לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

גודל בנסח טאבו מול גודל בפועל
03/03/15 10:19
12צפיות
שלום רב, לפני זמן מה רכשתי דירה במרכז תל אביב. כשהגעתי לראות את הדירה ומדדתי את גודלה, הגעתי לקצת יותר מ-64 מ', כשבנסח טאבו היא רשומה כ-48.5 מ'. 
אני מבין שיש את העניין של המרפסת שמורידה מגודל הדירה בנסח טאבו, ובאופן כללי אני מאמין ש"מה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל", וזה מה שחשוב, אך השאלה שלי אם בעתיד, כשאבוא למכור את הדירה, העובדה שהיא רשומה כ-48.5 מ' בטאבו תפגע משמעותית במחיר, על אף שבפועל היא למעלה מ-64 מ'? בסופו של דבר, כשמחשבים מחיר למ"ר, האם מתייחסים למ"ר בפועל או בטאבו?
 
תודה רבה, 
רון
לא תפגע כלל
03/03/15 16:48
למ"ר בטאבואים ישנים אין הרבה משמעות.
חבר שלי בדיוק קנה דירה של 85 מ"ר בטאבו בפועל היא 115 (הכל חוקי כמובן).
 
בדיקה תכנונית תיק בניין עיר - עיריית בת ים
02/03/15 20:48
61צפיות
היי,
לקראת רכישת דירה, עורך הדין שלח אותי לעירייה לבקר באגף ההנדסה לבדוק האם יש משהו בכל הקשור למבנה מסוכן, ולבסוף לעיין בתב"ע לראות אם יש שם איזו אי התאמה או בעיה כלשהי.
לא לחלוטין ברור לי העניין את מי לשאול ומה, ולא רוצה להגיע לשם כמו עגל.
יש מישהו שיכול לתת הכוונה/טיפים כלליים מה לשאול ומה לבקש? באופן כללי ובאופן ספציפי לעיריית בת ים?
 
תודה
דעתי בעניין
03/03/15 00:57
22צפיות
נהוג שתפקידו של עורך הדין לבחון חריגות בניה, מידע תכנוני רלוונטי וכל הקשור במבנה מסוכן.
אין שום הגיון שאדם ללא רקע ונסיון יגש לועדה המקומית מכיוון שסביר להניח שאת מקרי הקיצון, מהם בדיוק אנו נזהרים, לא תדע לזהות.
באם בהסכם שכר טרחת עוה"ד שלך לא חלות הבדיקות הנ"ל - בקש ממנו להוסיף אותם ולתמחר אותם כשהוא מבצע אותם בעצמו.
באם לא ניתן לעשות זאת מסיבה כלשהי, המלצתי הינה לשכור איש מקצוע שיודע לעשות זאת (עו"ד, שמאי, אדריכל, מהנדס וכו').
 
אם בכל זאת תחליט לעשות זאת על דעת עצמך,
תזמין תור למידע תכנוני וארכיב תיקי בניין אשר נמצאים ברח' סטאומה 1,
ומקבלים קהל בימי שני ורביעי בין השעות 08:30 - 12:00,
ויום שלישי בין השעות 16:15 - 18:00.
ההגעה הינה בתאום מראש בלבד, בקומת הכניסה (יכוונו אותך).
חוזה לקניית דירה.
03/03/15 08:54
15צפיות
יש מקרים שבהם העו"ד שעורך את הבקשה מבצע בעצמו את כל הבדיקות "התכנוניות" הנדרשות.
יש מקרים שהם מפעילים את הקונה שיבצע זאת בעצמו ובעצם זורקים עליו את כל האחריות ומסירים זאת מעצמם.
במקרים אחרים מפנים לבעלי מקצוע שיעשו זאת עבורם.
 
את יכולה לבקש מידע תכנוני בקומת הכניסה של מנהל ההנדסה בבת-ים.
צריך לקחת תור וקמצוץ סבלנות. מומלץ גם לעיין ולצלם באותה הזדמנות את התכונית של הדירה שבהיתר.
במחלקת מידע את אמורה לקבל תשובות או את רוב לשאלות שהעלת.
לגבי הבנה של הדברים, לא הכל מורכב או מסובך, במקרה הגרוע תקחי יעוץ מקצועי.
תודה רבה על התשובות של שניכם - בהמשך
03/03/15 10:38
12צפיות
אכן עורך הדין שלח אותנו לבדוק, או לחלופין אם אנחנו לא רוצים הציע כאלטרנטיבה לבצע בעצמו/משרדו תמורת סכום לא טריוויאלי.
פנינו למחלקה הרלוונטית בעירייה, לא עונים כרגע בטלפון אז שלחנו מייל לנסות לתאם.
האם ניתן לצלם שם חומר אחר מלבד תוכנית הדירה הספציפית?
אתם יודעים אולי האם ניתן לקבל מהעירייה הספציפית מכתב אינפורמציה שמוזכר ברשת?
 
תודה
דו"ח המבקר זה "מהומה על מאומה" כי אין בכלל מחסור בדירות!
הודעה זו מכילה תמונות
28/02/15 14:29
164צפיות
אמנם אין שפע של דירות ולא זול לגור פה, ונכון שמצב הדיור בישראל לא טוב כבר 30 שנה, אבל לפי הגרף שהכנתי, נטל שכר הדירה עלה מ 32% מהשכר ל 34% על פני עשר שנים.
זה יוצא בערך 6% התייקרות.
לא 37% התייקרות, ולא 55% התייקרות, ובטח לא 80% וכל מיני מספרים שרצים בתקשורת. רק 6% בעשור.
 
גם את עליית המחירים לקנייה יש לבחון מול ירידת הריבית
28/02/15 18:01
94צפיות
שזה כמובן קשה יותר להכליל כי בכל מקרה ומקרה פרטני הדברים משתנים. אבל באופן כללי - מה יותר גרוע - חצי מיליון צמוד מדד (כאשר זה היה בסביבות 3%) + 6% ריבית או מיליון בקל"צ ב-3%.
יש ריבית יזמית ויש ריבית צרכנית=המבקר שכח שהמדינה קודם כל גו
28/02/15 20:14
61צפיות
גובה מהיזמים עלויות פיתוח ואח"כ דואגת לפיתוח השכונה בה היא מכרה זכויות בניה.
שלטון החוק מוכר זכויות בניה ובכדי שלא ירמו את הקופה הציבורית שממנת את משרד מבקר המדינה יש את הזמן שהבירוקרטיה בודקת האם היזם גונב זכויות בניה ובונה מטרז' יותר גדול ממה שמכרו לו.
אין קשר אמיתי בין מה שהמבקר כותב למציאות בשטח.
מבקר המדינה משרדו מחלק משכורות כתוצאה מכך ששלטון החוק מוכר זכויות בניה .
במדינת ישראל יש סידרי עדיפויות מה לעשות בכספי הציבור=במציאות המשכורות במשרד מבקר המדינה קודמים לזכויות הדיור של הצעירים.
לא נמצא זוג צעיר שיכול לפנות לבית משפט נגד מדינת ישראל בגלל שמדינת ישראל לא מייצרת לו דירות.
לא נמצא עובד אחד במשרד מבקר המדינה שפנה לבית המשפט שלא שילמו לו משכורת.
משרד מבקר המדינה עסוק בבקבוקים של שרה נתניהו.
משרד מבקר המדינה לא קרה בויקפידיה שאבא של בוז'י הרצוג =חיים הרצוג השתחרר מצה"ל בשנת 1962 בדרגת אלוף בשנת 1967 היה למושל צבאי,בשנת 1972 הקים משרד עו"ד,בשנת 1975 נתמנה לשרגריר ישראל באו"ם,בשנת 1981 נבחר לח"כ,בשנת 1983 נבחר כנשיא המדינה עד 1993בשנת 1997 הלך לעולמו והפנסיה התקציבית שלו חיה עד היום.
משרד מבקר המדינה לא בדק איך למה וכמה המשרד שהקים עו"ד חיים הרצוג הפך למשרד עו"ד הגדול במדינה.
הסיפור של משפחת הרצוג נראה לי יותר מסריח מהבקבוקים של שרה נתניהו.
תקראו בויקפידה על בוז'י הרצוג זה אחד שנמנה על גדולי המחוברים=ב-2003 הוא שמר על זכות שתיקה בפרשת העמותות של ברק=עכשיו התקשורת שעושה מאמץ לזרוק את ביבי שומרת על זכות השתיקה.
התקשורת חרטה על דיגלה למכור את ארץ ישראל לערפאת ללא תמורה.
ומשטרת ישראל בכירה בכלל עסוקים בפרשיות ניאוף מהכסף של הציבור.
זה שביבי ראש ממשלה רע =לא אומר שצריך להוציא לנו ראש ממשלה ישר מפח האשפה.
מבקר המדינה עלאק.
דוח המבקר הוא פשוט בדיחה.
28/02/15 18:53
110צפיות
ניפוח מחירי הדירות הוא תופעה פיננסית. תוצאה של ריבית נמוכה, וחוסר באפיקי השקעה אלטרנטיבים. העלאת המס על הבורסה רק העצים ניפוח בועת הנדלן.
 
לא חסרות דירות. אף אחד לא גר ברחוב.
 
האם המבקר שאל למה לא מפחיתים את הרווח של השקעה בדירות על ידי השוואת מיסוי לשוק ההון והחזרת מס רכוש (שבוטל ב 2000)?
זה לא נכון
01/03/15 14:08
75צפיות
אף אחד לא גר ברחוב אבל מעטים מצליחים לקנות דירה. חלקם הגדול קונה דירה תוך התחייבויות חריגות, הלוואות מנופחות וסיוע חסר תקדים מההורים שמרוקן את חסכונותיהם. אלה שלא קונים דירה נאלצים לשלם שכ"ד יקר מאוד ביחס להכנסה גם בפריפריה ובכל מקום שהוא קצת מעל שכונת פחונים.
 
ריבית אפס יש גם בארה"ב, באירופה וכמעט בכל העולם ולמרות זאת אין שום בעיה לקנות דירה בטקסס, או בספרד או צרפת. לא מדבר על מרכז לונדון או פרבר יוקרתי של פריז אלא על כל מקום נורמלי שאנשים רגילים גרים בו.
 
אם יעלו את הריבית, או יגבילו את המשכנתאות או ימסו את המשקיעים זה אולי יעזור להוריד את המחירים אבל לא יעזור לצעירים לקנות דירה. אם דירה שעלתה מליון תרד ל800,000 כי נגיד יאסרו עם נטילת משכנתא בגובה מסויים זה לא יעזור לזוג הצעיר שמגיע עם בקושי 200,000 ש"ח. ואם יעלו את הריבית אז יכולת נטילת ההלוואות תשתנה בהתאם ועדיין אנשים יצטרכו לשלם אותו החזר חודשי (שיהיה ברובו מורכב מריביות).
 
כל המומחים תמימי דעים לכך שתוספת של 60-80,000 יח"ד תפתור את הבעיה לשנים הקרובות (תוך שמירה על קצב הגידול הממוצע שנדמה לי סביב ה45,000 לשנה). מקווה שזה יקרה בקרוב.
בעולם בד"כ אכן אין יתרון להשקעות בנדל"ן ע"פ שוק ההון
01/03/15 14:44
59צפיות
ואם יוטל מס על משקיעי הנדל"ן שווה ערך למיסוי של שוק ההון - סביר להניח שהבועה תתפוצץ גם מבלי עליית הריבית. והפיצוץ יהיה מהדהד היכן שיש יותר משקיעים.
 
ואז נשאלות השאלות - איך קרה שבעולם, במיוחד באירופה, דאגו למעמד הביניים ותיקנו תקנות למניעת ספקולציות בנדל"ן, (והן לעיתים חריפות מאוד - כמו למשל בשוויץ) ואילו בישראל לא דאגו למעמד הביניים ואיפשרו לספקולנטים להשתולל על חשבונו. זה לדעתי צריך להיות נושא לדו"ח המברק או וועדת חקירה.
אתה אומר שגם אם המחירים יירדו זה לא יעזור לצעירים?
01/03/15 17:52
50צפיות
מצד אחד כתבת שלא גרים ברחוב אבל מעטים מצליחים לקנות דירה, ומצד שני שאם דירה תרד למחיר של 800,000 זה לא יעזור לזוג צעיר עם הון של 200,000
אז קודם כל, נראה שאתה מסכים שאין מחסור רציני בדירות.
דבר שני, דרישות הון עצמי מינימלי הוקשחו בגלל הבועה, בעבר היה אפשר לקנות עם 10% + תשלום לביטוח EMI
חוץ מזה מה עם כל הזוגות שיש להם הון קצת יותר גדול, היום הם לא יכולים אבל אחרי הוזלה מסוימת הם כן יוכלו לקנות? ומה עם ההחזר החודשי עצמו שיהיה שפוי יותר?
 
דעתי אגב שהטענה שלך על כך שמעטים מצליחים לקנות היא שגויה. בריבית של היום הרבה מצליחים לקנות, לא כולם כמובן, אבל מספיק כדי שנקרא בעיתון שנשברים שיאים של מכירות.
 
אגב, בנק ישראל פרסם ב 2012 שכ 50% מעליות המחירים מוסברים על ידי הריבית ורק 20% על ידי ההיצע הנמוך.  לכן ההצעה של המומחים להוסיף 60 או 80 אלף יחידות, תפתור רק 20% מהבעיה
 
יש הרבה מדינות עם ריבית אפס וללא עליות מחירים, לפעמים בגלל מגבלות על משקיעים, אבל גם מכיוון ששביל עליות מחירים צריך התלהבות של הבנקים להלוות, והתלהבות של הרוכשים לקנות.  במדינות שנמצאות במיתון עם אחוז אבטלה גבוה, לא הרבה אנשים רוצים לקנות. במדינות שחוו פיצוץ של בועת נדלן, גם לא הרבה מתלהבים מנדלן.
במקומות שיש עדיין מגמת ירידה במחירים, כמובן שאנשים חוששים לקנות ובנקים חוששים להלוות.
במקומות שהמערכת הפיננסית נפגעה, לא רוצים לתת הלוואות בלי בדיקה מקיפה לרוכש.
במקומות שאנשים עוד בחובות עוד מהמשכנתא הקודמת שלהם, הם לא רוצים ולא יכולים לקנות נכס אחר.
 
יש גם מקומות שפשוט ההיצע מאוד גמיש ומגיב מהר לעליה בביקושים ואז עליית המחירים נבלמת לפני שהעדר נכנס לפאניקה, אבל בעיקרון זה דבר ידוע שבנדל"ן שינוי פתאומי בביקוש זה משהו שההיצע לא יודע להגיב עליו בטווח הקצר (אם כי בישראל זה כנראה גרוע במיוחד, לפי דוח המבקר)
.
תגובה לך, לחג'בי ןלאחרים
02/03/15 18:13
24צפיות
זה שאף אחד לא גר ברחוב לא אומר שאין מחסור בדירות. חלק גרים אצל ההורים, חלק במגורים לא ראויים כמו דירות קטנות וצפופות, חלק גרים בשכירות וחורקים שיניים כל חודש של השרדות. אנשים גרים בדירות מפוצלות, יחידות אצל ההורים ועוד כל מיני קומבינות.
 
מחירי דירות נמוכים יעזרו לרכוש דירה רק אם עלויות המימון יישארו כמו שהן. אם עלויות המימון יעלו מסיבה כלשהי (ריבית, רגולציות וכו') אז אולי יהיה פחות כסף בשוק והמחירים יירדו אבל לחלק גדול מהאוכלוסיה עדיין לא תהיה נגישות לבעלות על דירה או שיצטרכו כמו היום ליטול התחייבויות וסיכונים לא פרופורציונליים ולא הגיוניים.
 
במדינות עם ריבית אפס מחירי הנדל"ן נמוכים ולפעמים אפילו ברצפה וזה משום שיש דירות ריקות בגלל עודף היצע. בארה"ב הורסים דירות רפאים, שכונות שלמות ננטשו ובתים גדולים מוצעים למכירה בכלום כסף. אנחנו כמובן לא רוצים להגיע לקיצוניות הזאת אבל בין לבין המצב בישראל שבו על כל דירה ישנה ומתפוררת יש קונים רבים שמוכנים להוציא מאות אלפי שקלים יש פער גדול.
 
אני לא יודע לקבוע אמות מידה לגבי דיור ראוי אבל נראה לי מתחושת בטן שזוג שמשתכר משכורות חציוניות צריך להיות מסוגל לקנות דירת 4 חדרים במעגל 3-4 מת"א (חצי שעה, 40 דקות) בלי קשיים מיוחדים. זה היחס המפורסם של 60-70 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת (למרות שלדעתי החציון הרבה יותר ראוי להתייחסות).
 
עם המשפט האחרון שלך אני הכי מסכים. תהליכי התכנון פה הם בפיגור של 10 שנים בערך. כלומר אם לפני 3 שנים התחילו לטפל בבועה אולי בעוד 7 שנים יצליחו להדביק את הפער וכיוון שהממשלה חלשה מאוד מכל הבחינות, היא לא מצליחה לבצע את הנדרש מול הגורמים המעכבים: רשויות התכנון, הרשויות המקומיות ומערכת המשפט.
גם לפני כמה שנים היו דירות מפוצלות ואנשים אצל ההורים
03/03/15 00:50
17צפיות
בנגוע לשכר ממוצע מול חציוני. אם אתה לוקח מחיר דירה ממוצעת הגיוני שתיקח שכר ממוצע. רוצה שכר חציוני, קח מחיר דירה חציוני.
 
זוג עם משכורות חציוניות צריך להיות מסוגל לקנות דירת 4 חדרים, חצי שעה מת"א בלי בעיה? מי אמר? נגיד ואנחנו מסכימים, גם בתקופה שההורים שלי רכשו דירה זה לא בא בקלות, למעשה בקושי רב. 4 חדרים? נסה 2.5 חדרים בלי מעלית וחנייה (טוב נו, עם כמות המכוניות למה שתצטרך חנייה פרטית, תמיד יש ברחוב), זה מה שזוג צעיר היה קונה. אז סבבה על תחושת הבטן אבל היא לא מתכתבת עם המציאות.
 
ואגב, גם היום, זוג צעיר עם משכורת ממוצעת יכול לקנות דירת 3 חדרים במעגלים שציינת, הוא רק צריך להתפשר. ראיתי מספיק כאלה ששפכו את ההון עצמי הפוטנציאלי שלהם על טיולים ארוכים בחו"ל, חתונה יקרה ובילויים. זכותם אבל זה בדיוק הכסף שעכשיו חסר להם. וזה בסדר גמור, יחסכו עוד כמה שנים ויקנו.
גם אני וגם אתה מסתמכים על תחושות בטן
03/03/15 10:36
17צפיות
מי אמר? אף אחד. חוץ מ800,000 איש שצעדו ברחובות ועוד כמה. אולי הם מפונקים אולי הם צודקים.
 
ההורים שלי וגם ההורים של אשתי הגיעו לארץ כמעט בלי כלום. ההורים שלי בנו בית במושב צמוד לפ"ת. ההורים של אשתי קנו קוטג' בנתניה ושניהם שכירים מאוד ממוצעים (לא אקדמאים אפילו). היום מדובר ב3-4 מליון ש"ח שזה הרחק מהישג יד גם של העשירון העליון שלא לדבר על שכיר ממוצע. אני זוכר בתחילת שנות ה2000 כשהתחלתי לעבוד קולגות מסביבי התחתנו וקנו דירות ברעננה, בנו בתים פרטיים בתל מונד ובפרדסיה ודירות גן בכפ"ס ואני מדבר על מתכנתים מן השורה. אלה דברים שאף שכיר היום לא חולם עליהם בכלל.
אני קניתי לפני 8 שנים דירת 4 חדרים בנתניה בשכונה חדשה בבניין כמעט חדש עם מעלית וחניה. שילמתי 640,000 ש"ח (200,000 היו לנו מחסכונות) וזה ממש לא היה קשה עם משכנתא ל15 שנה והחזרים לא גבוהים. השכר היה אותו כמעט דבר כמו היום, אתה יודע טוב מאוד שב8 שנים האחרונות השכר בתעשיה שלנו כמעט לא זז. אותה דירה נמכרה שוב לא מזמן ב1.15 מליון...
גם אז לא ירד יותר מדי
01/03/15 19:04
43צפיות
מהסיבה הפשוטה שעלות יצור דירה היא סביב ה650,000 ש"ח, וגם זה בסבסוד.
חייבים גם להוריד את מחירי הביצוע.
 
עלות פיתוח ותשתיות ומבני ציבור 200-300 אלף ש"ח+עלות פיתוח פנ
01/03/15 20:57
45צפיות
ים המגרש כולל קירות פיתוח 50 אלף ליחידה+חניה ומחסן 80 אלף ש"ח כל הסכומים כולל מיסים ורווח יזמי.
עלות הוצאת היתר בניה כולל תשלום לעירייה ותאגיד המים+אדריכל 30-50 אלף ש"ח ליחידה.
עלות בניה (כולל ממ"ד) 100 מ"ר ברוטו 450 אלף ש"ח.
ס"ה=250 פיתוח+50+80+40+450=870 אלף ש"ח ל-100 מ"ר ברוטו (נטו 85-90 מ"ר).
רווח יזמי 15% ס"ה 1050 אלף ש"ח.
יש קומבינות שמייצרות רווח ליזם=דירות גן +פנטאוזים וכד'.
במידה והריבית תעלה המחיר יעלה יותר מהריבית כתוצאת תוספת סיכון.
ריבית משתוללת תפחית את הבניה ותיצור ירידת מחירים זמנית ולאח"כ קטסטרופה.
לפי הסטטיסטיקה מחירי הדירות בישראל בד"כ יורדים לפי $$$ ע.נ.=השקל יחלש ולכן בשקלים הרוכשים יהנו מריבית גבוהה בבנק וכך יגדל להם ההון העצמי בשקלים ועד ששוק הדיור יתהפך ויקבע לפי שער ה-$ הרוכשים יהנו מריבית גבוהה.
זה שהבנקים נותנים כ-50% או 70% מערך הדירה משכנתא לא תיצור לחץ מכירות אא"כ האבטלה תעלה ל-15% או 20%.
אם מדינת ישראל ושילטון החוק יכול להעניק מיליארדי שקלים פנסיות לאנשים שגרים בבתי עלמין=יש להם יכולת לשנות את החוק ולהעביר את הכסף לפיתוח ותשתיות לזוגות הצעירים.
לא שמעתי מפלגה אחת שתאיים על המתים בבתי קברות-שיפסיקו להעביר להם שכר.
במדינת ישראל יש השרים וחכי"ם שלא מכהנים מקבלים פי 5 ואולי יותר מהחכי"ם שמכהנים בכנסת.
תבדקו בויקפידה כמה נשיאים מקבלים שכר של נשיא(ויצמן+יצחק נבון+הרצוג+פרס+קצב)=אז איך ישאר כסף לעם היושב בציון.
למשרד הביטחון אין תקציב למעיל רוח להגן על חיילי הסדיר והמילואים=כי רוח הקודש מעבירה את הכסף מחוץ לצבא.
תשאלו את יהיר לפיד אם טומי לפיד מקבל גם פנסיה גם של יו"ר רשות השידור+גם פנסיה של שר המשפטים.
צריך לשנות סידרי עדיפויות במדינה ועדיין לא קמה מפלגה כזאת=א"כ גם לאחר הבחירות נגיד מה שאמר שלמה המלך עולם כמנהגו נוהג ואין חדש תחת השמש.
אגב טרקטור שעובד על תשתיות רוב עלות העבודה נוזלת(עם הסולר ביחד) לרשות המיסים.
הם כותבים בעיתונים שיש כסף שחור וזה הבעיה=קשקוש בלבוש.
הטענה ש - "אף אחד לא גר ברחוב" היא אכן לא רצינית
01/03/15 20:41
44צפיות
אבל גם זו ש "מעטים מצליחים לקנות דירה". למעשה אני מתרשם דווקא שההפך. כמעט כל הזוגות שאני מכיר, שהתחתנו בשנים האחרונות רכשו דירה .
נכון שחלקם אולי לוקחים משכנתאות לתקופות ארוכות יותר (אבל לא בהכרח בסכומים גבוהים יותר כי ההגבלות של ההון העצמי דווקא הוקשחו) אבל הם קונים.
אולי לא בת"א אבל כן בחולון, ראשון לציון, בת ים, רחובות, אזור, אשקלון ועוד.
 
אם אתה כבר משקיע, אולי תספר לנו מאיפה הנתונים
01/03/15 20:50
55צפיות
אני לא אופתע אם הם נכונים.
אנשים טוענים שהשכר לא עולה אבל הם שוכחים שהיום הוא מעל 9,000, לפני 5 שנים הוא היה מתחת ל - 8,000 ולפני 10 שנים מתחת ל - 7,000.
 
יאנשים שאני מכיר שילמו 900 דולר לדירת 2 חדרים במרכז ת"א לפני 8 שנים. הדולר היה מעל 4 שקלים ככה שמדובר בקרוב ל - 4,000 ש"ח. השכר הממוצע במשק היה 7,445. היום דירה כזו תעלה בסביבות 5,000 ש"ח והשכר הממוצע 9,123 ש"ח. תעשו לבד את החשבון
הנתונים של הלמ"ס - סך כל השכר, מספר משקי הבית, שכר דירה
02/03/15 01:54
39צפיות
נתוני השכר:  סך כל השכר לעובדים ישראלים, במחירים שוטפים (כלומר מספרים נומינלים), נתוני מגמה (להחלקת קפיצות בנתונים). עלה מ 17.7 מיליארד ש"ח בחודש, ל  31.1
 
נתוני האוכלוסיה: בדקתי את סך האוכלוסיה בהפרש של 10 שנים. קצב הריבוי הטבעי הוא 1.937%
משקי הבית - מספר משקי הבית לא עולה בצורה רציפה, יש שנים שהמספר גדל ב 20,000 ויש שנים שהוא גדל ב 50,000 שזה כנראה בגלל כל מיני סטיות מדידה.
אבל בגלל שמספר הנפשות במשק בית לא השתנה במשך השנים, אז פשוט לקחתי את נתוני הריבוי הטבעי של האוכלוסיה שמתרבה בקצב קבוע וחילקתי אותם במספר קבוע.
 
נתוני שכר הדירה, מתוך מדד המחירים לצרכן, עבור כל הארץ (לא עיר ספציפית), עבור 4 חדרים בלבד.
 
לסיכום,
תוך עשר שנים סך כל השכר עלה ב 76% ומספר משקי הבית עלה ב 21.1% 
לכן בעצם ההכנסה של כל משק בית בודד, השתפרה ב 45.5% תוך עשר שנים.
שכר הדירה עלה 55% באותה תקופה.
 
מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי
03/03/15 09:42
16צפיות
שלום, להורים שלי יש דירה בבניין שנמצא בתהליך פינוי בינוי בשלב בניה מתקדם והם רוצים למכור אותה.
אני לא מכיר את החוקים אבל חושש מתשלום מיסים שהם לא מודעים אליהם.
 הדירה היא דירה יחידה שלהם והיא נרכשה לפני יותר מ- 20 שנה.
האם יצטרכו לשלם מס שבח/היטל השבחה או מיסים כאלו ואחרים?
תודה מקרב לב לעונים
האם יש דרך להתמודד משפטית מול העיריה בענין פיצול דירה
02/03/15 08:28
62צפיות
שלום,
 
דירה שמחולקת/מפוצלת מזה כ- 25 שנים ואף פעל לא היתה בעיה.
העיריה דורשת להחזיר מצב לקדמותו.
האם יש דרך להתמודד מול דרישה כזאת.
 
מדובר על איזור שאין בו חלוקת דירות לפי היתר
 
 
הסדרת פיצול דירה בדיעבד.
02/03/15 08:50
50צפיות
מנסיוני בטיפול בהסדרות של חריגות בניה בדיעבד לא מובטחת לך דרך פשוטה כלל.
כל נסיון לבנות על התישנות מול בית המשפט או רשות התכנון ככל הנראה שלא תצליח.
אם התחילו בהליכים בבתי משפט מאד סביר (ממקרה שאני מכיר אישית) השופט/ת יכול להיות נחמד
ולהגיד לך שהוא מבין את המקום שאתה נמצא בו אבל הדרך היחידה שהוא יכול לאשר לך זה
באמצעות הסדרת החריגה בהיתר. במקרה כזה אתה בעצם מתמודד מול רשות התכנון.   
פיצול דירה, היבטים משפטיים וכספיים - התייחסות.
02/03/15 09:26
48צפיות
משהגיע השלב שבו העיריה תובעת ממך החזרת מצב לקדמותו, אין מצב שתוכל להתמודד משפטית עם טיעון זה.
המשך הליך משפטי יכול להביא אותך לידי תשלום קנס גבוה שבו תשלם [להערכת ביה"מ] את כל רווחיך מהדירה המפוצלת.[כולל עלות ההחזרה למצב הקודם]
מבחינת החוק עברת עברה פלילית ואתה עבריין בניה [בניה ללא היתר] ומכיוון שבתי המשפט הפסיקו להיות סלחנים לגבי עבירות בנייה מוטב שתחזיר מצב
לקדמותו כדי למזער נזקים.
 
סעיף 145 (א)( 2) לחוק התכנון והבנייה  : 
" לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ... היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר ... הקמתו של בניין , הריסתו ... כולו או מקצתו , הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה ;
בפסקה זו – שינוי פנימי – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין , אינו פוגע בחזיתו או במראהו ..או ברכוש המשותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות ..ואינו משנה את מספרן של יחידות הדיור". 

ברע"פ 11191/07 ברדה נ' מ"י – הועדה המקומית לתכנון ובנייה המבקשים הורשעו בבנייה ללא היתר לאחר שחילקו את דירתם לשתי יחידות דיור בלא 
היתר . לטענת המבקשים זהו שינוי פנימי שאינו מחייב היתר . עמדתם נדחתה על ידי הערכאות.[שלום ומחוזי]
בערעור בבית המשפט העליון קבע השופט ג'ובראן: 
"מסעיף 145 (א)( 2) עולה כי ככלל כל עבודת בנייה הנעשית במבנה קיים טעונה היתר כאשר החריג לאותו כלל הוא "שינוי פנימי" הנעשה בדירה . לצורך כך מוסיף הסעיף ומגדיר את גבולותיו של אותו חריג על ידי הגדרת המונח " שינוי פנימי" ... מכלול הנסיבות ... מצביעים בבירור על כך שדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות ...
לכל אחת מהיחידות שבדירה דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה... אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הינה עצמאית. לכל יחידה יש קיום עצמאי- מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה ... אי קיומה של כניסה נפרדת מהחוץ , מרשות הרבים , לכל אחת מהיחידות אינה שוללת כשלעצמה את עצמאותה 
של כל יחידת דיור".
פיצול דירה בבית משותף למספר יחידות עצמאיות, ללא היתר, כדי להשכירן ולהפיק מכל אחת מהן רווח של שכר דירה היא עבירה על דיני התכנון והבנייה. במעשים אלה יש פגיעה חמורה בשלטון החוק ובסדר הציבורי ויש לפעול להכחדת תופעה זו שכל מטרתה היא הפקת רווח מפעולת בנייה שנעשתה שלא כדין. 

פיצול דירה למספר יחידות עצמאיות ללא היתר, מבלי שנשקלו השיקולים התכנוניים, מביא לעומס גדול יותר על התשתיות שתוכננו מלכתחילה עבור 
הבית המשותף – מנגנוני התפעול המרכזיים של הבניין : עומס גדול יותר על מקומות החניה המועטים המותקנים, על תשתיות המים והביוב כתוצאה 
מתוספת מקלחונים, שירותים והכנת תשתית מטבחים, על המעליות. תנועה גדולה יותר של דיירים עלולה לגרום למטרד של רעש ולכלוך עבור הדיירים, 
ועלולה לגרום לירידת ערך הדירות בבניין המשותף.בענייננו פיצול דירה למס' יחידות עצמאיות יש בה כדי להטיל עומס רב על מנגנוני התפעול המרכזיים של הבניין. 

ללא התנהגות של בעלי הדירות והדיירים , איש כלפי רעהו , בתום לב ובהגינות לא יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה לרווחתם המשותפת של כל דייריו. 
פיצול דירה בבית משותף למספר יחידות עצמאיות ללא היתר מלווה בפעולות בנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה בדירה גופה, וכן בפעולות בנייה נלוות 
שלא כדין ברכוש המשותף של הבניין ( הוספת צנרת ביוב, הוספת חלונות בקיר החיצוני של הבניין, הוספת דודי שמש, מזגנים,פתחי איורור ומתקני שירות נוספים). 

"כל מה שמזיק לרכוש המשותף ... מה שעשוי לשנות את אופי בית או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסתטית... כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה פגיעה כנ"ל , שלא לדבר על נזק ישיר לרכוש המשותף". 
 
סעיף 2 לתקנון המצוי – החל על דיירי הבניין המשותף
פגיעה ברכוש המשותף אסורה גם אם הפגיעה היא קטנה ואפילו אם היא ניתנת לפיצוי כספי.דייר אינו יכול לנהוג ברכוש המשותף כאילו היה רכושו הבלעדי. 


 
 
 
דעתי:
03/03/15 01:28
47צפיות
ייצגתי מספר תיקים בהם נעשו חלוקות ללא היתר בדירת מגורים.
לצערי הנסיון מלמד אותנו כי ידך אינה על העליונה.
מדיניות בתי המשפט בימים אלו הינה להילחם ולא לאפשר חלוקת דירה.
טיעון התישנות העבירה והאם החלוקה בוצעה על ידך או נרכשה כך יכולה להקל על העונש, אבל התוצאה תהיה זהה - החזרת המצב לקדמותו.
 
יחד עם זאת, קיימות פסיקות רבות המעלות ספק מהי דירה מפוצלת?
האם פתיחת דלת בין שתי היחידות מונעת את אפשרות "כיום אורח חיים מלא מאחורי דלת נעולה"?
האם מטבח משותף לשתי הדירות קובע שנגמר "הפיצול"?
בקיצור, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע היות וגם במצב בו קיימת דרישה מהעירייה להחזרת המצב לקדמותו - אפשר לנסות ולהקטין את רוע הגזרה (באופן חוקי ולשביעות רצון הועדה כמובן).
סימנים לדירה מפוצלת.
03/03/15 08:43
19צפיות
בהחלט שאלה טובה.
חלוקה של קיר בין 2 חללים לא מספיקה בשביל להגדיר פיצול.
מטבח עצמאי בכל אגף. שעון חשמל נפרד לכל אגף = אלה הסימנים המובהקים לכך.
מספיק שיש שכן אחד בבניין שהחליט "להלחם בעניין" הפיקוח על הבניה לא ירפו ממך עד שהדבר יבוצע
הוא יטופל בהליך משפטי כדי לשחרר את הלחץ מהם.
שאלה תיאורטית...
02/03/15 08:06
111צפיות
 
אנחנו בעלי דירת 3 חדרים כבר 5 שנים.  (אנחנו זוג + 2)
כרגע אנחנו בפרשת דרכים.
יש לנו אופציה לקנות דירת 4 חדרים.
או
לחסוך 7-8 שנים בממוצע בכדי לנסות להגיע לאפשרות לקנות 5 חדרים.
 
אם נקנה עכשיו 4 חדרים, לא נוכל לחסוך כמעט מאחר ותהיה לנו משכנתא. אז "החלום" של 5 חדרים מתרחק אם לא מתפוגג לגמרי...
מצד שני,
אם לא נקנה עכשיו ונסתמך על זה שבאמת נצליח לחסוך ולקנות 5 חדרים. ומי יודע מה יהיה עוד 7-8 שנים. אם המחירים יעלו ובסוף לא נוכל להשתדרג בכלל...
 
אשמח קצת לתובנות.
 
 
 
º
הנטיה שלי היא לשדרג עכשיו
02/03/15 08:10
57צפיות
המשך
02/03/15 08:13
74צפיות
ספקולציות בדבר ירידות מחירים או הקפאת מחירים היו גם ב2008 ולצערי הרב לא התממשו בפועל.
ככל שבהמשך תרצו ותוכלו לשדרג לחמישה חדרים תגררו את המשכנתא (תוך הגדלתה) לעסקה הבאה.
º
תודה על התשובה המהירה
02/03/15 09:08
32צפיות
שאלה נוספת על הוצאות נלוות בקניית דירה חדשה
02/03/15 09:20
45צפיות
 
קראתי על שני מושגים שאשמח להסבר שלהם..
 
מס שבח - שהבנתי שאותו אני צריכה לשלם במכירת הדירה השינה שלי?
 
מס רכישה - אותו אני צריכה לשלם בקניית הדירה החדשה?
 
האם הבנתי נכון.
 
אז אם אני מוכרת את הדירה שלי ב 950,000
וקונה דירה ב 1,300,000
 
אז מס הרכישה יהיה - 65,000 ש"ח?
ומה יהיה מס השבח?
 
זה נשמע לי כמו סכומים גדולים שפשוט מנפצים לי את החלום
 
 
ככל שמדובר בדירתכם היחידה בישראל
02/03/15 10:36
50צפיות
תהיו פטורים ממס שבח.
כן לא תחובו במס רכישה (עד גובה עסקה של 1,560,800 ₪).
זאת תהיה דירה יחידה. מאחר ואני מוכרת וקונה..
02/03/15 10:40
45צפיות
 
אבל זאת דירה שניה כביכול. דירה ראשונה שקניתי אני מוכרת וקונה דירה שניה.
זה עדיין פטור?
בדירה השנייה שתקני את תהי פטורה ממס רכישה
02/03/15 10:45
49צפיות
וזאת בהנחה שהיא תהיה דירה יחידה בבעלותך, או שאת מתחייבת למכור את הראשונה בתוך 20 חודשים (אם אני לא טועה) מרגע רכישת הדירה השניה.
º
תודה לכם
02/03/15 12:05
17צפיות
קיבלת תשובות מפורטות מאוד,
03/03/15 01:23
22צפיות
שוק הנדלן מתנהל כמו כל שוק חופשי וחווה עליות וירידות מחירים.
החל משנת 2008 ועד היום אנו בגל העלייה.
אין מחלוקת כי בעתיד תהיה ירידת מחירים. כמו כל שוק חופשי גם כאן הירידה צריכה להגיע.
מתי? כמה? איפה? יהיו הירידות? לא ניתן לדעת.
 
מנסיוני האישי אלו שרוכשים דירות "מתגלגלים" לדירות טובות יותר עם השנים.
רכישת הנכס ותשלומי המשכנתא ייאפשרו לך (בתכנון נכון) למנף שוב פעם את הדירה הזו ולהשתמש בה כמנוף לרכישת הדירה הבאה.
המשך חיסכון בתקופה הזו קשה מאוד למעמד הביניים וייתכן כי יעבור זמן רב עד שתצליחו לעשות כן.
"קשה מאוד לעשות תחזיות, במיוחד בקשר לעתיד."
02/03/15 10:11
48צפיות
כדי לבלבל אותך, אז הנה דעה שונה: לדעתי, כל ממשלה שתקום אחרי הבחירות תשים את נושא עלויות הדיור כמטרה עיקרית כי ברור שעל זה הממשלה תיבחן לפני הבחירות הבאות (כמה פעמים אפשר "למכור" סיפורים?).  אני לא צופה ירידה דרמטית ברמה של פיצוץבועה אבל לדעתי תהיה ירידה במחירים. כמובן שתלוי איפה ואילו דירות ומי יהנה מהירידה אבל זה יקרה
הדרך השלישית
03/03/15 07:14
16צפיות
לחסוך 7 שנים ולרכוש דירת 4 חדרים.
את ההפרש להשקיע באופן אשר יגדיל את בטחונכם הכלכלי במקום
את הצריכה השוטפת.
בהצלחה.
איסור בניית מחסן
02/03/15 09:55
50צפיות
שלום,
אני מסיים בניה בקרית אתא בימים אלו.
ברצוני לבנות מחסן בשטח.
רציתי לעשות הכל כדת וכדין ופניתי לעיריה לקבל אישור בנושא.
מסתבר, שבתוכניות הבית, חדר השירות, הצמוד למטבח - שבו יושבת מכונת הכביסה, מייבש ומזווה - מוגדר כמחסן - ועל כן, חל איסור לבנות מחסן בשטח.
מן הסתם, שטח זה אינו מספק לצרכים (אחסון אופניים וכדומה).
האם ניתן לקבל היתר לבנית המחסן, אולי תחת כותרת אחרת?
מידע תכנוני
02/03/15 13:18
26צפיות
בקש מהם בכתב ולאחר תשלום אגרה- מידע תכנוני שלפיו תדע מה מותר לבנות על המגרש שלך.
זה שיש לך כבר מחסן בבניין לא אומר שלא תוכל לקבל עוד שטח למחסן נוסף, צמוד לבניין או במרווחים שלו.
פתרון:
03/03/15 01:17
16צפיות
בהיעדר נתונים מדוייקים כמובן שלא ניתן לספק תשובה מדוייקת,
אולם ביכולתך לבצע ריביזיה בהיתר חדש, בו יקבע השטח הבנוי כחדר שירות כשטח עיקרי / שטח שירות שאינו מחסן (מרפסות מקורות לדוגמא),
ולבקש תוספת של מחסן חדש. כמובן שצריך לבדוק שזכויות הבניה בתוכנית מאפשרות זאת.
שאלה לעו"ד חן סרי
02/03/15 13:45
49צפיות
אנו זוג בעלי דירת מגורים מזה שנים רבות (30)
לפני 5 שנים נוספה דירה קטנה להשקעה.
ברצוננו להעניק את הדירה הנוספת לבת, מחוסרת דיור.
מה נוהל במסירת מתנה? האם היא או אנחנו נחוייב במס שבח הלינארי? האם למסירה במתנה נדרש הסכם? או רק מסמכי העברת בעלות?
 
בהמשך לזה -  בכוונתנו גם למכור את דירת המגורים שלנו, ולקנות נכס מוקטן בעיר אחרת. האם יש משמעות ללוח הזמנים בו נבצע את הפעולות, (מתנה לבת >>> מכירת דירתנו)  כדי שלא יחייבו אותנו על הדירה הישנה במס שבח?
תשובה
03/03/15 01:15
18צפיות
שלום רב,
קיימת חשיבות רבה לסדר הפעולות.
יחד עם זאת אני חייבת להאיר את עינייך לבעיות שהמתנה שלך יכולות לגרום לביתך בעתיד.
להבנתי מדובר בדירה "קטנה".
באם יגיע יום רצונה לרכוש דירת מגורים נוספת הרי שהיא תחוייב בגינה במס רכישה מלא (דירה שניה).
בנוסף, אחוזי המימון שהיא תקבל בבנק לרכישת דירה שניה הינם 50% בלבד ולא 75% לדירה ראשונה.
מומלץ וראוי לקחת דברים אלו בחשבון בטרם קבלת החלטות.
אדגיש כי בהיותך בעלים 30 שנה של דירת המגורים, לעיתים קיימת עדיפות לשלם את המס הלינארי (שהינו מתנה שניתנה ע"י המחוקק) ולאו דווקא להתחמק ממנו בדרכים אלו ואחרות.
לא בטוח כי בעתיד, בעת מימוש הנכס, ביתך תהנה מהטבות מס טובות מאלו.
מומלץ לבצע בדיקת כדאיות כלכלית ולקבל החלטות נכונות.
 
בכל מקרה, בהעברה ללא תמורה לבת לא תחוייבי במס שבח (המס ימשיך ויתגלגל עד מועד המימוש הקרוב).
מומלץ להכין הסכם מתנה.
 
שאלות בנושא מס רכישה
02/03/15 16:26
30צפיות
שלום
אם ברשותי יש שתי דירות, וכשקניתי את הדירה השנייה שילמתי מס רכישה כחוק, וכאת אני מוכר אותה הדירה (וחלפו פחות משנתיים מתאריך הקנייה)
האם אני יכול לקבל החזר של מס הרכישה?
 
ושאלה נוספת - במידה ואני מוכר את הדירה השנייה, וקונה מיד לאחר מכן דירה נוספת, האם עלי לשלם מס רכישה מלא על הדירה החדשה?
 
תודה
תשובה
03/03/15 01:09
16צפיות
קיים סעיף בחוק המאפשר לך לרכוש דירת מגורים אחרת, בתנאי שתמכור את הדירה הראשונה במהלך שנתיים (לטובת שיפור דיור).
אם אני מבינה נכון, לא כך המקרה אצלך (הדירה הנמכרת היא הדירה שנרכשה).
מומלץ לבחון את המקרה לגופו עם עו"ד ע"מ לבחון אפשרות חיסכון במס.
 
לגבי שאלתך השניה - כן, תחוייב במס, היות ושוב אתה רוכש דירה נוספת ולא משפר דיור.
החלטה על קניית דירה להשקעה
28/02/15 14:23
190צפיות
אנחנו זוג צעיר גרים בדירה בבעלותנו עם החזר משכנתא של 5400 ש"ח בחודש.
רוצים להשקיע כ 250K בדירה להשכרה.

לדעתנו יש שתי אופציות:
1. לשלב כוחות עם ההורים (להם יש כ-500K להשקעה) ולקנות דירת חדר קטנה (חדר 1)
באזור הצפון הישן/מרכז תל אביב שעלותה כ-1M-1.25M – מה שאומר משכנתא של כ500K.
אולי להורים לא כדאי לשלם איתנו כוחות בכלל.
2. להשקיע לבד בדירה בפריפריה – למשל באזור עפולה או מקום אחר שעלותה 500K-600K

האם לדעתכם כדאי להשקיע בנדל"ן בשלב זה מאחר והרווח הריאלי בתיקי ההשקעות כרגע הוא אפסי ובהשקעה בדירה נוכל לקבל תנאי משכנתא טובים בגלל הריביות הנמוכות.

ואם כן אז מה מבין האופציות הנ"ל עדיף?

תודה רבה!
 
דעתי
28/02/15 19:21
133צפיות
דירה במחיר הזה בת"א תניב תשואה נמוכה מאד, אבל כמובן בסיכון הנמוך ביותר.
עדיפה השקעה בפריפריה ועדיף גם משהו קרוב לבית יחסית.
 
סתם מתוך סקרנות, מדוע אתה מניח סיכון נמוך בת"א?
01/03/15 07:17
103צפיות
או במילים אחרות, האם אדם הגר בדירת חדר בת"א
יהיה בטוח יותר מזוג הגר בדירת שלושה חדרים בעפולה?
 
על מה מבוססת הנחה זו ?
 
גם אבל לא רק
01/03/15 09:19
91צפיות
זה בעיקר סיכוי לשיעור תפוסה גבוהים יותר.
הסיכוי שדירה כזו תהיה ריקה בת"א היא 0.
 
הסיכוי שדירה תהיה ריקה בכל מקום שואף לאפס בתמחור הנכון
01/03/15 17:51
72צפיות
אחד הדברים הלא ברורים לי הם בעלי דירה שמעלים מחיר לשוכרים
טובים ובסוף כל הרווח שאולי היו משיגים נמחק על ידי חודש של דירה ריקה.
הכל נכון
01/03/15 18:53
55צפיות
אבל הסיכוי שתצטרך להוריד, אף משמעותית, בשכ"ד החודשי כדי להכניס שוכרים טובים בת"א הוא אפסי.  מה גם הסיכוי שפתאום תהיה בנייה מסיבית במרכז ת"א שתעלה פלאים את ההיצע לא ממש קיים.  לא לחינם התשואות הנמוכות ביותר בארץ הם בת"א.
משוואת הסיכון/סיכוי עובדת גם בנדל"ן.
אין דין דירה בטבריה/רמלה כדין דירה בת"א (יסלחו לי הטבריינים והרמלאים).
 
תשובה מנומקת לעניין ההשקעות באזורים שונים:
03/03/15 01:05
16צפיות
עולם התשואות וההיוונים מבוסס על סיכון.
ככל שהסיכון גבוה יותר (בתפוסה כמובן) כך התשואה נמוכה יותר.
 
באזורי ביקוש (לדוגמאת ת"א) בהם הביקוש עולה על ההיצע, תמחור דמי השכירות ע"פ מחירי השוק יוביל לכניסה מיידית של שוכר.
לעיתים אף ניתן למצוא שוכר "מיואש" שיהיה מוכן לשלם יותר משווי שוק.
 
באזורי הפרפריה בהם לעיתים ההיצע עולה על הביקוש (ע"ע ערד), תמחור דמי השכירות ע"פ מחירי השוק יכול להוביל לדירה ריקה לתקופות מסויימות.
תמחור זול יותר ממחיר השוק פוגע בתשואה אותה ציפת לקבל.
 
לאור כל האמור לעיל, עולם המשקיעים יודע כי לו תרכוש דירה בת"א תקבל תשואות של 2.5% - 3.5%.
לחלופין אם תרכוש דירה בערד ואילת תגיע אף לתשואות של 5% - 9%.
אין זה אומר כי השקעה באילת טובה יותר על השקעה בת"א. בהתסכלות לטווח הארוך אם השקעה אחת הייתה טובה יותר מאחרת כולנו היינו משקיעים בה.
יש להביא בחשבון כי ניהול הדירות בפריפריה, התפוסות וכו' מאזנות את התשובה לשאלה כך שבעצם - לכל אחד מתאימה השקעה אחרת.
למה לא באר שבע?
02/03/15 06:40
91צפיות
בסכום הזה פלוס משכנתא של 250K-300K אתם יכולים לקנות אחלה דירה להשקעה בבאר שבע שתניב לכם תשואה של 5%
מני סלומון - קבל כרטיס צהוב
02/03/15 07:50
69צפיות
קישורים לפרסומות מסוג זה אסורות בתפוז.
תודה.
נשמח לעוד תגובות !
02/03/15 18:00
34צפיות
בפרט נשמח גם להתיחסות לגבי כדאיות עבור ההורים להשקיע ביחד איתנו..
 
 
º
הודעות מעניינות שאינן קשורות לנדל"ן
02/03/15 08:18
55צפיות
שימוש במילים "גסות" בבלוג עלה לכותבים בתביעת לשון הרע.
01/03/15 19:52
77צפיות
הכפשה דינה פיצוי.
אופירה אסייג ואתר "ONE" יפוצו בכ-105,000 שקל בגין לשון הרע
האתר והעיתונאית המזוהה עמו, הגישו תביעה נגד מספר בלוגרים שהשתלחו בהם ברשת בשפה בוטה וגסה. ביהמ"ש סקר את הביטויים אחד אחרי השני
וקבע שחלקם מהווים לשון הרע.   
בשנים 2007-2008 התחוללה סערה בעיתונות הספורט, כאשר בבלוגים באתר "תפוז" הופיעו אמירות בוטות וקשות נגד אתר הספורט "ONE" והעיתונאית
אופירה אסייג, האחראית על תכניו.  
 
בעקבות הפרסומים הגישו בעלי האתר ואסייג תביעה לבימ"ש השלום בתל אביב, בה דרשו לחייב את הנתבעים לשלם להן פיצוי בסך של 2,000,000 שקל.
התביעה הוגשה נגד שלושה עיתונאים, שלטענת התובעות שיתפו ביניהם פעולה בפרסומי הבלוג לאורך כל תקופת קיומו.
התובעות טענו, בין היתר, כי הפרסומים גרמו להם לפגיעה במוניטין. לטענתן, כתוצאה ממעשי הנתבעים, נגרמו להן נזקים כספיים של מיליונים.
התובעות טוענות כי הפרסומים נמשכו למעלה משנה, באכסניות שונות. לשיטתן, הפרסומים הציגו אותן כגופים כושלים, במטרה לפגוע במוניטין שלהן,
בשמן הטוב וביחסי העבודה שלהן מול גורמים שונים, וכל זה תוך השתלחות חסרת רסן ושימוש בדברי נאצה.
 
לדבריהן, הנתבעים עשו שימוש לרעה בפרסום באינטרנט, והסתתרו מאחורי "פרגוד האלמוניות" שהאינטרנט מאפשר, על מנת לברוח מאחריות. 
הנתבעים טענו כי יש להתייחס אליהם בנפרד זה מזה, כיוון שכתבו בתקופות שונות. הנתבע הראשון טען כי הסיר חלק גדול מהביטויים הפוגעים, לאחר
שהתובעות פנו אליו. בנוסף, נטען כי מדובר בהבעת דעה לגיטימית שנעשתה בתום לב ובמסגרת תפקידו כמבקר עיתונות הספורט. בכל מקרה,
הפרסום התבצע בתום לב ומתוך שליחות ציבורית. לטענתו, הפרסומים מהווים הבעת דעה על התנהגות התובעות.
 
גם שאר הנתבעים טענו כי להגנת "אמת הפרסום" והגנת תום הלב, ולשיטתם, חופש הביטוי מאפשר גם ביקורת עוקצנית.
הנתבעים הוסיפו כי גם אם יש כאן לשון הרע, אין לחייב אותם בפיצויים, מאחר שהתובעות הן דמויות ציבוריות, ולפיכך עליהן לצפות כי יעמדו במוקד ביקורות
נוקבות, ויש להן עמידות בפני ביקורת כאמור ואמצעים להתגונן נגדה.
כמו כן, לשיטת הנתבעים, התביעה הוגשה בסכום מופרז כדי להעביר מסר לציבור שלפיו לא כדאי להתעסק עם התובעות, שכן עצם ההתמודדות עם
ההליך המשפטי יגרור את הנתבע "הקטן" להתדיינות משפטית יקרה, ועל כן מדובר במהלך אסטרטגי כוחני וחסר תום לב המהווה ניצול לרעה של
הליכים משפטיים.
 
ביטויים משפילים
השופטת רונית פינצ'וק אלט קיבלה חלק מטענות התביעה, אם כי פסקה פיצוי נמוך יחסית לדרישתן. 
השופטת קיבלה את טענת הנתבעים שלפיה אין להם חבות משותפת לגבי הפרסומים, שכן פרסמו כל אחד בנפרד בתקופות שונות.
השופטת סקרה ביסודיות את שלל הביטויים והתיאורים שבהם השתמשו הנתבעים כלפי אתר "ONE" ואסייג, וסיווגה רבים מהם כהבעת דעה – גם אם
בשפה נמוכה ובטעם רע – שאינה מצדיקה פיצוי.
 
יחד עם זאת, השופטת קבעה כי הביטויים "אשת הסיליקון" ו"מלכת הסיליקון" שנכתבו כלפי אסייג, מהווים לשון הרע ואינם חוסים תחת הגנה כלשהי
של החוק. השופטת סברה כי ביטויים אלה משפילים ומבזים, במיוחד כשהם מיוחסים לאדם שלא ביצע ניתוחים אלא התברך במתת טבע, גם אם יש
אנשים המתגאים בניתוחיהם הפלסטיים.
בסיכומו של דבר נקבע כי הנתבע הראשון ישלם לתובעות פיצוי בסך 75,000 שקל, וכן שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 שקל. בנוסף, נקבע כי שני
הנתבעים הנוספים ישלמו לתובעות פיצוי בסך 30,000 שקל, ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 שקל.
 
לפסה"ד המלא :
טוב מאוד (למרות שלא קשור לפורום)
01/03/15 20:32
34צפיות
אנשים צריכים לקח אחריות על הזבל שהם כותבים.
הזכות של האדם לשמירה על כבודו מעוגנת בחקיקת יסוד, הזכות לשמירה על שמו טוב מעוגנת בחוק נוסף.
חופש הביטוי זה רק עיקרון ולא מילות קסם המגינות על שקרנים ומכפישים.
לדעתי הביטויים המדוברים מהווים גם הטרדה מינית
02/03/15 08:02
24צפיות
"התייחסות מבזה או משפילה המופנית לאדם ביחס למינו או למיניותו, לרבות נטייתו המינית."
 
וחבל שלא טופלו גם במסגרת זו.
 
מה בדיוק הקשר בין מקצועיותה או אי מקצועיותה של אסייג לבין מידת החזיה שלה? האם העיתונאים "המכובדים" היו מעיזים לדבר ככה על קולגה ממין זכר?
 
זה באמת לא קשור לפורום אך אישית זה תופס אותי בזמן מתאים כיוון שאני מתלבט לגבי מאמר שבאיסוף החומר עבורו התחלתי. ברור שאם אתה כותב על גוף עסקי גדול וחזק יש סיכוי להיגרר אל מערכת המשפט. גם אם צידקתך ברורה, הנזק יכול להיות גדול. לטעמי השיוויון שיצר המחוקק בין זכות הדיבור של עסקים לזכות הדיבור של אנשים מצד אחד (במסגרתה יכולים עסקים לשקר) ובין זכותם של אנשים ושל עסקים לשם טוב (במסגרתה יכולים עסקים לתבוע אזרחים) הינו בעייתי כיוון שבניגוד לעבר בו חשש המחוקק מכוחם של העיתונאים, היום דוקא בעלי ההון הינם בעלי עוצמה עצומה הגורמת לפחות או יותר חסינות מביקורת. ע"ע משפחת עופר נגד רוזנטל או משווקי קרקעות בלוף נגד ד. פרל מיודעינו האהוב.
חובה לראות ולהפנים, יש לנו ידידים שמבינים אותנו יותר.
01/03/15 15:05
70צפיות
נאום הסנאטור מרקו רוביו מתורגם לעברית לקראת הגעתו של נתניהו לנאום בקונגרס האמריקני.
אתם חייבים לראות את זה  -  https://www.facebook.com/video.php?v=10153120982191115&pnref=story
 

וגם הסנטור הרפובליקני ג'ון קורנין מטקסס לפניו , מברך את בנימין נתניהו על הנאום הקרב.
https://www.facebook.com/video.php?v=797691323613575&set=vb.709637072419001&type=2&theater
 
 
ביתו של קסטנר ואמא של מירב מכאלי בקטע הזוי .
01/03/15 15:24
50צפיות
ציונות במיטבה.
 
סוזן-לאילה מיכאלי-קסטנר ואוהדת הפועל ת"א כעסה על אוהדי הקבוצה שהניפו את דגל הלאום.
"בבלומפילד יהיה רק דגל של הפועל", אמרה.
לא הזוי. אתה יכול להסכים עם הטיעון שלה או לא להסכים איתו
02/03/15 01:03
27צפיות
אבל זה טיעון מנומק
º
גם לחמינאי באיראן יש טיעונים מנומקים אז מה ....
02/03/15 08:54
11צפיות
עובדה שראש הממשלה שלנו רץ לארה"ב לנסות להסביר
02/03/15 17:16
14צפיות
שהנימוקים לא טובים
 
זה לא עושה אותם הזויים
למי אכפת מאמא של מירב מיכאלי?
03/03/15 00:52
8צפיות
בדיוק כמו שרה נתניהו, היא לא נבחרת ציבור ואין סיבה להתעסק בה.
רוצה לשמוע קצת על אופקים
02/03/15 21:00
13צפיות
מבחינת תעסוקה,תחבורה, מחירים, כל מה שאפשר וצריך לדעת זוג+2 חושב על לעבור לשם מהמרכז :)

תודה
שאלה בקשר לביטוח בהשכרה
02/03/15 19:46
16צפיות
אהלן
האם ביטוח המבנה והתכולה (אם יש) הוא על שימכם או שבחוזה ההשכרה יש סעיף שמחייב את השוכר לעשות את הביטוח?
תודה לכל הבהרה בעניין המשך שבוע טוב וחק שמייאח!
º
היכן משלמים מס רכישה? כמה תשלומים?
02/03/15 19:10
14צפיות
השקעה באריאל
02/03/15 12:32
28צפיות

מתעניין ברכישת דירת 4-5 חדרים באריאל,לצורך השקעה. 
התשואה הכרוכה בשכירות - ברורה ומשכנעת. 
השאלות : - חלוקה לאזורים/רחובות ביישוב,והמשמעות מבחינת שכירות ומכירה ? 
- צפי (ככל הניתן) לשמירת/עליית שווי הנכס ? 

תודה.
לדווח
 
ארכיון הודעות
Flix
פורום עסקים

פורום עסקים החדש

המקום החדש שלך להתחבר לעסקים כנסו ושתפו בכל נושא >>>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה