בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי נועד לתת כלים לאנשים,אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!


וידר מאיר יועץ משכנתאות, מנהל האתר וידר משכנתאות



הודעת מנהל פורום משכנתא
המשך...
הודעה חדשה

הודעה נעוצה יכול להיות שהורדת הפריים תעלה את הריביות למשכנתאות?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
29/07/14 10:18
1צפיות
כפי שראיתם אתמול, נגידת בנק ישראל החליטה להוריד את הריבית ל-0.5% מה שאומר שריבית הפריים החל מהחודש הבא תהיה 2%
מי שלקח משכנתא בעבר במסלול הפריים, הריבית שלו תרד באופן אוטומטי ב-0.25%
כל אלו שלוקחים עכשיו משכנתא ועדיין לא משכו אותה, הריבית שלהם תרד באופן אוטומטי כך שאין צורך לפנות לבנק במטרה להוריד את הריבית.
לגבי שאר המסלולים - יתכן ותהיה עלייה בריבית לאור הורדת ריבית בנק ישראל אך הדבר יכול לקחת מספר שבועות ואף חודשים
באופן אישי אני ממליץ לקחת את המשכנתא כבר עכשיו ולא להסתמך על שינויים או הורדות של ריבית ביתר המסלולים כמו קבועה צמודה, קבועה לא צמודה ומשתנה צמודה או לא צמודה.
כמו כן, מהשיחות הרבות שלי עם מנהלי בנקים, אני שומע בין המילים שלהם שמתפחת רגולציה חדשה מכיוון שסביבת הריבית הנמוכה ביותר יוצרת ריווחיות מאוד מאוד נמוכה.
החשש הוא שהבנקים עצמם יצרו רגולציה פנימית שתגביל את המשכנתא לחלוקת מסלולים בצורה שונה או לחילופין לאחוזי מימון נמוכים יותר.

בנוסף, מי שנמצא בהלוואות דולריות - מומלץ לצאת מהן כיום מכיוון שהשער צפוי לעלות לאור הורדת הריבית.
במקביל, בידקו היטב גם את ההלוואות הפרטיות שלכם, דבר זה יכול להשפיע ולקצר את המשכנתא באופן משמעותי ולהקטין את הסיכון - חשוב מאוד!!!
לכן - מי שחשוב לו מצד אחד לחסוך ולקצר את המשכנתא ומצד שני להקטין את הסיכון שלו באופן משמעותי על מנת להתארגן כלכלית לפנסיה, לתיק ההשקעות ולחסכונות נוספים, מומלץ להוציא מהבנק דוח יתרה לסילוק ולשלוח אותו לבדיקה
שאלות?
התכוונת ירידה בריבית?
29/07/14 10:45
1צפיות
לגבי שאר המסלולים - יתכן ותהיה עלייה בריבית לאור הורדת ריבית בנק ישראל אך הדבר יכול לקחת מספר שבועות ואף חודשים
 
התכוונת ירידה בריבית לאור ...?
לא - התכוונתי לעלייה בדיוק כמו שרשמתי
29/07/14 10:55
1צפיות
הריביות אמורות לעלות בשאר המסלולים לאור הורדת ריבית בנק ישראל
º
מסכים עם ישהו בהחלט בעניין של ירידת ריבית בשאר מסלולים
29/07/14 17:38
היסטוריה
29/07/14 15:16
1צפיות
בשנים האחרונות הפריים ירד ואיתו ירדו כל הריביות האחרות, לא בהכרח באותם שיעורי ירידה, לא בהכרח לא לקח זמן להתאמה, אבל בגדול זה המצב.
 
כמובן שלגבי התנהלות שונה של הבנקים שיוכתבו כרגולציה פנימית /של כל בנק ובנק, לא שולל זאת מחד, אבל רק אתמול פורסם כי מכירת הדירות יד ראשונה ושניה הגיעו לשפל לכן ירצו להילחם על כל לקוח!! מאידך.
 
אישית אומר שהגענו אכן לשפל אולי עוד ירד משהו אבל עדיף לתפוס לפני שיא הירידה כדי לא להחמיץ ולמצוא עצמינו בעליה
משכנתא לשנתיים
29/07/14 23:43
2צפיות
שלום לכולם.
אנו מתכוונים לרכוש דירה על מנת למכור אותה כעבור שנתיים בערך. ברשותנו 400K ואנו צריכים עוד מיליון ש"ח. 
האם לקחת משכנתא או הלוואת בלון? מהם היתרונות ומה החסרונות ?ואם משכנתא , איזו משכנתא ?( וכן הלוואת בלון אם ישנן הלוואות שונות)-
תודה לכולכם
הון עצמי למשכנתא
29/07/14 18:57
2צפיות
שלום
אנחנו זוג צעיר עם משכורת נטו של 16.000 ש"ח וילד ראשון בדרך.
יש לנו הון עצמי של 400.000 ש"ח ומעוניינים לקנות דירה ב 1140.000 , מדובר בדירה מאוד ישנה אך סבירה למגורים ועללות שיפוץ כולל כ 80.000 ש"ח
האם כדאי לקחת יותר משכנתא עבור השיפוץ או לחסוך קודם את הכסף ורק אז לשפץ?
 
המלצתי
29/07/14 21:02
1צפיות
לבנק תציג הון של 320K בלבד והיתר כמשכנתא  ואת היתרה של ההון העצמי 80K תשמור עבור השיפוץ
אין חיה כזאת
29/07/14 23:33
2צפיות
שיפוץ כולל ב 80 אלף שקל.
קל"צ ל 3 או 4 שנים - לכמה אפשר לצפות
29/07/14 21:32
1צפיות
ערב טוב
 לפני שנתיים מחזרנו את המשכנתא שלנו, אחד המסלולים (בזמנו מאד שווה) היה 2.6% קל"צ ל 6 שנים (המשכנתא מתחלקת בין מסלול זה, לפריים מינוס ל 25 שנה)
כיום נשארו לנו כ 4 שנים לסיים את החלק הזה של המשכנתא (את חלק הפריים נקצר לשנתיים-שלוש מיד כשיגמר),
לאור ירידת הריבית מאז שלקחנו את משכנתא (לא רק הירידה של השבוע, אלא ירידה עקבית לאורך התקופה) אנחנו מתלבטים אם יש טעם לנסות למחזר ולקבל ריבית נמוכה יותר
דפדפתי קצת אחורה ולא מצאתי כמעט התייחסות לפרק זמן של 3-4 שנים וטווח הריביות שניתן לקבל
לפני שנכתת רגלנו לקבל הצעות - אשמח לשמוע ממי שיודע איזה סדר גודל של קל"צ אפשר לקבל בימים אלו לתקופה של 4 שנים (יכולים גם לקצר ל -3)
תודה רבה מראש!
ריבית
29/07/14 23:10
1צפיות
שלא במיחזור , ניתן לקבל פחות מ 2% . מניח שלנסות לא עולה כסף
לפני סגירה - אשמח לדעתכם
29/07/14 20:52
1צפיות
משכנתאו של 800,000 ש״ח בגין נכס שנרכש בסך 2,080,000.  הכנסה 20,000 ש״ח .לאומי266,000 ש״ח בפריים מינוס 0.9 ל - 25 שנים.534,000 ש״ח קל״צ בריבית 3.4 ל - 11 שנה.פועלים:266,000 ש״ח בפריים מינוס 0.9  , 434,000 ש״ח בריבית 3.2 ל - 11 שנים.100,000 ש״ח משתנה כל 5 שנים צמודה 3.68, לא צמודה 1.8 ל - 25 שנה.לא בטוחים מה עדיף...לא בטוח שנוכל לפרוע את ה - 100,000 ש״ח בעוד 5 שנים. יש קה״ש עוד שנתיים אבל לא בטוח שתיועד לכיסוי המשכנתאות.האם כדאי לוותר על הרכיב של משתנה כל 5 שנים ולקחת רק פריים וקל״צ ?החזר מקסימלי מבחינתנו הינו 6000 ש״ח כולל ביטוחים.אשמח לחוות דעתכם.
המלצתי
29/07/14 21:12
הייתי מנסה  למשוך את הפריים ל 30 שנה ומקצר את הקל"צ ל 9.9 שנים ריבית 2.5-2.8%
30 שנה ?
29/07/14 21:58
זה אומר שאמשיך את ההלוואה הזו עד גיל 70...
או שיצאת מנקודת הנחה שאפריע אותה במשך הזמן.
ומה לגבי ה - 100,000 ש״ח הקבועה צמודה ? האם לוותר ולקחת ירק פריים וקל״צ ?
הבהרה והערה
29/07/14 23:07
למרות שאת ההודעה הראשונה שלך כתבת ללא שימוש במקש האנטר במקלדת הצלחתי לקרוא את התמהיל של בה"פ כולל המשתנה
 
כיוון שאינך מסוגל לפרויע אותה עד לתחנה אכן מוותר עליה!!
 
מיד בסיום הקל"צ , אתה לא מקטין את ההחזר אלא משתמש בהחזר שהתפנה כדי להגדיל את ההחזר עבור הפריים  שהפירוש המעשי שלו הוא קיצורו המשמעותי
 
בשיעור הריבית הנוכחי  תזדקק ל פחות מ 3 שנים כלומר סה"כ 13 שנות משכנתא  לסילוק כל המשכנתא
ייעוץ לגבי מחזור משכנתה קיימת
28/07/14 18:09
50צפיות
שלום לכולם
לפני חצי שנה בדיוק לקחתי משכנתה באופן הבא
30 אלף ללא ריבית והצמדה ל4 שנים
40 אלף קלצ בריבית 1.9 ל4 שנים
370 אלף קלצ בריבית 3.4 ל12 שנה
216 אלף בריבית פריים מינוס 0.9
ריבית בנק ישראל הייתה אז 1%
היום לאור הודעת הריבית החדשה חשבתי אולי יש מקום לשנות משהו,
ההחזר ב4 שנים הראשונות הוא 5350 והוא נח לי והכל בסדר.
אודה לעזרתכם
דעתי
28/07/14 18:36
30צפיות
ייקח קצת זמן עד שהשפעת הורדת הריבית תשפיע
 
לפני חצי שנה הריבית 'שיבלת ל 12 שנה טובה מאוד
 
מה יחס המימון וההחזר ומי הבנק החביב?
 
בכל מקרה הייתי מוותר על מסלול המתנה ומקצר את הקל"צ ל 9-10 שנים בריבית 2.8 ומטה
תשובות
29/07/14 20:19
היי ישהו
ראשית תודה על ההתייחסות
שנית לפרטים:
יחס מימון בעת לקיחת המשכנתא של 43% כיום הוא נמוך יותר
נלקחה בבנק לאומי
להזכירך המסלול מתנה ומסלול הקלצ ל4 שנים היה לאחר התייעצות איתך, היות וב4 שנים הקרובות אנחנו יכולים לבצע החזרים גבוהים יותר עד שיגיע הקטן ונצטרך שיתפנה קצת כסף לטובת זה.
 
תודה
 
המשך
29/07/14 20:50
נו טוב
 
נסה אם כן לשפר במסלולים האחרים
תמהיל מומלץ למשכנתה לפי השאלון המעודכן - על פי המלצת ישהו
28/07/14 14:22
124צפיות
אני עושה כאן ניסיון לתת את הפרטים בהתאמה ל"שאלון"
1. רווק , 34 , 0 ילדים , אין בתכנוון.
2. דירה יד שניה . מחיר הדירה 900,000 .  אין עלויות נוספות . תשלום ראשון (טרם שולם) 300,000 ש"ח. היתרה תוך חודשיים .
3. הלוואה לפי 60% (אפשר להוריד עד 55%) 540,000  ש"ח.
4. אין הלוואות , אין משיכת יתר. 
5. הכנסה כיום  9,000 נטו . הדירה הנרכשת מושכרת ב 3,000 ש"ח. כיום הוצאות דיור כ 2,000 ש"ח. הכנסה צפויה לגדול בשיעור ממוצע של כ 10% לשנה ב 3 השנים הקרובות . זה תכנון  שנראה סביר.
6. יכולת ההחזר , עם סיוע  מובטח , 4,500 ש"ח. ההחזר המתוכנן כיום : 4,200 ש"ח . 3,000 ש"ח משכירות. 1,500 סיוע לתשלום למשך עד 12 שנה .
7. יש חיסכון נזיל שמשמש כרית ביטחון  כ 150,000 ש"ח . לא מתוכנן להשתמש בו כחלק מהמימון. אין כוונה להשתמש בכספי קרן השתלמות למטרת דיור והם חלק מהחיסכון הפנסיוני.
8. כיום החיסכון רק במסגרת קרנות השתלמות לפי התקרה האפשרית ביחס להכנסה החייבת.
9. הרצון להגיע לסילוק מהיר ככל האפשר כך שהחלק הקבוע ( קל"צ?) יסולק תוך 9-11 שנים הפריים תוך 25 שנים עם אופציה לסילוק מוקדם לפי שיעורי הריבית בעתיד וכן בגמר החלק הקבוע .
10. כרגע המחשבה היא  : קל"צ על 2/3  ב 2.5-3% וצמודת פריים מינוס 0.9 למשך 25 שנים.
מה דעת ישהו? 
 
יפה לך
28/07/14 16:24
81צפיות
מדליה קיבלת
 
מספר קשיים
 
הראשון - היכן מתגורר כיום בנסיון להתגבר על מצוקת ההחזר של 3600 ש"ח שהם 40% מ 9000 ש"ח הכנסה , על ידי שימוש בהכנסות השכירות.
 
השני - הפער בין 540 ל 600K מהון עצמי אני מניח?
 
השלישי - כרית בטחון מניבה מה?  אולי בכל זאת חלק להקריב למען המשכנתא?
השלמות
28/07/14 19:17
38צפיות
ההפרש - הון עצמי ( 360 אלף סה"כ)
מגורים במה שקרוי יחידת מגורים מצב שלא ישתנה בעתיד הקרוב.
אין למעשה השפעה לרכישה על נושא המגורים לאור העובדה שהמשכנתה ממומנת מדמי שכירות (פטורים ממס , דירה יחידה פחות מ 5,040 ש"ח) ומסיוע משפחתי מובטח.
כרית ביטחון כשמה כן הוא : כרית ביטחון שראוי שתישמר.
ולאחר קבלת המדליה מה התשובה
29/07/14 05:29
שואל מקבל המדליה ?
רעיונות לתמהיל . בעצם השאלה היא מעבר לפריים המשתנה (שרבים סיכוייו לעלות ברבות השנים) מה עדיף ?
קל"צ או צמודה קבועה - בשיעור ריבית נמוך כמובן.
האפשרות לצמודה היא לאור המיתון השורר במגזר הפרטי במשק שגורר את המחירים למטה.
הצמדה גם מביאה לידי ביטוי את מחירי הדיור , אם ירדו .
באמת מתנצל
29/07/14 16:59
לאור כל הרגולציה המלצתי
לך ל 3 הגדולים פרוש לפניהם את המידע וראה האם יחשבו את ההכנסה רק על 9000 ש"ח או על 12000 ש"ח (כולל שכ"ד ) או על 10000  ( מינוס הוצאות שכ"ד שלך.
 
האם הסיוע המשפחתי יהיה כלווה נוסף כלומר יתחשבו בחצי מהכנסת אותו לווה ( במידה ומדובר בקרבה ראשונה ) או הדבר יתבטא רק בהזרמה כספית מדי חודש לחשבון שלך?
 
אז גם נתמהל בשמחה
הגישה היא שיש צורך בלווה נוסף שיכסה את ההפרש
29/07/14 17:38
ככל שנדרש לפי הרגולציה ואין בעיה עם נתון זה.
בפועל  יחושב החזר הלווה לפי 3,000 ש"ח והיתרה , של עד 1,500 ש"ח תהיה על הלווה הנוסף. כך עומדים ביחס החזר סביר ( 33%) מהכנסת הלווה העיקרי - שזה , במקרה סכום דמי השכירות שמניב הנכס.
מבחינה כלכלית , לא רגולטורית, ייתכן מאד שהלווה העיקרי ישלם יותר ככל שהכנסתו גדלה אולם צריך להביא בחשבון גם גידול עתידי בהוצאות.
מדובר על תכנית לביצוע החזר של 2/3 ב 10 שנים . ועכשיו לשאלה :
מה התמהיל המומלץ והאם לכלול בו (הפלא ופלא) רכיב צמוד מדד (דבר שלטעמי לא מוצדק גם אם האינפלציה ב 12 החודשים הבאים היא 1%).
גם אם הלוואת הפריים תתייקר ל 5% (וזה יקח זמן) המשמעות בריבית היא תוספת חודשית של עוד 300 ש"ח לחודש . אז מה התמהיל ?
נחדד
29/07/14 17:45
540K משכנתא החזר חודשי של 4500 ש"ח
 
רגולציה עליך
1/3 פריים 25 שנים 2/3 להחזר תוך 10 שנים
29/07/14 18:16
או קצת פחות .
החזר כזה נותן 4,200 ש"ח לערך ואפשר להגיע עד 4,500 לא צמוד (למעט הפריים שצמוד לפריים....).
המלצתי
29/07/14 20:31
פריים ל 25 שנה שליש
קל"צ ל 9 שנים שני שליש ב 2.5-2.7%
 
חומר למחשבה
 
מתוך הכרית או מתוך הקה"ש לקחת סכום 50-75K בלון ל 3 שנים, תחסוך לך כ 8K בריבית  על ידי קיצור הקל"צ, בבוא היום תיקח כנגד הקה"ש הנזיל הלוואה בפריים מינוס חצי , לפרעון הבלון.
קניית דירה מקבלן
29/07/14 18:54
1צפיות
שלום,
רציתי לקבל עצה.
אני גר כיום בדירה ששווה 1,800,000.
יתרת משכנתא : 1,150,000
אני מתעניין בדירת 5 חדרים חדשה מקבלן שעולה 2,200,000 ושבסיום הבנייה תיהיה שווה קצת יותר.
על מנת לקנות צריך להביא 20% הון עצמי וכל השאר במסירה (עוד שנתיים).
בחוזה אני צריך להביא 440,000 ניתן לפרוס על פני כמה חודשים.
 
השאלה היא האם הבנק שנותן את המשכנתא יכול לתת הלוואת בלון על חשבון הדירה העתידית?
האם המוצא היחיד הוא להביא מהבית את הסכום הראשוני?
 
תודה רבה
פריים אל מול מסלול קבוע
28/07/14 22:22
27צפיות
שלום רב,
דילמה קטנה: אני לוקח משכתנא של 348000.אני מתלבט בין 2 מסלולים:
1. מסלול של קלצ ל- 6 שנים בריבית של 2.1.  
2. מסלול פריים וקלצ כאשר שליש מההלוואה (110,000)  בפריים מינוס 0.9 (גם ל6 שנים) והקלצ בריבית 2.25
הדילמה היא האם לקחת את מסלול הפריים -קלצ ?  מהו הסיכון ומה באמת יכול להיות הרווח או ההפסד לעומת מסלול הקלצ? 
 
 
בנק חביב
29/07/14 18:09
2צפיות
לוקחים פריים אז הוא מעלה את הקל"צ
 
פריים ל 25 שנה  במינוס 0.9
קל"צ ל 4 שנים בריבית 1.8
 
בריבית של היום תסיים הכל אחרי 5.5 שנים ותרוויח ריבית של כ 5.5K שתקטן ל2-3K אם הפריים יעלה
 
אישית הייתי לוקח הכל בקל"צ ומנסה להוריד עוד קמצוץ בריבית
משכנתא לקרת סגירה
28/07/14 22:32
33צפיות
שלום.
אני ממש לקראת סגירה משכנתא אשמח לקבל את חוות דעתכם:
 
- סה"כ 950,000 - 70 אחוז מימון.
 
3\1 - פרים מינוס 0.9 - 30 שנה
3\1 - משתנה כל חמש שנים :  C +0.65  (כרגע זה 1,55)
3\1 - קלצ - 2.89 ל 10 שנה.
 
החזר חודשי 5200.
הכנסה שלי כרגע לא רלוונטית רק מנסה להבין אם הריביות שקיבלתי טובות. (הצעה מלפני שבוע)
האם הורדת הריבית יכול לשפר לי את ההצעה?
 
תודה לעונים
דעתי
29/07/14 17:58
1צפיות
מסלול המשתנה צמוד לא צמוד לאיזו תקופה
 
לא לוקח מסלול משתנה אלא אם מסוגל להחזיר אותו עד לתחנה
עזרה במיחזור משכנתא
28/07/14 23:10
14צפיות
מבקש סיוע במיחזור משכנתא .
ערך הבית 1200000
משכנתא כיום:
- 122000 ש"ח בריבית פרים של 1.65 למשך 16 שנה.
- 128000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים ,2.29  ל- 25 שנה.
- 510000  ש"ח בריבית קבועה צמודה של 3.3  למשך 16 שנה .
שאלותיי הן:
1. האם כדאי למחזר? אם כן, כמה כסף אחסוך לאחר קנסות ?
2. מהו התמהיל המומלץ בהנחה שאני רוצה להשאיר את החזר המשכנתא שעומד היום על 4500 ש"ח בחודש.
 
אשמח להתייחסותכם.
 
דעתי
29/07/14 17:41
על פניו כדאי למחזר
 
בקש מהבנק דוח לסילוק נדע כמה קנסות יש , ואז נראה אם אכן כדאי
חוות דעת דחופה לגבי ריביות לפני סגירה
29/07/14 09:53
1צפיות
שלום, אנחנו זוג בשנות השלושים עם שני ילדים קטנים. אנחנו לוקחים משכנתא לבנייה בסך של 1.2 מיליון ש"ח, שווי הנכס כ-3.5 מיליון ש"ח (כעת באמצע שלב שלד). הכנסה חודשית 30 ש"ח נטו, קרן השתלמות בסך של 120K בעוד כשלוש שנים. החזר חודשי רצוי- כ- 6,500 ש"ח. לאחר מספר סבבים בבנקים , מצ"ב הצעה שנשמח לשמוע התייחסותכם לריביות לפני סגירה: 400K בריבית P-0.9 ל 25 שנה, 150K בריבית קבועה צמודה 1.75 ל-13 שנה, 185K בריבית קבועה לא צמודה 4.28 -25 שנה, 170K בריבית קבועה לא צמודה 3.79 ל-20 שנה,  160K בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.18 ל 25 שנה, 75K בריבית קבועה לא צמודה 3.79 ל-20 שנה, ו-60K בריבית קבועה צמודה 0.589 ל-10 שנים (החזר חודשי התחלתי 6,353). תודה רבה מראש לכל העונים.
º
מישהו?
29/07/14 16:42
דחוף לתקן את כפתור האנטר במקלדת!!!
29/07/14 17:34
1צפיות
מי הגה את התמהיל הזה?
 
מה ההגיוןו העומד מאחורי כל מסלול?
 
מה הושקע בנכס עד לשלב הזה?  כולל עלות המגרש וכו'
 
קה"ש בעוד 3 שנ ים וקצת או שלוש שנים ומטה?.
 
האם לקחתם בחשבון פער בין התקציב לבין הביצוע שידרוש סכומים נוספים?
תמהיל מומלץ וריביות
28/07/14 23:20
23צפיות
שלום!
1. הנני רווק המעוניין להקצות הון עצמי של 300k לרכישת דירה יד שניה. אין ילדים ולא מתוכננים.
2. מחיר הדירה הינו כמליון שקלים. כלומר, מימון דרוש- 700K - 70% . ללא תיווך, הוצאות עורך דין- כ5000 ש"ח.
3. כרגע ללא הלוואות נוספות, הדירה מיועדת להשקעה (שכ"ד של 5500 ש"ח בחודש).
4. כושר השתכרות - בסביבות 10K נטו.
5. יכולת ההחזר- מנסיון עבר, המטרה היא להחזיר כ5000 ש"ח בחודש ולהשאיר 500 נוספים להוצאות בלתי צפויות.
6. יש קרן השתלמות והון עצמי נוסף - כרגע לא מתכוון לשלבם במשכנתא.
 
אשמח לקבל תמהיל רצוי וריביות רלוונטיות שיהוו נקודת פתיחה במיקוח על תנאי המשכנתא מול הבנקים.
תודה מראש,
 
איזה דירה עולה מליון ומושכרת ב-5,500??
29/07/14 10:02
1צפיות
ספר לי, שגם אני אקנה :) 
אם אני אספר לך
29/07/14 15:47
1צפיות
הביקוש יעלה והמחיר בהתאם. למה לי?
 
אשמח לתשובה רצינית לשאלה שהעלתי.
º
אתה מצפה לרצינות, אבל עונה בצורה מגעילה....
29/07/14 15:59
º
זו הייתה הלצה בלבד. צר לי אם מישהו נפגע מתגובתי
29/07/14 16:15
תשובה רררררצינית
29/07/14 16:33
3צפיות
אניח כך
 
זו דירה להשקעה האם יש לך דירה נוספת  בה אתה מתגורר ? אאו זה דירה ראשונה שלך או דירת שיפור?
 
לא מבין מה זה כושר השתכרות , לי יש כושר השתכרות של 100K אבל אני מרוויח רק 20K. ועל ה 20K הבנק מחשב את חישוביו.
 
אם אין לך דירה היכן אתה גר? אצל ההורים אצל החברה או בשכירות, כי אם בשכירות כמה אתה משלם כיום.
 
יהיה לך בעיה גם עם שכר הדירה הצפוי מול הבנק כי כרגע אתה לא יכול להראות לו חוזה שכירות
 
תשובה יפה יותר לבחורה רצינית
 
אחרי שארכוש אודיע לך כך אגדיל את הביקוש ואת ערך דירתי
תגובה
29/07/14 16:44
1צפיות
ראשית תודה על המענה.
1. מכרתי דירה להשקעה שהייתה ברשותי על מנת לשפר תשואה.  אני גר במגורים מסובסדים (עלות שולית ולא רלוונטית).
2. צודק. התכוונתי להשתכרות בפועל. לא הבנתי מדוע תיהיה לי בעיה עם הבנק- אני יכול להראות להם חוזה שכירות שקיים כרגע (על שם המוכר).
3. אהבתי את התגובה, לא ציפיתי שיפגעו מתגובתי לעיל.
 
שוב תודה,
 
נחדד
29/07/14 16:50
1צפיות
יש הכנסה של 10K ועוד 5.5K משכירות או ביחד 10K
 
האם אותו שוכר ימשיך להתגורר בנכס?? אם כן תצטרך להראות להם בשלב כלשהו חוזה שכירות ביניכם.
 
ככה הם ההוראות  כיום לכן קח זאת בחשבון.
 
המלצתי קבל אישור עקרוני מ 3 בנקים גדולים כדי לא למצוא עצמך במצוקה אחרי שרכשת
אחדד :)
29/07/14 16:54
1צפיות
10K - הכנסה ממשכורת בלבד.
5.5K שכירות ישמשו לכיסוי המשכנתא. לא ברור לי איך אגרום לשוכר לחתום עמי על הסכם שכירות כשאינני בעל הנכס. 
יתרה מכך, אם ברצוני לבצע שיפוץ בנכס (משמע אין חוזה שכירות)? הבנק לא יאשר את המשכנתא?
אני מתכנן לבקש אישור עקרוני ולבצע סקר שוק ומיקוח. העלתי את ההודעה המקורית כדי לקבל נקודת מוצא- תמהיל מומלץ וריביות.
פעלת יפה
29/07/14 17:09
1צפיות
לכן גם תקבל מדליה
 
הבנק פועל לפי הוראות וכללים שמוכתבים או על ידי הנהלת הבנק ( גרוע ) או על ידי בנק ישראל ( גרוע יותר )
 
השוכר הנוכחי יפנה את הדירה מתי?? תן לו להתגורר עוד שנה ואח"כ שפץ, כמובן אחרי שרכשת ולפני שפנית לקבל משכנתא אתה חותם עם הדייר על חוזה שכירות חדש.
 
לכן אין קשר בין משתיקח בסוף לבין האישור העקרוני  שימסד את מערך ההכנסות שלך אם הרצון של הבנק להעמיד לך מסגרת אשראי X
 
היא תתמלא בתוכן אחרי שתרכוש מעשית ואז גם נתמהל .
 
כרגע הבנק ייאלץ להתחשב רק ב 10K ולא יותר מ 4000 ש"ח החזר ( זו הרגולציה) הבנק ייתחשב גם בשכ"ד שאתה משלם המזערי ) כאשר אתה רוצה להחזיר 5000 ש"ח.
 
ומעל כל אלה עלול הבנק לאמר במידה רבה של צדק מבחינתו שאם אין לך דירה למגוריך אני לא מתחשב בכלל בשכ"ד!!
 
לכן החשיבות הגדולה של האישור העקרוני
...
29/07/14 17:19
הדוגמא עם השיפוץ הייתה לכך שזה בעייתי להעמיד את חוזה השכירות כתנאי לאישור המשכנתא. 
הבנתי את הנקודה- אגיש בקשה לאישור עקרוני , במידה ויאשרו- מהו התמהיל המומלץ... ?
בגדול
29/07/14 17:25
שליש פריים שני שליש קל"צ  אבל...
 
כאמור על פי אישור הבנק נדע איך למתהל
מחזור משכנתא
29/07/14 14:26
1צפיות
שלום לכולם,
נעזרתי בפורום לפני שלקחתי את המשכנתא - לפני כ- 7 שנים
נעזרתי שוב לפני מחזור לפני כ- 4 שנים
ועכשיו אני שוב שוקלת למחזר.
המצב כיום:
125K - פריים -1 עד 1/2028
132K קבוע צמוד - מדד + 2% עד 1/2023
167K קבוע לא צמוד - 5.27 עד 1/2026
אני רוצה לשפר את הריביות ולהגדיל את ההחזר ל- 4500 ש"ח (במקום כ- 3900 כיום)
 
קיבלתי הצעה מבנק מתחרה:
128K פריים -0.9 ל- 13.5 שנים
150K קבוע צמוד מדד + 1.2 ל- 7 שנים
151K קבוע לא צמוד 3.19 ל- 8 שנים
 
הפער בסכומים נובע מקנס של 4K ש"ח.
 
מה אתם חושבים על ההצעה שקיבלתי?
מה אפשר לשפר?
 
תודה
דעתי
29/07/14 17:23
1צפיות
את הפריים תמשכי ל 25 שנה  ותגדילי ל 140K ( יקוצרו בהמשך )
את הצמודה העבירי ל קל"צ ושפרי ריבית למתחת ל  ל  3%  ל 6-7 שנים
מיחזור משכנתא - כאשר הריבית בשפל
29/07/14 11:52
1צפיות
לקחתי משכנתא של 950K בדיוק לפני שנתיים (07.2012) כאשר הריבית הייתה 2.25%.
האם כדאי למחזר את המשכנתא כיום, כאשר הריבית בשפל - 0.5%?
תודה.
כן ולא
29/07/14 17:15
1צפיות
אם הכל בפריים מה שלא היה אפשרי אז - אין צורך
 
כיון שישנם עוד מסלולים אז פרט את הכל  כדי לקבל תשובה שעושה שכל

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה