לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.
המשך...
הודעה חדשה

שאלה של מתחילים לגבי החזר משכנתא
22/05/15 17:13
72צפיות
היי כולם
השאלה שלי היא כזאת: האם באופן עקרוני כדי להחזיר כל חודש במשכנתא יותר כסף ולמעשה להחזיר בסה"כ יותר מהר את המשכנתא ולחסוך
או לשלם פחות כל חודש ולשלם יותר בסה"כ אבל למעשה בסיטאוציה הזאת "הבזבוזים" החודשיים שלך יותר נמוכים על המשכנתא או אם תשכיר את הדירה לאנשים אחרים
יהיה לך אפילו הכנסה חודשית אחרי הקיזוז.
 
אודה ממש למי שיכול לענות!
 
תודה
התשובה תלויה אך ורק בך.
23/05/15 16:04
43צפיות
אין מנגון רע וטוב מבין השנים שהצעת.
לא סתם שני ההצעות פרוסות בפני הציבור, ואני לא בטוחה אם אחת מהגישות נפוצה יותר מהשניה.
אני תמיד ממליצה לבחור את התשובה ע"ס המנגון הבא:
 
המטרה הראשית היא לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר.
הסיבה הראשונה פשוטה וציינת אותה, משלמים פחות לבנק וכולנו לא אוהבים לשלם לבנק כסף.
הסיבה השניה, ככל שתתקדם בתשלום המשכנתא מהר יותר, כך תוכל להיעזר בדירה הקיימת ככלי פיננסי הניתן למישכון חוזר (למטרות עסק / דירה נוספת / השקעות בשוק ההון).
כמובן שאין חובה להשתמש בכלי הזה וצריך לעשות זאת בתבונה ומחשבה, אבל טוב שהוא קיים.
 
יחד עם זאת, צריך לחשוב ולראות במה אתה עובד.
כמה הכנסה יש לתא המשפחתי, ומה הסבירות לשינויים לרעה בעתיד.
אם הכנסתך דיי יציבה ובטוחה, לך על המסלול המהיר וסיים כמה שיותר מהר.
אם הכנסותיכם יכולה להשתנות לרעה או שתתכן תקופת אבטלה, עליך לשמור ולהיות מתון יותר.
 
בד"כ הייתי ממליצה ללכת לטווח קצר, כי להאריך תמיד אפשר (אם פתאום יהיה קשה לעמוד בהחזרים),
אבל בתקופה זו כשהריבית כמעט 0, חבל יהיה לשנות את המסלול בעתיד.
בהצלחה!
תודה רבה על התשובה
23/05/15 16:42
31צפיות
מה זה אומר שהריבית כרגע היא כמעט 0? אם תוכלי לתת לי דוגמא לכמה היא הייתה עד לפני כמה זמן וכמה היא עכשיו?
 
סליחה על הבורות ותודה על העזרה!
תשובה לעניין הריביות:
23/05/15 17:00
34צפיות
הריבית במשק נקבעת ע"י בנק ישראל.
בימים אלו הריבית הינה 0.1% לשנה, וזו הריבית הנמוכה ביותר שהייתה אי פעם במדינת ישראל.
המשמעות אומר שהבנקים המסחריים (לאומי / פועלים / מזרחי וכו') מגייסים את הכסף כמעט בחינם.
בימים אלו אתה יכול לקחת משכנתא בריביות מאוד מאוד זולות, אולי הזולות ביותר שהיו אי פעם במדינה.
משכנתאות בריבית של 3% לא צמודה למדד לתקופה של 30 שנה זה משהו שלפני 10 שנה היה נשמע דמיוני.
 
בין 2006 - 2008 הריבית נעה סביב 4% (קצת למעלה קצת למטה),
החל משנת 2008 היא ירדה באופן קיצוני.
בשנים 2010 - 2011 שוב טיפסה למעלה,
ומאז תחילת 2012 הופחתה עשרות פעמים, עד למצבה היום.
 
ברור לכולם שריבית 0 לא יכולה להישאר לאורך זמן רב.
באם תבוא למחזר את המשכנתא בעוד 5 - 10 שנים, הריביות יהיו גבוהות יותר.
לכן מומלץ לבחור במסלול נכון עד לתום ההלוואה.
שאלה נוספת
24/05/15 15:19
2צפיות
תודה על התשובה לילך.
 
- לפי מה שאת אומרת אז..אם אני מתכוון לקנות דירה ולקחת משכנתא בזמן הקרוב עדיף מוקדם מאשר מאוחר?
- ועוד משהו... אם החלטתי לקחת משכנתא לדוגמא לטווח של 30 שנה ולהחזיר 2000 ש"ח בחודש (שרירותית) ופתאום אני רוצה להחזיר את הסכום כולו, האם זה מתאפשר? או שבעצם זה מתאפשר אבל כולל הריביות המצטברות?
דילמה בנושא שכירות
22/05/15 11:41
105צפיות
יש לי דירה להשקעה בדימונה,עד עכשיו היא הושגרה ב 2500 ש"ח לחודש.
כרגע אנחנו מחפשים שוכר,עבר שבוע יש הענות דיי גדולה,אבל אף אחד לא מוכן בכלל לדבר על 2500 ש"ח,הרוב מציעים 2200 ש"ח.
הסתכלתי קצת ביד 2,יש היצע,אך רוב הדירות רחוקות מאוד מהדירה שברשותי,קיימת בה מעלית ומשופצת ברמה גבוהה וממוזגת.
מה הייתם ממליצים לעשות?
האם לסגור ב 2200 ש"ח ואז לרשום אופציה שהמחיר יעלה ל 2350 ש"ח בשנה הבאה?
או לחכות עוד טיפה בסבלנות לאדם אשר כן ישכיר במחיר 2400-2500 ש"ח.
חייבת לציין שלי ולבעלי יש אורח רוח לחכות עד ה 10.06.
אגב מי שכן רשכיר ב 2500 ש"ח,לא היה נראה לי כאדם אמין,והיה לי הרגשה שיהיה שוכר בעייתי (משיחה קצרה הבנתי שהוא בבעיות עם הבנק) ככה שאני סירבתי להשכיר לו את הדירה.
 
תודה לכל המגיבים
חג שבועות שמח
תשכיר ב2200 וסגור עניין
22/05/15 16:10
73צפיות
זו דעתי.
אתה אומר שהייתה הענות גדולה ומה שמוכנים לשלם זה 2200 אז כנראה שזה מחיר השוק.
 
יותר חשוב מי השוכר ומי הערבים שלו
23/05/15 16:35
45צפיות
מאשר עוד כמה מאות ש"ח לחודש (שבחשבון שנתי לא משנים הרבה, כי מספיק שהדירה תעמוד ריקה חודש וכבר הפסדת 200 ש"ח לחודש בחשבון שנתי).
הנזק ששוכר לא טוב יכול לעשות עלול להיות הרבה יותר גבוה מ- 3600 ש"ח. ותוכל לגבות את מחיר הנזק רק אם יהיו ערבים טובים.
 
אם כמה שוכרים שונים אמרו לך בדיוק אותו מחיר, אז זה כנראה מחיר השוק.
 
אני מבינה ממה שכתבת שהדירה מתפנה ב- 10.6. אם תחתמו הסכם ב- 10.6, לרוב השוכר לא נכנס מיד אלא כמה שבועות אח"כ, והנה כבר הדירה עומדת ריקה חודש. כדי ששוכר חדש יכנס מיד לאחר הפינוי של השוכר הקודם, צריך לחתום על הסכם לפחות שבועיים מראש.
 
אין דבר כזה מחיר השוק. המשכיר קובע את המחיר. עוד מעט יוטל מס
24/05/15 12:01
18צפיות
לכן משכיר חכם דורש 3,000 או 3,500 שקל כבר עכשיו.
 
הקניין שייך למשכירים, לכן הם יכולים להקפיץ את שכר הדירה כראות עינהם.
אם כחלון לא יוותר ויטיל מסים, רוב המשכירים יקפיצו את המחיר ב 30% מייד.
 
אין חשיבות לשאלה כמה השוכרים מוכנים לשלם ובטח לא לשאלה כמה הם יכולים לשלם.
כרגיל אתה טועה
24/05/15 12:38
15צפיות
המשכיר אינו קובע את המחיר. השוק קובע את המחיר.
 
אם רק המשכיר קובע אז למה רק 3,500? למה לא 5,000?
24/05/15 14:26
6צפיות
למה לא 10,000? אתה מכיר הרבה שמעדיפים להרוויח פחות?
ברור שהקניין שייך למשכירים אבל זה אין ערך למחיר שמכיר "קובע" אם אין מי שמוכן לשלם אותו.
 
לא צריך להבין כלכלה בשביל זה, מדובר בהיגיון מאוד פשוט. אפילו פותחת השרשור אומרת שהיא קבעה מחיר וכרגע אין מי שישלם אותו. אם בסופו של דבר המקסימום שיסכימו לשלם זה 2,200 ש"ח אז זה המחיר שבו תושכר הדירה.
למה בכל הכתבות מזהירים שמיסוי יגרום לבעלי הבתים להקפיץ מחיר?
24/05/15 14:44
4צפיות
הרי זה סימן שהם יכולים לעשות מה שהם רוצים, פשוט עד עכשיו היה להם טוב עם התשלום הנוכחי אז הם לא ניסו להעלות אותו.
אם אתם מוכנים לחכות עד 10.6
23/05/15 20:37
47צפיות
אז את יכולה להמשיך לנסות להשכיר ב- 2,500 עוד משהו כמו שבוע ואחרי זה לרדת במחיר בהתאם. כמובן שאם מסתדר שעל 2,500 אין מה לדבר את יכולה כבר עכשיו להוריד ל - 2,400 כי שוכרים רבים לא טורחים בכלל להתקשר לדירות במחיר שנראה להם גבוה בשביל להתמקח.
 
לא הבנתי למה לך לרשום אופציה עם עלייה במחיר, למה לך להגביל את עצמך? ואם תרצי ותוכלי להעלות ביותר? ואם לא תרצי להמשיך עם אותו הדייר?
תודה לכל המגיבים
24/05/15 11:22
17צפיות
אכן חשוב לנו מאוד מאוד טיב השוכרים.
כמו שציינו כאן ננסה להוריד את המחיר,אם לא תיהיה ברירה נסגור בסוף על 2200 ש"ח,זה עדיף בנקודה זו ובשנה הבאה כבר נעלה את השכירות.
לגהי תאריך כניסה,הרוב שהגיעו לדירה רצו להכנס במיידי.
אבל כמובן שניתן במידה וימצא שוכר טוב להתגמש על תאריך הכניסה.
תודה לכולם.
דירה להשקעה: חיפה או באר שבע? זהירות, פוסט למתקדמים
24/05/15 13:23
10צפיות
יש לי 500,000 ש״ח (50% עצמי, 50% משכנתא עתידית) לרכישה דירה שניה. אני מתלבט בין חיפה לבאר שבע
 
 
בחיפה למדתי את שכונת הדר:
1. אפשרות א׳ - יכול לקנות בה דירה של 65 מ״ר ברחובות הפחות טובים (חלוץ / לונץ) במחיר של 350,000-370,000 ש״ח, לשפץ עד 400,000 ולהשכיר כנראה למשפחה מחבר העמים ב-1800-2000 ש״ח. חיסרון: אזור ירוד, שוכרים לא טריפל איי, כבר הרבה זמן מדברים על שיקום השכונה אבל בפועל לא קורים שם דברים משמעותיים. יתרון: 65 מ״ר ב-350,000 ש״ח בתוך העיר השלישית הגדולה בישראל, תשואה לא רעה על ההשקעה בכל מקרה. אם בעתיד האזור יטופח כמו שמדברים עליו הנכס יושבח משמעותית.
2. אפשרות ב׳ - לקנות דירה של 65 מ״ר באזור הדר העליון רחובות הרצליה, הנביאים, הציונות - במחיר של 450,000-480,000 ש״ח, אפשר להשכיר בסדר גודל של 2000 ש״ח בחודש. יתרון: אזור טוב, שוכרים יותר טובים. חיסרון: תשואה קצת יותר נמוכה, לא ברור כמה יעלו עוד המחירים שם.
 
בבאר שבע למדתי את שכונות א׳, ג׳:
1. אפשרות א׳ - לקנות דירת 2 חדרים ב-500,000 בשכונה א׳, להשכיר ב-2000-2200. יתרון: שוק שכירות גבוה, אזור טוב. חיסרון: לא רואה את הגליק הגדול מבחינת השבחת נכס ברמת דירה של 50 מ״ר ברמת מחיר הזו. אולי אני טועה.
2. אפשרות ב׳ - לקנות דירת 3 חדרים ב-450,000 בשכונה ג׳, אחת כזו שצריכה שיפוץ, להפוך אותה לשתי מיני סוויטות (יחידות לא מפוצלות אבל בכל חדר יש שירותים ומקלחת), רק המטבח משותף, ולהשכיר ב-2300-2400 ש״ח מול עלות נכס ושיפוץ של 550,000 (כן, זה אומר להתאמץ מעבר לתקציב הראשוני)
 
אשמח לשמוע מאנשים בעלי ניסיון בעדיפות בשתי הערים או עם ראייה מספיק רחבה לתת עצה בהתייחס למכלול של תשואה / עליית ערך. אני לא מחפש לעשות סיבוב מהיר אלא הפוך - לקנות נכס שיהיה מתאם בין ההשבחה שלו עם הזמן לבין גובה השכירות שאפשר יהיה לקבל עליו בעתיד כתוצאה מעליית הערך הכללים של נכסים באותו מקום
 
תודה שקראתם עד פה, יצא לי ארוך, אני יודע
חג שמח
דרכים לגיוס הון ראשוני
22/05/15 10:08
73צפיות
הייתי רוצה לדעת מה האפשרויות לגיוס הון ראשוני לצורך רכישת דירה.
הכוונה היא לרכוש דירה שניה ויש ברשותי כ 35% מערך הדירה. כידוע דרושים 50 אחוזים...
כמו כן את הכסף שחסר לי ישתחרר בעוד כשנתיים. כך שאין פה סיכון גבוה...
אין לי קרן השתלמות שניתן לפדות...
תודה!
ישתחרר מאיפה?
22/05/15 16:19
59צפיות
קח בחשבון שיש גם הוצאות רכישה ומס רכישה גבוה ככה שזה לא רק ההפרש של ה15%.
 
לקחתי בחשבון הוצאות נלוות כמובן
24/05/15 11:13
17צפיות
הכסף יושב באפיק השקעה יחסית בטוח. כמו שאמרתי ישתחרר בעוד כשנתיים.
וגם אם נשכח לרגע מהכסף הזה...
איך כן מגייסים הון עצמי נוסף זול יחסית?
לא מדובר בסכומים גדולים. משהו בסביבות המאה אלף.
 
אשאל עוד הפעם
24/05/15 12:07
10צפיות
מאיפה הכסף משתחרר, במה הוא מושקע? וכמה?
 
למה זה משנה?
24/05/15 12:35
9צפיות
בוא נתעלם ממנו (בעיקר כיוון שאי אפשר להעזר בו כדי לקבל הלוואה...).
ונחזור לשאלה איך מגייסים סכום של כ 100 אלף (עבור דירה שעולה כ 500 אלף).
 
 
זה משנה כי זה יכול לעזור לך לקבל כסף בזול
24/05/15 12:38
11צפיות
לא סתם אני שואל.
 
אוקי
24/05/15 12:53
10צפיות
הכסך מושקע בחו"ל ולא יכול לעזור לגיוס כסף בארץ :(
 
OK, מה לגבי
24/05/15 13:19
7צפיות
חסכונות פנסיוניים כלשהם?
קרן פנסיה
קופת גמל
קרן השתלמות
ביטוח מנהלים
 
שלך או אישתך (בהנחה ואתה נשוי).
מה לגבי שיעבוד הדירה הראשונה?
ביטוח נכס
24/05/15 12:10
6צפיות
אני מניחה שאין כאן נכון ולא נכון, אז זו כנראה שאלת סקר - איזה כיסוי (אם בכלל) לקחתם לבתים שלכם?
האם רק את המינימום שמחייב הבנק עבור משכנתא? האם הוספתם גם צד ג׳ על נזקי צנרת? האם לבטח את כל ערך הנכס או רק עד גובה המשכנתא?
האם במקרה של רעידת אדמה רצינית חברות הביטוח גם ככה יפשטו את הרגל ולכן זה לא ממש משנה מה נעשה?
ביטוח דירה במקרה של רעידת אדמה זה קשקוש
24/05/15 12:29
9צפיות
תשאל אותם אם במקרה והייתה רעידת אדמה והלך כל הבניין כמה כסף אתה תקבל.
אני בדקתי:
על דירת 70 בצפון הישן של ת"א אקבל 350,000 מינוס השתתפות עצמית.
גם נזקי צנרת זה לא מציאה גדולה בדרך כלל, ההשתפות העצמית היא גבוהה מאד ואתה מוגבל לאינסטלטורים שלהם.  אם אתה רוצה אינסטלטור משלך זו תוספת רצינית לפרמייה.
 
יש בבעלותי חצי דירה, האם הדירה הבאה שאקנה- תהיה דירה שניה?
22/05/15 19:19
58צפיות
קניתי עם אחותי דירה שרשומה על שם שנינו בטאבו.
אבל כל אחד מאתנו שילם חלק שונה מהדירה.
 
 
האם יש אפשרות רישום בטאבו לבעלות חלקית שונה? נניח יהיה רשום שלה יש 3/4 מהדירה ולי רבע?
אם יש בבעלותי חצי דירה (ובהנחה שיש מושג כזה) - האם בדירה הבאה שאקנה - יש סייגים כדי שלא תחשב דירה שניה שלי?
 
מחיר לדוגמא? מחיר של החצי ביחד איתה?
 
כן, זה אפשרי
23/05/15 11:15
40צפיות
"האם יש אפשרות רישום בטאבו לבעלות חלקית שונה? נניח יהיה רשום שלה יש 3/4 מהדירה ולי רבע?"
כן, אפשר לרשום בשטר המכר שיש לה 3/4 בבעלות, ולך יש 1/4 בבעלות.
אתם גם יכולים למשכן את חלקכם בבעלות בדירה לטובת בנק (במידה ואתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות הלוואה מהבנק) ובנסח הטאבו תירשם משכנתא על הבעלות בדירה כל אחד לפי חלקו היחסי.
לא כזה פשוט
23/05/15 12:53
29צפיות
אי אפשר לעשות פשוט שינוי רישום בטאבו כיוון שזוהי עסקה לצרכי מס לכל דבר ועניין, דורש דיווח לרשויות המס, המוכר ישלם מס שבח מלא והקונה ישלם מס רכישה מלא.
אם יש פטורים כאלה ואחרים אפשר לנצל אותם.
 
אז היה צריך להגדיר מראש?
23/05/15 14:31
17צפיות
מול מי?
מה גורם לדירה להחשב כדירה שניה?
23/05/15 14:34
23צפיות
כמה אחוזים בדירה ראשונה מחשיבים אותי כבעל דירה שניה בקניה השניה שלי?
כלומר אם יש לי רק רבע דירה בקניה הראשונה, הדירה הבאה שאקנה כבר תחשב דירה שניה וזהו?
למיטב זיכרוני מעל ל 30% נחשב שיש לך דירה
24/05/15 12:12
7צפיות
אבל זה היה מזמן.
איפה אפשר לברר?
24/05/15 12:16
5צפיות
אגב, החלוקה צריכה להיות רשומה בטאבו או רק בחוזה?
שואלים עו"ד שמתמחה בנדלן
24/05/15 12:20
3צפיות
או שעושים חיפוש בגוגל
 
הייתי מנסה לשלוח שאלה לרשות המיסים.
º
שליש (33.33%) ומעלה.
24/05/15 12:30
1צפיות
האם אפשר למשכן חלק יחסי של בית עם משכנתא?
24/05/15 12:02
4צפיות
אני רוצה לקנות דירה שניה.
יש בבעלותי דירה עם משכנתא.
 
האם אוכל למשכן את החלק של הדירה שאין עליו משכנתא
כדי להשיג עוד הון תחילי לקניית דירה שניה?
 
נניח סיימתי לשלם 70% מהמשכנתא של הראשונה.
האם אוכל למשכן בבנק 70% מהדירה הראשונה ולקבל כך הון תחילי לקניית דירה 2?
פרוייקט עלית של מצלאווי
24/05/15 11:48
7צפיות
שלום לחברי הפורום
אני רוצה לקנות דירה בפרוייקט מגדל עלית ברמת גן
וקראתי כל מיני דיווחים על קשיי נזילות של הקבלן
האם מומלץ להתחשב בדיווחים האם יש להם משמעות לפרוייקט כזה שכבר נבנה חלק נכבד ממנו?
 
תודה מראש
קבלת דירה מקבלן - בדק בית
24/05/15 08:09
10צפיות
שלום רב,
האם יש מדריך בדיקה "checklist" לבדיקת דירה מקבלן
תודה מראש,
 
איך מוודאים איכות בניה של קבלן ?
23/05/15 22:43
18צפיות
אני רואה שיש בניינים של 15 שנה שהבניין נראה על הפנים ולעומת זאת בניינים בני אותו גיל שמצבם נראה גרוע
אני מניח שזה איכות הבניה .
איך אני אדע לבחור יזם/חברה קבלנית כך שאבחר בקבלן ויסם שבונים באיכות טובה ?
 
תודה
נדב
מה דעתכם על שכונת רובע יזרעאל בעפולה ? המחירים יעלו שם ?
23/05/15 22:33
17צפיות
מה דעתכם על השכונה ברובע יזרעאל ?
 
המחירים יעלו שם ? האזור יתפתח ?  האם אפשר יהיה להשכיר שם דירות ?
מה אתם אומרים?המחירים ירדו או לא? זכו במכרזי מחיר מטרה
20/05/15 18:18
185צפיות
חברת י.ח. דימרי זכתה במגרש מאפשר בניית 341 יחידות דיור, 205 מתוכן במחיר מטרה, ותשלם בעבור הקרקע 1.8 מיליון שקל בלבד
במחירי בדיחה.
זה בהחלט ניסיון מאוד טוב לעשות רושם של רצון להוריד מחירים.
20/05/15 20:47
176צפיות
אין ספק שזה מאוד מרשים.
כתבה בגלובס, אולי אפילו כמה דקות בפריים טיים בחדשות.
מעבר לכך אני לא רואה כל רצון אמיתי לחולל איזשהו שינוי משמעותי במחירי הדיור.
 
הממשלה עומדת בפני שני התלבטויות ענקיות המנוגדות אחת לשניה.
1) חלק מאוד גדול מתקציב המדינה נשען על עסקאות הנדלן ושיווק קרקעות מדינה.
אם תוריד את ההכנסות תצטרך להשלים אותם ממקור אחר. איך תעשה את זה? מס הכנסה 60%? מע"מ 25?
אז כן, תיאורטית אפשר. אבל זה מאוד לא פופולרי ובטח שלא יקדם את הפולטקאי להיבחר בשנית.
אתה רואה דרך בה עומד כחלון במסיבת העיתונאים ומודיע כי אין ברירה חייבים להעלות את מדרגות המס? אני לא.
מכאן קיים ניגוד עניינים. יש אינטרס גדול מאוד לכולם לא להפחית את מחירי הנדלן.
 
2) התוכנית הזאת יכולה להצליח להוריד מחירים. אבל היא חייבת להיות במסות מאוד גדולות.
הפערים בין הביקוש להיצע עצומים וממשיכים לגדול. גם אם תצא במבצעי שיווק רחבי היקף, הבירוקרטיה מאוד ארוכה.
אני מאמינה שתוכל לשתות קפה במרפסת של הדירה בקומה 15, בפרוייקט שדימרי זכה היום בעוד כחמש שנים.
אומנם הדירות ימכרו "על הנייר" הרבה קודם, אבל 205 דירות במחיר נמוך ב - 20% לא יזיזו את השוק לשום מקום.
למעשה, אני מעריכה שכדי לצמצם את הפערים ולהשפיע על נקודת השיוון יש צורך בשיווק מאוד מסיביב של דירות במחיר מטרה, וזה כאמור מתנגד עם תנאי 1.
 
לילך,את בת 28? (לפי הפרופיל). מעודך לא חווית שוק יורד בנדלן
21/05/15 06:58
158צפיות
עם כל הכבוד, ויש כבוד,  מדינת ישראל היא קליפת אגוז בכלכלה העולמית, נתונה לחסדי הזרמים העולמיים לחלוטין.
 
אני עוד זוכר  שהאנפלציה היתה 400% ב 1984 , וזוכר ריבית של 15% עם פרנקל ב 1994 .
 
ברגע שהריבית העולמית לטווח ארוך תתחיל לעלות , וזה כבר קורה (!), שום דבר לא יעזור לממשלת ישראל ובנק ישראל, הנדלן יהיה בבעיה. ההנחה שממשלת ישראל ובנק ישראל שולטים בשווקים לא נכונה , ראינו את זה בעליות, ונראה את זה בירידות.
 
עם זאת, אני מסכים ששיקולי דירת מגורים שונים מדירה להשקעה. מי שמצא דירת מגורים מתאימה לו ולתקציבו, שיקנה, אבל עדיף לא לקפוץ מעל הפופיק, כמו אנשים פה עם הון עצמי של 0.5 מליון ודירה ב 1.8 מליון.
 
מה הקשר בין הדברים?!
21/05/15 13:37
125צפיות
אוי למחשבה שאדם נמדד ע"פ גילו. לו העולם היה מתנהל ע"פ ראיית העולם שלך היה פה רע מאוד.
אתה מוזמן להגיב ולחשוב אחרת על כל מילה ומשפט שאני כותבת, זוהי למעשה מטרת הפורום, אך גילי אינו קשור להשקפה.
 
אני מזכירה לך שבשנת 2011 בהנחיית סטנלי פישר, קיבלו כל בעלי המשכנתאות מכתב התרעה, כיצד תראה המשכנתא שלהם כשהריבית תעלה ל - 5%.
במהלך גאוני באותה התקופה, הגביל בנק ישראל את כמות האשראי המשתנה המותרת ללוואה בכל עסקה.
למעשה, בנק ישראל הבין את הבעיה שאתה מציג, ובמשך כמעט 5 שנים כל הלוואה חדשה (כמובן שאך ורק במגורים עסקינן) מבוססת ברובה על ריבית קבועה לתקופה ארוכה.
מעטים שוכנעו ע"י הבנקים לריבית משתנה כל 5 שנים, וכיום רבים לוו ברבית קבועה לא צמודה.
 
גם כשהריבית תעלה (והיא בהחלט תעלה!) העלייה חייבת להיות מתונה ושקולה.
גם בעולם אין צפי לקפיצה מהירה בריבית.
 
לאור האמור לעיל, ההשפעה על ההלוואות הקיימות תהיה נמוכה ולדעתי כמעט ולא תשפיע על שוק הנדלן.
אלו שרכשו הלוואה בריביות משתנות (ככל הנראה מדובר במשכנתאות הותיקות יותר), יאלצו במקרה הרע ביותר למחזר ולפרוס את התקופה.
 
ברור שאלו שיתעניינו ברכישת משכנתא חדשה יפגעו והכדאיות הכלכלית תפחת.
גם כשזה יקרה, אני ממש לא חושבת שהנדלן יהיה בבעיה. אני בהחלט חושבת שנראה התמתנות של עליות המחירים, ואולי אפילו ירדה מתונה לתקופה קצרה.
 
לגבי העסקה המדוברת, אני ממש לא חושבת שמימון של 70% הוא קפיצה מעל הפופיק. זהו שימוש מדהים בכלי שמאפשר לך להנות היות מאיכות חיים שלא היית מגיע אליה במשך 20 השנה הקרובות.
הכל כמובן תלוי בתכנון נכון של המשכנתא והיכולת הכלכלית האינדיבידואלית של כל אדם.
לילך נשמע כאילו קנית דירה ואת מנסה להצדיק את זה בעיני עצמך
21/05/15 14:21
109צפיות
כ 80% מהמשכנתאות נלקחו בריבית משתנה, לפני 2011 זה היה כ 85% ואחרי 2011 זה היה כ 75%
החל מ 2014 זה ירד ל 60% ומ 2015 ירד ל 50%
ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד, הפכה ללהיט גדול החל מיולי 2011
 
כל המידע באתר של בנק ישראל בקבצי אקסל חודשיים.
 
העליה בריבית לא חייבת להיות מתונה ושקולה, למעט wishful thining,
גם בסוף 2003 הכלכלה האמריקאית דשדשה ונראתה לא טוב, אבל באמצע 2004 כבר התחילו לעלות ריבית ובאמצע 2006 הריבית כבר סיימה 4.25% של עליות. (וגם זה לא הצליח לעצור את האינפלציה שחרגה כלפי מעלה.)
ריבית בנק ישראל היתה 9% וזה היה לא מזמן, באינתיפאדה השניה.
במלחמת לבנון השניה הריבית היתה 5.5%
רוסיה העלתה לפני שנה את הריבית, מ 5% ל 17% בלילה אחד.
 
אפשר להגיד שרוב הסיכויים שאכן העליה תהיה הדרגתית, ויש עוד זמן, אבל הסיכון קיים.
 
אירלנד וספרד קרסו לגמרי מבחינת נדל"ן בגלל עליה של הריבית האירופאית ב 2% בסך הכל
 
את חושבת שאם יהיו ירידות זה יהיה ירידה מתונה לתקופה קצרה, אני חושב שהציפיות של הציבור שרואה שסופסוף יש ירידות, להמשך הירידות - יביאו לישיבה המונית על הגדר וזה יגרום לירידה חזקה יותר וארוכה, וזה יהפוך לנבואה שמגשימה את עצמה.
תומר היקר.
21/05/15 21:14
88צפיות
קודם כל זו אחת הפעמים היחידות שאנחנו מסכימים, וזו כבר התחלה טובה ורוחות שינוי.
בהחלט רכשתי דירה, ולשמחתי אפילו יותר מאחת.
בנוסף לכך, אני מייעצת לעשרות אנשים (ולשמחתי רבים מהם אפילו מהפורום ויכולים להעיד), כיצד ניתן לרכוש דירה למרות המגבלות של בנק ישראל.
אני מגיע ממשפחה שעוסקת בנדלן מעל 20 שנה. בכל שנותי נוכחתי לדעת שישנם שני סוגים של אנשים:
1) אלה שכל החיים יזכירו את אותם העסקאות שהם כמעט קנו אבל הקדימו אותם.
2) אלה שיספרו על העסקאות שהם עשו.
 
השקפת עולמך כי זה לא זמן טוב לרכוש נדלן היא בהחלט דעה שניתן להגן ולהצדיק אותה משלל סיבות שונות. זכותי לא להסכים איתה ולהמשיך להמליץ ללקוחותי ולבצע רכישות בעצמי.
אני חושבת שהריבית תעלה בצורה מתונה, ואתה מציג שבשנת 2004 מדינה דיקטטורית העלתה את הריבית בלילה ב - 350%.
אף אחד מאיתנו לא יכול לצפות את העתיד, ועל דעות שונות לא יוכל איש להכריע ביננו, רק הזמן. 
 
ובנימה אישית, אנני באה מעולם המניות ואיני מתביישת להודות שחסר לי ידע רב בתחום, אך אני משוכנעת כי ברוקר טוב הוא אחד שיודע להרוויח גם בשוק בעייתי.
בפורום הועלו עשרות או מאות עסקאות שאנשים שונים איתרו. לא הצלחתי למצוא באף אחת מתגובותיך עד היום, ולו המלצה אחת חיובית לאף אדם לגשת ולבצע עסקה.
אינני אוהבת לסטות מהעניין ולרדת לפסים שאינם מקצועיים נטו, אך בהתאם לכותרת תגובתך, אנא עשה עם עצמך חושבים,
האם זו אני שמנסה להצדיק רכישות בשוק הנדלן, או אתה שמנסה להצדיק את העובדה שאתה לא עושה אותם.
 
"אני ממש לא חושבת שמימון של 70% הוא קפיצה מעל הפופיק"
21/05/15 14:39
106צפיות
מדובר בסכומים של מעל מליון שקלים,  בדור שלי חשבו שזו קפיצה מעל הפופיק.
המלצה לאנשים בני 30+ לקחת משכנתאות במליוני שקלים ל20-30 שנה היא המלצה בעייתית בעיני, ביחוד בעולם ללא בטחון תעסוקתי.
 
כמו שתומר נדלן כתב לפני, את מניחה שהכל יהיה בסדר ויעבוד לפי התוכנית ועל מי מנוחות, הריבית תעלה לאט ובהדרגה והכל יסתדר.
 
זו הנחה של אנשים צעירים וחסרי נסיון (אל תעלבי, זו לא קללה, הלוואי והייתי צעיר). במציאות מי שקובע הריבית לטווח ארוך זה שוק האג"ח העולמי ולא בנק ישראל או הממשלה והוא יכול לקחת את זה לאן שהוא רוצה ובאיזה קצב שהוא רוצה. בנוסף קיימים בלת"מים של מיתון ואבטלה , מלחמה, אסונות טבע, ועוד מרעין בישין. ההנחה שכל אלו לא אפשריים היא שגויה.
 
נכון שעד עכשיו הכל היה בסדר, אבל זה כמו להגיד למהמר בקזינו להמשיך להמר כי עד עכשיו הוא הרויח.
 
 
 
 
 
 
 
 
לילך רק בת 28... ועדיין מבינה בנדל"ן יותר ממכם..
21/05/15 20:21
101צפיות
(זאת על פי ניסיון מחבר שהיא מייצגת וכן על פי קריאת תגובתיה כאן).
 
ולעניינו... 
6 דירות רכשתי במהלך 2007-2015 (כולל רכישה מקבלן לפני מספר חודשים לצורך מגורים), 
בכל זמן נתון אמרו לי : "אתה משוגע, מי לוקח משכנתא כזו", "תיזהר אוטוטו הבועה מתפוצצת" ועוד שלל הפחדות .....
את השורה התחתונה ניתן לראות היום... ולא, לא בגלל שהמחירים עלו. 
אני לקחתי אחריות על החיים שלי, בניגוד לאחרים שרק ישבו, פחדו, הפחידו והתלוננו.
ועכשיו עם יד על הלב, אתה או תומר נדל"ן (שאגב צריך לשנות את שמו ל : תומר אנטי נדל"ן), באמת חושב שהמחירים יירדו ? למה ?
נתחיל מזה שכוחות השוק בטוח לא יוריד את המחירים, הביקוש עולה בכמה מונים על הכמויות שהמדינה בונה,
הממשלה תוריד ? למה לה ? זה המנוע שמניע את המשק ומקור המיסים הכי גדול שלה ביחד עם הדלק (שזאת גם הסיבה אגב שהתחבורה ציבורית לוקה בחסר), למה שתפגע בהם ? 
איך תשלים את החסר ? מע"מ 40% ? מס הכנסה 60% ?  לזרוק את החרדים לרחוב ? תהיה רציני...
 
דבר נוסף, אל תבנה על הריבית שתעלה גם. ממידע על מלא אנשים שדיברתי איתם, הבנקים למשכנאות מחלקים היום קל"צ של פחות מ- 3%  ל- 20 שנים הבאות (או 18 במקרה הרע). אם הם בטוחים שהריבית לא תהיה גבוהה בטווח זמן כמה, איך זה שאתה בטוח ? מושפעת מהעולם ? גם בעולם המצב לא משהו (מדבר מידע, אני כלכלן בחברה ממשלתית).
גם הפריים לא כזה נורא, מהרגע שבנק ישראל הגביל אותו לשליש, שינויי הריבית לא ישפיעו כל כך על ההחזר גם עם משכנתא של מיליון (ואתה מוזמן לבדוק זאת במחשבוני משכנתא).
 
אני מציע לכם לשנות גישה, וגם אם לא - תפסיקו להפיל אחרים בפח, 
אנשים שהקשיבו לכם כבר 6-7 שנים, היום כבר השלימו עם העובדה שיגורו בשכירות כל החיים, 
בבקשה תפסיקו להפיל עוד אנשים לתהום.
יש לי הרבה מה לענות לך - אדם צריך להכיר את הסיכונים
21/05/15 20:43
82צפיות
בכל זמן נתון אמרו לי : "אתה משוגע, מי לוקח משכנתא כזו", "תיזהר אוטוטו הבועה מתפוצצת" ועוד שלל הפחדות .....
את השורה התחתונה ניתן לראות היום... ולא, לא בגלל שהמחירים עלו. 
את הסיפור זאב זאב אתה מכיר? דווקא כשכולם מפסיקים להקשיב לאזהרות כי לא קרה כלום, הזאב מגיע.
הקבלנים באירלנד התגוננו בתירוץ של "הסיבה שלא הקשבנו לאזהרות על בועה זה שהם אומרים את זה מ 2002 והמחירים רק המשיכו לעלות" , נראה לי שאתה חושב כמוהם.

אני לקחתי אחריות על החיים שלי, בניגוד לאחרים שרק ישבו, פחדו, הפחידו והתלוננו.
ועכשיו עם יד על הלב, אתה או תומר נדל"ן (שאגב צריך לשנות את שמו ל : תומר אנטי נדל"ן), באמת חושב שהמחירים יירדו ? למה ?
כן אני באמת חושב כך, אבל לגבי השנה הקרובה אני לא בטוח שנראה שינוי כלשהו.
 
נתחיל מזה שכוחות השוק בטוח לא יוריד את המחירים, הביקוש עולה בכמה מונים על הכמויות שהמדינה בונה,
כוחות השוק יכולים גם לרסק את המחירים. תסתכל על שוק היד השניה, הוא המפתח, כי על כל דירה מקבלן יש לפחות 3 עסקאות יד שניה.
ויש גם מאגר של כ 600,000 דירות להשכרה שהבעלים שלהן יכולים לקבל החלטה למכור בגלל שינויי מיסוי או שינוי בציפיות.
מסכים איתך שיקח הרבה שנים לבנות מספיק דירות כדי לתת מענה לביקוש הנוכחי, אבל אם ילכו על ירידה בביקוש? השינוי יכול להיות מהיום למחר.

הממשלה תוריד ? למה לה ? זה המנוע שמניע את המשק ומקור המיסים הכי גדול שלה ביחד עם הדלק (שזאת גם הסיבה אגב שהתחבורה ציבורית לוקה בחסר), למה שתפגע בהם ? 
איך תשלים את החסר ? מע"מ 40% ? מס הכנסה 60% ?  לזרוק את החרדים לרחוב ? תהיה רציני...
המנוע יכול להמשיך לעבוד אם יגדילו היצע ויגדילו התחלות בניה.
לגבי האינטרסים - כנראה שפוליטיקאים רוצים לשרוד, בגלל זה כשביבי רואה שגם בימין כועסים על הדיור, שמבקר המדינה מוציא דוח, שהעם מצביע לכחלון כי הוא יודע בדיוק מה האג'נדה שלו בדיור, אז כנראה שיהיה שינוי.
את המסים ישלימו ממקום אחר. או שיטילו משהו על כולם, או שיטילו על משקיעי נדלן, או שהגרעון יגדל.
אני רק מזכיר שלפני 2009 הקרקעות נמכרו בשליש מחיר, והיו פחות עסקאות, והיו פטורים ממס שבח ורכישה, ותקציב המדינה היה בסדר גמור.
 
דבר נוסף, אל תבנה על הריבית שתעלה גם. ממידע על מלא אנשים שדיברתי איתם, הבנקים למשכנאות מחלקים היום קל"צ של פחות מ- 3%  ל- 20 שנים הבאות (או 18 במקרה הרע). אם הם בטוחים שהריבית לא תהיה גבוהה בטווח זמן כמה, איך זה שאתה בטוח ? מושפעת מהעולם ? גם בעולם המצב לא משהו (מדבר מידע, אני כלכלן בחברה ממשלתית).
גם הפריים לא כזה נורא, מהרגע שבנק ישראל הגביל אותו לשליש, שינויי הריבית לא ישפיעו כל כך על ההחזר גם עם משכנתא של מיליון (ואתה מוזמן לבדוק זאת במחשבוני משכנתא).
אני לא חושב שלבנקים יש מושג מה יהיה ב 20 שנה הבאות עם הריבית. הם נותנים לך ב 3% קל"צ כי היום עם ההרחבות הכמותיות מסביבנו, הם יכולים להשיג הלוואה בריבית קבועה ב 2% ועושים עליך קופון של 1% וכל זה רווח מובטח מבחינתם ל 20 שנה הקרובות, גם אם הריבית תעלה במהלכן.
לגבי הפריים, אפילו הנגידה אמרה שבגלל ההגבלה רק שליש מהמשכנתא מושפע באופן ישיר מריבית בנק ישראל. שים לב למילה ישיר. הריבית המשתנה כל 5 שנים מושפעת מאוד חזק מריבית בנק ישראל, והיו אנשים (מאות אלפים) שלקחו 33% פריים ועוד 50% משתנה כל 5 שנים.
מאז המחאה החברתית כל סוגי הריביות ירדו ב 3% פחות או יותר, ולכן צפוי שגם הריביות המשתנות (כל 5 או כל 2.5) יזנקו חזרה למעלה כשהפריים יעלה.

אני מציע לכם לשנות גישה, וגם אם לא - תפסיקו להפיל אחרים בפח, 
אנשים שהקשיבו לכם כבר 6-7 שנים, היום כבר השלימו עם העובדה שיגורו בשכירות כל החיים, 
בבקשה תפסיקו להפיל עוד אנשים לתהום.
אני לא יודע כמה אנשים הפלתי לתהום ואם בכלל מישהו הקשיב לי, מה שבטוח שלשר האוצר יש יותר השפעה מלי, אז קודם כל תבוא לממשלה בטענות שהם משלים אנשים שהצעדים שלהם ישנו משהו. תפנה לעורך דין אולי תצליח לעשות תביעה יצוגית.
ואגב- אתה לא יודע אם מי שבחר לגור בשכירות ב 6 השנים האחרונות כי חשב שהמחירים ירדו, ישאר כל החיים בשכירות.
אם המחיר ירד עוד 7-8 שנים, אולי הוא יקנה בקלי קלות לאחר שגם חסך כסף רב בנתיים? אתה והאנשים שדיברת עליהם יוצאים מנקודת הנחה שהמחירים רק עולים, ושהם עולים מהר יותר מקצב עליית השכר, ושאי אפשר לחסוך כי הריבית תמיד תהיה אפס.
 
לדעתי מי שקונה דירה צריך להבין את הסיכונים האפשריים לירידת מחירים או להתייקרות בהחזרים, אין בזה שום פסול, ואחרי שהבין והחליט שהוא קונה - ושיהיה לו בהצלחה
מסכים איתך רק לגבי המשפט האחרון....
22/05/15 00:12
56צפיות

"לדעתי מי שקונה דירה צריך להבין את הסיכונים האפשריים לירידת מחירים או להתייקרות בהחזרים, אין בזה שום פסול, ואחרי שהבין והחליט שהוא קונה - ושיהיה לו בהצלחה"
 
עם זאת, אחדד את המשפט ואומר שגם מי שלא קונה דירה צריך להבין את הסיכונים של עליית מחירי הדירות, עליית מחירי השכירות, תלות נצחית בבעל דירה, חוסר עצמאות אמיתית, אי יכולת להשאיר ירושה לילדים, וכן חסך בהרגשה של להיות בעל דירה (עם כמה שזה נשמע מצחיק).
ובדור שלך משכנתא של מליון ש"ח אכן היה קפיצה מעל הפופיק.
21/05/15 21:33
98צפיות
אנסה לענות על כל הערותיך לפי הסדר:
1) לעולם לא אמליץ לאדם שמשכורתו בסיכון לבצע עסקה.
תכנון תזרים נכון צריך להביא בחשבון גם תקופות שפל. יחד עם זאת יש לזכור שאין אחד בפורום שיודע שפרנסתו מובטחת ל - 30 שנה הבאות (ואם יש אני באה לעבוד איתו).
אם המלצתך לבצע עסקה רק למי שפרנסתו מובטחת, קטונתי.
 
2) אני חושבת שהריבית תעלה לאט ובקצב הדרגתי. אל תשכח שגם לבנק ישראל אינטרס חד וברור להימנע מקריסת הנדלן.
אם אתה חושב אחרת זו זכותך המלאה. לא ניתן לשפוט בשלב זה מי מאתינו צודק.
אשמח לשמוע מדוע תפחיד עליית ריבית חדה, רוכש משכנתא שמתחייב בריבית קבועה לא צמודה בגובה 3% לתקופה של 30 שנה?
גם באם שוק הנדל"ן יקרוס עקב עליה דרסטית בטווח הקצר הוא יחזור לעלות בטווח הרחוק.
אם דעתך שנדל"ן קונים רק כשהוא בריצפה ובמחירי 0, סע ליוון / ספרד, יש שם מאות נכסים למכירה מתחת למחיר בניה.
 
3) הלוואי וכל חיי אשאר צעירה, לצערי נראה שזה לא יקרה...
כשמאית מקרקעין אוכל להבטיח לך שבכל עסקה שתציג בפניי, רווחית ככל שתהיה, אוכל למצוא לך את הסיבה מדוע לא לקנות.
מיתון, אבטלה, מלחמה, אסונות טבע, כל אלו בהחלט אפשריים! אז מה עצתך? לעולם לא לעשות אף עסקה? לגיטמי לחלוטין, אך דעתי שונה משלך.
 
אסכם ואומר,
סוד ההצלחה בהשקעות כפי שאני רואה אותו מונח על שני עקרונות.
אחוזי מימון ותשואה שנתית.
מאוד קשה לחסוך הון ראשוני, אך מאוד קל ללוות אותו. בניהול חכם ונכון, אוכל לחסוך לך עשרות שנים של חסכונות ולבצע עסקאות עוד היום.
הדור שלך האמין שיש לחסוך עשרות שנים ולקנות בית במזומן. זו גם דעתך? קרא את "אבא עשיר אבא עני" או כל מאמר אחר של רוברט קיוסאקי.
תשואה = סיכון. לא רוצה להסתכן? אל תתפלא שעם יציאתך לפנסיה תצטרף להפגנות.
אני החלטתי שאני מוכנה לקחת סיכון היום. גם בעסקאות בהם הפסדתי צברתי ידע רב, וכפי שכבר ציינת בכותרת, בפני עוד שנים ארוכות (אי"ה) לתקן ולשפר.
אין בעולמנו אדם שמשכורתו איננה בסיכון. אולי - מורים
22/05/15 02:02
61צפיות
החברה חוותה שינוי מדהים. פעם נכנסת לעבוד בגיל 25 וסיימת בפנסיה.
בשנים האחרונות אנשים מחליפים בממוצע כל 3-4 שנים מקום עבודה. כשהם בתעשייה, בהייטק ובעוד ענפים.
עצמאים - לכאורה עבורם השמים הם הגבול - עלולים גם ליפול מאיגרא רמא לבירא עמיקתא.
 
לגבי יתר התפיסות שהעלית, יש לי כמה הערות נוספות. גם במקרה שלי הדבר נובע ממרום גילי :) אל תראי בכך עלבון, חלילה. עוד במקורותינו המושג "זקן" הינו מילה נרדפת ל"חכם".
אני נהנית לקרוא תשובותייך המעמיקות, המפורטות, אך לעיתים יש לי השגות .
אמשיך לכשאהיה יותר עירנית.
 
 
המשכורת של כולנו בסיכון. תמיד.
22/05/15 07:25
66צפיות
1. המשכורת של כולנו בסיכון. תמיד. יותר מהעבר.
 
2. הריבית יכולה לעלות בצורה חדה, עקב גורמים חיצוניים, למשל מלחמה. המשק הישראלי נמצא עם ריבית לטווח ארוך נמוכה מריבית האגח האמריקני. כלומר פרמיית הסיכון של המשק הישראלי נמוכה מפרמיית הסיכון של המשק האמריקני (!).  זו אנומליה היסטורית. למי שלא מבין את הבדיחה ההיסטורית בזה, יש בעיה רצינית בהבנת המצב .
 
3. לא אמרתי שלא צריך להשקיע. אמרתי שיש בעיה רצינית בגישה שאומרת "המצב של 7 השנים האחרונות ימשיך הלאה גם בעתיד". ממש לא. אנו הולכים על קרח דק וכדאי להפנים את זה. לא לחינם מי שחושב ככה הוא גם צעיר בגילו.
 
המלצה למשפחה שמרויחה 20K לחודש להתחייב למשכנתא של 6-7K  לחודש למשך 20+ שנה זו המלצה מסוכנת מאד בעיני. ההתחייבות בטוח תישאר ל 20 שנה קדימה, אף אחד לא יבטל אותה מתוך גחמה.  המשכורת לא בטוח שתישאר. יתכן שמחר בבוקר יפטרו את אחד ההורים בגחמה של רגע. זו כמעט עבדות מרצון.
ובוא לרגע נשים את המחלוקות בצד ונניח שאתה צודק.
22/05/15 09:11
65צפיות
אותה המשפחה הממוצעת שהצעת.
ברשותה 3 ילדים,
מרוויחה 20K ש"ח בחודש ולטענתך לא היית ממליץ לה להתחייב למשכנתא של 6K - 7K.
למה? כי ייתכנו פיטורים בעתיד. אתה צודק לחלוטין, זה מאוד מפחיד! אבל...
 
מה האלטרנטיבה?
נניח שמדובר ברכישת דירה לצורך מגורים:
לשכור דירה באותו סכום? לשכור דירה באלף ש"ח פחות?
כי אז במקרה של פיטורים אתה רגוע? כי אז כן יהיה כסף לתשלום שכר הדירה? כי אז ניתן לחזור לבית ההורים עם שלושת הילדים?
אין צורך בגחמות של הבנק. התחייבת? אתה צריך לעמוד בהחזרים.
בדיוק כמו שאם חתמת חוזה שכירות לשנתיים - שלוש (כי להזכירך לא כ"כ כיף, לעבור כל שנה בית) תצטרף לעמוד בעליות שלו.
יש בהחלט צורך לתכנן נכון את המשכנתא ולהשאיר בצד כסף למקרה פיטורים, כל אחד לפי תחום עיסוקו ומשכורתו.
אם אתה שכיר בעל וותק של 15 שנה במוסד ציבורי / ממשלתי - אתה יכול להשאיר סכום קטן יותר. הסבירות שתפוטר נמוכה ותוכל לעבור למוסדות דומים.
אם פתחת אתמול מספרה בשינקין - אתה חייב להשאיר ביטחונות גדולים יותר ולתקופה ממושכת יותר.
 

ונניח שבכלל עסקנו בדירות להשקעה ולא במגורים אזי כל מה שמעניין אותנו זה תשואות.
ונניח שרכשת היום דירת מגורים במרכז הארץ במיליון ש"ח שמניבה 3,600 ש"ח לחודש. (נתוני אמת מדירה שנרכשה השבוע ברח' העצמאות בבת ים, והיא בהחלט משקפת שווי שוק).
ונניח ששילמת 30% מהוון העצמי ומימון "מטורף ומאוד מסוכן" של 70%. 
ונניח שבמשא ומתן מול הבנק סגרת את המשכנתא בריבית קבועה, לא צמודת מדד בגובה 2.75% (נתוני אמת מעסקה שסגרנו בימים אלו עם בנק לאומי) לתקופה של 25 שנה,
ובאם תבדוק תראה שההחזר המטורף שהתחייבת לתקופה הזו עומד על 3,200 ש"ח לחודש.
 
ונניח שאין לך טיפת מזל, יום לאחר הרכישה מחירי הדירות קורסים! בשנתיים הבאות יקרסו המחירים ב - 20%,
ונניח שגם מחירי השכירות קורסים יחד איתם בקוו ישר (למרות שדעתי שונה אבל אנחנו מנסים להסכים),
כלומר השכירות שלך תהיה מעטה 2,880 ש"ח לחודש.
עכשיו שים לב לבור התקציבי העצום שנוצר בתרחיש האימה, אנחנו צריכים להוסיף כל חודש מהכיס 320 ש"ח!
ובקירסת מחירי שכירות של 30% אנחנו צריכים להוסיף 680 ש"ח בחודש!
 
ונמשיך ונאמץ את כל נבואות הזעם. כמה זמן תימשך הצרה עד שהשוק שוב יחזור לעלות? הרי חלק מטענותיך הינם למחזוריות (שוק עולה חייב לרדת). נניח 8 שנים רעות?
אזי כל מה שאתה צריך ל"שים בצד" לבטחונך האישי הינו 65,280 ש"ח = 8 שנים * 12 חודשים * 680 ש"ח.
להזכירך בתחשיב הנ"ל אתה לא שם ולו שקל אחד מהתזרים החודשי פרט לאמור לעיל (וכמון ההון העצמי ששימש לעסקה).
אגב, כל חודש שעובר לפני "קריסת המחירים" המיידית שציינתי, מזכה אותך בעודף של 400 שקלים ומקטין את הקופה ששמת בצד.
 
 
למה לא לעשות עסקאות זה מאוד קל.
יש מיליון סיבות. תוכל לטעון שאתה צריך לשמור גם כסף בצד לבלאי סביר בדירה, תוכל לטעון שיתכנו תקופות שהדירה תעמוד ריקה (למרות שרכשנו באזור ביקוש) וכו' וכו'.
החוכמה בשוק היא לבדוק ולתכנן כיצד ניתן להגן ולבצע עסקה למרות כל מה שאמרת. כיצד כן ניתן לבצע עסקים ולמזער סיכונים.
 
 
במקרה הנדון דובר על דירה למגורים ב 1.2M מול 1.8M
22/05/15 11:09
55צפיות
עם הון עצמי של 0.5M
 
כלומר, משכנתא של 1.3M מול משכנתא של 0.7M .  החזר של   7000 שקל לחודש מול החזר של כ 3500 שקל לחודש   ל 20 שנה ( 3% קל"צ).
 
ההפרש לא משמעותי? אם אחד מבני הזוג מפוטר, זה משמעותי מאד.  זה יכול להביא בקלות לפגור בתשלומי משכנתא, ריביות פגור משוגעות והגעה לעורכי הדין הנחמדים של הבנק שעובדים לפי עמלה ואי אפשר להיפטר מהם כי אף פעם אין להם אינטרס לעצור, אלא להביא הבית למכירה ולקחת העמלה המנופחת שלהם.
 
לגבי דירה להשקעה, מסכים שזה שקולים אחרים לחלוטין. אפשר להתווכח עליהם, אבל אלו שיקולים שונים לחלוטין. אעיר רק שאם ימשיכו להחמיר בנושא המס על דירות להשקעה זה ישנה התמונה לחלוטין (בין אם זה מוצדק או לא), ודנים בזה המון בזמן האחרון. ככל שאנשים כמוך (יחד עם המחלקה לדרדור לקוחות של הבנק) ישכנעו אנשים להשקיע בנדלן, ככה המוטיבציה של הפוליטיקאים "לעשות משהו" תגדל.
הראיה שלך של כדאיות השגת התשואה היא פשטנית ביותר
22/05/15 14:17
52צפיות
כן ברור לי, שבריבית קל"צ של 3% מול הכנסה משכר דירה של 4% יש פה רווח.
אפשר להגיד שהרווח גם די מובטח, קשה להאמין ששכר הדירה יירד עד כדי שיהפוך להיות 3%.
גם אם כן ברור ששכר הדירה נוטה לעלות עם השנים בגלל שיפור איטי אבל קיים - במשכורות בישראל.
הקל"צ לעומת זאת מקובע לגמרי.
פה את צודקת ואני מסכים. גם ברור שכל אדם שרוצה לגור מחוץ לבית ההורים צריך לשלם או משכנתא או שכירות. 
בשכירות אפילו מעיפים אותך יותר מהר מהבית אם הפסקת לשלם.
אבל זו הסתכלות חסרה על נושא ההשקעה.
 
השאלה היא אחרת:
למה לחשוב שתשואה של 1% (4% פחות 3% עלות הכסף) היא טובה?
ומה לגבי הסיכון להפסדי הון? את ממש מתעלמת מערך הדירה שיכול לעלות אבל גם לצנוח.
ואם תגזרי קופון של 1% למשך 20 שנה, אבל בנתיים ערך הדירה יירד מ 140 משכורות ל 80 משכורות, אז איפה הכדאיות בהשקעה הזאת?
שכר הדירה שהרווחת ממש לא פיצה אותך על ההפסד האדיר הזה.
וגם אם ערך הדירה לא יירד, מי אמר שעוד כמה שנים לא יפתחו אפשרויות השקעה שמניבות גם 3% או 5% בשנה, ברמת סיכון נמוכה יותר?
ואז הרווח של 1% לשנה ייראה לאנשים פשוט חרא של השקעה.
אתה ממשיך לשקר לעצמך ולאחרים...
23/05/15 10:29
38צפיות
כרגיל, אתה מחפש כל הזמן תירוצים למה לא כדאי....
 
היכן אין סיכון להפסד הון ? בבורסה ? מניות יכולות להימחק בשנייה.
באג"ח ? תספורות כאוות נפשם. 
אגב, סתם שתדע - למרות שקשה לך לקבל את זה :
נפילה של נדל"ן, בניגוד לאפיקי השקעות אחרים - יכולה לרסק את כלכלת המדינה.
אף פולטיקאי לא מספיק טיפש כדי לעשות את זה.
 
ייפתחו אפיקי השקעות אחרים עם תשואה דומה ?  - הלוואי - צריך שיהיה גיוון קצת. 
 
 
סופסוף אתה מודה שגם בנדל"ן ההון יכול להימחק בשניה
23/05/15 10:42
41צפיות
זה כל מה שרציתי - להאיר את עינכם שנדל"ן הוא לא השקעה סולידית מאז 2009, כי הוא תלוי בהמשך קיום ריבית אפסית ובהיעדר רפורמות של מיסוי או היצע.
אז אתה צודק מאוד -  נדל"ן היום מסוכן כמו בורסה ואג"ח, וכולכם תעשו שירות טוב לאנשים אם תסבירו לכל מי שרוכש היום דירה שזה המצב.
 
הפוליטיקאים טיפשים מאוד ואין להם שליטה מדויקת בשוק, אחרת לא היו נותנים למחירים לזנק מעבר לכל פורפורציה, תוך תסיסה חברתית ואזהרות מגופים בינלואמיים כמו קרן המטבע הבינלאומית.
מסכים איתך שהם מפחדים להוריד את המחירים מחשש ליצירת מיתון ממושך.
 
אבל הרבה פעמים משברים בכלכלה פרצו בגלל שבזמן ניפוח הבועה היו המון התחלות בניה והמון דירות מיותרות, דבר שאחר כך גרם להפסקת בניה כמעט טוטאלית ופיטורים של כל העוסקים בבניה ובענפים הנלווים לבניה.
בישראל אין כנראה כזה עודף והתוכנית היא דווקא להגביר בניה אז לא בטוח שכל כלכלת ישראל תסבול אם המחירים יירדו.
 
בכל אופן תזכור-  בכל המדינות שבהם היו משברים בבורסה או בנדלן, הממשלה לא רצתה את זה ובכל זאת זה קרה
אתה ממשיך לשכנע את עצמך....
23/05/15 11:17
34צפיות
בורסה יכולה ליפול.
נפילת נדל"ן בישראל - לא תתרחש לעולם - לא על ידי פוליטיקאים ולא על ידי כוחות השוק.
מה שאמרתי זה שאכן אפשר לגרום על ידי התערבות ממשלתית ומוניטורית לקריסת נדל"ן - אבל אף אחד לא יעז לעשות זאת.
לא, ההון לא "יכול להימחק בשניה"
24/05/15 14:35
4צפיות
כלומר, הוא יכול, אם נפל לך טיל על הבית ואין לך ביטוח אבל אני מניח שלא על זה אתה מדבר.
 
מניות ואג"ח יכולים לקרוס בדקות, בנדל"ן גם במשברים הגדולים ביותר מדובר בירידות הרבה יותר מתונות לאורך תקופה יותר ארוכה.
 
קם אם קנית דירה במינוף המקסימלי המותר כיום (70%), אין סיכוי שתאבד את ההון עצמי "בשניה" בלי יכולת להגיב.
ברור, אבל בשוק יורד יכול לקחת לך שנה שלמה למצוא קונה, בנתיים
24/05/15 14:48
2צפיות
המחירים ממשיכים לרדת.
הרי מה זה שוק יורד? שהביקוש צונח וכמעט לא באים לראות את הדירה, ואלו שבאים מתחצפים ורוצים הנחה של מאות אלפי שקלים בטענה שהמחירים יורדים והם רוצים לשלם עכשיו את המחיר שהדירה תגיע אליו עוד שנה.
ואתה בתור מוכר זורק אותם בעצבים, עד שאתה מגלה שאין ברירה - כל הקונים מעמידים את אותם התנאים.
 
לגבי טיל שנופל על הבית, או רעידת אדמה,
דווקא פה אני פחות מודאג.
סביר להניח שעשית ביטוח על המבנה.
את ערך הקרקע, שנובע מזה שהדירה ברחוב מסוים בעיר מסוימת ואטרקטיבית, אי אפשר למחוק ממילא.
בתל אביב , ובכלל במרכז הארץ, זה רוב ערך הדירה.
תומר, תראה איזה יופי, אפילו במספרים שלך, ובתקופה הזו....
23/05/15 12:26
43צפיות
ראשית אני מבטיחה, בסוף אצליח לשכנע אותך שנדלן זו השקעה כלכלית!
ברור שישנם השקעות כלכליות יותר, אין על כך מחלוקת, אבל גם בתקופה זו הנדלן הרבה יותר כלכלי כאשר מבינים את כל המשוואה.
בוא תראה מדוע אתה טועה. אתה מציג עובדות ומגן עליהם מכל משמר, אבל עם מתמטיקה אי אפשר להתווכח. בוא תראה מדוע 1 + 1, כפי שאתה מציג אותו, למעשה שווה 3.
 
עסקנו בדירה ששוויה 1,000,000 ש"ח, המכניסה 3,600 ש"ח בחודש.
אני מקבלת גם במקרה שלך את מקרה הקיצון, בועת הנדלן התפוצצה, ונניח שערך הדירה ירד מ - 140 משכורות ל - 80.
נתעלם ברשותך מהאינפלציה (אפילו שההלוואה שלנו לא צמודה), ונגיד ששוי הדירה ירד ב - 60% (80/140 משכורות כפי שאתה חוזר ואומר), כלומר בסוף המשכנתא נותרנו ביד עם דירה שכל שוויה 600,000 ש"ח (ולא מיליון כפי ששילמנו עליה).
עד כאן, אימצנו אך ורק את המספרים שלך, ותשריטי האימה שאתה מציג. נזכיר שהנחנו שאין אנפלציה כדי שיהיה לנו קל יותר לחשב.
 
ועכשיו בו נחשוב, מה בעצם השקענו?
הון עצמי נדרש 300,000 ש"ח.
שכירות מכסה את ההלוואה ואפילו נותר לנו עודף, אבל בוא נתעלם ממנו לצורך התחשיב.
אתה כותב שהשקעה של 1% לשנה ממש לא כלכלית. ויתכנו כלים פיננסים אחרים שיניבו 5% תשואה,
אז תבין שגם אם בועת הנדלן תתפוצץ, ומחירי הדירות קרסו וצנחו ב - 40%, עדיין ההשקעה שלך בנדלן עשתה 100% רווח (מ - 300K ל - 600K) בתקופה של 20 שנה.
משום מה שאני מחשבת 300K בריבית של 1% לשנה, המספר יוצא לי נמוך הרבה יותר...ולמה זה קורה?
מינוף, מינוף ומינוף! אתה מפגין המון ידע ושליטה בכל מה שקורה בשוק הנדלן, אין על כך בכלל מחלוקת, אבל אל תתעלם מהעובדה שכלי המינוף הינו כלי מדהים,
שבניצול רע מפיל אותך מהר מאוד לקרשים ובניצול טוב הופך אותך לאדם מסודר.
 
עכשיו ברור לכל אדם בר דעת שלא אני ולא אתה יכולים לדעת מה יקרה בעוד 20 שנה.
אם הנדלן ישאר בדיוק ברמת המחירים הנוכחית, הרי שעשית תשואה של מעל 300%.
ואם חלילה הוא יעלה?
מינוף כזה קיים רק (או שיותר נכון להגיד בעיקר) בשוק הנדלן. תלמד להשתמש בו ולא לפחד ממנו ותראה באיזה קלות אתה יכול לשפר את מצבך הכלכלי,
מבלי שכלל יעניין אותך מה קורה עם מחירי הדירות. הדירות שאני משכירה הינם תרנוגלת שמטילה ביצי זהב.
מה שמעניין אותי הוא רק השכירות. ערך הדירה יכול לרדת ולעלות, למי אכפת?! ערך הדירה יעניין אותי רק בנקודת זמן אחד וספציפית,
בעוד X שנים כאשר אני ירצה למכור את הדירה (ואנני רואה סיבה לכך כיום). מה יהיה בעוד X שנים? לא אני, לא אתה ולא אף אחד יודע. אז עד אז בוא ננסה להרוויח.
אכן הדוגמא שלך מצוינת, אבל עדיין עדיף לחכות שהמחיר ירד ואז
23/05/15 16:19
33צפיות
לעשות רווח גדול פי כמה.
בדוגמא שלך יש לך היום הון של 300,000 ובעוד 20 שנה יש לך נכס ששווה 600,000 ואין עליו משכנתא. לכן זו 100% תשואה על ההון העצמי.
 
אם המחיר של הדירה יירד תוך 5 שנים ולא 20 (תרחיש הגיוני ביותר לטעמי לפחות), אז בעוד 5 שנים תוכלי לקנות את הנכס ב 600,000 שקל.
תוכלי לקחת משכנתא של 300,000 במקום 700,000
תפרסי אותה ל 8 שנים במקום 20
תקבלי גם ריבית טובה בגלל התקופה הקצרה (אפילו אם הריבית של בנק ישראל תעלה בנתיים).
ואז כבר בעוד 13 שנים תוכלי לדווח שעשית 100% רווח (השקעת 300K והדירה שווה 600K) במקום בעוד 20 שנה.
 
אבל רגע, אם תצליחי לעשות תשואה קטנה על הכסף שלך ב 5 השנים הקרובות (בהן את ממתינה לירידת המחירים), תוכלי להגדיל את ההון העצמי ל 350,000 ואז להקטין את המשכנתא הדרושה ל 250,000 ואז תוך 6 שנים מרגע הקניה (11 שנים מעכשיו) תוכלי להיות הבעלים של נכס ששווה 600K ואין עליו כבר משכנתא יותר.
 
זו הכוונה שלי
אז בוא תמיד נחכה ונחכה...
23/05/15 18:53
31צפיות
ורק ככה תגדל התשואה..
 
תגיד את זה לאנשים שמחכים מ- 2007 שהיום יכלה להיות להם כבר דירה בתל אביב ללא משכנתא. 
זו ההגדרה לתזמון שוק. ניכנס בדיוק ברגע הנכון.
הודעה זו מכילה תמונות
24/05/15 00:17
26צפיות
מזכיר לי את עמוד השער  המפורס מ-BusinessWeek
רק מתווכים וקבלנים יודעים לתזמן את השוק:
24/05/15 02:55
18צפיות
הנה בארה"ב שנה לפני הפיצוץ, נתנו תחזיות ורודות שהמחירים ימשיכו לעלות, רמזו לאנשים שמי שלא יקנה מפספס את תקופת הפריחה של הנדלן, וגם כשהמחירים התחילו לרדת הכריזו על זה שהגענו לתחתית...
 
When the chief economist at the National Association of Realtors, an industry trade group, tells you the housing market is going to keep on chugging forever, you listen with a grain of salt. But Lereah, who held the position through early 2007, did more than issue rosy forecasts. He regularly trumpeted the infallibility of housing as an investment in interviews, on TV and in his 2005 book, Are You Missing the Real Estate Boom?. Lereah says he grew concerned about the direction of the market in 2006, but consider his January 2007 statement: "It appears we have established a bottom."
 
º
הכותרות היום מדברות על זה שמחירי הנדלן רק יעלו
24/05/15 08:14
8צפיות
קראתי את קיוסאקי וגם את רוברט שמין ובכל זאת לא מסכים איתך
22/05/15 14:20
53צפיות
ראיתי את הטבלאות בספר שלפיהן ערך הנכס עולה ב 7% כל שנה, וכמה מהר אתה מכפיל את ההון שלך ורוכש עוד נכס.
חלומות באספמיה.
הכל נפלא כל עוד המינוף זול נורא ומחירי הנכסים בעליה
(בדיוק מה שקרה בישראל מאז 2009)
 
אבל לא מלמד על העתיד.
 
ממליץ גם על "המשקיע הנבון" מאת המורה של וורן באפט.
לבאפט יש שני כללים בהשקעות:
1) לפני שמרוויחים, הכי חשוב זה להימנע מהפסדים
2) לקרוא שוב את הכלל הראשון
º
בת 28 (את פנויה) ?
24/05/15 01:52
20צפיות
המטרה במחיר היא שמי שיש לו כסף ועבודה מסודרת יוכל לרכוש בראש
22/05/15 07:18
68צפיות
העין דירה על הניר (לא כולל הצמדות ושיפורים בדירה להתאמה)במיליון ש"ח.
ומי שיש להורים שלו קצת יותר כסף יקנה דירה במודיעין ב1250 אלף ש"ח.
ומי שאין לו כסף בכלל יצטרך לעבוד קשה לממן שכירות לדירה שמשקיע יקנה באזור הנ"ל במחיר מופקע.
ומי שגם את האפשריות הללו אין בידו(אין לו אבא עשיר או שכרו נמוך למדי)יצטרך לשכור יחדת דיור תת קרקעית בלתי חוקית.
בעלי הנדלן במדינה=הבנקים!!!.
בעלי הבנקים=המדינה!!!.
בפלאסטין אין לא בנקים ולא מדינה=דירה שווה 300-400 אלף ש"ח.
מה המטרה בדבר?.
היה אצלי רצף פלאסטיני והוא טוען שאישור העבודה בישראל עולה לו 2000 ש"ח בחודש=באישורי עבודה יש שם הרבה יותר שחיתות מהסיפור של רונלד פישר שמגולגל על הזוגות הצעירים ועל מחירי הדיור בישראל.
בישראל יש 70000 תלושי משכורת של פלאסטינים ע"ס 4500 ש"ח שעולים לפועלים קרוב ל-2000 ש"ח.
המדינה לוקחת היטל 300 ש"ח- חברות ביטוח וגופי פנסיה 700 ש"ח ביטוח לאומי 250 ש"ח.
כאשר כל אחד דוחף את היד לתלוש -הפועל רוצה 8000 ש"ח בחודש,וע"כ יש עוד כל מיני מתווכים-ובטוטל זה עולה ליצרן דירות 10-12 אלף ש"ח והצרחן משלם 15 אלף ש"ח.
עבודה ל-מ"ר ריצוף בבית לחם וחברון 12 ש"ח -בישראל 70-100 ש"ח למ"ר לעבודת ריצוף.
משום מה לא ראיתי כתבות באתרי חדשות שעוסקות בדבר=כנראה שהשילטונות גם בעלי אתרי החדשות.
אין גרגיר של חול בדירה שלא מוטלת עליו רגולציה.
º
יורם, כל מה שכתבת היה קיים גם כשמחירי הדירות היו במגמת ירידה
22/05/15 10:14
31צפיות
דעתי
22/05/15 23:01
35צפיות
כמובן שתומר צודק.
אנשים מזמן הפסיקו לחשוב על מה כדאי ומה משתלם. אם פעם היינו אומרים לזוג צעיר שלוקחים משכנתא של 700k עם פריסה מקסימלית ובמסלולים צמודים שהם מטורפים, היום הרוב הגדול של הזוגות הצעירים לוקחים משכנתא של מיליון באותם תנאים. והם נורמלים לגמרי. לאנשים כבר לא אכפת אם יחזירו 1.2 או 1.7 על כל שקל שלוקחים כי גם ככה המחירים יעלו. אם כל המגיבים למעלה היו מבינין שהמחירים באמת יכולים לרדת ובהרבה, הדיון היה נראה אחרת. אם אנשים היו מבינים ששלוש רפורמות נכשלו בשנים האחרונות פשוט כי הם לא יצאו לפועל, הדיון גם היה נראה אחרת. לדעתי כל אחת מהן כולל הרפורמה של לפיד הייתה גורמת לירידת מחירים. אם כחלון יצליח להעביר את הרפורמה שלו, שוב אני מאמין שתהיה ירידה ואולי גם משמעותית.
לא ברור למה כ"כ הרבה אנשים עדיין לא מאמינים בירידות מחירים
23/05/15 12:27
54צפיות
אמת,הפער בין הביקוש להיצע הוא גדול ולא צפוי להיסגר בזמן הקרוב.
אבל,מה עם הפער בין ההכנסה הממוצעת לעלות דירה ממוצעת? זוהי פצצת הזמן של שוק הנדלן.
פער כ"כ עצום לא יכול להתקיים לאורך זמן ללא השלכות הרסניות,אפילו בסביבה כלכלית יציבה עם אבטלה נמוכה ו"צמיחה".
אגב,גם בפריפריה המחירים מופקעים אז תחסכו ממני את נאום ה"לא כולם חייבים לגור בת"א".
לכן נקווה שהממשלה הנוכחית תצליח לצנן את שוק הנדלן בצורה הדרגתית עד ליחס רמת השתכרות-עלות דירה הגיוני.
 
*גילוי נאות: רכשתי דירה למגורים בחיפה לפני כחצי שנה.
 
גם אתה לא באמת מאמין בירידת מחירים...
23/05/15 13:43
37צפיות
אחרת למה רכשת דירה ?
אם אתה חושב באוטוטו הבועה מתפוצצת - היית יכול לחכות.
 
 
לא אמרתי שזה יקרה מחר
23/05/15 15:40
44צפיות
וחוץ מזה,כפי שכבר נכתב פה רכישת דירה למגורים אינה דומה לרכישה להשקעה.
מה גם שרכשתי במחיר שאני יכול להרשות לעצמי בלי להכנס להרפתקאות מיותרות.
יכול להיות שיקח עוד המון זמן עד שהבועה תתפוצץ אבל מה שבטוח,ככל שהמצב הזה ימשך זמן רב יותר כך הפיצוץ יהיה הרסני יותר.
במקרה הזה אין הבדל בין מגורים להשקעה...
23/05/15 18:56
34צפיות
אם אתה חושב שהמחירים יירדו אוטוטו, אתה היית צריך לחכות בין אם אתה רוכש להשקעה ובין אם אתה רוכש למגורים.
 
ומה הקשר לזה שאתה רכשת במחיר שאתה יכול ? עדיין אם היית חושב שתהיה ירידה - היית מחכה ורוכש במחיר שאתה יכול דירה 5 חדרים במקום 3.
לא חבל על 2 חדרים ? 
 
והבועה לא תתפוצץ וזאת מהסיבה שאין כאן בועה.
 
Put your money where your mouth is
24/05/15 00:14
18צפיות
רכישת הדירה על ידיך במחיר "מנופח" מהווה דה פקטו הבעת אמון מצידך ברמת המחירים הנוכחית.
פיצול דירת קוטג'
22/05/15 19:01
55צפיות
האם ניתן לפצל דירה שהיא דירת קוטג'?
צריך לבדוק בתוכנית הבניה.
23/05/15 15:58
24צפיות
אם התוכנית החלה על החלקה מתירה צפיפות גדולה יותר מהקיימת בפועל,
ואם שאר בעלי הזכויות בחלקה מאשרים,
אז ניתן לפצל בכפוף לתשלום היטלים / מיסים.
מאיפה מתחילים תהליך של תוספת בנייה?
21/05/15 17:22
51צפיות
שלום, אנחנו גרים בקומה 1. ומעוניינים להוסיף תוספת בנייה מתחת לבניין, שתהיה ממש מתחת לדירה שלנו.
 
הבניין בן 7 קומות.
לדירה בקומה 7 ישנה תוספת מעל הגג - יחידת דיור שאותה הם משכירים - האם זה אומר שיש יותר סיכוי שיאשרו לנו?
 
ובכלל, מה ההליך? מאיפה מתחילים? למי פונים קודם כל ומה הסיכוי בכלל שיאשרו לנו את זה?
וגם בבמוצע כמה אמורה לעלות תוספת הכי פשוטה של כ 20-40 מ"ר מבחינת בנייה?
 
תודה..
תוספת בניה לדירה בבית משותף.
21/05/15 18:12
44צפיות
תהליך של תוספת בניה רצוי לעשות עם אדריכל שמתעסק בהוצאת היתרי בניה.
יש לברר האם חלה תב"ע במקום שמאפשרת תוספת בניה כזו.
במידה וכן צריך לבדוק באילו תנאים, יש לקחת אנשי מקצוע מתאימים ולהגיש בקשה להיתר בניה.
 
בניה על הגג לרוב מותרת באמצעות תב"ע שמאפשרת בניה על הגג - "חדר יציאה לגג"
וזה רלונטי רק לדירות בקומות האחרונות. מהניסיון שלי זה לא מאפשר פיצול ליחידת דיור נוספת.
ייתכו שמה שהשכן עשה הינו (יש לבדוק לעומק) פיצול דירה שלא בהיתר.
איך מבררים לבד?
21/05/15 19:08
26צפיות
איך אני בתור אזרחית מתחילה בכלל לברר האם ניתן?
לאיזה אגף בעירייה אני פונה קודם כל.
 
 
לא הבנתי למה אני צריכה לקחת איש מקצוע רק בשביל להגיש בקשה???
בשביל לבנות צריך אנשי מקצוע.
אבל בשביל לבקש אישור מהעירייה אי צריכה זאת?
יותר רלוונטי זה לעשות את זה לבד, התחלה לברר אם בכלל יאשרו, אחרי האישורים ניקח אנשים מקצוע.
 
 
תודה.. 
 
ניתן לברר לבד, אבל לא להגיש בקשה לבד.
21/05/15 21:42
25צפיות
את יכולה לקבוע פגישה במחלקת ההנדסה,
לשבת עם פקידי הרישוי ולהסביר להם מהי התוספת אותה את מבקשת לעשות.
בהתאם לתוכניות התקפות על המקרקעין שבבעלותך, תקבלי תשובה האם מותר או אסור לבנות.
 
לאחר מכן את חייבת לשכור שירותיו של אדריכל שיכין תוכנית בקשה להיתר.
תוכנית זו כוללת, בין היתר, תשריטים ומדידות.
 
היות ומה שיקח לך יומים עבודה בבירור מול העירייה, יקח לבעל מקצוע שעה וחצי,
והיות ובכל מקרה אינך יכולה לקבל היתר בניה ללא אדריכל,
אמליץ בחום לפנות ליחיאל או לכל בעל מקצוע אחר.
חוק ה"ג'ונגל" בבית משותף - התייחסות.
22/05/15 22:50
37צפיות
תחתית הבנין [קומת הקרקע - מסד ] הינו חלק מהשטח הציבורי של הבנין [שטח משותף] ואין שום סיבה בעולם שיתירו בכלל לבצע שינוי במבואה ובוודאי שאין לך שום זכות חוקית להשתלט על שטח ציבורי ולבנות בו כבשלך.
 
לשאלתך...לא מתחילים. [כי אין למה]
ושאלה אלייך - האם בחנת מה תהייה תגובת שכנייך באם תנסי לפלוש לשטח משותף במבואה ולבנות שם תוספת שכלל אינה קשורה בהצמדה כל שהיא לדירתך ? 
קומת המסד בבית משותף אינה ג'ונגל.
בנין בן 7 קומות, הצמדות, ושטחים ציבוריים - התייחסות.
23/05/15 11:21
23צפיות
את מציינת שלדירת הפנטהאוז יש תוספת בניה על הגג, על מה בדיוק מדובר ?
 
האם הגג כולו צמוד לדירה ?
האם לגג יש מדרגות מתוך דירת הפנטהאוז ?
האם מדובר על מדרגות חיצוניות כלומר חדר המדרגות המשותף ?
האם מלכתחילה היה מבנה [דירת חדר] על הגג ששוייך לדירה בקומה 7 ?
האם יש רק דייר אחד [משפחה] בכל קומה 7 ?
האם ידוע לך באם יש בכלל רישיון בניה לדירה על הגג ?
מתי נבנה הבנין ?
על איזה עיר מדובר ?
כמה דיירים יש בקומה הראשונה [שבו את גרה] ?
מה נמצא בקומת המסד [הכניסה לבנין] האם מדובר על קומת עמודים או פשוט מבואה ?
 האם יש קומת מרתף/חניות ?
 
º
עליה בהתחלות הבניה עם עליית ריבית ל 4% וכל הנדלן נופל
23/05/15 11:10
44צפיות
דירה להשקעה
21/05/15 23:23
123צפיות
שלום,
אני פנסיונר, גר בת"א ויש ברשותי 500 אלף ש"ח שאיני יודע היכן להשקיע אותם.
כולם מייעצים לי לקנות דירה להשקעה אך איני בטוח שזה הדבר הנכון לעשות.
כמה שאלות בענייין שאולי יכוונו אותי לעשות את הדבר הנכון:
א. האם נכון לקנות דירה שניה היום לאור המצב, או אולי עדיף לבחור מסלול אחר (חייב לציין שאני מתנגד נחרצות להימורים בבורסה).
ב. כמה כסף להשקיע כלומר כמה לקחת משכנתא ומהי משכנתא טובה?
ג. מהי התשואה המירבית (יחס מחיר לדמי שכירות) שניתן להשיג היום והיכן ניתן למוצא יחס זה?
ד. האם מס רכישה לדירות להשקעה אכן יעלה ל - 20% כפי שנאמר לאחרונה ע"י כחלון? 
ה. האם יהיה מס על שכר הדירה?
 
תודה וכל טוב
משכתא לפנסיונר?הבנקים בהתאם להוראות המדינה לא נותנות למבוגרי
22/05/15 07:50
82צפיות
ם משכנתא של 200 אלף ש"ח גם אם יש לחטייאר 10 מיליון ש"ח בתוכנית חיסכון.
המשכנתאות בישראל נועדו לעודד צמיחה ומי שהוא מבוגר לא יכול לתמוך בצמיחה דרך תעסוקה ולכן המדינה אוסרת לתת לחטייארים משכנתאות.
בכל מקרה אפשר לצרף לווה נוסף =בריא וחסון שיעבוד במקומך.
ליורם...אתה בוודאי מתכוון לפנסיונר של "תורתו אומנותו".
22/05/15 23:22
46צפיות
אדם שלא עבד מימיו אבל היתה קצבה [כל זמן שהמפלגות החרדיות בקואליציה] 
כי לכל אדם בעל קצבה קבועה ומסודרת ניתן להתאים החזר כל שהוא ובלבד שאחוז גבוה מהמכר משולם מכספו האישי של הלווה.
וכמובן שיוכנסו סעיפים הכוללים תצהיר בריאות וכו'.
 
רימון...אני טועה ?
שאלת מקור הכסף פחות חשובה..
22/05/15 11:40
79צפיות
אשמח לקבל תשובות לגבי הסעיפים האחרים 
תודה
בהחלט מומלץ
22/05/15 16:13
65צפיות
ולו רק בגלל הטבות המס הגלומות בדירה אחת להשקעה (בהנחה שלא ישונו המיסים).
קח בחשבון שמשכנתא תוכל לקבל לפי הנוסחא של 75 מינוס הגיל שלך.
עדיף לך לדעתי לרכוש דירה להשקעה אם משכנתא כמה שיותר נמוכה או ללא משכנתא כלל.
 
אם אתה פנסיונר יתכן ועדיף בעבורך נכס למסחר או להשכרה למוסד-כ
22/05/15 16:39
66צפיות
י
1.התשואה בנכס מסחרי פי 2.
2.המס שולי לפנסיונר נמוך.
וכך תפסת 2 ציפורים במכה-גם הפכת לבעל נכסים וגם שילמת פחות מיסים
שבת שלום
ארכיון הודעות
Flix

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה