיות ברמת החיים שאתם רוצים לחיות בה ב 30 השנים האלו.
לצפיה ב-'חוות דעת לתמהיל - מחזור משכנתא'
חוות דעת לתמהיל - מחזור משכנתא
15/09/2019 | 18:29
4
194
שלום לכולם
אנחנו זוג+3 ילדים עם הכנסה חודשית של 25 אשח ובלי הלוואות נוספות,  עם נכס בשווי של כ2.5 מליון ש"ח, ועם משכנתא שיתרה לסילוק שלה הוא 980,000 ש"ח בטפחות (
דיברתי עם המוקד של טפחות, ואז הלכתי עוד לסבב בנקים בפועלים, איגוד ודיסקונט
הגעתי היום לטפחות והופתעתי לרעה מהריביות שהציעו לי. לטענת הבנקאי, בעקבות עליית הריבית ב-10 לחודש, התעדכנו תעריפי הבנקים, ומה שהוא יכול להציע לי הוא כדלקמן:
200,000 ש"ח קלצ 12 שנה ב%-3.38
214,000 ש"ח קבועה צמודה - 13 שנה 2.35%
280,000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה - 25 שנה 3.5%
286,000 ש"ח פריים 28 שנה בP-0.5%
 
לצורך העניין, לפני 10 ימים בדיסקונט קיבלתי:
200 אש"ח קל"צ 12  שנה ב2.99%
200 אש"ח קבועה צמודה 13 שנה ב-1.5%
280 אש"ח משתנה כל 5 לא צמוד - 25 שנה 3.5%
300 אש"ח פריים - 25 שנה בP-0.6
 
האם הריביות עד כדי כך השתנו אחרי ה-10 לחודש, או שפשוט אני לא מספיק אטרקטיבי לטפחות שהם צריכים להילחם עלי?
 
 
לצפיה ב-'הבנק שלך הוא אחרון בתור לא ראשון'
הבנק שלך הוא אחרון בתור לא ראשון
16/09/2019 | 10:34
2
124
קודם כל אתה הולך לשאר הבנקים מקבל את ההצעה למחזור הכי טובה אחרי משא ומתן כולל הטבה למעבירי חשבון.
עם ההצעה הטובה ביותר אתה בא לבנק שלך (טפחות) ושם את זה בכתב על השולחן.
לא רוצים ליישר קו - לא שווה להישאר.
לצפיה ב-'עשיתי את זה...אבל'
עשיתי את זה...אבל
16/09/2019 | 11:06
1
112
הלכתי לבנקים האחרים, ועשיתי מו"מ
השאלה שלי היא האם הריביות עלות כל כך הרבה אחרי ה-10 לחודש, או שטפחות פשוט לא רואים בי מספיק אטרקטיבי?
 
לצפיה ב-'אז תלך שוב'
אז תלך שוב
16/09/2019 | 12:57
104
אחרי 10 בחודש.
זה לא קשור לאטרקטיביות זה קשור בכוחות השוק.
הבנק יעשה את המינימום כדי להשאיר אותך , תפקידך לגרום לו לעשות יותר.
לדעתי הצעה של בנק תקפה לשבועיים בלי קשר ל10 לחודש. אם יש לך הצעה טובה מבנק אחר בתוקף - תעזוב.
 
לצפיה ב-'חוות דעת לריביות - מעודכן'
חוות דעת לריביות - מעודכן
23/09/2019 | 11:52
3
קיבלתי הצעה מעודכנת :
200 אש"ח - קבועה צמודה 13 שנים - 1.5%
200 אש"ח קל"צ - 12 שנה 2.97%
280 אש"ח משתנה כל 5 (עוגן אג"ח) - 25 שנה  עוגן+2.8% (3.32% נכון להיום)
300 אש"ח פריים 25 שנה - P-0.6%
 
האם התמהיל והריביות טובות? ערך נכס 2.5 מליון, הכנסה נטו 26, החזר חודשי מבוקש 5,600 בחודש
לצפיה ב-'תמהיל משכנתא'
תמהיל משכנתא
16/09/2019 | 06:52
1
122
שלום לכולם,
אני לווה יחיד הכנסה ממוצעת 20000 שח להלן הצעה שקבלתי מבנק פועלים אחוז מימון 45 אחוז.
פריים ל 20 שנה p -0.7 היקף 190000 שח החזר חודשי 878 שח
קל"ץ ל 10 שנים 2 אחוז היקף 270000 שח החזר חודשי 2484 שח
משתנה כל 5 שנים צמודה v+3.3)= 2.45% )היקף 174500 החזר חודשי 920 שח
סה"כ משכנתא 634500.
יש כוונה לפרוע לפני ה 5 שנים את כל המשתנה.
טרם עשיתי סבב בנקים להשוואות
לסיכום: האם התמהיל והריביות טובות או יש לשנות ואו לקצר שנים


לצפיה ב-'בתמהיל הנ"ל סך תשלומי ריבית 95,259, ניתן להקטין ל- 91,302'
בתמהיל הנ"ל סך תשלומי ריבית 95,259, ניתן להקטין ל- 91,302
21/09/2019 | 00:35
24
תחת אותו החזר חודשי ועם חלוקה שונה בין המסלולים
תשתמש בפונקציית Solver  באקסל, יש הסבר כאן https://www.financialzone.co.il/mortgage_calculator.html
לצפיה ב-'האם חייבים לימשוך את כל המשכנתא'
האם חייבים לימשוך את כל המשכנתא
15/09/2019 | 12:43
4
126
שלום רב
 
בחודשים האחרונים אני לוקח את המשכנתא עליה אני חתום בפעימות.
 
נכון להיום נישארו לי שני פעימות לסיום התשלום מול הקבלן.
 
פעימה אחת ממסלול הפריים אותה אני מתכנן לפעימה הקרובה.
 
ופעימה אחרונה מקבועה צמודה, אותה תיכננתי ליסגור מיד אחרי הלקיחה.
 
שאלתי היא האם אני יכול לקחת רק עוד פעימה ולא לבקש מהבנק את פעימת
 
הצמודה.(נילקחו כ 1000 שקלים לשימור העוגן)
 
האם זה יעבור?
לצפיה ב-'אין בעיה לא לקחת'
אין בעיה לא לקחת
15/09/2019 | 13:29
3
74
אבל בכל נקודת זמן שבה אתה מושך, אתה לא יכול לחרוג מנהלי בנק ישראל, למשל מההנחיה שאסור יותר משליש בפריים.  לכן אולי לא תוכל בפעימה הקרובה לקחת את הפריים ורק בפעימה אחריה את הקבועה צמודה, אלא תצטרך לעשות הפוך: קודם קבועה צמודה ורק בפעימה הבאה את הפריים.
לצפיה ב-'השאלה שליש ממה?'
השאלה שליש ממה?
15/09/2019 | 13:46
2
60
האם השליש הוא הסה"כ או מנלקחה עד כה...
 
 
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
15/09/2019 | 13:59
52
ברור שממה שנלקח, אחרת למה שלא תמשוך את הפריים על ההתחלה ולא תמשוך שום דבר אחר
לצפיה ב-'שליש מהיתרה בכל רגע נתון'
שליש מהיתרה בכל רגע נתון
15/09/2019 | 14:36
43
בכל נקודת זמן אסור לחרוג מנהלי בנק ישראל.  כלומר אין שום מצב במשיכת ההלוואה שבה אתה יכול להיות בחריגה, ביחס לכמות שנמשכת באותו שלב או עד אליו.
 
כלומר אתה לא יכול למשוך שקל אחד של פריים עד שלא משכת שני ש"ח של קבועה.
 
החריג היחידי שאני מכיר לזה הוא בפירעון, ששם מותר לפרוע איזה מסלול שאתה רוצה גם אם זה מביא לכך שסך המשכנתא כבר לא תואם להנחיות בנק ישראל.
לצפיה ב-'התייעצות לגבי התמהיל '
התייעצות לגבי התמהיל
12/09/2019 | 23:40
2
255
שלום רב
קיבלתי את ההצעה הבאה ורציתי לדעת האם יש משהו בתמהיל שצריך לשים לב:
קבועה, צמוד למדד המחירים 87,244.10 ₪ ‪3%
קבועה, צמוד למדד המחירים 2,776.38 ₪ ‪3%
פריים, לא צמוד 100,289.95 ₪ ‪1.15%
משתנה כל חמש שנים, צמוד למדד המחירים 170,874.05 ₪ ‪2.36%
משתנה כל שלושה חודשים, צמוד דולר 6,570.42 ₪ ‪4.25%
קבועה, צמוד למדד המחירים 82,587.89 ₪ ‪3%
משתנה כל שלושה חודשים, צמוד דולר 3,439.66 ₪ ‪4.53%
קבועה, צמוד למדד המחירים 14,627.64 ₪ ‪3%
משתנה כל שלושה חודשים, צמוד דולר 8,127.86 ₪ ‪4.25%
תודה
לצפיה ב-'פיצוץ של תמהיל'
פיצוץ של תמהיל
13/09/2019 | 12:06
190
תגידת המסלול של אלפיים שבע מאות זה ל30 שנה?
לצפיה ב-'זו שאלה רצינית?'
זו שאלה רצינית?
15/09/2019 | 10:17
76
לצפיה ב-'האם כדאי לשלב משכנתא לזכאים בתמהיל של ריבית קבועה צמודה'
האם כדאי לשלב משכנתא לזכאים בתמהיל של ריבית קבועה צמודה
12/09/2019 | 13:55
1
92
שאלה שלא ממש קשורה לתמהיל אלא האם כדאי לשלב משכנתא לזכאים בתמהיל של ריבית קבועה צמודה.
יש לי 2 אפשרויות:
אפשרות 1 מסלול של 225,000 בקבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית 1.5%, החזר חודשי 2,020 שקל.
אפשרות 2 אותו הסכום, אבל בעצם מפורק ל 3:
62,400 (זכאים) בקבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית 1.54%, החזר חודשי 561.4.
37,440 (זכאים) קבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית 1.54%, החזר חודשי 336.84.
126,000 קבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית 1.3%, החזר חודשי 1,120.3.
סה"כ החזר אפשרות 2 הוא של 2,017 שקל.

במה כדאי לבחור? על פניו ע"פ המאמר הבא, באותו החזר כדאי לי לקחת עם הזכאות:
https://mashcantaman.co.il/%d7%a8%d7%99%d7%91%d7%9...
 
תודה למגיבים
לצפיה ב-'אכן זכאות עדיפה'
אכן זכאות עדיפה
12/09/2019 | 14:34
90
מניח שזה גם מה שכתוב בקישור שצירפת (לא נכנסתי)...
 
מבחינה כספית, האפשרויות זהות. בשתיהן כל הכסף בריבית קבועה, לאותו פרק זמן, ובהצמדדה לאותו מדד.
השוני בריביות גורם לשוני בתשלום החודשי, כך שניתן לומר שההפרש ביניהן הוא 3 שקלים (ההפרש לחודש)  כפול 120 חודשים = 360 ש"ח - זניח במונחי משכנתא (ובכל זאת - לטובת הזכאות).
 
היתרון האמיתי של המשכנתא המערבת זכאות - פטור מעמלת פרעון מוקדם למסלולי הזכאות והנחה במסלול הנוסף.
לצפיה ב-'תסריט ריאלי לשינוי ריבית הפריים'
תסריט ריאלי לשינוי ריבית הפריים
12/09/2019 | 11:30
1
153
משכנתא ל-4-5 שנים.
באתי עם תמהיל מוכן מהבית, אבל פתוח לשמוע את דעתה של הבנקאית.
 
והיא סיבכה אותי -
בתמהיל שלי הציעה לי ריבית טובה לחלקים שהריבית בהם קבועה, וריבית פחות מלהיבה (לדעתי) בפריים.
בתמהיל שהיא הציעה (הכל פריים), היא הציעה ריבית טובה אפילו יותר.
 
בתסריט האופטימי, שהפריים ישאר כמו שהוא לאורך השנים הקרובות או אפילו ירד - אין ספק שהתמהיל שלי עדיף.
בתסריט הפסימי, שיום אחרי הבחירות הפריים עולה, תוך 3-4 חודשים הוא עולה באחוז שלם, ונשאר על 2.75% לאורך חיי המשכנתא - ההצעה שלה עדיפה.
 
אבל מה בעיניכם נחשב תסריט ריאלי לשינוי בפריים בשנים הקרובות?
לצפיה ב-'תיקון:'
תיקון:
12/09/2019 | 13:08
79
ההצעה שלה כמובן לא היתה הכל פריים, אלא הכל קל"צ (בריבית שבמקרה כרגע שווה לפריים)
לצפיה ב-'רכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא על דירה קיימת'
רכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא על דירה קיימת
11/09/2019 | 12:00
4
120
שלום,
כיום ישנה דירה ששוויה נאמד בכ-3 מיליון שקל, ללא משכנתא עליה.
מעבר לכך, ישנן מספר הלוואות מגופים שונים בריבית גבוהה יחסית לריבית משכנתא, בסך מצטבר של כ-300 אלף שקל.
האם ניתן לקחת משכנתא מהבנק על הדירה הקיימת, שתהווה את מלוא ההון העצמי לרכישת דירה להשקעה? כמו-כן, האם חלק מכספי המשכנתא החדשה יכולים להיות מנותבים להחזר ההלוואות הקיימות, כך שבעצם הלוואה זולה יותר תחליף את ההלוואות היקרות יותר?
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
11/09/2019 | 12:20
89
בסוף התהליך שאתה מתאר אתה יכול לכל היותר להיות עם משכנתה של 50% על כל אחד מהנכסים
 
- כלומר על הדירה הנוכחית אתה יכול לקחת עד 1.5 מליון שקל משכנתה
- על הדירה הנוספת תוכל לקחת עד 50% מהשווי שלה
 
תחשב כמה כסף אתה יכול במקסימום לקחת:
(1) לפי זה אתה יכול לרכוש אפילו את הדירה להשקעה ללא הון עצמי ומידה וזה מספיק כסף
(2) אם כן כדאי לך להשתמש בהון העצמי שישתחרר לצורך החזר החוב שלך
(3) אתה יכול תמיד לקחת גם עכשיו על הדירה הנוכחית שלך, ללא קשר למה שאתה רוצה לעשות, "משכנתה לכל מטרה" לטובת כיסוי החוב של ההלוואות
 
התנאים לא יהיו התנאים של משכנתה לדיור אלא קצת פחות טובים. שווה לבדוק מה הריבית שאתה מקבל עכשיו ומה אתה יכול לקבל
 
בהצלחה
לצפיה ב-'יש כאן שתי שאלות שונות'
יש כאן שתי שאלות שונות
11/09/2019 | 14:38
2
62
1. האם ניתן לקחת משכנתא מהבנק על הדירה הקיימת שתהווה את מלוא ההון העצמי לרכישת דירה חדשה להשקעה?   תשובה: כן.  הריביות יהיו טיפה יותר גבוהות אולם זו עדיין משכנתא לדיור.  שים לב שההחזר החודשי של כל ההלוואות שלך ביחד, המשכנתאות וההלוואת האחרות, לא יכולות לעלות על שליש מההכנסה שלך נטו
 
2. האם חלק מכספי המשכנתא יכולים להיות מנותבים להחזר הלוואות קיימות?  התשובה היא כן, אבל אז זה נחשב ״משכנתא לכל מטרה״ והריביות יקרות יותר מאשר משכנתא לדיור, אם כי ייתכן שעדיין זולות יותר מאשר ההלוואות האחרות שלך.  כמו כן יש כמובן סיכון שאם לא תעמוד בהחזרים אז אתה עלול לאבד את דירת המגורים שלך.
לצפיה ב-'משכנתא לכל מטרה'
משכנתא לכל מטרה
11/09/2019 | 15:05
1
52
ביררתי בבנק האם ניתן למשכן את הדירה הנוכחית לטובת החזר ההלוואות הקיימות, ובגלל שלא מדובר על רכישת דירה, הבנק אכן סיווג את זה כהלוואה לכל מטרה, והריביות היו גבוהות משמעותית, מה שהקטין את הכדאיות; יתרה מזאת, ביקשתי לקחת סכום מעוט יותר גדול מהיקף ההלוואות הקיימות (450 אלף שקל במקום 300 אלף) והבנק סירב לכך, והיה מוכן לתת משכנתא במסלול הלוואה לכל מטרה רק ל-300 אלף שמיועדים להחזר הלוואות קיימות.
 
 
לצפיה ב-'אז תבדוק גם בבנק אחר'
אז תבדוק גם בבנק אחר
11/09/2019 | 16:34
38
אם הדירה כרגע לא ממושכנת אז אתה לא כבול רק לבנק "שלך" או זה שממנו לקחת את ההלוואות האחרות, אתה יכול להתעניין בכל בנק.
 
מה שכן, הדרך לצאת מצרות כלכליות היא דרך ראייה כוללת של ההכנסות וההוצאות ובניית תוכנית להבראה כלכלית, ולא סתם לקיחת הלוואה נוספת.  זה כמו לכבות מדורה עם שמן - לא מומלץ בכלל, ואתה עלול בסוף להיות במצב יותר קשה ובלי הנכס.  נכון לעשות את זה רק אם אתה עושה תחשיב מלא של כל ההוצאות וההכנסות ומשתמש במהלך הזה בצורה מושכלת כדי לצמצם את הוצאות המימון שלך, לא כדי להעמיק את הבור שאתה נמצא בו.
לצפיה ב-'משכנתא עם תלוש אחד'
משכנתא עם תלוש אחד
08/09/2019 | 12:49
3
145
שלום,
מתכננים לקנות בית ראשון בטווח של מספר חודשים עד שנה, אבל יש משהו אחד שממש מטריד אותי.
ממש עכשיו עברנו לאזור גאוגרפי חדש, אשתי עבדה כשכירה עד למעבר, ובמקביל התחילה להקים עסק עצמאי.
בהחלטה משותפת החלטנו שעכשיו היא תתמקד בעסק העצמאי שלה.. ופה הבעיה.
בבוא היום, הבנק יבקש לראות ממנה הכנסה, וכעצמאית היא תצטרך להראות לכל הפחות דוח של שנה קודמת ושל השנה הנוכחית (ש"ק ונוכחית עד כה - אפס)... תלושי משכורת אין.
השכר שלי היום עומד על כ17 א' (נטו), וכולל בתוכו רכב צמוד (כלומר, אין הוצאה שוטפת). 
 
עד כמה העובדה שאין לה תלושים ושהיא בתהליך הקמת עסק היא קריטית?
האם עבודה במשרה חלקית (אפילו רבע משרה\1500-2000 בחודש, רק בשביל לקבל תלוש) יכולה לשפר משמעותית את המצב?
אם בתקופה הקרובה היא כבר תתחיל להראות הכנסה מסויימת בעסק (מה שכבר קורה...) ייתר את הצורך בתלושים?
אולי הכי חשוב - האם, לאור השכר שלי, הבנק יכול לאשר משכנתא גם בלי להסתמך על נתוני הכנסה שלה?
לצפיה ב-'אין שום חשיבות אם זה תלוש אחד או שניים'
אין שום חשיבות אם זה תלוש אחד או שניים
08/09/2019 | 15:26
2
114
החשיבות היחידה היא מה גובה ההכנסה נטו המשותפת בסוף החודש.  הבנק לא יאשר החזר משכנתא שהוא יותר משליש ההכנסה.
 
אם אתה המפרנס היחיד אז יקחו שליש מההכנסה שלך בלבד.  אם לאישתך יש הכנסה מוכחת, ולא משנה אם זה כשכירה או עצמאית, יקחו גם את זה בחשבון.  עבודה במשרה חלקית אפשר לקחת אם זה מוסיף לכם הכנסה פנויה שבעזרתה תוכלו לתת החזר חודשי גבוה יותר.  אם לא, אז אין טעם.
 
אם ההכנסה שלך 17 נטו, שליש מזה הם בערך 5500 אלף ש״ח שזה תומך במשכנתא של בערך 1,100,000.  אם אתה צריך יותר מזה, תצטרך להגדיל הכנסות.  זה חישוב מאוד משוער ומקורב ולא מספרים מדויקים.
לצפיה ב-'תודה רבה, עזרת לי מאוד'
תודה רבה, עזרת לי מאוד
08/09/2019 | 18:49
1
71
רק לחדד, אם עכשיו היא מתחילה להכניס בסביבות ה3-4 אלף בחודש, אז בעוד 3 חודשים יתייחסו לכך כהכנסה קבועה, או שהחישוב יהיה לפי הרמה השנתית (שמטבע הדברים כרגע מאוד נמוכה)?
 
לצפיה ב-'מבחינת הסכומים הם מסתכלים רק על שלושה תלושים אחרונים'
מבחינת הסכומים הם מסתכלים רק על שלושה תלושים אחרונים
09/09/2019 | 10:52
88
אבל בתלוש כתוב גם הוותק בעבודה, ויכול להיות שתהיה התייחסות גם לזה.  זה לא לגמרי מדע מדויק.
לצפיה ב-'התייעצות לגבי תמהיל משכנתא'
התייעצות לגבי תמהיל משכנתא
08/09/2019 | 23:41
2
266
אהלן,
רציתי לקבל חוות דעת לגבי תמהיל משכנתא שקיבלתי מהבנק שלי (אוצר החייל), קצת פרטים:
 
אני ובת הזוג שלי בעלי הכנסה של 20k לחודש וצפויה עליה במהלך השנים הקרובות ל-30k.
קונים דירה ראשונה, מחיר הנכס הוא 1,800k וכדי להישאר במדרגת מימון של עד 45% מתכננים לקחת באזור ה-800k.
 
הריביות שקיבלנו הן:
 
1. פריים 1.05% (20 שנים) - שליש.
2. צמוד מדד ריבית משתנה 2.6% (20 שנים) - שליש. כל 5 שנים תחנת פירעון בריבית הנוכחית.
3. קבועה לא צמודה 2.8% (10 שנים) - שליש.
 
התכנון הוא להחזר חודשי של 4000-5000 ש"ח לחודש.
 
פתוחים גם לאפשרות של החזר גבוה יותר (נניח עד 6000) בהנחה שניתן להשיג ע"י כך תנאים טובים יותר.
 
אשמח לשמוע דעות לגבי התנאים והאם ניתן לבנות תמהיל נכון יותר.
 
תודה.
לצפיה ב-'לעצור הכלללל'
לעצור הכלללל
09/09/2019 | 09:45
1
186
תמהיל שלישים קלאסי של הבנקים, אבל בשבילכם מדובר בהתאבדות כלכלית
יש תכנון לפרוע את המשתנה צמודה? אם לא - אני לא רואה סיבה לקשור את החבל מסביב לצוואר ולתת לו להתהדק כל שנה.
יש הון עצמי מעבר למיליון השקלים שתשתמשו בהם?
אשמח מאוד אם תפנה אליי באישי או תשאיר מספר טלפון כדי לעשות לעצמך את החיים הרבה יותר קלים...
0526504388
לצפיה ב-'למה לעצור הכל? התמהיל לא שונה מהרבה תמהילים שמובאים כאן'
למה לעצור הכל? התמהיל לא שונה מהרבה תמהילים שמובאים כאן
09/09/2019 | 10:48
133
הריביות בסדר גמור. יש להם הכנסה מכובדת.
זה נשמע כמו משכנתא. וכל משכנתא זה עסק יקר.
אבל ממש לא התאבדות כלכלית.
 
אני לא רואה איך אפשר להפוך את זה להרבה יותר זול
לצפיה ב-'מילכוד בתמהיל למיחזור '
מילכוד בתמהיל למיחזור
05/09/2019 | 18:39
1
230
היי,
שווי דירה נוכחי 2.6 מיליון שח
יתרות משכנתא שנלקחה לפני שנתיים:
פריים מינוס 0.43 298,000 שח. נותרו 28 שנה
קלצ 4.27 359,000 שח. נותרו 10 שנים. 
קנסות כ 19 אלף שח.
הבנו שכדאי למחזר. עשינו סבב בנקים במטרה לשמור על תשלום חודשי  נוכחי ולקצר שנים. רצינו לשמור על אותו תמהיל. וקיבלנו ריביות טובות בהרבה ממה שיש לנו עכשיו. 
למרות שהריביות היו טובות יותר, במתמטיקה השנים לא התקצרו. אחרי מעט חישובים הבנו שהסיבה נובעת מהעובדה שבמשכנתא הנוכחית הרכב הפריים הוא כ 50%, בעוד שבמיחזור ניתן להגיע רק לשליש מהמשכנתא...
שאלות:
1. האם אנחנו לכודים למעשה למיחזור מסלול הקלצ בלבד בבנק שלנו?
2. האם יש אפשרות לשמור על מרכיב פריים 50% מהמשכנתא גם בבנק אחר?
תודה!
לצפיה ב-'תעשה את המתמטיקה עד הסוף'
תעשה את המתמטיקה עד הסוף
08/09/2019 | 15:29
110
לא משנה מספר השנים, משנה כמה שקלים סך הכל אתה מחזיר לבנק.
 
קח את ההחזר החודשי שלך בכל מסלול כפול מספר החודשים שנשארו לו, זה סך הכל מה שתשלם לבנק בכל חיי המשכנתא.  זו אופציה א׳.
 
קח את מה שהציעו לכם בבנקים אחרים עם שינוי התמהיל והריביות, תבדוק את ההחזר החודשי בכל מסלול כפול אורך המסלול ותסכום.  זו אופציה ב׳
 
קח את האפשרות למחזר בבנק שלך רק את הקלצ, תעשה את אותו חישוב.  זו אופציה ג׳
 
תבחר מבין האופציות את זו שבה סך ההחזרים לבנק הוא הנמוך ביותר.
לצפיה ב-'באיזה שלב לוקחים משכנתא ?'
באיזה שלב לוקחים משכנתא ?
08/09/2019 | 08:58
1
113
שלום,
אני מתכנן בניה של בית פרטי בהרחבה, 150 מ"ר , עלות הקרקע והנלוות בסך כ-400,000 ש"ח כבר שולמו
אני מעריך שאזדקק למשכנתא של 250,000 ש"ח וכל היתר ממומן בהון עצמי.
באיזה שלב לוקחים את המשכנתא ? שההון העצמי עומד להסתיים ? לפני תחילת הבניה ?
תודה
לצפיה ב-'כמה דברים'
כמה דברים
08/09/2019 | 15:19
55
במשכנתא לבניה הבנק משחרר את הכספים לפי התקדמות הבניה, אחרי כל שלב, לפי תוכנית כלשהי שהוא יגדיר לך.  אבל במציאות אתה הרבה פעמים צריך לשלם מקדמות לקבלנים או שחלק מהבניה לא הולכת לפי התוכנית שהבנק הגדיר, וצריך שלבים מסוימים לעשות קודם לפני אחרים (למשל להזמין כבר מטבח ולשלם מקדמה חודשים לפני שהוא באמת מותקן באתר).  לכן, האסטרטגיה של לגמור קודם את ההון העצמי ואז לקחת משכנתא עלולה לגרום לך לבעיה תזרימית כשתיתקע בלי מזומנים.
 
אני משכתי את המשכנתא בשלבים מוקדמים ככל האפשר והשתמשתי בה לפני ההון העצמי כדי להשאיר לעצמי אפשרות תמרון בעזרת הכסף שלי בלי לקבל אישורים מהבנק על שלבים כאלו או אחרים.  כמובן שהמחיר ששילמתי היה שהתחלתי לקחת את המשכנתא קודם ולכן התחלתי גם לשלם יותר מוקדם.
 
קח גם בחשבון שעלות הבניה בסבירות גבוהה תתנפח מעבר לתחזיות המקוריות ולא משנה כמה ״ספייר״ שמת בצד.  לכן שווה לקבל אישור למשכנתא גבוהה מהמינימום שאתה צריך, ואם הכל הולך טוב אתה לא חייב למשוך הכל, אבל אם יש חריגה יש לך מאיפה להביא כסף.
לצפיה ב-'משכנתא עבור פנסיונרית '
משכנתא עבור פנסיונרית
06/09/2019 | 23:48
2
103
שלום רב ,

אשמח לדעת האם קיימת מגבלה כלשהי בלקיחת משכנתא עבור פנסיונרית , מספר פרטים חיוניים :
משכנתא בסך 450 אש"ח עבור דירה בשווי 1.2m שח
ברשותה דירה בשווי 1.5m ללא משכנתא
לווה יחידה עם פנסיה חודשית של כ 7000 שח שצפויה לגדול בעוד כ 3 שנים ל 9000 שח .
אין הלוואות או הוצאות קבועות כלשהם .

לצפיה ב-'אודה לקבלת תשובה '
אודה לקבלת תשובה
08/09/2019 | 10:03
1
47
פרט נוסף , הדירה הינה עבור השקעה .
צפי שכירות הינו כ 3500 שח בחודש
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
08/09/2019 | 10:36
73
תשובה מוסמכת תוכלי לקבל מהבנקים, תצטרכי לבקש אישור עקרוני מכל בנק בנפרד (זה הלחיך פשוט, אפשר לרוב בטלפון).
ייתכן ובחלק מהבנקים יתעקשו על ביטוח רפואי, מה שעלול ליצור בעייה.
לצפיה ב-'הצעה לתמהיל'
הצעה לתמהיל
04/09/2019 | 15:14
1
235
שלום,
אשמח אם תוכלו לתת לי הצעה לתמהיל טוב
אני צריכה משכנתא ע"ס 900000 ש"ח
דירה במחיר למשתכן
שווי הנכס 1600000 
הכנסה חודשית נטו 14000 ש"ח
החזר חודשי 4500 ש"ח
 
תודה רבה.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
05/09/2019 | 16:02
152
שלום ברכה
 
לצערי ולצערך תמהיל טוב הוא תמהיל שמותאם אישית, שלוקח בחשבון המון פרמטרים אישיים כדוגמת מצב משפחתי, צפי להכנסות עתידיות, שינויי משכורת, שינויים צפויים, שנאת סיכון, ועוד ועוד (לדוגמה זה משתכן, יש לשלם שכירות במקביל למשכנתה או לא. זאת דוגמה לשאלה לא שאלה אמיתית שאני שואל)
 
זה על גבול הבלתי אפשרי לבנות למישהו תמהיל בלי להבין את הפרופיל שלו ואת הרצונות שלו - משהו שמאוד קשה לעשות באנטרנט למישהו שיש לו אחריות.
 
עצתי לך
אם את רוצה תמהיל טוב, כדאי לקבוע פגישה עם איש מקצוע שזה עולמו ביום יום (לא כל מיני חאפרים כאלה שעושים את זה בצד). במסגרת השיחה תוכלו לבחון אפשרויות שונות שיותאמו לך בצורה המיטבית.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'חוות דעת על תמהיל למחזור'
חוות דעת על תמהיל למחזור
05/09/2019 | 11:24
1
160
ממחזר משכנתא בסך 695K, אחוז מימון כ 30%
הכנסות נטו כ 25K

התמהיל:
208K   פריים    25 שנה    P-0.8
140K   משתנה כל 5 לא צמודה       20 שנה     3.12%
347K   קל"צ     8 שנים     2.72%

אם אני מחליף את המשתנה לצמודה זה יורד ל 2.12%

מה דעתכם?  ריביות סבירות? יש סיכוי לשפר אותן?
תודה      
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
09/09/2019 | 09:48
59
היי,
בהחלט ניתן לשפר.
אם אתם ב 30% מימון ניתן להגדיל את המימון, להוסיף מסלול פיתוי ולהוזיל את הריביות.
מוזמן לפנות אליי בטלפון 052-6504388 או להשאיר מספר טלפון ואחזור אליך.
תודה רבה
לצפיה ב-'חוות דעת ריביות'
חוות דעת ריביות
03/09/2019 | 21:25
192
מחזור משכנתא קיימת - 980,000 על נכס בשווי של 2,500,000
זוג+3 הכנסה נטו 27 אלף 
200 קל"צ 12 שנה - 2.99
200 קבועה צמודה 13 שנה - 1.5
280 משתנה כל 5 לא צמוד - 25 שנה 3.5
300 פריים 25 שנה - P-0.6
אשמח לחוות דעת 
תודה מראש!

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

אהוד המאירי ושות'
אהוד המאירי ושות'
פורום דיני מס הכנסה ומע
חייבים למס הכנסה?
ד
ד"ר עמית גורביץ׳

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ