לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.
המשך...
הודעה חדשה

איך אני ממלא את שטר החוב?
04/05/15 16:41
שלום לכולם, יש לי שטר חוב ריק והייתי שמח לדעת איך למלא אותו, ראיתי שיש כל מיני אופציות של צמוד מדד/הפרש הצמדה וריבית וכו'.
קראתי על זה קצת בגוגל אבל עדיין לא כ"כ הבנתי.
חיפשתי גם טופס מלא לדוגמא אבל גם לא מצאתי.
יש מישהו שיכול לשלוח לי טופס פיקטיבי לדוגמא? או שאולי יכול להסביר לי?
תודה.
מה הפרוצדורה בלתת חלק מהדירה במתנה לאחותי?
02/05/15 19:08
51צפיות
אחותי ואני קנינו דירה לפני 4 שנים על שם שנינו בטאבו.
 
אני רוצה לתת את החלק שלי במתנה לאחותי ושהדירה תהיה רשומה על שמה בלבד.
מה הפרוצדורה. האם זה אפשרי? אני מתכנן לקנות לי דירה אחרת.
 
 
אם הסיטואציה הייתה זהה רק בין חברים עסקיים. הייתי רוצה לתת מתנה לחבר עסקי- האם הפרוצדורה שונה?
 
 
במקרה אחר, כשמדברים על מכירת דירה
 
מה החוק אומר לגבי מיכרת דירה אחרי 4 שנים או פחות מ4 שנים?
 
תיקון 76
03/05/15 09:49
53צפיות
ביטל את הפטור ממס שבח במכירה ללא תמורה (מתנה) בעסקה שבין אחים.
כן, בוטל הפטור שהיה קבוע למכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.
 
יש להיוועץ באופן פרטני.
אז מה הפרוצדורה?
04/05/15 00:19
28צפיות
להענקת מתנה כזו?
 
מה העליות של התהליך?
ככל שמדובר בעסקת מכר ללא תמורה
04/05/15 08:14
24צפיות
היא מתבצעת בחתימה על תצהירים והדיווח לרשויות המס. בדיווח יש לערוך שומה עצמית הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
יש להבין את המשמעויות של ביצוע העסקה (לרבות תקופת צינון במכירה) בטרם ביצועה.
 
באופן כללי הצעת שכ"ט לא ניתנת ע"ג הפורום אלה באופן פרטני לאחר קבלת מכלול נתונים מהם ניתן ללמוד על היקף העבודה הנדרש.
 
תודה
04/05/15 10:40
14צפיות
מה התנאים לגבי תקופת צינון במכירה
תקשיב
04/05/15 14:19
13צפיות
מעבר להצעה ליעוץ פרטני - שמאוד חשוב.. שלא תקבל פתאום בומבה ממס הכנסה.
 
אם זו הדירה היחידה שלך, ולצורך פישוט העניין לא היה לך דירה קודמת, אתה יכול לתת במתנה את החצי שלך לאחותך. בגלל שממילא אתה פטור ממס שבח, לא תשלם גם פה.
אחותך, תשלם שליש ממס הרכישה על חצי מהדירה.
 
לגבי מכירה אח"כ.
דירה שהתקבלה במתנה, והיא הדירה היחידה, בכדי לזכות נכון לחוקים של היום בפטור ממס שבח במכירה, צריכה להיות בחזקתך 3 שנים אם אתה גר בדירה או 4 שנים במקרה אחר.
אם תחליט אחותך למכור לפני הזמן הזה, היא תחוייב במס שבח (יתכן ורק על חצי מהשווי, אבל בהחלט צריך לבדוק)
 
בכל מקרה שיש לך דירה נוספת, או לאחותך, או שמכרת לאחרונה וכו - קח יעוץ. יכול לחסוך לך המון כסף
תגובה מדוייקת לא יכולה להינתן לא בדיקת כל ההשלכות...
04/05/15 16:03
צריך להבין,
חוק מס שבח מאוד מסובך.
בכל רפורמה חדשה מוציא מנהל מס שבח תיקון חדש, שמוסיף עוד עשרות סעיפים.
אתה חשוף לשני מיסים עיקריים - מס שבח שלך כמוכר ומס רכישה לאחותך כקונה.
צריך לבדוק כיצד עברה הדירה הזו על שמכם.
צריך לבדוק מתי זה נעשה והאם חלה / פקעה תקופת צינון.
צריך לבחון כלכלית האם בכלל כדאי להשתמש בהעברה ללא תמורה (ייתכן שעדיף לנצל את מסלול המס הלינארי ולאפס את השבח).
 
בקיצור, כל אלו צריכים להיעשות בפגישה בה נבין מה מטרתכם, מה עתידה אחותך לעשות עם הדירה, וכך, ורק כך, ניתן לעזור להגיע למס מינימלי.
שאלה בנושא מס רכישה
03/05/15 12:49
63צפיות
ברשותי דירה בשווי 1.3 מיליון ש"ח
קניתי דירה חדשה בשווי 2 מיליון ש"ח
 
מאחר ותיכננתי למכור את דירתי הנוכחית שילמתי 22,000 ש"ח מס רכישה
 
משיקולים כאלו ואחרים החלטתי לא למכור את הדירה הנוכחית אלא להשכיר אותה
השאלה: כמה יהיה עלי להוסיף (בערך) על מס הרכישה במקרה זה?
 
תודה מראש
 
ההפרש בין מה שהיה אמור להשתלם למה ששולם בצירוף ריבית והצמד
03/05/15 14:32
47צפיות
החישוב יבוצע עפ"י מדרגות מס הרכישה שהיה בתוקף במועד העסקה.
הדירה החדשה נקנתה באפריל 2014
03/05/15 17:50
33צפיות
כך שלא עברו עדיין 24 חודש.
 
האם את יכולה לתת לי הערכה גסה של כמה אני אצטרך להוסיף?
 
בתודה מראש
בתקופה הזו מס הרכישה לדירה שניה עמד על
03/05/15 20:25
27צפיות
עד הסכום של 1,123,910  ש"ח מס בגובה 5%
ומהסכום הזה ועד 3,371,710 ש"ח מס בגובה 6%
(מעל היו קיימות גם מדרגות של 7%-10%).
 
למה גס ?
04/05/15 14:27
10צפיות
חפש  בגוגל : מחשבון מס רכישה
זה באתר רשות המיסים. תכניס את פרטי העסקה (דירה נוספת ולא יחידה) ותקבל כמה היית אמור לשלם (נעזוב הצמדה.. ממילא מדד שלילי).
תפחית מזה מה ששילמת ותקבל בקירוב רב מה להוסיף.
זה הולך להיות הרבה כסף...
רכישת שטח אדמה למטרת בניית בית
04/05/15 10:17
37צפיות
שלום,
1. קיבלתי הצעה לרכישת 3/4 דונם במושב באזור הרי ירושלים בסכום של כ- 500,000 ש"ח.  מבקשת לדעת עד כמה אכן מדובר בהשקעה כדאית ומשתלמת כלכלית.
 
2. מבקשת לבדוק האם ריאלי לבנות בית + חצר על שטח אדמה של 375 מ"ר, או שזה שטח קטן מידי.
 
אני בורה לחלוטין בתחום ואלה גישושי הראשונים בעניין. תודה.
תשובות
04/05/15 12:00
21צפיות
1. קחי שמאי מקרקעין מהאיזור והוא יתן לך תשובה מקצועית.
2. ריאלי בהחלט, על 375 מ"ר אפשר לבנות בית יפה מאד ואחלה חצר, הכל כמובן במגבלות התב"ע התקפה שם שזה בעצם "רשימת חוקים" של מה מותר (ואיך) ומה אסור לבנות שם.  גם על זה שמאי מקרקעין יוכל לענות לך.
 
מאוד קשה לענות תשובה מלאה עם הנתונים הקיימים.
04/05/15 14:12
13צפיות
נניח שהצעתי לך לרכוש קרקע בשטח 500 מ"ר באזור המרכז במיליון ש"ח.
כלכליות ההצעה תשתנה אם "אזור המרכז" הינו לוד או סביון...
גם במושבים בהרי ירושלים קיימת שונות גדולה במחירים. בשלב ראשון תוכלי לבדוק מחירי מגרשים נדרשים בסביבה ביד 2.
באם תתקדמי לרכישה אני ממליצה להתייעץ עם שמאי מקרקעין.
 
לעניין השטחים, גם ברבע דונם (250 מ"ר) ניתן לבנות בית מגורים מאוד יפה. 375 מ"ר בהחלט מספיקים.
בהצלחה!
º
תודה רבה. עניתם לי וקיבלתי מכם הכוונה.
04/05/15 15:11
6צפיות
שכר דירה ומשכנתא במקביל
02/05/15 12:13
140צפיות
שלום לכולם
מה הפיתרון הכלכלילמצב בו אתה מוכר את דירתך ורוכש מקבלן דירה שהכניסה אליה רק בעוד שנתיים?
הרי נוצר מצב בו נצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתא למשך תקופה כל כך ארוכה. 
יש מענה מוכר למצב שכזה?
תודה רבה
בגלל זה בדיוק עדיף דירה יד 2
02/05/15 15:01
107צפיות
וגם מהסיבי שדירה מקבלן מגלמת רווח קבלן ולכן לא תימכר מתחת למחיר שוק בעוד שדירה מיד 2 ניתן להשיג במחיר טוב אם מכירים את מחיר השוק.
אין כאן פיתרון מיוחד. כל אחד ומה שמתאים לו. יש כאלה שעוברים לגור אצל משפחה בינתיים.
 
הלוואת גרייס
02/05/15 18:37
89צפיות
לקחת משכנתא ללא תשלומים למשך זמן מוגדר מראש.
שים לב שבתקופת אי התשלום, החוב שלך לבנק גדל.
זו הלוואה יקרה.
 
אני מסכים עם קודמי שמוטב לקנות דירה משומשת במצב טוב מדירת קבלן.
דרך אגב,
רוב הקבלנים מוכנים כיום לקבל את רוב הכסף בעת הכניסה לדירה,
תחת איומי סרק בנוסח מדד תשומות הבניה.
האם בדקת אפשרות זו ?
בהצלחה.
 
 
מחיר!
02/05/15 20:44
80צפיות
דירות קיימות ברובן אלה ששוות מחירן עולה על אלה של הקבלנים במחירי ההשקה כפי שקיבלנו.
בנוסף בדירה חדשה אתה יכול לממש את כל גחמותיך (ריצוף, עיצוב, קרמיקה וכו) שאותן אפשר לקבל מהקבלן ולא להתפשר על הקיים, דבר אשר חשוב מאוד לאשתי.
כמו שציינתי מדובר במחיר השקה אטרקטיבי ביחס לנכס המדובר ולעת עתה לא ניתנה האופציה לשלם את שאר הסכום בכניסה.
הנחתי שרבים הם הזוגות הנתקלים בסוגיה הזו ויש לכך מענה/פיתרון מוכר.
דירת קבלן
02/05/15 20:50
71צפיות
ראשית, תוסיף את הסכום שחסכת בהפרש מיד שנייה בשדרוגים ותוספות. הסטנדרט של הקבלנים קרוב לוודאי יהיה נמוך לטעמה של אשתך (ולהיזהר משיטת השדרוגים של קבלני המשנה שיכולה להיות ביוקר, עדיף לפעמים לקחת זיכוי ולחפש לבד). בנוסף יש להביא בחשבון שכל שינוי קטן בדירה (הכנה למזגן זה או אחר, נקודות גז/ מים/ חשמל נוספות) עולה כסף.
שנית, הכן עצמך נפשית לתקופה בת מספר שנים שבה תרדוף אחר כל קבלן משנה כמעט הקשור בפרוייקט בנפרד וכן אחר קבלן הפרויקט בשל ליקויים או אפילו סתם תזוזות קרקע ותיקונים שנדרשים בשנים הראשונות.
אז שוב...
02/05/15 23:32
57צפיות
דירת הקבלן עולה פחות מרוב הדירות יד שניה הקיימות ומכאן שחיסכון אליהן.
שנית, סטנדרט גבוה ברמות שאין לי מה להוסיף ממש.  כל מה שביקשתי אושר.
תריסים חשמליים רשתות נקודות מים חשמל מזגן מרכזי או שלושה בודדים ריצוף  אסלות סמויות כיורים ארונות אמבטיה  ועוד... דברים שאין כמעט בשום דירה יד שניה בטח לא לפי טעמך האישי ולהוסיף אותם
בדירה שמראש יותר יקרה  
שלישית זו דירה ולא בית אז תזוזות אדמה? לא יודע אם יש השפעה.
בכל מקרה יש שנת בדק והכתובת היא הקבלן עצמו.
 
בדירת קבלן המחיר הוא "החל מ..." ולכן אינך יודע באמת
03/05/15 00:22
59צפיות
כמה תעלה הדירה.
נתקלתי ככבר במקרים שרק הוצאות המימון לשנתיים (כמו במקרה שלך)
עלו קרוב למאתיים אלף שקלים.
מציע בחום לעשות את כל החישובים מראש.
צודק לחלוטין... אל תקשיב לכל שטות שאומרים לך...
03/05/15 00:28
67צפיות
לאחרונה חיפשתי דירה למגורים וגם אני קניתי מקבלן. 
המחירים שדורשים לדירות יד שנייה פשוט הזויים (ויש לי מספר דירות יד שנייה שאני משכיר אז אני מכיר את האיכות שלהם). 
במחירים שהם דורשים אכן כבר עדיף לקנות חדש, גם אם זה אומר להוסיף עוד 100-200K (שאפילו זה לא צריך).
 
 
 
בדיוק כך!
03/05/15 16:15
43צפיות
אנשים דורשים הרבה יותר על דירות שצריך המון לשפץ.
תחזוקה לקויה של הבית עם המון פגמים מציקים וריצופים שאת לא מבין מה עבר להם בראש שבחרו.
מה גם שאחרי המכירה תתפוס במנורה תרתי משמע אם יש ליקויים.
נכון שהייתי רוצה תוך מספר חודשים להיכנס אבל לא בכל מחיר.
חדש זה חדש מהיסוד.
שים לב- יש על הנייר ויש בפועל
04/05/15 12:19
12צפיות
בפועל- לא כל מה שמובטח זה מה שמקבלים. אחרי ריבים ובחירת הקרבות שלך תוך ליקוק הפצעים לרוב אתה תקבל מה שנותנים ותגיד תודה (חוץ מדברים מהותיים). פתאום מתברר שזה לא עבר אישור מהנדס ופתאום עושים ליקוי שלא ניתן לתקן בשום אופן. זה בלתי ניתן לצפייה.
המובטח הוא לרוב ברמה של שיווק הדירה, חלק ייבלע בחוזה (סעיף שאפילו עו"ד ממולח לא התייחס אליו) וחלק יוחלק בהמשך במשא ומתן ל"פיצוי".
אתה באמת חושב שאין תזוזות אדמה בבניין לעומת בית פרטי? לא הבנתי מאיפה זה מגיע אפילו... זה לא משפט שמצאתי אותו הגיוני ברמה שאוכל לענות לך עליו.
שנת בדק לא תעזור לך בכל, אחריות מורחבת לכל מיני סעיפי מבנה לא תעזור לך בכל ואתה תמצא את עצמך המון פעמים נלחם ומקבל הרבה פחות ממה שציפית.
 
רק שתדע את כל זה ותבוא מוכן מראש ולא תחיה באשלייה שיש למרבית האנשים שהם מצאו מכרה זהב. ממש לא אכפת לי אם תרכוש יד שנייה או חדש אבל אם מישהו היה בא אליי עם שתי דירות, האחת מקבלן והאחת בת כמה שנים (5-6 נניח שזה כבר התקופה שהעניינים נרגעים), שההפרש ביניהן 100-200K והוא בעל משפחה ועובד לרוב בעבודה תובענית ומצהיר בפניי שהוא רוצה ראש שקט הייתי ממליצה לו יד שנייה שנבדקה ביסודיות.
 
גם לי מדגדג בבטן כל החדש הזה וה"נוסיף לך חבילת אבזור" ו"מגוון רחב של אפשרויות בחירה" (פחחחח) אבל אני כבר קרוב ל- 6 שנים מתעסקת עם קבלנים (ובן זוגי 10) אז אני כבר ממש יודעת מה זה אומר. למזלי בעלי עצמאי וזה הפך אצלו לסוג של עבודה שנייה.
בדירות יד2 לא צריך לשדרג (לשפץ) את הדירה?
03/05/15 06:50
63צפיות
הדבר היחידי ששידרגנו היה המטבח.דירות יד2 שראינו היו כ"כ ישנות שהיינו צריכים לשפץ הרבה יותר.
לגבי הליקויים ,אם לא קנית מקבלן חאפר,יש לך אחריות בשנים הראשונות. 
 
יש לך אחריות בשנים הראשונות מכל קבלן
03/05/15 17:47
53צפיות
על פי חוק.
אז מה, אז התיקון לא יעלה לך כסף. אבל זה לא כיף לגור
בדורה שמרצפותיה הורמו או שיש צורך לצבוע מחדש לאחר נזילה/דליפה.
ועוד לא דיברנו על ימי העבודה האבודים ועל העצבים המרוטים.
 
על פי מחקר של הטכניון 100% (!) מהדירות החדשות נמכרות עם ליקויי בניה.
בהצלחה.
לחיות בשיפוצים בגלל בעיות בבנין בן 70 שנה זה גם לא יותר טוב
03/05/15 20:32
34צפיות
ואני מדבר מנסיון עם דירה חדשה מקבלן ודירה ישנה מאוד.
כיוון שזו ישראל, הקבלנים עושים ככל יכולתם לדחות את השיפוץ
04/05/15 12:21
16צפיות
ובמיוחד אחרי שנת הבדק הראשונה. הם מקווים לפעמים שזה ירפה את ידם של הקונים או שהאחריות תפוג.
אז מתחילים בתביעות, איסוף כספים לתביעה על ידי הוועד וכו'.
בד"כ אחרי 5-6 שנים אפשר כבר לנשום לרווחה והדברים פחות או יותר מסתדרים...
לא צריך שום דבר, אך אנשים מתפתים כשהם קונים דירה על הנייר
04/05/15 12:05
16צפיות
שנית, כאשר הסטנדרט מאוד נמוך, לרוב השדרוג של הדייר שקנה את הדירה לפניך מספק והכלה היא מה שרואים, הטעם זה כבר עניין אחר.
 
דירה בת 3-4 שנים לרוב לא צריך לשפץ, אלא אם כן הפכה לחורבה בשל השכרה למשל.
 
אחריות שווה ל%$#@ פעמים רבות, קבלנים בישראל פושטים רגל על ימין ועל שמאל ועושים פאדיחות בהזמנות (למשל- ברזרבות ובהתקנות שמתעכבות לאחרי המסירה- לכי תדברי איתם!) וכמובן שאין לקבלן ובטח בטח שלא לך ש-ו-ם שליטה על עשרות קבלני המשנה שמעורבים בפרויקט ושאת זו שתצטרכי להתמודד מולם מרגע שהדירה שלך.
עוד לא נתקלתי בקבלן שאותו הלקסיקון שלך, כפי שאני מבינה מהתגובה, לא יגדיר כחאפר וכבר שמעתי על עשרות פרויקטים והליקויים בהם.
 
בקיצור, דירה מקבלן יש לה את היתרונות שלה ויש לה את החסרונות שלה אבל את ההפרשים במחירים ניתן להסביר בקלות על ידי כל מה שציינתי. מדובר בפרויקט שהדייר מעורב בו מעל הראש, כולל הפסד ימי עבודה רבים, ריצו, טלפונים, כאבי ראש, כתיבת מכתבים ומה לא. ולא קניתי דירת קבלן אחת ולא שתיים בחיי.
º
נכתב בלשון נקבה בטעות עמך הסליחה
04/05/15 12:06
5צפיות
|דיסק| קריסטי בישראל!
04/05/15 11:35
4צפיות
זמרת הפופ נחתה בארץ להופעת בוטיק ומזמינה את גולשי תפוז לערב שכולו מוסיקה טובה:
http://www.tapuz.co.il/blog/net/viewentry.aspx?Ent...
בנית בית
03/05/15 22:17
70צפיות
שלום,
בעלי ואני בתהליך חיפוש דירה/בית
חברים הציעו לנו לקנות ביחד שטח אדמה קיים של חצי דונם שמוצע למכירה ולבנות ביחד בית דו משפחתי
רציתי לשמוע שיקולים בעד ונגד , מה לקחת בחשבון מבחינת התהליך, למה לשים לב...
יש לנו דירה שאותה נצטרך למכור באיזשהו שלב כחלק מהמימון
אני רוצה לציין שאי אפשר לחלק את השטח לכן הוא יהיה רשום על שם ארבעתנו במשותף.
תודה, שני
אתם מבצעים חתונה קתולית עם החברים שלכם
04/05/15 06:53
46צפיות
מה יקרה אם זוג אחד ירצה למכור והשני לא?
מה יקרה אם בעוד כמה שנים יעבור בינכם חתול שחור?
מעבר לכך, יש סיכון גדול בכך שהבנק לא יאשר לכם משכנתא.
בהצלחה.
החברים אמרו שנעשה הסכם שיתוף
04/05/15 08:09
37צפיות
הסכם שיתוף זה לא מספיק ?
אנחנו בתחילת הדרך כמובן שאם יהיה יותר רלוונטי נבדוק גם עם עורך דין. 
º
עורכת דין חן סרי מה דעתך ?
04/05/15 08:27
18צפיות
בנית בית פרטי במגרש לדו-משפחתי.
04/05/15 09:06
39צפיות
את מתארת מצב מאד נפוץ במדינה וזה ממש לא מקרה חריג.
אני אישית כמתכנן טפלתי בכמה מקרים כאלו ואין עם זה באמת בעיה. בטח שאין כאן "חתונה קתולית". 
נגיד המגרש 600 מ"ר = 300*2. בחלוקה בינכם את דואגים שיהיה רישום ברור למי שייך איזה חלק באיזה שטח
על גבי מפת מדידה וחלוקת שימוש בזכויות בניה. זה לא פרצלציה אבל זה מספיק ומקובל.
טכנית זה כמו בית משותף כאשר יש בעלות משותפת של 2 בעלים (או זוגות) על כל צד בקרקע.
 
יש מצבים שבו כל צד, אפילו שיש קיר משותף יכול לבנות איך שמתחשק מבחינה עיצובית,
זה כל עוד אין תוכנית בינוי או הגדרה מיוחדת של התב"ע לצורת עיצוב קונקרטית.
במקרים כאלו החשש הכי גדול זה התנגדות של הצמוד, כאשר עובדים נכון
הסיכוי שתהיה לכך משמעות נמוכה עד אפסית. 
 
דעתי כדעתו של קודמי האדריכל יחיאל טימסית.
04/05/15 09:36
35צפיות
אין מה להבהל או לחשוש מדובר על קידום משמעותי באיכות החיים 
בימים אלה אני עוסק בשיווק של קרקע ל- 4 יח"ד בדונם פלוס [שעומדות להבנות בפ"ת] לפי חלוקה ל-2 דו משפחתיים, הקרקע אגב מחולקת ל-3 חלקות מקור וכל רוכש בבוא זמנו יחתום על מפת החלוקה המאושרת וזכויותיו , כל אחד וחלקו במגרש, בבית,בחצר ובחניה, ובעתיד ניתן לבצע הליך של פרצלציה, אבל...אין חובה, כי בארץ חיים במשותף עשרות אלפי משפחות בבתים צמודי קרקע דו משפחתיים,וביחסי שכנות טובה, כל אחד יכול למכור בעתיד את חלקו ללא כל בעייה.
 
ניתן לומר ללא חשש שכל המגרשים לבניה הדו משפחתית בארץ נמצאים באותו מעמד משפטי של "מושע" עם חלוקה מוגדרת כחוק. 
 
וככל שמנסחים הסכם זכויות ותשריט ברור של גבולות המגרש החדש שנוצר כך מונעים בעיות וחיכוכים בעתיד. [גם בריכות נפרדות או בריכה משותפת ניתן להוסיף]
 
אני ממליץ ללכת למח' מהנדס העיר ולקבל חוו"ד על אחוזי הבניה המותרים במגרש הספציפי וחלוקתם בקומות,במרתפים, לפני ביצוע העסקה
 
בהצלחה.
קניית מגרש ובניית בית מגורים דו - משפחתי
04/05/15 10:13
19צפיות
שלום רב,
מדובר ברכישת מגרש / חלקה אחת, עליה מותרים בניית שתי יח"ד.
כל יח"ד הינה יחידה קניינית נפרדת.
תחת הסכם שיתוף תואם, כל צד יהיה הבעלים של חלקו במקרקעין, ויוכל לנהוג בו כרצונו.
אם תרצו להיות "מהדרין" ניתן גם לרשום תשריט בית משותף (אך לדעתי חבל על הכסף).
בהצלחה!
רכישה, תכנון, פיצול, מכירה.
03/05/15 22:21
44צפיות
שלום לכולם,
אשמח לחוות דעת המומחים בפורום.
אני במו"מ לרכישת שטח בגודל 1500 מ"ר, עליו בניו בית ישן בגודל 80 מ"ר. קרקע בבעלות מנהל בחוזה מהוון עד 2036. המחיר הסופי הוא 3.2 מש"ח.
מימדים: 47 מ"ר עומק על 31 מ"ר חזית.
התכנון הוא לרכוש, לערוך תכנית נקודתית לפיצול המגרש ל3 או 4 יחידות ולמכור כל יחידת קרקע בנפרד. ללא בנייה.
המגרש נמצא בתחום שבו ניתן לבנות עד 40% עיקרי, 30% תכסית. המוכר נושא בהיטל ההשבחה עד כה.
אין בבעלותי נכס כלשהו.
שאלותיי הן:
1. האם בעסקה זו הרשות המקומית תוכל לגבות ממני 6% מס רכישה על קרקע? או שניתן להחשיבה כדירה יחידה שלי.
2. האם ניתן לדחות את תשלום דמי ההיתר, עד למימוש הקרקע או שעליי לשאת בהוצאה זאת מיד לאחר שרכשתי בטרם פיצלתי ומכרתי.
3. הבנתי שעד 160 מ"ר ניתן פטור מתשלום דמי היתר ורק מעל 160 מ"ר ועד אחוז הבניה המבוקש, משלמים דמי היתר 31% מערך הקרקע. האם נכון?
4. התב"ע שצויינה לעיל כבר מאושרת. האם עצם העובדה שפיצלתי את המגרש ל4 יחידות יכולה להביא את הרשות המקומית לחייב אותי בהיטל השבחה, למרות שכבר מאושרת תכנית על הקרקע והיטל השבחה בעת מכירת המגרש אליי כבר שולם על ידי המוכר?
 
אשמח למענה מכם, תודה מראש.
נסיון לעשות סדר בשאלותיך:
03/05/15 23:37
34צפיות
מדובר בנושא מורכב שקשה לענות על כולו ע"ג הפורום. התשובות יכולות להשתנות ע"ס מיקום הנכס הנרכש (שכונת שיקום, איזור עדיפות לאומית וכו'), מחזיקת הקרקע (רשות / קק"ל ועוד.
 
1) פקיד מס השבח יכול להחליט כי המבנה אינו תורם לשווי הנכס וכי למעשה מדובר במגרש.
עם הטענה הזאת עו"ד יודעים להתמודד מצויין וסביר להניח שיגנו עליך.
יחד עם זאת, אני כמעט משוכנעת שפקיד מס שבח יעשה במקרה שלך שני פיצולים (אנכי ואופקי).
 
פיצול אופקי:
סביר שגם התוכנית הקיים היום מתירה יותר מיח"ד אחת על גבי 1,500 מ"ר.
פקיד מס שבח יכול "לחלק" את המגרש לפי מס' היחידות המותר ולקבוע כי רק חלק מהנכס הינו דירת מגורים (והשאר מגרש/ים).
פיצול אנכי:
אומר שקיימת יתרת זכויות בניה לא מונצלת, אך מבחינת מס הרכישה אתה אדיש לזה (רלוונטי למס השבח של המוכר).
צריך לבחון את העסקה המדוייקת ולראות כיצד והאם ניתן להגן עליך מבחינת המיסויי בעסקה הזו (או להזהיר ממס רכישה צפוי).
 
2) דמי היתר כשמם כן הם. תשלומים בהיתר. כלומר כל עוד אתה לא מבקש היתר אין תשלום דמי היתר.
3) העניין מורכב יותר, קיימים מס' רב של החלטות / פטורים. העניין מחייב בדיקה מעמיקה האם אתה זכאי ולאיזה פטור.
4) לא כ"כ הבנתי למה אתה מתכוון כשאתה אומר שהתוכנית כבר מאושרת מצד אחד, אך מצד שני מתכנן להגיש תוכנית נקודתית לחלוקה.
באם במצב הקודם לא הותר 4 יח"ד ובמצב החדש כן יותר - הרי שתשלם היטל השבחה לועדה המקומית.
המוכר שלך משלם את היטל ההשבחה עד ליום המכירה. כל תוכנית חדשה תיבחן בהתאם.
 
ובנימה אישית:
צריך לבחון הרבה בדברים בטרם כניסה לעסקה כזו.
צריך לבדוק האם הבקשה לתוכנית דורשת אישור ועדה מקומית בלבד (אישור שיכול לנוע בין שנה - 3 שנים) או ועדה מחוזית (אישור שינוע בין 5 - 15 שנים).
אם התשובה הינה ועדה מחוזית, צריך לראות תקדימים בסביבה. האם הועדה המחוזית בכלל מצליחה להגיע לתוכנית בהיקף כ"כ נמוך באזור הזה?
בקיצור, בהצלחה ביוזמה אך המלצתי הינה לבצע בדיקות מקיפות בטרם כניסה לפרוייקט.
 
תודה רבה על המענה המהיר, הקרקע היא בבעלות קקל
04/05/15 07:18
14צפיות
נמצאת בשכונת מגורים צמודי קרקע, מבוססת ואמידה, שלא באזורי עדיפות. אני מכיר כמה שעשו את אותו תהליך וזה עבר במקומית בלבד.
התבע הקיימת בשכונה מתירה לבנות בית אחד במינ' 500 מ"ר קרקע או 2 יחידות ב800 מינימום. יחד עם זאת אני מכיר שחלק רכשו עסקה זהה, הגישו בקשה לחלוקה במקומית ומכרו לאחר מכן. האם בקשה לפיצול מצריכה תב"ע, נקודתית אני קורא לה, וגרירת תשלום היטל השבחה? הרי אני לא מוסיף אחוזי בנייה אלא לוקח 1500 מ"ר ומחלק ל3 יחידות קרקע בנות 350 מ"ר והשאר לזיקת מעבר דרכים.
פרצלציה למגרש עבור בניה פרטית.
04/05/15 09:16
14צפיות
אני אתן לך דוגמא ממקרה שטיפלתי בו.
אדם רכש מגרש של 1600 מ"ר באחד מישובי השפלה. שטח מינימום לבנית דו משפחתי היה 750 מ"ר. 
הבעלים עשה פרצלציה ל-2 חלקים של 800*2. 2 דו משפחתי עם קיר משותף, סה"כ 4 בתים.
במקרה הזה הועדה לתכנון זמורה גם דרשה ממנו להציג תוכנית בינוי עבור כל מגרש
וכך הוא בעצם קיבל אישור על הפרצלציה מהועדה לתכנון. במקביל הוא קידם את מהלך זהה
עבור רישום הקרקע בטאבו.
היטל השבחה אם יש הוא מס שיכולים לגבות אותו בכל רגע נתון ללא קשר להגשת היתר בניה.
בדר"כ גובים אותו בשעת סחר בנכס או כתנאי לקבלת היתר בניה.
אגרות בניה גובים רק אם הגשת בקשה להיתר בניה ובהתאם לשטחים המבוקשים.
אתה צריך לעשות עבורך לבד או בעזרת יעוץ תכנוני מה הכי טוב עבורך מבחינת חלוקה ומימוש הקרקע.
תבדוק היטב מהי התב"ע שחלה במקום. תברר בועדה לתכנון האם יש להם דירוש מיוחדות וקבל יעוץ 
משפטי מעו"ד מקרקעין טוב ורצוי גם יעוץ תכנוני.
האם החלה להבלם רכישת הדירות ע"י משקיעים
03/05/15 14:52
110צפיות
האם החשש מפני הודעותיו המאיימות של שר האוצר המיועד הביא לירידה בביקושים לדירות ע"י משקיעי הנדל"ן ?
 
האוצר: עלייה במספר הישראלים שקנו יותר מדירה אחת להשקעה
האוצר: חמישית מאותם "משקיעים כבדים" הם אנשים שמכרו דירה להשקעה בשנים האחרונות, קיבלו פטור ממס שבח - וכעת קונים שוב דירה להשקעה
■ היקף הרכישות במארס ממשיך להיות גבוה, אך באפריל מסתמנת ירידה חדה
03/05/2015, [עדי בן ישראל - גלובס]  http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
שוק הנדל"ן עדיין מבעבע עם כ-10,500 דירות שנמכרו בחודש מארס. אמנם מדובר ברמה דומה לזו של פברואר, אולם בנטרול ירידה חריגה באזור באר שבע נרשמה למעשה עלייה חדה של 11% במספר העסקאות בהשוואה לפברואר.
כזכור, בחודש שעבר נרשם זינוק חריג במספר העסקאות באזור באר שבע, הודות לפרויקט "כרמי גת". נתון זה מהווה מעין "רעש" בנתוני העסקאות של האוצר לחודש מארס, ובנטרולו עלו כאמור העסקאות כמעט בכל אזורי הארץ - ובמיוחד בירושלים ובשפלה.
 
הנתונים מצביעים על המשך התקררות מסוימת ברכישת דירות ע"י משקיעים: במארס נרשמה ירידה של 7% בחלקם של המשקיעים ברכישות הדירות,
לאחר ירידה של 16% בפברואר. משקל המשקיעים בסך העסקאות עומד על 24%. הסיבה לירידה היא בעיקר בגלל צניחה של 42% באזור באר שבע (שוב, פרויקט "כרמי גת"). גם באזור השרון נרשמה ירידה ברכישות המשקיעים, אולם באזור חדרה והשפלה היו עליות.
 
עם זאת, נתוני האוצר מצביעים על העמקת פעילות המשקיעים וכן על חזרתם של משקיעי נדל"ן רבים לשוק, משקיעים שניצלו בשנים האחרונות את הפטוס ממס שבח ומכרו דירה, אולם כעת הם קונים שוב דירה להשקעה. "מתחילת 2015 נמצא שיעור גבוה, בהשוואה לשנים קודמות, של משקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון".
 
לפי נתוני האוצר, בעוד שבעשור האחרון עמד שיעור המשקיעים שקנו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון על 23%, בחודש מארס זינק שיעור זה ל-33%. לפי האוצר, "גידול זה עשוי להיות מוסבר בין היתר בעובדה שחלק לא מבוטל (חמישית) מרוכשי הדירות להשקעה במארס מכרו לפחות דירה אחת להשקעה בארבע השנים האחרונות (במסגרתן ניתן היה למכור עד 5 דירות בפטור ממס שבח או בהנחה במס).
 
והזוגות הצעירים? הם הסתפקו בגידול מתון של 2% ברכישות במארס. בסוף הסקירה שפרסם משרד האוצר מופיע "נתון" המצביע על נפילה בעסקאות בחודש אפריל: "נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות".
אני חושב שמצאתי את הסיבה מדוע קיבל כחלון את תיק האוצר.
הודעה זו מכילה תמונות
03/05/15 15:24
108צפיות
נראה איך קברניטי המשק מתכוונים לכוון את מדיניות הממשלה בכדי שלא תעלה על שרטון , אני רואה בדימיוני את נתניהו בחדר סגור מחכך ידיו בהנאה ואמר לעצמו "הנה עוד שר אוצר שמקבל גרעון עצום ונופל ל"פח" מרוב התחייבויות לציבור בוחריו".
                                                                                                                                    פרל דוד
 
כאב הראש של נתניהו וכחלון: גירעון צפוי של 51 מיליארד שקל ב-2016
נתניהו וכחלון יצטרכו להחליט אם להעלות מסים, לקצץ בתקציבי המשרדים האזרחיים, להעלות את יעד הגירעון - או לדחות חלק ניכר מדרישות מערכת הביטחון
מוטי בסוק - דה מרקר -    http://www.themarker.com/news/1.2627122
 
הגירעון בתקציב המדינה ב–2016, שהיה אמור להיות 27.5 מיליארד שקל לפי החישובים המוקדמים של אגף התקציבים באוצר.
יעד גירעון של 2.5% תוצר צפוי לגדול ב–23.6 מיליארד שקל. זאת, בשל הבטחות קואליציוניות בהיקף של 10 מיליארד שקל, חיסול הגירעון המבני בתקציב השנה הבאה בעלות של 8 מיליארד שקל, ודרישות מערכת הביטחון לתוספת של 5.6 מיליארד שקל בתקציב 2015.
 
כך, סך הגירעון שעמו יידרשו להתמודד ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושר האוצר המיועד, משה כחלון, הממשלה והקואליציה החדשות, מגיע בחישוב שמרני ל–51.1 מיליארד שקל - קצת פחות מ–5% תוצר.
 
בממשלה ובאוצר מעריכים כי המדינה תפעל כמעט כל השנה הנוכחית, עד נובמבר, לפי תקציב 2014. הממשלה החדשה צפויה לאשר תקציב דו־שנתי, ל–2015–2016. תקציב 2015 הוא למעשה עובדה מוגמרת, ואם ייערכו בו שינויים - הם יהיו רק בשוליים. בשל כך, כל הדיונים שנערכים כעת במסגרת המשא ומתן הקואליציוני, וכל הדיונים שייערכו בעוד כמה שבועות בממשלה ובהמשך בכנסת, הם על תקציב 2016.
 
כדי להתמודד עם הגירעון החדש בתקציב 2016 - 23.6 מיליארד שקל (כ–2% תוצר), הקרוי הבור התקציבי החדש, ועם הגירעון ה"ישן" - 27.5 מיליארד שקל, הממשלה תידרש לנקוט שורת מהלכים בשני צדדי התקציב - הכנסות והוצאות. הצעדים האפשריים כוללים העלאות מסים, ביטול פטורים ממס, קיצוץ בתקציב הממשלה האזרחיים - שכבר כיום הם מהנמוכים בעולם המפותח, העלאת יעד הגירעון בתקציב ו/או דחיית חלק ניכר מדרישות מערכת הביטחון לתוספת תקציב.
כחלון ונתניהו - עדיין מחייכים זה לזה
שקרניהו בישל לכחלון אחלה גרעון בהסכמים
04/05/15 08:26
37צפיות
הקואליציוניים כדי להכשיל את כחלון. השרדותו הפוליטית של שקרניהו קודמת לטובת המדינה.
 
ואפרופו יורם, אכן הונאת בחירות.... יאללה לבגצ
דירה להשקעה
03/05/15 14:58
121צפיות
אנחנו זוג נשוי ומעוניינים לקנות דירה להשקעה.
האם ניתן להעביר את הדירה הנוכחית שעל שמנו לאחד מאיתנו.
ואילו השני ירכוש את הדירה להשקעה, וזאת ע"מ להמנע ממס רכישה (ובהמשך, במקרה של מכירה, גם מס שבח)?
תודה
º
רק אם אתם מתגרשים גם
03/05/15 15:35
67צפיות
עוד עיוות מס הזוי במדינתנו
03/05/15 15:41
81צפיות
אם מס הרכישה יעלה ל 20% , וזוג ירצה לקנות דירה להשקעה (נניח דירה צנועה במליון), יהיה כדאי לזוג להתגרש, לקנות , ולהתחתן.  זה יחסוך 200,000 שקל שזה ממש סכום לא מבוטל יחסית לאגרות הרבנות הראשית ...
 
אגב, מה יקרה לזוג שבא לחתונה מראש עם שתי דירות?
לא יעזור
03/05/15 20:39
68צפיות
מס הכנסה עדיין יראה בכם חייבים.
תבדקו כמה יעלה להעביר את הדירה להורים.
להעביר את הדירה להורים ולהתחלק בה במידה והם ימותו
04/05/15 06:56
29צפיות
ללא צוואה, יעלה יותר. אם לא בכסף אז ביחסים עם האחים.
הייתי נזהר מאד מאד במהלכים כאלו. כסף זה לא הכל.
האם מדינת ישראל ערוכה לרעידת אדמה הקרובה ? התשובה - לא !
04/05/15 00:59
26צפיות
כקצין בטיחות עוצבתי בשרותי הצבאי תמיד לימדתי וחנכתי מפקדים בכל הרמות לעסוק בלימוד תאונות של אחרים כי להפיק מהם את המיטב בהיבט של הלקחים, והפנמתם, ללא נפגעים/ קורבנות ו/או נזקים לציוד בתוך היחידה.
למה ההקדמה ?
כי לאחרונה היתה רעידת אדמה בנפאל, ולפני כן רעידה עצומה בעוצמתה כ-300 ק"מ במעמקי הים ממזרח ליפן, רעידה זו גרמה לקורבנות רבים ונזקים עצומים לרכוש יפן טרם התאוששה מהזעזוע [הדו משמעי] עד ימים אלה, יפן היא מדינה מפותחת ועשירה בכל פרמטר מאיתנו, והיא גם עוסקת ברעידות אדמה כחלק מהתרבות.
 
ואילו אצלינו, שיטת ה"חפיף" פועלת, מקימים ועדה ותת ועדה, לא מתייחסים למסקנותיה ברצינות, כל שר שמתנה מתפלל כל בוקר שהאסון לא יהיה בקדנציה שלו, כי כולם יודעים שאנו צפויים לרעידת אדמה חזקה ברמות ה- 7 פלוס שתגרום לאבדות ונזקים שלא נוכל להתרומם מהם כמדינה וכעם.
כך היה באסון הכרמל [כולם ידעו שתהיה שריפה גדולה וצריך מטוסי כיבוי עוצמתיים] ואני יכול ל"הרגיע" במובן ההפוך, נרכשו מטוסים קטנים בדומה למטוסי הריסוס הקיימים, אך מטוסים יעודיים וגדולים לא נרכשו, נראה מה יהיה בועדת החקירה הבאה.
 
הנה דו"ח על הערכות מדינת ישראל לרעידות אדמה שהוכן ע"י מרכז המחקר והמידע בשנת 2010 -  http://knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02914.pdf
כשקוראים את הדו"ח  זזים בכסא בחוסר נוחות כי אנחנו פשוט לא מוכנים ופשוט לא מכינים את עצמנו ליום שבו תנוע האדמה ולא נחזור להיות כפי שהיינו.
אני לא נביא של זעם, פשוט עובדות...הרעידה העצומה הבאה יכולה להגיע כך פתאום בכל רגע נתון.
הצפי הראשוני הוא מעל 20 אלף קורבנות מהפריפריה אלה שגרים על תוואי השבר הסורי אפריקאי [בית שאן, טבריה, קרית שמונה, צפת, ראש פינה, חצור הגלילית ועוד... אני באופן אישי סבור שברעידת אדמה ברמה של 7,6 בסולם ריכטר יהיו יותר מ-50 אלף הרוגים !!!
האם ידעתם שמעל כ-1600 בתי ספר ברחבי הארץ צפויים לקרוס על יושביהם ברעידת אדמה ?
 
אבל מידע אישי, ברעידת אדמה מסוג "צליפה"/גזירה ולאחר מכן גלי זעזוע סיבוביים התוצאות יורגשו בכל עוצמתן בכל רחבי המדינה בדגש על יו"ש, ירושלים והר חברון.
בטוח שאותם בתים שחייבים לעבור התחדשות עירונית,פינוי בינוי, תמ"א 38 - 2 , יתמוטטו כמגדלי קלפים על יושביהם, ואם רעידת האדמה תתרחש בשעות הלילה צריך רק לחשוב מה יקרה בכל בניין שכזה ברחבי המדינה..."כאוס" כללי ללא יד מכוונת ללא פיקוח שליטה ובקרה.
יתכן גם שרעידה תעורר את מערך הרי הגעש הכבויים הנמצאים בצפון המדינה וברמה"ג.
 
ובבוקר נקום למדינה ללא חשמל , ללא מים זורמים בחלק מהמקומות, לשריפות גז,דלק, ורשויות לא מוכנות למתן פתרונות למצב חרום מסוג זה.
 
האם לא הגיע הזמן להתעשת ולטפל ברצינות במוכנות ?
 
כשהמדינה תרעד ולא מזקנה.
04/05/15 01:27
22צפיות
רעידת האדמה בישראל: חומות בתי הסוהר יקרסו, אגפי בתי החולים יתנגשו
רעידת האדמה בישראל הולכת וקרבה. משרדי הממשלה מדווחים: מיליון ילדים לומדים במבנים מסוכנים, 800 אלף מבני מגורים לא עמידים, צפויות אלפי שריפות ולא תגיע עזרה. וזה עוד לפני שנשאל האם צה"ל ערוך להגן על הגבולות והאם הכורים האטומיים ממוגנים?
שחר אילן [הארץ]
 
הקדנציה של כחלון
כל מקבלי ההחלטות בישראל יודעים שרעידת אדמה גדולה בישראל היא לא שאלה של אם אלא של מתי. בועדת החקירה הפרלמנטרית לבדיקת המוכנות של ישראל לרעידת אדמה, שפעלה ב-2008, נחשפו מחדלים קשים וחמורים בנושא המוכנות. אחרי שהתברר כמה האוצר לא נלהב להקציב כספים, סיכם היו"ר: "ממשלת ישראל לא רצינית. היא כנראה לא מאמינה שתהיה רעידת אדמה בקדנציה שלה". ליו"ר הזה יש היום יתרון עצום. בניגוד לכל אדם אחר שטיפל בנושא המוכנות לרעידות האדמה, לו יש נגישות אמיתית לתקציב המדינה ואפשרות אמיתית להקצות כספים כדי להקטין את ממדי האסון הצפוי. כי יו"ר ועדת החקירה היה שר האוצר המיועד משה כחלון.
מיליון ילדים בסיכון. 
הסיכון במקרה של רעידת אדמה גדול בהרבה אם היא תתרחש בבוקר, בזמן שבו נמצאים כשני מיליון ילדים, מורים וגננות במוסדות חינוך. כחצי מבתי הספר וגני הילדים במדינה ניבנו לפני שהוחל התקן לעמידות ברעידות אדמה ב-1980 והם בסכנת קריסה. כלומר קרוב למיליון ילדים לומדים בבתי ספר לא ממוגנים. מנכ"לית משרד החינוך אז, שלומית עמיחי, מסרה בוועדת כחלוןשהמשרד ערך מיפוי "שמצביע על לא מעט מוסדות חינוך שאין צ'אנס שיעמדו ברעידת אדמה, ולו בינונית".
 
הנאום של זחאלקה, היוזמה של איציק. 
בנובמבר 2007 נשא ח"כ ג'מאל זחאלקה מבל"ד "נאום בן דקה" במליאת הכנסת על חוסר המוכנות של ישראל לרעידות אדמה. זחאלקה ציין שאחת ל-80-90 שנה מתחוללת בארץ רעידת אדמה גדולה מהסוג שהורס ערים שלמות. הרעידה האחרונה היתה ב-1927, לפני 88 שנה. על הדוכן ישבה יו"ר הכנסת אז דליה איציק (אז קדימה). היא גילתה יוזמה מאוד ראויה ובעקבות הנאום הוקמה ועדת כחלון (אז ליכוד).
איפה ינחתו המטוסים? העוצמה של רעידת האדמה ב-1927 היתה 6.2, המוקד שלה היה בים המלח. היא החריבה את לוד ורמלה וגרמה למותם של 300 בני אדם. מה היה קורה היום עם רעידת אדמה שמחריבה את לוד ורמלה? כמה הרוגים היו? בהנחה שמישהו היה רוצה לסייע לנו, איפה בדיוק היו נוחתים מטוסי הסיוע? (תשובה: בבסיס עובדה, בהנחה שהקרבה שלו לשבר הסורי אפקריקאי לא תגרום לכך שגם הוא יהרס).
 
הזמן פועל לרעתנו. חצי הכוס המלאה היא שעברו כבר 88 שנה בלי רעידה גדולה (מעל 6 בסולם ריכטר). חצי הכוס הריקה, הסביר יו"ר ועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה ד"ר אבי שפירא בדיון באוניברסיטת חיפה, היא שככל שיעבור יותר זמן הרעידה תהיה יותר חזקה. ושוב יש חצי כוס מלאה: פרופ' משה ענבר, מומחה לאסונות טבע מאוניברסיטת חיפה, אמר השבוע לאתר NRG שרעידת אדמה גדולה באמת של יותר מ-7 בסולם ריכטר, מהסוג שאולי הרס את סדום ועמורה, מתרחשת בארץ ישראל רק פעם ב-1400 שנה. הרעידה הבאה מהסוג הזה צפויה ב-2200.
 
יהיו בתי חולים? 
החשש מרעידת אדמה כבד כמובן במיוחד לאורך קו השבר הסורי אפרקיקאי מאילת, דרך ים המלח, הבקעה ועד טבריה וצפת וכן בקו השבר המשני המוביל למפרץ חיפה. מבקר המדינה מיכה לינדנשטראוס מציין בדו"ח שפרסם ב-2011 שיכול להיות שלאחר הרעידה לא ישארו בתי חולים בצפון ולאורך קו השבר. בין בתי החולים המצויים בסכנת קריסה: "כרמל", "רמב"ם", ו"בני ציון" בחיפה, "זיו" בצפת ו"פוריה" בטבריה. מענין במיוחד המצב של בית החולים יוספטל באילת. הוא יושב על קו השבר הסורי אפריקאי, ממש על קו השבר, כלומר במקום שבו היום בכלל אסור לבנות.
האגפים עלולים להתנגש. ממסמך של משרד הבריאות שפרסמתי ב-2008 ב"הארץ" עולה שבבית החולים בני ציון בחיפה ובבית החולים זיו בצפת קיים סיכוי גדול להתנגשות של אגפים בשעת רעידת אדמה. בבית החולים פוריה בטבריה הוגדר המצב של מחלקות הטיפול הנמרץ, המיון ומחלקת הילדים חמור. משרד הבריאות מסר לועדת כחלון, כי יש צורך בחיזוק כמיליון מטר בבתי החולים בישראל מפני רעידות אדמה בעלות של 100 דולר למטר. כלומר העלות הדרושה היא כ-360 מיליון שקלים.
 
אז המבקר אמר. למה אפשר להניח שמעט מאוד השתנה מאז דיוני ועדת כחלון? כי ב-2011 פרסם מבקר המדינה אז מיכה לינדנשטראוס עוד דו"ח חמור ביותר על מוכנות ישראל לרעידת אדמה."ממשלות ישראל לדורותיהן הביאו לידי מחדל חמור ומתמשך לאורך שנים בטיפול בהיערכות ובמוכנות לאסון רעידת אדמה", כתב. לדבריו, מזה 20 שנה מתריעים מבקרי המדינה על הליקויים והמחדלים במוכנות ישראל לרעידת אדמה, אך אלה רק מחריפים. לא הוקצו תקציבים ולא הוצאו כספים - ולו בסכומים קטנים - לחיזוק מבנים ותשתיות.
 
9000 איש ניצלו. עד 2011 פעלו גורמי הממשלה על פי תרחיש ייחוס לרעידת אדמה בעוצמה 7.5 בסולם ריכטר בעמק בית שאן, כלומר זה האירוע שאליו הם נדרשו להערך. ב-2011 הוחלף התרחיש האפוקליפטי ב"מסגרת הערכות לאומית" שהיא מתונה יותר. המון אנשים ומיבנים ניצלו כתוצאהמהשינוי הדרמטי הזה. מספר ההרוגים הצפוי למשל ירד מ-16 אלף ל-7000 בלבד ומספר המפונים הצפויים ירד מ-377 אלף ל-170 אלף. עם זאת מספר הפצועים קשה ובינוני עלה מ-6000 ל-8600. נוספה הגדרה חדשה של לכודים (צפויים 9500). מספר המבנים שיהרסו או יגרם להם נזק כבד ירד קלות מ-30 אלף ל-28600.
 
350 מכולות מתים. כן, צריך גם פתרון לגופות. משרד הפנים מייעד 350 מכולות קירור לאכסון גופות במקרה של רעידת אדמה. כך מסר לועדת כחלון ראש תחום פס"ח (פינוי, סעד, חללים) במשרד הפנים אז, צבי שוורץ. 350 המכולות מסוגלות להכיל 7,000 גופות. עם זאת, במקרה הצורך יוסיפו להן מדפים שיגדילו את הקיבולת ל-14 אלף.
כשהחומות ייפלו. סקר מיבנים שערך שירות בתי הסוהר גילה ששבעה בתי סוהר אינם עמידים בפני רעידות אדמה ויש למגנם, כולל החלפת החומות. המדובר בבתי הסוהר שיטה, דמון, השרון, איילון, שקמה ואשמורת וכן בית המעצר קישון. הדאגה היא כפולה, מצד אחד לחיי הצוות והאסירים. מצד שני לאפשרות שמאות או אלפי אסירים בטחוניים או פליליים ישתחררו ויסתובבו חופשיים בעת רעידת האדמה. בשב"ס טענו בועדת כחלון שהם נערכים לאפשרות הזאת "באמצעות הבטחה היקפית, כמענה ראשוני". בטוח. בית הסוהר יפול להם על הראש, והם יחשבו על הבטחה היקפית.
 
כשהכורים ירעדו. אם כבר מדברים על גדרות, הנה כמה שאלות מטרידות עוד יותר: עד כמה עמידים המבנים במחנות הצבא בצפון? האם צה"ל יהיה מסוגל להיערך להגנה על הגבול הצפוני בשעת רעידת אדמה? האם יש תוכנית לפרוס מטריית הגנה אווירית על ישראל מיד עם הרעידה? עד כמה מממוגנים הכורים האטומיים והמכון הביולוגי ומתקנים אחרים? אני מקווה שיש בועדת החוץ והביטחון מי שידרשו תשובות לשאלות האלו ולעוד אחת שאכתוב בסוף.
 
800 אלף מבנים בסכנה. מנתוני משרד הפנים עולה שבשנת 2003 היו כ-171,800 מבני מגורים באזורים השוכנים באזורי סיכון גבוה לרעידות האדמה, והתגוררו בהם כ-1.2 מיליון נפש. על פי הערכות ונתונים שנאספו במשרד הפנים, כ-40% מכלל המבנים בישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה, כך שלמעשה יותר מ-810 אלף מבנים מצויים בסכנת קריסה.
הרעידה תפתור את הבעיה. ושוב יש גם חצי כוס מלאה. יו"ר ועדת ההיגוי להיערכות לרעידת אדמה במשרד הבינוי אז אפרים לאור הסביר בישיבה של הכנסת ב-2005 שיש שתי דרכים לפתור את בעיית המיבנים הבילתי עמידים ברעידות אדמה. דרך אחת היא להשקיע הרבה מאוד כסף. דרך שניה היא לחכות לרעידת האדמה שתפתור את הבעיה.
המשך בדף הבא
כשנביט בממדי ההרס ואז יפול האסימון, כולנו אשמים כי לא פעלנו.
04/05/15 01:38
17צפיות
אבא ואמא יפנו. במשמרת של מכבי אש בירושלים היו בתקופות דיוני ועדת כחלון 29  כבאים. זה הצוות שאמור לטפל בתסריט שלפיו יהיו בעיר 1,600 הרוגים ומאות בתים יתמוטטו. "הם לא יוכלו לתת מענה בחילוץ. האירועים הכי נפוצים יהיו שריפות גז, שיהיו בכמויות אדירות. יהיו מקרים שלא נכבה שריפות אלא רק נמנע התפשטות", אמר ראש מדור חומרים מסוכנים במכבי האש בירושלים אז שלמה שניידר. הוא הבהיר: "ברעידת אדמה אדם צריך לסמוך על עצמו קודם כל. מי שעובד על גל הריסות זה שכנים, אבא, אמא. מרימים אבן, אבן".
 
בין האש לביוב. ביוב הוא הדבר הראשון שקורס ברעידת אדמה, מסר יו"ר ועדת ההיגוי לרעידות אדמה, הד"ר אבי שפירא לועדה. המשנה למנכ"ל המשרד להגנת הסביבה אז הד"ר יוסי ענבר הזהיר שהזיהום בשל חוסר פינוי אשפה ובעיקר בשל קריסת הביוב עלול לגרום לקורבנות נוספים על אלה שייפגעו ברעידת האדמה עצמה. "אין פתרון קסם לביוב", אמר ענבר. "אם השפד"ן יקרוס אי אפשר לתקן את זה בתוך יומיים". מה יוכל המשרד להגנת הסביבה לעשות? לתת עצות לאן לשפוך אותו.
 
הסלולר לא יעבוד. איך יתפקדו מערכות החירום בשעת רעידת אדמה? בישיבה של הועדה לביקורת המדינה ב-2005 הסביר האחראי על שעת החירום במשרד הבריאות דני לאור ש"יוצאים מנקודת הנחה שמערכות התקשורת והטלפוניה לא יהיו שמישות". מנכ"ל משרד הבריאות אז אבי ישראלי אמר ש"הסלולר לא עובד, ומכיוון שאין כבישים, אנשי צוות לא מצליחים להגיע לבית החולים, וזה מתוך הנחה שיש לאן להגיע והמערכות עובדות. כלומר, אנחנו מדברים על מתאר שהוא כאוטי לחלוטין". במשרד התמ"ת הבהירו שהם יקנו מזון לחלק באיזורי האסון אבל לא ברור מי יחלק אותו.
 
ואם יגיע צונאמי? רעידת האדמה בטוחה. לא בטוח שהיא תלווה בצונאמי. אבל ממסמך תרחישי נזק מרעידות אדמה של המכון הגיאלוגי עולה שזו ללא ספק אפשרות קיימת. "אירוע צונאמי בישראל יכול להתרחש גם בעקבות רעידת אדמה יבשתית... במקרה זה גלי הצונאמי צפווים להגיע לחופי ישראל בתוך דקות מזמן התרחשותה של הרעידה". מצד אחד קשה להתעלם מכך שבתי הזיקוק ומיכלי הכימיקלים של מפרץ חיפה או המרכז למחקר גרעיני בנחל שורק די קרובים לים. מצד שני יש דברים שאולי אפילו לי עדיף להדחיק.
 
לשבת על הוריד. מה אני מציע? הצעה קטנה מנקודת המבט של כתב פרלמנטרי לשעבר. למשרדי הממשלה יש נטיה לעשות קצת יותר כשהכנסת יושבת להם על הוריד. לכן אני מציע להקים ועדת פיקוח קבועה של הכנסת על המוכנות לרעידות אדמה, אולי ועדת משנה של הועדה לביקורת המדינה. אם בזכות הועדה הזו ימגנו כמה בתי חולים ובתי ספר, זה יכול להציל מאות אנשים.
 
רעידת אדמה תחת מחקר -  http://www.baba-mail.co.il/content.aspx?emailid=57...
החוקרים מצאו עוד כי נקודות המגע נשברות דרך סוגים שונים של גלי השבירה.
גלי השבירה הללו הם, למעשה, רעידות אדמה. החוקרים גילו כי רעידות אדמה קיימות בשלושה מצבים שונים מהותית: גלי שבירה איטיים הנעים במהירות נמוכה בהרבה ממהירות הקול, גלי שבירה הנעים במהירות הקול וגלי שבירה "סופר מהירים" הנעים במהירות גבוהה ממהירות הקול.
 
במחקרם, גילו החוקרים שסוגי גלי השבירה נקבעים על פי כמות האנרגיה שאגורה לאורך משטח המגע של הלוחות. המהירות שנמדדה במעבדה מספקת אמת מידה הן למידת האנרגיה שתשוחרר ברעידת אדמה ממשית והן לדרך וקצב שחרורו. למשל, גלי שבירה איטיים יכולים לשחרר אנרגיה המקבילה לכמות האנרגיה המשתחררת ברעידת אדמה הרסנית ביותר – אך כמעט בלי שתהיה מורגשת. מאידך, גלי שבירה על-קוליים יכולים להיות הרסניים הרבה יותר מרעידה "רגילה".
º
האם המטרה שלך ניסיון להוריד את מחירי הדירות בצפת וטבריה ?
04/05/15 01:34
15צפיות
לא...המטרה שלי היא להגיע לאוזנו של שר האוצר החדש.
הודעה זו מכילה תמונות
04/05/15 01:42
24צפיות
הוא חלק מהקליקה הקודמת שלא עשתה מאומה.
ואסור לתת לו להתעלם מהסכנה ולהתעסק בפופוליזם ,ולהתפלל שההרס לא יקרה בקדנציה שלו.
 
גובה מחירי הנדל"נ באמת לא מעניינים אותי.
רעידת אדמה זו יכולה להתרחש אצלנו
מה יקרה כשאנחנו נהיה המצולמים ולא הצופים ?
04/05/15 01:49
21צפיות
אפשר לקבל הערכות לגבי החלת החוקים החדשים בנדלן, אם ייכנסו
04/05/15 00:17
40צפיות
לתוקף,  האם כל תקינה חדשה על מיסוי? ועוד, חייבת להיות עתידית?
לגבי מס רכישה - מבינה שמה שנרכש עד החקיקה לא יכול להשתנות.
ולגבי מס שבח?????? האם מצב בו יועלה יכול עלול להיות רטרואקטיבי?
º
תפנה לנציגך בכנסת.
04/05/15 01:04
12צפיות
מכירת קרקעות בפרויקט עיר ימים חדרה - הונאה??
03/05/15 21:29
53צפיות

שלום לכולם,
רכשתי חלקה בפרויקט עיר ימים חדרה דרך חברת MSN ייזום ושיווק נדל"ן לפני כחצי שנה. למרות הבטחתם שכשבועיים ממועד הרכישה יערך כנס משקיעים, וחרף פניות חוזרות ונשנות שלי אליהם, אני זוכה רק להתחמקות עקבית והתעלמות חוזרת ונשנית משאלתי הפשוטה: מה קורה עם העסקה???
יש לי תחושה קשה מאד שמשהו מאד לא טוב קורה בעסקה הזו בפרט ובחברת MSN נדל"ן בפרט. אשמח לדעת אם מישהו נוסף נתקל בסוגיה דומה בהקשר זה מולם.
תודה
רכישת "זכות לדירה" בקרקעות חדרה, באופציה - התייחסות.
03/05/15 22:17
49צפיות
התראתי שנים על שנים לא לבצע את סוג העסקאות הנדון, לא בחדרה ולא בשום מקום אחר.
אני מניח שהונו אותך , ואין לך כתובת .
אני בטוח שאין לך שום התחייבות בכתב לעריכת כנס כזה או אחר, אם טרם הבנת אין שום קבוצת רכישה,
אין שום התחייבות לבניה רוויה,
אין שום התחייבות למועד שינוי סטטוס הקרקע, 
האם ידעת שעל הקרקע שרכשת יש הפקעה של כ-60 אחוז ?
האם ברור לך שבעתיד תשלם היטל השבחה בגובה של 50 אחוז מהפרש תמחור השמאי הממשלתי לאדמה ירוקה - לסוג הבניה המתוכנן ?
כל זמן שלא בוצע "איחוד וחלוקה" בקרקעות התכנית אין ערובה לבניה במקום למרות "תמונות המגדלים" שבפרסום.
 
חייך...אכלת אותה...וזה לא יהודה ברקן.
בצער רב אני נאלצת להסכים...
03/05/15 23:43
36צפיות
צריך תמיד לזכור שאף אחד לא ימכור לך היום בשקל מה שמחר יהיה שווה שנים.
החברות הנ"ל יוצרות מצג מאוד משכנע שהינה אוטוטו הקרקע מופשרת.
איזה דרך נהדרת לשלם 200,000 ש"ח ולקבל מגרש ששווה 1,000,000 מופשר.
 
רק שבדרך הם "שוכחים":
- שלעיתים הקרקע מיועדת בתוכנית המחוזית לבית קברות / יער / שמורת טבע וכו'.
- שבעת ההפשרה קיימת הפקעה מהשטח שרכשת (כך שאם רכשת חלק בשטח 500 מ"ר ייתכן שתשאר עם פחות מ - 200 נטו).
- שייתכן והשטח נטו יהיה קטן משטח מגרש מינימאלי ויהיה לך שותף ביח"ד.
- שעל שינוי היעוד הנ"ל ישנו היטל השבחה. 
- על המיסוי החל על קרקע חקלאית.
והרשימה עוד ארוכה....
 
גש עם חוזה הרכישה שלך לעו"ד שייצג אותך ברכישה (בתקווה שהיה אחד כזה) ובדוק מולו כיצד הגן עליך ומה ניתן לעשות.
סייעתי לאחרונה ב-2 תביעות להשבת הכסף בגין הונאה/אי קיום אבטח
הודעה זו מכילה תמונות
04/05/15 00:11
35צפיות
ולצערי...ה"עדר" לא לומד עד שלא התנסה ונפגע אישית. [ראו תמונה המסמלת את התופעה]
 
כל שבוע אני מסייע בהחלטות של קונים פוטנציאליים שמהססים ברגע האמת ומקלידים בגוגל...מגיעים לפורום ומשם אלי.
לצערי לא כולם מספיקים לברר את האמת לפני הרכישה, מדובר ממש במכת מדינה.
העדר חוצה ויש כאלה שנטרפים שם
"נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי"- בנסח טאבו
03/05/15 21:03
34צפיות
מעוניינת לרכוש דירה ובנסח טאבו הדירה רשום- "נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי". למה הכוונה ומה ההשלכות של זה בשבילי?
תודה
מהו חוק השיכון הציבורי - צו השעה ומה משמעותו ברכישה ?
04/05/15 00:02
29צפיות
"שיכון ציבורי" - הוא דיור שסופק בעבר לתושבים מוחלשים כלכלית או פיזית שלא יכלו לרכוש דירה בשוק החופשי, בסוג בנייני מגורים אלה נקבע מחיר קצה מסובסד לתושב שהוגדר כזכאי לשיכון ציבורי. [הפרשי המחיר ליזם שולמו ע"י המדינה]
"דיור ציבורי" לעומת זאת הוא מאגר של דירות להשכרה בבעלות המדינה, מנוהל על-ידי חברות משכנות מטעם המדינה - "עמידר", "עמיגור" [הסוכנות היהודית].
ובנוסף חברות ממשלתיות בשיתוף העיריות – "פרזות", "חלמיש", "שקמונה", חל"ד, "שיכון ופיתוח" ו"שמירה וביטחון" – מנהלות את שאר דירות הדיור הציבורי בעבור משרד הבינוי והשיכון. 
 
בפברואר 1964 חוקק לראשונה החוק "לרישום שיכונים ציבוריים". כהוראת ש­עה. החוק הזה איפשר את רישום הפר­צלציה לשיכונים, למרות שלא תאם, בלא מעט מהמקרים, את תכניות בנין ערים, ולפעמים הרישום נעשה גם ללא תכניות בנין ערים כלל.
רישום דירות ושיכונים בטאבו -   http://www.kkl.org.il/files/hebrew_files/machon-me...
 
הוראת השעה "לשיכונים ציבוריים" החלה עם חקיקתו בשנת 1964 והסתיימה בשנת 1998, החקיקה באה לפתור את בעיית אי היכולת לרשום בטאבו  את חוכרי הדירות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 הסיבה היתה - אי התאמה במידות של הדירות מול תכניות היזמים, בשנת 2009 התנהלו דיונים בועדת הכלכלה בכנסת בכדי להשלים את הרישום לאותם דירות שרישומן טרם הסתיים.
ותיקון החקיקה שבא בעקבותיה -  http://www.knesset.gov.il/committees/heb/material/...
 
דוגמה לנסח המודיע על הכרזת שיכון ציבורי וגם בו אין את רישום החוכרים, מאותם סיבות שמניתי.
 
ברכישה אתה צריך לברר את מידות האמת של הדירה והאם רשום המוכר כחוכר הקרקע כחוק.
בחזרה לעניין השמאי מטעם הבנק....
01/05/15 20:23
148צפיות
שאלתי היא זו ...על כמה שנים אחורה מסתמך השמאי בקביעת שווי שוק הדירה???.
דוגמא: קניתי דירה ב 400K  באיזור בו דירות מפורסמות ב 450K-500K. לפני הקנייה בדקתי באתר רשות המיסים על עסקאות אחרונות והיו 2 עסקאות שנתיים קודם לכן אחת ב 365K ואחת ב 387K (הראתי לא את העסקאות האלו). שקבלתי את הארכת השווי היא היתה על 330K. שאלתי את השמאי על מה הוא מסתמך והוא אמר לי שעל עסקאות מלפני 4 ו5 שנים שנסגרו על איזור ה 300K( אלו מילותיו). האם זה תקין כל כך הרבה זמן אחורה? האם יש משהו מבחינת החוק שאני יכול לעשות? נראה לי מופרך לגמרי ולא צודק ( גם בבנק הרימו גבה, בלשון המעטה, ואמרו שהם לא יכולים לעשות כלום). לא היה לי זמן לפתוח באיזה הליך לפני סגירת העסקה. בכל מקרה העסקה נסגרה ובמקום 50% לקחתי 41% מימון. ואני מעוניין לנסות ולמצות את הדין. האם יש לי איזה קייס?
תודה לכל התיחסות.
אתה תמים וכנראה נאיבי.
01/05/15 21:37
119צפיות
הבנק הוא האשם בשמאות הנמוכה שקבלת והסיבה בגדול היא שהשמאי לא רוצה להסתכן .[הוא ממלא את השמאות עפ"י מדיניות הבנק]
ככלל שמאות עבור בנקים היא שמאות שהייתי מגדירה בתחתית "שרשרת המזון" של השמאים, מאחריה אין עבודה רצינית וכולה מסתמכת על עסקאות שיובילו את הבנק לסכן פחות כסף .נקודה.
ושלא יספרו לך סיפורים.
 
עבודת שמאות עבור בנקים למשכנתאות הם סיפור רע ב"גאוות היחידה" של שמאי המקרקעין, אבל...הרבה שמאים מתפרנסים ממנה [שכר רעב] וכדי שלא ימחקו מרשימת הבנק ולמנוע תביעה נגדו בעתיד, השמאי הממוצע ימשיך למסור שמאות נמוכה ורדודה שתקטין את סיכוני הבנק.
 
שים לב למאמר הנדון [כדי שתלמד] באתר לשכת עוה"ד.   http://www.israelbar.org.il/article_inner.asp?pgId=4095&catId=287
 
תביעות הבנקים את שמאי המקרקעין: מדוע הכביסה יצאה מלוכלכת? [שמאי מקרקעין דן לאופר]
האם שמאי המקרקעין אשמים בכך ששומה למשכנתאות הפכה לחלטורה? או שמא הבנקים ומועצת השמאים, אשר קבעו כללי משחק מטורפים, ואחר כך טמנו ראשם עמוק בחול, הם האשמים האמיתיים? מה מסתתר מאחורי גל התביעות אודות רשלנות מקצועית שמגישים הבנקים למשכנתאות נגד שמאי מקרקעין?
 
עשרות תביעות בגין רשלנות מקצועית שהגישו הבנקים, בעיקר בנקים למשכנתאות, נגד שמאי מקרקעין, משנים לנו את פני המקצוע. שמאים הרוצים לחדש את ביטוח האחריות המקצועית לשנה האזרחית החדשה מקבלים הצעות מחיר מדהימות בגובהן, פעמים רבות בפרמיה השווה למלוא הכנסתם החודשית ואף למעלה מכך. במקביל, מספר שמאים, ואני בתוכם, נתבקשו לתת הצעת מחיר לבתי המשפט על מנת לשמש עדים מומחים ולהגיש לביהמ"ש שומה רטרואקטיבית, אשר השופט ייעזר בה כדי לקבוע האם השמאי הנתבע התרשל בקביעת המחיר.
 
המהלך הזה מצטייר, אולי, כניסיון של הבנקים להעביר לסיפן של חברות הביטוח חלק מהנזק שספגו מקיומן של בטוחות מופרכות. אנו, שמאי המקרקעין, נקלענו בתווך: חלק מאיתנו נתבע, חלק מאיתנו מתבקש להגיש חוות דעת רטרואקטיביות בנסיבות מאוד לא נעימות, וכולנו נדרשים להכפיל לשלש ולרבע את התשלום עבור הפוליסה לאחריות מקצועית.
 
הסוגיה השמאית המקצועית פשוטה להפליא: כל שנדרש הוא לקבוע מה היו הנתונים בהישג ידו של שמאי סביר בזמן מתן השומה, מהם השיקולים, הגורמים והידע המקצועי שהיה על שמאי סביר לקחת בחשבון בעת מתן השומה, והשורה התחתונה: מהו החישוב הסביר ומהו השווי המתקבל לנכס הנישום, נכון למועד מתן השומה. במסגרת זו תרם השמאי ירמיהו אלוני (לשעבר יו"ר לשכת השמאים) תרומה חשובה במאמר שפורסם בגלובס בשם "דבר אחד לא נלקח בחשבון: מדובר בשוק מגזרי". במאמר זה מסביר אלוני כי תביעות רבות מתייחסות להלוואות למשכנתאות שניתנו לעולים חדשים בשנות ה- 90', אשר יצרו ביקושים גבוהים של אוכלוסיות מגזריות, בזמן נקודתי ובמיקום נקודתי. עם הביקושים עלו המחירים לתקופת זמן מוגבלת ולאחריה חזרו לרמתם הקודמת ואף למטה ממנה.
 
היה והשמאי מטעם ביה"מ המשמש עד מומחה יקבע בפני ביהמ"ש כי השווי הראוי לנכס, ליום בו הוערך בעבר, הנו בדומה לזה שקבע בזמנו השמאי הנתבע, הרי שיתכן ולתביעה צפוי מות נשיקה. ואולם, אותנו מעניינת דווקא האפשרות כי השווי בשומת העד המומחה יתברר כנמוך יותר בעשרות אחוזים. האם חוות דעת מקצועית שכזו היא שתגזור את דינם של חברינו שמאי המקרקעין לשבט? ודאי שלא.
 
מה המשקל של שומה המוגשת כיום כעדות מומחה, באזהרה, לביהמ"ש, בשכר טרחה מלא, מול השומה ה"מקוצרת" שבוצעה עבור בנק למשכנתאות?
האם שתי השומות ניתנות בכלל להשוואה זו לזו?
 
שומה למשכנתאות מכונה "שומה מקוצרת". מה המשמעות של "מקוצרת"? למעשה אין מושג שמאי מקצועי כזה. במציאות זוהי שומה שבדרך כלל לא כוללת בדיקה של היתר הבניה ושל המצב התכנוני הסטטוטורי. היא מבוצעת עבור שכר טרחה של כמה עשרות דולר בלבד.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הקודם, עדי צביקל, כינה זאת, בנוכחות המנכ"לית של בנק משכן ומאות שמאים, כ"הצגה". לאחרונה אף עתרה הלשכה נגד משרד השיכון כנגד שכר הטרחה הנמוך שהוא כופה, בשומות לזכאים למשכנתאות ממשלתיות. העתירה מראה סימוכין כי התעריפים המקובלים לשומה מלאה לדירה בגופים ממשלתיים, הנם על פי רוב פי ארבעה, לערך, מהתעריף שנקבע למשכנתאות לזכאים.
 
כך או כך, נוצרה במציאות הסכמה הדדית בין הבנקים לשמאים הכלולים ברשימותיהם, ולפיה ויתרו שני הצדדים על בדיקת היתרי הבניה, וזאת תמורת שכר טרחה מגוחך, שאין לו אח ורע בקרב אנשי המקצוע החופשיים, והסכמה לעמוד בלוח זמנים בלתי אפשרי. האם השמאים שהסכימו לכך עשו זאת מתוך רצון להקל על רוכשי הדירות ? וודאי שלא. הם נאלצו להתפרנס בכל מחיר, ולעיתים ניצלו את המתמחים שעבדו אצלם, ואשר לא פעם, בצוק העתים, הסכימו לעבוד גם בחינם.
 
לצערי, מועצת השמאים במשרד המשפטים אחראית למצב השערורייתי הזה, וכאשר קיבלה תלונות בכתב על שמאים המלינים שכר מינימום של מתמחים, החליטה רשמית כי לא תתערב במקרים חמורים אלו. המועצה לא העלתה בדעתה, כמובן, כי ייתכן והמתמחה המנוצל והממורמר זוכר היטב מי חותם בסופו של יום על השומה... לאחרונה נשמעו קולות אחרים במועצה, וכולי תקווה כי תשנה את מנהגיה הנלוזים, מה שלא יעזור, מן הסתם, לתיקי הבטחונות הנוכחיים בבנקים.
 
כדי "להישאר במשחק", שאת כלליו כופים בשרירותיות משרד השיכון והבנקים למשכנתאות, שמאי המקרקעין המצוי נדרש, איפה, לנצל בצורה מחפירה את המתמחים במשרדו, וחמור מכך, להותיר לטיפולם הכמעט בלבדי את מלאכת הכנת ה"שומות המקוצרות" שהפכו כך לעבודה טכנית, הכוללת "עמידה במכסות ובלוח זמנים", ולנחלתם של המתמחים החדשים, הזוטרים. במשרדים רבים הנוהל היה, ואולי אף עודנו, כי בחודשים הראשונים המתמחה עוסק כמעט אך ורק במשכנתאות. אחר כך יהיה זה המתמחה ש"יעביר את הלפיד" למתמחה הבא. ישנם כמובן גם שמאים המסתפקים בשכ"ט צנוע, ומבצעים את השומות ב"עבודת יד". ואולם, ברמות השכר שציינתי, בלתי אפשרי לקיים כך משרד עצמאי של בעל מקצוע חופשי לאורך זמן.
 
כלומר: רבות מהשומות נעשו ונעשות כיום על סמך נתונים חסרים, על ידי האנשים הפחות מנוסים בענף, ובתנאי הלנת שכר מינימום ולחץ זמנים אותו, אגב, מכתיבים בעיקר הבנקים, כמו גם הלקוחות. ואם זה לא מספיק, באה מועצת השמאים ואישרה לשמאים רבים להעסיק "סוקרים" שלא למדו כלל שמאות מקרקעין (לכשעצמי, איני יודע מה יותר גרוע: סוקר מנוסה אך חסר השכלה מקצועית, או מתמחה ששכרו מולן והוא חסר ניסיון בחודשים הראשונים).
 
 כיצד חשבו הבנקים למשכנתאות כי שמאי המחזיק משרד פרטי, מסוגל, לאורך זמן, להגיש עבודות מקצועיות בכמה עשרות דולרים בלבד, ממש כשכר טרחתו של טכנאי מכונות כביסה ("לא כולל חומרים")? ואם כך חשבו, מה הפלא שהכביסה יצאה מלוכלכת?
 
הכותב הנו חבר בלשכת שמאי המקרקעין.
 
שמאות משכנתאות כפי שנראית מהבנק.
01/05/15 21:58
83צפיות
מאתר בנק לאומי...אמיתי...ראה ותצחק בפה מלא.    http://biz.leumi.co.il/home_01/appraisal/11855/
שמאות מקרקעין
יחידת השמאות מספקת שירותים מקצועיים לכלל חטיבות הבנק העסקיות.
היחידה כוללת שמאי מקרקעין מוסמכים והיא מספקת שירותים מקצועיים לכלל היחידות העסקיות בבנק.
 
בין תפקידי היחידה: 
ביקורת שומות שנערכות ע"י שמאים חיצוניים לנכסי נדל"ן המיועדים לשמש כבטוחה למתן אשראי, ייעוץ שוטף בכל הקשור לשעבוד ומימוש בטחונות נדל"ן, תפעול שוטף של רשימות השמאים החיצוניים והקמת מאגר נתונים איכותי של עסקאות נדל"ן .
 
תשובות לשאלות נפוצות בשמאות מקרקעין / רון מזור, מנהל תחום שמאות מקרקעין
 
 לאיזה צורך נדרש להעריך שווי של נכס?
כיוון שנכס המקרקעין שבבעלותך יכול לשמש כבטוחה נדל"נית להחזר הלוואה שלקחת, יש חשיבות גדולה להערכת שווי הזכויות שלך בנכס ובחינה איכותית של כל ההיבטים הקשורים בו כגון ההיבט הפיזי, הקנייני, התכנוני ועוד. [הערת פ.ד. ]
לצורך כך מבקש הבנק הערכת שמאי אשר במסגרתה בודק שמאי המקרקעין את מכלול ההיבטים כאמור הקשורים לנכס המשועבד.
 
 איך אני בוחר את השמאי שיעריך את הנכס?
לבנק לאומי יש רשימה סגורה של כ-60 שמאים שחתומים על חוזה התקשרות מול הבנק. אם הבנק מבקש להעריך את שווי הנכס שלך, תדרש להמציא שמאות של שמאי מרשימת השמאים של הבנק.
 
 האם אני יכול לספק לבנק חוות דעת של שמאי מטעמי?
באופן עקרוני הבנק מקבל רק הערכות שווי של שמאים אשר התקשרו עימו. לכן הבנק לא יקבל שמאויות של שמאים שלא נמצאים ברשימת השמאים של הבנק.
 
 בחרתי שמאי. מי מאשר את חוות הדעת שלו?
לאחר ביצוע הערכת השווי היא עוברת לבדיקה ע"י תחום השמאות, הגורם המקצועי בבנק אשר בוחן את טיבה ואיכותה ובסמכותו לאשר או לדחות אותה.
 
 האם ישנן חוות דעת שלא מתקבלות?
לעיתים הגורם המקצועי בבנק לא מקבל את הערכת השווי שהמציא הלקוח. הדבר נכון בעיקר כאשר את השמאות ביצע שמאי שאינו נמנה עם רשימת השמאים של הבנק או שהשמאות נערכה למטרה שונה מבטוחה לאשראי בנקאי.
 
 באיזה מטבע נקבע שווי הנכס?
השמאות אמורה לשקף את שוק הנדל"ן, וככזה עם מעבר שוק הנדל"ן בישראל לקביעת שווי הנכסים במונחים שקליים, עבר גם הבנק להשתמש בשמאויות הנקובות בשקלים בלבד.
 
 מהו אחוז ההישענות של הבנק על נכס נדל"ני?
אחוזי ההישענות של הבנק על נכס נדל"ן הינם פונקציה של סוג הנכס ומיקומו.
ככל שהנכס סחיר יותר וממוקם במיקום מרכזי ומבוקש, כך יכול הבנק להישען באחוזים גבוהים יותר על הנכס.
 
 האם לצורך קבלת אשראי כנגד בטוחה ניתן להשתמש בהערכת שווי שלא ניתנה למטרה זו?
הערכות שווי מבוצעות למגוון מטרות כגון עבור הדוחות הכספיים, לצורך קביעת היבטים מיסויים ועוד.
המתודולוגיה בה נוקט השמאי בהערכת נכס יכולה להשתנות ממטרה אחת לשניה, ולכן הבנק מקפיד לקבל הערכות שווי שהוצאו למטרת בטוחה לאשראי בנקאי בלבד, לזכויות המשועבדות לבנק בלבד.
גם אם תביא 3 שמאים. תקבל 3 שומות שונות
הודעה זו מכילה תמונות
01/05/15 23:10
81צפיות
שמאי נעזר בכלי עיקרי שהוא בסיס הנתונים של דירות דומות שנמכרו באזור.
למעשה הוא לא ראה את הדירות אליהם הוא משווה ומתייחס בהערכתו, לא נתן משקל לאיכות ורמת כל דירה ולפעמים אפילו לא יודע האם יש בהם מרפסות או לא.
צרפתי תמונת מסך של דירות שנמכרו שתחזק את טענתי. שים לב שהדירה שסימנתי (תת חלקה 15) פעם נרשמת כדירת 2 ח' ופעם נרשמת כדירת 2.5 ח' (הבאתי דוגמה זו שאותה אני מכיר אישית). בשנת 2014 נמכרו מספר דירות 2 ח' בשטח 43 מ"ר שכולם נמכרו במחיר מעל 400K ש"ח, מלבד אחת (תת חלקה 16) שהיא ברמת גרוטאה אשר זקוקה לשיפוץ מלא (נדרש חדר אמבטיה חדש+ צנרת + חלונות + ריצוף). משום מה שמאי נתן שומה לדירה נוספת שנמכרה ב-2015 בגובה 350K ש"ח. כדי להיות על הצד הבטוח בהערכתו, הוא העדיף להתעלם מכל העסקאות מעל 400K והתייחס רק ל- 340K. כפי שאמרתי כל הדירות נמכרו על ידי ולכן אני יודע בברור שהוא לא היה באף אחת מהם.
דוגמאות נוספות:
* 2 דירות בשכונת הדר עליון בחיפה. בנסח טאסבו רשומות בשטח 47 מ"ר. אחת ללא מרפסות והשניה עם 3 מרפסות בשטח 8 מ"ר כל אחד.
גם אם הם זהות באיכות פנים הדירה, אי אפשר לתמחר את שניהם באותו מחיר.
לדעתי, היות ושמאי מחויב להתיחס בהערכתו לדירות דומות באזור, אך בפועל אין לו אפשרות לקבל נתוני הדירות מלבד "מספרים יבשים" מרשות המיסים, אין ערך רב לרישום זה לצורך הערכה.
תשובה לשאלתך ומעט הגנה על כבודם של שמאי המקרקעין
01/05/15 23:52
79צפיות
ראשית, שמאי מקרקעין יכול להסתמך על עסקאות ישנות. הוא יעשה זאת רק כשאין ברירה (למשל הערכת שווי נכס באזור בו קיים מיעוט עסקאות).
התקינה השמאית ממליצה להיעזר בעסקאות שנעשו עד שנתיים קודם לתאריך הקובע, אך כאמור זוהי המלצה בלבד.
שימוש בעסקה שנעשתה 5 שנים קודם ללא שימוש במקדמי התאמה מתאימים, אינה ראויה, אינה הגיונית ואינה הוגנת.
לצערך, את הבנק זה לא יעניין והוא לעולם לא נכנס לשיקולי דעתו של השמאי (שזו זכותו המלאה לחשוב שזהו שווי השוק של הנכס).
 
אינני מתגאה בפורמט השומה המקוצרת שנוצר בשוק, אך האשמה אינה בשמאי המקרקעין. שכר שומה מקוצרת נע בין 430 ש"ח ל - 1,200 ש"ח.
בשכר הזה דורש הבנק מהשמאי לצמצם ככל הניתן את הדו"ח, ע"מ להישאר רווחיים. לשכת שמאי המקרקעין מנהלת מאבק קשה מול משרדי הממשלה ע"מ לבטל את הפורמט הנ"ל,
אבל נתקלת בלובי גדול של מתנגדים, להם אינטרס ברור להפחית את מחירי המשכנתא. אתם מוזמנים לעיין בדוחות IFRS, שומות מכריעות, שומות ליזמים פרטיים וכו', ע"מ להבין ששמאי מקרקעין יודעים לעשות עבודת שטח מדהימה - כאשר השכר הולם.
 
אני חייבת להדגיש ולציין שמשרדנו נותן שירותי שמאות מקרקעין לשלושה בנקים גדולים.
אני עורכת גם שמאויות בפורמט מקוצר וגם שמאויות לנכסים מסחריים ע"פ תקן 19 (שהינה שומה מלאה ומקיפה שעליה לא חלים שכרי הטרחה מתעריף הבנק).
מעולם, אף פעם ובאף אחד מהדוחות שערכנו (ומדובר על יותר מ - 10,000 דוחות לבנקים), לא קיבלתי שום הנחיה להפחית בערכי שווי הנכסים שאני מעריכה.
היו עשרות מקרים בהם לקוחות חשבו שאני טועה בהערכת השווי, אבל זו עדיין זכותי וזכותם המלאה לא להסכים.
 
עלתה טענה ששלושה שמאי מקרקעין יקבעו שלושה שוויים שונים לדירה.
זה נכון בהחלט. אבל בואו לרגע נעצור ונחשוב, האם שלושה אנשים זרים ושונים שינסו למכור את אותה דירה, יצליחו למכור אותה באותה מחיר?
ממש לא!
שומת מקרקעין סבירה יכולה לנוע בגבולות של 5% - 10% מהמחיר שנמכרה העסקה. זה סביר לחלוטין.
ייתכן והמוכר מאוד רצה למכור, או שהקונה מאוד רצה לקנות. ייתכן ומדובר בדירה יחידה בשכונה שמתאימה לאדם נכה (והנכה מוכן לשלם עבורה יותר) והרשימה עוד ארוכה.
תחום שמאות המקרקעין עובר תהליכים מדהימים בשנים האחרונות, ושמאי המקרקעין היום חשופים לכמות גדולה מאוד של נתונים, שעוזרים להגיע לתוצאות אמת.
 
אינני מתווכחת עם חברי דלעיל כי ההסתמכות על מאגרי מס שבח בעייתית.
דו"ח מבקר המדינה אף קבע כי קיימת בעיה להסתמך על הנתונים שם. יש לזכור שהנתונים המצויינים במאגר, נסמכים הן על הצהרות עורך הדין שהגיש את הדוח,
והן על כושר ההזנה של פקיד מס השבח שמזין אותם למאגר. אז אומנם המאגר הנ"ל אינו מדוייק, אך שימוש נכון בו וניתוח מס' רב של עסקאות השוואה בהחלט מאפשר לאתר את החריגים ולהתעלם מהם.
 
ולשאלת פותח המודעה,
כל שתוכל לעשות הינה לפנות לשמאי אחר של הבנק ו/או לבנק אחר להערכת שווי חדשה.
לצערי, אני בספק שתוכל לעשות משהו אחר בעניין.
אם את....
02/05/15 03:57
56צפיות
צריכה לכתוב כל כך הרבה ( ואני מעריך שזה היה גם בקיצור) זה אומר שמשהו לא מריח טוב. במקרה הנקודתי שלי כל העסקאות נעשו על דירות בקומות גבוהות (לא יודע אם משופצות או לא) הדירה שאני קניתי נמצאת בקומת קרקע (מאד מבוקש באיזור בו קניתי) פינתית, משופצת טוטאל, אין לי מה להוסיף.....הדלתא לא מתאימה בעליל. העסקה נחתמה (לשמחתי) וגם המשכנתא למרות זאת....אני חושב שלא נעשתה עבודה טובה ושאלתי היא האם אין איזה אירגון לשמאים שם אני יכול להציף (ולהוכיח) שהשמאי "קצת" פיספס?
המון תודה על תגובותייך!
לא נראה לי שיש הרבה ערך או היגיון בשמאות שלהם
02/05/15 01:03
54צפיות
רק שבמקרה שלי המחיר המגוחך שהשמאי קבע. גרם  לחרוג מאחוזי המימון ( מ - 69 אחוז עד 77 אחוז), מה שדופק לי את המשכנתא ויגרום לי לאחר בזמני תשלום.
 
שום דירה עם אותו מספר חדרים לא נמכרה במחיר כזה בשנה ומשהו האחרונות. יותר מזה, אם הוא מוצא לי דירה בשכונה הזו במחיר הזה אני מוצא לה קונה באופן מיידי
 
למרות שבעצת הבנק פניתי אליו מראש ויידעתי אותו באחוזי המימון כדי שזה לא יקרה וכל מה שהוא היה צריך לעשות זה לקבוע מחיר גבוה ב- 15,000 ש"ח כדי למנוע את הבלגן הזה.
 
לפחות יש מצב שהוא לא יצא נקי מזה, אפילו בבנק חושבים שזה מוגזם ומתכוונים לבצע בדיקה בעניין. הריי מה יוצא להם מזה? אני מעביר את ההפרש למוכרים והבנק מרוויח פחות מהמשכנתא שלי.
למרות התגובות המעניינות עדיין.....
02/05/15 18:41
44צפיות
לא קבלתי תשובה חד משמעית האם יש איזה גוף שמוסמך לבדוק את העניין הזה?
לבדוק את התנהלות השמאי?
תודה לכל התיחסות ושבוע נעים!
תשובה חד משמעית לבעיה שהעלית מול שמאי הבנק למשכנתאות.
02/05/15 21:56
49צפיות
הצבת לפורום "סיפור אישי" ובו יש לך טענות לאופי השמאות,תוצאותיה בהשוואתה לעסקאות מכר מלפני 4 עד 5 שנים,[שהשפיעו על גובה המשכנתא שקיבלת]
לא תארת לנו את סיור השמאי בדירה המאובחנת, לא הצגת כאן כדוגמה את מכלול הערותיו על מצב הדירה ביחס לאחרות [גודל, קומה, כיוונים, מצבה הפיזי של הדירה,מצב הבניין ועוד] שיכולים להסביר "אולי" את הנסיבות שבהם נקבעה השמאות על הדירה.
ואגב...קיבלת כאן בפורום התייחסויות מאוד רציניות שמהם יכולת ללמוד על הטעויות שבצעת בכל התהליך.
 
אתה שואל - "על כמה שנים אחורה מסתמך השמאי בקביעת שווי שוק הדירה" ???.
התייחסות - אין הגדרה "חוקית" המחייבת השוואה עד שנה מסויימת.
 
שאלתך - "האם יש משהו מבחינת החוק שאני יכול לעשות"?
התייחסות - אתה יכול להתלונן ללשכת השמאים, לרשם/ת השמאים במשרד המשפטים,לרשות להגנת הצרכן, או להגיש תביעה לבימ"ש שלום בגין הפגיעה שנגרמה לך , אם נגרמה, אבל...אין לך שום סיכוי בשום סקטור [כולל ביהמ"ש] אתה תקבל תגובה ש"הטעות במידה והיתה היא בתחום הסביר".
האם תוכל להוכיח שנגרם לך נזק ? כלל לא, כי "עובדתית"...הבנק קיבל את שומת השמאי, אתה הסכמת לגובה השמאות, לא ערערת עליה ודרשת שמאי נוסף, מעבר לקיטורים שלך , ולכן למגינת לבך אין לך שום "קייס" מעבר להוצאת "קיטור כאן בפורום.
 
אתה מציין - גם בבנק הרימו גבה, בלשון המעטה, ואמרו שהם לא יכולים לעשות כלום
התייחסות - מדובר על "עוית" בעינו של הפקיד בבנק [בשום אופן לא הרמת גבה] השמאי פעל לפי עקרונות הסכם ההבנות עם הבנק, והוא גם הקטין את הסיכון שלו להתבע בעתיד ע"י הבנק, ולך יש להלין רק על עצמיך.
 
אתה מציין - בכל מקרה העסקה נסגרה ובמקום 50% לקחתי 41% מימון. ואני מעוניין לנסות ולמצות את הדין. ושואל - האם יש לי איזה קייס?
התייחסות - לקחת אחוז מימון נמוך או גבוה מהבנק הינה בעייה ישירה שלך מול בנק המשכנתאות, לשמאי אין לכך קשר ישיר,ברגע שהסכמת "להמשיך הלאה בקבלת ההלוואה" בעצם קיבלת את גובה השומה כפי שהוצג לך בבנק, ואין לך אפשרות לטעון שנגרם לך נזק. [להוציא יותר כסף מה"כיס" אינה אסמכתא מספיקה. 

אתיקה והוראות מקצועיות לשמאים -    http://www.landvalue.org.il/loadedFiles/__heb__ijf...
דבר ראשון....
02/05/15 23:11
41צפיות
הרבה תודה על ההיתיחסות המפורטת.
למען הסר ספק.....לא עשיתי שום טעות. האפשרות שזה יקרה נלקחה בחשבון ולכן גם היה לי את הסכום לסגור את הדלתא.
 
אני לא בחרתי לקחת את אחוזי המימון האלו. לא היתה לי ברירה כי השמאי לא עשה את עבודתו נאמנה כלפי אלא יותר כלפי הבנק. הדירה והמיקום מאד מבוקשים גם למכירה וגם להשכרה.
 
תיאור סיור השמאי:
הוא ראה את האיזור והמיקום ואמר שהדירה במיקום שנותן לה יתרון משמעותי על דירות אחרות באיזור. מבחינת הגודל... אז הדירה נבנתה לפני 40 שנה...והחדרים שנבנו אז היו יותר קטנים מהחדרים שבסטנדרט של היום. אממה....ההשוואה היא לסטנדרט של היום. הבניין בן 40 אבל.....במצב טוב מאד אין סדקים ויש גם חוות דעת של מהנדס העיר. הדירה משופצת קומפלט. להכנס ולגור הכל חדש.
 
בתכל'ס יש לי הרגשה שנעשתה עבודה לא מקצועית שמונעת מפחד (מצד השמאי כמובן) אם כל אחד שהתייעצתי ( מתווכים, עו"ד וגם שמאי נוסף) על האפשרות להביא שמאי נוסף נאמר לי שרוב הסיכויים שלא יהיה שינוי גדול כי גם השמאים מסתמכים ומדברים אחד עם השני וגם השמאי שנתן את השמאות אמר לי שהוא מתייעץ עם עוד שמאים.
 
לשמאי יש קשר ישיר לגובה אחוזי המימון. לא הבנתי איך אין לו?
פעם נוספת הרבה תודה על תגובתך!
שבוע מוצלח.
בדיחת ה"שמאות מקוצרת" ובכלל - התייחסות
03/05/15 09:45
41צפיות
לידידי - "Drill Bit".
ראה...ליבי אתך,ודעתי כדעתך, אין לי ספק שנעשה לך עוול ע"י גורם מקצועי "מוטה" [ראה את כללי הקוד האתי של השמאים שצרפתי] שמנסה לנווט בין ה"טיפות" כלומר מצד חובתו המקצועית לך שמשלם את שכרו, ומצד שני החשש מתביעה של הבנק נגדו בגין התרשלות ומחיקתו מהרשימה של הבנק, ולכן הוא תמיד יעדיף את האינטרס הפיננסי של הבנק. [הקטנת סיכונים]
 
השמאי מקבל "שכר טרחה נמוך" על עבודתו, מה שמביא אותו להכין חוו"ד מינמאליסטית הסותרת באופן בוטה את האמור בכללי האתיקה של השמאים. [כולם יודעים זאת, ו"עולם כמנהגו נוהג"] ולכן גם הומצאה ה"שומה המקוצרת",שסותרת את כללי האתיקה של השמאים באופן בוטה.
 
ראה ספרה של השמאית נחמה בוגין -  יסודות בהערכת נכסים  -   http://landtax.co.il/books/nihul-nadlan/18.pdf
במידה ותרצה לבחון את האבסורד הקיים בן "עקרונות השמאות הלא מוטית" לבין הקיים בפועל, עליך לקרוא את הפרק הנוגע להערכת שווי לקרקע חקלאית
בעמוד 15 -[אדמה צמודת "גב" לשטח מבונה במרכז הארץ] ותבחין שיש פערים של מאות אחוזים בין השערוך התורתי המחוייב עפ"י כללי השמאות, לבין המצב בפועל
[כלומר השיווק לצדדי ג']  גם תקן 22 לחוקי השמאות לא הביא "מזור" ל"ספסרות". וניתנים חוו"ד מעוותים המביעים את רצון בעלי האינטרס בחווה"ד.
 
גם "בוגין" נותנת בפרק זה "דרור" למילים "צופה פני עתיד" עם רמת סיכון מסויימת שהציפיות לא יתממשו,והערכתה היא 50 אלף דולר לדונם !
והיום...קרקעות המרוחקות מאות ואלפי מטר מקו בניה קיים מוגדרות כצמודות קו לבניה ונמכרות במחירים מופקעים וגבוהים לעין שיעור מהערכת השווי כאן.
 
ביום בו תוטל סנקציה כספית בחוק נגד חוו"ד מוטה [החורגת מכללי השמאות המוגדרים] אולי, אולי...יחול שינוי.
 
לסיכום ראה כמה פס"ד בתביעות נגד שמאים :
ביהמ"ש דחה תביעה של בנק דיסקונט למשכנתאות נגד שמאי מקרקעין - ומתח ביקורת קשה על הבנק - 
 
זה מה שקרה עד שנת 2001 - בנקים הגישו עשרות תביעות נגד שמאים על הערכות מופרזות של נכסים - http://www.themarker.com/law/1.75186
        והשמאים "הבינו את הרמז".  [מי לא זוכר את קריסת מחירי הנדל"נ של שנת 99 ]
 
 יו"ר לשכת השמאים הגיב בעיתון הארץ:בהקשר לשומת משכנתא.[כאן בפורום ב-2008]
 
"השמאי הזה מקבל בעבור עבודתו 300 שקל, וזה גורם לכך שהדבר היחיד שהוא בודק באמת זה רק את סבירות המחיר שנקבע בהסכם, ולא שום דבר אחר. זו שומה מקוצרת, שאינה עומדת בתקינות השמאיות ובמשרד הפנים שוקלים להכריז עליה שומה לא חוקית. השומה המקוצרת הזו היא גם עילה לתביעות של הבנקים נגד השמאים, בגין רשלנות מקצועית. נוצר כאן מצב שבו מובן לכולם שבעבור 300 שקל אינך יכול לצפות לבדיקות רציניות, ואולם אף אחד, כולל משרד השיכון, לא פועל לשינוי התעריף כדי ששמאי יעשה עבודה כמו שצריך". 
 
 
 
 
פס"ד בתביעת בנק נגד שמאית מקרקעין בגין רשלנות, הבנק זכה.
03/05/15 12:25
41צפיות
בפסה"ד הנפרש בפנינו ניתן למצוא כמעט את כל "תחלואי" השמאות [המקוצרת],אנו רואים איך 2 שמאים שונים מוצאים מידות שונות לאותו נכס, מחירים שונים לעסקאות דומות בפערים משמעותיים,פני הרחוב הקרוב מוצגים בצורה שונה, אין ספק שנסיבות המקרה לצד ה"שמאות המקוצרת" הם מקור ה"תחלואה".
האם לאחר קריאת פסה"ד שלפנינו יעז שמאי לתת חוו"ד שעלולה לסכן אותו ?
 
22/5/2005                                                                                                                                               א 42973/01
בנק לאומי למשכנתאות סניף משרד ראשי                   נגד                    1.סימה בן דוד-שמאית מקרקעין  2. המגן – חברה לביטוח בע"מ
בית משפט השלום תל אביב-יפו                                                           בפני כב' השופטת אביגיל כהן
 
                                                                                   פ ס ק   ד י ן
1. בפני תביעת בנק למשכנתאות נגד שמאית מקרקעין, המבוטחת על ידי המגן חברה לביטוח בע"מ (להלן: "המגן") וזאת בגין נזקים שנגרמו לבנק, לטענתו, עקב שומה רשלנית שנערכה על ידי שמאית המקרקעין – הנתבעת 1.
2. התביעה היא על סך 476,862 ₪.
3. מבוא עובדתי:
א) הנתבעים 1, 2 בתיק דנן (להלן: "קרני") ערכו הסכם מכר ביום 30/10/98 עם הנתבעים 3, 4 (להלן: "דיין") ולפיו רכשו קרני מדיין דירה בת ארבעה וחצי חדרים, הנמצאת בקומה שניה, ברחוב רש"י 40 ברמת גן, הידועה כגוש 6204 חלקה 366 (להלן: "הדירה"), וזאת תמורת סך 253,000 דולר.
ב) לשם מימון עסקת המכר, ביקשו קרני - משכנתא מבנק לאומי למשכנתאות . הלווים – קרני התבקשו להמציא שומת מקרקעין משמאית הנמצאת ברשימת השמאים המקובלים בבנק, והם פנו לנתבעת 5 (להלן: "בן דוד") על מנת שתערוך שומה לדירה.
ג) בן דוד ערכה שומה ביום 7/12/98 והעריכה שוויו של הנכס בסכום של כ- 250,000 דולר.
ד) הבנק אישר לקרני הלוואה בסך 630,000 ₪ באופן שבו אושר ביום 14/12/98 סך של 400,000 ₪ וביום 15/12/98 סך של 166,000 ₪ ו- 64,000 ₪, כאשר
השווי הדולרי של סכום הלוואה למועד קבלתה היה כ- 146,000 דולר.
ה) קרני הפרו את הסכם ההלוואה, לא עמדו בתשלומים, וביום 5/1/2000 הגיש הבנק לביצוע בלשכת ההוצל"פ במסגרת תיק 3-00-03230-01 בקשה למימוש משכון, הרשום על הדירה.
ו) במסגרת הליכי מימוש הדירה, נערכה שומה לנכס והתברר כי שווי הדירה הוא בסביבות כ- 110,000 דולר, ובסופו של דבר, נמכרה הדירה במסגרת הליכי המימוש ביום 26/7/2001 בסכום של 110,000 דולר.
ז) בטרם נמכרה הדירה, נשלח מכתב מהבנק לבאת כוחה של בן דוד באותה עת, והוצע לגב' בן דוד להציע הצעה גבוהה יותר לרכישת הדירה על מנת להקטין את הנזקים שנגרמו כתוצאה משמאותה הרשלנית, לטענת הבנק.
ח) יתרת החוב בגין אותן הלוואות של קרני לאחר מכירת הדירה, היתה בסך של 476,862 ₪ נכון לחודש אפריל 2003 ולפיכך, הוגשה התביעה בגין סכום זה.
 
4. תמצית טענות הבנק:
א) הבנק טען, כי בן דוד ערכה את חוות דעתה באופן רשלני כמשמעותו בסעיף 35 לפקודת הנזיקין וקבעה שווי לא סביר לדירה. שמאי מטעם הבנק העריך את שווי הדירה, נכון למועד עריכת השומה על ידי הגב' בן דוד (7/12/98) בשווי שבין 165,000 דולר עד 170,000 דולר,
שעה שהגב' בן דוד העריכה את הדירה ב- 250,000 דולר.
ב) הבנק הצביע על פגמים בשומתה של הגב' בן דוד, וטען, כי מדובר בשומה בלתי סבירה שאין לה אחיזה במציאות ובנתוני הדירה הספציפית.
ג) הבנק טען, כי ללא אותה שומה של הגב' בן דוד, הוא היה מעניק סכום הלוואה נמוך ב- 50% מסכום הלוואה שהוענק בפועל. ובשל רשלנותה של הגב' בן דוד עליה לשאת בנזקים הישירים והעקיפים שנובעים מאותה שומה רשלנית.
ד) הבנק טען, כי על הנתבעת 6 – חברת המגן לשפות את הבנק בהתאם לסעיפים 65 ו- 68 לחוק חוזה הביטוח תשמ"א – 1981.
 
5. תמצית טענות הנתבעות:
א) הנתבעות טענו, כי הגב' בן דוד לא התרשלה כלל בעריכת השומה המתייחסת לדירה והיא מילאה את תפקידה בצורה מקצועית ביותר.
ב) באשר לנזק הנטען: הנתבעות טענו, כי לא הוכח כל נזק וזאת גם אם בית משפט יגיע למסקנה ולפיה הגב' בן דוד התרשלה.
ג) לחלופין טענו הנתבעות - כי הבנק אחראי ברשלנותו ו/או בפזיזותו ו/או בחוסר זהירותו לנזקים הנטענים, בכך שלא בדק לעומק את תנאי העסקה ונסיבותיה, את נסח המקרקעין, מצבם הפיננסי של הלווים, בדיקות ראויות באשר לאיכותם של הלווים, לא העסיק עובדים מיומנים, ועובדיו לא פעלו כפי שעובדי בנק היו צריכים לפעול בנסיבות הענין. לפיכך, גם אם בית משפט יגיע למסקנה ולפיה יש רשלנות מצידה של הגב' בן דוד, הרי רשלנותו של הבנק ואשמתו, מנתקת כל קשר סיבתי בין האחריות נטענת כלפי הנתבעות ובין הנזקים הנטענים על ידי הבנק.
6. לאחר עיון בטענות הצדדים ובסיכומיהם הגעתי למסקנה ולפיה דין התביעה להתקבל בחלקה מהנימוקים כדלקמן:
א) האם הגב' בן דוד התרשלה בעריכת השומה?
(1) סעיף 35 לפקודת הנזיקין קובע:
"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות – הרי זו התרשלות, ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה".
(2) יש לבדוק, האם הגב' בן דוד ערכה את השומה מיום 7/12/98, כפי ששמאי סביר היה צריך לערוך אותה.
(3) בהתאם לשומה, שטח הדירה הוא כ- 127 מטר ברוטו. שטח רצפה מדוד הוא כ- 102 מטר, הדירה חזיתית, ושווי הנכס על פי הערכתה הוא כ- 250,000 דולר. השמאי מר טובי פרי, שערך שומה לנכס בשנת 2003 לבקשת הבנק, ערך שומה, שמטרתה היתה לאמוד את השווי הסביר של הדירה נכון ליום 7/12/98.
 
המשך פסה"ד בהפניה הבאהhttp://arnona.co.il/index.asp?Article=415
המון תודה....
03/05/15 22:50
19צפיות
על זמנך, הרצון הטוב והתגובות המפורטות. אני רוצה לאחל לעצמי...שיום אחד.... גם אני אוכל לעזור כך לאנשים אחרים.
תודה!
ארכיון הודעות
Flix
פרסום נדל

בעלי עסק בתחום הנדל"ן?

הגיע הזמן שתפרסם בתפוז לפרטים נוספים >>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה