00
עדכונים

מנוי במייל

קבלת עדכונים על רשומות חדשות ישירות לתיבת האמייל
יש להזין אימייל תקין על מנת להרשם לעדכונים
ברגעים אלו נשלח אליך אימייל לאישור/ביטול ההרשמה
*שים/י לב, מרגע עשית מנוי, כותב/ת הבלוג יוכל לראות את כתובת האמייל שלך ברשימת העוקבים.
X

מהי תוכנית הרובעים

על תמ"א 38 בתל אביב בוודאי יצא לכם לשמוע אך לא בטוח שאת תכנית הרובעים אתם מכירים. זו אחת התכניות השאפתניות ביותר שיש והיא מתפרשת על שנים רבות וכדאי שגם אתם תכירו אותה. בסופו של דבר המטרה הנעלה שבסופה תהיה התחדשות עירונית בשיא תפארתה.

מה המטרה של תכנית הרובעים?

המטרות של תכנית הרובעים היא לקדם את ההתחדשות העירונית באזור מרכז תל אביב. אולי נראה לכם שתל אביב היא עיר מפותחת בכל הפרמטרים אך למרות מרכזי בילוי בשכל הזמן מתחדשים ומקומות עבודה שלא נגמרים באפשרויות רבות ומגוונות, יש מבנים רבים בעייתיים מאוד שגם לא הולמים את המודרניזציה שחלקים אחרים של המדינה חווים. מרכז העיר תל אביב יכול להיות הרבה יותר יפה והתכנית צריכה תוך כדי ההתחדשות והבנייה לשמור על איכות החיים של תושביה וכמובן לשמר את האופי האדריכלי שלה, שמאפיין כל עיר ועיר וכל אזור בה.

התחדשות עירוני, ותמ"א 38 בכל המדינה

התכנית אמורה לממש את מטרותיה על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימליות לכל בנין מגורים ברובעים 3 ו-4 בעיר, כאשר קביעת זכויות הבנייה מתבצעת בהתניה של שימור המאפיינים האדריכליים של העיר, זאת כמובן לצד חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, זאת לפי תמ"א 38 שהיא תכנית מכרת יותר שמיושמת בכל עיר ועיר. באופן כללי צריך לזכור שתכנית תמ"א 38 בתל אביב בכל מקרה כוללת התחדשות עירונית, כאשר תכנית הרובעים ברובה כוללת חיזוק ושיפוץ מבנים ולא תכנית פינוי בינוי שאהוב על הקבלנים הרבה יותר, וזאת בגלל המורכבות של תל אביב הצפופה.

יש מכשולים גם בתכנית הרבעים

תכנית הרובעים אינה תכנית פשוטה ליישום. יש מכשולים רבים שצריך לעמוד בפניהם כמו למשל שימור זהותה של העיר למרות ההתחדשות העירונית המבוקשת וזאת כדי שלא תהפוך ל"משהו אחר" בעיני המקומיים וכלל תושבי המדינה. יש אתגר נוסף שגם הוא בעל משמעות רבה והוא חידוש של מבנים בנויים באזורים אלו. המבנים המיושנים צריכים לעמוד בסטנדרט גבוה מאוד של מודרניות ובטיחות וזאת כדי להתאים מצד אחד את חוזקו של המבנה ומצד שני את מקומות החנייה שזו בעיה גדולה וידועה בכל מרכז העיר, מעליות, שטחי שירות, מיגון מפני טילים דבר שאקטואלי גם ואולי גם בעיקר בימינו וכמובן רעידת אדמה כמו שכבר ציינו לעיל.

האם יש מתנגדים לתכנית?

אפשר גם להתנגד לתכנית ולא תהיה בעיה למצוא אנשים שדווקא חוששים ממנה וחושבים שהמטרות של התכנית אינן טובות וגם אם כן, החסרונות עולים על היתרונות. בסופו של דבר מדובר בתכנית שכוללת בנייה במקומות שבהם חיים עשרות אלפי בני אדם ובהגשת התכנית מיד עלו כמאה התנגדויות שונות, יחד עם התנגדויות של מהנדס העיר. בסופו של דבר לא מדובר על תכנית טוטאלית והיא יכולה להיות ממומשת רק בחלקה והיא עתידה להסתיים רק עוד מספר שנים.

כיצד מתבצעת החלוקה לרובעים?

החלוקה לרובעים מתבצעת באופן גיאוגרפי ברובה. הגבולות של הרובע השלישי הן אבן גבירול ממזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. ברובע זה נכללים גם מקומות שלא קשורים אליו גיאוגרפית כמו למשל מתחם כיכר דיזנגוף, מתחם הבימה, כיכר רבים, מתחם בזל, נמל תל אביב והרחובות בן יהודה, פרישמן, גורדון, ארלוזורוב בחלקו הפנימי, ירמיהו, שדרות בן ציון, נורדאו, שדרות בן גוריון, פרוג ושדרות ח"ן. הרובע הרביעי מוגדר בין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון, שדרות שאול המלך ובתוכו נכללים גם רחובות ארלוזורוב, כיכר המדינה, ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי וגם שדרות דוד המלך.

 

 

לדף הרשומה
| הוסף תגובה |
שתף

תוכנית פינוי בינוי

תכנית פינוי בינוי הפכה להיות נפוצה מאוד בשנים האחרונות בעיקר הודות לתכנית תמ"א 38 שמאפשרת אותה. למעשה התכנית אושרה רק בעדכון שיצא לתמ"א וזאת כיוון שהיא לא נחלה הצלחה בתכנית המקורית שכוללת את שיפוץ המבנה בלבד. כיצד מבוצעת התכנית ולמה היא עדיפה?

 

מהי תוכנית פינוי בינוי?

 

תכנית פינוי בינוי כוללת פינוי של דיירים מבניין מסוים והריסתו. לאחר מכן נבנה בניין חדש וכל דייר מקבל דירה חדשה, שלרוב תהיה לא רק מודרנית ומעוצבת יותר אלא גם גדולה יותר עם שדרוגים שלא היו בו קודם לכן. תכנית פינוי בינוי הייתה גם לפני יציאתה לעולם של תכנית תמ"א 38 אם כי תכנית זו מעניקה רצף של הטבות מעולות ליזמים ולדיירים וכל התכנית זוכה לפופולריות רבה בעיקר בקרב דיירים שגרים במבנים ישנים שלא עונים לסטנדרט הבנייה המודרני. תכנית פינוי בינוי זכתה לכינוי תמא 38 ב' כאשר התכנית הראשונה, תמא 38 א', שכללה רק חיזוק מבנים, לא זכתה לפופולריות רבה.

 

כיצד מתבצעת תכנית פינוי בינוי?

תמ"א 38

תכנית פינוי בינוי תחילה צרכה להיות יוזמה של הדיירים. כמובן שגם היזם יכול ליזום תכניות כאלו אך בדרך כלל הדיירים הם אלו שמגבשים את הרעיון בעיקר בשל הרצון שלהם להתחדש ולקבל בית מחודש ומעוצב יותר. תחילה הדיירים צריכים להבין מי בעד ומי נגד כדי לראות האם יש סיכוי ראשוני ליישום התכנית, ולאחר מכן יש לפנות ליזם. יש לבצע סקר שוק בין כל היזמים ולהבין מה הרקורד שלו, מה רמת השירות והנעימות בעבודה איתו וכמובן הניסיון ההיסטורי שלו בתכניות אלו. בתכנית הדיירים יקבלו דירה זמנית לתקופת ההרס והבנייה כאשר המעבר כולו מחברת ההובלות ועד לשכר הדירה ממומנים על ידי היזם.

 

מדוע תוכנית בינוי עדיפה לכולם?

 

תכנית פינוי בינוי נחשבת לתכנית הנוחה יותר לכל הצדדים. נתחיל מהצד של היזם: מבחינתו הרבה יותר פשוט להרוס את המבנה ולבנות אותו מאפס. כך אפשר לתכנן את הבית המושלם לפי פרי דמיונו ולא להיות תלוי בעיצוב קיים מה שיכול להגביל אותו מאוד בהגשמת המטרות שלו ולא רק לגבי עיצוב אלא גם לגבי מספר הדירות והמבנה הכללי. כמו כן, תכנית זו יותר פשוטה מבחינתו בצד הבירוקרטי. מבחינת הדיירים, לא רק שהם מקבלים דירה גדולה יותר ומשודרגת יותר בבניין מפואר, הם גם לא צריכים לסבול מחייה באתר בנייה.

 

מה הסיכונים בתכנית פינוי בינוי?

 

לתכנית פינוי בינוי יש סיכונים כמו בתמ"א 38 א' אם כי פה הם יהיו אפילו מסוכנים יותר. הסיכון הגדול ביותר הוא כמובן פשיטת רגל של הקבלן או היעלמות של היזם, אולי בגלל חובות ואולי בגלל הסתבכות עם החוק. סיכונים אלו אמנם נדירים מאוד אך הם יכולים לקרות. כמו כן יכול להיות שיהיו בעיות עם התשלומים לדיירים, עם גודל או עיצוב הדירה החדשה וכן הלאה.

 

תכנית פינוי בינוי מחייבת עורך דין מנוסה

 

תכנית פינוי בינוי הוא לא תכנית פשוטה כלל למרות שהיא נשמעת כזו. אמנם היא פשוטה יותר ליישום מתכנית חיזוק מבנים לפחות בקרב היזמים וחברות הבנייה, ואולי היא גם יותר משתלמת לכל הצדדים, אך היא רחוקה מאוד מלהיות נקייה מטעויות, אי הבנות ובוודאי מרמה מכוונת. כדי שהיזם יעמוד בהתחייבויות שלו וכדי למנוע את כל המקרים המסוכנים כמו פשיטת רגל של הקבלן או סעיפים שלא כוון אליהם אור הזרקורים בעת חתימת הסכם, יש צורך להיעזר בעורך דין. עורך הדין חייב להיות בקיא בנושא הספציפי של תמ"א 38 פינוי בינוי והוא חייב להיות מטעמכם, וממומן על ידי היזם בעצמו. 

לדף הרשומה
| הוסף תגובה |
שתף

המדריך למימוש פרויקט תמא 38

תמא 38 היא אחת מהתכניות החשובות ביותר שיצאו לאור והיא מאפשרת לאנשים רבים להגשים את החלום ולגור בבית יותר יפה ומעוצב לפי הסטנדרטים הנוכחיים. עם זאת, הדרך להגשמת החלום עוד רחוקה וצריך להתחיל שלב אחרי שלב. אז מאיפה מתחילים? הנה המדריך המלא לביצוע תמא 38.

להעלות את הנושא על סדר היום

אחד הדברים הראשונים שתוכלו לעשות כדי לבדוק האם בכלל הרעיון בר הגשמה בבניין שלכם הוא לא דווקא בדיקת הזכאות שלכם, שכיוון שבדיקה זו יכולה להתבצע גם ככה די בקלות ויש סיכוי שרק מלהביט על הבניין תדעו האם מדובר בבניין שעומד בזכאות, אלא לבדוק עם השכנים מה הם חושבים על הרעיון. סביר להניח שחלק מהשכנים לא יבינו מה זה בכלל ותצטרכו להסביר להם את כל ההשלכות, אך הכי טוב יהיה אם תכנסו את ועד הבית ותספרו לכולם על הרעיון.

להבין מה ניתן להפיק מהבניין

אחרי שגיבשתם הסכמה די כללית בין כל דיירי הבניין, עוד לפני שמדברים על התכנית המפורטת ועל השלכות התהליך, חשוב מאוד לרכוש את הידע המתאים. תלמדו את הפרטים הקטנים של התהליך ותבינו מה הסיכונים שיכולים לעלות במהלכו, בעיקר אם אתם מעוניינים בפינוי בינוי שאמנם יכול לספק לכם שגרת חיים הרבה יותר נעימה אך יש בה סיכונים רבים יותר. אי אפשר להיכנס לתהליך כזה עם סימני שאלה כלל ולכן חשוב לעבוד עם גורמים מקצועיים מתאימים.

תימנעו מחיכוכים ותדונו בנעימות

אחרי שהשגתם את כל הפרטים החשובים לגבי ההגשמה של התמ"א בבניין, שזה כולל את הבדיקה בעירייה עד כמה ניתן לחזק את הבניין וכמה קומות ניתן להוסיף לו ומהן המגבלות של העירייה, חשוב להיפגש שוב עם כל הדיירים בדגש על כולם, ולהבין על כמה אחוזי הסכמה אתם עומדים כרגע. בדרך כלל יהיו כמה מתנגדים שינסו לגרור את כולם אחריהם וזה הזמן לפרק את הקבוצות הללו בנעימות ולא ליצור עוינות. זה בסדר שאנשים מתנגדים, אך חשוב לזכור כי יש שיח מתורבת.

הגיע הזמן: פנייה ליזמים

אחרי שיש לכם את ההסכמה באופן כללי, הרי ההסכמה האמיתית תהיה רק בכתב מול היזם, תצטרכו לפנות לכל מיני חברות שיוכלו לספק לכם תשובות כלליות כולל הסברים עליהם ועל הניסיון שיש להם, דוגמאות לבניינים שכבר עברו את התהליך וכולה. זה השלב שבו אתם צריכים לבחור את החברה המשתלמת והטובה ביותר שתיתן לכם ליהנות רק מהיתרונות של התהליך בלי כל חסרון. המשימה לא תהיה פשוטה וייתכן שגם כאן יהיו חיכוכים בין הדיירים, ולסקר השוק הזה חשוב להגיע עם הידע מוכן מראש. חשוב לדבר עם יזמים, עורכי דין, אדריכלים ועוד, כאשר הכל חשוב לרשום.

הסכם כתוב מול העיניים

אחרי שסיננתם את כל החברות החובבניות שלא מעניינות ומהם לא תרצו לקבל שירות, הגיע הזמן לקבל את ההצעה בכתב מאותם יזמים. ההצעה צריכה להיות ברורה מאוד ולא להשתמע לשתי פנים והיא צריכה לכלול את משך הזמן המדויק שייקח לפרויקט להסתיים, מה יהיה התוצר הסופי כולל הדמיה של המבנה, תכנית אדריכלית לחוץ הבניין, פירוט של החלקים הפנימיים שלו ברמת הריצוף והחיפויים, הסבר על הפיצויים שיגיעו לכם בכל תרחיש שיכול לקרות וכולה.

הסכמה מהדיירים וחתימה

אחרי שיש לכם את ההצעה הסופית אתם צריכים לחזור לוועד הבית ולהציג את הנתונים הסופיים ולגבש החלטה. חשוב לזכור כי בשיפוץ הבניין נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים, 66 אחוזים, ובפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 80 אחוזים. גם כאן יכולים להתלהט היצרים אך חשוב להישאר מתונים ולנסות לשכנע בצורה ניכרת ולתת להצעה זמן כי זו לא החלטה שמקבלים במהירות.

לדף הרשומה
| הוסף תגובה |
שתף

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמא 38/2

תמא 38 היא תכנית מתאר ארצית פורסמה במהלך שנת 2005 וקובעת תנאים נוחים, הקלות בתכנון השיפוץ והטבות רבות כדי לשפץ בנייני מגורים ישנים. התכנית נובעת מסכנת רעידת האדמה שאופפת את ישראל כבר שנים רבות שכן מיקומה של ארץ ישראל על הבקע הסורי אפריקני עלול להיגמר באסון לאומי. עם זאת, יש תמ"א 38/1 ותמא 38/2, מה ההבדלים ביניהם?

מה ההבדלים בין שתי התכניות?

ההבדלים בין תמא 38/1 לבין תמא38/2 נובעים תחילה ממהות התהליך. בעוד שתמא 38/1 מדברת אך ורק על שיפוץ בניין קיים והחיזוק הכולל שלו כולל הוספת קומות והוספת מרחבים מוגנים לכל דירה,\ תמא 38/2 מדבר על הקמת בניין חדש לחלוטין כאשר התהליך אמנם יותר נוח אך יותר ארוך ופוגע יותר בסביבה. המהות של שתי התכניות שונות לחלוטין ולמעשה הקמת בניין חדש בתהליך של פינוי בינוי, מכיל לא מעט סיכונים לא רק ליזם אלא גם ואולי גם בעיקר לדיירים.

דרישות הסף לתכנית

ההבדל הראשון בין התכנית המקורית לתיקון היא שבתכנית המקורית של פרוייקט תמ"א 38, הבניין חייב להיות בעל היתר בנייה שישן מהאחד בינואר 1980 כל בניין שקיבל היתר בנייה לאחר מכן לא יוכל לעבור שיפוץ במסגרת תכנית זו וכך נשללות ממנו הטבות רבות. כמו כן, יש צורך באישור ממהנדס כי המבנה אינו עומד בתקן 413 והבית המשותף עולה על שתי קומות ועל שטח של 400 מטרים רבועים. לעומתו, תמא 38/2 דורשת בנוסף על כל אלו גם על כדאיות כלכלית לבניית בניין חדש על פני שיפוץ הישן והתמודדות עם מקומות חנייה נוספים.

הסכמת הדיירים הנדרשת

אחד ההבדלים המהותיים ביותר בין התכניות היא שבתכנית הראשונה נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים, קרי 66 אחוזים מהם. הוויכוחים בין הדיירים האם לשפץ או לא לשפץ היו קשות מאוד ולעתים התגלגלו לשיח הציבורי, אך בנוגע לפינוי בינוי, התכנית השנייה, יש צורך ברוב של 80 אחוזים שכבר יותר קשה להשיג. לעתים המשימה תהיה קלה יותר כי פינוי בינוי כזה כולל מתן תשלום שכירות קבוע במקום שאינו אתר בנייה ודיירים רבים יעדיפו אותו. חשוב לזכור כי אופי הבניין משתנה מאוד בבחירה של התכנית השנייה ולכן כל אוכלוסייה יכולה להגיב לתכנית אחרת.

זמן הביצוע והסיכונים

זמן הביצוע של שיפוץ בניין קיים עומד על כחצי שנה עד שנה בעוד שהקמת בניין חדש יכולה להגיע עד שנתיים ואף יותר. כמו כן, חשוב לזכור כי לדיירים יש סיכון גדול אם הקבלן יפשוט רגל במהלך פינוי בינוי כי אז לא יהיה להם איפה לגור כי הבניין כבר הרוס, מה שלא יקרה בתכנית הראשונה בכל מקרה. כך למעשה התכנית השנייה היא הרבה יותר מסוכנת אם כי לדעת רבים הרבה יותר נחשקת. בעיקר בבחירת הקבלן בתכנית השנייה חשוב לשים לב היטב מה הבסיס הכלכלי שלו והאם מדובר בחברה מוכרת ומנוסה בשוק.

לדף הרשומה
| הוסף תגובה |
שתף

המדריך למימוש פרויקט תמא 38

תמא 38 היא אחת מהתכניות החשובות ביותר שיצאו לאור והיא מאפשרת לאנשים רבים להגשים את החלום ולגור בבית יותר יפה ומעוצב לפי הסטנדרטים הנוכחיים. עם זאת, הדרך להגשמת החלום עוד רחוקה וצריך להתחיל שלב אחרי שלב. אז מאיפה מתחילים? הנה המדריך המלא לביצוע תמא 38.

להעלות את הנושא על סדר היום

אחד הדברים הראשונים שתוכלו לעשות כדי לבדוק האם בכלל הרעיון בר הגשמה בבניין שלכם הוא לא דווקא בדיקת הזכאות שלכם, שכיוון שבדיקה זו יכולה להתבצע גם ככה די בקלות ויש סיכוי שרק מלהביט על הבניין תדעו האם מדובר בבניין שעומד בזכאות, אלא לבדוק עם השכנים מה הם חושבים על הרעיון. סביר להניח שחלק מהשכנים לא יבינו מה זה בכלל ותצטרכו להסביר להם את כל ההשלכות, אך הכי טוב יהיה אם תכנסו את ועד הבית ותספרו לכולם על הרעיון.

להבין מה ניתן להפיק מהבניין

אחרי שגיבשתם הסכמה די כללית בין כל דיירי הבניין, עוד לפני שמדברים על התכנית המפורטת ועל השלכות התהליך, חשוב מאוד לרכוש את כל הידע על פרוייקט תמ"א 38. תלמדו את הפרטים הקטנים של התהליך ותבינו מה הסיכונים שיכולים לעלות במהלכו, בעיקר אם אתם מעוניינים בפינוי בינוי שאמנם יכול לספק לכם שגרת חיים הרבה יותר נעימה אך יש בה סיכונים רבים יותר. אי אפשר להיכנס לתהליך כזה עם סימני שאלה כלל ולכן חשוב לעבוד עם גורמים מקצועיים מתאימים.

תימנעו מחיכוכים ותדונו בנעימות

אחרי שהשגתם את כל הפרטים החשובים לגבי ההגשמה של התמ"א בבניין, שזה כולל את הבדיקה בעירייה עד כמה ניתן לחזק את הבניין וכמה קומות ניתן להוסיף לו ומהן המגבלות של העירייה, חשוב להיפגש שוב עם כל הדיירים בדגש על כולם, ולהבין על כמה אחוזי הסכמה אתם עומדים כרגע. בדרך כלל יהיו כמה מתנגדים שינסו לגרור את כולם אחריהם וזה הזמן לפרק את הקבוצות הללו בנעימות ולא ליצור עוינות. זה בסדר שאנשים מתנגדים, אך חשוב לזכור כי יש שיח מתורבת.

הגיע הזמן: פנייה ליזמים

אחרי שיש לכם את ההסכמה באופן כללי, הרי ההסכמה האמיתית תהיה רק בכתב מול היזם, תצטרכו לפנות לכל מיני חברות שיוכלו לספק לכם תשובות כלליות כולל הסברים עליהם ועל הניסיון שיש להם, דוגמאות לבניינים שכבר עברו את התהליך וכולה. זה השלב שבו אתם צריכים לבחור את החברה המשתלמת והטובה ביותר שתיתן לכם ליהנות רק מהיתרונות של התהליך בלי כל חסרון. המשימה לא תהיה פשוטה וייתכן שגם כאן יהיו חיכוכים בין הדיירים, ולסקר השוק הזה חשוב להגיע עם הידע מוכן מראש. חשוב לדבר עם יזמים, עורכי דין, אדריכלים ועוד, כאשר הכל חשוב לרשום.

הסכם כתוב מול העיניים

אחרי שסיננתם את כל החברות החובבניות שלא מעניינות ומהם לא תרצו לקבל שירות, הגיע הזמן לקבל את ההצעה בכתב מאותם יזמים. ההצעה צריכה להיות ברורה מאוד ולא להשתמע לשתי פנים והיא צריכה לכלול את משך הזמן המדויק שייקח לפרויקט להסתיים, מה יהיה התוצר הסופי כולל הדמיה של המבנה, תכנית אדריכלית לחוץ הבניין, פירוט של החלקים הפנימיים שלו ברמת הריצוף והחיפויים, הסבר על הפיצויים שיגיעו לכם בכל תרחיש שיכול לקרות וכולה.

הסכמה מהדיירים וחתימה

אחרי שיש לכם את ההצעה הסופית אתם צריכים לחזור לוועד הבית ולהציג את הנתונים הסופיים ולגבש החלטה. חשוב לזכור כי בשיפוץ הבניין נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים, 66 אחוזים, ובפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 80 אחוזים. גם כאן יכולים להתלהט היצרים אך חשוב להישאר מתונים ולנסות לשכנע בצורה ניכרת ולתת להצעה זמן כי זו לא החלטה שמקבלים במהירות.

לדף הרשומה
| הוסף תגובה |
שתף
© כל הזכויות לתוכן המופיע בדף זה שייכות ל הדר תמא אלא אם צויין אחרת