לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
66756,675 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

לצפיה ב-'הצורך בשיפוי עו"ד ע"י הדיירים במסגרת תמ"א 38'
הצורך בשיפוי עו"ד ע"י הדיירים במסגרת תמ"א 38
01/05/2016 | 00:28
1
90
שלום,
אנחנו נמצאים בתהליך לקראת ביצוע תמ"א 38 לחיזוק ושיפוץ הבניין בתל אביב.
לפני כשנה וחצי במסגרת התהליך נציגות הדיירים בחרה עו"ד שתטפל בביצוע התמ"א. אנחנו  והעו"ד נמצאים בשלבים אחרונים של סגירת החוזה מול היזם.
העו"ד שמייצגת אותנו הכניסה סעיף שיפוי בתוך החוזה שאומר שנצטרך לשפות אותה בגין כל תביעה נגדה. מצ"ב ציטוט של הפיסקה מתוך ההסכם:
"הצדדים מצהירים ומתחייבים בזה כי יהיו מנועים מלהעלות כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי הנאמן, בנוגע לפעולותיו כנאמן על פי הוראות הסכם זה ובלבד שפעל בתום לב, בהתאם להוראות שלעיל. כמו כן מתחיבים הצדדים לשפות את הנאמן עם דרישה ראשונה בגין כל הוצאה אשר תיגרם לו כתוצאה ממילוי תפקידו כנאמן על-פי הסכם זה, אם וככל שתיגרם לו"

להבנתנו לא אנחנו צריכים לשפות את העו"ד במקרה כזה אלא היא צריכה לדאוג לעצמה ע"י ביטוח מתאים. העו"ד טוענת שככה נהוג בהסכמי תמ"א.

אשמח להתייחסותכם האם אכן נדרש סעיף כזה בחוזה להגנת העו"ד או שאנחנו חייבים להתעקש לבטל את החוזה.

יש לציין שהתשלום לעו"ד יתבצע ע"י היזם לאחר חתימת החוזה ולא על ידנו וזאת למרות שאנחנו בחרנו בה.

להתייחסות הפורום אודה
בברכה


לצפיה ב-'שיפוי עו"ד'
שיפוי עו"ד
01/05/2016 | 15:30
62
שלום,
אני מעולם לא הכנסתי סעיף כזה ולא ראיתי הסכמים שבה הוכנס סעיף שכזה.
יחד עם זאת, אינני רואה כל בעייה עם החלק הראשון של הסעיף.
בחלק השני - המתחיל במילים "כמו כן" עליכם לדרוש שינוי במילים "מתחייבים הצדדים" ל "מתחייב היזם". הואיל ותשלום שכה"ט בכל מקרה משולם על ידי היזם כך גם כל שיפוי שיהא צורך לעשות יחול גם הוא עליו.
מקווה שעזרתי. אם לא תוכלו לפנות אלי.
אוריתה
לצפיה ב-'פסח כשר ושמח'
פסח כשר ושמח
21/04/2016 | 10:58
5
גולשות וגולשים יקרים,
אנו רוצים לאחל לכם חג פסח כשר ושמח!
מי ייתן והאביב יביא עימו התחלות חדשות,
הנאות מתוקות והמון הפתעות מרגשות.

לקראת החג הכנו לכם מהדורה חגיגית וכשרה לפסח
של חם בתפוז.

את כל הקישורים לאייטמים בכתבה תוכלו למצוא (כמו בכל שבוע)
בעמוד הפייסבוק שלנו
 
חג פסח שמח!
לצפיה ב-'תוספת קומות במסלול תמ"א 38 פינוי בינוי, האם הקומה הנוספת'
תוספת קומות במסלול תמ"א 38 פינוי בינוי, האם הקומה הנוספת
16/04/2016 | 18:21
1
130
שנבנית כתוספת לפי תמ"א 38 , צריכה להיות בעלת מספר יחידות זהה לקומה שנבנית מתחתיה לפי התב"ע או שאפשר לבצע חלוקה שונה ,כלומר להגדיל את מס' הדירות, ( כמובן ששטח הקומה של התמ"א זהה לשטח הקומה שנבניתה מתחתיה לפי  התב"ע)
דוגמא , אם מס' הדירות המותרות  לפי התב"ע הינו 7 דירות.
התכנון קומה א : 4 דירות, קומה ב' : 3 דירות .
האם קומה ג חייבת להיות 3 או יכולה להיות 4 דירות.
למה שואל? כי משהו אמר שלפי הוראות התמ"א הקומה שנבנית לפי התמ"א חייבת להיות כמו הקומה שמתחתיה ?
האם קיימת הוראה בחוק לכך אשמח להפנייה ?
תודה מראש

 
לצפיה ב-'הוספת קומה'
הוספת קומה
01/05/2016 | 15:21
49
שלום,
 
כעקרון, תכסית הקומה הנוספת שנבנית מטבע הדברים תהיה בשטח התכסית של הקומה שמתחתיה לאחר הרחבתה (ככל שהורחבה).
המגבלה עלולה להיות תכנונית מבחינת הורדת הממ"דים באותו קו. אם הקבלן מתגבר על מגבלה זו לא נראה לי שתהיה לו מגבלה לבנות מעל קומה בת 3 יח"ד קומה נוספת בה 4 יח"ד.
 
מקווה שעזרתי.
לצפיה ב-'חם בתפוז'
חם בתפוז
14/04/2016 | 14:30
5
סופ"ש נעים!
את כל האייטמים שבכתבה תוכלו למצוא בעמוד הפייסבוק שלנו-
לצפיה ב-'דירות קרקע'
דירות קרקע
10/04/2016 | 10:34
3
106
שלום
אם בחוזה תמ"א 38 נרשם שהיזם מתחייב לא לעשות דירות גן,האם הוא יכול לחייב אותנו לעשות דירות קרקע?
לצפיה ב-'דירו קרקע'
דירו קרקע
10/04/2016 | 15:17
2
79
שלום,
 
אם בהסכם כתוב במפורש שהוא מתחייב שלא לעשות דירו קרקע הוא לא יוכל לעשות דירות קרקע
אלא אם כן ביקש את אישורכם.
אגב, עליו לפצות אתכם על תוספת זו.
 
לצפיה ב-'דירות קרקע'
דירות קרקע
10/04/2016 | 15:40
1
59
הוא לא ביקש ואנחנו בכל מקרה לא מעוניינים, הוא בא בטענה שמכח תמ"א 38 הוא יכול לעשות דירות קרקע , כדי שיהיה לו רווחיות. מאושר לו שתי קומות וחצי שזה 5-6 דירות , אני בטוחה שכבר בחצי הקומה הראשונה יש לו רווח.......
יש מצב שהוא מקבל תקציב/סיוע כלכלי מהמדינה כדי לעשות את הפרויקט?
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
11/04/2016 | 19:38
48
שלום אור,
כפי שציינתי, אם בהסכם עליו הוא ואתם חתמתם מצויין במפורש שלא יהיו דירות גן/קרקע אזי זה מה שהוא יכול לעשות עפ"י ההסכם (עליו הוא עצמו חתם). הרי לפני שחתם הוא כבר עשה את החשבון שלו אם יש  כדאיות כלכלית בפרויקט ללא דירות הגן.
במידה והוא מעוניין לפתוח את ההסכם עליו לקבל את אישורכם לבניית דירות גן, ובמידה שתסכימו לכך עקרונית, תוכלו לדרוש ממנו תמורה גדולה יותר מזו שקיבלתם בהסכם שנחתם.
לצפיה ב-'מהמקובל בשוק לחברה מלוה שפרוייקו פינוי בינוי'
מהמקובל בשוק לחברה מלוה שפרוייקו פינוי בינוי
06/04/2016 | 16:04
2
58
חברה מלוה הגיעה אלינו בלווית יזם עם טיוטת הצעה.
נבחרו נציגי דיירים ועו"'ד. על ידי 4 ביניינים מעורבים
שום נייר לא נחתם עדיין עם שום גורם ולא נבחר עדיין יזם (יש על הפרק מספר הצעות שיבדקו בשבוע הקרוב.
 
עתה, החברה המלווה דורשת שהנציגות תחתום עמה חוזה ללווי עד למסירת המפתחות תמורת 2.5% מערך העסקה (שזה בערך 5 מליון ש"ח) שאמנם
ישולם על ידי היזם והם רוצים להכפיף את עו"ד הדיירים, אדריכל שהם בחרו וכן שמאי שהם בחרו.
 
אנחנו מתנגדים:
1. לא אנו פנינו אליהם והיזם עוד לא נבחר ואנחנו לא יודעים אם יזם נבחר יסכים לתנאים שכאלה.
2. . הסכום שהם דורשים נראה לנו אסטרונומי גם אם יש יזם שיסכים לשלם סכום זה הרי שהוא יוריד את האקסטרא  מהזכויות/מפרט של הדירות 
3. במידה ויזם לא יסכים-אנו מסונדלים עם חברה מלווה
4. החברה דורשת למנות שמאי ואדריכל משלה. לא נמסר לנו לפי אילו קריטריונים   השמאי יחלק "ניקוד" לדירות     (בבנין שלנו  למשל יש 3 סוגי דירות במספר חדרים ומטרז' שונים.
5. לא מוכנים שהחברה תכפיף את העו"ד אליהם כי יש לנו את כל האמון בו.
6. החברה טוענת שהנציגות יכולה לחתום אתה חוזה _שכאמור קושר את כולם עד מסירת המפתחות) ואני טוענים שאם כבר-אז יש להחצים כל דייר בנפרד
 
כרגע לא בטוח שנוכל להפטר מהחברה הזו כי חלק מהדיירים רואים בעיני רוחם
אך ורק שלט של "דירה חדשה" על דלתם ודורשים לקדם את הפרוייקט ולא חשוב באיזה מחיר
 
נשמח על תגובות לפי הסעיפים השונים
תודה
 
 
 
 
לצפיה ב-'חברת ליווי'
חברת ליווי
10/04/2016 | 15:25
1
44
שלום,
 
אינני מבינה מדוע לא תוכלו להיפטר מהחברה.
אם לא חתמתם לה על כל מסמך - אין לכם כל מחוייבות כלפיה.
באופו עקרוני - זהו צעד לא נכון. אין צורך בחברה שכזו. היא מהווה חוליה נוספת (ומיותרת בעליל) בשרשת המזון של התמ"א וזה - כפי שאתה עצמך מציין - יבוא בסופו של יום על חשבונכם. גם שכה"ט שלה הוא אסטרונומי.
מהי עמדתו של עוה"ד שמלווה אתכם???? איפה הוא בכל הסיפור הזה? בדיוק לשם כך שוכרים עו"ד. ואמון הדיירים חייב להיות קודם כל לעוה"ד המייצג אתכם ולא לחברה.
חברה כזו הינה מיותרת במתכונת שהיא מנסה למכור לכם. אכן לגבש 4 בניינים זה לא פשוט, אבל היום לכל חברה קבלנית רצינית - שרק כזו תיקח על עצמה פרויקט בסדר גודל כזה - יש אנשים שדואגים לקדם את הפרויקט ולעבוד מול בעלי הדירות.
 
לצפיה ב-'הבאה שנציגויות חלוקות ביניהם 50/50 לצורך והתמורה של המנהלת'
הבאה שנציגויות חלוקות ביניהם 50/50 לצורך והתמורה של המנהלת
10/04/2016 | 16:42
24
אז יש סוג של deadlock
דעת עו"ד הוא כי השכר הוא שערוריתי.
וגם-איך ניתן להסביר לשמתיגים רפי שכל שכל הוצאה של היזם נלקח מהחשבון הכללי של הפרוייקט. אלא שמצדדים טוענים שכל זמן שאנחנו מקבלים מהיזם את מה שאנחנו רוצים-לא אמור לעניין אותנו מה השכר של החברה המלווה (שזה לדעתי שטויות). כאמור- איך ניתן לשכנעם שהשכר הזה הוא פועל יוצא ממה שאנחנו  מקבלים אם כל מה שהם רואים זה שלט על הדלת עם המילה "דירה .
וחדשה".
 
ה-50% השפוי בכלל טוען שלא צריך יזם + קבלן אלא לפנות ישירות לברה קבלנית כי גם יזם גוזר קופון מיותר
לצפיה ב-'חתימה בפני המפקחת'
חתימה בפני המפקחת
04/04/2016 | 20:04
2
75
שלום רב,
המפקחת נתנה לנו פסק זמן להגיע להסכם פשרה במסרתו אני מסיר התנגדותי לפרויקט ומצטרף אליו באמצעות בקשת היתר נפרדת.
אנו חותמים על הסכם הפשרה עוד לפני הדיון אצל המפקחת, ההסכם מקובל עלי , אבל, בשביל השקט שלי הוספתי פסקה "מותנה באשור המפקחת על המקרעין". האם יש לזה חשיבות? האם להתעקש על כך?
 
בתודה מראש
 
אהרון
לצפיה ב-'אהרון שלום'
אהרון שלום
06/04/2016 | 11:29
52
אם ההסכם מקובל עליך זה די מיותר.
פשוט תתקדמו על סמך הסכם הפשרה אליו הגעתם.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
19/04/2016 | 18:03
27
אין לכך חשיבות
לצפיה ב-'לתמ"א 38 בחיפה לחץ כאן בקישור'
לתמ"א 38 בחיפה לחץ כאן בקישור
04/04/2016 | 14:21
42
לצפיה ב-'שלום!!!!!!!!!!!!!!!'
שלום!!!!!!!!!!!!!!!
03/04/2016 | 14:40
1
83
שלום!!!!!!!!!!!!!!!
 
בבנין שלנו בת”א 8 דירות ו 3 חניות-עסקים
 
8 בעלי הדירות מעוניינים להתקשר עם יזם שיבנה דירות על הגג- בסגרת המותר וחיזוק קונסטרוקציה מפני רעידת אדמה (בלי להרחיב את הדירות הקיימות)
אנו בעלי החניות-עסקים מתנגדים
האם במקרה כזה שאין הרחבת דירות אלא תוספת המפקח על הבניה יכול להכריח אותנו
להסכים להרחבה?
 
 
 
לצפיה ב-'התנגדות חנויות לתמא'
התנגדות חנויות לתמא
06/04/2016 | 11:27
68
שלום,
מה שקובע הוא שיעור חלקכם, של בעלי החנויות המתנגדים לתמא, (באחוזים) ברכוש המשותף.
כדי לקדם תמא חיזוק יש צורך ב 2/3 מבעלי הדירות שבבעלותם 2/3 (67%) מהרכוש המשותף.
אם יש להם את שיעור ההסכמה הדרוש תצטרכו שתהיה לכם סיבה מספיק טובה כשתגיעו למפקחת על המקרקעין.
תלוי מהי הסיבה שאתם מתנגדים?
לצפיה ב-'Micro financing'
Micro financing
03/04/2016 | 13:47
23
מחפש פתרונות יצירתיים בתחום מיקרו מימון לפרוייקטי תמא 38
 
לצפיה ב-'מחלוקת על הסכם פשרה'
מחלוקת על הסכם פשרה
02/04/2016 | 22:05
1
53
התנגדתי לבניית ממ"דים עצמאית ע"י השכנים בעיקר עקב בניה קרוב מאד לחלוני.
עקב תביעתי הופענו בפני המפקחת על המקרקעין שהקציבה לנו כמה שבועות להגיע לפשרה.
כפשרה הצעתי פתרון של "הרע במיעוטו" שמתבטא בהזזה מסוימת ש הממ"ד מחלוני והצטרפות שלנו לפרויקט, צעד זה דבר יביא לתמיכה הדרושה של 60% בבניית הממ"דים , פתרון שהתקבל ע"י הנתבעים ולמעשה הביא לשיפור היחסים שהיו מעורערים עם השכן היוזם.
עכשיו כ 10 ימים לפני הדיון ביקש השכן היוזם  שנחתום על הפשרה לפני הדיון אצל המפקחת כי הוא נוסע לחו"ל בעוד 3 ימים ולא יגיע לדיון.
אבל כשעברתי על הטיוטה להסכם התברר לי שלמרות שבקשת היתר הבניה שלהם לא אושרה בשלמותה ויהיה דיון חוזר הם טוענים שאי אפשר לצרפני לבקשה שלהם, אלא, אני אגיש בקשה נפרדת ולאחר אישורה נבנה ביחד את הממ"דים והמרפסות.
המחלוקת מבחינתי :
1. אני חושש מהרעיון של בקשת ההיתר הנפרדת.
2. אני חושש לחתום שלא בנוכחות המפקחת שבה אני רואה גורם משפטי מפשר, מה עוד שלי אין עו"ד.
השכן היוזם אינו מרוצה מסירובי והוא טוען שעקב סירובי לחתום הוא יאלץ לשלוח במקומו עו"ד יצטרך להתכונן לדיון זה כנדרש עפ"י תביעתי המקורית שעדיין לא בוטלה.

לצפיה ב-'בניית ממדים'
בניית ממדים
06/04/2016 | 11:24
32
שלום,
1. להערכתי אין חשש שבקשתך לבניית הממד לא תאושר. הבקשה של האחרים לא אושרה ככל הנראה מהסיבה שלא היה להם הרוב הדרוש.בהצטרפותכם - יהיה להם רוב דרוש והיא תאושר ואין כל סיבה שבקשתך לא תאושר גם כן.
2. אם קראת את ההסכם וובו באים לידי ביטוי כל הנקודות שסוכמו בהסכם הפשרה אצל המפקחת  אין לך מה לחשוש. הסכם הוא הסכם. 
 
 
לצפיה ב-'שכירות באזור תמא'
שכירות באזור תמא
27/03/2016 | 13:44
1
83
האם השכירות אמורה לרדת בעקבות פרויקט תמ"א שקורה ברחוב בו אני גרה?
לצפיה ב-'בבניין שבו את שוכרת דירה?'
בבניין שבו את שוכרת דירה?
28/03/2016 | 15:10
70
שלום,
 
אם בבניין שבו את שוכרת דירה עומדים לעשות תמא 38 (חיזוק) כלומר תגורי באתר בנייה - אז כן. שכה"ד אמור להתקזז. בכמה? - זה עניין של מו"מ
אם עושים תמ"א 38 בבניינים סמוכים - לדעתי אין סיבה לקיזוז, כי בכל מקום היום בונים. לא ניתן להימלט מכך.
לצפיה ב-' נפתח פורום שי חי '
נפתח פורום שי חי
15/03/2016 | 16:36
6
פחות מחודש אחרי שהחלה העונה הנוכחית של "האח הגדול" של זכיינית ערוץ 2 קשת, היה ברור כי מדובר בדמות ריאליטי שלא ראינו כמוה.
כשיצא בסופ"ש האחרון מבית האח הגדול העניין במתמודד השנוי במחלוקת הלך וגדל הרבה יותר מאשר בתוכנית עצמה.
 
אנחנו מזמינים אתכם להתעדכן במתמודד האהוב עכשיו בפורום שי חי:
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2563

ביקשתם - קיבלתם!
לצפיה ב-'מה הקטע של "חברה מלווה" וכמה שכר הטרחה המקובל'
מה הקטע של "חברה מלווה" וכמה שכר הטרחה המקובל
11/03/2016 | 10:16
2
163
הי,
אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי - בשלב די ראשוני.
אחד הדיירים מוועד הבית שמקדם את הפרויקט הביא חברה מלווה שכוללת סוג של שותפות בין משרד שמאים למשרד עורכי דין. הם מבקשים בלעדיות של 18 חודשים לצורך קידום הפרויקט. התמורה (שאותה הם יגזרו מהמכירה של הדירות ע"י קבלן - לא מאיתנו הדיירים) היא 2.5% + מע"מ מהמכירה של אחת מהדירות בפרויקט החדש שתימכרנה עי הקבלן. זה גבוה? נמוך? מה מקובל? החלוקה שם אומרת ש 1% הולך עבור ליווי שמאי, 1% עבור ייעוץ משפטי, 0.5% עבור "ייזום"). אני חושד שה 0.5% של הייזום כנראה הולך אליו (-: אין לי בעיה עקרונית עם זה כל עוד הוא דוחף קדימה, החשש שלי שזה לא יהווה מכשול מול קבלנים, שלא יהיה עוד משהו שיעכב את הפרויקט.
 
תודה רבה
 
תודה
לצפיה ב-'חברה מלווה'
חברה מלווה
13/03/2016 | 17:24
1
74
יש 50 דרכים לקדם ולבצע פינוי בינוי. (כמו השיר).
אני - באופן אישי - מאוד לא אוהבת ולא ממליצה על הפורמט של חברה מלווה.
זו חוליה כבדה מאוד בשרשרת התהליך הארוך והמורכב הזה.
מעדיפה שעוה"ד שילווה את הדיירים ייבחר ע"י הדיירים (כלומר בעלי הדירות). 
הדיירים יבחרו נציגות. ועוה"ד ביחד עם הנציגו  יוציאו מכרז למספר חברות קבלניות לתת הצעה לפרויקט.
זו הדרך הנכונה, היעילה, והשקופה ביותר עבורכם בעלי הדירות.
לדעתי.
לצפיה ב-'תודה רבה על המידע!'
תודה רבה על המידע!
13/03/2016 | 18:27
16
לצפיה ב-'באילו שכונות בארץ יש סיכוי לתמ"א?'
באילו שכונות בארץ יש סיכוי לתמ"א?
11/03/2016 | 01:36
2
60
אני לפני קניית דירה להשקעה (לא משנה לי המיקום בארץ)- 850K ש"ח.
איך אני יכול לדעת באילו שכונות בישראל - יש סיכוי גבוה לתמ"א 38?
תודה רבה
לצפיה ב-'בכל הערים שבמרכז הארץ, למשל'
בכל הערים שבמרכז הארץ, למשל
13/03/2016 | 17:20
77
ר"ג, גבעתיים, ת"א, כפ"ס רעננה, קריית אונו
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
19/04/2016 | 18:05
29
יש מבנים פוטנציאלים ויש שלא יש חוקים מפורשים מי מתאים ומי לא
לצפיה ב-'תנאים לביצוע תמ"א'
תנאים לביצוע תמ"א
10/03/2016 | 13:49
2
102
שלום רב.
יש ברשותי דירת מגורים בקרית מלאכי שכרגע מושכרת ומניבה סכום יפה כל חודש.
מכיוון שזו דירה להשקעה אני מתלבט האם נכון לקדם בה פרויקט של תמ"א 38 על מנת להניב ממנה את הסכום המקסימלי.
 
הבנין הוא בנין של 3 קומות ללא עמודים.
ליד הבנין יש שטח רב המאפשר הרחבה של הבנין.
הבנין נבנה כפרויקט ולידו מספר בניינים שנבנו יחד איתו דומים לו במראה החיצוני.
בדירות אין ממ"ד. יש מקלט ליד בתחתית הבנין.
 
האם לפי הנתונים שהצגתי לעיל יש סיכוי לביצוע תמ"א?
לצפיה ב-'קרית מלאכי'
קרית מלאכי
13/03/2016 | 17:19
594
שלום,
האם יש פרויקט של תמ"א 38 בקריית מלאכי??
אם לא צריך לברר אם יש היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א 38 אצלכם.
לצפיה ב-'תמא בקרית מלאכי'
תמא בקרית מלאכי
19/03/2016 | 23:15
49
כמה מתושבי קרית מלאכי פנו לחברת אידע שמתעסקת כבר 30 שנה בחידוש עירוני. זו בדקה וראתה שכרגע אין התכנות כלכלית לבצע תמא 38 בקרית מלאכי.
לצפיה ב-'אשה מבוגרת ולא בריאה לא יכלוה להישאר בדירה בזמן שיפוץ'
אשה מבוגרת ולא בריאה לא יכלוה להישאר בדירה בזמן שיפוץ
08/03/2016 | 13:38
2
104
שלום,
אנו נמצאים בבנין על עמודים
אצלינו תוכנן תמ"א 38/1 והקבלן משדרג עם חניה תת קרקעית.הקבלן לא בונה דירות גן ובמקום לוקח את הזכויות לעוד קומה למעלה ( במקום הדירות גן ).
הוא גם לא נותן שכירות עקב השדרוג.
אמי אשה מבוגרת עם הליכון (עקב שבר בגב) וסובלת ממחלת נפש , יש לה עובדת זרה צמודה.
אני לא רואה את עצמי משאיר את אמא בדירה בזמן העבודות הללו.
אין לי יכותל כלכלית לשכור לה דירה.
אני לא יודע מה לעשות והאם ניתן בכלל לעשות משהו?
הסכם בעל פה לא יעזור לי, אם במקרה הקבלן יעזור בשכירות. בעבר השכנים שמעו על אפשרות שאמא תקבל שכר דירה עקב מחלתה וטענו שגם הם לא בריאים וצריכים לצאת מהדירה , כמובן זה הרס לנו כל סיכוי לקבל שכר דירה לאמא.
 
אשמח להכונה
 
תודה מראש
 
 
 
 
לצפיה ב-'שכירות בתמ"א 38'
שכירות בתמ"א 38
09/03/2016 | 10:41
127
שלום,
במצב כזה אין פתרונות קסם.
זה תלוי במספר גורמים:
- הכדאיות של העסקה לקבלן - אם זו עסקה גבולית עבורו לא יוכל לשלם שכירויות לכל הדיירים.
- אם לשלם רק לאמך - מה יגידו שאר הדיירים שאולי גם להם יש בעיות מוצדקות
בעיקר הדבר תלוי ברצונם של בעלי הדירות להתפשר עמ"נ להוציא לפועל את הפרויקט.
 
לצפיה ב-'שכירות בתמא 38'
שכירות בתמא 38
09/03/2016 | 10:43
68
שלום,
 
אין פתרונות קסם במצב כזה.
זה תלוי ברווחיות של הפרויקט לקבלן. אם יש לו רווח נאה יוכל לשלם שכירות לכולם.
אם לא - אתם הדיירים אמורים להחליט מי אמור להיות זכאי לכך.
זה תלוי הרבה ברצון הדיירים להוציא את הפרויקט לפועל וברצונו של הקבלן לבצע את הפרויקט.
לצפיה ב-'חלוקת הדירות בתמ"מ 38/2 לפי קומות .'
חלוקת הדירות בתמ"מ 38/2 לפי קומות .
02/03/2016 | 01:25
3
158
אני גר בניין ללא מעלית שנמצא בשלבי תמ"א 38/2 . קיימות קומת קרקע +קומה א' +קומה ב' שהיא הקומה האחרונה ומתחת לרעפים.
האם השווי הכספי של הדירה בקומה א' גבוה מהשווי של הדירה בקומה האחרונה,
והאם בבניין החדש ,בעלי הדירות של קומה א , צריכים לקבל דירה גבוהה מבעלי הדירות בקומה ב' האחרונה ?
לצפיה ב-'שווי דירות.'
שווי דירות.
09/03/2016 | 18:29
1
96
ככלל אצבע, דירה בקומה א' תהיה שווה יותר מאשר בקומה ב' כאשר אין מעלית.
ברגע שיש מעלית זה בדיוק ההפך. 
לשאלתך, מדובר בעניין מסחרי בלבד, אין כאן חוקים כלשהם.
אם היזם/קבלן שלכם יבין את ההגיון ושרק כך ככל הנראה העסקה תזוז הוא 
ימצא את הדרך לרצות את כולם. מעבר לזה גם אם תביא דו"ח שמאי שיצדיק את דבריך, ספק אם זה ישפיע על החלק המסחרי אם לא תגיעו להבנות בנדון.
 
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il
 
 
לצפיה ב-'שווי הדירות'
שווי הדירות
11/03/2016 | 11:26
82
יחיאל ,תודה רבה.
לצפיה ב-'יש גם טיעון הפוך'
יש גם טיעון הפוך
13/03/2016 | 14:13
81
המציאות היא  שבדרך כלל בפרוייקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הדיירים מקבלים קומה אחת מעל קומתם המקורית, קומה 1 תקבל קומה 2 וקומה 3 תקבל קומה 4 בבניין החדש.
אני מבין את ההגיון בטיעון שלך שזה צריך להיות הפוך, אבל זאת המציאות ואני לא רואה איך בעלי דירות בקומה הגבוהה יסכימו לרדת קומה במקום לעלות, הם יעדיפו את  האלטרנטיבה של תמ"א 38/1 או סתם הוספת מעלית, במקרה כזה כל אחד נשאר בדירתו המקורית וברור שעליית הערך של הדירה הגבוהה יותר תהיה יותר גבוהה מזה שבקומה הנמוכה, הרי לא תדרוש במקרה כזה שתחליפו דירות.
לצפיה ב-'זכויות בניה בתמא 38'
זכויות בניה בתמא 38
28/02/2016 | 21:07
2
85
שלום למומחים.
ברצוני לדעת האם זכויות הבניה בתמא 38 הינם בגג בלבד הוא שיכולות להיות גם בקרקע?.
 
זאת אומרת, היה והיזם מצליח לקבל אישורים מהעיריה על הרחבה גם בקרקע והוספת דירות האם צריכה להיות הסכמה של הדיירים או רק הזכויות בגג ? 
לצפיה ב-'תוספת בניה בקומת הקרקע.'
תוספת בניה בקומת הקרקע.
29/02/2016 | 09:53
63
כל בניה במסגרת תמ"א 38 או של בניה בבית משותף על שטח משותף עבור תוספת יחידת דיור או תוספת בניה מצריכה הסכמת שכנים וגם בקומת הקרקע.
יש ועדות תכנון שיש בהם יוצא מהן הכלל כאשר יש תוכנית הרחבות מסודרות אך זה בודאי לא עבור הוספת יחידת דיור נוספת בבית משותף.
 
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il
  
 
לצפיה ב-'זכויות הבנייה '
זכויות הבנייה
03/03/2016 | 21:06
31
את זכויות הבנייה שניתנות מכוח תב"ע ומכוח תמ"א 38 אפשר לממש הן על הגג (אם הוא לא בבעלות של אחד הבעלים, כלומר אם הגג לא מוצמד לדירה/ות בקומה האחרונה) וגם בקומה מפולשת, או קרקע.
תלוי כמה זכויות יש ואם יש אפשרות - מבחינה תכנונית להוסיף דירות קרקע.
לצפיה ב-'מדריך עזר לתכנון בניינים במתנה, כולל תמ"א 38!'
מדריך עזר לתכנון בניינים במתנה, כולל תמ"א 38!
01/03/2016 | 01:55
85

​חברים יקרים!

​אנו שמחים להוציא את המדריך הראשון מסוגו בארץ,
מדריך עזר לתכנון בניינים בכל הנושאים הקשורים לבטיחות אש ובטיחות כללית.
 
תוכלו להירשם למדריך בקישור הבא => https://goo.gl/Qho2oP

​מדריך ערוך ע"י נציגי חברת ILM הנדסה ובטיחות במטרות הבאות: 
- לעזור לאדריכלים, מנהלי פרויקטים, יזמי נדל"ן, קבלני בניה, מהנדסים, יועצים וכל גורם רלוונטי אחר, לתכנן כל פרויקט בצורה נכונה ומקצועית ביותר מבחינה הנדסית, בשלבים ראשונים של כל פרויקט, לפני הצטרפות יועצי בטיחות.​
- לחסוך בזמן המבוזבז על ויכוחים בשלבים מתקדמים של תכנון כל פרויקט.
- לעזור ליזמי פרויקטים לתכנן תקציב כל פרויקט בצורה נכונה וחסכונית ביותר לפני תחילת תכנון כל פרויקט.
- לחסוך בהוצאות מיותרות בביצוע כל פרויקט.
- לקבל אישור כיבוי אש לתכניות בטיחות של כל פרויקט בזמן הקצר ביותר.
- ​לקבל אישור אכלוס לכל פרויקט ללא בעיות.

המדריך הנ"ל מבוסס על הוראות נציב (הוראות מכ"ר) וחוק תכנון ובניה.

אתם תקבלו את המדריך בחינם לגמרי,
החל מבניינים נמוכים עד לגורדי שחקים.
 
כאן אפשר להירשם למדריך => https://goo.gl/Qho2oP

אנו בטוחים שהמדריך הנ"ל יביא לכם המון ערך,
ויעזור לקדם פרויקטים בכל הארץ.

תהנו!
ובהצלחה בתכנון פרויקטים!
​​​​​​
מיכאל צ'צ'ל - מנכ"ל / יועץ בטיחות אש בכיר
איי.אל.אם. הנדסה ובטיחות
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ