בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

דירה להשקעה
25/07/14 01:02
שלום לכולם, שמחתי לפגוש פורום מקצועי ומלא רצון טוב לעזור לאחרים. אין לי נסיון בעולם הנדל"ן , אבל יש לי הרבה רצון טוב ללמוד....
אני מחפשת לרכוש בית להשקעה באזור המרכז (מעדיפה בחולון - עיר שגדלתי בה ואני מכירה את הרחובות)
יש ברשותי הון עצמי של 500,000 ש"ח ואני יכולה לקחת משכנתא של 500,000.
המטרה היא שהשכירות תכסה את המשכנתא ושיישאר  עודף ושהבית יהיה במקום עם ביקוש להשכרה (כדי שלא ניתקע ללא שוכרים).
האם תוכלו לתת לי קצצה חוט מהיכן כדאי להתחיל?
המון תודה, תמר
זוכרים את חברת "אקזיט" שגם עליה כתבנו כאן.
25/07/14 00:26
5צפיות
כבר במרץ 2012 כתבנו כאן על "נפלאות" חברת אקזיט "גרופ", תקפו אותנו ו...ראו מה קרה .
http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?For...

ולמאמר מימים אלה
ליאת אנקורי: "בזמן פעילות אקזיט לא ידעתי כי אני בעלת 50% מהון המניות"
אשתו לשעבר של איש העסקים אייל אנקורי, שהחזיקה עמו בבית ההשקעות אקזיט, מתנערת מאחריותה להונאת פירמידה לכאורה, שהוציאה מעשרות קשישים 20 מיליון שקל במרמה.

20/07/2014 | מאת תומר גנון, calcalist

"סמכתי על אייל והבעתי אמון ביוזמתו, ואמון זה נפגע כשהבנתי שאייל מעוניין לעשות שימוש בכספים המשותפים השייכים למשפחתנו, ולמכור את בית המגורים שלנו כדי לממן את יוזמתו העסקית". כך טוענת ליאת אנקורי (47), אשתו לשעבר של אייל אנקורי, בתצהיר שהגישה לבית המשפט ובו היא מתייחסת לדו"ח החקירה של קריסת בית ההשקעות.

בדו"ח נטען כי היא ובעלה לשעבר הוציאו במרמה כ־20 מיליון שקל מעשרות זוגות קשישים תוך הצגת מצגי שווא, ביצוע מעשי הונאה והבטחת תשואה גבוהה ללא סיכון. אנקורי אף הוסיפה כי "בזמן פעילותה של אקזיט לא הייתי מודעת לכך כי אני בעלת 50% מהון המניות".

אקזיט, שקרס לפני כשנתיים, התפרסם בעבר בשוק ההון כבית ההשקעות שתמך בקבוצת הכדורגל הפועל תל אביב במיליוני שקלים. מיליונים שעל פי הדו"ח התאדו מקופת החברה ביחד עם כספים רבים שהושקעו במנגנון השיווק האגרסיבי, שכר וטיסות לחו"ל, מה שהותיר את המשקיעים מול שוקת שבורה.

"עסקינן בתוכנית מתוזמנת ללקיחת כספים במרמה תוך ניצול הקורבנות באופן בוטה", נכתב בדו"ח החקירה שהוגש במרץ לשופט איתן אורנשטיין מבית המשפט המחוזי בתל אביב. מפרק החברה, רו"ח עופר אלקלעי, הגיש במקביל לדו"ח תביעה לחיוב אישי ללא הגבלת סכום של הזוג אנקורי. לפני כשלושה שבועות אישר השופט לליאת אנקורי לסיים הליך מכירה של הווילה ברמת השרון שרשומה על שמה תמורת 6.5 מיליון שקלים. אורנשטיין קבע כי 2.2 מיליון שקל מתוכם, כספים שאינם לצורך החזרת הלוואות ומשכנתא, יופקדו בנאמנות וייעשה בהם שימוש רק באישור בית המשפט.

הדו"ח של אלקלעי, מומחה לביקורת חקירתית המיוצג על עו"ד עובדיה כהן, משרטט שיטה שמטרתה היתה לשדר יוקרה ועושר מופלג, על ידי שכירת משרדים מפוארים במגדלי הבורסה ברמת גן. על פי הדו"ח, באקזיט השתמשו בשיטות שיווק אגרסיביות כדי לשכנע קשישים להשקיע את כספם במנגנון בעל תשואה מובטחת לכאורה, וזאת תוך מתן ערבויות לכספים בדמות קרקעות בפלורידה. על פי הדו"ח, בפועל היה מדובר בהונאה בשיטת הפירמידה (פונזי). הבטוחות שניתנו לכספים היו בשווי נמוך בהרבה מההשקעה, ובחלק מהמקרים כלל לא נרשמו על שמם של המשקיעים.

בתצהיר שהגישה טוענת ליאת אנקורי בתגובה כי אף שחצי מבית ההשקעות היה רשום על שמה, היא לא היתה מודעת לכך. זאת, לטענתה, משום שהרישום נעשה על חברה ישנה שהקימו בעבר בני הזוג. היא מוסיפה כי אף שעבדה במחלקת הטלמיטינג, היא אינה מבינה כלל בתחום ההשקעות, ועסקה בפועל במשרדי החברה במקצועה (אדריכלית). לטענתה, היא שהתה שם רק בשל בקשת בעלה לפקח על מנהלת מחלקת הטלמיטינג. לדבריה, בשלב מסוים בעלה אף פיטר אותה.

"מדי פעם התעניינתי בפעילות של אייל, והוא הסביר לי כי הוא ממשיך את פעילותו מהעבר ברכישת נכסים בארה"ב, רק בצורה משמעותית", כותבת אנקורי המיוצגת על ידי עוה"ד עמית פינס ואלעד רוטברג ממשרד וקסלר ברגמן ושות'. "הוא הסביר שהדרך להגדיל את הפעילות היא באמצעות גיוס משקיעים. אייל הוסיף כהנה וכהנה הסברים כלליים בדבר אופי פעולתה של החברה, אלא שלא היתה לי כל יכולת ממשית לבחון את אמיתות הסבריו. השתכנעתי כי אייל יודע מה הוא עושה, וכי הוא עצמו משוכנע כי מדובר בעסק שעתיד להצליח ולהניב רווחים".
שימו לב על כמה חברות מדובר.
25/07/14 00:34
2צפיות
1. אקזיט (ל.י.ד.א.ש.) - בית השקעות בע"מ

2. אקזיט גרופ - (ל.י.ד.א.ש.) בע"מ

3. אקזיט - פיתוח ובינוי בע"מ

4. אקזיט מודלים פיננסיים בע"מ

5. אקזיט להתחדשות עירונית בע"מ

6. אנקורי אחזקות בע"מ

7. אנקורי השקעות ונכסים בע"מ
עוקץ הקשישים: כך קרס בית ההשקעות אקזיט.
25/07/14 00:48
מאת: אלה לוי-וינריב, גלובס
דוח: אייל וליאת אנקורי גייסו סכומי עתק מקשישים, הבטיחו להם תשואה גבוהה בסיכון נמוך - ושלשלו את הכספים לכיסם
דוח על קריסת בית ההשקעות אקזיט (שקרס לפני כשנתיים) מתאר הונאת קשישים ע"י אייל וליאת אנקורי, אשר שלשלו את הכספים לכיסם תוך שהם מבטיחים למשקיעים תשואה גבוהה בסיכון נמוך. הדוח הוגש לאחרונה לשופט ביהמ"ש המחוזי בת"א איתן אורנשטיין בפרשת העוקץ בה נעלמו 17 מיליון שקל מכספי המשקיעים.


לפי הדוח, אייל וליאת אנקורי "גרמו לחברה לנזקים כבדים, אשר הובילו בין היתר לקריסתה של החברה ולאובדן מיליוני שקלים אותם השקיעו נושי החברה". אותם נושים-משקיעים הם "ברובם המוחלט עשרות אם לא מאות זוגות הקשישים אשר נפלו קרבן למעשי המרמה מבית מדרשם של המשיבים... שמצדם ניצלו לרעה את חולשתם והוציאו מהם במרמה את סכומי עתק של החל מעשרות אלפי שקלים ועד לסכומים הגבוהים ממיליון, אותם שלשלו לכיסם או לכיסי אחרים מטעמם... מעשיהם של המשיבים מהווים הפרה חמורה של חובות הזהירות והנאמנות אותם הם חבים לחברה, כמו גם ניהול עסקי החברה בתרמית ותוך כוונה להונות את נושי החברה. הכל, תוך שימוש שלא כדין בכספי ונכסי החברה, בין בדרך תרמית של ממש או לכל הפחות שלא כהוגן תוך עצימת עיניים".

את הדוח החמור הגיש לאחרונה רו"ח עופר אלקלעי בתוקף תפקידו כמפרק של החברה, באמצעות עו"ד עובדיה כהן. הדוח מתאר את השיטה בה התנהל העוקץ: בני הזוג אנקורי שלטו במספר חברות ו"יצרו מצגי כלפי המשקיעים כאנשים עשירים מאוד, אשר עשו הונם תוך שימוש ביכולתיו 'המופלאות' של אייל אנקורי כאשף פיננסי בעל עסקים חובקי עולם, ויחד מנהלים אשכול חברות מצליח אשר בו בין היתר בית השקעות בשם 'אקזיט בית השקעות'".

בדוח צוין כי השימוש בצמד המילים "בית השקעות" היה חלק מהעוקץ, שכן לא היה מדובר בבית השקעות של ממש: "השימוש במילים 'בית השקעות' נעשה תוך כוונה תחילית להטעות את המשקיעים וליצור מצגי שווא כוזבים בעליל, שעל ידם הצליחו המשיבים בשכנוע זוגות הקשישים להפקיד בידם ובידי 'בית ההשקעות' כביכול את כל חסכונותיהם שחסכו פרוטה לפרוטה במשך שנים, תוך הבטחות כי מדובר בהשקעה 'בטוחה' ו'ללא כל סיכון' אשר תשולם בגינה ריבית גרנדיוזית".

אייל אנקורי שימש כמנכ"ל אקזיט ומנכ"ל החברות האחרות בבעלות בני הזוג, שהיו קשורות לעוקץ. הדוח מציין כי הוא "עשה בחברות ככל העולה על רוחו תוך שהוא פועל לריקון הכספים מהחברות". ליאת אנקורי מוזכרת בדוח כמי שהייתה שותפה למעשי המירמה, כגון פעילות בגיוס הכספים מהקשישים.

לבני הזוג 3 ילדים והם התגרשו, אולם בדוח נכתב כי מדובר בגירושין פיקטיביים: "גם הסכם הגירושין בין המשיבים מועמד בספק בשל חוסר אמינותו והאותנטיות שלו, שכן נדמה כי הדבר נעשה לשם הברחת רכושם המשותף והסרת האחריות מהמשיבה לצורך שמירה על הרכוש הנ"ל הנאמד במיליוני שקלים".

המשקיעים הכי "צעירים" נולדו ב-1945
לפי הדוח, בני הזוג הבטיחו למשקיעים בטוחות להחזר השקעתם והתשואה בגינה, כמו למשל רישום הערת הזהרה לטובתם על נכס נדל"ן בפלורידה. בחקירה התברר כי נכס הנדל"ן כלל לא היה בבעלותם. "בכך הוליכו המשיבים שולל את נושיהם, רימו אותם והוציא מהם כספים במרמה", נכתב בדוח.

יתרה מזאת - אקזיט הוצגה כסניף של חברת מרטון האמריקאית, אולם בדוח צוין במפורש כי "זה לא היה נכון ולא ברור בכלל מי ומה זאת 'חברת מרטון העולמית'".

"המשקיעים קיבלו תחילה את תשלום החודשי מהחברה בסכומים זניחים ביחס לסכום ההשקעה מצדם, כאשר תשלומים אלו נועדו ליצור רושם כוזב של קיום ומימוש החוזה והנבת תשואות ופירות 'להשקעה' שכאמור לא הייתה יותר מאשר תרמית וגניבה ממש. אולם, גם תשלומים זניחים אלו פסקו כבר בדצמבר 2011", נכתב בדוח.

בדוח צוין עוד כי בני הזוג גייסו כספים מקשישים בשל חוסר ההבנה שלהם בשוק ההון וברזי עולם המשפט, וזאת כחלק מההונאה. "הצעירים שבחבורה נולדו בשנת 1945 לכל היותר", נכתב בדוח. "כלפי המשקיעים נעשה שכנוע טלפוני מאסיבי, כשמובטח להם כי כל שצריכים לעשות הם, הוא רק להגיע לפגישה לשמיעת ההצעה האטרקטיבית, תוך הבטחת שובר שי בדמות ארוחת בוקר או מתנה כלשהי... הנציגים, בהדרכתם של המשיבים, פנו אל הקשישים פניות חוזרות ונשנות בהצעה 'חד-פעמית' להשקיע את כספיהם ללא כל סיכון, תוך יצירת מצגים טלפוניים אודות 'ההצעה שיכולה לשנות את חייהם'. עד שלבסוף, חלקם היו 'נשברים' ומגיעים לפגישה".

אותן פגישות מתוארות בדוח כאגרסיביות במיוחד ובמטרה לא לתת לקשישים לצאת ממשרדי אקזיט מבלי לחתום על עסקה. לפי הדוח, בפגישות הוצגו מצגים כוזבים.

במאי 2011 החל להתעורר קושי כספי באקזיט, לאחר שלפי הדוח בני הזוג אנקורי משכו כל העת את כספי המשקיעים: "כבר מתחילת הפעילות ניתן להיווכח כי כסף שנכנס מהבעלים מהר מאוד מוצא את דרכו החוצה בין אם לאייל אנקורי או ליאת אנקורי, בין אם בצ'קים ללא הסבר ובין אם לחברות קשורות. כחודשיים לאחר הפעילות כבר יוצאים כספים מהחשבון לטובת הלוואות לחברות קשורות - דבר שאינו סביר בתחילת פעילות, וכן כחודשיים מתחילת הפעילות מוחזרות הלוואות הבעלים וקיימות הלוואות מהבנק– מה שמוביל למימון חיצוני גבוה ולגרעון בהון לאחר 4 חודשי פעילות. ניתן לומר שהחברה נוהלה מתחילת הפעילות ועד סופה במימון דק ובאופן קיצוני ביותר המימון הדק מגיע לשיאו ותחילתו של הסוף בערך בחודש מאי 2011".

בדוח צוין כי לקראת קריסתה של החברה בני הזוג אנקורי פעלו להברחת נכסים כדי לדאוג לעצמם.
נחשפה הונאת מס בנדל"נ בעתלית.
25/07/14 00:42
רשות המסים: חשפנו הונאת מס בנדל"ן ב-15 מיליון שקל
מאת: חן מענית, גלובס-  8 ביולי 2014,

קבוצת רכישה חתמה על הסכם רכישה מול קבלן לבניית 98 יחידות דיור, אך במקום לדווח על העסקה כמכלול, כל חבר בקבוצת הרכישה דיווח בנפרד על רכישת קרקע בלבד

רשות המסים חשפה הונאת מס בהיקף של 15 מיליון שקל של חברי קבוצת רכישה שהעלימו מע"מ. הרשות הודיעה הבוקר (ג') כי הונאת מס בהיקף של כ-15 מיליון שקל התגלתה בשבוע שעבר על ידי יחידת מיסוי מקרקעין חדרה ליחידת מיסוי מקרקעין חדרה זרמו בחודשים האחרונים עשרות דיווחים על רכישת קרקעות במתחם בעיר עתלית, שעוררו את חשדה של מנהלת היחידה, תמר סעדה, אשר החליטה לבדוק את הנושא לקראת המבצע המחוזי במסגרתו נבדקו מאות עסקים באזור השרון במגוון תחומים ובין היתר, בתחום הנדל"ן.

בין הממצאים בתחום הנדל"ן נמצאו דירות שלא דווח על פיצולן, קרקעות שהוצהרו כדירות מגורים, הצהרה כוזבת על שווי זכויות בנייה בלתי מנוצלות, דיווחים כוזבים על מכירה וזכאות לפטורים ועוד.

אך לדברי הרשות, בהונאה בהיקף שמצאו, גם עובדי רשות המסים לא נתקלים לעתים קרובות: קבוצת רכישה חתמה על הסכם רכישה מול קבלן לבניית 98 יחידות דיור, אך במקום לדווח על העסקה כמכלול, כל חבר בקבוצת הרכישה דיווח בנפרד על רכישת קרקע בלבד. כך למעשה גזלו הרוכשים כ-15 מיליון שקל במע"מ, מס רכישה ומסים אחרים מקופת המדינה, שכעת יושבו לה בזכות ערנותם של עובדי רשות המסים.

לדברי הרשות, ההונאה נחשפה במהלך מבצע שטח מחוזי באזור השרון שנוהל על ידי פזית קלימן, פקידת שומה כפר סבא.

מנהל רשות המסים, משה אשר, מסר בתגובה: "רשות המסים פועלת ללא לאות על מנת לוודא שאזרחים לא פוטרים את עצמם מתשלום מסים ובכך מכבידים את נטל המס על יתר האזרחים שומרי החוק. אנו פועלים בכל התחומים, גם בתחום הנדל"ן, בכל מגוון הכלים העומדים לרשותנו על מנת לוודא שקופת המדינה שבזכותה מקבלים האזרחים חינוך, בניית תשתיות, ביטוח רפואי ואת כל השירותים שהמדינה מספקת להם, לא תיפגע".
חברת TGI ומעלליה הסתיימו בבימ"ש מחוזי בת"א.
24/07/14 23:25
5צפיות
לאלה הוותיקים בפורום,עקבנו אחרי חברת TGI שהטעתה את משקיעייה להשקיע במקומות שונים ברחבי העולם ולאחר זמן הסתבר למשקיעים שאין תשואות, אין רווחים, ושצריך להשתתף בהפסדים,ואז הוגשה תביעה לביהמ"ש המחוזי בת"א שקבע שמדובר על מצג כוזב....
ראו את הכתבה מנוב' 2013 - http://www.themarker.com/realestate/1.2165174

ביהמ"ש: חברת הנדל"ן TGI הטעתה משקיעים - ותחזיר להם 2.1 מיליון שקל

נכסים בקנדה ש-TGI מכרה למשקיעים לא נרשמו על שמם, והשיאו תשואה של אחוזים ספורים ולא של 11.5% - כפי שהבטיחו מנהלי החברה
■ השופטת: הטענה שהתשואות הנמוכות נבעו מהמשבר העולמי "לא הוכחה, אף לא בבדל ראיה", והחברה שיווקה את הנכסים באופן כוזב

מאת: אריק מירובסקי [עיתון דה מרקר]

חברת TGI השקעות נדל"ן, בעליה לשעבר יוסף טוביהו ומנהל השיווק שלה בעבר ובעל המניות בהווה, שרון שאתי, ישלמו 2.1 מיליון שקל לשלושה משקיעים שרכשו באמצעותם נכסים בטורונטו, וכעבור זמן המירו אותם לנכסים אחרים בקנדה - כך פסקה בשבוע שעבר שופטת בית משפט המחוזי בתל אביב, צילה צפת. השופטת כינתה את התנהלות החברה "שיווק באופן כוזב שאינו משקף את המציאות" הן לגבי הנכסים והן לגבי התשואות שלהן התחייבו החברה ומנהליה.

המשקיעים שמעון יצחק שלזינגר, יצחק דב הלר ואהרון בנימין הלר תבעו מ–TGI ומנהליה 3 מיליון שקל, לאחר שטענו כי האחרונים רימו אותם והוציאו מהם כספים לצורך רכישת נכסים בערים מרכזיות בחו"ל, שיניבו להם תשואות גבוהות. בסופו של דבר, גילו, לטענתם, כי זכויות הבעלות בנכסים כלל לא נרשמו על שמם, וכי לא קיבלו את התשואות המובטחות על השקעתם בחו"ל. הנכסים האמורים נרכשו ב–2003–2004 בטורונטו שבקנדה, וב–2006–2007 הומרו הבעלויות על נכסים אלה בנכסים אחרים במדינה.

מהתביעה עולה כי המשקיעים התקשרו עם TGI לאור מצגים והתחייבויות טרום־חוזיות, שנתן להם שאתי. הובטח להם כי בתמורה להשקעתם יזכו לתשואה שנתית שוטפת של 11.5% וכי הנכסים יושבחו, וכפועל יוצא מכך, השקעתם תכפיל ותשלש את עצמה. לאור זאת רכשו באמצעות TGI כמה נכסים. בפועל המשקיעים לא קיבלו זכויות בעלות ממשיות בנכסים, התשואות שלהן זכו היו קטנות בהרבה ממה שהובטח להם, והנכסים לא הושבחו. טענות דומות השמיעו התובעים גם לגבי הנכסים שהוחלפו. בין היתר נטען בתביעה כי TGI ומנהליה הציגו נתונים כוזבים על טיבם ושוויים של הנכסים, במגמה להוציא מהמשקיעים כספים במרמה.

TGI ומנהליה טענו, לעומת זאת, כי המשקיעים התקשרו עמם רק בחוזה אחד של שיווק הנכסים. לגבי רכישת הנכס, המשקיעים התקשרו עם חברות אחרות, שהיו היזמיות של הנכסים שנרכשו. עוד טענו בכתב ההגנה שלהם, כי טענות התובעים הסתמכו על מצגים והבטחות שניתנו להם כביכול בעל פה, אולם הסכמי השיווק והשיתוף בנכסים סתרו לחלוטין את ההבטחות האלה, שלא היה להן כל תוקף לאור ההסכמים. הם הוסיפו כי הסכמי השיווק לא נתנו למשקיעים זכויות במקרקעין, אלא רק מכוח הסכמי שיתוף שחתמו מול היזם, וכי ההסכמים העניקו למשקיעים זכויות בלתי מסוימות בנכסים שהוחזקו בנאמנות על ידי חברת נאמנות, והיא נרשמה כבעלת הנכס. החברה גם טענה כי לא הובטחה בהסכמי השיווק כל פעילות להשבחת הנכסים.

גבול מטושטש בין הנתבעת ליזם
צפת בחנה את המצגים הטרום־חוזיים שעל פיהם פותו התובעים להשקיע את כספם אצל TGI, ובחנה את עניין תקפותם החוקית, ובסופו של דבר הגיעה למסקנה כי חלק מהם עוגנו גם בהסכמים, ולפיכך נהפכו לחלק אינטגרלי מהם. התשואות המובטחות לא הופיעו בהסכם השיתוף, ואולם גם טוביהו ושאתי לא התכחשו לקיומן. לטענתם, היזם פעל לפי ההתחייבות למתן תשואה של 11.5% בשנה הראשונה להתקשרות. גם שאתי לא חלק על כך שניתנה התחייבות לתשואה, והמחלוקת היחידה היתה על אודות משך הזמן שבו יישאו הנכסים את התשואה המובטחת.

בהמשך התגלתה הפתעה נוספת. בעוד TGI מנסה להציג מצב שבו היא התקשרה עם יזם קנדי לצורך הסכם השיתוף - "התמונה הכללית מלמדת, כי הנתבעת (TGI, א"מ) היוותה את הרוח החיה, ולמעשה הגוף שעמו בוצעה ההתקשרות המהותית הן לפני החתימה על הסכם השיווק והן לאחריו, וכי הגבול בין היזם לנתבעת ועובדיה הינו מטושטש עד בלתי קיים, עד כי ניתן לסבור, כי המדובר בגוף אחד, הוא הנתבעת, וכל השאר אינו אלא קונסטרוקציה משפטית למטרות אחרות", כתבה צפת.

השתלשלות התביעה
השופטת קיבלה את טענות התובעים כי הובטחה להם בעלות על הנכסים ולא יחידת השתתפות. היא גם קיבלה את הטענה על התחייבויות התשואה, ובחנה מה היו התשואות בפועל. מבדיקתה עלה כי TGI הפרה את התחייבותה כבר בשנה הראשונה: כך, בנכס אחד התשואה המובטחת היתה 11.5%, אולם בפועל היא הגיעה ל–4% בלבד. בנכסים אחרים התקבלו תשואות נמוכות משמעותית מהמובטח ובהמשך התשואות פסקו לחלוטין.

"הנתבעים לא נתנו הסבר מניח את את הדעת לתשואות הנמוכות מלכתחילה ולירידה הדרסטית בתשואות עד להפסקתן כליל ביחס לרובם המוחלט של הנכסים, שכאמור שווקו כנכסים בעלי פוטנציאל לתשואה גבוהה", כתבה בפסק דינה. "הטענה כי בשל המשבר העולמי לא הניבו הנכסים תשואה כמצופה, נטענה מפי הנתבעים בעלמא ולא הוכחה אף לא בדל ראיה. טענת טוביהו שעל פיה לולא מומחיות הנתבעת היו הנכסים נמחקים, קושרת את הנתבעת ובעלי התפקידים בה באופן ישיר לנעשה בנכסים ומהווה אינדיקציה נוספת למרכזיות והדומיננטיות של הנתבעת בהתקשרויות ולהיעדר קו ממשי בין הנתבעת ליזם... גם לו היה נמצא ממש בטענת המשבר העולמי... הרי זו אינה רלוונטית למקרה הנדון, עת הנכסים נרכשו ב–2003–2004, והנתבעים הציעו לתובעים ב–2006–2007, עוד בטרם המשבר העולמי, להמיר את נכסיהם".

לאור זאת פסקה צפת כי TGI ומנהליה הטעו את המשקיעים והפרו את ההסכמים עמם הפרה יסודית. כמו כן, היא קבעה כי יש להטיל על טוביהו ושאתי אחריות אישית. היא הטילה עליהם לשלם למשקיעים 2.6 מיליון שקל, הסכום שאותו שילמו ל–TGI על הנכסים בקנדה, כולל הצמדה וריבית, בניכוי חצי מיליון שקל שהושבו לאחד מהם, כתוצאה של מכירת אחד הנכסים שרכש. התובעים יוצגו על ידי עו"ד ישי שריד, ממשרד חת שריד ספיר־חן ולברון.

ותביעה נוספת על פרוייקט ב"קוסטה ריקה".
24/07/14 23:36
2צפיות
תביעה: "TGI הונתה משקיעים מישראל בפרויקט בקוסטה ריקה"
לטענת 16 ישראלים, חברת ההשקעות הטעתה אותם והבטיחה להם תשואה בעסקת רכישת מלון בעיר סאן חוזה בקוסטה ריקה
■ ‏TGI‏: "תביעה מופרכת"

שלומית צור [גלובס] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000...

האם משקיעים ישראלים שרכשו מלון בקוסטה ריקה, קיבלו הבטחות-שווא על קבלת תשואות גבוהות? לבית משפט המחוזי בתל-אביב הוגשה לאחרונה תביעה בסך של כ-3.5 מיליון שקל נגד חברת ההשקעות TGI ונגד בעלי השליטה בה, יוסף טוביהו ושרון שאתי. התובעים הם 16 ישראלים, הטוענים לנזקים שנגרמו להם בעקבות כניסה לעסקת רכישת מלון "Apartotrl Colaye", הממוקם בעיר סאן חוזה בקוסטה ריקה ב-2009.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד ארנון גרפי, טוענים התובעים כי לאחרונה התברר להם כי TGI הטעתה אותם, וכי בעלי החברה פעלו מאחורי גבם, גזלו מהם את כספם והפרו ההסכמים עימם, תוך שהם פועלים ברשלנות שעלתה לתובעים בחסכונות שחסכו לאורך שנים ארוכות.

עוד הם טוענים כי בפגישות השונות עמם כמשקיעים פוטנצאליים, הציגה להם החברה מצגים, לפיהם מדובר בפרויקט נושא תשואה מובטחת. לטענתם, נאמר להם כי לאחר שדרוג ושיפוץ המלון, ואפילו בטרם תושבח הקרקע וייבנו מגדלים למגורים ולמסחר, המלון יניב תשואה של 8%-15% בשנה (תשואה התחלתית מובטחת של 8%, שצפויה עם הזמן לעלות ל- 15%).
לדבריהם, על אף התחייבויות בכתב לתשואה שנתית מובטחת בגובה של 8%, לאורך השנים התקבלו סכומים קטנים וחלקיים בלבד. כמו כן טוענים התובעים כי לאחרונה נודע להם כי רק כמחצית מהכספים שהתקבלו מהמשקיעים לצורך רכישת המלון ושיפוצו אכן שימשו לכך בפועל.

סיסמאות-שווא
"הנתבעים התנהלו ביודעין בחוסר תום-לב מובהק, תוך שימוש במצגי-שווא שקריים, מטעים ומוטים ביודעין, הכול כדי להונות את כל אחד מהתובעים", צוין בכתב התביעה.
לטענת התובעים, הנתבעים פעלו ללא לאות במטרה להחתים את התובעים על הסכמי רכישה, תוך שימוש בסיסמאות-שווא, כגון "תשואות של 8%-15%" ו"רווחי הון עצומים", הכול על מנת לגייס במירמה כספים לטובת השקעות "מבטיחות ומובטחות" לכאורה, כפי שהוצגו על-ידי הנתבעים.

עוד נטען בתביעה כי הנתבעים מסרבים להעביר לתובעים דוחות כספיים ונתונים מאומתים על-ידי רואה חשבון כמובטח, וכן מסתירים מהם את העלות האמיתית של רכישת הנכס, הסכם הרכישה, אופן המימון של שינויים שבוצעו בנכס, עלות הפרויקט, הכנסותיו, תהליכי קבלת ההחלטות ועל-ידי מי התקבלו וזהות המשקיעים שרכשו יחד את הנכס.

התובעים מציינים כי ב-4 השנים מיום רכישתו על-ידי הקבוצה, עבד המלון בתפוקה מלאה, והתקבלו מפעילותו כספים רבים. ואולם, המשקיעים קיבלו תקבולים חלקיים בלבד, שלא לפי חלקם היחסי.
לדבריהם, הסכומים המדויקים שהרוויח המלון אינם ידועים להם, כיוון שהנתבעים מסרבים להעביר נתונים אודות רווחי המלון, כפי שהם מסרבים בכל תוקף להעביר דוחות מבוקרים על-ידי רואה חשבון.
התובעים מבקשים מבית המשפט לאשר את ביטול ההסכמים שנחתמו בינם לבין הנתבעים, ודורשים כי יושבו להם כל התשלומים ששילמו בפועל, לצורך רכישת הזכויות בפרויקט ויתר ההוצאות הנילוות לכך.
מחברת TGI נמסר בתגובה לתביעה: "מדובר בתביעת-סרק מופרכת מיסודה, שתתברר בבית המשפט".

יצוין כי תביעה זו מתווספת לתביעות נוספות שהוגשו נגד TGI בשנים האחרונות על-ידי משקיעים שרכשו באמצעוה נכסים בחו"ל. כך, למשל, ב-2010 הגישו 26 משקיעים למחוזי בתל-אביב תביעה בסך 5 מיליון שקל נגד החברה. בתביעה טענו המשקיעים כי TGI הציעה להם להיכנס למיזם מסחר ומגורים בקנדה, תוך שהציגו בפניהם כי מדובר בפרויקט סולידי שיניב תשואה מובטחת וקבועה - בעוד שבפועל התברר כי מדובר בעסקה ספקולטיבית.
והייתה גם תביעת נגד המשקיעים.[שכשלה]
24/07/14 23:54
3צפיות
משרד עו"ד זינגל ייצג זוג משקיעים בתיק 9596-07-10 בבית משפט השלום בחדרה שדחה תביעת נזיקין ולשון הרע של חברת טי.ג'י.אי ששיווקה נכס נדל"ן בטורונטו.
הנתבעים טענו מנגד, כי תכלית התביעה הייתה לשמש לחץ נגדי לתביעה שהם הגישו נגד טי.ג'י.אי. ואונטריו בבית משפט השלום בת"א (באמצעות משרד זינגל).

במהלך המשפט נחשפו הדרכים שבהן נקטה חברת TGI, בהן הקמת "חברת כסות" מקומית, שהייתה בבעלותם של בעלי חברת השיווק.
כב' השופטת הדסה אסיף דחתה את התביעה. לדבריה, התביעה שנדונה בתל אביב הייתה לביטול הסכם השיווק שעליו הוחתמו, לטענתם במרמה והטעיה ואין בה משום הפרת הסכם השיווק. השופטת חייבה את TGI בהוצאות משפט בסך 60 אלף שקל.

להלן פסה"ד במלואו : http://www.zingel-law.com/docs/9596-07-10.pdf

תביעה נוספת ע"י 50 משקיעים נגד חברת TGI.
25/07/14 00:04
תביעה נוספת נגד טי.ג'י.אי השקעות נדל"ן ובעליה יוסי טוביהו.
תביעה נוספת הוגשה על-ידי 50 משקיעים נגד החברה ובעליה יוסי טוביהו, בטענה לתרמית והונאה בהסכמי השקעה לרכישת נכסי נדל"ן בעיקר בקנדה

News1.co.il / יצחק דנון - http://www.hr-law.co.il/copy%202%20of%20Page8.html

תביעה נוספת בסך 19 מיליון שקלים הוגשה נגד חברת טי.ג'י.אי השקעות נדל"ן, בעליה ומנהלה יוסי טוביהו, לביטול הסכמי התקשרות לרכישת נכסי נדל"ן בעיקר בקנדה, להשבת כספים ששולמו בקשר להתקשרויות אלו ולפיצוי בגין תרמית, הונאה והפרת הסכמים. [  ת.א. 60528-01-14]

לדברי 50 התובעים, המדובר בתרמית מתוחכמת ומאורגנת, שכל מטרתה מלכתחילה גזילת כספים ממשקיעים תמימים. לטענתם, על-מנת להסוות את פעולת התרמית וכדי להקשות על המשקיעים לממש את זכויותיהם. מפצלת טי.ג'י.אי את פעילותה באופן מלאכותי בין חברות-קש שונות, לרבות חברות זרות מחו"ל, ולצורך ביצוע ההשקעה (התרמית) מתקשרת במפוצל בהסכמים שונים ומסובכים מול המשקיעים, והכל כדי לנסות למנוע בעתיד מהמשקיעים לממש את זכויותיהם.

בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, נאמר כי הנתבעת מציגה עצמה כחברת השקעות המתמחה בנדל"ן, המעסיקה אנליסטים, כלכלנים ויועצי נדל"ן בכירים, וכמומחית לכאורה באיתור נכסים בחו"ל שפוטנציאל התשואה, עליית הערך וההשבחה שלהם גבוהים.

לדברי התובעים, הנתבעת פנתה אליהם על-מנת לשכנעם להתקשר עימה בעסקות להשקעה בנכסים בחו"ל ובקנדה בפרט, תוך שהיא מציגה עצמה כמי שפועלת לכאורה מטעמה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בקנדה - KC DEVELOPMENT, כאשר בדיעבד מתברר כי אין ולא הייתה חברה כזו בקנדה.

התובעים מציינים, כי לא ביקשו להסתכן בהשקעות הרפתקניות וכי על-פי מצגיה והבטחותיה של הנתבעת, מדובר בהשקעות סולידיות, סבירות, הגיוניות ובנות מימוש. לדבריהם, בשלב הראשון לאחר רכישת הנכסים הנתבעת מעבירה להם את התשואות המובטחות בגין הנכסים, וכפי המובטח והמתחייב בהתאם לתחשיבי התשואה שהציגה בפניהם.

בדיעבד מסתבר, כי תשלומי התשואה הראשונית המועברים למשקיעים מקורם לא בתשואה אמיתית המתקבלת בגין הנכסים, אלא בחלק קטן מכספי ההשקעה של התובעים עצמם או חלק מכספי משקיעים חדשים ואחרים שהתקשרו לאחר מכן עם הנתבעת בעסקות אחרות, וכי למעשה מדובר בתרמית בשיטה הדומה לפירמידה.

בתביעה נאמר, כי הנתבעת מסתירה מהמשקיעים את המחיר האמיתי בו נרכשו הנכסים ומציגה בפניהם תוך זיוף נסחי הטאבו מצג לפיו הנכסים נרכשו לכאורה עבורם במחיר הגבוה בעשרות אחוזים (מאות אלפי דולרים לכל נכס) מהמחיר ששולם בפועל.

לדברי התובעים, את ההפרש הגדול משלשלת הנתבעת שלא כדין לכיסה ובחלק קטן מכספי ההפרש היא מממנת בשלב הראשון את תשלומי התשואה המובטחת. לטענתם, לאחר התקופה הראשונה, בדרך כלל בת כשנה, בה משולמת להם התשואה המובטחת, נמנעת הנתבעת מלהעביר להם את מלוא התשואה המובטחת כסדרה, עד שלמעשה היא מפסיקה לחלוטין להעביר להם כל תשואה בגין הנכסים, זאת תוך היתלותה בתירוצי סרק.

בד בבד, נאמר בתביעה, הנתבעת אף דורשת מהתובעים להעביר לה תשלומים נוספים בגין ההוצאות לכאורה בקשר לנכסים, וטוענת כי התובעים הם אלו החייבים לה כספים לכאורה.

התובעים, המיוצגים על-ידי עו"ד רועי הלוי, מבקשים מבית המשפט להורות על ביטול כל הסכמים וההתקשרויות שנערכו בינם לבין טי.ג'י.אי, ולחייבה להשיב להם את כל סכומי ההשקעה, ובנוסף לפצות אותם בגין כל הנזקים וההוצאות שנגרמו להם בין היתר בגין אובדן רווח צפוי.
מטרידן כפייתי.
24/07/14 22:54
12צפיות
היום במהלך שהותי ונסיעותיי במרחב עוטף עזה , החל הטלפון שברשותי לצלצל באופן "חריג" , והסתבר לי שמטרידן כפייתי החל בסבב חדש של הודעתי בשמי, הנ"ל פתח דואר בשם פקטיבי ו"הפציץ" עסקים למצבות,חברות ביטוח, ריהוט,וכלי בית שטלפנו אלי במהלך היום ובקשו לדעת מה אני רוצה במדוייק.

כנראה שמישהו מחברות השיווק של אדמות חקלאיות מפנה אלי את חיצי זעמו...הוא לא מוכן להזדהות...כי הוא פוחד.

ואליך מר "מטרידן"...
באם תאמר לי את שמך, לפחות אוכל להזמין ב..א..מ..ת מצבה על שמך. [אני מתחייב]
אפשר הסבר
24/07/14 16:58
41צפיות
מדוע על המוכר אם הקונה הוא זה שמשלם?



כי
24/07/14 19:34
16צפיות
רווח ההון כתוצאה מהשבחת הנכס עד למכירה הוא של המוכר
בהנחה שהכוונה היא למס שבח
תשלום מס שבח על ידי הקונה
24/07/14 13:08
42צפיות
שלום,

האם בעת תשלום מס השבח על ידי הקונה (והקונה מצהיר על זה מראש בטופס המש"ח),

השובר לתשלום שמופק על ידי רשויות המס צריך להיות על שם המוכר או על שם הקונה?

תודה
º
המוכר
24/07/14 16:31
12צפיות
אפשר הסבר בבקשה?
24/07/14 16:59
13צפיות
מדוע על המוכר אם הקונה הוא זה שמשלם?
ע"פ החוק, המוכר הוא זה שמשלם את מס השבח
24/07/14 18:09
16צפיות
זה שבינכם יש הסדר לפיו הקונה שמלם את זה, זה יפה מאד, אבל אם יום אחד, נניח בוד 15 שנה יבואו השלטונות ויגידו שלא שילמת מס שבח מה תגיד להם? שהקונה שילם, זה לא מעניין אותם, הם רוצים לראות קבלה על שמך המראה ששילמת את מס השבח. די פשוט
עם מי אמורים לעבור על תכניות דירה של קבלן?
24/07/14 14:04
24צפיות
אנחנו שוקלים לקנות דירה מקבלן, והבנתי שאמורים לקבל תוכניות מפורטות כולל מיקומים של שקעי חשמל, תקשורת, הכנה למזגנים וכו'.
אין לנו אדריכל שמלווה אותנו. הדירה כבר בנויה (הקבלו בונה עכשיו את הקומות העליונות יותר) ולכן אני מניחה שלא נזדקק לאדריכל מבחינת הבניה. מצד שני אין לנו מושג בנושאי חשמל ואיך לקרוא תוכניות.  
אנחנו לפני מו"מ עם הקבלו ולכן חשוב לי לדעת אם אני צריכה עוד נקודות חשמל/רשת והיכן.
האם אנחנו צריכים למצוא איש מקצוע (ואם כן איזה?) או שבדר"כ הקונים עוברים על התוכניות לבד ומוסיפים לפי ההיגיון?
את אמורה לקבל מהקבלן שרטוט של הדירה
24/07/14 16:30
16צפיות
שמראה את מיקום כל השקעים, המפסקים והמנורות שבבית.

זה לא ממש מסובך ולא דורש מומחה לחשמל אלא מישהו שיבין מה את רוצה ומה יש.

תעלי כאן את שירטוט החשמל של הדירה
אדריכל או מעצב פנים
24/07/14 16:34
17צפיות

מתכנן פנים שיעבור אתכם על התכניות ויציע שינויים זה לא סיפור יקר ובודאי יותר זול מאשר לעשות שינויים אחרי שהדירה מוכנה.

אבל אם אתם רוצים לחסוך, אתם יכולים לנסות ולעשות זאת לבד.
שאלה לפני קניית דירה
24/07/14 15:43
34צפיות
שלום לכם

אני לפני קניית דירה בבניין משותף,
בניין יחסית חדש בן 12 שנה, עם טאבו,

מישהו יעץ לי לקחת שמאי שיבדוק חריגות בניה בדירה,

האם יש טעם בכך?   הרי מדובר בבניין דירות שכל הדירות שם זהות, ואין שם הרחבות שרואים.

מה דעתכם בנושא?
רוצים להשפיע? היום, היום האחרון.
24/07/14 11:44
38צפיות
המפרט המחייב לבנייה במכרזי מחיר מטרה מוצג להערות הציבור
משרד הבינוי והשיכון מגבש בימים אלה את המפרט המחייב לבניית דירות במסלול "מחיר מטרה".
מדובר במפרט התואם את המקובל בענף לשנת 2014 והוא נבנה לאחר עשרות דיונים והתייעצויות בתוך המשרד וגם עם גורמים חיצוניים כמו קבלנים, אדריכלים, משווקי דירות ועוד. המפרט המעודכן מצ"ב להודעה זו. המפרט הוכן לאחר עבודה מאומצת ורחבת היקף של משרד הבינוי והשיכון בהובלת מנהלת מינהל תכנון והנדסה במשרד אדרי' ליאורה זיידמן.

מאז הוכרז על תכניות הדיור המוזל שהציע שר הבינוי והשיכון אורי אריאל, עלו טענות ורמיזות לפיהן הקבלנים שיהיו מחויבים לעמוד במחיר גג שיקבע השמאי הממשלתי, ימסרו לרוכשים דירות נחותות שלא כוללות את כל הנדרש לכניסה מיידית של הדיירים לדירה. בין השאר עלו חששות מפני מסירה של דירות ב"רמת מעטפת" ובנוסף אזהרות על שדרוגים יקרים שידרשו הקבלנים מרוכשים שזכאים לקנות דירות בהנחה. המפרט המוצע מבטיח שמירה על סטנדרט איכותי המשקף את השוק כיום, ולאור העובדה שבמכרזי מחיר מטרה ייבנו בשנים הקרובות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, המפרט החדש יתקבע בשוק כולו ויסמן תו איכות לבנייה החדשה.

במכרז בשיטת "מחיר מטרה" מתחרים המציעים על תשלום התמורה המרבית בעד הקרקע, כאשר הם מתחייבים למכור כ-80% מהדירות בכ-20% הנחה מהמחיר הממוצע במתחם, כפי שיקבע השמאי הממשלתי.

כחלק מתנאי המכרז נקבע כי אי-אפשר יהיה לבצע שיפורים ושינויים בדירת המגורים, וזאת במטרה למנוע הטלת חיובים נוספים על רוכש הדירה, העלולים לשנות את מחיר הדירה ולצמצם את היקף ההטבה הניתנת לרוכש.

על רקע זה מתעורר החשש כי היזם הזוכה במכרז עלול לגלם את ההנחה במחיר הדירה באמצעות רידוד מפרט הבנייה המקובל בדירת מגורים ממוצעת.

מטרת המפרט המחייב היא להבטיח איכות חיים ראויה בדירות מחיר מטרה, ולמנוע רידוד מפרט הבנייה.

משרד הבינוי והשיכון מזמין את הציבור הרחב להביע את עמדתו על המפרט שגובש ולהעלות הצעות בכל הנוגע להוראות והרכיבים הנדרשים במפרט המחייב.

בכוונת המשרד להמליץ על מפרט זה גם לעניין הטבת מע"מ בשיעור אפס לרוכשי דירה ראשונה.

המשרד ייתן את דעתו להצעות שיוגשו ויחליט על פי שיקול דעתו אם לשלבן בנוסח הסופי של המפרט המחייב.

המשרד מייחס חשיבות רבה לעמדות הציבור.
יש לשלוח את ההצעות עד יום רביעי, 24.7.2014, באמצעות הטופס המקוון באתר משרד השיכון.
צוק איתן- בעז"ה ננצח!
20/07/14 11:10
163צפיות
חברים יקרים,
בימים בהם מתנהלת המערכה בעורף ובחזית נברך את כל עם ישראל שישובו לשלום במהרה לביתם ובכללם כל חברי הפורום ובני משפחותיהם, אלה שבסדיר ואלה שגוייסו בצווי 8.
שימרו על עצמכם.
בתקווה לבשורות טובות וימים של שקט.
ניצחון לא יהיה כאן.....אבל כן מאחל
20/07/14 11:24
168צפיות
שתינתן מכה חזקה ועוצמתית לאויב שמנגד..משהו שכבר היה אמור להעשות בשתי המערכות הקודמות ולא נעשה.

משום מה הפעם לא גוייסתי....

משקיע בב"ש
השאלה היא הגדרת הניצחון
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
20/07/14 11:43
100צפיות
לאוייב שלנו אין אף פעם דילמה יש לו רק "ניצחונות אלוהיים". לנו יש קושי. לדוגמה מהו ניצחון מרשים יותר:
של בוש האב אשר פלש לעירק והשאיר את סדאם
או של בוש הבן שהפיל את סדאם וקיבל גרעין איראני מצד אחד (הם הפסיקו לחשוש מסדאם) ודאאש מצד שני.

מישהו טוען שארה"ב ניצחה?
20/07/14 14:10
103צפיות
אם יש משהו שארה"ב טובה בו זה להילחם ולא לנצח.

לך תבין איך הם שולטים בעולם....נשגב מבינתי.

משקיע בב"ש
º
מי כן ניצח ב- 30 השנים האחרונות ?
20/07/14 15:09
42צפיות
º
הרוסים בגרוזיה ועכשיו באוקראינה,
20/07/14 19:30
42צפיות
º
השגת אותי....
20/07/14 21:08
33צפיות
לא מכיר את גאורגיה אבל אוקראינה? אתה רציני?
21/07/14 09:46
53צפיות
באזורים עליהם השתלטו הרוסים יש אוכלוסיה אזרחית שרובה תומכת בהם.
נראה לי שאם בעזה רוב האוכלוסיה הייתה דוברת עברית ותומכת בישראל היינו מנצחים באותו אופן. את "הניצחון" הרוסי באוקראינה אפשר להשוות לניצחון שלנו בואדי ערה לפני שבועיים ולא למאבק בחמאס. מאידך גיסא, בכל מקרה במדינה כמו רוסיה של פוטין לא הייתי רוצה לחיות גם היא הייתה מנצחת. אני מעדיף מדינה שפעם בשנתיים נאבקת בטרור ממדינה שבה פוסט זה היה יכול להספיק כדי להכניס אותי לכלא.
פעם אחרונה שבדקתי אוקראינה היא מדינה ריבונית
21/07/14 10:11
45צפיות
זה נחמד שיש מיעוט שנמצא בשטחה ש"רוצה" להצטרף לרוסיה. בפועל זה שטח טרטוראלי בשליטה אוקראינית, לרוסיה אין שום זכות להתערב בענייניה הפנימיים של מדינה ריבונית. לא רק שהם התערבו הם גם לקחו את חצי האי  קרים, ששטחו גדול יותר משטחה של מדינת ישראל וסיפחו אותו לרוסיה. אם רוסיה לא הייתה מתערבת בלחימה אז אוקראינה הייתה משליטה סדר והבדלנים היו אוכלים קש.


אם אתה לא מכיר אז הסיפור של גרוזיה אז תן לי לעזור לך כדי שיהיה לך למה להתיחס.
http://goo.gl/MSmpbN

אתה חזק בלגלוג אבל חלש בעובדות
21/07/14 12:21
48צפיות
אין לי עניין להמשיך עם סגנון ה- "לך לגוגל" שלך. לכן נסכים שלא להסכים ככל הנראה.

אוקראינה מדינה ריבונית? חצי האי קרים שייך לאוקראינה? בדוק בגוגל איך זה קרה.
בפועל חצי האי קרים היה שייך היסטורית לרוסיה וניתן לאוקראינה במתנה כאשר היא הייתה למעשה חלק מאמא רוסיה הגדולה. רוב אוכלוסיית האי קרים רוסית. אחד מבסיסי הצבא הגדולים ביותר של הצי הרוסי נמצא בתוך קרים (כן, בתוך מדינה ריבונית אחרת).

לכן גם אוקראינה הבינה שבשביל זה לא שווה לה לסכן כל כך הרבה מול אחד משני הצבאות הגדולים בעולם ומול מדינה שכלכלתה תלויה בה.

אם אתה רוצה לחפש סיפור שמעורבת בו רוסיה והוא קצת יותר דומה, אתה מוזמן לבדוק איך הצבא האדיר ומשולל העכבות של בריה"מ "ניצח" באפגניסטן.
יום טוב ושקט.
אם ללכת לפי ההגיון שלך, אז לישראל יש זכווית
21/07/14 13:08
58צפיות
אם ללכת לפי ההגיון שלך, אז לישראל יש זכווית
טרטוראליות מפה עד להודעה חדשה והעולם בטח יצדיק אותנו אם נתחיל התרחבות אזורית. ארצות הברית שייכת בכלל לאינדיאנים אולי באמת הגיע הזמן שיחזירו להם את מה שגזלו מהם.

את הסיפור של קרים אני מכיר מצוין, הוא לא שייך לרוסיה מ-54. הבסיסים שיש שם היו על אדמה שרוסיה חכרה  מאוקראינה תמורת תשלום.

בשורה התחתונה, אוקראינה בחיים לא הייתה נותנת את קרים ללא איום צבאי מעשי על שטחה. קרים שייך לרוסיה לא כי זה היה ה"דבר הנכון" לעשות אלא עקב עוצמה צבאית ותוקפנות מצד רוסיה.

לגבי גרוזיה, העלתי נקודה, בחרת להתעלם ממנה,
כי לא שמעת עליה. סך הכל הבאתי לך הפניה. אם אתה מעדיף קישור ישיר לויקי, פשוט תגיד.


להערכתי זו תהיה מערכה שתחולל שינוי תודעתי
20/07/14 15:04
114צפיות
ואולי אפילו מהותי

לשם שינוי הרתעה אכן תוחזר , החמאס אם לא יקבל שכל לאשר את הצעת הפסקת האש המצרית ימוגר ויהיה שלטון אחר בעזה

המצב האזורי כולו תומך בשינוי , מדינות ערב יש להן עיסוקים אחרים מישראל ואילו מצרים שונאת את החמאס יותר מאשר את ישראל ומנהיגיה מעדיפים לדאו לעמם במקום להלחם בישראל

צריך לקוות שהחמאס יעדיף להלחם עד הכדר האחרון כהכרזתו זה יקצר הליכים ,
בכל מקרה לתושבי עזה ייו חיים טובים יותר אחרי המערכה [וגם לנו]
שינוי תודעתי כבר חל
20/07/14 15:08
94צפיות
חשוב על אלו שחיו בפנטזיה שעם אלפי הטילים בהם השקיעו כל כך הרבה מאמץ וכסף, יוכלו להוריד מדינה שלמה על הברכיים.

בפועל, הטילים לא פגעו, עליונותה הטכנולוגית של ישראל באה לביטוי חד והלגיטימיות של ישראל רק עלתה.

יש כמות לא קטנה של מוסלמים אשר מעיזים להתראיין בתקשורת הערבית ולגדף את חמאס.

לחמאס והחיזבאללה, למעשה נשרף הקלף אתו הם חשבו שיוכלו תמיד לאיים על ישראל.
ספק רב אם חמאס ימוגר כמו
20/07/14 17:28
86צפיות
שלא מוגר בעופרת יצוקה כמו שחיזבאללה לא מוגר בלבנון 2
ואם ימוגר יבואו במקומו חיזבאללה או אל קעידה או דאאש
יעברו עוד עשרות שנים עד שהם יבינו שאי אפשר לגרש אותנו ורק אז יהיה שקט.
וזאת כמובן בהנחה מבוססת שלא נפעל בשיטות אסד , פוטין
הנטיה לצבוע הכל בשחור היא גישה מוטעית
21/07/14 01:23
45צפיות
איננו יודעים מה יהיה במקום החמאס [היה ולא יסכים להפסקת האש או שזו תכפה עלינו] - כך שלקבוע מראש שיהיה גרוע יותר זה לחלוטין לא במקום

ה גם שלא מדובר בריק , היה והחמאס ימוגר [הוא טוען שילחם עד טיפת הדם האחרונה ולא תהיה הפסקת אש] הרי שישראל ברקע מדברת עם מנהיגי העולם מה יהיה תחתיו
תהיה רגוע, לא אלקידה לא חיזבאללה ולא שום דבר דומה

בעופרת יצוקה הצבא המליץ למגר - ברק עצר את הצבא......
לעומת מדיניות ברק המדיניות של העומדים בראש כעת שונה

זה לא בדיוק ענין שאיאפשר לגרש אותנו כמו של העדפה לפתח את בני עמם במקום על להלחם בנו, כדברי אחד ממנהיגי מצרים עד לא מזמן, מצרים היתה שמחה להלחם בנו אך לה אין את הכסף היא צריכה אותו עבור פיתוח המדינה  ומי שממליץ לא נותן לה

מצרים זו דוגמא בה מנהיגות מעדיפה להשתמש בכסף לטובת העם במקום למחמה כנגד ישראל [מורשת סאדת] וזאת בניגוד לרחוב - לכן אין יותר תירות למצרים ואין עסקים

בסופו של יום המנהיים קובעים
נצחון מוגדר אל מול המטרות
20/07/14 17:53
70צפיות
המטרה הראשונה הייתה הפסקת הרקטות , די בטוחני שהירי יתחדש מתישהו בשנה הקרובה. כך שכאן לא ננצח.
עתה נכנס עניין המנהרות , קשה לדעת אם כולן יתגלו , והסכנה שקיבוץ יחטף ע י חמאסניקים ממנהרה שריר וקיים.
השמדת החמאס לא נראת באופק כל עוד לא נוקטים בשיטות אסד , פוטין.
וגם אם יושמד , כפי שאמרתי , יבוא לו יורש גרוע יותר
לחשוב שיהיה פה ניצחון זו סוג של נאיביות של 67
מה שבטוח שמשפחות ההרוגים הפסידו הפסד קשה ומר. אך זה לא אומר שאין לצאת למערכה
למה לא היו חטיפות של רוסים בין 1985-2006
20/07/14 21:15
92צפיות
פשוט מאוד....כי הם ידעו להרתיע ולטפל ישר בשורש הבעיה, הם ידעו שלעיתים צריך להיות THE BAD GUY
לפעמים...וזה מוכיח את עצמו.

כאשר אנחנו מתרפסים ומוכרים חצי מדינה בכדי להחזיר חטוף.......אז הם רוצים את החצי השני.....

הנה דוגמא לפעילות הרוסים בביירות ב 1985:

|הקוד|Six years later, in October 1985, Alpha Group was dispatched to war-torn Beirut, Lebanon. The Kremlin was informed of the kidnapping of four Soviet diplomats by the militant group, the Islamic Liberation Organization (a radical offshoot of the Muslim Brotherhood). It was believed that this was retaliation for the Soviet support of Syrian involvement in the Lebanese Civil War.[16] However, by the time Alpha arrived, one of the hostages had already been killed. Through a network of supporting KGB operatives, members of the task-force identified each of the perpetrators involved in the crisis, and once identified, began to take the relatives of these militants as hostages. Following the standard Soviet policy of no negotiations with terrorists, some of the hostages taken by Alpha Group were dismembered, and their body parts sent to the militants. The warning was clear: more would follow unless the remaining hostages were released immediately[citation needed]. The show of force worked, and for a period of 20 years no Soviet or Russian officials were taken captive, until the 2006 abduction and murder of four Russian embassy staff in Iraq|סקוד|

נלקח מהערך בוויקיפדיה על יחידת אלפה הרוסית.......

משקיע בב"ש
º
כשתהיה רוסיה תוכל לפעול כמו רוסיה
20/07/14 21:19
30צפיות
זה מה שאני טוען....
20/07/14 21:22
80צפיות
לצערי אנחנו כולה ישראל...ואת הביצים שלנו.....מחזיקה ארה"ב.

זו בדיוק הבעיה שלנו, אנחנו מחוברים לפטמה האמריקאית יותר מדי צמוד......לא שיש לי פתרון אחר.

אבל בשדה הקרב......ובעיקר מול הלך הרוח הערבי/מזרח תיכוני, בדר"כ נזהרים מה- מג'נון........הבעיה /לא נותנים לנו להיות המג'נון האזורי.

משקיע בב"ש
הבעיה שלנו היא בעיקר דתית-מספרית
20/07/14 21:43
62צפיות
אנחנו אחת הדתות הקדומות ביותר אבל המנהיגים הדתים שלנו לאורך ההיסטוריה שמרו אותנו במעמד של כת סגורה, במקום להפיץ את היהדות שלנו ולהביא אותנו למספרים של הודו וסין.

סין מחזיקה את העולם בביצים עם יכולת היצור האדירה שלה
רוסיה מחזיקה את אירופה בביצים עם הנפט והגז.
הערבים מזיקים את העולם עם הנפט.

בסוף הכל כלכלי.
חברות פרטיות דוחפות ממשלות להסיר סנקציות מאיראן כי היא שוק כלכלי לא מנוצל וגדול.

וישראל...מדינה קטנה בלי הרבה השפעה כלכלית, אז הגדולים דורסים אותנו פעם אחר פעם, הרי הסיבה שסוללות MLRS לא עשו מגרש חניה בעזה היא לא כי אנחנו מוסריים במיוחד(בטח שלא במחיר האזרחים והחיילים שלנו) אלא כי אין לנו את הריבונות לעשות זאת, ריבונות שנגזרת ממנופים כלכליים.
הפתרון נוסח רוסיה
20/07/14 23:03
76צפיות
הוא לחבק את אחד האירגונים ולהפכו לחלק מהממסד תוך שפיכת עליו כספים רבים והוא נהיה קבלן משנה שנלחם בכל שאר האירגונים משליט סדר. זה בסופו של יום מה שנעשה בצ'צ'ניה. אבל זאת לא האסטרטגיה החדשה. בדרך זו רוסיה סיפחה החל ממאה 16 שטחים עצומים בידיהם של העמים שסופחו.
ניסינו את זה:
21/07/14 13:17
53צפיות
-- מימנו את החיזבאללה בלבנון כחלופה לאש"ף.
-- מימנו את חמאס בעזה לאותה מטרה.
איכשהו ממרחק 30 שנים זה נראה כסוג של כישלון.
כנראה לא חיבקנו מספיק
21/07/14 18:24
50צפיות
היה צריך לקנות מאייבכים להנהלת האירגון ומרסדס E קלאס לדרג הביניים. אסלות זהב. מסגד הכי גדול בעולם. ועוד כמה מיליארדי דולרים דמי כיס. זה מה שרוסיה עשתה לאירגונו של קדירוב בצ'צ'ניה. מקודם זה היה אחד האירגונים הלוחמים שם וכרגע החברים הקרובים ביותר של פוטין.
º
תשכח מזה , הרצועה תפורז
21/07/14 01:24
40צפיות
בעז"ה מנצחים!!
24/07/14 10:55
36צפיות
הודעה שעוברת מאתמול בווטצאפ בשם אבי נוסבאום:

"עוד יום, עוד בתי חולים, עוד מפגש עם חיילים. נתקלתי בימים האחרונים בכל סוגי הפציעות והפצועים: בינוני, קל, קשה, ואני חוסך מכם את הפרטים. שאלתי את הבחורים המדהימים האלה אם יש משהו שאנחנו בעורף יכולים לעשות בשבילם, אם יש דרך לעזור. לכולם הייתה בדיוק את אותה התשובה: "תספרו בבית מה אנחנו עושים: אנחנו מנצחים. בכל מקום שבו אנחנו פוגשים את האויב- בסמטאות, במנהרות, בקסבות- אנחנו מנצחים. יש נפגעים, יש אבדות- זאת מלחמה, לא טיול בפארק וגם הלוחמים שמולנו לא פרייארים, אבל שלא יהיה לכם ספק- אנחנו מנצחים. למעשה, המקום היחיד שבו אנחנו מרגישים שאנחנו מפסידים- זה כשאנחנו פותחים טלוויזיה. אז בבקשה, תספרו לכולם שאנחנו מנצחים. לא כי זה מה שביקשנו, אלא כי זאת האמת" כיוון שהלוחמים האלה שלנו נראים כמו האנשים האחרונים שהייתי רוצה להסתבך איתם, אני עושה בדיוק מה שהם אמרו, ומספר לכם שאנחנו מנצחים. לא כי הם ביקשו, אלא כי זאת האמת.
> הם מנצחים. אנחנו מנצחים.
חובה להעביר".

אני העברתי. לכבוד כל גיבורי החייל, בהם בני משפחתי הקרובה.
הלוואי שאת / אתם צודקים בתחושה..
24/07/14 14:28
21צפיות
מאוד אופטימי לקרוא את הפוסט הזה.

מנצחים, אבל לא "על ה-0"
24/07/14 16:39
17צפיות

עד הכניסה הקרקעית המאזן היה מוחץ לטובתינו וזאת בגלל הטכנולוגיה. בכניסה קרקעית הטכנולוגיה פחות משמעוותי וגובה גם הרוגים ופצועים בצד שלנו.

אבל עדיין על כל הרוג שלנו יש כמה הרוגים בצד השני.

לא לדאוג. אנחנו ננצח. "השם", כידוע, מצדד תמיד במנצחים וגם זאת רק בדיעבד

יותר הרוגים לצד השני זה נצחון?
24/07/14 21:07
6צפיות
"יוצא מצב אבסורדי בו אנחנו מנצחים בכל הקרבות אך מפסידים במלחמה...." - עמי איילון בסרט 'שומרי הסף'
רוצים לזכות בכרטיס זוגי לסרט|?|
24/07/14 11:33
|אקשן| היכנסו לפורום ביקורת סרטים וקולנוע, כתבו לנו בתגובה להודעה מהו סרט האימה הפרטי שלכם. ואולי תוכלו לזכות בכרטיס זוגי לסרט "לילה מסוכן".

כל הפרטים בקישור הבא |קדימה|
http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...
אז, איך עשיתי את זה?!
21/07/14 11:34
299צפיות
אני מתכבדת לפתוח שירשור שבו אתם מוזמנים לספר על החוויות העיסקיות שלכם, על כאבי הגדילה, הכשלונות וההצלחות.
נשמח לשמוע סיפורים מפורטים שלא מדלגים בהם על משברים וקשיים. גם סיפורים בלי הפי אנד יתקבלו בברכה שכן כידוע סיפורים מהסוג הזה יכולים להיות מלמדים ומועילים מאוד.
בניין בדורטמונד
22/07/14 12:11
176צפיות
לפני כשנה רכשתי בניין בדורטמונד, גרמניה , את הבניין רכשתי עם גיסי  שעוסק במכירת בניינים שלמים באזור זה מספר שנים.  
העיסקה מאד הלחיצה אותי מבחינת ניהול הנכס (בנין שלם עם מספר דירות וחנות) מבחינת המיסוי , מבחינת הרווח, וסך הכל ניגשתי לנושא מאד בזהירות.  
היום כשהעניין מאחורי ואני נהנה מתשואה יפה של 11 אחוז (אחרי מס ואחרי הוצאות) אני מרגיש שיש פה מוצר מדהים, והבעיה היחידה איתו היא שבניין שלם עולה כמליון שקל, ולמשקיע ממוצע יש 100-200 אלף שח לסכן, אני מנסה עכשיו להרים קבוצות רכישה של מספר משקיעים, לשם כך איתרנו אני וגיסי מספר בניינים, הבניינים נבדקו על ידי אדריכל ונמצאו תקינים
הבניינים מאוכלסים ולכן התשואה היא מידית
וסך הכל העיסקה נראת על פניה מדהימה
זה אתר פייסבוק שפתחתי לטובת העניין-  https://www.facebook.com/yu.yu.immobilien
מה דעתכם המלומדת?  
דעתי המלומדת
22/07/14 16:33
147צפיות
שתשואה של 11% יש בחלומות הלילה.
למה שלא תיתן את מלוא ההוצאות?
5% (או כבר 6%?) מס רכישה בגרמניה.
X% דמי תיווך ברכישת הנכס.
הוצאות תחזוקה ופחת.
האם התשואה מחושבת לפי שיעור תפוסה של 100% ? אם כן זה טעות.
האם התשואה חושבה אחרי דמי ניהול חודשיים לנכס?
האם חושב אחרי הפרשה לקרן שיפוצים?
האם חושב הוצאות רכישה לנוטוריון+עו"ד גרמני?
האם חושבו הוצאות לברוקר משכנתאות?
האם חושבו הוצאות הוצאות אחזקת חשבון בנק גרמני + עמלות המרות מט"ח וSWIFT לארץ?
האם חושבו הוצאות דו"ח רו"ח גרמני פעם בשנה?
האם חושבו הוצאות מס הכנסה גרמני+ישראלי?
כן, הכל חושב :)
22/07/14 18:15
130צפיות
מס רכישה - חושב
דמי תיווך שוקללו
תחזוקה שוקללה, פחת?  פחת זה לצורכי מס לא? אז לא זה לא חושב וזה דווא לטובתי.
התשואה מחושבת לפי תפוסה עכשוית, מלאה, חוזים שנחתמו לא מזמן, בגרמניה כמו שאתה יודע החוזים לטווח בילתי מוגבל, ויש כרגע באזור שלנו 2 אחוז דירות פנויות.
דמי ניהול חושבו
קרן שיפוצים - אני לא בטוח, אני צריך לבדוק.
הוצאות רכישה הכוללות נוטריון חושבו (אין צורך בעורך דין גרמני נוטריון מנהל את ההליך )
הרכשיה היא ללא מימון, ולכן אין צורך בברוקר משכנתאות
הוצאות והעברות שוקללו.
רואה חשבון גרמני שוקלל
והוצאות מסך הכנסה שוקללו  :)

אשמח לענות על עוד שאלות, וכמובן להראות את כל הנתונים , הכל מגובה במספרים
תוספת
22/07/14 18:19
116צפיות
כמובן שכוונתי היתה שהוצאות מס הכנסה בגרמניה  וישראל מחושבות גם הן לתשואה.

ולסיכום, יש דבר כזה 11 אחוז תשואה, אולי קצת יותר אולי קצת פחות, אבל לא יורדים מתחת ל10% בוודאות.

https://www.facebook.com/yu.yu.immobilien

º
אם ככה שלחתי מסר
22/07/14 18:45
140צפיות
מדוע לא השתמשת במימון זר?
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
22/07/14 23:34
130צפיות
אם אתה יכול להשיג משכנתא ב- 6% נניח והתשואה הינה 11% אז מדוע בעצם לא לקחת 50% הלוואה ולרכוש שני בניינים?
בהווה תהיה לך הכנסה דומה ובעתיד, לאחר סיום המשכנתא תהיה לך הכנסה כפולה.
מימון
23/07/14 08:04
91צפיות
השותף שלי לקח הלוואה לרכישת הבניין, בבנק ישראלי, הוא ממומן במאה אחוז, והוא בנקאי לשעבר ועשה את החישוב והחליט שזה משתלם לו.

לי היה את הכסף ברובו, אז לא לקחת הלוואה לרכישה הראשונה

כרגע אנחנו מנסים לקבל הלוואה בבנק גרמני, למשכן את הבניין הראשון ועם הכסף לרכוש עוד בניין, ברגע שזה יעבוד נעשה את זה, זה לא פשוט כי כחברה אתה צריך ווותק של כמה שנים כדי לקבל הלוואה.
אני חושב שיותר פשוט לגבש קבוצה שכל אחד ישקיע 100-200 אלף שח שאני חושב שלכולנו יש בקרן השתלמות וכל מיני מקומות שלא נותנים תשואה, ואז זה הופך למוצר אטרקטיבי יותר לא?


מה לגביי הקושי להתנהל בשותפות?
24/07/14 10:00
34צפיות
שני אנשים 100 דעות, מכיר?
האם חשבתם על מנגנון קבלת החלטות שיאפשר להתנהל באופן יעיל בשותפות בבעלות על בניין? הדברים נכונים תמיד קל וחומר במקרה שבו אתה מגייס שותפים שהמכנה המשותף היחיד שלהם הוא 100,000-200,000 ש"ח פנויים.
מנגנון ניהול
24/07/14 10:16
27צפיות
שאלה מצויינת שהעסיקה אותנו הרבה זמן, בגדול אנחנו פותחים חברה בעמ כשכל שותף הוא בעל כמות מניות בהתאם להשקעתו, החלטות מסוימות כמו תיקון תקלות בדירה ומציאת דירים חדשים רשומות בתקנון ההתאגדות ככאלה שלא דורשות הסכמה של בעלי המניות, והחלטות גדולות יותקבלו באופן דמוקרטי .

º
מה לגביי צד שלישי מכריע?
24/07/14 10:32
11צפיות
חברת הניהול
24/07/14 10:56
21צפיות
חברת הניהול היא בעלת יכולת הכרעה אם בעלי המניות לא מצליחים להגיע להחלטה, חברת הניהול (אנחנו ) נהיה קול מכריע

כל עוד יתר השותפים מסכימים
24/07/14 11:00
19צפיות
שרק חלק מהשותפים בכובעם כ"חברת ניהול" יכריעו והדברים מעוגנים בהסכם אז גם זה יכול להיות סוג של מנגנון.
זה בתקנון החברה ותנאי ראשוני
24/07/14 11:12
13צפיות
בגדול עד עכשיו זה עובד, בהמשך בטח  נתאים את המנגנון לפי הצרכים שעולים

הית מציעה דרך אחרת לקבל החלטות?
לענ"ד
24/07/14 11:16
25צפיות
קול של שותף ששווה יותר לעניין קבלת החלטות חרף השקעה שווה הוא מתכון למרמור ומשקעים שעלולים להוליד העדר שיתופי פעולה. אני מעדיפה לנסח הסכם שבו במקרי קיצון מכריע צד שלישי מוסכם הקבוע מראש או מנגנון  לבחירת אותו צד לעת מצוק.
º
אני מבין, ומי זה בדרך כלל הצד השלישי?
24/07/14 11:22
10צפיות
כל מקרה לגופו
24/07/14 11:27
23צפיות
ניתן גם להסמיך חבר מלשכה מקצועית שיבחר ע"י ראש אותה לשכה. לדוגמא: בשאלה הנדסית חבר מלשכת המהנדסים.
אני מבין את ההגיון .. נבדוק את זה באמת
24/07/14 12:44
13צפיות
תודה על כל העזרה :)
כיזם אתה אמור להוביל את ההתנהלות
25/07/14 00:55
לקבל עצות בפורום ולנהוג ע"פ מלמדים על חוסר ניסיון והיותך בתחילת דרכך כיזם. משום כך הייתי אומר כי מוקדם מידי עבורך ליצג קבוצות משקיעים.

בעקבות צוק איתן-פורסמו הנחיות להקלה
24/07/14 10:48
32צפיות
בעקבות מבצע "צוק איתן"-פורסמו הנחיות להקלה על נוטלי משכנתאות מכוח חוק הלוואות לדיור.
לשון ההודעה:

לאחר הערכות מצב שקיימו שר האוצר, יאיר לפיד, והחשבת הכללית, מיכל עבאדי בויאנג'ו, החליט שר האוצר להקל על נוטלי המשכנתאות אשר קיבלו משכנתא מכוח חוק הלוואות לדיור.
בעקבות ההחלטה, פרסמה היום החשבת הכללית, יחד עם משרד הבינוי והשיכון הנחיות חדשות לתאגידים הבנקאיים במטרה להקל על ציבור נוטלי המשכנתאות שקיבלו משכנתא מכוח חוק הלוואות לדיור.
ההקלות הן כדלקמן:

1. לווים אשר קיבלו משכנתא מכוח חוק הלוואות לדיור יוכלו לפנות עד לתאריך ה- 31.8.14 לבנק בו מתנהלת הלוואתם בבקשה לדחות את תשלום שני ההחזרים החודשיים הקרובים (" גרייס").

2. לווים אשר זכאים לפנות לוועדה המיוחדת להקלה יוכלו לעשות זאת  עד לתאריך ה- 31.8.14 באמצעות בקשה שתשלח לבנק וללא חקירת יכולת כלכלית.

כמו כן הורתה החשבת הכללית לתאגידים הבנקאיים כי עליהם להקפיא את כל הפינויים שאושרו על ידי בית המשפט ותוכננו להתבצע בתקופת מבצע צוק איתן.
שאלה: הבן שלי קנה דירה במחיר של 1.1 מיליון.
24/07/14 10:26
128צפיות
הוא כבר החל בתהליכי קבלת משכנתא של 450,000 ש"ח

השמאי העריך את הדירה ב-950,000 ש"ח

האם הערכה זו של השמאי עשוייה לפגוע בסכום המשכנתא אותו הוא ביקש מהבנק?

תודה
לא
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
24/07/14 10:42
51צפיות
אחוז המימון של הבן שלך גם לפי המחיר שקבע השמאי הוא פחות מ- 50% מערך הדירה ולכן הערכת השמאי לא תפגע בסכוי לקבל משכנתא ולא במחיר המשכנתא.

מומלץ בחום לבן שלך להשקיע בלימוד נושא המשכנתא, על פניו נראה שחסר מידע רב במערכת שלכם, כדי לקבל משכנתא טובה. שים לב שהיועץ בבנק, באופן טבעי מחפש את טובת הבנק ולא את טובת הבן שלך, אשר אינו משלם את שכר היועץ.

בהצלחה.

בהצלחה.
º
תודה רבה
24/07/14 10:46
16צפיות

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה