בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

זה רק אני או שיש פה רעידת אדמה?
31/08/14 21:36
73צפיות
º
הקשת המזרחית אבלה וחפוית ראש
31/08/14 21:50
28צפיות
אם הם קונים את הקרקע של הקיבוץ, זה לא אומר שהם יכולים לאשר
31/08/14 23:10
32צפיות
לעצמם לבנות עיר?
º
שמע. על תבא-תבע ?
01/09/14 07:36
9צפיות
תב"ע במקרה הזה. אבל הקיבוץ הוא לא וועדה מקומית? איך זה הולך
01/09/14 14:22
שם?
העסק מאד בעייתי. למה בן קבוץ זכאי לאדמה חינם?
01/09/14 14:23
למה מי שנולד בקיבוץ או מושב זכאי לקבל אדמה למגורים בשווי 33% מערכה (אדמה חקלאית מוסבת), בשעה שבני שגדל בעיר צריך לשלם 100% ?
 
השקעה בנדלן
30/08/14 23:07
176צפיות
שלום לכולם,
 
הפעם שאלה בנוגע להשקעה בארץ.
 
צפיתי בהרצאות מרתקות בנושאים של הכנסה פסיבית ועצמאות כלכלית. בין השאר צפיתי בהרצאתו של רימון חייט (כל הכבוד על ההרצאה), קראתי בעיון את הבלוג של נדלניסט בדרכים, שמעתי את הרצאתו של אלון גל (הרצאה שיווקית בכנס של פסיפיק הולדינגס) ועוד. אכן השתכנעתי שיש לקחת את עצמי בידיים, לא לסמוך על מקום העבודה, ולהתחיל להפעיל את הכספים שחסכנו אני ואישתי (600-700 אלף ש"ח) בנדל"ן. אנו זוג באמצע שנות הארבעים וברשותנו דירה יפה ומרווחת ללא משכנתא.
 
הרצאתו של רימון ממליצה על מודל מאוד פשוט, רכישת דירה ע"י מינוף (בהרצאה הוא מזכיר 400 אלף ש"ח) ותשלום המשכנתא ע"י שכר הדירה. נראה מאוד הגיוני. אולם, ההרצאה של רימון צולמה לפני כשנתיים. היום מחירי הדירות בשמיים, מדברים על בועה לקראת פיצוץ, ודירות ב400 אלף ש"ח ניתן למצוא בשיכונים בערים רחוקות.
 
מה עושים? האם זה זמן לרכישה בארץ?
 
אשמח לתשובות ולפיתוח הדיון.
 
שבוע טוב לכולם.
התייחסותי
31/08/14 12:17
101צפיות
לענ"ד הנדלן בארץ מוכיח עצמו כהשקעה טובה.
"מדברים על בועה לקראת פיצוץ" כבר כמה שנים. בינתיים זה לא קורה.
אני מרגישה בשטח את הביקושים הכלואים בשל ההמתנה שמשהו יקרה.
לענ"ד, אנשים לא יחכו לנצח וכשהביקושים הכלואים הללו יתפרצו עלולה/עשויה להיות עליה נוספת במחירים.
האמת שהשקעה במדד ת"א 100 עדיפה.
31/08/14 12:30
102צפיות
אם אתה מסוגל להשקיע הכסף במדד מנייתי רחב (למשל ת"א 100 ) לטווח ארוך (לפחות 10 שנים), תוך עצימת עיניים לתנודות חריפות בשוק, סדרך כלל זה עדיף.
 
אבל יש הרבה שיקולים נוספים חשובים, למשל, שקולי מס, האם הכסף שלך נמצא בקרן השתלמות וזוכה לפטור ממס רווחי הון? האם יש צפי לחתונת ילד וצורך בדירה בקרוב? האם אתה גר באזור בו קל למצוא מציאות לקל להשכיר ולנהל הנכס?
 
לגבי עליות מחיר בנדלן, אל תבנה על זה. משוואת הסכון-סכוי מזמן נוטה לכיוון קפאון עם ירידות. הורדת הריבית ע"י הנגידה לא מרמזת שמצב השוק מזהיר, כנ"ל הפחתת התחלות בנייה ע"י הקבלנים. אם הצפי של הקבלנים לעליות מחיר, אז למה הפחיתו בנייה? הם לא רוצים להרויח?
את אותה הודעה בדיוק כתבתם לפני שנתיים
31/08/14 15:18
93צפיות
אז היה אפשר לרכוש דירת 4 חדרים בשכ' נוה גן בפ"ת ב 1.45 מיל', היום אותה דירה כבר נושקת ל 1.8 מיל'. וזו רק דוגמא אחת. בריבית של 0.25% הסיכוי להמשך עליית מחירים גבוה יותר מהסיכוי לירידה. זה שהקבלנים לא בונים לא סותר את העובדה שהם חושבים שהמחירים בדרך לעלות, חלק חשוב בהתחלת בניה הוא גיוס הון ראשוני מהיר, בגלל זה בהתחלת שיווק יש מבצעים, זה חלק חשוב מאוד, אין שום הגיון להתחיל בבניה כאשר אתה יודע שיש ביקוש כבוש שלא ברור מתי הוא ישתחרר, הרבה יותר חכם והגיוני לחכות. גם בזמן המחאה החברתית היה ביקוש כבוש, וחברות הבניה הפחיתו משמעותית התחלות הבניה, עכשיו ההיסטוריה חוזרת, מאז אותו קיפאון ב 2011 המחירים עלו והרבה, אף אחד לא יכול להתחייב שהפעם זה יהיה אחרת, אז הריבית היתה באזור ה 3%, היום באזור ה 0%, תסיק לבד באיזו תקופת זמן יש יותר סיכוי להמשך עליית מחירים. 
ומדד ת"א 100 היה 1000 לפני שנתיים, והיום הוא 1264 .
31/08/14 17:26
69צפיות
באחוזים זה יוצא קצת יותר טוב מהדירה שלך.
 
היום יש מס שבח על דירה שניה, הגבלת משכנתא ל 50% לדירה שניה ועוד, כך שהמצב קצת שונה.
 
בסופו של דבר הרשויות יורידו המחירים של דירות לרמה מתאימה למשכורות האזרחים (או יעלו המשכורות), אחרת הם יעופו.
אם לא מע"מ אפס, אז משהו אחר. דירה זה מוצר מחיה בסיסי ולא מוצר השקעה ספקולטיבי. נכון שהם כשלו עד עכשיו, אבל זה רק גורם לנסיונות להיות נואשים וחזקים יותר ויותר, ובסוף משהו יפגע, ואולי אפילו יפגע חזק מידי. כמו תוכנית מעמ אפס שעוד לא ירדה מעל הפרק. אם אתה לא מאמין, תברר מה זה "דמי מפתח" וממתי זה קיים, וכמה זמן אנו נושאים את נזקי "דמי המפתח".
 
º
למחוק
31/08/14 17:30
28צפיות
לפי גרף מחירי נווה גן ממדלן המחירים שם עלו רק ב 13% בשנתיים
31/08/14 17:36
52צפיות
גרפים זה טוב לאתרי אינטרנט, מדבר איתך על השטח
31/08/14 17:48
47צפיות
דירות 4 חדרים בשכ' נוה גן שנימכרו לפני שנתיים ב 1.45 מיל' נמכרות היום בכמעט 1.8 מיל'. סחיר\לא סחיר אפשר להגיד על כל השקעה, לקנות טויוטה יאריס זה לא כמו לקנות שברולט קרוז.... אם אתה משקיע נדלן ואתה מחפש גם רווח הון בנוסף לתשואה אז אתה משקיע במקום שניראה לך שיכול להניב לך רווח הון, ולא חסר מקומות כאלה, מקומות על תוואי הרכבת הקלה לדוגמא, מקומות שבהם תמ"א 38 מקודמת ע"י הרשויות, מקומות שעוברים תהליכי שיפור כמו נוה שרת בת"א, שבדרך להפוך משכ' מצוקה לשכ' יוקרה צפון תל אביבית טיפוסית. לא חסר אופציות.זכותך לחשוב שמניות עדיפות, לדעתי לאזרח הפשוט השקעה בנדלן עדיפה בהרבה. אני לא ניכנס שוב לויכוח מחירי הדירות לאן, ממזמן אין לי כח לזה, יכול להיות שיירד, יכול להיות שיעלה, מה שבטוח שלטווח הארוך מחירי הדירות עולים. לרוב דירה להשקעה היא לטווח הארוך, ובניגוד למניות אתה פחות מקבל רגליים קרות, כי התשואה תמיד מגיעה, ואם המחיר יורד אז היא גם עולה, והידיעה שלטווח הארוך המחיר עולה-מרגיעה אותך, זה ההבדל הגדול לעומת המניות, וזה היתרון הגדול לעומת המניות, במיוחד לאזרח הפשוט, שהוא הרוב המוחלט של אזרחי המדינה.
האזרח הפשוט לא משקיע בכלל, לא בנדל"ן ולא במניות
31/08/14 17:56
53צפיות
לאזרח הפשוט יש בדרך כלל רק דירה ממושכנת למגורים, אין לו דירה/ות להשקעה ואין לו תיק השקעות, אם הוא לא טיפש אז יש לו קרן השתלמות והוא לא פדה אותה ויש לו מושג לגבי שיעור ההשקעה במניות של הקרן, אם הוא טיפש הוא פודה בכל הזדמנות את קרן ההשתלמות שלו ומגיע לגיל פרישה עם הכנסות שאי אפשר לחיות מהן.
 
לאנשים שקוראים בפורום הזה יש רושם מוטעה כאילו הרוב משקיעים בנדל"ן, הרוב לא משקיעים בשום דבר והתנאים הסוציאליים שלהם (אם יש להם) הם כל מה שיש להם שמושקע ורובם אפילו לא יודעים את תמהיל ההשקעות של קרנות הפנסיה, קרנות ההשלמות שלהם (אם יש), ביטוחי המנהלים שלהם (אם יש) וקופות הגמל שלהם (אם יש).
מילא לא לדעת את תמהיל ההשקעה של כל הגורמים שמנית
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
01/09/14 09:26
17צפיות
אבל גם את העלות של מנהלי השקעות אלו הרוב לא יודע.
אנשים יכולים לשרוף שעתיים בויכוח עם חברת אינטרנט/טלפון/כבלים על
10 שקלים בחודש ולהפסיד באותו חודש 200 שקלים כיוון שלא טרחו
לבדוק את דמי הניהול של קרן הפנסיה. ואם הם כן טרחו ובדקו ואפילו התקשרו אל הסוכן ביטוח שלהם
אז משפט המחץ : אני גובים X מההפקדה ו- Y מהחיסכון "על פי הנחיות האוצר" בדרך כלל משתיק אותם.
הם מילאו את חובתם. הם רק לא יודעים ש"על פי הנחיות האוצר" משמעו אנו גובים את המקסימום שמתיר לנו
החוק. יתכן שאם תתעקש עוד 10 דקות נגבה ממך חצי.
זה מה שכתבתי-למי שיכול להתעלם מהקופצנות, מדד ת"א 100 עדיף
31/08/14 18:00
47צפיות
אני לא אומר שהשקעה בנדלן זה רע, יש לה יתרונות, אבל יש לה גם חסרונות. בטווח הארוך שני הכלים נותנים תשואה חיובית, אבל מדד המניות יתן תמיד תשואה עודפת מעצם העובדה שמפזר ההשקעות גם על הנדלן וגם על תחומים נוספים, שבהכרח יתנו תשואה עודפת על נדלן, כי אחרת אף אחד לא ישקיע בהם (למשל טכנולוגיה, תרופות, ייצור וכו').
מניות נדלן (נדלן מניב וחברות קבלניות) מהוות חלק משמעותי מאד מהבורסה כך שיש קורלציה חזקה מאד בין מחירי הדירות לבין הבורסה (כמובן עם עודף תשואה למדדי המניות שנובע מהפיזור לעיל).
יש אינסוף מחקרים שמראים את זה.
הקורלציה בין הנדל"ן לת"א 100 די נמוכה
31/08/14 22:04
23צפיות
וגם הגלים בת"א 100 הם בתדירת הרבה יותר גבוהה מהגלים בנדל"ן. מגמות בנדל"ן נמשכות שנים רבות, לעומת זאת מגמות בבורסה נמשכות שנים אחדות, כמו כן בבורסה יש תת-מגמות (כלומר מגמות קטנות בתוך הגדולות) ובנדל"ן יש רק מגמה ראשית ללא מגמות משניות.
בטווח של 10-15 שנה יש מתאם חיובי.
01/09/14 13:58
מהסיבה הפשוטה שאם המשק צומח, האוכלוסיה גדלה, המשכורות עולות, כך גם יכולת האוכלוסיה לשלם על דיור עולה ולכן מחירי הדיור יעלו. ולהיפך.
 
עם זאת, ברור שהבורסה הרבה יותר קופצנית מנדלן.
רון, די לסלף את העובדות
31/08/14 22:36
44צפיות
הנה למשל באחד הפרוייקטים היקרים שם "אזורים בפארק" ישנן היעסקאות כגון:
 
תאריך 01/04/14 דירה 4 חדרים 110 מטר, קומה, מחיר 1,577,310 ש"ח.
 
ואם חוזרים אחורה, לא שנתיים, 4 שנים, באותו הפרוייקט, אותה קומה 2
 
תאריך 01/07/10 דירה 4 107 מטר קומה 2 מחיר 1,306,900 
 
עכשיו אפשר לחשב כמה הצמדה שילם הרוכש מלפני 4 שנים, באיזו ריבית הוא לקח את המשכנתא, כמה יעלה לו למחזר. וסביר מאוד להניח שב-2014 היה שווה יותר לרכוש. ולא שחיפשתי שם משהו שיצדיק את התיאוריה שלי כי אין לי זמן לכך. פשוט לחצתי על הדבר הראשון שנקלע אליי. יתכן ואפשר למצוא דוגמאות הפוכות. כך או כך, זו לא הפעם הראשונה שאני מנסה לבדוק את דבריך ונוכח באי-דיוקם בלשון המעטה.
 
 
גם אני הסתכלתי במדלן (אחריך)
01/09/14 09:22
23צפיות
בבניינים של אזורים יש 30 קומות, כניראה שזה לא בניין של אזורים, ובכל מקרה אתה מוצא דירה אחת שנימכרה מתחת ל 1.6 מיל' ואתה בוחר בה כאשר אתה רואה בבירור שהיא יוצאת דופן? אם זה לא סילוף אז מה סילוף? 
ממוצע העיסקאות של דירות 4 חדרים בשכ' נוה גן
01/09/14 09:40
18צפיות
ברבעון האחרון שפורסם (חודשים 5-6-7) הוא 1.711 מיל', וזה מתייחס לשכ' כולה. אני התייחסתי לחלק החדש והיקר (המגדלים בחלק המערבי), אלה שפונים לנוף פתוח, שם אני מכיר אישית אנשים שרכשו דירות 4 חדרים על הנייר בקומה בינונית ב 1.4 מיל', וכיום דירה כזו ספציפית תימכר בקלות ב 1.8 מיל'. כאשר אני ממש לא אופתע אם היא תימכר באזור ה 2 מיל', אחת כזו, קומה 20, נימכרה ממש לאחרונה ב 2.07 מיל'. 
 
 
לא חורגות ולא נעליים
01/09/14 10:08
22צפיות
עסקאות מין המניין בקומה הנמוכה. מה גם שהשידרוגים אם היו הרי גם לא מפורטים שם. ואם כל הכבוד, אינני קונה ממך סיפורים על המכרים שרכשו כך או אחרת, כי אינך (תסלח לי) אובייקטיבי. אבל מין הסתם אין זה מפתיע שהמחירים בשכונה יעלו כי הרי מלפני 4 שנים היה שם רק חול וכרגע בכל זאת כבר יש משהו. וזה הרי דבר ידוע וטבעי ששכונה על הנייר תהיה זולה יותר מזאת שקיימת, אך מאידך היא איננה נטולת הסיכונים. כי הרי בוקר אחד עלולים להתעורר שם עם איזה אצטדיון מתחת לחלונות או כול מפגע אחר. אם לא קרה - הרוויחו, אם כן קרה - הפסידו. כך או כך, אני אישית חייב להיות מאושר מכך שאת הבנייה המאסיבית הזו מקימים שם ולא לידי.
 
וגם לסיפורים על עליית המחירים יש להתייחס בערבון מוגבל. ישנם המקומות שהגיעו לריוון עוד בסוף 2009 והמחירים שם במגמה מעורבת מזה 5 שנים, ויש כאלה שטרם הגיעו לריוון ושם זה עדיין עולה. אז לא טועה ומטעה מר הקבלן באומרו "שזוג צעיר שלא רכש בשנה X הפסיד Y ש"ח". כי זה ממש לא גורף.
אני אובייקטיבי לפחות כמוך (לדעתי הרבה יותר)
01/09/14 10:28
15צפיות
רק שההבדל בינינו הוא שאני מכיר את המקום מעבר לאתר מדלן, ואתה... לא. שכ' נוה גן ממש לא שכ' חדשה, היא קיימת כבר כמעט 20 שנה. לא חל שם שום פיתוח משמעותי בשנתיים-שלוש האחרונות המדוברות, עדיין חסרים בתי ספר, פארקים, מרכז מסחרי וכו'. עליית המחיר כתוצאה מפיתוח עליה אתה מדבר- עוד לפנינו, ייקחו עוד כמה שנים טובות כדי שהשכ' הזו תהפוך להיות מפותחת, ואין ספק שזה ישפיע גם על המחירים בשכ'.
 
אתה יכול לקנות סיפורים, אתה יכול שלא, שורה תחתונה הממוצע של דירת 4 חדרים לפני שנתיים שלוש בשכ' נוה גן היה באזור ה 1.4 מיל', כיום 1.711 מיל', וזה הממוצע, הוא ממש לא סותר את הדוגמאות שנתתי, שתאמין לי הן אובייקטיביות לגמרי, אין לי נכס בנוה גן, ואני לא מתעתד לקנות נכס כזה. אני תמיד ידעתי שיש בשכ' הזו פוטנציאל רב, והמלצתי עליה לפני 3-4 שנים כאשר המחירים שם היו "גרושים" לעומת היום, צדקתי גם בנושא הזה. 
 
 
מה שאני חושב בנדון - (אופ-טופיק)
01/09/14 10:52
15צפיות
אני חושב שהציבור כאן עוד טרם הפנים את המשמעות של מגורים בפרבר (לא דאון-טאן!) כה צפוף. אני במקרה כן גדלתי בפרבר המגדלים (אומנם הרבה פחות צפוף) במוסקווה ומודע היטב להשלכות של הז'אנר על איכות החיים. לי אישית ממש לא בא להיות שם שוב. הסיפורים התכנוניים במוסקווה ובישראל אגב דומים למדי: המרכז הוותיק והנמוך שלקח לו עשרות שנים להצמיח דאון-טאון משמעותי והצורך הדחוף ליישב בינתיים מסה גדולה של אוכלוסייה שמסתיים בבניית פרברי המגדלים. ובמה הדברים אמורים? היעדר חיי הקהילה. שירותים עירוניים לקויים. קשיי התחבורה. ובהמשך מגיעים הפשיעה, התדרדות במצב התחזוקתי של הבניינים והמיתוג ירוד של השכונה. וזה הרי כך בכל העולם. לא תמצא בשום מקום, לא בטורונטו, לא בפריז, לא בטוקיו פרבר צפוף (שוב, לא דאון-טאון) שיהיה גם יוקרתי. אולי בזמנו שווקו כ"יוקרתיים", אך הרי בהמשך לא נשארו ככאלה.
היום חלק גדול מהשכונות החדשות מורכבות ממגדלים
01/09/14 11:03
14צפיות
לפי התאוריה שלך כולן יהפכו להיות סלאמס. תרשה לי שלא להסכים עם זה. במדינה כ"כ קטנה כמו שלנו, שכולם רוצים להתגורר רק במרכז של המרכז, חייבים לבנות לגובה. יכול להיות שהשכונות נמוכות הגובה יהיו הכי יוקרתיות (כמו שקורה בפ"ת וקרית אונו לדוג'), אבל זה ממש לא אומר ששכונות המגדלים יהיו סלאמס.
 
פרברי המגדלים בישראל ממש לא הרוב
01/09/14 12:20
10צפיות
במקביל אט-אט מוקם כאן סוג של דאון-טאון מסביב לציר בגין בת"א וצפונה ממנו. ושם הבנייה לגובה כמובן מתבקשת (אומנם ללא פתרון תחבורתי מספק זה נראה בעייתי למדי). ואילו שיכוני המגדלים הצפופים שלא קשורים לדאון-טאן המדובר, אם זה בפ"ת או בהוד השרון או בראש העין או ביבנה - זו לדעתי טעות תיכנונית חמורה ובכייה לדורות. וזו לא רק דעתי. כך סבורים בכירי האדריכלים והמתכננים.
לא מדבר על ישראל בכלל, מדבר על גוש דן
01/09/14 12:44
6צפיות
בגבעתיים בונים גבוה (מאוד), בפ"ת, ר"ג, קרית אונו, יהוד, אור יהודה, חולון, בת ים, הבניה ברובה גבוהה (בשכונות החדשות). השכונות הנמוכות המעטות שיש בגוש דן הן שכונות שבנייתן החלה לפני יותר מעשור. בשנים האחרונות המגמה באזור הזה היא לבנות כמה שיותר גבוה.
 
יש ויש
01/09/14 13:02
9צפיות
חלק מהבנייה הגבוה בר"ג וגבעתיים זה חלק בלתי-נפרד מדאון-טאון התל-אביבי, כאשר התושבים יכולים ליהנות מכל יתרונותיו, הן מבחינת חיי לילה (מי שמעוניין), מסחר, מקומות עבודה וכולה. ואילו הבנייה המרוחקת יותר - זה כבר לא חלק מדאון-טאון. מדובר בשיכוני המגדלים ללא כל ערך מוסף, כאשר אין מבסביב כמעט כלום. הניסיון העולמי אומר שלפרבר מצליח לא כדאי לעבור 6 קומות. כך למשל בספסל שבפינה הירוקה שמתחת לחלוני בני הנוער המשעוממים לא יושבים ולא מייללים בלילה. כי כולם מכירים את כולם ולא נעים להם להפריע לשכנים, וזאת למראות שעדיין מדובר בישראל. הם יושבים ומייללים במקום אחר. ואת מי בדיוק מכירים במגדל בן 20 קומות? ואז גם יושבים וגם מייללים עד שעות הבוקר המוקדמות וכולם כמובן זורקים על כולם. וזו לאו דווקא התופעה הישראלית. כך האדריכלות מייצרת את הניכור ואת איכות החיים בהתאם.
אין לי ספק שכפר גנים ג' תהפוך לסלאמס ...
01/09/14 13:56
1צפיות
האמת שאין לי מושג, סתם רציתי לגרום לרון התקף לב
"מחירי הדירות בשמיים" ועדיין ישנן דירות ב- 400K
31/08/14 13:30
124צפיות
ראשית כל ,תודה על הצפיה בהרצאה.
תקציב הרכישה של 400,000 נבחר על פי הקהל:
פעם בשש שנים צובר 100,000 בקרן השתלמות ואז
ממיר אותה לדירה.
 
הבעיה היום אינה עליית המחיר (יש עוד דירות רבות וטובות ב- 400K).
הבעיה היא שאחוז המימון להשקעה הוא 50% ולא 75% כפי שהיה בזמן שצולמה ההרצאה.
 
לפיכך, אתה צריך הון עצמי של 200K ולא 100K בשביל לרכוש דירה ב- 400,000 וזו לדעתי
המגבלה האמיתית.
 
לגבי "זמן רכישה בארץ", אני חושב שכל אדם אשר טוען שהוא יודע "מהו הזמן הנכון" להשקיע הוא שרלטן.
לי אישית הייתה הצלחה גדולה מאד מבחינת תיזמון השקעות אבל אני חושב שזהו מזל בלבד.
 
לדעתי השקעה צריכה להיות רווחית ביום ביצועה וברמת סיכון נמוכה בעתיד.
 
בהצלחה.
פדיון קרן השתלמות לצורך רישת דירה להשקעה = טעות
31/08/14 15:57
72צפיות
ההמלצה שהובאה כאן:
"פעם בשש שנים צובר 100,000 בקרן השתלמות ואז ממיר אותה לדירה"
היא טעות: אין כיוםמסלול השקעה טוב יותר מקרן השתלמות בגלל הפטור ממס על הרווחים.
למכור קרן השתלמות לצורךרכישת דירה לשקעה היא עצה שגויה.
º
מחזק את דבריך
31/08/14 17:12
21צפיות
אם תוסיף מילה אחת למה שכתבת, אסכים אתך.
01/09/14 06:26
31צפיות
המלה היא "לדעתי" ואני בהחלט אסכים שזו דעתך.
לגופו של עניין:
א. להביע דעה אישית כעובדה  לא הו]ך אותה לנכונה יותר.
 
ב. השקעה צריכה להימדד לפי תשואה נטו ולא לפי סיסמא כגון פטור ממס (גם השקעה בדירה אחת כמתואר פטורה ממס).
 
ג. דעה כלכלית צריכה להיות מלווה לפחות במספר אחד. דירה שנקנית היום ב- 200,000 הון עצמי ונותנת בעוד 10 שנים רכוש בשווי 400,000 שקלים (בהתעלמות מסבירות מ א ד גדולה גם לעליית ערך הדירה עצמה), היא בדרך כלל יותר ממה שתניב קרן השתלמות בתקופה דומה. תוסיף על זה עליית ערך הדירה ולדעתי יש מנצחת ברורה.
 
 
 
אני מניח שאתה יודע איפה יש דירות ב200K ש"ח
01/09/14 07:02
28צפיות
ואני גם מניח שאתה יודע שתשואה של 10% נטו לשנה לא קיימת עבור אף דירה בישראל (הרי כתבת 400000 אחרי 10 שנים ללא עליית ערך), כמובן, גם קרן ההשתלמות לא תניב 10% לשנה אלא בערך מחצית מזה, אבל בממוצע תשואת ההשכרה על דירות בישראל היא בערך 3% לשנה ובשביל להגיע ל5% לשנה צריך להתאמץ מאוד. יש מקרים מעטים מאוד שדירה להשכרה עדיפה בתשואתה על קרן השתלמות. כל זאת בהתייחס לרכישת הדירה במזומן, ללא משכנתא.
 
אם נתייחס לרכישת הדירה עם משכנתא הרי שיש להתייחס גם לריבית המשכנתא, הסיבה שריבית המשכתא נמצאת כרגע בשפל של כל הזמנים היא שבנק ישראל צופה מיתון שלא ניתן להסתיר מהציבור (כרגע יש מיתון שמצליחים להסתיר אותו מהציבור, אם יחמיר לא יצליחו להמשיך להסתיר אותו) אבל מכיוון שהריבית ירדה לרבע אחוז ובנק ישראל לא יוריד אותה ל0 (גם לבנק ישראל יש עלויות גיוס הון למרות שהוא מדפיס כסף, ברור לו שהדפסת שקלים מורידה את ערכם ואינה גורמת באמת לרווחים עבורו) כלי הריבית מיצה את עצמו וזהו הכלי החזק ביותר של הבנק, מה גם שאחרי שארה"ב תעלה את הריבית שלה (צפוי בשנה הבאה) יאלץ בנק ישראל לעשות אותו הדבר אחרת יפיל את המש להיפראינפלאציה, כדי להניח הנחות סביורות לפרק זמן אופייני למשכנתא (משום מה בישראל נפוץ לקחת משכנתא ל20 שנה על דירות להשקעה) הריבית הסבירה שצריך לקחת בחשבון היא ריבית המשכנתא הממוצעת ב20 השנים האחרונות, אז מגיעים למסקנה הבלתי נמנעת שבהינתן תשואת ההשכרה, ריבית המשכנתא תגרום לכך שהמינוף לא ישתלם כלכלית למעט אם ב20 השנים הבאות יתייקרו הדירות כמו ב20 השנים האחרונות וזו הנחה בלתי סבירה בעליל. אם תתרחש התחזית של בנק ישראל (מיתון בעומק שאי אפשר להסתיר מהציבור) מחירי הדירות ירדו בקרוב ואם לא יאלץ בנק ישראל להעלות את הריבית בקרוב כדי למנוע מהאינפלאציה לצאת משליטה, כך או כך, הסבירות שדירה להשקעה תהיה עדיפה על קרן השתלמות נמוכה מאוד.
אנסה להסביר בצורה ברורה יותר
01/09/14 09:33
18צפיות
200K הון עצמי + 200K משכנתא  = דירה בשווי 400K. כאלו יש למכביר בפריפיריה ואפילו דירות טובות.
 
כלומר הוצאת מהכיס 200 אלף בשותפות של חצי חצי עם הבנק. לאחר כ- 10 שנים, יש לך נכס בבעלות מלאה בשווי
400,000. אם אתה מתייחס לסיכון של ירידת ערך עליך להתייחס לסיכוי של עליית ערך.
לדעתי בטווח של 10 שנים, הסיכוי של עליית ערך גובר על הסיכון לירידת ערך.
 
אם אתה רוצה לסבך את החישוב עם ריביות משכנתא, הועל להכניס גם את ההכנסות משכירות.
אפשר להמשיך עם זה עוד ועוד "הוצאות דוד מים חמים", הוצאות עבודה וכו'.
 
דרך אגב, אם יהיה מיתון ונפילת מחיר, האם אתה סבור שקרן הפנסיה תעלה או תרד (ותמשיך לגבות דמי ניהול למרות זאת) ?
 
בסופו של דבר תמיד יהיו לחלק מהאנשים נימוקים מצוינים מדוע לא לעשות משהו
שמקטין את שעות הטלויזיה שלהם.
איני מכיר אותך ולכן לא כותב אליך אלא אל הכלל.
גם לפני שנתיים דיברו על בועה לפני פיצוץ
31/08/14 15:44
75צפיות
וגם לפני 4 שנים וגם לפני 6 שנים. 
 
לדעתי אני חושב שאתה צריך קודם לבנות תכנית כלכלית ובמקביל להתחיל לבדוק נכסים. ייקח זמן עד שתמצא את הדירה הנכונה. 700 אלף ש"ח הון עצמי + 700 אלף ש"ח מינוף באמצעות משכנתא מאפשרים רכישת נכס אטרקטיבי מאד באיזורי ביקוש.
 
מילת אזהרה: למרות שאני עוסק בזה באינטינסיביות אני צריך להזהיר אותך ששמעת רק הרצאות של בעלי עניין. אולי קיבלת רושם ורוד מדי. 
ככל שהבועה תתנפח יותר הפיצוץ יהיה חזק יותר,כך גם הנזק לכלכלה
31/08/14 17:50
53צפיות
הורדת הריבית תתרום ללא ספק להתנפחות הבועה אבל אין דבר בעולם שימנע מהבועה להתפוצץ וככל שידחה הפיצוץ יהיו הנזקים שיגרום כבדים יותר. הנסיונות של בנק ישראל לדחות את הפיצוץ רק גורמים יותר נזק לטווח הארוך. הכלכלה נעה בגלים ותמיד יהיו בה גלי גאות וגלי שפל, כל התעלמות מעובדה זו נגמרת רע.
אתם לא לומדים שום דבר?
31/08/14 21:09
55צפיות
אתם לא לא מרגישים מגוחכים לגמרי להגיד את זה שנה אחרי אחרי שנה כשהמציאות שונה לחלוטין? 
אתה בטח סבור שבישראל הנדל"ן תמיד עלה
31/08/14 21:58
53צפיות
ממליץ לך לבדוק מה קרה בין 1998 ל2006. אם אתה חושב שבועה יכולה להימשך לנצח בסוף היא תתפוצץ לך בפרצוף.
 
שים לב, אני לא טוען מתי תתפוצץ הבועה, אני לא יודע אבל הפיצוץ הוא ודאי. בשום ענף בכלכלה לא יכול להתקיים מצב של עליה אינסופית וגם לא של ירידה אינסופית, כל הענפים נעים בגלים ותמיד אחרי גל עליות בא גל ירידות ולהיפך, זהו טבע הדברים וזה לא ישתנה לעולם.
 
כלכלת ישראל לא יכולה להתנהג באופן שונה מכל הכלכלות בעולם, אין ניסים בכלכלה, בועת הנדל"ן בארה"ב כבר התפוצצה וכך קרה גם לרוב הבועות באירופה, השאר בדרך לפיצוץ וכך גם הבועה שלנו. לטעון שהבועה לעולם לא תתפוצץ זה כמו לטעון שאפשר לחמם מים עד אינסוף מבלי שהם ירתחו ומבלי שהם יתאדו, זה בלתי אפשרי.
המצב הטבעי אותו אתה מתאר
01/09/14 12:58
6צפיות
פועל נכון במידה ובאופן טבעי בונים כמות דירות גדולה או לפחות שתענה על הביקוש הרב וקצב הרבייה...
מה שלא קורה בפועל המציאות
ולכן הטבעי שלך לא פועל נכון ואי אפשר להסתמך על זה...
בסופו של יום אנשים חוזרים לבית לישון בו
בית זה מצרך שתמיד צריך לעומת מניות / אג"ח / מטבעות / סחורות וכדומה...
גם אם תיאורתית מחירי הבתים עכשיו יירדו ב 50% רוב האנשים לא ימכרו את הבית שלהם כי הם צריכים קורת גג...
ריבית ומחירי דיור
31/08/14 18:32
67צפיות
היה לפני כמה שנים איזה מחקר שבנק ישראל הוציא, או אולי היה מדובר באמירה של קרנית פלוג, או אולי שניהם, על זה שהריבית מהווה 30% מהגורמים לעלייה במחירי הדיור. ושהחוסר בהיצע מהווה את השאר (אני לא בדיוק זוכר את הפרטים). מישהו זוכר משהו בסגנון?
 
תודה  :)
זכור לי
31/08/14 20:38
36צפיות
מחקר של מריל לינץ'
וזה היה סביב ה80%
 
מדהים חוסר ההבנה - אם אכן הדברים נאמרו
31/08/14 23:04
47צפיות
ומה עם הטעיית המיסוי לטובת הנדל"ן למגורים? הנה למשל בגרמניה, היכן שהנדל"ן למגורים איננו מופלה לטובה מבחינת המיסוי, לא הריבית ולא המחסור ולא כלום אינם מצליחים לחלוב יותר מכמה אחוזים עלובים של עליית ערך.
הם עשו איזה מחקר ואז זה התוצאה שיצאה. אין פה תשובה נכונה ולא
31/08/14 23:08
23צפיות
נכונה. זה מה שיצא אז ברגרסיה :)
אז מדוע ירידת הריבית מתדלקת דווקא את הנדל"ן ופחות את הבורסה?
01/09/14 10:12
22צפיות
כמובן שלא יעלה על הדעת שהמומחים לכלכלה אינם יודעים את התשובה. כנראה משום מה הם מעדיפים להתעלם מהשאלה. אגב, כרגע התפרסמה גם כתבה בדיוק על הנושא.
 
אני צועק את זה כבר שנים
01/09/14 10:23
18צפיות
35% מהדירות שנרכשות בארץ הן דירות להשקעה!! הסיבה היא שהשקעה בדירה היא משתלמת כי ההכנסה פטורה ממס (או נושאת מס סמלי של 10%). אם היו מטילים מס הכנסה רגיל על הכנסה משכר דירה, מספר המשקיעים היה צונח דרמטית, הביקושים היו יורדים ב 20-30% ומחירי הדירות היו יורדים (או לפחות לא עולים).
 
כדי למנוע זעזוע בשוק ההשכרה אני הצעתי שיכריזו שהפטור ממס הכנסה על השכרת דירה יבוטל עבור מי שרוכש דירה החל מתאריך מסוים (כלומר, הפטור יישאר לבעלי דירות קיימות ).
למה לא עושים זאת? אין לי מושג
נכון מאוד, גם זאת לידיעת רון ושאר מכחישי הבועה.
01/09/14 10:31
14צפיות
נשאלת רק שאלה האים מתכוונים לעשות עם זה משהו או לאו. ואני מניח שעסקני הנדל"ן צריכים להתפלל לכך שתוכניות מע"מ 0 ומחיר מטרה יצליחו ושהירידות יהיו איטית ומבוקרת. כי הרי אחרת ללפיד או מי שיבוא במקומו לא ישאר מנוס אלה לטפל בנושא המיסוי, וזה מין הסתם עלול להיות כואב הרבה יותר.
מתדלקת גם את הבורסה, רק שהבורסה היא לא מצרך יסוד
01/09/14 13:54
העליות בבורסה עוברות את עליות הנדלן.
 
רק שעליות הבורסה לא מכאיבות לאף אחד.
אין לי מי שיהיה ערב להסכם
01/09/14 13:36
אני מנסה להשכיר דירה, יש לי מספיק כסף (150 שקל אלף חשבון חיסכון) ולמרות שאני יכול לתת ערבות בנקאית אין לי אף אחד שיכול להיות ערב לי בהסכם. מה עושים במצב כזה? אף אחד לא מוכן להשכיר לי דירה
איפה מחפשים דירות יד2 חוץ מאתר יד2?
01/09/14 13:19
6צפיות
האם יש עוד דירות שמתפרסמות רק במקומונים? דרך נוספת כלשהי? 
קניית דירה
01/09/14 13:06
5צפיות
שלום
אנחנו זוג באמצע גיל ה 30 גרים בי-ם + ילד ועוד אחד בדרך.. - הצלחנו לחסוך סכום של 650000 ש"ח לערך
כאשר במקביל אנחנו  עובדים ומתגוררים בי-ם ללא תשלום בדירה של המשפחה שנמצאים בחו"ל בשליחות לעוד 4 שנים ,כך שיש לנו איפה לגור בינתיים. - הסכום שאנחנו רוצים להקציב לרכישת דירה הוא 1400000-150000
אנחנו מתלבטים אם לקנות "על הנייר" דירת 4 חדרים במודיעין ולהשכירה בהמשך ועוד כמה שנים אולי לעבור לגור בה ( בגדול שוקלים אולי עוד כמה שנים לעזוב את י-ם לכיוון מודיעין ) - או לקנות בי-ם בשכונת הר חומה גם דירת 4 חדרים "על הנייר" ולהשכירה בינתיים ואולי למוכרה בהמשך אם נעזוב את י-ם.
(בבדיקה שעשינו , בהר חומה בי-ם מחירי דירות 4 חדרים עדיין שפויים..,ואילו במודיעין באיזורים שאנחנו רוצים דירות יד שנייה מתאימות ,כמעט כולן חורגות מהתקציב ..)
ההתלבטות העיקרית היא איפה יהיה קל יותר ומשתלם יותר להשכיר את הדירה שנרכוש, במודיעין או בי-ם בהר חומה  .
ובכלל נשמח לשמוע התייחסות או הצעות ממי שמבין קצת בתחום הנדל"ן.. כי אנחנו לא ממש מכירים את התחום
תודה מראש
יורשים שירשו 2 דירות או יותר, מה הדרך שלהם לחסוך עלויות מס?
31/08/14 00:45
94צפיות
שלום,
 
רציתי לדעת אם 3 אחרים ירשו יותר מ2 דירות, מה הדרך שלהם לחסוך במס בעת מכירת הדירה
או הדירות? (שבח וכד').
 
כמו כן האם זה ישפיע עליהם במידה והם ימכרו דירה פרטית שלהם לאחר שמכרו את אחת הדירות מהירושה?
 
אשמח להפניה לחוקים בעניין (לאחר השינוים שבוצעו בחוק מס שבח מתחילת 2014).
 
תודה רבה!
יש לבדוק כדאיות
31/08/14 09:51
68צפיות
של הסכם חלוקת עזבון.
הייעוץ שהנך מבקש הינו מעמיק ופרטני ואינו מתאים לתשובה אינטרנטית.
 
בהצלחה.
זה תלוי בהרבה נתונים
31/08/14 16:53
43צפיות
1. האם למוריש היתה זכאות לפטור ממס שבח בזמן מותו?
2. האם היורשים רוצים למכור את כל הדירות או רק את חלקן?
3. האם לכל היורשים או לחלקם יש פטור ממס שבח במכירת דירה אחת כעת?
4. האם יש יורשים שעוד אין להם אף דירה, והדירה הנורשת תהיה דירתם הראשונה?
5. מה מידת האמון בין היורשים זה בזה?
6. מה מחיר הדירות הנורשות? אם היורשים או חלקם מתכננים למכור דירות נוספות שלהם בעתיד הקרוב - מתי, ומה מחיר הדירות הללו?
7. האם מי מהיורשים הוא בעל חוב שיש נגדו תיקים בהוצאה לפועל או מתנהל נגדו משפט ע"י נושים?
 
אי אפשר לתת תשובה כללית בלי לדעת את כל התשובות לשאלות הללו.
תודה על התגובה שדמת, תשובות:
31/08/14 18:42
26צפיות
1. כן. (הוא נפטר לפני כשנתיים).
2. כן את כולן. (כמובן בכפוף ליכולת לחסוך בתשלומי המס).
3. לא, לכולם יש גם דירה פרטית חוץ מהדירות ירושה, אך יש להם את 
הפטור של המס שבח ליניארי שהוא יחסית נמוך.
4. כנ"ל.
5. די גבוהה, אם כי אינטרסים שונים, (כי יש מחשבות לכולם למכור גם דירה פרטית
בהמשך).
6. דירה אחת 850,000 והדירות האחרות כ1200000 ו 1000000.
7. לא.
 
צריך לומר שדירה אחת מתוך ה3 הדירות שייכת לאחד היורשים, והוא רשם אותה על המוריש לפני כ7 שנים, (משיקולי מס)
אך האחים האחרים יודעים ששם הם לא יקבלו חלק, ומבחינתם יש רק 2 דירות ירושה שהם שותפים בהם.
הוא מעוניין למכור את הדירה הזאת, במינ' מס האפשרי, והיא כנראה תימכר לאחר ה2 הראשונות.
 
תודה רבה!
 
תיקונים:
31/08/14 19:26
24צפיות
1. הוא נפטר לפני 3.5 שנים, ומכרו משרדים שהיו רשומים על שמו לפני כשנתיים.
6. דירה אחת 850,000 ועוד 2 דירות ממקומות על מגרש אחד, והמחיר הכולל 3185000.
 
זה מקרה מסובך ואולי אפשר למצוא רעיונות טובים יותר
01/09/14 02:32
20צפיות
להלן מספר מחשבות שעלו בדעתי:
 
1. אם לכל אחד מהיורשים יש רק דירה אחת על שמם, יש להם פטור ממס שבח על מכירת הדירה הזו, כל עוד לא ירשמו את הדירות מהירושה על שמם.
לכן אם מישהו רוצה למכור את דירתו מיידית או בזמן הקרוב, כדאי לו לעשות זאת לפני שמטפלים ברישום הירושה על שם היורשים, או לחלופין לא לרשום את דירות הירושה על שמו.
למשל, אם יש 3 יורשים ורק אחד מהם רוצה למכור את דירתו ב- 18 החודשים הקרובים, אז הוא יכול להסתלק מהירושה לטובת השניים האחרים, הם ירשמו את הדירות רק על שמם, ימכרו אותן, ואז יתנו לו את חלקו כמתנה בין קרובים (בהנחה שכל היורשים הם קרובים מדרגה ראשונה). זה כמובן דורש אמון מלא מצד היורש שמסתלק מהירושה בכך שהאחרים לא יגזלו ממנו את חלקו.
 
2. מי שתיוותר לו דירה יחידה לאחר המכירה של דירות הירושה, יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח כעבור 18 חודשים.
 
3. הלינאריות החדשה בחישוב מס שבח מוקל קיימת גם על 2 מתוך דירות הירושה, שכן המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בזמן מותו.
כלומר הדרך ה"ישרה", שהיא לרשום את כל הדירות על שם היורשים בחלקים האמיתיים, למכור אותן ולשלם מס שבח מופחת, כדאית לשתי דירות. במקרה כזה, לפחות לגבי 2 דירות, לא כדאי לעשות תרגילים מיוחדים ועדיף פשוט לשלמו. ככל שהדירות נרכשו לפני זמן ארוך יותר, משלמים עליהן פחות מס שבח, וצריך למצוא מי הן שתי הדירות שעבורן זה כדאי (אם כל הדירות נרכשו לפני עשרות שנים, אז מדובר פשוט בשתי הדירות היקרות יותר).
כדי לחשב את מס השבח (בערך), אפשר להשתמש בסימולטור של רשות המיסים. תאריך הרכישה הוא התאריך בו נרכש (או נבנה) הנכס ע"י הנפטר:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmit/ ויש להזין את המחיר בו נרכש הנכס בתאריך זה (בש"ח).
למשל, אם הדירות נרכשו לפני 20 שנה, מס השבח על שתי הדירות היקרות ביחד יהיה פחות מ- 25,000 ש"ח (אם ימכרו ב- 3 מליון ש"ח). עבור סכומים כאלה לא בטוח שכדאי לעשות תרגילים.
אם אתם מתכוונים למכור את הדירות באופן כזה, כדאי לכם למכור אותן כבר ב- 2014, כי ב- 2015 מס השבח יכפיל את עצמו.
 
3. לגבי הדירה השלישית: אותה כבר אי אפשר למכור לפי לינאריות חלקית, ומס שבח עליה יהיה גבוה מאוד. כאן דרושה מחשבה יצירתית.
אופציה אחת היא להשכיר את הדירה למשך מספר שנים (לחלק את דמי השכירות בין היורשים), ולהמתין לראות מה ילד יום. החוקים של מיסי הנדל"ן משתנים בשנים האחרונות כל שנתיים, ואפשר לצפות שיהיה שינוי בחוקי מס שבח בעוד מספר קטן של שנים.
 
אופציה שנייה, בהנחה של אמון מוחלט, היא להעביר את הדירה כמתנה בין קרובים לאחד מילדי היורשים שאין לו אף דירה והוא מעל גיל 18, וזו תהיה דירתו היחידה (העלות:  1/3 מס רכישה 5% בהעברה מהאחים לאח שהוא אביו של הילד, בהעברה מהאב לילד אין מס רכישה כי זו תהיה דירתו היחידה של הילד. כאשר מדובר בדירה שעולה 850,000 ש"ח, עלות ההעברה - מס רכישה - תהיה  9445 ש"ח). לאחר תקופת צינון של 3-4 שנים, הילד יוכל למכור דירה זו בפטור ממס שבח, שכן זו תהיה דירתו היחידה. בינתיים אפשר להשכיר את הדירה ולחלק את שכר הדירה המתקבל בין היורשים.
 
אופציה שלישית: אם מדובר ב- 3 יורשים לפחות, ולכל אחד מהם לפחות ילד אחד מעל גיל 18 שעוד אין לו דירה, רושמים את כל הדירות על שם 3 היורשים בחלקים שווים בצורה אמיתית. לאחר מכן כל יורש נותן במתנה את שליש הדירה שלו לילדו - ללא מס רכישה, כי לילד זו הדירה הראשונה. במשך 4 שנים משכירים את הדירה, ולאחר מכן 3 האחיינים מוכרים אותה בפטור ממס שבח, וזה גם לא יפגע בהם מבחינת פטור ממס שבח ופטור ממס רכישה לדירות נוספות שירכשו לאחר מכן (לאחר שקיבלו את שליש הדירה במתנה), כי יש להם רק שליש בדירה זו.
 
אופציה רביעית: אם אחד מהיורשים רוצה למכור מיידית את דירתו היחידה - עדיף לדחות את הטיפול ברישום דירות הירושה עד לאחר שימכור. לאחר שימכור, להעביר על שמו רק את הדירה השלישית, ושתי הדירות היקרות על שם שאר היורשים. הוא ימכור (כעבור 18 חודש) את הדירה השלישית בפטור ממס שבח, ורק לאחר מכן (או עד 18 חודש לפני המכירה) יקנה דירה למגוריו. שאר היורשים ימכרו את שתי הדירות הנוספות לפי חלק לינארי של מס שבח. מכיוון שאי אפשר להסתלק מחלק של ירושה אלא רק מכולה, המשמעות היא שאותו יורש יסתלק מכל הירושה, שאר היורשים ירשמו את כל הדירות על שמם, ואז יעבירו לו את הדירה הזולה במתנה ללא תמורה בין אחים - שוב בעלות של 1/3 מס רכישה.
 
יכול להיות שיחד עם יועץ אישי, ובהתאם למבנה הייחודי של משפחתכם, תוכלו להגיע לפתרון יצירתי אחר, טוב יותר,  לדירה זו.
 
 
 
 
תודה רבה שדמת על התגובה המושקעת!
01/09/14 10:06
4צפיות
אנחנו כמובן מתייעצים גם עם עורך דין, אך אני חושב שבמקרה כזה מורכב,
הפסוק "ותשועה ברב יועץ" נכון, וכדאי לא לסמוך רק על העו"ד.
 
מה לגבי האפשרות לרשום כל יורש על דירה אחת, ואז הוא יכול למכור את הדירה
אם מסלול לינארי מופחת, ואחר כך גם דירה פרטית של עצמו באותה דרך?
 
 
תודה רבה!
 
 
ימים חדרה- תוכנית חד/2020
01/09/14 00:05
25צפיות
מישהו שמע/מכיר?
הקלד בחלון העליון משמאל ב"חפש" - עיר ימים חדרה.
01/09/14 08:11
16צפיות
שם נמצא מאגר בלתי נדלה של "חומרים" מקצועיים שנכתבו על תוכנית חד/2020 ו"עיר ימים" חדרה.
גלגול מס שבח
31/08/14 17:34
39צפיות
שלום,
יש לי דירה על שמי. זו לא דירה ראשונה, אבל זו כן דירה יחידה. לא עברו 18 חודשים מאז שקניתי אותה, וכעת אני רוצה למכור.
שמעתי שיש אפשרות כלשהי, שאם אני מוכר ואחרי תקופה קצרה קונה דירה גדולה יותר, אפשר לדחות את תשלום מס השבח למרות שלא עברו 18 חודשים, ואפילו לא לשלם אותו בגלל שאני "משפר דיור".
האם זה נכון? מה הפרוצדורה?
תודה!
נכון.
31/08/14 18:51
26צפיות
אתה יכול למכור אותה ותוך שנתיים לרכוש דירה אחרת, ואז תחשב למשפר דיור
ותהיה פטור ממס רכישה ונראה לי גם מס שבח.
לדירה החדשה תוכל לקחת עד 70% משכנתא (ולא 75% כמו בדירה יחידה).
 
כשמוכרים יש טופס שממלאים, ומצהירים על כך מול רשויות המס, וכך אינך מחוייב כרגע לשלם מס,
כמובן שאם לא תרכוש תוך שנתיים תשלם את המס + ריבית והצמדה.
 
בהצלחה!
סליחה ערבבתי בין 2 דברים.
31/08/14 19:16
20צפיות
מה שכתבתי נכון, במידה ורוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה השניה,
ואז ניתן לקבל פטור ממס רכישה על הדירה החדשה, אם תמכור את הדירה הישנה תוך שנתיים.
 
אין לי מושג אם יהיה לך פטור מס שבח על הדירה שקנית, אם תמכור אותה כעת ועוד לא עברו 18 חודשים
מזמן רכישתה, לדעתי לא תקבל פטור.
 
יש פה מקצוענים יותר ממני, בטח יתנו לך תשובות יותר מדוייקות.
 
בהצלחה!
לפי דעתי אתה חייב להמתין 18 חודשים
01/09/14 02:47
12צפיות
אתה כן יכול (אם אפשרי כלכלית) לקנות את הדירה הנוספת לפני שחלפו 18 חודשים, ולמכור את הדירה הזו בפטור אחרי שיחלפו 18 חודש. (ויהיה לך פטור גם ממס רכישה) .
הבעיה שתכנון כזה יפעיל עליך לחץ למכור את הדירה במועד מאוד ספציפי, ולחץ עלול לגרום לירידת מחיר המכירה.
 
אם עבר זמן קצר מאז שרכשת את הדירה, האם אתה בטוח שיש עליה שבח ומס שבח משמעותי? אתה תשלם 25% מס רק על העליה במחיר מאז שרכשת את הדירה.
למשל, אם קנית את הדירה במליון ש"ח ואתה מוכר עכשיו, לאחר חודשים ספורים ב- 1.2 מליון ש"ח, מס שבח הוא 50,000 ש"ח.
אם שילמת מס רכישה, יש להוסיף את סכום המס + עלות עו"ד ומתווך ברכישה  (אם היו)  לעלות הדירה ברכישתה.
כמה זמן לוקח היום מינוי אפוטרופוס רכוש?
31/08/14 22:09
18צפיות
מהרגע שמתחיל, ובהנחה ואין עיכובים חריגים, כמה זמן בממוצע העניין לוקח?
תוך מספר שבועות מקבלים אפוטרופסות זמנית
01/09/14 02:37
18צפיות
כלומר אפשר להשתמש רק בסכום ההכנסה החודשי, ולא לגעת בחסכונות ובנדל"ן (ואם יש צורך דחוף, אפשר רק באישור בית משפט).
לוקח כחצי שנה לקבל אפוטרופסות מלאה, שמאפשרת גם גישה לחסכונות.
כדי למכור או לקנות נדל"ן בשם החסוי צריך להגיש בקשה לבית המשפט ולקבל אישור.
 
כמה ערבויות מקובל להשכרת דירה?
30/08/14 16:32
58צפיות
שלום לכולם,
אני מודע שזה מאוד קשור להודעה הקודמת שלי אך התעבורה פה גבוהה והנושא שלי נמצא כבר אי שם בסוף הדף השני שלי.
השאלה שלי היא  כמה ערבויות מקובל וכדאי להשיג מהשוכר על דירה עם  דמי שכירות של ארבע אלף?
חשבתי על שני ערבים שיחתמו על חוזה השכירות עצמו בנוסף לשיק ביטחון. האם כדאי להוסיף גם שטר חוב חתום על ידי ערבים? (אני מתקשה להבין את ההבדל בין שטר חוב לשיק ביטחון)
 
תודה!
º
מצטרף לשאלה
31/08/14 08:55
10צפיות
עם שטר ביטחון אתה ניגש מידית להוצאה לפועל והליך
31/08/14 23:52
25צפיות
הגביה מתחיל מידיית,צק ביטחון ניתן לביטול על השוכר ואז אתה צריך לגשת לבית המשפט לקבל לזכותך פסק דין ,ורק אז עם הפסק של השופט אתה ניגש להוצאה לפועל,אין תחליף לשטר חוב בעיניי ,או לערבות בנקאית או לכסף מזומן,תלוי עד כמה השוכר מעוניין בדירה,צק ביטחון הוא בעיניי חתיכת נייר.
שלום, אנחנו רוצים לבנות יחידת דיור
30/08/14 14:15
105צפיות
על הגג שברשותנו.
 

על הגג שברשותנו, יחידת דיור של 2 חדרים, מותרת בניה של 40 מ"ר, הגג הוא בגודל של 70 מטר בערך,
אמרו לי שהיום מחייבים לבנות גם ממ"ד, רציתי לדעת אם יש בינכם פה קבלני בניה או יכולים
להמליץ על קבלן בניה.
 
כמו כן כמה יכולה להעלות לי בניה כזו, רוצה לבנות 2 חדרי מגורים מטבחון מקלחת ושרותים.
 
תודה.
 
תוספת בניה על גג בית משותף - התייחסות.
30/08/14 18:16
72צפיות
מכתיבתך לא ברורים מס' פרמטרים להבנת מצבך נכון להיום .
1. האם הגג או חלקו מוצמד לדירתך כחוק ומופיע בנסח הטאבו ?
2. האם יש מדרגות או סולם לגג ? בהנחה שיש מדרגות בגג, חדר המבואה שייך לכל הדיירים [רכוש משותף]
3. האם בוצעו הרחבות נוספות בקירות החיצוניים של הבנין  ? לחלק מהדירות ? לכולן ?
4. האם ידוע לך מה השטח המותר לתוספות בנייה בכל הבניין ? [תוספות הבניה המותרות מתחלקות יחסית בין כל הדירות בבנין  לפי שטח הרצפה שלהן.
5. האם פנית לועדה המקומית וקיבלת מסמך רשמי המאשר עקרונית תוספת בניה כל שהיא על הגג המוצמד לדירתך ?
6. האם פתחת תיק ורוד ?
7. האם בקשת חתימות שכנים המאשרים לך תוספת ?
8. האם שאר ה-30 מ"ר של הגג מוגדרים רכוש משותף ויש עליהם סביר להניח דודי שמש ?
9. האם כדי לבנות תאלץ להסיט דודי שמש או מתקנים משותפים אחרים ?
10. האם הבנין הוא ישן על עמודים,ויתכן שעונה על הגדרת תמ"א 38 ?
11. בניית ממ"ד אינה אפשרית מבחינה עומסים ומשקל, חייבים לבחון זאת ע"י מהנדס בניין.
12. באיזה קומה נמצא הגג ? [מעל קומה רביעית תאלץ להתקין גם מעלית]
13. האם הבניין תוכנן מבחינת עומסים לתוספת בניה משמעותית על הגג ? [ללא קשר לממ"ד]
 
קבלן בניין הוא החלק הקל של המשוואה, צריך לעבור משוכות לא קלות לפתרון , שלי לפחות , לא ברורות.
עלות ממוצעת עד מפתח - כ- 6000 ש"ח למ"ר [ניתן למצוא גם קבלנים זולים יותר,חשוב למצוא בעלי רישיון מתאים ], כלומר בהנחה שמותר לבנות 40 מ"ר, אזי מחיר הדירה הנוספת יעלה כ- 240 אלף ש"ח.
הכנת תוכנית אדריכלית מלאה , כ- 5000 ש"ח כולל ליווי בועדות בעיריה.
היטל השבחה - 50 אחוז מהפרש השווי השמאי בין המצב הקיים לעתידי] יכול להגיע בקלות למאה אלף ש"ח ויותר, תלוי במיקום ובאיזור.
אביזרים נילווים - מטבח מיוחד, מזגנים,חיבורי המבנה החדש לרשת המיים, חשמל, ביוב, גז....ועוד.
 
 
אענה לך בקיצור ולעניין.
30/08/14 19:47
62צפיות
זה בניין של רבעיות, כלומר 4 דיירים בבניין, 3 דיירים כבר בנו והרחיבו את כל  אחוזי
הבניה שיש להם, כמו שאני אישרתי להם לבנות מין הסתם גם הם יאשרו לנו לבנות,
אנחנו יכולים לעשות כניסה מתוך הדירה אך השכן רוצה שנעשה כניסה גם הוא וגם
אנחנו מחוץ לדירה.
 
לגבי ממד , אז לא נבנה ממד, יש מקלט מול הבית, והדירה מיועדת להשכרה כך
שלא צריך פאר רב , וכן הכל נלקח בחשבון עד סכום של  100  אלף $ .
 
איפה בדיוק אתה צופה שיהיו לנו בעיות?
תוספת בניה על הגג - התייחסות.
31/08/14 09:08
49צפיות
לא ענית האם יש מדרגות לגג או שצריך לבצע שינוי ולבנות מדרגות לגג.
בדיוק בנקודה זו עלולה להיות התנגדות של הועדה המקומית לדירה נוספת ויאלצו אתכם לפתוח מדרגות מתוך הדירה, הועדה רואה תוספת לדירה קיימת ולא דירה נוספת לבניין.
האם בדקת בועדה המקומית שאחוזי הבניה שלך [במידה ויש]  לא נוצלו ע"י שכניך ?
 
שוב...חסרים פרטים וההתייחסות חלקית בלבד.
תודה למר פרל, לא אין מדרגות על הגג
31/08/14 09:36
44צפיות
אך נטפל בקבלת רשיון, אגב  אם לדיירים אין התנגדות אז זה יילך ביתר קלות?השכנים לא גנבו שטח שלנו ולא השתמשו בשטח שלנו, אגב באם יש מקרה כזה של שימוש בשטח לא שלהם אז מה הדין?
לדעתי לא יאשרו לך לבנות חדר מדרגות חיצוני.
31/08/14 16:05
20צפיות
התוספת על הגג [בהנחה שאכן יש אישור הרחבה על הגג] תאושר בהגדלה/הרחבה של דירתך, וכדי למנוע ממך להפוך את ההרחבה לדירה נפרדת יאשרו לך הרחבה על הגג כשהמדרגות לדירת הגג יצאו מתוך דירתך הנוכחית. 
שכניך שכבר ביצעו הרחבות לא יכולים להתנגד עפ"י חוק מכיוון שהם בנו תוספות, אבל...תוספת חריגה [כמו חדר מדרגות חצוני] יכול להובילם להתנגדות שיראוה כצודקת.
 
לגבי שימוש בהרחבות מעבר לצותר ? כן כבר היו מקרים שהשכנים חתמו על שטחי הרחבה שבדיעבד נלקחו מהתוספת העתידית שלהם.
ואסביר...
לדוגמה :
בבית משותף בן 5 דיירים אושרו 5 הרחבות, 4 לצדדים ואחת לגג [דירת הגג] לבית המשותף אושרו 250 מ"ר  עפ"י התב"ע הקיימת לטובת כל ההרחבות של הבניין, שאמורות להתחלק שווה בשווה עפ"י מרכיב שטח הרצפה בכל דירה, [אני מפשט וקובע שבבניין הספציפי שטח הדירות שווה]
במקרה ואחד הדיירים מגיש תוכנית הרחבה של 100 מ"ר והשכנים אישרו לו בחתימתם,והוא אכן בנה תוספת זו לדירתו , כך יוצא שליתרת הדיירים בבניין  נותרו 150 מ"ר הרחבה לכל 4 השכנים הנותרים  [כלומר 37,5 מ"ר לכל שכן] הנה כי כן שכן אחד גזל בחוסר תום לב כ-12,5 מ"ר מכל אחד משכניו.
מה הדין ?
תביעה נזיקין על פגיעה בפוטנציאל העתידי בשווי הדירות הנותרות לאור השטח המצומצם שנותר, מתן פיצוי להשכנים שנפגעו.
הרחבה ע"י בניית תוספת לדירה על חלק מהגג - התייחסות.
31/08/14 16:35
17צפיות
ראה התייחסות עיריית ת"א כדוגמה לעניין הרחבות בגגות, התוספת הינה חלק בלתי נפרד מהדירה והיציאה אליה תתבצע מתוך הדירה התחתונה, לא יאשרו לבנות חדר מדרגות כדי למנוע יצירת דירה חדשה.
 
תוכנית מתאר מקומית ג' בעיריית ת"א [המסלול המהיר] - בנייה על גגות.
 
קטעים מתוך תוכנית המתאר :
תנאים להתרת חדרי יציאה לגג בבנייני מגורים.
חדרי יציאה לגג יותרו כתוספת לדירות בקומה העליונה, תותר תוספת אחת בלבד לכל דירה ובקומה אחת.היציאה לגג תהיה במדרגות פנימיות מדירת המבקש ולא 
מחדר המדרגות המשותף
. חדר היציאה לגג ימוקם בשטח הגג הצמוד לדירה, על פי הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בהעדר רישום כנ“ל, ימוקם חדר היציאה לגג בשטח הגג שמעל הדירה.חדר היציאה לגג ירשם כחלק בלתי נפרד מהדירה. [*הרישום יקבע תנאי בהיתר הבניה]
 
השטח כולל את היטל שטח המדרגות הפנימיות. שטח זה יחושב כ“שטח עיקרי“ ויהיה בנוסף לשטחי הבניה העיקריים המותרים על פי הוראות התכנית החלות על הבניין.
גישה למתקנים משותפים
לפי הוראות התכנית יש להבטיח גישה חופשית לכל המתקנים ההנדסיים, לחדרים ולמתקנים ההנדסיים המשותפים לכל הבניין. 
הבקשה להיתר תכלול פתרון לגישה חופשית, גם אם הגג מוצמד לדירת מבקש הבקשה. לצורך זה יש להקצות חלק משטח הגג המוצמד לשימוש חופשי לכל דיירי הבניין.
 
בניה חריגה בדירה ו/או בגג
אם בדירת מבקש הבקשה, או בגג המוצמד לדירתו, קיימת בניה חריגה המנוגדת לתכניות החלות במקום, יכולה הועדה לדרוש את הריסת הבנייה החריגה בתור תנאי להוצאת היתר.
 
קרא פסה"ד בעליון הנוגע לבניית תוספת על הגג  - http://elyon2.court.gov.il/files/11/110/093/E05/11093110.E05.htm
קטעים מפסה"ד -
ביום 15.12.2010 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה "כהקלה להקטנת קו הבניין הצדדי צפוני 3 מ' עד 2.10 מ'", בתנאים הכוללים, בין היתר, את ביטולה של המרפסת המזרחית החורגת מקו הבניין הצדדי והריסת גרם המדרגות החיצוניות מן הטעם ש"אי הריסת המדרגות מאפשרת הקמת יח"ד נוספת בבניין והנ"ל בניגוד להוראות תב"ע החלה על המקום לעניין הצפיפות המותרת". כמו כן נאמר בהחלטה שניתן פתרון גישה לגג דרך סולם.
2.        ביום 26.1.2011 הגיש המערער ערר על החלטה זו, בו הלין בעיקר על הדרישה להרוס את גרם המדרגות כתנאי להיתר. בין היתר נטען בערר, כי הריסת המדרגות שנבנו כדין פוגעת בזכות הקניין של המערער וכרוכה בהוצאות, תכביד על החזקת המתקנים על הגג, תמנע גישה לגינון במרפסות, תחייב חיזוקי קונסטרוקציה ותגרום לביטול מחסן קיים הנמצא כיום מתחת למדרגות.
 מנגד, הוועדה המקומית עמדה על כך שעל פי התוכניות שהגיש המערער נוצרת יחידת דיור נוספת בניגוד להוראות התב"ע החלה על המקרקעין.
 
 
 
 
לא מדויק
31/08/14 17:10
16צפיות
ברוב העיר תוכנית ג כבר לא תקפה והתוכנית התקפה היא ג1, ג3 כבר בהפקדה בחלק מהמקומות וגם תוכנית הרבעים שבהם כן ניתן את חדרי היציאה לגג להפוך לדירה נפרדת אבל במסגרת פרסום הקלה ואם לא עוברים את היח"ד המותרות. יש מינימום של גודל ככה שחדר יציאה לגג אחד אי אפשר להפוך לדירה (אולי בהקלה אפשר?) אבל אפשר לאחד 2 או יותר.
 
 
תכנית מתאר ג/1, מצא לי היכן מותר לפתוח חדר מדרגות חיצוני.
31/08/14 20:38
13צפיות
להלן תקנון תכנית ג' 1 בתל אביב יפו, מצא לי סעיף שסותר את שכתבתי...[אשמח לראות] - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/telmer/5006873.pdf
תוכנית גגות תל אביב 
סעיף 9.3.5
31/08/14 20:44
10צפיות
אבל מתברר שזה לבניינים קיימים בלבד.
בתמ"א 38 בתל אביב זה גם אפשרי, ובכלל בת"א המדיניות כמה שאני יודע היא שאם אתה רוצה לנצל את ג' או ג1 היא שתעשה תמ"א 38 לכל הבניין ואם אתה רוצה להמנע מכך אתה צריך לבקש פטור פרטני.
 
תמ"א 38 לסוגיה,היא תכנית מתאר אחרת עם מאפיינים שונים.
31/08/14 22:40
11צפיות
ולמיטב ידיעתי עיריית ת"א מערימה קשיים על תוכנית המתבססת על חיזוק [תמ"א 38/1] מהנדס העיר הצהיר שרשויות התכנון מעדיפות הריסה מלאה ובנייה חדשה.
שים לב לצבע הכחול ומשמעותו
 
מסמך הנחיות לתמ"א 38 בשכונות  ת"א -
 
הצהרות לחוד ומציאות לחוד
31/08/14 23:18
7צפיות
אין שום כדאיות ברוב ת"א לבצע תמ"א38/2, בפועל הם כן מאשרים תמ"א 38/1 ויש פרוייקטים רבים כאלה ברחבי העיר.
יש קשר בינהם כיוון שסמכות העירייה לדרוש במסגרת ניצול זכויות קיימת (כמו ג' וכו) דרישה לחזק את הבניין. כמה הם דורשים זאת אני כבר לא יודע. בנוסף זכויות התמ"א באה במקום ג' ככה שאתה לא יכול לקבל את ג+תמ"א, ומאפייני הקומה העליונה בתמ"א כמעט זהים לג'.
 
ועוד משהו
31/08/14 20:46
10צפיות
יש תב"עות רבות בתל אביב שבניית חדרי יציאה לגג היא מכורח התוכנית הראשית שמבטלת את ג' או ג1 וגם שם מותר שזה יהיה יח"ד נפרדות.
ראה לדוגמא תב"ע 2551
 
º
תודות לכל מי שטרח וענה לי ! השכלתם אותי.
31/08/14 17:13
8צפיות
תוספת בניה על הגג.
30/08/14 20:12
68צפיות
אני אספר ממקור ראשון.
ראשית אתם צריכים היתר בניה כחוק.
יש צורך לפתוח בהליך תכנוני מסודר כדי שלא תתקלו בצוים מהפיקוח על הבניה.
ב-40 מ"ר ניתן להכניס 2 חדרי שינה ומקלחת עם יציאה לגג, תלוי בסידור ובמגבלות התכנון.
ההצעה הכי טובה שלי עבורכם במקרה הזה היא - קחו אדריכל שיוביל אתכם בכל התהליך.
מועד הקבלן יגיע אבל בהמשך הדרך.
לגבי ממ"ד -  אין צורך בממ"ד. זה בהנחה ויש לכם מקלט תקני בבניין.
במידה ואין כל דרך לקבל פטור מיקללוט/ ממ"ד תוכלו לבקש מפיקוד העורף חדר על תקן "שיפור מיגון".
רוב התב"עות שאני מכיר עבור בניה על הגג לא ניתן ליישם ממ"ד מבחינה תכנונית.

 
 
תודה גם לך יחיאל, האם כאדריכל אתה
31/08/14 09:38
55צפיות
מטפל גם בהוצאת או השגת רשיון בניה?
º
נראה לי שהגעת לכתובת הנכונה
31/08/14 12:19
27צפיות
לשאלתך - חיובי.
31/08/14 13:34
36צפיות
(ותודה לחן :)
תתחיל מאדריכל, לא קבלן
31/08/14 15:51
31צפיות
קבלן זה השלה האחרון בפרוייקט אחרי התכנון האדריכלי, התכנון הקונסטרוקטיבי, קבלת ההיתרים. אחרי זה תוכל לערוך מכרז בין כמה קבלנים. ובטח לא על סמך המלצות בפורום שאתה לא יודע מי ממליץ. אם תקבל "המלצות חמות על הקבלן שלי" רוב הסיכויים שזה הקבלן עצמו או אחיו או אחד מחבריו שכותב לך בעילום שם ומתחזה ללקוח מרוצה. קבלן רע, ולצערנו בארץ לא חסרים כאלה, יכול לגרום לך נזקים עצומים. 
º
"השלה" צריך להיות "השלב"
31/08/14 15:52
8צפיות
הצורך בממד קיים כאשר זו יחידת דיור נפרדת בהיתר
31/08/14 15:58
27צפיות
יש הבדל בין תוספת בניה [גם אם היא על הגג וגם אם פתחת דלת מחדר מדרגות בצורה חוקית או שלא וגם אם התוספת בנויה כיח"ד לכל דבר] לדירה קימת לבין דירה נוספת כחוק
 
אם לא ניתן להוסיף יח"ד [להבדיל מתוספת הבניה שנך מדבר עליה] הרי שלא תדרש לממד
מה דעתכם על הפרויקט הבא (מיזמים בפארק - קרית שלום ת"א)
30/08/14 20:56
121צפיות
http://mpark.co.il/
מדובר בקבוצת רכישה
שטח של 3 דונם , יבנה בניין 1 של 9 קומות על שטח 800מ' כל השאר נשאר לצמחיה ירוקה
צפי אכלוס שנתיים וחצי
3 דירות פנטאוס בקומה 9
6 דירות גן (דופלקס) קומת קרקע
דירת 3 חדרים 64 מ'ר נטו +12 מ' מרפסת בעלות של 1.130.000 ₪
דירה 4 חדרים 79 מ'ר נטו+12 מ' מרפסת בעלות של 1.325.000 ₪
 
תודה.
אחלה רק מי אמר לך שזה המחיר?
30/08/14 21:52
75צפיות
המארגנים? מישהו מבטיח לך מועד אכלוס?
 
כיוון שמדובר בקבוצת רכישה, כמובן שאף אחד לא מתחייב על המחיר
30/08/14 22:00
67צפיות
הסופי או על מועד האכלוס.... ולכן שאלתי מה דעתכם המלומדת בהתחשב בכל הנתונים הנ"ל
חוו"ד
30/08/14 22:09
64צפיות
אם אתה רוצה דיעה מלומדת אתה צריך להביא יותר נתונים, כמו:
1. מהי עלות הקרקע, עלות הבנייה הצפויה, הרווח היזמי והעלויות מסביב.
2. האם לקחו בחשבון בצ"מ וכמה?
3. יש דו"ח 0 לפרוייקט? אם כן תבקש אותו.
 
הסתכלתי על ההדמיה של הבניין ואין ספק שהוא מאד יפה, קח בחשבון שזה לא בנייה ממש זולה.
 
יש לי את דו"ח ה0, עלות הקרקע מחושבת לפי 50% מעלות הדירה
30/08/14 22:19
65צפיות
קיבלתי את כל המסמכים והנתונים הכספיים (שאני עומל על ללמוד אותם כיוון שאני לא ממש מבין בנושא).
החשש העיקרי שלי הוא מהשכנות לשכונת שפירא שמלאה במסתננים והחשש שלי שגם יגיעו לשכונה זו.
אילו נתונים אני צריך לבדוק כדי לחשב כדאיות?
מה דעתך לגבי נושא המסתננים והקרבה לשכונה זו?
האם נכון להניח שמחירי הדירות בדרום ת"א יעלו?
 
תודה :)
דווקא שכונת שפירא מצויינת להשקעה לדעתי
30/08/14 22:25
66צפיות
זו שכונה עם הרבה מאד פוטנציאל לדעתי ובדקתי בעצמי השקעות בשכונה.
את שכונת קרית שלום אני פחות מכיר אבל היא ממוקמת פחות טוב לדעתי.
הנחות לגבי עליית מחירים זה דבר מסוכן, אפשר להניח מה שרוצים, אם ההנחה מתממשת או לא זה כבר סיפור אחר.
אם תרצה עזרה עם הנתונים הכספיים שלח מסר ואנסה לעזור.
עוד משהו שתיקח בחשבון זה שבדרך כלל קבוצות רכישה מטרתם להציג לך מחיר נמוך ככל האפשר ככה שהסטנדרד הוא בסיסי ביותר.
 
מסקנות
30/08/14 23:49
54צפיות
אחרי עיון בדו"ח אפס:
 
1. היזם גוזר קופון של 10,000,000 ש"ח ללא כל סיכון מצידו, אתה בעצם קונה קרקע ששווה 30,000,000 ש"ח במחיר של  40,000,000 ש"ח, כלומר אתה קונה קרקע ששווה 5,700 ש"ח למ"ר במחיר של 7,842 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).
2. גודל הדירות הם 60 מטר ו75 נטו ולא כפי שכתבת.
3. העלויות בנייה של השטח העיקרי בדו"ח הוא 4,250 ש"ח + מע"מ שזה סופר אופטימי ובכל מקרה בסטנדרד בסיסי ביותר. עלות סבירה יותר של 5,000 ש"ח למ"ר עיקרי יותר הגיוני לקחת חשבון בתקציב.  קח בחשבון שעפ"י ההדמיה חלק מהבניין מחופה באבן או בפולימר מה שמייקר את העלויות. זה לבד זה תוספת של כ3.65מ' ש"ח לתקציב (כולל מע"מ).
4. העלויות אינן כוללות עלויות ליווי בנקאי ומימון של קבוצת רכישה, קח בחשבון שאלו עלויות לא מבוטלות! עלות הליווי יכולה להיות בקלות 1%-2% מסך ההלוואה + ריבית מסחרית על ההלוואה עצמה (פריים + הרבה).
5. מצויין רק היטל השבחה בגין הקלת שבס, קשה לי מאד מאד להאמין שזוהי ההקלה היחידה שיבקשו ולפיכך צפויות להיות תשלומי היטלי השבחה נוספים.
6. עלויות היועצים נראות לי סופר אופטימיות אבל זה כבר כסף קטן יחסית.
7. לא מצויין כלל עלויות ליווי משפטי, האם זה כלול ברווח של היזם או זה עלות נוספת?
8. צפי אכלוס אופטימי של 3 שנים ממועד רכישת הקרקע וסגירת הקבוצה סופי זה יותר הגיוני.
9. לפי הבנתי הקרקע היא לא בטבו אלא בחכירה ממ"י עם כל המשתמע מכך.
 
תודה!
31/08/14 00:04
43צפיות
תודה על התגובה המפורטת!, תגובות בגוף התכתובת בכחול.

1. היזם גוזר קופון של 10,000,000 ש"ח ללא כל סיכון מצידו, אתה בעצם קונה קרקע ששווה 30,000,000 ש"ח במחיר של  40,000,000 ש"ח, כלומר אתה קונה קרקע ששווה 5,700 ש"ח למ"ר במחיר של 7,842 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).
<font>כלומר יש להתעקש על רכישת מרכיב הקרקע עפ"י העלות בדו"ח ה0 או בעלות קרובה לה? </font>
2. גודל הדירות הם 60 מטר ו75 נטו ולא כפי שכתבת.
3. העלויות בנייה של השטח העיקרי בדו"ח הוא 4,250 ש"ח + מע"מ שזה סופר אופטימי ובכל מקרה בסטנדרד בסיסי ביותר. עלות סבירה יותר של 5,000 ש"ח למ"ר עיקרי יותר
הגיוני לקחת חשבון בתקציב.  קח בחשבון שעפ"י ההדמיה חלק מהבניין מחופה באבן או בפולימר מה שמייקר את העלויות. זה לבד זה תוספת של כ3.65מ' ש"ח לתקציב (כולל מע"מ). כלומר הבדל עלויות הבנייה מסתכם בעוד כ66K לדירת ה75מ' + עלויות החיפוי?
4. העלויות אינן כוללות עלויות ליווי בנקאי ומימון של קבוצת רכישה, קח בחשבון שאלו עלויות לא מבוטלות! עלות הליווי יכולה להיות בקלות 1%-2% מסך ההלוואה + ריבית מסחרית על ההלוואה עצמה (פריים + הרבה).
5. מצויין רק היטל השבחה בגין הקלת שבס, קשה לי מאד מאד להאמין שזוהי ההקלה היחידה שיבקשו ולפיכך צפויות להיות תשלומי היטלי השבחה נוספים.
אילו עוד היטלי השבחה כנראה לא נרשמו?
6. עלויות היועצים נראות לי סופר אופטימיות אבל זה כבר כסף קטן יחסית.
7. לא מצויין כלל עלויות ליווי משפטי, האם זה כלול ברווח של היזם או זה עלות נוספת?
8. צפי אכלוס אופטימי של 3 שנים ממועד רכישת הקרקע וסגירת הקבוצה סופי זה יותר הגיוני.
9. לפי הבנתי הקרקע היא לא בטבו אלא בחכירה ממ"י עם כל המשתמע מכך. בדוח ה0 נרשם שהקרקע בחכירה ל55 שנה, מה המשמעות? מה קורה בתום שנים אלו?
 
וכמובן שאלת השאלות... בשורה התחתונה, האם העסקה משתלמת לעומת הסיכון הכרוך בה?
נתון נוסף שחשוב לציון הוא שאני זכאי ל"חוק יאיר לפיד" ומתלבט אם להמתין או לקנות פרויקט "בהזדמנות".
תודה רבה :)
עוד תשובות
31/08/14 01:58
45צפיות
1. תוכל להתעקש כמה שאתה רוצה, הקבוצה לא פועלת לשם שמיים, וזה הרווח שלה, תוכל לנסות ולהתמקח.
3. אף אחד לא יוכל לתמחר לך במדויק מה יהיה ההבדל בעלות בגלל החיפוי וכו'. בעיקרון תקציב של 5,000 ש"ח למ"ר + מע"מ לשטח עיקרי+שירות זה תקציב סביר לסטנדרד סביר. זה יוצא יותר מ66K כיוון שגם שטחי השירות צריכים לבוא בחישוב. חישוב יותר נכון יהיה 75*110%*750*118% (מ"ר*תוספת לשטחי שירות*הפרש בש"ח*מע"מ)
5. יכולים להיות המון, הכל תלוי בתוכניות בנייה ובהקלות המבוקשות. טכנית גם על המרתפים (תוכנית ע1) אפשר לגבות היטלי השבחה.
9. לא מבין גדול בזה אבל בעיקרון צריך לשלם לממ"י סכום נוסף לא מבוטל.
 
חוק לפיד אם וכאשר יעבור לא אמור לחול על קבוצות רכישה אבל גם זה עלול להשתנות.
מי אמר לך שהפרוייקט הוא בהזדמנות? מי שמוכר לך אותו?
 
כלומר, בשורה התחתונה, אם אני מבין אותך נכון, אין פה איזו
31/08/14 22:50
17צפיות
"מציאה"?
º
בספק
31/08/14 23:21
4צפיות
אגב
30/08/14 22:14
46צפיות
שנתיים וחצי אכלוס בתל אביב זה סופר דופר אופטימי ולא ממש מציאותי אלא אם כן יש להם כבר היתר בנייה ביד (מה שבספק).
 
הדירות קטנות,מקום לא משהו
31/08/14 10:10
52צפיות
קבוצת רכישה-> המחיר ממילא יעלה,זמן קבלת הדירה יתאחר.
תוסיף עוד 100-200 אלף ותבדוק אלטרנטיבות  ביד שתיים.
הסכם שיתוף מול פרצלציה
31/08/14 14:10
34צפיות
מישהוא יכול להגיד לי על רגל אחת האם מגרש של 800 מ"ר שרוצים לחלק אותו ל-400 מ"ר באמצעות הסכם שיתוף ולא פרצלציה זה משהוא נפוץ?
 
אני פשוט רוצה לדעת האם לפסול את זה בגלל זה ובכלל לא ללכת לראות ואז תחסך לי הטירחה. ברור שאתייעץ עם עורך דין במידה וכן.
בנוסף האם הסכם שיתוף פוגע במשכנתא?
 
 
השאלה על מה מדובר
31/08/14 15:52
16צפיות
באדמה פרטית אין שום בעיה - ויש כאלו שפשוט רושמים בית משותף ומגדירים את החלוקה
 
באדמת מנהל יתכן מצב שונה מהסיבה הפשוטה שבדרכלל המוכר רכש מהמנהל זכויות חלקיות בלבד וכדי להקים בית נוסף יש לרכוש זכויות אלו מהמנהל וכמדומני שאין ברירה כי אם לעשות פרצלציה
 
באדמה פרטית העלויות הן זניחות ולכן חבל שלא לבצע
 
במינהל אין לך שום ברירה כי הרי ברצונך באפשרות לבנות בית נוסף
 
מדובר באדמה פרטית - לא מנהל
31/08/14 15:57
12צפיות
אז אם אני מבין מדבריך זה לא משהוא נדיר ואין מניעה לרכוש בהסכם שיתוף נכון?
º
שום בעיה מבחינת חלוקת השטחים והצמדתם
31/08/14 16:01
10צפיות
אז רק שאני אבין
31/08/14 16:08
12צפיות
מה ההבדל במקרה הזה אם הייתה פרצלציה? יש בכלל הבדל?
ההבדל בעיקר בצד המשפטי
31/08/14 16:33
32צפיות
בלי פרצלציה אתה למעשה בית משוף על כל המשתמע מכך
 
 
כמה נכסים רשומים על שמו של בן אדם
30/08/14 20:28
89צפיות
שלום לחברי הפורום,
האם יש באפשרותי לברר איכשהו כמה נכסים בן אדם מסוים מחזיק ?
כמה נכסים רשומים על שמו המלא ובכמה הוא "שותף" ?
זה מאוד חשוב לי , 
תודה על העזרה
יש סיבה לפסק דין הצהרתי?
31/08/14 12:13
45צפיות
או אולי חוקר פרטי?
לא יכול לחשוב על דרך חוקית לעשות זאת
31/08/14 15:54
32צפיות
החיפוש הוא הפוך, אתה יכול לחפש מי בעלי נכס מסויים אבל לא איזה נכסים יש לאדם מסויים.
לרשויות יש דרך לעשות חיפוש כזה כמובן.
 

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה