בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי נועד לתת כלים לאנשים,אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!


וידר מאיר יועץ משכנתאות, מנהל האתר וידר משכנתאות



הודעת מנהל פורום משכנתא
המשך...
הודעה חדשה

התייעצות לגבי מחזור
28/08/14 01:08
2צפיות
שלום לכולם,
 
אשמח אם תוכלו לייעל לגבי כדאיות המחזור ואם כדאי, ריביות יעד יתקבלו בברכה. להלן הנתונים:
 
זוג בני 36 + 3 ילדים, 5,3 וחצי שנה
ברשותינו נכס בשווי כ 2.4M 
 
פרטי המשכנתא שנלקחה לפני כשנתיים:  
מסלול פריים - נלקח 300K ל-25 שנים בריבית P-0.9, יתרה לסילוק 280,865. קנסות כ-60שח
צמודת מדד - נלקח 112K ל-10שנים בריבית 1.4 + מדד, יתרה לסילוק 94,670. אין קנסות 
קל"צ - נלקח 100K ל-5שנים בריבית 2.5, יתרה לסילוק 65,883. אין קנסות
 
אין לנו הלוואות נוספות
אחוז המימון קטן מ-20%, לא מעוניין להגדיל את המשכנתא, רק למחזר אם כדאי...
שכרנו כ - 20K נטו לחודש. יציב, לא צפוי להשתנות 
יכולת החזר חודשית כ-5500 לחודש
קה"ש צפויה להשתחרר בעוד חצי שנה. כ-200K. 

אשמח לקבל את דעתכם על כדאיות המחזור, מסלולים מומלצים וריביות יעד.

תודה וערב טוב
האם משתלם למחזר?
27/08/14 21:58
55צפיות
שלום.
פרטי המשכנתא נכון להיום:
94,732 פריים 0.9- 23 שנים עמלת סילוק 155 ש"ח.
181,480 קל"צ 3.4 ל 11 שנה - החזר חודשי 1765 ש"ח - עמלת סילוק 3,357 ש"ח.
נשמח לא להגדיל את ההחזר החודשי בצורה משמעותית (מקסימום ב 100 ש"ח).
מאוד מעוניינים לקצר את שנות המשכנתא.
האם משתלם? האם אפשרי?
תודה.
 
יש לך משכנתא פצצה
27/08/14 22:26
23צפיות
בהתחשב בנתונים שציינת, ובנוסף לכך שאתם לא רוצים להעלות את ההחזר החודשי הייתי ממליץ לכם רק לקצר רק את הפריים בכ 5 שנים ככה תחזירו יותר ב100 ש"ח, נכנסים לסניף מבקשים את זה משלמים 200ש"ח ויוצאים עם חיוך!
תיקון
28/08/14 00:52
6צפיות
בקל"צ נשאר עוד 10 שנים, שאר הנתונים מדוייקים.
הוספת ממ"ד
28/08/14 00:00
3צפיות
שלום לחברי הפורום 
 
אני מעוניין להוסיף ממ"ד לבית. 
1. האם הלוואה לצורך זה מוגדר דיור או שיפוץ? . 
2. בנוסף לאישורים הרגלים, איזה אישורים להוסיף לבקשה ?. 
 
 
מסלולים וריביות יעד במחזור משכנתא
27/08/14 22:50
18צפיות
שלום למומחים המייעצים, הנה הנתונים:

משכנתא שהתקבלה לפני כשנתיים וחצי, 2/2012
סה"כ 800,000 ₪ לדירה ששוויה אז 1,670,000 ₪:
קל"צ 142,000 ₪ ל-18 שנים ריבית 5%. יתרה: 137,614 ₪ מתוכם 8365 ₪ עמלות וקנסות
קל"צ 138,000 ₪ ל-18 שנים ריבית 5%. יתרה: 133,679 ₪ מתוכם 8071 ₪ עמלות וקנסות
קל"צ למעבירי חשבון 100,000 ₪ ל-15 שנים ריבית 4.15 יתרה: 94,506 ₪ מתוכם 6376 ₪ עמלות וקנסות
משתנה כל 5 שנים 170,000 ₪ ל-20 שנים ריבית 2.34%. יתרה: 160,570 ₪ מתוכם 1526 ₪ עמלות וקנסות
פריים 250,000 ₪ ל-25 שנים ריבית P-0.9. יתרה: 230,818 ₪ מתוכם 230 ₪ עמלות וקנסות
סה"כ סכום לסילוק – הלוואות וקנסות: 757,188 ₪
 
ההחזר החודשי החל בכ-5000 ₪ לחודש וירד מאז לסביב 4700 ₪ לחודש.
 
זוג + 4 ילדים: 2 תינוקות, 1 גן, 1 בי"ס יסודי, לא צפויים ילדים נוספים ב-3 השנים הקרובות
אין כל הלוואות נוספות
סה"כ הכנסות יציבות כ-14,000 ₪, 6500 ו-7500 בחלוקה בינינו
צפויה עלייה בהכנסות בעוד כ-3-4 שנים
לא נרצה שההחזר החודשי יעלה שוב ל-5000 ₪ ונשמח אם ירד עוד במעט, אבל זה לא מחויב במציאות
צפוייה קרן השתלמות של כ-30,000 ₪ בעוד כחמש וחצי שנים (1/2020)
 
אשמח לדעתכם על מסלולים מומלצים וריביות יעד.
האם במצב הריבית הנוכחי נוכל לוותר לגמרי על הריבית המשתנה ועדיין להשאר קרוב להחזר החודשי הנוכחי?
אנחנו לקראת סבב פגישות, ראשית בבנק בו מתנהלים המשכנתא וחשבון העו"ש שלנו כעת (בנק איגוד) ואחריו לקבלות הצעות נוספות אצל המתחרים.
תודה וערב טוב
 
עזרה בעניין ביטוח משכנתא
27/08/14 22:21
17צפיות
שלום לכולם
אחרי תהליך ארוך של סגירת משכנתא הגיע הזמן לעשות ביטוח
יש לי מספר שאלות:
  1. למה חשוב לשים לב בהצעות הביטוח שאני מקבלת? האם עליי ללכת רק על פי מחיר או שישנם קריטריונים נוספים? כמו הגוף המבטח וכד'
  2. האם ניתן להסתפק בביטוח חיים מטעם העבודה או שהביטוח משכנתא חייב להיות נפרד?
  3. האם עליי לדאוג שיהיו כיסויים מסוימים בביטוח? איך זה עובד? ביטוח חיים נטו? מה קורה במקרה של מחלה חס וחלילה וכד'?
 
תודה רבה מראש לעונים
ביטוח חיים למשכנתא כשמו כן הוא
27/08/14 22:39
13צפיות
ביטוח חיים ונבס במשכנתא הם מבטחים את המשכנתא במקרה וח"ו קורה ללווים או לנכס אסון. במקרה של מוות הביטוח משלם את המשכנתא ובמקרה של אסון למבנה הביטוח בונה את הדירה מחדש.
1.חשוב לשים לב שישנם כיסויים נוספים במיוחד כיסוי צד ג'(לפחות חצי מליון) ז"א אם יש פיצוץ בצנרת והשכן מלמטה ניזוק, שהביטוח ישלם לו את הנזק ולא אתם.
2.ביטוח חיים מטעם העבודה לא קשור לביטוח חים למשכנתא כלל.
3.במקרה של מחלה שגורמת לשני בני הזוג חוסר יכולת להחזיר את המשכנתא (כמובן אחרי שהביטוח מברר שאכן כך המצב) הביטוח ישלם לבנק את הכסף.
בשמחה
 
עזרה דחופה במחזור משכנתא
27/08/14 21:03
57צפיות
שלום,
 
אנו מעוניינים למחזר משכנתא שנלקחה לפני כשנה.
גובה המשכנתא 530K
שכר -16k
החזר חודשי כיום-2780
1/3 פריים -0.9 , ל- 25 שנים
2/3 קל"צ- 4.3 , ל-16 שנים
 
ההצעה שקיבלנו היא:
להשאיר את הפריים אותו הדבר 
קל"צ -3.38 ל- 11 שנים 
גובה ההחזר החודשי יעלה ל- 3280 
עמלת הסילוק - 10500 שקל
נשמח מאוד לחוות דעת לגביי עמלת הסילוק ולגבי הריביות שקיבלנו
בברכה,
מאיה
º
מה כל כך דחוף?.??
27/08/14 21:12
29צפיות
º
יש לנו פגישה עם עוד בנק מחר
27/08/14 21:21
26צפיות
עזרה מישהו?
27/08/14 22:38
17צפיות
נשמח מאוד לשמוע חוות דעת
º
נראה קלצ גבוה ומתאים יותר ל-14-15 שנה
27/08/14 23:48
תמהיל וריביות משכנתא
27/08/14 14:13
135צפיות
שלום רב,
אני לקראת סגירת משכנתא ואשמח לקבל את דעתכם על התמהיל והריביות שהוצאו לי:
 
עלות הדירה מליון ש"ח. המשכנתא הינה 50% מהערך הדירה על פי התמהיל הבא:
 
160,000 משתנה כל 5 שנים ב: 1.6%
170,000 : P-0.9
170,000: קל"צ  ל 9 שנים ב: 2.39
 
תודה מראש,
דרור
נשמע טוב מאד
27/08/14 14:35
61צפיות
מאיזה בנק?
רצוי פרטים נוספים
27/08/14 14:37
76צפיות
הפריים לאיזה תקופה?
 
המשתנה לאיזה תקופה? , מה ייפרע אותה עד לתחנה?
 
אתה ער לכך שהיא צמודה?
 
ריבית הקל"צ טובה
המשך פרטים
27/08/14 22:36
19צפיות
שנת הצמודות הם ל 20 שנה....
האם אתה ממליץ להגדיל את הקלצ? ואם כן על חשבון איזה מסלול...
תודה
האם לחתום עכשיו הוא לחכות ?
27/08/14 22:25
35צפיות
שלום
 
לוקח 450K לפי
150K ב- P-0.9 25 שנים
300K ב- קל"צ 3.09% ל- 11 שנים
 
40% מימון.
 
האם כדאי לדחות את החתימה ולצפות ליכולת להוזיל את הקל"צ ?
 
תודה
לא נראה שיש לאן לרדת כל כך, אבל תעשה עוד סבב בנקים אולי
27/08/14 22:32
16צפיות
תוריד בעוד קמצוץ
רכישת דירה ומשכנתא
26/08/14 22:50
78צפיות
הי
קראתי פה המון מכל המידע שצברתי האם הגיוני על שווי דירה 1,120,000 משכנתא של 784,000 התמהיל הנ"ל:
 
1.  שליש, קל"צ 3.5%
 
2.שליש בפריים מינוס0.9
 
3.שליש - משתנה כל 5 שנים - באיזו ריבית כדא לדרוש?
 
תודה רבה 
קראת המון אבל הפנמת פחות
27/08/14 20:42
36צפיות
חבל
 

                                         
נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.
זכויות היוצרים שייכים לליאונרד  ( והורחבו על ידי )
1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?
2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)
2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?
2ג. מה לוח התשלומים הצפוי ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )
 
 2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.
3. מה גובה ההלוואה הדרושה?
4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?
5. מה אחוז המימון?
6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות  מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.
7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).
8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)
אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון?
 
9.בדירה להשקעה  האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?
 
10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?
 
וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם
 
 
תשובות
27/08/14 22:12
31צפיות
הי
1.זוג נשוי בני 30, בהריון ראשון.
2. דירה יד 2, מחיר הדירה 1,120,000 אין עוד הוצאות.
3.עוד לא שולם כלום, כל צריך להיו משולם בטווח הקרוב.
4.לא מיחזור.
5.אין הלוואות נוספות.
6.השכר כרגע יציב על 18,000, 10,000 והשני 8000
7.יכולים להחזיר 4000
8.כרגע לא רואים הכנסות צפויות, תהיה קרן השתלמות אבל בטח תשמש לדברים אחרים.
9. דירה לא להשקעה אבל כרגע מושכרת ב-4000 לעוש שנה ואנחנו משלמים שכירות בדירנ אחרת 1800
10. כרגע לא חוסכים.
11. רוצים לקחת 70% משכנתא השאר הון עצמי.
 
מקווה שעניתי
תודה
עזרה בבקשה בנוגע למיחזר
27/08/14 18:58
50צפיות

שלום וברכה,
אני ממש אשמח לקבל ייעוץ / הכוונה לוודא שאני עושה את המהלך הנכון:
כרגע נשאר לי במשכנתא כ477 אלף ש"ח  (כולל הפרשי היוון) וזה מחולק לשני מסלולים:
380 אלף (כלול בתוך הסכום 30 אלף הפרשי היוון) בריבית קבועה צמודה 4.2 לעוד 13 שנה
97 אלף בפריים -1.00% לעוד 18 שנה.
התחלתי דרך יועץ משכנתאות לבדוק את כדאיות המחזור, רק אני לא בטוח שהוא מקבל הצעה אטרטיבי עבורי. זה מה שהוא הציע:
1) להשאיר את החלק פריים כמו שהוא
2) לקחת עוד 93 אלף במסלול פריים -0.75
3) לקחת 287 אלף ש"ח בריבית קבועה צמודה 2.5%
שווי הנכס 2.1 מליון ש"ח, הכנסות נטו כ23 אלף.
ממש אשמח לשמוע מכם אם זה נשמע טוב או שאפשר ללחוץ לקבל יותר טוב ביחס למה שנותנים היום בשוק.
תודה מראש!!!
 
אני תמה
27/08/14 19:27
41צפיות
אולי הנתונים לא מדויקים אבל לפי הנתונים שנתת תוכל לקחת עד שליש פריים כלומר כ160000 שח ולא 180000 כמו שכתבת.  יש מגבלה של עד שליש פריים
האם חשבת על ניצול ההזדמנות לרכישת נכס להשקעה?  יש כאן פוטנציאל גבוה לשינוי מצבך הכלכלי
בכל מקרה,  מה סכום ההחזר החודשי שיהיה נח לכם?
לפי תשובתך אדע איך לענות
קודם כל תודה רבה...
27/08/14 21:26
20צפיות
עכשיו לשאלותך:
אני גם הייתי מבולבל שקיבלתי אישור על יותר משליש במסלול פריים, כנראה זה בגלל שאני משאיר את הפריים הקיים ועושה מיחזור רק על מסלול ריבית הקבוע שהיה לי.
בתכליס יהיה לי 40% במסלולי פריים.
ההחזר החודשי שמתאים לנו זה כ3800 ש"ח בחודש. כרגע לא נכנסנו לעניין של נכסים להשקעה.
האם הריבית שהציעו על מסלול הריבית הקבוע 2.5% צמוד מדד (ל10 שנים) זה נחשב טוב ביחס לריביות שמציעים היום?
האם עדיף ללכת על מסלול ריבית קבוע לא צמוד?
שוב פעם תודה על כל העזרה!
 
יקר
27/08/14 21:46
21צפיות
אם הבנק אישר אז אישר אבל מוזר, תבדוק אולי לא כל הנתונים שנתת נכונים, אולי היה לך משתנה כל שנה-3?
 
אפשר לקבל ריבית נמוכה יותר, זה יקר. יותר לכיוון 1.6-1.5 לקבועה צמודה ואם לקוח חזק אז פחות. פריים אפשר לשאוף לשפר לכיוון -0.9
10 שנים זה קצת גבולי כי השנים הקרובות המדד צפוי להיות נמוך אז לתקופות של 5 שנים הייתי הולך על צמוד אבל 10 לא הייתי מצמיד
בקל"צ תוכל לקבל 3.2 ופחות. יעלה קצת יותר בהתחלה אבל לאורך זמן אני מאמין שיהיה זול יותר, וגם אם לא זה ביטוח נכון
 
מחשבה על נכס נוסף צריכה להיות עכשיו, לפני המשכנתא כדי להכין את ההחזרים לשני נכסים
 
תשלומי הבנק לקבלן
27/08/14 14:24
52צפיות
לקחתי משכנתא הכלא ושר וסודר כל הטפסים ועכשיו הבנק צריך להשלים לקבלן ל70% ולפי הקצב בנייה עד 100% [אני את ההון שילמתי כבר]רציתי לדעת הכסף שנותר עד התקדמות הבנייה אני צריכה אחרי זה שוב לבקש אישור ולעשות את כל ההליך ששל התשלום או שהבנק משלם לקבלן בקצב הבנייה ולא צריך שום דבר עוד ממני
אם אפשר להסביר לי את ההליך תודה
אם מדובר בבנק מלווה
27/08/14 14:33
35צפיות
את מחוייבת כבר היום על כל סכום המשכנתא
 
הבנק המלווה מעביר את הכסף לקבלן בהתאם להסדרים ביניהם, ללא התערבות שלך
º
מדובר בפרוייקט ללא ליווי שיש כברשלד וטאבו
27/08/14 19:52
9צפיות
בקיצור לא עשית כלום כמעט
27/08/14 20:16
17צפיות
הבנק יעביר כסף בהתאם להוראות שלך ותלוי במסלולים , ייתכן ובכל  משיכה תצטרכי לנהל עם הבנק מו"מ חדש על ריביות .
 
את צריכה לשלם לפי חוק המכר דירות, ולקבל בטחון על הכספים כמו רישום הערת אזהרה לטובתך.
 
מציע לך לפנות לעו"ד שלך לבדוק את כל הסוגיות הללו, כי נראה לי שאת לא מבינה בנושא הזה דבר.
יש הערה בטאבו על שמי וגם הערה לטובת הבנק
27/08/14 20:58
10צפיות
אבל למה הכל מחדש?הוא אמר לי שזה אושר וישולם הכל וזהו זה לא ככה?
נחדד
27/08/14 21:09
15צפיות
לקחת לשם דוגמה 300K בקל"צ
 
בתשלום הקרוב מעבירים רק 150K
בתשלום אחרי זה שיהיה בעוד חצי שנה לדוגמה , תצטרכי לנהל מו"מ על הריבית מחדש.
º
אה הבנתי תודה רבה
27/08/14 22:24
2צפיות
התייעצות מחזור
27/08/14 16:31
72צפיות
לפני כשנתיים לקחתי משכנתא שליש פריים -0.95 והשאר קלצ 4.7. כעת מעוניינת למחזר, ההצעה שקיבלתי היא להשאיר את הפריים כמו שהוא ואת הקלצ לקצר מ 15 ל 9 שנים בתוספת 390 שח להחזר החודשי עם ריבית של 3.5 אחוז. עמלת סילוק 4312 על סכום של 240,000. על פי הבנק חסכון של 19000 שח. האם כאי? מה הריבית שניתן לקבל בנתנים כאלה?  תודה.
דעתי
27/08/14 17:04
50צפיות
3.5% לקל"צ 9 שנים ריבית גבוהה מאוד!!!!!
 
לא כתבת מה ההחזר החודשי הרצוי לך , כדי לתמהל כיאות.
 
וכן היתרה בכל מסלול ומסלול לפני הקנס
תודה
27/08/14 19:32
26צפיות
יום אני מחזירה בערך 1300, אחרי ההצעה שלו אחזיר כ 1700 על הפריים והקלצ ביחד. שזה בערך החזר שאוכל לעמוד בו. היתרה בקלצ 200000. תודה שוב.
סליחה שאני מנדנד
27/08/14 20:00
30צפיות
היתרה בפריים? ערך הנכס?
לא מנדנד..תודה לך
27/08/14 20:46
23צפיות
הנכס לפני שנה וחצי נקנה ב 810,000. היתרה בפריים שאלה טובה..צריכה לבדוק את זה. התחיל מ 145000. המשכנתא נלקחה על 470 סהכ. בדרך החזרנו 170 על הקבועה. היום ההחזר על הפריים הוא כ 550 שח. על הקבועה 780.
º
נמתין בנשימה עצורה ליתרה
27/08/14 20:50
18צפיות
תמהיל למשכנתא
26/08/14 21:11
219צפיות
היי אני לוקח משכנתא של 500K שמהווה 1/3 מערך הדירה.
ההצעה שקבלתי היא : 1/3פריים מינוס 0.9 ל 20 שנה
2/3 קל"צ 3.4 ל15 שנה 
האם התמהיל נכון? והריביות טובות?
החזר כ3200 בחודש
מה התוכניות שלך לעתיד?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
26/08/14 21:22
111צפיות
האם בדקת כמה קנס אתה תשלם במידה ותיפרע את הקל"צ?
האם בדקת כיצד ניתן לחסוך על ידי לקיחת קבועה צמודה לתקופה קצרה יותר?
..
26/08/14 21:54
81צפיות
אין תכנית לפרוע קל"צ
האם הריביות שקבלתי טובות?
כן הריביות די טובות
26/08/14 22:01
102צפיות
אך מה חשובות הריביות אם התמהיל לא טוב?
למה לקבע הכל ב-3.4% אם אפשר לקחת לתקופה קצרה יותר קבועה צמודה?
ראה את התשובה שקיבלתי מ"ישהו" למשכנתא דומה
27/08/14 07:04
81צפיות
אולי זה יתן לך עוד נקודה למחשבה.
אולי אצלך אין טעם בגרייס חלקי עד לשיפור המצב,
אבל אני מניח שגם אצלך יש טעם לחשוב על תוספת מסלול משתנה כדי לקצר את הקל"צ ולשפר את הריבית עליו.
º
יכול לומר איפה קבלת את ההצעה?
27/08/14 10:30
31צפיות
שאלות
27/08/14 20:35
25צפיות
האם זו יכולת ההחזר?
 
ניתן לקחת מסלול פיתוי לשפר את התמהיל
 
קרא כאן
 

מסלול הפיתוי מהו? למי הוא טוב. ולמה הוא טוב.
יילקח בד"כ במשתנה כל 5 ל30-25 שנה בצמודה או לא בצמודה מסלולים חביבים על הבנק
מטרות המסלול:
הראשון – הגדלת החלק הפריימי בהלוואה מעבר לשליש. הפריים עדיין בריבית סופר אטרקטיבית. כאמור שליש מ 900,000 קטן משליש מ 1,000,000
 השני - ההגדלה מאפשרת לנו להקטין את הסכום במסלול הקל"צ באותו הפרש ומאפשר לנו גם לקצר את הקל"צ..
לכך יש שתי השלכות , פחות זמן של מסלול הקל"צ ושיפור בריבית ככל שהתקופה קטנה.
השלישי - "השתוללות"  הבנק במסלול הפיתוי, מאפשרת לנו לקבל תנאים טובים יותר במסלולים שאנו נישאר איתם הפריים והקל"צ
מגבלות:
לא לתת לבנק להשתולל יותר מדי בריבית של מסלול הפיתוי כדי לא "לזכות" בקנס פרעון מוקדם
נכון להיום ריבית נמוכה מ1.97  בצמודה ו 3.35% בלא צמודה מביאים אתכם לכך שאין קנס.
בלקיחה בצמודה לוקחים אחרי 15 לחודש ומחזירים לפני סוף החודש כדי לא להיתפס בעליית מדד אפשרית.
מגבלה חשובה היא שאת הכסף הבנק מעביר למוכר ישירות כלומר אתה אמור להיות חייב למוכר  לפחות את הסכום של ההלוואה המוגדלת.
את המסלול אתה כמובן פורע עם ההון העצמי שיש לך שבמקום לשלם אותו למוכר אתה משתמש בו לפרוע את מסלול הפיתוי.

יש לבחון גם שלפעמים בקשה כזו מעבירה אותנו ליחס מימון גבוה שעלול לחבל בקבלת ריביות טובות, או להביא אותנו ליחס החזר גבוה מדי או אולי אפילו מעל למותר על פי הוראות בנק ישראל.
אבל אם עמדתם במגבלות יש כדאיות לכך בטווחי זמן של 10-20 שנה במסלולי קל"צ, מתחת ל 10 שנים פערי הריבית לא כל כך גדולים שהייתי שוקל פעמיים
 
כיצד אני מחשב את גובה החיסכון במחזור משכנתא?
26/08/14 17:49
192צפיות
אבקש עזרה בבחינת כדאיות מחזור למשכנתא.
בינואר 2006 לקחתי משכנתא ל-20 שנה לפי התמהיל הבא:
300K בריבית שנתית של 4.3 קבועה , צמודה . פרעון לפי שפיצר.
137K בריבית שנתית של 4.93 גם כאן המסלול הוא קבועה צמודה ושפיצר.
נותרו לי עוד 11.5 שנים לחסל את כל המשכנתא.
תשלום חודשי נוכחי עומד על כ3350 בקירוב.(וזה רק גדל עם השנים)
לאור השינויים בריביות ובכלכה הישראלית בשנים האחרונות השאלות הן:
1 - האם כדאי לי למחזר?
2 - במקרה ויש כדאיות , מה גובה החיסכון שיהיה לי וכיצד מחשבים אותו?

תודה על העזרה
אלן
שלח לי טופס יתרות לסילוק
26/08/14 19:44
121צפיות
ואחשב לך
חישוב כדאיות מחזור
26/08/14 21:37
133צפיות
חבל שלא צרפת יתרה למחזור כולל קנסות
הערכה שלי קנסות כ - 25-30K (אנא בדיקתך)
ואחרי כל זה
למחזר פריים 130K ל 20 שנה שיקוצר ל 2 שנים עם סיום הקלצ
היתרה קלצ ל 8 שנים ריבית יעד 3%
חיסכון מעל 60K
הנחת מדד 2%
פריים שיגיע ל 5-6% ברבות השנים
כל הנ"ל כפוף ליתרות המדויקות שתמציא + הריביות שתקבל במסלולי המחזור החדשים
למה אתה לא מחשב חישוב כלכלי נטו?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
26/08/14 21:48
112צפיות
למה אתה לא משווה מסלול מסויים לאותו המסלול עם ריבית נמוכה יותר בשיקלול של הקנס?
 
למה להכניס את המרכיב של המדד?
אם הוא יהיה 0% או 200% תוכל לבצע את אותו החישוב והכדאיות תהיה אותה כדאיות?
מאיר מה עבר לך בראש שכתבת את ההודעה שלך
27/08/14 10:30
76צפיות
לבן אדם יש מסלול צמוד ב 4.5%  ( עשיתי ממוצע )ל 11שנה 362K  אם ימחזר ישלם קנס 33K כלומר צריך להשוות 395K בריבית חדשה מול המסלול הקיים.
 
ל 11 שנה נניח יקבל ריבית של 1.5% צמוד, אבל בריבית הזו הוא יכול לרדת ל 10.2 שנים כדי להיות בהחזר חודשי זהה למסלול הקיים
 
במדד של 0 המסלול החדש יחסוך ( אחרי תשלום הקנס ) 32K שזה כ  7.5%   חיסכון בהחזר הכללי
 
במדד של 10% המסלול החדש יחסוך ( אחרי תשלום הקנס ) 90K שזה כ  12% חיסכון בהחזר הכללי.
 
אבל ....
 
דולבין שעשה את ההשוואה השווה בין המסלול הצמוד = תפוח העכשווי, למסלול לא צמוד = אפרסק חדש !!
 
ולצורך ההשוואה בין תפוח לאפרסק הוא הניח כי יהיה מדד שנתי של 2% לאורך התקופה. לא אפס ולא 200%
 
סביר !! וחייב היה להניח משהו כדי שההשוואה יהיה לה יד ורגל .
 
לכן התשובה שלך עוד פחות ברורה, כי ברור שיש חשיבות מרובה לצפי שלנו למדד לאורך התקופה כדי להשוות כדאיות!!
כל מה שאתה רושם גוי מבחינה כלכלית
27/08/14 10:36
74צפיות
שוב, איך אפשר להשוות בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה?
 
מה שרשמת בהתחלה, חיסכון של כ-32K זה מצויין
 
להכניס תפוח לאפרסק, זה לא שווה שום דבר
ככה בדיוק הרבה מאוד אנשים עושים וזו הנחה שגוייה
מאיר , ישהו דולבין אתן גם אני את חלקי
27/08/14 11:57
53צפיות
בהחלט שאלה חשובה מעין כמותה .
התעוררתי בעניין זה של הרבה לקוחות שפונים אליי אחרי שהגיעו מהצעתת חסכון של 200K  ו300K  מחברות ייעוץ  ( וחברה תתפלאו בעלי שם בשוק) 
אם נקח את אותו תמהיל של הלקוח ונרכיב את אותם מסלולים לאחר שהועמס קנס יציאה 
אם אותם סכומים ונקבל את הריביות של היום  אז נוכל לדעת בודאות את החסכון ובמדויק 
אבל ואבל ,  אם נרכיב תמהיל שונה וכל שכן ונכניס מרכיב של מדד החסכון יתבטא אך ורק "בסדר גודל " O 
לעניין מדד , לקיחה בחשבון של מדד 2 אחוז שנתי לאורך השנים ריאלי לחלוטין .
מקבלים חברים ? 
 
שום דבר במה שכתבתי אינו שגוי
27/08/14 13:25
40צפיות
למה לא ניתן להשוות בין מסלול לא צמוד לצמוד.
 
לקוח בא אליך אומר לך זה התמהיל שיש לי אני רוצה לשפר אותו , לא רוצה להגדיל החזר.
 
האם עקב כך שהוא כעת נמצא במסלול צמוד תשווה לו ותציע לו רק מסלול צמוד ?
 
או אולי תגיד לו  אני אחלק לך את זה לשליש פריים ושני שליש קל"צ כמו שדולבין עשה, ואז אני אשווה לך בין המסלול הצמוד שיש לו לתמהיל של דולבין וגם לתמהיל "שלך" שהוא יהיה כולו צמוד רק בריבית נמוכה יותר שניתן לקבל היום. או בוריאציה של פריים וצמודה.
 
ואם אתה ממליץ על שליש פריים ודולבין מציע שליש בפריים אז לא צריך להניח מה יקרה לריבית הפריים , כי ההשפעה תהיה זהה בשני התמהילים , ואז תישאר הדילמה צמודה או לא צמודה
 
אני סבור שצריך לבחון את כל האופציות להניח הנחות כמו מה יהיה  המדד במהלך X השנים קדימה , מה עלול לקרות לריבית הפריים באותה תקופה, ואז להגיע לתוצאה מושכלת, איזה תמהיל עדיף.
 
לשקלול צריך להכניס גם אלמנט של שקט נפשי שאתה מקבל בקל"צ ואין לך במסלול מדדי, והאפשרות שבמדדי במקרה של השתוללות באינפלציה תגיע להחזר שלא תוכל לעמוד בו.
 
התוואי של בנק ישראל הוא 1-3% והנה עינינו הרואות שכעת אנחנו בפחות מ 1% כי המשק נמצא במיתון , אז כמו שהמדד יודע לשטות בכלכלני בנק ישראל כלפי מטה הוא גם יידע לעבור את תוואי ה 3% כלפי מעלה עד שפעולות לתיקונו ישפיעו..
 
אבל לקחת את הממוצע של 2% סביר בעיני אם מדובר בתקופה שעולה על 5-6 שנים
על זה נאמר שני נביאים מתנבאים בסגנון אחד
27/08/14 13:30
32צפיות
במקום ששני התמהילים שונים לחלוטין מבחינת הרכבם אז גם אם יש מחזור וככל הנראה שיש אז החסכון תלוי בהשתנות של כמה פרמטרים 
לאורך השנים ( עוגנים למינהם , מטח אם יש , אינפלציה וכו )   ולכן החסכון הוא בסדר גודל מסויים . 
ועל זה חורה לי על  לשון מדברת גדולות שמבטיחה בבירור חסכון  נקוב בסכום 200K  100K  או   WHATEVER 
כדאיות מיחזור
26/08/14 23:17
98צפיות
הי , סה"כ יתרה לסילוק  היא בסביבות 395K וזה כולל קנס בגובה 33K.
 
לא הבנתני מתשובתך את רמת כדאיות המחזור .
 
כמוכן , האם הגיוני שערך החסכון ממחזור רק על ידי משחק בריביות יגיע למעל 130K?
 
חישוב החיסכון מבוסס על הנחות
27/08/14 20:32
18צפיות
חייבים להכניס הנחה של מדד ממוצע לאורך התקופה אם רוצים להשוות מסלול צמוד למסלול קלצ
ויותר מכך, אלו שיש להם מסלול צמוד משתנה, חייבים להניח מה יהיו השינויים בריבית בכל תחנה.
כתבתי במפורש בהנחה שהקנב הינו 25-30K
ובמדד של 2%
הערכה שלי שתחסוך (אחרי ששילמת קנס) כ 60K
מאחר והקנס הוא מעט גבוה  יותר החיסכון המחושב מעט נמוך יותר
כמובן שכל זה כפוף לאיזה ריבית קלצ תוכל להשיג במחזור
מעבר לכל זה המחזור יתן לך שקט נפשי שבו 2/3 מהחוב יעבור להיות קבוע.
 
 
 
º
27/08/14 20:37
5צפיות
האם כדאי למחזר משכנתא
26/08/14 22:14
167צפיות
נלקחה לפני שנתיים
סכום שכנתא מקורי-1,169,000 - סכום הנכס 1,700,000
יתרת משכנתא-1,124,000- סכום הנכס כיום 2,000,000
מסלול:
371,204 - ריבית פריים מינוס 0.9
753,120- ריבית משתנה כל 5 שנים  1.54
החזר חודשי 4,065
תודה מראש על העזרה
ממליץ להגדיל החזרים במידת היכולת
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
26/08/14 22:17
100צפיות
יש לך תנאים טובים וריביות זולות
מה שכן הייתי שוקל זה לקצר את התקופה ולהגדיל את ההחזר החודשי
לא רשמת מהן ההכנסות שלך
המשך פירוט
26/08/14 22:21
92צפיות
הכנסה שלנו יחד 19,000
המשכנתא נלקחה ל-30 שנה 
לא ריאלי
27/08/14 10:17
73צפיות
לקחת את כל המשכנתא ל-30 שנה
ממלית כמו שרשמתי לקצר תקופה בצורה משמעותית
ריאלי זה כן כלכלי זה לא
27/08/14 20:31
25צפיות
בדקו להגדיל יכולת החזר וכן את האפשרות לברוח מהמשתנה הצמודה הזו

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה