לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65796,579 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

לצפיה ב-'PRICE ESTIMATE '
PRICE ESTIMATE
30/11/2017 | 14:43
11
220
נושא לדיון 
כמה הנכס שלנו שווה ? 
עקב כך שאני מוכר לאנשים נכסים אני מוצא את עצמי מבלה הרבה באתרים של הערכות נכס , ZILLOW REALTOR TRULIA ועוד .
אני יוצא מנקודת הנחה שהקונה אינו מכיר את הנכס ומן הסתם יחפש אותו באתרים שונים .
קורה לי מצב שאתר מסויים מראה לי על מחיר ואחר על מחיר מופרז אחר , לפעמים בצורה לא הגיונית . 
אני יודע שהאתרים האלה עובדים על אלגוריתמים מסויימים אבל אחרי תחקיר עמוק גיליתי שיש מקומות שהנותנים שלהם בכלל לא רלוונטים ואין להסתמך עליהם בכלל .
ממליץ לכל מי שרגיל להשתמש באתרים האלה לראות את הערוץ הזה ולחפש את המדינה שבה הוא מושקע .
 
עדיין אתר כמו זיללו הוא חשוב לקונה מבחינת נתונים יבשים אבל במקרה הטוב האתר לא יודע אם הבית משופץ מושכר , וכמה נקנה .
ובמקרים אחרים האתר פשוט טועה בצורה קיצונית , אפילו אם זה לטובת המוכר, בסופו של דבר הקונה יחשוב שזה מה שהבית שלו שווה , ינסה למכור - יביא שמאי ויגלה שהבית רחוק מהמחיר שהוא חשב .
 
מה דעתכם על כך והאם אתם גם משתמשים באתרים השונים ?
 
לצפיה ב-'אתרים כמו זילו יכולים לטעות'
אתרים כמו זילו יכולים לטעות
30/11/2017 | 20:00
163
כי הם משתמשים בנתונים יבשים ולא בהכרח משקפים את המצב במציאות. אבל זה כן סביר לתת קנה מידה של פחות או יותר מה הבית שווה.
 
כשאני מנסה להעריך שווי של בית, אני מסתכל על הנתונים היבשים של הבית, מוסיף את ההיסטוריה של הבית ומסתכל על בתים דומים באזור שנמכרו לאחרונה. אחרי זה אני לוקח את הנתונים של שכירות, מוסיף הוצאות וזה נותן לי בערך תמונה מצב של מה הבית שווה והאם בכלל שווה לנו להשקיע בו. בית יכול להיות במחיר מדהים, אבל קשה להשכרה, או בית במחיר גבוה אבל קל להשכרה. אחרי זה אני רואה את המחיר בו הבית שווה לנו להשקעה ורואה כמה זה רחוק מהמחיר המבוקש.
לצפיה ב-'קל מאוד לתחמן את האתרים האלה וראינו דוגמאות בעבר'
קל מאוד לתחמן את האתרים האלה וראינו דוגמאות בעבר
30/11/2017 | 20:06
136
מי שרוצה הערכת שווי אמיתית לנכס - שיועיל בטובו לשלם לשמאי. ה״הערכות״ (ניחושים, יותר נכון) של האתרים יכולים להיות מוטעים בקנה מידה.
לצפיה ב-'Zillow is good for some things'
Zillow is good for some things
30/11/2017 | 22:57
6
140
זילו הוא בסה"כ אתר נפלא וטוב שיש אותו ויש גם אחרים רבים כמו למשל Redfin שאני גם משתמש בו.  חשוב לדעת איך להשתמש בו 
 
המקום הטוב ביותר בעיני בשימוש בזילו הוא במידע היסטורי שזה מאגר מצויין.  אם אתם לא מכירים את האופצייה של recently sold אז אתם צריכים. שוב גם שם יש טעויות לעיתים וצריך לוודא את המידע אבל זה יכול להיות קריאת כיוון ראשונית. במיוחד אם אתם רואים מספר מספק של מכירות לאחרונה באותה השכונה.
 
הנסיון שלי מראה שזילו טועה בקיצוניות בהערכות שווי (לרוב מעריך ביותר מהשווי) במקרים הבאים יותר מאחרים:
 
  • שכונות שיש בהם בנייה חדשה. הסיבה היא שרוב הקבלנים לא מדווחים את המכירות ל-MLS וקשה לאתרים להשוות מחירים.  זה גם קשה לשמאים מנסיון.
  • שכונות שהמחירים בהם מאוד נמוכים (מתחת ל-120K).  הסטייה האחוזית יכולה להיות אדירה.
  • זילו אינו יודע מה המצב של הנכס וזה פקטור קריטי
אחת הדרכים הטובות היא ליצור קשר עם סוכן מקומי שמכיר את האזור וידע לתת הערכה יותר טובה ובנוסף יספק מידע ממכירות רלוונטיות בזמן האחרון של בתים שאפשר להשוות אותם.  אותה שכונה אם אפשר ובתים בגיל וגודל דומה.
 
שילוב בין מקורות מידע פתוחים כמו זילו ודומים, דעה של סוכן נדל"ן פלוס comprables from MLS פלוס הערכת השווי מממס הרכוש צריכים לתת תמונה טובה בוודאי אם זה נכס שאתם בעלים שלו ומכירים את מצבו.
 
צריך לקחת בחשבון שבית שקונה אמריקאי מקומי יהיה לרוב עם מימון של משכנתא ובמצב כזה הבנק בוודאות ידרוש הערכת שמאי.  אלו נוטות להיות על הצד הנמוך של טווח המחיר הנכון של הבית לרוב.  הסיבה שצריך לקחת את זה בחשבון היא כי בנק יתן משכנתא לפי מחיר חוזה או הערכת שווי של שמאי - הנמוך מביניהם.
 
אפשר כמובן לקחת הערכת שמאי עצמאית שעולה כסף אם רוצים לבסס את הנתונים ולקבל דוח כתוב.  דוחות שמאי שאני רגיל לקרוא כוללים המון מידע וחלק מהמידע הזה הוא השוואות ממכירות דומות.
 

אם יש שאלות נוספות או נקודות להבהרה עבורך או למי מהפורום אפשר לשאול פה או לפנות אלי אישית במייל ולהתייעץ גם טלפונית.

הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שעוסקת בהשקעות נדל"ן בצפון אמריקה
 
rod.zahavi@bettercoast.com
נמרוד
 
 
לצפיה ב-'נושא מצוין'
נושא מצוין
04/12/2017 | 16:09
5
89
בדיוק רציתי לכתוב משהו בנושא הזה.
אני מבין ולא מסתמך על ההערכות של זילו (לסוגיו) אלה בתור אינדיקציה.
השאלה שלי היא כמה באמת אפשר להסתמך על ה- price history שלו.
חבר שלי קיבל הצעה לפליפ ומחיר הרכישה גבוה ב50% מהמחיר שאני רואה בהיסטורי.
האם יש מקורות נוספים לאמת את המחיר ששולם בפועל (אני יודע שיש. האם יש מקורות ציבוריים פומביים כגון אתר של העיריה / הקאונטי רשויות המס וכד')
אני לא רוצה לקפוץ למסקנה של קומבינה מהר מדי כי היזם בפלורידה מקובל עלי כאמין וישר.
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
04/12/2017 | 20:26
70
לא הייתי מסתמך על זילו כמקור מידע יחיד לעסקה אלא עובד עם הPrice history יותר כדי להבין שכונה או אזור.  ראיתי סטיות בין המספרים שזילו מדווח עסקאות היסטוריות לבין דיווחים ב-MLS.  לרוב אבל לא תמיד מדווחים הסוכנים עסקאות ל-MLS.  אני מניח שליזם שלך יש את ה-MLS של הנכס וכל סוכן מקומי יוכל גם להשיג לך את הנתונים.  לקאונטי אין חובה בהרבה מקרים לדווח את הסכום אלא רק את נתוני הבעלות.  
לקיצור פנה ליזם לקבל את ההיסטוריה כפי שהוא מכיר אותה ואם אתה חושש אז גם לסוכן מקומי שישלוף לך בקלות את מה שרשום שם. 
 
בהצלחה
נמרוד
לצפיה ב-'ההיסטוריה של העסקאות באה מנתוני העיריה בדרך כלל'
ההיסטוריה של העסקאות באה מנתוני העיריה בדרך כלל
04/12/2017 | 20:30
3
69
כך שזה יותר אמין (אם כי גם שם אפשר לתחמן, אבל בד"כ כדי להעלות, לא להוריד).
 
כמובן שיותר אמין לבדוק בעיריה/מחוז בעצמך ולא להסתמך על הimport של זילו, אבל לא תמיד זה אפשרי.
לצפיה ב-'איפה ואיך מוצאים בעיריה/מחוז'
איפה ואיך מוצאים בעיריה/מחוז
05/12/2017 | 01:07
2
64
עזבו תיאוריה.
מה דעתכם על הנכס להלן?
2123NW 48th St Miami FL
מה אפשר למצוא עליו ואיפה.
אני מתכוון כמובן לחיפוש מרחוק ברשת או בטלפון לפי הצורך לא בנוכחות פיזית
לצפיה ב-'ניסית באתר של הcounty?'
ניסית באתר של הcounty?
05/12/2017 | 02:42
59
לצפיה ב-'מחיר'
מחיר
05/12/2017 | 21:45
53
מה המחיר שהציעו לך ? 
השותף שלי גר במיאמי כמו כן יש לנו כמה נכסים שמה
אוכל לשאול בשבילך
לצפיה ב-'כמה הנכס שווה?'
כמה הנכס שווה?
06/12/2017 | 15:01
73
לדעתי יש כאן כמה דיונים שונים במקביל.
יש כאן 3 דברים : ערך הנדל"ן, מחיר הנדל"ן , עלות הנדל"ן.
בקצרה..
ערך הנדל"ן: מי שכתב למעלה ובצדק שעושה חישוב של המספרים כמה יוצא לו מהעסקה..אך זה לא קשור לתמחור של הנדל"ן אלא זה קשור לחישוב הערך.
כי הסיבה שהחישוב הזה מבוצע הוא לבדוק את התשואה. מי שקונה בית לגור בו בכלל יבצע חישוב ערך אחר. ומשקיעים שונים יבצעו חישובי ערך לא בהכרח דומים. זו אחת הסיבות שיש משמעות יתר להערכת שמאי עבור מי שרוצה להוציא מימון לעסקה.
 
מחיר הנדל"ן: כאן נכנסים העניינים של הלוחות. זילו , טרוליה ועוד..וכמובן הMLS. הדרך היחידה לבצע חישוב של המחיר הוא באמצעות הלוחות. מכיון שהמחיר נקבע אך ורק בשוק על ידי היצע וביקוש. כמובן, שדרושה כאן מקצועיות מסוימת כדי לדעת לגזור תמחיר מתוך נכסים דומים בסביבה, וגם להתחשב במצב הפיזי של הבית..וגם לדעת לזהות לפעמים נתונים שלא נכון להכניס לCOMPS.
 
עלות הנכס: כבר ראינו לא מזמן דוגמא שהמחירים בשוק היו כאלה נמוכים עד כדי כך שעלות בניית נכס דומה היתה כפולה ומכופלת מהמחיר. בעיקרון מדובר כאן בשקלול של עלות המבנה ושווי הקרקע (שווי הקרקע אינדיקציה לגודל הבועה)
 
זה בקצרה.
מי שרוצה ללמוד עוד מוזמן בכיף לקבוצת הפייסבוק נדלניר
 
כמו שאמר וורן באפט, הערך - זה מה שאתה מקבל. המחיר -זה מה שאתה משלם.
 
מקוה שזה עוזר לך
ניר
 
מזמין אותך ללמוד עוד על השקעה ישירה בנדל"ן בארה"ב
באתר www.Nadlanir.co.il
 
לצפיה ב-'רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל'
רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל
27/12/2017 | 17:18
27
לטובת הקוראים בשרשור, מצרף לינק למאמר המכיל רשימה מסודרת של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל
 
 
לצפיה ב-'הנח"ש לחברות אמריקאיות ,עצמאים, LLC'
הנח"ש לחברות אמריקאיות ,עצמאים, LLC
26/11/2017 | 22:38
7
198
DBD ניהול חשבונות, הוא משרד הנותן שירותי רו"ח והנח"ש לחברות אמרקאיות עצמאים, LLC אשר בעליהם ישראלים.
אנחנו כאן בשבילך.
 
לצפיה ב-'הזמנת התקלה. שאלה:'
הזמנת התקלה. שאלה:
27/11/2017 | 05:16
3
175
בנייה חדשה להשכרה.
דיווח על בסיס מזומן.
Property Tax בגין תקופת הפיתוח שולם רק אחרי שהבנייה הושלמה והנכס הושכר.
מתייחסים אליו כ-CapEx או OpEx?
לצפיה ב-'Opex - CapEx'
Opex - CapEx
27/11/2017 | 18:31
2
113
היי 
ההוצאה שייכת ל - OPEX.
 
לצפיה ב-'מעניין. תודה'
מעניין. תודה
28/11/2017 | 00:56
1
66
לצפיה ב-'מה עלות הגשת דוח שנתי אצלכם?'
מה עלות הגשת דוח שנתי אצלכם?
28/11/2017 | 08:42
108
לבית יחיד בבעלות פרטית.
לצפיה ב-'נותן שירות גם לבעלי אזרחות כפולה?'
נותן שירות גם לבעלי אזרחות כפולה?
28/11/2017 | 17:20
2
80
לצפיה ב-'אזרחות לא משפיעה על ניהול חשבונות....'
אזרחות לא משפיעה על ניהול חשבונות....
03/12/2017 | 09:37
1
67
לא נראה לי שהוא מציע שירותי דיווח מס.
לצפיה ב-'פירסם ונעלם..לא מישהו לעבוד איתו בכל מקרה.'
פירסם ונעלם..לא מישהו לעבוד איתו בכל מקרה.
03/12/2017 | 16:04
55
לצפיה ב-'תשלומים '
תשלומים
26/11/2017 | 13:59
7
163
 
היי קיבלנו שובר תשלום בגין ארנונה ל county עבור 2017. כיוון שמדובר בקרקע ללא מבנה (שיבנה ב 2018) אין הכנסות. האם עדיף לשלם כבר ב 2017 או לדחות ל 2018 (יש אפשרת כזו), מבחינת דיני המס?
 
 
 
לצפיה ב-'למועד התשלום לא אמורות להיות השלכות מיסוי'
למועד התשלום לא אמורות להיות השלכות מיסוי
26/11/2017 | 19:06
4
93
זו הוצאה/עלות שהתהוותה בשנת 2017, ולכן אמורים לייחס לשנת 2017 בכל מקרה (גם אם תשולם בפועל ב-2018).  
 
כתבת שיש אפשרות לדחות, אבל לא ברור אם יש לה עלות.
אם בדקת מול המחוז, ובאמת אין סנקציות, אז עדיף לשלם הכי מאוחר שאפשר.
לצפיה ב-'מה פתאום? זה לא נכון'
מה פתאום? זה לא נכון
26/11/2017 | 23:10
3
93
אם אתה cash based, אז אירוע המס הוא מתי שהכסף יצא.
 
מה שאתה אומר נכון עבור accrual basis, אבל אני לא יודע על אף בן אדם פרטי שמתנהל בשיטת accrual. אפילו עסקים קטנים לא חייבים.
לצפיה ב-'צודק. האמת שמעניין איך זה עובד על בסיס מזומן'
צודק. האמת שמעניין איך זה עובד על בסיס מזומן
27/11/2017 | 04:46
2
68
מסים ששולמו לפני השלמת הבנייה הם הוצאה הונית (ויש להפחית אותם לאורך שנים).
 
אבל מה קורה אם משלמים את אותם המסים רק לאחר השלמת הבניה?
יש מצב שאפשר להתייחס אליהם כהוצאה תפעולית?
לצפיה ב-'אני מניח שזאת שאלה לרו״ח שלך'
אני מניח שזאת שאלה לרו״ח שלך
27/11/2017 | 04:59
1
56
אבל הדיוט כמוני היה אומר שאם אתה cash based - אז זה נקבע לפי מתי שהכסף יצא. קח בחשבון שאי אפשר להזדכות על קנסות, ז״א אם יש קנס על תשלום באיחור - אתה יכול לנכות את התשלום עצמו, אבל הקנס זאת לא הוצאה מוכרת.
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
27/11/2017 | 08:11
39
על התשובות של כולם.
לצפיה ב-'כמה נקודות על ארנונה - Property Tax'
כמה נקודות על ארנונה - Property Tax
29/11/2017 | 00:55
1
80
השאלה של אורית היא שאלה מעניינת ואני מגלה שנושא מס הרכוש לפעמים מבלבל משקיעים.
 
קצת עובדות ונתונים:
 
1. יש הבדלים בין מדינה למדינה מבחינת שיטת התשלום ומועדי התשלום וכן מה התשלום כולל.  לפעמים ההבדלים הם גם ברמת ה- County
 
2. תשלום על קרקע בלבד אמור להיות זול בהרבה מאשר על בית בנוי על הקרקע.  זה מופיע במיסי הרכוש כ- improved value ואז הכוונה לרוב למבנה שעל הקרקע.
 
3. יש מדינות בהם המיסים משולמים אחרונית.  קרי משלמים בסוף דצמבר 2017 את המיסים של 2017.  יש מדינות שזה לא עובד בהם ככה.
 
4. ההוצאה מבחינה חשבונאית שייכת לרוב לשנה עבורה הגיע החשבון ללא קשר אמיתי למועד התשלום.  שוב זה ברוב המקרים וזה עניין חשבונאי מול רו"ח. למצב הספציפי אם מדובר בקרקע ששייכת לקבלן כרגע ולכם יש חוזה לבנייה עליו ורק אז יש את הקלוזינג אזי ברוב המקרים שאני מכיר המס צריך להיות משולם על ידי הקבלן.  אני יוצא מהנחה שהמגרש עליו יש מסים הוא שלך.
 
5. חשוב מאוד לשלם את מיסי הרכוש.  הכוח של הרשויות בארה"ב כדי לגבות הוא הרבה יותר משמעותי ומהיר מזה המוכר למשקיע הישראלי מישראל.  אני כבר ראיתי מקרים של עיר או county ש"החרימו" נכסים ומכרו אותם.  
 
6. מס הרכוש הוא לא מס ההכנסה האמריקאי.  שני מיסים שונים מרשויות שונות.
 
אם יש שאלות נוספות או נקודות להבהרה עבורך או למי מהפורום אפשר לשאול פה או לפנות אלי אישית במייל

הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שעוסקת בהשקעות נדל"ן בצפון אמריקה
 
rod.zahavi@bettercoast.com
 נמרוד
 
לצפיה ב-'שוב, זה לא נכון'
שוב, זה לא נכון
29/11/2017 | 01:15
62
למועד התשלום יש קשר ישיר למס - מי שמתנהל על בסיס מזומן, מועד התשלום זה המועד הקובע.
לצפיה ב-'וובינר טוב על דור המילניום ושוק ההשכרה ב-2017'
וובינר טוב על דור המילניום ושוק ההשכרה ב-2017
24/11/2017 | 00:03
144
בואו ללמוד על פרופיל השוכרים שלכם באמריקה
 
אני רוצה לחלוק וובינר איכותי מזילו מחקר שמנתח טרנדים בשוק ההשכרה האמריקאי בכלל, ונותן דגש על דור המילניום ודור ה-X שהם למעשה רוב רובו של שוק השוכרים.
 
 
בעבודה שלנו ב-Better Coast אנו נותנים דגש חזק על התאמה בין המוצר לשוק. קרי התאמה בין בתים, או יחידות דיור לבין שוק השוכרים הפוטנציאליים.  זוהי התאמה קריטית בתהליך התכנון של פרוייקט עם מרכיב השכרה וצריך להיות גם נר לרגלי המשקיע הבודד.  
 
ממליץ על ההרצאה בחום כדי להבין טרנדים כלליים של שוק השכירות האמריקאי.  כשרוכשים להשקעה חשוב להגיע לניתוח עד לרזולוציית השכונה.
 
הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שעוסקת בהשקעות נדל"ן בצפון אמריקה
 
 
סופ"ש נעים
נמרוד
 
 
 
לצפיה ב-'הי חברים, מחפשת מתווך במישיגן. מכירים??? '
הי חברים, מחפשת מתווך במישיגן. מכירים???
22/11/2017 | 09:10
3
99
לצפיה ב-'איפה במישיגן? '
איפה במישיגן?
22/11/2017 | 18:30
2
111
מתווכים לרוב יתמקדו באזור אחד.
לצפיה ב-'באיזור רוזוויל/ אוקלנד'
באיזור רוזוויל/ אוקלנד
23/11/2017 | 20:43
80
לצפיה ב-'רוזוויל/אוקלנד'
רוזוויל/אוקלנד
23/11/2017 | 20:44
91
לצפיה ב-'אשמח לקבל עזרה'
אשמח לקבל עזרה
18/11/2017 | 19:38
5
241
שלום לכולם,
 
כיצד אני יכול לפתוח חשבון בנק עבור LLC מהארץ?
איזה מסמכים אני צריך להציג?
תודה
 
 
לצפיה ב-'תשאל בבנק?'
תשאל בבנק?
19/11/2017 | 09:30
124
לצפיה ב-'פתיחת חשבון בנק מהארץ'
פתיחת חשבון בנק מהארץ
19/11/2017 | 09:31
3
178
אני מכיר שתי אפשרויות. אחת ניסיתי בעצמי ועל השניה שמעתי.
הראשונה, אפשר לפתוח חשבון השקעות בschwab שיש לו גם את מרבית הפיצ'רים של cheking account: מקבלים כרטיס אשראי ופנקס צ'קים, אפשר לבצע wire וACH, ואתה מקבל גם routing number. הדבר היחיד שחסר זה bill payment שהם לא מאפשרים לאנשים שאינם אזרחי ארה"ב. אני פתחתי חשבון עבור עצמי, אבל הם אמרו לי שאפשר לפתוח גם עבור LLC.
מה שכן, זה אמור להיות חשבון השקעות ולא checking account. כל הchecking account features הם רק כדי שיהיה לך קל יותר להשתמש בו כחשבון השקעות, ואחד הנציגים אמר לי שיש להם צוות שבודק שאתה באמת משקיע, אחרת הם עלולים לסגור לך את החשבון. 
אני חושב שמספיק שתחזיק איזה 1000-2000$ באיזה ETF וזה יסגור את הפינה מהבחינה הזו. יש להם ETFים שאפשר לקנות ללא עמלת קניה (רק עמלת החזקה, וגם היא מאוד נמוכה)
אני אצלם כבר חצי שנה ולא עשו לי שום בעיה. השקעתי איזה סכום בETFים רק לפני חודש.
אין שום דמי ניהול, והדבר היחיד שאני משלם זה על wires, יוצא 25$ כל פעם.
מבחינת המסמכים, כנס לאתר. אתה צריך בערך לחשוף את כל תולדותיך עד יציאת מצרים.
 
האפשרות השניה היא בbank of america. שמעתי שיש כמה עורכי דין בארץ שיכולים לפתוח חשבון דרך איזה contact שיש להם בבנק. זה בטח עולה כמו שזה נשמע...
 
בהצלחה
לצפיה ב-'איך פתחת חשבון בschwab בלי SSN?'
איך פתחת חשבון בschwab בלי SSN?
19/11/2017 | 09:43
2
119
וניסיתי בזמנו לפתוח חשבון עבור LLC בETRADE, שזה דומה לSchwab, והם הסתבכו עם מס הכנסה כי לא הצליחו להבין איך לדווח את זה נכון ובסוף סגרו לי אותו. לא בדיוק ברור לי מה הייתה הבעיה שלהם, חשבון בבנק רגיל עם כל אותה הניירת עבד לי נהדר.
לצפיה ב-'פשוט עקבתי אחרי ההוראות באתר'
פשוט עקבתי אחרי ההוראות באתר
19/11/2017 | 09:45
88
שלחתי להם כל מסמך שהם רצו, מתי שהם רצו. גם מסמכים בעברית.
וזה היה הרבה, יש לציין.
הם שלחו את המסמכים לתרגום אצלם.
כל התהליך לקח בערך חודש.
 
לצפיה ב-'לא מכיר את איטרייד אבל שוואב'
לא מכיר את איטרייד אבל שוואב
19/11/2017 | 09:46
92
מייעדים את עצמם (בין השאר) ללקוחות זרים, כך שיש להם את המוכנות והאופרציה הדרושות לטפל בכל מה שקשור בכך
לצפיה ב-'עזרה***חושדת בחברת ניהול שלי בנכסים בארהב'
עזרה***חושדת בחברת ניהול שלי בנכסים בארהב
18/11/2017 | 10:51
12
742
היי
משהו קרוב מאוד שלי רכש נכסים בארהב לפני 3 שנים בערך..
כמובן דרך חברת ניהול שלא אזכיר את שמה..
נודע לי שהקרוב שלי במשך שנה וחצי הרוויח ויפה מהשכרויות..וכרגע נכון להיום בשנה וחצי האחרונות הקרוב שלי רק מפסיד..זה מתבטא ב:
הנכס לא מושכר תקופה ארוכה.
חברת הניהול פשטה רגל.
יש הוצאות גדולות ותשלומים לפי הבנתי לעיריה שיפוצים ארנונה ועוד כל מיני דברים שמשתמעים כי משהולא תקין בניהול..ובעיסקה!!
 
אשמח לעזרתכם:
מאיפה להתחיל ומה צריך לבדוק שאדע שהכסף שאני צעבירה מכאן לארנונה שיפוצים..אכן הולך לזה ולא סתם עוקץ??
איך אני מתפטרת מהנכסים האלה?
איך אני מבררת על חברות ניהול שאכן אמינות ולא נוכלים?
יש מישהו אמין שאוכל לברר דרכו את הכל? אני רוצה לעזור לקרוב שלי מאוד שהשקיע ממיטב כספו וכרגע רק מפסיד..
 
תודה מראש
חגית
לצפיה ב-'כמה דברים'
כמה דברים
18/11/2017 | 11:08
1
327
* ארנונה: בדרך כלל אפשר לבדוק באתר המחוז/עיריה מה החוב, מתי שולם ועל שם מי הנכס שרשום אצלם.
 
* הוצאות אחרות - תמיד לדרוש קבלות, להתקשר לקבלן שרשום על הקבלה ולוודא שאכן עבד שם. לא בהכרח יעזור אם זה מישהו שמשתף פעולה עם הנוכל, אבל אם זה צד שלישי בלתי תלוי - תקבלי מידע.
 
* חברת ניהול - להתחיל להתקשר לחברות אחרות ולעשות סקר שוק. למצוא חברת ניהול אחרת עם משוב חיובי בBBB ו/או המלצות ממישהו שמכיר ולהעביר אליהם את הנכס.
 
* מכירה - למצוא סוכן (שוב - משובים חיוביים בBBB/YELP/זילו וכד'), רצוי מישהו ממשרד גדול עם וותק, שיתחיל לבדוק את הנכס ואיך מעמידים למכירה במצב הנוכחי. הסוכן גם יכול ללכת לנכס ולצלם אותו ולתת לך דיווח על המצב שלו.
 
* עסקה - לדבר עם עו"ד שיבדוק מה הייתה ההתחייבות, האם חברת הניהול אכן פשטה את הרגל, ומה אפשר לעשות בנושא. רמז: ככל הנראה כלום.
לצפיה ב-'יש עו"ד מומלץ לבדיקה?'
יש עו"ד מומלץ לבדיקה?
18/11/2017 | 16:30
139
לצפיה ב-'לשלם בעצמך מה שאפשר'
לשלם בעצמך מה שאפשר
18/11/2017 | 15:54
3
194
ארנונה אפשר כמעט תמיד לשלוח בדואר. יש מקומות שאפשר לשלם בהם אונליין.
לכל עיריה יש פרוצדורה משל עצמה איך לטפל בחובות ארנונה.
חשוב לטפל בזה לפני סוף השנה.
 
לגבי שיפוץ- צריך להבין את מצב הנכסים. אולי עדיף למכור כמו שהם. אם כן עושים שיפוץ אז את עיקר החומרים (חוץ ממטבחים וחלונות) לקנות בעצמך באחת הרשתות הגדולות (Home Depot או Lowes). שם גם אפשר לקנות אונליין.
תקבעי עם הקבלן שהוא ייתן לך רשימת חומרים, ואת תשלמי לו ישירות רק על עבודה ועל השלמות קטנות של חומר (תמיד חסר משהו או שיש הפתעות).
לבקש סרטוני וידאו קצרים של מה שנעשה בסוף כל יום או יומיים של עבודה.
 
אני מבין שאת לא רוצה לצאת נגד החברה, אבל אם תכתבי אזור, אולי יהיה פה מישהו שמכיר אנשי מקצוע משם.
אולי תמצאו עוד אנשים בסירה איתכם.
אולי חלק מהם יוכלו לחסוך לך מחקר (כי הם כבר עשו אותו).
 
כשאת בודקת המלצות תזכרי שגם הקרוב משפחה שלך היה מרוצה במשך שנה וחצי (וזה די נפוץ), אז קחי אותן בערבון מוגבל.
לצפיה ב-'תודה '
תודה
18/11/2017 | 16:25
2
124
תודה על המענה 
הנכס באזור קליבלנד אוהיו..
 
לצפיה ב-'יש פה משתמש בשם AsiDS שפעיל בקליבלנד'
יש פה משתמש בשם AsiDS שפעיל בקליבלנד
18/11/2017 | 16:33
174
הוא בטח יוכל לתת לך חוות דעת על העסקה, ולקשר אותך לאנשים טובים.
לצפיה ב-'אני יכול לנסות לעזור'
אני יכול לנסות לעזור
19/11/2017 | 09:19
175
קניתי לאחרונה נכס באזור קליבלנד. שלחי לי כאן או בפרטי את פרטי הבתים ואולי אוכל לעזור
לצפיה ב-'מכיר חברת ניהול טובה בקליבלנד'
מכיר חברת ניהול טובה בקליבלנד
19/11/2017 | 09:46
1
199
יש לי ניסיון של שנתיים וחצי עם חברת ניהול טובה באזור.
אשמח לסייע.
 
בברכה, אילן בחרי
054-5555526
לצפיה ב-'חברת ניהול טובה בקליבלנד - נשמע דמיוני'
חברת ניהול טובה בקליבלנד - נשמע דמיוני
20/11/2017 | 00:13
179
תפתיע אותי! 
לצפיה ב-'אני אהיה שם בסוף החודש אם את צריכה עזרה '
אני אהיה שם בסוף החודש אם את צריכה עזרה
20/11/2017 | 00:14
149
לצפיה ב-'עזרה בקליבלנד'
עזרה בקליבלנד
20/11/2017 | 14:29
159
היי חגית,
אני חושב שאני יכול לעזור לך בעניין הנכסים בקליבלנד. 
אם מעניין אותך נוכל לדבר בפרטי.
לצפיה ב-'השקעה בנכסים קליבלנד '
השקעה בנכסים קליבלנד
23/11/2017 | 15:05
336
הי חגית
 
1)זה טוב להזכיר בפורום את השם שמשקיעים אחרים יזהרו ולא יפלו כמו..החבר שלך. בשביל זה יש פורום.
 
2)החלפת חברת ניהול:
- חיפוש גוגל 
-חיפוש באתרי המלצות
-חיפוש בפורום BIGGER POCKETS
-המלצות ממשקיעים אחרים מרוצים על חברה שעובדים איתה לפחות 3 שנים
-עזרה מגורם מקצועי. אם תרצי יש לי ניסיון של שנים ועשרות עסקאות בקליבלנד (וגם במדינות אחרות בארצות הברית) 
הדרך לבדוק שחברת ניהול היא מספיק אמינה ומקצועית זה להגיע לפידבקים עליהם מלקוחות קיימים שעובדים איתם כבר כמה שנים. כפי שאת רואה, לא חסרים לך אפשרויות והבעיה הזו פתירה בקלות יחסית. 
 
3) מדוע למהר להתפטר מהנכס? לא כדאי קודם לייצב אותו או לנסות לצמצם הפסד הקרו של מכירה בלחץ?  לדעתי זה דורש בירור יותר מעמיק. יתכן ואוכל לעזור לך בכך. את מוזמנת לפנות אליי בפרטי.
 
4) איכשהו תמיד זה מישהו אחר ולא המשקיע עצמו שנכנס לצרה ופונה כאן לבקשת עזרה. לדעתי זו עוד דוגמא נוספת מדי רבות שממחישה את הערך המוסף שיש בעבודה עם גורם מקצועי ולא השקעה חובבנית לבד. זאת בניגוד לדעה של כמה גורמים מובילים בפורום שאני מכבד את דעתם לגבי השקעה עצמאית אבל היא מתאימה רק לחלק מסוים של משקיעים מתוחכמים ולא לכולם. הנה עוד פעם עובדה של תוצאות הנובעות מחוסר ידע או יכולת ולכן דוקא ברוב המקרים יש ערך מוסף בעזרה מגורם מקצועי, כמובן בהנחה שמדובר בגורם אמין וצריך לבדוק את זה היטב.

מקוה שזה עוזר לך
ניר
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי אישי להשקעות נדל"ן ישירות בארהב.
מזמין אותך ללמוד עוד באתר NadlaNir.co.il על השקעה ישירה שחוסכת לך עשרות אלפי דולרים בקרן ההשקעה.
לצפיה ב-'איך בודקים שלא עובדים עליך?'
איך בודקים שלא עובדים עליך?
04/12/2017 | 11:20
177
היי, תוכלי להתייעץ עם רוברט רבין, הוא חלק ממנהלי המיזם אר בריבוע להשקעות נדלן בארהב-
 
לצפיה ב-'שלמה מנור-מתווך דירות. פורט לוטרדייל פלורידה'
שלמה מנור-מתווך דירות. פורט לוטרדייל פלורידה
15/11/2017 | 17:21
1
222
מעונין אני לשבח את שלמה מנור על שעזר לי ברכישת דירה בפורט סנט לוסי .
עזר לי בחיפוש אמצעי מימון.עוזר לי בקשר עם הרשויות לתשלומים למיניהם.
ועוזר לי בהקשר לאחזקת הדירה.
מתווך שנותן את הנשמה עבור הלקוח. 
ממליץ בחום רב.
לצפיה ב-'עָלֵינוּ לְשַׁבֵּחַ לַאֲדוֹן הַכֹּל'
עָלֵינוּ לְשַׁבֵּחַ לַאֲדוֹן הַכֹּל
15/11/2017 | 18:22
155
לָתֵת גְּדֻלָּה לְיוֹצֵר בְּרֵאשִׁית
שֶׁלֹּא עָשָׂנוּ כְּגוֹיֵי הָאֲרָצוֹת,
וְלֹא שָׂמָנוּ כְּמִשְׁפְּחוֹת הָאֲדָמָה.
שֶׁלֹּא שָׂם חֶלְקֵנוּ כָּהֶם,
וגוֹרָלֵנוּ כְּכָל-הֲמוֹנָם.
לצפיה ב-'מחפש עו"ד שמתמחה בנדל"ן בלאס וגאס'
מחפש עו"ד שמתמחה בנדל"ן בלאס וגאס
13/11/2017 | 14:29
96
שלום לכולם,
 
ברשותי נכס בארצות הברית,לאס וגאס, מעוניין לייעוץ משפטי\ליווי משפטי בתהליך המכירה.
 
לצפיה ב-'מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל'
מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל
12/11/2017 | 22:07
102
1162
אהלן, נתקלתי בחברת Home-Exit, של רוני אגא.
אני מעוניין לקנות דרכם דירה להשקעה בארה"ב.
 
האם מישהו מכיר? קנה דרכם? יכול להמליץ לטובה או לרעה?
המשך>>
אהלן, נתקלתי בחברת Home-Exit, של רוני אגא.
אני מעוניין לקנות דרכם דירה להשקעה בארה"ב.
 
האם מישהו מכיר? קנה דרכם? יכול להמליץ לטובה או לרעה?
לצפיה ב-'אוסטין להשקעה'
אוסטין להשקעה
11/11/2017 | 19:25
1
151
שלום,
מסיבות שונות אני מתעניין משהו באוסטין. אני מתאר לעצמי שהתשואות שם לא פנומנליות כמו שאנשים רוצים, אך סיבותי עימי.
אשמח להפניות רלוונטיות, insight, ואנשי קשר / מנהלים / מתווכים
תודה
לצפיה ב-'אוסטין טקסס ודאלאס'
אוסטין טקסס ודאלאס
11/11/2017 | 21:43
193
אני מנכ"ל של חברת Better Coast שעוסקת בהשקעות נדל"ן בצפון אמריקה עם דגש על טקסס.  
נכון להיום המיקוד שלנו בטקסס הוא בדאלאס - פורט וורת'.  אנו כל הזמן בוחנים הזדמנויות גם באוסטין (וכרגע מעדיפים את דאלאס).  אם אתה מעוניין לשמוע על הסיבות ולראות מה אנו עושים בדאלאס אנא צור קשר rod.zahavi@bettercoast.com
 
בברכה,
נמרוד
לצפיה ב-'שאלה לכל הפסימיסטים שיש כאן'
שאלה לכל הפסימיסטים שיש כאן
10/11/2017 | 10:51
18
386
אני מתכנן להשקיע ולקנות בית בארצות הברית ב-100 אלף דולר פחות או יותר, אני לא מתכנן להגיע לנכס אלא לקנות דרך חברה ישראלית שמשווקת נכסים בחו"ל (ניתן כבר לחסוך את הביקורת, ברור לי שעדיף להגיע).
הייתי מעוניין לדעת מה לדעתכם המקרה הקיצוני הגרוע ביותר שיכול לקרות בהנחה שהכל בסדר מבחינת הקנייה ואכן אני קונה בית ששווה כיום 100 אלף דולר.
נקודה קטנה - ההשקעה היא לטווח ארוך ואין לי רצון למכור את הבית בשנים הקרובות (לפחות 10 שנים).
תודה מראש.
לצפיה ב-'בהנחה שהבית אכן קיים ואכן שווה כרגע 100 אלף דולר?'
בהנחה שהבית אכן קיים ואכן שווה כרגע 100 אלף דולר?
10/11/2017 | 11:04
316
נתחיל מזה שזאת הנחה לא סבירה. אם אתה קונה דרך "חברה ישראלית שמשווקת נכסים בחו"ל", אז אתה משלם פרמיה. הבית לא שווה 100 אלף דולר, כנראה משמעותית פחות. אם תשים פה את הכתובת, נוכל לתת הערכות קצת יותר מבוססות.
 
מעבר לזה הסיכונים הם:
ירידת ערך, כמובן. אף אחד לא מבטיח שעוד 20 שנה הבית הזה עדיין יעלה 100 אלף דולר. גם נומינלית (המחירים רק עכשיו חוזרים לרמתם בשנת 2008 בהרבה מקומות), וגם בהתחשב באינפלציה וירידת ערך הדולר יחסית לשקל (ב2007 הדולר היה שווה 5 שקלים, להזכירך).
 
יכול להיות שתקנה "חזיר". בלי לבדוק בעצמך או בעזרת מהנדס שלך אין לך מושג מה מצב הבית. אל תצפה מה"חברה המשווקת" להגיד לך מה התקלות שתצטרך לתקן עוד שנתיים. טרמיטים? רטיבות? עובש? גג מתפרק וצריך להחליף? צנרת מעפרת וצריך להחליף? אין הארקה באף שקע? חורים בקירות? צריך לצבוע בפנים/בחוץ? זה יכול להיות רצף אינסופי של תיקונים.
 
אתה מצפה לתשואה מסויימת. יכול להיות שאפילו הבטיחו לך תשואה לשנה שנתיים. אבל בדקת מה שוק הדיור להשכרה שאליו אתה נכנס? מה אחוז בעלי הבתים בשכונה? מה אחוז הבתים הריקים? כמה זמן לוקח להשכיר בית? כל כמה זמן דיירים מתחלפים?
 
כמובן יש דברים שהרבה יותר קשה לצפות ולבדוק מראש:
 
כלכלה בארה"ב תכנס לשפל, זאת עובדה. השאלה היא רק מתי, ואיפה תהיה פגיעה יותר חזקה. מה קורה באזור הזה בשפל? מה קרה שם ב2009? ב2001?
 
עד כמה אתה בטוח שאתה יכול לשכוח מ100 אלף דולר ל10+ שנים? מה יקרה אם פתאום תצטרך כסף נזיל? עד כמה אתה מוכן לספוג הפסד בקרן ההשקעה? (ראה למעלה לגבי הפרמיה שאתה משלם מראש וירידת ערך פוטנציאלית, במיוחד במצב של משבר, שזה גם הזמן שאנשים בדרך כלל צריכים כסף נזיל).
לצפיה ב-'לכל בית יש סיכונים'
לכל בית יש סיכונים
10/11/2017 | 16:10
197
לא משנה אם הוא 100 אלף או 10 אלף או 500 אלף.
אם אתה מחזיק אותו ל-10 שנים, הערך שלו הוא פחות קריטי מאשר כמות ההכנסה שהוא מביא לך. זה לא משנה אם בשנה 2 הערך שלו עולה ל-150 אלף, ואז בשנה 6 הערך שלו יורד ל-80 אלף. הערך הכי קריטי בזמן הקניה וכמובן בזמן המכירה.
 
מה שיותר קריטי לך תזרים המזומנים.
1. הכנסה - מה השכר דירה? האם שכר הדירה יכול לעלות במשך השנים, או שישאר תקוע? אם זה נשאר תקוע, האם זה מספיק גבוה לתמוך עליות בהוצאות?
 
2. אחד הדברים הכי גרועים למשקיע זה אם הנכס נותר ריק. זה לא משנה אם זה נכס זול או יקר, אם הנכס ריק הוא רק עולה כסף ולא מכניס. לכן צריך לוודא שהנכס נמצא באזור מבוקש. חברות ישראליות לפעמים מסתמכות על משקיעים שלא מכירים את האזור, ולא יודעים שהנכס נמצא בעיירה קטנה באמצע שומקום ואף אחד לא רוצה לגור שם. אז המקרה הכי קיצוני זה שהנכס ריק ואי אפשר למצוא דיירים.
 
3. מהן ההוצאות הקבועות? האם תוכל להסתדר אם המיסים יעלו ב-2%? אם הריבית על המשכנתא עולה (אם יש כמובן)?
 
4. פה יש עוד מוקש רציני למשקיעים - הוצאות לא צפויות. המון משקיעים נופלים פה כי הל לא מתכננים להוצאות לא צפויות. שבוע שעבר היה תקלה בחימום. היה צריך להזמין חלק ולהחליף אותו. כל השירות כולל החלק והטכנאי עלו לי כמה מאות דולרים. אבל לפעמים יש תיקונים שעולים אלפי דולרים. האם תוכל להתמודד עם תיקון שבא עם חשבון של 3 אלף דולר?
 
5. תחזוקה שוטפת - פה זה עוד משהו שהרבה משקיעים לא שמים לב אליהם. השבוע לדוגמא שלחנו עובד לכל הנכסים שיבדוק את החימום, ינקה, יחליף פילטרים ויבדוק שהכל עובד. הדבר הכי גרוע זה שמתקשרים אליך באמצע סופת שלגים שהחימום לא עובד. אז עדיף לשלם 100 דולר עכשיו על נקיון ובדיקה מאשר תיקון חירום שיכול לעלות מאות דולרים. עוד משהו ששווה להשקיע זה ניקוי מרזבים. מרזב עמוס בעלים יכול לגרום להמון בעיות.
 
6. צוות לא אמין. חברת הניהול מדווחת על תקלה, והעלות לתקן הוא 500 דולר. בפועל העלות אמורה להיות 200 דולר, אבל הם מסתמכים על זה שאתה רחוק ולא תבדוק מחירים. יכול גם להיות חברה שתתן מחיר הוגן, אבל לא תעשה בפועל את התיקון בצורה מקצועית.
 
7. דיירים זוועתיים. דיירים שעושים נזקים לבית מעבר לפקדון. דיירים שלא משלמים. דייריים הם מי שיהיו בבית והם יכולים להיות ההבדל בין השקעה טובה לגרועה.
 
אז המקרה הכי קיצוני זה שעוד כמה שנים תהיה תקוע עם בית חצי הרוס וריק. דיירים לא ירצו להכנס כי מדובר בבית לא תקין למגורים או באזור לא מבוקש. לא תוכל למכור את הבית מבלי לספוג ירידה משמעותית במחירים ו/או תיקונים רציניים.
לצפיה ב-'התסריט הכי פסימי - שתפסיד את רוב או כל מה שהשקעת. '
התסריט הכי פסימי - שתפסיד את רוב או כל מה שהשקעת.
11/11/2017 | 01:13
202
מה שאתה צריך להבין ולהפנים זה שאתה הולך לקנות בכסף הזה נכס מוחשי.
אחד.
ואם נגיד את זה בצורה הכי פשוטה - אם הנכס האחד הזה לא מוצלח \ מתקלקל \ ניזוק, ומפסיק להכניס כסף -  יש לך צרה.
 
לפעמים הקילקול \ נזק הוא כזה שדורש ממך השקעה נוספת של הרבה כסף כדי להשמיש את הנכס חזרה - מה שמגדיל את ההשקעה שלך בנכס אבל לא את השווי שלו...
 
אבל בינתיים - העלויות של בעלות על הנכס הזה דופקות...
"ארנונה" (מס רכוש), 
פרמיית ביטוח מבנה,
דמי ניהול לחברה שתעבוד עבורך,
ושאר סעיפים (HOA אם יש וכיוצ"ב).
 
אם אתה לא מוכן להשקיע את הכסף הנוסף בתיקונים ובמקום זה מחליט להיפטר ממנו - אתה צריך למצוא קונה שיסכים לקנות נכס מקולקל, וזה מן הסתם ישלם לך PENNIES ON THE DOLLAR.
 
היו לא מעט מקרים כאן בארה"ב שבהם בעל נכס במצב הזה עשה WALK AWAY -  תרם את הנכס לצדקה (בשביל הזיכוי ממס), או נטש את הנכס והלך ונתן לעירייה לעקל את הנכס בגלל חובות ארנונה.
כי לא היה להם את הכסף לתקן, אי אפשר היה למכור, אי אפשר היה להשכיר - והעלות של להחזיק את הנכס לא הצדיקה את עצמה.
 
מכיוון שמדובר בחפץ מוחשי - היכולת שלך להפיק ממנו הכנסה ו\או למכור אותו תלוייה במצבו של החפץ הזה...  
 
יש כאן בפורום אחד שקנה נכס ואחרי שנתיים התברר שצינור נזל באיזה מקום וחצי בית נרקב והתמלא עובש.   הדייר הפסיק לשלם ובסוף ברח. עכשיו הוא מנסה למכור את הבית כי הוא לא רוצה להשקיע בשיפוץ שיעלה 20% ממחיר הנכס, ודי סביר שמכירה כזו של נכס פגום תסב לו הפסד.  הפסד שיצטרף לחובות המיסים, הקנסות מהעירייה ושאר הוצאות שהיו לו בשנה האחרונה.   אה, כן - הוא גם לא רה דולר בשכירות בשנה האחרונה כי הדייר הפסיק לשלם לו.
 
היה כאן בפורום אחד אחר שכמה שנים אחרי שקנה בא הוריקן והציף את כל השכונה שבה הבית הזה עומד. ולא היה לו FLOOD INSURANCE.  
ומתברר שהשכונה כולה בנוייה ב FLOOD ZONE -  מה שמן הסתם הופך את הבתים שם לקשים מאוד למכירה, ומן הסתם גם קשים להשכרה...
 
מה תעשה אם יקרה מקרה, וצריך יהיה להשקיע עוד עשרות אלפי דולארים בתיקונים ובנייה מחדש, כי בלי לתקן - דיירים לא ירצו לגור בו.
יש לך את הכסף הנוסף להשקיע בנכס הזה?
ואם יש לך את הכסף - אתה תרצה ל"קבור" עוד כסף בנכס?
 
אז התרחיש הקיצוני והגרוע ביותר - זה הפסד של כל ההשקעה + "כסף טוב" שילך אחרי ה "כסף הרע" (תרגום צולע של הביטוי האנגלי throw good money after bad .
לצפיה ב-'מה ההבדל בין אופטימי לפסימי?'
מה ההבדל בין אופטימי לפסימי?
11/11/2017 | 01:59
153
ניסיון.
 
הכל תלוי במקרה הספציפי, אבל רק לתרגם את מה שענו לך למספרים.
אתה יכול להפסיד 80-100 אלף דולר.
 
המחיר באזורים ספציפיים בארה"ב יכול בקלות לרדת ב-50%. זה יכול להיות בגלל מעסיק גדול שעוזב, פשיטת רגל של עירייה, אירוע אקלים חריג, משבר כלכלי גדול, ועוד.
זה בד"כ בא ביחד עם התדרדרות ברמת הדיירים (באיזור של בתים במאה אלף, מלכתחילה מדובר על אוכלוסיה חלשה), עליה במסי הנדל"ן, וקריסה של חברות שיווק וניהול (כל זה בהנחה שאלה שמצאת מלכתחילה היו טובות. לא מובן מאליו).
כלומר, הרבה הוצאות, מעט הכנסות, והתדרדרות במצב הפיזי של הנכס.
 
בשלב הזה כבר מתחילים לכבות שריפות, ולא מטפלים בתקלות כמו שצריך. התקלות הולכות ומחמירות. מתישהו יימאס לך להזרים כסף לבור ללא תחתית הזה ואתה תחליט למכור. אבל תגלה שאין הרבה קופצים על הנכס.
הוא יצטרך שיפוצים ויהיה לך מזל אם תקבל עליו 20-30 אלף דולר.
 
נשמע פסימי, אבל כשיגיע משבר זה יקרה בלא מעט מקומות (קשה לדעת איפה. זה תלוי באופי המשבר), ובעלי בתים שלא בתמונה יאכלו אותה הכי חזק.
 
מי שהולך לאזורים מסויימים (הצפות, הוריקנים, שריפות, וכו') חשוף גם לעוד סיכונים, ואם הוא לא קונה ביטוח מיוחד שמכסה את האירועים האלה, הוא יכול למצוא את עצמו בלי בית. חשוב לזכור שבבית של 100,000$ הקרקע כמעט תמיד לא שווה כלום.
לצפיה ב-'שני סיכונים עיקריים'
שני סיכונים עיקריים
11/11/2017 | 21:50
11
193
הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שמספקת יעוץ וליווי לרכישת נכסים מניבים בצפון אמריקה
 
השאלה שאתה שואל היא מאוד כללית אבל אמרת "...בהנחה שהכל בסדר מבחינת הקנייה.."  לכן ההנחה היא שקנית בית במחיר שוק ורישומו על שמך תקין וכו'.
 
במקרה הזה הסיכונים שלך הם משני סוגים:
 
1. סיכון שוק כללי במיקום של הבית שלך - הנכס שלך יעלה וירד כמו השוק שהוא נמצא בו.
 
2. סיכונים ספיציפיים לגבי הנכס כמו: מצב התחזוקה שלו, היכולת למצוא דיירים, ניהול אפקטיבי וכו'.
 
באופן כללי ככל שטווח ההשקעה שלך ארוך יותר סיכון השוק היחסי שלך צריך להיות נמוך יותר.
 
התפקיד של החברה שדרכה תרכוש ותקבל יעוץ הוא להציע לך נכסים באיכות השקעה, במיקום אטרקטיבי ובמחיר שאינו גבוה במחיר שוק פלוס שירותים רבים נלווים.  נכס באיכות השקעה זה מושג לא קצר ולא כאן ארחיב.  ניתן לשאול ולשמוע עוד תמיד rod.zahavi@bettercoast.com
 
מקווה שעזרתי 
נמרוד
לצפיה ב-'KISS'
KISS
12/11/2017 | 10:02
7
145
Keep It Simple & Stupid
פשוט תקנה דירה ולא בית בעיר גדולה וכך תמנע מכל כאבי הראש הפוטנציאלים.
בדירה - אין הצפות, נזילות מהגג, עובש, קירות חיצוניים, (קנה בבניין לבנים).
בערים גדולות אתה תשכיר/תמכור את הדירה מהר יותר!
הערכות שווי במקומות כמו ערים הרבה יותר טובות ויש פחות מקום "לקומבינות" בזמן הרכישה. יש יותר תחרות על לקוחות כמוך.
תבחר עיר שמחירי הנדלן בסטיית תקן נמוכה - וכך תהיה מוגן מפני ירידת ערך.
המלצה - כמה שפחות ישראלים במערכת שקוראים לך "אחי".
לצפיה ב-'תודה רבה לכל מי שהגיב'
תודה רבה לכל מי שהגיב
12/11/2017 | 10:24
103
לצפיה ב-'יש לזה יתרונות, אבל יש לזה גם חסרונות'
יש לזה יתרונות, אבל יש לזה גם חסרונות
12/11/2017 | 23:40
4
144
דירות באות עם וועד בית (HOA) שיכול להנפיץ כל מיני כללים מוזרים, אתה יכול להתקע עם rent control (שזה משהו שהולך ומתגבר בערים הגדולות), וכמובן - דירות פחות אטרקטיביות, ז"א זה יעבוד טוב רק בערים ממש גדולות בהן דירות מקובלות על אמריקאים (ואין הרבה ערים כאלה - ניו יורק, סן פרנסיסקו, בוסטון, אולי חלקית סיאטל, ומרכזים ממש "טרנדיים" של כמה ערים גדולות אחרות - זה הכל).
לצפיה ב-'וארחיב טיפה על זוועות ה HOA'
וארחיב טיפה על זוועות ה HOA
13/11/2017 | 04:45
3
165
HOA גובים לרוב דמי הניהול החודשיים שהרבה פעמים מסתובבים סביב כמה מאות דולרים לחודש, מה שלוקח חלק לא קטן מהתשואה.
HOA יכול לפגוע במכירה של הנכס עם כל מיני חוקים מעצבנים כמו שויני כתב.
והמפחיד אולי מכל, זה לא נדיר ש HOA מפיל הוצאות גבוהות פתאומיות בגלל שנפלה החלטה לשדרג את המבנה, להחליף מזגנים וכו, באחד המקרים שמעתי ממשהו שנאלץ לשלם 8K$ כשהחליטו לסגור את הבריכה ולהפוך אותה מקורה.
זה אמנם מעלה את הערך של הנכס אבל לא נעים לאבד פתאומית תשואה של X חודשים.
 
לצפיה ב-'רוצה זוועות קונקרטיות?'
רוצה זוועות קונקרטיות?
13/11/2017 | 19:01
2
141
הינה כמה מקרים מפורסמים בסצנת הנדל"ן המקומית שלי, שלימדו אותי לא להתקרב ל"בית דירות שבנוי מלבנים".
כל הבניינים שאני מדבר עליהם בהודעה הזו הם בתי דירות, וכולם בנויים מבטון ולבנים....  
 
בניין בשם BROOK HOUSE בעיר מגוריי, שיש בו 763 יחידות דיור.
קולגה שלי מהקהילה פה בבוסטון קנה בו 3 יחידות דיור לפני הרבה שנים.
בשנת 2006 ועד הבניין החליט על שיפוץ - בעלות של 38 מליון דולר
עשו לבעלי היחידות בבניין SPECIAL ASSESSMENT. 
תחלק 38 מליון במספר יחידות הדיור - מדובר ב 50,000$ בממוצע ליחידה.
הקולגה שלי היה צריך לשים 150,000$ על השולחן - אחרת יוטל עיקול על הרכוש שלו.
הבניין נבנה בשנת 1970 - כלומר לא מדובר באיזה בניין עתיק מתחילת המאה ה 20, אלא בבניין שהיה בן 36 כשהוחלט על השיפוץ.
 
עוד זוועה לדוגמא?
בשנת 2005, בניין בעיר שלי בשם 50-60 LONGWOOD נאלץ להכנס לשיפוץ דחוף בגלל שה FACADE של הבניין שעשוי מלבנים אדומות התחיל להתפורר ולבנים נפלו לאנשים ברחוב על הראש. 
בבניין יש 175 יחידות דיור, והשיפוץ עלה 28 מליון דולר - או ממוצע של 160,000 דולר ליחידת דיור.     בבניין הזה יש הרבה יחידות קטנות, שהיו בבעלות פנסיונרים ואנשים שחיים על FIXED INCOME - שלא היה להם מאיפה לגרד כאלו סכומים של כסף... וכמובן שלנסות למכור את הדירה בסיטואציה כזו אומר שתקבל עליה גרושים (אם בכלל).
הבניין נבנה בשנת 1975 - כלומר מדובר בבניין שהיה בן 30 כשהיה צריך לשפץ.
 
עוד?
בניין בשם HARBOR TOWERS בבוסטון שיש בו 624 דירות.
בשנת 2007 הוחלט על שיפוץ בעלות של 75 מליון דולר.  בממוצע - גבו 120,000 דולר מכל יחידה בבניין.
ולא, זה לא היה השיפוץ הראשון... בערך 10 שנים לפני זה עשו שם שיפוץ ב 9 מליון דולר - או 15,000 דולר בממוצע ליחידה, בדולארים של שנות ה 90.
ושוב - גם כאן מדובר בבניין צעיר יחסית שנבנה ב 1970 - כלומר השיפוץ הראשון נעשה כשהבניין היה בן פחות מ 30, והשיפוץ הגדול נעשה כשהבניין עוד לא חגג יומולדת 40. 
 
אני לא מדבר בכלל על דמי ועד בית שוטפים של הבניינים הללו, או על SPECIAL ASSESSMENTS "קטנים" בסכומים לא סנסציוניים שקורים כל כמה שנים.  
לצפיה ב-'בסכומים כאלה לא עדיף כבר להרוס ולבנות משהו חדש ?'
בסכומים כאלה לא עדיף כבר להרוס ולבנות משהו חדש ?
14/11/2017 | 16:03
1
66
לצפיה ב-' ואיך כזה דבר ישתלם כלכלית?'
ואיך כזה דבר ישתלם כלכלית?
14/11/2017 | 18:33
86
התשובה היא - לא.
זה לא סצנאריו שמתאים ל"פינוי בינוי" בנוסח שמקובל היום בישראל.
מדובר בבניינים עם מאות דירות, שכבר אז כל אחת מהן הייתה שווה כמה מאות אלפי דולארים.
ובאזור שבו יד עבודה היא די יקרה..
להרוס ולבנות מחדש בניינים בסדר גודל כזה זה פרוייקט של הרבה עשרות מליוני דולארים מעל עלות השיפוץ.

והעובדה היא שאחרי השיפוץ ערך הדירות בניינים האלו חזר לעצמו - ועלה מאז בהרבה.
אני לא אדע בדירה בבניין כזה כהשקעה לטווח ארוך כי אני יודע ש"מה שהיה הוא שיהיה" - ובעוד 10 או 15 שנה (25-30 שנים אחרי השיפוץ האחרון) שוב יהיה צורך בשיפוץ גדול, ושוב תבוא מכה.
לצפיה ב-'חלק מהיתרונות שציינת לא קיימים'
חלק מהיתרונות שציינת לא קיימים
13/11/2017 | 01:07
111
גם בבניין דירות יש מרתף. הוא יכול להיות מוצף.
יש בו גג, ולפעמים צריך לתקן או להחליף.
גם בבנייה בלבנים יש תחזוקה לקירות החיצוניים (פוינטינג, למשל).
זה נכון שהתיקונים מתחלקים על הרבה דירות, וזה שנכון שהשותפות בין בעלי הדירות מטפלת בבעיות (בד"כ על ידי חברת ניהול).
אבל בבניין דירות יש יכולות להיות גם מערכות נוספות:
מעליות, שוער, ניקיון, חדר כושר, בריכה, אולי חימום משותף.
כל המערכות האלה מועמסות על תשלום ועד הבית שאותו משלם בעל הדירה, גם אם הוא לא גובה שכירות.
 
השכרה מהירה היא עניין של היצע וביקוש. כל עיר ואזור עם ההיצע והביקוש שלהם. לא בכל הערים הגדולות אתה תשכיר מהר. בטח ובטח שלא לדיירים טובים.
 
וכמובן, נושא השותפים. אם הם לא משלמים ל-HOA, מנפיצים כללים הזויים, מחליטים על שיפוץ מוגזם (או גרוע מזה- על הזנחה), אתה בבעיה.
 
בשורה התחתונה זה תלוי בסיטואציה.
לצפיה ב-'נמרוד, הצעת אגב'
נמרוד, הצעת אגב
12/11/2017 | 23:38
2
148
אתה יכול לשים את הפרטים שלך ושל החברה שלך בחתימה. כך לא תצטרך לכתוב את הגילוי נאות שלך כל פעם מחדש או לשכוח אותו ולקבל טונה של תלונות מכל מיני משתתפים בפורום כמוני שלא אוהבים פרסום סמוי
לצפיה ב-'חתימות לא עובדות יותר בתפוז'
חתימות לא עובדות יותר בתפוז
12/11/2017 | 23:55
1
85
לצפיה ב-'וואלה... לא שמתי לב אפילו... '
וואלה... לא שמתי לב אפילו...
13/11/2017 | 00:10
64
לצפיה ב-'ליווי ברכישת נכס בארה״ב'
ליווי ברכישת נכס בארה״ב
12/11/2017 | 16:13
185
שלום רב,
 
ברכישת נכס יש מכלול של פרמטרים שצריכים להכלל בחשבון כדי להבין את הסיכויים והסיכונים העומדים בפניך, על אחת כמה וכמה רכישה מחברה ישראלית או כל חברה אחרת, מעבר לכך צריך לבדוק מי ינהל עבורך את הנכס, דבר המווה משקל רב באיכות ההשקעה שלך.
אני מלווה משקיעים בהשקעות נדל״ן בארה״ב ואוכל לסייע לך בהגדרת צרכי ההשקעה שלך, בחינת נכס/ים להשקעה אם כבר יש לך הצעות לבחינה, יעוץ והכוונה במידה ותחליט לרכוש באופן עצמאי.
 
בברכה, אילן בחרי
054-5555526
 
 
לצפיה ב-'לא פסימי בכלל'
לא פסימי בכלל
20/11/2017 | 14:56
73
שלום ענב (?)
הסיכון בעיקרון זהה לקניית דירה בישראל - היא יכולה פתאום לא להיות מושכרת , הערך נמוך מהמצופה ויש לה בעיות של טיפול שותף.
הכל יכול לקרות .
תוודא שזה לא קורה לך בכך שתעשה המון שיעורי בית על הנכס ועל מי שאתה קונה ממנו , זה לא קשה כמו שזה נשמע .
אני מכיר מישהו שקנה בוגאס והוא הגיע למצב שהוא בודק תיקים פלילים על הישראלי שמכר לו .
תעשה מה שאתה צריך ואם אתה לא בטוח אל תעשה .
 
יחד עם זאת תוכל להרוויח יפה כמו רוב גדול פה בפורום שמחזיקים נכסים וגם אם יש לפעמים בעיות - מסתדרים.
מהנסיון שלי זה עדיין שווה לפחות פי 2 מדירה בישראל .
בהצלחה 
לצפיה ב-'משקיע בפורטלנד'
משקיע בפורטלנד
06/11/2017 | 12:27
33
259
ההשקעה בפורטלנד הינה גיוס של הגשמה באמצעות תשקיף – התשקיף נמצא במגנא (=אתר הרשות לניירות ערך) ואפשר לקבל את כל הפרטים.
 
לידיעתכם- אני הייתי בכנס משקיעים בנושא ההשקעה ונפגשתי עם היזם , שעשה רושם מאוד מקצועי. ( 15 שנים יזם בפורטלנד).
לטענתו, ואף בדקתי את הנושא וזה גם מפורסם בתשקיף- לא הייתה בנייה חדשה למגורים ,דירות לקנייה,בפורטלנד משנת 2009 ( הייתה רק בנייה לדירות להשכרה).
זה הפרויקט השני שקיבל היתר לבנייה של דירות יד ראשונה למכירה. יש ביקוש עצום לדירות לרכישה, יש הגירה חיובית לפורטלנד של 100 איש ביום!!!!
הפרויקט הראשון שקיבל היתר לבניה- נמכרו בו 90% מהדירות תוך 3 חודשים ב1 מיליון דולר ממוצע לדירה. כשבפרויקט הזה מחיר ממוצע לדירה הנו 580,000 $, מה שהופך את הדירות במחיר כזה לנגישות יותר.
 
הפרויקט הזה עם היתר- מה שמאפשר התחילת בניה מיידית.
הגשמה מגייסת 12.3 מיליון דולר והיזם שם 4 מיליון דולר ויש קדימות תשואה למשקיעיםן של 11% השנה.
צפי התשואה בין 18% לשנה ל21% לשנה – תלוי ביחידת ההשקעה.
הגשמה סיימה עד היום 93 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 14% נטו בשנה שמתוכם 5 פרויקטים החזירה רק הון עצמי למשקיעים.(כל הנתונים מהתשקיף)
כמובן שכל השקעה לגופה וזה לא השקעה בפקמ אלא השקעה אם אלמנט של סיכון.
ושכל אחד יעשה את החושבים שלו אם מתאים לו או לא.
אני השקעתי
לצפיה ב-'שוב- זו נקודת הראות של היזם'
שוב- זו נקודת הראות של היזם
06/11/2017 | 14:37
173
יש ליוזר הזה 2 הודעות בפורום. אחת בשרשור הזה, ואחת מיוני 2016:
"שלום ענת, אני יכול להבטיח לך דבר אחד- מהיכרות אישית שלי עם אבי כץ מדובר באדם אחראי ואמין. אני לא לקוח של הגשמה אך אני מאמין שהקרן מנוהלת בהגינות ובאחריות כמו שאר עסקיו. בהצלחה לך. אסף."
לי באופן אישי ברור שבהגשמה עוקבים אחרי הפורום הזה (ולראיה, היה כאן בחור שטען שהם מורחים אותו כבר לא מעט זמן. מהר מאד הוא קיבל מענה). איך הוא כתב- "כל אחד יעשה את החושבים שלו".
 
זה שזה הבניין השני שקיבל היתר בפורטלנד זו עוד דוגמא מצויינת לנתון לא רלוונטי (בהנחה שהוא נכון. לא בדקתי). הרי מה שחשוב זה לא מי קיבל היתר קודם, אלא כמה יחידות קיבלו היתר עד היום, מה בתהליכים בוועדות, ומה כבר התחילו לבנות. בדיקת נאותות רצינית היתה כוללת מפה וטבלה שמסכמת את כל הפרויקטים בפורטלנד.
 
גם אם הגשמה יחזרו 1,000 פעם על הנתון של 20%, זה לא ישנה את זה שבמצגת שלהם, לפי התחזיות שלהם, התשואה (IRR) בתרחיש הבסיס נעה בין 16.5% ל-17.5% לפני מס.
 
כמו שוויני כתב פה, התשואה ב-93 פרוייקטים שהגשמה בחרה מתוך כמה מאות, היא לא אינדיקציה למשהו. מעניין גם אם הפעם מדובר על תשואה אמיתית, או על "תשואה פשוטה".
 
בכל מקרה, הפוסט של אסף רוס מראה את כל הקונספט:
מגיע יזם שרוצה כסף, אומר כל מיני דברים, הגשמה מעלה אותם על דף שנקרא תשקיף (ורשות ניירות ערך מדגישה פעם אחרי פעם, שבניגוד למסר שהגשמה מנסה לשדר, הרשות לא בודקת את הנתונים בתשקיף), והמשקיעים שמים את הכסף. שואלים אותם למה, והם מצטטים מהתשקיף וממה שהיזם אמר להם, כמו שרב מצטט מהתנ"ך.
איפה בדיקת הנאותות הבסיסית שאדם צריך לעשות לפני שהוא משקיע כאלה סכומים?! אין.
רכב ב-20,000 ש"ח לא קונים ככה. למה שהיזם לא ירמה את המשקיעים?
לצפיה ב-'פורטלנד אורגון'
פורטלנד אורגון
07/11/2017 | 00:16
4
152
שמע חבר, פורטלנד היא באמת אחת הערים החמות ביותר להשקעה או בכלל לנדלן בארה"ב , היא פשוט קפצה משום מקום בשנים האחרונות ( אומרים שהסדרה פורטלנדיה עזרה הרבה אבל לטעמי זה לא נכון ) לאחת הערים המבוקשות ביותר ביחד עם סיאטל כמובן סן חוזה וכל הפייסבוקים וגווגלים למינהם  . עד כדי כך קפצה שהבנתי שבעל בתים לא חותמים אפילו על ליסים כי המחירים תמיד עולים אז הם משאירים לעצמם את האופציה לעלות את המחיר כל רבעון !!!! 
 
" לטענתו, ואף בדקתי את הנושא וזה גם מפורסם בתשקיף- לא הייתה בנייה חדשה למגורים ,דירות לקנייה,בפורטלנד משנת 2009 ( הייתה רק בנייה לדירות להשכרה)."  שקר וכזב הייתה וגם הייתה אומר לך ב100% . 
 
בכל מקרה, אם הוא יזם רציני ש 15 שנה מתעסק בנדלן בפורטלנד לא נראה לי שהוא צריך לגייס משקיעי דגי רקק ישראלים , בנקים בארה"ב ילווה חופשי כספים ליזמים רציניים בפורטלנד או יכול לגייס מאמריקאים עם כיסים עמוקים . 
 
לדעתי אתה איזשהו "מתווך" שמנסה למכור חלומות באספמטיה לכל מיני אנשים בארץ להשקעות בחול ול"כייס" את הכסף, אבל כמובן שזאת רק דעתי המלומדת אני לעיתים רחוקות טועה . 
 
 
 
 
לצפיה ב-'מה זאת אומרת ״קפצה משום מקום״?'
מה זאת אומרת ״קפצה משום מקום״?
07/11/2017 | 01:03
3
119
בפורטלנד יש מפעל גדול של אינטל והרבה חברות הייטק אחרות. לאמאזון יש סניף, והם הולכים לפתוח מרכז הפצה שם.
 
פורטלנד כבר הרבה שנים ממקמת את עצמה בין סיאטל לסן פרנסיסקו מכל הבחינות, היא לא ״קפצה משום מקום״.
לצפיה ב-'לפני 8-9 שנים פורטלנד לא הייתה מה שהייתה היום . '
לפני 8-9 שנים פורטלנד לא הייתה מה שהייתה היום .
07/11/2017 | 03:11
2
114
לעומתה סיאטל ואזורי סן פרנסיסקו למינהם תמיד היו יעדי נדלני מבוקש. אולי לא תיארתי את זה נכון "קפצה משום מקום" , אבל עשתה עלייה מאוד מאוד מאוד משמעותית וזאת עיר נחשקת מכל הבחינות היום .  
בכל מקרה כן כנראה שהבחור עוד איזה טרול שמחפש למצוא איזה פרייר ישראלי עם איזה 100 אלף שקל למכור לו איזה מטר מעוקב של אוויר ותו לא .
היום בפורטלנד הבתים באזורים הטובים הולכים 20-30 אלף דולר מעל המחיר המבוקש של המכירה , יש מלחמות בידים  . הרבה עוזר לזה הסינים שבאים עם מזוודות מלאות בכסף מזומן ( תרתי משמע ) וקונים מכל הבא ליד , אז משקיע לא כל כך קשה למצוא .
לצפיה ב-'לפני 8-9 שנים גם סן חוזה לא הייתה '
לפני 8-9 שנים גם סן חוזה לא הייתה
07/11/2017 | 03:18
1
92
את הנכס שלי בקליפורניה קניתי לפני 8-9 שנים, ובינתיים הוא יותר מהכפיל בערכו.
 
התוצאה של המחירים העולים בעמק ובסיאטל היא זליגה של התושבים והתעשיה לפורטלנד (ועוד כמה מקומות במערב). זה תוצר צפוי של התייקרות שוק קרוב.
 
עם בניית הרכבת המהירה בקליפורניה, קרנה של פורטלנד עלול להפגע, ואנשים שעכשיו עושים שבוע-שבוע או עובדים מהבית באורגון עלולים למצוא מקומות קצת יותר יבשים לחיות בהם בcentral valley במקום...
 
הכל נזיל.
לצפיה ב-'הלוואי ואני הייתי יכול להגיד שקניתי בסן חוזה נכס לפני 8 שנים'
הלוואי ואני הייתי יכול להגיד שקניתי בסן חוזה נכס לפני 8 שנים
07/11/2017 | 03:22
102
הייתי ילד באוניבריסטה שלא ידע מאומה. אני תמיד אומר שנולדתי 7 שנים מאוחר מידי , אמא שלי צוחקת שאני אומר לה אם הייתה "עובדת" מוקדם יותר אולי היה לה בן מיליונר עכשיו
לצפיה ב-'שאני אבין, זה פרסומת?'
שאני אבין, זה פרסומת?
07/11/2017 | 01:05
118
15% זה טוב? כי כמו שאמרתי בשרשור אחר - S&P500 עלה ב25% בשנה האחרונה. למה לקחת כזה סיכון אדיר בשביל כזאת תשואה נמוכה?
לצפיה ב-'בוא נדמיין שאני מאמין למה שכתבת '
בוא נדמיין שאני מאמין למה שכתבת
07/11/2017 | 02:57
6
150
אז קודם כל - מזל טוב על ההשקעה - ובהצלחה!  תחזור לעדכן אותנו בעוד 30 חודש לגבי התוצאות.
 
אחרי שאמרנו את זה - מאוד מעניין אותי איך עשית את הבדיקה שלך לפני שהחלטת להיכנס להשקעה הזו.
אתה יכול לספר לנו אילו מקורות מידע אתה בדקת כדי לאמת את מה שכתוב ב"מצגת התשקיף" שהגשמה נתנו לך?
 
ואני אגיד לך למה אני שואל:
כשישבתי לקרוא את המצגת של התשקיף, מצאתי שכתובים שם דברים הזויים לחלוטין - הזויים ברמה שצריך להיות באמת תמים ממדרגה ראשונה (וקצת נבער) כדי לקבל אותם כעובדות.
ואלו לא דברים שקשה להבין שהם הזויים \ מנופחים מעבר לכל פרופורציה \ גובלים בשקר גס. כל מה שצריך זה להסתכל במפה ולבדוק במקורות מידע פתוחים של העיר והאזור - והאסימון נופל.
 
דוגמא מצחיקה ובולטת?   "צעירים שרוצים לגור ליד סן פרנסיסקו הולכים לגור בפורטלנד".
HUH?
פורטלנד נמצאת במרחק של יותר מאלף קילומטר מסן פרנסיסקו.
לוקח עשר שעות נהיגה רצופה להגיע מפורטלנד לסן פרנסיסקו.
לכל כיוון.
או 19 שעות ברכבות. לכל כיוון.
לשים את זה בקנה מידה של ישראלים - מרחק הנסיעה בין פורטלנד וסן פרנסיסקו (כיוון אחד) הוא כמו לנהוג מראש הניקרה לאילת הלוך וחזור.
 
עוד משהו? בבקשה:
התשקיף מציין שני פרוייקטים ספציפיים של בנייה בפורטלנד, וטוען שהפרוייקט שהגשמה מציעה "דומה להם" ואטרקטיבי כמוהם.
 
הסתכלת במפה איפה הפרוייקטים האלו נמצאים?
מדובר בבנייני יוקרה, בשכונת PEARL באזור ה DOWNTOWN, כשלשני הבניינים הללו יש נוף יפה לנהר, מרחק הליכה ממרכז התיירות של העיר, על נתיבי תחבורה ציבורית וכיוצ"ב.
אלו בניינים שנמצאים ב"צנטרום של הפיילה, בארלוזורובה פינתקובה דיזנגובה".
אז ברור למה הדירות שם נמכרו במליון דולר ליחידה...
 
ואיפה הפרוייקט שהגשמה מציעים נמצא?
בצד השני של הנהר מה DOWNTOWN, רחוק ממרכז העיר, באזור בלי קווי תחבורה ציבורית...   
והבעיה הכי גדולה?
הבניין יושב פשוט צמוד לכביש מהיר I-84 - האוטוסטרדה שכל התנועה לתוך פורטלנד נוסעת עליה.  כביש עילי מוגבה של יותר מ 10 מסלולים, שעליו יש תנועה סואנת כל שעות היום והלילה.
אין שום דבר שמפריד בין האוטוסטרדה והבניין - שום קיר אקוסטי, שום מחסום ויזואלי.  הנוף שהאנשים שיגורו בבניין הזה יראו יהיה כביש מהיר.
 
ההשוואה שכותב התשקיף הזה עשה בין בניין כמו "ויסטה" ובין הפרוייקט שהגשמה מציעה זה כמו להשוות בין בניין פאר חדש ברחוב הירקון בתל אביב עם נוף לים לבין בניין שבונים בפתח תקווה צמוד לצומת גהה - עם נוף לכביש 4. 
 
מה שאתה כותב זה מקביל לאמירה "אם דירה חדשה שמשקיפה לים ברחוב הירקון נמכרה במליון דולר, אז בטח שיחטפו דירה בפתח תקווה שמשקיפה לאגזוז של כל האוטובוסים בקו 51 - כי היא תוצע "רק" ב 600 אלף דולר".
 
שנמשיך?
אתה כותב שבדקת ולא הייתה בנייה של דירות למכירה.
ובכן - אני בדקתי, ובחמש דקות חיפוש מצאתי שדווקא כן היו. 
עניין אותי למה "הגשמה" טרחו להדגיש שלא נבנה אף בניין דירות עם CORE מבטון עד הבניין שהם מתכננים להקים.
וכשחפרתי - קלטתי שזה תכסיס... כי רוב הבנייה בפורטלנד - גם של בניין חדש בן 8 קומות שכרגע מוכרים בו דירות - היא מעץ...   מסתבר שהפורטלנדיים אוהבי טבע הם, ומעדיפים בתים מעץ ולא מבטון.
 
ותנחש מה עוד גיליתי?   גיליתי שהתחזית שלי בהודעה קודמת מתממשת - ויזמים שבנו דיור להשכרה מסבים את הבניינים האלו לדירות למכירה.
 
 
מצאת את האינפורמצייה הזו בבדיקה שעשית?
 
לצפיה ב-'אתה לא מתבייש?'
אתה לא מתבייש?
07/11/2017 | 03:38
2
141
כל יום אתה מפוצץ לאנשים פה את הבועה עם עובדות ולהראות שהמלך הוא עירום.
 
לא יכול להיות מעניין יותר לראות עוד 30 חודש איך ישראלים מתרוצצים למכור את ההשקעה ה"מצליחה" שלהם?
לצפיה ב-'ויקרא י"ט פסוק י"ד'
ויקרא י"ט פסוק י"ד
07/11/2017 | 03:43
1
125
"לֹא תְקַלֵּל חֵרֵשׁ וְלִפְנֵי עִוֵּר לֹא תִתֵּן מִכְשֹׁל וְיָרֵאתָ מֵּאֱלֹהֶיךָ אֲנִי יְהוָה"
 
ואם זה לא מספיק - דברים כ"ז פסוק י"ח:
"אָרוּר מַשְׁגֶּה עִוֵּר בַּדָּרֶךְ וְאָמַר כָּל הָעָם אָמֵן"
 
לצפיה ב-'אהה יופי. עכשיו אתה מערב דת...'
אהה יופי. עכשיו אתה מערב דת...
07/11/2017 | 03:47
99
אבל בכל זאת. אתה לא זוכר כשהיית צעיר וחשבת שתוכל לכבוש את העולם?
לפעמים גם לתת לאנשים לנסות לבד, לטעות, להפסיד ילמד אותם בצורה טובה יותר לעתיד.
לצפיה ב-'הלכת רחוק. חייב לאתגר אותך עוד קצת'
הלכת רחוק. חייב לאתגר אותך עוד קצת
07/11/2017 | 03:53
2
168
אתה יודע לבדוק באיזה שלב נמצא הבניין הבא?
 
זה בניין בדיוק מהסוג שלפי הגשמה אין כמוהו, ומעניין אם הוא באמת בבנייה (כמו שהכתבה אומרת), או לא (כמו שמשתמע מהטענות של הגשמה).
לצפיה ב-'זה בניין להשכרה שנפתח בספטמבר שעבר'
זה בניין להשכרה שנפתח בספטמבר שעבר
07/11/2017 | 05:05
1
114
שם הבניין השתנה ועכשיו קוראים לו NV במקום "אוברטון".
 
אתר האינטרנט שלו עושה לי בעיות (עולה במחשב אחד אבל לא מגיב במחשב שעליו אני כותב כאן):
 
על פניו, נראה כאילו יש להם בעיה רצינית מאוד באיכלוס של הבניין הזה. יש להם דירות פנויות פחות או יותר בכל קומה בבניין, והרושם הוא שהתפוסה שלהם לא מגיעה אפילו ל 80%.
הם מציעים לשוכרים שישה (!) שבועות שכירות חינם בחתימת חוזה...
 
אם באמת יש כזה מחסור ביחידות קונדו למכירה בפורטלנד, לחלוטין לא יפתיע אותי אם בעוד שנה נשמע שהבעלים עושה הסבה של בבניין לדירות למכירה... מצוקת 
לצפיה ב-'תודה! 71 דירות פנויות מתוך 284'
תודה! 71 דירות פנויות מתוך 284
07/11/2017 | 05:39
109
75%. מעניין כמה מתוכן משלמים.
היזם כנראה תקוע עם Construction Loan.
עד שהוא לא יגיע לתפוסה של 90-95%, הוא לא יוכל לקבל משכנתא נורמאלית.
אם הוא יוריד את השכירות זה ייפגע בשווי.
Hence- Concessions
 
מעורר ספק כמה דירות באמת חסרות באזור
לצפיה ב-'אני קורא על אמיר ברמלי'
אני קורא על אמיר ברמלי
07/11/2017 | 04:02
18
136
ומנסה להבין איך הוא או עסקים שפועלים/פעלו איתו עדיין מצליחים לגייס כסף.
לצפיה ב-'עכשיו אני קורא על קרן הגשמה'
עכשיו אני קורא על קרן הגשמה
07/11/2017 | 04:10
159
אז הם החזירו כ-700 מיליון שקל מתוך 2.1 מיליארד.
האם יכול להיות שזה הונאת פונזי? הם מגייסים עוד משקיעים בשביל להחזיר תשואות למשקיעים הראשונים, ומי שישלם את המחיר יהיו המשקיעים האחרונים שיכנסו?
 
 
לצפיה ב-'גם כתוצאה מבורות, וגם כי מערכות ההגנה לא מתפקדות'
גם כתוצאה מבורות, וגם כי מערכות ההגנה לא מתפקדות
07/11/2017 | 06:01
16
125
תקשורת, גופי חקירה, החקיקה, בתי המשפט.
כולם לא עושים את העבודה, בין אם כי הן מוחלשות, ובין אם הן בוחרות שלא לעשות את העבודה.
אותו ברמלי עדיין לא בכלא.
לצפיה ב-'לכן אי אפשר לסמוך על ישראלים'
לכן אי אפשר לסמוך על ישראלים
08/11/2017 | 01:39
15
96
ועדיף למצוא שותפים אמריקאים שמכירים את האזור.
לצפיה ב-'רוב המאפיינים שציינתי קיימים גם בארה"ב'
רוב המאפיינים שציינתי קיימים גם בארה"ב
08/11/2017 | 02:20
14
93
שלא לומר, הגיעו משם.
 
מי שהולך בעיניים עצומות אחרי מי שיש לו פוזיציה ולא בודק בעצמו, עלול למצוא את עצמו בבעיה. לא משנה אם הוא הלך אחרי ישראלי, אמריקאי, או קזחי.
קונה שלא נזהר, עשוי לשלם ביוקר.
 
זה באמת מוזר שאנשים נותנים אמון רב כל כך בכאלה שפעם אחר פעם ניצלו לרעה את האמון של מי שבטחו בהם, ודפקו אותם.
ועוד כשזה כל כך מפורסם וידוע, שזה ממש ה-Trade Mark שלהם.
לצפיה ב-'מערכת המשפט/חוקים/רגולציות'
מערכת המשפט/חוקים/רגולציות
08/11/2017 | 02:41
13
66
בארה"ב שונות מבישראל. בוודאי שבשני המקומות יש רמאויות.
 
אבל אני מדבר ספיציפית על ישראלים שמשווקים השקעות בארה"ב בפרט ובעולם בכלל לישראלים. חלק מהבעיות נובעות שהיזמים יודעים שהישראלים לא יטוסו לארה"ב לבדוק את ההשקעות. אנחו רואים את זה כל הזמן פה בפורום.
 
ברגע שישראלים משווקים פה השקעה, אני תמיד חושד שמישהו פה הולך להדפק. לכן עדיף לדעתי למצוא חברה אמריקאית שלא מחפשת ישראלים פראיירים ולהשקיע דרכם. אחרי הכל, ישראלים לא בדיוק מומחים עולמיים בשוק הנדל"ן האמריקאי.
 
לצפיה ב-'איך זה רלוונטי שהן שונות? מה זה עוזר למשקיע'
איך זה רלוונטי שהן שונות? מה זה עוזר למשקיע
08/11/2017 | 03:22
12
63
ללכת כמו עיוור אחרי אלה שמשווקים לישראלים, ולהיות תלוי בהם לגמרי, זה טיפשי מאד.
ללכת כמו עיוור אחרי אמריקאי ולהיות תלוי בו לגמרי, זה אולי טיפשי פחות, אבל זה עדיין טיפשי.
 
איזה סיבה יכולה להיות למישהו להתקשר עכשיו לחברה אמריקאית רנדומלית (הרי הוא לא יודע מספיק כדי לבדוק את החברות), ולהשקיע דרכה? איזה הגיון יש בזה?
 
לפי מה הוא בוחר? לפי ההמלצות שהיא שמה לעצמה באתר? לפי הלוגו? לפי התמונות של הבעלים? לפי חתך הדיבור? ככה לדעתך צריך להחליט איפה משקיעים?
לצפיה ב-'אם אכן יש רמאות'
אם אכן יש רמאות
08/11/2017 | 03:40
11
63
באיזה מערכת משפט יש יותר סיכוי להצליח לחלץ את הכסף, האמריקאי או ישראלי?
 
לפי דעתי, נדל"ן חייבים להיות מקומיים או שיש מישהו מקומי שאפשר לסמוך עליו. יש המון חוקים, תקנות, הכרה של השוק המקומי, קשרים, אנשי מקצוע ועוד דברים מקומיים שיכולים להיות ההבדל בין השקעה טובה להשקעה גרועה.
קרן הגשמה, שקיימים רק מ-2009, אין להם מספיק נסיון מקומי בארה"ב להיות מומחים מקומיים. הם פתחו את הסניף במנהטן ב-2017. כלומר הם אפילו לא מקומיים בפורטלנד. הם בעצם חייבים להסתמך על חברות מקומיות.
הם מתעסקים עם מאות מיליוני דולרים. אם יש בעיה, ישראלי, ששם כמה עשרות אלפי דולרים הוא לקוח קטן שלהם. לאותו ישראל גם אין שליטה על הפרויקט בפועל, ואם דברים הולכים לעזאזל הוא יהיה האחרון שאולי יראה גרוש.
 
לצפיה ב-'"חייבים להיות מקומיים או שיש מישהו מקומי שאפשר לסמוך עליו"'
"חייבים להיות מקומיים או שיש מישהו מקומי שאפשר לסמוך עליו"
08/11/2017 | 04:54
10
64
כלומר- או שאתה מקומי או שאתה מכיר מקומי שאתה יכול לסמוך עליו.
אז אין לישראלי מה לחפש חברה אמריקאית להשקיע דרכה.
 
בקשר לאיפה קל יותר לגבות- לא יודע, אבל זה גם לא רלוונטי. לישראלי הממוצע שמשקיע כמה עשרות אלפי דולרים "על עיוור" בכל מקרה אין שיניים.
אם הנציג שלו דופק אותו (למשל, עושה יד אחת עם המוכר), היכולת שלו לקחת את זה לבית המשפט, להוכיח את זה, ולגבות את הכסף היא אפסית.
כל עו"ד הגון יגיד לו את אותו דבר: Caveat emptor- קונה, היזהר!
 
יש אלטרנטיבה עדיפה בהרבה (שגם לה יש חסרונות)- פיזור התיק על השקעות מפוקחות וסחירות. שם יש מנגנונים שלפחות מגינים עליו חלקית.
 
ובקשר להגשמה- כל הקונספט שלהם זה שהם מגייסים עבור יזם מקומי.
במקרה של פורטלנד הוא טוען לוותק של 15 שנה.
כמו שכתבת, גם אם היזם הזה היה מגייס בעצמו מאמריקאים, לא היית ממליץ לשים אצלו את הכסף (הוא לא מישהו שהישראלי יכול לסמוך עליו).
על זה אנחנו מסכימים
לצפיה ב-'אם זה חברה מקומית שנראית אמינה'
אם זה חברה מקומית שנראית אמינה
08/11/2017 | 05:17
9
53
הרי שזה יותר טוב מחברה לא מקומית שנראית אמינה. אם חברה קיימת עשרות שנים (ויש חברות בנייה בארה"ב שקיימים המון זמן), סביר להניח שהם פחות או יותר אמינים. הגשמה קיימת רק 8 שנים, ובארה"ב אפילו פחות מזה. לפני כן היה את קרן קלע שהתפרקה. כלומר מדובר על חברות שצצות, מגייסות כסף ואין להם רקורד של מספיק שנים להראות אמינות.
 
קח לדוגמא את אחת החברות הגדולות באזור שלי - http://www.dimarcogroup.com
מדובר על חברה משפחתית שנוסדה ב-1910. אם נגיד הם היו מגייסים כסף לפרויקט גדול, סביר להניח שקל יותר למצוא עליהם מידע ולחקור אותם, כי הם קיימים המון זמן. סביר להניח שיש להם המון קשרים באזור, מכירים פוליטיקאים, עובדי עירייה, אנשי מקצוע, רגולציה, חוקים, נהלים, וכו'.
 
היזם של פורטלנד טוען לוותק של 15 שנה. זה קצת יותר טוב מקרן הגשמה שהנסיון שלהם באזור הוא כמעט אפסי. אבל לדעתי עדיף ללכת ליזמים מקומיים, שיכולים להראות נסיון מקומי, שמגייסים כסף ממשקיעים מקומיים ומשתמשים בחברות בניה אמינות וידועות. אני לא חושב שזה רעיון טוב ללכת דרך חברה ישראלית, שמוצאת יזם מקומי ואם הכל משתבש, אין לאן לפנות.
 
אם לישראלי יש כמה עשרות אלפי דולרים, שיקנה בית קטן וינהל לבד או יתן לחברת ניהול מקומית. אפשר גם להשקיע בחברות גדולות ומפוקחות. להיות חלק מקרן ישראלית, שאין לה נסיון מוכח של עשרות שנים, לדעתי זה רעיון רע.
 
 
לצפיה ב-'פח עדיף מפחת? עדיף לא זה ולא זה '
פח עדיף מפחת? עדיף לא זה ולא זה
08/11/2017 | 14:45
8
49
אני לא מתייחס ספציפית לחברה שנתת (לא מכיר).
 
אם יזם וותיק ומצליח מסכים לעבוד עם משקיעים אינדיווידואלים עם 30,000$ (ועוד זרים), זה סימן רע. בדיוק כמו בישראל (חפציבה, למשל), גם בארה"ב חברות פרטיות ותיקות יכולות להיראות מצוין ולהיות במצב גרוע. מבחוץ יהיה קשה לדעת.
 
מקומו של ישראלי עם 30,000$ ואפס הבנה בתחום הוא לא בהשקעות פרטיות בנדל"ן בארה"ב. יש השקעות ציבוריות סחירות בשביל זה, ורצוי מאד שאותו ישראלי יקבל כמה שפחות החלטות השקעה קיצוניות (כמו להשקיע ישירות אצל יזם נדלן פרטי) כל עוד הוא לא למד את התחום.
לצפיה ב-'ברור שעדיף לא להסתכן בהשקעות כאלו'
ברור שעדיף לא להסתכן בהשקעות כאלו
08/11/2017 | 17:22
7
50
בארה"ב, הרבה השקעות כאלו צריך להיות "משקיע כשיר". מישהו שיכול להרשות לעצמו להפסיד עשרות אלפי דולרים ולא להזרק לרחוב.
לכן זה מטורף שאנשים שמים את כל החסכונות/פנסיה בידי קרן השקעות שקיים כמה שנים ועם בעלים/שותפים שיש להם היסטוריה מפוקפקת של ניהול כספי משקיעים.
 
אני מעדיף את הגישה של קניית בתים לבד. ככה יש הכי הרבה שליטה בנכס.
לצפיה ב-'הבעייה היא שהמונח "השקעה" הוא מונח נורא רחב...'
הבעייה היא שהמונח "השקעה" הוא מונח נורא רחב...
08/11/2017 | 19:24
6
51
ואפילו המונח "השקעה בנדל"ן" - שלכאורה אמור להיות יותר ספציפי וממוקד - כולל בתוכו המון סוגי השקעה, שמעט מאוד משותף ביניהם, ולכל אחד מהם יש סיכונים אחרים לגמרי.
 
יש מעט מאוד דברים משותפים בין סוג ההשקעה שעליו דובר בשירשור על פורטלנד אורגון ובין סוג ההשקעה שעליו אתה מדבר. 
 
אדם שמשקיע בפרוייקט בפורטלנד בתכל'ס בעצם נותן הלוואת בעלים ליזם הפרוייקט.  אם מדובר על פרוייקט שיעלה מעל 80 מליון דולר להקים, אדם שקונה 5 "יחידות השתתפות" בפרוייקט הזה ונותן ליזם 50,000 דולר בעצם מממן בערך מחצי אלפית מעלות הפרוייקט - 0.00062 מהעלות.  החלק שלו בפרוייקט כל כך קטן, שבעצם שום דבר לא רשום על שמו ושום דבר לא נמצא בבעלותו.  זה כמעט כמו השקעה במניות.
הפרוייקט הזה גם מוגדר כפרוייקט ל EXIT - אין שום הכנסה שוטפת, וההצלחה או הכישלון של הפרוייקט תלוייה במכירה של הנדל"ן שיבנה. 
 
זה שונה בצורה מהותית מההשקעה שאתה מדבר עליה - 
אדם שקונה באותו סכום כסף בית SINGLE FAMILY HOUSE קיים ("משומש") ומתכנן לייצר ממנו הכנסה שוטפת בתור נכס מניב.
בהשקעה שלך האדם קנה נכס ממשי - אדמה, קירות, גג, צינורות, חוטי חשמל... וכדי שהנכס הזה יכניס לו את ההשקעה השוטפת יש צורך לתחזק אותו, לנהל אותו, לשלם עליו "ארנונה", להתעסק עם דיירים - איכלוס, פינוי, לדאוג שהחשבונות ישולמו...   וכשרוצים לעשות "אקסיט" - צריך לקחת בחשבון שמכירה של נכס כזה עולה כסף (דמי תיווך, שכר טירחת עו"ד, אגרות וכיוצ"ב). 
 
אנשים קוראים לשני סוגי ההשקעות הללו "השקעה בנדל"ן"...   אבל בעיני אלו שני דברים שונים לחלוטין.
לצפיה ב-'לכן אני לא אוהב פרויקטים כאלה'
לכן אני לא אוהב פרויקטים כאלה
08/11/2017 | 19:34
5
50
או שאם אני נכנס לפרויקט כזה, אני לוקח בחשבון שאני אפסיד את הכסף (אז אני לא אשים את כל החסכונות שלי).
כשנמצאים בפוזיציה של חלקיק האחוז של כל הפרויקט, לחברה לא ממש אכפת ממך. למשקיע יכול להיות ש-50 אלף דולר זה המון כסף, חסכונות של כל החיים. לחברה זה דגיג קטן שלא ממש אכפת מהם. סה"כ שורה בדו"ח.
 
לכן אפשר להכנס לפרויקט כאלה ב-2 מצבים:
1. מדובר על חברה גדולה ומפוקחת (נגיד לקנות מניות של גוגל)
2. מדובר על סכום שאפשר להיפרד ממנו במקרה הצורך (אם החברה קורסת)
 
אני מעדיף חצי מהתשואה, אבל שליטה מלאה, מאשר תשואה מטורפת אבל עם סיכון שאפשר לאבד הכל.
לצפיה ב-'חברה גדולה ומפוקחת MY ASS (מקווה שתסלח לי על הגסות)'
חברה גדולה ומפוקחת MY ASS (מקווה שתסלח לי על הגסות)
08/11/2017 | 20:14
4
92
מה זה "חברה גדולה ומפוקחת"?
חברת "טבע" מספיק גדולה ומפוקחת עבורך? 
זו חברה שנחשבה לאחת מהמכובדות ביותר בישראל, ושחקנית רצינית בשוק העולמי.
ב 14 בנובמבר 2016 המנייה שלה עלתה 41 דולר, וב 8 בנובמבר 2017 המנייה שלה עולה פחות מ 12 דולר.
מי שהאמין בחברה הזו והשקיע בה את כספו הפסיד 70% מהערך של כספו בשנה.
 
כרגע השמש זורחת מהרקטום של חברות כמו גוגל, או אפל, או אמאזון - ונראה כאילו כל גרוש שתשים שם חייב לצמוח.
אבל... אתה גר באזור מלא צלקות של תעשיית הטכנולוגייה - חברות כמו קודאק וזירוקס שרק לפני 30 שנה היו ה"גוגל" וה"אפל" של אותו דור - והיום הן צל של עצמן.
וגם אני חי באזור מלא צלקות כאלה - מקום שבו יש רוחות רפאים של ענקים כמו WANG (ממציאי מעבד התמלילים - לפני שאתה נולדת, לדעתי...), פולארויד, DIGITAL EQUIPMENT CORPORATION שהמציאה את המיני מחשב, 3COM שהמציאו את כרטיס הרשת, ועוד ועוד (מי אמר SUN MICROSYSTEMS ולא קיבל?) - חברות שרק לפני מיצמוץ העיין (בפרספקטיבה של איש זקן כמוני) שלטו בעולם, כיכבו בשוק המניות, העסיקו ופירנסו עשרות ומאות אלפי אנשים...   והיום הם אבק פורח.
ואם אנשים באזור שלי שכחו את השיעור של העבר - כרגע מול העיניים שלנו אנחנו רואים את תהליך הקמילה של EMC. 
 
שיהיו לי ימים טובים כמספר האנשים שהפסידו את המכנסיים בשוק המניות.
 
אז מתוך שני המצבים שלך - המצב השני הוא משהו שאתה יכול לשלוט בו ב 100%.  בהנחה שאתה חי בצורה מחושבת כלכלית - אתה יוגע כמה אתה יכול להרשות לעצמך להפסיד.   
המצב הראשון - לא ממש ניתן לשליטה.
 
נאף - אני מנחש שאתה לא "טיפוס מהמר". אני די בטוח שכשאתה נכנס לקזינו (בהנחה שאתה הולך למקומות כאלה) - אתה לא מאלו שישימו את כל כספם על השולחן.  
 
אבל רבים מהישראלים הם מהמרים. אפילו מהמרים כבדים.
וזה לא מאתמול. גם כשאני הייתי ילד בישראל - היו מבוגרים מדור ההורים שלי שכולם ידעו שהם "קלפנים" (ככה קראו לזה אז) ושכל אגורה שהם מרוויחים נעלמת על שולחן הקלפים במועדונים שבהם הם שיחקו.
לא מעט ידוענים (למשל - כמה אמנים מאוד מפורסמים בישראל) הרסו לעצמם את החיים עם הימורים כפייתיים, והוכרחו לבזות את זקנתם בחלטורות כדי לשלם את החובות שלהם.
 
יש תנועה אווירית מאוד ערה של ישראלים שטסים לבתי קזינו במזרח אירופה (אנשים מעדות אורן חזן) והם מגלגלים כספים גדולים.
לפני שמדינת ישראל התעשתה ושמה לזה סוף, ישראלים היו מגדולי המהמרים ב"בתי קזינו באינטרנט".
 
וזה לפני שדיברנו בכלל על עידן ה"פירמידות" שעבר על ישראל, על "מסחר בשוק ה FOREX", מסחר DAYTRADING וכיוצ"ב - כל מני גלים של GET RICH QUICK SCHEMES שמשום מה היו יותר פופולאריות בישראל מבמקומות רבים בעולם.
מסתבר שה RISK TOLERANCE של ישראלים רבים הוא הרבה יותר גבוה משל אחרים בעולם.  כנראה שזה חלק מהאופי הישראלי - לקפוץ לבריכה בלי לבדוק קודם אם יש בה מים, או אם שוחים בה כרישים...
 
לצפיה ב-'זה שערך של חברה יורד'
זה שערך של חברה יורד
08/11/2017 | 20:49
2
59
לא אומר שזה בגלל רמאות וגניבות. הרבה פעמים זה בגלל טעויות ניהול, שינוי בכלכלה או פשוט חברה אחרת שעושה אותו דבר יותר טוב. אז כן, טבע היא חברה הרבה יותר מפוקחת מאשר "קרן הגשמה". במיוחד כשהיא נסחרת בבורסת ניו יורק.
חברות ציבוריות עדיין צריכות לפרסם דוחות כספיים, לעבוד עם רואי חשבון ועוד אנשי מקצוע כדי שהרבה חומר יהיה גלוי ומפורסם למשקיעים.
אני הפסדתי המון עם טבע (טוב, יחסית. הפסדתי בנתיים כמה אלפי דולרים). אני לא חושב שטבע רימו את המשקיעים, או עשו פירמידה וכו', אלא היו בהנהלה כמה שעשו טעויות חמורות. זה יכול לקרות לכל חברה, וזה חלק מהמשחק. מנגד, הרווחתי סכומים נחמדים מחברות אחרות שכן עלו בזמן האחרון. אז you win some, you lose some. תיק המניות הספציפי הזה הוא לא משהו שאני מסתמך עליו, לא משהו שבא במקום תוכנית הפנסיה או אוכל על השולחן. לכן במקרה הזה מדובר על " סכום שאפשר להיפרד ממנו במקרה הצורך (אם החברה קורסת)".
 
אנחנו (אני לפחות, ואני משער שרוב משתתפי הפורום) שחקנים מאוד קטנים בשוק ההון. אם אני אלך למשרדים של טבע, וארצה תשובות על למה המניה ירדה לכ-12 דולר, הם לא ידעו מי אני ומה אני רוצה מהחיים שלהם. אותו דבר לישראלי שמשקיע כמה עשרות אלפי דולרים בפרויקט של כמה עשרות מיליוני דולרים. אין שום שליטה, ורק צריך לקוות שמי שהופקד בידו הכסף באמת יחזיר משהו בסוף.
 
אם יש למישהו כמה עשרות אלפי דולרים, וזה כל החסכונות שלו, שלא ישים בחברה אחת. אם יש למישהו מיליון דולר להשקעה, והוא שם 50 אלף בקרן הגשמה, זה בסדר. אם כל ההשקעה תלך לפח, הוא לא יפסיד את הכסף. אבל מישהו שזה כל החסכונות או הפנסיה שלו? צעד לא חכם במיוחד. אם מישהו בכל זאת רוצה להשקיע בחברות כאלו, שיחלק ל-5, 10 חלקים וישקיע כל אחד בחברה אחרת. ככה אם חברה אחת מתמוטטת, לא מפסידים הכל.
 
 
אבל כן. אני הרבה פעמים רואה באופי הישראלי, מישהו שרוצה "לעשות מכה". זה כולל גם את עשרות חברות ההייטק הישראליות שעושות אקזיטים. הם מקימים חברה בשביל שיום אחד גוגל/אפל יקנו בכמה עשרות/מאות מיליוני דולרים.
אותו דבר עם נדל"ן. אני רואה המון ישראלים שקונים חורבות באמצע שומקום רק בגלל שיש לזה תשואה דו ספרתית. ברגע שהם מפסידים את המכנסים, הם מחפשים ישראלי אחר שיקנה מהם כי אף אדם מקומי לא יתקרב לנכסים כאלה.
אנחנו פועלים אחרת. אנחנו קונים נכסים במקומות מעולים בעיר. זה עולה הון, קצב הגידול שלנו איטי, התשואות לא מרשימות במיוחד. אבל אני יודע, שעוד 10 שנים, כשכל הישראלים שהשקיעו ב"גטו" כבר פשטו את הרגל, כשקרן הגשמה יהיה בגלגול שלישי/רביעי עם שם חדש ומרשים אחרי ששאר הקרנות פשטו רגל, לנו יהיה נכסים מעולים שעדיין יניבו לנו כסף. בפעם הבאה שתהיה בעיר, אני אעשה לך סיבוב ותבין על מה אני מדבר.
לצפיה ב-'אני דווקא לא דיברתי על גנבות. למרות שהן חלק מהחיים.'
אני דווקא לא דיברתי על גנבות. למרות שהן חלק מהחיים.
08/11/2017 | 22:19
1
65
איפה שיש כסף ויש אנשים שיש להם גישה לכסף הזה - יש גניבות.
זה חלק מהחיים.
בכל פרוייקט ובכל חברה בסדרי גודל של הרבה עשרות מליונים של דולארים - יש "דליפות" של כסף.
יש דליפות קטנות - מזכיר\ה שלוקח\ת הביתה כמה חבילות של נייר צילום או איזה עט כדי שיהיה לילדים על מה לקשקש (וכשיש הרבה עובדים על פני שנה זה מצטבר ללא מעט כסף),
יש דליפות גדולות יותר - מישהו במחלקת שכר שרושם את החתול שלו בתור עובד ומשלם לו משכורת...
ועד לדליפות בסגנון מה שהעיתונאי גור מגידו חשף בפרוייקטים של CITYR - כשמנהל בכיר "מוריד מעשר" מהכסף. 
 
זה בדיוק כמו שבאופרצייה של חנות כלבו או סופרמרקט - תמיד יהיו גניבות של סחורה. SHOPLIFTING של קונים, מחסנאי שמוריד כמה ארגזים של סחורה מהמשאית של הספק לאוטו שלו במקום למחסן...   בקמעונאות קוראים לתופעה הזו SHRINKAGE - וכמה שלא תאבק בזה זה תמיד קיים.
 
אפשר פשוט להתייחס לגניבות האלו - גם בענייני כספים וגם בענייני קימעונאות -כחלק מה COST OF DOING BUSINESS. 
 
אבל... אתה טועה לדעתי כשאתה חושב שהעובדה שאתה הפסדת כסף במניות של "טבע" לא הייתה בגלל רמאות.
שיהיה לך ברור: רימו אותך. שיקרו לך. מרחו אותך - ואתה קנית את השקר.
אם ההנהלה של החברה הייתה מדווחת דיווחי אמת למשקיעים ולבורסה - אתה היית נפטר מהמניות של טבע לפני שנה, ומצמצם את ההפסד שלך.
 
ההנהלה של טבע מזמן ידעה שהריצפה הולכת ליפול.   
המנכ"ל פוטר בפברואר 2017,
ה CFO ברח באפריל 2017...
אם הם היו מדווחים לציבור ב 2015 ו 2016 את אותה תמונת מצב אמיתית שהם דיברו עליה בסודי סודות בישיבות ההנהלה הבכירה ב BOARDROOM - אתה לא היית מתקרב למניות של החברה הזו.
 
יש לי הכרה טיפה יותר קרובה משלך (כנראה) של איך עובד העניין של "דו"חות כספיים ופיקוח של רואי חשבון" בחברות שמגלגלות מילארדי דולרים בשנה.
אתה לא תאמין כמה אפשר לשחק במספרים, וכמה בולשיט אפשר להאכיל את כל אותם משרדי ראיית חשבון מפורסמים (להלן ה BIG FOUR) שעושים את ה AUDIT של הדו"חות האלו.
"טבע" עשתה מסאג' לדו"חות שלה שנים על שנים - ומה שאתה רואה אצלהם כרגע זה מה שקורה כשמגיעים לנקודה שבה הבעיה כבר כל כך גדולה שאי אפשר יותר להחביא אותה בלהטוטים חשבונאיים או לכסות אותה בערימות של מילים במסיבת העיתונאים אחרי פירסום התוצאות הרבעוניות.
 
לצפיה ב-'כשאני מדבר על רמאות'
כשאני מדבר על רמאות
08/11/2017 | 22:42
53
אני מדבר על מקרים כמו אנרון, מיידוף, ענבל אור, בועז יונה, אמיר ברמלי ועוד שלל מקרים בהם לוקחים כסף של לקוחות, ומזייפים דוחות ועד שקולטים מה קורה, אנשים מאבדים את כל הכסף שלהם.
 
טבע זה מקרה אחר. יש הרבה מידע שחברות יודעות והן לא חושפות לציבור. לכן יש פער בין מחיר המניה בשוק לבין המחיר האמיתי בהתאם לידע שמחזיקה החברה. אם דרקטריון יודעים על משהו בעייתי והם לא חייבים לדווח לציבור, הם לא ידווחו לציבור. אם הם מדווחים החברה יכולה לקרוס. עדיף להנהלה לנסות לתקן לבד לפני שזה מידע שהם חייבים לשחרר.
 
אז כן, ברור שאם הייתי יודע מה קורה בישיבת הדרקטריון של טבע, זה היה משפיע על ההחלטה לקנות/למכור את המניה. אבל זה כבר מסחר במידע פנים.
 
האם עשיתי טעות כשקניתי מניות של טבע? בהחלט. תיק המניות שלי מראה את זה. אבל זה יכול להיות נכון לכל מניה שיש לי. אולי גוגל נתקלו בבעיה שהם לא פרסמו אותה לציבור?
 
אבל זה עדיין טיפה יותר טוב מחברה שאיך מישהו כתב פה "כשישבתי לקרוא את המצגת של התשקיף, מצאתי שכתובים שם דברים הזויים לחלוטין - הזויים ברמה שצריך להיות באמת תמים ממדרגה ראשונה (וקצת נבער) כדי לקבל אותם כעובדות.
ואלו לא דברים שקשה להבין שהם הזויים \ מנופחים מעבר לכל פרופורציה \ גובלים בשקר גס. כל מה שצריך זה להסתכל במפה ולבדוק במקורות מידע פתוחים של העיר והאזור - והאסימון נופל."
לצפיה ב-'ברור שצריך לפזר'
ברור שצריך לפזר
09/11/2017 | 01:06
58
כשמפזרים כסף על מספיק מניות של חברות גדולות בלי מינוף (למשל ETF על ה-S&P 500) קשה מאד להפסיד את המכנסיים לאורך זמן.
גם במקרה של משבר כמו 1929 זה יכאב מאד, אבל הכוחות הכי חזקים בעולם (לפחות כרגע) יעבדו בשבילך, וזה דבר שלא יקרה בחלק גדול מאד מההשקעות פרטיות.
 
מסכים איתך שהתרבות התאגידית בחברות האלה מטרידה. בטח ובטח אחרי המשבר האחרון, כשכולם ראו עד כמה אין ענישה. בטח ובטח בסביבת ריבית נמוכה (כשכל דולר של "טעות" בתוצאות ובתחזיות התפעוליות יש השפעה גדולה יותר על השווי).
 
אני גם לא בטוח כמה ההתנהגות של המשקיעים הישראלים באה מתוך רעב לסיכון.
הרבה ממי שאני נתקלתי בו (כולל חלק מהאנשים שעובדים בשיווק של ההשקעות האלה) לא מבין בכלל מה זה סיכון, וגם אין לו שום הבנה בשוק ההון.
זה לא Risk Tolerance. זה Risk Blindness.
 
זה משהו שרגולטור חזק היה מונע מזמן.
הטענה של גורמי המקצוע בארץ היא שהם חוששים ממעורבות יתר ("שוק חופשי", "פתח לחדשנות", ועוד כל מיני קשקושים ששומעים בתקופות של גאות).
הוראות הבטיחות נכתבות בדם.
כשמספיק מדינות פנו בקשר לאופציות בינאריות הרגולציה פעלה.
אני מאמין שבסוף הסייקל יהיה מספיק דם כדי שהרגולציה תפעל גם בתחום שהגשמה פועלת בו.
לצפיה ב-'ממה מתחילים...'
ממה מתחילים...
06/11/2017 | 09:28
11
273
בוקר טוב לכווולם!
לאחר חיפושים רבים בהשקעה בארץ , הגענו למסכנה (יותר נכון לשאלה) אולי כדאי להשקיע בחו"ל . אשמח לקבל כיוון במה מתחילים (בינתיים שמעתי על פלורידה ג'קסון וויל ).
ועוד דבר הדירה בחו"ל נחשבת כדירה נוספת מבחינת המיסוי בארץ?
בתודה, מייקל
לצפיה ב-'פחות או יותר כמוך'
פחות או יותר כמוך
06/11/2017 | 10:57
199
גם אני בדיוק מתחיל בהתעניינות ברכישה בחו"ל ואני מניח שההתחלה שלך היא נכונה, לקרוא בפורומים ובנוסף ללכת לפגישות עם חברות שמשווקות נכסים בחו"ל, ללכת ללפחות 4 חברות על מנת לנסות ולהתחיל להבין מי נגד מי.
הדירה בחו"ל לא נחשבת כדירה נוספת מבחינת מיסוי כגון מס דירה שלישית ומס של 10% מעל 5,050 ש"ח משכירויות. כמו כן היא גם לא נחשבת בתור דירה שתפגע במחיר למשתכן או כל תכנית אחרת.
שים לב אבל שבכל מקרה  יש מס על ההכנסות מהדירה בחו"ל. יכול מאוד להיות שאני טועה אבל לדעתי המס הוא 15%.
לצפיה ב-'שווה לקרוא לפחות כמה עמודים אחורה בפורום'
שווה לקרוא לפחות כמה עמודים אחורה בפורום
06/11/2017 | 15:08
177
לפני 4 ימים עניתי למישהו על השאלה האם הדירה נחשבת כמו דירה בארץ.
בכלל, זה יאפשר לך לראות שאלות שאחרים שאלו, ואולי אתה לא חשבת עליהן. זה בטח לא יזיק.
 
להסתמך על מה שמלמדות חברות שמשווקות לישראלים זה בעייתי.
המטרה שלהן היא לשכנע משקיעים להשקיע.
אין להן עניין לחשוף בפניך את כל הסיכונים והחסרונות.
יש פורומים כמו Bigger Pockets, ואפשר גם לקרוא עוד הרבה ברשת. רק צריך להיות עירניים מה מתוך זה הוא "תוכן שיווקי", ומה עצות אמיתיות.
לצפיה ב-'טיפ'
טיפ
07/11/2017 | 13:03
3
162
לפי דעתי הדבר היותר חשוב זה האם באפשרותך להיכנס לתהליך הזה בכוחות עצמך 
ולאו דווקא איפה לקנות בית -יש הרבה מקומות שאפשר לעשות תשואה יפה .
הםא תוכל להקים חברה
להעביר את הנכס על שמך 
לנהל את הנכס 
לתחזק אותו 
להשיג דייר 
לשלם מיסים
ועוד דברים שכל בעל נכס עושה .
ניתן לעשות את זה בכוחות עצמך (גם מהארץ) אך יש חסרונות כמובן
אם הבנת שלא בא לך לעשות את כל זה ואתה לא מבין בזה -
תתחיל לחפש חברה אמינה שעושה לך הכל 
 
 
לצפיה ב-'עצת אחיתופל. אם אתה לא מבין בזה, אל תשקיע בזה'
עצת אחיתופל. אם אתה לא מבין בזה, אל תשקיע בזה
07/11/2017 | 15:57
2
148
בטח ובטח שלא להשקיע אצל משווק בלי לבדוק אותו ואת ההשקעה עצמה טוב טוב (גם אם הם קוראים לעצמם חברת ניהול או קרן. גם אם יש המון אנשים שכבר השקיעו אצלם).
כדי לדעת אם השקעה היא טובה או לא, אתה חייב להכיר את השוק.
 
כל משווק ינסה להיראות אמין. איך תדע אם הוא באמת אמין, אם לא יהיה לך את הידע כדי לבדוק אותו?
 
איך תדע אם בכלל כדאי לך להשקיע בתחום מסויים בלי להכיר אותו? תשאל בנאדם שמתפרנס משיווק השקעות באותו תחום? מה נראה לך שהוא ימליץ?
לצפיה ב-'אם אתה לא מבין בזה, אל תשקיע בזה'
אם אתה לא מבין בזה, אל תשקיע בזה
07/11/2017 | 16:23
1
118
איזה משפט טוב- איך הוא ידע אם  הוא לא ילמד ?
אנשים באים פה ללמוד ואתה מתנשא עליהם כרגיל 
יש אנשים שלמדו כלכלה ולכן יודעים איך להתמקח עם הבנק ולהוריד משכנתא 
ויש אנשים שלוקחים יועץ משכנתאות שעוזר להם 
אתה נולדת שאתה יודע הכל ? 
זה הטיפ שלי אתה לא חייב להסכים , אתה יכול להציע הצעה משלך 
לצפיה ב-'איך לומדים? מכמה שיותר מקורות שהם כמה שיותר אובייקטיביים'
איך לומדים? מכמה שיותר מקורות שהם כמה שיותר אובייקטיביים
07/11/2017 | 17:40
101
לא צריך לשים את הכסף כדי ללמוד.
לא צריך ללמוד מאנשים עם אינטרס צר.
אני חושב שהטיפ שלך הוא טיפ מצוין. בשבילך. בשביל המשקיע זה טיפ גרוע.
הוא חלק משיח שנועד לשרת אנשים כמוך כשהם מכניסים משקיעים תמימים להרפתקאות.
 
אין שום קשר לשירות של יועץ משכנתא.
הוא לא יודע איך לפתוח את הקופסה של השמנת, אז הצעת לו לתת אותה לחתול.
העצה שלך משרתת את האינטרס שלך כמשווק של נדל"ן בארה"ב. לא של המשקיע.
 
העצה שלי בשורת הנושא.
בטח ובטח שלא להסתמך על העצה של אינטרסנטים (כמוך) בלי שיש לך את היכולת לבדוק אותם טוב טוב.
לצפיה ב-'כשעפים עלייך מאכערים בפורומים, כנראה שאתה עושה משהו לא טוב'
כשעפים עלייך מאכערים בפורומים, כנראה שאתה עושה משהו לא טוב
07/11/2017 | 20:13
121
יש הבדל די מהותי בין ״מסקנה״ לבין ״שאלה״.
 
יש גם הבדל גדול בין ״חו״לֹ״ לבין ״ג׳קסונוויל פלורידה״ שזה איזה חור במדינה מהיותר מפגרות בארה״ב שמשום מה מישהו הצליח לשכנע מישהו לזרוק עליו כסף שם ועכשיו כל הישראלים חושבים שהדולרים גדלים שם על העצים ברחוב.
 
כמה כסף יש לך? לאיזו תשואה אתה מצפה? לאיזו תקופה אתה מוכן לקבור את הכסף בקירות? ספציפית לארה״ב - מה הניידות שלך? יש לך משפחה בארה״ב? היית שם בכלל? למה פסלת אפיקים אחרים? מה קרה לבורסה? אירופה? קרנות נאמנות?
לצפיה ב-'יש המון אופציות שונות'
יש המון אופציות שונות
08/11/2017 | 01:38
111
מי שהמליץ לך על ג'קסונויל יכול להיות מושקע שם ומחפש פראייר שיקח נכסים גרועים, או שמושקע שם, מצליח ולכן זה מה שהוא מכיר כי הוא לא עובר לאזורים אחרים.
 
כל אזור הוא שונה, עם מחירים שונים, קהל לקוחות שונה, אקלים שונה, דמוגרפיה שונה וכו'. לכן המלצות צריכות להיות בהתאם לצרכים/יכולים/טעם שלך.
 
לצפיה ב-'איך מתחילים'
איך מתחילים
08/11/2017 | 12:25
130
הדרך להתחיל זה ללמוד בעצמך איך בודקים עסקת נדל"ן בארה"ב, לפי המרכיבים הבאים:
1.אזור
2 שוק
3 נכס
4. תכנית עסקית
5 אנשים
אבל בשביל ההתחלה הנה קישור עם מחשבות מהניסיון שלי על דברים שחשוב לדעת לפני שמתחילים
 
מקוה שזה עוזר לך
ניר
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי אישי להשקעות נדל"ן ישירות בארהב.
מזמין אותך ללמוד עוד על השקעה ישירה בארצות הברית.
באתר NadlaNir.co.il
לצפיה ב-'ליווי ברכישת נדל״ן בארה״ב'
ליווי ברכישת נדל״ן בארה״ב
12/11/2017 | 16:23
87
שלום מייקל,
 
שמי אילן ואני מלווה משקיעי נדל״ן בארה״ב.
אוכל לסייע לך בהגדרת צרכי ההשקעה שלך, בחינת אזורים שונים להשקעה בארה״ב, בחינת נכס/ים להשקעה אם כבר יש לך הצעות לבחינה, יעוץ הכוונה וליווי מלא במידה ותחליט לרכוש נכס באופן עצמאי.
 
בברכה, אילן בחרי
054-5555526
www.myreadvisor.co.il
לצפיה ב-'מתחילים מקריאת מאמרים באתר הישראלי להשקעות נדל"ן בחו"ל'
מתחילים מקריאת מאמרים באתר הישראלי להשקעות נדל"ן בחו"ל
27/12/2017 | 17:34
34
בדיוק לצורך הזה הוקם אתר Invest Away הבית להשקעות נדל"ן בחו"ל
האתר הוא אתר תוכן המכיל מאמרים מצויינים שמספקים המון מידע.
 
קישור לאתר - Investaway.co.il
לצפיה ב-'המלצות על אתרים לבדיקת נכסים מלבד zillow? תודה.'
המלצות על אתרים לבדיקת נכסים מלבד zillow? תודה.
05/11/2017 | 10:20
6
189
לצפיה ב-'איזה סוג של בדיקה?'
איזה סוג של בדיקה?
05/11/2017 | 21:16
95
בגדול, כל האתרים האלה ניזונים מאותם מקורות מידע: MLS, רשויות המס המקומיות, ונתונים שמעלים הבעלים/מתווכים. יש כמה אתרים דומים: zillow, trulia, redfin ועוד כמה. אבל אתה תגלה מהר מאוד שההבדלים בינם די זניחים.
 
בדיקה אמיתית עושים לבד: שולחים מהנדס בניין שעושה אינספקשן, שולחים שמאי שעושה הערכה, וכד׳.
לצפיה ב-'Zillow זה לוח מודעות - לא אתר בדיקות.'
Zillow זה לוח מודעות - לא אתר בדיקות.
06/11/2017 | 01:05
3
798
בתור לוח מודעות הוא לוח מודעות נחמד כי הוא גם נותן לך טיפה חומר רקע על הנכס - שהרובוט של האתר אוסף ממקורות פתוחים לציבור ומסנן לפי איזשהוא אלגוריתם.
 
אבל להתייחס לאתר הזה - או לכל לוח מודעות אחר - כ"אתר לבדיקת נכסים" זו טעות גדולה מאוד.
תמיד צריך לקחת בחשבון שחלק גדול מהמידע בזילו ובשאר הלוחות הוא מידע שמסופק על ידי המוכר של הנכס ו\או המתווך שהוציא את הנכס למכירה.
לשני הגורמים האלו אין שום אינטרס להציג מידע על פגמים או בעיות של הנכס.
 
כדי לבדוק נכס כמו שצריך יש צורך לחפור באתרים של הרשות המקומית שבה הנכס נמצא. בחלק מהישובים אפשר לעשות הרבה מהבדיקות האלו דרך האינטרנט - במקומות מסויימים זה יהיה בחינם, אבל בערים מסויימות שחביבות על הישראלים כל בדיקה כזו עולה כסף...
ויש ישובים שבהם אפשר לעשות את הבדיקות האלו רק על ידי הגעה למשרדי הרשות המקומית פיזית.
 
לבדוק כמובן את הרישומים ב REGISTRY OF DEEDS, לבדוק LIENS, 
 
לבדוק רישומים עדכניים באתר של אגף "מס רכוש" של העיר \ עיירה \ מחוז,
 
לבדוק באתר "משרד הבינוי והשיכון" של הרשות המקומית את כל המפות הרלוונטיות כדי לראות FLOODZONE MAPS ומפות של תשתיות בעייתיות כמו קווי מתח גבוה, מסילות רכבת, כבישים מהירים, "מסדרונות אספקה" של PIPELINES שמובילים נפט \ גז, 
 
ובהתחשב בפרופיל ההשקעות של הישראלי המצוי - לבדוק גם את הסטוריית בעיות פשע ואלימות בכתובת, ברחוב ובשכונה על ידי סריקה של רישומי המשטרה המקומית. 
וזו רק ההתחלה...  אם הנכס עובר את "מבחן הריח" הראשוני צריך להגיע פיזית לנכס ולשכונה וללמוד להכיר את האזור.
אני, למשל, משתדל לבדוק אזור שבו אני מעוניין במשך כמה שבועות (לרוב פרוש על תקופה שבה אני מבקר באזור מספר פעמים).
אני מנסה להתרשם איך האזור מרגיש לי בשעות היום ואיך הוא מרגיש בשעות הלילה, מה קורה שם במשך השבוע ומה קורה שם בסופי שבוע, עושה סיורים ברחובות ומסתכל בדברים כמו לכמה בתים יש סורגים על החלונות, כמה בתים עומדים שם נטושים ופרוצים, לכמה בתים יש דיקט ממוסמר על כל החלונות והדלתות,  איזה מין מכוניות חונות שם ברחוב ובחניות של הבתים (דגמים ושנתונים),  כמה אנשים "בגילאי עבודה" מסתובבים שם ברחובות בלי מעשה ביום - וכמה בלילה... 
וככל שאני מכיר את הרחובות יותר טוב - אני מנסה להבין "מי נגד מי":
האם אני מצליח להות את תחנות הסמים \ בתי הכנופיות \ ה"זולה" השכונתית,
האם אני מצליח לזהות GANG TATS או סימני כנופיות אחרים (כובעים, בנדנות וכיוצ"ב).
בעיר ספציפית אחת היה לי מזל ואיש קשר מקומי שלי שם הכיר לי את הבעלים (שהוא גם הכתב העיתונאי וגם המוציא לאור...) של עיתון מקומי של השכונה שבה התעניינתי. הרבה בירה הוא שתה על חשבוני... אבל ממנו למדתי הרבה על "דינמיקה הפשע המקומית", מה שעזר לי להחליט באילו רחובות כן לחפש ובאילו רחובות אני לא רוצה לקנות.  מאז - אני מנסה לעשות את אותו דבר בכל עיר חדשה שאני בודק. לפעמים זה הולך, ולפעמים לא...
לצפיה ב-' ובמקרה שאין עיתונאי כזה, שוטרים, נהגי מוניות, וכו''
ובמקרה שאין עיתונאי כזה, שוטרים, נהגי מוניות, וכו'
06/11/2017 | 01:39
74
לצפיה ב-' + ממליץ על בירה'
+ ממליץ על בירה
06/11/2017 | 07:44
91
אני למדתי המון על אזורים מרק לשבת על כוס בירה עם אנשים. זה מדהים כמה אפשר ללמוד ממישהו אחרי שמזמינים לו בירה.
 
לא תמיד זה בירה. לפני כמה שבועות הייתי בארוחת שבת אצל חברים. הוא נתקל בישראלי בבית כנסת, והזמין אותו הביתה. אז בארוחה דיברתי עם הישראלי. מסתבר שהוא ואח שלו באו לרוצ'סטר כדי לראות את האזור ולקבל תחושה לפני שהם משקיעים בבתים פה (צעד מאוד חכם). אז נתתי לו סקירה כללית על הנדל"ן ברוצ'סטר ובכלל איך דברים עובדים בניו יורק. יום ראשון אספתי אותו ואת אח שלו ולקחתי אותם לסיבוב בעיר. נתתי לו גם את הפרטים של המנהלת נדל"ן שלנו.
 
בסופו של דבר, הרבה מידע מקבלים מאנשים מקומיים. אנשים שגרים באזור, מכירים את השכונות השונות, איזה רחובות הם בעייתיים, ואיזה רחובות טובים.
לפעמים אני מתחקר אנשי מקצוע. הם יגידו באיזה אזורים הם לא יתעסקו כי הם מפחדים שיגנבו להם את הרכב/ציוד. הם גם יודעים איפה לקנות דברים, איזה עוד אנשי מקצוע להשתמש.
 
היה פה המלצות על איזה "מומחה" נדל"ן שמלווה משקיעים. באחד הוידיאו שלו באתר הוא הראה איך לעלות לגוגל מפות ולפי תמונות של הstreet view אפשר לדעת על האזור.
לי זה נראה כל כך שטחי. יכול להיות אזור שנראה גרוע, אבל זה האזור הכי טוב להשקעה. יכול להיות ההיפך. הרבה דברים משתנים מאז שגוגל עברו עם הרכב ולקחו צילומים. הרבה דברים אפשר ללמוד מביקור של כמה דקות באזור, ולדבר עם מישהו מקומי.
לצפיה ב-'תודה רבה על תגובה עניינית ומועילה'
תודה רבה על תגובה עניינית ומועילה
06/11/2017 | 10:07
62
תודה רבה,
אמנם אני לא יטוס לארצות הברית כדי להתחיל להסתובב במשך חודש ברחבי הערים אבל התגובה בהחלט עזרה לי להבין כיצד מרחוק אני יכול למצות את מירב הבדיקות שאני יכול לבצע.
לצפיה ב-'רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל'
רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל
27/12/2017 | 17:41
14
מאמר מצויין המרכז רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל 
בלינק המצורף - Investaway.co.il
לצפיה ב-'כדאיות השקעה בפרוייקט פורטלנד של הגשמה'
כדאיות השקעה בפרוייקט פורטלנד של הגשמה
05/11/2017 | 04:05
25
280
בטח כבר נשאלתם בפורום בעבר על הגשמה.קיבלתי פניה לגבי פרוייקט פורטלנד.מה דעתכם על החברה ועל הפרוייקט.תודה
לצפיה ב-'אתה קיבלת פניה? מהם? למה?'
אתה קיבלת פניה? מהם? למה?
05/11/2017 | 04:41
22
140
בדרך כלל כשפונים לאנשים סתם ככה עם "תן לנו כסף", זה כנראה לא סימן טוב.
 
מה זה "פרוייקט פורטלנד"?
 
לצפיה ב-'לא.חבר קיבל וביקש שאברר.בפורום זה סביר שידעו'
לא.חבר קיבל וביקש שאברר.בפורום זה סביר שידעו
05/11/2017 | 19:06
21
112
ואוכל לקבל המלצות או לחילופין אזהרות.אני משקיע בשוק ההון כך שיש לי יותר ידע אבל לא בתחום של נדל"ן חו"ל.
פרוייקט פורטלנד הוא באוריגון ארה"ב ,בניה של 162 דירות לשם מכירה.קראתי את התשקיף והמצגת שלהם,צפי לרווח שנתי של 18-21 אחוז.
הגשמה מתפארים ברווח ממוצע בפרוייקטים שהסתיימו של 14%.
רוצה להתרשם  ממשקיעים בפורום שהשקיעו בפרוייקטים שלהם האם קיבלו את התשואה שהכריזה החברה והאם הפרוייקטים מסתיימים בזמן שכן אחרת התשואה יורדת.
אשמח לקבל תגובות.תודה.
לצפיה ב-'נקודות להבהרה:'
נקודות להבהרה:
05/11/2017 | 21:12
135
״הגשמה מתפארים ברווח ממוצע בפרוייקטים שהסתיימו של 14%.״
 
ההדגשה שלי.
 
מה עם פרוייקטים שלא הסתיימו? למה ואיך הם לא הסתיימו?
 
כשהקרן אומרת ״עד כה אף משקיע עוד לא איבד את כספו״, זה כנראה אומר משהו. זה מגיגול פשוט:
 
 
אני אציין פה שאין לי שום הכרות אישית עם הקרן, אבל כן יש לי הכרות עם הנדל״ן בארה״ב. השקעה בבניה למכירה זאת אחת ההשקעות היותר מסוכנות. אתה אף פעם לא יודע באילו בעיות תתקבל תוך כדי בניה, איזה קבלן משנה יפשוט עלייך את הרגל, איזה אישור יתעכב, ואיזו ריבית תקפוץ לך כי כל המימון הוא קצר טווח. אין לך שום הכנסות, רק הוצאות, והבעיה העיקרית היא נזילות: ברגע שאתה מתעכב, אתה ממשיך לשלם יותר ויותר כסף על משכורות והוצאות ובשלב מסוים אוזל לך המזומן. זה לא רק ש״התשאות יורדות״ אם אתה מתעכב - אתה עלול לפשוט רגל.
 
תוסיף לזה את שוק הנדל״ן שנמצא ממש בשיאו עכשיו, יחד עם כל הכלכלה האמריקאית. הצפי הוא למשבר, ודי קרוב. בארה״ב יש משבר בערך באותה התדירות כמו שיש מלחמות בארץ - פעם בעשור. בעשור הזה עוד לא היה משבר, והעשור קרוב לסיומו.
 
הצעות לשינוי במשטר המיסוי האמריקאי גם ישפיעו עלייך. פורטלנד זאת עיר יחסית יקרה, והמשטר מס החדש של הרפובליקנים (אם יתקבל) מעודד שכירות על פני בעלות. זאת אומרת שאם אתה מצפה למכירת לפי המחירים של עכשיו - אם חוק המס החדש יתקבל, אתה עלול להתאכזב.
 
אני בטוח ששום דבר מזה לא נאמר ל״חבר שלך״ על ידי הקרן.
לצפיה ב-'בוא נשים כמה מספרים על השולחן'
בוא נשים כמה מספרים על השולחן
06/11/2017 | 02:25
19
150
הגשמה רוצים לגייס משהו כמו 14 מליון דולר.
היזם הולך לשים משהו כמו 4 מליון דולר.
 
כרגע הם מעריכים שהולך לעלות משהו כמו 80 מליון דולר לבנות את הפרוייקט.
וכמו שכל אחד שאי פעם היה מעורב בפרוייקט בנייה או שיפוצים בבית יודע - נדיר שפרוייקט כזה מסתיים בלי לחרוג מהעלות שהעריכו בהתחלה. 
 
כדי לממן את הבנייה, הולכים לקחת יותר מ 60 מליון דולר הלוואות מבנקים.
 
הם אומרים שהפרוייקט יקח משהו כמו 30 חדשים. 
כלומר - אם הכל ילך כמו שצריך, יהיו להם מפתחות של דירות לתת לקונים מתישהוא באמצע שנת 2020.
 
בינתיים, הערכה שמרנית היא שהריבית על ההלוואות שהם לוקחים כדי לממן את הבנייה תהיה מעל חצי מליון דולר לחודש. 
והיה ויהיה עיכוב בסיום הפרוייקט, או שהדירות לא ימכרו לפי הצפי של היזם - כל חודש של איחור באקסיט יעלה מן הסתם מעל מליון דולר בחודש בריביות ובגילגול הלוואות.
 
אז מה היה לנו עד עכשיו?
על כל דולר שהחבר שלך ישקיע - היזם לוקח כמעט 5$ הלוואה.
כלומר - "ממנף" את ההשקעה של חבר שלך ב 500%.
 
הגשמה מספרת לחבר שלך שהוא יקבל ~20% רווח שנתי נטו, במשך משהו כמו 3 שנים.  אבל - ! - הם כותבים שזה לא מובטח (כי הפעם זה תשקיף רשמי של הרשות לניירות ערך והם צריכים להיזהר בלשונם). זה "צפי".
 
אז מה יקרה עד שנת 2020?
 
בוא נדבר תחילה על צד ה DEMAND:
שנת 2020 תהיה השנה הרביעית של הקדנצייה הזו של נשיא ארה"ב דונאלד טראמפ. 
דונאלד טראמפ - הנשיא שהודיע שהוא רוצה לבטל את הטבת המס שהיום מקבל אדם פרטי שלוקח משכנתא לקניית דירה...    גזירה שאם באמת תתממש (עד 2020 בטח נדע) תמוטט את כל שוק הנדל"ן בארה"ב - כי רבים לא יוכלו יותר להרשות לעצמם לקחת משכנתאות בגובה שהם יכולים להרשות לעצמם היום.
 
מה עוד טראמפ עלול לעשות עד 2020? מי יודע... מלחמה עם צפון קוריאה? החוף המערבי והעיר פורטלנד נמצאים בטווח הטילים של קים ג'ונג איל... מה זה יעשה לשווי הנדל"ן בפורטלנד?
 
מה יהיה מצב הכלכלה האמריקאית ב 2020?
מה יהיה מצב הרוח הלאומי אחרי יותר מ 3 שנות טראמפ בשילטון?
 
 
ומילה על צד ה SUPPLY:
במצגת שלהם, הגשמה מנסים לתת את הרושם כאילו שמ 2008 אף אחד לא בונה דירות חדשות בפורטלנד.  בניסוח שלהם "יש בסך הכל בניין אחד עם שלד בטון שנבנה מאז 2008..."
אבל הם לא יכולים לשקר במצח נחושה עד כדי כך (בגלל שהרשות לניירות ערך תנקנק אותם), אז הם נאלצים לכתוב שבעצם כן נמצאות בשלבי בנייה כרגע יותר מ 20,000 דירות בעיר... ו"בשלבי בניה" זה אומר שאלו דירות שיהיו מוכנות לאיכלוס שנים לפני הפרוייקט של הגשמה.
הגשמה הם מנסים להגדיר את העובדה הזו כמשהו זניח - "כי זה בעיקר בנייה להשכרה".
אז כמו שנאמר בשיר של פינק פלויד: Well, I've got news for you, Sunshine
אם שוק דירות הקונדומיניום יתעורר ויהיה אפקטיבי - רוב הקונדומיניומים שנבנים כרגע להשכרה יהפכו בהרף עיין לקונדומיניומים למכירה.     ראיתי את זה קורה כל פעם שיש פריחה כלכלית (וגם את ההפך - בנייינים שנבנו למכירה והופכים להיות בניינים להשכרה כי שוק הדירות למכירה מת בינתיים).
 
הגרף שמצורף להודעה זו מספר סיפור קצת אחר ממה שהגשמה מנסה לספר למשקיעים שלה. נראה שיש התאוששות יפה במספר התחלות הבנייה של MULTI FAMILY מאז 2015,  וזה עוד לפני שהיזם של הגשמה בכלל קיבל אישורי בנייה, לפני שהוא קנה את הקרקע ולפני שיש לו מה להראות לקליינט.
  
בניגוד לישראלים, אמריקאים לא ממש נוהגים לקנות "דירות על נייר". רובם מעדיפים לראות לפחות שלד של בניין עומד ואישורי בנייה לפני שהם יפתחו פינקס צ'קים.    עד שהיזם של "הגשמה" יגיע לנקודה הזו - יהיו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשוק של פורטלנד.
 
השאלה שאתה שואל בשורה האחרונה להודעתך היא שגוייה לחלוטין. היא יוצאת מנקודת ההנחה הלא ריאלית של "מה שהיה הוא מה שיהיה" בתחום הנדל"ן.
 
בשוק הנדל"ן למכירה - Timing is everything.
אין שום קשר בין התוצאות של מי שנכנס לפרוייקט בשנת 2013 ועשה אקסיט בשנת 2016,
לבין התוצאות של מי שיכנס לפרוייקט בשנת 2018 ויגיע לנקודת האקסיט בשנת 2020.
 
התוצאות של הפרוייקט הזה לא תלויות ב"קרן הגשמה" או ברצון הטוב שלה - הם תלויות בערימה של גורמים פוליטיים, כלכליים ומקומיים של"הגשמה" אין שום יכולת לשלוט בהם או לחזות אותם.
ה"חטא" הגדול של קרן הגשמה זה שהם שלפו מספר שמייצג את ה"תשואה" מ(סליחה על הביטוי)התחת שלהם, ושמו אותו בגדול על המצגת.
וה"פשלה" של משקיעים כמו החבר שלך זה שהם קוראים את המספר הגדול ואז - כמו בסרטים המצויירים - הם רואים רק DOLLAR SIGNS בעיניים ויוצא להם ריר מהפה, והם לא מצליחם להמשיך עד סוף הדף בתשקיף שם כתוב (באותיות קטנות יותר) לאמור:
"המידע הכולל, בין היתר, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים ו/או לעניינים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת הגשמה. מידע זה אינו מהווה עובדה מוכחת והוא כפוף מטבעו לסיכוני אי-התממשות משמעותיים. קוראי מצגת זו מוזהרים, כי תוצאות הפרויקט בפועל בעתיד עלולות להיות שונות באופן מהותי מאלה שהוצגו במידע המוצג במצגת זו."
 
או, במילים אחרות - כל מה שכתבנו למעלה מצוץ מהאצבע (או נשלף מהתחת. או גם וגם, בו זמנית), ואנחנו לא עומדים מאחרי מילה ממה שכתוב שם.
לצפיה ב-'ו14% ב30 חודש זה לא כזה נוצץ'
ו14% ב30 חודש זה לא כזה נוצץ
06/11/2017 | 02:45
98
הS&P500 עלה רק ב12 החודשים האחרונים ב23%.
לצפיה ב-'רק תהייה'
רק תהייה
06/11/2017 | 06:27
17
76
" ... לבטל את הטבת המס שהיום מקבל אדם פרטי שלוקח משכנתא לקניית דירה...    גזירה שאם באמת תתממש (עד 2020 בטח נדע) תמוטט את כל שוק הנדל"ן בארה"ב - כי רבים לא יוכלו יותר להרשות לעצמם לקחת משכנתאות בגובה שהם יכולים להרשות לעצמם היום."
האם כמה מהתרחישים יכולים לקרות בעקבות זה?
1. אם פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות, זה יוריד את הביקוש לדירות (או לפחות את המחיר המבוקש), דבר שיכול להוריד מחירים. זה כמובן גרוע מאוד למי שמסתמך על רווחים כתוצאה מעלייה בשווי. אבל זה גם יכול להיות מעולה למשקיע שיכול עכשיו להגדיל את התיק נכסים שלו
2. אם פחות אנשים יכולים לקנות, הרי שהם צריכים להשכיר דירות. זה יגרום לעלייה בביקוש לדירות להשכרה, דבר שטוב למי שיש לו כבר היום נכסים.
3. אם פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם משכנתא, הרי שזה יפגע בבנקים. אז הם יצטרכו להיות יצירתיים בהטבות משכנתא, במיוחד אם הריבית עולה.
לצפיה ב-'כשיתמצקו הגזירות נוכל לחשוב על התרחישים הרלוונטיים'
כשיתמצקו הגזירות נוכל לחשוב על התרחישים הרלוונטיים
06/11/2017 | 06:40
16
68
כרגע עפות באוויר כל כך הרבה וריאציות של גזירות - 
ביטול מלא של ה DEDUCTION של ריבית של משכנתא
ביטול ה DEDUCTION רק למשכנתאות מעל גובה מסויים (חצי מליון דולר? 250 אלף דולר?)
הקטנת ה DEDUCTION בצורה פרוגרסיבית
ומי יודע אילו וריאנטים עוד יצוצו...
 
כל וריאנט כזה ישפיע אחרת על השוק.   
ועם קצת זמן מחשבה - אנשים ימציאו שיטות להמתיק את רוע הגזירה.
 
למשל - אם המס על עסקים נמוך ומשכנתא היא הוצאה עיסקית מוכרת, נקים "חברה להשכרת בתים", נקנה את הבית ונשכיר אותו לעצמנו...
 
לצפיה ב-'כמו הרבה דברים'
כמו הרבה דברים
06/11/2017 | 07:30
15
62
אי אפשר לדעת עד שזה יקרה. בעצם, גם כשזה יקרה, יקח זמן עד שזה ישפיע על השוק. לכן זה יותר כמו תהיות לשעת לילה מאוחרת.
 
יש לנו רואה חשבון מאוד נחמד. הוא יכול לשבת איתנו על כוס קפה ולעבוד על סידור העסק שיעבוד עם חוקי המס החדשים. נדל"ן יכול להיות עסק גמיש ואפשר להיות יצירתיים מספיק עם ההוצאות/הכנסות/מיסים כדי שיסתדר.
אני לא מודאג, אלא יותר תוהה איך זה ישפיע על השוק ואיך אפשר לנצל את זה.
לצפיה ב-'הטבת המס הזו כנראה לא תשפיע יותר מדי'
הטבת המס הזו כנראה לא תשפיע יותר מדי
06/11/2017 | 10:03
14
106
בוש האב אמר על טראמפ שהוא blow-hard, וזו דוגמא טובה.
מדובר כרגע על השארת הפטור על ה-500,000$ הראשונים. אם המספר הזה ישתנה, זה רק לכיוון למעלה.
המחיר הממוצע לדירה בפרויקט של הגשמה הוא בערך 600,000$, ככה שאולי זה ישפיע על דירות הפנטהאוס לרעה, אבל לא יותר מזה.
על 2.5% מהבתים בארה"ב יש משכנתא של יותר מחצי מיליון דולר. אני סומך עליהם שהם יחפשו את הפרצות (וכמו שציינת, כנראה גם יימצאו).
 
אבל...
יש בפרוייקט הזה שולי רווח נמוכים- משהו כמו 12% מהמכירות.
זאת אומרת שכל סטייה קטנה מההנחות (עיכוב, ירידת מחירים, עלייה בעלויות), משפיעה מאד על הרווחיות. עוד לפני שהתחילו, יש עיכוב בפרויקט, כי לא הספיקו לגייס את ההון העצמי בקצב שהם צפו (זאת אומרת שמי שכבר נרשם ראשון לפרוייקט לא יגיע לתשואות שבתשקיף, כי הכסף שלו יושב ומחכה להשלמת הגיוס).
אגב- התשואה שהם צופים במונחי IRR היא סביב 17% (לפני מס). החישוב שמגיע לאיזור 20% הוא חישוב של מה שהם קוראים לו "תשואה פשוטה", שזה שם מכובס למספר לא רלוונטי.
 
אבל שוב- הכל מסתמך על הנחות שמספקת קרן הגשמה של אבי כץ.
כולם מוזמנים לבדוק את המצב של מי שקנה זיכיונות לבתי קפה של קופיקס, וכמה התכניות העסקיות שלו אופטימיות ביחס למציאות. הראיתי דוגמא עדכנית מקונטיקט. בסופו של דבר, מטרת המתווך היא להגיע לעסקה. אח"כ נסתדר.
לצפיה ב-'אתה מתעלם ממשהו קטן'
אתה מתעלם ממשהו קטן
06/11/2017 | 19:42
12
66
העלת הstandard deduction והורדת הסף לproperty tax deduction. קח בחשבון שעכשיו אפשר לנכות ארנונה וריבית משכנתא עד 1 מליון לשני בתים, ואילו בהצעה של הרפובליקנים מדובר בארנונה עד 10 אלף וריבית משכנתא עד חצי מליון על בית אחד. יחד עם העלאת הstandard deduction יוצא שכמעט ואף אחד לא ינצל את זה במילא.
 
מדינות שמסתמכות על ארנונה (אותן המדינות בלי מס הכנסה שהSALT לא מפריע להם), ומדינות ״יקרות״ (במיוחד קליפורניה בה יש סף קשיח לארנונה כבר עכשיו) יידפקו חזק. באורגון אין מס קניה, דהיינו המדינה מקבלת כסף מארנונה ומס הכנסה (בעיקר ארנונה, מס הכנסה שם יחסית נמוך).
 
ההצעה הרפובליקנית, אם תתקבל, תפגע קשה בשוק הדיור, לפחות בטווח המיידי. בסוף כמובן הדברים יתאזנו, אבל כשאתה עם הלוואות בועה לשנתיים וצריך למכור דחוף - תהיה לך בעיה.
לצפיה ב-'צודק'
צודק
06/11/2017 | 22:04
11
39
העלאת ה-Standard Deduction באמת משנה את התעדוף בין המדינות.
 
מאד מעניין אם באמת תהיה לזה השפעה.
אני מניח שמיטב המוחות כבר מתכננים איך להמשיך לנכות את ההוצאות האלה, וגם לקחת את ה-Standard Deduction.
יש משהו שחוסם את התרגיל ה"גאוני" שכולנו עושים- לרשום את הנכס תחת LLC?
ואל תגיד לי שבית למגורים זה לא עסק. מחר אני מעלה אותו ל-Air BnB ודורש שיכירו לי גם בהוצאות של הגינון והמנקה ?
לצפיה ב-'זה בהחלט הדבר המיידי לעשות.'
זה בהחלט הדבר המיידי לעשות.
06/11/2017 | 22:28
10
51
מבחינת השכרה לעצמך זה בעיה כי LLC זה שקוף למס ולכן לא יהיו לך הכנסות לנכות מהן הוצאות. אבל הבית שאני משכיר בקליפרניה (שעל שמי ולא על LLC) יכנס תחת LLC ביום בו החוק הזה יעבור. כרגע ה800 דולר לא שווים לי את הטרחה, אבל הפרש של יותר מ10% במס הכנסה בהחלט יעשו לי את זה מאוד משתלם.
 
החוק הזה נתפר כמעט במדויק למידותיו של טראמפ - משקיעי נדלן גדולים ייצאו הכי מורווחים ממנו. גם מקבלים הנחה משמעותית במס הכנסה, גם מנתבים כמעט את כל אוכלוסיית ארה"ב לשכירות - מושלם. אם אתה טראמפ או קושנר.
לצפיה ב-'טוב שחיכית...'
טוב שחיכית...
06/11/2017 | 23:51
2
53
לפי השער של בלומברג, העז הזו כבר בדרך לשוחט.
 
 
מעניין מה יישאר בסוף מכל הרעש.
לצפיה ב-'כלום, רפובליקנים לא מסוגלים למשול.'
כלום, רפובליקנים לא מסוגלים למשול.
07/11/2017 | 01:06
1
43
לצפיה ב-'nobody knew taxation could be so complicated'
nobody knew taxation could be so complicated
07/11/2017 | 03:20
18
לצפיה ב-'טור דעה מעניין שפורסם בבלומברג על מניעים אפשריים של טראמפ'
טור דעה מעניין שפורסם בבלומברג על מניעים אפשריים של טראמפ
09/11/2017 | 22:45
6
26
 
קשה לי להאמין שהמניע לכל הרעש הזה הוא טיפשות או שנאת אובמה.
הצעות שלא היה להן סיכוי נמוך לעבור בסנאט גם לא שכנעו אותי.
ביטול ה-Alternative Minimum Tax? עכשיו אנחנו מדברים.
לצפיה ב-'ביטול הAMT, ביטול מס ירושה והורדת מס החברות'
ביטול הAMT, ביטול מס ירושה והורדת מס החברות
09/11/2017 | 23:27
5
32
אלה מניעים של כל התורמים הרפובליקנים, לא רק טראמפ. כל מי שיש לו יותר מכמה מאות אלפי דולרים בשנה של הכנסה או כמה עשרות מליונים של הון ירוויח מזה, וזה לא מעט אנשים - בעיקר משקיעים (הAMT כמעט ולא משפיע על הכנסות מעבודה, אבל מאוד משפיע על רווחי הון ודיוידנדים, הכנסות מאופציות, וכד').
 
ההצעה של בית הנבחרים נתפרה במדויק לטראמפ, וכתבתי על זה פה כבר.
 
הם מבטלים כל יתרון לבעלות על בית (=יותר הכנסה משכירות למשקיעי נדל"ן),
הם מורידים מס ספציפית לpass-through שזה המבנה של כל אימפרית טראמפ (שים לב לתמונתו המפורסמת עם מגדל שלם של דפים של דו"ח המס שלו - כל ההון שלו קבור בLLCים ושותפויות פרטיות המושקעות בנדל"ן, אין לו חברות ציבוריות או תאגידים בכלל, או כמעט בכלל). גם אם נניח את החלוקה של 70/30 למשקיע אקטיבי - 30% מההכנסה מקבלת הנחה במס (25% במקום המס השולי של לפחות 35%).
הם מבטלים את הAMT, שזה רווח מידי לכל מי שיש לו הכנסה שוטפת גבוהה, כולל טראמפ,
הם מבטלים את מס הירושה, אבל משאירים את הstep-up basis שזה מצוין בעיקר להורשת נכסי נדל"ן להשקעה - תפור לאיבנקה וקושנר הבן.
 
אני יכול להיות כתב בבלומברג כנראה, כי הייתי יכול לכתוב את כל זה ביום בו ההצעה פורסמה.
לצפיה ב-'רוב ההצעה פחות חשובה לו'
רוב ההצעה פחות חשובה לו
10/11/2017 | 01:17
4
29
הוא היה שמח אם הכל היה יכול לעבור, אבל הוא ידע שאין סיכוי.
 
לגבי ביטול היתרון לבעלות על בית- זה מצמצם את הביקוש לנדל"ן למגורים. זה מוריד את ערך הבתים. זה לא האינטרס של המגזר הפיננסי, זה לא האינטרס של ענף הבניה, ואני גם לא בטוח שזה האינטרס של בעלי בתים (זה מגדיל את שוק ההשכרה, אבל זה מוריד את ערך הנכסים שיש להם כרגע).
יש יותר מדי נפגעים ספציפיים, ולכן לחלק הזה ולביטול ה-Deduction על State Tax אני לא חושב שהם נתנו הרבה סיכוי מלכתחילה.
 
הורדת מס ספציפית לאינדבידואלים (ול-LLC שקופות)- אולי מאז 2005 נגמר לו הפחת, ואז יש סיכוי שזה אמיתי. אבל כמו שכתבת- זה בעייתי תקציבית.
בשביל זה צריך רוב של 60 בסנאט (לא יקרה) או Repeal בלי Replace של אובמה קר.
שוב- סיכוי נמוך שיקרה. זה לא מאד חשוב לו. הוא ישמח אם זה יקרה, אבל גם אם לא אז זה יראה שהוא נלחם עבור הבייס שלו. בינתיים כולם מתעסקים בזה.
 
לגבי ירושה- השלכות תקציביות יחסית נמוכות, אבל מהלך מאד לא פופולרי.
זה נושא שיחסית קל לקטול בפריים טיים. כל הילי בילי יבין את זה.
סיכוי נמוך שיקרה. בינתיים כולם מתעסקים גם בזה.
גם ככה מס ירושה לא חשוב לטראמפ כי הוא עומד להוריש עם הקרקעות שלו (המבנים מופחתים מאד בספרים) ערימה של משכנתאות.
 
לסטפ אפ יש יותר סיכוי, כי זה נושא יותר משעמם, וזה שווה לו (לילדים שלו) יותר.
AMT- משמעות פיסקלית פחותה מהורדת מדרגות מס לאינדווידואלים. מורכב לתקוף בפריים טיים. משמעותי מאד מאד עבור השורה התחתונה שלו.
אם הפסקה האחרונה זה כל מה שיעבור, הוא עשה את שלו.
לצפיה ב-'לכל דבר בנפרד משמעות פיסקלית נמוכה'
לכל דבר בנפרד משמעות פיסקלית נמוכה
10/11/2017 | 02:17
3
67
הAMT מביא כ40 מליארד דולר במסים בסך הכל. מס ירושה? כ20 מליארד. הבעיה עם אלה היא אופטית, לא פיסקלית. אבל כולם ביחד - מצטברים.
 
מה שהם רוצים באמת (ומה ששילמו להם לעשות הבעלים שלהם) זה להוריד את מס החברות מבלי לבטל שום deduction. אם הם יכולים להכניס גם הוצאה מוכרת על דיבידנדים - יעשו את זה גם.
 
אבל הם לא יכולים לעשות רק את זה, כי כמה שמצביעים רפובליקנים מטומטמים, הם עדיין יקלטו שמדובר במענק לעשירים על חשבונם. אז הם דחפו לתוך זה כמה הטבות לאספסוף.
 
אחד מחברי הקונגרס הרפובליקנים אמר ש"משפחה ממוצעת תקבל הנחה של כאלף דולר במס השנה". תשווה את זה להנחות של מליונים לחברות ולמליונרים (למשל, מתוך אלה שמשלמים את מס הירושה, כ4700 ב2016, ממוצע המס הוא יותר מ4 מליון דולר). אז נכון שפיסקלית לא מדובר בהרבה (אם כי מצטבר), אבל מי שמרוויח - מרוויח הרבה יותר ממני וממך ומכל משפחה "ממוצעת".
 
ולמה? מה חסר להם? זה לא שאין גרעון בתקציב או חוב עצום שהרפובליקנים צעקו עליו תחת כל עץ רענן בכל שנות שלטונו של אובמה.
לצפיה ב-'הוא יעשה רק את זה, וגם ייצא רובין הוד על הדרך'
הוא יעשה רק את זה, וגם ייצא רובין הוד על הדרך
10/11/2017 | 04:27
2
21
יהיה המון רעש סביב ביטול אובמה קר והטבות המיסוי לאספסוף.
אם וכאשר הם לא יעברו, טראמפ יאשים את 2 הבתים בזה שהם שוב דואגים רק לאינטרסים של וול סטריט וסקטור ה-Health Care, במקום ל-Average Working Joe.
שהם לא מבינים כלום במיסוי, ושבגללם אמריקה לא תהיה גרייט אגיין.
 
כשכולם יתעסקו בזה הוא יעביר את מה שחשוב לו.
אבל קשה להאשים את מי שבחר אותו. מי יכל לדמיין שהוא יתנהג ככה?
 
איך כתבתי ל-naf?
זה באמת מוזר שאנשים נותנים אמון רב כל כך בכאלה שפעם אחר פעם ניצלו לרעה את האמון של מי שבטחו בהם, ודפקו אותם.
ועוד כשזה כל כך מפורסם וידוע, שזה ממש ה-Trade Mark שלהם.
לצפיה ב-'מה מפורסם וידוע? הכל Fake news...'
מה מפורסם וידוע? הכל Fake news...
10/11/2017 | 04:35
1
20
כמו בארץ מצביעי ליכוד, אותו דבר... כל עוד זה ביבי שמשתין עליהם - זה גשם ולא משנה מה התשקורת תגיד, הם רק מפחדים...
לצפיה ב-'ליגה אחרת. יותר דומה לליברמן'
ליגה אחרת. יותר דומה לליברמן
10/11/2017 | 16:14
20
גם הילארי ובעלה רחוקים מלהיות פוריטנים.
פוליטיקאים. מה- פרס, ברק או הרצוג יותר טובים?
רובם לפחות מציגים עניין מסויים גם במטרות נעלות יותר (לפחות בעיניהם).
אני אפילו יכול לדמיין שהם מספרים לעצמם איזה סיפור פנימי, והם יוצאים בו טוב.
 
אצל טראמפ וליברמן זה שיממון ערכי. משהו פסיכופתי, ואני פשוט לא מבין איך מישהו קונה את זה.
 
זה לא עניין של הפייק ניוז. מה שעל השולחן מספיק.
כששואלים את ליברמן על אנשים שחושפים גניבות ועושק של הציבור הוא לא מכחיש. הוא מתלונן על "מלשין מקצועי", ואנשים ממשיכים לבחור בו.
טראמפ מתגאה באופן עקבי (לא פליטות פה כמו על התקיפות המיניות) איך הוא הרוויח על חשבון הנושים שלו, כשהוא והחברות שלו לא עמדו בהתחייבויות שלהם באטלנטיק סיטי.
ואז הוא מתחייב שהוא ידאג למצביעים, ויש אנשים שקונים את זה.
לצפיה ב-'התכוונתי באופן כללי לקהל המשקיעים'
התכוונתי באופן כללי לקהל המשקיעים
07/11/2017 | 02:25
29
ולא בפרט לפרויקט הזה.
לי אין את הרצון להשתתף בפרויקט כזה שאולי עוד כמה שנים יניב הכנסה, אלא אם כן זה משהו תחת שליטתי. בטח שלא להשתתף בפרויקט של ישראלים.
לצפיה ב-'את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם'
את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם
05/11/2017 | 19:50
1
113
אם אתה מבין בשוק ההון זה מצוין. הגשמה היא המקבילה של חתם.
 
הנה דוגמא לזה שהיא חתם בעייתי:
לפני פרוייקט פורטלנד, היה פרוייקט סימסבורי, קונטיקט. נכס של 168 דירות שלא מזמן נבנו.
הגשמה הגישה תשקיף במאי 2017.
גם בתשקיף וגם במיילים שהגשמה שלחה, היא התייחסה לשיעור תפוסה של 97%. מי שהתעמק גילה באותיות הקטנות שהנתון הזה היה נכון לאוקטובר 2016. בד"כ אם משתמשים בנתון ישן, כשאפשר להביא בקלות נתון עדכני (או ממוצע שנתי עדכני), כנראה שהשימוש בנתון הישן משרת אינטרס מסויים. בתכנית העסקית קדימה, לקחו נתון מעט שמרני יותר (95%), אבל צפו העלאה של השכירויות (בקצב של 2.5% בשנה).
הנה קישור שמראה את מצבת הדירות הפנויות בנכס:
עכשיו למשל, יש 13 דירות מוכנות להשכרה. זה בערך 8% דירות ריקות (כי בממוצע אלה 13 דירות יקרות יחסית). סביר להניח שיש עוד כמה שלא משלמות (בין אם כי יש פינוי, ובין אם כי הן בתהליכי הכנה לדייר הבא, ובין אם כי הם מציעים מבצעים לדיירים חדשים).
אני בודק מדי פעם כמה יחידות מוצעות שם. ה-97% שכתוב בתשקיף הוא נתון מאד לא מייצג. יותר סביר להניח שהנתון בפועל הוא סביב 90%.
מה המשמעות של 90% במקום 95% (כמו שהניחו בתכנית העסקית)? התשובה היא שבנכס ממונף, רוב ההכנסות הולך לתשלום הוצאות תפעוליות ומימון.
לפי ההנחות של הגשמה לפרוייקט הזה, בערך שליש מההכנסות יורד לתזרים בשנים הראשונות (אח"כ מתחילים לשלם את הקרן על המשכנתא). אם מורידים 5% מהשליש הזה, רק זה מוריד 15% מהתזרים.
מעבר לזה, סביר להניח שהתחלופה העצומה בפרויקט הזה (מציעים חוזים לחצי שנה) מגדילה גם את ההוצאות התפעוליות (מאשרים גם בעלי חיים).
התפוסה היא רק נתון אחד בעייתי שהגשמה בחרה להציג בתשקיף.
 
אפשר להיכנס גם להנחות לגבי קצב העלאת שכר הדירה, ההוצאות התפעוליות, ההשקעה בהוצאות הוניות (שיפוצים ושידרוגים. משהו כמו 250$ ליחידה לשנה. גם בשביל בנייה חדשה, זה נתון נמוך. מעניין מה naf יחשוב על זה...), על שיעור ההיוון במועד המכירה (הניחו 6.5% בשנת 2022), וכו' וכו'.
זה מסובך, ואני לא רואה בזה צורך.
 
ברגע שהם נפלו עם נתון כל כך מרכזי (גם מבחינה מהותית, וגם מבחינת הבולטות שלו בשיווק הפרויקט), נתון שכל כך פשוט לבדוק אותו, יש רק 2 אפשרויות- שהם עשו את זה בכוונה, או שהם לא בדקו את ההשקעה כמו שצריך.
בשני המקרים, המסקנה שלי היא זהה- ה"חתם" הוא לא טוב, ולכן לא הייתי משקיע על סמך המצגים שלו.
 
לא מזמן עלתה בפורום דוגמא נוספת- משקיע שלהם שחשב שהשקיע ישירות בנדל"ן, וגילה מאוד בדיעבד שההשקעה (או חלקה) סווגה בכלל כהלוואת בעלים.
 
זה שלוקח להם כל כך הרבה זמן לגייס את פורטלנד, מדבר בעד עצמו. אם המשקיעים שלהם היו כל כך מרוצים הם לא היו צריכים לשווק יותר מדי. כנראה שפחות אנשים קונים את החומר השיווקי שלהם.
לצפיה ב-'תודה לצבי ולשאר המגיבים.אכן סיפקתם חומר ראוי למחשבה.'
תודה לצבי ולשאר המגיבים.אכן סיפקתם חומר ראוי למחשבה.
06/11/2017 | 04:42
43
לצפיה ב-'בעלות בטאבו'
בעלות בטאבו
02/11/2017 | 13:14
1
106
כאשר אני רוכש דירה בארצות הברית דרך חברת LLC שבבעלותי 
מה קורה מבחינת הרשויות בארץ?
האם זה נחשב שיש דירה על שמי או שזה על שם החברה או שזה בעצם אותו דבר כי אני בעל החברה?
 
לצפיה ב-'LLC או אתה זה אותו דבר'
LLC או אתה זה אותו דבר
02/11/2017 | 15:15
121
אבל בארץ לא מתייחסים לזה כמו בעלות על דירה בישראל, אלא כבעלות על מקרקעין בחו"ל.
המיסוי על מקרקעין בחו"ל הוא שונה.
הדירה לא קשורה לפטור על השכרת דירה למגורים עד סכום מסויים, לא קשורה לזכאות למחיר למשתכן, וכו', וכו'.
שים לב שגם בארה"ב אין טאבו אחיד כמו בארץ. יש לכל איזור את הרישום שלו.
 
לצפיה ב-'רפי מזרחי '
רפי מזרחי
30/10/2017 | 17:12
2
198
שלום לכולם !!
ביום ראשון הקרוב  05/11/17 יש לרפי מזרחי סדנה מבוא 
יש מישהו שהיה בסדנה ויכול להגיד לי אם שווה ללכת 
 
לצפיה ב-'רק לי זה נשמע כמו פרסום סמוי לא מתוחכם?'
רק לי זה נשמע כמו פרסום סמוי לא מתוחכם?
30/10/2017 | 20:06
1
102
לצפיה ב-'במיוחד כשזה הפעם השנייה'
במיוחד כשזה הפעם השנייה
30/10/2017 | 22:07
108
שהוא פותח שרשור על רפי מזרחי.
לצפיה ב-'תשלום מס במקור FIRPTA'
תשלום מס במקור FIRPTA
29/10/2017 | 18:10
16
224
שלום רב, אני מתכונן למכור בית בפלורידה. הבית רשום על שמי הפרטי. לא LLC. האם מישהו מכיר את נושא תשלום מס במקור FIRPTA? קראתי על הנושא הרבה חומר, אך לא ברור לאף אחד (כולל לרואה החשבון האמריקאי שלי) האם חברת הטיטל אכן מנכה 15% מס במקור או לא.  האם אחזקת הבית דרך LLC מונעת את תשלום המס?
תודה
לצפיה ב-'איזה מין דבר זה "הרו"ח שלי לא יודע"?'
איזה מין דבר זה "הרו"ח שלי לא יודע"?
29/10/2017 | 19:28
141
אם הוא לא יודע, אז שיברר.
אני חושב שהתשובות לשאלות שלך נמצאות כאן (תתחיל בסעיף 9):
 
LLC של חבר יחיד היא שקופה לצורך העניין, ולכן חסרת משמעות פה.
בגדול, יש 2 אפשרויות להימנע מזה שחברת הטייטל תנכה במקור:
1. להגיש את הטפסים הרלוונטים, ולקבל אישור מה-IRS. סעיפים 5 ו-10 מתייחסים לזה. שים לב שייתכן ותזדקק לרואה חשבון שיודע קרוא ו/או כתוב...
2. שהקונה יצהיר בכתב לטייטל קומפני שהוא משחרר אותה מכל אחריות במידה והמוכר יברח בלי לשלם את המס.
לצפיה ב-'הניכוי הוא 15% במקור'
הניכוי הוא 15% במקור
29/10/2017 | 22:45
13
120
(אלא אם כן האמנה אומרת אחרת)
 
 
לLLC אין שום משמעות, אם יש בLLC לפחות חבר זר אחד, עדיין חייבים לנכות את החלק היחסי:
 
If the property transferred was owned jointly by U.S. and foreign persons, the amount realized is allocated between the transferors based on the capital contribution of each transferor.
לצפיה ב-'זה ציטוט שמתייחס למצב של בעלות ישירה'
זה ציטוט שמתייחס למצב של בעלות ישירה
29/10/2017 | 23:02
12
90
באותו לינק כתוב:
For cases in which a U.S. business entity such as a corporation or partnership disposes of a U.S. real property interest, the business entity itself is the withholding agent.
 
כלומר, יש משמעות אם המוכר הוא LLC שהיא שותפות.
לא כתוב שם אם במצב כזה ה-settlement agent חייב לנכות במקור, או שהוא יכול להשאיר את זה לשותפות.
לצפיה ב-'הא, זה נכון. אבל שים לב לפרט קטן'
הא, זה נכון. אבל שים לב לפרט קטן
29/10/2017 | 23:27
11
95
הwithholding rate במקרה כזה הופך להיות 39.6% (מדרגת המס השולי הגבוהה ביותר).
לצפיה ב-'כן. שמתי לב לזה באיחור'
כן. שמתי לב לזה באיחור
29/10/2017 | 23:30
109
לא הצלחתי לתקן את התגובה...
לצפיה ב-'המשך שאלת המס במקור'
המשך שאלת המס במקור
30/10/2017 | 18:49
9
81
תודה לכל מי שענה.
רו"ח שלי הינו אמריקאי שחי באמריקה. לא כל רו"ח מכיר את כל חוקי המס ובוודאי לא לגבי משקיעים זרים. רובם לא מכירים.
המשך השאלה - האם מישהו מכיר /שמע על מישהו ששילם את המס הזה? מכל הכיוונים אני שומע שאכן קיים המס, אך לא בהכרח מתבצע. האם העובדה שאני מגיש דוחות כבר 5 שנים ל IRS יכולה למנוע את המס?
תודה רבה
לצפיה ב-'מה זאת אומרת? כולם משלמים.'
מה זאת אומרת? כולם משלמים.
30/10/2017 | 19:18
86
הניכוי במקור זה חלק ממס הכנסה.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
31/10/2017 | 00:21
7
83
קודם כל, ברור שרו"ח לא מכיר הכל, אבל הוא אמור לברר כל מה שלקוח שלו צריך.
 
דבר שני- אני חושב שאולי אתה לא מבין עד הסוף את הקטע של ניכוי במקור. אם אני טועה, אז סליחה, אבל ליתר ביטחון:
 
כשאתה מוכר נדל"ן אתה חייב לשלם בארה"ב מס רווח הון בשיעור של 15% (על מה שהשתמשת לפחת בשנים עברו יש מס של 25%, אבל נתעלם מזה כרגע). מאחר ואתה לא US Person, המדינה חוששת שכשתקבל את מלוא התמורה עבור הנכס, אתה תברח בלי לשלם לה את המס על הרווח (דגש- המס עצמו רק על הרווח).
 
הפתרון שהמדינה מצאה כדי שזרים לא יברחו בלי לשלם מס, הוא להכריח אנשים וגופים מקומיים, לשמור בצד 15% מכל העסקה (השמירה בצד זה הניכוי במקור). כשתדווח ל-IRS מה היה הרווח שלך, ה-IRS יוציא לך אישור כמה חבות המס האמיתית שלך. אתה תביא את האישור למי ששומר בצד את ה-15%, והוא ישלם ל-IRS את חבות המס, וישחרר לך את יתרת הסכום.
אם אתה מדווח ל-IRS מראש, ומספיק לקבל את האישור לפני ה-closing אז מלכתחילה לא מנכים לך במקור 15% מכלל התמורה, אלא רק את המס על הרווחים שלך.
 
אם אתה מכרת נכס שהחזקת באופן פרטי ולא הבאת אישור מה-IRS, אז הטייטל קומפני שומרת את הכסף, עד שתביא אישור.
אם אתה מחזיק את הנכס ב-LLC שהיא שותפות, אז כל הכסף יגיע לחשבון הבנק של ה-LLC. כשתרצה להעביר אותו לחשבון הפרטי (בארה"ב ובטח ובטח שבארץ), הבנק אמור להכריח אותך להשאיר 39.6% בחשבון של ה-LLC עד שתסדיר את נושא המס, ותביא להם את האישור.
 
אני לא יודע למה אמרו לך ש-LLC יכול לעזור פה.
אולי הבנקים לא תמיד אוכפים את הניכוי במקור, ואולי אנשים חושבים שבגלל שהכסף נשמר בחשבון של ה-LLC אז אין ניכוי במקור.
 
בכל מקרה, זה לא מס שאתה משלם, אלא כסף שנשמר בצד עד שתסדיר את נושא המס. הפתרון הכי נכון בעיניי הוא למלא את הטפסים ל-IRS ולקבל מהם אישור לשחרר את הכסף. ככל שתקדים למלא את הטפסים, תקבל את הכסף שלך יותר מהר.
לצפיה ב-'זה לא בדיוק התהליך'
זה לא בדיוק התהליך
31/10/2017 | 00:30
6
62
אף אחד לא שומר שום דבר בצד ולא צריך להביא שום אישור לקונים.
 
מי שעושה את הניכוי (בד"כ הescrow), יעבירו את הכסף למס הכנסה ויתנו למוכר טופס 1042-S המתעד את הניכוי. מבחינת הIRS - זה מקדמה על חשבון החבות הוספית.
 
בסוף השנה מגישים דו"ח 1040NR שמפרט את הרווחים ואת חבות המס האמיתית, והIRS ישלחו לך הביתה שיק על ההפרש ממה שנוכה במקור למה שבסוף חושב כחבות המס.
 
אותו כנ"ל עם ההעברות מLLC, הLLC זה הwithholding agent (לא הבנק!), שינכו את הכסף במקור יעבירו לIRS.
 
אני לא בטוח שאפשר להקדים משהו. טופס 1040NR מוגש בסוף השנה, אני לא חושב שאפשר להגיש אותו לפני שהשנה הסתיימה.
לצפיה ב-'צודק לגבי התהליך, אבל העיקרון אותו עיקרון'
צודק לגבי התהליך, אבל העיקרון אותו עיקרון
31/10/2017 | 00:52
5
63
זה כסף שמחזיקים לך, ואתה מקבל אותו חזרה בניכוי המס האמיתי.
 
כן ניתן להקדים את שחרור הכסף (אנחנו בסוף שנה אז זה פחות רלוונטי בכל מקרה). שים לב ללינק הבא:
 
מוזר שבנק ישחרר לזר כספים (מעבר לסכום מסויים) שנמצאים ב-LLC בלי לדרוש ניכוי במקור.
זו פירצה להעלמת מס, ובמקרים אחרים רואים את הבנקים כאחראים לזה שהם לא בדקו שמנוכה מס במקור. מבקשים די הרבה ניירת מאזרחים אמריקאים בהעברות חריגות, אז הייתי מצפה שמזרים יבקשו יותר. אבל אם ככה זה עובד, אז ככה זה עובד...
לצפיה ב-'האחריות היא על הLLC'
האחריות היא על הLLC
31/10/2017 | 01:08
63
יכול להיות שבפועל הבנקים הם אלה שמבצעים את הניכוי, כי בארה"ב אין כזה דבר "להביא אישור מפקיד שומה" כמו שיש בארץ...
 
לגבי הלינק שלך - תודה, לא הכרתי. אבל לחכות 90 יום בשביל האישור הזה זה לא סביר, אני לא מכיר מצב שclosing יקח שלושה חודשים בעסקה פרטית (זה בדרך כלל ברכישות REO, שבדרך כלל שוות את ההמתנה בגלל המחיר היותר אטרקטיבי). מה גם, עם הכרותי הביורוקרטיה האמריקאית, 90 יום זה עוד אופטימי...
לצפיה ב-'המשך שאלה - מס במקור'
המשך שאלה - מס במקור
01/11/2017 | 18:22
3
50
תודה לכל המשיבים. אכן ידוע לי שקיים מס במקור של 15% שאמור לחזור אלי בחלקו לאחר הגשת הדוח השנתי. השאלה שלי היא האם מישהו שמכר נכס בארה"ב שילם את המס הזה? לפי מה שביררתי חלק מחברות הטיטל לא שמות לב לנושא ולכן לא מנכות. האם יש אפשרות להעביר מכתב מרואה החשבון לחברת הטיטל שהוא מצהיר שהנישום (אני) מגיש דוחות ולכן לא יעלם?
האם מישהו מחברי הפורום עבר/נתקל בזה?
אני מתכוון למכור בית ולקנות בית אחר במקומו ולכן תשלום המס במקור יגרום לי בעיית נזילות.
תודה רבה
לצפיה ב-'תשקול 1031 exchange'
תשקול 1031 exchange
01/11/2017 | 18:30
2
71
זה יפתור לך את שתי הבעיות - גם לא יהיה שום מס וגם לא תהיה בעיית נזילות.
 
יש עם זה כמה בעיות אחרות, אז תבדוק עם הרו״ח מה ואיך בדיוק עושים.
לצפיה ב-'המשך שאלה'
המשך שאלה
14/11/2017 | 15:16
1
19
לגבי 1031 EXCHANGE. האם כאשר אני דוחה את המס בארה"ב (בגלל קנייה עתידית של נכס אחר), אני לא בבעיה במיסוי בארץ, שידרוש ממני תשלום מס מיידי?
 
שאלה נוספת - האם בכל זאת מומלץ לקנות ולמכור דרך LLC ולא באופן פרטי?
 
תודה
לצפיה ב-'אני מניח שכן, בארץ עדיין תצטרך לשלם מס'
אני מניח שכן, בארץ עדיין תצטרך לשלם מס
14/11/2017 | 18:42
300
אני לא חושב שיש אפשרות בארץ לעשות החלפת נכסים בלי לשלם מס.
 
המלצות בנוגע לLLC כדאי לבקש מעורך דין. אני לא עורך דין. אני אישית לא רואה סיבה למה LLC ישנה משהו בנושא הזה.
לצפיה ב-'FIRPTA'
FIRPTA
01/11/2017 | 17:45
1004
למיטב הבנתי במקרה של ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב -  כן צריך לשלם את זה.
39.6% שמשולם ברמת הLLC
כל חבר בLLC מקבל מIRS החזר ברמה האישית, בהתאם לגובה מס ההכנסה האמריקאי שחייב.
אבל אני חושב (וזה גם מה שאני עושה) שהכי פשוט וטוב להשתמש ביועץ מס טוב. בטווח המיידי הגישה הזו תחסוך לך זמן. בטווח הארוך הגישה הזו תחסוך לך גם כסף (קנסות וריביות) וכאב ראש.
מוזמן לפנות אליי בפרטי אשמח לתת לך את פרטי הקשר של הרואה חשבון שעוזר לי ולמשקיעים שאני עובד איתם. ביצעתי סקר שוק של מרבית יועצי המס העוסקים בתחום ההשקעות בארה"ב.
 
גילוי נאות: נדלניר. ליווי אישי להשקעות נדל"ן ישירות בארצות הברית.
מזמין אותך ללמוד עוד באתר NadlaNir.co.il
לצפיה ב-'ביקורות על חברת rafco השקעות'
ביקורות על חברת rafco השקעות
30/10/2017 | 14:08
1123
שלום לכולם,
האם מישהו השתמש או מכיר מישהו אחר שהשתמש בשירותי החברה בעת קניית נכס בארצות הברית?
אני מעוניין לדעת האם החברה טובה אבל בעיקר האם היא אמינה.
אשמח לתגובות, תודה.

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

פורומים

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ