בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

התננולת מול משכיר(כועס) בעת פינוי דירה
29/07/14 10:20
78צפיות
מדובר במקרה של זוג חברים שאמורים לפנות בקרוב מאוד את הדירה שלהם.
 
הם שוכרים מזה שנתיים דירה. באמצע השנה הראשונה היה נסיון פריצה לדירה(הייתה דלת עץ מאוד לא רצינית) והם דרשו מהמשכיר להחליף לפלדלת, בסופו של דבר הוא הסכים להתחלק בחצי מההוצאות. תמיד הייתה להם תחושה שהוא עושה להם טובה שהוא עונה לטלפון ותמיד היה נסיו להתנער מאחריות.
 
שבועיים לפני שנגמר להם החוזה הם גילו מתחת לכיור רימות, נסיונות לתפוס את הבעלים לא צלחו ובסופו של דבר הם הרגו את הרימות עם אקונומיקה אבל לא ברור אם הבעיה בכלל נפתרה. זה היה הקש ששבר את גב הגמל והם החליטו לעבור דירה.
 
נוצר מצב שהמשכיר גילה שהם עוברים דירה שבוע לפני שנגמר להם החוזה(מה ככל הנראה יגרום למצב שהדירה תעמוד ריקה), הוא מבחינתו כועס על ההתראה הקצרה והחליט להקפיד על קוצו של יוד על החוזה הקיים.
 
ברשותו המשכיר יש צ'ק בטחון על סך 5K.
הוא החליט שהם יתקנו גם דברים כמו בלאי סביר או שהוא יפדה את הצ'ק ביטחון.
לתאבון שלו אין באמת גבולות (רוצה שישאירו את המקרר שיש בדירה, אותו קיבלו במתנה מהדייר הקודם).
 
נשאלת השאלה איך הם מתמודדים עם המנוף בדמות ה-5K שיש למשכיר בלי להפוך לצד הסרבן בביטול הצ'ק.
האם הדרך החוקית  היחדיה תהיה לתת לו לפקדות את הצ'ק ולתבוע אותו?
 
 
 
 
 
 
מומלץ לתעד
29/07/14 10:38
66צפיות
כדאי שחברך יתעדו בכתב את ההתנהלות עם המשכיר. רצוי גם בשיטות הישנות של פקס' ודואר. וכן את האופן שבו השאירו את הדירה-יתעדו בתמונות ובוידאו.
 
לא ברור לי מה הבעיה שהם עוזבים שבוע לפני הזמן. הם הרי ישלמו עד סוף תקופת השכירות, נכון?
 
האם זה וודאי שהדייר הקודם השאיר את המקרר במתנה אישית עבור חברך ולא פשוט השאיר את המקרר בדירה בתאום עם בעל הבית? יש ראיה לכך? אפשר לקבל אישור בכתב לכך מהדייר הקודם? צריך לנהוג בעניין זה מאוד בזהירות שחלילה לא יפגעו בקניין של בעל הבית.
 
האם יש לחברך העתק משיק הבטחון? האם הוא נכתב לפקודת בעל הבית בלבד ושורטט בקרוס ו"למוטב בלבד"?
 
ככל שהתשובות לגביי השיק חיוביות וחברך בטוחים כי עמדו בכל תנאי ההסכם ודרישות בעל הבית הן בבחינת עשיית עושר ולא במשפט כלומר רצון להתעשר שלא כדין על חשבון חבריך, הרי שהסיכון בביטול השיק מצטמצם שכן לא יכולים להיות מעורבים בתביעה עתידית צדדי ג' שהשיק הוסב לטובתם.
 
גם אם יבטלו את השיק, מומלץ לשלוח לבעל הבית מכתב שבו יתארו את המצב לפיו עמדו בכל תנאי ההסכם בדייקנות, דרשו את השבת השיק לידם ומשסרב להשיב להם לא נותרה בידם ברירה אלא לבטלו.
 
 
בפקס' עם אישור מסירה
29/07/14 10:39
49צפיות
ובדואר רשום.
 
המון תודה על התשובה המפורטת
29/07/14 14:12
17צפיות
מה הכוונה בלתעד בכתב  (כלומר מה בדיוק לתעד)?
*יש מספר שיחות מוקלטות לפי מה שהם סיפרו לי.
 
הבעיה עם העזיבה שלהם היא כדלקמן:
הם אמרו (בשיחת טלפון) חודש לפני סוף החוזה לבעל הדירה שהם מעוניינם להישאר בדירה, אבל בפועל לא הייתה חתימת חוזה בכתב.
שבועיים לפני סוף תקופת השכירות התרחש המקרה עם הרימות. בעקבות המקרה והטיפול בו  הם החליטו שהם לא נשארים. נוצר על הנייר מצב שהם עוזבים בהתראה קצרה.
 
המקרר מופיע בחוזה החתום (עברתי עליו) תחת הציוד האישי של חבריי.
 
לגביי הצ'ק אני לא לגמרי בטוח (צריך לוודא מול החברים).
*אבל בואי נניח שהוא למוטב בלבד, כי כל הצ'קים החדשים מגיעים ככה כברירת מחדל.
 
השאלה היא האם זה לא הופך אותם לצעד סרבן , עצם הביטול של הצ'ק?
 
ומתי הם יכולים לבטל את הצ'ק (זו בעצם השאלה העיקרית), כי כמו שאת מבינה בעל הבית יכול לפדות אותו בכל רגע, גם לפני שהגיע לדירה לבדוק אותה והם יראו שהצ'ק נפדה רק מספר ימים מאוחר יותר.
*האם יש אפשרות לתת הוראה לבנק ליצור קשר עם בעל הצ'ק לפני שפודים אותו.
 
 
 
 
מס שבח ומס רכישה
29/07/14 00:10
47צפיות
שלום לכולם, יש לי שאלה
ברשותי מגרש מיועד לבניה-עם כל האישורים וכו'-ואני מתעתד בע"ה לקנות דירה חוץ מזה.
האם אהיה חייב במס רכישה, ובמס שבח במכירת הבית ?
תודה
תשובה
29/07/14 02:06
32צפיות
1. בהנחה ואתה לא עובר את רף המחיר ואין לך דירה בבעלותך לא תשלם מס רכישה.
2. אם במועד מכירת הדירה הבית שעל המגרש עדיין לא יהיה בנוי אז תוכל לבקש פטור ממס שבח.
 
29/07/14 10:42
12צפיות
ככל שעד למועד הרכישה/מכירה של הדירה לא יהיה בית בנוי על המגרש (טופס 4) תהיה הדירה עדיין בבחינת דירה יחידה.
º
תודה רבה
29/07/14 14:38
1צפיות
שאלה בנוגע לנסח טאבו ובעלויות
27/07/14 15:57
79צפיות
מדובר בחלקה גדולה (מושע) שיש עליה כמה סוגי בעלים- בעלים רשומים בנסח בטאבו וכאלה שישבים תחת בעלות של עמידר.
בנסח טאבו המלא שיש לי לא ניתן לראות את החלק של עמידר וכמובן לא את הדיירים שיושבים תחת בעלותה.
 
א) כיצד ניתן לראות את החלק  מתוך החלקה של עמידר?
ב)איך ניתן לשייך לכל דייר ,של עמידר, את החלק שלו?
רישום מורכב
28/07/14 10:11
30צפיות
יש לבדוק את הנסח ולבקש אישורים משלימים מרמ"י ומעמידר.
נראה שמדובר במקרה שבו רישום הנכס מתנהל באופן מורכב. מומלץ להיוועץ באופן פרטני.  
לא ברורה התשובה
29/07/14 09:38
5צפיות
למה כוונתך שיש לבדוק את הנסח?
מבדיקה בנסח המלא לא מופיע רישום בעלות עמידר.
האם הנסח לא אמור להיות המסמך המרכז הסופי?
 
 איזה אישורים ו/או רישומים משלימים צריך לבקש מרמ"י ומעמידר?
מה כוונתך ברישום מורכב התוכלי בבקשה יותר לפרט? ובאיזה מקרים הוא רלוונטי?
עמידר משמשת כחברה משכנת
29/07/14 10:21
6צפיות
ומנהלת פנקסי רישום משלה.
לבעלי זכויות החכירה/שכירות יש אפשרות לדרוש אישור זכויות.
לעיתים הרישום הוא כפול ולפעמים אף משולש, כלומר כדי לקבל תמונה מלאה של בעלי הזכויות יש צורך לעבור דרך נסח טאבו, אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל וכן אישור זכויות מהחברה המשכנת.
 
 
º
אגב כל אחד מהם גובה גם לא מעט כסף על זה
29/07/14 10:54
לפנות לעמידר ולבקש תשריטים
28/07/14 21:50
10צפיות
אבל זה לא ניתן לכל אחד בשונה מתיק בית משותף/נסחי טאבו.
צריך ייפוי כוח מבעלי הזכויות הרשומים אצלהם.
ערבות בנקאית בשכירות דירה
28/07/14 17:57
101צפיות
אני בעל נכס, ובעקבות הזדמנות מסויימת יוצא שאני צריך להשכיר את הדירה.
מדובר על נכס חדש מקבלן, בשכונה חדשה שמכילה הרבה משפחות צעירות, דירת 4 חדרים.
כחלק מחוזה השכירות אני דורש ערבות בנקאית בגובה שלושה חודשי שכירות, ואף מוכן להתפשר ולספוג את העלויות שנדרשות עבור הערבות.
את החוזה ערך עו״ד שהמליץ לי בחום שלא לוותר על הערבות הבנקאית אבל חלק מהאנשים שעימם אנחנו במגעים מביעים התנגדות לערבות הבנקאית ורוצים פתרונות אחרים כמו שטרי חוב, ערבים וכו׳ במקום..

מה דעתכם בנושא? האם אתם כן משכירים או שוכרים דירה כרגע עם ערבות בנקאית, בעבר?
עוה"ד שלך נתן לך שירות טוב
28/07/14 18:50
88צפיות
קיבלת ממנו המלצה המתאימה לנכס ולשוכרים שאותם אתה רוצה עבור הנכס שלך. המשך להיוועץ בו.
 
קיימות אומנם גם חלופות לערבות, אני מניחה שאם יגיע שוכר שיש לו שני ערבים חזקים (משכורת המשלשת את גובה שכר הדירה החודשי, במשרה קבועה) שיחתמו על ערבות ועל שטר חוב, יהיה ניתן לשקול את החלפת הבטחונות.
 
בהצלחה!
שאלה לעו"ד
29/07/14 00:42
58צפיות
האם לדעתך אפשר לוותר על ערבות בנקאית לשוכר בעל משכורת פי 3 משכר דירה או לשוכר עם 2 ערבים שכ"א מהם בעל משכורת פי 3 משכר דירה?
זה לא עניין של אפשר או לא
29/07/14 02:08
44צפיות
אפשר הכל, ערבות בנקאית היא בטוחה הרבה יותר טובה מכל החלופות האחרות, בעייתה העיקרית היא שהיא גם יקרה וגם דורשת מנותן הערבות "לנעול" את סכום הערבות בבנק.
 
º
תלוי בסיבות ובנסיבות
29/07/14 10:40
13צפיות
אתה יכול לדרטש מה שאתה רוצה
29/07/14 09:36
30צפיות
השאלה היא אם תמצא שוכרים שיסכימו לתנאים שלך. 
כמה שידוע לי, הדרישה שלך לערבות בנקאית בגובה 3 חודשי שכירות היא לא מקובלת. 
למען הגילוי הנאות - אני משכיר כמה נכסים ובאף אחד מהם לא דרשתי אפילו ערבות בנקאית. אני מחתים ערבים על החוזה וגם על שטר ביטחון.
 
הטיפ שלי  הוא לבחור טוב טוב את השוכרים ואת הערבים
תוגבל הוזלת הדירות לצעירים: חוק מע"מ 0% - הוראת שעה ל-5 שנים
28/07/14 18:56
52צפיות
שינוי במסגרת חוק 0% מע"מ - לאחר מאבק ממושך בין ועדת הכספים למשרד האוצר, התקבלה עמדתו של יו"ר ועדת הכספים ניסן סמולינסקי להגביל את תחולת החוק במסגרת הוראת שעה ל-5 שנים בלבד.
http://www.bizportal.co.il/article/390718
הצעת החוק של חה"כ סתיו שפיר בעניין חובות שוכר ומשכיר
28/07/14 10:33
105צפיות
חה"כ סתיו שפיר הניחה על שולחן הכנסת הצעת חוק להסדרת חובות המשכיר והשוכר בשוק השכרת דירות למגורים בישראל, התשע"ד–2014 שמטרתה לאפשר כי השוכר יכבד את זכותו של המשכיר לבקר במושכר בתדירות סבירה ויאפשר לו לבדוק את המושכר בכל עת סבירה, בין היתר לצורך ביצוע תחזוקה שוטפת ותיקונים, מבלי לפגוע בזכויותיו של השוכר.
 
אני מביאה לידעתכם חלקים מנוסח החוק המוצע תוך הבעת עמדה שמדובר בהצעת חוק שאין בה שום חידוש. אם אתם חושבים אחרת אשמח לקרוא את עמדתכם המנומקת. חה"כ שפיר מוזמנת כמובן להסביר את החידוש שבהצעת החוק שהיא טורחת לקדם. 
 
2. (א)      שוכר יעשה שימוש סביר במושכר וברכוש המשותף בבית המשותף, כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969[1], וישמור על ניקיונם ושלמותם.
 (ב)       שוכר ישלם את דמי השכירות למשכיר במועד שעליו הוסכם בחוזה השכירות.
 (ג)       שוכר יאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971[2], ובכפוף להוראות סעיף 4.
חובות משכיר  בתקופת השכירות
3. (א)      פגם במושכר הנובע מבלאי או מהתיישנות שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו לא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן.
 (ב)       פגם במושכר שתיקונו דחוף, והנובע מתקלה או מבלאי שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו בתוך 48 שעות מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר; לא תיקן המשכיר את הפגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולקבל החזר הוצאות מהמשכיר לא יאוחר מ-30 ימים לאחר ביצוע התיקון, ובלבד שהודיע על כך למשכיר בכתב; בסעיף זה, "פגם במושכר שתיקונו דחוף" – פגם במושכר שפוגע משמעותית בבטיחות המושכר או שמונע שימוש בסיסי בו, ובכלל זה פגם שתיקונו דרוש למניעת הצפה או לניקוז הצפה, לתיקון תקלה בזרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, לתיקון דלת הבית או לתיקון אחר שהוא דחוף מטבעו.
כניסה למושכר
4. משכיר לא ייכנס למושכר במהלך תקופת השכירות ללא אישורו של השוכר ונוכחותו של השוכר במושכר.
פיצויים ללא הוכחת נזק
5. משכיר שלא תיקן פגם במושכר בניגוד להוראות סעיף 3 או שנכנס למושכר בניגוד להוראות סעיף 4, רשאי בית המשפט לפסוק לשוכר פיצויים שאינם תלויים בנזק בסכום שלא יעלה על הסכום שעל השוכר לשלם למשכיר עבור שלושה חודשי שכירות.
 
חוק מיותר לגמרי
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
28/07/14 17:09
73צפיות
חבל על הדיו בספר החוקים.
 
א. כל חוזה סטנדרטי כולל סעיפים אלו.
ב. סעיפים 2.ג , 4 הינם שני צדדים של אותו מטבע. זה נראה כמו ניסוח רשלני. מוטב היה סעיף אחד שקובע שלמשכיר אסור להכנס ללא תיאום ולשוכר אסור למנוע כניסה שתואמה או אחת לשלושה חודשים ללא תיאום במידה וסירב לתאם.
 
ג.ץ סעיף 3/א' - השוכר ראה את הדירה ומצא אותה סבירה. האם לאחר הכניסה יכול לחייב את המשכיר לתקן "בלאי" ? ככל שהנזק דווח לו מלכתחילה, היה יכול לסרב לחתום על החוזה.
 
ד. 3/ב - מי קובע מהו נזק "דחוף" ? או שח"כ שפיר תציין מה דחוף בעיניה או שתשנה הסעיף.
 
האם במידה והחוק יאושר ואחד הצדדים יפר אותו, הסנקציה תהיה גדולה יותר מסנקציה על הפרת חוזה ? האם אפשר להפעיל דין פלילי על מישהו שיפר חוק זה ?
 
אם הכנסת רוצה ללכת בכיוון כזה אז אולי שפשוט תציע חוזה מומלץ עם תשלום מס מוגדל על שכירות ממי שלא ישתמש בחוזה המומלץ.
 
 
מסכימה עם כל מילה
28/07/14 18:47
37צפיות
נראה כאילו המטרה שעמדה מאחורי הצעת החוק היא "העיקר להגיש הצעת חוק בנושא שוכרי דירות" או משהו דומה לזה.
דווקא הרעיון שלך לגביי הסכם מומלץ, הוא משהו שאפשר אולי לפתח אותו.
בכמה יורד ערך של נכס נדלני שפגוע בפיצוצי צנרת
26/07/14 08:37
139צפיות
בכמה אחוזים יורד הערך של דירה כאשר יש בעיית נזילות מים ופיצוצי צנרת מהדירה שלמעלה?  שווי רגיל של הנכס הוא כמיליון שקלים בערך.
כבר עשר שנים חוזרים ומתרחשים אירועי נזילה מהדירה שלמעלה, ובכל פעם השכן נעזר בשירותי הביטוח שלו, הם באים מחליפים חצי מטר צינור והולכים לדרכם עד לאירוע הנזילה הבא, השכן מסרב להחליף את הצנרת הישנה של דירתו, על פי יעוץ  של שמאי מקרקעין נאמר לי כי אם אני רוצה למכור את הנכס, ישנה ירידת ערך כתוצאה מהמצב שניכפה עלי, לחיות מתחת לדירה המכילה תשתית צנרת ישנה ורקובה שחוזרת ומתפוצצת אחת לשנה שנתיים,
הבאתי מומחה שהכין דו"ח מצולם והוכיח כי בעיות הנזילה מקורם מהדירה שלמעלה.
דרך אגב, אני מתפלא שבעל הנכס אינו מסכים להחליף את התשתית, כי הוא בעצמו פוגע בערכו של הנכס שלו עצמו, כי אם הוא יבקש למכור את הנכס שלו, הוא לא יקבל מחיר טוב, בגלל הבעיות האלה שחוזרות על עצמן.
תודה רבה לכל נדבני היעוץ
השאלה הנשאלת היא
26/07/14 12:48
95צפיות
האם אתה מעוניין למכור את דירתך
או שאתה רוצה פשוט לדעת האם תוכל לתבוע את הנזק העקיף שפוגע בנכס שלך ללא למכור את הדירה שלך
אם אינך מעוניין ולא יוצא למכירה אז חבל על זמנך, הנושא תאורטי ואינו ניתן ליישום משפטי (הערכתי בלבד)
אם אתה כן רוצה למכור, הזמן הערכת שמאי מעודכנת על השווי ללא נזקי הצנרת.
בהנחה שתמכור את הדירה בפחות תוכל תמיד להגיש תביעה משפטית על הנזק שנגרם לך ( ואז תהיה תלוי בשופט ובמצב רוחו)
אינני יכול לקבל תמורה אמיתית עבור הנכס
26/07/14 14:24
87צפיות
כאשר אני מספר ללקוחות על בעיות הנזילה מלמעלה, אנשים נירתעים וקשה למכור את הדירה ,
השכן מלמעלה מסרב להחליף את התשתית הישנה של צנרת המים, כאשר העלות הכוללת של השיפוץ היא עשרת אלפים שקל בלבד,
בכל פעם שיש אירוע פיצוץ בצנרת, השכן מזמין את הביטוח לתקן, ומעדיף פשוט לשלם השתתפות עצמית 500 שקלים ,
בכל שנה או שנתיים מתרחש אירוע נזילה מלמעלה, התיקרה מתפוררת, הטיח מתנפח ומתקלף, ונוזלי המים חודרים למערכת החשמל שבתיקרה.
אז
26/07/14 15:23
70צפיות
תן לו 10 אשח לתיקון הבעיה
תעד את זה במסמכים מגבים
במילים אחרות הכן עצמך ממוסמך לבית המשפט
לאחר התיקון מכור את דירתך
ואז תגיש תביעה כנגד השכן הסורר
הסיכוי לקבל את כספך חזרה הוא 50%
תצליח...
יתוכל גם....
26/07/14 15:48
208צפיות
להוסיף את עלות התיקון למחיר הדירה ואני חושב שגם לקזז את עלות התיקון ממס שבח (בזה אני לא בטוח)

בהצלחה.
רגע, ובאים לתקן התקרה אצלך בדירה?
26/07/14 18:08
68צפיות
נראה לי שכולם מפסידים מהמצב, כולל הביטוח. גם לביטוח עדיף תקון כולל ב 10,000 שקל אם כל פעם הם צריכים לעשות תקוני קיר וצבע אצלך.
רק האינסטלטורים ובעלי המיקצוע, הם מרויחים פה
26/07/14 18:48
75צפיות
הביטוח מתקן אצלי את הנזקים אחרי האירועים, כבר חמש פעמים במשך עשר השנים האחרונות,
מלבד זה כולם מפסידים,
עוגמת הנפש והסבל קיימים הכי הרבה אצלי למטה בדירה ,
למישהו רעיון , מה אתם הייתם עושים ?
º
דוגרי בשפה הכי פשוטה: תובע לו את התחתונים.....
27/07/14 23:43
29צפיות
הייתי שמח לקבל קישור אל פורום שמאי מקרקעין ולהעלות את השאלה
28/07/14 06:42
44צפיות
להעלאת השאלה הראשונה בשירשור,  
בכמה אחוזים יורד הערך של דירה פגועה, מאירועי נזילה תכופים מהדירה שלמעלה,
הייתי שמח לקבל קישור , אל פורום של בעלי מיקצוע לשמאות מקרקעין.
ואולי בכל זאת מישהו יכול לתת הערכה גסה,בפורום הזה?
תודה.
עלות התיקון בלבד
28/07/14 08:07
43צפיות
אם תרצה לתבוע גם עוגמת נפש זה כבר עניין אחר
תודה עבור התשובה, שניראית לי לא נכונה.
28/07/14 10:07
45צפיות
האם אתה היית מוכן לרכוש ממני את הנכס הפגוע, ולסבול פיצוצי צנרת מים,
ולשלם מיליון שקל, פחות עשרת אלפים שקלים,
(שזה עלות החלפת הצנרת מים הרקובה של השכן מלמעלה)
לדעתי הערכה איננה נכונה,
כי אני לא מצליח למכור את הדירה, גם בהפסד כספי גבוה פי כמה,
הבנת הנקרא
28/07/14 15:52
27צפיות
ההצעה היתה לשלם 10 אשח לשכן כדי שיתקן ויפתור את הבעיה לתמיד
אחרי שתוקן אין בעיה, ולא צריך להוריד מחיר
לאחר המכירה לתבוע את הכסף מהשכן, לקינוח תוסיף עוגמת נפש
כמובן שרצוי להיות ממוסמך, ולהבין שהסיכוי פיפטי פיפטי
בהצלחה
תביעת נזיקין
28/07/14 10:04
52צפיות
ככל שברצונך לתבוע את השכן בתביעה בגין הנזקים שנגרמים לך עלייך להגיע לבית המשפט מגובה בחוות דעת מומחה, בעניינך ככל הנראה מהנדס. בחוות הדעת עלייך לדרוש מלבד תאור הנזק ואחריות השכן גם את דרכי הפתרון המוצעות וגובה הנזק.
 
בהצלחה!
נזקים לדירה עקב נזילות בצנרת מהדירה שלמעלה - התייחסות.
29/07/14 19:53
מסיפורך עולה שאכן נגרמו לך נזקים ישירים ועקיפים במהלך השנים, אי תיקון יסודי של הצנרת בדירת שכנך נותן לך יסוד להגשת תביעת נזיקין ופיצוי בגין ירידת ערך דירתך.
טיעונך ש: בכל שנה או שנתיים מתרחש אירוע נזילה מלמעלה, התיקרה מתפוררת, הטיח מתנפח ומתקלף, ונוזלי המים חודרים למערכת החשמל שבתיקרה.
מחייב כמובן הוכחה.
מומלץ לך לקחת עו"ד שעוסק בדיני נזיקין כדי להגיש תביעה סדורה נגד השכן מלמעלה, לפני הגשת התביעה מומלץ לפנות אליו במכתב "התראה" שיבין שכוונותיך רציניות ושאי תיקון צנרת יסודי ומיידי הוא ידרש לפצות אותך על נזקיך הכוללים.
 
להלן מס' פסקי דין שיסייעו לך בתביעתך :
1. ת"א (עפולה) 3059/98 - אלישבע שחם נ' פרל אריה ואח'  - http://www.fridman-adv.com/re20.html
2. תאמ (חי') 9484-09-10‏ ‏ אריאלה קליין נ' רפאל אזולאי -
סיכום ביהמ"ש לעניין הפיצוי
פסה"ד המלא
מה תרצו שיהיה בדור הבא של הפורומים?
28/07/14 13:18
18צפיות
אנו מתחילים בימים אלו  תהליך אפיון ועיצוב מחדש של הפורומים בפרדס ומאוד מעוניינים שאתם תהיו שותפים לו.

  
כרגע אנחנו ממש בתחילת התהליך ונשמח לקבל מכם הצעות... מה פורום החלומות שלכם?

|שמש| איפה בעיניכם החוזקות של הפורומים|?|  באילו דברים לדעתכם אסור לגעת|?|
|שמש| אילו פיצ'רים חסרים לכם|?| מה לדעתכם כדאי להוסיף|?|


אתם מוזמנים להגיב בפורום פורומים 2015

איך להיערך לכניסה לדירה חדשה?
28/07/14 07:30
120צפיות
שלום.

הדירה שלי מוכנה (פרויקט ביניינים), הכניסה
תהיה במהלך אוגוסט - ספטמבר.

כל עניין של ההכנות שלי לקראת הכניסה - קרי:  צביעת קירות, קידוחים, תאורה, חשמל וכ'ו?

האם דברים אלו ניתנים לביצוע גם לפני מסירת המפתח?

או שרק לאחר קבלת המפתח אוכל לבצע זאת?

תודה מראש.
עבודות עיצוב בדירה חדשה.
28/07/14 09:52
75צפיות
מומלץ שכבר בשלב הזה תבצעו את כל התכנון והשינויים שאתם רוצים.
כדאי שתצרו קשר עם הקבלן בעניין כדי לבדוק אפשרות ביצוע לפני מסירת הדירה.
יש דירות שעבודות כאלו מבוצעות תוך כדי הגמרים של הדירה ורק אז אישור מסירה סופי.
לרוב זה קורה כאשר הקבלן עצמו גם מבצע את כל העבודות הנ"ל.
לאחר מסירת מפתח
28/07/14 09:58
71צפיות
עייני בהסכם המכר.
ברוב הסכמי המכר מקבלן יש איסור מפורש לערוך שינויים בדירה (שאינם מבוצעים ע"י הקבלן) לפני מסירת החזקה וקיימת סנקציה של הסרת אחריות כאשר מבוצעים שינויים כאלה בטרם זמנם.
 
זה פרויקט גדול - 4 בניינים...
28/07/14 10:52
61צפיות
גם לי נשמע הגיוני יותר שלא יתנו לעשות שום שינוי  ולא הקטן ביותר לפני הכניסה.

זה כלכך מקשה... כי במקום לסיים את חוזה השכירות וישר להיכנס - צריך לחתום לעוד חודש ובתקופה הזו לבצע את מה שאני רוצה.

תודה רבה.
או לבצע את השינויים
28/07/14 10:54
57צפיות
דרך הקבלן. לא בטוח שזה אפשרי, לא בטוח שזה יחסוך לכם כסף. אבל בהחלט שווה לבדוק.
כפר הקוטג'ים בפתח תקווה - שאלות
27/07/14 10:52
162צפיות
שלום לכולם,
אנחנו שוקלים לקנות בית במה שנקרא כפר הקוטג'ים. ראינו שעוד היה תכנון להקים כזו שכונה ב 2010:
על הפרוייקט עצמו ניתן לכתוב 'כפר הקוטג'ים' בגוגל ולראות מספר תוצאות כגון סרטון וידאו קצר וכו':
 
זה נראה כמו פרוייקט שעל פניו מאוד שווה להשקיע בו, החשש היחיד שיש לנו הוא מהזמן שייקח לפרוייקט להתקדם, כי כרגע יש שם שדה גדול, ואנחנו מבינים שאת השדה הזה צריך להפוך לרחוב ולסלול כביש וזה כולל המון אישורים של עיריית פתח תקווה. הבנו שב 2010 לא היה תב"ע מאושר (תב"ע = תכנון בניין עיר), ואילו היום כבר יש תב"ע מאושר, ויש המון התקדמויות באיזור.
 
המחיר אטרקטיבי אבל החשש הוא רק מהזמן שייקח להזיז את כל הדברים קדימה.
השאלה שלנו אליכם, לחברי הפורום שיש להם נסיון בנושא הזה, היא מה כדאי לעשות? הפרוייקט דורש קניית קרקע כשלב ראשון ולאחר מכן יש חוזה בנייה גם כן, והשאלה היא אם אפשר לחתום בשקט ובשלווה או שיש מקדמי ביטחון שכדאי לשקול?
 
נודה לכם על הסיוע, תודה רבה!
ממליץ לכם לבדוק את קבוצת הרכישה לקוטג'ים בשכ' נוה גן
27/07/14 11:20
90צפיות
אני לא יודע אם עדיין נישארו, אבל שווה לבדוק, מיקום הרבה יותר טוב, ושם יש כבר כמה קוטג'ים בנויים ועוד כמה בבניה:
תודה על התגובה ... התייחסות
27/07/14 11:33
78צפיות
אנחנו בדקנו את הקוטג'ים בנווה גן, אבל המחיר שם יקר יותר ב 800,000 עד 1 מיליון ש"ח מהמחיר בפרוייקט שציינו (תלוי בדגם וכו'). בנוסף לזה, הנגישות לנווה גן, במיוחד בשעות עומס, הרבה פחות נוחה מהנגישות לשערייה שקרובה לכביש 471, כביש 40 וכביש 4 במרחק של מספר דקות נסיעה ללא שום רמזורים. אנחנו מודעים לכך שנווה גן היא שכונה יותר מפותחת ויוקרתית ואילו שערייה נתפסת כשכונה יותר בעייתית, אבל הפרוייקט המדובר הוא בעיקר למשפחות דתיות (יותר מכוון לזה), ולכן לנו כמשפחה דתית זה הרבה יותר מתאים.
נשמח לשמוע מידע לגבי הנושא עם העירייה מה כדאי לעשות?
תודה רבה!
לא מסכים לגבי הנגישות
27/07/14 14:03
69צפיות
471 כביש טוב, אבל בפועל מנוה גן תגיעי יותר מהר למקומות התעסוקה (בפ"ת ומחוצה לה) גם ברכב פרטי, ובטח בתחבורה ציבורית (עוד לפני הקו הראשון של הרכבת הקלה שאמור לעבוד בצמוד לשכ').
 
בנוגע לתקציב כמובן שפה אין לי כ"כ מה לאמר, גם בנוגע לסוג האוכ'. אין ספק שהמחיר אטרקטיבי. בנוגע לעיריה, אני לא חושב שהם יכולים להתחייב מתי יתחילו לבנות, אלו שטחים פרטיים של קבלנים, הכדור בידיים שלהם.
 
תודה על התשובות ... התייחסות נוספת
27/07/14 15:35
48צפיות
לגבי נגישות אפשר לחלוק ואפשר להסכים, זה לא הנושא המרכזי. המחיר הוא הנושא המרכזי ואין לנו רצון להשקיע 3 מיליון ש"ח בבית פרטי בנווה גן כשאפשר לשלם מיליון ש"ח פחות ולקבל אותו דבר עם שכונה דתית בשכונה טיפה יותר רחוקה אך גם כן נגישה מאוד. גם לנסוע בז'בוטינסקי בשעות עומס זה לא כיף כ"כ גדול, כביש 471 בינתיים לא עמוס ונוח לנסוע בו גם בשעות עומס, אבל בא נשאיר את זה בצד.
 
הנושא המרכזי שציינת הוא העירייה - וציינת שקבלנים הם שאחראים להזיז דברים. ממה שאנחנו מבינים, בעלי הקרקע מעוניינים שהנושא יזוז ויתקדם כמה שיותר מהר. הקבלן גם כן מאוד רוצה להתחיל לבנות. העירייה בטלפון אומרת שיש אישורים ויש תוכניות, ונושא התקציב כרגע בטיפול, כך שהרושם שלנו הוא שכל הגופים רוצים שתקום שם שכונה, אין התנגדויות (למעט מספר שכנים באיזור שאהבו שיש שם קרקע ריקה אבל הם הבינו שאין מה לעשות ויצטרכו להתרגל לעוד 2 שורות של בתים לידם. יש גם שכנים שאהבו את הרעיון ומאמינים שזה יעזור לפתח את השכונה).
 
אם זה המצב - יש משהו שצריך לדאוג ממנו?
ביררנו עם העירייה ואפשר לקבוע תור ולקבל מסמכים של הפיתוח, אם רוצים שהעירייה תרשום את זה בכתב זה עולה קצת כסף, אבל בסה"כ אנחנו מבינים שיש שם התקדמות. השאלה העיקרית אם יש משהו שצריך לדאוג ממנו, אם יש איזושהי בעיה או משהו שאנחנו כן צריכים לבדוק?
 
גוש 6390 חלקה 11 - התייחסות לתכנית.
הודעה זו מכילה תמונות
28/07/14 08:34
68צפיות

מדובר על תוכנית פת/1/2011 שהוגשה לועדה המקומית ולאחר מכן לועדה המחוזית לבנייה של 60 יח"ד צמודות קרקע בצפיפות של 4 יח"ד לדונם !
לתוכנית זו היו לא מעט התנגדויות [כפי שתראו בהמשך] רובן לא רלוונטיות לקידום התוכנית.
1. החלטות הועדה המחוזית/ועדת המשנה להתנגדויות - [מעמוד 4] - http://www.tabainfo.co.il/document/1835347
2. דו"ח שמאית מכריעה [דןרית פריאל] לגבי תשלום היטל השבחה על החלקה שבנדון - 
http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/0D6D54B9-354B-4BEB-A466-F8687F08C207/33090/030112_0.pdf
3. נספח "טכני" לרכישת קוטג'ים במתחם ממאי 2013 [הבעלים אורתם-מליבו] -
http://www.bno.co.il/UserFiles/files/CFAR/%D7%9E%D7%A4%D7%A8%D7%98%20%D7%9E%D7%90%D7%A1%D7%98%D7%A8%20A4%D7%9C%D7%A7%D7%95%D7%91%D7%A5%20%D7%9E%D7%AA%D7%95%D7%A7%D7%9F%20%D7%9C%D7%A4%D7%99%20%D7%9E%D7%A8%D7%AA%D7%94.pdf
4. הדף של יזם "כפר הקוטג'ים" בפייסבוק -
https://www.facebook.com/pages/%D7%9B%D7%A4%D7%A8-%D7%94%D7%A7%D7%95%D7%98%D7%92%D7%99%D7%9D/180236738671154
 
גוש 6390 חלקה 11
גוש 6390 חלקה 11 - המשך התייחסות.
28/07/14 08:39
49צפיות
עקב ה"דף החדש" נאלצתי לפצל את תגובתי ל-2 תגובות [עד שאלמד]

הערות שלי
1. מדובר על שכונת מגורים צפופה יחסית וקרובה למדי לכביש מכבית 471 [שהינו כביש רועש למדי] אומנם תוקם חומה אקוסטית שאמורה להקטין את השפעות הרעש על השכונה החדשה. [4 יח"ד לדונם- כלומר קוטג'ים מחוברים אחד לשני, עם 2 כיווני אויר ואור למעט לבתים הקיצוניים]
2. כפי שניתן לראות בתרשים[אורטופוטו ] של התוכנית, השכונה מוקמת בלב שכונת "שערייה" ואין מוצא תחבורתי יחודי לבניה החדשה, והנסיעה החוצה עוברת דרך בתי השכונה הוותיקה שהזכרתי.
3. לא ברור לי מדוע היזמים ניסו בפרסומים שלהם לצמצם את המידע בדבר מיקומה של התוכנית בלב שכונת שערייה , והדגישו דווקא את קרבתה ל"נחלים", "כפר מע"ש",ועוד, ואין כל איזכור שמדובר על בנייה בלב שכונת שערייה ועל משמעיותיה השונות.
כספח , אני מציג תביעה משפטית של ה"שכנים" כלפי מע"צ בגין הפקעת הקרקע שבבעלותם בגין סלילת כביש מכבית [471] התביעה דרשה תמחור הוגן יותר של שווי למ"ר חקלאי [במועד ההפקעה] ואכן תביעתם התקבלה - ה"פ (תל-אביב-יפו) 1007/04
[העברת פס"ד לא מתאפשרת בקישור]

תודה רבה על המידע!
28/07/14 10:26
35צפיות
זה נחמד לראות שאפשר לשלוף מהאינטרנט פרטים על הפרוייקט.
באופן כללי אתה אומר שצריך לבדוק יותר לעומק את הדברים שהעלית לפני שממשיכים?
 
רכישת דירה שניה
25/07/14 23:35
190צפיות
יש לי דירה ששווה 850000 שח. יש לי עליו משכנתא של 200000.
אני רוצה לקנות בית בעלות של 1200000 ויש לי בצד 200000.

האם אני יכול לרכוש את הבית בלי למכור את הדירה הראשונה ?
אלא אם תשיג עוד כספים ממקור אחר
26/07/14 13:57
120צפיות
אז לא תוכל לבצע  את המהלך הזה
על דירתך הראשונה תוכל לקבל עד 50% מימון כלומר עוד 225K בנוסף למשכנתא...
על הדירה השנייה תוכל לקבל גם 50% מימון כלומר 600K
יוצא שיש לך רק 1.025  מיליון ואתה זקוק ל 1.2 מליון
מה עוד שיש הוצאות נוספות כמו עו"ד ושאר הוצאות רישום בטאבו,מס רכישה בגובה של 60K כי זו דירתך השנייה...
כלומר אתה זקוק לעוד כסף...
תודה...מספר שאלות...
26/07/14 16:34
81צפיות
זה מה שנקרא "שיעבוד" הדירה הראשונה ?

לא ראיתי בחישוב שלך התייחסות לזה שיש לי בצד 200000. אני מניח שזה עוזר.

משכנתא לא ניתן לקחת 70% מערך הנכס ולא %50 ?

כמה לדעתך סדר גודל של החזר משכנתא חודשי יש על סכום כזה בהנחה שאני מחזיר את זה לשלושים שנה. (האם אפשר ליותר משלושים שנה ?)
המשכנתא הנוכחית שיש לי של ה 200000 זה לעוד 10 שנים.

תודה
דווקא התייחסתי
26/07/14 18:25
76צפיות
נחזור שוב
דירה ראשונה 850 ניתן לקבל עד 50% כולל המשכנתא הקיימת סה"כ 425K
אחרי המשכנתא הקיימת של 200K נותרו 225K לטובת הדירה החדשה(הבנקים ינסו בריביות של כל מטרה ולא דיור שהן יקרות יותר)

משכנתא על הדירה החדשה 50% כי זו דירה שניה(על דירה ראשונה לזוג חסר דיור ניתן לקבל 75% למשפרי דיור מאשרים 70% )
כלומר 600K
200+225+600 שווה 1.025 חסר לך 175K לפני הוצאות כאמור כמו עו"ד ומס רכישה של 60K... כך שאתה בבעיה פה...
משכנתא של 1.025 מליון מצריכה החזר חודשי של כ 6500-7000
ואם תיקח ל30 שנה - אתה תחנק ל30 שנה עם המשכנתא ותחזיר המון כסף בריביות מיותרות לבנק....
מה ההכנסה החודשית שלכם? האם צפויים להכנס כספים נוספים???

אחרת זה נראה גדול עליך בכמה מספרים...

תודה על ההתייחסות...
26/07/14 19:51
46צפיות
לגבי החזר המשכנתא , את הדירה הראשונה אני יכול להשכיר ב 3200 ש"ח , כלומר שאני אצטרך להוציא מהכיס שלי להחזר משכנתא כ 3500 בערך אם אני מבין נכון את החישוב שלך.

לאומת זאת במידה ואני מוכר את הדירה הראשונה אז החישוב הוא :
קיבלתי מהקונה 850. פחות סגירת משכנתא של 200 , אז יש לי בכיס 650.
ועוד מה שיש לי בצד שזה 200. אז בסה"כ יש לי 850.
ואז אני צריך לקחת משכנתא של נניח 350. כדי להשלים ל 1.2 מיליון
שההחזר משכנתא ל 30 שנה הוא 2000 בערך ? יכול להיות ?

אז אני מתלבט אם כדאי לי להשאיר את הדירה או למכור אותה.

אם אני משאיר את הדירה הראשונה אז בסוף הדרך תהיה לי עוד דירה , מצד שני זה התעסקות גדולה של שכירות וכאבי ראש וריצות. (הדירה הראשונה היא בפרדס חנה והבית השני הוא באזור שער הנגב , מרחק של 150 קמ).
אם אני לא משאיר את הדירה הנוספת אז בסוף יהיה לי רק את הבית שלי אבל ראש יותר שקט ואם פחות סיכונים.

החזר של 6500-7000 שח זה החזר שאני לא יכול לעמוד בו לבדי. (הכנסה משפחתית של כ 17 נטו)

שכחת פרט שולי
26/07/14 22:46
45צפיות
של כ 250K שחסרים לך בתוכנית האם מצאת מאיפה להשלימם?

לגבי משכנתא של 350K תחשוב לכיוון החזר של 3000 ולא 2000  ותוכל לסיים אחרי 13 שנה את המשכנתא בטח לא להמרח ל30 שנה...
לא הבנתי...
26/07/14 23:21
41צפיות
לא הבנתי למה חסרים לי 250K ?
במכירת הדירה הראשונה יהיה לי ביד אחרי המכירה וסגירת המשכנתא הנוכחית פלוס מה שיש לי בצד =  850K.
ואני אקח משכנתא חדשה על הבית העתידי בגובה של 350K.

לגבי השארת הדירה הראשונה אפשר לגייס את כל הכסף עם משכנתא גבוהה (שתגוזז חלקית בשכירות הדירה הראשונה).

מה לדעתך נכון לי לעשות ? למכור את הדירה או למשכן את שניהם ?





כן , הבנתי...
27/07/14 00:24
39צפיות
כן , הבנתי למה התכוונת שחסרים 250K.
אז אני חייב למכור את הדירה.
שאלה לפני חתימת חוזה
27/07/14 15:46
78צפיות

מתי הבנק נותן את כספי המשכנתא? לאחר תשלום של 20 אחוז מההון העצמי?
 
שאלתי את פועלים והיועצת אמרה לאחר 20 אחוז מההון העצמי,   ובבנקים אחרים גם כך?
 
ושאלה נוספת לגבי היטל השבחה... האם עו"ד של המוכר אמור לבדוק האם יש היטל השבחה? או עו"ד של הקונה?
 
תשובה לפני חתימת חוזה
27/07/14 17:22
50צפיות
הבנק תמיד יעדיף שקודם הלקוח ישתמש בהון העצמי. כמו תמיד הכל נתון למשא ומתן. לגביי בדיקת היטל ההשבחה שעו"ד שלך יבדוק. בשביל זה שכרת אותו...
בהצלחה.
הכסף הראשון
28/07/14 10:09
31צפיות
שמשולם בעסקה הוא ההון העצמי ורק לאחריו משולמת התמורה מכספי המשכנתא.
 
המנגנון לתשלום היטל השבחה הרווח הוא שהיטל שנולד עד למועד חתימת ההסכם יחול על המוכר וכזה שנולד אחרי החתימה יחול על הקונה. ככל שלא נוצר חיוב בהיטל השבחה עד היום, המוכר יכול לבקש לקבל עוד בטרם החתימה על ההסכם אישור שנכון למועד האישור הנכס פטור מהיטל השבחה. במקומות מסויימים ברחבי הארץ ניתן לקבל חותמת המאשרת כי אין חיוב בהיטל השבחה בתוך יומיים בפקס'.
 
אני מקווה בשבילך שאתה מיוצג בעסקה. על אף הרצון הטוב, ייעוץ אינטרנטי לא יכול לבוא במקום ייצוג וליווי בעסקה.
 
בהצלחה!
 
 
תשלום מס שבח על ידי הקונה
24/07/14 13:08
136צפיות
שלום,

האם בעת תשלום מס השבח על ידי הקונה (והקונה מצהיר על זה מראש בטופס המש"ח),

השובר לתשלום שמופק על ידי רשויות המס צריך להיות על שם המוכר או על שם הקונה?

תודה
º
המוכר
24/07/14 16:31
43צפיות
אפשר הסבר בבקשה?
24/07/14 16:59
51צפיות
מדוע על המוכר אם הקונה הוא זה שמשלם?
ע"פ החוק, המוכר הוא זה שמשלם את מס השבח
24/07/14 18:09
59צפיות
זה שבינכם יש הסדר לפיו הקונה שמלם את זה, זה יפה מאד, אבל אם יום אחד, נניח בוד 15 שנה יבואו השלטונות ויגידו שלא שילמת מס שבח מה תגיד להם? שהקונה שילם, זה לא מעניין אותם, הם רוצים לראות קבלה על שמך המראה ששילמת את מס השבח. די פשוט
כי המוכר הוא הבעלים והוא הרויח מההשבחה
27/07/14 12:14
26צפיות
בעצם, בעלי הנכס היו אמורים לשלם היטל ההשבחה מייד עם אשור התוכנית שמשביחה הנכס, כי ערכו הושבח מייד.  כדי להפחית עומס בירוקרטי על האזרחים , וכדי לגבות מהבעלים הכסף רק כאשר הוא באמת מרויח מזה, אז גובים היטל ההשבחה רק כאשר מתבצעת מכירה או כאשר מנצלים בפועל הזכויות החדשות, למשל על ידי תוספת בניה.
 
 
ודרך אגב, מוזר עו"ד הקונה שהסכים לכך
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
27/07/14 10:09
49צפיות
הרי בניגוד למוכר, הקונה לא יכול לבצע חישוב מקדים כדי להעריך את גובה המס שישלם.

זה כאילו הוא קנה דירה בלי לדעת את מחירה. ההבדל יכול להיות מאות אלפי שקלים.

לחילופין, נראה לי שיש כאן אי הבנה כלשהי.
מניסיון אישי, אפשר לפנות לכל עו"ד שעוסק בתחום
27/07/14 10:12
47צפיות
והוא יודע להעריך ברמת טובה ביותר מהו סכום המס.

עכשיו צריך להבין שקונה ומוכר יכולים להסכים בינהם לכל מיני דברים וזה בסדר, אין בעיה עם זה. רק צריך להבין שהמוכר צריך ביד מסמך הראה שהוא שמס השבח שולם (את המדינה לא ממש מעניין מי הוציא את השקלים מהכיס)
אני חולק עליך
27/07/14 15:16
25צפיות
קודם כל תלוי בדירה, אין דין דירת שלושה חדרים בבניין משנת 2000 שווה לדין בית בגודל 70 מטר משנת 1960 על מגרש של 500 מטר עם זכויות בניה של 180 מטר.
שנית מס שבח זכאי בניכוי עלויות שונות. צא וחשוב, מהו האינטרס של המוכר לאתר ולהביא אישורים לעלויות שהיו לו אם ממילא לא הוא זה שמשלם את המס ?
הקונה והמוכר יכולים להסכים על דברים שונים כולל סכום שיועבר מאחד לשני ולא יצויין בחוזה (הקטנת מס שבח). רוב עורכי הדין לא ירצו להתעסק בעסקאות כאלו.
º
טוב.
27/07/14 15:22
7צפיות
עסקה בגילום
27/07/14 16:59
23צפיות
גם בעסקה רגילה עוה"ד של הרוכש צריך לבצע הערכת סיכון מס שבח על מנת לקבוע את גובה הסכום שיוותר בנאמנות ולא יועבר למוכר עד להמצאת אישור מס שבח.
ודאי, אבל אז הוא הולך על המקסימום
28/07/14 07:36
9צפיות
ולמוכר יש אפשרות להפחית את המס באמצעות העמסת הוצאות או דיון עם הרשויות. 
במידה ולא המוכר משלם את המס, קרוב לוודאי שהמס יישאר ברמת המקסימום. 
לדעתי מה שתואר לעיל זהו פשוט טריק לביצוע של העלמת מס על ידי הקטנה מלאכותית של מחיר הדירה. 
לא
28/07/14 10:12
9צפיות
על עסקה בגילום צריך להצהיר ככזו והמס מחושב בהתאם.
עליית עמוד ההודעה החדש ב|תפוז|
27/07/14 11:59
9צפיות
גולשות וגולשים יקרים,
היום העלנו את עמוד הוספת הודעה החדש בכל הפורומים :-)

העמוד החדש כולל:
- עורך חדש בעמוד ההודעה שיאפשר הדגשת טקסט, לינקים, גדלי וצבעי פונט שונים.
- העלאת מספר תמונות  / סרטוני וידיאו / קבצים אחרים להודעה אחת.

בכל עניין (טכני או כללי) ניתן לפנות אלינו בשרשור המיועד בפורום משוב, במסר ל"הנהלת הפורומים" או למייל forums@tapuz.co.il.
http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...

שאלה: הבן שלי קנה דירה במחיר של 1.1 מיליון.
24/07/14 10:26
449צפיות
הוא כבר החל בתהליכי קבלת משכנתא של 450,000 ש"ח

השמאי העריך את הדירה ב-950,000 ש"ח

האם הערכה זו של השמאי עשוייה לפגוע בסכום המשכנתא אותו הוא ביקש מהבנק?

תודה
לא
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
24/07/14 10:42
211צפיות
אחוז המימון של הבן שלך גם לפי המחיר שקבע השמאי הוא פחות מ- 50% מערך הדירה ולכן הערכת השמאי לא תפגע בסכוי לקבל משכנתא ולא במחיר המשכנתא.

מומלץ בחום לבן שלך להשקיע בלימוד נושא המשכנתא, על פניו נראה שחסר מידע רב במערכת שלכם, כדי לקבל משכנתא טובה. שים לב שהיועץ בבנק, באופן טבעי מחפש את טובת הבנק ולא את טובת הבן שלך, אשר אינו משלם את שכר היועץ.

בהצלחה.

בהצלחה.
º
תודה רבה
24/07/14 10:46
49צפיות
האם יתכן שבנך שילם 150 אלף ש"ח מעל המחיר?
25/07/14 18:37
152צפיות
התייחסת להערכה השמאית אך לא לעובדה שהדירה נמכרה ב-150 אלף ש" מעל מחיר השוק. [השערה]
לא ממש לא. חקרנו בסביבה וזה מחיר מקובל
25/07/14 19:47
151צפיות
באזור הזה (לא בדקנו ברשת אלא שאלנו אנשים שאנחנו מכירים בסביבה), כאשר יש לציין שהדירה שופצה לפני מספר שנים, מעוצבת יפה ונראית ממש חדשה עם מטבח מודרני מקסים ודי בקרוב מתחילים בתמ"א 38 דבר שיוסיף חדר, מרפסת ומעלית.

ועוד דבר, רחוב שקט במרחק הליכה ממרכז העיר.
השמאים לוקים היום בסינדרום הפחד....
25/07/14 20:15
186צפיות
בגלל על האווירה הנוכחית בעניין הנדל״ן, כל ההצהרות וה תוכניות יחד עם העליה שממשיכה בחמש השנים האחרונות.

מכניסים את השמאים לעמדת מגננה, בגלל שהם חשופים מול הבנק ולא ממש מרוויחים טוב משמעויות אלו, הם לוקחים מקדם בטחון גבוהה מאוד.
לכן הם נותנים בחודשים האחרונות הערכות נמוכות ושמרניות בד״כ עד 10-20% פחות משווי השוק וזאת בנוסף לערך הכינון בו אוטומט הם היו מורידים ישר 10-15%.

אני חושב שבתקופה כזו צריך לבוא מוכן לשמאי עם חוזים דומים בסכומים דומים שנחתמו באזור, עם רשימת הנכסים מרשות המיסים בסכומים דומים ופשוט ״לעזור״ לו לפחד פחות ולקבל החלטה ראציונאלית יותר.

אני הצלחתי לסייע למשקיע מתחיל שרכש דירה ב 440,000₪ וקיבל הערכה ראשונית של 380,000₪ להעלות את השמאי להערכה של 400,000₪.
צריך פשוט לעזור להם להיות יותר בטוחים בעצמם.

משקיע בב״ש

רק היום ?
25/07/14 21:33
112צפיות
זה לא שקשור לפחד.
זו הנחיה זיש לעמוד בה, אחרת הוא עלול למצא עצמו מחוץ לרשימה שמתוכה הקונה אמור לבחור שמאי והמסופקת ע"י הבנק.
נשמע מאד הגיוני מה שאתה אומר. עכשיו, אחרי
26/07/14 06:35
88צפיות
שקצת למדתי את הנושא, גיליתי שיש הרבה מאד שמאים (בנינו מה זה כבר דורש) והם פשוט "רעבים" לכל שקל ולכן יעשו כל מה שביכולתם על מנת להשאר ברשימת השמאים המוממלצים ע"י הבנק.
זה לא חד-כיווני
26/07/14 07:35
76צפיות
לפי מה שהצלחתי ללמוד השמאיים מתייחסים יותר לכיווני אוויר, חשיפה לרעש ומצב החנייה מאשר למצבה של הדירה. וכך לעיתים יוצא שהדירות המשופצות מעורכות בפחות ממחיר הרכישה. אך זה לא חד כיווני. בלא מעט מקרים כאשר דירות במצב רעועה נמכרות בזול (יחסית כמובן), אפילו השמאי של הבנק יכול להעריכן יותר ממחיר העיסקה. כך למשל זה קרה אצלנו, אומנם בסכום קטן. אך למכרנו שגם רכשו בסביבה השמאי העריך את הדירה בלא פחות מ-100,000 מעל מחיר הרכישה. מדובר בנכס ייחודי שמתחתיו אין דירת גן, אלה חנייה בין עמודים וזה כנראה מה שהקפיץ את ערכו השמאי. כמו כן ישנן השכונות עם מחירים יציבים בשנים האחרונות ושם הערכות קרובות יותר למחירי הרכישה. ויש שכונות שעלו בחדות בשנים האחרונות ללא הצדקה של ממש: לא נבנו שם כבישים, לא שופרו תשתיות, לא הגיעו אוכלוסיות חזקות וכן הלאה, סתם עליות ספקולטיביות - ושם יתכן מאוד שהערכות השמאיות יהיו משמעותית מתחת למחירי הרכישה, וסביר להניח שבצדק.
היום יותר מבד"כ מאחר ו...
26/07/14 21:00
56צפיות
1. הדיבורים על פיצוצי בועה למינהם.......עושים את שלהם.

2. החשיפה של הבנקים ללווים דרך המשכנתאות.


היה מישהו ממש מקצוען שעבדתי איתו והוא נתן הערכות אמוד ריאליות, הערכות הקרובות להערכות השוק.... הבנק פשוט פיטר אותו כי הבנק רצה הערכות נמוכות כדי להקטין חשיפה.

כאן התפקיד של המשקיע להילחם על מה שמגיע לו.....ולדעת "לכוון" את השמאי ולהתגבר על אלמנט הפחד.

משקיע בב"ש
שמאות בנטילת משכנתא
27/07/14 09:44
60צפיות
אינה שמאות נייטראלית, במובן הזה שהבנק כגורם מלווה נוטל על עצמו סיכון ומעוניין לצמצם את הסיכון שלו כמה שיותר. לכן, מובן ששמאי מטעם הבנק יעריך שווי לפי הרף התחתון בספקטרום של הסבירות.
נכון, וזה גם מבטיח לו להשאר ברשימת שמאי הבנק
27/07/14 09:53
33צפיות
תודה על התיחסותך לנושא
נכון, וזה גם מבטיח לו להשאר ברשימת שמאי הבנק
27/07/14 09:53
13צפיות
תודה על התיחסותך לנושא

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה