לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי נועד לתת כלים לאנשים,אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!


וידר מאיר יועץ משכנתאות, מנהל האתר וידר משכנתאות



הודעת מנהל פורום משכנתא
המשך...
הודעה חדשה

משכנתא בסיכון שאלונת..
30/03/15 17:54
278צפיות
עבור אחי,
משכנתא 650K על דירה של 950K
דירה ראשונה יחידה למגורים
זוג בני 38-40, 3 ילדים   0.5,  5,  8
התינוק יהיה בבית לפחות שנה, הגדולים משלמים על בי"ס 1100 ביחד לחודש. ללא צהרונית.
הכנסה כ 10K נטו
האישה לא עובדת כבר כמה שנים. לא נראה שתעבוד בשנים הקרובות.
צפויה קהש נוספת להשתחרר עוד 6 שנים, כ 100K. יתכן ותוקדש להחזר הלוואות משפחה.
 
בהתחשב בכך שרק הוא עובד, לדעתי זה מסוכן מאוד. דעתכם?
יודע כי מומלץ שליש פריים, 2 שליש קבועה. האם עדיין?
מה החלופה?
30/03/15 20:50
133צפיות
גרים היום בשכירות ?  כמה משלמים ?
יש להם הלוואות בחשבון ?  כמה משלמים כל חודש ? ולעוד כמה זמן?
הסיכון מתחיל מרמיה עצמית
31/03/15 07:44
147צפיות
בין השורות מסתבר שיש עוד הרבה חוץ מהמשכנתא.
אם כבר היום הם אינם מאוזנים ולכן נדרשים ל"הלוואות משפחתיות"
אז ראשית יש לעשות סדר ולהגיע למצב בו יש איזון בתקציב המשפחתי ואז
יודעים בדיוק כמה ניתן להחזיר כל חודש למשכנתא.
 
מפרנס יחיד זה סיכון ללא קשר למשכנתא. הרי הוצאות דיור יהיו
אם יקחו משכנתא ואם לא יקחו.
בהצלחה.
תודה. תשובה לשניכם. כיום מאוזנים אם כי לא קל..
31/03/15 08:29
102צפיות
משלמים כיום שכירות כ 3000. לדעתי החלופה היא דירה זולה בהרבה. 400k משכנתא מקסימום.כדי להקטין סיכון.  ואם לא אז לחכות ולצבור הון.
מפרנס יחיד אכן בעייתי אך בשכירות אין חוב על הגב במקרה פיטורין חו"ח.
בזמנו קראתי המלצה במפרנס יחיד אז משכנתא עד 25% מהכנסה נטו. מה שלא ריאלי עם 650k..
 
תודה
אין חובות נוספים. הלוואות משפ הכוונה להלוואות
31/03/15 08:37
87צפיות
שינתנו לצורך קניית הדירה. לא הלוואות קיימות כיום.
עוד תובנות בנושא תודה
31/03/15 14:00
50צפיות
..........
אתם נורמלים ?
01/04/15 22:01
15צפיות
אתה מדבר כרגע על הכנסה פנוייה של 6000 שח (אחרי שכד ותשלום לבית ספר).
רוצים לגדל משפחה לתפארת מ 6K לחודש ? עם 3 ילדים ?
ועוד לקחת התחייבות של מאות אלפי שח ?
וההון ה"עצמי" זה הלוואות משפחה ?!?!?
 
אתם ממש איבדתם את זה.
לא חייבים לקנות דירה בכוח ! אם אין אמצעים.
ההון העצמי שלהם זה קהש שלהם ועזרה מהורים.
01/04/15 22:39
11צפיות
אחכ הלוואות דודים שאירגנתי להם ב"תחזיר מתישהו ללא ריבית" (מקהש הבאה) ואז הם מגיעים לכ 450k.
שליש פריים ל 25
שני שליש קלצ ל 15
יוצא 3000 שח. שזה סביר.
אם קלצ ל 20 שנה אז 2500 בערך.. אז עכשיו אפשרי.. והיא תאלץ לעבוד תוך שנתיים נניח..
עדיין
02/04/15 01:14
2צפיות
אמרת 10 נטו. אז כמה ברוטו ? נניח 15. זה אומר 1500 שח לחודש קה"ש. 18K לשנה. לא הרבה.
ועדיין - לחיות חיי רווחה כלכלית מ6K לחודש - לא נראה לי בכלל בכלל.
 
שליש פריים, שליש קל"צ, שליש ק"צ ל-25 שנה
01/04/15 10:22
55צפיות
הגיוני....?
º
משפחה עם הכנסה נמוכה, לא הייתי הולך על צמוד
01/04/15 10:48
37צפיות
º
רק שליש צמוד. קבועה צמוד
01/04/15 15:11
20צפיות
אז?? שליש פריים ושני שליש
01/04/15 15:14
27צפיות
קלצ??.......
כן. גם הפריים הוא ריבית משתנה, אני מאמין שיהיה להם קשה עם
01/04/15 16:03
29צפיות
עליה של הפריים וגם לעיה של המדד. 
עדיף משהו שהוא יחסית יציב, וגם מאפשר להם להנות מהריבית הנמוכה שיש היום בפריים. 
יעוץ לפני מחזור
01/04/15 21:07
21צפיות
שלום לפורום,
אשמח לשמוע אם הכיוון נכון, בעיקר אם שווה ללכת על ק״צ...
אנו עומדים לפני מחזור עקב הריביות הנמוכות, בבנק הבינלאומי
הקרן עומדת על 731k עמלת היוון 52k
כיום:
247k בפריים 1-
238k קל״צ 4.7 עד 2027
245k קל״צ 5 עד 2032
החזר החודשי עומד על 4,800 ורצינו לעלות לכיוון ה5000
 
נרצה להכניס 180k בפירעון ומה שהציעו לי:
להשאיר את הפריים כמו שהוא כמובן - לא לפתוח ועומד על 247k
256k קל״צ בין 2.3-2.5 עוד לא סגורים על זה בבנק.. ל7 שנים
100k ק״צ ב 1% ל10 שנים שאנחנו מתכננים לפרוע עם כניסת קרנות השתלמות עוד כ5 שנים
סה״כ החזר חודשי כ5100
 
אנחנו מרווחים ביחד כ25k עם שלושה ילדים
אגב, היום דיברתי עם טפחות, אמרו לי שלא יוכלו לתת לי משהו טוב יותר.. וגם שעמלות ההיוון ירדו משמעותית בפברואר. למה אצלי זה לא השתנה??
תודה לעונים!!
לגבי קבועה צמודה
01/04/15 23:39
5צפיות
היות ומדובר לחמש שנים הסיכון למדד גבוה הוא נמוך, השאלה מה תקבלו בקבועה לא צמודה לחמש שנים אם הפער הוא לא גבוה אז זה שאלה של על מה להמר, כי יש סיכוי שהמדד יעלה כך וידביק את הפער.
דבר נוסף תבחנו אולי מ"צ ל10 שנים, אמנם הריבית תהיה יותר גבוה, אבל מצד שנים אתם מנטרלים את החשש מקנס פרעון אחרי חמש שנים.
משכנתא או הלוואת גישור?
01/04/15 23:18
5צפיות

שלום
 
בבעלותי מגרש בתהליכי פיתוח שברצוני למכור (לאור הצטרפות לפרויקט צבאי באותו המקום). המגרש שווה ערך לסכום שחסר לי על מנת לרכוש את הדירה בפרויקט.
רציתי לדעת מהן האופציות שעומדות בפני בהנחה והמגרש לא ימכר טרם רכישת הדירה- האם כדאי לקחת משכנתא/הלוואת גישור/פיתרון אחר שאינני מכיר?
 
תודה וחג שמח!
 
התייעצות - האם לסגירה?
31/03/15 14:55
135צפיות
שלום לכולם,
 
משכנתא מקורית נלקחה לפני 3 שנים ל-25 שנה, נותרו 22 שנה בדיוק (שליש בפריים-0.9 והשאר משתנה כל 5 שנים צמודת מדד).
כעת נתונים מוצעים למיחזור:
 
אפשרות 1:
305K בפריים-0.9 ל-22 שנה (נשאר מהמשכנתא הנוכחית - לא נוגע)
630K קל"צ ל-22 שנה בריבית של 2.71
 
אפשרות 2:
305K בפריים-0.9 ל-22 שנה (נשאר מהמשכנתא הנוכחית - לא נוגע)
630K קל"צ ל-19 שנה בריבית של 2.5
 
השאלה:
האם אלו נתונים לסגירה? (בשתי האופציות - בין אם ל-19 או ל-22 שנה, איך ריביות הקל"צ?)
 
נתונים נוספים: (למקרה שהם רלוונטיים)
שווי הנכס היום - 1.7 מיליון ש"ח
הכנסה חודשית נטו - 27 אלף ש"ח
אין קנסות או עלויות כלשהן למיחזור.
 
תודה רבה לכל העונים!
אופציה מספר 2
31/03/15 20:12
57צפיות
אופציה מספר שתיים הרבה יותר טובה פחות שנים וגם ריבית יותר נמוכה בהצלחה!
מצטרף לנ"ל
31/03/15 20:43
54צפיות
תמיד תיקח פחות שנים. ריביות מצוינות.
נשמע טוב
01/04/15 21:56
10צפיות
הייתי הולכת על ה  אפשרות השניה, מאיזה בנק?
שאלה, מדוע לקחת את המשתנה?
דעתכם על התמהיל
01/04/15 08:42
192צפיות
1. 265000 בריבית פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה
2. 300000 קלצ בריבית 2.24 ל 13 שנה
3. 235000 קלצ בריבית 2.38 ל 14 שנה
º
למה קל"צ בהפרש של שנה? ראיתי עוד מישהו רושם את זה.
01/04/15 08:57
93צפיות
לקל"צ בהפרש של שנה יש יתרון גדול עבור הבנק
01/04/15 14:04
124צפיות
א. קשה להשוות להצעות של בנקים אחרים (מה יקרה אם תקבלו על מסלול אחד קצת יותר ועל השני קצת פחות)
ב. זה נותן הילה של מתוחכמות ומאפשר לתת עוד הסברים בלתי ברורים ללקוחות ועל ידי כך להשאירם.
 
אני מצטער מראש על הבוטות אבל מסלולי משכנתא צריכים להכיל נימוקים טובים עבור כל מסלול. או לחילופין להיות פשוטים ככל האפשר כדי להפשר השוואה פשוטה עם הצעות אחרות. לא ראיתי עדיין משכנתא של שני מסלולים זהים עם הפרש של שנה בינהם שעונה על כללים אלו.
בהצלחה.
 
קלצ בהפרש של שנה
01/04/15 15:19
93צפיות
לא מסכים איתך בשני הנחות יסוד שרשמת לגבי קלצ בהפרש של שנה:
לגבי:
א. קשה להשוות להצעות של בנקים אחרים (מה יקרה אם תקבלו על מסלול אחד קצת יותר ועל השני קצת פחות)
תשובה שלי:
א. אין כל אסון אם בנק X יתן לי ריביות אחרות על מסלול א ועל מסלול ב , ובנק Y יתן לי ריביות אחרות על מסלול ב ועל מסלול א.
הרי בסופו של דבר שני המסלולים הם קלצ (רק השוני בינהם זה התקופת שנים) ובהזנת הנתונים למחשבון אקסל שבניתי אפשר לראות תוך 10 שניות איפה אני משלם ריבית כוללת הכי נמוכה.
 
לגבי:
ב. זה נותן הילה של מתוחכמות ומאפשר לתת עוד הסברים בלתי ברורים ללקוחות ועל ידי כך להשאירם.
תשובה שלי:
ב. אף אחד לא מכריח אותי לקחת בסוף את המשכנתא בבנק X ולא בבנק Y. לגבי הסברים בלתי ברורים - הקלצ זה המסלול הכי קל לחישוב בכל מחשבון משכנתא פשוט (כי יודעם כמה/מתי/איך/ולמה משלמים בכל שלב) ולכן לא רואה אפשרות של בנק X או Y להסביר לי דברים שלא מבוססים על שקול מתמטי.
 
שוב זה הדעה שלי. יכול להיות שאני טועה ואתה צודק. שכל אחד יעשה את השיקול האישי שלו. ובכל מקרה בהצלחה.
בנית מחשבון אקסל אז כנראה אתה לא הלקוח הממוצע
01/04/15 17:16
65צפיות
את הלקוח הממוצע קל לבלבל ככה.
כפי שנאמר לפני, בצד החובה יש סיבוך גדול יותר.
בצד הזכות לא ציינת יתרון לחלוקה זו. את אמירתך ששני יועצים אמרו לך
שזה כדאי אך נתנו הסבר שאינך זוכר, אני מייחס לסעיף ב' שלי לעיל.
 
בהצלחה.
קלצ בהפרש של שנה
01/04/15 17:47
53צפיות
טוב מסכים איתך. שכל אחד יעשה את השיקול הכלכלי שלו.
בכל מקרה בהצלחה
תבקש לקחת את כל הקל"צ ל - 13 שנים
01/04/15 20:38
25צפיות
בריבית שהציעו ל - 13 שנים. כמה זה כבר יגדיל את ההחזר החודשי? ב- 100 ש"ח?
בעד ונגד מסלול של שליש שליש שליש ושל שליש שני שליש
30/03/15 20:28
250צפיות
אני חושבת שזה יהיה טוב לכולם...
ראיתי שאני לא רעה במו"מ  ואז בעצם נותרתי בבעייה של בחירת המסלול.
 
במסלול של שליש פריים שליש קל"צ ושליש משתנה כל 5 שנים אשלם פחות אבל...אין לי כסף להכניס עוד 5 שנים לצערי.
במסלול של שליש פריים שני שליש קל"צ (בינתיים אני במו"מ של 2.2 ל- 15 שנים)...ואני עוד אנסה לרדת.
מקריאה בפורום הבנתי שיש גם בקל"צ אפשרות לקחת שני מסלולים בקל"צ בשנים עוקבות עם הפרש ריביות של 0.1-0.2%.ברור שבמצב כזה התשלום יעלה.
 
מה לעשות? אני לא ככ אוהבת סיכונים ואנחנו לא צעירים. מצד שני בטפחות אמרו לי שדווקא הצמודה משתנה כל 5 שנים שהם מציעים היא סולידית ולא ככ מסוכנת ולדעתם הפריים מסוכן יותר. 
 
אז באמת למומחים מה הם היתרונות במסלול הפופולרי שקיים שליש ושני שליש והאם כדאי לפצל את הקל"צ לשני מסלולים.
"מחכה לאור" אולי בפנים תקבלי את מבוקשך ..
31/03/15 08:58
176צפיות
"אני לא ככ אוהבת סיכונים ואנחנו לא צעירים"
צריך לדעת דבר חשוב !!
ש.. לשלם יקר על מסלול בטוח כגון קלצ זה גם חלק של סיכון .
מקבילה של זה מוכר לנו מעולם הביטוח .
דוגמא מספרית :
מחשבון 1-- קלצ
סכום הלוואה 200000
מספר השנים (מקסימום 30) 15
ריבית 2.80%
אינפלציה שנתית חזויה 0.00%
החזר חודשי התחלתי 1362
סה"כ החזר צפוי 245161
-----------------------------------
מחשבון 2--קבועה צמודה
סכום הלוואה 200000
מספר השנים (מקסימום 30) 13.3
ריבית 1.30%
אינפלציה שנתית חזויה 1.80%
החזר חודשי התחלתי 1367
סה"כ החזר צפוי 245311
מה רואים מכאן ?
יש נקודת איזון בין שני המסלולים  בהנחת מדד 1.8 שנתי ( מתחת לזה  יש רווח לטובת הקבועה צמודה ) ז"א החזר חודשי התחלתי דומה והחזר סופי דומה .  אך מה במדדי יש עלייה של ההחזר החודשי עקב במדד  ומנגד סיום של  המסלול כבר ב13.3 שנים ואילו בקלצ החזר חודשי קבוע אך כמעט שנתיים אחרונות את ממשיכה לשלם  את המסלול ( לא מסוכן ?!)  .
לגביי הקביעה של מומחי טפחות לא מסכים בעניין המשתנה והפריים ..  על ניגוד אינטרסים שמעתם ?
אני חושב שצמוד מתאים להוואות קצרות בלבד. 5 אולי עד 7 שנים.
31/03/15 09:54
108צפיות
ברמת הריביות הנמוכות שיש היום, נראה לי שעדיף ללכת על הקל"צ ולא על הק"צ. 
אף אחד לא יכול להתחייב למדד של 1.8% ל- 15 שנה. 
היא לא אוהבת סיכונים. 
אני חושב שהפריים הוא מספיק סיכון. 
מה יקרה למשכנתא שלה אם עוד 10 שנים הפריים יהיה 4% והמדד יהיה 4%? 
אליהו היקר אז מה אתה אומר שהפריים פחות מסוכן מהמשתנה?
31/03/15 20:58
66צפיות
גם בפועלים אמרו לי אותו הדבר :)
אני בוגרת מנהל עסקים וקצת מבינה אבל...באמת זה לא כל כך נראה לי.
קלצ שני מסלולים
31/03/15 10:01
225צפיות
קודם כל כלל: לא לשמוע מה ממליצים לך בבנק כזה או אחר - האינטרנט שלהם שתשלמי כמה שיותר ריבית לכמה שיותר שנים !!!
אחרי שעברנו את נקודת היסוד הזאת , את צריכה לבנות לך תמהיל שמשרת את האינטרסים שלך ואת הסיכוי- סיכון שאת רוצה לקחת לאורך חיי המשכנתא עם אפשרות למחזור בעתיד עם כמה שפחות עמלות היוון קנס.
אני לא יודע מה הסכום שאת צריכה ואת ההחזר שרוצה כל חודש, אבל כן ממליץ לך לקחת פריים לכמה שיותר שנים (30 שנה) אם אופציה לפרוע אותו תמיד ללא קנס (הריבית בדרכ פריים פחות 0.9) בסכום של שליש או קצת פחות, ואת היתר בקלצ בפיצול לשני מסלולים של שנים עוקבות בהפרש של שנה בינהם (זה גם מה שאני עשיתי על ידי המלצה של יועץ משכנתאות שעשה לחבר שלי והעתקתי ממנו , עלות של זה 6000 ש"ח !!!).
תשחקי עם מחשבון משכנתאות (אקסל שעשיתי) ותראי איפה נקודת איזון שלך.
בהצלחה
אולי תיתן פעם אחת הסבר מספרי ומילולי ל- 2 מסלולי קל"צ.
31/03/15 11:40
120צפיות
כי אני לא ממש מבין את ההגיון. 
באותה מידה אפשר לקחת מסלול קל"צ אחד ל- 10.5 שנים במקום לחלק ל-10 שנים - 11 שנה. 
וגם בשעת מיחזור משכנתא, זה אותו קנס. 
אפילו בפרעון חלקי, הקנס הוא על החלק היחסי שאתה פורע ולא על כל הסכום. 
 
השוואה בין קלצ אחד לעומת 2 קלצים
31/03/15 12:01
143צפיות
ביקשת . קיבלת. מצב שני מצבים להשוואה: קלצ אחד לעומת 2 קלצים. תסתכל מה קורה בשדה סהכ ריבית בשני המיקרים. כמובן שהסכום תשלום חודשי משתנה בשני המקירים אבל הוא זניח לפי דעתי.
מסלול קלצ אחד:
מסלול שנים     ריבית     סכום    תשלום חודשי צפוי סה"כ לתשלום סה"כ ריבית
קל"צ       11.5 2.20%     400,000      3,283                    453,096        53,096
                        400,000 3,283           453,096             53,096
 
שני מסלולי של קלצ מדורג:
מסלול  שנים ריבית     סכום    תשלום חודשי צפוי סה"כ לתשלום סה"כ ריבית
קל"צ 11 2.15% 300,000 2,554              337,139 37,139
קל"צ 12 2.25% 100,000 793           114,200 14,200
                400,000 3,347           451,339 51,339
 
בוא נלך לכיוון השני, ונראה מה ייצא
31/03/15 14:05
112צפיות
אמרת שהחזר זניח, אבל בוא ננסה להגיע עם הלוואה אחת לאותו החזר = 3347
קל"צ 11.25 שנים (135 חודשים) ריבית 2.2%
הלוואה 400000
החזר חודשי 3347
סה"כ תשלום 451,845 (בערך 500 ש"ח יותר יקר מהחלקורה שלך, ל- 11 שנה, זה נראה לי מאוד זניח.)
11.25 מאוד קרוב ל- 11 שנה, אז יש מצב שייתנו לך ריביות של 11 שנה, ואז יוצא יותר זול משיטת הפיצול שלך. 
 
ועכשיו לכיוון השני. אמרת ש- 50-60 שקל בהחזר החודשי זה לא משמעותי. וניקח הכל ל- 11 שנה. 
קל"צ 11 שנה (132 חודשים) ריבית 2.15%
הלוואה 400000
החזר חודשי 3415 
סה"כ תשלום 449,460 (כמעט 2000 שקל פחות מהשיטה המשולבת)
 
מסקנה שלי, התעסקות מיותרת. לדעתי ייקשה על המלחמת הריביות בין הבנקים, כי הם יורידו קל"צ אחד על חשבון קל"צ שני. 
ההפרשים זניחים.
לדעתי היתרון האמיתי של הדירוג הוא כאשר אתה קובע תחנות בחיים. 
לוקח קל"צ אחד ל- 5 שנים כי עכשיו אתה צעיר ורוצה להחזיר הרבה, ובעוד 5 שנים בונה על הרחבת המשפחה ואז יהיה יותר קשה להחזיר סכום גבוה. 
או מבוגר שיוצא לפנסיה עוד 10 שנים ויכולת ההחזר שלו מהפנסיה היא הרבה יותר נמוכה. 
קלצ
31/03/15 14:21
112צפיות
סבבה שכל אחד יעשה מה שנוח לו.
עובדה ששלחתי את השאלה הזאת (מסלול אחד קלצ או שני מסלולים עוקבים) ליועצי משכנתאות ושניהם אמרו שעדיף לפצל מכל מיני סיבות שחלק אתה רשמת.
 
 
º
אשמח לשמוע על הסיבות הנוספות, כי עד עכשיו לא שכנעת אותי
31/03/15 14:36
61צפיות
חברים יקרים תודה על התשובות אני חושבת שהשרשור חשוב
31/03/15 20:55
87צפיות
לגבי אני בת 45 לכן 30 שנים זה לא בא בחשבון...
 
הסכום הוא 480000 - מקסימום אנו רוצים 20 שנים
 
זו דירה ראשונה שלנו...כבר 20 שנה אני חיה בשכירות :)
 
בבנק טפחות אמרו שנותנים 30% רק פריים.
 
את הפריים לוקחת ל- 20 שנים.
 
מה לעשות עם השאר...אני בבעייה :)
לא התחתנת עם טפחות, לכי לעוד בנקים
01/04/15 07:48
69צפיות
אני עדיין חושב שכדאי לך 1/3 פריים ו- 2/3 קל"צ.
פריים -0.9
קל"צ מתחת ל- 3%
זה מביא אותך להחזר של 2500 ש"ח. (לא ציינת כמה את רוצה להחזיר)
אם תלכי לכמה בנקים יעזור לך בהורדת ריביות. 
תגדילי את ההחזר החודשי, תוכלי לקצר קל"צ. 
אם יש לך סכום חד פעמי שניכנס בשנים הקרובות, כדאי לקחת משתנה צמודה/לא צמודה בגובה הסכום הזה, אחרת לא הייתי מתקרב למשתנות. 
 
פריים
01/04/15 11:36
44צפיות
אבל את עושה טעות אם לא מושכת את הפריים ל-30 שנה . זה יתן לך אוויר נשימה לקצר את הקלצ
זה לא שאת מתחייבת לסיים את הפריים רק עוד 30 שנה . את יכולה לפרוע בכל שלב בחיים ללא קנסות היוון.
תשחקי עם זה (פריים 20 שנה מול פריים 30 שנה) עם האקסל ששלחתי לך בפרטי ותראי את התוצאות לבד.
בכל מקרה החלטה שלך ואני שמחתי לעזור !
º
מה גובה ההכנסה החודשית שלכם ?
01/04/15 10:02
43צפיות
מטרת הפורום
01/04/15 11:33
73צפיות
היא לעזור ולהסביר, ולא לצטט יועצי משכנתאות עלומים בלי לתת נימוקים.
כבר כמה אנשים אמרו לך פה שהעצה שלך של לפצל (שאתה חוזר עליה כמו תוכי שלא מבין מה הוא אומר) לא באמת משנה מבחינה כלכלית ורק יוצרת בלאגן.
 
"שכל אחד יעשה מה שנוח לו" זה משפט ללא תוכן.
סליחה שאני נותן עצות ריקות מתוכן
01/04/15 11:40
67צפיות
אבל קשה לי להסביר למה ללכת על אופציה א ולא על אופציה ב ללא להראות לכם את ההבדלים בחשבון משכנתא שבניתי באקסל.
רק אם מישהו יקח את האקסל הזה ויתחיל לשחק עם המספרים שעה כמו שאני עשיתי יגיע למסקנה באיזה שיטה הוא בוחר.
ושוב לא מכריח ולא אמרתי ששיטה א יותר טובה משיטה ב. כל מקרה לגופו. כל אחד יעשה מה שנוח לו. FREE COUNTRY
אין הגיון כלכלי בעצה שלך
01/04/15 11:46
58צפיות
ולכן אין טעם לשחק עם מחשבונים.
זה כמו שתבוא ותסביר למה סכום של שני מספרים הוא שונה אם אתה הופך את הסדר שלהם. תגיד "יש לי אקסל שמוכיח את זה", ו"אני לא יודע להסביר, אבל בדקתי את זה שעה וזה נכון". אבל כל אחד שלמד בכיתה ב' יודע שזה לא נכון, בלי בכלל לבדוק את שני המספרים הספציפיים שלך. וגם פה אין צורך להכנס לפרטים, רק בשביל למצוא את הטעות שלך בחישובים. אין הגיון כלכלי וזהו.
 
ספציפית, בהשוואה שנתת, ההחזר החודשי (כמו שכתבו לך) הוא לא בדיוק אותו החזר והתקופה לא אותה תקופה. אתה רוצה להשוות? תשווה תפוזים לתפוזים, או שתסביר מה אתה עושה עם ההפרש ("שם את ההפרש של ההחזר החודשי בצד, בריבית כזאת וכזאת וכו'..."). אני מניח שעשית את זה באקסל שלך, אבל כאמור, כנראה שיש לך שם טעות, ובוודאי הדוגמא שנתת לא מצדיקה את הטענה שלך.
סבבה
01/04/15 11:48
54צפיות
יש לי טעות. לא לעשות מה שהצעתי.
נגמר הדיון פה מבחינתי.
בהצלחה בכל מקרה.
זה בעיה שאתה מתכוון לקחת מסלול שאתה לא יכול להסביר!!!
01/04/15 14:21
45צפיות
ראה תשובה של רימון חייט, מנהל פורום נדל"ן בתפוז, שענה למישהו אחר שפירסם תמהיל דומה. 
נראה לי שהוא מבין קצת בנדל"ן ומשכנתאות.  
אל תיקח את זה אישית, אבל אתה מציע את זה לאחרים, מבלי להבין בעצמך עד הסוף. 
קלצ
01/04/15 14:30
51צפיות
אף אחד לא "מבין קצת בנדלן ומשכנתאות":
כל "יועץ" שאתה תביא לי שימליץ על תמהיל X   אני אביא לך "יועץ"  Y שימליץ משהו אחר
אין חוקיות בדבר. זה לא מכניקת הקוונטים ששם לכל דבר יש נוסחה והסבר. זה כן חישובים מתמטים אבל אם הרבה צפי והערכות של סיכון- סיכוי.
ושוב : שכל אחד יעשה מה מתאים לו !!!
º
אורח תוכל לקשר את התשובה של רימון חייט?
01/04/15 16:01
19צפיות
מצ"ב העתקה
01/04/15 16:22
32צפיות
•לקל"צ בהפרש של שנה יש יתרון גדול עבור הבנקרימון חייט01/04/15 14:0441צפיות
א. קשה להשוות להצעות של בנקים אחרים (מה יקרה אם תקבלו על מסלול אחד קצת יותר ועל השני קצת פחות)
ב. זה נותן הילה של מתוחכמות ומאפשר לתת עוד הסברים בלתי ברורים ללקוחות ועל ידי כך להשאירם.
אני מצטער מראש על הבוטות אבל מסלולי משכנתא צריכים להכיל נימוקים טובים עבור כל מסלול. או לחילופין להיות פשוטים ככל האפשר כדי להפשר השוואה פשוטה עם הצעות אחרות. לא ראיתי עדיין משכנתא של שני מסלולים זהים עם הפרש של שנה בינהם שעונה על כללים אלו.
בהצלחה.
 
 
רימון חייט
 
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
 
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
 
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
 
הוסף תגובההוספת תגובה מהירההוספת תגובה בחלון חדש
מסר למחבר/תהוסף כחברשליחה באימיילשליחה באימייל חיצוניהדפסהקישור להודעהRSS
•קלצ בהפרש של שנהBoaz Sharabi01/04/15 15:1919צפיות
לא מסכים איתך בשני הנחות יסוד שרשמת לגבי קלצ בהפרש של שנה:
לגבי:
א. קשה להשוות להצעות של בנקים אחרים (מה יקרה אם תקבלו על מסלול אחד קצת יותר ועל השני קצת פחות)
תשובה שלי:
א. אין כל אסון אם בנק X יתן לי ריביות אחרות על מסלול א ועל מסלול ב , ובנק Y יתן לי ריביות אחרות על מסלול ב ועל מסלול א.
הרי בסופו של דבר שני המסלולים הם קלצ (רק השוני בינהם זה התקופת שנים) ובהזנת הנתונים למחשבון אקסל שבניתי אפשר לראות תוך 10 שניות איפה אני משלם ריבית כוללת הכי נמוכה.
לגבי:
ב. זה נותן הילה של מתוחכמות ומאפשר לתת עוד הסברים בלתי ברורים ללקוחות ועל ידי כך להשאירם.
תשובה שלי:
ב. אף אחד לא מכריח אותי לקחת בסוף את המשכנתא בבנק X ולא בבנק Y. לגבי הסברים בלתי ברורים - הקלצ זה המסלול הכי קל לחישוב בכל מחשבון משכנתא פשוט (כי יודעם כמה/מתי/איך/ולמה משלמים בכל שלב) ולכן לא רואה אפשרות של בנק X או Y להסביר לי דברים שלא מבוססים על שקול מתמטי.
שוב זה הדעה שלי. יכול להיות שאני טועה ואתה צודק. שכל אחד יעשה את השיקול האישי שלו. ובכל מקרה בהצלחה.
פרוייקט 3700- הצפון החדש
01/04/15 15:28
42צפיות
ראיתי כתבות בעיתון לגבי הפרוייקט הנ"ל. הבנתי שהקרקעות הופשרו.. אשמח לשמוע את דעתכם. כדאי?
האם הבנק נותן משכנתא עבור זה? מדובר רק בקרקע שעולה 700אש"ח
 
 
בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא
31/03/15 17:36
139צפיות
שלום
יש לי משכנתא בדיסקונט לפי הפירוט הבא:
211,500 ש"ח ב- P-1.25 עד 2032
172,356 ש"ח בקבועה לא צמודה 4.2% עד 2028
142,000 ש"ח בקבועה לא צמודה 3.77% עד 2023
66,000 ש"ח בבלון בקבועה לא צמודה 2.65% פברואר 2016
 
החזר חודשי כ-4,200 ש"ח וכשיירד החלק של הבלון 4,000 ש"ח.
אני רוצה להישאר עם אותו גובה החזר חודשי
יש טעם לבדוק מיחזור? אפשר לקבל כיום משהו יותר טוב מזה?
תודה
לדעתי אין טעם למחזר
31/03/15 19:56
63צפיות
לפי הנתונים שמסרת נראה בסדר גמור ולא חשוב שמיחזור יעשה פה שיפור משמעותי כרגע לדעתי תשאיר את זה כך
שוה לבדוק כדאיות,
31/03/15 20:53
58צפיות
את הריביות של הקל"צ אפשר להוריד, תבדוק אם ריביות של 2.5% נותנים לך אפשרות לקצר שנים, ולהשאר בהחזר החודשי הרצוי, תבדוק יחד עם זה אם אתה יכול להגיע בק"צ ל 7-9 שנים בריביות סביבות 1ֵֵֵֵ%, במקרה כזה תשקול לקחת חלק בק"צ וחלק בקל"צ, או הכל בק"צ.
תבדוק את כל זה בבנק שלך, כי שום בנק אחר לא יסכים למחזר את הבלון לבלון אחר, אלא רק להלואה רגילה. גם מצד הפריים אני לא מאמין שתשיג את זה בבנק אחר.
 
הקל"צ מאוד גבוהה לעומת מה שנותנים היום. כדאי לבדוק מיחזור
01/04/15 07:31
45צפיות
כמה הקנסות לכל אחד מהקל"צים?
גובה הקנסות הוא:
01/04/15 15:14
25צפיות
בתוך הקל"צ של ה-172,356 ש"ח מחושב כבר קנס של 12,716 ש"ח
בתוך הקל"צ של ה-142,000 ש"ח מחושב כבר קנס של 6,971 ש"ח
בתו הקל"צ של הבלון של ה-66,000 ש"ח מחושב קנס של 876 ש"ח
סה"כ כ-20,000 ש"ח קנסות...
שווה למחזר?
שאלה לגבי לוח שפיצר
01/04/15 11:22
60צפיות
שלום לכולם,
אשמח לקבל תשובה לגבי סילוק חלקי של מסלול שנמצא בקל"צ לפי לוח שפיצר, יש לי הלוואה שנלקחה לפני כשנה ע"ס 150K ואני מעוניין לפרוע 50 אלף,  כמה מהם ילכו לכיסוי הקרן וכמה לריבית ?
לא מצאתי ברשת מחשבון שיודע לחשב את זה, האם יש מחשבון מסוים שניתן להעזר בו בשביל לבצע את החישוב הנ"ל ?
תודה,
דוד.
יש חישוב אוטומטי בבנק
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
01/04/15 13:56
65צפיות
יבצעו לך חישוב אוטומטי ברגע שתבוא לפרוע
 
אתה פורע פירעון חלקי כך שזה חלק יחסי
זה תלוי בריבית ובקנס שלך
תבדוק מול הבנק דוח סילוק משכנתא.
01/04/15 14:18
44צפיות
תראה שם ריבית שצברת החודש + קנס היוון. 
אם נגיד נשארה לך קרן של 140000, אז תפרע לדוגמא 42000 מהקרן. 
לקחתי את המספר רק כדי לפשט. 
42000 זה 30% מקרן של 140000. 
תעשה 30% מהריבית שהצטברה + 30% מקנס ההיוון + 42000 => אם זה שווה 50000, זה הסכום שאתה מחזיר. 
תקטין תגדיל את החלק של הפרעון מהקרן, עד שתגיע ל- 50000. 
ככה אני הייתי עושה את זה. 
יכול להיות שהבנק מחשב טיפה אחרת, אבל החישוב הזה נותן לך מושג כללי. 
שאלה על מיחזור. מי פנוי לעזור?
31/03/15 21:16
116צפיות
שלום ותודה מראש לכל התורמים מהידע ומהניסיון
מחיזרתי משכנתא הודות לפורום הזה לפני כשנה וחצי (נובמבר 2013)
הנתונים כרגע:
1) 166K  בפריים מינוס אחת, מסתיימת ב 3/2031
2)166K בפריים מינוס 0.9 מסתיימת ב 12/2038
3) 263K ב קל"צ בריבית 2.8 מסתיימת ב 6/2019 (היוון 370 ש"ח)
אנו משתכרים ב 29K בחודש, שלושה ילדים קטנים, קרנות השתלמות עוד כחמש שנים משתחררות. כרגע התשלום החודשי הוא 7K, ניתן להעלות ל 7.5K
יש לנו הזדמנות להכניס במיחזור הזה 50K
איך כדאי לשפר? ולאיזה מסלול להכניס את הכסף
תודה
דעה אישית - שם בקל"צ ומקצר אותו בשנה. או כיוון אחר לגמרי
01/04/15 08:02
76צפיות
לאור ההיוון הנמוך מאוד שיש לכם, שווה לבדוק האם הבנק מוכן להוריד עוד בריבית של הקל"צ . 
לא חושב שמעבר לבנק אחר שווה את הטירחה בשלב זה. 
האם חשבתם אולי להמיר את הסכום או חלק ממנו לקבוע צמודה? 
לדעתי זה יכול להיות בריבית מתחת ל- 1%. 
את הכסף להזרים אחרי שאתם ממחזרים. 
וכמובן לקצר פריים בסיום הקל"צ. 
לא הייתי נוגע בקרנות ההשתלמות.
 
לא כדאי להזרים ואז למחזר?
01/04/15 11:28
30צפיות
כי אם מזרימים קודם אז מקזזים מהמשכנתא, ובמיחזור אפשר לקבל ריביות טובות יותר כי הסכום נמוך יותר.
אז מדוע הצעת לעשות הפוך?
 
ממה שאני רואה בפורום, חלק מהבנקים לא מוכנים משכנתא פחות מ- 4
01/04/15 14:06
29צפיות
שנים. 
לכן הצעתי ככה. 
לדעתי בסכומים כמו שלכם, אין הפרש גדול בריביות. 
אבל אתה מוזמן לבדוק שתי האופציות מול הבנק שלך. 
º
תודה אורח. יש עוד הצעות לשיפור לפני פניה לבנק?
01/04/15 16:31
5צפיות
בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא
01/04/15 12:50
50צפיות
לקחתי לפני כשנתיים וחצי משכנתא על סך 585,000 ש"ח
שליש קל"צ ל15 שנה בריבית 4.3%
שליש קל"צ ל20 שנה בריבית 4.7%
שליש פריים מינוס 0.9 ל25 שנה.
עמלת פירעון מוקדם 33,000 ש"ח יתרת קרן 531,000 ש"ח ריבית לסילוק 666 ש"ח.
המשכורת שלי ושל אישתי מסתכמת ב15,000 ש"ח נטו ביחד ההחזר החודשי כיום של המשכנתא הוא כ-3500 ש"ח.
בעוד כ5 שנים משתחררת לי קרן השתלמות בסך של כ100,000 ש"ח שאני מעוניין לפרוע באמצעות כולה חלק מהמשכנתא.
בהתחשב בעמלות שיהיה עלי לשלם האם כדאי לי למחזר את המשכנתא? במידה שכן מה התמהיל המומלץ להחזר חודשי של 2500-3000 ש"ח?

תודה מראש לכל העוזרים!
איתי
º
קח הכל במשתנה צמודה למדד ל30 שנה
01/04/15 16:56
18צפיות
מחזור משכנתא- התייעצות לאחר קבלת הצעה ראשונה
01/04/15 12:43
48צפיות
יתרת המשכנתא- 750K
שווי הדירה- 2,100K
 
משכנתא קיימת:
1. פריים -0.7 30 שנה
2. משתנה כל חמש שנים 2.35 20 שנה
3. קל"צ 4.8 20 שנה.
עמלת פרעון מוקדם כ- 26K
 
הצעה ראשונה:
1. פריים -0.9 25 שנה
2. קל"צ 2.9 18 שנה
 
לפי מה שאני מבין אז ברור שלמחזר, השאלה היא כמה ניתן להגיע עם הקל"צ בהתחשב באחוז המימון (כ- 35%)
אשמח לעזרה/ עצות.
תודה,
 
º
לא כדיי למחזר או שתקח הכל בפריים ל30 שנה
01/04/15 16:58
20צפיות
מחזור משכנתא מ 2011
01/04/15 12:21
21צפיות
לקחתי משכנתא לפני 4 שנים.
 
תנאי משכנתא שנותר:
 
161198 שח ריבית קבועה 5.2 חיוב חודשי 1602 שח עד 2026
89385 שח פריים -0.7 חיוב חודשי 389 שח , עד 2036
65945 שח צמוד מדד בריבית קבועה 2.55 חיוב חודשי 986 שח עד 2021
 174905 שח  פריים -  0.7 חיוב חודשי של 174 שח עד 2036. 
 
סה"כ חיוב חודשי 3736 היתר לסילוק 507427  מבקש להגדיל החזר חודשי ל 4000 ולקצר תקופת משכנתא.
האם יש הצעות?
 
 
הצעה מהבנק שלי למסלול וריביות משכנתא, אשמח לדעתכם
31/03/15 18:42
164צפיות
היי חברים יקרים
מחיר דירה 1.3 מיליון
משכנתא שנלקחת 580000
הכנסה נטו 18000
החזר רצוי 3100-3200ש"ח
ולהלן המסלול:
1) שליש פריים 192000- %P-0.9  
2) קלצ 144000 ל 17 שנים   2.9%
3) קלצ 50000 ל 10 שנים 2.1%
4) משתנה כל 5 שנים צמודה 194000 ל 20 שנים 1.67%
 
טפחות אמורים לשלוח לי הצעה נגדית .
אשמח לדעתכם איפה אני עומד
 
חג שמח
 
היתי מוותר על משתנה
31/03/15 19:43
77צפיות
בסך הכל נראה בסדר רק היתי מוריד מכאן את המשתנה כל 5 צמודה למדד תנסה לקחת מסלולים לא צמודים,מדד  יכול להרוס את כל המסלול זה גם סכום גדול בשביל להצמיד אותו למדד,מדד כרגע שלילי אז לא תהיה השפעה גדולה על מסלול אבל זה רק עניין זמני והוא יכול לעלות. בהצלחה!
º
תודה על המענה, ראי תשובתי מטה, אשמח לתגובה
01/04/15 12:01
23צפיות
º
מה הסיבה למשתנה צמודה?
31/03/15 20:55
48צפיות
לקחתי משתנה צמודה כי יש לי קרן השתלמות עוד שנה שאני מתכוון
01/04/15 12:00
42צפיות
יש לי קרן השתלמות של 120 אלף שקל שאני פורע בעוד שנה בדיוק שחשבתי לממש כ 100000 מתוכן למסלול המשתנה כל 5 שנים.
או לפרוע ברגע שהמדד יתחיל לטפס
האם בכל זאת כדאי ללכת לקבועה גם במסלול הזה?
בכל אופן האם הריביות שהציעו טובות ( הבנקים טרם אמרו את מילתם האחרונה) 
 
אשמח לתשובה והסברים בנוגע למסלול המשתנה
 
קלצ
01/04/15 12:18
61צפיות
את הקלצ ל-10 שנים אפשר 2.0%
את הקלצ ל-17 שנים אפשר 2.8%
פריים לכמה זמן לקחת ?
את המשתנה צמודה הייתי ממיר בפריים ל-30 שנה ולפרוע אותו אולי בקרן השתלמות עוד 3 שנים.
תמהיל לסגירה?
01/04/15 11:23
63צפיות
זוג צעיר, ללא ילדים כרגע.
משכורות נטו 10000
מימון 50 אחוז.
הבית יד שנייה עולה 900000
משכנתא 450000
לא בונה על כספים עתידיים.



148000 פריים 0.9- ל30 שנה
302000 קלצ 20 שנה 2.95%.

יוצא החזר חודשי 2123 לא כולל ביטוחים.


אני לאחר סבב ממש קשה להוריד עוד ואין לי כל כך זמן זקוק לכסף ב1.5.

איך התמהיל והריביות?
ארכיון הודעות
Flix

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה