בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

הודעות מנהלתיות
המשך...
הודעה חדשה

http://gohar-group.com/
19/04/14 00:17
6צפיות
מפרט טכני
16/04/14 21:49
112צפיות
על מה סביר ורצוי להתמקח מול הקבלן בדירה חדשה בזמן המשא ומתן על החוזה?
תודה
מה לא סביר לעשות? לחתום חוזה ללא עו"ד משלך.
( לעסק שלי )
17/04/14 07:41
74צפיות
אם את המשוכה הזו עברת אז, חפש כאן דיון על דברים שכדאי לדרוש מקבלן.
בהצלחה.
הייתה שאלה דומה לזו לפני מספר ימים
17/04/14 08:21
56צפיות
ופרטתי שם דברים שאני קיבלתי לאחר מו"מ עם הקבלן.
אולי יכול לעזור לך...

אבל כפי שנאמר ע"י מנהלת הפורום רצוי לקחת עו"ד (שיעבור על הדברים המשפטיים- שלפעמים חשובים ויתר מכל מפרט).

בהצלחה
מצטרף להמלצה לקחת עורך דין ורצוי שעוסק בנדלן
17/04/14 08:54
46צפיות
אבל לעניין המפרט לדעתי זה לא כל כך בידיו של העו״ד הוא אמור לתת צענה משפטי בעיקר ולא רק לעניין של הקטע שאתה מבקש להוסיף עוד עשרה שקעים בדירה.
הממליץ הינו עורך דין שלא מתעסק בנדלן
מסכימה שזה לא תפקידו של עורך הדין לנהל מו"מ
17/04/14 09:03
40צפיות
על שקעים ו/או כל פריט אחר במפרט אבל יכולה להגיד שכעורכת דין שכן מתעסקת בנדל"ן (ובמיוחד עם פרויקטים קבלניים) כדאי שעורך הדין יעבור על המפרט כי לפעמים מסתתרים שם סעיפים כללים שמן הראוי שעורך הדין יתן את דעתו עליהם.
º
על עו"ד משלך ועל קנסות פיגור מטעמו
17/04/14 10:00
28צפיות
בדגש רק על המפרט הטכני?
18/04/14 09:29
35צפיות
ארונות מטבח/ ארונות לחדרי הרחצה/ שקעים לחשמל/ תריסים חשמליים/ הכנה למיזוג מרכזי/ דלתות/ כלים סניטריים/ הכנה לרמקולים שקועים.

זה בשלוף, לא חסר.. תחשוב קודם מה חשוב לך.

לגבי החוזה עצמו, לדעתי יש שם סעיפים הרבה יותר חשובים ששווה להתמקח עליהם ושעו"ד מטעמך יהיה מעורב.

רכישת דירה להשקעה ללא הון עצמי מלבד 2 דירות
16/04/14 08:21
231צפיות
נשאלה גם בפורום השקעות בנדל"ן

(שואלת עבור מישהו אחר - לצורך הנוחיות אשתמש בגוף ראשון)

ברשותי 2 דירות ללא משכנתה. שווייה של הראשונה, דירת מגוריי, כמיליון שקלים. שווייה של השנייה, מושכרת, כ700,000 ש"ח.
ברצוני לרכוש דירה נוספת להשקעה במחיר של 750,000 ש"ח (מחיר הדירה כ680,000 + מס רכישה כ45,000 + הוצאות נלוות ושיפוץ, אין הוצאות עורך דין).

האם ניתן לבצע רכישה כאמור כשאין לי הון עצמי וכשלפחות אחת הדירות תיוותר ללא משכנתה כך שהשכירות שתתקבל מהדירה החדשה תחזיר את המשכנתה?

אודה לכל מענה ו/או הכוונה.

תודה מראש
לא תוכלי לקחת משכנתא מבנק מסחרי
16/04/14 11:14
147צפיות
אבל אולי ישנם קרנות פרטיות שמאפשרות מימון שכזה. שמעתי בחצי אוזן שקרן קלע עושה משהו בסגנון (לא ידע אישי)
דירות הן הון
( לעסק שלי )
16/04/14 11:16
179צפיות
זו טעות להתייחס רק למזומן כהון.
כל רכוש הוא הון.
ולשאלתך, ניתן למשכן כל דירה עד 50% מערכה ובכסף להשתמש לצורך רכישת דירה נוספת.
כלומר תקציב הרכישה יכול להגיע עד:
50%*700,000+ 50%*1,000,000 = 850,000 ש"ח. גם את הדירה החדשה תוכלי למשכן עד 50% מערכה (מומלץ כיוון שמשכנתא זו תינתן בתנאים טובים יותר משתי המשכנתאות הקודמות).
כלומר, באת לשאול על דירה אחת במחיר 750,000 ש"ח ויצאת עם פוטנציאל לשתי דירות.

המון הצלחה.
תודה ועוד שאלה
16/04/14 11:53
147צפיות
איך זה מתבצע בפועל?
נניח אני אמשכן את הדירה ששווייה מליון ואקבל עליה 500,000 - האם הכסף עובר לחשבון הבנק שלי/למוכר?
למה המשכנתה הזו תינתן בתנאים פחות טובים מהמשכנתה על הדירה הנרכשת?
אם התנאים במשכנתה של הדירה החדשה טובים יותר אזי כדי לקחת את מלוא המשכנתה שניתן לקחת עליה, היינו 340,000 ש"ח ואת ההפרש של 410,000 לקחת מהדירה ששווייה מליון?
אני משערת שהשכירות תנוע בין 2,500 ל 3,000- האם זה מספיק כדי להחזיר משכנתה של 750,000 ש"ח בסה"כ? לכמה זמן?

לגבי המשכנתא
16/04/14 19:35
95צפיות
משכנתא של 750k שמורכבת בחלקה הגדול מהלוואה לכל מטרה(שהיא יקרה יותר ממשכנתאות רגילה)מצריכה ממך החזר של. כ 4500 ש״ח לחודש לפני ביטוחים - כך שגם אם הדירה תושכר תצטרכי להוציא כסף מהכיס כל חודש כדי להשלים את ההפרש - ולקחת בחשבון תקופות ללא שוכר שבה המשכנתא כולה עלייך.

ובלי שום קשר דירה של 750k עם הכנסה משכירות של2500-3000 זו תשואה מעט נמוכה אולי שווה לחפש דירה זולה יותר בפריפרייה עם תשואה גבוהה יותר... וז גם עלויות המימון שלך יהיו קטנות יותר...
משכון דירה קיימת
17/04/14 07:46
114צפיות
ייחשב בדרך כלל על ידי הבנק כהלוואה לכל מטרה ולכן יינתן בתנאים פחות טובים. הצד החיובי הוא שהכסף עובר כולו אלייך ולא למוכר הדירה ואת יכולה לעשות אתו כל דבר (כולל לטוס מסביב לעולם).

שווה למשכן ככל שאפשר את הדירה הנרכשת ולא את הדירה הקיימת בדיוק מהטעם שציינת.

שיטת חישוב כדאיות הרכישה "השכירות תחזיר את המשכנתא" הינה שיטה גרועה שעלולה להביא להחלטות גרועות. לצורך הדוגמה, לפי שיטה זו אם היית צריכה משכנתא של 100,000 ש"ח בלבד, כימעט כל דירה הייתה עומדת בקריטריון זה לרכישה.

אני מציע לך ללמוד יותר על נושא התשואה ולעזוב בשקט את "השכירות תחזיר את המשכנתא". ישנן עסקאות טובות שלא מקיימות משפט זה וישנן עסקאות גרועות (מאד) שכן מקיימות משפט זה.

בהצלחה.
אפשר קצת יותר פירוט?
17/04/14 08:17
53צפיות
לאיזו תשואה יש לשאוף במקרה זה?
אפשר לקבל דוגמת המחשה למשפט האחרון?
אפשר לקבל הכוונה כיצד להתחיל ללמוד את נושא התשואה?
תודה לכולם על המענה.
מדידת תשואה
18/04/14 08:35
42צפיות
בדיקת ההשקעה בנכס כאשר ממנפים אותו בחוב
נעשיית באמצעות חישוב אחוז התשואה מהנכס, מול % הריבית שמשולם בגין החוב.
לדוגמא :
השכירות מהנכס הינה 3.5% לשנה (נטו)
עלות הריבית הממוצעת על החוב (משכנתא/הלוואת מטרה) 5.0% לשנה
מכאן כדאיות לקיחת ההלוואה שלילית. אך גם הפוך, אם השכירות מהנכס גבוהה מעלות % הריבית , הכדאיות חיובית ויתרה מכך, במקרה הזה - המינוף משפר  את %  התשואה.
כמו כן
במידה ואת מעריכה שערך הנכס יעלה (או ירד) ב % כלשהו ממוצע כל שנה, יש להוסיף או לגרוע זאת מ % התשואה על הנכס.
דוגמה
17/04/14 09:59
66צפיות
50% ממיליון זה 500, 50% מ-700 זה 350.
הרי לך הון של 850. השכירות לא קשורה.
גוש 3947 חלקה 10 מתחם ה-1000 בראשל"צ.
17/04/14 19:19
92צפיות
בחודשים האחרונים פונים אלי עשרות משקיעים שמתעניינים בהשקעה כספית וקבלת "זכות לדירה" במתחם האלף בחלקה 10 שבנדון.
הם מגיעים אלי בעקבות חיפוש פרטים ב"גוגל" ומיקוד הנושא על ידי כאן, בפורום נדל"נ .
הפנייה האחרונה...אתמול במסר אישי כאן בפורום.

מיקום "מתחם האלף" -
ולכן בחרתי לענות בתשובה מקיפה ונרחבת שיתנו מענה לאלה שמתלבטים היכן להשקיע...
הפנייה ל-29 נוב' 2013 -
http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...

אני סבור שראשל"צ היא עיר העתיד מבחינת מיקומה והפוטנציאל הטמון בה מבחינת יתרות קרקע, ובגלל מרכיבים אלה "עברה" ראשל"צ מבחינת היקף האוכלוסייה את תוכנית המתאר ביותר מ-10 שנים כשתשתיות נותרו מאחור, ולכן הוחלט להאט את קצב בניית מתחמי מגורים ולהשלים מתחמי עסקים כדי לאפשר לתושבי ראשל"צ למצוא מקומות עבודה בתחומי העיר ולא כפי שמתרחש היום [מעל 60 אחוז מתושבי ראשל"צ עובדים מחוץ לעיר ונוסעים מדי יום בכבישי המרכז הפקוקים]

תוכנית "מתחם האלף" נמצאת עדיין ב"חיתוליה" [כלומר בשלב המתארי בלבד]  וטרם עברה תהליכי שינוי יעוד או אישור סופי של גורמי התכנון,יש לקחת בחשבון שתהליכים אלה ימשכו שנים לא מעטות, שבסופם יבוצע תהליך של הפקעה לצרכי ציבור [כ-60 אחוז ומעלה] איחוד וחלוקה מחדש של מכלול המגרשים וטבלאות איזון שיעברו לאחר מכן תהליך ארוך של התנגדויות בעלי הקרקע שחלקן יגיע גם לבתי משפט שונים, חשוב להבין שרכישה של 100 מ"ר קרקע דהיום הם פחות מ-40 מ"ר בתוכנית העתידית, ו...אין התחייבות לקבלת שטח עם יעוד זה או אחר, לדוגמה : זכות במקרקעין ש"תיפול" על שטח ציבורי/פארק/כביש יקבלו פיצוי לפי ערכים שמאיים טרם אישור התוכנית.
שום מוכר קרקע לא יכול להתחייב בשלב ראשוני זה שטרם עבר תכנון מקיף זכות לדירה או בכלל שהזכות שנמכרה תוקצה למגורים, ולכן התחייבות שכזו היא הונאה.

מחירי המגרשים ב"מושע" בתומי מתחם האלף יקרים לעין שיעור משווים ה"אמיתי", לאור מצבה התכנוני הראשוני של הקרקע במתחם,לאור ההפקעה העתידית לצרכי ציבור, היטלי השבחה גבוהים שיחולו בעתיד על הרוכשים...ומיקום לא ידוע עם אלפי שותפים שאין איתם הסכמי שיתוף, שווי הקרקע להערכתי נע בסביבות 400 ש"ח למ"ר.
זכות לדירה היא "פיקציה" ולא ניתן לרכוש זכות שאינה קיימת.

מתחמי העסקים של ראשל"צ [תוכניתו המתארית של מר דב צור משנת 2010 כראש עיריית ראשל"צ.]- http://www.rishonlezion.muni.il/Documents/%D7%97%D...

כבר מהדמיית "מתחם האלף" בתוכנית [עמוד 10] ניתן לראות שמעל -75 אחוז מיועד למסחר ותעשיה ורק בשוליים המערביים והצפוניים מתוכננים מגדלי מגורים.

ראו עמוד 19 בתוכנית :  מרכז העסקים של העתיד [ציטוט מהתוכנית עצמה]
עם צפי אכלוס בשנת 2013, עומד לרשותכם פרוייקט "מתחם ה-1000" – אלף דונם של מתחם עסקים מתקדם.
כמחצית מהשטח בבעלות של העירייה והוא ינוהל ע"י מינהלת פארק של החברה כלכלית.
התכנון המתקדם המתבצע בימים אלה, מאפשר גם שילוב בנייני מגורים כבר היום, במידה וירצו חלק מעובדי החברות להתגורר בסמוך.

כוונות תכנוניות ראשוניות:
1. תכנון מתחם תעסוקה מתקדמת משולב, בשטח של כ-1000 דונם הכולל תעסוקה מתקדמת ושימושים תומכים כגון: מרכזים פיננסיים, תעשיות עתירות ידע, עסקים,
   מלונאות עסקית, מרכז קונגרסים ותערוכות, מוסדות מחקר ומוסדות חינוך ייעודי, בצד מתחמי פנאי ומגורים משולבים על פי התכנית שתקבע.
2. תכנון תנועה וחניה מערכתי ופנים מתחמי, הכולל חיבור למערך הדרכים החיצוני למתחם והתחברות לכבישים בינעירוניים ולרחובות עירוניים.
3. תכנון מערכתי תוך התייחסות וקשר למתחמים גובלים, מתחמי תעסוקה ופארק מטרופוליני.
4. טיפול ייחודי במרחב הציבורי ועיצוב אורבני, שילוט ייחודי, שפת רחוב וכד’.

הנה כי כן כשמו...כן הוא - מתחם עסקים.
תהליך הפקעה ו"איחוד וחלוקה ללא אישור בעלים"
17/04/14 22:48
25צפיות
הבנת השלבים שעל חטיבת קרקע לעבור במסגרת הליכי ההפשרה יקלו על השואלים להבין את מורכבות התהליך ומשמעותו מבחינתם...
את עיתוי קידום התוכנית קובעת הועדה המקומית בהתחשב בלא מעט גורמים חיצוניים כמו תקציב/תשתיות/גורמים חיצוניים/ריחוק המתחם מתשתיות קיימות/בעלויות רבות במקרקעין ועוד...

תהליך 1: בדיקת היתכנות
תהליך 2: הכנת תוכנית אב ותוכנית מתאר
תהליך 3: הכנת תדריך תכנון
תהליך 4: הכנת תוכנית שלד
תהליך 5: הכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע)
תהליך 6: תוכנית בינוי ופיתוח
תהליך 7: תכנון מפורט לביצוע
פרוט התהליכים , ראו הפניה לאתר משרד השיכון - http://www.moch.gov.il/tichnun/tichnun_ironi/Pages...

בשלב מהשלבים יוציא שמאי הועדה מסמך מסגרת הקובע את מפתח השטח שיוצר דירה או מקבילה במסחר/תעשיה/אחר ומתמנה "חוקר מיוחד" שיטפל בהתנגדויות וימליץ לועדה את המלצותיו בנדון.
בשלב זה לאחר התייחסות הועדה המקומית/מחוזית להתנגדויות מופצות טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה חדשים לחטיבת הקרקע עפ"י מסגרת התכנון הקיימת,כשבמתחמים החדשים הופקעו יחידות קרקע לטובת הועדה המקומית, בחטיבות קרקע ללא כל תשתיות קיימות מתבצעת הפקעה של עד 70 אחוז משטח התכנון לצרכי ציבור.
ww.nevo.co.il/law_word/law01/044_001.doc‏w
ראה סעיף 188 לחוק התכנון והבניה - -
. (א) מותר לועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור.
      (ב) "צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות
               אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, תחנות משטרה
               ותחנות שירות לכיבוי אש, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה.
סעיף 189.הועדה המקומית רשאית, בכל עת לאחר תחילת תקפה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת, להפקיע מקרקעין בתחום התכנית, כשהפקעתם דרושה,
              לדעת הועדה המחוזית, למטרה ציבורית שלה נועדו בתכנית האמורה, והיא חייבת לעשות כן אם הועדה המחוזית, לאחר התייעצות אתה, דרשה זאת ממנה;
              אם בתכנית כאמור נועדו המקרקעין להפקעה, אין ההפקעה טעונה הסכמת הועדה המחוזית.

הועדה אינה מתחייבת בשלבי התכנון לקבוע את ייעוד הקרקע הספציפי אלא לאחר שלבי איחוד וחלוקה וסיום שלב ההתנגדויות והוצאת מסמך מסכם ומוסכם.
הועדה תשתדל שהמגרש הסופי ימצא באיזור המגרש המקור אך אינה מתחייבת לכך.
במקרים מסויימים יכולה הועדה לקבוע שחלקה מסויימת הופקעה עפ"י חוק לצורך לדוגמה....סלילת כביש ולפצות את בעליה לפי שווי מוקדם וללא התחייבות למתן זכויות בניה במקרקעין.

מאמר של עו"ד אשר כהנא  בעניין - היחס בין איחוד וחלוקה להפקעה - http://kalaw.co.il/pages/mamrim-vprsvmim/mamrim/hi...
הובלת דירה - טיפים?
17/04/14 22:14
47צפיות
עשה? אל תעשה? האם כדיא חוזה? מה חשוב שיהיה בחוזה? ביטוח?
מה כדאי לבצע מראש? מה לשים כדאי לעשות ביום המעבר וכו'.
האם ידוע למישהו על בעייה בפורום ?
17/04/14 10:45
98צפיות
איני מצליח להכניס מאמר עם הפניות...
ניסיתי זה עתה להכניס הודעה נוספת...לא הצלחתי.
17/04/14 19:10
40צפיות
האם יש בעיית "משקל" לא ידועה ?
האם יש מגבלת הפניות ?
"מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם פ.ב.
17/04/14 12:49
63צפיות
מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם
בפרויקטים של פינוי בינוי -
מטרתו של מסמך זה לסייע לבעלי הנכסים/לחוכרים )להלן: הדיירים(,
שבשכונותיהם נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט פינוי בינוי, להתמצא בנושא מורכב -
זה.
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/hit...
כתובות אינטרנט מצורפות:
מבקשת להנפיק נסח טאבו
15/04/14 21:27
99צפיות
אממה

אין לי גוש וחלקה ותת חלקה (דירה בבניין)
איתרתי גוש וחלקה דרך הנט אך תת חלקה אין לי דרך למצוא.
ואם אני מנסה להוציא "נוסח מרוכז" זו ההודעה שאני מקבלת:
"הנכס נמצא בתהליכי רישום, נא פנה ללשכה לברור או נסה מאוחר יותר"

מה עלי לעשות?
חייבת לבדוק אם דירה מסויימת רשומה על שם מסויים.
כנראה שזה היה בנין של עמידר
16/04/14 11:17
59צפיות
או איזו חברה משכנת אחרת.... זה בד״כ המצב שם.
כשמנסים להוציא נסח מהמרשתת על נכסים אלו זו ההודעה שמתקבלת.

עליך לגשת בעצמך למשרדי הטאבו ולהוציא נסח ותשריט (אם בא לך) את משלמת אגרה במקום ומנפיקים לך על דיסק את הקבצים.

אם זה בחיפה לדוגמא, ניתן לעיתים להגיע לחלק מהקבצים דרך אתר העיריה.

בהצלחה,

משקיע בב״ש
כרגע מבוצע רישום עסקה בבניין
17/04/14 10:01
33צפיות
המתיני מס' ימים. נסי בכל מקרה להוציא נסח רגיל.
סיום שכירות של דירה ואין שוכרים חדשים
16/04/14 22:15
151צפיות
איך להעביר את כל החשבונות עלי? ואיך לוודא שהשוכר שילם את הכל?

(בדרך כלל נכנסים שוכרים חדשים במקום אלה שעוזבים  ואני מעביר את הכל על השם שלהם, אבל עכשיו אין שוכרים חדשים...)

תודה
חשוב על עצמך כעל שוכר חדש
( לעסק שלי )
17/04/14 07:40
97צפיות
אם אתה מעביר את כל החשבונות משוכר לשוכר אתה מכיר את הפרוצדורה:
פשוט עשה את אותם צעדים (טלפון לחברת חשמל, פקס לעירייה וכו') כאשר אתה הוא ה"שוכר" החדש.

סגירת החשבון של השוכר היוצא הינה בדרך כלל אישור לכך שאין חובות. גם אם ישנם חובות, אז חוץ מחברת גז, הרשויות לא מגלגלות חוב זה אליך.
בהצלחה.
º
תודה.
17/04/14 09:50
28צפיות
מידע על הגושים
14/04/14 13:10
103צפיות

למישהו יש מידע מה עתיד להבנות בגושים 3969, 5549, 3968?

תודה וחג שמח.
פתרון אפשרי
15/04/14 08:36
64צפיות
תוכל להוציא את כל התוכניות הנ"ל מתיק מחלקת ההנדסה של העייריה הרלוונטית.
אוסיף לך מאמר הסבר לגבי גוש חלקה ולגבי איך להוציא את התוכניות הרלוונטיות.
כתובות אינטרנט מצורפות:
תודה! אבל קישור לא נפתח...
16/04/14 18:50
16צפיות

יש למישהו מידע על הגושים?

תודה
גושים 3968/9 / 5549 - התייחסות.
19/04/14 01:06
3צפיות
אורטופוטו של הגושים הרלוונטיים -  scrolling='no' marginheight='0' marginwidth='0' src='http://beta.govmap.gov.il/map.aspx?c=SEzHU6L0gwlix...'></iframe><br /><a href='http://beta.govmap.gov.il?c=SEzHU6L0gwlixh0UQTJeYw...' target='_blank' style='color:#1251BB;font-family: Arial;font-size: 12px;text-decoration:underline;'>הצג מפה מוגדלת</a>

בגוש 3968 ממוקם פרדס "שניר" [הידוע] ושכונת ג'ואריש...בסמוך הוקמה שכונת "גני אביב" בעיר לוד, לאחר שיוסדרו פלישות הקרקע והבעלויות במקום כולל פינוי הפולשים יתכן שהקרקע תעבור תהליך שינוי יעוד ותצא תוכנית בינוי שתאפשר רצף עם שכונת גני אביב, מתי ? שנים...

גוש 5549 נמצא להערכתי מחוץ לתחום המוניצפלי של העיר לוד [מועצה איזורית עמק לוד] ואין שום תוכנית קרובה להפשרה או שינוי יעוד משטח חקלאי.

גוש 3969 -  נמצא בחלקו במשבצת החקלאית של מושב אחיעזר וחלקו הנותר בתחום העיר לוד

אז מה הפוטנציאל אתה שואל ? אני סבור שבשנים הקרובות לא יחול שינוי בסטטוס החקלאי של אדמות אלה.
גוש 489 גו יבנה
15/04/14 09:05
67צפיות
האם  יש  תכנון  לגוש  489
גוש 489 - התייחסות.
16/04/14 17:39
40צפיות
ראה התייחסות לגוש 489 חלקה 1 - http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...

אין בשלב זה שום תוכנית הפשרה למעט סלילת כבישים/הרחבות.
בקשת ייעוץ פינוי בינוי עמישב פ"ת
13/04/14 18:40
185צפיות
פינוי בינוי עמישב
שלום רב

קרוב משפחה  המתגורר בבנין מט ליפול בשכונת עמישב פ"ת קיבל את המסמך המצורף.

בפגישה שנערכה עם נציגי החברה (דניאל פז השקעות) נאמר שהתוכנית היא לבנות בניין חדש במתחם קרוב לזה של הדירה הנוכחית.
הדיירים יעברו מעבר קבע לבניין החדש והבניין הנוכחי יהרס.

במסמך המצורף עליו אמורים הדיירים לחתום מופיעים תנאים אחרים - הדיירים יעברו לגור בשכירות בתקופת ההריסה והבנייה (כלומר התוכנית המתוארת מנוגדת לזו שנאמרה להם בע"פ). מכיוון שקרוב משפחתי קשיש הקרוב לגיל 90, הוא לא מעוניין לעבור פעמיים (בקושי מעבר דירה אחד מקובל עליו).

אשמח אם תעזרו לי לענות על השאלות:

1. בדקתי קצת באתר האינטרנט של היזם ולא נראה שיש לו נסיון מוכח בפרוייקטים מסוג זה. האם מישהו מכיר את היזם ויכול לחוות דעה על רצינותו.

2. האם החתימה על המסמך היא מסמך מחייב מבחינת התנאים (את הדייר החותם ואת היזם) או שמדובר רק באישור להתנעת תהליך שלאחריו התנאים יוגדרו מחדש? בהקשר זה האם זה הזמן לפנות לעו"ד מלווה מטעם הדיירים?

3. האם ידועה ומקובלת בתחום הפינוי בינוי שיטה של בנייה במתחם סמוך למבנה הישן ופינוי הדיירים למתחם החדש?

תודה מראש


תשובות
13/04/14 19:24
101צפיות
1) לא, אבל נסה לחפש בגוגל, יתכן שתופתע ממה שתמצא
2) לדעתי כן, ובהחלט כן, יכול לחסוך הרבה אי נעימויות, עוגמת נפש והפסדים כספיים
3) לא, בד"כ מקובל שמשכנים את הדיירים בשכירות ונותנים להם דירה בבניין החדש
פרטים על חברת דניאל פז השקעות בע"מ.
13/04/14 21:34
115צפיות
עו"ד אליהו יוסף, הוא מנכ"ל והבעלים של חברת "דניאל פז השקעות בע"מ".
חברת דניאל פז השקעות בע"מ, שעבודים עפ"י רשם החברות - http://havarot.justice.gov.il/CompaniesPetitionSta...
כתובת החברה עפ"י האתר : רחוב סחרוב דוד 13, ראשון לציון. [בתוך "בית רפי שפירא] ליד "קניון הזהב" - https://www.google.co.il/maps/place/%D7%93%D7%A0%D...
ברשם החברות מופיעה כתובת שונה - רחוב השומר 61 ראשל"צ.

לפי "טבלת" הפרוייקטים, ניתן לראות שלמעט תמ"א 38 ברח' כצנלסון 10-12 בראשל"צ [שבוצע עם שותפים] יתרת המצגים מדברת על בניה בעתיד...
http://www.dpaz.co.il/html5/?_id=12311&did=914...

כלומר ניסיון ביצועי של ממש כנראה אין.

תמ"א 38 ברחוב כצנלסון [תוספת קומה וחצי] - ראו קדימה ושמאלה -
https://www.google.co.il/maps/@31.967257,34.797282...

החברה פעילה בעיקר בתשתיות תקשורת וחשמל [לפי רשימת לקוחות שמוצגת באתר] ו...מספקת שירותי אחסנה וניהול לוגיסטי במיקור פנים וחוץ.
דיונים משפטיים בהם מעורבת החברה.
13/04/14 22:08
93צפיות
לחברה תביעות לא מעטות בביה"ד האיזורי לעבודה כמפורט בהמשך...[יש עוד החלטות שהגיעו לפשרה או לגישור]
ס"ע [באר שבע] עמנואל ששונקר ואחרים נגד חברת דניאל פז השקעות בע"מ - http://breader.court.gov.il/BookReader/getbook.asp...

ס"ע [ת"א] יובל בשה נגד חברת דניאל פז השקעות בע"מ, 41060-05-12 - לא ניתנה רשות לצפיה בהליכים.
תע"א [ת"א] יפית חפוטא נגד חברת דניאל פז השקעות בע"מ , 2178/09 -פסה"ד - http://www.takdin.co.il/searchg/%D7%AA%D7%A2%20%D7...

אלבר ציי רכב (ר.צ.) בע"מ נ' דניאל פז השקעות בע"מ -[ההליך כנראה טרם הסתיים]  http://www.ruling.co.il/%D7%90%D7%9C%D7%91%D7%A8-%...(%D7%A8.%D7%A6.)-%D7%91%D7%A2%22%D7%9E-%D7%A0'-%D7%93%D7%A0%D7%99%D7%90%D7%9C-%D7%A4%D7%96-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A2%22%D7%9E_f30fe5af-edea-4d95-a314-791c03731e54

רון ויניק נ' דניאל פז השקעות בע"מ -ת"ק 42535-07-13 בבימ"ש השלום בנתניה -  אין פרטים .
המשך
14/04/14 09:25
82צפיות
דוד תודה על המידע.

נראה שהחברה לא בעלת נסיון מעשי בתחום פינוי בינוי. ויש נגדה מספר תביעות בעניין דיני עבודה - אני לא בטוח שהמשמעות היא שהחברה לא "אמינה". לא ברור לי כ"כ מה משמעות השעבוד כפי שרשום רשם החברות.

השאלה הנשאלת, האם טרם החתימה על המסמך (שצרפתי קודם) כדאי להתייעץ עם עו"ד. או שהמסמך אינו מחייב אף אחד מהצדדים?

תודה מראש
בשום פנים ואופן לא לחתום על המסמך הזה
16/04/14 14:01
60צפיות
אם הדיירים מעונייניםבפרוייקט התמ"א 38 עם חברה זן, נציגות הבניין יחד עם עו"ד הדיירים צריכים לנהל מו"מ  עם היזם ועורכי דינו ולכתוב יחד הסכם מפורט (זה נראה כמו ספר בן עשרות עמודים) מוסכם, ואז חותמים על ההסכם המפורט.
הנייר שצירפת בעצם מחייב את הדיירים להסכים לפרוייקט, לפני שקראו את ההסכם המפורט, ואח"כ יהיה להם קשה לסגת מהסכמתם, כי הם חותמים שידוע להם שבעקבות החתימה על מסמך זה - היזם נכנס להוצאות והתחייבויות. אם בסוף דייר מסוים יתחרט ולא ירצה לחתום על ההסכם (כי למשל אין מספיק ערבוות, או כל סיבה אחרת), אז יש פתח לחברה לתבוע אותו לפיצוי על הוצאותיה.
הדבר היחיד שלגיטימי לחתום עליו בשלב הזה הוא התחייבות מצד הדיירים לא לפנות ליזם אחר במשך חצי שנה, שבמהלכה היזם הנוכחי יקדיש זמן למו"מ, לבחינת כדאיות ולכתיבת ההסכם המפורט.
מה המסר ?
16/04/14 17:28
45צפיות
קחו עו"ד מומחה לנדל"נ מטעמכם שאינו מייצג את היזם וכדאי שתתיעצו איתו כדי שמקסם את תנאי המו"מ מול יזם זה או אחר.
רצוי לקחת גם שמאי שיוכל להעריך את הזכויות העתידיות במתחם.

שלא תיזונו ממידע חלקי של היזם
º
תודה
16/04/14 19:37
8צפיות
מפרט דירה באר יעקב
16/04/14 14:16
69צפיות
שלום אנשים, אנחנו לפני רכישת דירה בפרויקט בבאר יעקב.
אני מחפש אנשים שרוכשים או מתכוונים לרכוש גם הם דירה בפרויקטים השונים שם,
רוצה לבדוק לגבי המפרט האם הוא סביר? האם נדרש לתוספות גדולות לאחר החתימה על החוזה?
האם יש סטנדרט מקובל או דברים שחייבים לעמוד עליהם בעניין הזה לפני החתימה על החוזה?
תודה
האם הרושם שלי מהחודשים האחרונים נכון? חלה
13/04/14 02:10
365צפיות
התעוררות רבתי בחלק ממדינות ארה"ב בכל הקשור למכירת נדל"ן?
לא בחודשים האחרונים
13/04/14 14:56
188צפיות
המשקיעים החכמים רכשו בתחילת 2009 כשרוב הדיעות כאן בארץ היו "לא להתקרב".
ההתעוררות הממשית החלה בערך מאמצע 2010 ובשנתיים האחרונות המשקיעים אף העלו הילוך ברכישת נדל"ן בארה"ב.
ההתעררות כבר החלה לפני מספר שנים באזורי
15/04/14 08:41
106צפיות
הביקוש החמים, כרגע ישנה התרחבות לשוליים ואף למקומות נידחים יותר.

להערכתי ארה"ב תצא מהמשבר אך מתי וכמה זמן - הרבה מאוד.

יש לבדוק היטב את השקעות הנדל"ן המוצאות לך ולבחון אותם תחת זכוכית מגדלת.
איני קונה על הנייר. אני נוסע כדי לבחון כל הצע
16/04/14 01:38
74צפיות
ה בעצמי, תוך השענות על מירב העזרה והידע שאני מקבל.

למעשה, רכשתי לי בית בחודש שעבר, בעיקר עקב התרשמותי כי השוק אכן שינה הילוך ובתים סבירים עפים מהר...

כעת אני בודק את ברצלונה...
קניה ומכירה של דירה
12/04/14 13:05
301צפיות
חתמתי על זיכרון דברים עם קבלן לדירה חדשה על הנייר וסגרנו על מחיר בטרם מכרתי את הדירה שלי (אבל גם בטרם ידעתי על כל הרפורמות האחרונות המתוכננות) עכשיו אני נמצא במצב בעייתי נראה לי שקשה למכור ומצד שני אם נחכה עוד שנה לא בהכרח יהיה יותר טוב , האם כדאי לבטל את העיסקה ? האם הסיכון גדול יותר מאי פעם ? מה דעתכם ?
יש תשובות אבל לא בטוח שכאלו שתרצה
( לעסק שלי )
13/04/14 18:05
161צפיות
א. לעולם לא חותמים על זיכרון דברים.
ב. לא קונים דירה מקבלן (או מכל אחד אחר) ללא עו"ד המייצג א ו ת ך.
ג. אנו יכולים לדעת מה יהיה עוד שנה בדיוק כמוך. בנתיים לא נראה שיש שינוי כלשהו.

בהצלחה וחג שמח .
כמה תשובות
15/04/14 08:30
110צפיות
לגבי ביטול החוזה במובן המשפטי - יש להתייעץ עם עו"ד ולבחון את זיכרון הדברים עליו חתמתה.

לגבי ביטולי החוזה עקב סיבות של הטבות, שינוי מיסוי וכו - להערכתי כן תהיה ירידה במחירי הנדל"ן אך לא בטווח של שנה ולא מעבר לשיעור של 10 - 15 אחוז וזה אף בקצה הסקאלה.

אם בגלל זה שווה לבטל חוזה - זה תלוי רק בך.

בכל מקרה הרבה בהצלחה.
º
לא חותמים זכרון דברים. לא קונים לפני שמוכרים.
17/04/14 10:02
25צפיות

עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
עוד בנושא הפורום


Flix
מקרא סימנים
ללא תוכן תגובה להודעה
הודעה חדשה אורח בפורום
הודעה מקורית הודעה נעוצה