לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.
המשך...
הודעה חדשה

רכישת דירה דופלקס בבית של תמ"א 38
27/07/15 12:14
39צפיות
שלום,
בימים הקרובים אנו אמורים לראות דירה בבית שעבר תמ"א לפני 5 שנים ומדובר בדירה שהוסיפו במסגרת הפרוייקט.
דירה בקומה 5 ו- 6 דופלקס עם גג קטן.
לפי מתווך (כמובן, העיניין יבדק אם הדירה תתאים לנו לאחר הביקור) הדירה מסודרת מבחינת הרישום.
מה צריך לבדיק בנוסף? ממה להזהר? האם תהליך שונה מרכישת דירה יד 2 רגילה?
שאלה נוספת בקשר למשכנתא. בן זוגי ואני לא נשואים ורוצים לקנות דירה עם רישום חצי-חצי  בטבו וגם חצי-חצי על תשלום כאשר אחד מאיתנו לוקח משכנתא 60% מהחצי שלו והשני 25% מהחצי שלו. איך לעשות את זה טכנית?
תודה מראש.
º
מקפיצה
27/07/15 15:42
3צפיות
תשובות לשאלותייך:
28/07/15 01:16
6צפיות
ברמת העקרון הליך הרכישה דומה.
צריך לבדוק שהבניה נעשתה בהיתר ושהקיים תואם.
כמובן בדיקות בעלות, מה מצב עדכון רישום הבית המשותף, איכות הבניה וכיוצ"ב.
עו"ד מטעמכם יידע לבצע את כל הבדיקות האלו ואין מה לחשוש מבחינה זו!
 
לעניין הרכישה,
טכנית אין בעיה לעשות את החלוקה הזו. המשכנתא תרד משני חשבונות נפרדים וכל אחד ישלם את חלקו היחסי.
יחד עם זאת, ישנם אלמנטים מיסויים בחלוקה הזו שיכולים להשפיע עליכם בעתיד...בקיצור, מומלץ להתייעץ לפני ביצוע כל פעולה.
בהצלחה!
שאלה/מחשבה על חישוב....
27/07/15 07:22
80צפיות
האם נכון להתייחס לחישוב התשואה ממחיר הקנייה או מהשווי ( התאורטי) של הדירה כיום?
 
תודה לכל הבהרה בענין.
ודאי שמהשווי
27/07/15 11:23
53צפיות
ואם את רוצה להשוות להשקעה אלטרנטיבית אז מהתקבול נטו אחרי הוצאות ומיסים (עו"ד, תיווך, מס שבח, וכו').
 
למה ....
27/07/15 12:31
36צפיות
בדיוק מהשווי הנוכחי ולא ממחיר הקנייה בפועל? הרי, בסופו של דבר, זה הסכום ש"השכבתי".
 
למרות שאני מבין את הרעיון שכ יום שאני מחזיק את הדירה זה כאילו שאני מסכים לקנות אותה במחיר של היום.
תודה על כל הבהרה בעניין.
כמו שאמרת:
27/07/15 12:44
39צפיות
"למרות שאני מבין את הרעיון שכ יום שאני מחזיק את הדירה זה כאילו שאני מסכים לקנות אותה במחיר של היום"
 
סבתא שלי קנתה דירה ב 50,000 שקל והיום מקבלת 100% תשואה משכ"ד
27/07/15 13:13
61צפיות
כי שכר הדירה השנתי הוא 50,000 שקל, וזה מה שעלתה לה הדירה בשנות השמונים.
 
לכן, כשהציעו לה למכור את הדירה ולהעביר את הכסף לתוכנית חיסכון מיוחדת שמעניקה לה 12% תשואה שנה, כמובן שהיא סירבה.
 
עדיפה תשואה של 100% בשנה מאשר 12% בשנה נכון?
 
או שבעצם,
 
אם היה היתה מוכרת היא היתה מקבלת 1.5 מיליון שקל, ו 12% תשואה על 1.5 מיליון זה בעצם 180,000 שקל, כמעט פי 4 ממה שהיא מרוויחה היום
 
 
 
עכשיו הבנת?
º
מניח שזה מופנה לDRILL BIT
27/07/15 13:21
16צפיות
חידוד קל בבקשה....
27/07/15 13:44
45צפיות
אני מבין את הדוגמא. אבל מה מבטיח שזה שאני מוכר במחיר גבוה משמעותית ממחיר הקנייה אכן גם ייתן תשואה עודפת?
פעם ראשונה שאנחנו מסכימים (:
27/07/15 23:58
8צפיות
למעשה,
אתה מחזיק היום בנכס ששוה מליון ש"ח,
והוא מניב 4% תשואה.
 
זה שהוא נקנה ב - 500,000 ש"ח לא מעניין יותר.
אתה יכול למכור במליון ולהשקיע במקום אחר. אם תקבל שם 6%, צא לדרך.
אם תקבל 3%, תשאיר את הדירה.
תלוי מה אתה בודק
27/07/15 17:32
26צפיות
תזכור שתשואה באה להשוות השקעה של כסף במסלול X מול מסלול Y.
לפיכך,
מקרה א: חישוב של כמה עשתה השקעה בדירה לפני 20 שנה (כדי להשוות מול השקעה לזמן של 20 שנה במניות לדוגמא) תצטרך לחשב כמה שכירות קיבלת 20 שנה ולהוסיף את עליית הערך משוי הקנייה של הדירה שקנית ולחלק בשווי הדירה ב 20 כדי לקבל תשואה שנתית.
 
מקרה ב: יש לך דירה ואתה רוצה לדעת אם לא עדיף להמיר את הדירה בכסף ולהשקיע במניות,במקרה כזה לא יעזור לך שווי הדירה הקודם כי הוא לא רלוונטי יותר.תצטרך לקחת את השכירות השנתית ולחלק בשווי הנוכחי ולהשוות אל מול מימוש הנכס והשקעה במניות.
 
 
בהנחה שהחישוב מיועד לבדוק כדאיות של המשך החזרת הנכס
27/07/15 23:18
6צפיות
אז השווי העכשווי (כפי שכתבו פחות הוצאות מכירה ומיסוי) הוא הרלוונטי.
חישוב לפי המחיר הקנייה זה בעיקר בשביל ההרגשה הטוב וטפחיה על השכם (איזו עסקה טובה עשיתי בזמנו), אם עברה תקופה ארוכה מאז אין לחישוב כזה באמת משמעות.
º
הבנתי. תודה לכולם/ן על התגובות!
28/07/15 06:12
גלובס: כדאיות ההשקעה בנדל"ן מוטלת בספק, התשואה נטו 2.3% בלבד
הודעה זו מכילה תמונות
26/07/15 23:43
69צפיות
בכתבת וידאו של 5 דקות מסבירים בגלובס, שדירה של 1.8 מיליון (בדוגמא דיברו על אם המושבות)
עולה בעצם הרבה יותר למשקיע, כאשר מוסיפים לעסקה עלויות כגון:
מתווך (קניה+מכירה)
עו"ד (קניה+מכירה)
שיפוץ (אחרי קניה)
מס רכישה 8% (קניה)
שמאות, פתיחת תיק והוצאות שונות (קניה ומכירה)
אך ללא מס שבח.
לטענתם העלות הכוללת היא 2.157 מיליון, וזה אומר שהמשקיע יצטרך שערך הנכס יעלה ב 20% כדי לחזור לנקודת האיזון.
 
לאחר מכן חישבו את התשואה השוטפת משכר דירה, שהוא 5,250 ש"ח, שהיא ברוטו 3.5%
מזה הם הפחיתו:
חודש ללא שוכר (ועם הוצאות ארנונה)
הוצאות תיווך (פעם ב 3 שנים)
בלאי ושיפוצים ( 1,800 שקל בשנה)
מס על שכר דירה (חישבו 7.3% ולא 10%)
לטענתם שכר הדירה נטו הוא 4,104 במקום 5,250 (תשואה של 2.73%)
 
אך אם מסתכלים על התשואה ביחס לעלות הדירה הכוללת (כלומר 2.157 מיליון ולא 1.8) מדובר ב 2.3% בלבד
 
בסוף מזכירים שהתשואה גבוהה יותר כי ההון העצמי ממונף, אבל שחשוב לדעת שעלות המינוף גדלה לאחרונה כי הריבית הקבועה במשכנתא התייקרה.
 
 
מה דעתכם?
האם הם הגזימו עם העלויות הנוספות האלו?
גלובס העלו עכשיו גרסת טקסט מפורטת של תחשיב השקעה בנדל"ן:
27/07/15 13:07
45צפיות
גלובס:
דירה להשקעה: ההוצאות יכולות לאכול את כל הרווח
אם מביאים בחשבון את כל העלויות הנלוות לרכישת דירה להשקעה, מתברר הפער הגדול בין תשואה מובטחת לתשואה האמיתית ■ לעתים המשקיע עוד יצטרך לשלם את המשכנתא מכספו - ולהפסיד למעשה על השקעתו
 
 
במונחים חודשיים, התמורה הריאלית החודשית שעל המשכיר להביא בחשבון בגין השכרת הדירה הינה כ-4,100 שקל בלבד, כ-1,150 שקל פחות מהתמורה ברוטו. מהנתונים ה"אמיתיים" עולה החישוב שסביר להניח שהמשקיע לא הביא בחשבון - נדרשים לא פחות מ-85 חודשי שכירות, למעלה משבע שנים, על מנת שהמשקיע יחזיר לעצמו את עלויות העסקה, קרי אותם כ-357 אלף שקל. זאת, עוד בטרם החזיר לעצמו שקל אחד על השקעתו הישירה בדירה.
אם כן מהי התשואה האפקטיבית עבור ההשקעה? דמי שכירות שנתיים בגובה 49,250 שקל עבור דירה שנרכשה בעלויות עסקה כוללות של 2.157 מיליון שקל מקנים למשקיע תשואה שנתית של 2.3% בלבד, לעומת תשואה ברוטו של 3.5%.
שיעורי התשואה כמובן משתנים ממקום למקום, אך עלויות העסקה - בין אם ברכישה ובין אם בהשכרה - הינן קבועות ולכן היחס בין הנטו לברוטו שעומד על כ-35%, זהה, ללא קשר למאפיינים הספציפיים של הדירה. למשל, משקיע הרוכש דירה בתל אביב נהנה לרוב מתשואה ברוטו של כ-3%, יזכה לתשואה נטו הנמוכה מ-2% עבור הדירה, ואילו משקיע חיפאי הרוכש לפי תשואה של 4%, יצטרך לבחון את כדאיות העסקה האמיתית לפי שיעורי תשואה שנתיים של כ-2.6% בלבד.
 
מדובר על התשואה על כלל ההשקעה, בעוד שהתשואה על ההון העצמי לרוב גבוהה יותר וזאת מאחר שהמשקיעים נעזרים בבנקים לצורך נטילת משכנתא על הדירה. גם בתחום הזה שמים רגליים למשקיע, שכן אם בעבר משקיע היה יכול למנף את מרבית המשכנתא הרי שמגבלות בנק ישראל, שקבעו רף מימון מקסימלי של 50% לרוכש דירה להשקעה, הצריכו למעשה את המשקיע להביא מהבית הון גבוה יותר למקובל בשנים הקודמות.
 
כמו כן, אין להתעלם מכך שבתקופה האחרונה חלה עלייה דרסטית במחיר הכסף, שמושפע מירידת מחירי האג"ח הממשלתיות הקובעות למעשה את גובה ריבית ארוכת הטווח בשוק. מגבלת בנק ישראל באשר למקסימום 33% מסך ההלוואה במסלול הפריים, המושפע מריבית קצרת הטווח הזולה, מאלצת את המשקיע להתמקד בעיקר במסלולי הריבית הקבועה והמשתנה, בין אם באפיק הצמוד ובין אם לאו, אשר מושפעים מריבית ארוכת הטווח, שעלתה בכ-30% לאור ההתפתחויות האחרונות בשווקים. אם המגמה בשווקים תימשך ועמה העלייה ההדרגתית בשיעורי הריבית ארוכת הטווח, לצד מימוש הציפיות באשר לעליית הריבית קצרת הטווח, הרי שהמשקיע יעמוד בפני החזרים חודשיים גדלים והולכים.
העליות האחרונות במחיר הכסף לצד התשואות נטו הפוחתות בשוק מאפסות לעתים את המרווח שבמקרים מסוימים אף הופך לשלילי. לצורך רכישת הדירה שהזכרנו בדוגמה, המשקיע שנוטל משכנתא מקסימלית של 900 אלף שקל, לתקופה של 25 שנה עם ריבית של 3% שנתית, ייאלץ לשלם בכל חודש כ-4,250 שקל. סכום החזר זה גבוה מדמי השכירות נטו, ואם והמגמה תימשך והריביות ימשיכו לעלות - המרווחים יהפכו לשליליים והמשקיע יאלץ להשלים מכיסו פיזית סכום מכובד עבור השלמת המשכנתא, שכן תקבולי הנטו מהשכירות לא יספיקו לכסותה.
 
מהנתונים עולה אפוא כי משקיע שסבור ש"קניתי דירה ב-X ומכרתי ב- X+Y, הרי הרווחתי", צודק רק במקרים שבהם ה-Y גבוה מעלויות העסקה שמסביב, המהוות חלק מהותי מסך הרכישה, שכן במקרים רבים, הרווח הגולמי הנומינלי אינו מכסה את שאר ההוצאות, על אחת כמה וכמה כאשר מהוונים לערכים ריאליים.
 
עוד עולה כי התשואה הנראית לעין מרמה ונמוכה מהותית מהתשואה נטו על ההשקעה שלעתים אף נמוכה מריבית מימון הנכס. בשוק של היום שבו מחירי הדיור מנופחים והתשואות נעלמות, על המשקיע לחשוב פעמיים בטרם ייכנס להרפתקת רכישת דירה שאליה עליו לרתק הון עצמי גבוה במיוחד. נכון, לעתים ההשקעה תניב פירות חיוביים, בעיקר במקרים שבהם מנצלים כשלי שוק ורוכשים את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק, אך ככל שהשוק משתכלל והולך, אפשרויות אלו קטנות וההשקעה בדירות הופכת נכונה רק במובן הפסיכולוגי ולא במובן הכלכלי הטהור.
 
חישוב קצת הזוי
27/07/15 23:28
12צפיות
קודם כל מי קונה דירת בפ"ת ב- 1.8 מליון להשקעה? במקום זה אפשר לפחות 2 דירות זולות יותר ולקבל תשואה גבוהה בהרבה.
בנוגע לחישוב:
השכרה:
תיווך: מה אתה אידיוט? מילא קנית בפריפריה ואתה רוצה לחסוך נסיעות לשם להראות את הדירה אבל לשלם תיווך בשביל להשכיר דירה במרכז הארץ? שלא לדבר שזה משהו שאפשר להטיל לפחות מחציתו על השוכר
דירה ריקה: חודש בשנה? רק אם אתה ממש אבל ממש גרוע גרוע.
תיקונים: 1,800 לשנה? שום דירה שאני מכיר לא הגיעה לסכומים האלה, הייתי מפחית משמעותית. בטח לדירה חדשה יחסית כמו בדוגמא.
רכישה:
תיווך: גם במכירה וגם בהשכרה? אתה כנראה אוהב לשלם
שיפוץ: 75,000 על דירה שנקנתה ב - 1.8 מליון? בשביל מה?
נוספות במכירה ובקניה: יותר מ - 20,000? אין לי מושג על מה הוציאו את זה
 
בקיצור, לא ממש קשור למציאות. מי שכתב את זה כנראה לא השכיר דירה במימיו, אני בספק אם אפילו קנה אי פעם דירה
בכל מקרה, אם זו ההשקעה שהוא מתכנן, חבל על הכסף, שישים אותו בתוכנית חיסכון וזהו
אני לא יודעת אם הכותב לא קנה דירה מימיו,
27/07/15 23:56
10צפיות
אבל בהחלט יש לו אינטרס להציג את הדברים בצורה מאוד......."מיוחדת".
מה המשמעות של "מושע"
27/07/15 23:52
6צפיות
במקרה של פינוי בינוי, תמא 38 וכו', או כאשר נגרם נזק לבניין או נזק חיצוני לדירה, איך מבטחים מושע וכו'?
צריכה עצה
25/07/15 21:12
158צפיות
האם כדאי להיפטר מדירה בבניין שלא יתאפשר בו תמ"א בשום אופן?
שהסיכוי היחידי (אם בכלל) הוא פינוי בינוי שיקרה להערכתי אולי בעוד 20 שנה?
בהנחה שאין יותר מ-200 אלף להוסיף לרכישת דירה אחרת...
החשש שלי הוא
25/07/15 21:14
107צפיות
שיש עכשיו תנופת תמ"א מסביבי, וככל שהשנים יעברו, כולם יעברו תמ"א והבניין שלי ישאר מאחור.
ולהתקדם יהיה לי קשה יותר מהיום. ההערכה שלי הגיונית?
אשמח להתייחסות המומחים
26/07/15 13:03
61צפיות
מקפיצה ומקווה להתייחסות
לא ההנחה שלך אינה הגיונית
26/07/15 20:22
69צפיות
א. תמ"א מבוצע בקצב איטי ביותר. בקצב הזה ייקח עוד המון זמן.
ב. בדירות שרק עבר מישהו ודיבר בסלולארי עם המלה תמ"א, כבר כל השכנים
העלו את המחיר משמעותית. אף אחד לא מבטיח שגם דירות אלו יעברו שיפוץ בדור הקרוב.
 
בהצלחה.
רימון
26/07/15 21:27
56צפיות
בבניין שלנו אין מספיק מקום לחניות. נדרש כופר חניה של 10 חניות בעלות כוללת של מליון שקל!
אף קבלן לא רוצה להכנס לזה. זה אבוד!
תבוא לראשל"צ ותראה
26/07/15 21:30
59צפיות
איך התמ"א הרים ראש כמו פטריות אחרי הגשם. כל בניין שני או שלישי עובר / עבר / יעבור שדרוג.
כתושבת ראשון אני יודעת שיש מלא תמ"א בעיר עכשיו , אבל
27/07/15 12:26
38צפיות
מכירה המון בתים שתהליך הוא מאוד ארוך ולפעמים בלתי אפשרי כי יש המון בעיות (לא כל השכנים מסכימים, מסתיר נוף לבנין סמוך והם יכולים שנים לתרפד בניה ומיליון דברים אחרים)
לגבי חניה בתמ"א אז בדרך כלל מוצאים פתרון כמו חנין תת קרקעי (ראיתי את זה בשכונה שלנו כמו מעלית למטע - הדבר לא עובד, אבל את התמ"א עשו), להפוך גינה לחניון, לקחת מקומות חניה מדיירים הקיימים לאלו שזה לא היה רשום על שמם אלא במשותף.
אני לא הבנתי בדיוק מה שאלתך? לעזוב את הדירה כי אין סיכוי לתמ"א? לאיזו דירה לעזוב? איפה שיש סיכוי לתמ"א או בית אחרי תמ"א (תוספת רצינית - יש לך?)
זו דירה למגורים? להשקעה?
27/07/15 23:14
5צפיות
אנחנו מדברים עדיין על גני אסתר?
שאלה בנוגע לאחזקת מושכר
27/07/15 10:45
66צפיות
יש לי שוכרת בדירה
היא החליפה על דעת עצמה את הצינור שמחבר בין הברז למזלב באמבטיה, בטענה שהקודם היה חלוד.
האם אני צריכה לשלם עבור הצינור או שזה בלאי משימוש והעלות חלה עליה?
תודה
º
את יודעת שזה עולה 50 ש"ח, נכון?
27/07/15 11:18
24צפיות
אני יודעת. זה לא העניין של הכסף, זה העניין של הידיעה שלי מי
27/07/15 11:34
53צפיות
אחראי על התשלום.
זו שוכרת קשה ולא אכפת לי לשלם רק להבהיר אם זה באחריותי או לא.
תיקונים הנצרכים עקב בלאי סביר
27/07/15 11:48
56צפיות
הנובע משימוש זהיר וסביר במושכר חלים על המשכיר.
דהיינו עלי. האם השוכרת צריכה לשאול אותי לפני ש
27/07/15 12:40
42צפיות
שהיא קונה צינור חדש?
(שוב, זה לא עניין כספי)
מה כתוב בחוזה....
27/07/15 20:13
24צפיות
לא שאני ממליץ על כל דבר לרוץ ולפתוח את החוזה. אבל האם יש איזכור למצבים מסוג זה בחוזה?
אם אתה משלם אז לפחות ליידע ולהתייעץ לפני
27/07/15 21:49
21צפיות
מה יקרה אם השוכר יקנה זבל שתצטרך להחליף (ולשלם) עוד חודש?
 
מה כתוב בחוזה?
27/07/15 23:10
4צפיות
לי למשל היה פעם חוזה שאומר שתיקונים עד 250 ש"ח חלים עליי עד לסכום של 750 ש"ח לשנה. הבנתי את הרעיון שבעל הדירה לא רוצה שיטרידו אותו בזוטות ומחיר השכירות שיקף מבחינתי את ה "סיכון" הזה של 750 ש"ח לשנה שלקחתי.
 
במקרה זה בהנחה שאין בתייחסות מיוחדת בחוזה (אחרת לא היית שואלת) אז בהחלט זה נשמע לי כמו בלאי סביר. מציע לא להתקטנן ולשלם אבל לבקש ממנה להודיע לך פעם הבאה לפני שהיא מוציאה כסף על משהו כי בפעם הבאה ייתכן ולא תשלמי.
דירה להשכרה
27/07/15 22:42
8צפיות
אני מבקשת לפרסם דירה יוקרתית להשכרה באשדוד-לתווך ארוך 5.5. חדרים,ליד הים
נוף פנורמי לים,+חניה מקורה +מיידי,לתוך ארוך-185 מטר-מושקעת,ממוזגת
טל:052-6080986
פקס:03-7253671
איך מקוזז מס שבח?
27/07/15 13:08
23צפיות
רכשתי דירה (לא ראשונה) ב100 אלף שקל, עשיתי בה שיפוץ ב50 אלף שקל עם קבלות ושילמתי 18% מע"מ שזה עוד 9 אלף שקל.. סך הכל 59 אלף שקל.
עוברות השנים ואני מוכר את הדירה ב400 אלף שקל. יש מס של 25% על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה. כלומר 75 אלך שקל.
 
האם המגן מס בשווי של 25% מערך השיפוץ שנוצר לי מחושב מהסכום של ה50 אלף שקל או מהסכום של ה59 אלף שקל והאם המגן מס עצמו צמוד למדד או או?
 
תודה.
 
ניכויים לפי סעיף 39
27/07/15 14:42
18צפיות
מורידים מהשבח ואח"כ גוזרים את המס.
אבל כמה מורידים מהשבח?
27/07/15 22:35
6צפיות
האם מורידים את כל סכום השיפוץ כולל המע"מ ובלי תלות לזה האם את הסכום של השיפוץ מצמידים למדד?
שאלה..
27/07/15 17:01
18צפיות
אני נמצא בהתלבטות.. הסיפור הוא כזה: (מציין ששאלתי משהו דומה בעבר אך השתנו דברים מאז)
 בהתלבטות כרגע אם לקנות בית ואיזה מסלול עדיף..
ההתלבטות היא מכמה סיבות: הצטבר אצלי סכום כסף ואני רוצה לעשות איתו משהו, אני נמצא בחול לתקופה הקרובה (שנתיים - שלוש לפחות)..
נדלן נראה לי הכי הגיוני מה גם שנצטרך לחזור לאיזה בית.
השאלה היא מה עדיף: בית בנוי ומוכן שנשכיר אותו עד שנחזור (ואז או נמכור ונקנה משהו מתאים יותר או נתגורר בו עד שנמצא את עצמנו חזרה בארץ) או לקנות בית על הנייר.
השאלה היא לא בפן האישי אלא בפן הכלכלי מה משתלם יותר? ממה נפיק יותר רווח?
הכיוון שלי הוא בית על הנייר (פרוייקטים למינהם כגון עפולה וכדו' - פחות משנה המיקום)  כי אז כביכול שיהיה בנוי זה יהיה הרווח המשמעותי החשיבה נכונה או שאני טועה?
בסופו של דבר המטרה למקסם את הכסף ש"שוכב" לו.
תודה רבה.
 
מה שיעור מס הרכישה על קניית קרקע ? מחקלאית לפני היתר
27/07/15 12:47
25צפיות
תודה רבה!
ברכישת קרקע-כל קרקע
27/07/15 14:43
25צפיות
משלמים 6% מס רכישה מהשקל הראשון עד האחרון (ללא מדרגות).
פיצול דירה - גג בטאבו, הסתברות ריאלית
26/07/15 11:52
68צפיות
מהי לדעתכם ההסתברבות הריאלית לפיצול דירת גג בגבעתיים.
הדירה בנויה היום כ3 חדרים למטה על שטח של 70 מ"ר.
למעלה גג ששייך בטאבו לדירה בשטח דומה, כרגע לא בנוי
ולפני היתרים (השכן עם הגג המוצמד שלו, קיבל היתרים ובנה).
לדירה גם יש 2 חניות בטאבו.
 
מהו הסיכוי לדעתכם שיום אחד אוכל לפצל את הדירה ל2 דירות
נפרדות?
 
תודה.
רק הועדה המקומית- בדוק שם ראשית דבר
26/07/15 12:19
33צפיות
ולאחר אישור כל הדיירים בבניין.
אי אפשר להעריך סיכויים.
דבר כזה מגלגלים ורואים מה קורה.
º
סיכוי נמוך עד אפסי
26/07/15 12:29
16צפיות
שלא לדבר על
26/07/15 18:16
33צפיות
היטל ההשבחה שתשלם על לבנות מ"ר שכזה על גג. ...בגבעתיים....
פיצול דירת גג בגבעתיים.
27/07/15 11:53
26צפיות
אני לא הייתי "בונה" על זה.
זאת שאלה שחוזרת על עצמה רבות ועד עכשיו אף אחד לא בא ואמר - "הצלחתי".
יש לזה גם סיבה דיי טובה, רוב רשויות התכנון אם לא כולן לא רוצות ליצור תקדימים.
אז גם אם הם יקלטו את הבקשה לפיצול דירה הם ישימו כזאת משוכה של דרישות 
כתנאים להיתר שסביר שיהיה קשה מאד לעמוד בהן.
זה כמובן לפני שהזכרתי את המילה "שכנים"..
בתל אביב זה גם אסור במפורש בתב"ע
27/07/15 12:46
16צפיות
יכול רק להניח שהמצב דומה במקומות אחרים.
 
שאלה :על שיקום גג ישן ודולף בשיכון ישן, איך מבצע? ואיך גובה?
24/07/15 14:01
43צפיות
שיכון עם 16 דירות.
ישן.
רוב הדירות בשכירות.
אוכלוסיה עייפה.
דיירי קומה ד' - סובלים מנזילות - הזמינו
מומחה - שמיעץ - לשקם את הגג - כולל
יריעות, פירוק והרכבת הדודים והמזגנים
ופינוי הפסולת הרבה שהצטברה על הגג.
וועד הבית כיום מתפקיד רק על תחזוקה
חשמל וניקיון. 50 שח לחודש לדייר. ולא
מסוגל להתמודד, במציאות, עם כל הנ"ל.
איך מקדמים ?
ותודה מראש לכל המשיבים.
 
 
 
º
מתי זיפתו בפעם האחרונה?
24/07/15 14:50
16צפיות
º
אין זכר לזיפות. הערכתי - מעל 10 שנים. יש שיירי יריעות חלקיות
24/07/15 22:42
18צפיות
בעיה
24/07/15 22:53
39צפיות
שאל את המומחה הזה אם יש אפשרות לזפת, זוהי אופציה זולה בהרבה ואין צורך להרים את הדודים לשם כך.
יריעות זה סדר גודל של 100 ש"ח למ"ר גג + עלות נוספת להרמת דודים ותיקונים אחרים.
אצלנו הגג גם במצב רע ויש גם בעיות בזיונים, בטון רופף ודליפות מהקירות, קיבלנו הצעות רבות לתיקון והזולה שבינהם היא 26,000 ש"ח + מע"מ להכל כולל הכל לגג של בערך 220 מ"ר בת"א ליריעות 5 מ"מ.
יש כאלה שגם יתנו תשלומים מה שיכול להקל על בעליה הדירות.
פיתרון זמני ועדיף מכלום זה לצבוע הכל בפוליגג, אחרי שניקו את הגג מכל הג'אנק.
 
הזול,יקר, פוליגג לא יפתור בעית נזילות, הכי טוב יריעות.
25/07/15 08:24
32צפיות
אפשר לנסות לפתור לבד החומר הטוב איזי גום ודומיו .
תיקון גג דולף.
26/07/15 11:41
21צפיות
ראשית כל לעשות תיקון מקומי מעל הדירות הדולפות.
אם ועד הבית לא מצליח לתפקד ייתכן וכדאי לפנות לחברות אחזקה שיקחו את הטיפול בנכס.
כעקרון הגג הוא משותף וחובת כל בעלי הדירות להשתתף במימון שלו.
אם הדירות הן בשכירות זה דוקא עדיף, זה נותן תחושה שבעלי הדירות לא במצב של עוני.
º
כלומר, לתקן, לשלם, ואח"כ לתבוע את כל בעלי הדירות על חלקם ?
26/07/15 13:58
12צפיות
לא נראה שיקרה שם משהו ללא יוזמה פרטית.
27/07/15 11:57
16צפיות
(מניסיוני כועד בית ) ראשית הייתי "מציל" את הדירה מטביעה.
הנזק של רטיבות בא לידי ביטוי שנים רבות אח"כ "בהפתעה", פתאום הטיח של התקרה קורס.
הטיח בקירות מתפורר ברגע שקודחים חור וכו'.
לזפת גג שלם ביריעות ביטומניות או זפת זאת הוצאה יחסית גדולה,
תתחיל בטיפול מקומי ותוך כדי תסביר לשאר הדירות את תשלומם בכח.
מאיפה מביאים אשור מס רכישה?
25/07/15 17:27
50צפיות
שלום,
אנחנו מתבקשים להביא לקבלן אשור מס רכישה מאת רשות המסים בגין רכישת הדירה שלנו ב- 2008, שמופנה ללשכת רישום המקרקעין.
עכשיו??
מה, אין את זה לקבלן כבר במעמד הקניה?
מי זוכר איפה האשור?  
האם אפשר לקבלו באינטרנט?
היכן בדיוק?
אנחנו ממש במבוכה.
תודה
למיטב ידעתי רק עו"ד המנוי על שירות
26/07/15 16:55
34צפיות
מערכת המייצגים של שע"ם יכול להזמין את האישור באינטרנט.
 
ככל שלא היית מיוצג בעסקה ומס הרכישה שולם על ידך אתה יכול לפנות למשרד מיסוי מקרקעין במחוז הרלוונטי ולקבל במקום אישור לרישום בטאבו.
 
אם תכתוב היכן הדירה לגביה מתבקש האישור ארשום לך את כתובת המשרד הרלוונטי.
לטובת הכלל- כתובות משרדי מס שבח
27/07/15 11:55
18צפיות
 
מס שבח תל אביב: דרך מנחם בגין 125,ת"א
 
מס שבח חיפה: שד' פלי"ם 15, ת.ד.613 חיפה 33095
 
מס שבח ירושלים: רח' כנפי נשרים 66, גבעת שאול, ירושלים 91342
 
מס שבח נתניה: רח' סמילנסקי ‎6, נתניה ‎42432
 
מס שבח חדרה: רח' הלל יפה ‎1, חדרה ‎38202
 
מס שבח טבריה: רח' אלחדיף ‎23, טבריה ‎14243
 
מס שבח נצרת: רח' פאולוס השישי ‎701, נצרת ‎16100
 
מס שבח רחובות: רחוב רוז'נסקי 11 רחובות 76423
 
מס שבח באר שבע: שד' שזר ‎31, באר-שבע ‎84894
 
מכירת בית מבניה קלה\מתועשת
25/07/15 20:09
42צפיות
היי לכולם, מקווה שאני במקום הנכון, אשמח לעזרה לגבי נושא מסוים
אנו גרים כשנתיים בוילה חד מפלסית באשדוד  שנבנתה בבניה קלה ( כ-160 בנוי,  240 אדמה-גינה)
הבית מושקע ונראה מאוד מטופח. במידה ונרצה למכור את הבית, האם יהיה הבדל משמעותי במחיר שאנו  יכולים למכור אותו
לעומת וילה אחרת באזור שלנו שבנויה בבניה רגילה.
והאם באופן כללי יש בשוק רתיעה מבתים בסגנון כזה
תודה
בית פרטי מבניה קלה.
26/07/15 11:37
32צפיות
המושג "בניה קלה" נתפס כיום כשם גנרי למספר סוגים של בניה שהם לא קונבצ' = בטון ובלוקים.
במקרה שלכם ובעיקר אם מדובר על שלד פלדה לחוות דעת הנדסית קונסט' תהיה משמעות גדולה מאד
בקביעת שווי המחיר של הנכס.
1. מבחינת האלמנטים עצמם והשרידות שלהם לאורך השנים בהווה ולעתיד קדימה.
2. מה היכולת של הבית כיום לשאת קומה -2 כמו שהוא (גם אם אין אחוזי בניה לכך).
המקרה היחיד שאני מוצא למה הנתונים לעיל לא יהיו רלוונטים זה אם מדובר בבית על קרקע במיקום
מאד מאד מבוקש ויקר ואז לבית עצמו אין ממש משמעות. 
תודה רבה
26/07/15 18:55
18צפיות
לפי מה שאני יודע הבית נבנה בצורה כזו שיש יסודות בטון ועל משטח הבטון הוסיפו את הבית שכנראה הוכן במקום חיצוני והובא במס חלקים+ממ''ד מבטון
הוא בנוי מפלדות ובינהם סוג של חיפוי אינטונג מסוים וכן ניתן לבנות קומה שניה
במידה והבית עונה על מה שאמרת מבחינה חוות דעת הנדסית  האם תהיה פגיעה למרות הכל בשווי הנכס, האם באופן כללי לנכסים יש ערך נמוך
 
ערך נכס מבניה קלה.
27/07/15 11:49
11צפיות
כעקרון אין סיבה שבית מבניה קלה בשיטה כזאת או אחרת יהיה שווה פחות מבית בבניה קונבצ'.
הבעלים כמוכר לא חייב להוכיח כלום לאף קונה. כל קונה יחליט על אופי הבדיקות שהוא יעשה מצידו וזה ממש לא משנה באיזה סוג בניה מדובר.
ככלל בית או מבנה שמתוחזק טובה מכל סוג בניה אמור לשפר או לשמר את הערך שלו. 
º
תודה רבה על המענה והעזרה
27/07/15 19:33
כדאיות עסקית
27/07/15 02:58
71צפיות
שלום

הייתי מעוניין לשמוע את דעתכם עבור עסקה:
6.7% תשואה, מצפוצלת, ממוקם באזור טוב (לא מעולה, ככה שב"סקלה של ביטחון להשכרת הנכס במחיר היעד המינמאלי" זה בערך 85% ביטחון להשכרה, עם שיפוץ וריהוט קטן ניתן לעלות את זה. כמעט 30% תשואה על ההון העצמי (לפני החזרים של משכנתא). משכנתא ממוצע 17 שנה. נכס לטווח ארוך ללא מטרות למימוש ב10 שנים הקרובות
תשואה גבוהה סיכון גבוה
27/07/15 07:36
44צפיות
אני מניח שהפיצול לא בוצע כחוק.
אתה למעשה רוכ עבירת בניה.
סיכונים:
א. צו הריסה.
ב. קנס אשר יבטא את כל הרווחים שלך מהעבירה.
ג. הרשאה פלילית.
 
ושיא היופי, אינך יודע אם החלו הליכים נגד המוכר ולכן הוא ממהר להעביר את הצרה אליך.
אם הפיצול חוקי אזי עסקה נהדרת.
6.7% ברוטו בשביל לעבור על החוק?
27/07/15 11:22
39צפיות
לא בבית ספרי.
אגב חבר טוב שלי קיבל צו הריסה לכזה דבר בתל אביב לפני איזה שנתיים, גם הוא קנה את הדירה ככה ולא פיצל בעצמו.
אני הייתי מתמחר את הדירה ככה:
שווי הדירה ללא הפיצול + כמה יעלה להחזיר את המצב לקדמותו, ככה גפ השמאי של הבנק יעריך את שווי הנכס.
 
ארכיון הודעות
Flix
תיווך ר.ג.ב

מחפשים מתווך?

השכרה, מכירה, מגרשים, עסקים תמ"א 38 ועוד... לפרטים >>>

גולדן B - השקעות נדלן בגרמניה

גולדן - B

השקעות נדלן בגרמניה לפרטים נוספים>>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה