בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

|תפוז| מזמינה אתכם לסופרלנד|!|
21/08/14 16:53
|קסם|בא לכם לקבל 4 כרטיסים לסופרלנד? אולי למימדיון? לונה פארק? - תפוז וויטמינצ'יק אולי ישלחו אתכם|!|
תעזרו לנו לחשוב על רעיונות מקוריים לדברים טעימים שאפשר לעשות עם ויטמינצ'יק ואולי תקבלו 4 כרטיסים לאטרקציה שתבחרו.

לפרטים נוספים והשתתפות, היכנסו עכשיו לפורום הורים ועוד :
http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...

בהצלחה :-)
מחיר למ"ר....
21/08/14 16:12
מחירי דירות בקולוני ביץ בת ים
רכישת דירה להשקעה ביד התשעה
21/08/14 07:36
71צפיות
מוצעת דירה להשקעה בגודל 100 מ''ר לאחר הרחבה
האם כדאית להשקעה, כמה זמן לוקח למצוא שוכרים.. ומיקומה ?
האם המחיר יכול לרדת בעתיד ?
תודה
דעתי
21/08/14 11:38
39צפיות
לא נתת מספיק פרטים. האים התוספת חוקית? באופן כללי, בשביב יש מספר סוגי הבניינים. חלק רעים יותר, חלק רעים פחות. מאחר ומרבית הבניינים (אם לא כולם) שם ללא מעלית - ההצלחה בהשכרת הדירה תלויה גם בקומה, ככול שזו גבוה יותר, כך יהיה קשה יותר למצוא לקוחות. חשיבות רבה גם למיקום הבניין ביחס לכביש 531 הנבנה בימים אלו. ככול שהנכס חשוף יותר למפגעי הכביש ובנייתו, כך פחות אנשים ירצו לגור בו. מאידך, כבר שנים רבות ישנם הדיבורים על פינוי בינוי אשר השד יודע מתי יצא לפועל אם בכלל, אבל את מחירי הנכסים זה מקפיץ וגם מקפיץ. כך או כך המחיר למטר בשכונת מצוקה זו משתווה למחיר למטר בלב הפארק ברעננה שנחשב ליוקרתי. ובטח שמחירי השכירות בלב הפארק גבוהים הרבה יותר.
 
דעתכם על עיסקת נדלן
19/08/14 21:35
157צפיות
הון עצמי: 700K, עלות דירה 2 מליון, משכנתא. (כושר החזר גבוה)
 
מדובר בדירת דופלקס בבניין בן 10 שנים במרכז, שהיא בעצם מוכנה כ 2 דירות 
נפרדות  (עם כניסה נפרדת, ומעלית בכל קומה) כשכל דירה היא כ2.5 חדרים + מרפסת שמש.
כמובן שכרגע יש מדרגות בינהם, אבל בשביל להפריד אותה רק צריך לשים קיר במדרגות.
 
כביכול, 2 דירות יפהפיות של 2.5 חדרים, כשכל דירה תניב כ4.200, תשואה לא רעה..
למעשה, אם תתבצע רכישה, מתכוון לגור בקומה אחת ולהשכיר את הקומה השניה.
 
העוקץ הוא כמובן ההון העצמי, שעם המשכנתא המטורפת הזו שבכלל לא בטוח שאוכל להשיג,
ההחזר יהיה מאוד גבוה.
 
מה אומרים? אשמח לתובנות בנושא.
 
 
 
בשביל תובנות צריך נתונים
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
20/08/14 09:41
91צפיות
מהו "כושר החזר גבוה" ?
7000 שקלים? 15,000 שקלים?
 
זו פעם ראשונה שאתה רוכש דירה? אם לא אז
ממילא העסקה לא תאושר בגלל מגבלת 70% מימון.
 
אם כן, אז העסקה גבולית מאד. האם לקחת בחשבון הוצאות רכישה: מס קניה, עו"ד, שיפוץ מסוים וכו' ?
 
שים לב שאת כל ההוצאות אתה צריך לממן מהון עצמי ואם הוא יירד לא בהרבה אז גם מגבלת ה- 75% מימון תעצור אותך.
 
מהי הכנסתכם נטו ? כמה אתם חוסכים כל חודש היום ?
נתונים
20/08/14 16:21
84צפיות
משתכר נטו כ18K, רווק 36 ללא הוצאות מיוחדות
וללא התחיבויות כך שרוב המשכורת פנויה. דירה ראשונה.
2 מליון זה לפני ההוצאות הנלוות. אין חריגים כאלו מלבד העו"ד
וסגירת הקיר.
 
תודה.
לדעתי לא בר ביצוע
21/08/14 07:59
45צפיות
בדוק מהי הערכת מס הרכישה ומהי עלות עו"ד
ובניית הקיר.
לדעתי המשכנתא המבוקשת תחרוג מ- 75% המותר.
חברת צ. לנדאו בדרך להקפאת הליכים
19/08/14 15:56
117צפיות
חברת הבנייה צ.לנדאו, בבעלות משפחת לנדאו ואלון נתן, צפויה להודיע בשעות הקרובות כי תבקש מבית המשפט הקפאת הליכים, עקב קשיים כלכליים אליהם נקלעה החברה בשנים האחרונות. כך נודע ל"כלכליסט". החברה מכנסת בשעה זו אסיפת עובדים במסגרתה היא צפויה להודיע על ההליך של הקפאת הליכים
לנדאו, שהוקמה על ידי צבי לנדאו ב-1979, היא חברה קבלנית ויזמית שבונה פרויקטי מגורים רבים בארץ – בין השאר בראש העין, חריש ושכונת אגמים בנתניה. בעבר הקימה החברה פרויקטים רבים עבור חברת בזק, חברת חשמל, מכון ויצמן, וכן פרויקטי בנייה במרכזים רפואיים כבית חולים אסף הרופא וכבית חולים תל השומר, לצד פרויקטים בשדות תעופה ובסיסים צבאיים ברחבי הארץ
נקווה שלא מדובר בתחילתו
20/08/14 08:25
102צפיות
של תהליך שיגרור חברות אחרות...
אם כן אז צפוי לנו משבר רציני בענף, ולא משבר פסיכולוגי כמו המיני קיפאון שאנו נמצאים בו עכשיו,  ולעניות דעתי הנזק שיגרם הוא לבסוף עליות מחירים ולא להיפך.
והמבין יבין...
להפך פשיטות רגל מביאות לעצירה ברכישות
20/08/14 10:17
110צפיות
בעבר בעת משברים של חברות נדלן ופשיטות רגל זה לווה בירידת מחירים
אנשים חששו לרכוש מקבלנים והשוק עמד
ברור שהעבר אינו מנבא עתיד אך נדמה לי שזה חלק מהפסיכולוגיה
נכון שכיום יש ליווי בנקאי לפרויקטים שלא היה במשברי עבר.
אך עדיין חושבני שחס וחלילה מפשיטות רגל  קבלנים יגרור בלימה טוטלית בשוק
......
יש לי חבר בפנסיה מהנדס בנין וניהל בשעתו חברת בניה
טוען כבר שנה שנתיים  שהרבה חברות בניה במצב קשה אך לא יודעים זאת בגלל צורת החשבונאות של חישוב במסירה או משהו דומה
ולמעשה לא מתחשבים נכון עלויות.לדעתו שולי הרווח כיום נמוכים מדי  וכל טעות או עליות מחיר חומרי גלם מעביר פרויקט לרווח שולי או אפילו הפסד
קריסת חברת צ' לנדאו , האם היו סימנים כל שהם לקריסה אפשרית ?
20/08/14 23:28
47צפיות
חברת צ' לנדאו דיווחה על חובות חיצוניים של כ-70 מיליון , ואילו היום אחה"צ שמעתי תכנית רדיו על הליכי הקפאת ההליכים ומסתבר שחובות החברה קרובים ל-300 מיליון ש"ח ואולי גם יותר.
הטענות שלהם לגבי גורמים חיצוניים שהשפיעו על מצב החברה , הרי שזה קשקוש מקושקש, חברות בניה אמורות להערך למצבי שוק שונים אבל חובות של 300 מיליון ש"ח ויותר מצביעים על מהלכים פיננסיים לקויים להחריד ואל אי הבנה של ממש מהמתרחש בשוק הנדל"נ, וכנראה שהחברה חיה על "כרעי תרנגולת" זמן ממושך עד שהבנקים הבינו שאין סיכוי לחברה כעסק חי והם דורשים את כספם...ומי יפסיד אתם שואלים ?  הרוכשים ה"חכמים" שויתרו על ערבויות מכר ועל מכתבי החרגה והם יפסידו את כספם ואת עתידם...לא כדאי לדאוג מידי לבעלי החברה....הם מסודרים.
בקרוב נגלה שאולי לכאורה הוברחו כספים ע"י מנהלים בחברה...לא נשכח את תהליך קריסת חברת חפציבה.
 
 
נראה מה יקרה עם הפרוייקט בגבעת שמואל - 
 
ו...מה יקרה עם חברת ה"אם" מקבוצת רייסדור שבונה במשותף את מגדלי ה"יוקרה" סונג טאוארס בגבעת שמואל.
תגידו יש מצב הזמנת נוסח טאבו השתנה באתר הממשלתי?
20/08/14 20:36
37צפיות
יש 3 סוגים שאפשר להזמין לצורך עיון
 
רגיל
היסטורי
מרוכז
 
אני צריך לכל הדיריים והדירות בבניין
משמע המרוכז
 
אבל לפני שאני לוחץ על תשלום אני בודק מה זה "מרוכז"
 
והנה ההסבר:
 
מידע מרוכז - מידע מרוכז שאינו כולל את כל פרטי הרישום על כל הדירות בבית משותף.       
 
ממתי זה ככה?
חדש?
מה זה שאינו כולל את כל פרטי הרישום על כל הדירות?
אבל זו הסיבה שאני רוצה *מרוכז* 
 
פעם זה לא היה ככה, לא?
או שלהתעלם וזה סתם מישהו שטעה בהקלדה באתר?
 
שורה תחתונה מה אני מחפש:
 
נוסח טאבו עם מידע על הדיריים / הבתים בבניין, ת.ז, משכנתאות (זה הפרטים שאני מחפש שיופיעו, ופעם היה אפשר להזמין נוסח כזה חופשי)
 
השתנה? זה מה בגלל לא לפגוע בפרטיות של הדיריים אולי? 
יש מצב שצדקתי;
20/08/14 21:30
42צפיות
אם תכנסו להוציא נוסח טאבו, מהאתר הממשלתי, נוסח מרוכז
כמו שהיה פעם, עם פרטים על ת.ז דיירים, משכנתא
 
אתם תראו שזה השתנה
 
פעם זה היה ככה:
 
נסח מרוכז - נסח של בית משותף המכיל מידע חלקי ומרוכז על כל הדירות בבית המשותף.
 
היום זה ככה:
 
מידע מרוכז - מידע מרוכז שאינו כולל את כל פרטי הרישום על כל הדירות בבית משותף.
 
חבל...
כי היה לזה שימושים
ככה היית יכול לדעת לפני שאתה רוכש דירה מה המשכנתא שלקחו הבעלים
לדעת אם כדאי לך, היית יכול לדעת עוד כמה פרטים
 
היום נראה שהורידו את זה,
אולי פגיעה בפרטיות שאפשר לדעת ששמואל מדירה 8 קומה 4 לקח משכנתא 500000$
 
חבל
טוב לפחות לא הזמנתי סתם נוסח מרוכז ואז לגלות שאין שם את הפרטים שרציתי
º
בכמה מותר להעלות שכירות כשאין אופציה
20/08/14 20:03
57צפיות
בכל מחיר שוכם בין השוכר למשכיר
20/08/14 21:29
51צפיות
אין אופציה משמע חוזה השכירות תם במועד סיום שנקבע בו. עצם אי הכנסת סעיף האופציה "מקנה" לצדדים את האפשרות לדון מחדש על תנאי החוזה.
על הנייר, אין הבדל בין דייר קיים שמסיים חוזה לבין דייר חדש פוטנציאלי. מעשית, כשהדייר טוב וכשהמשכיר לא נודניק, עדיף לשני הצדדים להמשיך את ההתקשרות ולסגור על מחיר סביר.
לשני הצדדים אינטרס חזק "לסגור קצוות" מספר חודשים טרם מועד חוזה השכירות. המשכיר ירצה לוודא שיש לו חוזה ביד ולא דייר שיום לפני סיום החוזה מחליט להתנחל ולא לשלם. השוכר ירצה לוודא שהסכום אותו ישלם יתאים לצרכיו ואם לא, הזמן שיעמוד לרשותו בחיפוש דירה חדשה יהיה מספיק.
החיפושים נמשכים.מדובר על דירה מקבלן אכלוס עוד שנה וחצי.אשמח
20/08/14 15:39
62צפיות
אשמח לקרוא דעות.
אנחנו זוג צעיר נשוי ללא ילדים. כרגע שוכרים דירה ב-3000 ש"ח 
התעניינו וגם התייעצנו כאן בפורום על דירה ברחובות שהאכלוס הוא עוד שלוש שנים.
מצאנו שהשכונה שם מוגדרת בתוכנית שיקום שכונות ושהאוכלוסיה בהתאם.
אני לא בטוחה שאנחנו נרצה אם זה כך. וגם שלוששנים של תשלום כפול-שכירות ומשכנתא.. 
יש פרוייקט ברמלה, בלב רמלה אבל בשכונה חדשה לגמרי (לא קרית האומנים) מחירים סבירים והאכלוס הוא עוד שנה שזה גם יתרון בשבילנו לאור זה שאנחנו משלמים על שכירות.
השאלה עד כמה האוכלוסיה נוראית שם כפי שמזהירים אותנו?
האם ערך דירה באמת לא יעלה אחרי שייבנה רק בגלל שזה ברמלה? 
אשמח מאוד לעצות ולדעות שלכם. 
 
º
מדובר על שכונת מנחם בגין
20/08/14 17:34
28צפיות
הערכת שווי קרקע
19/08/14 22:26
69צפיות
שלום רב אני עומד בפני קניית בית של כ80-100 מ״ר במפלס אחד אך לא בית פרטי בודד .באזור זה לכל בית כזה יש כ250-300 מ״ר קרקע.מעוניין לדעת איך עושים חישוב של ערך הקרקע באותו אזור .מה בעצם הפרמטרים בחישוב ? תודה רבה רבה לכולם
חישוב ערך הקרקע
20/08/14 09:57
42צפיות
כדי לקבל אומדן גס, ברר מה מחיר בתים באיזור עם מגרשים דומים, תחסיר ממחיר הבית את עלויות הבניה (כולל כל העלויות הנלוות) ותקבל סדר גודל של עלות הקרקע.
 
ברור שמדובר בהערכה מאד גסה כי אין שני מגרשים דומים וכי המוכר בדרך כלל מעריך את המגרש שלו הערכת יתר. בסביבה שלי יש פערים של כמעט 30% במחיר שאנשים מבקשים תמורת המגרשים שלהם
היי תודה שענית אך
20/08/14 10:35
24צפיות
מה זה עלויות נלוות כמו מה ? איפה אני יכול לקבל מידע לגבי עליות בנייה ממוצעות לפי אזור ? הרבה תודה :)
עלויות נלוות
20/08/14 15:14
20צפיות
עלויות נלוות הן כל האגרות, שכר לאדריכל, מהנדס וכולי. הכי טוב למצוא מישהו שבנה לאחרונה (לאו דווקא באיזור) ולשאו  אותו.
אחרת, ככלל אצבע אתה יכול לקחת עלות בניה כוללת כ -7000- 6000 ש"ח למ"ר.  לפני שיתנפלו עלי פה אני צריך להבהיר שמדובר פה בהערכות גסות מאד שבסופם תוכל להעריך את עלות הקרקע  בסדר גודל.
º
הבנתי ,תודה ,עזרת לי :)
20/08/14 16:20
64צפיות
מכתב החרגה והערת אזהרה
19/08/14 23:14
61צפיות
שלום לפורום הנכבד, אשמח ללמוד מנסיונכם.
אנו קונים דירה מקבלן, לאכלוס בעוד כחצי שנה. על פי החוזה לא תרשם על שמנו
הערת אזהרה עד המסירה. זה לא מצא חן בעיני עורכת הדין שלנו בהתחלה אבל אז
היא סיכמה עם עורכת הדין של הקבלן שנקבל מכתב החרגה מותנה מהבנק המלווה, וככל הנראה
זה סיפק אותה. אני די סומכת על עורכת הדין אבל בכל זאת הייתי שמחה להבין קצת יותר,
האם זה נוהג מקובל? האם באמת מכתב החרגה כזה הוא טוב כמו הערת אזהרה?
ואיך מוודאים שהדירה לא נמכרה כבר למישהו אם לא נרשמת לאף אחד הערת אזהרה?
(על פי עורכת הדין בנסח הטאבו מופיעות רק שתי הערות אזהרה למרות שרוב הדירות בבניין
כבר נמכרו, אני לא יודעת על שם מי הן).
מכתב החרגה - מה משמעותו לרוכש הדירה - התייחסות.
20/08/14 09:26
44צפיות
כתב החרגה מהבנק המלווה של היזם, משמעותו שהדירה הנרכשת על ידכם מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי היזם לטובת הבנק, וזאת מרגע שתשלמו את מלוא התמורה המגיעה מכם עבור הדירה שרכשתם, אתם בתמורה תקבלו חזקה בדירה ויוחזרו הערבויות שקיבלתם על פי חוק המכר.
 
עליכם לזכור, שגם אם שילמתם את מלוא הכסף עבור הדירה, ועברתם להתגורר בדירתכם החדשה, בעלותכם על הדירה מותנית ברישום זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין.
עד מועד זה ניתנת לכם הגנה מסוימת באמצעות רישום הערת אזהרה ומכתב ההחרגה.
עלייך לברר עם עוה"ד שלכם ולוודא שערבות חוק המכר שקיבלת מהיזם והבנק שלו, לא תשוחרר עד מועד קבלת הדירה לאחר קבלת טופס 4 מהרשות התכנונית. [כלומר אישור הרשויות שבניית הבניין והסביבה בה נמצאת דירתכם הסתיימה]
 
מס' הערות חשובות :
1. מכתב החרגה אינו מופיע בחוק מכר דירות.
2. תוכנו של מכתב ההחרגה חשוב ביותר, במכתב זה חשוב שיופיע, כי לאחר ששולמה מלוא התמורה לא יחול השעבוד על ה"דירה" לטובת הבנק.
     [יש לשים לב שפרטי הדירה יופיעו במלואם כמפורט בהסכם המכר,כולל כל ההצמדות כמו חנייה,מחסן,חלקים בשטחים הציבוריים ועוד]
3. מכתב ההחרגה יהיה בלתי מותנה, שכן הוא נועד להבטיח כספים שכבר שולמו בעבור הדירה.
4. יש לקבל מהיזם אישור תשלום סופי על הדירה שרכשתם , לגשת לבנק ולהסיר את השעבוד בפועל... [על פי האמור במכתב ההחרגה]
 
פס"ד מורכב המעלה את מורכבות מכתבי ההחרגה והבנק המלווה.
 
הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הסרת שעבוד תאגיד בנקאי 
 
תודה דוד. מה משמעות מכתב החרגה מותנה?
20/08/14 09:42
21צפיות
אנחנו אמורים לקבל מכתב החרגה מותנה עוד בחתימת החוזה, במעמד זה נשלם כ85% ממחיר הדירה.
מה שכתבת נראה רלוונטי למועד המסירה אבל מה קורה עד אז? האם מכתב החרגה מותנה מבטיח את זכויותינו?
או שאמורים לכתוב הערת אזהרה כבר בשלב החתימה על החוזה?
בלעדיות בתיווך
19/08/14 14:04
139צפיות
חתמתי בלעדיות עם מתווך. אם מגיע אלי קונה שלא דרך המתווך, האם הוא צריך לשלם דמי תיווך?
לא.
19/08/14 17:03
87צפיות
הוא לא התחייב למתווך (אתה כן) ולא קיבל ממנו שירות כלשהוא.
אי הבנה שלך למהותה של הבלעדיות והערה לעוה"ד חן.
19/08/14 19:31
99צפיות
בהסכם הבלעדיות שלך עם המתווך מופיעים סעיפים הקושרים בין הצדדים להסכם מורכב בו המתווך מפרסם את דירתך במס' אמצעים כמסוכם מראש,הדירה מפורסמת עם כתובתה כולל גם שילוט מתאים עם שם המתווך על הדירה נשוא הממכר. [מופנה בדר"כ לכיוון הרחוב]
במסגרת ההסכם בין הצדדים אתה מחוייב לשלוח כל רוכש שהגיע אליך תוך עקיפת המתווך, ישירות אל המתווך הבלעדי, לך אסור לקיים פגישת מכירה ללא העברת הלקוח אל המתווך, שכן הלקוח הגיע אליך באמצעות פרסום המתווך הבלעדי והוא זה שאמור "לקטוף" את פירות מאמציו בנדון.
לא יתכן שלקוח תחמן  יצור קשר ישירות איתך בעוד המתווך הבלעדי שעובד עבורך בחשיפה מלאה של ביתך למכירת  ימצא מחוץ ל"משחק".
יש מס' כללים בתחום ההגינות ושקיפות שאמורה למנוע עקיפה של המתווך ופניית הלקוח ישירות אליך.
 
ולעו"ד חן ...האמירה הבוטה שלך -  לא ! מחייבת הבהרה , האם את ממליצה לקונים לעקוף את המתווך הבלעדי ?
 
דוגמה להסכם בלעדיות עם הסעיפים המדגישים את הקשרים בין הצדדים
 התחייבויות המזמין :
    א. הלקוח מצהיר כי הינו בעל מלוא הזכויות בנכס הנ"ל או שהינו מורשה מטעם בעלי הזכויות בנכס למוכרו/להשכירו ביפוי כוח חתום כחוק.
    ב. הלקוח מתחייב להמציא מיידית נסח רישום/אישור זכויות הנדרשים עפ"י חוק לנכס זה.
    ג. הלקוח מייפה את כוחו של המתווך/באי כוחו, לפנות/לקבל בשמם ועבורם את כל המידע הדרוש לצורך שיווק הנכס מכל רשות/משרד/אדם  ולמוסרם ללקוחות אפשריים .
    ד. הלקוח מתחייב להודיע למתווך על כל פנייה ישירה של לקוחות אפשריים אליו, ולהפנותם להמשך טיפול של המתווך.
    ה. הלקוח מזמין בזאת שרות מהמתווך/ בא כוחו ומסמיך אותו/ם לפעול עבורו באופן בלעדי לשיווק הנכס , וזאת לתקופה
        שתחל ב : _________________ ועד : _________________ [להלן תקופת הבלעדיות] – לאחר תום תקופה זו
        יהווה הסכם זה הזמנת שירותי תיווך ללא בלעדיות.
.....

התחייבויות המתווך.
   א. לפעול ולהפיץ את פרטי הנכס עפ"י תוכנית שיווקית [שתסוכם עם הלקוח] שתכלול את חשיפת הנכס לקונים  פוטנציאליים,  כולל עדכון תקופתי של הלקוח
        על הפעולות שבוצעו .
   ב. לפעול עפ"י שניים או יותר מהאמצעים הבאים – פרסום לסוגיו, רישום במאגרי מידע, הפצת חומר פרסומי, פרסום
       באינטרנט, תליית שלט בולט, בית פתוח לשת"פ עם מתווכים נוספים , הפעלת שיקול דעת למציאת קונה מתאים.
   ג. לפעול עפ"י כללי אתיקה מחייבים של יחסי מתווך לקוח, לפעול בהגינות במקצועיות ובהתמדה למכירת הנכס.
   ד. תוכנית שיווק:___________________________________________________________________
      
 
יפה פרל, והייתי מוסיף דבר פעוט וקטן
20/08/14 08:21
61צפיות
מי שחושב שעבודת המתווך עיקרה הוא בפרסום הנכס טועה טעות מרה ומכאן שלא עשה עסקת נדלן בחייו.
עיקר העבודה והכובד המרכזי של עסקת הנדלן הוא בזמן ניהול המשא ומתן...
ומכאן שעבודת המתווך עבור בעל הנכס, והערך המוסף המרכזי שיביא המתווך (שיודע לעבוד ולא איזה חאפר מהרחוב) לעסקה זה ניהול המומ עד להבשלת עסקה.
ומכאן, מה החוכמה של אותו בעל נכס שמשתמש בפרסום של המתווך ולא בעיקר?
איזה אבסורד...
האים יש מקום מגורים נוסף בסיגנון הקולוני ביץ באזור המרכז???
19/08/14 18:10
52צפיות
הכוונה דירות קטנות של 1-2 חדרים  עם תנאים של מלון כמו בריכה וחדר כושר
º
מחפש חברה לניהול נכסים בשרון. מישהו יכול להמליץ?
18/08/14 19:56
54צפיות
ממליץ כמובן על רנטהאוס ניהול נכסים. פועלים במרכז ובשרון
19/08/14 13:18
56צפיות
פרטים נוספים באתר:
התייעצות בנוגע לרכישת דירה מקבלן.התלבטות לגבי המיקום
19/08/14 01:05
143צפיות
שלום
אנחנו זוג ללא ילדים. מתכננים לעוד שנה ילד ראשון. שכר נטו סה"כ 13K שצפוי לעלות בסוף השנה ל- 14K כיום הון עצמי של 370K משלמים שכירות 2700 ש"ח מתעניינים בדירה מקבלן החל מ- 1080000 . כלומר ברור שיהיה על זה מדד תשומות בניה למשך 3 שנים וגם לקחנו בחשבון מיזוג אוויר שנצטרך לעשות שם ואולי רשתות לחלונות. אנחנו זוג באמת מינימליסטי (לא מעניין אסלה תלויה, מקלחון נוסף, מטבח חדש, ריצוף שונה ועוד דברים ששמענו שעושים..). לקחנו בחשבון עוד 30K על מיזוג האוויר. מחיר עו"ד מטעמם כלול במחיר הדירה שציינתי.
נשמח שתעזרו לנו בקבלת החלטה, מה דעתכם על העסקה בגדול. וגם שמענו שהבניין שיוקם הוא בשכונה לא הכי טובה (אושיות ברחובות). האם הייתם פוסלים דירה על סמך זה בלבד? התייעצנו עם עו"ד אאבל הוא אוהב ממש ללכת על הסייף סייד אובר!!
נשמח לדעה אובייקטיבית.
תודה
 
למה אתם נעולים על דירה מקבלן?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
19/08/14 07:45
91צפיות
במקומכם הייתי רוכש דירה יד שניה במצב טוב.
בדירה כזו אתם יודעים בדיוק מה מצב השכונה, מיהם הדיירים,
מתי תקבלו את הדירה וכמה ב א מ ת היא תעלה לכם.
בהצלחה.
לא פוסלים דירה על סמך שמועות אבל מצד שני צריך לבחון את כל
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
19/08/14 11:14
89צפיות
ההיבטים של העסקה.
 
על פניו סכום ההשתכרות שלכם מעמיד את העסקה בסוג של סימן שאלה מאחר ואתם מתכננים להרחיב את המשפחה שלכם.
 
חשוב שתבצעו עסקה נכונה כזו שתתאים לכם כלכלית וגם מבחינה של גודל הדירה ומספר חדרי השינה.
 
לא יודע מה גודל הדירה ומספר החדרים ולאיזו תקופה הדירה הזו תתאים לכם אבל יש לקחת בחשבון תשלומי שכירות, הצמדות והוצאות נלוות נוספות בתקופה של הבניה ולכן הבעיה של המיקום היא הבעיה הכי פחות "קריטית" לדעתי מבחינתכם.
 
אני מצטרף לדעתה של של עו"ד חן סרי ואני הייתי ממליץ לכם לחפש דירה יד שניה במצב טוב, במיקום שאתם אוהבים ולא חוששים ממנו והכי חשוב שהכניסה אליו תהיה בהקדם מה שיחסוך לכם לא מעט כסף במהלך הזמן.
 
נכון זה הכי כיף להיכנס לדירה מהניילון אבל אולי זה עדיין מוקדם בשבילכם מאחר וההוצאות מסביב יכולים להיות כבדים לכם.
ממליץ לבדוק עסקאות יד 2 ולאחר מכן לעשות תחשיב כלכלי מה יותר נכון לכם בתקווה שזה ישתלב טוב עם הרצונות שלכם.
 
בהצלחה
תשובות
19/08/14 11:34
73צפיות
קודם כל תודה על המענה 
סכום ההשתכרות עד שיגיח ילד לעולם יכול לעלות בעוד אלפיים ש"ח.
מדובר על דירה בת שלושה חדרים-80 מ"ר ומרפסת. 
מבחינת השכירות מדובר ב-3000 ש"ח נוספים מהמשכנתא. 
שמנו בצד עוד 30K להצמדות ואנחנו כנראה כפי שרשמתי לא נעשה שינויים קצוניים.
האם לדעתכם זאת עדיין עסקה לא כדאית?
היינו רוצים לרכוש דירה יד 2 אבל באזור המרכז  - חולון, ראשל"צ, רמת גן, רחובות, דירה באזור טוב עולה מליון מאתיים-מליון מאה וזה עוד לפני שיפוץ אז מה עשינו בזה? 
אשמח לתשובות. 
אתחיל ואומר שדירת 3 חדרים יותר מתאימה לזוג מבוגרים
19/08/14 12:08
80צפיות
מאשר למשפחה בתחילת דרכה ששואפת לגדול ולהתרחב אך זו רק השקפת העולם שלי, אני לא חושב שצריך לעבור דירה כל 5 שנים בגלל אילוץ כזה או אחר אלא אם במקרים קיצוניים לטוב או לרע חלילה.
 
על פניו העסקה הזו נראית לי לא הכי כדאית לכם, במשך 3 שנים לשלם גם משכנתא וגם שכירות לדעתי זה לא נכון ולא מומלץ במקרה שלכם. אומנם ריבית המשכנתא נמוכה אך להיות תלוי בתשלומי השכירות ומעבר של דירה במקרה של מעבר וכו' עולה גם כן כסף, תיווך, הובלה, עו"ד וכדומה.
 
כדאי לכם לעשות בדיקה נוספת לפני מהלך כזה או אחר, דירות של 3 חדרים ניתן להשיג גם סביב המיליון ₪ באזורים מסויימים, אולי לא הכי הכי טובים אבל לא במקומות לא נעימים בערים שציינת.
 
אני חושב שזו עסקה גבולית.
 
זה בלי שצינת את נקודות הזמן של התשלום לקבלן.   
חשוב לבדוק
19/08/14 12:10
63צפיות
האם לקבלן יש ליווי בנקאי, ושל איזה בנק, והאם עובד לפי חוק המכר וכמו כן שיש שהוא מספק פנקסי תשלום.
כך, כל שקל שאתם מעבירים לו רשום ועובר אך ורק לבנק מלווה ולא לכיסו הפרטי של הקבלן (על מנת למנוע כל מיני מקרים)
 
מדדי תשומות הבניה - לדעתי הצמדות של תשומת הבניה לא יהיו 30K אלא פחות. במידה ויש לקבלן ליווי בנקאי (כפי שרשמתי קודם) מומלץ לסגור על מספר חודשים ללא תשומת הבניה בתמורה להעברת סכום נכבד (אולי הון + משכנתא) וכך לחסוך בתשומות.
 
האם זו עדיין עסקה טובה? תלוי.
זה תלוי באיזור בו אתם רוצים לגור, והעדפה לגבי דירה חדשה / ישנה.
יש שיסכימו לשלם יותר עבור דירה מקבלן, ויש כאלו שלא - השאלה מה *אתם* רוצים.
את האזור אני לא מכיר, לכן קשה לי לומר, אולי שווה לבדוק ביד2 מהם המחירים באזור בכללי ומה המחיר באזור לדירת 3 חדרים עם מרפסת ולראות.
לדירת יד2 מול קבלן יש יתרונות וחסרונות שצריך לקחת בחשבון. בשניהם יש מינוסים ובשניהם פלוסים.
רוני להלן התשובות
19/08/14 12:25
61צפיות
כרגע מחכים להיתר בניה-כאשר שטח הבניה תחום ובו שלושה בניינים שכבר בנויים. 
הם כן עובדים לפי חוק המכר וכן יהיו שוברים לתשלום. האם הכוונה שיהיה פחות מ- 30K לשנה התכוונת או לכל השלוש שנים?
האם זה לא סיכון לתת חלק נכבד מהתשלום עכשיו? 
אין לנו בעיה עם דירה יד2 אבל במחירים שיש היום אנחנו כבר מקבלים חדש.. במידה ואנחנו זוג שלא "מתפרע" ועושה שינויים. 
 
דעתי
19/08/14 12:39
51צפיות
מן הסתם לא כל התשלומים יהיו רק לעוד 3 שנים, חלק מהסכום תצטרכו להעביר כבר עכשיו - ותיהיה חלוקה של תשלומים בחוזה - תאריך תשלום.
לכן כל תשלום שתשלמו אמור להיות כולל תשומת בניה מיום חתימת החוזה עד ליום התשלום שלכם, כלומר, בתום ה 3 שנים לא תשלמו תשומת בניה של 3 שנים, אלא רק את התשומה מיום חתימת החוזה עד לאותו תשלום.
לדוגמא: 50 אלף שקל נשארו לקבל מפתח - אז מחשבים את תשומת הבניה מיום חתימה החוזה רק על 50 אלף שקל.
לכן, לדעתי תשומת הבניה לא תגיע ל 30 אלף שקל.
 
ופה אני מחבר את זה לנושא של הבנק המלווה.
בעקרון בכל דבר יש סיכון, אך ברגע שיש בנק מלווה, הקבלן לא יכול לברוח עם הכסף (מקרה חפציבה), ולכן אולי כדי להקדים תשלומים (ולהשאיר עדיין תשלום מסוים לקבלת מפתח) ובתנאי שאפשר להגיע עם הקבלת שאם תוך X חודשים אתם מעבירים סכום מסוים, הוא לא מחשב לכם תשומת הבניה (ושיהיה רשום בחוזה).
 
גם אם חס וחלילה יקרה משהו לקבלן, הבנק ימשיך משם והחוזה עדיין יהיה בתוקף, כולל כל מרכיביו (התשלומים, הסכום וכדומה) ולכן אם ישנו סיכון, הוא קיים בכל מצב.
חשוב לציין שגם בדירות יד 2 יש סיכון (כמו כל דבר) הכרתי בחור שנעשה עליו עוקץ בדירת יד 2 - בכל מקרה ומקרה, יש לבדוק הכל לעומק, לקחת עורך דין, לעבור על החוזה כמה פעמים ובאמת לבדוק שיש בנק מלווה (לבדוק אפילו מול הבנק שהוא אכן המלווה של הפרוייקט, ולא להסתמך רק על מה שאומר הקבלן).
 
אם המחירים זהים יד2 וחדשה מקבלן - אישית הייתי הולך על קבלן, תוך בדיקה איך הוא בונה, פרוייקטים קודמים שלו ועוד -
אלא אם כן מצאתם דירת יד 2 שלא הייתם משנים בה דבר - פשוט להיכנס והיא באותו מחיר.
לדעתי לא תמיד יש פער גדול בין קבלן ויד2, ואפילו יד2 עולות יותר בגלל ה"שדרוגים" (שלא תמיד מתאימים לכל אחד) - והמינוס כמובן זה מה שלא רואים - לדוגמא צנרת.
שאלה שקשורה למינהל...
19/08/14 11:32
37צפיות
צהריים טובים.
ברשותי שטח\קרקע קטן\ה שגרנו בה לפני 30 שנה ומאז יש רק אדמה.
ומאז לא שולם כסף למינהל.
האם זה נכון שיש חוק חדש שמאפשר לשלם רק שנה אחת אחורה???
תודה לעונים.

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה