לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

לצפיה ב-'השקעה באילת'
השקעה באילת
01/06/2016 | 21:42
5
142
שלום, 
 
רציתי לדעת מה דעתכם באופן כללי לגבי השקעה באילת. כמו כן קיבלתי הצעה מחברת תיווך לקניית יחידת דיור באילת בעלות של 395K, הם טוענים שיש פוטנציאל ל8% תשואה. 
 
תודה!
לצפיה ב-'פוטנציאל היא מילה מאד חזקה היום בשוק הנדל"ן'
פוטנציאל היא מילה מאד חזקה היום בשוק הנדל"ן
02/06/2016 | 01:49
79
לצפיה ב-'אתה מוזמן לזרוק את הכסף שלך על יחידת דיור'
אתה מוזמן לזרוק את הכסף שלך על יחידת דיור
02/06/2016 | 23:10
1
122
אני לא הייתי עושה את זה,
אם היה להם עסקה עם 8% תשואה, הם היו לוקחים הלוואה מהבנק ולא רוצים למכור לך את זה.
 
בכלל, תשואות כאלה לא קיימות היום. ואם כן ראה מקרה ענבל אור
 
לצפיה ב-'עם פוטנציאל לא הולכים למכולת'
עם פוטנציאל לא הולכים למכולת
03/06/2016 | 09:29
103
בקש מהחברה שיתכבדו להציג לך חוזה שכירות
שהם ביצעו עבור יחידה דומה בתשואה המדוברת.
בקש לשוחח עם הדיירים שמשלמים 8% תשואה.
 
לאחר מכן בדוק ביד2 האם יש מודעות להשכרה של
יחידות דומות בתשואה כזו. אני מניח שבסוף הבדיקה
לא תזדקק לנו כדי לקבל החלטה.
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'אתה מתכוון לפרוייקט הזה ?'
אתה מתכוון לפרוייקט הזה ?
11/06/2016 | 03:57
1
28
יחידת סטודיו באילת  - http://intgrm.com/d1a77e7d
אם כן השארתי פרטים מחכה לשמוע מהם לבדוק את הנושא 
 
לצפיה ב-'אני לא סגור על זה, פשוט כי לא המשכתי לבדוק את הנושא. '
אני לא סגור על זה, פשוט כי לא המשכתי לבדוק את הנושא.
11/06/2016 | 06:36
11
לצפיה ב-'מס רכישה דירה שניה לנכה'
מס רכישה דירה שניה לנכה
01/06/2016 | 14:19
48
שלום לכולם,
אני נכה עם אובדן כושר עבודה 100 אחוז לצמיתות מביטוח לאומי.
אני בן 38, רכשתי דירה שלא באיזור מגוריי לפני כ13 שנים, והיא מושכרת. כעת אני מחפש דירה למגוריי, אך בשל המחירים ההזויים באיזור השרון, חשבתי לרכוש נכס נוסף עם משכנתא ולהשכירו ולשכור לעצמי דירה נורמלית. היום אני גר ביחידת דיור קטנה. יש לי מגבלה שאיני יכול לגור מעל קומה ראשונה.

האם פטור ממס הרכישה הוא רק בתנאי שהנכה יגור בנכס? כמה זמן על הנכה לגור בנכס הנרכש?

המון תודה וסליחה.
לצפיה ב-'מערכת ממוחשבת חדשה במיסוי מקרקעין- בינתיים אין זיכויים '
מערכת ממוחשבת חדשה במיסוי מקרקעין- בינתיים אין זיכויים
01/06/2016 | 13:54
1
75
מערכת מיחשוב חדשה מוטמעת במשרדי מיסוי מקרקעין בחודשים האחרונים.
חוץ מזה שיש צורך להמררה ידנית של חלק מהתיקים מהמערכת החדשה לישנה, מה שמאוד מקשה ומאט את עבודת הפקידים; כבר שלושה חודשים שמערכת הזיכויים לא עובדת!
מה שאומר שאנשים לא מקבלים החזרים שאין חולק שמגיעים להם כדין ושאם לאדם מסויים שומה בזיכוי ושומה אחרת בחיוב הוא לא יכול להתקזז בין השומות ועל מנת לקבל אישור לטאבו (שלרוב מעכב שחרור כספי נאמנות) יצטרך לשלם את המס ולהמתין (מישהו יודע עד מתי?) שתתוקן התקלה במשרדי מש"ח.
לצפיה ב-'ובכל זאת מילה טובה'
ובכל זאת מילה טובה
01/06/2016 | 13:56
51
למרות התסכול הרב של הפקידים והמפגש עם אזרחים זועמים (בצדק!), עד כה נתקלתי רק בהתנהלות אדיבה ושירותית בכל הדרגים.
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
01/06/2016 | 08:36
4
214
שלום,
בידינו הון עצמי של 600 אלש"ח.
אנו מתלבטים בין 3 מסלולים:
1. החזר משכנתא בשווי 500k,  דבר שיביא לחסכון של 3500 ש"ח בהוצאות הביתיות. 
2. רכישת דירה להשקעה בסכום של כ 800k ( בתוספת משכנתא של 200k). הכנסת שכירות של 2200 ש"ח.
3. רכישת שתי דירות להשקעה בסכום של 600k כל אחת. ( תוספת של 300k משכנתא עבור כל דירה).  כל דירה תכניס כ1500 ש"ח.

מה אתם אומרים?  איזה מסלול עדיף? האם קיים מסלול מומלץ שלא חשבנו עליו?
תודה. 7276
לצפיה ב-'ניתוח אפשרויות ותגובה'
ניתוח אפשרויות ותגובה
01/06/2016 | 10:58
1
145
לגבי אפשרות 2 ו 3, הכנסת השכירות היא לאחר קיזוז של תשלומי המשכנתא?
 
אם כן - אז האפשרות השלישית נראית עדיפה בגלל חישוב כלכלי קר ופשוט.
 
אם לא - אז אתם בבעיה מכמה סיבות:
 
א. השכירות שאתם מקבלים היא מאוד נמוכה ביחס לשווי האמיתי של הדירה, ויתקנו אותי החברים האחרים בפורום אם אני טועה. ככול הידוע לי שכירות על דירה היא 1/250 מהשווי שלה. שכירות על דירה של 800 אש"ח צריכה להיות בסביבות ה 3,200 ועל דירה של 600 אש"ח 2,400.
 
ב. אפשרות 2 ו 3 משאירה אותכם בתזרים שלילי, עדיף לסגור את המשכנתא על הדירה הראשונה. לא בטוח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות עוד 3 + שנים.
 
הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הריבית הנמוכה מאז 2,008 (או 2,009 יותר נכון). הריבית בארה"ב גם היא הייתה אפסית ובספטמבר האחרון העלו את הריבית בארה"ב לראשונה מזה 9 שנים. הריבית בארץ לא יכולה להישאר אפסית לאורך זמן בגלל שזה יצור בעיות אל מול הכלכלה המובילה בעולם והדולר, לכן אני מעריך שזה רק עניין של כמה שנים (ולא הרבה) עד שמחירי הדירות יתחילו לרדת, אך זאת דעתי האישית כמובן.
לצפיה ב-'בהמשך להצעות שלך, נראה כי ריביות המשכנתה גבוהות'
בהמשך להצעות שלך, נראה כי ריביות המשכנתה גבוהות
01/06/2016 | 14:12
73
אולי ניתן למחזר המשכנתה לצורך שיפור התזרים.
אופציה נוספת סילוק חלקי של המשכנתא וקניית דירה אחת.
לצפיה ב-'ראשית חשוב להבין מה מסלול המשכנתא'
ראשית חשוב להבין מה מסלול המשכנתא
01/06/2016 | 16:45
1
86
באופן הכי פשוט - אם החזר של 500 אלף לסגירת המשכנתא חוסך לך 3,500 ש"ח בחודש, אז מדובר על תשואה אפקטיבית של 8.5%... לדעתי זאת תשואה מצויינת וזה מה שכדאי לך לעשות.
אני לא רואה תשואה כזאת באף אחת מההצעות האחרות שאתה מעלה כאן, גם בתרחיש הכי אופטימי. ואני כמעט ול מכיר תשואות כאלה בשוק.
וכל זאת בלי לדעת לרגע מה מסלול המשכנתא שלך, שיתכן שהוא צמוד מדד ו/או ריבית ואז ההחזרים החודשיים עוד יעלו, וכנראה שלא מעט.
מה עוד שזה משאיר אותך עם הון של 100 אלף שאותם תוכל למנף לאחר מכן.
 
לצפיה ב-'תומך בתגובה של המוסקיטר'
תומך בתגובה של המוסקיטר
01/06/2016 | 23:06
59
יכול להיות שאת בכול מקרה תעדיפי לרכוש עוד נכס ולהרחיב את הגירעון שלך, מתוך אמונה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך כפי שכתבתי בתגובה שלי למעלה הייתי מטיל בכך ספק.
לצפיה ב-'יכול להיות שאין פרויקטים חדשים למחיר מטרה? '
יכול להיות שאין פרויקטים חדשים למחיר מטרה?
01/06/2016 | 00:41
6
112
קיבלנו זכאות למחיר מטרה - אך לא ראינו שיש פרוייקטים פתוחים. לעומת זאת יש המון דירות במחיר למשתכן. איך זה יכול להיות ? 
לצפיה ב-'מחיר מטרה זו תוכנית שנגנזה'
מחיר מטרה זו תוכנית שנגנזה
01/06/2016 | 08:33
85
התוכנית הנוכחית היא מחיר למשתכן.
 
לצפיה ב-'תכנית מחיר מטרה היא של הממשלה הקודמת'
תכנית מחיר מטרה היא של הממשלה הקודמת
01/06/2016 | 15:17
2
70
הממשלה הנוכחית ראשית סגרה את מחיר מטרה
ואז החליטה על תכנית זהה פחות או יותר (קצת פחות טובה לאזרחים)
עם שם אחר כדי שהשר הנוכחי יוכל לקצור פירותיה.
לכל מי שמתכוון להירשם למחיר למשתכן כדאי להתפלל שהממשלה לא תתחלף
שוב עד סוף הבניה.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'התוכנית התחילה בינתיים על אש קטנה'
התוכנית התחילה בינתיים על אש קטנה
01/06/2016 | 19:29
1
60
אבל בשנה הקרובה עשרות אלפי יחידות יהיו משווקות במודל הזה.
זהו מודל מצויין בדומה לסינגפור לזוגות צעירים.
 
המטרה בתוכנית להוציא מהמשחק את הזוגות הצעירים למגרש אחר, ולתת למשקיעים לשחק במגרש שלהם. לדעתי הדבר בהכרח יפגע בתשואת המשקיעים בטווח הארוך.
יחד עם זאת, בנדל"ן העניינים זזים לאט.
 
אם היו לי היום מספר דירות בפריפריה ללא משכנתא, הייתי מממש ללא משכנתא ומגן על הכסף בדולרים
לצפיה ב-'מסכים עם הנתונים, אך לא עם המסקנות'
מסכים עם הנתונים, אך לא עם המסקנות
02/06/2016 | 02:15
38
אני חושב שאתה ממש טועה בעיניין המימוש בפריפריה, במיוחד אם אין לך משכנתא.
נכס הוא תמיד נכס, והוא לאו דווקא נמדד בערך המוחלט שלו (אלה אם אתה צריך את הכסף במזומן לצורך מסויים, אבל אלה מקרים נדירים)
הנכס צריך להמדד בתשואה שלו, ובמיצוב היחסי שלו בשוק יחסית לנכסים אחרים.
מן הסתם, נכס שסיים לשלם את המשכנתא, תמיד ייתן את התשואה המקסימלית.
האם הדולר יתן לך את התשואה של הנכס? אתה יכול להבטיח תשואה כלשהי בדולר בכלל?
לכן, נכס מניב ללא משכנתא בפריפריה, הוא נכז ששומרים עליו.

לעומת זאת, נכס מממושכן וממונף הופך להיות בעיה במצב בועתי של ענף הנדל"ן כמו היום. בהחלט יתכן שמחירי הנדל"ן יפלו או אפילו יתרסקו ואז ערך הנכס יירד מתחת לערך המשכנתא. כמו כן, ירידה במחירי הנכסים תביא גם לירידה במחיר השכירות אז גם המינוף יכול להפוך לבעיה תזרימית קשה ביותר.

לכן המסקנה שלי היא שדווקא את הנכסים בלי משכנתא הייתי משאיר, ואת הנכסים הממונפים שכבר עשו גם עליית מחיר הייתי מוכר מהר.
 
לצפיה ב-'בסך בכל זה שני שמות שונים לאותו דבר'
בסך בכל זה שני שמות שונים לאותו דבר
01/06/2016 | 16:26
1
57
עדיין בחלק מהפרסומים הרשמיים כתוב "מחיר מטרה" כמו בקישור הזה :
http://www.moch.gov.il/siyua_bediyur/matara/Pages/proyektey_mechir_matara.aspx
ובפרסומים אחרים זה כבר מכונה בשם החדש "מחיר למשתכן", כמו בקישור הזה:
http://www.moch.gov.il/siyua_bediyur/mechir_lamishtaken/Pages/mechir_lamishtaken.aspx
כמעט אותה הגברת, רק בשינוי האדרת
ובסך הכל השיטה מוכיחה את עצמה, והמכרזים אתמול בראש  העין נסגרו במחירים שנמוכים בכ 30% ממחירי השוק כפי שמשתקפים באתר מדל"ן.
במכרזים מחירי הדיור היו כ 9,300 ש"ח למ"ר, לעומת רמת מחירים של  כ 13,700 ש"ח למ"ר.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4810202,00.html
מה שחשוב להבין לגבי שוק הנדל"ן הוא שכל קרקעות המדינה משווקות כיום אך ורק לפי שיטת מחיר למשתכן / מחיר מטרה.
בניגוד למכרזים בעבר שבו הזוכים במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל היו אלה שהציעו את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, כיום משווקות כל הקרקעות במדינה בשיטה שהזוכה במכרז - הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר לצרכן, תוך עמידה בסטנדרטיים מסויימים של בניה כפי שנקבעו בתנאי המכרז.
 
והשיטה מוכיחה את עצמה ובדרך יש עוד אלפים רבים של דירות רק בשנה הקרובה
מי שמפנים את השינוי, מבין לאן השוק הולך.

 
 
לצפיה ב-'ההבדל המהותי בין שתי התכניות הוא שמחיר מטרה הוא גם למשפרי'
ההבדל המהותי בין שתי התכניות הוא שמחיר מטרה הוא גם למשפרי
02/06/2016 | 08:46
50
דיור בעוד שמחיר למשתכן הוא רק לחסרי דיור.
מעבר לכך, צודק לגמרי, שינוי השם הוא רק כדי ששר האוצר ימותג
עם תכנית ש"הוא" יצר. לדעתי שינוי התכנית זה רק יחסי ציבור
ואני סקרן לגבי עלות השינוי.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'בעיה רצינית בעתיד הנדל"ן בישראל'
בעיה רצינית בעתיד הנדל"ן בישראל
31/05/2016 | 23:20
15
281
שלום לכולם,
מניתוח שוק הנדל"ן בישראל וגם מעבודת שטח, ישנה בעיה רצינית שאולי חלקינו שמחים מהעליות בשנים האחרונות, אך בפועל הדבר פוגע בנו בעקיפין.
כסף שהולך לנדלן הוא לא כסף יצרני, הוא כסף מבוזבז שבעיקרו הולך למיסוי המדינה במקום להשקעות וצמיחה.
המחירים גבוהים אך ימשיכו לעלות, מכיוון שהם לא נחשבים גבוהים בעיני הקונים. (עובדה שהם משלמים אותם)
בנוסף, ישנו מחסור רציני בדיור (באזורים המבוקשים) וקצב ההתרבות של האוכלוסיה גבוה מקצב יצור הדיור.
אנחנו צריכים לחשוב איזה מדינה נשאיר לצאצאינו ומצבם לא יהיה יותר טוב משלנו. 
כבר היום ישנם הרבה מאוד צעירים שגרים עם ההורים אפילו בגיל מבוגר, 
אף אחד לא מדבר על זה, אבל בעוד 10-20 שנה תהיה פה קטסטרופה ואנחנו צפויים להפוך למדינת עולם שלישי עם מיליוני תושבים שיגורו ברחוב ובפחונים.
בלי קשר, צפוי מיתון בעוד שנתיים אבל זה לא מעניין אף אחד כנראה.
לא יודע, מסתכל על העתיד ואני דיי מודאג.
לצפיה ב-'בנתיים מצבה הכלכלי טוב משל מדינות מערב רבות'
בנתיים מצבה הכלכלי טוב משל מדינות מערב רבות
01/06/2016 | 10:39
11
160
וזה עוד לפני הפיכתנו למעצמת אנרגיה.
לכן, למרות הקשיים, אני ממש לא מתחבר לאמירה של
עוד 20 שנים נהיה עולם שלישי עם אנשים ברחובות וכו'.
 
דרך אגב, גם הפתיחה שלך "כסף ההולך למיסים במקום להשקעות וצמיחה"
הינה שגויה. חלק ממש לא מבוטל של הצמיחה וההשקעות מבוצעות על ידי
הממשלה במימון המיסים.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'מצבנו טוב משל מדינות מערב רבות?'
מצבנו טוב משל מדינות מערב רבות?
02/06/2016 | 02:04
9
119
ממש לא, לפחות לפי הדוחות האחרונים של ה  OECD
הפכנו למדינה העניה ב OECD (רק מקסיקו יותר עניה), מספר התלמידים הגבוה בכל כיתה ב OECD, מחירי הדיור הגבוהים בעולם המערבי, שניה  במדד האי שיוויון העולמי, מספר המיטות בבתי חולים הנמוך בעולם המערבי יחסית לאוכלוסיה, מספר כלי הרכב הנמוך במערב יחסית לאוכלוסיה, והמדינה המערבית היחידה שהתדרדרה במדד השחיתות העולמי..
בקיצור, ה OECD חושב שאנחנו מזדנבים בתחתית הרשימה כמעט בכל הפרמטרים.
ובקשר למעצת אנרגיה, היחידי שיהנה מהכנסות הגז יהיה תשובה. גם התרחישים הכי ארופטימיים מדברים על זה שבעשרים שנה הקרובות הממשלה לא תקבל יותר מ 40 מיליארד מהגז. מאמריקה אנחנו מקבלים יותר.
הפכנו לארץ אוכלת יושביה שמהנהיגים שלה דואגים רק לעצמם בדרך הכי צינית שקיימת.
 
לצפיה ב-'ממליץ לך להחליף את העיתון שאתה קורא'
ממליץ לך להחליף את העיתון שאתה קורא
02/06/2016 | 08:58
8
132
תן לי לנחש, כאשר קראת את הכתבה ב- YNET לא היה
קישור לדו"ח המקורי נכון?
 
אז לפני שהולכים למספרים היבשים, האם זה הגיוני שמדינות
בפשיטת רגל כמו יוון וספרד עם כ- 50% אבטלת צעירים
"פחות עניות" ממדינה עם 5% אבטלה אשר מוגדרים בכלכלה כתעסוקה מלאה?
 
קו העוני בישראל כמו גם במדינות אחרות, נקבע על ידי המדינה.
בישראל קבעו אותו כצורה שרירותית כ- 50% מההכנסה החציונית.
כך, אם למשל שכרה של רקפת רוסק עמינח עלה מ- 4 מיליון בשנה ל- 8 מיליון
בשנה, אז יש יותר עניים. זו כמובן שטות גמורה.
במדינות אחרות מודדים קו עוני כיכולת לרכוש/לקבל מהמדינה
סל מוצרים חיוניים. כאשר כל מדינה מודדת עוני בצורה שונה, זהו מדד
השוואתי חסר משמעות.
 
בגדול דו"ח ה- OECD כולל מאות נתונים על כל מדינה וכל עיתון
בישראל על פי העדפתו הפוליטית בוחר במה להתמקד.
למשל בעיתון אחר תוכל לקרוא על אותו דו"ח את העובדה שהתוצר
לנפש בישראל עבר את ספרד, צרפת ואיטליה שלא לדבר על כך שעל
פי המגמה הנוכחית גם בריטניה עשויה להיות מאחורינו בשנים
הקרובות עם כניסת ההכנסות מהגז למשק.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'תתפלא, אבל אני קורא רק את המקור - את אתר ה OECD'
תתפלא, אבל אני קורא רק את המקור - את אתר ה OECD
02/06/2016 | 10:42
7
99
נתחיל באי דיוקים שכתבת
האבטלה בספרד ממש רחוקה 50%, לא האבטלה הכללית ולא "אבטלת צעירים", אלה משהו בסביבות ה 25%. לא שצריך לזלזל ב 25%, אבל זה חצי מה 50% שכתבת.
אני מקווה שבנתונים אחרים שאתה מציג כאן, אתה לא מסלף את הנתונים פי שתיים.
ואת כל הנתונים על ישראל תוכל למצוא ב http://www.oecd.org/israel/
אגב בענייני האבטלה בישראל-
אז רק לידיעה, ה 5% אבטלה שאתה כל כך גאה בהם, הם אחד מהישרא בלופים הכי גדולים כאן. האם אתה יודע ש 5% אבטלה הם רק האנשים שיכולים לקבל דמי אבטלה? ואני אסביר -
כאשר מישהו בן 40 מסיים את 180 ימי הזכאות לאבטלה, הוא פשוט לא נרשם יותר כמובטל בשום מקום, למרות שאין לו עבודה והכנסה והוא ממשיך לחפש עבודה.
יש בישראל מאות אלפים שלא עובדים ולא מגיעים ללשכת התעסוקה (כי גם ככה נגמרה הזכאות לאבטלה) והיות והם לא נרשמים בשום מקום, אז הם גם לא נספרים. האנשים האלה לא בסטטיסטיקה.כן נוצר הרושם שבישראל יש אבטלה נמוכה.
פשוט ישרא בלוף
אגב - בספרד, ביוון ובמקומות האחרים מקבלים דמי אבטלה במשך שנים, ולכן כל האנשים האלה נרשמים ומדווחים.
אגב בענייני העוני - זה שנמדד בצורת האי שיוויון, אז ברור שמדובר על ממוצעים, ככה שהטענה שלך לא ממש מחזיקה.
מדובר בלא יותר מ"תרוצים" של הממשלה שלנו על הכשלונות שלה.
ומעבר לזה, אתה מכיר דרך שהיא ה"נכונה" למדידת העוני?
כאילו רק ילדים שגוועים ברעב הם עניים?
מה עם ילדים ש"סתם" לא הכניסו ממתק לפה להורים שלהם אין כסף לקנות מחברות לבית ספר ? זה לא עוני בעינייך?
ושוב, בעניין ההכנסות למשק מהגז.. עוד לא הבנת ששודדים אותנו  ושהמדינה לא תהנה מזה?
לצפיה ב-'לדעתי כתבתי מהי הדרך הנכונה למדוד '
לדעתי כתבתי מהי הדרך הנכונה למדוד
02/06/2016 | 11:23
6
95
עוני, דרך שבה מדינות רבות מודדות:
מסוגלות לרכוש סל מוצרים.
סל זה אינו חייב להיות סל של רעב. הוא יכול גם לכלול גם סרט/הצגה/קונצרט
אך זה יהיה משהו קבוע ובר השוואה.
המצב כיום הוא אבסורדי. אם אינטל מפטרת 1000 עובדים אז שיעור העניים יורד
לפי המדד הקיים. כמו כן, ברור שאם כל מדינה מודדת עוני אחרת אז זו שטות
להשוות בין מדינות לפי מדדים שונים.
 
ולגבי "חוסר הדיוק באבטלת צעירי ספרד",
אתה צודק! לא דייקתי. לפי דהמארקר האבטלה שם הייתה ב- 2012
52% ולא 50% כפי שכתבתי. לדעתי המצב לא השתפר.
טון ה"דיבור" שלך אינו מעודד אותי להמשיך את הדיון לצערי.
 
יום טוב ואופטימי.
 
לצפיה ב-'אז רק מעט תיקונים לגבי הנתונים שהבאת'
אז רק מעט תיקונים לגבי הנתונים שהבאת
02/06/2016 | 16:22
5
68
כאן תוכל למצוא נתונים עדכניים לגבי האבטלה בכל אירופה.
אגב, נתונים עדכניים ולא מכתבה כלשהי משנת 2012
אכן, האבטלה בספרד היא לא 50% ולא 52%, היא עומדת על כ 20%. לא משהו להתגאות בו, אבל בכל זאת צריך לדייק.
אז טענת שאני מושפע מכתבות ולא בודק את הנתונים?
 
בנוגע למדידת העוני, המדד עצמו נקרא - עוני ואי שוויון. ככה שאתה תוקף מהצד הלא נכון את הנקודה. הפרמטרים מתייחסים גם לעוני עצמו וגם לפערים בין עניים ועשירים.
ומעבר לזה, אני שמח שיש לך השגות לגבי המומחים של ה OECD ואתה מבין יותר טוב מהם איך מודדים עוני. כל המומחים של ה OECD טפשים. אבל מערכת היחצנות של ראש הממשלה עובדת ואנשים קונים את זה.
 
ודבר אחרון, 
שיעור העוני לא יורד אם מפטרים עובדים בשכר גבוה, והעוני לא עולה אם מעלים את השכר של רוסק עמינח. הם מודדים את האדם החיציוני בכל עשירון. והתנודה של האדם החיציוני לא מושפעת מארועים נקודתיים כמו שציינת.
אבל אנחנו כאן לא בשיעור בסטטיסטיקה.

 
לצפיה ב-'אני חושב שכן יש בעיה'
אני חושב שכן יש בעיה
02/06/2016 | 18:34
59
אולי המצב לא כלכך נורא כמו שחושבים, אבל בהחלט המצב לא מזהיר.
 
רוב האנשים לא מרווחים משכורות של הייטק (שגם הן לדעתי לא גבוהות ביחס ליוקר המחיה) ואם פעם משכורת אחת הייתה מספיקה לכמה נפשות, הרי שגם היום שתי משכורות לא מספיקות.
מה גם שרוב המועסקים כיום הם בשכר נמוך, וגם הממשלה הוסיפה הרבה מאוד מקומות עבודה ציבוריים כדי שהאבטלה תהיה נמוכה, לדעתי האבטלה הרבה יותר גבוהה מהנתון המדווח בדיוק כמו שהמדד לא באמת משקף את המחירים.
 
אנחנו בפורום נדלן יש פה גם הרבה משקיעים אבל המחירים יצאו מכל פרופורציה נורמלית.
אחת הבעיות היא הריבית הנמוכה, והמשכנתאות הגבוהות ל-30 שנה שהבנקים נותנים.
אם מחר בנק ישראל מחליט שמשך המשכנתא המקסימאלית הוא ל-15 שנה, המחירים יורדים בתוך כמה חודשים.
 
הבעיה שלאף אחד בממשלה אין אומץ לעשות את זה כי אף אחד לא באמת רוצה להוריד את מחירי הנדלן.
 
שוב, אולי חלק מהאנשים נהנים מהעליה כרגע אבל בעתיד הילדים שלהם יסבלו מזה.
אני גם מניח שרוב האנשים ירצו קצת שקט וגם הילדים יוכלו לעזוב את הקן ולא לחיות עם הוריהם עד גיל 40-50.
 
לצפיה ב-'הבאת נתוני אבטלה כלליים ולא אבטלת צעירים'
הבאת נתוני אבטלה כלליים ולא אבטלת צעירים
03/06/2016 | 09:38
3
26
לצפיה ב-'ראשית, זה בכלל לא משנה. את האבטלה מודדים על כלל האוכלוסיה'
ראשית, זה בכלל לא משנה. את האבטלה מודדים על כלל האוכלוסיה
03/06/2016 | 15:08
2
44
ושנית,
חיפשתי נתונים כאלה ולא מצאתי.. לא נתונים שמצדיקים, ולא נתונים שמפריכים.
פשוט לא ראיתי שום נתון כזה בשום מקום (ואני גם דובר ספרדית אז גם חיפשתי באתרים בספרדית).
אז מעבר לאיזה כתבה מלפני ארבע שנים שאף אחד לא יודע מאיפה הנתונים שלה, באמת שלא מכיר נתונים נוספים.
אם לך יש נתונים כלשהם, פשוט תציג אותם.
את הנתונים הרשמיים שאני טוען לגביהם, אני הצגתי.
לצפיה ב-'כאשר אתה טוען שמישהו מבלף בנתונים כדאי שתביא נתונים זהים'
כאשר אתה טוען שמישהו מבלף בנתונים כדאי שתביא נתונים זהים
04/06/2016 | 06:50
1
36
להוכחת טענתך.
לצפיה ב-'ראשית, לא טענתי שאתה מבלף. שנית, הבאתי נתונים...'
ראשית, לא טענתי שאתה מבלף. שנית, הבאתי נתונים...
05/06/2016 | 00:33
23
משום מה כנראה פיספת את הקישור שלי לגבי האבטלה בספרד.
זה נמצא בשרשור הזה, קצת יותר למעלה. הנה שוב הקישור
 
 
 
 
לצפיה ב-'ישראל עדיין רחוקה מהתוצר לנפש של רוב מדינות המערב'
ישראל עדיין רחוקה מהתוצר לנפש של רוב מדינות המערב
04/06/2016 | 19:16
27

הטפיחה העצמית על השכם לא במקום:
המדד האוביקטיבי ביותר למדידת העוצמה הכלכלית של מדינה ורווחת תושביה הוא התוצר לנפש.
אם תסתכל על נתונים באתר ה OECD תגלה שהתוצר לנפש בישראל נמוך ממומצע ה OECD.
והוא אפילו נמוך יותר מזה של מדינות בדרום אירופה כולל ספרד ואיטליה.
וכמובן שנמוך יותר ממדינות מערביות אחרות כמו צרפת, בריטניה וגרמניה.
אז אפשר להמשיך ולהתבשם מנתוני האבטלה הנמוכים, אבל בשורה התחתונה התוצר, הפריון ורמת החיים בישראל עדיין רחוקים ממדינות המערב העשירות.
 
לצפיה ב-'בישראל אין מחסור בדירות באופן כללי. יש מחסור בדירות איכותיות'
בישראל אין מחסור בדירות באופן כללי. יש מחסור בדירות איכותיות
02/06/2016 | 11:36
2
101
והסיבה העיקרית היא תכנון לקוי מזה עשרות שנים וחוסר השקעה בהון האנושי שגורם להרחבת הפערים חברתיים. אין שום בעיה לקנות דירה סבירה ב-400-500 אש"ח בערד או טבריה ולגור בה. וזה אפילו ממש לא רחוק מת"א במונחים הבינלאומיים. אך משום מה לא אני וכנראה לא אתה לא נקפוץ על ה"מציאה" הנ"ל.
לצפיה ב-'מה זה אומר דירה סבירה?'
מה זה אומר דירה סבירה?
02/06/2016 | 18:35
1
73
אילו אפשרויות של תעסוקה יש בערד או בטבריה?
שלא לדבר על תרבות או חיי חברה חלילה.
 
לצפיה ב-'זה בדיוק מה שאני מנסה להסביר'
זה בדיוק מה שאני מנסה להסביר
02/06/2016 | 20:07
77
אם למשל ניקח לדוגמה את הולנד - מדינה שלכל הדעות מתוכננת נכון - אז ערד נמצאת פחות או יותר באותו מרחק מת"א כמו למשל איינדהובן מאמסטרדם. אך הפלא ופלא - האוכלוסייה באיינדהובן לא נופלת בכלום, וכך גם מחירי הנדל"ן שם - הם לא זולים יותר בצורה משמעותית. ואם נצביע על ההבדלים בין הולנד וישראל - כך נבין מדוע מחירי הדירות כאן כה גבוהים.
לצפיה ב-'פטור ממס בשדרוג דירה'
פטור ממס בשדרוג דירה
31/05/2016 | 10:34
3
81
יש לי דירה אחת קטנה שאני מעוניינת למכור אותה ולקנות במקומה דירה  יותר גדולה.
אם אני קונה דירה מיד 2 עם תאריך אכלוס לעוד שנתיים את הדירה הגדולה, מתי עלי למכור את הדירה הקטנה היחידה שלי כדי ליהנות מפטור מתשלום מס רכישה על הדירה הגדולה ומפטור ממס שבח על הדירה הקטנה היחידה שלי?
לצפיה ב-'מתוך גוגל'
מתוך גוגל
31/05/2016 | 10:46
2
55
החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת, ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה.
במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים יישא סכום המס ריבית והצמדה.
לצפיה ב-'האם מיום הרכישה הכוונה מיום חתימת חוזה או מיום קבלת מפתח?'
האם מיום הרכישה הכוונה מיום חתימת חוזה או מיום קבלת מפתח?
31/05/2016 | 15:02
1
26
לצפיה ב-'זכרון דברים/חוזה - המוקדם מבינהם (להערכתי בלבד)'
זכרון דברים/חוזה - המוקדם מבינהם (להערכתי בלבד)
31/05/2016 | 15:25
25
לצפיה ב-'תמא 38 היטלי פיתוח'
תמא 38 היטלי פיתוח
31/05/2016 | 02:20
1
53
שלום

מספר שאלות בנושא היטלי פיתוח הנגבים מהעירייה ותצא 38:

1. במידה ואני מבצע פרוייקט תמא הריסה ובנייה, בו לא נעזרתי בשירותי העירייה בסלילת כביש או בניית מדרכה, האם אני פטור מתשלום היטל זה? ובמידה ולא, מה הסיבה לכך?

2. האם ההיטלים מחושבים על סך כל המ"ר שאני בונה, או רק על החלק שהוספתי (כלומר סך הכל פחות מה שהיה קיים)?

אשמח לעזרתכם
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
31/05/2016 | 08:55
27
1. לא.
2. רק על מה שהוספת, אלא אן כן ישנם חובות עבר של היטלי פיתוח גם על המ"רים הישנים.
 
לצפיה ב-'שותפות ברכישת דירה - שאלות'
שותפות ברכישת דירה - שאלות
31/05/2016 | 01:51
16
255
יש לי מכר שרכש לאחרונה דירה להשקעה עם הון עצמי של 30%, אני רוצה להיכנס שותף לעיסקה ולצאת לאחר 3 שנים.

האם מישהו יודע אם זה אפשרי לעשות עיסקה כזאת שבה אני רוכש מהמכר חלק בנכס ולאחר 3 שנים אני מוכר לו אותו בחזרה באותו המחיר? (כך שאהנה מהתשואה על השכירות ללא סיכון של ירידת מחירים בשוק הנדלן).

אני תוהה בגלל שאני יודע שלמכר היה רק 30% הון עצמי ואין לו יותר, כך שהוא לקח משכנתא על 70% מהמחיר. אם אני נכנס ב 20% מהמחיר במזומן, המשכנתא תצטמצם ל 50%. אז האם זה אפשרי לעשות הסכם כולל עם הבנק שבעוד 3 שנים המכר יקח 20% נוספים למשכנתא ויחזיר לי את ההשקעה? יוצא שהמשכנתא הכוללת תהיה בסוף 70% כמו בהתחלה, ולאחר 3 שנים הוא כבר יהיה אחרי החזר של חלקה.
 
ושאלה נוספת, אין לי נכס בבעלותי, גם לא חלק מנכס. אם אני נכנס בשותפות עם המכר ולאחר זמן מה ארצה לרכוש דירה "נוספת", האם אצטרך לשלם עליה 8% מס?
 
תודה מראש,
לצפיה ב-'העיסקה פה לא שווה את הכאב ראש והבירוקרטיה'
העיסקה פה לא שווה את הכאב ראש והבירוקרטיה
31/05/2016 | 10:52
1
112
נניח שהדירה שווה מליון וחצי והשכירות ממנה נהיה ממש לארג'ים נותנת לו 5000 שקל בחודש.
 
אתה צריך לתת לו 300000 שקל ולקבל כל חודש 1000 שקל שזה 20% מהשכר דירה.
 
עכשיו אתה צריך להבין שיש לך סיכון ממשי על ה300000 שקל האלה במידה ואתה לא ממש ממש באמת רושם את הדירה על שימך ב20%.
 
למיטב ידיעתי אם אתה כן רושם 20% מהדירה על שימך אז זה כבר נחשב שיש לך נכס ואתה מפסיד את הפטור ממס.
 
אז יש לך שתי ברירות או לרשום את הנכס על שימך או לא לרשום אותו. אם אתה לא רושם אותו ונתת לו 300000 שקל ואתה לוקח את ה1000 שקל כל חודש מי ערב לך שבאמת הוא יחזיר לך את ה300000 שקל אחרי 3 שנים?
 
ולא רק זה אתה עכשיו נמצא באיזשהי בעיה מול מס הכנסה כי אתה לכאורה עבריין. יש לך חלק בדירה ולא הצהרת עליה.
ואתה מכניס 1000 שקל בחודש בלי שיש הסבר עליו. אז גם זה סיכון.
 
אז נניח שאתה כן רושם אותו על שימך ב20% אז עכשיו הפסדת את המס וישל ך פה בירוקרטיות מטורפות של לרשום נכס על שמך שזה צריך לעשות עורך דין ולוקח על זה גם כסף. ושליחים שהולכים לטאבו או למנהל ועושים את כל הפרוצדורות האלה...
 
אני אתן לך סתם דוגמא אני שנה שעברה קניתי בית ובגלל סתם איזה טעות מטופשת בתעודת זהות של המוכרת לקח להם 8 חודשים עד שהבית עבר אלי במנהל. עכשיו כשאני בא לעשות העברת בעלות בטאבו הטאבו רוצים אישור העדר חובות מהמועצה האישור שהוצאתי להם בשנה שעברה כבר לא תקף להם. אז הלכתי למועצה הוצאתי העדר חובות כמובן ששילמתי להם ארנונה עד אמצע השנה. (הנה כבר כסף שירד לי מהחשבון) וגם 45 שקל על האישור. אבל לי זה לא משנה זה לא בית להשקעה בטח לא ל3 שנים ואני חייב לסיים את התהליך הזה שיחסית עשיתי בלי הרבה כאבי ראש כי יש לי עורך דין שמטפל בכל הבלאגן הזה.
 
עכשיו את כל החישובים פה עשיתי לך על דירה שהיא יחסית עוד יקרה רוב הסיכויים פה שהדירה עלתה פחות ממליון וחצי מה שמוריד גם את כל הסכומים שנגזרים ממנה וכבר מראה לך שעדיף לך לשים את ה300000 שקל האלה מושקעים בכמה ניירות ערך מפוזרים וזהו.
לצפיה ב-'כמה הבהרות ופרטים מדוייקים נוספים'
כמה הבהרות ופרטים מדוייקים נוספים
31/05/2016 | 18:01
50
תודה על התגובה ניאו,
 
הדירה עולה 500,000 ש"ח, היא בצפון. המכר השקיע 140 אלף מזומן ולקח משכנתא  ל 15 שנים של 360, כך שהמשכנתא היא 72% מהדירה, לפי מה שהבנתי כרגע הוא עדיין לא קיבל את המשכנתא (כנראה שמדובר בהסכם עקרוני לקבלת משכנתא).
 
יש לי כסף פנוי, אני חשבתי להשקיע לפחות 60 אלף ובכך למעשה להוריד את המשכנתא מ %72 ל 60% ואת הריבית עליה בהתאם, את ההפרש בין הריבית של המשכנתאות אני אקבל.
 
הדירה תהיה מושכרת ב 2,000 ש"ח בחודש. מה שאומר שאם יש לי 12% מהדירה אני ארוויח 3 אש"ח בשנה +, כפול 3 שנים זה 9 אש"ח, בסה"כ יצא לי רווח של כ 10 אש"ח על 60 אלף ב-3 שנים (אלא אם כן אחליט להשקיע יותר) זאת תשואה יפה לדעתי, והרבה יותר גבוהה ממה שהבנק מציע לי!
 
אם המשכנתא היא על 60% משווי הדירה ל 15 שנה, אז לאחר 3 שנים יישאר ממנה 48%. ההצעה שלי היא שלאחר 3 שנים הוא "ירחיב" את המשכנתא בחזרה ל 60%, כך שעדיין יהנה מריבית נמוכה עליה, ויקנה ממני בחזרה את ה 12% שיש לי בדירה באותו הסכום בדיוק שהשקעתי.
 
וכאן אני נתקל בכמה שאלות שאין לי מושג לגביהם.
 
1. האם זה אפשרי שיהיה לי חלק מהנכס כאשר המשכנתא היא על המכר? (זה אולי נקרא "עסקת קומבינציה"? אין לי מושג).
 
2. מה דעתך על "הרחבת משכנתא"? מה הסיכוי שלא יאשרו את זה בעתיד? והאם אפשר לסכם עם הבנק מראש דבר כזה?
 
3. כמה אחוזים אני יכול להחזיק בנכס מבלי לאבד את המס עליו? אתה טוען שב 20% אני מאבד את המס עליו. המגיב מתחתייך "רימון חייט" טוען שב 30% אני מאבד אך לא ב 25%. אז כמה אחוז אני יכול להחזיק בנכס מבלי לאבד עליו את המס?
 
תודה,
לצפיה ב-'אין דרך לקבל מהבנק התחייבות להגדלת משכנתא בעוד X שנים'
אין דרך לקבל מהבנק התחייבות להגדלת משכנתא בעוד X שנים
31/05/2016 | 11:32
6
77
אם אינך בטוח שהשותף יוכל לשלם לך ללא משכנתא, אל תכנס לזה.
אם אתה מחליט כן להכנס, עשה זאת ב- 25% ולא 30% כדי שלא תיחשב
בעתיד בעל דירה.
 
מעבר לכך, אם השותף מתחייב לשלם לפי ערך הדירה היום אך ערך הדירה יירד
בעוד שלוש שנים, האם זה לא יגרום לאיבוד חבר?
 
לצפיה ב-'25% ומטה זה לא נחשב שאתה בעל נכס?'
25% ומטה זה לא נחשב שאתה בעל נכס?
31/05/2016 | 11:37
31
לצפיה ב-'ואגב הוא דיבר על להיכנס ב20% לא ב30%.'
ואגב הוא דיבר על להיכנס ב20% לא ב30%.
31/05/2016 | 11:37
4
47
30% זה היה ההון שהחבר שלו קנה את הבית.
לצפיה ב-'נכון - הוא נכנס רק ב 12% מערך הנכס'
נכון - הוא נכנס רק ב 12% מערך הנכס
31/05/2016 | 18:30
3
41
השאלה נוגעת לאפשרות להשקיע 60,000 על נכס ששווה 500,000. בדיוק 12%
לצפיה ב-'נכון לא קראתי היטב'
נכון לא קראתי היטב
01/06/2016 | 18:36
2
28
בדוק כמה כסף בשקלים תקבל על 60,000 לעומת הטרחה שסביב כל העניין.
מסכים עם עו"ד חן סרי שהלוואה פשוטה תהיה עסקה כדאית יותר לשניכם.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'10 אש"ח ב-3 שנים על השקעה של 60 אש"ח'
10 אש"ח ב-3 שנים על השקעה של 60 אש"ח
01/06/2016 | 22:56
1
33
לא הבנתי בדיוק מה עו"ד חן סרי כתבה, מה פירוש "הע"א", ייתכן וזה בהחלט עדיף, אני אשאל בתגובה מתחתיה.
לצפיה ב-'לפי החישוב שלי 7200'
לפי החישוב שלי 7200
02/06/2016 | 13:18
23
4%*60,000*3 = 7200
מזה תנכה את כל הוצאות הטיפול במשכנתא ולדעתי
תשאר בסוף עם כ- 60,000 שקלים.
בהצלחה.
 
לצפיה ב-'אני חושב שאתה צריך להתעייץ עם עורך דין על השאלות'
אני חושב שאתה צריך להתעייץ עם עורך דין על השאלות
31/05/2016 | 18:41
3
51
ובאופן עקרוני, תשאל את עצמך למה החבר הציע לך להכנס בשותפות חלקית בדירה, אם הוא קיבל אישור עקרוני למשכנתא.
הרי מדובר בכאב ראש לא קטן ובהוצאות משפטיות נוספות לנכס (מי ישא בהן?).
ובנימה אישית היית מציע לך לא להתלהב מהשקעה שתניב לך בערך 5% תשואה שנתית, שבסך הכל היא כלל לא וודאית, כי גם אם שכר הדירה הצפוי הוא 2,000 ש"ח, יתכן ששכר הדירה יירד במהלך הזמן, או שתהיה תקופה מסויימת ללא שוכר, או שיהיו הוצאות לא צפויות על תחזוקת הנכס... 
לא שאני מזלזל, אבל כל הכאב ראש הזה בשביל 3,000 ש"ח לשנה?
לצפיה ב-'אני הצעתי את השותפות - תגובה והסבר'
אני הצעתי את השותפות - תגובה והסבר
31/05/2016 | 19:09
2
53
אני הצעתי את השותפות, אני רואה בזה win-win deal.
 
אני לא יודע לגבי הוצאות משפטיות נוספות לנכס, אני מאמין שהם לא יהיו כל כך גבוהות והם יקוזזו מהתשואה שלי ועדיין יהיה לי רווח נאה ביותר, כן, 5% בשנה (אני פשוט לא מכיר אפשרויות אחרות טובות יותר).
 
גם אם שכר הדירה יירד עדיין תהיה לי תשואה נאה (לדעתי), והיתרון שלי הוא שאני לא צריך להשקיע הרבה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת זמן ומאמץ, החבר בכול מקרה יחפש שוכר עבור הדירה, בין אם אני שותף או לא, כך שגם זה לא עליי, וגם הוצאות על תחזוקת הנכס הן לא פרמטר מהצד שלי.
 
למה זה משתלם לחבר? מהסיבה הפשוטה. המשכנתא שהוא לוקח גדולה מהשכירות שהוא צפוי לקבל על הדירה, ככה שהוא צריך להוסיף כמה מאות שקלים על שכר הדירה שהוא יקבל כדי להשלים למשכנתא. אם אני נכנס ב 12% מימון מזומן לדירה המשכנתא תרד מ 72% ל 60%, למעשה תשלומי המשכנתא החודשיים שלו יצטמצמו ב 17% כאשר שכר הדירה שישלם יצטמצם ב 12% בלבד. כאשר אתה לוקח בחשבון שהמשכנתא גדולה מהשכירות על הדירה, לפי החישוב הקר שלי הוא צפוי לחסוך כ 5,500 ש"ח ב-3 שנים. מדובר על רווח נקי של כ 15,000 ש"ח לשנינו בשלוש שנים או 5,000 ש"ח לשנינו בשנה.
 
ועדיין, כמו שאמרת, נשארו השאלות הפתוחות לגבי האפשרות לקדם את המהלך.
לצפיה ב-'שתי שאלות נוספות'
שתי שאלות נוספות
01/06/2016 | 16:54
1
29
כפי שאני מבין, אתם תתחלקו בשכר הדירה על פי האחוזים בהשקעה.
זה לא שהוא מתחייב לשלם לך גם אם לא יהיה שוכר... נכון?
אז אם זה המצב, מה תהיה התשואה שלך אם הבית יעמוד חודשיים ללא שוכר?
ומעבר לזה, אם יהיו הוצאות תחזוקה בבית, כנראה שגם תצטרך להשתתף בחלק שלך בהוצאות התחזוקה (12% כאמור)
אם לדוגמא צריך עכשיו לטפל בבעיית צנרת שתעלה 30 אלף ש"ח.. איך זה מעמיד את כדאיות ההשקעה שלך?
וכמה לדעתך ייקח עורך דין על מנת לשנות את הבעלות על הדירה בעוד 3 שנים?
בוודאי שכמה אלפי שקלים. גם אם זה ממש פשוט, זה עדיין עולה כסף.
אבל אתה יודע.. זה הכסף שלך.
תעשה בו מה שאתה רוצה
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
01/06/2016 | 23:04
18
אם לא יהיה שוכר הוא לא ישלם לי.
 
אם יהיו הוצאות תחזוקה הם עליו, הנכס בסופו של דבר יעבור לבעלותו המלאה לאחר כ-3 שנים.
 
אני לא יודע כמה לוקח עורך דין, חשבתי שהוא לוקח כמה מאות שקלים, וכמה מאות שקלים מתוך 10 אש"ח זה עדיין כדאי בשבילי, אני בהחלט אבדוק את האפשרות שהצעתם לעשות זאת בדרך של הלוואה.
 
הנקודה היא שאני לא יודע כיצד אפשר להבטיח באמת שהכסף יחזור אליי, בגלל זה העדפתי מלכתחילה שיהיה לי חלק בדירה כדי להבטיח את קרן ההשקעה שלי. אם יש אפשרות לעשות זאת בצורה של הלוואה, שהתהליך עולה פחות, והקרן מובטחת לי באותה מידה כמו שיש לי חלק בנכס אז זה בוודאי שעדיף.
לצפיה ב-'יתכן שכדאי לשקול קונסטלציה אחרת '
יתכן שכדאי לשקול קונסטלציה אחרת
01/06/2016 | 12:37
2
69
של הסכם הלוואה שבו יקבע ההחזר כאחוזים מגובה השכירות בד בבד עם בטוחה להחזר בדרך של הע"א.
 
 
כדאי להיוועץ פרטנית.
לצפיה ב-'מה פירוש "הע"א"?'
מה פירוש "הע"א"?
01/06/2016 | 23:04
1
19
לצפיה ב-'הערת אזהרה'
הערת אזהרה
02/06/2016 | 11:40
33
וביתר פירוט מדובר ברישום בטאבו של הערה על התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
 
 
לצפיה ב-'קצת כיוון ראשוני במחיר מטרה בראש העין'
קצת כיוון ראשוני במחיר מטרה בראש העין
30/05/2016 | 20:37
9
181
זכיתי במרכז כרגע של מחיר מטרה בראש בעין בפרוייקט של 
"פרשקובסקי בראש העין"
המחיר למטר כפי שכתוב 
₪9,320.34
רציתי מספר שאלות אם אפשר
1- האם זה מחיר טוב וכמה זה אכן פחות ממחיר השוק שם?
2-  אין לי כמובן אופציה לשלם 30 אחוז הון עצמי כרגע, 
הסתכלתי כאן
וראיתי שישנם הנחיות לתת משכנתא גם עם הון של 100 אלף 
לפי ההנחיות
אשמח לקצת הסבר מה זה אומר (נגיד שיש לי אופציה ל 100 אלף כרגע)
תודה רבה
לצפיה ב-'ברכות'
ברכות
31/05/2016 | 00:04
1
123
ברכות על הזכייה. שיהיה בהצלחה.
לצפיה ב-'תודה, אשמח לתשובות מהמבינים'
תודה, אשמח לתשובות מהמבינים
31/05/2016 | 08:47
58
לצפיה ב-'תשובות חלקיות אתה יכול לקבל באתר מדלן'
תשובות חלקיות אתה יכול לקבל באתר מדלן
31/05/2016 | 18:51
6
105
לפי האתר, המחיר הממוצע למטר רבוע בראש העין הוא כ 13,700 ש"ח, ככה שעל פניו זאת נראת עיסקה טובה.
כמובן שצריך לבדוק את האזור המסויים של הפרוייקט.
באתר מדלן תוכל לקבל הערכה לגבי כל המחירים בכל אזור ואזור
 
שיהיה בהצלחה
לצפיה ב-'לכאורא הנחה של 30 אחוז'
לכאורא הנחה של 30 אחוז
01/06/2016 | 00:47
5
80
זה הרבה
השאלה באמת איך מקבלים משכנתא לדבר כזה....
לצפיה ב-'לפי הפרסומים בעיתונות הממשלה תהיה ערבה לחלק מסכום המשכנתא'
לפי הפרסומים בעיתונות הממשלה תהיה ערבה לחלק מסכום המשכנתא
02/06/2016 | 23:30
4
36
תכנס לבנק ותבדוק.
ותעדכן אותנו כמובן
לצפיה ב-'כמובן שעאדכן'
כמובן שעאדכן
03/06/2016 | 09:18
3
25
אגב, מבחינת עיסקה זה כדאי?
אנו זוג+1, לא רואה איך נקנה דירה ב 5 שנים הקרובות לבד
השאלה אם זו דירה של כ 100-110 מטר, זה לא חבל להיכנס למשכנתא עם ריבית וכו' מעכשיו ואולי יותר זול לשכור דירה בינתיים, / ואז לקנות משהו קטן יותר
או שההנחה היא כ"כ משמעותית שזה מכסה על הריביות וגודל הדירה הגדול
לצפיה ב-'על פניו ועל פי מחירי השוק כיום, זאת נראת עסקה כדאית'
על פניו ועל פי מחירי השוק כיום, זאת נראת עסקה כדאית
03/06/2016 | 17:06
2
34
בכל מקרה, הנחה של 30% ממחיר השוק היא באמת הטבה משמעותית.
 
אבל את החשבונות שלך אתה צריך לעשות בעצמך.
 
למרות שאני בטוח שבועת הנדל"ן תתפוצץ בקרוב, אני עדיין מאמין שזכית בעסקה טובה מאד.
אבל באמת שאת החשבונות שלך אתה צריך לעשות בעצמך
לצפיה ב-'השאלה בכמה תתפוצץ'
השאלה בכמה תתפוצץ
03/06/2016 | 18:36
1
32
אלא אם כן יהיה קריסה כמו בארה"ב בכמה כבר ירד, 10-20 %? ממש נשמע הזוי
כמובן שזה באסה לקנות דירה במיליון ומחר ירדו מחירי הדירות והפסדת מאות אלפים בין רגע...
 
לצפיה ב-'זכית בפיס תגיד תודה וזהו'
זכית בפיס תגיד תודה וזהו
04/06/2016 | 22:12
30
יש עכשיו עשרות אלפי זוגות שהיו מתחלפים איתך,
קיבלת מתנה ושפר מזלך לזכות.
 
תגיד תודה, וזהו.
לפי מה שאני מרגיש, אין לך את ההון העצמי וגם בשביל זה תוכל לקחת הלוואה חוץ בנקאית עם הלוואת בלון ובעוד 5 שנים למכור את הנכס עם רווח.
אין סיכוי סביר שגם אם בועת הנדל"ן תתפוצץ הנכס יהיה שווה פחות ממה שאתה קונה אותו, מדובר בדירה חדשה מקבלן בסטנדרט גבוה יחסית.
 
ממש את הזכיה שלך או שיהיו עליה עוד עשרות אלפי קופצים אחרים שממתינים בתור ומקווים שתיתן להם את המתנה שזכית בה.
 
לצפיה ב-'נווה פרדסים בפרדס חנה'
נווה פרדסים בפרדס חנה
30/05/2016 | 15:37
53
שכונה נווה פרדסים נמצאת בתחילת הפיתוח הסביבתי שלה .
אשמח לקבל נתונים על המקום מאנשים שמכירים היטב את המקום.
לפי הידוע לי כיום בונים מספר ייזמים דירות 4 ו 5 חדרים ואמורים להתחיל לבנות מרכז מסחרי .
לפי הידוע לי מחיר למשתכן  צפוי באזור מחנה 80 ..השפעה על נווה פרדסים..
לצפיה ב-'הנכס המניב מתיווך יוסף צפת קרוב לעתיקה 11 חדרים '
הנכס המניב מתיווך יוסף צפת קרוב לעתיקה 11 חדרים
30/05/2016 | 15:29
68
לפרטים מייל doronyusf@gmail.com
תיווך יוסף 052-5320580
לצפיה ב-'נכס מניב מתיווך יוסף '
נכס מניב מתיווך יוסף
30/05/2016 | 15:26
47
נכס ברחוב הפלמ"ח בצפת ליד העתיקה והמרכזית צפת  11 חדרים 3 קומות בכל קומה שירותים + מקלחת .
אם הנכס ימכר כישיבה או אולפנה הנחה דרסטית מחיר התיווך הקדש דתי . מתאים גם למפלגה . לתיאום מועד הגעה לראות את הנכס תיווך יוסף doronyusf@gmail.com
נכס עתיק שהורחב אם קשתות ואבנים ירושלמיות
לצפיה ב-'אי מימוש זכויות בניה במגרש אחד והעברתם לבנין אחר'
אי מימוש זכויות בניה במגרש אחד והעברתם לבנין אחר
30/05/2016 | 12:51
4
41
שלום
האם קבלן/יזם יכול לבחור לא לממש את מלוא זכויות הבניה האפשריות במגרש אחד
ולנייד אותם (כחוק) למגרש אחר שבבעלותו ?
 
תודה
יצחק
 
לצפיה ב-'לא בלי תב"ע חדשה.'
לא בלי תב"ע חדשה.
30/05/2016 | 23:36
10
לצפיה ב-'בוודאי שיכול.'
בוודאי שיכול.
31/05/2016 | 00:53
2
30
צריכים לבדוק אם המגרשים מהווים חלק מחלקה גדולה.
במידה ולא, נדרשת תב"ע לניוד וזו פעולה אפשרית.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
לצפיה ב-'כלומר יזם תמא יכול להחליט שהוא בונה'
כלומר יזם תמא יכול להחליט שהוא בונה
31/05/2016 | 04:26
1
25
קומה אחת פחות ולנייד את הקומה למגרש אחר במקום אחר בעיר שבו אולי כדאי יותר כלכלית או נוח יותר להגיע להבנות עם הדיירים או שאולי הבעלות עליו כולה שלו מלכתחילה וכדי לעשות זאת הוא צריך לשנות תבע (השינוי אפשרי לבנין אחד??) .
האם לזה הכוונה ב "שינוי תב"ע נקודתית" ?
 
תודה
 
 
לצפיה ב-'בדיוק ככה'
בדיוק ככה
31/05/2016 | 08:51
15
רק שזה לא "היזם מחליט" זה מחלקת התכנון העירונית + הועדה המקומית צריכים לאשר את זה (עם כל הכרוך בכך), זו לא פרוצדורה זריזה ויש בה סיכונים.
 
לצפיה ב-'שאלה למבינים'
שאלה למבינים
30/05/2016 | 12:00
3
152
דירה ברמת אביב ג' ברחוב אליהו חכים. קומה 6.
6 חדרים. כ-140 מר כולל מרפסת שמש של 9 מר עם נוף לפארק וגם מרפסת שירות גדולה... 2 חניות. מחסן. מעלית כמובן. הקומה מעל, השביעית, היא פנטהאוז.
כמה לדעתכם המלומדת היא שווה?
תודה לעונים
לצפיה ב-'תבדוק במדל"ן סדרי גודל'
תבדוק במדל"ן סדרי גודל
30/05/2016 | 23:47
1
56
לצפיה ב-'מחפש נכס להשקעה בת"א ?'
מחפש נכס להשקעה בת"א ?
31/05/2016 | 02:30
91
יש כאן החל מ-2,665,000 ש"ח לדירת 3.5 חדרים + חניה ומרפסת
http://instahsield.com/0cbbc14d
לצפיה ב-'אני הייתי נזהר מלקנות דירות יקרות בשיא הבועה'
אני הייתי נזהר מלקנות דירות יקרות בשיא הבועה
31/05/2016 | 09:27
94
כי כאשר הבועה תתפוצץ, הדירות היקרות הן אלה שיפסידו את הערך הרב ביותר.
ובדירות האלה הפער יגיע בקלות למאות אלפים
לצפיה ב-'הנה כתבה מהיום על בריחת המשקיעים בשוק הנדל"ן'
הנה כתבה מהיום על בריחת המשקיעים בשוק הנדל"ן
29/05/2016 | 14:52
21
241
לידיעה, כתבה מביזפורטל
 
לצפיה ב-'לא רוצה לקלקל לאנשי האוצר אבל לדעתי גם הם יודעים '
לא רוצה לקלקל לאנשי האוצר אבל לדעתי גם הם יודעים
29/05/2016 | 19:08
13
260
את האמת. אפילו קראתי זאת לפני כמה שבועות.
במקביל ל"יציאת המשקיעים מהשוק" יש עלייה גדולה
של רכישות דירות על ידי רווקים בשנות ה- 20 המוקדמות ועם שכר נמוך.
ודי לחכימא ברמיזא.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
  
  
לצפיה ב-'באמת שלא הבנתי מה הכוונה שלך ומה אתה רוצה'
באמת שלא הבנתי מה הכוונה שלך ומה אתה רוצה
30/05/2016 | 01:18
12
171
לא הבנתי איזה אמת יודעים באוצר
ולא הבנתי את הרמיזה של ה"די לחכימה ברמיזה..."
 
אפשר הסבר להדיוטות?
 
לצפיה ב-'ואם התכוונת שהמשקיעים מוצאים "אנשי קש" לרכישות שלהם'
ואם התכוונת שהמשקיעים מוצאים "אנשי קש" לרכישות שלהם
30/05/2016 | 01:51
11
170
אז ראשית, זה היה תמיד, גם לפני העליה המינורית במס הרכישה הנוכחי.
כל משקיע דואג לחלק הנכסים כך שהוא ישלם פחות מס, בין הילדים שלו, ובין בניח משפחה שאפשר לסמוך עליהם (ועד כמה שאפשר.. כי זה באמת נושא מפוקפק)
אז התרגיל הזה כל כך ידוע, שהיה לפני המס החדש, ובוודאות קורה גם אחרי.
אבל אין שום סיבה לחשוב שפתאום נולדים "אנשי קש" חדשים..
הרי... אף משקיע לא ירשום דירה על שם של איזה איש קש מקרי שהוא לא מקרבה משפחתית ראשונה...
כלומר.. סתם על שם של איזה שכן בן 22 בשכר מינימום, רק בשביל לחסוך 8% מס רכישה...
הרי הסיכון גדול מהתמורה.. אז בשביל מה לעשות את זה?
אז הטענה שפתאום יש פחות משקיעים בגלל שהדירות נרשמות על שמם של אנשי קש, היא אולי טובה בשביל התיאוריה והמשך הפמפום של הבועה, אבל במציאות אין לה אחיזה ממשית.

ההסבר למופרכות של הטענה הזאת, מעבר לענין של הבטחון של המשקיע האמיתי לגבי הבעלות שלו על הנכס, היא לב ליבו של הנושא שאנחנו מדברים עליו. הרי גם אותם כביכול "בני 22 בשכר מינימום", שכביכול הפכו ל"אנשי קש", אמורים מתי שהוא בקרוב למצוא את עצמם המעמד של משקיעים אם פתאום הם יתחתנו וירצו לקנות דירה...
 
וכל זה בשביל לחסוך 8% ? גם המשקיע מסתכן וכל איש הקש מסתכן.
אם מישהו היה מוצא איש קש כזה בשביל לחסוך מס רכישה של 8%, אני הייתי קורה לזה טפשות.
לצפיה ב-'8% ממיליון זה 80,000 רוב הדירות הנרכשות להשקעה מקבלן'
8% ממיליון זה 80,000 רוב הדירות הנרכשות להשקעה מקבלן
30/05/2016 | 07:34
10
172
עולות יותר ממיליון.
אלו סכומים  שאנשים כן עושים מעשים שונים כדי לחסוך.
בפועל המוח שלנו לא אומר לעצמו קודם היה 6%
ועכשיו 8%, זהו שינוי קטן אלא המוח מבטל מצב קבוע
ו"מתעורר" כשיש שינוי ואז אנשים פתאום "מגלים"
את מס הרכישה ועושים מהלכים לחוסכו.
את השיחה הנ"ל עם ההמלצה לשלם מס ולא להסתבך עם
בעלות מעורפלת על הדירה במקרה מוות או חתונה של הבן ניהלתי
פעמים רבות עם אנשים שונים.
 
לצפיה ב-'אתה היית מסתכן בלרשום דירה שלך על שמו של איש קש?'
אתה היית מסתכן בלרשום דירה שלך על שמו של איש קש?
30/05/2016 | 08:58
9
133
לא כתבתי שהתופעה לא קיימת.
כתבתי שהתופעה היית קיימת תמיד ותמשיך להתקיים גם בעתיד. והתופעה מתקיימת עם המעגל הראשון של הילדים. ואולי קרובים של דרגה שניה. אבל בוודאי שלא יותר מזה.
אין איזה גידול "פתאומי" ברישומים שמראים שמתחילים לרשום את הדירות להשקעה על שמם של כל מיני אנשי קש שמצאו ברחוב...

במצית של חיינו, יש בזה פשוט יותר מדי סיכון לשני הצדדים, ואני אסביר.
ראשית הסיכון למשקיע - מה באמת יבטיח שא"יש הקש" לא יתהפך ויעשה משהו שיגרום למשקיע לאבד את כספו? הרי הוא רושם את הדירה על שמו של צד שלישי. וביננו, יש כל כך הרבה משפחות שמסתכסכים בשביל רכוש.. ואפילו אחים שמפסיקים לדבר זה עם זה בשביל רבע דירה....
אז על מי באמת אפשר לסמוך כאשר אתה רושם דירה שלך על שמו של צד ג'?
ואני אשאל אותך שאלה פשוטה -
אתה היית רושם דירה שלך על שמו של איש קש כלשהו? על מי בדיוק היית סומך? לרכוש רכוש בסך של מיליון ש"ח על שם של מישהו שהוא לא במעגל הקרוב שלך?

ומעבר לזה..
למה לאיש הקש לעשות את זה?
בוא נדבר על הסיכון של איש הקש..
בוא ננחי שמדובר על איש נורמטיבי והגון. כי אם מראש אנחנו חושבים שהוא לא הגון, מעולם לא נרשום רכוש של מיליון ש"ח על שמו.
אז מעבר לנושא הפלילי של רישום כוזב, הרי ברגע שהוא עשה את זה, אז פתאום  הוא יתחתן וירצה לרכוש דירה, אז הוא יהיה חייב במס רכישה..
אז בעצם ההפיכה שלו לאיש קש ממש דופקת לו את החיים...
או לחילופין.. אם הוא ירצה להרשם בהגרלות של מחיר למשתכן, בגלל הדירה שרשומה על שמו הוא יאבד את הזכויות שלו להרשם להגרלות האלה...
ובכלל..
בשביל לקנות נכס במיליון ש"ח בלי משכנתא (הרי איש הקש לא יכול לקחת משכנתא - הוא הרי צעיר שמרוויח שכר מינימום), המשקיע צריך לשים על הדירה את כל הכסף במזומן...
ואני שואל שאלת תם...
כמה משקיעי נדל"ן שיש להם סכומים כאלה במזומן ירכשו דירה להשקעה וישרמו אותה על שם של איש קש?

בקיצור, אני מקווה שהבנת.
ברור שמדובר בסך הכל בצ'יזבטים על "צעירים בשכר מינימום שפתאום קונים דירות" וכל זה על מנת להמשיך לפמפם את העליות בשוק ולנסות להסתיר את הבריחה של המשקיעים מהשוק.
אגדה אורבנית ולא יותר מזה.
 
לצפיה ב-'בשביל 8% ?!? אני בהחלט כן'
בשביל 8% ?!? אני בהחלט כן
30/05/2016 | 11:04
8
122
והאמן לי שאני לא היחיד.
 
לצפיה ב-'ובשביל 6%?'
ובשביל 6%?
30/05/2016 | 14:18
101
 
ואם התשובה גם פה היא ״בהחלט כן״.... אז מה בדיוק השתנה?
לצפיה ב-'ומצאת מישהו אמין שאתה מוכן לרשום את הדירה שלך על שמו? '
ומצאת מישהו אמין שאתה מוכן לרשום את הדירה שלך על שמו?
30/05/2016 | 15:30
6
115
אז עכשיו שכבר מצאת מישהו כזה לרשום עליו את הדירה, יש לי כמה שאלות אליך..
1. האם הצעת לו והוא גם הסכים? מה האינטרס שלו להסכים?
2. אתה מודע לכך שמדובר בהסכם פיקטיבי שתכליתו העלמת מס והעונש עליו מאסר בפועל?
3. האם הבחור ההוא שמצאת, האם גם הוא מודע להבטים הפליליים?
4. האם יש לך את מלוא הסכום לרכישת הנדל"ן ללא מינוף? כי ברור שהבחור הצעיר בשכר מינימום לא יקבל משכנתא. אז אם יש לך מיליון ש"ח במזומן בשביל לרכוש את הנכס.. אתה  מחפש להסתבך בשביל עוד 80 אלף? אתה אמיתי?
5. מה מבטיח לך שאותו אחד שמצאת ורשמת על שמו את הנכס שלך, לא ימכור את הנכס מאחורי הגב ויברח עם הכסף? איך אתה מבטיח את עצמך?
6. מה מבטיח לך שאותו אחד לא יסחט אותך בעתיד על העלמת המס שעשיתם? הוא הרי רק איש הקש, העונש הכבד יפול עליך.
6. ועכשיו אחרי כל השאלות האלה, אתה ישן טוב בלילה אחרי שחסכת 8% ?
 
אתה יודע.. יש לי עוד המון שאלות... כי הרי יש גם עורך דין באמצע שמעורב, ויש גם סכנה שמס הכנסה יבואו לבחור הזה וישאלו אותו מאיפה הכסף וכו'....
אבל אני חושב שהבנת שההבדל בין הטענה שלך שאתה מוכן לכל זה בשביל לחסוך 8%, לבין המציאות, הוא כמרחק של מזרח ומערב.
לצפיה ב-'יש לא מעט אנשים שהעדיפו לאחרונה לרשום ע"ש הבן '
יש לא מעט אנשים שהעדיפו לאחרונה לרשום ע"ש הבן
30/05/2016 | 20:13
4
104
העצה לרוב היא פשוט לשלם ולא להסתבך
אבל כשדירה מעפנה במרכז עולה 1.6M וצפונה
יש אנשים לא מעטים שבוחרים שלא "לזרוק 128,000 ש"ח לפח" ורושמים הדירה ע"ש הבן/בת
וכן, ככל שהסכום גדל ליותר אנשים תהיה מוטיבציה למצוא את הדרך בה לא יצטרכו לשלם
 
 
לצפיה ב-'וכאשר זה היה 6% לא רשמו על שם הבן?'
וכאשר זה היה 6% לא רשמו על שם הבן?
31/05/2016 | 09:36
3
67
כלומר...
לפני שמס הרכישה עלה ל 8%, המס היה 6%...
אז לפני העליה המס על דירה בסדר גודל כזה היה בסביבות 100,000 ש"ח..
אז מה בדיוק השתנה?
מה שאני אומר הוא, שמה שהיה, הוא מה שקורה היום.
לא קרה שום דבר דרמטי.
האנשים שחיפשו פירצה לא לשלם את המס, עשו זאת גם לפני זה.
 
העניין הוא שיש ירידה בחודשים האחרונים ירידה דרמטית במספר המשקיעים, ועליה דרמטית של מכירת דירות של משקיעים. 
הירידה במספר המשקיעים מראה שאנשים מבינים סוף סוף שהשוק מיצה את העליות שלו, ומתחילה תקופה של ירידות מחירים.
אז מה עושים היאנטרסנטים?
מנסים להסביר את הירידה בכמות המשקיעים בכל מיני "העלמות" מתוחכמות של הקונים האמיתיים... כאילו שעדיין יש משקיעים שרוכשים דירות בשוק...
אבל האמת היא שהמשקיעים בורחים מהשוק, כי הם מבינים לאן זה הולך.
ובכל מקרה, כל הנסיונות האלה לספר שעדיין המשקיעים בשוק, לא מסבירים את העליה במכירות הנכסים על ידי המשקיעים.
מכירת חיסול.
והאינטרסנטים שמנסים עכשיו להפטר מהנכסים שלהם במחירי בועה, ממשיכים לפמפם שלא קורה כלום....
 
לצפיה ב-'מה לא לגיטימי בלקנות דירה על שם הבן?'
מה לא לגיטימי בלקנות דירה על שם הבן?
01/06/2016 | 16:30
2
46
נניח שבכל מקרה בכוונתי לקנות לבן שלי דירה ,   נכון שהתכוונתי לעשות זאת  כשיהיה בן 26-27   ובגלל מס הרכישה אני מקדים וקונה אותה עכשיו כשהוא בן 20.
אבל הדירה באמת תהיה שלו (וההכנסות משכר דירה ישמשו לצרכיו), אין לי איתו הסכמים סודיים ואני לא מצפה שיחזיר לי אותה בעתיד.
אז נכון שזה תכנון מס,   אבל האם זה לא לגיטימי?   האם יש כאן הונאה של שלטונות המס?
לצפיה ב-'חוקי למהדרין'
חוקי למהדרין
01/06/2016 | 22:09
16
לצפיה ב-'שאלת הלגיטימיות בכלל לא עלתה כאן'
שאלת הלגיטימיות בכלל לא עלתה כאן
02/06/2016 | 02:24
41
הנושא המדובר הוא הירידה בכמות המשקיעים כפי שהנתונים הרשמיים מראים.
עלתה כאן טענה שאין ירידה בכמות המשקיעים, והטענה היא שהמשקיעים במקום לרשות את הדירה להשקעה על שמם, הם רושמים על שמם של כל מיני רווקים בשכר מינימום.
לדעתי הטענה הזאת מופרכת והיא באה מצידם של אינטרסנטים על מנת לנסות להסתיר את הבריחה של המשקיעים מהשוק, לפחות כל עוד הם לא הספיקו למכור את הדירות שלהם.
אני טוען שרישום דירות על שם הילדים היה גם לפני העליה של מס הרכישה, וימשיך גם לאחר מכן, ושאין בכלל רישומי דירות על כל מיני "רווקים עלומים".
הטענה שלי היא שאין שינוי באחוזים של רישומי הדירות על שם הילדים, ובוודאי שאין רישומי  דירות על שמם של כל מיני רווקים עלומים בשכר מינימום.
ובכל מקרה, לכל אחד מהמשקיעים יש מספר מוגבל של ילדים שהוא יכול לרשום את הדירה להשקעה על שמם. ומספר הילדים הזה לא השתנה לפני שינוי המס או לאחריו.
מה שהיה הוא מה שקורה, ולא שום דבר אחר
וכל זה לא קשור ללגיטימיות כלשהי.
לצפיה ב-'סייג לחכמה שתיקה'
סייג לחכמה שתיקה
30/05/2016 | 23:35
52
לצפיה ב-'יש צילצולים מעניינים יותר מהנ"ל'
יש צילצולים מעניינים יותר מהנ"ל
31/05/2016 | 10:29
6
112
כגון הצימצום של חלקם של הבנקים הגדולים (הפועלים ולאומי) בעוגת המשכנתאות. יתכן והם מריחים את מה שהציבור טרם מבין.
לצפיה ב-'כל המצב בשוק הנדל"ן הוא צלצול אחד רועם וחזק'
כל המצב בשוק הנדל"ן הוא צלצול אחד רועם וחזק
31/05/2016 | 18:46
5
106
אבל הכתבה הייתה רק דוגמית קטנה על מנת לנסות להעיר את האנשים ולהסביר להם כמה המצב בשוק הנדל"ן נזיל ומסוכן.
מי שלא ממש מבין בזה, וזה לא המקצוע שלו, שלא יחפש כרגע הרפקאות בנדל"ן.
לצפיה ב-'המצב שביר מאוד'
המצב שביר מאוד
31/05/2016 | 23:22
4
113
לא הייתי נכנס להרפתקאות בנדל"ן אם אין לי כמה מאות אלפי שקלים להפסיד.
 
אנו רואים את הכסף החכם מתחיל לצאת, אבל להערכתי נראה ירידות רק בעוד שנתיים
לצפיה ב-'דירה שנקנתה במיליון והיום ניתן למכור 1.2 - '
דירה שנקנתה במיליון והיום ניתן למכור 1.2 -
02/06/2016 | 22:53
3
45
דירה שנקנתה במיליון והיום ניתן למכור 1.2 - דירה יחידה למגורים.
 
הייתה ממליץ למכור ולצאת לשכירות? אם בעוד שנתיים יהיו ירידות
לצפיה ב-'לא'
לא
02/06/2016 | 23:14
2
39
אם זו דירה יחידה למגורים - תגור בה בכיף,
גם אם ערכה ירד בחצי מה זה משנה לך.
 
זה תלוי במצב, בתזרים, אבל בגדול אני צופה ירידה רק עוד שנתיים.
לדירת מגורים יחידה עם משכנתא נמוכה מהשכירות הממוצעת, לא הייתי ממליץ לעבור לשכירות בשלב הנוכחי.
לצפיה ב-'מה הצפי לירידת המחרים באחוזים ?'
מה הצפי לירידת המחרים באחוזים ?
02/06/2016 | 23:16
1
23
לצפיה ב-'אם מישהו יודע את העיתוי ואת האחוזים, הוא יהפוך למיליונר...'
אם מישהו יודע את העיתוי ואת האחוזים, הוא יהפוך למיליונר...
02/06/2016 | 23:32
123
לצפיה ב-'אי הופעה עסקה במערכת נדלן רשות המיסוי'
אי הופעה עסקה במערכת נדלן רשות המיסוי
29/05/2016 | 11:41
5
171
שלום
דירה שנמכרה לפני חצי שנה-אני לא מוצאת אותה במערכת מיסוי נדלן או/ו מלדן. המוכר אמר לי שדיווח טכנית שגוי אך סרב לומר לי איך

איך עשה זאת למשל?
לצפיה ב-'המידע באתרים אלו לא מועלה על ידי מוכרים'
המידע באתרים אלו לא מועלה על ידי מוכרים
30/05/2016 | 10:04
127
אלא על ידי האתר עצמו. שלא יספר לך סיפורים.
מה הבעיה כעצם?
לצפיה ב-'יש שתי אפשרויות:'
יש שתי אפשרויות:
31/05/2016 | 00:57
1
108
א. לפקיד מס שבח יש 8 חודשים לסיים ולדווח עסקה שהוגשה.
ייתכן שהתיק עדיין נמצא בדיונים (או על השולחן של פקיד מס שבח) ולכן טרם הוזן.
אנו עדים לא פעם לעסקאות שמוזנות גם לאחר 8 החודשים.
 
ב. דוח מבקר המדינה קבע שמאגר מס השבח אינו אמין וסובל מבעיות רישמיות רבות. אני לא מכירה את הכמויות המדוייקות, אבל אני מתארת לעצמי שפקיד מס שבח מזין הרבה עסקאות ביום.
באופן אישי רכשתי דירה בגבעתיים אשר נרשמה (בטעות) בקומה 3 במקום בקומת הקרקע. שנת הבניה של הבניין נרשמה כשנת 2015 והבניין בן מעלה מ70 שנה.
ישנם טעויות לא מעטות ואלו יכולים לקראת.
 
יחד עם זאת, עשה חיפוש לפי גוש חלקה, כתובת, תאריך מכירה וכיוצ"ב.
אפשר לאתר כל עסקה עם קצת יצירתיות.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
לצפיה ב-'תודה 3 שאלות'
תודה 3 שאלות
01/06/2016 | 08:34
58
באיזה דוח מבקר המדינה נמצאתאת הביקורת הנ"ל?
איך שמאי המקרקעין מטייבים מידע זה? לכאורה הם ניזונים מאותו מאגר
 
בלי קשר , מדוע השימוש באופציות בישראל לא נפוץ למשקיעים, על אף יתרונותיו, בקשר למס רכישה למשל?
לצפיה ב-'לפעמים לוקח זמן לנתונים להתעדכן'
לפעמים לוקח זמן לנתונים להתעדכן
31/05/2016 | 23:25
59
ולפעמים הם גם לא נכונים, יש הרבה בעיות של דיוק במערכת הזו.
יש עוד אתר שמציג את הנתונים שנלקחו משם ומאפשר חיפוש לפי כתובת
 
לצפיה ב-'חצי שנה?'
חצי שנה?
01/06/2016 | 13:48
46
יתכן שהשומה עדיין לא הוקלדה.
לצפיה ב-'אשקלון'
אשקלון
29/05/2016 | 02:37
49
מה מצב אשקלון בשוק היום?

לצפיה ב-'שאלה לגבי תקני בנייה '
שאלה לגבי תקני בנייה
28/05/2016 | 16:26
32
1. מה התקן עבור הפנלים בבית - כלומר   בכמה ס"מ מותר להם לבלוט מהקיר 

(נוצר מצב שהפנלים הופכים להיות כמו |"מדף" ליד הרצפה) 
 
2. מהו תקן בנייה - פתח יציאה למרפסת שמש בבניין משותף   גלומר מה הגובה המימאלי שיש לעשות ליציאה למרפסת שמש מהבית בבניין קומות ע"פ התקן? 
 
לצפיה ב-'מיסוי על דירה ללא תמורה בין אחים (לא הורשה)'
מיסוי על דירה ללא תמורה בין אחים (לא הורשה)
28/05/2016 | 18:46
4
80

שני אחים רכשו יחד דירה (50-50). מדובר על דירה בשווי 1.5 מש״ח.
אוכלסה ב2011.
1) האם האח יכול לתת חצי דירה ללא תמורה לאחות גם אם הדירה לא התקבלה בירושה מההורים?
2) להבנתי רק האחות תשלם מס רכישה. כמה זה יצא? שליש מחצי דירה? 
3) להבנתי המסירה ללא תמורה לא משפיעה על האח בצורת מיסוי כלשהו עכשיו או בעתיד. נכון?
 
לצפיה ב-'מכירה ללא תמורה בין אחים '
מכירה ללא תמורה בין אחים
29/05/2016 | 12:10
3
98
כבר (מאז 08/2013) אינה נהנת מפטור ממש"ח לפי סעיף 62.
 
כדאי להיוועץ באופן פרטני שכן הנך נשען על הנחות יסוד שאינן מעודכנות.
לצפיה ב-'האם יש חשיבות אם התקבלה בירושה או לא?'
האם יש חשיבות אם התקבלה בירושה או לא?
29/05/2016 | 12:56
2
23
לצפיה ב-'כן.'
כן.
30/05/2016 | 11:16
1
14
לצפיה ב-'אם לא התקבלה בירושה - מה המס שכל צד ישלם על מתנה?'
אם לא התקבלה בירושה - מה המס שכל צד ישלם על מתנה?
30/05/2016 | 12:48
55
הצד הנותן?
והצד המקבל?

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא פוריות
אירוח בנושא פוריות
ד``ר נהרי מומחית לפריון מגיעה לענות על שאלותיכם
אירוח בנושא פוריות
אירוח בנושא פוריות
ד``ר נהרי מומחית לפריון מגיעה לענות על שאלותיכם
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

זוהר רוזנפלד- אדריכלות ועיצוב
זוהר רוזנפלד- אדריכלות
פורום מיסוי עירוני
פורום מיסוי עירוני
סיון אלה-לוי עו
עו"ד סיוון אלה-לוי

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ