לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

לצפיה ב-'חייבים עזרה - זוג צעיר !'
חייבים עזרה - זוג צעיר !
04/12/2016 | 15:29
6
255
היי שלום , אודה לעזרתכם .

אנו גרים בק.מלאכי זוג צעיר , ומעוניינים לרכוש דירה כאן בקרית מלאכי , המחירים ממש עלו ב10 חודשים האחרונים . דירת 4 חדרים הגיעה ל 1,100,000 יש נו הזדמנות לרכוש דירה בשדרות בפרויקט חדש , קבלן צרפתי , דירה אחרונה בקומה שלישית , 4 חדרים ,104 מטר ועוד 12 מטר מרפסת , ומחסן צמוד 6 מטר , + חנייה בטאבו . מפרט יחסית גבוה . ב860,000 מחיר אחרון , השאלה אם המחיר שווה לעיר שדרות ? (  זאת שכונה חדשה בשדרות בפיתוח ויש שם מלא בנייה - שכונות בן גוריון ב') , האם שנרצה למכור אותה לדעתכם השווי שלה יעלה ? ואם נרצה להשכיר אותה בשדרות בכמה נוכל ?
אנחנו לא מהאזור ולא יודעים עם מי להתייעץ  ..
ודירה ראשונה שאנחנו קונים מקבלן זה נכון שאי אפשר למכור אותה 5 שנים ראשונות ?
גם אם זה בעיר שדרות ?

אני יודה לכם ממש על תשובה מפורטת  שתוכל לעזור לנו !
אנחנו אמורים להחזיר לו תשובה היום.. תודה רבה
לצפיה ב-'אל תלחצו! דירה לא קונים בלחץ!'
אל תלחצו! דירה לא קונים בלחץ!
04/12/2016 | 16:14
3
164
אף פעם!
 
תגידו לקבלן שאתם צריכים לחשוב על זה עוד זמן,
אל תדאגו - הדירה לא תברח, אף אחד לא ממהר לרכוש את הדירות בשדרות
 
לצפיה ב-'אתה לגמרי צודק , הוא נתן לנו שבוע , וכבר עבר , והיום מגיע '
אתה לגמרי צודק , הוא נתן לנו שבוע , וכבר עבר , והיום מגיע
04/12/2016 | 16:21
2
166
לשם עוד זוג להתעניין .
 
לא החזרנו לו תשובה , והצחנו להורים אותו מ895 ל 860 אלף .
אין ספק שאם זה כתוב שזה שלנו אז לנו ואם לא אז לאט .
הבעיה שאין לנו אם מי להתייעץ , על מנת שיתן לנו תובנות.
 
אבל תודה רבה כמובן שאתה צודק .
אנחנו לא בלחץ רק באמת לא רוצים לפספס זאת יכול להיות שזה באמת מציאה ואנחנו לא יודעים ויכול להיות שלא .. 
לצפיה ב-'הכל שאלה אם יש לכם הון עצמי'
הכל שאלה אם יש לכם הון עצמי
04/12/2016 | 17:54
119
אם יש הון עצמי, לא רואה סיבה למה לא לקנות. אפילו להשכיר אותה במשך שנה וחצי ואז למכור אחרי שנגמר התקופה של המס שבח. בינתיים תגורו בשכירות אלא אם כן אתם רוצים באמת לגור בדירה הזאת.
אם אתם רוצים לגור שם אז צריך לבדוק אם הכנסות ואם אתם יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא.
לצפיה ב-'ניסיתי לרמוז לכם לא לקנות בעדינות'
ניסיתי לרמוז לכם לא לקנות בעדינות
04/12/2016 | 20:21
128
אבל אתם כלכך שבויים במנטרה ש"חבל לפספס" את הזדמנות חייכם אז אהיה יותר ברור.
 
יכול להיות שאני טועה וזו הזדמנות פז, אבל רוב הסיכויים שאתם רוכשים מוצר נחות במחיר מופקע שלא תוכלו לסגת ממנו אחרי החתימה.
 
גם ההנחה שכביכול "הורדתם אותו" ב-30K היא ברמה של פחות מאחוזים בודדים וכבר ידוע הרבה פעמים על עסקאות בסכומים משמעותיים יותר שמחיר הסגירה נמוך בעשרות אחוזים ממחיר ה"מחירון".
 
אם אתם מתכוונים לקנות דירה להשקעה, אין סיבה לרכוש דירה חדשה, השטות הזו שקבלנים אומרים לרוכשים שהדירה מוכנה היא תהיה שווה עוד 100-200K היא לא יותר מאשר בלוף שבמקרה היה קרוב למציאות מאחר והיינו בשוק עולה.
 
אם הקבלן היה יודע שהדירה תהיה שווה עוד 200K שתהיה מוכנה, תאמינו לי שהוא לא היה ממהר למכור אותה ובטח שלא מתפשר איתכם על 30K.
 
לסיכום, העסקה אינה ניראת כדאית להשקעה בהנתן הנתונים וקיום חלופות השקעה טובות יותר עם סיכון נמוך יותר.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'מדוע אתם לא משתתפים בהגרלות?'
מדוע אתם לא משתתפים בהגרלות?
04/12/2016 | 18:04
107
 דרך ההגרלות בשדרות יוצא בכ-200,000 ש"ח זול יותר. ושם אלו לא ההגרלות הטובות ביותר. לא חבל?
לצפיה ב-'לא הצלחתי למצוא סיבה אחת טובה מדוע אתם רוכשים דירה זו '
לא הצלחתי למצוא סיבה אחת טובה מדוע אתם רוכשים דירה זו
04/12/2016 | 18:07
157
מלבד ההבטחה של איש המכירות של הקבלן שמדובר "בהזדמנות".
הזדמנויות ברכישה נוצרות כשיש פער ידע של אחד הצדדים.
אתם באמת מרגישים שיש פער ידע לטובתכם והקבלן שאינו מבין
את השוק מוכר מתחת למחיר המקובל? בעדינות אומר שלא נראה לי.
 
1. אם אינכם רוצים לגור שם אל תרכשו. להשכרה עדיף לקנות דירה משומשת
ולהתחיל להשכירה חודש לאחר הרכישה.
 
2. אין אף אחד שיוכל לומר לכם אם בעוד שנתיים מחיר דירה זו יהיה גבוה יותר
או נמוך יותר בוודאות הגדולה מהטלת מטבע.
 
מהמעט שמסרתם אני ממליץ לכם לא לרכוש.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'דירות במחיר מציאה '
דירות במחיר מציאה
04/12/2016 | 11:23
4
342
לחץ כאן לדירות במחיר מציאה
לצפיה ב-'יש לי קושי למחוק את הודעת הפרסום הבלתי מאושר אז רק אשאל'
יש לי קושי למחוק את הודעת הפרסום הבלתי מאושר אז רק אשאל
04/12/2016 | 20:58
1
210
מה בדיוק מציאה בדירת שני חדרים ב- 550,000 שקלים בבאר שבע?
או בדירה אשר חולקה באופן בלתי חוקי ארבע דירות והרוכש אותה עלול
לרכוש יחד איתה גם תיק פלילי ?
עושה רושם שאתה פונה למשקיעים. לפלח שוק זה ראוי לציין מהי השכירות
הצפויה מכל דירה.
 
 
לצפיה ב-'שום מציאה, הוא בנה אתר לחברת תיווך ועכשיו מנסה למשוך מבקרים'
שום מציאה, הוא בנה אתר לחברת תיווך ועכשיו מנסה למשוך מבקרים
05/12/2016 | 00:18
139
אגב, שיטת הקידום הזאת עלולה לעשות נזק לאתר כמו גם אי עמידה בחוק נגישות אתרים שחושף את משרד התיוון לכנס של 50 אלף ש"ח.
לצפיה ב-'דירת שני החדרים בבש שווה לא יותר מ 350000 שח '
דירת שני החדרים בבש שווה לא יותר מ 350000 שח
05/12/2016 | 14:43
129
וגם אז נונת תשואה ברוטו של מתחת ל 5 %. כל משקיע הגיוני לא יתקרב לעסקה כזו.
לצפיה ב-'חצי מליון שח זה מציאה??? כנסו בשביל לראות מציאה אמיתית...'
חצי מליון שח זה מציאה??? כנסו בשביל לראות מציאה אמיתית...
14/12/2016 | 14:52
19
אני בשנים האחרונות קונה נכסים מהוצאה לפועל באנגליה, במחירים החל מכ- 100,000 ש"ח (תשואה למעלה מ10%, יש דירות שגם נותנות 15%, נטו!!)
הנה כמה דוגמאות -
 
 
מי שמעוניין - אני מלווה משקיעים ישראלים, ליווי כולל מא עד ת.
יש חברת ניהול
שמנהלת לכם את הנכס, הנכס נרשם על שמכם על  ידי עורך דין.
ניתן לפנות אליי באימייל
או דרך האתר, או פה בהודעה
לצפיה ב-'הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה'
הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה
04/12/2016 | 10:31
65
1 האם יש חוק שאומר שקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה רק מתאריך קבלת היתר בניה?
כי בתוכנית מחיר למשתכן מצמידים את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה בתאריך שבו הקבלן זכה במכרז(שזה שנה  לשלם מחתימת החוזה בן קונה לקבלן).
2 האם יש חוק שאומר שאם מד תשומות הבניה יורד אז קונה הדירה משלם פחות (אפילו פחות ממחיר הדירה בחוזה),וזה לא רק חד כיווני?

תודה
 
לצפיה ב-'תוכנית חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?'
תוכנית חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?
04/12/2016 | 09:16
4
253
תוכנית  חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?
לצפיה ב-'מצטרפת לשאלה'
מצטרפת לשאלה
04/12/2016 | 09:36
163
יש לי תחושה שרימון חייט עשה כבר עבודה בעניין וידע לייעץ לנו.
לצפיה ב-' תודה חן. מאמר שכתבתי על הנושא'
תודה חן. מאמר שכתבתי על הנושא
04/12/2016 | 15:23
2
209
חלק א' - דעתי על התכנית.
חלק ב' - חשוב בהרבה - מה כדאי לנו כהורים לעשות.
מקווה שיועיל.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תודה רבה ! '
תודה רבה !
04/12/2016 | 22:13
1
33
לצפיה ב-'רימון מאמר מצוין - שאלה - מי שבחר קופת גמל יוכל לעבור לבנק '
רימון מאמר מצוין - שאלה - מי שבחר קופת גמל יוכל לעבור לבנק
04/12/2016 | 22:38
87
בשלב מסוים?
 
 
לצפיה ב-'רכישת דירה ומשכנתא'
רכישת דירה ומשכנתא
04/12/2016 | 09:16
4
217
שלום רב,
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
לצפיה ב-'לא מקובל אבל...'
לא מקובל אבל...
04/12/2016 | 09:33
1
142
הסעיף שאת מבקשת אומנם לא נחשב לסעיף מקובל.
 
בד"כ נהוג לציין בהסכם כי אי-קבלת ההלוואה מכל סיבה שהיא, לא תהווה עילה לדחיית התשלום ועיכובו למעט אם העיכוב נגרם בגלל המוכר.
 
ואולם ניתן להכניס כל סעיף שהצדדים מסכימים לו ואפילו להתלות את תוקפו של ההסכם בתנאי כפי שציינת.
לצפיה ב-'עצה פרקטית'
עצה פרקטית
04/12/2016 | 09:35
126
בקשי מראש מהבנק ממנו את מתעתדת ללוות את כספי המשכנתא את רשימת השמאים איתם הוא עובד והזמיני את השמאות לפני ההתקשרות בהסכם. אומנם יתכן שיעלה מעט יותר אך יבטיח לך שקט נפשי.
לצפיה ב-'אני מניח שאפשר אבל למה שהמוכר יסכים לזה?'
אני מניח שאפשר אבל למה שהמוכר יסכים לזה?
04/12/2016 | 10:27
85
כפי שכתבו לך, אישור עקרוני מראש ושמאי לפני חתיחת ההסכם (יעלה כפול אבל שווה את זה במקרה שלך).
לצפיה ב-'תרשי לי לחדד את השאלה שלך...'
תרשי לי לחדד את השאלה שלך...
04/12/2016 | 23:29
72
קודם כל, כפי שענתה לך עורכת דין חן סרי, כל עוד שני הצדדים מסכימים, כמעט כל תנאי אפשר להכניס לחוזה. אני באופן אישי ראיתי חוזה מכירה של דירה בבניין שעומדים לעשות בו תמ"א ובחוזה הובטח בונוס למוכר, במידה ופינוי הבניין יתחיל לפני מועד כלשהו.
 
לגבי השאלה שלך, תרשי לי לחדד אותה קצת עבורך: לגרום לחוזה לא להיות בתוקף, עד אשר תקבלי אישור מהבנק, זה לא לטובתך. למעשה כך תאפשרי למוכר להמשיך לחפש קונים ואפילו להתקדם איתם מכיוון שלמעשה אין לו שום מחוייבות עד שאין אישור מהבנק שלך.
 
מה שלדעתי את צריכה לעשות הוא חוזה סטנדרטי לחלוטין שכולל תשלומים כמקובל ו-"קנס" מוסכם על ביטול החוזה, אבל את כנראה היית רוצה להכניס הערה שבמידה וסיבה הביטול תהיה הערכת שמאי נמוכה לנכס, אז הדבר לא ייחשב להפרה של החוזה ותקבלי את כל כספך חזרה ללא תשלום הקנס המוסכם על ביטול העסקה.
 
עד כאן זו התיאוריה. בפועל, לא בטוח שהמוכר יסכים לזה, אבל בשביל זה יש לשניכם עורכי דין ותנו להם למצוא עבורכם את עמק השווה.
 
ושיהיה בהצלחה!
 
גילוי נאות: אני לא איש מקצוע בתחום הנדל"ן ולא משפטן. כל מה שכתבתי הוא דעתי האישית והלא מקצועית.
לצפיה ב-'דירה שרשומה בטאבו כפנטהאוז'
דירה שרשומה בטאבו כפנטהאוז
04/12/2016 | 00:01
4
122
שלום.
מצאתי דירה לקניה דרך תיווך.
נאמר לי, שבטאבו (או היתר בניה - לא הבנתי) היה רשום פנטהאוז, אבל קבלן בנה דירה רגילה. המתווך אמר שאני צריך להביא שמאי ואם הוא מאשר, אז אני אוכל לקנות. 
האם כדאי להתעסק עם זה?
תודה.
לצפיה ב-'אסוף את הנתונים תחילה'
אסוף את הנתונים תחילה
04/12/2016 | 09:39
2
87
מהשאלה שלך עדיין לא ברור מה הבעיה (בנסח? בהיתר?). אם הדירה מוצאת חן בעינך תאסוף את הנתונים תחילה. אם לא תדע לנתח אותם בעצמך חזור אלינו וננסה לסייע לכל הפחות בהפניה לבעל מקצוע מתאים.
לצפיה ב-'בהיתר מופיע שזה פנטהאוס'
בהיתר מופיע שזה פנטהאוס
04/12/2016 | 10:28
1
70
מחיר של הדירה 1400000 ש''ח.
אם אני מזמין שמאי הוא יכול לאשר את המחיר של הדירה ואז הכל בסדר.
הוא גם יכול להגיד - לא, מחיר של הדירה צריך להיות 200-300k יותר כי רשום בהיתר שזה "פנטהאוס" ואז אני לא קונה את הדירה וסתם ביזבזתי כסף על השמאי שאני מזמין על חשבוני.
השאלה האם כדאי להכנס לעסקה כזאת לפניה שאני מוצאי 1600 ש''ח על השמאי.
וגם לא ברור מה יהיה אם ארצה למכור את הדירה בעתיד.
לצפיה ב-'אל תסמוך על המתווך ועל איש-בדוק בעצמך'
אל תסמוך על המתווך ועל איש-בדוק בעצמך
04/12/2016 | 10:31
64
גש לועדה המקומית ובדוק בעצמך את תיק הבניין
הוצא  דיסק בית משותף באינטרנט  וראה מה כתוב שם בתשריט ובצו לגבי הדירה .
הוצא נסח טאבו מעודכן
לצפיה ב-'הבדל במינוח המשפטי עלול להוביל להפסד כספי עתידי.'
הבדל במינוח המשפטי עלול להוביל להפסד כספי עתידי.
04/12/2016 | 11:26
72
דירת פנטהאוז היא "דירת גג" על כל משמעויותיה, כלומר הגג או חלקו אמור להיות מוצמד לדירה,מרפסות כאלה ואחרות , שטח רצפה גדול בדר"כ משאר הדירות בבניין, ועוד...
 
אתה מציין שהקבלן בנה "דירה רגילה" [במקום דירת גג], למה הכוונה ?
האם דירת הגג פוצלה בשטחה ל-2 דירות גג קטנות ?
האם יש אישור הועדה המקומית לשינוי ? [אז למה הכינוי לא תוקן בהתאם ?]
האם יש שינוי/תיקון גם בשטח ההצמדות לדירה ?
 
יש לגשת לארכיון התכניות ברשות המקומית ולהוציא את תיק הבניין [לעיתים ניתן גם באמצעות האינטרנט בלי לזוז מהכסא- תלוי ברשות] ולהבחין בתיקון/שינוי , האם בוצע כדין, ומה משמעויות השינוי מכל בחינה [חוקית/רישומית/פיננסית/אחר]
 
=======================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'דירות בחיפה'
דירות בחיפה
03/12/2016 | 12:22
1
82
רציתי לשאול אנשים שמבינים מה, לדעתכם, תהיה ההשפעה בטווח קצר ובינוני של שתי תופעות בחיפה: 
1. השריפה האחרונה.
2. הדרדרות של נושא איכות הסביבה. 
 
לצפיה ב-'השריפה תוסיף בטווח הקצר שיקול קונים'
השריפה תוסיף בטווח הקצר שיקול קונים
15/12/2016 | 11:17
4
ביחס לקירבה לחורש.
אחד המוטיבים היפים בחיפה הוא היותה טובלת בעצים וחלקי חורש.
השריפה תגרום להרהורים נוספים בעניין. למרות שהעיריה מחוייבת בפעילות מנע (בוצע חלקית בשנים האחרונות).
לצפיה ב-'כמה זמן ממוצע לוקח להרים בניין?'
כמה זמן ממוצע לוקח להרים בניין?
02/12/2016 | 23:18
4
139
רכשתי דירה מקבלן לפני שנה (דירה ראשונה) בזמן החתימה בדיוק עלו על הקרקע והתחילו לעבוד. מדובר בבנין בן 7 קומות 13 דירות.
הקבלן אמר לי ואני פשוט האמנתי לו שתוך שנה הבניין מוכן. והנה עברה בדיוק שנה והבניין ממש לא מוכן. עד עכשיו סיימו את שלד הבניין חשמל ואינסטלציה בכל הדירות וטייח בחצי מהקומות.
החוזה שלי מול הקבלן הוא שנתיים לקבלת מפתח כלומר יש לו עוד שנה עבודה.
לפי מה שנראה יש לו מינימום עוד 6-8 חודשי עבודה.
 
השאלה שלי האם באמת יש חיה כזו שאפשר להרים בניין בשנה?
והאם שנתיים הוא גם זמן סביר?
 
לצפיה ב-'בניין כזה סדר גודל של שנתיים מתחילת עבודה'
בניין כזה סדר גודל של שנתיים מתחילת עבודה
03/12/2016 | 01:51
60
לצפיה ב-'אני אישית לא ראיתי בניינים שהבניה שלהם הושלמה בשנה'
אני אישית לא ראיתי בניינים שהבניה שלהם הושלמה בשנה
03/12/2016 | 13:32
37
לצפיה ב-'אין על זה תשובה חד משמעית...'
אין על זה תשובה חד משמעית...
03/12/2016 | 20:18
1
65
באופן עקרוני, התשובה היא כן! אפשר להרים בניין תוך שנה ואפילו פחות.
קיימות שיטות בניה מהירה. חלקן מודרניות ומתקדמות מאוד, חלקן ושמשות את הצבא וגופים המתמחים ב-"התאוששות מאסונות" וחלקן קיימות שנים רבות כמו להביא לאתר הבניה חלקי בניין מוכנים מראש (פריקסט).
לגבי שתי האפשרויות האחרונות, יש מי שיגידו שהחסרונות שלהן עולים על היתרונות.
 
בפועל, מעבר לבניה עצמה, יש עוד מספר נושאים שעלולים לגרום לעיקוב:
- בניין מודרני דורש חניון תת קרקעי וחפירה שכזאת עלולה לגרור ים של תקלות בלתי צפויות.
- במידה והקבלן עושה שימוש בעובדים מהשטחים, עלולים לצוץ הגבלים לא צפויים על העובדים.
- במידה והקבלן עושה שימוש בעובדים זרים ממדינות אחרות, גם כאן עלולות להיות בעיות.
- קבלנים משתמשים בקבלני משנה לתחומי התמחות שונים. קבלני משנה גם כן עלולים לגרור עיקובים (לעתים בגלל סיבות מוצדקות ולעתים מחלוקת עסקית או בעיה אחרת).
- אישורים מצד גורמי פיקוח ורגולציה לעתים עלולים לגרום לעיקובים.
ועוד....
 
אם נחזור למקרה שלך, אולי הבטיחו לך בעל פה את הירח, בפועל חתמת על חוזה שבו זמן האספקה הוא שנתיים. אם אתה מאמין שתוכל להוכיח שזה מה שהבטיחו לך בעל פה, אתה יכול לנסות לקחת את הקבלן לבית משפט, אבל אני לא הייתי מהמר על זה.
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
03/12/2016 | 23:03
16
לצפיה ב-'מס רכישה '
מס רכישה
02/12/2016 | 19:14
4
114
שלום
האם זוהי הדרך להתחמק ממס רכישה .
אם אנחנו 4 אנשים שקונים דירה. לכל אחד יהיה רבע מהדירה על שמו.

האם נשלם מס רכישה ? בהתחשב שלכולנו יש דירה על שמנו.

לצפיה ב-'לא. מס רכישה מהשקל ה1.'
לא. מס רכישה מהשקל ה1.
04/12/2016 | 08:19
2
40
לצפיה ב-'ראה נא פה'
ראה נא פה
04/12/2016 | 22:45
1
54
לפי סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין אין רבע דירה נחשבת כאחזקה בדירה נוספת, אז למה ישלם מהשקל הראשון?
לצפיה ב-'במס רכישה זה לא משנה. אז כל אחד ישלם על רבע דירה.'
במס רכישה זה לא משנה. אז כל אחד ישלם על רבע דירה.
05/12/2016 | 08:26
25
לצפיה ב-'לדעתי אבל תוכלו להתחמק ממס שבח, לא?'
לדעתי אבל תוכלו להתחמק ממס שבח, לא?
04/12/2016 | 22:40
48
החוק קובע שליש בדירה , אבל אני לא בטוח.
לצפיה ב-'מס שבח בפינוי בינוי'
מס שבח בפינוי בינוי
02/12/2016 | 18:52
38
הי,
האם בפרוייקט פינוי בינוי תמיד לא משלמים מס שבח בדירה ראשונה בפרוייקט?
אם הקניה נעשתה דקות ספורות לפני כניסת בניין לפרוייקט - האם הבעלים החדש חייב במס?
לצפיה ב-'קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה'
קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה
02/12/2016 | 03:00
18
262
השלום והברכה לכולם,
בפוסט האחרון שפתחתי "הואשמתי" ע"י המשתמש "המוסקיטר האחרון"  ב"תרגיל בשביל לקדם פרוייקט מסויים".
אז חרף ההאשמות אנשוך שפתיי כלפי תגובות מעטות מסוג זה ואשמח להיוועץ אתכם.

אני ממשיך כל עת באיתור דירה לרכישה כאשר נתקלתי בהצעה מעניינת:
קבוצת רכישה לבניין קיים בן 2 קומות שנבנה לפני 12 שנה עם היתר ל-9 קומות אך עקב הסתבכות פיננסית הפסיקו את הבנייה לאחר השלמת הקומה ה-2.
יש להיתר דד-ליין - בינואר! 
היזם נמצא לקראת אישור סופי בועדה המקומית (עבר ללא ​התנגדויות) לתוספת 7 הקומות. 
במידה ויאושר היזם יקנה את הבניין מכספי קבוצת הרכישה.
הסיכוי לקבל ההיתר גבוה ביותר.

המחירים די זולים(סביב 31-30 אלף למ"ר).
דמי רצינות 50 אלף בפקדון נאמנות.
לאחר מעבר שלב הוועדה המקומית ורישום הערת אזהרה, על החברים לשלם 60% מערך הדירה ו-40% בתשלומים לפי קצב הבנייה.
יש בנק מלווה ונבחרה חברת בנייה (די קטנה...לא שמעתי מעולם)
 
ליזם מחויבות ורצון לא פחות להשלמת הפרויקט משום שהוא מחזיק בקומה המסחרית שתהיה תחת הבניין.
כניסה ב-2020.
 
**קיים גם פרויקט של קב' רכישה שנמצא בשלבי בנייה יחסית מתקדמים(כניסה עוד שנה) אך זה כבר די מאבד מהאטרקטיבות בתמחור בקבוצת רכישה.
דורשים 1.78 מיליון + תיווך.

מפאת חשד מתמיד מצד 2 חברים בפורום אני לא מזכיר ולא מילה על מי מהחברות הקשורות.

איך זה נשמע לכם?

תודה וסופ"ש רגוע וחמים בבית.
לצפיה ב-'הרצל 105?'
הרצל 105?
02/12/2016 | 09:22
58
לצפיה ב-'למה הייתה ההסתבכות הפיננסית?'
למה הייתה ההסתבכות הפיננסית?
02/12/2016 | 09:29
16
146
על פניו זה נראה פרויקט שלא מורכב/מסובך להשלימו
 
האם בתחילה ההיתר היה ל-9 קומות או שזה עבר שינוי?
לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר
 
לא מכיר את הפרויקט הספיציפי הזה אבל בדרך כלל בתקופה האחרונה קבוצות רכישה לא נותנות הנחה משמעותית למרות אחוז המימון הגבוה יותר
 
הכניסה ניראת לי רחוקה מידי לבניין יחסית קטן (9 קומות בדרך כלל מסתיים בטווח של שנתיים) מה גם שכבר היסודות והחפירות אחרי.
 
לצפיה ב-'וואלה חברים - איזו בקיאות אכן הרצל 105'
וואלה חברים - איזו בקיאות אכן הרצל 105
02/12/2016 | 10:29
15
111
אין לי מושג למה היתה התסתבכות פיננסת אז לפני 12 שנה.
זה לא קשור ליזם הנוכחי כך שלא התעניינתי לעומק.
אכן היה היתר ל-9 קומות - שיפוג אוטוטו.

לגבי:
1) לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר"
אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? יש כבר דגמי דירות והכל מתוכנן.
 
2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד...
 
3) גם לי נשמע מוזר אורך הבנייה אם כי לא ממש ארוך.
בדירה הקיימת נכנסו בתום 4 שנים (למרות שזה פרויקט ענק).
אולי הם לוקחים בכוונה טווח זמן ארוך יותר בכדי להימנע מכל הסאגה של האיחורים? 

העניין נראה רציני מבחינית הגורמים המעורבים:
* משרד האדריכלים: מרמלשטיין - מבדיקה עולה שהמשרד מתכנן לא מעט פרויקטים בדרום ת"א (מצאתי 6 שתכנן בפלורנטין בשנים האחרונות)
* ליווי משפטי: ע"י משרד עו"ד גדול ומוכר (פישר בכר חן).
* שיווק+ניהול הקבוצה: "חן נדלן"+"פולי ניהול פרויקטים"(נראה ש"פולי" זו חברת בת של "חן")

בכל אופן, זה נראה לי מאד מעניין.
אשמח לשמוע דיעותיכם.
בלי שום קשר - שבוע הבא אני נפגש עם העו"ד שלי שמכיר היטב את השוק בת"א.

תודה לכם!
לצפיה ב-'אתה מבין מה קבוצת רכישה אומרת ?'
אתה מבין מה קבוצת רכישה אומרת ?
02/12/2016 | 10:59
14
195
שאתה היזם לכל דבר ועניין?
אתה מודע לכמה זמן ממתין אדם בקבוצת רכישה לקבלת דירתו? בבניין לידי לדוגמא הלך להם די מהר לדוגמא, הם יקבלו את הדירות ב2018 והם רכשו אותו ב2010.
אחד הפרוייקטים שציינת כבר הסתבך מאד והבנייה הופסקה (עזוב אותך סיפורים, אתה לא באמת יודע למה) למה להכנס למיטה כה חולה?  אתה יודע מה המצב ההנדסי של השלד? התאמה להיתר?  יש לך מושג לגבי עלויות בנייה בת"א? המתקן חניה יהיה ככל הנראה רובוטי, אתה מודע לעלויות?
ואגב היתר בנייה תקף ל3 שנים. שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים.
 
"אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? "
לא. בארצינו הקטנה הזכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו.
 
"2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד..."
קודם כל זה סטנדרד מאד בסיסי בת"א, זה שום דבר מיוחד ושנית מי אמר לך שזה המחיר? המארגן? הוא מוכן להתחייב על כך עם ערבות בנקאית? אם לא אז למספרים שהוא זרק אין שום משמעות.  אם תרצה חו"ד תשאל בכמה קונים את הקרקע (כלומר כמה מזה הולך לקרקע+למארגן וכמה לבנייה).
 
 
לצפיה ב-'הכל נרשם ואברר זאת - מזל שהעלת את השאלות שצריכות'
הכל נרשם ואברר זאת - מזל שהעלת את השאלות שצריכות
02/12/2016 | 12:20
3
79
להישאל על-ידי! זה חשוב.

עם כל כך שאני כבר בעל נכס אני ממש ממש לא שוחה בחומר ומכיר את השוק לעומק.
אני מלווה ע"י עו"ד מעולה שליווה אותי ברכישת הדירה הקודמת ואני סומך עליו ב-100% שיתחקר לעומק.
בפרויקט אחר שבדקתי התרשמתי עמוקות לטובה ואז הוא בדק וגילה דברים שחשכו עיני.
 
רוב תודות 
לצפיה ב-'שאלה על מה שציינת על היתר הבנייה של לפני 12 שנה:'
שאלה על מה שציינת על היתר הבנייה של לפני 12 שנה:
03/12/2016 | 11:40
2
58
היי,
 
כתבת:
"שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים"

לא כלכך הבנתי לאיזה היתר אתה מתכוון:
זה שהתקבל לפני 12 שנה או זה שהקבוצה עובדת עליו?
בכל מקרה, הבנתי שאת השלב המהותי בדרך להיתר הם עברו בהצלחה.
 
"זכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו"

אם הם עוברים בהצלחה את שלב קבלת ההיתר האם זה בכלל רלוונטי?
כמו-כן, בינואר וועדת התכנון המקומית מתכנסת לגבי אשרור התכניות.
תוכניות הבנייה החדשות הוגשו לוועדה ולא הוגשו להן התנגדויות.
מעבר וועדה מקומית לא אמור לחתום את העניין ובכך מה שנכתב לעיל לא רלוונטי במקרה דנן?

תודה רבה!
לצפיה ב-'ההמלצה של מהנדס הרישוי חיובית?'
ההמלצה של מהנדס הרישוי חיובית?
03/12/2016 | 12:41
1
86
לצפיה ב-'איני יודע ... '
איני יודע ...
03/12/2016 | 19:22
21
לצפיה ב-'הרצל 105 ת"א - גוש 7061 חלקה 248 מגרש 2285 - סטטוס.'
הרצל 105 ת"א - גוש 7061 חלקה 248 מגרש 2285 - סטטוס.
03/12/2016 | 21:58
9
137
ראשית אומר שהכתובת הזכירה לי נשכחות כי לפני כ- 10 שנים ויותר עסקתי במכירת המגרש הסמוך [הצמוד] - בהרצל 107 שיש בו מגרש חניה מכיוון רחוב הסדנה וחנות למכירת קטנועים ברחוב הרצל...עו"ד ארגן קבוצת רכישה לרכישת הזכויות, הרכישה הסתיימה ללא תוצאות בגלל אי הסכמות של חלק מהיורשים השותפים לבעלות, עובדה היא שעד היום המגרש הסמוך עומד בשממונו.
 
התב"ע במקום שמספרה -  2796 [נכונה לכל המגרשים באיזור] נכנסה לתוקף בנומבר 2003, ויעודה - תעשיה קלה עם אופציה נוספת למגורים מתוך כוונת מכוון להפוך את רחוב הרצל לאורכו בעתיד ליעוד למגורים ע"ח ביטול התעשיה הקיימת. [ יעוד לתעשיה ברחוב הרצל היה קיים עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת]
התכנית עם 2 אופציות -  https://gisn.tel-aviv.gov.il/medamukdam/fr_asp/fr_...
אופציה משולבת מגורים - file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/2016122181223_zchuyot.pdf
אורטופוטו עירית ת"אhttps://gisn.tel-aviv.gov.il/iview2js/index.aspx?z...
 
פירוט הזכויות
שטחי שירות מתחת לקרקע -  400 אחוז [משטח המגרש - 1096 מ"ר] כוללים כמובן את המרתף ,חניות, מחסנים, עד 4 קומות מתחת לפני הקרקע.
יחידות דיור - מינימום 50 מ"ר.[כולל ממ"ד ואינו כולל הצמדת שטחים משותפים]
שטחי שירות - 25 אחוז משטח עיקרי.
שטח עיקרי - 250 אחוז משטח המגרש - כלומר 2,749 מ"ר לכל הבניין.
לכל 2000 מ"ר שטח עיקרי, המאושר למגורים, יתווספו 300 מ"ר שטח עיקרי נוסף לצורכי ציבור בקומת קרקע ו\או בקומה ראשונה והם ירשמו ע"ש העירייה ללא תמורה לאחר בנייתם.
באופציה 2 (כלומר בנין שנבנה לתעסוקה ויבקשו בעתיד להסב אותו למגורים, יופרשו לצרכי ציבור שטחים כאמור בתקנון בקומת קרקע ובקומה ראשונה במידת האפשר וניתן יהא להשלים את יתרת הזכויות בקומות אחרות על פי הוראות תכנית זו.
מרפסות לא מקורות - ברוחב שלא יעלה על - 1.2 מטר לכיוון השפ"פ, מרפסות לכיוון הרחוב מחייבות אישור נפרד מוועדה מקומית.
חניות במרתף - בכל 4 הקומות משותפת ל-2 מגרשים עם כניסה ויציאה אחת.
תכסית של חדרי יציאה לגג לא תעלה על %70 משטח הקומה מתחתיה ותהיה כפופה להוראות לגבי קוי בנין המפורטים בסעיף 5.10 בתקנון.
במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות.
תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות ומשפ"פ ובתנאי ששטח קומה חלקית לא יעלה על % 50 משטח קומה טיפוסית.
בקומת הקרקע (קומת הכניסה) ובקומה א' מעליה יותרו גם מסחר קמעוני, משרדים, שרותים אישיים, סניפי בנק ודואר, שימושים בעלי אופי ציבורי ושימושים ציבוריים.
הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר פתיחת בתי אוכל בהליך פירסום להתנגדויות כפי שנדרש בחוק לגבי שימוש חורג.
בנוסף לאמור, יותרו שימושי מגורים ואיכסון מלונאי בתנאי שהמגורים יותרו בבנין שלם, פרט לקומת קרקע גבוהה או שתי קומות ראשונות.
 
לעניין גוש 7061 חלקה 248 [הרצל 105]
היזמים כשלו בתכנון המבנה והקדימו את זמנם בעשרות שנים לפחות, הרחוב באיזור זה היה ונשאר ישן, מוזנח, אין חנויות "נוחות", אין מתקנים ציבוריים כמו בי"ס, גנים, ועוד...שיגרמו לרוכשים פוטנציאליים להתעניין במקום למגורים, הם פשוט לא הצליחו למכור את הדירות במחירים סבירים, והבניה הופסקה באמצע. 
נסח טאבו , מצב נוכחי - [באתר העיריה] file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/13841600.pdf
הבעלים במירב השטחים בבנין היא חברה בשם מדרך עוז בע"מ,מספר תאגיד 510324569 כל זכויות הבעלות של רוכשי הדירות בבנין רשומות תחת הערות אזהרה בלבד, רישום בית משותף בוצע בשנת 2013.
בעליה של החברה היא דבורה חצרוני שנפטרה בנתיים,ובמקומה מונה יואל חצרוני מהכתובת - רחוב בלוי 11 בני ברק להלן ציטוט רלוונטי מהליך משפטי מסויים - "בשנת 1998 רכשה המערערת חלק ממבנה המצוי ברחוב הרצל תל-אביב (להלן - הנכס). רכישת המבנה מומנה בחלקה באמצעות הלוואת משכנתא מבנק הפועלים למשכנתאות בע"מ
משפחת חצרוני נחשבת לעתירת קרקעות באיזור ת"א...בשכונת יד אליהו, ברחוב מח"ל [דרום ת"א] ועוד...
 בעלים נוספים של חלק מהזכויות בבנין הם  [הערת אזהרה בלבד] - נווה שקד יזום והשקעות בע"מ.
ענת חן זדה, מנכ"לית פולי ניהול פרויקטי נדל"ן היא העומדת מאחרי רעיון קבוצת הרכישה בהרצל 105.[ולא ברור לכאורה האם העניין סגור עם בעלי הזכויות כולם.]
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'יואווו WTF! מאיפה כל המידע הזה? '
יואווו WTF! מאיפה כל המידע הזה?
03/12/2016 | 23:07
8
95
קודם כל שלום ותודה על כל המידע!
 
  1. אין ספק שרואים את תחילת התמורה בשטח של התב"ע  - לא מעט פרויקטים צפויים לקום מדרום לשלמה.
     
  2. נכתב כי "במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות"
    תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות..."
    - האם ישנה סבירות מסוימת שוועדה לא תאשר הוספת קומות (במקרה הזה 8) לאחר ש-X שנים קודם לכן זה אושר?
    - לא הבנתי את כוונת המשורר ב"תותר הקמת 2 קומות חלקיות"
    מה זה "קומה חלקית".
**** לא הצלחתי לפתוח את "טאבו , מצב נוכחי".
 
מה הן בדיקות "הליבה" שלדעתכ/ם עלי לבצע לפני שאני בכלל שוקל להיכנס לכך?
יש לי עו"ד שליווה אותי עם רכישת הדירה הנוכחית - הוא גם יעשה זאת אם וכאשר אקנה דירה אחרת שאינה קיימת ועומדת.
האם הוא אמור לדעת בדיוק מה ואיפה לבדוק?
 
שוב תודה על המידע ושיהיה שבוע טוב.
לצפיה ב-'הרצל 105 ת"א והסביבה - התייחסות לשאלותיך.'
הרצל 105 ת"א והסביבה - התייחסות לשאלותיך.
04/12/2016 | 20:56
7
100
עיריית ת"א עושה מאמצים כבירים ל"שחלף" את האוכלוסיה החלשה באיזור ולהעלים את העסקים הותיקים והמוזנחים הקיימים בחלקם עוד מתקופת המנדט במבנים "מטים לנפול" , רובם בדמי מפתח, בשכירות מוגנת. [כמעט בלתי ניתנים לפינוי]
 
יש מגמות חדשות של יזמים שמנסים לבצע תהליך של התחדשות ובניה לאורך חלקו הדרומי של רחוב הרצל, אבל...היקף הביקושים עדיין קטן מדי ולכן מדובר על השקעות מסוכנות.
 
לגבי הקומות הנוספות בנסיגה...בעצם מתכוונים לדירות גג שיבנו בנסיגה משטח הרצפה של הקומות שמתחתיהם ע"מ לנצל את מקסימום זכויות הבניה המוקנות, והכל כדי להביא אוכלוסיה מתאימה ...מה שבנתיים "לא כל כך הולך" , כל בעלי הדירות בבנין הם משקיעים ודירותיהם מושכרות לשוכרים, לדעתי חלק גם לעובדים זרים.[אני לא בטוח]
 
אגב...כדי לבנות את התוספת בבנין יש לפנות את כל הדיירים כי מדובר על בניה מסיבית , כתוצאה מכך תהיה פגיעה מסויימת גם בעסקים הפועלים בקומות המסחריות, היזמים באמצעות קבוצת הרכישה יאלצו לשלם פיצוי על הפסדי הכנסה/מגורים עד לסיום הבניה.
 
עליך לבדוק האם קיים הסכם אופציה/אחר בין יזם קבוצת הרכישה לבין בעלי הבנין ואלו הסכמים נחתמו עם בעלי הנכסים בבנין.
האם הוכשרו 4 קומות חניה [כמפורט בתב"ע]  ? כמה מקומות חניה יש לכל דייר ?
מה קורה עפ הרצל 107...יש לכך השפעה בעתיד...יוקם שם בנין דומה והחלונות יחפפו חלון מול חלון ללא נוף.[לצד דרום]
 
===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
 
לצפיה ב-'אין מילים '
אין מילים
04/12/2016 | 23:06
6
86
המון המון תודה על המידע החשוב.
הרצל 105 נשמע לי אטרקטיבי וקורץ ועכשיו, פחות.
עדיין לא פוסל כי אחרי הכל איפה ניתן לקנות כיום דירת 2 חדרים ב-1.6-1.58 מיליון?

הסתובבתי ברחובות פלורנטין וגיליתי מספר בניינים בבנייה (החלוצים+מטלון+נח' בנימין+השוק) אך לא מצאתי כל אזכור ביד 2.
בכלל - תנועת הדירות למכירה ביד 2 די דלילה.

תודה רבה!
לצפיה ב-'למה נדבקת למחיר הזה?'
למה נדבקת למחיר הזה?
05/12/2016 | 00:53
5
84
ואם היזם היה אומר לך 900,000 ש"ח ?
זה מחיר עוגן שנדבק לך בשכל אבל אין לו כל משמעות ועדיף שתתעלם ממנו לחלוטין.
המחיר היחיד שרלוונטי הוא מחיר שיש מאחוריו ערבויות לפי חוק מכר וגם אז אתה תשלם יותר ממה שצוין.
 
לצפיה ב-'זה בדיוק מה שהקבלנים רוצים שתחשוב'
זה בדיוק מה שהקבלנים רוצים שתחשוב
05/12/2016 | 10:10
1
66
מקבעים אותך למחיר גבוה בלי שום קשר,
בדיוק כמו הסיסמת בלוף שאם תקנה דירה חדשה מקבלן שהיא תהיה מוכנה תהיה שווה עוד 200K.
 
אם קבלן היה יודע שהדירה שהוא בונה תהיה שווה עוד 200K בגמר, לעולם הוא לא היה מוכר אותה בפחות אלא ממתין.
 
תפסיקו לאכול את הבלופים של הקבלנים
 
לצפיה ב-'לא תמיד יש לו הון ובטחונות ולכן מציע מחירי "על הנייר"'
לא תמיד יש לו הון ובטחונות ולכן מציע מחירי "על הנייר"
05/12/2016 | 13:50
25
לצפיה ב-'מבין גדול אני לא...אך איזה קבלן בקב' יזמית יתחייב לכך?'
מבין גדול אני לא...אך איזה קבלן בקב' יזמית יתחייב לכך?
05/12/2016 | 23:33
2
43
אני מנסה קודם כל לקנות דירה מוכנה או לקראת סיום בנייה.
לצפיה ב-'איזה סיום בנייה?!?'
איזה סיום בנייה?!?
06/12/2016 | 00:17
1
46
הפרוייקט עוד לא עבר ועדה ואין היתר בנייה, מה הקשר בין "לקראת סיום בנייה" והפרוייקט הנ"ל? או שאני מפספס משהו?
חוץ מזה כל קבלן/יזם שמוכר דירה חייב לספק בטחונות ומחיר סופי על פי חוק.
 
לצפיה ב-'"דירה מוכנה / לקראת סיום" (כלומר - לא משהו בחיתולים)'
"דירה מוכנה / לקראת סיום" (כלומר - לא משהו בחיתולים)
06/12/2016 | 08:37
19
לצפיה ב-'מנובמבר 2017: מתכונת חדשה לבחינת ההסמכה לעוה"ד.'
מנובמבר 2017: מתכונת חדשה לבחינת ההסמכה לעוה"ד.
01/12/2016 | 10:37
5
92
אני חש ברגשות מעורבים לגבי שינוי מתכונת הבחינה ללשכת עוה"ד, אין לי ספק שעד היום לשכת עוה"ד פעלה רבות כדי להקשות על הבחינה וזאת כדי לצמצם את היקף המצטרפים מדי שנה ולהקטין את התחרות שמביאה לירידת מחירים.
העובדה היא שבבחינות השנה נכשלו מעל 70 אחוז מהנבחנים ואין לי גם ספק שמרבית עוה"ד המכהנים היום היו נכשלים בבחינה זו.
 
העובדה שראש ועד לשכת עוה"ד מברך על המתכונת החדשה מביאה אותי לחשוב שרב הנסתר על הגלוי במתכונת הבחינה החדשה.
 
לכתבה בנדון :
בעקבות הרפורמה בחוק לשכת עוה"ד, שרת המשפטים הודיע על שינוי מקיף של המתכונת. אל בחינת ההסמכה יתווסף דין מהותי בנוסף לדין הפרוצדורלי.
 
שרת המשפטים איילת שקד הודיעה (7.11) על שינוי מקיף של מתכונת בחינות ההסמכה ללשכת עורכי הדין, החל ממועד נובמבר 2017. 
 
בעקבות הרפורמה בחוק לשכת עורכי הדין, שקבעה כי לבחינת ההסמכה יתווסף דין מהותי בנוסף לדין הפרוצדורלי, מינתה שקד צוות ייעוץ מיוחד, בהשתתפות המרכז הארצי לבחינות והערכה. הצוות גיבש שורת המלצות לשינוי מתכונת הבחינה, שמטרתן לטייב את הליך הבחינות ולוודא כי מתמחים הניגשים לבחינה אכן ישלטו בדין המהותי לצד הדין הפרוצדורלי. זאת, כדי להבטיח שלמקצוע עריכת הדין יוסמכו בעלי הכישורים המתאימים לשמש כעורכי דין.
 
נערכה פגישה מסכמת בלשכת שרת המשפטים. בפגישה השתתפו אנשי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, הוועדה הבוחנת בראשות הנשיא יוסף אלרון, המומחים מהמרכז הארצי לבחינות והערכה ויו"ר לשכת עורכי הדין אפי נוה. 
בתום הישיבה אומצה ההצעה, והוחלט כי החל מנובמבר 2017 תשונה מתכונת הבחינה, כך שתכלול שלושה חלקים: 
דין פרוצדורלי, שמשקלו יהיה 30-40 אחוזים;
דין מהותי (שאלות על קייסים משפטיים בתחומי משפט שונים) שמשקלו יהיה 30-40 אחוזים;
ומטלות כתיבה וניסוח משפטי, שמשקלן יהיה 20-25 אחוזים. 
 
לכל חלק מהבחינה יוקדש פרק זמן נפרד, והיא תיערך בסך הכל כשש שעות, עם הפסקות בין החלקים.
 
"מטרתה של בחינת ההסמכה היא לבחון את יכולותיהם של הנבחנים וכישוריהם כעורכי דין", אמרה שקד, "הבחינה הקיימת כיום אינה בהכרח משקפת את מלוא יכולותיו המשפטיות של הנבחן. המתכונת החדשה שגובשה, מהווה פתרון אמיתי לביקורת הרבה שנמתחה לאורך השנים על הבחינה במתכונתה הנוכחית. אני בטוחה שכל סטודנט שהשקיע בלימודיו וראוי לשמש כעורך דין, יעבור את הבחינה בהצלחה".
 
נוה: "אין לי ספק כי הבחינה תהווה מדד מצוין להערכת איכויותיהם של המוסמכים החדשים למקצוע. כולי תקווה כי לא יישמעו עוד טענות מן הסוג שנשמעות כיום לפיהן הבחינה בוחנת זיכרון ושינון בלבד".
 
 
לצפיה ב-'הבעיה בעודף עורכי דין '
הבעיה בעודף עורכי דין
04/12/2016 | 09:43
4
56
היא לא בהצפת השוק ובתחרות המחירים שזה מייצר. להפך.
הבעיה היא שעלולים להקלט למקצוע (והלוואי שזה היה עניין תאורטי, המילה "עלולים" היא שימוש סופר עדין בשפה העברית) אנשים שאין בינם לבין יכולות ניתוח משפטיות ויישום חוק (שזה המינימום הנדרש לענ"ד) דבר וחצי דבר וציבור הלקוחות הוא שיוצא נפסד מכך. חבל.
 
 
לא מכירה את הרפורמה מקרוב אך מחזיקה אצבעות שהיא תהיה לתועלות הציבור.
 
 
לצפיה ב-'למיטב ידיעתי אנחנו במדינה שבה קיים חופש לימוד...ועיסוק.'
למיטב ידיעתי אנחנו במדינה שבה קיים חופש לימוד...ועיסוק.
04/12/2016 | 11:53
1
44
לכל אדם יש זכות עפ"י כישוריו האישיים ללמוד כל דבר שברצונו ולו בלבד שיצליח לצלוח את מחסום הידע הנדרש מאותו מקצוע.
 
כאן את בעצם מתירה התערבות חיצונית כדי לצמצם את היקף מסיימי הלימוד באמצעות מכשול שאינו עביר כנראה למס' לא מבוטל של סטודנטים.
 
אצטט עו"ד ידוע שהיה גם שר המשפטים בעבר [יעקב נאמן] שקבע לפני מס' שנים שהוא ואחרים היו נכשלים בבחינות הלשכה של השנים האחרונות.
 
האם משפטן בתחילת דרכו שווה בידע הנרכש מול עו"ד וותיק ? בוודאי שלא, הידע נרכש תוך ניסיון חיים ו...סטג' שהוגדל לשנתיים למיטב ידיעתי...ואז הוא יוצא לדרכו ומתחכך במידע דרך יצוג לקוחות וחניכה כזו או אחרת של עוה"ד במשרד בו הוא עובד. [ומכאן והלאה...הכל תלוי בכישוריו]
 
מעניין שבכל המקצועות שבאחריות משרד המשפטים יש מגמה להקשות את החיים על סטודנטים אוהבי לימוד שהגיעו לישורת האחרונה לאחר השקעה של מס' שנים, והרגולטור יחד עם ה"חונטה" [לשכת עוה"ד] מצרים את צעדיו של אותו סטודנט ואומרים לו...חפש מקצוע חדש, אנחנו מלאים.
 
בכל מערכת ידע נרכשת [רפואה,עו"ד, שמאים, רוא"ח, מהנדסים ועוד] קיימים דרישות סף וככל שהשנים עוברות כושלים אלה שלא הפנימו/למדו את הנדרש עפ"י הגדרות ביה"ס [אוניברסיטה/מכללה] 
בתחום הרפואה לדוגמה-  צימצמו את היקף הלומדים ויצרו חוסר קריטי ברופאים, ובנתיים סטודנטים התכמו יצאו ללמוד בחו"ל, חזרו לארץ ועוברים בחינות ידע כלליות כדי לאשרר את שנות הלימוד ונכנסים להתמחות...גם כאן אני בעד שוק חופשי ופתיחת בי"ס לרפואה כדי להכפיל את כמות הלומדים.
 
אני בעד שוק חופשי באופן טוטלי ...בעלי היכולות הנרכשות יצליחו [אולי] והאחרים יפלטו וכנראה יחפשו תחום שבו ניתן להשתמש בכישוריהם, וזאת ללא התערבות מלחיצה של לשכת עוה"ד הפועלת נמרצות כדי לצמצם דרסטית קבלת רישיונות עריכת דין באופן מלאכותי ולא יאה.
 
זו דעתי.
 
===============================================================================
פרל דוד.
לצפיה ב-'הערה קטנה'
הערה קטנה
04/12/2016 | 15:21
35
בית הספר לרפואה בניגוד לשאר המקצועות מוגבל מבחינת מספר הלומדים
בו בגלל שהוא חייב להיות קשור לבית חולים ולמחלקות בתוך בית החולים.
ככל שאינך רוצה כחולה במחלקה שיעברו מולך 4 מחזורים של סטודנטים לרפואה
כל יום כך יש בעיה להכשיר יותר רופאים במקביל.
 
לצפיה ב-'למה שיהיו אנשים עם יכולת ניתוח משפטי אם הבחינה מגדירה'
למה שיהיו אנשים עם יכולת ניתוח משפטי אם הבחינה מגדירה
04/12/2016 | 15:18
1
39
דרישות שונות להגדרת עורך דין מקצועי? למשל לדעת בעל פה
תוך כמה ימים מותר להגיש ערר על החלטת בית משפט השלום ?
הבחינה נכתבה עוד לפני הימים שכל אחד(כולל אני שמעולם לא למדתי משפטים) היה יכול להגיע לתשובות מסוג זה בכ- 10 שניות באמצעות המכשיר הסלולארי שלו.
 
זה כמו שיגדירו שההבדל בין רואה חשבון טוב לפחות טוב הוא בשאלה מי
יכול לחלק 765 ל- 3 בראש ללא מחשבון.
 
לצפיה ב-'רימון ...קלעת לדעתי.'
רימון ...קלעת לדעתי.
04/12/2016 | 20:00
29
שם המשחק הוא כישורים נלמדים וניסיון חיים.
 
אני מכיר לא מעט עורכי דין בעלי רישיונות ובעלי משרדים שלא הייתי פונה אליהם כדי שייצגו אותי...קוראים לזה "הברירה הטבעית" .
 
לשכת עוה"ד בלחץ עוה"ד הבינוניים ומטה [שהם מירב עוה"ד בישראל] פועלת נחרצות כדי להשפיע על הקטנה דרסטית בהיקף הלומדים במגמת משפטים לטווח הרחוק, והכל כשר לשם כך. 
לצפיה ב-'דירה מקבלן - רישום בטאבו הערת אזהרה וכו...'
דירה מקבלן - רישום בטאבו הערת אזהרה וכו...
01/12/2016 | 07:54
7
107
לאחר שנה טחצי מקבלת מפתח 
היכן ניתן לבדוק שאכן נרשמה הערת אזהרה עבור רוכש הדירה
 
מה מומלץ לבדוק?
 
תודה
 
לצפיה ב-'הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין '
הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין
01/12/2016 | 08:43
6
70
ניתן להזמין נסח טאבו ברשת באתר משרד המשפטים
 
 
לצפיה ב-'ועל מה כדאי לשים לב שם - תודה רבה'
ועל מה כדאי לשים לב שם - תודה רבה
01/12/2016 | 10:09
5
30
לצפיה ב-'רגע, קיבלת מפתח?'
רגע, קיבלת מפתח?
01/12/2016 | 11:59
4
51
הערת אזהרה אמורה לקרות מיד עם חתימה על החוזה ללא קשר למסירת מפתח.
קבלת מפתח אמורה לגרור בעקבותיה רישום מלא ומחיקת הערת האזהרה על שמך כמעט מיד  ולא שנה וחצי לאחר מכן.
משהו כאן לא מסתדר לי.
לצפיה ב-'קצת סדר בשאלה שלי:'
קצת סדר בשאלה שלי:
01/12/2016 | 12:34
2
52
1. קיבלתי מפתח לפני שנה וחצי (הייתה הערת אזהרה)
 
2. אני רוצה לבדוק היום את הסטטוס שלא חלה טעות ברישום וכו וכו...
 
השאלה:
מה אני צריך לבדוק? מה אני אמור לראות שם?
 
 
תודה,
 
לצפיה ב-'שהערת אזהרה אינה עוד'
שהערת אזהרה אינה עוד
01/12/2016 | 12:55
1
54
והדירה רשומה בשלמותה על שמך
לצפיה ב-''
01/12/2016 | 18:48
7
לצפיה ב-'היינו רוצים שזה יהיה המצב'
היינו רוצים שזה יהיה המצב
04/12/2016 | 10:02
15
אך במציאות רישום בניין כבית משותף וייחוד דירות אינם מתבצעים מיד עם מסירת החזקה.
 
למעשה במקרים לא מבוטלים העניין נגרר שנים.
לצפיה ב-'הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים'
הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים
30/11/2016 | 22:38
8
139
הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה היא שונה וכדאי שנכיר את ההבדל.
לצפיה ב-'דירת מגורים לעניין מס שבח'
דירת מגורים לעניין מס שבח
30/11/2016 | 22:39
110
הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח מופיעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה”.
לצפיה ב-'דירת מגורים לעניין מס רכישה'
דירת מגורים לעניין מס רכישה
30/11/2016 | 22:43
5
86
הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה מופיעה בסעיף 9 (1) לחוק ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה”.
 
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
01/12/2016 | 10:23
4
64
האם לדעתך לצורך פטור ממס רכישה (דירה ראשונה):
יש לפלוני 2 דירות שרשומות בתור דירות אך הם הרוסות לחלוטין (ללא תשתיות מים/חשמל, ללא גג, רצפה הרוסה, ללא חלונות, ללא דלתות ואטומות לפי צו של העירייה) וללא יכולת להחזיר אותן למצב ראוי למגורים.
האם אפשר לטעון שפלוני הוא מחוסר דירות ומגיע לו פטור?
לצפיה ב-'הכרה לעניין 2 דירות הרוסות מבחינת מיסוי מקרקעין - התייחסות.'
הכרה לעניין 2 דירות הרוסות מבחינת מיסוי מקרקעין - התייחסות.
02/12/2016 | 08:27
3
58
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה.
המונח "מקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כקרקע בישראל, ובכלל זה - בתים, בניינים , כלומר מבנה שמחובר לקרקע בחיבור קבוע.
 
המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כזכות של בעלות, או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, ובתנאי שזכות זו מהווה הרשאה להשתמש במקרקעין כבעלים או כחוכר.
 
תשלום מס רכישה נגזר בשיעור משווי העסקה. בנכסים שאינם מהווים "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין, שיעור המס הינו קבוע לכל שווי הנכס ואילו לגבי דירות למגורים שיעור המס הינו מדורג.
 
"דירת מגורים" – : דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
 
פסיקת בית המשפט העליון אימצה בנושא זה מבחן סובייקטיבי לעניין ההגדרה של "דירת מגורים", המושתת על הכוונה של הרוכש לעשות בדירה שימוש למגורים.
 
לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים".
 
כלומר...
לתפיסתי האישית - כל זמן שה"חורבות" שלך רשומות כדירות במערכות המיסוי/טאבו/עיריה [כולם או חלקם] בכל רכישה של דירת יד שנייה נוספת תחוייב למכור את דירותך הקיימות [החורבות]  תוך 18חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה בתחילתה מיום 01.05.2016, שתוקפה לחמש שנים) 
 
במידה ולא תמכור את דירותך הנוספות, יהא עליך להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.
 
 לבסוף...כדי לקבל תשובה נכונה לסוגיה שהצגת - צריך להבין את כל ה"תמונה" של רכישת החורבות על ידך , החזקתם, מעמדם העירוני, פוטנציאל שיפוצן, הריסתם ובניית מבנה מגורים אחר...וכו'.
 
הערה חשובה - הח.מ. אינו משפטן והתייחסותי נובעת מידע נרכש...וחשוב לדעת שכדי לקבל תשובה מוסמכת ע"ב הנתונים הספציפיים שלך , עליך להתייעץ עם עו"ד.
==========================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'תודה על התשובה המושקעות'
תודה על התשובה המושקעות
02/12/2016 | 10:47
2
38
כתבת: "לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים"."
 
את הדירות הללו כבר לא ניתן לשפץ ולהכשירה למגורים ואפשר גם להביא דו"ח ממהנדס על כך.  האופציה היחידה היא להרוס אותן כליל ולבנות מחדש ככה שבפועל הם בגדר מגרש ולא דירה.
 
מה דעתך?
 
לצפיה ב-'כלכל את צעדך היטב'
כלכל את צעדך היטב
04/12/2016 | 09:30
1
23
אם זה המצב נראה לי שבתכנון נכון יהיה ניתן להוכיח כי מדובר במקרקעין אחרים ואם כך יהיה אולי ניתן לרכוש דירת מגורים אחרת כדירת מגורים יחידה.
 
תשומת ליבך כי במקרה כזה לא תוכל להנות מפטורים ממס שבח (או ממס מוטב)המוקנים לדירות מגורים במכירת הדירות ההרוסות. סוף מעשה במחשבת תחילה.
 
מומלץ להיוועץ פרטנית בטרם כל פעולה במקרקעין!  
לצפיה ב-'תודה לך'
תודה לך
04/12/2016 | 16:44
6
לצפיה ב-' דבר בית המשפט העליון '
דבר בית המשפט העליון
30/11/2016 | 22:47
78
בשני פסקי דין עמד בית המשפט העליון על ההבדל בין ההגדרות לעניין המיסים השונים. נא להכיר: פס”ד חכים ופס”ד גיצלטר.
 
ההבדל העקרוני בין שתי ההגדרות; בין היתר כי לעניין מס רכישה, המבחן שיש לבחון את דירת המגורים הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי (מבחן הכוונה), וזאת בניגוד לעניין מס שבח שבו המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
הבדל נוסף הקיים בין ההגדרות הינו שתנאי בסיסי להיות של דירה “דירת מגורים” לעניין מס שבח, הינו “שבנייתה נסתיימה”, בעוד שלעניין מס רכישה תיחשב דירת מגורים גם ככזו שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שיש התחייבות של המוכר לסיים את הבניה.
 
לצפיה ב-'זו כתבה מתחילת 2014. מאז המחירים שם צנחו 11% !!'
זו כתבה מתחילת 2014. מאז המחירים שם צנחו 11% !!
01/12/2016 | 10:17
1
184
2014 - 24,500 ש"ח למ"ר
2016 - 21,800 ש"ח למ"ר
 
 
לצפיה ב-' לזה ניסיתי להוביל '
לזה ניסיתי להוביל
01/12/2016 | 11:29
151
והפתרון שם על פניו היה על פניו העלת מיסי החזקה בנדל"ן שכלל לא קיימים כאן. אולי מס הדירה השלישית זו הסנונית הראשונה. ובשורה התחתונה:
 
The broker said Donald Trump’s win in the US presidential election raised uncertainty over global trade and drove people to turn cautious about property purchases.
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'האם זהו אכן אותו "פיצוץ הבועה" המדובר?'
האם זהו אכן אותו "פיצוץ הבועה" המדובר?
02/12/2016 | 14:13
4
101
בכתבה הראשונה כתוב שמשנת 2008 עד 2014 הייתה עלייה של 91%. לעומת עלייה כזאת, תיקון של 10% נשמע סמלי בלבד.
לצפיה ב-'זה לא "פיצוץ בועה" אלה תיקון'
זה לא "פיצוץ בועה" אלה תיקון
02/12/2016 | 15:02
3
101
פיצוץ בועה זו תופעה נדירה יחסית והיא בד"כ מתרחשת כאשר נצברים עודפים מאוד משמעותיים של היצע. נניח בישראל ייבנו 200,000 דירות שאיש לא קונה . אז יהיה פיצוץ בועה. זה פחות או יותר מה שקרה באירלנד, ספרד וארה"ב.
לצפיה ב-'לפי זה בישראל הבועה לא תתפוצץ לעולם, הריבוי הטבעי בישראל'
לפי זה בישראל הבועה לא תתפוצץ לעולם, הריבוי הטבעי בישראל
03/12/2016 | 17:55
2
75
גבוה מאוד והממשלה לעולם לא תתכנן לבנות יותר דירות משקצב הריבוי הטבעי יצריך כי חשוב לה שהביקוש לעד יהיה גבוה מההיצע כדי למקסם את הרווחים ממיסוי הדירות. ברוב המדינות המפותחות יש ריבוי טבעי שלילי ולכן אי אפשר למנוע פיצוץ בועות נדל"ן, בישראל אפשר.
לצפיה ב-'לא הייתי כורך את העניין עם הדמוגרפיה'
לא הייתי כורך את העניין עם הדמוגרפיה
03/12/2016 | 19:40
63
כי למשל מהו הקשר בין המחירים במגדלי YOU לבין הדמוגרפיה בבני ברק או בכפר קאסם? צריך לבדוק ספציפית דמוגרפיה בכל סגמנט וסגמנט, וזאת כאשר החל מרמת מחירים מסוימת בסגמנטים הנמוכים יותר עודף הביקושים כבר לא מתורגם להמשך עליות מחירים אלה בהצפתופפות, הנתחלות בחניות, מרתפים וכדומה. אגב, כאשר הבועות מתופצצות, המחירים בקלות חוזרים עשור אחורה:
 
לצפיה ב-'לצערי אני נוטה להסכים עם תגובתך'
לצערי אני נוטה להסכים עם תגובתך
03/12/2016 | 22:43
65
יש כאן מדיניות מכוונת של שיווק דל של היצע כדי שתמיד יהיה סוג של מחסור כדי למקסם את רווחי המדינה ממיסוי נדלן.
בדיוק כמו בנושא הרכב שהמדינה לא מעוניינת להשקיע יותר מידי בתחבורה ציבורית (עד שאין ברירה) אלא לסחוט את הלימון למקסימום מיסים.
 
יחד עם זאת, מחירי נדל"ן גבוהים גורמים לירידה בהיקף הילודה וכבר עכשיו אנו רואים ירידה במגזר החרדי והערבי.
הנקודה היא שתהליכים אלו לוקחים שנים להשפיע ולכן יכול לקחת יותר מעשור עד שיראה שינוי משמעותי בהשוואה לנקודת הזמן הנוכחית.
 
בנוסף, יש גם את יכולת המימון וזוהי ככל הנראה מאוד קרובה לקצה.
אם לא ימציאו מחר טריק של 90% משכנתא ל-40-50 שנה, ככל הנראה המחירים לא יוכלו לעלות יותר כי כדי שיהיה שינוי נדרשת מאסה קריטית של עשרות אלפי רוכשים ואלו כבר גם הגיעו לקצה יכולת המימון.
 
להערכתי, רמת המחירים הנוכחית תשמר לתקופה ארוכה עם ירידות באחוז קטן והשינוי בירידה יבוא בצורה נומינאלית, כלומר המחיר ישאר זהה אבל ערך הכסף ישחק, השכר ימשיך לעלות באופן מתון וכך בעוד עשור מחיר דירה ממוצע יחזור לרמה של 120 משכורות.
 
כך או כך, פיצוץ לא יהיה מאחר והלווים יכולים לעמוד במשכנתאות ובנוסף במקרה הגרוע ביותר ימחקו את ההון העצמי שלהם.
הממשלה, נגידי הבנק המרכזיים, הבנקים, הקבלנים וכל מי שידו בדבר, לא יתן למחירי הדיור לרדת, בטח שלא באופן משמעותי.
 
מי שלא קנה לפני העליות, אכל אותה בגדול.
למעשה הדור שגדל היום, יהיה בפעם הראשונה עני יותר מהוריו, זהו שינוי שלא קרה במשך מאות שנים.
 
לצערי זאת המציאות.
לצפיה ב-'ה"עוקץ המלזי" - איך כספי קרן ממשלתית לנדל"נ נעלמו ובוזבזו. '
ה"עוקץ המלזי" - איך כספי קרן ממשלתית לנדל"נ נעלמו ובוזבזו.
30/11/2016 | 10:44
69
כתבה בעיתון כלכליסט החושפת פרשת הונאה בכספי העם המלזי ע"י ראש הממשלה הנבחר, בנו, אשתו, וחברים...ואיך מצוי השחקן ליאונדו דה קפריאו בשוליה.
שווי הגניבה כ- 6 מיליארד דולר, סכסוך על "כסף קטן" של אחד הנוכלים בסעודיה הביא לחשיפתה.
 
חלק גדול מהכסף הגנוב שימש לרכישות של דירות וחוילות במאות מיליוני דולרים ברחבי ארה"ב.
 
פרקים נבחרים מהמאמר :
 
הכסף עובר לאיי סיישל
ב־2009 הוביל נג'יב ראזאק (Najib Razak) את מפלגתו, הארגון הלאומי של מלזיה המאוחדת, לניצחון בבחירות ומונה לראש הממשלה. הניצחון שלו היה צפוי: אביו היה ראש ממשלה אהוב, והוא עצמו פעיל בפוליטיקה מאז גיל 23. נג’יב מילא שורה ארוכה של תפקידים בממשלה בשני העשורים האחרונים, בהם שר הביטחון, שר החינוך ושר האוצר — שהוציא את מלזיה מהמשבר הפיננסי של 2008. הציבור במדינה הדרום־מזרח אסייתית אהב את המדיניות הליברלית שלו, ששמה דגש על תקשורת ישירה בין הממשל לאזרח ועל צמיחה כלכלית, שהיתה כה נחוצה למדינה המתפתחת.
 
לאחר היבחרו, וכדי לקדם את הצמיחה, הקים נג’יב קרן השקעות ממשלתית ששמה 1MDB (ראשי התיבות של Malaysia Development Berhad). יותר ממיליארד דולר העבירה מלזיה עצמה לקרן, שגייסה בכמה הנפקות לפחות 6.5 מיליארד דולר נוספים באג”ח. הכסף הזה היה אמור לשמש להשקעה בשיתופי פעולה גלובליים, שיתרמו לשגשוג כלכלת המדינה.
 
בשנה האחרונה התברר, לאחר חקירה אינטנסיבית של משרד המשפטים האמריקאי, שקרן 1MDB הביאה לשגשוג בעיקר של נג’יב עצמו, שמינה את עצמו ליו"ר הקרן, ולפריחה כלכלית אדירה של מקורביו. דמות המפתח החמקמקה בסיפור מסמר השיער הזה היא ג'ו לואו, צעיר מלזי שאפתן בן 35. לואו הוא חבר קרוב של ריזא עזיז, שהוא גם בנו של ראש הממשלה נג’יב מאשתו השנייה. ב־2005 השלים לואו את חוק לימודיו בבית הספר למינהל עסקים וורטון, וכעבור ארבע שנים נכנס, בעזרת עזיז, למעגל הפנימי של אנשי ראש הממשלה.
 
לואו שימש יועץ לא פורמלי של נג’יב ושל הקרן, והביא לשולחן את העסקה הראשונה שלה: מיזם אנרגיה משותף עם PetroSaudi, חברת שירותי נפט שיושבת בלונדון. אחד מבעליה של פטרו־סעודי הוא הנסיך טורקי בן־עבדאללה, בנו השביעי של מלך סעודיה, מיליארדר אקסצנטרי שחיבתו לזהב הביאה אותו בין היתר לצפות את צי מכוניות הפאר שלו במתכת הנוצצת.
 
בסיפור הזה דבר לא נעשה בדרך הישנה והטובה. העסקה לא נסגרה חלילה בחדר ישיבות, עם עורכי דין ולחיצות יד פורמליות. במקום זאת, ראש הממשלה נג’יב, היועץ לואו ובעלי פטרו־סעודי נפגשו להיכרות על מגה־יאכטה באורך 92 מטר, מול חופי מונקו, כשהם לובשים מכנסיים קצרים וחובשים כובעי בייסבול. חודש בלבד אחר כך, במהירות יוצאת דופן, הושלמה העסקה, ומיליארד דולר במזומן עזבו את חשבון הקרן המלזית: 300 מיליון דולר לחשבון הבנק של המיזם המשותף, ו־700 מיליון דולר לחשבון בנק שוויצרי של חברת קש שרשומה באיי סיישל. לפי משרד המשפטים האמריקאי, החברה נשלטת על ידי לואו. בשנתיים הבאות תלווה הקרן המלזית עוד 830 מיליון דולר למיזם המשותף, וחלק ניכר גם מהם, באותה שיטה, יעשה את דרכו לחשבונות קש בשליטת לואו, ומשם לחשבונות הבנק של אנשי פטרו־סעודי, של ראש הממשלה נג’יב ושל מקורביו.
 
ייתכן שהמעילה הגרנדיוזית לא היתה נחשפת עדיין, אילו האנשים שהכסף זרם לחשבונותיהם היו מהזן הצנוע מעט יותר. אלא שהם היו ההפך הגמור. הכסף של אזרחי מלזיה מימן לראש הממשלה ולחבורה שהקיפה אותו אורח חיים ראוותני להחריד: פנטהאוז בבניין טיים וורנר במנהטן שעלה 30 מיליון דולר, דירת קונדו בפארק לורל במנהטן ב־33 מיליון דולר, עוד פנטהאוז במנהטן ב־51 מיליון דולר, אחוזה בבוורלי הילס ב־31 מיליון דולר, בית בלוס אנג'לס שעלה כמעט 40 מיליון דולר, טאון־האוס בלונדון ב־42 מיליון דולר, מטוס מנהלים פרטי של חברת בומברדייה ב־35 מיליון דולר, ציורים של ואן גוך ומונה בכמעט 100 מיליון דולר וחברת הפקות הוליוודית נוצצת.
 
מי שעוררה את חשדם של המלזים היתה דווקא רוסמה מנסור (Rosmah Mansor), אשתו השנייה של ראש הממשלה ואמו של עזיז, מפיק הסרטים הצעיר. ראשה וזרועותיה אולי היו מכוסים בקפדנות לפי מצוות האסלאם האדוק, אך היא נשאה תיקי הרמס, ענדה תכשיטי יוקרה ולבשה מותגי־על שצרמו לעין במדינתה הענייה. צעירים מלזים, שיצאו לרחובות במחאה על השחיתות, תהו כיצד מימנה את הקניות הללו. החקירה של משרד המשפטים האמריקאי העלתה שמנצור בזבזה לפחות 6 מיליון דולר מחשבונות בנק שהתמלאו בכספי הקרן הממשלתית.....
 
על אף כל מופעי הראווה הללו, פרשת הקרן המלזית התפוצצה בסופו של דבר בגלל מנכ”ל כועס שידע יותר מדי. בפברואר 2015 התגלע סכסוך כספי בין חאבייר ג'וסטו, מנכ"ל פטרו־סעודי, לבעלי החברה. הפער היה משהו כמו 4.5 מיליון דולר, אבל הבעלים סירבו לשלם, וג’וסטו הזועם עזב עם עותק של כל הנתונים שנשמרו על שרת החברה ומסר אותם לעיתונאית הבריטית וחושפת השחיתויות קלייר רוקסל בראון.
 
במקביל החלה 1MDB להעסיק את התקשורת והציבור במלזיה, שתהו איך ייתכן שב־2009 היו לה יותר ממיליארד דולר להשקיע במיזמים שייצרו עוד כסף, ובחלוף חמש שנים היא שקועה בחובות עתק: ההשקעות לא הניבו תשואה, כספי האג"ח שגויסו התפזרו, והקרן ביקשה מהפרלמנט הזרמת מיליארדים כדי לשלם ריבית על האג"ח. כשהציבור דרש הסברים התברר שהיא מעולם לא פרסמה דיווח כלשהו.....
 
הפרשה כולה עוד רחוקה מלגווע. גלי ההדף שלה עשויים להיות גבוהים במיוחד ולטלטל גם את השלטון במלזיה. בינתיים היא מוכיחה פעם נוספת שבמקום שבו יש כסף גדול, לעולם יימצא בעל התפקיד שתמורת טיסה לקרב איגרוף או צילום עם ליאונרדו דיקפריו, יגמיש את החוקים.
 
 
 
לצפיה ב-'למה מחירי היד שנייה והשכירות בחריש כה זולים?'
למה מחירי היד שנייה והשכירות בחריש כה זולים?
29/11/2016 | 23:47
5
242
האם זה ההיצע הרחב של הדירות בעיר גורם לכך שדירות נמכרות בזול יחסית ודירות חדשות מוצעות להשכרה במחירים נהדרים כמו 2700 ל4 חדרים?
לצפיה ב-'כי זו עיר חרדית על כל המשתמע'
כי זו עיר חרדית על כל המשתמע
30/11/2016 | 08:21
1
110
לצפיה ב-'הייעוד שלה שונה לעיר לא חרדית'
הייעוד שלה שונה לעיר לא חרדית
30/11/2016 | 17:40
82
לצפיה ב-'כי המון רכשו שם להשקעה, והרבה שרכשו למגורים התחרטו ומשכירים'
כי המון רכשו שם להשקעה, והרבה שרכשו למגורים התחרטו ומשכירים
30/11/2016 | 11:10
196
בתוך שנתיים היצע ההשכרה שם יהיה מטורף !
לצפיה ב-'כי אין שם מקומות עבודה'
כי אין שם מקומות עבודה
30/11/2016 | 17:41
1
176
כי אין בסביבה הקרובה מקומות עבודה
כי העיר על קו התפר
כי סיכוי גדול הולך יחד עם סיכון גדול - כעת 5000 תושבים
יצטרכו לצאת לכביש הראשי דרך רמזור אחד קצר.
מה יקרה כשיהיו 50,000 תושבים? וזו רק דוגמה אחת.
רימון חייט
 
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
 
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
 
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
  
 
לצפיה ב-'לא לשכוח איזו אוכלוסיה מחכה בסיבוב לפיתוח העיר'
לא לשכוח איזו אוכלוסיה מחכה בסיבוב לפיתוח העיר
01/12/2016 | 11:57
153
אוכלוסייה דתית/חרדית שמחכה ל"מרכז" חדש נוסף
מחכה בצדק בגלל לחצי דיור קשים במרכז אבל זה עתיד הישוב , לדעתי.
ראו לדוגמא לחצי הדיור באלעד, עיר עם יציאה אחת בלבד לכביש 444 ולחצי אכלוס קשים.
יש סיר לחץ בפועל לכמות אוכלוסייה חרדית בארץ, ראו נהירה לצפון ולדרום, חצור, צפת ועוד.
קהילתו שלמות שלא דורשות מרכזי ופתרונות תעסוקה כמו האוכלוסייה החילונית ימצאו מקום טוב לדיור בערים אלו.
להערכתי זה הליך טבעי שיגיע לשיווי משקל בתוך 10-15 שנים עד שהריבוי הטבעי באוכלוסייה החרדית ירד ומי שמחפש פתרון דיור בתקופה זו ימצא אותו  כך שהלחץ לפתרונות דיור יהיה "נורמלי" .
 
לצפיה ב-'הזדמנות לקיזוז עליות המחירים- מבצעי סוף שנה בבנקים'
הזדמנות לקיזוז עליות המחירים- מבצעי סוף שנה בבנקים
29/11/2016 | 19:42
114
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3702665,00.html

זאת בשילוב שעד החלטה על מיסוי דירה שלישית תיתכן תקופת חסד מבחינת עליית המחירים (למרות שבינתיים דווקא אירע זינוק מחירים נוסף, בניגוד לציפיות גם שלי), מהווה ״הזדמנות״  לרכישת דירה בהוזלה משמעותית של העלויות.




לצפיה ב-'יקי רייסנר וחברת רייסדור לא משלמים פיצויים לדיירים!!!'
יקי רייסנר וחברת רייסדור לא משלמים פיצויים לדיירים!!!
29/11/2016 | 13:17
6
187
רוכשים רבים קנו את דירת חלומותיהם בפרוייקט "מגדלי שיר" בגבעת שמואל אך במקום דירת חלומות הם קיבלו סיוט בלהות.
הפרויקט באיחור של למעלה מחצי שנה (וזה עוד טרם הקפאת ההליכים של הקבלן המבצע) והסוף לא נראה באופק.
ומה לגבי פיצויים לדיירים?  יקי רייסנר וחברת רייסדור לא מוכנים לשלם פיצויים לדיירים וכך נוצר מצב שהדיירים משלמים משכנתא וגם שכירות וקורסים.....
ואת מי זה לא מעניין? את יקי רייסנר וחברת רייסדור!
לצפיה ב-'אני מבין את התסכול, אבל הייתי נזהר מפוסטים כאלה...'
אני מבין את התסכול, אבל הייתי נזהר מפוסטים כאלה...
29/11/2016 | 15:56
105
לצערי איחורים ואי-תשלום של פיצויים הם דבר שגור ונפוץ בארץ
אבל לעיתים הודעות כאלו עשויות להוביל לתביעות לשון הרע
 
 
לצפיה ב-'אתה מבין שפגיעה בתדמית החברה יכולה רק להזיק לסיכויים'
אתה מבין שפגיעה בתדמית החברה יכולה רק להזיק לסיכויים
29/11/2016 | 16:05
94
לקבל ממנה כסף ?
לצפיה ב-'היזם חברת "רייסדור" והמבצע "אורתם סהר" - התייחסות לג' שמואל'
היזם חברת "רייסדור" והמבצע "אורתם סהר" - התייחסות לג' שמואל
29/11/2016 | 22:56
2
97
קצת רקע על מצבכם:
המגרש שעליו בנוי הפרויקט מתפרש על פני 5 דונמים, שנמצאים בבעלות בעלי קרקע פרטיים - [משפחות ברנט וברונר].
הפרויקט נבנה במסגרת עסקת קומבינציה. על התכנון הופקד האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים כנען שנהב.
הפרויקט כולל שלושה מגדלים בני 20 קומות
 
פרויקט 'סונג טאוור'- המכוון למגזר הדתי.
בחודש אוק' האחרון חברת הביצוע למגורים מהגדולות בישראל, אורתם סהר, נקלעה להקפאת הליכים, והבניה שלה בכ-34 פרויקטים שונים הופסקה בצו ביהמ"ש. [ובו כמובן נכלל גם הפרוייקט בגבעת שמואל]
בהמשך בית המשפט מינה נאמנים לחברה והחל הליך שנועד לבחון את האפשרויות להשלמת הפרוייקטים בכלל ובפרט באתרי החברה. 

חברת "רייסדור", מחזיקה שני פרויקטים בביצוע של "אורתם סהר" הכוללים כ- 204 דירות בגבעת שמואל, הפרויקט נמצא בהליכי בניה מתקדמים.
היזם רייסנר הציע לבית המשפט רעיון שעיקרו מוכנות היזם לשלם מכיסו את הכסף הדרוש ולסיים את הפרויקט מהר ככל האפשר.
 
נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט איתן אורנשטיין, אימץ את הרעיון , לאחר שההסדר אושר מול הבנק  הנושה/מלווה ועבר תהליך מזורז של אישור ביהמ"ש, היו אמורים לפני כשבועיים הפועלים של חברת אורתם סהר לאתר הבניה.,  
המתווה מציע שהיזם יעביר את שארית הסכום שהוא חייב לאורתם לחשבון נאמנות נפרד, ממנו ימומנו שאר עלויות הבניה בפרויקט שלו ישירות מול הספקים וקבלני המשנה, במידה והעלות תחרוג מהסכום - יוכל היזם להוציא את היתרה מהערבות שהופקדה בבנק על ידי החברה, כאשר מחציתה תישאר לטובת הדיירים אם וכאשר יידרש בדק בהמשך
========================================================
 
תהיות מהעבר על התנהלות יקי רייסנר וחברת צ' לנדאו. [מעיתון דה מרקר, אוג' 2014]
חברת צ' לנדאו נמצאת בבעלות משפחת לנדאו ואלון נתן ועוסקת בתחום הביצוע .
שתי עסקאות שביצעה חברת צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ כמה חודשים טרם כניסתה להליך הקפאת הליכים, עם חברת רייסדור, חברה יזמית בבעלותו של יקי רייסנר, מי ששימש בעבר סמנכ"ל בצ.לנדאו ייזום - חברה משותפת ל - צ. לנדאו ורייסנר - מעוררות שאלות בנוגע לניסיונות החברה למקסם את רווחיה בשעה שהיתה בקשיים כלכליים.
 
חברת צ' לנדאו היתה במקור היזם של פרוייקט הבניה "מגדלי שיר" ומוצגת כחברת בת בקבוצת רייסנר [כך בפרסום המוקדם].
 
באתר "חרדים10" מאמר מ-19 אוג' 2014.
רק לאחרונה מכרה חברת הבת של צ.לנדאו, רייסדור, קרקע בה זכתה החברה במכרז ביישוב החדש חריש לקבוצת רכישה בעבור כ-10.2 מיליון שקל.
יקי רייסנר, מי שהיה בעבר סמנכ"ל בצ. לנדאו מסר לחרדים10:  "למרות התפתחותה של חברת רייסדור שבבעלותי המלאה נשארתי כשכיר בצ.לנדאו עד לפני כשנה. אין ספק כי צ. לנדאו היה הבית בו גדלתי ועבדתי ושימש לי אכסנייה מקצועית וביתית, אני מכיר מקרוב את רוב עובדיה בעבר ובהווה והינם עובדים מסורים ומקצועיים ולבי עם עובדי החברה ומנהליה אשר כידוע לי עשו כל מאמץ על מנת להמשיך בפעילות התקינה של החברה.
בשנים האחרונות פרשתי לעיסוקיי במסגרת חברת "רייסדור", שהינה יזמית ולא מבצעת מתוך מחשבה, כי ענף הביצוע הינו קשה, תלוי בגורמים רבים בתחרות, ברווחיות נמוכה, ותנודתיות.
אין כיום כל קשר עסקי בין חברת צ.לנדאו לחברת רייסדור. חברת אורתם סהר היא המבצעת של הפרוייקטים של רייסדור בחריש ובגבעת שמואל"
 
בחודש מארס 2014 זימן משרד יחסי הציבור של חברת צ. לנדאו, רני רהב, מסיבת עיתונאים להשקת פרויקט Song Tawers בגבעת שמואל, הכולל מגדל מגורים יוקרתי בן 21 קומות וכ-200 דירות, שבנייתו החלה לאחרונה. את מסיבת העיתונאים הוביל יקי רייסנר, כסמנכ"ל חברת צ. לנדאו, המשמש גם בעלי החברה היזמית רייסדור, המתמחה ביזמות ובנייה למגזר הדתי.
 
לאחר התפוצצות הפרשה בשבוע שעבר, שבמסגרתה נקלעה צ. לנדאו לקשיים כלכליים, והגישה בקשה להקפאת הליכים, הודיעה החברה כי הפרויקט בגבעת שמואל אינו שלה, ורייסנר פרסם הודעה שבה הסביר כי לאחר שפרש מתפקידו כסמנכ"ל צ. לנדאו אין לו קשר עסקי עם חברת צ. לנדאו".
 
עם זאת, פרסומי הפרויקט בגבעת שמואל מחודש מארס האחרון, מצביעים במפורש על קשריה של צ. לנדאו לפרויקט. בסרטון פרסומי של הפרויקט המופיע באתר Youtube שבו מוצגות הדמיות של הפרויקט נאמר במפורש: "את פרויקט מגדלי Song Tawers יוזמת חברת צ. לנדאו, חברה עם יסודות איתנים אשר חרתה על דגלה את האמרה 'איכות מעל הכול'". בהמשך נאמר כי ערכים של החברה הציבו אותה "בחזית ענף הנדל"ן בישראל".
 
==================================================================================
 
 
לעיניינינו .
1. בפרוייקט מגורים משנת 2014 בישוב "חריש" לקבוצת רכישה היה איחור במסירה , והרוכשים קיבלו פיצוי עפ"י החוק הנוגע לאיחור במסירה.
2. אני מניח שהעבודה נמשכת עפ"י מסגרת ההסכם עם ביהמ"ש.
3. לאור האיחור ועפ"י חוק המכר - מסירת דירות...יש באפשרותכם לתבוע מהיזם פיצוי עפ"י החוק הקיים - ראה בהמשך - .
הסכם מכר שנחתם לאחר 06.04.2011) ע"פ הדין , קבלן שאיחר במסירת החזקה לקונה לתקופה של למעלה מ – 60 יום, עליו לפצות את הרוכש כדלקמן:
ממועד המסירה החוזי ועד 8 חודשים איחור לעומת מועד זה: דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 (עבור כל חודש).
עבור התקופה שמעבר לתשעה חודשים לאחר מועד המסירה החוזי: דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 (עבור כל חודש).
 
בהצלחה.
 
=====================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 



 
לצפיה ב-'הפיצוי בגין איחור במסירה. [אינו תלוי ברצונו הטוב של היזם]'
הפיצוי בגין איחור במסירה. [אינו תלוי ברצונו הטוב של היזם]
29/11/2016 | 23:05
1
51
מספר נקודות ביחס לתיקון החוק בגין "איחור במסירת דירות":

1. הפיצוי הינו בהתאם לסף הגבוה ביותר כלומר, הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש (ולא כפי שנהוג לציין בהסכמי המכר כי הפיצוי ישולם במועד המסירה בפועל לידי הרוכש).
2. כך גם, הפיצויים בעד האיחור בגין שישים הימים הראשונים, שתחילתם במועד הקבוע בהסכם המכר, ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
לצפיה ב-'חדש אושרה ע"י ביהמ"ש הצעת רכש ל"אורתם סהר" כעסק חי.'
חדש אושרה ע"י ביהמ"ש הצעת רכש ל"אורתם סהר" כעסק חי.
29/11/2016 | 23:34
59
אורתם סהר בדרך להימכר לפי שווי של כ-85 מיליון שקל
הרוכשים: איש העסקים חנן אסייג, היזם אמנון אמר ומנכ"ל מליבו לשעבר רענן אלוני ■ החברה תחזור ל-13 פרויקטים, תזנח 5 פרויקטים ותבחן חזרה של עוד 18 פרויקטים
אלפי אליהו שאולי -  גלובס. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
יש קונים: בית המשפט המחוזי בתל-אביב אישר ביום ב' האחרון הצעת רכישה לאורתם סהר  
 
בכפוף לאישור אסיפת נושים שתתכנס מחר - יום רביעי. הרוכשים הם איש העסקים חנן אסיג, היזם אמנון אמר ורענן אלוני, מנכ"ל חברת מליבו לשעבר העומד בראש חברת מרווה.
 
העסקה עומדת לפי שווי של 85 מיליון שקל, שלעת עתה לא יינתנו במזומן, אלא שחלקם יתמכו בערבות בנקאית.
 
עיקרי מתווה הרכישה מדברים על כך שלחברה, הנמצאת בהקפאת הליכים, יש מקורות שיקום משל עצמה: כ-300 מיליון שקל, לפי הערכות, יתקבלו מתביעות של אורתם סהר נגד חברות ביטוח ומקבלי שירות.
 
כך לדוגמה, החברה בנתה מחדש את המרפסות בחדרה לאחר קריסתן, ובכוונתה לתבוע את חברות הביטוח על שיפוי העבודות. כמו כן, מקבלי שירות שאיתם החברה הייתה במחלוקת כספית ולא שילמו בעבור עבודות, צפויים להיתבע. מקור נוסף לכיסוי החובות הוא פרויקטים ביזמות בשווי כ-150 מיליון שקל שצפויים להיות מושלמים על-ידי החברה. 
 
עוד מקום מימון לחובות הוא השלמת פרויקטים בכדי שאלה לא יממשו ערבויות בנקאיות בשווי 300 מיליון שקל נגד החברה. לפי ההצעה, כל הרווחים שיגיעו מהפרויקטים יועמדו לטובת הנושים. 

קיימות 3 קבוצות של פרויקטים: כאלה שהחברה תמשיך לבצע - פרוקטים של חברת רייסדור בחריש וגבעת שמואל, פרויקט מגדל אסותא, אקו גינדי זייתוני ועוד.
הקבוצה השנייה היא של פרויקטים שהחברה תיזנח: אאורה נתניה, אאורה חולון, מלון W, פיבקו על הים וגלים כסופים.
 
הקבוצה השלישית מונה 18 פרויקטים שהחברה תבחן בחודש הקרוב אם היא ממשיכה בעבודות או שזונחת אותם: אוק רמת-השרון, הגוש הגדול, המשתלה, ב.ס.ר 4, נאות חריש ועוד.
 
ביום חמישי, 1 בדצמבר, יחזרו נאמני החברה, עו"ד שאול ברגרזון ורו"ח יזהר קנה, עם תוצאותיה של אסיפת הנושים לבית המשפט.
 
 
 
לצפיה ב-'יקי רייסנר וחברת רייסדור עדיין לא משלמים'
יקי רייסנר וחברת רייסדור עדיין לא משלמים
11/12/2016 | 12:39
7
כן, עדיין יקי רייסנר וחברת רייסדור לא משלמים פיצויים לחלק ניכר מהרוכשים בתירוץ כזה או אחר כגון: איחור בבחירת שיש לדייר, בחירת ארון אמבטיה וכד'... למרות שחזרו לעבוד בפרוייקט....
 
הזוי לחלוטין....
לצפיה ב-'קבוצת רכישה: לא באופן גורף? בדיקות מקדימות? ות ל'
קבוצת רכישה: לא באופן גורף? בדיקות מקדימות? ות ל
29/11/2016 | 19:29
14
198
שלום, 
 
מחפשים דירה למגורים בדרום ת"א מזה חצי שנה. 
ההיצע ממש מצומצם ו"הדירות הטובות" במחיר שלא גבוה מידי לא נשארות הרבה זמן בשוק. 
 
כמה פעמים נתקלנו בקבוצות רכישה: 
באופן אישי אני קצת חוששת. 
מצד שני, זה אמצעי שכבר יחסית נפוץ בארץ. 
 
אילו מכלול בדיקות אתם ממליצים לבצע אודות ועל קבוצת הרכישה? 
האם יזמים בעלי ניסיון בהקמת קבוצות רכישה זו בחירה יחסית בטוחה? 
עד כמה סביר בדרכ שבשלב מתקדם של הבנייה יהיו תוספות העולות מעבר ל-25-20 אלף ש''ח? 
 
תודה וערב טוב. 
לצפיה ב-'אם תוספות של 25,000 שקלים מטרידות אותך קני יד שניה'
אם תוספות של 25,000 שקלים מטרידות אותך קני יד שניה
29/11/2016 | 21:49
13
118
גם אצל קבלן סביר להניח שהתוספות יהיו גבוהות יותר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'פשוט לי היה ידוע שכאשר יש יזם שבוחר חב' בנייה'
פשוט לי היה ידוע שכאשר יש יזם שבוחר חב' בנייה
29/11/2016 | 23:06
12
85
אין תוספות. FIXED PRICE.
לא ידעתי.
 
אם כך, מה בדיוק "הסיכון" עם קבוצת רכישה? (למעט חוסר בהירות בנושא עמידה בזמנים?) *למרות שגם בפרויקט רגיל יש אי עמידה בזמנים*

זה ממש יסייע לי אם אוכל לדעת מה הסיכונים.
ואילו בדיקות עלי לעשות לפני שאני נכנס לקבוצה?

תודה על תשובתך.
 
 
לצפיה ב-'קח בחשבון שכל קבוצת רכישה תמיד! ישנה תוספת של 5-25% מהמחיר'
קח בחשבון שכל קבוצת רכישה תמיד! ישנה תוספת של 5-25% מהמחיר
29/11/2016 | 23:50
11
89
גם אם הכל הולך חלק לפי התוכנית, זה כמעט תמיד יוצא יותר.
 
המחיר הנמוך נועד לפתות את הקונים להשקיע את ההון העצמי (הגבוה יותר) ברכישת הקרקע ויזום הפרויקט על כל המשתמע מכך.
בהרבה מקרים עדיין גם בתוספת המחיר המוערך, המחיר הסופי נמוך יותר ממחיר השוק.
יחד עם זאת, בהרבה מקרים ישנם עכובים ותשלומים לא צפויים כמו בכל פרויקט.
 
הקבלן כבר לוקח זאת בחשבון מראש ולכן מאפשר לו מרווחי רווח גבוהים יותר, כקבוצת רכישה אתה לא יכול לצפות את זה.
 
יש גם סיכונים נוספים שלא תראה את הכסף למשל,
הצעתי - אם אתה לא בנוי לכך באופי שלך, קח לך דירת יד 2, יש עשרות אלפים כאלה בשוק ותוכל להכנס אליה בתוך מספר שבועות/חודשים.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'התוספות הן יותר בשלבים המקדימים? תוך כדי? בסוף?'
התוספות הן יותר בשלבים המקדימים? תוך כדי? בסוף?
30/11/2016 | 07:56
10
68
בוקר טוב
 
מה הסבירות שזה יהיה בשליש האחרון של הבנייה?

אנו בבירורים לגבי דירה שחבר קבוצה מוכר במחיר שדי יישר קו עם מחירים השוק,
זה למה השאלה עולה.
לצד זאת, ביום ה' יש לי פגישה עם יוזמי קבוצת רכישה שנמצאי לקראת קבלת ההיתר. למרות שהבהרנו לו שאין לנו הון עצמי כה גדול בכדי לשלם על ההתחלה הוא המליץ בחום שנבוא.

מה דעתכם?
תודה למשיבים והעוזרים.
 
לצפיה ב-'מה אתה מצפה?'
מה אתה מצפה?
30/11/2016 | 08:56
1
67
הוא איש מכירות, והוא צריך את ההון של אנשים כמוך
 
אתה באמת מצפה שהוא לא ימליץ לך לבוא?
 
אם הדירה שנמכרת במחירי השוק אז אין כל סיבה לקחת את הדירה כי עדיין יש סיכונים, לפעמים קבלת טופס 4 יכולה לקחת עוד חצי שנה גם בגמר הבניה
 
רד מקבוצות רכישה, היום כבר אין כמעט הטבה כלכלית לכך,
קח לך דירת יד שניה ותישן בשקט.
 
לצפיה ב-'המבחר של דירות יד 2 מועט...ממש ממש מועט'
המבחר של דירות יד 2 מועט...ממש ממש מועט
30/11/2016 | 09:30
41
לצפיה ב-'אם יש לכם הון עצמי נמוך אז רק הקנס בצורת '
אם יש לכם הון עצמי נמוך אז רק הקנס בצורת
30/11/2016 | 09:21
7
100
ריבית גבוהה משמעותית על המשכנתא תהיה לדעתי מעל
25,000 שקלים תוספת, עוד לפני תוספות במהלך הבניה.
 
שכירת הקבלן ב- FIX היא חסרת משמעות מבחינת צמצום הסיכון.
כאשר קבלן הביצוע יחליט שזה לא כדאי לו הוא יסגור את החברה
(10 חברות ביצוע משמעותיות נסגרו בשנה האחרונה) ויפתח אותה
בשם אחר. מארגן הקבוצה יצטרך למצוא קבלן אחר אשר לא מחויב
ל- FIX.
אתה תצטרך להוסיף כסף או להישאר עם חצי בניין. זכור שאתה לא לקוח
אלא יזם.
אני הייתי מתרחק בכל מקרה ובפרט אם אני במצב כלכלי עדין.
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'לא נשמע מרנין בכלל...מבאס שכמעט שאין דירות יד 2'
לא נשמע מרנין בכלל...מבאס שכמעט שאין דירות יד 2
30/11/2016 | 09:34
6
65
ואני לא מדברת על דירות שבדיוק עומדות בתקציב שלנו.
אלא גם דירות ב-100 אלף יותר.
אנו מחפשים ביד 2.
לא חושבת שיש דירות אצל מתווכים שאינן מפורסמות ביד 2.
והמון תודה על עזרתכם המבורכת!
לצפיה ב-'לאנשים קשה פסיכולוגית לצאת מת"א לערים אחרות'
לאנשים קשה פסיכולוגית לצאת מת"א לערים אחרות
30/11/2016 | 09:42
5
63
זו לא ההודעה הראשונה שאנשים ללא תקציב לדירה באיזור הקיים מעדיפים לסכן את הונם מאשר לעבור לערים אחרות יותר זולות.
לצפיה ב-'אך יש לנו דירה אחרת בת"א: נמצא דירה ונקנה'
אך יש לנו דירה אחרת בת"א: נמצא דירה ונקנה
30/11/2016 | 10:10
4
74
נשארים באותו האזור.
אין לנו את הכסף מבלי למכור את הדירה הנוכחית.
מקווה שיש דרך להשיג סכום ראשוני במלי למכור.
לכשנרצה לקנות יקח לנו חודש+- למכור את הנוכחית. 
מה עושים בחודש+-? כי הדירה שנרצה עשויה להימכר בחודש הזה.
לצפיה ב-'אם יש לכם הון עצמי ,קחו משכנת ותקנו במקום אחר מבלי למכור בתא'
אם יש לכם הון עצמי ,קחו משכנת ותקנו במקום אחר מבלי למכור בתא
30/11/2016 | 22:38
3
29
לצפיה ב-'מה עושים אם קיימת יתרה על משכנתא בתנאים בלתי רגילים?'
מה עושים אם קיימת יתרה על משכנתא בתנאים בלתי רגילים?
01/12/2016 | 09:07
2
43
יש לנו יתרה של כמה מאות אלפים בתנאים בלתי רגילים שלא ניתן לקבלם כיום.
האם ניתן להעביר אותה למטרת קניית נכס הזה עם אותם תנאים מעולים שאין כיום?
אני מניחה שאפשרי - השאלה אם יש "פתח/פרצה" בה נוכל להעביר אותה באותם התנאים לדירה החדשה? השאלה מה ניתן לעשות כאשר נותר סכום קטן על הדירה הקיימת שאין סיכוי שנוכל לשלם בתשלום אחד כשהמשכנתא עוברת...

תודה על זמנכם והעזרה.
 
לצפיה ב-'הכי טוב לבדוק מול הבנקים'
הכי טוב לבדוק מול הבנקים
01/12/2016 | 09:39
1
114
תראו אם אפשר פשוט לקחת משכנתא נוספת מבלי לגעת בקיימת.קחו בחשבון שאם יהיו לכם שתי דירות,תוכלו להשכיר את אחת (שתיהן בת"א) וכספי השכירות יכסו  התשלום  על הלוואה נוספת(בהנחה שתגדילו את המשכנתא)
לצפיה ב-'זה רעיון מעולה שמצחיק שלא חשבנו עליו...'
זה רעיון מעולה שמצחיק שלא חשבנו עליו...
01/12/2016 | 09:55
58
שאלה: מה הסיכוי שיתנו לאבא שלי - שיהיה בן 73 בעוד כמה חודשים לקחת משכנתא של איזה 300 אלף?

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום מיסים והחזרי מס
החזרי מס לשכירים וחברות
פורום השקעות נדל
רוצים לקנות נכס בארה"ב?
פורום לימודי נדל
מתעניין בלימודי נדל"ן?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ