לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
פורום משכנתאות ויעוץ פיננסי נועד לתת כלים לאנשים,אשר שוקלים לקחת משכנתא לקנית נכס או לאלה, אשר כבר נכנסו לעסקת משכנתא, אך מעונינים לשפר את תנאי ההלוואה (מחזור). אשמח לענות על כל שאלה שתעלו.  גם אם אינכם נוטלים משכנתא, אתם מוזמנים להשתתף בדיונים ולהרחיב את אופקי הידע בתחום זה, אשר מגלגל מיליארדי שקלים מידי שנה והוא חלק נכבד מהכלכלה הישראלית. הפורום נותן מענה לאנשים אשר עומדים לקראת לקיחת משכנתא ו/ או למי שיש משכנתא קיימת ומעוניין לשפר את תנאי המשכנתא מיחזור משכנתא/קבלת הלוואת לכל מטרה/ פריסת משכנתא קיימת ועוד... כמו כן אם אתם צריכים הלוואה לכל מטרה (לדוגמא לשיפוץ, קנית רכב או לכיסוי הלוואות שונות ויקרות באמצעות הלוואה זולה וארוכת טווח), הגעתם לפורום הנכון. גם אם יש לכם קושי בתשלום המשכנתא, קיימת אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אכן ניתן לעשות זאת. חשוב לזכור משכנתא זה לא רק הלוואה לקנית בית/ אלא מקור כסף לשימושים שונים ומגוונים ועוד. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!


וידר מאיר יועץ משכנתאות, מנהל האתר וידר משכנתאות



הודעת מנהל פורום משכנתא
המשך...
הודעה חדשה

מתעלמים ממני פה,אולי בכל זאת תענו,עברו איזה יומיים בלי מענה.
16/12/14 21:13
317צפיות
הייתי בבנק לברר על מיחזור.
הקנס על המיחזור הוא 36K והוא כבר מגולגל לתוך המשכנתא.
המשכנתא המקורית: פריים 0.9- 22שנה 452,404 החזר חודשי 1881
                            קל"ץ 4.3 17שנה 626,472 החזר חודשי 4085
שלוש אופציות:
מיחזור 1: פריים נשאר כמו שהוא
             קל"ץ 2.7 15שנה 452,404 החזר חודשי 4240
מיחזור 2: פריים 0.9- 22שנה 300,000 החזר חודשי 1210 (המלצת ישהו להקטנת סיכון)
             קל"ץ 3 17שנה 791,000 החזר חודשי 4954
מיחזור 3: הכל בקל"ץ 3 17שנה החזר 6764 סכום כללי 1,080,000
על מה להחליט מהשלושה?
מיחזור 4
17/12/14 09:09
172צפיות
לא אוהב את 3 האופציות  
הסיבה שאינך נענה זה.........
º
אז מה חלוקת המיחזור הנכונה בעיניך?
17/12/14 09:58
84צפיות
או שתמתין בסבלנות או שיש לך פה בצד שמאל עסקים
17/12/14 10:38
139צפיות
שיענו לך מהר מאוד עם תוציא מהכיס שלך כסף גם מהר מאוד . חחח
º
לא היה מזיק אם היית עונה בעצמך, זה לא יביא לסוף העולם...
17/12/14 10:41
94צפיות
אליבן לא עצבני, סתם מעצבן
17/12/14 11:14
118צפיות
המקום לתת עצות שימושיות פה בפורום הוא רק מעיר לאנשים
אף פעם לא ראיתי אותו לעניין. סתם אידיוט !
 
º
אליבן מיום ליום אני מגלה שאתה לא יודע יותר מידי
17/12/14 14:36
82צפיות
במקום להודות לי על הפיקוח של כל תגובה ותגובה
17/12/14 16:47
94צפיות
אתם מבזים אותי !!
בושה וחרפה !!
נפגעתי !!
 
אני נמנע מלייעץ כדי לא לפגוע בפרנסה של היועצים המפרסמים פה מצד שמאל .
לפגוע בפרנסתם?? באותה מידה יכולת לסגור את האינטרנט
17/12/14 21:31
65צפיות
כדי לא לפגוע בפרנסתה של העיתונות הכתובה והמגזינים למיניהם.
אנשים המציעו לעצמם מקצוע ואתה "מגן" עליהם או דוחף אליהם??
º
המציאו
17/12/14 21:38
43צפיות
אגב, אם לא היו פה צדיקים כמו ישהו אז "הרייטינג" של
17/12/14 21:40
60צפיות
הפורום היה נחתך בלפחות חצי
צודק,פעם היה על מי לסמוך,נעזרתי בפורום
17/12/14 22:40
64צפיות
רבות,עכשיו זה סתם מביא את החשק להוציא את הפלג,כי תשובות כנראה כבר לא אקבל פה.
אליבן מלאכתם של צדיקים נעשית בידי אחרים
18/12/14 07:20
85צפיות
ודי לחכימא ברמיזא
 
לא שמעתי ממך תגובה על התשובה המפורטת שכתבתי  בקשר לחישוב החזר מההכנסה.
 
לפותח השרשור
 
מה יכולת ההחזר 6200 ?  6800?
 
ולפות"ש וגם לפעמים לאחרים
 
די להתבכיין  תבואו בזמן תקבלו ייעוץ עוד יום פחות יום העיקר שתקבלו ייעוץ טוב או (דוב ).
 
 
º
איפה מה שכתבת לגביי יחס החזר להכנסה , תוכל לשים את זה פה?
18/12/14 09:29
37צפיות
קבל א(ט)ליבן
18/12/14 09:49
96צפיות
אילו היה לך שם משתמש קבוע  הרי על כל הודעה בשרשור שהיית קשור אליו , היה קופץ לך חלונית שמודיעה לך שיש הודעה נוספת באותו שרשור
 
"זמנך הגיע אליבן
מאת: ישהו
15/12/14 08:20
נתחיל מהתכלית אח"כ נעבור להנחיות
 
במהלך השנים האחרונות המפקח על הבנקים הנחית על קהל הלווים מגבלות שונות , כולן באיצטלה של הגנת הלווה אבל למעשה , בנסיון להקטין את הביקושים לדיור  שגרמו לעליות מחירים  ( חלקנו מכנים זאת בועה ), כאשר הפתרון הוא בעצם היה  והינו הגדלת היצע הדירות.
 
שתי הגבלות מהותיות נקבעו
 
האחת יחס המימון   - 75% לרוכשי דירה יחידה  ( לעומת 90-95% לפני נכן תוך שימוש בביטוח משכנתא ), 70% לדירה חליפית  והמסמר הרציני ביותר היה לגבי דירות להשקעה ( דירה שניה ומעלה )  רק 50%
 
השניה  יחס החזר להכנסה  -  מקסימום 50% מההכנסה הפנויה , כאשר בין 40% ל 50% הבנק נדרש להקצות הון נוסף , = הגדלת הריבית ללווה . רוב הבנקים אימצו לעצמם לא יותר מ 40%.
 
יש הגדרות מה נכלל בהכנסה יש הגדרות מה נכלל בהוצאות שיש להוריד מההכנסה   כדי לקבל את ההכנסה הפנויה.
 
נביא דוגמה של משפחת ישראלי שיש לה הכנסה של 10000 ש"ח ואין לה שום הוצאה כהגדרתה בהוראות
 
מגיע לה עד 5000 ש"ח החזר חודשי כאמור הבנקים מגבילים ל 40% אז נדבר על 4000 ש"ח
 
יש לה הון עצמי של 300K והיא רוצה לרכוש דירה יחידה כלומר ביחס מימון של 75% היא יכולה לרכוש דירה ב 1200K שמתוכם 900K בהלוואה.
 
תמהלה בסבבה ויש לה הלוואה אחת בהחזר של 4000 ש"ח
 
עכשיו החליטה שבכך לא די והיא רוצה להשקיע בדירה נוספת כי יש לה 150K פנויים בקה"ש.
 
דירה נוספת  רק 50% מימון  כלומר דירה עד   300K ולא דירה עד 600K אילו יחס המימון היה 75% כמו בדירה ראשונה
 
כלומר הלוואה של 150K בלבד במקום הלוואה של 450K
 
ומה על יחס החזר מההכנסה
 
כאמור ניצלה המשפחה כבר את כל ה 40% שלה בהלוואה הראשונה , לכן לא תוכל לקחת הלוואה לדיור על הדירה החדשה, זו ההנחיה.
 
לטענת אליבן  לא כך מחשבים  אלא לוקחים את ההכנסה 10000 , מורידים ממנה את ה 4000 ש"ח  החזר על ההלוואה הראשונה ואז יש הכנסה פנויה של 6000 ש"ח ממנה גוזרים 40% כלומר היא תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 2400 ש"ח
 
ביחד 6400 ש"ח על 2 ההלוואות.  ובדירה השלישית תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 1440 ש"ח....
 
בקיצור לא עושה שכל שמצד אחד יוגבל אחוז המימון לדירה הנוספת ל 50% אבל מצד שני תינתן למשפחה הלוואות לדיור שישימו ללעג ולקלס את ההנחיה שלא לעבור 40% מההכנסה הפנויה!!
 
ניתן להסתכל על זה גם מכיוון אחר כדי להראות את האבסורד
 
כאמור דירה ראשונה נרכשה ב 1200K דירה שניה ב 300K  ביחד 1500K
 
האם מישהו יכול ברצינות לאמר שבמקרה כזה של רכישה של דירה אחת  ב 1500K יינתן היתר להחזר של 6400 ש"ח מתוך ההכנסה.
 
בוודאי שלא!!
ההנחיה של בנק ישראל
 
"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה
על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל
הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים
ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר
החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).

 
בכחול מה נכלל בהוצאה קבועה   באדום מה שכבר חושב בחישוב ההחזר החודשי  וכדי שלא תהיינה אי הבנה מדגישים כי מדובר בהחזר של הלוואות קיימות לדיור אפילו ניתנו על ידי בנק אחר. ואין צורך לכלול כהוצאה קבועה!!  אם זה לא היה נכתב במפורש הרי זה היה נכלל פעמיים.
 
פעם בחישוב ההחזר החודשי ופעם כחלק מההוצאה הקבועה.
 
בהסברי בנק ישראל

. שאלה
האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, במקרה של בקשת הלוואה נוספת
לדיור ע"י אותו לווה?
תשובה
כן. במקרה כזה קיימת אפשרות של חריגה מהמגבלות, ולכן יש לבחון את שיעור ההחזר
.] מחדש. ]עדכון 17.7.2014
 
. שאלה
לקוח פונה לבנק בבקשה למימון דירה חדשה. ללקוח כבר יש הלוואה קודמת לדיור
בבנק בגין דירה אחרת. הלקוח מצהיר בפני הבנק כי הוא מתכוון למכור את הדירה
הישנה תוך שנתיים ולפרוע את ההלוואה הישנה מכספי התמורה. האם, בחישוב שיעור
ההחזר בגין ההלוואה החדשה, יש לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים על
ההלוואה הישנה?
תשובה
.] כן. ]עדכון 17.7.2014
.כלומר אפילו כאן שמדובר בהלוואה שהולכת להסתיים  תוך שנתיים והלווה יכול לקבל על סמך הצהרתו 70% מימון ולא 50% מימון, בנק ישראל אומר יש להתחשב בהחזר החודשי של ההלוואה הישנה "
 
 
חזקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקק אחי איזה השקעה
18/12/14 10:38
67צפיות
ראבק!!
וכל זה ללא תשלום .
מה מסתדר מאוחרי זה ?
על התוכן עוד לא עברתי , אעבור יותר מואחר יש לי כרגע הרבה עבודה  בפיקוח של הפורום ,
אכתוב את השגותיי אם בכלל .
ישהו האם גם זה קשור?
18/12/14 11:29
48צפיות
לקחתי בעבר משכנתא על שמי בלבד ללא קושי. היום אני מתכוון למחזר אותה, ואין אפשרות שהמשכנתא תהיה על בין זוג אחד בלבד, אלא על שני בני הזוג, ללא קשר על בעלות הדירה. לפי הוראה של בנק ישראל מלפני שנה.
 
º
אני לא מכיר הוראה כזו של בנק ישראל
18/12/14 12:25
24צפיות
לדעתי יש כאן בלבול
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
18/12/14 16:15
30צפיות
אין בעיה לקחת משכנתא על שם אחד מבני הזוג אם רק הוא רשום כבעל הדירה.
בת הזוג תצטרך לחתום על מסמך ויתור זכויות כדי להצהיר שבמידה והבנק ירצה לעקל
הדירה היא לא תוכל להתנגד לכך גם אם ברקע יהיה משפט גירושים רחמנא ליצלן.
 
רימון חייט מה שכתבת היה לי בעבר כעת אין אפשרות
18/12/14 16:47
32צפיות
הדירה שייכת לאחד מבני הזוג, ובעבר בין הזוג השני היה חותם כפי שכתבת. כעת שניהם מחויבים לחתום על המשכנתא, מכיוון ששניהם נהנים מהדירה ללא קשר לשייכות על הדירה. בדקתי בבנק שלא לקחתי שם משכנתא, והם ציינו שלפני שנה יצאה הוראה להחתים את שני בני הזוג על המשכנתא.
פקיד נחמד
18/12/14 17:22
22צפיות
הראה לי בבקשה את ההוראה של בנק ישראל בנדון
 
 
אני לא מכיר מונח משפטי "נהנים" אולי האשה סובלת בדירה?
18/12/14 20:03
12צפיות
אולי הדירה בכלל מושאלת לבן שלהם ?
בנקאים מנפנפים בכל מיני "הוראות בנק ישראל" כדי לכסות על הנחיות פנימיות
או על בורות שלהם.
אבל בנק ישראל הוא גוף יקר, מסודר ושקוף. כל הוראותיו באינטרנט וממוספרות.
מי שאומר שיש הוראה, שיתכבד לומר את מספר ההוראה.
 
אני מקבל כבר שלוש שנים את הדיוור של בנק ישראל ולא ראיתי אף הוראה כזו.
לפני יותר משלוש שנים קניתי דירה ואשתי לא רשומה על המשכנתא שלה.
רגע ישהו תן לי להבין !!!
18/12/14 13:14
46צפיות
דוגמא הכנסה של 15,000 ש"ח .
הלוואות עוש ( מעל 18 חודש)  +  הלוואת דיור  ביחד  2000 ש"ח  .
זה אומר שהבן אדם יוכל  לקחת משכנתא חדשה ולהחזיר עד  4000 ש"ח (חישוב :  15,000 *40%= 6000  -2000  =4000  .  נכון ?
2. בדוגמא שלך דרך אגב כן יוכל לקחת משכנתא על הדירה השנייה אם יצהיר שהוא משכיר אותה ומניבה לו הכנסה לא ?
לא הבנת טוב חלקית
18/12/14 16:09
28צפיות
יש להפריד בין החזר ההלוואה לדיור לבין הלוואות שזמן פרעונן גבוה מ 18 חודש.
 
את ההלוואה לדיור מחברים להחזר של ההלוואה החדשה שאתה רוצה לקחת וההחזר של שניהם אסור שיעבור את ה 40%
 
ואילו את ההחזר של ההלוואה  עו"ש של מעל 18 חודש מפחיתים מההכנסה ועל זהההכנסה המופחתת מכפילים את ה 40%
 
כן אם יוכל להוכיח דמיש כירות תגדל ההכנסה שלו ואז יוכל לקבל 40% מסכום גבוה יותר
ישהו אני לא חולק לזה התכוונתי בדיוק
18/12/14 17:16
19צפיות
רק איפה ההוראה המחלקת בין דיור להלואה רגילה ?
בחייאת אליבן
18/12/14 17:27
21צפיות
תקרא לאט  צבעתי לך בצבעים שלא יהיה לך משעמם ויהיה יותר פשוט להבנה
 
הכל שם
אתה צבעת את הצבעים בהוראה כי
18/12/14 18:03
21צפיות
אני לא רואה שום היגיון לחלק בין הלוואה לדיור לשאר הההלואות .
בא נשאל שאלה :
בדוגמא שהבאת של משפחת ישראלי  מרוויחים 10K  ויש הלוואת עוש ל5 שנים של החזר חודשי של 2000 בחודש .
אתה מסכים שהחזר חודשי על משכנתא חדשה שלהם תהיה עד  3200 ש"ח ?   10,000 -2000 = 8000*40%
יוצא 3200  .
אבל אם בדוגמא הנ"ל ה2000 לא היו הלוואה אלא משכנתא מדירה אחרת אז החישוב משתנה ועל דירה  אחרת לא יוכל  לעבור החזר חודשי מעל 2000  ,   צדקתי  זאת דעתך לא?
אבל הסבר לי את ההיגיון של החילוק בינהם צדיק !!
פשוט
18/12/14 19:12
20צפיות
החליט מי שהחליט שהלוואה לדיור תקבל תנאים טובים מאשר הלוואה עו"ש
 
כעת לא רוצים לעודד הלוואות לדיור לכן באו ההגבלות
 
הלוואה לדיור בד"כ לתקופות ארוכות הלוואות עו"ש לתקופות קצרות יחסית.
 
אז אם אין למשפחה הלוואות בכלל תוכל לקבל על דירה ראשונה 4000 ש"ח ואם יש הלוואות עו"ש  שההחזר 2000 ש"ח יורדת ההכנסה ל 8000 ותוכל לקבל  רק 3200 ש"ח, כהלוואת דיור.
 
אבל אם יש לה כבר הלוואת דיור אחת על 2000 ש"ח בלי הלוואת עו"ש היא תוכל לקבל עוד 2000 ש"ח לדירה נוספת סה"כ 4000 ש"ח כמו שכתבתי למעלה.
 
כלומר אין שוני אם קנית דירה אחת או שתיים בסה"כ תוכל לקחת הלוואות שסה"כ ההחזר החודשי  4000 ש"ח.
 
ואם יש הלוואת עו"ש של החזר  2000 ש"ח  וגם הלוואה לדיור החזר של 2000 ש"ח תוכל לקחת על הדירה השניה הלוואה שההחזר החודשי שלה רק 1200 ש"ח
 
שוב ביחד 3200 ש"ח כמו שלמעלה
או קיי ישהו , אבל איפה אתה מבין מההנחיה את מה שאתה
18/12/14 22:29
12צפיות
אומר שיש הבדל בין הסתכלות על הלוואות דיור לבין הלוואות עו"ש
מציע לך לקרוא לאט
19/12/14 08:12
10צפיות
את ההנחיה  שנצבעה לך  ואת השאלות והתשובות
 
ברור מהם שמתקיימים שני חישובים
 
האחד  למציאת ההחזר החודשי שלך ( חיבור של שני ההחזרים של הלוואת הדיור )  השניה למציאת ההכנסה הפנויה כדי לחשב עליה את ה 40% תקרה. היא נגזרת מההכנסה שלך פחות ההוצאה הקבועה שלך. כאשר בהוצאה הקבועה שלך נכלל ההחזר החודשי של הלוואות שארוכות מ 18 חודש.
לאחר התייעצות עם כלכלן מומחה בתחום
19/12/14 10:07
6צפיות
הצדק דוקא עם אליבן !!
לא הבנת נכון את הנחיית בנק ישראל לצערי .
הלוואת עוש או כל הוצרה קבועה כגון התחיבות קודמת למשכנתא ושאר הוצואות כמו מזונות ושאר ירקות
הכל מורידים מההכנסה של שני בני הזוג נטו  ומזה גוזרים 40  אחוז וזה ההחזר החודשי שמתקבל ותו לא!!
הגיע הזמן גם להודו על טעויות .
אליבן הפעם עמדת על שלך ובצדק!!!   אחלה מפקח מאנייק .  חחחח
הכלכלן שלך הוא קלקלן או שאתה לא מבין מה שהוא הסביר
19/12/14 11:23
או שניהם גם יחד
 
הכנסת המשפחה הפנויה היא 10K
 
לדעתו ניתן לקבל על הדירה הראשונה 4000 ש"ח  ( 40% מתוך 10000 ש"ח )
 
על הדירה השניה גם 4000 ש"ח ?
 
או עכשיו רק 40% מ 6000 ש"ח  שזה 2400 ש"ח ( 10000 ש"ח פחות 4000 ש"ח )
 
ועל הדירה השלישית  רק 40% מ 3600 ש"ח  שזה 1440 ש"ח ( 10000 פחות 4000 פחוות 2400 ש"ח )
 
ועל הדירה הרביעית רק 40% מ 2160 ש"ח שזה 864 ש"ח ( 10000 ש"ח פחות 4000 פחות 2400 פחות 1440 ש"ח.
 
כמה יש לנו עד עכשיו משכנתאות
 
4000 + 2400+ 1440+ 864  = 8704 ש"ח .
 
כלומר לפי תפיסת הקלקלן זה הפירוש . אפשרות לקבל החזר חודשי של 87% הלוואות לדיור מתוך ההכנסה הפנויה.
 
נזכור  שלדירה שניה כבר בנק ישראל מגביל את ההלוואה לגובה של 50% אז בהחזר המותר הוא יאפשר החזר חודשי של כפול מההוראה.
 
אבסורד והזוי הפירוש הזה!!
 
הכנסה פנויה כפול 40% זה ההחזר המקסימאלי להלואות דיור !! במקרה שלנו 4000 ש"ח.
 
יש הלוואה בעוש  לפרעון מעל 18 חודש בהחזר של 2000 ש"ח לחודש  לא יינתנו הלואוות לדיור בהחזר הגבוה מ 3200 ש"ח!!  40% מ 8000 ש"ח.
 
ולא משנה כיצד הן מתחלקות בין ההלוואה הראשונה  לדיור לשניה לדיור  ובלבד שלא יעברו את התקרה הזו.
 
אין דרך אחרת לפרש זאת כך גם נכתב בתשובות לשאלות
6200 והסביבה זה בסדר
18/12/14 18:02
26צפיות
6400 גם בסדר
חזרנו אליך
18/12/14 19:17
30צפיות
אז אופציה 3 בכלל לא רלבנטית
 
לך על 2 הארך את הפריים ל 25 שנה קצר את הקלץ ל 15-16 שנה ריבית 3% ומתחת
ריביות לפני סגירה - הקפצה
18/12/14 17:58
98צפיות
שלום.
משכנתא 1,200,000 (שהם 75% מימון).
הכנסות 29 אלף.

33% פריים 30 שנה P-0.81
33% קל"צ 10 שנים 2.66
33% משתנה כל 5 30 שנה לא צמודה 2.73
 
מטרת התמהיל היא למזער עלות המשכנתא ב5 השנים הראשונות ואז לפרוע.
 
דעות על הריביות?
ריביות לא משהו
18/12/14 19:28
66צפיות
הייתי מחליף את המשתנה לא צמודה לצמודה ב 1.3-1.5%
 
ככה או ככה החיסכון הוא של 10K -15K ל 5 שנים
הריביות
18/12/14 20:05
60צפיות
הן לא משהו באופן כללי, או לא משהו בהתחשב בריביות שאתה חושב שאפשר לקבל עבור 75% מימון?
אלה הריביות הכי טובות שהגענו אליהן אחרי קבלת הצעה ב5 בנקים ומשא ומתן באלה שהיו רלוונטיים.
לא רואה איך אנחנו יכולים לשפר את זה.
 
ולגבי צמודה, במקרה הזה אני מעדיף את הוודאות שבקבועה.
עליית מדד ממוצעת היסטורית היא בערך 3%, והפרש של ~1.3% בין המסלולים, לא מגלם לדעתי כראוי את הסיכון - אפילו אם צופים שהמדד בשנים הקרובות יהיה נמוך.
מעבר לזה, יש לי כבר שליש מהמשכנתא (שזה בערך מה שאני יכול לפרוע אם צריך בכל רגע) שחשוף לחוסר ודאות.
עידכון קל סופי בריביות
19/12/14 10:00
10צפיות
33% פריים 30 שנה P-0.9
33% קל"צ 10 שנים 2.66
33% משתנה כל 5 30 שנה לא צמודה 2.73
תמהיל משכנתא ושאלה לגבי עסקה בתוך המשפחה
17/12/14 22:14
81צפיות
שלום לחברי הפורום,
זוג+2
הכנסה נטו 20K לשנינו.
דירה ראשונה בשווי 1.2 מיליון.
משכנתא בשווי 450K.
החזר חודשי רצוי - עד 4,000 ש"ח.
 
הצעה של מזרחי טפחות מהיום:
135K פריים ל 25 שנים 0.95% (אני הבנתי מקריאה בפורום שמותר עד 1/3 אבל בבנק אמרו עד 30%?).
315K קל"צ ל 9 שנים 3%.
מה דעתכם על הריביות? יש מקום לשיפור ע"י שינוי תמהיל או תקופות? או שפשוט להתווכח על הריביות?
 
העסקה היא עסקה בתוך המשפחה ואמרו לי בבנק שישנה הוראה להקשיח תנאי הריבית במקרה כזה מחשש להונאות. מישהו נתקל במצב דומה?
 
תודה
דעתי
18/12/14 08:15
42צפיות
ברכישת דירה בתוך המשפחה יותר חשדניים הבנקים = לפעמים ריבית טובה פחות
 

                                         
נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.
 
אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לנו בשאלות
זכויות היוצרים שייכים לליאונרד  ( והורחבו על ידי )
1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?
2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)
2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?
2ג. מה לוח התשלומים הצפוי ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )
 
 2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.
3. מה גובה ההלוואה הדרושה?
4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?
5. מה אחוז המימון  שהבנק מממן?
6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות  מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.
7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).
8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)
אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון?  בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה
 
9.בדירה להשקעה  האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?
 
10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?
 
וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם
 
 
תשובות
19/12/14 09:46
6צפיות
1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים? זוג נשוי בשנות ה- 30. 2 ילדים בני 4 ו שנה.
2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש) יד2 ב 1.2 מיליון ש"ח. עו"ד 0.5%, אין תיווך ואין מס רכישה.
2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה? לא מקבלן.
2ג. מה לוח התשלומים הצפוי ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד ) שולם 750K. היתרה 450K במשכנתא תוך 60 יום.
 
 2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו. לא.
3. מה גובה ההלוואה הדרושה? 450K.
4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים? לא.
5. מה אחוז המימון  שהבנק מממן? 45%.
6. מה השכר שלכם? 20K האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? לא יציבה. אני עצמאי (יום אסל יום בסל). אם צפוי להשתנות  מתי ובכמה יעלה השכר ? שבוע הבא יכול להיות שלא אצטרך לקחת משכנתא בכלל נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג. אני 13K אשתי 7K.
7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם). 4,000 ש"ח מקס'. הדירה מושכרת ב 3,800 ש"ח ואנחנו נוסיף 200 ש"ח.
8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא) 2 קרנות השתלמות שיפתחו תוך 5-6 שנים. לא יודע מה יהיה הסכום. הפקדתי 18,500 ש"ח שזה המקס' השנתי המוכר לעצמאי.לצרכי מס.
אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון?  בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה ראה פרוט בסעיף קודם. 
 
9.בדירה להשקעה  האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו? זאת דירה ראשונה בבעלותינו. אנו גרים בשכירות ומשלמים 2,500 ש"ח בחודש. הדירה הנרכשת מושכרת לפי 3,800 ש"ח בחודש.
 
10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ? מתי שמצטבר סכום בעו"ש אני מעביר לפר"י. לאורך 4 שנים אחרונות הצטבר כ 250K.
 
11) העסקה היא בתוך המשפחה- אני רכשתי מאחיותיי ומאמי את חלקן בדירת ירושה מסבתא ז"ל.
עזרה במיחזור + חדשה
19/12/14 09:44
1צפיות
בוקר טוב
זוג +3 הכנסה נטו 15000
כרגע יש 580000 שח שמחולק ל- 230K פריים -   0.6
149K משתנה 5 שנים צמוד 1.86
201K משתנה 5 שנים 4.5
בשני הראשונות נשאר 20 שנה ובשלישית 25 שנה
מעוניין לקנות בית יותר גדול ולקחת בערך 900K
איזה תמהיל מומלץ לי לבקש ולדרוש מהבנקים ואיזה חלקים כדאי למחזר ואולי לגרור
קרן השתלמות עוד חצי שנה 100K כרגע מחזיר 2800 שח
תודה
 
מחזור משכנתא - אודה לחוות דעתכם
18/12/14 20:18
73צפיות
שלום לכולם. אשמח לחוות דעתכם.
תמהיל נוכחי:
החזר החודשי    ריבית     שנים     סכום נוכחי         מסלול
1788                0.67%     5          105,200           ק"צ
1403              4.80%      15        179,800           קל"צ
1444             2.11%       30        385,000           משתנה 5
1582         פריים-0.9%    25        330,000           פריים
הכנסה חודשית: 24 נטו, לא מעוניין להתחייב ליותר מאשר 6500 החזר חודשי (סיבות אישיות).
רווק. משכנתא על דירה מושכרת. הכנסה משכירות.
יתרה לסילוק: 940,000, עמלת ריבית: 30,000
לפי המלצתכם בעבר מעוניין במסלולים של קל"צ ופריים.
הצעה ממזרחי טפחות:
ריבית    תקופה  סוג                סכום
3          11        קלצ             450000
            30        פריים-0.85   315000
1.8       15        מכ5             175000
 
1.מה דעתכם?
2. באיזה בנקים הסיכוי לקבל תנאים מעולים שאוכל לחזור לבנק שלי (פועלים) ולהתמקח?
תודה 
 
º
מקווה שסיפקתי את כל הנתונים...
18/12/14 21:25
20צפיות
דעתי
18/12/14 23:05
31צפיות
הייתי משאיר את הפריים לרמתו הנוכחית ל 25 שנים .
משתנה כל 5 ל25 שנה  .
השאר בקלצ ל 10 שנים .
בתום הקלצ מחזיר אחורה את המשתנה והפריים .
יצאתי מנקודת הנחה שאתה לא מתכוון לסגור את המשתנה בתחנה הראשונה  ( כי לא ציינת )
º
תודה רבה! ואיך הריביות המוצעות? לאיזה רמה להוריד אותם? תודה
19/12/14 02:43
11צפיות
לא סיפקת את כל הנתונים
19/12/14 09:30
6צפיות
האם יש מקור לסילוק חד פעמי כמו קה"ש שתרצה להסתייע בו ? אם כן מועד וסכום?
 
להיכן נעלמו ה 30K קנס פרעון מוקדם ? אתה פורע אותם במזומן? אפשר לצרפם למשכנתא כידוע לך!!
מיחזור משכנתא
19/12/14 09:15
11צפיות
בירצוני למחזר משכנתא בסכום 4000000 שח.
לתנאים טובים יותר ולהחזיר 100000 שח את הסכום שברצוני להחזיר לעשות במסלול פיתוי . זאת אומרת לקחת שליש בפריים ושני שליש בפיקס  .ולהחזיר את ה100 לאחר מכן תוך יומים האים זה אפשרי ללא קבלת קנס?או כדאי לקחת צמוד מדד ל20 שנה כל 5 שנים ולהחזיר מיד.
אהבתי
19/12/14 09:19
13צפיות
את מסלול הפיתוי צריכים לקחת במסלול כלשהו והמסלול הוא בד"כ צמודה משתנה כל 5 ל 30 שנה  ( יותר אהוב על הבנק מ"רק" 20 שנה )
 
קראי כאן על מה גם להקפיד

מסלול הפיתוי מהו? למי הוא טוב. ולמה הוא טוב. 12.14
יילקח בד"כ במשתנה כל 5 ל30-25 שנה בצמודה או לא בצמודה מסלולים חביבים על הבנק
מטרות המסלול:
הראשון – הגדלת החלק הפריימי בהלוואה מעבר לשליש. הפריים עדיין בריבית סופר אטרקטיבית. כאמור שליש מ 900,000 קטן משליש מ 1,000,000.
אזהרה. העישון ...  אנו כרגע בריבית פריים ברצפה מכאן הוא יכול רק לעלות , והעליה כמובן תהיה על כל החלק הפריימי והסיכון מוגדל בסכום של הפריים המוגדל!!
 השני - ההגדלה מאפשרת לנו להקטין את הסכום במסלול הקל"צ באותו הפרש ומאפשר לנו גם לקצר את הקל"צ..
לכך יש שתי השלכות , פחות זמן של מסלול הקל"צ ושיפור בריבית ככל שהתקופה קטנה.
השלישי - "השתוללות"  הבנק במסלול הפיתוי, מאפשרת לנו לקבל תנאים טובים יותר במסלולים שאנו נישאר איתם הפריים והקל"צ
מגבלות:
לא לתת לבנק להשתולל יותר מדי בריבית של מסלול הפיתוי כדי לא "לזכות" בקנס פרעון מוקדם
נכון להיום ריבית נמוכה מ 1.99% בצמודה ו 2.80% בלא צמודה מביאים אתכם לכך שאין קנס.
בלקיחה בצמודה לוקחים אחרי 15 לחודש ומחזירים לפני סוף החודש כדי לא להיתפס בעליית מדד אפשרית.
מגבלה חשובה היא שאת הכסף הבנק מעביר למוכר ישירות כלומר אתה אמור להיות חייב למוכר  לפחות את הסכום של ההלוואה המוגדלת.
את המסלול אתה כמובן פורע עם ההון העצמי שיש לך שבמקום לשלם אותו למוכר אתה משתמש בו לפרוע את מסלול הפיתוי.
יש לבחון גם שלפעמים בקשה כזו מעבירה אותנו ליחס מימון גבוה שעלול לחבל בקבלת ריביות טובות, או להביא אותנו ליחס החזר גבוה מדי או אולי אפילו מעל למותר על פי הוראות בנק ישראל.
אבל אם עמדתם במגבלות יש כדאיות לכך בטווחי זמן של 10-20 שנה במסלולי קל"צ, מתחת ל 10 שנים פערי הריבית לא כל כך גדולים שהייתי שוקל פעמיים, אבל עדיין כדאי
 
 
 
אנא עזרה בקבלת תמהיל - חזרתי עם כל התשובות
19/12/14 08:54
11צפיות
התייעצות לגבי תמהיל אופטימלי למיחזור משכנתא:
רכשנו דירה במחיר 1,040,000 ש"ח לפני שנתיים (דצמבר 2012) ומשכנתא של 780,000 ₪ (מימון בנק של 75%) נלקחה בשלושה מסלולים הבאים:
1. קל"צ בריבית 4.95% ל-19 שנים– בעת לקיחה 193,264 כעת 180,369. הפרשי היוון 17,456 ₪.
2. פריים מינוס 0.85  ל-30 שנה – בעת לקיחה 200,000 ₪ כעת 190,424. הפרשי היוון 0.
3. צמודה משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה בריבית עוגן +0.75 (שיעור ריבית נכון להיום 1.98%). בעת לקיחה 386,736 ₪, כיום 367,474, הפרשי היוון 0.
התשלום החודשי בתחילת ההלואה 3,500 וכיום בסביבות 3,380. היתרה לסילוק היום 743,345 . ערך הנכס כיום כ-1.18M.
בנוסף יש שתי הלוואות בחשבון:
1. לא צמוד, שיעור ריבית:   1.7% (פריים מינוס 0.05)תאריך העמדת הלוואה 22/05/14 תאריך סיום: 10/09/17תשלומים שנותרו: 34 סכום הלוואה מקורי: 15,000.00 יתרת קרן: 12,810.32 סכום כל תשלום : 385.94
2.  לא צמוד שיעור ריבית:  1.9% (פריים +0.15) תאריך העמדת הלוואה 16/11/14תאריך סיום: 01/11/18 תשלומים שנותרו: 47 סכום הלוואה מקורי: 25,000.00 יתרת קרן: 24,498.29 סכום כל תשלום: 542.03
אנחנו זוג+2. הכנסה חודשת למשפחה כ-19,000 ₪ ללא צפי לשינוי בזמן הקרוב. חשבנו לשים בחסכון מינימום 2K בחודש ולהשאיר את ההחזר החודשי כ-3,500 ₪
מצב קרנות השלמות שמיועדים לכיסוי חלקי של משכנתא:
קה"ש 1- תהיה נזילה עוד שנתיים. ניתן לקחת הלוואת בלון על 50% מהסכום היום כלומר על 35K בריבית פריים מינוס 0.5.
קה"ש 2 - תהיה נזילה עוד שנתיים וחצי. גם כאן ניתן לקחת הלוואת בלון על 50% מהסכום נכון היום כלומר על 17K בריבית פריים מינוס 0.5
 
בשל ירידה בריביות, חשבנו להעביר מהמסלול הצמוד ללא צמודים ולקצר כמה שנים של המשכנתא.
לאור כל האמור לעיל מהי המלצתך לתמהיל אופטימלי?תודה רבה!
נפשט
19/12/14 09:15
8צפיות
האם 6.5K היא יכולת ההחזר   ממנה אתם רוצים לשלם משכנתא, לחסוך, ולפרוע את ההלוואות בחשבון?
חוות דעת על מסלול מוצע
18/12/14 07:54
166צפיות
שלום,
רציתי להתיייעץ לגבי מסלול.
אנחנו זוג שמעוניין במשכנתא. ההכנסה שלנו נטו כרגע בסביבות 16-17.
צפוי לעלות שכן אחד מאיתנו סטודנט עדיין (אנחנו קצת לפני 30)
אנחנו מעוניינים בנכס בעלות של כ1.7 מיליון שקל ויש לנו רבע מהסכום כהון עצמי (בסביבות 400 אלף, נוכל להגיע לבדיוק 0.25 מהסכום)
במשכנתא של בערך 1.3 מיליון שקל,
אנחנו לוקחים שליש מסהכום (420 אלף שקל בערך) בפריים מינוס 0.9
ושאר הסכום (880,000) במסלול ריבית קבועה צמוד למדד ב2.35% ריבית.
החזר צפוי בהתחלה לפחות הוא בערך 5800.
 
האם זה הגיוני? האם עדיף מסלול ריבית קבועה לא צמוד למדד? האם כדאי לפצל לעוד מסלולים?
תודה מראש על התשובות.
נתחיל מכאן
18/12/14 07:58
113צפיות

                                         
נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.
 
אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לנו בשאלות
זכויות היוצרים שייכים לליאונרד  ( והורחבו על ידי )
1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?
2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)
2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?
2ג. מה לוח התשלומים הצפוי ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )
 
 2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.
3. מה גובה ההלוואה הדרושה?
4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?
5. מה אחוז המימון  שהבנק מממן?
6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות  מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.
7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).
8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)
אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון?  בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה
 
9.בדירה להשקעה  האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?
 
10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?
 
וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם
 
 
תשובה
18/12/14 08:29
89צפיות
1. זוג, לא נשואים - מתכננים להתחתן בקרוב. אין ילדים. מתוכננים מתישהו.
2. הנכס הוא יד שנייה המחיר כ1,750,000, תיווך 25 אלף שקל. מס רכישה 3000 שקל בערך (דירה ראשונה), עו"ד - זה חבר, יהיה תשלום אבל שולי ומינימלי.
3. ההלוואה הדרושה רשמתי - 1.3 מיליון ש"ח
4. אין הלוואות כרגע.
5. הבנק יממן 75%
6. כמו שרשמתי, נטו כרגע 15-16. צפוי לעלות כי אחד מאיתנו סטודנט כרגע.
7. יכולת ההחזר החודשית - כמה שיותר ב5 שנים הקרובות (מוכנים ב5 שנים הקרובות לגור אצל הורים או יש אופציה לגור בחו"ל במסגרת העבודה) אני מניח שבסביבות ה5 באופן כללי יכול להיות סבבה.
8. יש קרן אחת בעוד 4 שנים של זה שעובד בסביבות 50 אלף שקל, כששנינו נעבוד אני מניח שיהיו עוד קרנות.
10 ההון הראשוני של כ400 אלף שקל כולל את כל החסכונות שלנו פחות או יותר, אין מעבר.
 
מקווה שנתתי תמונה יותר טובה - תודה על העזרה...
לפני עיוור לא תשים מכשול
18/12/14 08:36
101צפיות
מה אני צריך להבין ממשפט כזה   "צפוי לעלות כי אחד מאיתנו סטודנט."  100 ש"ח או 10000 ש"ח איך זה ישפיע על יכולת ההחזר
 
או
 
"כמה שיותר ב 5 השנים הקרובות?"
 
דבר בסכומים
הבהרות
18/12/14 10:51
88צפיות
צפוי לעלות בעוד כ3000-5000 שקל נטו, תלוי בעבודה..אבל זה הסדר גודל.
 
מבחינת החזר, אנחנו לא יכולים להחזיר יותר מ40% מההכנסה, אז זה הכיוון שלנו, 5 שנים להחזיר 40% ואחרי זה לרדת קצת כדי שאפשר יהיה לחיות יותר בכיף, במחשבה שגם יהיו ילדים ועוד הוצאות..
מאיפוא הבאת את "הטעות" הזאת
18/12/14 12:29
69צפיות
אתה יכול מחר גם להחזיר את כל המשכנתא במכה.
 
כמה אתם יכולים להחזיר מדי חודש בשנים הקרובות סכום?
 
אחרי זה נארגן מה אפשר מדי חודש בגלל מגבלת בנק ישראל של 40%  ומה תחזירו מדי פעם בבוכטה
תשובה
18/12/14 13:30
69צפיות
לא חשבתי על זה ככה.
כמו שאמרתי 5 שנים אפשר להחזיר גם 7-8  אלף.
אחרי זה רוצים פחות..כמה שאפשר פחות.
לא נמאס לך
18/12/14 14:54
68צפיות
כמה שאפשר פחות = סכום בש"ח???
קצת נמאס
18/12/14 21:55
30צפיות
תראה,
אני מעריך ש3000 זה לא יכול להיות. אני יודע שזה יכול להיות בין 4 ל5 אלף אולי אפילו יותר.
מכוון כמה שיותר נמוך.
בסופו של דבר זה פורום של ייעוץ - ככה שאם תראה לי שהציפיות שלי לא מציאותיות אני אקבל את דבריך בהבנה :)
תראה אתה הלקוח
19/12/14 08:29
10צפיות
והלקוח תמיד צודק גם אם הוא לא צודק.
 
את התשובה שלי אני מכוון לפי דרישות הלקוח , יכול כמובן להגיד לו בעדינות  שמע אתה פועל לא חכם כי בהחזר של X אתה תשלם פי שניים ריבית מאשר בהחזר של Y  אבל אם קיים אילוץ של הלקוח מבחינת  ההחזר החודשי , אז נתמהל בהתאם לאילוץ.
 
לכן נדרש סכום שבו אתה יכול לעמוד שיהיה אופטימאלי , לא נמוך מדי כי יעלה לך יקר בריבית, לא גבוה מדי כדי שלא יכניס את המערכת הכלכלית של המשפחה למשיכת יתר / ללחץ נפשי או לוותר על המילקי.
 
אז מה הסכום האופטימאלי ??
לקוח אופטימאלי
19/12/14 08:35
8צפיות
תראה,
אנחנו זוג צעיר בלי ילדים. אם צריך יכולים לגור אצל ההורים עוד ולחסוך עוד - מה שאנחנו מחפשים זה לדעת מה ההחזר האופטימאלי ומה המשכנתא האופטימאלית עבור הסכומים שרשמתי...
לפי מה שאתה אומר, אתה מסוגל לתת פה המלצה למשכנתא אופטימאלית מבחינת ריבית והחזר.
ברור שאחרי זה, זה כבר שיקול שלנו כמה להחזיר ואיך "נשלם" על זה מבחינת ריבית.
 
אז GO AHEAD, תגיד לי בצורה הכי לא עדינה - מה כדאי, מה עדיף ומה הריביות הכרוכות בזה.
מבחינת חסכון, כרגע יכולים לחסוך אם צריך גם 10 אלף בחודש (אם ממש צריך), אבל בטווח הארוך נרצה עוד 5-6 שנים להחזיר בסביבות ה5 כדי שנוכל לקיים חיים נורמליים.
אם יש לך המלצות להחזרים אחרים ותוכניות אחרות - אשמח לשמוע בכל מקרה.
תודה :)
טוף מאוד
19/12/14 09:09
8צפיות
היה קשה אבל הגענו לתובנות
 
430K בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9
590K בקל"צ ל 19 שנה ריבית כ 3.1
 
ההחזר על שני המסלולים האלה 5000 ש"ח  ( עליה בפריים עליכם )
 
280K בצמודה משתנה כל 5 ל 30 שנה ריבית 1.3-1.6%
 
החזר נוסף של 1000 ש"ח.
 
סה"כ 6000 ש"ח.
 
כל חודש חוסכים עוד 4K פעם בחצי שנה פורעים חלקית את המסלול הזה. עד לסיום ה 5 שנים העפתם את המסלול הזה ונשארתם עם שני העליונים.
 
תראו שהפריים מתחיל להשתולל תפרעו חלק מהפריים במקום המשתנה
 
מניח שבשלב מסויים יהיה מקור לסילוק כמו קה"ש לסייע.
ריבית משולמת בפועל עבור הלוואות בריבית פריים ומשתנה לא צמודה
19/12/14 07:34
19צפיות

האם זה נכון שבמשכנתא במסלול פריים וכן במסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה אין משמעות מבחינת הריבית הכוללת שאשלם בין אם אקח את המשכנתא ל-5 שנים ובין ל-30 שנים בהנחה היפותטית שהריבית במשק לא תשתנה?
תודה
לא נכון
19/12/14 08:16
11צפיות
בפריים אכן הריבית זהה לכל אורך השנים  כלומר ניתן לקבל את אותו מינוס 0.9 גם לתקופה של 5 שנים וגם לתקופה של 3 שנים
 
במשתנה הריבית ל 5 שנים אינה אותה הריבית אם תיקח ל 30 שנה. ל 30 שנה היא תהיה גבוהה יותר.
מחדד את השאלה
19/12/14 08:22
8צפיות
השאלה היא לגבי תשלום הריבית בפועל. שוב, בהנחה שהריבית לא תשתנה במהלך התקופה.
דוגמה: ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה בשיעור של 3%.
האם אשלם את אותם תשלומי ריבית על הלוואה של 100000 ש"ח ל-10 שנים ול-30 שנים? לשתי התקופות שיעור הריבית יהיה 3%
תודה
מתנצל שבשרי נעשה חידודין חידודין מהחידוד שלך
19/12/14 08:35
7צפיות
אבל לא הבנתי כלום  ואענה לך בתקווה  שאולי לכך התכוונת
 
שיעור הריבית ל 10 שנים לא יהיה 3% אלא נמוך ממנו  ושיעור הריבית ל 30 שנה לא יהיה 3%   אלא גבוה ממנו.
 
בסה"כ תשלומי ריבית ברור שבהלוואה שנלקחה ל 30 שנה תשלם יותר ריבית מאשר בהלוואה ל 10 שנים.
הסבר נוסף
19/12/14 08:38
4צפיות
אכן לא הבנת.
קבל את הנתונים כפי שהם: 3% ריבית ל-10 ול-20 שנים (משתנה כל 5 לא צמודה), לא יותר ולא פחות לאף תקופה.
האם הריבית הכוללת שתשולם בשתי התקופות זהה?
כתבתי כבר ואלי שוב לא הבנתי
19/12/14 08:41
5צפיות
נכמת על 100K בשיעור ריבית של 3%
 
ל 10 שנים תשלם ריבית של כ 16K
 
ל 20 שנה תשלם ריבית כ 33K
האם הבנקים דורשים הוכחה להון העצמי
18/12/14 23:09
26צפיות
שברשותי לפני שנותנים את המשכנתא ?
הבנקים נותנים את הכסף האחרון
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
19/12/14 00:08
22צפיות
ודורשים הוכחה לכך ששילמת את ההון העצמי שלך לפני התשלומים מכספי הבנק.
 
נכון ולא נכון
19/12/14 08:21
11צפיות
השאיפה של הבנק היא אכן להיות האחרונים בתור כמשלמים
 
אין להם בעיה לתת את הכסף לפני ששילמת את כל ההון העצמי בשני תנאים
 
הראשון שתוכל להראות להם את יתרת ההון העצמי שלך בחיסכון / בקה"ש או אפילו שיבוא ממכירת הדירה הנוכחית שלך בהמשך
 
והשני שתשלם לפחות חלק מההון העצמי  שיהיה גבוה מהסכום של הפיצוי המוסכם בהסכם בין הקונה למוכר, כך שבמקרה של הפרה שלך הבנק יקבל את כספו חזרה מהמוכר, ולמוכר יהיה  ביד את הפיצוי המוסכם.
מחזור משכנתא
18/12/14 22:01
44צפיות
שלום,
לקחתי משכנתא לפני 1.5 שנים. פריים-0.9 ל30שנים 225,000
קל"צ 450,000 ל 18 שנים4.39%. החזר חודשי 3,730
באתי לבנק שלי למחזר את החלק של קל"צ. הריבית שהציעו לי-3.4% ל14 שנים.
לשאלתי מדוע ריבית גבוהה כל כך הסביר לי  הפקיד( מנהל המחלקה כפי שהבנתי) שללקוחות קיימים ריביות תמיד גבוהות יותר ואין לו מה לעשות עם זה ואני יכול לעבור בנק אם אני רוצה. ואז אם אבוא בעוד חודש כלקוח חדש- אקבל תנאים טובים יותר. הוא לא בדק משכורות או מסמכיםת כך שלמצב הפיננסי הנוכחי אין כאן השפעה.
קראתי בפורום סיפורים על התגמשות מפתיעה של הבנקים ואצלי זה לא באמת קרה.
 האם יש לכם המלצה מה לעשות במקרה כזה? ללכת לפגישה לסניף אחר? לעבור לבנק אחר?
אשמח לקבל המלצות

 
אם תביא לבנק הצעה מבנק אחר ותיראה רציני ברצונך לעבור
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
18/12/14 22:48
30צפיות
אז יקרו לך ניסים שלידם נס פח השמן מחוויר.
º
אפשר להוזיל בהחלט צריך אסרטיביות וכח מיקוח
18/12/14 23:00
21צפיות
שתי שאלוץ -הקפצה
18/12/14 22:32
26צפיות
1. האם ניתן לשעבד דירה ולקחת תמורתה כסףף לצורך הקמת עסק ?
2. אם יש לי פקדון של 400K שאמור להשתחרר בעוד 3 שנים ואני רוצה כגרע לקחת משכנתא לצורך קניית דירה של 400K
האם ייתנו לי זאת בהלוואת בוליט / בלון ל3 שנים עד שייפתח הפקדון , אפשרי ?
1. כן, 2.כן
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
18/12/14 22:46
13צפיות
1 - אפשר לשעבד דירה עד 505 מערכה ולקחת את הכסף לכל מטרה.
אם תגיד לבנק שהכסף דרוש לטיול סביב העולם, אין בעיה. אם תגיד לבנק שהכסף דרש לעסק
הוא יפנה אותך למחלקה העסקית ושם תשלם ריבית יותר מכפולה.
 
2 - אפשרי אבל לא בטוח שחכם. יתכן והרבה יותר חכם הוא להפסיד את הריבית (האפסית) על הפיקדון ולשבור אותו באמצע.
 
בהצלחה.
לפני סגירה
18/12/14 17:10
78צפיות
הי ישהו,
לא מצליחה למצוא את השרשור הקודם..
קיבלנו הצעה למגרש סה"כ 595000 ש"ח:
100000 קבועה צמודה 2%, 18 שנה
200000 משתנה כל 5 צמודה, 20 שנה
175000 פריים 0.85% 25 שנה
120000 קל"צ 3.18% 18 שנה.
האם התמהיל טוב? הריביות?
 
תודה!
רותם המקלדת שלי לא אוהבת אותך
18/12/14 17:37
57צפיות
וטוענת שסתם ביזבזתי עליך אותיות.
 
השרשור שלך כאן
 
 
חוזר  יש לך יכולת החזר של עד 6000 ש"ח
 
קחי עכשיו את המקסימום בקל"צ אני לא כתבתי ל 20-30 שנה
 
אלא תבנו עכשיו את התמהיל לפי הנתונים של כל הפרוייקט ואז תדעו לכמה זמן אפשר לקחת את הקל"צ
 
ההלואה המוטבת של בה"פ שנראית לך כהטבה זה די חרטא וקושרת אותך לבה"פ כאילו אין בנקים נוספים בחוץ.
גם המקלדת שלי לא אוהבת אותי
18/12/14 21:29
31צפיות
אני אחזור לשאלה - האם החלוקה המחייבת של עד שליש בפריים ושליש לפחות בקבועה היא פר הלוואה?
ואז בהלוואה על הבנייה אהיה חייבת לקחת שליש בקבועה. אני כבר מבולבלת ורוצה לסגור כבר...
התמהיל שרשמתי מקודם הוא ממזרחי, בנק הפועלים העלה ריביות. הריביות שרשמתי עכשיו טובות לפחות?
לסגור את כל ה-595000 בקל"צ זה החזר של 3635 ש"ח בחודש (18 שנה). אם ארצה לפדות יש קנס?
אם אקח שליש בפריים (על כל ההלוואה) ל-25 שנה ואת היתר במשתנה כל 5 ל-20 שנה אגיע להחזר של כ- 5600 ש"ח אבל אף אחד לא מבטיח לי את הריביות שיש עכשיו. מניסיונך מהן התנודות של הפריים והמשתנה כל 5 צמודה? ואם אני לוקחת את כל הסכום עכשיו בקל"צ, מהן הריביות שעליי לשאוף להשיג?
סליחה על החפירה ותודה.
תכנון מימון רכישת דירה חדשה מקבלן בזמן שיש דירה קיימת
17/12/14 21:43
119צפיות
היי, שוב אני מגיע להתייעץ איתכם חברים יקרים כמו במשכנתא הראשונה ובמחזור שלה.
הפעם על הפרק התייעצות לגבי מימון רכישה דירה חדשה מקבלן (משפר דיור).
כניסה לדירה החדשה - סוף 2017. אני מניח שמבחינת הוצאות יהיו עוד כ-100 א' ש"ח בגין הוצאות נלוות ואבזור.
 
א.     פרטים עלינו: זוג+1 (בגן עירייה) בשנות ה-30 המוקדמות. הכנסות נטו כ-19.5 א' ₪ (כולל רכב ע"ח מעביד).

ב.      נכס קיים: דירה בשווי מוערך של כ-1.4-1.5 מ' ₪.
         על הנכס קיימת משכנתא בגובה של כ-420 א' ₪ .
         כ-320 א' ₪ בריבית פריים (חלקה במרווח 1.05 וחלקה במרווח 0.9). כמחצית אמורה להסתיים בסוף 2035 ומחצית בסוף 2023.
         והשאר בריבית קל"צ 2.2% שהתשלום האחרון בגינה יהיה באוגוסט 17.
        תשלום חודשי היום כ-5 א' ₪. תשלום חודשי החל מספטמבר 17' אמור להיות כ-2 א' ₪.

ג.       נכס חדש: דירה בעלות של כ-1.8 מ' ₪ , כניסה לדירה בעוד כ-36 חודשים.
         ביצענו תשלום ע"ס 20% לקבלן כתשלום ראשוני ונדרש להשלים עוד 80% חודש ממסירת מפתח.

ד.      מה אני חושב לבצע: לקחת משכנתא בשיעור של 70% על הדירה החדשה בתמהיל של שליש לפריים ואת היתרה בריבית קל"צ.
        תקופת ההלוואה תהיה לכ-20 שנה (+/- שנתיים).
        עד קבלת הדירה החדשה אני רוצה לקבל גרייס חלקי על תשלומי הקרן של ההלוואה (גרייס לכ-36-40 חודשים מיום קבלת ההלוואה).
       ריביות : החלק בפריים  - להבנתי לא ניתן לקבל בפחות מ-P-0.9
       הקל"צ – האם לדעתכם אפשר לרדת מריבית של 3% אחוזים לתקופה של 20 שנה?
       מעדיף לסגור כמה שיותר מהר ולהינות מריביות סוף השנה של הבנקים.

     במקביל לקחת עוד כ-100 א' ש"ח ע"ח הנכס הקיים (הגדלת המשכנתא הקיימת) בקל"צ ל-10-12 שנים בריבית נמוכה ככל האפשר (אזור ה-2%?)
 
מה דעתכם? מה כדאי לעשות ואיך לממן את העסקה?
מה תמהיל המשכנתא האידיאלי עבורנו ולאילו ריביות לשאוף?
 
תודה!
מאיר
 
היי - יש למישהו רעיון? אני אמור להיפגש עם הבנקים בראשון..
18/12/14 11:05
31צפיות
תודה!
לא ברור
18/12/14 16:18
29צפיות
אם אתה מוכר את הדירה הראשונה 70% בסדר , אם אתה משאיר אותה אז רק 50% מימון
 
ואם אתה מאלה שמצהירים שיימכרו ולא מוכרים אז שנבין איך לתמהל
תשובה
18/12/14 17:44
19צפיות
היי ישהו - התכנון היום הוא למכור את הדירה בעוד 3-4 שנים ובגלל זה הכיוון הוא למימון של 70%.
למה אני חושב לקחת הלוואה ל-20 שנה ולא לקחת את הכל בבלון?
2 סיבות:
א. אם תהיה נפילה ענקית בשוק הנדלן לא רוצה למצוא את עצמי חייב להחזיר יתרה ענקית בלי אפשרות למכור את הנכס או במחיר משתלם
ב. אם אצליח באיזושהיא דרך נס כלשהיא להשיג סכומים מספקים על מנת להשאיר את 2 הדירות - אז אשאיר אותה (סיכוי קלוש) ולכן מעדיך כבר היום להיות עם תמהיל שיהיה מוכן גם לאופציה הזו.
הבנתי
18/12/14 17:52
19צפיות
בהנחה שהכספים לקבלן מובטחים , שהקדמת התשלום תשחרר אותך מהצמדה למדד תשומות הבניה  ואולי גם תעניק לך הנחה מהקבלן או קבלת הטבות שוות כסף .
 
את ה100K שאתה רוצה אקסטרה תשכח מלקבל ב 2% ריבית .
 
ושאלת השאלות
 
יכולת ההחזר שלכם, כדי לדעת איך לתכנן מה בכל הלוואה.
 
קח בחשבון שהשארת הדירה תחייב אותך במס רכישה!!
 
20% שולמו 70% משכנתא  והיתרה מהיכן??
תשובה2
18/12/14 18:15
12צפיות
הקבלן לא נותן שום הטבה - הרעיון הוא לחסוך מדדים ולקבע ריביות טובות.
 
את ה-100K חשבתי לקחת לתקופה קצרה כמשכנתא על הנכס הקיים שלי מה שאמור לסגור עוד 5% ואת יתרת 5% מהון עצמי וקה"ש.
 
יכולת החזר - היום אני מחזיר 5100 - יכול להחזיר עד 7500 ש"ח לחודש.
מספטמבר 17 ההחזר הנוכחי שלי יורד לכ-2000 ש"ח.
 
יודע על מס הרכישה ולכן הכיוון הוא למכור את הדירה אחרת יש קה"ש נוספת שתתפנה רק לתשלום זה.
תרגם לי לעברית ברורה את המשפט הזה
18/12/14 19:19
10צפיות
את ה-100K חשבתי לקחת לתקופה קצרה כמשכנתא על הנכס הקיים שלי מה שאמור לסגור עוד 5% ואת יתרת 5% מהון עצמי וקה"ש.
תרגום :)
18/12/14 21:04
8צפיות
עלות הנכס החדש 1.8 מ' ש"ח.
שילמתי 20%
נותר לשלם 80% : 70% אני רוצה לקחת מהבנק אל מול משכנתא על הנכס החדש +5% (בערך 90K לקחת על משכנתא נוספת על הנכס הקיים) ו-5% אחרונים מהון עצמי
תיקון
18/12/14 20:11
27צפיות
 
פורום עסקים

פורום עסקים החדש

המקום החדש שלך להתחבר לעסקים כנסו ושתפו בכל נושא >>>

פורום ירושה ועיזבון

פורום ירושה ועיזבון

בואו להתייעץ בכל התלבטות ושאלה היכנסו עכשיו >>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה