לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי נועד לתת כלים לאנשים,אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!


וידר מאיר יועץ משכנתאות, מנהל האתר וידר משכנתאות



הודעת מנהל פורום משכנתא
המשך...
הודעה חדשה

הודעה נעוצה חוק מע"מ 0 - הפתרון למחירי הדיור?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
19/10/14 08:38
205צפיות
חוק מע"מ 0 הוא ללא ספק אחד מן החוקים היותר שנויים במחלוקת והדעות לגביו חלוקות : מצד אחד אין ספק כי מטרתו הראשונית של החוק להוריד את מחירי הדירות הייתה טובה. אך מצד שני, לא ברור האם ההורדה אכן תגיע אל הרוכשים, או שאולי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בגלל שפשוט יוצר ביקוש מחודש אליהן.
 
יש - לטעמי - עוד מספר נקודות שראויות להתייחסות.
19/10/14 09:29
157צפיות
ראשית, מכיוון שממילא החוק הוא רק לרוכשי דירה ראשונה - מלכתחילה החוק לא תקף לאלה שהחזיקו (או מחזיקים) בדירה כרגע.
לא לאלה שמשפרים דיור, ולא לאלה שהחזיקו דירה החל משנת 1995 , אם זכרוני לא מטעה אותי.
קבוצה זו הינה חלקית לקבוצת הרוכשים - כך שממילא לא כל הרוכשים יושפעו.
 
שנית, הוכרז מחיר גג. זו היתה לטעמי הכרזה אווילית, וגם הוכרזה - ומראש - שיטת התמחור.
זו היתה הכרזה אווילית, שכן, ייקחו את מחיר הדירה, יכפילו במטראז' , ויקבלו מספר. זה יהיה מחיר הדירה כך שתקבל את הטבת המע"מ. (ועל הדרך יורידו את האביזרים שמעל לסטנדרט שנקבע בהוראה. אם אפשר לחסוך/להרוויח עוד כמה גרושים, ברור שזה מה שיקרה). דבר זה יוביל לכך שבממוצע - המחיר יהיה המחיר שנקבע. אמנם יוזלו חלק מהדירות, כנראה - אבל גם יתייקרו דירות אחרות שקודם, לפני החוק, היו זולות יותר.
ההתייקרות - או ההוזלה - יהיו לכל הרוכשים. ומכיוון שכך, שאר הדירות, היקרות יותר מלכתחילה, יעלו עוד יותר את מחיריהן (לעומת קודם לכן , שהיו יקרות יותר מהדירות הזולות ביותר - אבל כעת הדירות הזולות התייקרו עד כדי סף ההטבה וכן הלאה).
 
שלישית, ההגרלה. פרט מה שנשמט משום מה.
אין מספיק דירות, וכדי למנוע מצב של ניצול לרעה וכו', אמור להקבע מנגנון של "מי יזכה לקנות דירה בהטבת המע"מ".
המנגנון הזה הוא ה-ג-ר-ל-ה.
כן, ה-ג-ר-ל-ה. (כאן אמנם מדברים על כך שעוד לא ברור איך זה יקרה, אבל לשם נושבות הרוחות).
 
ולבסוף - כרגע לא קונים דירות. בעוד חודש, חודשיים שלושה :
במידה והחוק יעבור, אנשים יחזרו לקנות דירות.
במידה והחוק לא יעבור - אנשים יתייאשו מלקנות - ויחזרו לקנות דירות.
בכל מקרה, אנשים יחזרו לקנות דירות.
ומה קורה כשקונים דירות ואין מספיק דירות באיזורי הביקוש ? נכון מאוד. המחירים לא יורדים, זה בטוח.
 
בקיצור - מה תהייה ההשפעה של החוק על מחירי הדיור ?
המחירים לא יירדו.
כל כבאי מתחיל יודע
19/10/14 09:46
168צפיות
לא מכבים אש על ידי שפיכת בנזין למדורה
 
כל כלכלן מתחיל יודע שגידול במחירים ובביקוש , הפתרון לו הוא הגדלת ההיצע ולא הגדלת ביקוש.
 
אבל הגדלת היצע זה תהליך שלוקח שנים ופוליטיקאי מחפש פתרונות אינסטנט, אחרת בבחירות הבאות הוא יעוף לפח האשפה של ההיסטוריה.
כן. המחירים יכולים לעלות אינסטנט 100% לפחות תוך 5 שנים
19/10/14 10:27
138צפיות
אבל לרדת זה בלתי אפשרי, מה שלא תעשה המחירים יעלו...
קראו דה מרקר היום פישר מודה שמחירי הנדל"ן עלו בגלל הריבית. תחזירו הריבית ל- 5% תראו המחירים צוללים 50% ומאות אלפי אנשים באוהלים כי לא הקשיבו לישהו כשאמר שהמשכנתה גדולה עליהם.
יש בועה שתתפוצץ בוודאות ותיקח איתה את כל המשק, עם מע"מ 0 או בלי.
לא לקחת בחשבון דבר אחד.
19/10/14 11:10
130צפיות
לא יעלו את הריבית ל5%. לא בשנים הקרובות, וספק אם בכלל בשנים היותר רחוקות.
משתי סיבות.
1. הכלכלה לא תתמוך בזה. פשוטו כמשמעו.
2. מהסיבה שהזכרת. הממשלה לא לגרום להתרסקות כלכלית שכזו.
אז, בקצרה, המחירים יירדו - אם בכלל - ב, להערכתי, 10-15%.
מה לעשות, שבינתיים המחירים עלו ביותר מ10-15%. אז לכל היותר, נחזור שנתיים אחורה מבחינת המחיר. וזה - לכל היותר.
בתסריט האימים של הכלכלנים, ובתסריטים הוורודים ביותר של השר, האוצר, והג'ל.
 
 
הריבית תעלה כנראה כשהאינפלציה תעלה...
19/10/14 11:44
137צפיות
 
אינפלציה זה דבר חמקמק...
 
האינפלציה השלילית שאנחנו חווים כרגע היא תוצאה של שילוב של :
1. ביקושים נמוכים.
2. מחירי סחורות נמוכים יחסית (בעיקר נפט).
3. דולר ויורו חלשים ביחס לשקל.
 
גם המשך המגמה ב1. אם ילווה בשינוי מגמה ב2. ו3. יוביל לעליית לחצים אינפלציוניים למרות המיתון המקומי (סטגפלציה).
זו בעצם תהיה תמונת מראה של של מה שחווינו בשנים האחרונות (עד לפני שנה בערך), משק עם צמיחה גבוה (1. חזק) ומחירי סחורות יורדים ומטבעות נחלשים (2. ו3. חלשים), איש אינו יודע איך ומתי, אבל תמים בעיני לצפות ממגמה (כל מגמה) להימשך לנצח.
כדי לנהל כלכלה יציבה צריך לנצל את תקופות הגאות כדי לצבור שומנים לתקופות השפל, וזה ההפך הגמור ממה שקרה במדינת ישראל, הררי חובות בריביות אולטרה נמוכות אפשרו רמות מחירים שקשה יהיה לתמוך בהן בסביבת ריבית ריאלית (גם היום אנחנו בריבית ריאלית שלילית, אפילו עם מדד מתחת ל0).
 
ואם הריבית בארה"ב תהיה 3% (כמו שפישר הזהיר אתמול)
19/10/14 14:51
117צפיות
אז פה בישראל תהיה ריבית 1%? נראה לך הגיוני?
 
יש כמה וכמה תרחישים שיביאו להעלאת ריבית והם לא קשורים למה שמדינת ישראל רוצה או לא רוצה.
די כבר עם ההפחדות
19/10/14 15:25
140צפיות
אירופה בקריסה גדולה משלנו
 
פישר לא רואה אותנו ממטר אבל את אירופה הוא רואה, אלה בעלי בריתה של ארה"ב הם לא יכולים לגרום לקריסתם הטוטאלית.
 
גם אם תעלה הריבית אלה שלקחו את תמהיל העדר מושפעים רק מהפריים , צרה אבל לא צרה צרורה.
 
טיבו של שוק שהוא עולה, טיבו של שוק שהוא יורד, כאן מדובר בשוק אמיתי שיש בו ביקושים מכמה סוגים.
 
לא יספקו את ההיצע, השוק לא ייפול ואם ייפול הרי זה לא יהיה בצורה דרמטית.
 
לא תראה כאן נפילה של 50%
 לא בחלומות הוורודים ולא בחלומות השחורים.
למה "די עם ההפחדות"? זה פוגע לך בביזנס?
19/10/14 15:50
114צפיות
למה לא לגיטימי לומר שמה שעלה פתאום ב- 100% לפחות יכול ואמור (לעניות דעתי, שטובה כמו דעתך) לרדת ב- 50%?
 
וכמה אנשים לקחו קל"צ 66%? יש לך נתונים על זה? זה "תמהיל העדר" רק בפורום הזה, בתכלס רבים (ואין לי נתונים) לקחו את רוב המשכנתה בריביות משתנות כי לא יכלו להרשות לעצמם קל"צ ולראיה - ראית בפורום זה עשרות אם לא מאות כאלה.
 
"יש ביקושים מכל מיני סוגים"? וב- 2005 לא היו ביקושים מכל מיני סוגים? אנשים לא התחתנו והתגרשו? משרד האוצר הודה ששיא בעליית יהודים לארץ היה דווקא ב- 2006 ומאז יש ירידה עקבית. לא קרה פה כלום חוץ מהורדת ריבית שעשו גם בארה"ב ב- 2000 ושם התפוצצה בועה. רק פה לא.
 
זה לטמון את הראש בחול לומר שאין בועה. מתי תתפוצץ? מי יודע. אני מודה ומתוודה שהייתי בטוח שבאוקטובר 2014 נהיה אחרי פיצוץ והתבדיתי. אבל כשתתפוצץ ירידות של 30% תחשבנה מינוריות כמו ביוון ספרד אירלנד ארה"ב ועוד ועוד. רק ישראל שונה?
 
וכאמור - זוהי דעה ולא המלצה. שגיתי בעבר ואולי אני שוגה היום. אבל אני מפחד ומתריע מדברים מאוד לגיטימיים שגם קרו באמת בכל העולם. טוב שיש פה מי שגם מפחיד (ואגב דעתי על המומחים פה היא שהם עושים מלאכת קודש ומתנהלים בתום לב מוחלט. הם פשוט כנראה בתוך עסקי הנדל"ן והפרספקטיבה שונה).
לפי כתיבתך אתה לא טיפש אבל כנראה סנילי
19/10/14 16:49
115צפיות
עניתי לך בשרשור קודם שאני מושקע בנדל"ן חי משכירות לאנשים שלא מסוגלים לרכוש או חושבים שזה לא הזמן לרכוש.
 
אם ירדו המחירים בחצי ארשום הפסדי הון שיקוזזו לי מההכנסות משכר הדירה.
 
אם רבים יצטרכו למכור את דירותיהם כנראה שהם יגורו או באוהלי מחאה בשדרות הערים או יחפשו לגור בשכ"ד.
 
אני לא מודאג אישית.  מעדיף ירידה במחיר הנדל"ן מתספורת של אוליגרך זה או אחר בקרנות הפנסיה של עם ישראל והשוד לאור היום של עמלות אותם קרנות.
 
לכן אין לי שום אינטרס להוביל את השוק לשום מקום, אלא לתת עצות כמיטב הבנתי למקשי משכנתאות.
אל תדאג, לפחות כרגע אינני סניליץ פשוט פספסתי את ההודעה
20/10/14 09:45
51צפיות
בשרשור הקודם.
 
גם לך אני לא דואג. אין לי ספק שאתה מתנהל בתבונה, והכי חשוב - אני בטוח שלא התמנפת מעל לפופיק בריביות משתנות וניצלת היטב את סביבת הריבית הנמוכה (שאכן מקנה יתרונות רבים שלעיתים כדאי מאוד לנצלם).
 
לא כולם ככה. לדעתי הרוב - לא. ומפה יבוא הפיצוץ.
הפיצוץ
20/10/14 10:01
60צפיות
אתמול פורסם על ידי משרד השיכון טיוטות של הסכמי המטרה עבור היזמים
 
שם נכתב כי הכוונה היא להביא לירידת מחירים של 20% אם התהליך יצליח.
 
בוא נקווה שאכן זה מה שיקרה.
 
אם תהיה תעסוקה גם עליה בריבית לא תביא לפיצוץ. כמובן שיגדלו אלה שלא יכולו לעמוד בהחזרים אם הם מינפו עצמם לדעת , שלא מדעת.
 
ואני מסכים איתך שלכאן נכנסים מתי מספר , ולפי מה שמוצע להם על ידי הבנקאים "האחראיים " אכן יהיו כאלה שייכנסו לצרות.
 
אנו לא ארה"ב כאן ישראל , כל ישראל ערבים זה לזה, הממשלה לא תתן למצב הזה לקרות.
 
רוצה ללמוד איך הממשלה פועלת במשבר כלל משקי, לך ולמד מה עשו במשבר המניות הבנקאיות. מניות לא קורת גג של אנשים.
איך הממשלה תנהג - ממש אינני יודע. אולי אתה צודק
20/10/14 10:35
41צפיות
אבל לומר לאנשים קנו דירה במחירים בשיא של כל הזמנים ואם תיפלו - יחלצו אתכם, זו אמירה מאוד לא אופטימית וגם לא הייתי ממליץ לאף אחד להסתמך עליה.
 
יש גם נקודה עקרונית (ואני מסכים מראש שהיא איננה רלוונטית לשאלה איך הממשלה תנהג בעת קריסת הנדל"ן ועימו משקי הבית - היא תעשה מה שבא לה) והיא שאנשים הרוויחו יפה מאוד מבועת הנדל"ן, וכל הכבוד להם, צריך לפרגן להם, אך בהתאם צריך לתת להם ליפול ולתת לאלה שהימרו (וכולנו מהמרים) נגד השוק ליהנות מנפילתם ולקנות את דירתם בנזיד עדשים. המדינה צריכה לדאוג לילדים שלהם לחמשת המ"מים ותו לא.
 
אבל כאמור אני מסכים שיהיה לחץ מצד רבבות אנשים שיקרסו וברור שהיא תסייע להם באיזשהו אופן. כמה תסייע? אינני יודע אבל אני לא חושב שזה יהיה קל כשהמשק קורס לחלץ כל כך הרבה אנשים ואני חושב שהם יסבלו מאוד מאוד בכל זאת ואני בכלל לא מקנא בהם.
לדעתי - אם מחירי הנדל"ן ייפלו ביותר מ20 אחוזים, המשק יקרוס.
20/10/14 10:41
48צפיות
וזו לא אמירה בעלמא.
הדאגה האחרונה של הרוכשים תהייה הדירה שלהם כן/לא במידה ויקרה אירוע שיוריד את מחירי הדירות ביותר מ 20%.
ותן לי להגיד לך משהו - אותה דאגה תהייה משותפת להם כמו גם לך.
רוצה לאמר - גם אתה לא תוכל לקנות את הדירה, גם אחרי שמחירה יקרוס, נניח, ב 50%.
רוצה אפוקליפסה כלכלית ? זו המשמעות של אפוקליפסה כלכלית.
 
 
המלצתי החמה
20/10/14 10:53
64צפיות
לך למד על משבר המניות הבנקאיות ב 1981-2 תבין כיצד ממשלה פועלת בעת משבר , מה עוד שכאן הממשלה אשמה בצורה ניכרת במחדל שאין דירות מספיק לביקושים..
 
דירות לזוגות צעירים 70-80 מטר ריצוף  מרצפות טרצו ולא גרניט פורצלן, וכך הלאה,  במפרט
 
דיור סביר לגדל בו משפחה.
 
אח"כ איש איש לפי יכולותיו והמצליח שיקנה גם פנטהאוז בנווה צופים.
 
ואתן לך פתרון זול לבעיית ההחזרים כדי למנוע קטסטרופה.
 
הממשלה קובעת שמרגע מסויים הלווים משלמים רק את הריבית והקרן מוקפאת וכשירווח יתחילו  לשלם מחדש את הקרן והריבית לתקופה שנותרה.
 
בהלוואה של 750K בהחזר של 4200 ש"ח ( פריים ל 30 שנה שליש קל"צ ל 15 שנה שני שליש בריבית כ 3% רק הריבית 1400 ש"ח.
 
פתרון שלא עולה לממשלה אגורה שחוקה , גם הבנקים יכולים לחיות עימו בשלום.
תשובה של בנקאי....
20/10/14 11:41
64צפיות
 
משבר מניות הבנקים פגע באוכלוסיה מגוונת יותר, מעמדות שונים, מצב משפחתי מגוון וכו.
וחשוב מכך בתקופה שבה מדיניות המדינה בנושאי רווחה הייתה סוציאלית יותר.
 
משבר הנדל"ן הנכחי פוגע בעיקר בשכבת גיל 25-35, זוגות צעירים מעוטי הון\נכסים, ונכון להיום מרובי חובות , בתקופת הפוסט ביבי-איזם, שבה אזרח לאזרח זאב.
 
נדל"ן זה לא בורסה, אין הפסקת מסחר......(למעט שביתות בטאבו), כשצונח אז צונח....
אין רצועות אלכסון בנדלן, וקבלן לא באמת יכול לבצע רכישה עצמית של נכסים, זה שקול לבנק ש"מלאים" קבלן, וזמן קצר אח"כ מדינה מלאימה בנק וכו.....
 
על אותה שכבה רגישה מוטל הנטל הגדול ביותר למדינה של גידול הדור הבא, אותו דור שלא יזכה לחינוך משלים פרטי ע"ח הציבורי הכושל, לא יזכה לרפואה פרטית ע"ח הציבורית פושטת היד והרגל ולעת זקנה אותו דור שיאלץ גם לתמוך בהוריו שהתרוששו במורד הדרך מסחיבת חובות ותשלומי ריבית על הלוואות הגרייס הארוכות שאתה ברוב נדיבותך מציע להם.
 
אין ספק שבמשפט האחרון אתה צודק: "פתרון שלא עולה לממשלה אגורה שחוקה , גם הבנקים יכולים לחיות עימו בשלום."
או כמו ששלום חנוך ניסח אותו "האזרח הקטן נאלץ לשלם בגדול".
 
30 שנה וכלום לא השתנה....
אזרח י
20/10/14 12:07
55צפיות
כרגע המצב הוא שהורים שוברים קופות פנסיה לממן לילדים שלהם דירות . האם עדיף?
 
שום ממשלה לא תשב בחיבוק ידיים אם יבוא המשבר לא ביבי ולא טיבי.
 
יאיר לפיד לא סתם בא עם תוכניתו , או מחיר מטרה.
 
נבחרי הציבור חשים את המחאה למרות שנדמה לנו שלא, ומחפשים פתרונות.
 
כל מה שצריכים לעשות הוא לספק היצע של דירות לזוגות צעירים , את השאר יעשה כבר השוק, לא במפולת אלא בתיקון  מחירים.
מסכים עם דבריך, בעיקר עם הסיפא.
20/10/14 12:23
43צפיות
ואולי כדאי שנתחיל להפנים.
-לא- תהייה מפולת של מחירים.
לכל היותר, וזו גם הכוונה של שר האוצר, רק שהוא לא אומר את זה במילים הללו - לכל היותר יהיה -תיקון- של המחירים.
 
בחייאת ישהו, תבחר עיר, איזו עיר שאתה רוצה...
20/10/14 12:47
59צפיות
 
איפה החוסר? איפה העיר שנשארו בה 50 דירות אחרונות שכולם רבים עליהן....
 
הבעיה היא כסף זול לכל דורש והרבה, בשילוב עם היעדר אלטרנטיבות סולידיות.
אף אחד לא באמת רוצה לבנות יותר מהקצב הנכחי, גם לא הקבלנים, אף אחד לא רוצה להיתקע עם העודף.
והמדינה לא רוצה קבלנים שתקועים עם העודף, כי היא תאלץ לחלץ אותם.
העם רוצה לראות נבחרי ציבור שעושים משהוא, ונבחרי הציבור נותנים לעם מה שהוא רוצה, נראות , זה נראה שהם עושים משהוא.
אחרי 6 שנים של מכרזי מטרה, וד"ל-ים, ול"ל-ים, סופר-טאנקרים והשד יודע מה, זה לא מתקבל על הדעת שבמדינה ריבונית שבה הריבון מתאמץ כ"כ ואינו מצליח להשיג כלום, אלא אם כן הוא מעולם לא באמת ניסה....
 
כל התשובות שלך מתעלמות מהיקף האשראי לדיור שהכפיל את עצמו תוך 7 שנים, גם השכר הכפיל את עצמו ב7 שנים? גם ההכנסה הפנויה ?
אנשים נחנקו עם משכנאות קטנות ב50% בסביבת ריבית נורמאלית\ריאלית, וכשהיא תחזור לשם, מי ילווה 900K לזוג עם הכנסה של 16K נטו?
 
העם מכלה את חסכונותיו טיפין טיפין כבר היום, כשאין אבטלה, כשאין מיתון, כשאין משבר, עם מה נגיע לשנים הרזות? עם חובות!!!
 
יום אחד הריבית תעלה, ואת ההשלכות לא ניתן יהיה למנוע, רק את כמות האנשים שימחקו שנות עבודה רבות.....
כל מה שהמדינה עשתה ב6 שנים האחרונות, היא במקום לקחת חוב ריבוני כדי לתמוך בפעילות ולחלק את העלות בצורה הוגנת כדי לעבור את המשבר העולמי, המירה את החוב הריבוני בהררי חובות אישיים שחולקו בצורה לא הוגנת כשהחלק הארי של החוב נופל על האיש הקטן.
זו ראיה קצרת רואי , אותו איש קטן הוא הרוב השקט במדינה, הוא זה שצריך להביא את דור ההמשך, הוא זה שצריך לשלוח את ילדיו לקרבי, הוא זה שצריך לחנך את ילדיו לאהבת המולדת, ובתמורה הוא מצפה מהמדינה שתאפשר לו לחיות בכבוד, להגיע לגיל זקנה עם משהוא לחיות ממנו, שתאפשר לו לגדל את ילדיו בשקט, לתת להם חינוך וקצת רווחה.
 
את פירות הביאושים של הפארסה של 6 השנים האחרונות נאלץ לאכול במשך שנים ארוכות....
 
 
כל מילה בסלע
20/10/14 13:19
46צפיות
עד שיבוא האביב היהודי ויטפל לא רק במילקי או בגבינה קוטג' אלא גם בדיור וגם בפנסיות וגם וגם וגם.
 
בוא תראה לי עיר אחת שהמחירים לא עלו בה, לא תמצא.
 
מסקנה הביקוש גבוה מההיצע מבלי שרבים ועומדים בתור.
ישהו אתה יודע בדיוק כמוני שלא רק ביקוש והיצע קובעים מחיר
20/10/14 13:56
48צפיות
 
קודם קונים כסף (אשראי, משכנתא), ואז עם הכסף קונים דירות.
וכשהכסף נמכר מתחת לערכו הריאלי, אז קונים הרבה כסף , כי הוא זול,וכשאפשר לקנות הרבה כסף בזול אז אפשר לקנות דירות בהרבה יותר כסף, אותן דירות , רק ביותר כסף.
 
וכשהכסף מתייקר, אז קונים פחות כסף, ואז אין עם מה לקנות דירות יקרות. אז קונים דירות יותר זולות.
אותן דירות, רק בפחות כסף.
 
ואז דווקא רוצים לקנות דירות, כי הם יותר זולות, אבל הכסף יותר יקר, אבל לבנקים קצת יותר קשה לגייס בזול , כי מי רוצה להלוות לבנק שיושב על הר של הלוואות שערכן משתווה לשווי הבטוחות בלי שום מרווח כמעט, אז מגייסים בקצת יותר יקר, אז הכסף מתייקר, אז קונים קצת פחות כסף, וקונים את הדירות בקצת פחות כסף.
אותן דירות, בקצת פחות.
 
אז יש כמה דירות במאזן ששוות קצת פחות מהחוב, לא נורא, הרי הלווים עדיין משלמים, אז מגייסים כסף בקצת יותר יקר, ומוכרים כסף בקצת יותר יקר, נו, הכסף קצת יותר יקר? אז קונים פחות כסף .....
וחוזר חלילה....
 
הביקוש אותו ביקוש, ההיצע מעט גדול ממה שהיה, תעשה מה שתעשה עם הביקוש, תעשה מה שתעשה עם ההיצע, אם המשכורת נשארת אותו דבר, ויכולת ההחזר נשארת אותו דבר ורק הכסף מתייקר, אז יקנו פחות כסף, ועם פחות כסף יקנו את ההיצע, לא כי רוצים,אלא כי זה מה יש.
 
ואם הכסף יתייקר מהר , ההתאמה תבוא מהר, ואז המחירים יתקנו מהר, וכשמחירים מתחילים לתקן מהר, הלחץ לקנות פתאום יורד באופן פלאי, והלחץ למכור (משפרי דיור , למשל), עולה באופן פלאי, ומחול השדים מתחיל....
 
אם לא ישכילו להתחיל למתוח את הריבית כלפי מעלה בצורה יזומה מבית ,ובעדינות על פני זמן, יאלצו להעלות אותה בחופזה כתוצאה מגורמים חיצוניים, והנזק יהיה כבד מאוד....
 
אזרח י כל מילה בסלע. היצע וביקוש היה גם ב- 2006 והמחירים היו
20/10/14 14:14
42צפיות
חצי.
מה קודם למה
20/10/14 14:33
38צפיות
הביצה לתרנגולת או התרנגולת לביצה
 
כמודד ניקח את ריבית הפריים  הריביות האחרות מסתדרות לפיה  בד"כ .
 
ביולי 2006 הייתה ריבית הפריים 7% במרץ 2009 היא הגיעה לשפל של 2%
 
במאי 2011 היא הגיעה ל 4.75%  מאז היא יורדת.
 
האם מחירי הדירות עלו וירדו כמו יויו  כמו הריבית או עלו באופן רציף ללא קשר ישיר לתנודות בריבית, ולמרות הר המגבלות שבנק ישראל שם לרוכשים.
 
כלומר לא מחיר הכסף לבדו השפיע על הקונים ועל מחירי הדירות.
ישהו למה ספקולציות? בנק ישראל עצמו טען שהריבית אחרית
20/10/14 14:50
44צפיות
לשני שליש מעליית המחירים.
אני מבין למה כדאי לכל מיני אנשים לסבך את העניין ולזרוק סיסמאות של היצע וביקוש ו"לא מחיר הכסף לבדו" (ברור שלא, אבל אין ספק שהוא משמעותי ביותר), אבל שורה תחתונה אין ולא הוצע הסבר לעלייה מטורפת ומשוגעת של 100 אחוז ומעלה במחירי הדירות תוך שנים ספורות שלא היה נכון גם לפני הבועה, למעט הריבית - הדבר היחיד שהשתנה, הדבר היחיד שמריצי הנדל"ן לא מתייחסים אליו.
 
º
מוכן להביא לינק למה שכתבת על בנק ישראל
20/10/14 15:33
25צפיות
תכתוב בגוגל "מחלקת המחקר בנק ישראל על עליית מחירי הדיור"
20/10/14 15:51
38צפיות
תוצאה ראשונה:
"מחירי דירות ושכר דירה – ניתוח ותחזית - בנק ישראל"
 
זה מצגת של מחלקת המחקר בבנק ישראל.
 
עמוד 21 באדום למטה, קשה לי לקרא מה כתוב אשמח עם תעתיק לי את זה לכאן......
 
בכלל זו מצגת די מעניינת....., מעניין שלא פורסמו עוד אחריה......
קראתי
20/10/14 16:18
33צפיות

הגורם הדומיננטי הוא ירידת הריבית, ולא היצע הדירות.
 
 
אבל מיד שעטתי לעמוד 25
 

בעליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה – הגורם הדומיננטי הוא הריבית המוניטרית, המסבירה שני שליש מהעלייה. בהמשך השפעתה דועכת (וצפוייה להפוך אף שלילית).
 
תרגום למתקשים??
 
הציפיות לא התממשו כאן, הריבית המשיכה לרדת.
20/10/14 16:23
38צפיות
 
והמחקר משום מה, או שהפסיק, או שהמשיך אבל את המסקנות שלו הפסיקו לפרסם....
 
אהבתי גם את "יש להיזהר מעליה לא מדודה של מלאי הדירות (קרקעות). זו עלולה להביא בעתיד ללחץ בכיוון ההפוך (ירידת מחירים) ובפרט על רקע העלאת הריבית המוניטרית בעתיד לרמתה הנורמאלית".
 
הצפת היצע - אעלק....., סופר-טאנקר של שקרן....
 
 
מחקרים
20/10/14 16:38
32צפיות
בוא נניח לרגע שבתקופה שנחקרה בה ירדה הריבית היה היצע גדול מאוד של דירות.
 
האם המחיר היה עולה באופן חד. סביר שלא.
 
אבל כיוון שהביקוש גדל עקב ירידת הריבית ולא נפגש עם היצע מתאים עלו המחירים.
 
אז מה הגורם האשם?
 
בגרפים הראו שתי ריביות והשפעתם
האחת של בנק ישראל שהשפעתה מרובה  השניה של ריבית המשכנתאות שזו שהייתה צריכה להשפיע על הלווים.
והשפעתה נמוכה.
 
או שוב אני לא מבין??
 
או כמו שנאמר מדבר ש(ס)קר תרחק
אם זה היה מישהו אחר, הייתי קורא לו תמים, לך אני קורא מיתמם..
20/10/14 16:50
33צפיות
 
"כיוון שהביקוש גדל עקב ירידת הריבית ולא נפגש עם היצע מתאים עלו המחירים"
 
אם הביקוש גדל עקב ירידת ריבית, אז הגורם האשם הוא ירידת ריבית.
 
אם הביקוש היה גדל עקב ריבוי נפשות, אז הגורם האשם היה חוסר היצע, הרי דירות בונים לאנשים, לא למשכנתאות.
 
ריבית המשכנתאות אמנם הייתה גבוה יחסית להיום וגם יחסית לריבית ב"י דאז, אבל בל נשכח שאנו מדברים כאן על שיא תקופת משכנתאות הפריים, לפני ההגבלות על אחוז המימון ואחוז הפריים.(EMI זוכר?)
המחקר גם מציע "מדיניות אפשרית היא הגבלת ערוץ זה" (עמוד 25, בהתייחסות לריבית קצרת הטווח).
מה שאכן קרה לימים.
כך שריבית המשכנתאות השפיעה פחות משום שפחות לווים לקחו הלוואות במסלולים הנ"ל (על פי רוב בהמלצת הבנקאי החביב).
 
אין ספק שההגבלות שבאו בהמשך, סייעו בהפחתת הנזק שנגרם מהגורם האשם, שהיה ונותר, הריבית הנמוכה שכלל לא התאימה לקצב הצמיחה\תעסוקה במשק.
 
 
לא תמים ולא מיתמם
20/10/14 17:09
31צפיות
"אם הביקוש גדל עקב ירידת ריבית, אז הגורם האשם הוא ירידת ריבית."
 
בוא דמיין מצב בו יש מלאי דירות לא מכורות ומחליטים , כדי לעודד את חיסולו להוריד ריבית כדי להגדיל ביקוש.
 
אז ירידת הריבית גרמה להקטנת המלאי הלא מכור ולא להגדלת המחיר.
 
אתה יכול לאמר בלי חשש שירידת הריבית הגבירה את הביקוש - נכון
 
ואם היה היצע ,המחירים לא היו עולים . לא היה היצע המחירים עלו.
מיתמם ישהו, מיתמם...
20/10/14 17:32
25צפיות
 
לא צריך לדמיין, באמת היה מלאי לא רע של דירות, והמחירים היו סבירים.
באמת הורידו את הריבית, ובאמת נוצר ביקוש, לא של מבקשי דיור, אלא של מבקשי אלטרנטיבה לפקדונות שנעלמו פתאום.
וכך אחוז מבקשי הדיור נותר כפי שהיה, ואחוז המשקיעים גדל פי 4.
ואז יש חוסר היצע, אבל אין בעיה הכסף זול, אז לווים יותר. לא רק המשקיעים אלא גם מבקשי הדיור שעכשיו מתחרים בהם.
 
ואז יש "להיט" חדש, נ ד ל " ן, רק עולה, רק עולה..., הרי יש מחסור של עשרות אלפי דירות (שלא היה שנה קודם לכן), וזו גם מדינה קטנה ,אין עתודות, חייבים דירות, לפני שיגמר, יש יותר מתגרשים,הילודה גבוה (בניגוד ל2007 שהילודה הייתה נמוכה)  מחירי הקרקעות בערד הכפילו את עצמם (ע ר ד !!!), מליון שקל ל4 חדרים בדימונה זה סביר, אפילו זול....
 
לא קיים קצב בניה שיתאים את עצמו לביקוש ספקולטיבי, התכנון מקום המדינה התבסס על הערכות שמרניות של כמות משקי הבית, והתוצאה הייתה כמות דירות שמתאימה לכמות משקי הבית (העלייה של שנות ה90 קצת הפתיעה, אבל זה ממש לא דומה לימינו).
כל זמן שהנדל"ן ישמש אלטרנטיבת חיסכון ריאלית יחידה (עם מקלט מס מובנה), ובמקביל האשראי הזול ימשיך לזרום לשוק, הביקוש ימשיך לעלות על ההיצע, וזה ביקוש שאין שום סיבה לנסות לספק, בדיוק כמו שהזהירו עוד ב2010 במחלקת המחקר של ב"י :
"יש להיזהר מעליה לא מדודה של מלאי הדירות (קרקעות). זו עלולה להביא בעתיד ללחץ בכיוון ההפוך (ירידת מחירים) ובפרט על רקע העלאת הריבית המוניטרית בעתיד לרמתה הנורמאלית".
 
כי כשלכסף יחזרו האלטרנטיבות, יגלו שבנו עודף ואז נראה איך באמת עובדים חוקי הביקוש וההיצע....
ושלא כמו ילודה, מגמת ריבית יכולה להשתנות הרבה יותר מהר....
הריבית ירדה ב2011 תןך כמה חודשים, כי ראו שמחירי הדירות קפאו.
20/10/14 14:58
59צפיות
 
תרצה או לא, לכל מוצר יש תקרת מחיר, בנדלן, זה ההון העצמי + יכולת גיוס ההון.
 
ההון העצמי לא גדל, יכולת ההחזר על הגיוס לא גדלה, רק מחיר הכסף צנח והגביה את התקרה , כשהמחיר יתייקר, התקרה תרד חזרה....
שים את הריבית של 2006 במחשבון משכנתא (זה פריים, כן?), ותעריך כמה יוכל ללוות זוג עם יכולת החזר של 5K , תוסיף את זה ל500K שנניח שיש להם , וזה מה שהם יכולים לקנות בו דירה. אותה דירה שהם קונים היום ב1.4M.
 
ריבית פריים של 7% היום נראית מופרחת, אני מסכים, אבל היא נראית לא פחות מופרחת ממה שריבית של 1.75% נראתה ב2006.....
 
 
שום דבר בעיני לא מופרח
20/10/14 15:40
43צפיות
נתחיל בבדיחה
 
כל בחורה יכולה לתת את מה שיש לה נכון ?
 
לא נכון, היא יכולה להביא גם את אחותה.
 
מקור לגיוס הון זה לא רק חסכונות הזוג והמשכנתא מהבנק אלא גם היכולת לגייס כסף ממשפחה , ממקום העבודה ומקופות גמ"ח במגזר הדתי חרדי.
 
לכן יש לכל אחד מהמרכיבים השפעה על המיקס אבל אם המחירים בירידה יהיו יותר שימתינו על הגדר ויורידו את המחירים בנוסף
 
ואם המחירים בעליה אז כולם רצים לתפוס את הרכבת ומלבים את העליה.
 
זה בכל שוק , ושוק הנדל"ן גם כן, רק שלשנות מגמה בשוק הנדל"ן קשה יותר ולוקח זמן יותר ולכן בהיעדר היצע לענות על הביקוש המחירים יעלו.
 
זה שיעור שני בכלכלה, וכמה שלא תרצו לסובב את זה ימינה או שמאלה זו העובדה.
אני כמובן לא מתעלם מאפיקי גיוס משלימים...
20/10/14 15:58
36צפיות
 
(בדיחה לא משהוא)
 
כמו למשל למשכן את דירת השיכון של ההורים הפנסיונרים כדי לממן "הון עצמי" ללקיחת משכנתא של 1M.
וכשאני מדבר על זוגות צעירים, אלו שאני רואה סביבי, חלק ניכר מהם לא מצליחים לגייס 500K גם עם ההורים.
שוק צריך להתגלגל....
19/10/14 16:09
123צפיות
 
בשוק הנדלן, קונים חדשים צריכים להיכנס לבסיס הפירמידה כדי להניע את יתר השכבות למעלה.
ויכולת גיוס ההון של רוכשי הדירה הראשונה היא גורם דומיננטי מאוד על מחירי הנכסים.
רוכשי הדירה הראשונה לא נהנו מעליית מחירי הדירות וההון העצמי שלהם לא הכפיל את עצמו עקב העליה, להיפך, הם "נהנו" (ועדיין נהנים) משחיקת שכר מתמשכת שרק פוגעת ביכולת ההחזר שלהם.
 
בסופו של יום כשנראה כאן ריביות ריאליות, אותו זוג צעיר עם יכולת החזר של 5K שמכוון לדירה של שהיום עולה 1.4M (מחיר נפוץ בין גדרה לחדרה, אפילו זול בחלק מן המקומות), עם הון עצמי של 500K זקוק למימון של 900K, מימון שהיום ל20 שנה נתמך ע"י יכולת ההחזר שלהם בריביות אפסיות.
כשריבית ב"י תעמוד על 3% (נמוך מאוד היסטורית) הלוואה לטווח של 20 שנה, תחת יכולת ההחזר שלהם תותיר אותם עם תקרת מימון של 650K, ומחירי הדירות יתקנו את עצמם בהתאם, כי בלי הרוכשים החדשים, השוק תקוע, גם בשיא הרכישות ע"י משקיעים רוכשי דירה ראשונה עדיין היוו גורם דומיננטי בשוק הדיור.
 
סה"כ ,וכאן אני מסכים עם ישהו, לא סוף העולם, תיקון של 18% במחירי הדיור בערך...
אממה.....
יש גם את המשקיעים, אותם נחלק ל2 - אלה שכבר השקיעו בשנים האחרונות, ואלו ששוקלים להשקיע.
1. אלה שכבר השקיעו, רואים לנגד עיניהם ירידה בשווי הנכס וכנגדה תשואה על ההון שהשקיעו שאפשר להשיג פפק"מ בבנק, ואפילו לעקוף עם פקדונות ארוכי טווח. בלי שוכרים, בלי מתווכים, בלי ווג'ראס, כסף יושב בבנק ונותן תשואה.
לאלו יוכלו להמשיך לשבת על הנכס, לנסות למכור במחיריים החדשים (הגדלת היצע), או לנסות להתאים את התשואה על ההון ששמו לאפיקים הסולידיים באותו זמן, דהיינו דירה שהמשקיע קנה ב 1.4M תהיה מושכרת ב7K לערך(בהצלחה למשקיע).
2. אלה שעוד לא השקיעו, יציעו הצעות שמתאימות לתשואות האלטרנטיביות באפיקים סולידיים, תחת הנחת השכירות הנוכחית, דהיינו סד"ג של 1M על אותה דירה (כבר ירידה של 30% לערך), ימצאו יקנו, לא ימצאו ישימו באפיקים אחרים, ככה זה כשיש אלטרנטיבות.
 
כל זה כמובן לוקח זמן, כמו כל דבר בנדלן, אבל אם לא יצליחו/ישכילו למתוח את העלאת הריבית ע"פ תקופה ארוכה (בצורה יזומה) ולחילופין יעלו באופן נגרר כתוצאה מגורמים חיצוניים (כמו שנהוג במחוזותינו) זה יהיה כנראה בלתי נמנע.
 
נמשיך...
בשלב הזה (אחרי נגיד שנה +/-), יש לנו תיקון מבורך של כ20% במחירי הדיור, רוב הלווים משלמים, רוב הנכסים עדיין שווים יותר מהחובות עליהם.
טירוף הנדל"ן נפסק, ורוכשי הדירות להשקעה חוזרים להיות אותם 10% מסה"כ העסקאות, בעיקר פנסיונרים חביבים (וחביבים פחות).
בעיה, קצב הבניה בשנים האחרונות התאים את עצמו לביקושים (ניסה לפחות), X - רוכשי דירה ראשונה + Y רוכשי דירות להשקעה (משפרי דיור או מפנים דירה קיימת לטובת חדשה או זזים בין דירות קיימות).
אבל Y נחתך ב60% בערך (יש שיגידו יותר ביחס לשיא), התוצאה - עודף בדירות !!!!!
ואנחנו הרי יודעים מה קורה כשיש עודף היצע ביחס לביקוש.
 
וכל זה כמובן, ביום טוב, בלי מיתון קשה, בלי אבטלה, בלי אלפי משכנתאות בדיפולט.
סתם אלפי משקי בית ששרפו עשרות שנים של עמל כפיים, שאת פירותיו יקטפו אחרים, והם עצמם לא יהנו מהם בבגרותם ובזקנתם, לא הם ולא צאצאיהם.
 
וכל קבלן יודע שאי אפשר להתאים היצע לביקוש ספקולטיבי בנדל"ן
19/10/14 12:02
102צפיות
 
אז יודע....
 
אנחנו כבר 6 שנים לתוך "בעיית ההיצע" בשוק הנדל"ן, ואני שואל את עצמי איפה כל אותם ערי אוהלים....?
איפה גרים כל אותם עשרות אלפי זוגות שמתחתנים כל שנה? שמתגרשים על שנה? שעושים עלייה כל שנה?
איפה הם גרים כולם?
אני מסתובב ברחובות, באשדוד, בירושליים, בראש העין, בנס ציונה , ביבנה וכו....
ואני רואה שכולם גרים בדירות, מי בבעלות ומי בשכירות, אבל כולם גרים בדירות.
הדירות אמנם ניקנו ביוקר, הרוכשים אמנם סוחבים חובות, ההורים אמנם רוקנו חסכונות, אבל הדירות שם, והבריות גם שם , בתוך הדירות......
 
אני פותח יד-2, ובוחר אקראית כל מיני שכונות באיזור השפלה שהייתי שוקל לגור בהן,ו.... וואללה?!?!?! יש דירות!!!!.
יקר אש, אבל יש.
כשיש מחסור בלחם אתה בא בצהריים לסופר ואין... נגמר ,יש מחסור, הבוקר קנו הכל.
כשיש מחסור ברכבים אתה בא בצהריים לסוכנות ואין... נגמר ,יש מחסור, הבוקר מכרנו את האחרונה.
כשיש מחסור בדירות אתה בא למשרד מכירות והוא סגור, כי אין , נגמר.... הבוקר קנו את הדירה האחרונה.....
 
גם לפי דעתי המחירים יעלו
19/10/14 11:05
140צפיות
תהיה התנפלות של רוכשים והביקושים יעלו בחזרה
הצעה שקבלתי מהבנק -אשמח לפידבק
19/10/14 17:55
136צפיות
אני צריך 810,000 ש"ח
 
545000 קבועה לא צמודה ל 8 שנים ב 2.1 אחוז.    החזר חודשי 6177
 
265000 פריים 0.85 אחוז ל 25 שנה החזר חודשי 981
 
איזו שיטת החזר עדיפה שפיצר או קרן שווה?
 
לא נתת פרטים אבל לגביי השאלה ספציפית
19/10/14 18:42
75צפיות
 דע מה ההחזר החודשי המקסימלי שבו תעמוד .
אם יש לך עודף לקרן שווה אז במקום זה קח בשפיצר וב"עודף"   קצר את בקבועה צמודה בחודשים/שנים .
מקוה שהבנת .
בהצלחה.
תודה על התשובה המהירה.שאלה נוספת
19/10/14 18:50
56צפיות
מה לגבי 2.1 אחוז לקל"צ ל 8 שנים, אתה חושב שיש בנק שיכול לתת פחות?4
תלוי באחוזי מימון ועוד פרמטרים
19/10/14 18:57
40צפיות
מכל מקום ריבית בהחלט טובה לקלצ  .
תנסה לברר עוד קצת ,  אבל בגדול לסגירה .
 
בהצלחה.
דעתי
19/10/14 18:56
70צפיות
לקרן שווה אתה צריך עוד 600 שקל על ההתחלה בהחזר החודשי
 
החיסכון יהיה כ 2000 ש"ח בהחזר הכללי
 
לגבי הריבית של 2.1 ריבית טובה מאוד אבל לנסות לא עולה כסף, תנסה להוריד עד שתשמע את המילה לא
שכנעת אותי שאין טעם בקרן שווה
19/10/14 18:59
34צפיות
מה לגבי ריבית של 2.1 קלצ ל 8 שנים, אתה חושב שאפשר להשיג פחות מזה?31
º
תודה רבה לך!!!האם ניתן קבל פחת מ 2.1 אחוז ריבית ל 8 שנים קלצ
19/10/14 19:11
25צפיות
כתבתי לך
19/10/14 19:17
49צפיות
אני לא חושב, אני מנסה לקבל ריבית טובה יותר עד שאף אחד לא ישפר יותר ואז הטוב ביניהם ממנו לוקחים.
 
כיוון שהריבית בירידה מה שהיה נכון להיום לא יהיה נכון מחר
º
איזה בנק נתן לך 2.1 קלצ ל- 8 שנים?
19/10/14 21:23
28צפיות
º
בנק אוצר החייל -מחייב העברת חשבון
20/10/14 23:15
1צפיות
זה מה שקבלתי היום מבנק איגוד -אשמח לשמוע את דעתך
20/10/14 23:26
5צפיות
משכנתאות של 810000 ש״ח
100000 ל 10 שנים 1.95 אחוז קל״צ
445000 ל 8 שנים 2 אחוז קל"צ
162000 פריים 25 שנה 0.77 אחוז
103000 מק״ מ בנק ישראל 1.22 אחוז
תמהיל משכנתא זוג צעיר
20/10/14 20:29
74צפיות
שלום,
אנו זוג צעיר ללא ילדים ברצוננו לקנות בית בסכום 1,617,000 ש"ח.
הון עצמי 817,000 ש"ח.
אנו צריכים משכנתא של 800,000 ש"ח.
סך ההכנסה החודשית יחד הינה: 14,000ש"ח.
אנו רוצים שההחזר החודשי יהיה כמה שיותר נמוך.
 
תמהיל המשכנתא שקיבלנו מהבנק היינו:
ריבית קבועה:  270,000 ש"ח - 25 שנה - 3.5% ריבית - החזר חודשי: 1,351 ש"ח.
פריים:            230,000 ש"ח- 30 שנה - 0.85% - החזר חודשי: 724 ש"ח.
צמוד מדד:      300,000 ש"ח - 30 שנה - 1.35% - החזר חודשי: 1,013 ש"ח. 
סה"כ החזר חודשי  מתחיל : 3089 ש"ח
 
נשמח לדעת האם ההצעה אטרקטיבית ?
תודה רבה
דעעעעעעעעתי
20/10/14 21:52
43צפיות
הריביות טובות מאוד  אבל....
 
ההחזר הוא נמוך לכן משיכה למסלולים של 25-30 שנה  שמייקרת את ההחזר הכללי לרבות המוקש של המשתנה בסכום גבוה מאוד.
המוקש
20/10/14 22:37
16צפיות
המוקש = על הצמוד מדד ?
המוקש הוא כפול
20/10/14 23:16
12צפיות
המסלול הוא גם צמוד והריבית משתנה בו כל 5 שנים ולפחות בתחנה הראשונה הריבית תעלה ב 2-3% לפחות
מתלבט איזו משכנתא לקחת - מינימלית הנדרשת או גבוהה יותר
20/10/14 22:50
8צפיות
שלום
מכרתי דירה וקניתי בית. אחרי מכירת הדירה וסילוק המשכנתא הקיימת עליה, נשארתי עם 2.5 מליון. הבית עולה 3.75 מליון.
המשכנתא המינימלית אותה אני יכול לקחת היא ההפרש - 1.25 מליון. במצב הזה אני נשאר עם אפס במאזן.
אני מכוון לרכישת נכס נוסף לצורך השקעה ולכן שוקל לקחת משכנתא בגודל 2.25 (60% מהשווי כדי לשמור על ריביות טובות יותר), ובמליון הנותרים לאחר תשלום על הבית, לרכוש נכס נוסף. עדיין לא יודע איזה נכס ארכוש - האם זה יהיה דירה ישנה בפריפריה בעלות של כמליון, או דירה יקרה יותר שתצריך לקיחת משכנתא נוספת על אותה הדירה.
 
קצת פרטים - זוג +1, הכנסות: 35 נטו מעבודה + כ-5 מהשכרת יחידות דיור.
תמהיל העדר למשכנתא של 2.25 מביא אותי ל-675000 פריים -0.9 ל-30 שנה, ו-1575000 קל"צ 3.5% ל-17 שנים, סה"כ החזר חודשי התחלתי 12.5K.
 
אשמח לעצות המומחים כאן בנושא - האם התכנית כדאית?
החישוב שלי הוא כזה: לפי התמהיל שהצגתי, ההפרש בין סך הכסף שאני אחזיר לבנק אם אמשוך את כל אורך חיי המשכנתא לסך הכל שאני לוקח מהבנק הוא כ-716 אלף ש"ח.
אם אקח 1.25 מליון משכנתא אז ההפרש הזה יהיה כ-193 אלף ש"ח (בהנחה וההחזר החודשי נשאר דומה, והתקופות והריביות קטנים).
 
כלומר, אם אני בוחר במסלול של המשכנתא המוגדלת, אני "מפסיד" כ-520 אלף ש"ח, אבל מרוויח נכס נוסף בשווי מליון ש"ח שהוא בבעלותי המלאה בסוף התקופה (בהנחה וערך הנכס לא יעלה ולא ירד).
 
 
ריביות לפני סגירה
20/10/14 22:00
42צפיות
60000 משכנתא
45% מימון.

שליש פריים מינוס 0.9.
שני שליש קלץ ל 11 שנה בריבית 2.75.

לכמה ניתן להורידאת הריבית של הקלצ לדעתכם?
פשוט
20/10/14 22:29
24צפיות
עד שהבנקים יגידו לך את המילה לא
משכנתא זוג צעיר
20/10/14 21:26
62צפיות
שלום,
מתכננים לרכוש דירה ב1150K ולצורך כך לקחת משכנתא של 745K
יכולת החזר חודשית בין 3500-4000 
245K פריים 30 שנה %0.85
 קל"צ 500K לתקופה של 27 שנים 4.1%
האם כדאי להקטין את הקל"צ ולקחת במקומה משתנה כל 5?
המחשב שלי לא מבין אותך
20/10/14 21:41
52צפיות
245K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9
500K בקל"צ ל 20 שנה בריבית כ 3.4
 
החזר  3640 ש"ח.
 
מסלול משתנה כדאי לקחת אם יש לך מקור לסילוק עד לתחנה כמו קה"ש
º
נראה שהוא הבין מצוין תודה!
20/10/14 21:43
19צפיות
תשלימי נתונים.
20/10/14 21:44
23צפיות
 
מה ההכנסה נטו?
מה יכולת ההחזר?
האם צפויים סכומים חד פעמיים בטווח של עד 3 שנים?
 
הפריסה בתמהיל ארוכה מדי, וכתוצאה מכך יקרה מאוד, עדיף לקצר את הקל"צ ל20 שנה ולהיערך להחזרים של כ 4.5K לאורך זמן.
השלמת נתונים
20/10/14 21:50
20צפיות
הכנסה נטו כ-11500
יכולת החזר - רשמתי 3500-4000 (4K זה הסכום המקסימלי - מעדיפה להתחיל בסכום נמוך בכדי שנוכל לעמוד בהחזרים כשהריבית תעלה)
צפויה כניסה של 100K בעוד כ5 שנים
º
עושה רושם שהתמהיל של ישהו עונה על כל הדרישות, למה 27 שנים?
20/10/14 21:53
14צפיות
º
מרווח ביטחון להחזר התחלתי נמוך יותר?
20/10/14 21:55
11צפיות
המשכנתא אמנם דחוקה מעט ביחס להכנסות אבל עונה על דרישות ההחזר
20/10/14 22:00
13צפיות
 
הסיכון לחריגה מהותית מעבר ל4000 היא לא גדולה.
כשיגיע הסכום החד פעמי, תוכלו להזרים אותו לאחד המסלולים ולהפחית את ההחזר (אם יהיה צורך).
תודה רבה
20/10/14 22:13
7צפיות
אך האם במצב שנרצה להזרים לקל"צ סכום כסף - לא יגבו מאיתנו עמלת פרעון מוקדם?
 
תשובה...
20/10/14 22:17
12צפיות
 
בבוא היום תראו לאן עדיף להזרים, יכול להיות שישתלם יותר להזרים לפריים, ואז אין קנס בכלל.
הריביות היום הן באמת בשפל כל הזמנים, והסיכוי לעמלה מהותית הוא נמוך מאוד.
לאור הנתון הנוסף
20/10/14 22:26
10צפיות
245K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9
100K במשתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ריבית כ 1.4
400ל בקל"צ ל 17 שנה ריבית כ 3.2
 
החזר  3660
 
עליה של 5% בריבית הפריים בעוד כ 5 שנים תקוזז מול סיום המשתנה כך שההחזר לא יעבור את ה 4000 ש"ח
יש לי בכלל מה לבדוק משכנתא?
20/10/14 14:41
117צפיות
משאלת הלב: לרכוש דירה ב-2 מליון ש"ח.
הון עצמי: דירה קיימת שככל הנראה תכניס כ-500-550 אלף ש"ח אם תימכר, קרן השתלמות כשתבשיל בעוד 4.5 שנים תעמוד על כ-150 אלף ש"ח.
יכולת החזר חודשי: כ-6000 ש"ח לחודש.
זה ריאלי?
 
לא
20/10/14 15:29
61צפיות
יכול החזר של 6000 תוכל לספק לך מליון במקרה הטוב.
לא ממש....
20/10/14 15:41
59צפיות
 
עדיף להגביל את התקציב לדירה במחיר של עד 1.5M, תחת יכולת החזר של 6K ל20 שנה....
 
 
 
כן בתנאים
20/10/14 15:46
71צפיות
כיאה לרצה למרחקים ארוכים ( רפרפתי בבלוג ) את רוצה לקחת הלוואה ל 30 שנה שתתחיל ב כמעט 6000 ש"ח ותגיע במקרה של עליות ריבית  ומדד להחזר של מעל 9K
 
סה"כ תחזירי לבנק על כל שקל שלקחת עוד שקל בריבית כלומר החלום יעלה כ 3.5 מליון ש"ח
 
יש מצב??
כמו שחשבתי
20/10/14 21:04
32צפיות
אין ברירה, נחזור לחלום של לזכות בלוטו :-pתודה
חלומות
20/10/14 21:34
28צפיות
יכולת החזר של 6000 ש"ח שוות ערך למשכנתא של 1000K כלומר חפשי חלום ב 1.5 מיליון ש"ח
לקיחת משכנתא על דירה מפרוייקט תמא
20/10/14 19:14
30צפיות
שלום.
האם זה נכון שהבנקים מקשים על לקיחת משכנתא על דירה חדשה שנבנת בבניין המצויי בפרוייקט תמא.
הוסיפו שתי קומות בבניין קיים ,הדירות נמצאות כבר בשלב מתקדם .
אלו אישורים ומסמכים הקשורים לפרוייקט חשוב להביא לבנק?
שיטות החזר בבנק דיסקונט
20/10/14 17:33
52צפיות
היי חברים,
1.אילו שיטות החזר ניתנות בבנק דיסקונט עבור מסלול קל"צ ופריים ?
2.יש לי אישור עקרוני מהבנק על קרן שווה בקל"צ ובפועל בוצע תשלום ראשון לפי שפיצר .
   מה עושים ?
 
תודה ,
 
אבי
 
מסבים את תשומת לב הבנק לכך
20/10/14 19:07
39צפיות
רק בדוק על מה חתמת לפני כן. ייתכן שבהסכם ההלוואה מישהו רשם שפיצר.
לחבריי היקרים, הנידון מחזור משכנתא
20/10/14 18:52
26צפיות
לאחר בדיקה מעמיקה הבנתי שגם צריך לעדכן את ביטוח המשכנתא לאחר מחזור ולכן אם יש קנסות יש לקחת בחשבון את עלויות ביטוח המשכנתא לאורך זמן לעזרתכם לאחר בירורים נמצא כי ביטוח AIG יצא ב20% הנחה על ביטוח המשכנתא לבדיקתכם מצרף פה קישור נראה לי שווה בדיקה, אגב עבודת קודש מה שעושים פה תמשיכו כך
ריבית משתנה כל 5 שנים- דחוף!!
20/10/14 17:56
59צפיות
מישהו יכול להגיד לי מה הריבית הכי נמוכה לסגירה במשתנה כל 5 שנים ובקבועה לא צמודה??
סכומים
20/10/14 18:12
49צפיות
קבועה לא צמודה 14 שנים 325,000₪
משתנה כל 5 30 שנים 108,333₪
משכנתאות ומחזור
20/10/14 11:24
77צפיות
שלום למומחים,
אנחנו זוג שמרוויח יחד 25K נטו בחודש בנוסף יש בונוסים שנתיים של כ15-20K בעבודה של בעלי ו-כ-6K שנכנס כל חצי שנה מתוכנית של מניות. חשבנו לקחת משכנתא של 6.7K בחודש לתקופה של 9 שנים (פריים 30% והיתר בקל"צ, וכך להפטר ממנה מהר). 
כרגע אנחנו כמובן יכולים לעמוד בסכום ואף חוסכים הרבה מעבר בכל חודש אחרי גנים, חשבונות, חו"ל ושכ"ד. 
הפחד שלי הוא ממצב של פיטורין של אחד מאיתנו.
עד כמה בעייתי למחזר משכנתא במצב כזה? האם זה ריאלי לקוות שהעבודה תישאר בשנים הללו ושאם יהיה משבר רציני כך שלא נמצא משהו גם אחרי תקופת האבטלה נוכל למחזר?
מהן העלויות של מחזור (באופן כללי כמובן)?  והאם יש מגבלות על מחזור?
 
אני שואלת כמובן כי תמיד אפשר לקחת מסלול יותר "סולידי" שיתאים גם אם אחד מבני הזוג מאבד עבודה. השאלה אם זה לא גישה פאסימית מידי ולא נכונה כלכלית.
שאלות
20/10/14 14:40
45צפיות
מה התפלגות ההכנסות ביניכם?
 
כמה משכנתא אתם רוצים לקחת?
 
מה מצב קה"שים?
 
אם הבנתי נכון יש גם בונוסים ועוד 12K מתוכנית מניות בשנה.
 
האם צפוי גידול במשפחה?
תשובות
20/10/14 15:16
34צפיות
ההתפלגות זה 14.5 ו-11.5
לוקחים 844
קה"ש צפוי להפתח עוד שנתיים אבל לא רוצים להשקיע אותו במשכנתא. יש עליו תכנונים אחרים כמו לשדרג רכב וכו
 
כרגע אנחנו עם ילד 1 ועוד 1 בדרך - תהיה שנה אחת שבה שניהם יהיו בגן פרטי- מעריכים את זה בכ5000 ש"ח (כנראה שפחות לפי האזור אבל מעגלים למעלה אם נבחר בגן הכי יקר באזור)
מקווים להרחיב את המשפחה אבל כשהנוכחיים יגדלו קצת.
 
יש בונוס חד פעמי ממני בגובה של כ40K(בערך אחרי מיסים) השנה.
לבעלי יש בונוסים של כ10-15K נטו שנתיים, תלוי באיך הלך לחברה באותה שנה.
מוסיפה
20/10/14 15:31
26צפיות
בסה"כ אנחנו מאד מחושבים ומאמינים שנעמוד בהחזר החודשי במידה והמצב התעסוקתי לא ישתנה - ואפילו נחסוך כ2000 ש"ח בחודש.
גם השכר שלנו עולה בכ-2% בשנה בערך.
 
הפחד הוא מאיבוד תעסוקה של אחד מאיתנו. יודעת שיש את האופציה למחזר אבל לא יודעת כמה זה באמת זמין\נגיש\אפשרי.
המלצתי
20/10/14 17:20
23צפיות
הדבר האחרון שבנק שואף אליו הוא להעיף את הלווה מביתו
 
לכן במקרה של תקלה כמו פיטורים הבנק יהיה מוכן לבוא לקראתכם.
 
אבטלה  זה לא מצב תמידי אלא זמני , ניתן גם לגייס כספים בהלוואת זמניות כסף מקה"ש וכו' כדי לגשר על מצב פיטורין.
 
הייתי מתמהל כך
 
280K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9
100K במשתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ב 1.5%  תיפרע על ידי הבונוס שלך ושל בעלך.
464K קל"צ ל 8 שנים בריבית כ2.3 אולי אף פחות
 
החזר כ 6500 ש"ח כל גידול של אחוז אחד בפריים יגדיל את ההחזר ב 130 ש"ח לערך.
תמהיל וריביות שקיבלתי,לפני סגירה
19/10/14 19:09
204צפיות
בבקשה אם יש משהו לא תקין אשמח לעזרה,רצתי בין הבנקים לקבלת ריבית נמוכה והכנתי תמהיל לפי בירורים באתר הזה ובעוד אתרים, אז רציתי לשאול איך התמהיל והריביות.הכנסה נטו שלי ושל אישתי ביחד 90000 וערך הנכס 1140000.
ההלואה 490000:
משתנה כל 5 שנים אג"ח צ.מ ל25 שנה בריבית  1.61 סכום 80000
פריים                                ל30 שנה בריבית  -9     סכום 160000
ק.ל.צ                                ל12 שנה  בריבית 2.8    סכום 250000
 
הערה חשובה: אמור להשתחרר לנו כ80000 ש"ח סכום בשנה שנתיים הקרובים שאיתם אני הולך לסלק את הצמוג מדד
אשמח לקבל חוות דעת על התמהיל והריבית,בתודה מראש.
 
אני מחר רוצה לסגור בבקשה אשמח לתשובה מהירה
19/10/14 19:42
68צפיות
תודה
המלצתי
19/10/14 20:07
125צפיות
בדוק את האפשרות לקחת את ה 80K בבלון בפריים מוחרג אן בצמודה כ 1-1.5%
 
תצליח תוכל לקצר את הקל"צ ל 9 שנים בריבית כ2.2-2.4
הבנק לא מוכן לתת לי יותר מ160000 פריים.
19/10/14 20:21
73צפיות
תודה רבה
כנראה לא פירטתי הכל,
אני כרגע לוקח על עצמי החזר חודשי שמעט מעל היכולת שלי בגלל שאני סומך על זה שבשנה שנתיים הקרובות אקבל את ה80000 ואסגור את הצמוד מדד ובכך ההחזר יקטן,ולכן בכל אופן לא אוכל לקצר את הק.ל.צ ל9 שנים,המינימום שחשבתי זה 11 שנה שאני מרוויח מזה בסה"כ 5000 ש"ח פחות ריבית לכל התקופה.
אז אשמח אם תתן לי שוב את חוות הדעת שלך והאם בכל זאת ההצעה טובה ומשתלמת.
 
 
המשך
19/10/14 20:39
87צפיות
מה ההחזר שתרצה שיהיה לאחר פרעון המשתנה?
º
בין 2500 ל 2600
19/10/14 20:58
41צפיות
º
נסה לשפר ריביות וסגור
19/10/14 21:32
63צפיות
דבר אחרון לגבי פתיחת תיק וכנראה שאסגור היום
20/10/14 16:38
37צפיות
האם יש מצב להוריד לגמרי את התשלום של הפתיחת תיק? ועד כמה זה אפשרי?
ניתן לקבל אפס % הנחה עד 100% הנחה
20/10/14 17:11
46צפיות
אם תשדר בהילות לסגור היום תקבל פחות הנחה
האם כדאי לשים כסף לשיפוצים במשכנתא
20/10/14 15:29
70צפיות

היי,
נכנסתי לקבוצת רכישה שמתחילה לבנות בקרוב.
הכנסתי 560,000 ש"ח מתוך 1,300,000 שתעלה הדירה(משוערך).
יש בידיי עוד כ-200,000 ש"ח שאני חושב מה לעשות איתם.
זה בערך הסכום שאני מתכנן להשקיע בשיפוצים לאחר סיום הבניה.
השאלה היא - האם לשים את הכסף הזה במשכנתא עד לסוף הבניה?
לא נראה לי הגיוני שמצד אחד יש לי מזומן ומצד שני אני משלם ריבית על הלוואות.
מצד שני, לא אוכל לקחת את הכסף אח"כ בצורה קלה - כנראה אצטרך לקחת הלוואת משכנתא לכל מטרה שהיא מעט יותר יקרה.
מהחישוב שלי, אם אני חוסך ריבית על 200,000 ש"ח למשך שנתיים על נניח 4% ריבית, זה חסכון של 8% שזה 16,000 ש"ח
מצד שני, הריבית שאצטרך לשלם היא כ-1-2% יותר למשך חיי המשכנתא. אלא אם אעשה איזה תרגיל לפרוע את הסכום הזה מוקדם יותר.
 
האם למישהו יש מה להוסיף?
האם טעיתי באיזה הנחה שעשיתי?
אשמח לתגובות
 
אשמח לתגובות
20/10/14 16:02
43צפיות
אל תפחדו מזה שזה קבוצת רכישה. בשלב הזה זה כמעט כמו רכישה מקבלן
אהבתי
20/10/14 16:42
53צפיות
אתה כרגע  בנפילה בקומה 18 מתוך עשרים נראה מה יקרה כאשר תגיע לקרקע.
 
שמור לך את הרזרבה הזו זו המלצתי החמה לבקשות לכסף נוסף מצד "הקבלן".
 
הלוואה לשיפוץ ניתן לקחת גם כהלוואה לדיור בהתעקשות קצת עם הבנק.
כולם אומרים לי לשמור את הכסף אצלי
20/10/14 16:49
35צפיות
אבל מהחישוב שעשיתי זה לא מסתדר
אתה לא טוב בחישובים
20/10/14 17:00
37צפיות
איזה בנק נותן היום 4% ריבית
 
וזה לא עניין של חישוב אלא תזדקק לכסף הזה לשם סיום הבניה.
 
טרם ראיתי קבוצת רכישה שלא ביקשה כספים נוספים מחבריה לשם סיום הבניה.
מחזור משכנתא
20/10/14 10:27
85צפיות
325,000 קל"צ ל-11 שנים בריבית 4.17%. קנס פירעון מוקדם של כ-10,000 ש"ח.
האם כדאי למחזר? אם כן, מהי ריבית טובה?
º
כדאי למחזר. ריבית טובה 1.5%
20/10/14 14:20
47צפיות
º
1.5% קל"צ ל-11 שנה?
20/10/14 15:51
28צפיות
לא . ל 4 שנים
20/10/14 16:22
45צפיות
כאשר תיתן פרטים כמו יכולת החזר וכו' נדע להתאים לך את החליפה
שחר אלוני ושות', הנהלת חשבונות וייעוץ מס

שחר אלוני ושות'

הנהלת חשבונות וייעוץ מס לפרטים וקביעת פגישה לחצו כאן >>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה