לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

לצפיה ב-'הר 1302 ציר החינוך הוד השרון'
הר 1302 ציר החינוך הוד השרון
20/03/2017 | 16:15
6
203
מישהו כאן מעורב במגרש הנ"ל ויכול לשפוך קצת אור על הסטטוס העכשווי בגוש 6456 ועל חלקה424 בפרט ?
האם זכות לדירת 5 חדרים 125 מ"ר ריאלית וכמה זמן צריך לקחת עד תחילת מימוש התכנית ? כמו גם מה התמחור לדעתכם של זכות כזאת היום וצפי מס ההשבחה שלה ?
תודה לעונים.
לצפיה ב-'תכנית הר/מק/1302/א' [מקומית מפורטת] סטטוס.'
תכנית הר/מק/1302/א' [מקומית מפורטת] סטטוס.
20/03/2017 | 19:02
2
102
 
ראה מה כתבתי כאן בדיוק בשנה שעברהhttp://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/18016359...
 
קטעים מתקנון התכנית
קידום התכנית מותנה בפתרון הסדרי תנועה.
שלבים לביצוע 
1. סלילת רחוב פרדס לכל רוחבו בין רחוב התכלת לכביש 402,וניתוק הרחוב הישן מהחדש.
2. פיתוח השצ"פ הצפוני והכנת מיגון אקוסטי לרחוב העמק.
3. הסדרת צומת רחוב פרדס כולל הצבת רמזור באישור מע"צ ומשרד התחבורה.
4. הסדרת דרך ברחוב הגיבור לכביש 402.
5. ועוד .......
מימוש התכנית כ-15 שנים מאישור התכנית !
 
טבלאות הקצאה ואיזוניםhttp://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/lucho...
כדאי שתבחן היכן מצויות זכויותיך המוקצות עפ"י הטבלאות הבאות, מיהם שותפיך למיזם , האם נעשה נסיון להפגש עם בעלי זכויות נוספים במגרש המטרה ?
 
שאלת מה התקדם עם התכנית ? אז...זהו שעיריית הוד השרון אינה מקדמת תכניות עד לאישור תכנית המתאר , מדובר על מלחמה עם רשויות התכנון, ולא ברור ידו של מי תכופף ראשונה.
 
אם תבחין בהערות שלי לעניין תשתיות ועורקי תחבורה , תבין שאין חגיגות בין בעלי הקרקע לבנקים, יעברו לא מעט שנים עד שהתכנית תקודם.
 
=======================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 

 
לצפיה ב-'צריך לשים לב להבדל בין תכנית מחוזית לתכנית מקומית.'
צריך לשים לב להבדל בין תכנית מחוזית לתכנית מקומית.
20/03/2017 | 19:08
1
80
תכנית מחוזית מתארית -  "הר/ 1302" היא תכנית מחוזית מתארית [עקרונית ולא מחייבת]
 
תכנית מקומית מפורטת - תכנית "הר/מק/1302/א'" היא תכנית מקומית מפורטת עם טבלאות הקצאה לאחר איחוד וחלוקה כשזכויות בעלי הקרקע המקוריים הוחלפו בזכויות בניה במגרשי בניה חדשים עם שותפים שלא בהכרח בחרו ואיתם צריך להתקדם לתכנית נקודתית לכשתבשיל התכנית המפורטת עפ"י הנחיות מחלקת התכנון העירונית. 
לצפיה ב-'תקנון התכנית - חשוב לקרוא כדי להבין.'
תקנון התכנית - חשוב לקרוא כדי להבין.
20/03/2017 | 19:40
60
לצפיה ב-'לאבי 1982 - התייחסות לשאלותיך.'
לאבי 1982 - התייחסות לשאלותיך.
23/03/2017 | 02:05
2
62
לשפוך אור ? טוב אני מקווה שתשובתי האירה במעט את החושך סביב הבטחות המשווקים.
 
לא ניתן להבטיח זכות לדירה כל שהיא, כי...התכנית טרם הגיעה לשלב בו ניתן לומר בוודאות מה ניתן לבנות.
החלק היחסי שרכשת [מ"ר במושע] טרם עבר הליך של הפקעה לצרכי ציבור , כ- 65 אחוז ויותר] כלומר מהחלק היחסי לצרכי חישוב הזכות העתידית יש להוריד את ההפקעה.
שטח חלקה 424 הוא כ- 31,324 מ"ר , כשהבעלות על חלקים בלתי מסויימים מהחלקה מתחלקים בין מעל 200 איש.
החל מעמוד 18 בטבלאות ההקצאה תוכל לבדוק מהיכן נשאבות זכויותיך [מי המוכר ולאן הוברו זכויות המקרקעין שלו] , להיכן הם מיועדות להתפזר בעתיד לכל אלה שרכשו קמצוצי זכויות ואינם מופיעים ברשימת השמאי , צריך לברר בהתאם מיהם שותפך למתחם. 
 
מימוש התכנית ? המימוש יהיה מדורג בהליך שנקרא שלביות הביצוע [מופיע בתקנון התכנית עם כל ההתניות שפרטתי] הערכתי ...בעוד כ- 5 עד 7 שנים יחלו בהליך הפרצלציה העירונית [תשתיות ועוד] מותנה בסיום הליכי סלילת כבישים ובניית מחלפים נדרשים לאור תוספת התושבים , במקביל יחלו להתממש תוכניות נקודתיות מאושרות שעברו הליך אישור והתנגדויות, הליך מדורג זה יכול להמשך עוד כ- 10 שנים עד למימושה המלא של התכנית.
 
לפי החישוב שלי , שטח של כ - 137 מ"ר יתן בעתיד זכות [עפ"י טבלת ההקצאות ] דירה של כ- 115 מ"ר שטח עיקרי.[הזכויות עלולות להתחלק גם לשטחי מסחר ולא רק לדירות , ואז הזכויות מתחלקות בפחת מתאים בין סוגי ההקצאה]
 
היטל ההשבחה מתחלק לשתיים...הראשון על הזכות הקיימת בקרקע לאור שינוי היעוד, וההפרש ישולם עם מימוש זכויות הבניה על הבית הגמור, כלומר...אדמה חקלאית שווה עפ"ע הערכות השמאי הממשלתי כ- 35 אלף ש"ח לדונם ולצורך הדוגמה רכשת דונם,[אני כמובן איני יודע מה רכשת בפועל]  והשמאי מעריך את שווי המצב החדש [עם אלמנטים משפיעים של שינוי התוכניות במהלך השנים] במחיר של  כ- 6,5 מיליון ש"ח [שווי דונם קרקע לבניה] אזי תשלום השבח לועדה המקומית יהיה מחצית ההפרש בין מחירה של הקרקע כחקלאית ולבינה כאדמה לבניה, כלומר...כ- 3.2 מיליון ש"ח .[כלומר בהנחה שרכשת כ-100 מ"ר תיאלץ לשלם כ- 320 אלף ש"ח בהיטל השבחה]
 
שווי קרקע ליח"ד מוערכת ע"י שמאי התכנית במחיר של כ - 740 אלף ש"ח.
 
במקרה של ריבוי בעלים במגרש המיועד לבניה יורד ערך שווי הקרקע [עקב המורכבות והצורך בהסכמות]
 
======================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'שאלה ספיציפית יותר'
שאלה ספיציפית יותר
23/03/2017 | 21:40
1
41
דוד אפשר לשלוח לך שאלה בוואטסאפ ?
לצפיה ב-'אתה יכול גם ליצור איתי קשר טלפוני.'
אתה יכול גם ליצור איתי קשר טלפוני.
25/03/2017 | 02:08
28
לצפיה ב-'שאלה עבור כנס דירות שמתקיים מחר '
שאלה עבור כנס דירות שמתקיים מחר
18/03/2017 | 21:45
2
216
שלום
הודיעו לנו השבוע כי זכינו בזכות לרכוש דירה מוזלת דרך מחיר למשתכן, במחיר של מיליון שח דירת 100 מטר, בשכונה חדשה שתיבנה בקרית ביאליק.  

השאלה, האם כדאי לנו לרכוש דירה זו,  
בדקנו והמחירים שם לדירה כזו בערך בממוצע מיליון 300, הבעיה שזה עוד 3 שנים לבניה ועוד 5 שנים שלא ניתן למכור אותה אלא רק להשכירה. מחיר השכירות שם נע בערך 3200 ש"ח לחודש שכירות. 
ההון העצמי לרשותנו הינו 450,000 ש"ח, כאשר כיום אנו שוכרים דירה במרכז הארץ במחיר 3200 ש"ח. 
אין לנו כרגע יכולת לחסוך כמעט בכלל.  

חשבנו לרכוש את הדירה ולהשכירה או מאידך לחכות ולראות האם נוכל למצוא מציאה לקנייה באיזור המרכז או השפלה... 
אשמח לתגובתכם 
לצפיה ב-'אשמח לתגובתכם'
אשמח לתגובתכם
19/03/2017 | 23:21
1
90
אש
לצפיה ב-'אולי אתה מרגיש נוח לקבל החלטה שתשפיע על כל חייך על פי תשובות'
אולי אתה מרגיש נוח לקבל החלטה שתשפיע על כל חייך על פי תשובות
20/03/2017 | 07:03
132
באינטרנט. אישית, אני לא מרגיש נוח לתת תשובה כזו.
 
היו לי כבר משפחות רבות שהגיעו להתייעצויות דומות.
דיון של למעלה משעתיים לא תמיד מספיק כדי לגבש דעה.
אין ספק ששר האוצר הכניס בלבלת רבה למשפחות צעירות רבות.
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
 
לצפיה ב-'חשיפת נתוני המשכנתאות על-ידי בנק ישראל'
חשיפת נתוני המשכנתאות על-ידי בנק ישראל
18/03/2017 | 14:54
2
207
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,...

מדוע לדעתכם נמנע בנק ישראל מלפרסם את הנתונים הקריטיים אודות נוטלי המשכנתאות כמו שנעשה במדינות רבות בעולם?

האם יש לכך קשר לקיום בועת האשראי או לפחד מפיצוצה?
לצפיה ב-'לא. יש לכך קשר לטרחה. אין אף גוף ששואף להוסיף לעצמו '
לא. יש לכך קשר לטרחה. אין אף גוף ששואף להוסיף לעצמו
18/03/2017 | 16:59
166
עבודה ללא תוספת משאבים.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
 
 
לצפיה ב-'בנק ישראל כן מפרסם נתונים'
בנק ישראל כן מפרסם נתונים
19/03/2017 | 05:44
131
מה שרוצים בכתבה זה לרדת לרזולוציה של דת,מגזר,יישוב כדי לזהות אפלייה.
אבל הנתונים לגבי ההיקף ,פילוח ,טווחי זמן וסוגי המשכנתאות  - כבר קיימים.
לצפיה ב-'"מכה לכחלון" מחיר למשתכן יוצא ממדד הלמ"ס'
"מכה לכחלון" מחיר למשתכן יוצא ממדד הלמ"ס
15/03/2017 | 19:15
1
186
http://news.nana10.co.il/Article/?ArticleID=1236898

"מכה לכחלון: תכניות הנדל"ן המסובסדות של השר יוצאו ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס בארץ | עודכן 18:23 15/03/2017
ליאור קינן
פרסום ראשון: תכניות הדגל של השר למלחמה ביוקר הדיור, "מחיר למשתכן" ו-"מחיר מטרה", יוצאו ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס, כך קבעה הוועדה המייעצת בנושא. משמעות ההחלטה: מחיר המדד הנמוך היה מוטעה, כעת הוא יעודכן וישקף את העלויות האמתיות - הגבוהות בהרבה מאלה שפורסמו
  
  
פרסום ראשון: מכה לכחלון - התחזיות לירידה במחירי הדירות היו מוטעות. בתחילת שנת 2016 יצאו לדרך תכניות הנדל"ן "מחיר למשתכן" ו-"מחיר מטרה" של שר האוצר משה כחלון. דירות מסובסדות החלו להיכנס לשוק ובהתאם נרשמה ירידה במדד מחירי הדירות בישראל. כזכור, הדירות המוזלות לא מוצעות לכלל הציבור, והן כפפות לרגולציה המונעת את מכירתן בחמש השנים הראשונות ממועד כניסת הדיירים הראשונה אליהן.


למרות ההגבלות המיוחדות והמחירים המוזלים, דירות אלה חושבו בנוסחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כשוות ערך לדירות שנמכרו בעלות מלאה. בעקבות כך, הוצגה ירידה מרשימה במחיר מדד הדירות, הישג מרשים כביכול לשר האוצר וליוזמות הכלכליות שהוא הוביל בתחום.
הירידה במחירי הדירות לא שיקפה את מדד מחירי הדירות הממשי, ולא הייתה מדויקת, לדאבונו של השר. ולאור הנוסחה הלא מדויקת, כונסה לפני מספר חודשים ועדה מייעצת מטעם המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, שנתבקשה לבחון את הנושא ולהציע נוסחה חדשה לחישוב מדד מחירי הדירות בישראל - כזו שתשכלל את העלות הסופית תוך התייחסות להבדלים בין סוגי הדירות.


הנוסחה החדשה תשנה באופן משמעותי את מבנה המדד, ותוביל לדיוקו. משקל הדירות המסובסדות ייבדק בנפרד וביחס להיקף המכירות המצטבר בתקופות עוקבות. כמו כן, ייבחן מחירן בפועל בתקופה שלאחר מכירתן - בתוך תקופת חמש השנים שלאחר מועד המכירה הראשוני. הפער הזה יציג את מדד הדירות המדויק ביותר, וישקף את מגמת המחירים.


בספטמבר האחרון פורסם כי שר האוצר קידם מהלך שיוביל לפרסום אחיד של נתונים על מחירי הדיור, ופעל למנוע מהשמאי הממשלתי לפרסם את ממצאיו. כחלון הורה לגבש שיטת מדידה אחידה באחריות הלמ"ס. השיטה החדשה כאמור, אולי לא תביא לתוצאות שהוא מייחל להן."
 
לצפיה ב-'פרסום הלמ"ס מהיום: מחירי הדירות עלו בחצי אחוז נוסף'
פרסום הלמ"ס מהיום: מחירי הדירות עלו בחצי אחוז נוסף
15/03/2017 | 19:19
156
כאשר מדד מחירי מחיר למשתכן יוצא מהמדד הכללי של מחירי הדירות מתגלה האמת והיא המשך עליית מחירים.
 
 
"מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עליה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת דצמבר 2015 – ינואר 2016, עלו המחירים ב-6.3%. מהשוואת העסקאות נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת נובמבר 2015 – דצמבר 2015, עלו המחירים ב-6.6%.
בחודש זה לראשונה יש שקלול נפרד במסגרת חישוב מדד מחירי דירות לעסקאות בתוכניות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן ומחיר מטרה). השינוי נעשה בעקבות קבלת נתונים המאפשרים זיהוי של עסקאות אלו.
בחישוב מדד מחירי דירות, משקלה של כל עסקה הוא בהתאם לערך הדירות שהיא מייצגת בנפת המגורים אליה היא שייכת.
בהתאם לכך, עסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית יכולות לייצג אך ורק דירות מסוג זה במצבת. כידוע, אלו דירות הנמכרות במחיר מוזל, אינן ניתנות לרכישה על ידי כלל הציבור והן אינן סחירות למשך חמש שנים ממועד מסירתן לידי הרוכשים. אופן חישוב המשקלות עבור מצבת הדירות אלו מפורט במסמך 1.3 (מתודולוגיה‏ לחישוב ‏מדד‏ מחירי‏ דירות ‏ומחירים‏ ממוצעים‏ רבעוניים ושנתיים).
חישוב זה בוצע במדד הנוכחי של דצמבר 2016 – ינואר 2017 וכן עבור שלושת האומדנים הקודמים, וזאת לאחר שזוהו לראשונה העסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית עקב קבלת הנתונים, כאמור.
בחודשים הקרובים תחל הלמ"ס לפרסם מדדי מחירי דירות בשיטה דומה גם בפילוח לפי מחוזות.
יש לציין, שבשל שינויים טכנולוגיים במערכות של רשות המסים, דירות שנמכרו על ידי בעלי 3 דירות ומעלה לא דווחו בקובץ הכרמ"ן ולפיכך לא נכללו בחישוב מדד מחירי הדירות."
 
לצפיה ב-'האם יש תקרה לשווי חישוב לינארי ?'
האם יש תקרה לשווי חישוב לינארי ?
14/03/2017 | 16:48
68
עו"ד חן סרי תודה על התשובות .
אודה לעוד הבהרה בעניין חישוב המס שבח כשיש גם זכויות 
1.אם שווי הדירה לחישוב לינארי הוא נגיד 5.5 מיליון ש"ח 
2.האם המס הלינארי יחושב על כל ה 5.5 מיליון או רק עד התקרה  כלשהיא ? 
3.והאם בכל מקרה על זה יתווסף שווי לחישוב לינארי  נוסף עבור זכויות לא מנוצלות בגובה לפחות  רצפת פטור של 527 אש"ח ? 
בתודה מראש על ההברה 
 
לצפיה ב-'דרוש סוכן לפינוי בינוי בעיר יבנה, טל 097656532'
דרוש סוכן לפינוי בינוי בעיר יבנה, טל 097656532
14/03/2017 | 14:31
33
לצפיה ב-'איך יחשבו מס שבח מ 2018 לבית ישן (1958)? '
איך יחשבו מס שבח מ 2018 לבית ישן (1958)?
14/03/2017 | 14:05
1
70
אודה להתייחסות המומחים : 
תיאור הנכס : בית ישן (1958) חד קומתי משמש וראוי למגורים במצב טוב  בעיר על מגרש 250 מ"ר בנוי 100 מ"ר זכויות בניה 300 מ"ר ( בערך ) .
השאלות : 
איך יחושב מס שבח אחרי 2018 בשלושה מצבים :
1.הבית הישן במצבו הנוכחי  שלא שופץ עם זכויות בניה לא מנוצלות לחלוטין ? 
2.כנ"ל אם יהרסו את הבית הישן  אחרי 2017 ויבנו בית חדש במקומו  תוך ניצול זכויות הבניה .
3. כנ"ל אם לא יהרסו את הבית הישן אלא רק ישפצו את הבית הישן ויוסיפו לו קומה תוך ניצול חלקי של זכויות הבניה ( ללא מרתף לדוגמה ).
תודה להתייחסות המומחים 
 
לצפיה ב-'תשובה לשאלה מסוג זה'
תשובה לשאלה מסוג זה
14/03/2017 | 14:46
78
כדאי לקבל בייעוץ פרטני. לענ"ד לא מתאים לייעוץ אינטרנטי.
כדאי לערוך סימולציות פרטניות כדי להבין את המצב לאשורו.
מה שתחסוך היום בייעוץ מקדים עלול לעלות לך הרבה יותר אח"כ.
לצפיה ב-'רכישת בית עם אופציה להוספת חדר'
רכישת בית עם אופציה להוספת חדר
14/03/2017 | 14:00
1
40
היי, אני מחפשת לקנות כרגע דירת גג שאוכל בעתיד להרחיבה ולבנות חדר נוסף על הגג.
כדי למקסם סיכויים שבבוא העת הדבר יתאפשר , למה עלי לשים לב?
 
אם מבחינת התבע, לא נוצלו כל אחוזי הבנייה בבניין ויש לי אופציה להוסיף קומה זה מספיק?
האם כאשר רשום בטאבו שהגג שייך לדירה, גם אצטרך בבוא העת לבקש את אישור כל הדיירים לפני ביצוע ההרחבה?
 
מודה  לכם
לצפיה ב-'לבדוק שזכויות בנייה על הגג,אם קיימות, שלך'
לבדוק שזכויות בנייה על הגג,אם קיימות, שלך
18/03/2017 | 18:36
14
צריך לבדוק בועדה מקומית מה זכויות הבנייה על המגרש, לבדוק כמה נוצלו מתוכם.
לבדוק אם הגג רשום על שם המוכר.
טם הזכויות אינן שייכות לבעל הדירה,לוודא שאם נותרו זכויות בנייה בבניין תוכל לנצלן בכלל על הגג.
עליך לבדוק אם רשום משהו בצו הבית המשותף לגבי זכויות בניה אלו.
 
לצפיה ב-'איך ליחס פרמיה על מיקום לשווי הדירה ולא לזכויות הלא מנוצלות'
איך ליחס פרמיה על מיקום לשווי הדירה ולא לזכויות הלא מנוצלות
14/03/2017 | 13:10
1
50
במכירת בית קרקע ישן (1958)של 100 מר עם זכויות ל 300 מר בת"א
אנחנו זכאים לחישוב מס לינארי ע"פ סעיף 48א(ב2) בכפוף לסעיף 49ז
כלומר פיצול  מיסוי העסקה למכירת הדירה ומכירת זכויות בניה בלתי מנוצלות .
 
הרוכשים מוכנים לשלם פרמיה של כ -%30 %20 ממחיר המבוקש לנכסים דומים בשכונה אבל לא באותו הרחוב ( יש עוד 10 נכסים דומים עם אותן זכויות בניה בלתי מנוצלות זהות בשכונה) . הקונים מסכימים לפרמיה בגלל המיקום הספציפי וכן התאמה לצרכיהם ולא בגלל הזכויות כי אותן זכויות יכלו לקבל בנכסים זולים יותר .
אני חושש שמס שבח יגזור את מחיר הדירה המזכה ממחיר הממוצע של דירה בשכונה ואת כל הפרמיה יעמיס על זכויות הבניה ושם אין חישוב לינארי .
איך אני יכול לשכנע את מס שבח שהחישוב צריך להיות בדיוק הפוך
כי הפרמיה לא קשורה לכך שניתנו זכויות בניה נוספות
הרי אותן זכויות יש גם לנכסים אחרים והם לא קיבלו פרמיה ולכן הפרמיה היא עבור ערך/הנאת המיקום שהיא חלק מהדירה עוד לפני שניתנו זכויות בניה נוספות .
האם הקונים יכולים לסייע לי מול מס שבח ?
אודה להתייחסות המומחים בפורום .
 
לצפיה ב-'ככל שהשומה העצמית שתגיש לא תתקבל '
ככל שהשומה העצמית שתגיש לא תתקבל
14/03/2017 | 14:50
45
תוכל לנקוט בהליך של השגה ובו להביא ראיות ותימוכין לשיוך ה"פרמיה" למיקום המגרש.
תצהיר שלך, של הרוכשים וחוות דעת של שמאי ו/או של מתווך שמכיר היטב את האיזור יכולים להיות חלק מהכלים לעשות זאת.
לצפיה ב-'מס ריבוי דירות חלקיות '
מס ריבוי דירות חלקיות
14/03/2017 | 09:20
5
198
ממש לא הבנתי ...בבעלותי  2  דירות  100 אחוז בבעלותי  כ"א  בנוסף  40 אחוז מדירה  ועוד 20 בדירה רביעית  סה"כ  בבעלותי 260 אחוז מ-4 דירות  ומכאן שאלתי  האם אני פטור  מ-3 דירות  (240 אחוז)  וחייב  רק בדירה רביעית שבבעלותי 20 אחוז  .
לצפיה ב-'כן'
כן
14/03/2017 | 14:40
4
120
אם תבחר שזו הדירה שתמוסה.
 
לצפיה ב-'תודה עו"ד חן סרי אבל לפי טופס 7201'
תודה עו"ד חן סרי אבל לפי טופס 7201
14/03/2017 | 14:53
128
לפי טופס  7201  הצהרה על ריבוי  דירות  מופיע  שרק 2  דירות לא למיסוי  ולכן  לא מובן !!!
לצפיה ב-'לדעתי עורכת הדין טועה. תחויב על 2 דירות.'
לדעתי עורכת הדין טועה. תחויב על 2 דירות.
15/03/2017 | 07:33
2
52
לצפיה ב-'גם אני חושב שעו"ד טעתה! נמתין ונשמע מכבודה'
גם אני חושב שעו"ד טעתה! נמתין ונשמע מכבודה
15/03/2017 | 21:43
1
30
לצפיה ב-'למיטב הבנתי את החוק המיותר הזה'
למיטב הבנתי את החוק המיותר הזה
20/03/2017 | 11:45
35
(אם יורשה לי להביע דעתי)
ממוסים באחוז שמעל 250% בדירות ומעלה.
זה שהטפסים בנויים בצורה מסוימת זו לא ראיה בעיני שכן גם אנשים מסמ"ק מעידים בפני שאינם מבינים את החוק ויישומו באופן בהיר.
 
לצפיה ב-'טאבו'
טאבו
13/03/2017 | 19:07
2
135
איפה מורידים הערת אזהרה?
ויש לי דירה שרשומה עלי ועל עוד מישהו איפה אני יכול להוריד אותי מהנכס?
לצפיה ב-'לא ברור'
לא ברור
14/03/2017 | 13:38
63
האם בנסח הטאבו רשומה הערת אזהרה? על איזה שם? איזה סוג? לזכות מי היא רשומה?
הערה משמעותה מגבלה בחלקה, צריך להבין מה המגבלה ולראות אם היא עדיין רלוונטית.
לדוגמא הערה אזהרה בדבר משכנתא לבנק- רק אם תסולק המשכנתא והבנק יסכים ניתן למחוק הערה זו.
אם מכרת חלקה- נרשמה הערת אזהרה על שם הקונה וכל עוד לא ישלם לך כל כספו  לא ניתן יהיה למחוק הערה זו.
 
 
לצפיה ב-'ככל שמדובר בהערת אזהרה '
ככל שמדובר בהערת אזהרה
14/03/2017 | 14:51
70
שנולדה עקב עסקת רכישה שהיית צד לה, הדרך "להוריד" אותך כפי שכינת זאת היא ביטול העסקה או לחילופין מכירה.
לצפיה ב-'האם כדי להתחיל לעבוד ברימקס?'
האם כדי להתחיל לעבוד ברימקס?
13/03/2017 | 15:12
5
217
אני סוכן נדל"ן חדש, ואני רוצה להיות סוכן נדל"ן מקצועי
ושם מציעים את כל הכילים לסוכן מתחיל.
האם כדי לעבוד ברימקס ? והאם כדי לעבוד כסוכן מתחיל ברימקס?
הייתי במשרד שלהם ויש שם אנרגיות חיוביות עם מקצועיות שממש אהבתי לראות
לצפיה ב-'האם כדאי לי לרשום סתם פוסט כדי שיהיה רשום שם את המילה רימקס?'
האם כדאי לי לרשום סתם פוסט כדי שיהיה רשום שם את המילה רימקס?
13/03/2017 | 15:22
1
158
 
ככה זה נראה מהצד בכל אופן.
 
לדעתי, לרימקס אין יתרון או העדפה מסתם מתווך רגיל.
זוהי עבודה עצמאית שתלויה בך, אם אתה נהנה להפריש אחוזים מהעסקאות שתסגור בשביל מנכ"ל רשת שירוויח על חשבון העבודה שלך - בהצלחה.
 
לצפיה ב-'זה פשוט פוסט המשך'
זה פשוט פוסט המשך
13/03/2017 | 23:17
132
בקודם הוא מתאר סוכנות שלא עושים חפיפה ועכשיו הוא מספר על הסוכנות ה - "נכונה"
לצפיה ב-'אנרגיות חיוביות ? וואלה ?'
אנרגיות חיוביות ? וואלה ?
13/03/2017 | 18:21
150
למכירה דירה מלאה באנרגיות חיוביות, חזית פונה לכיוון האופטימיות והמחיר ממש נוטף אושר.
תתחיל לעבוד במשרד קטן כדי שלא תלך לאיבוד במשרדים עם עשרות סוכנים שלאף אחד לא יהיה זמן לחנוך אותך בתחילת הדרך.
לצפיה ב-'כשכולם עברו למכוניות, אתה שואל איזה גזע סוס עדיף...'
כשכולם עברו למכוניות, אתה שואל איזה גזע סוס עדיף...
14/03/2017 | 08:30
114
מקוצע תיווך הנדלן היום, מיותר מאי פעם. הבודדים ששורדים בו הם אנשים נוטפי כריזמה שנולדו עם כשרון למכירות ומסוגלים למכור הכל או נוכלים שאין להם בעיה לשקר ולערבב.
מההודעות האחרונות שלך, אני מתקשה להאמין שאתה בקטגוריה הראשונה. ובאופן אישי, ממש לא נח לי לראות אותך "לומד" להיות בקטגוריה השניה.
 
לדעתי, אתה סתם מבזבז זמן ועדיף לך לשקול תחום אחר.
לצפיה ב-'עבודה ברי/מקס בפרט או עבודה במשרד תיווך אחר - עמדתי בנדון.'
עבודה ברי/מקס בפרט או עבודה במשרד תיווך אחר - עמדתי בנדון.
14/03/2017 | 09:23
154
למען השקיפות אומר שאני עבדתי אצל זכיינית רי/מקס באיזור צפון ירושלים ועזבתי לאחר 3 חודשים ומעבר לדרך עצמאית.
 
ברי/מקס אתה מחוייב להשתתף בקורסים של החברה בתשלום.
זכיין רי/מקס ישראל משלב סגנון עבודה אמריקני של בלעדיות בעבודת התיווך שהוא סגנון העבודה הנכון .
במידה ותמצא את המשרד הנכון [זכיין איכותי] תקבל דפוסי עבודה נכונים שתוכל ליישם כשתחליט לצאת לדרך לבד.
ככלל אני ממליץ לך לצאת לעבודה לפחות בחצי השנה הראשונה במשרד תיווך "מחבק" ומקצועי לא בהכרח זכיין כזה או אחר של רי/מקס.
בכל מקרה אתה חייב להקים עסק ולהרשם ברשות המיסים וביטוח לאומי.
אל תתרשם "מאנרגיות" כאלה ואחרות, תפקידם הוא להוציא ממך את המיטב כי אתה ודומיך הם מקור הפרנסה של הזכיין [לא בהכרח בהיבט השלילי] ובמידה ולאחר תקופת זמן לא תספק את ה"סחורה" כלומר הכנסות, תמצא את עצמיך בחוץ.
 
בגדול...אני ממליץ לך לעבוד במשרד איזורי כל שהוא, שיוכל לספק לך חניכה מקצועית, הרגלי עבודה, יכולת למידה בישיבות צוות שבועיות, ויכולת להתפרנס לאחר הפרשת האחוזים שצריך להעביר למשרד.
 
בהצלחה באשר תבחר.
 
לצפיה ב-'מה הנוסחה לחישוב "קנס משכנתא" במסלול קל"צ?'
מה הנוסחה לחישוב "קנס משכנתא" במסלול קל"צ?
13/03/2017 | 09:08
1
63
תודה,
 
 
לצפיה ב-'תלוי בריבית הממוצעת כיום. בקש מהבנק סכומים לפרעון'
תלוי בריבית הממוצעת כיום. בקש מהבנק סכומים לפרעון
13/03/2017 | 12:25
40
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
12/03/2017 | 23:26
8
492
שלום לכולם,
אנחנו רוצים לקנות דירה להשקעה. חשבנו על כמה אופציות: באר שבע, אריאל, כרמיאל או בנווה שאנן בחיפה. 
שאלה ראשונה: האם כדאי להשקיע באחת מהערים האלה? אם כן וגם אם לא, יש מקום ספציפי מומלץ עם תשואה טובה?
שאלה נוספת: אם כשאני מחפשת בנתוני השכונה נתונים ורואה את התפלגות המתגוררים בבעלות או בשכירות, האם העובדה שהרוב מתגוררים בשכירות משחקת לטובתי?
תודה למשיבים!
לצפיה ב-'מדהים איך תמיד שי כאלה שסוגרים את האורווה אחרי שהסוסים ברחו'
מדהים איך תמיד שי כאלה שסוגרים את האורווה אחרי שהסוסים ברחו
13/03/2017 | 23:25
6
262
לצפיה ב-'תודה רבה '
תודה רבה
14/03/2017 | 08:33
5
318
אבל ציפיתי לתגובה קצת יותר רצינית...
לצפיה ב-'תגובה קצת יותר רצינית'
תגובה קצת יותר רצינית
14/03/2017 | 10:22
3
359
קודם כל, אתה צריך להעדיף דירה להשקעה שקרובה אלייך כי דירה מושכרת דורשת טיפול ואם אתה גר בצפון ותרכוש דירה בדרום זה יהיה בלבול מוח לא קטן אם השוכר מתקשר אלייך ואומר לך שהדוד נוזל או שהוא רב עם ועד הבית.
מבחינת האיזור, יש איזורים שכבר מיצו את הפוטנציאל שלהם והשקעה בהם היא סולידית ויש איזורים שיש להם סיכוי טוב להתפתח אבל השקעה בהם כרוכה גם בסיכון מסוים אם התחזיות לא יתממשו ולעתים בזמן המתנה ארוך עד לקפיצה המיוחלת.
אם אתה מייעד את הדירה להשכרה, אז כדאי שתבדוק האם ההיצע של ההשכרה גדול מהביקוש באזור המיועד. זה די פשוט - חפש מודעות להשכרה ביד 2.  אם יש הרבה מודעות ותיקות אז כנראה שיש היצע גדול.
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'מנצל"ש לטובת שאלה בנוגע למודעות השכרה'
מנצל"ש לטובת שאלה בנוגע למודעות השכרה
15/03/2017 | 08:49
2
237
אם (בקרית ים לדוג') יש מיעוט מודעות האם זה אומר בהכרח שהביקוש גדול?
 
אשמח לכל מידע בנושא מודעות השכרה ומה ניתן ללמוד מהן.
 
תודה - גידי
לצפיה ב-'לא, צריך לעקוב לאורך תקופה'
לא, צריך לעקוב לאורך תקופה
15/03/2017 | 20:16
1
195
ולראות את המגמה והתחלופה. אותי בעיקר מעניין המחיר הממוצע כדי להעריך את התשואה הצפוייה.
לצפיה ב-'תודהנקשיין'
תודהנקשיין
16/03/2017 | 06:59
90
לצפיה ב-'אל תתייחס אליו'
אל תתייחס אליו
15/03/2017 | 20:17
220
היום הלמ"ס הודיע שמחירי הדירות חזרו לעלות אז הוא קצת התחרפן. הסבירו לו שנתוני חודש אחד לא משקפים דבר אבל הוא כבר התחיל לחגוג
לצפיה ב-'משהו קטן ביחס לנווה שאנן'
משהו קטן ביחס לנווה שאנן
15/03/2017 | 21:50
256
לפני שמתלהבים כדאי לעשות שיעורי בית רציניים. הזמנים השתנו וסטודנטים יעדיפו דירות ללא מדרגות או עם מעלית, דירות חדישות ולא חורבות וכ'. כמו כן יש תנופה של פינוי בינוי והתחדשות וכדאי לבדוק היטב היכןן מתוכנן מה. (אף אחד לא אוהב לגור עם חלון ליד אתר בניה) וגם ההיצע משתנה כל הזמן. שימו לב להפרשי הארנונה העצומים בין חיפה לעומת נשר הצמודה.
לצפיה ב-'כמה עולה מחיר מבחן רשם המתווכים?'
כמה עולה מחיר מבחן רשם המתווכים?
12/03/2017 | 21:43
36
והאם יש תשלומים נוספים כמו אגרת רישיון? מה המחיר שלה? ומה המחיר של חידוש הרישיון כל שנה?
 
שאלה אחרונה:
המבחן הוא ב- 26.4 והבנתי שהרישום האחרון לבחינה הוא 26.3 האם מספיק חודש וחצי להתכונן לבחינה?
לצפיה ב-'נראה באופק משבר משמעותי בחוסר קרקעות פרטיות לבנייה...'
נראה באופק משבר משמעותי בחוסר קרקעות פרטיות לבנייה...
12/03/2017 | 20:55
22
282
נראה לי שלאור המגמה של משרד האוצר והשיכון להרחיב באופן דרסטי את מכירת קרקעות המנהל במכרזים של "מחיר למשתכן" בלבד ,תגרום לצמצום עד כדי סגירת האופציות של מציאת קרקעות פרטיות בשוק החופשי עבור פרטיים וחברות הבנייה והיזמות לבנייה.
הרי ידוע שקרקעות המדינה (מנהל מ.י.) מהוות כ-  99% מכמות הקרקע במדינה,ולכן ייווצר גם מצב נוסף של ייקור משמעותי במחירי הקרקעות הפרטיות שיוצעו למכירה אם בכלל...!
מה דעתכם בעניין זה ?
לצפיה ב-'לעוסקים בנדל"ן ? ? ? '
לעוסקים בנדל"ן ? ? ?
13/03/2017 | 10:33
101
לצפיה ב-'לא ברור מאיפה אתה שואב את הנתונים.'
לא ברור מאיפה אתה שואב את הנתונים.
13/03/2017 | 13:25
13
135
קרקעות המדינה הם כ93% מסך כל הקרקע במדינת ישראל. זה לא נתון מעניין במיוחד ואין אפשרות לשאוב ממנו כל מידע. מה שמעניין הוא סך הקרקע הפרטית המיועדת לבניה לעומת סך הקרקע הממשלתית המיועדת לבניה.כנראה היחס שונה מהותית.
לצפיה ב-'לא ניתן למצוא מידע על כמות המגרשים הפרטיים לבנייה...'
לא ניתן למצוא מידע על כמות המגרשים הפרטיים לבנייה...
13/03/2017 | 13:40
12
97
משום שבעליהם לא תמיד רוצים למכור,לא תמיד הקרקע עברה תהליך לקבלת תב"ע מאושרת,ויש כמובן גם קרקעות פרטיות בלתי אטרקטיביות בשל מיקומן הגיאוגרפי.
אך אתה לא התייחסת לעצם תמונת המצב שהיצגתי לגבי התהליך המתקדם והמתעצם מצד המדינה עם המחירים למשתכן ,דבר שישפיע בעתיד הלא רחוק 
על צמצום הבנייה מצד חברות הבנייה (כי הן מעוניינות במחירי השוק הגבוהים),
והן יימנעו לא רק מהצעות למכרזי המנהל אלא גם מלרכוש קרקעות פרטיות 
לבנייה,כי הן לא יוכלו להתחרות במחירים המוזלים...!
כל זאת אני מעלה מההיבט של היווצרות בעיה בשוק הנדל"ן לאלה שמשווקים קרקעות לבנייה רוויה או צמודת קרקע...
לצפיה ב-'לא ברור איך הגעת למסקנה אפילו מתוך האין נתונים שהצגת. '
לא ברור איך הגעת למסקנה אפילו מתוך האין נתונים שהצגת.
14/03/2017 | 10:07
11
50
אתה מציג נתונים (שגוים) שאינם מובילים למסקנה (השגויה) אפילו בהינתן הנתונים כפי שהצגת.
לצפיה ב-'ראנר,אתה נצמד לנתונים במקום לבעיה שהעליתי...'
ראנר,אתה נצמד לנתונים במקום לבעיה שהעליתי...
14/03/2017 | 11:12
10
50
המצב בשוק המגרשים הפרטיים לבנייה כבר נמצא כעת במחסור כל שהוא (איננו מדברים על דיוק במילימטרים...),זאת אני נוכח בפעילותי כמשווק נדל"ן.
הכיצד אתה אינך רואה את המגמה המסתמנת בשוק המגרשים לבנייה של דירות במחירי השוק החופשי ולא "מחיר למשתכן" ,לאור פעילות המנהל וכחלון של הצפת מכרזים אך ורק במחיר למשתכן בקרקעות המדינה,כאשר יש מחסור בקרקעות פרטיות לבנייה בשוק ?
או,כפי שאתה מעלה,שאין מחסור...,אנא הסבר זאת.
לצפיה ב-'לא ברור איך הסקת מהנתון (השגוי) של הצפת השוק'
לא ברור איך הסקת מהנתון (השגוי) של הצפת השוק
14/03/2017 | 13:48
9
50
בקרקעות מדינה זולות יגרום לעליה במחיר של קרקעות פרטיות. אם כבר, המסקנה צריכה להיות הפוכה.
הסר דאגה, המנהל והאוצר אינם מתכננים לשבור את השוק. רק אולי טיפטיפה לקרר לפני שהוא ישבר מאירועים שכלל אינם קשורים לשוק הנדלן.
לצפיה ב-'אני עוקב בקביעות אחר מכרזי המנהל בכל הארץ ולכן ברור לי עד '
אני עוקב בקביעות אחר מכרזי המנהל בכל הארץ ולכן ברור לי עד
14/03/2017 | 14:13
8
66
כמה רבים הם מכרזי "מחיר מטרה" בעיקר לבנייה רוויה ,שלחלקם אין הצעות
בכלל מצד יזמים וחברות.
כתבתי לא רק לגבי עלייה אפשרית והגיונית במחירי קרקעות פרטיות בשל מחסור בהן
מול השפע במחירים למשתכן.ציינתי בעיקר את דאגתי מהמחסור בהיצע בשוק של 
מגרשים פרטיים.
איני מבין מאין אתה שואב את הביטחון שלא יחסרו קרקעות פרטיות ולא יעלו מחירהם במצב הנתון שציינתי,שהוא עובדתי !
 
 
לצפיה ב-'תגובה אחרונה... '
תגובה אחרונה...
15/03/2017 | 10:50
7
48
אם לטענתך השוק יוצף בקרקעות זולות, קרי ירידת מחירי הדיור, אין שום מצב או תרחיש שעולה על דעתי שחומר הגלם הקרוי קרקע (פרטי או לא) יעלה במחיר, נקודה סוף פסוק.
לצפיה ב-'אני מתייחס לשני מסלולים : 1. מחסור בקרקעות פרטיות בלבד '
אני מתייחס לשני מסלולים : 1. מחסור בקרקעות פרטיות בלבד
15/03/2017 | 11:29
6
45
למכירה ,כי בעליהם ממתינים לראות מה יקרה בשוק זה.ומגמה זו כבר מורגשת היום
בשטח.
2.  במידה והפרטיות כן יימכרו,לדעתי תהיה עלייה במחירים,כי הם יטענו (בעלי הקרקעות) שמצרך זה שווה זהב כי אין עליו מגבלה של מחיר מוזל לצרכן כמו בקרקעות המנהל המוצפות בשוק.רוצה לבנות לשוק החופשי = קנה ושלם.
לצפיה ב-'רק בעיה אחת... '
רק בעיה אחת...
15/03/2017 | 16:50
5
46
אתה מניח שבעת הצפה של מגרשים, הביקוש ישאר כמו שהיה.
קבלן ש"ישלם" לא ימצא למי למכור את הדירות היקרות (בהינתן חלופות זולות).
ולא, המשקיעים לא ישלמו כל מחיר בזמן שהשוכרים בורחים להם לדיור מוזל
לצפיה ב-'קשה לדעת כעת מה תהיה רמת הביקוש לפרויקטים המוזלים.'
קשה לדעת כעת מה תהיה רמת הביקוש לפרויקטים המוזלים.
15/03/2017 | 17:33
4
40
אין גם לדעת באיזו רמת בנייה ייבנו הפרויקטים במחיר למשתכן,ובאם הרוכשים יקבלו תמורה מלאה לכספם באותם פרויקטים.צריך להבין שמדובר בתהליך ארוך טווח,ולכן קשה כעת לדעת מה ילד יום.
עד כה למכרזים רבים של המנהל לא היה דורש / מציע,כי יתכן שחברות הבנייה והיזמים רואים חוסר רווחיות או רווחיות נמוכה בבנייה במחיר מוזל.
לדירות יקרות תמיד יהיו קונים בעלי יכולת שיירכשו.הבעיה מבחינתי,באם בעלי בקרקעות הפרטיות יוציאו נכסיהם / קרקעותיהם למכירה במצב שנוצר בשוק,כי הם ירצו לראות קודם כיצד השוק יתנהל בהמשך מבחינת היקפי הבנייה ומחירי הקרקעות של המנהל.
לצפיה ב-'קל לדעת. דירות זולות ימכרו ומהר. מה שבאמת קשה לדעת'
קל לדעת. דירות זולות ימכרו ומהר. מה שבאמת קשה לדעת
16/03/2017 | 10:28
3
38
זה מה יקרה לדירות היקרות בשוק החופשי.... (לפי התחזית שלך!)
לצפיה ב-'לא בטוח בכלל לגבי הזולות. קראתי ממש כרגע - הלינק מצורף - '
לא בטוח בכלל לגבי הזולות. קראתי ממש כרגע - הלינק מצורף -
16/03/2017 | 10:38
2
37
כך שנראה כעת שגם הזולות עם בעיה מצד הזוגות הצעירים - מסתבר...
לצפיה ב-'אז עצתי לך-לך על זה בכל הכח.קח הלוואות וקנה מגרשים ככל שתמצא'
אז עצתי לך-לך על זה בכל הכח.קח הלוואות וקנה מגרשים ככל שתמצא
16/03/2017 | 11:33
1
45
put your money where your mouth is
בהצלחה. 
לצפיה ב-'תודה על ההמלצה לקנות...,אך מדובר בסכומים ענקיים של עשרות '
תודה על ההמלצה לקנות...,אך מדובר בסכומים ענקיים של עשרות
16/03/2017 | 13:04
41
ומאות מיליונים.
במידה ואתה מעוניין לרכוש כעת מגרשים לבנייה רוויה ,יש לי מה להציע לך !
לצפיה ב-'אם עלית על זה לבד, שאפו'
אם עלית על זה לבד, שאפו
15/03/2017 | 13:53
6
89
בהנחה שאתה מדבר על קרקעות לבתים פרטיים.
זה משהו שידוע לאנשי נדלן שעשו 1+1. 
אבל אם ברצונך להשקיע בקרקע, איחרת את הרכבת. אל תתבאס, גם אני איחרתי....
משקיעים קנו קרקעות לפני 4, 5 ו6 שנים כאשר המגמה שלא לאפשר קניית קרקעות מסיבית לבניה פרטית יצאה לדרך. היום חלקם מממשים ב400%-600% רווח ויותר (!!!) וחלקם עדיין מחכים לממש ביותר (ויקבלו יותר...).
אני קיבלתי את הטיפ להשקעה הזאת לפני כמה שנים בהתייעצות עם קבלנים בכירים שהסבירו לי בדיוק את מה שכתבת על המגמה של האוצר ובחרתי שלא לשמוע בעצתם ולפנות לאפיקי השקעה אחרים.
המחיר להשתכן וכל מה שקורה כעת רק האיצו את התופעה.
לצפיה ב-'כן,זה ניתוח שלי לגבי המצב והמגמה שתתרחש בשטח לגבי צמודי קרקע'
כן,זה ניתוח שלי לגבי המצב והמגמה שתתרחש בשטח לגבי צמודי קרקע
15/03/2017 | 14:15
5
62
ובעיקר לגבי בנייה רוויה.
אני לא משקיע,אני משווק קרקעות לחברות ויזמים לטובת בנייה,ולכן החשש שלי
המוצדק לדעתי לגבי המגמה הרעה המסתמנת בשוק נדל"ן זה בצעדי ענק !
עבורי זו תהיה פגיעה ישירה באופציות שיווק הקרקעות שיחסרו למכירה מהשוק הפרטי .
לצפיה ב-'לאריאל1 ולראליסט מושבע - התייחסות.'
לאריאל1 ולראליסט מושבע - התייחסות.
15/03/2017 | 23:18
4
75
כל אחד מכם מביע עמדה הנובעת ממניעים לא רציונלים והם סה"כ משאלות לב [לאלה שעוסקים בעיקר במכירת קרקעות ללא יעוד - חקלאיות ומנסים לשכנע אותנו ש...אוטוטו אדמות חקלאיות יהפכו לזהב.]
 
זאת יש לדעת :
עתודות הקרקע לבניה שכבר הופשרו ע"י הועדות המקומיות באישור הועדות המחוזיות לאחר הפקדתם כחוק [עפ"י מאפייני הולת"א] מכילים בתוכם אלפי דונמים ומאות אלפי יח"ד שתוכננו אך לא מיושמים בחלקם בגלל בעיות תקציביות מקומיות.
בעצם...אין צורך להפשיר קרקעות חקלאיות או בכלל ל - 20 שנים הקרובות, הכל כבר מוכן , ונותרו רק ה"פרטים הקטנים" [תכנון מפורט וכניסת טרקטורים לאתרי הבניה]
ראו רק מדגם לא מייצג של היקף הקרקעות שהופשרו/ותוכננו לבניה [ל-30 שנים הבאות]:
 מתחמי תמ"א 38/ 2 והתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ - סה"כ כ-50 אלף יח"ד. [מדובר על כ-75 מתחמי התחדשות עירונית בכל הארץ ] - http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitcha...
וזאת ללא מתחמי "פינוי בינוי/תמ"א 38 על סוגיו השונים.
 קיימות תוכניות שונות בשלבים שונים של אישןר : בעפולה, מגדל העמק, קרית שמונה כ- 1000 יח"ד], טבריה [כ- 500 יח"ד], נהריה [כ-1000 יח"ד], עכו, קריות וחיפה [מעל 15 אלף יח"ד], נצרת עילית [כ- 500 יח"ד], בית שאן [כ- 750 יח"ד], פרדס חנה כרכור [כ-1000 יח"ד], קיסריה,או עקיבא, זכרון יעקב ובנימינה, יוקנעם [כ-2500 יח"ד], חדרה ונתניה [כ- 50,000 יח"ד ועוד היד נטוייה] קדימה צורן, צור יצחק , כוכב יאיר [כ- 25 אלף יח"ד] חריש [ כ- 20 אלף יח"ד] מרכז הארץ - ת"א יפו, רמת השרון, כפר סבא, הרצליה,בת ים, חולון, הוד השרון, פ"ת ,גבעת שמואל, יהוד- מונסון, אור יהודה, לוד רמלה [מעל 100 אלף יח"ד] רחובות, נס ציונה, ראשל"צ, אשדוד, רחובות, קרית גת, אשקלון [ כ - 50 אלף יח"ד] שדרות, אופקים, נתיבות, באר שבע , דימונה , ירוחם, אילת [ כ- 50 אלף יח"ד ]
 
הרחבות במועצות איזוריות בכל הארץ - כ - 10 אלפים יח"ד.
 
אז מה הבעייה , אתם שואלים ?
הכל מתחיל ונגמר בכסף שאין לרשויות כדי ליישם את את התכניות [פרצלציה, פיתוח כולל, פינוי מפגעים כמו הררי זבל ועוד] 
ישום סלילת כבישים רוחביים ואורכיים לקליטת היקף המתיישבים החדשים מתבצע ע"י רשות התכנון הארצית [שכפופה היום לאוצר] והביצוע "צולע" וגורם לעיכוב בקידום תכניות כמו לדוגמה ח-500 ועוד, קחו לדוגמה את תת"ל 19 [כביש 4] שבו טרם הסתיימה הכנת התכנית אולי הכי חשובה בגוש דן והיא משתנה כל הזמן אך טרם ידוע מתי אם בכלל תאושר לעבודה.
אגב...לחברות הבניה הגדולות יש עתודות קרקע עצומות בגודלן שחלקן הגדול בתהליכי הפשרה , הם לא ממהרים לשום מקום, גם להם יש לא מעט בעיות מימון ולכן הכל מתנהל בעצלתיים.
הייתי מתמצת את הבעייה למשפט שבמקרה שלנו ה"חמור יושב בתוך העגלה".
לצפיה ב-'יפה סקרת נתונים,אך כמה הערות לי לגבי התמונה שייצרת :'
יפה סקרת נתונים,אך כמה הערות לי לגבי התמונה שייצרת :
16/03/2017 | 10:04
3
50
1. חלק גדול מהקרקעות שהופשרו או יופשרו בעתיד הן בוודאי שייכות למנהל,ואז הן תיכנסנה לנתיב של "מחיר למשתכן",ובכך חזרנו לבעייה שהעליתי מתחילת הדיון.
2. נכון שלחברות הגדולות יש עתודות קרקע שהן רכשו בעבר,אך עובדה היא שלמרות זאת הן מחפשות קרקעות לבנייה מיידית כל הזמן,כי חשוב להן רצף הבנייה לשם פעילות כל המערכות ההנדסיות שיש להן וכו"א.
3. ליזמים הקטנים,בינוניים וגדולים אין עתודות קרקע,ולכן הם צריכים כל העת ומחפשים קרקעות לבנייה עם תב"ע מאושרת.
4. אני והקולגות שסביבי חשים באופן בולט את המחסור כעת במגרשים עם תב"ע
לבנייה כבר כחצי שנה,והמצב הולך ומחמיר.
5. זה שיש "באוויר" תוכניות,הפשרות,עיכובים,תהליכים,לא משנה את מצב העניינים של מחסור בשטחים לבנייה כעת ובעתיד.מה גם שתהליכי הפשרה,השגת תקציבים לרשויות ולמשרד התחבורה לכבישים לוקחים שנים על שנים,כאשר משרד האוצר יחד עם ראש הממשלה קובעים את סדר העדיפויות.כעת בראש שלהם הוא 
"מחיר למשתכן" - זאת מטרתם בלבד,ולכן הבעיה של מחסור בקרקעות תלך ותחמיר. המסקנה- לא משנות הסיבות - המחסור קיים וייטפח !
6. תמ"א ופינוי ובינוי - מהווים % קטן ביותר מפעילות הבנייה של חברות הנדל"ן והיזמים.הרוב מתרכז בפרויקטים לבנייה חדשה.
לצפיה ב-'הינה חיזוק לדבריי במה שקורה כבר בשטח לאור הצפי בשוק הנדל"ן'
הינה חיזוק לדבריי במה שקורה כבר בשטח לאור הצפי בשוק הנדל"ן
16/03/2017 | 22:53
2
47
 
קיראו - שינוי מגמה בחברת "אזורים"...
לצפיה ב-'בכתבה שהבאת מצאתי המון אי דיוקים, היא לא מקצועית.'
בכתבה שהבאת מצאתי המון אי דיוקים, היא לא מקצועית.
17/03/2017 | 11:45
1
45
רק לצורך הדוגמה בכתבה בכלכליסט , בטבלאות לעניין פינוי בינוי בירושלים/התחדשות עירונית - המאמר מתייחס לכ- 160 יח"ד כשבפועל יש היום תהליכים של מעל 2000 יח"ד בירושלים , בנתוני משרד השיכון לבדם יש מעל 750 יח"ד וזאת ללא מתחמי הפינוי בינוי מהגדולים בארץ בקרית יובל וקרית מנחם לאלו שמכירים [רח' אולסוונמגר, ברזיל ועוד...]
 
כבר טענתי בעבר שלכל כתב ועיתון יש אג'נדה משלו הנובעת לעיתים קרובות מהזמנת פרסום מהעיתון ולא בהכרח מהמציאות.
לצפיה ב-'נ.מהבקעה - נדמה לי שטעית בדבריך,כי אני היבנתי שהכמויות '
נ.מהבקעה - נדמה לי שטעית בדבריך,כי אני היבנתי שהכמויות
17/03/2017 | 13:00
35
שצוינו מתייחסות להיקף הפרויקטים שיש כיום ל"אזורים" ברחבי הארץ לביצוע,
ולא נתונים על כלל פוטנציאל הפרויקטים לפינוי ובינוי בארץ.
בכל מקרה לדידי,הכתבה מאירה זרקור על התהליכים והמגמה בשוק הנדל"ן לאור השינויים שציינתי בכל שירשוריי,וכן מראה שיש חברות נדל"ן שקוראות את המפה 
כמוני וכבר נערכות בהתאם לעתיד.
כנראה יקרו עוד מעגלי השפעות נוספים ממה שיקרה ,שקשה לנו כעת להעריך ולאמוד באופן ברור.
לצפיה ב-'דמי תיווך מקובלים להשכרה ללא בלעדיות'
דמי תיווך מקובלים להשכרה ללא בלעדיות
12/03/2017 | 15:51
6
225
שלום,
אשמח למידע ממי שמבין בנושא.
אם אני מפרסם דירה באופן פרטי, ובמקביל אליי מתווך מפרסם את הדירה גם כן בערוצים אחרים, כמה נהוג שהמשכיר ישלם עבור תיווך (אם בכלל)?
מדובר באזור ביקוש שבו קל להשכיר מהר.
תודה!
לצפיה ב-'המתווכים לוקחים לרוב עלות של חודש שכירות'
המתווכים לוקחים לרוב עלות של חודש שכירות
14/03/2017 | 08:35
83
לצפיה ב-'לפי הנתונים שכתבת 0 שקלים '
לפי הנתונים שכתבת 0 שקלים
15/03/2017 | 13:31
4
119
ואתה עוד עושה לו טובה ומספק לו פרנסה.
כמובן שכל מקרה לגופו ומה שכתבתי נכון לגבי המקרה שלך (איזור מבוקש וכו׳).
לצפיה ב-'ואם הביקוש בינוני?'
ואם הביקוש בינוני?
15/03/2017 | 22:19
3
96
אני כבר לא בטוח אם אכן מאד מבוקש, מדובר בת"א.
אני מקבל בממוצע 2 טלפונים ביום, ויש לייקים\תגובות בודדות בפייסבוק לפרסומים. יותר התעניינות כזאת לא ממוקדת מאשר משהו ממשי. יש גם קצת תחרות בין משכירים ברקע, נראה משום מה שחלק מצליחים וחלק נתקעים מעל שבועיים (וגם מעל חודש אם התחילו במחיר מופרז). מה מקובל במקרה כזה מול מתווכים?
לצפיה ב-'אחח איפה הימים שדירה בת"א הייתה נסגרת עוד בטלפון הראשון'
אחח איפה הימים שדירה בת"א הייתה נסגרת עוד בטלפון הראשון
16/03/2017 | 10:34
1
59
לצפיה ב-''
16/03/2017 | 11:10
23
לצפיה ב-'כל מקרה לגופו'
כל מקרה לגופו
18/03/2017 | 18:37
53
שבועיים וחודש הם לא הרבה זמן למצוא דייר במיוחד בתקופת השפל. יולי/אוגוסט זה השיא.
אבל קשה לי להאמין שבת"א באיזור ביקוש קשה להשכיר דירה, משהו לא מסתדר. אולי המחיר? אולי זאת חירבה? אולי תנאי חוזה מטורפים? תכתוב לנו מיקום הדירה ופרטים כגון גודל קומה וכו ונבדוק.
לצפיה ב-'BDP השקעות נדל"ן ביער השחור - שאלה'
BDP השקעות נדל"ן ביער השחור - שאלה
12/03/2017 | 15:47
3
178
הי,
יש כאן מישהו שרכש דירה מ- BDP או מישהו שמכיר מישהו כזה? אני מתעניין בדירה ביער השחור, ורוצה לקבל חחות דעת על התהליך, על ההנהלה, עד כמה כל העניין הזה נקי.
לצפיה ב-'איך העובדה שתמצא מישהו שעבר את התהליך תסייע לך?'
איך העובדה שתמצא מישהו שעבר את התהליך תסייע לך?
13/03/2017 | 06:52
1
107
א. יכול להיות שהוא קנה במחיר שגבוה ב- 30% ממחיר השוק אך אינו יודע
שעשה זאת ולכן הוא מרוצה.
 
ב. יתכן והמשווק אינו ישר. כל נוכל עשה עסקאות רבות בהן כל הלקוחות מאושרים
עד הקריסה.
 
איך לקוח מרוצה אחד, אם יהיה כזה, אמור לסייע בקבלת ההחלטה?
 
כל המור לעיל אינו חיווי דעה על החברה המסוימת הזו או על
המיקוםם המסוים הזה. את שניהם איני מכיר כלל.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'ביער יש עצים וחיות'
ביער יש עצים וחיות
13/03/2017 | 17:26
77
לא דירות, מדהימה רצינותך במענה לבדיחה.
לצפיה ב-'המכשפה מהסיפור הנזל וגרטל רכשה בית ביער השחור'
המכשפה מהסיפור הנזל וגרטל רכשה בית ביער השחור
13/03/2017 | 17:13
92
הרכישה לא הייתה כל כך מוצלחת כי הבית היה עשוי מממתקים והנזל וגרטל אכלו לה אותו וגם אפו אותה.
לצפיה ב-'מכירת דירה והשקעה במדד נדלן'
מכירת דירה והשקעה במדד נדלן
12/03/2017 | 09:48
3
130
שלום, ברשותי דירה בגבעתיים ואני מעוניין למכור אותה היות ואני סבור שערך הדירות ברחוב שלנו יירד בגלל שינויים שעושים בו.
 
בעוד שנה או שנתיים אקבל סכום כסף שיאפשר לי לקנות דירה משופרת כך שאני מעוניין למכור את הדירה עכשיו ולהשקיע את הכסף באפיק שישאיר אותי צמוד לשוק הנדלן כך שאם יהיו עליות מחירים נוספות אני לא אשאר מאחור.
 
האם ישנו אפיק כזה? מה הסיכונים?
לצפיה ב-'האפיק REIT הסיכון אפשר להפסיד כסף'
האפיק REIT הסיכון אפשר להפסיד כסף
12/03/2017 | 14:24
2
116
אותם סיכונים שיש בהחזקת נכסי נדל"ן.
לצפיה ב-'יש לך דוגמא למניה או תעודת סל ספציפית?'
יש לך דוגמא למניה או תעודת סל ספציפית?
12/03/2017 | 15:00
1
54
לצפיה ב-'ריט1 או סלע נדל"ן בישראל ורבים אחרים בחו"ל.'
ריט1 או סלע נדל"ן בישראל ורבים אחרים בחו"ל.
12/03/2017 | 15:45
63
לצפיה ב-'מיסוי דירה שלישית'
מיסוי דירה שלישית
12/03/2017 | 13:01
2
173
אם בדירה הרשומה על שמי גרים בתי ובעלה ואין ברשותם דירה הרשומה על שמם, האם אני יכול לגרוע דירה זו או עלי לשלם על דירה זו מס במסגרת המס החדש ?
לצפיה ב-'המס הינו על בעלי הדירה ולא על המתגוררים בה'
המס הינו על בעלי הדירה ולא על המתגוררים בה
12/03/2017 | 13:26
151
לצורך העניין אף אחד לא גר בשלוש דירות ומצד שני לרוב השוכרים
אין דירה אחרת. . לא מעניין אם אתה משכיר
את הדירה לבתך או נותן לה לגור בה בחינם.
 
לצפיה ב-'התשובה הקצרה היא: "לא"'
התשובה הקצרה היא: "לא"
14/03/2017 | 14:47
99
הארוכה: לא רלוונטי מי מתגורר בדירה השלישית.

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום ביטוח חיים גמל ופנסיה
פורום ביטוח חיים
תדמור ערבה - ניהול ופיקוח בניה
זקוקים למפקח בנייה?
צבי שני- משרד עורכי דין ונוטריון
צבי שני- משרד עורכי דין

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ