בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

  

תכנית הבחינות של שמאי מקרקעין (עדכון ינואר 2006)

1
חלק א' – בחינות מוקדמות1. יסודות המימון ושימושם בשומת מקרקעיןמשך הבחינה 3 שעות (מותר להחזיק מחשבון פיננסי).נושאי הבחינה1. ערך עתידי וערך נוכחי של סכום חד-פעמי;2. ערך נוכחי של סדרת תשלומים, תזרים מזומנים;3. ערך עתידי של סדרת תשלומים;4. ערך נוכחי של סדרת "סכומים צומחים" ושל סדרת סכומים אין-סופיים;5. הקשר המתמטי בין הערכים האמורים;6. ריבית נקובה, ריבית אפקטיבית, ריבית ריאלית, החזר הון, שיעור תשואה נקוב וריאלי, ושיקולי אינפלציה;7. ערך נוכחי נקי ושיעור תשואה פנימי בתהליך בדיקת כדאיות השקעה;8. בדיקת כדאיות השקעה בתנאי סיכון; שונות, סטיית תקן;9. שיקולי תוחלת חיים במסגרת חישובי ערך נוכחי;10. מחיר הון ומנוף פיננסי;11. קרן פחת ושיטות הפחת השונות;12. יישומם של הנושאים דלעיל בתחום המקרקעין.2. יסודות מדידה ומיפוימשך הבחינה 3 שעות.נושאי הבחינה1. מושגים בסיסיים: כדור הארץ (צורתו, גודלו, תנועותיו), זמן (אמיתי, מקומי, G.M.T), היטלים גאודטיים (ביישום להיטלים של מפות ישראל), מערכות קואורדינטות, קנה מידה, חישובים בסיסיים במערכת קואורדינטות (מרחקים, שטחים, אזימוטים);2. מיפוי: סוגי המפות (מפות בכל קנ"מ, מפות ערים, מפות טופוגרפיות, מפות קדסטריות, מפות הנדסיות, מפות נושא וכיו"ב) ושימושן לשמאי, קריאת המפות לסוגיהן, שימוש במפות (התמצאות, מדידת מרחקים, זוויות ושטחים, העברת נתונים ממפה למפה, קריאת גבהים כולל קווי ראיה ושטחים מתים, קריאת פרטים), מערכת מידע גאוגרפית (GIS), יפוי ממוחשב, חישה מרחוק, לוויינים לצורכי מיפוי;3. מדידות: עקרונות המדידה, רשת בקרה אופקית – טריאנגולציה ופוליגונים (הקמה, חישוב, הרשת בישראל) חישוב שטח, חישובי נפח, חישובי הפרשי גובה, חישובי מרחק, חישובי אזימוט, חישובי נקודות, מדידת פרטים (שיטת המשיחה, מדידה פולארית, שימוש בתחנה כוללת (Total station) וב-GPS), מדידת גבהים וחישובם, קווי גובה, ביון (אינטרפולציה), הכרה בסיסית של מכשירי מדידה ושימושם, מושגים בסיסיים בתורת השגיאות;4. פוטוגרמטריה: יסודות ועקרונות בפוטוגרמטריה, מושגים בפוטוגרמטריה, סוגי צילומים קיימים, שימושי פוטוגרמטריה, התמצאות בתצלומי אוויר, מיפוי פוטוגרמטרי לסוגיו;5. הסדר קרקעות (קדסטר) – היבט המדידות והמיפוי: תולדות הסדר קרקעות (מהרישום העותומני, הקדסטר המנדטורי עד היום), עקרונות הסדר קרקעות, תהליך ההסדר, תכניות לצורכי רישום, מפות רישום, חוקים ותקנות (פקודת המדידות, תקנות המודדים (מקצוע המדידה), התשמ"ב-1982, תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998, חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) – בענין מיפוי לצורכי רישום) רישום בתים משותפים, שיכון ציבורי, משבצות חקלאיות.3. יסודות הכלכלהמשך הבחינה 3 שעות.נושאי הבחינהחלק א': מיקרו כלכלה ומקרו כלכלה (75% מציון הבחינה ביסודות הכלכלה)מיקרו כלכלה1. תופעת המחסור:א. גורמי ייצור;ב. עקומת התמורה;ג. עלות אלטרנטיבית (כוללת, ממוצעת, שולית);ד. התמחות וחליפין;ה. יתרון יחסי ויתרון מוחלט.2. מבנה השוק (מקבלי החלטות).3. פונקציית הייצור:א. תפוקה: כוללת, ממוצעת ושולית (חוק התפוקה השולית הפוחתת);ב. קביעת היקף הייצור;ג. שווי המשקל.4. פונקציית ההיצע:א. הכמות המוצעת;ב. עקומת ההיצע;ג. עודף יצרן.5. קביעת הרכב הצריכה:א. שיעור התחלופה השולי;ב. מגבלת תקציב;ג. שווי משקל.6. פונקציית הביקוש:א. עקומת הביקוש;ב. ביקוש ותועלת;ג. תועלת כוללת ושולית;ד. עודף הצרכן;ה. רנטה חקלאית/ביקוש נגזר.7. השוק התחרותי (שוק משוכלל):א. ביקוש והיצע מצרפים;ב. שווי המשקל בשוק תחרותי (משוכלל);ג. גמישות עקומת הביקוש וההיצע;ד. שוק תחרותי מול שוק המקרקעין.8. התערבות ממשלתית (מסים ופרמיות).9. מונופול, אוליגופול.מקרו כלכלה1. החשבונאות הלאומית;2. ייצור מצרפי;3. צמיחה כלכלית;4. חיסכון והשקעה במשק סגור ופתוח;5. כסף, מחירים, אינפלציה, שער חליפין;6. אבטלה שווי משקל קיינסיאני;7. המשק הפתוח (סחר בין-לאומי, מאזן תשלומים).חלק ב': כלכלה עירונית (25% מציון הבחינה ביסודות הכלכלה)1. שוק המקרקעין והמבנה העירוני:א. קביעת מחירי קרקע עירוניים: תאוריית הרנטה של ריקרדו, רנטה מקרקעין ורנטה ביחס למיקום (Bid (Rent המודל של פון תונן (Von Thunen);ב. היצע הקרקע בעיר;ג. מודל העיר החד-מוקדית (המודל של אלונסו, מות-מילס) (Alonso, Muth-Mills);ד. מודל העיר הרב-מוקדית (המודל של מקמילן ומקדונלד) (Mcmillen And Mcdonald).2. שוק הדיור:א. צפיפות עירונית, השפעה על ערכי קרקע ושימושי קרקע;ב. תכונות מלאי הדיור בהיבט של היצע (ירושה, חלחול כלפי מטה שיקום מלאי הדיור);ג. העדפת הדיור של הפרט;ד. מודלים של מחירי דיור.3. שוק הנדל"ן לתעשיה מסחר ושירותים:א. תאוריות מיקום של פעילות כלכלית;ב. המע"ר (מרכז עירוני ראשי) והשפעתו על רנטות, שכר ושימושי קרקע;ג. התפתחותם של מוקדים חוץ-עירוניים.4. שוק העבודה בעיר:א. מוקדי תעסוקה עירוניים והשפעתם על בחירת מקום מגורים;ב. יזמויות ויצירתם של מוקדי עבודה (השפעתם על הביקוש למגורים);ג. גורמים המשפיעים על עלות העבודה בעיר.5. תהליכי צמיחה עירוניים:א. מודל הבסיס הכלכלי של העיר;ב. המכפיל העירוני הקיינסיאני;ג. תופעת האגלומרציה ותשואה עולה לגודל, המודלים החדשים של הנדרסון קרוגמן (Henderson Krugman).
נכתב ע"י אבי שנער
2
4. יסודות הנדסת בנין והנדסה אזרחיתמשך הבחינה 3 שעות.נושאי הבחינה1. כללי:א. תכניות לסוגיהן (לרבות תכניות הגשה והיתרי בניה, תכניות עבודה ותכניות פרטי בנין) וקריאתן;ב. מפרטים טכניים, המפרט הכללי;ג. חוקים תקנים ותקנות בעניני בניה (חוק התכנון והבניה והתקנות שלפיו, תקני תכנון, תקני בדיקה, תקני בטיחות).2. הנדסת בנין:א. עבודות בניה:(1) סיווג בנינים על פי ייעודם ושימושיהם, על פי תכנונם הקונסטרוקטיבי ועל פי סוגי החומרים;(2) סוגי קרקעות ושיטות הביסוס המתאימות להם;(3) שלד הבנין ורכיביו והתקנים השונים לתכנונם;(4) הכוחות הפועלים על המבנה והעומסים התקניים המתייחסים לסוגי מבנים שונים;(5) מצבי תכנון בהתייחס לתקנים השונים;(6) שיטות ביצוע לשלדי בנינים מסוגים שונים, לרבות שיטות הבניה המקובלות (יציקה באתר, טרומי, מתועש, דרוך) ויישומם בסוגי מבנים שונים;(7) אלמנטים במבנה, הערכת מידותיהם, תכונותיהם והתקנים הרלוונטיים להם (יסודות, קורות יסוד, רצפה תלויה, תקרות מסוגים מקובלים שונים, גגות בטון, אלמנטים דרוכים, סוגי קירות חוץ, מחיצות וקירות פנים לסוגיהם, מרחב מוגן דירתי, מרחב מוגן קומתי, מקלט וחניון).ב. עבודות גימור:(1) שיטות וחומרים (לחיוץ, לגמר רצפות, לגמר תקרות, לגמר קירות חוץ, לחיפויים (לרבות לבידוד ואיטום), מערכות אינסטלציה ותברואה, מערכת החשמל, כוח ותאורה, מתח נמוך, מעליות, מערכות מיזוג אוויר לסוגיהן, עבודות נגרות, מסגרות ואלומיניום, עבודות פיתוח);(2) מערכות גילוי אש , בטיחות וכיבוי אש;(3) מערכות תקשורת פנים לסוגיהן.ג. סוגי בניה מיוחדת:(1) בניה טרומית, מתועשת ודרוכה;(2) בניה מקונסטרוקציית פלדה – יתרונות וחסרונות;(3) מבנים קלים.ד. נזקים וליקויים במבנים, שיטות בדיקה לפי תקנים ותקנות, הגורמים להיווצרותם ושיטות תיקונם.3. הנדסה אזרחית:א. ידיעה כללית ואמדן כמויות;ב. תשתיות רטובות (תיעול, ניקוז, ביוב, מכוני טיהור, מים);ג. תשתיות תחבורה (גשרים, כבישים ומסילות ברזל);ד. עבודות עפר, מבנה כבישים (חתכים טיפוסיים), מעבירי מים.4. אמדני עלויות:א. סיווג עלויות, עלויות ישירות, עלויות עקיפות, אגרות והיטלים, עלויות יזם ומימון;ב. מחירונים לאמדן עלויות השימוש בהם, יתרונותיהם ומגבלותיהם, סוגי מחירים ועלויות (מחיר למ"ר כללי, מחיר ספציפי לעבודה וכיו"ב);ג. בניית תקציב לפרויקט;ד. מדד תשומות הבניה;ה. עלויות הקמה של מבנים שונים וסוגי פעילויות בניה ומערכות בבנין;ו. שיטות מדידה בבנינים לצורך תמחיר או אמדני עלויות, כתבי כמויות, אמדן של כמויות;ז. חלקי בנין ומשקלם בעלות הכוללת;ח. התפלגות העבודות השונות בעלות הבניה (בעיקר למגורים);ט. עלויות פיתוח כללי וצמוד ומערכות תשתית;י. עלויות החזקה של מבנים (בעיקר מבני משרדים);יא. השפעת התכנון על העלות;יב. סוגי התקשרות עם קבלנים לצורך בניה (עסקת קומבינציה, בניה ישירה, בניה עם קבלני משנה, בניה במחיר פאושלי, בניה ב"עלות +" (+ Cost), הזמנת בניה);יג. שיעורי רווח יזם ורווח קבלני;יד. גורמים המשפיעים על עלות הבניה: מיקום הבנין, טופוגרפיית השטח, טיב הקרקע, מפלס מי התהום, צורת הבנין ואופן תכנונו, לרבות חומרי הבניה המתוכננים, היקף הבניה, רמת הגמר הנדרשת, משך הבניה, השפעת תקנות ותקנים על העלות;טו. גיל פיזי וגיל אפקטיבי של מבנים ותוחלת החיים הפיזיים;טז. ליקויים ופחתים הניתנים לתיקון וכאלה שאינם ניתנים לתיקון ויוצרים פחת שווי.5. סטטיסטיקהמשך הבחינה שעתיים (מותר להחזיק חומר עזר).נושאי הבחינה1. סטטיסטיקה תאורית: סולמות מדידה, מדדי מיקום ופיזור, מדדי קשר, רגרסיה פשוטה;2. מבוא לתורת ההסתברות: מרחב מידגם, מאורעות, פעולות במאורעות, הסתברות מותנית, משתנים מקריים, תוחלת ושונות, התפלגויות נבחרות;3. מושגי יסוד בהסקה סטטיסטית: דגימה, התפלגות דגימה, משפטי גבול;4. אמידה: אמידה נקודתית, רווחי סמך;5. בדיקת השערות: מבחנים פרמטריים ואי-פרמטריים;6. מודלים לינאריים: רגרסיה לינארית פשוטה, ניתוח שונות חד-כיווני;7. מבוא לסדרות עתיות: הגדרות, מיתאם סדרתי, מגמה, עונתיות, ממוצע נע, Arima.
נכתב ע"י אבי שנער
3
6. דיניםמשך הבחינה 3 שעות (מותר להחזיק חומר עזר).הנבחנים נדרשים לגלות בקיאות בחוקים, בתקנות ובפסיקה העדכנית (עד 6 חודשים לפני הבחינה).נושאי הבחינה1. דיני קנין:(1) חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;(2) חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972;(3) פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969;(4) חוק-יסוד: מקרקעי ישראל;(5) חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960;(6) חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960;(7) החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) בתחום העירוני ובתחום החקלאי (לדוגמה החלטות שענינן זכויות בקרקע, עסקאות, הסכמים והתשלומים השונים למינהל, דמי היתר, דמי הסכמה, דמי חכירה, דמי היוון);(8) חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973;(9) חוק המכר, התשכ"ח-1968;(10) חוק המשכון, התשכ"ז-1967;(11) חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971;(12) חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים), התשמ"א-1981.2. דיני הפקעה (לרבות, תנאי ההפקעה, הליכיה ושלביה):(1) פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943;(2) חוק התכנון והבניה (סעיפים 188-202);(3) חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964;(4) פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943;(5) חוק לתיקון פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), התשי"א-1951;(6) חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953;(7) חוק כביש ארצי לישראל, התשנ"ה-1994;(8) הפקעות – היבטים של המשפט המינהלי – האיזון בין האינטרס הציבורי וההגנה על זכות הקנין הפרטי; צמצום פגיעת ההפקעה (קרקע חליפית, ביצוע עצמי, שיהוי בביצוע ההפקעה על ידי הרשות, החזרת קרקע שלא נוצלה או שונה ייעודה לבעליה).3. דיני שמאות, בוררות וגישור:(1) חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, התקנות שמכוחו, תקנות שמאי מקרקעין, התשכ"ג-1963, ותקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966;(2) חוק הבוררות, התשכ"ח-1968; הסכם בוררות, מינוי הבורר, סיום כהונת הבורר, פסק הבורר, אישור לביטול פסק הבורר בבית המשפט;(3) גישור – ההליך, תנאיו ותוקפו;(4) שמאי, מעריך, שמאי מכריע, בורר, מגשר: ההבחנות בין בעלי התפקידים, היקף סמכויותיהם ותוקף קביעתם;(5) חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיפים 79א, 79ב, 79ג, 79ד;(6) תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, תקנות 234-239 (אבעיות), תקנות 125, 126, 129, 130, 131, 133, 134, 134א, 136 (מומחים).4. דינים אחרים:(1) חוק החברות, התשנ"ט-1999; סוגי חברות, האישיות המשפטית הנפרדת, תזכיר ותקנות, המניה, סוגי המניות, אסיפות כלליות, סוגי החלטות האסיפה הכללית; גיוס הון על ידי חברה ציבורית, תשקיף;(2) פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983; שעבודים, כינוסים ופירוקים;(3) פקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975; שותפות מהי? הבחנה בינה לבין חברה, היחסים בין השותפים בינם לבין עצמם, היחסים בין אנשים המתקשרים עמם, מהי שותפות מוגבלת;(4) חוק הירושה, התשכ"ה-1965; ירושה על פי צוואה, ירושה על פי דין, צו ירושה וצו קיום צוואה, מנהל עיזבון – סמכויותיו וחובותיו, עסקאות במקרקעין הדורשות אישור בית משפט, חלוקת העיזבון בידי מנהל העיזבון;(5) חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; הצעה וקיבול, כריתת חוזה, ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו;(6) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; תרופות הנפגע בשל הפרת חוזה – אכיפה, ביטול ופיצויים;(7) חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958; התיישנות מהי, תקופת ההתיישנות במקרקעין, חישוב תקופת ההתיישנות;(8) חוק המיטלטלין, התשל"א-1971, סעיף 10א;(9) חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969;(10) חוק השליחות, התשכ"ה-1965;(11) חוק הנאמנות, התשל"ט-1979;(12) חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950;(13) חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), התש"י-1950;(14) חוק המים, התשי"ט-1959;(15) חוק הנפט, התשי"ב-1952;(16) חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ"ח-1998; (17) חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;(18) חוק העתיקות, התשל"ח-1978;(19) תקנות מקרקעי ישראל (כללים להעברת בעלות לנפקדים), התשכ"ג-1963;(20) פקודת הנזיקין [נוסח חדש], פרקים א'-ג', ה'.
נכתב ע"י אבי שנער
4
7. תכנון ובניהחלק א': יסודות תכנון עירוני (50% מציון הבחינה בתכנון ובניה)משך הבחינה שעתיים וחצי (מותר להחזיק חומר עזר)נושאי הבחינה1. תאוריית התכנון:א. החשיבה הרגולטיבית והיחס בין התערבות לאי-התערבות;ב. סוגי התכנון העיקריים (תכנון מסדיר, מקצה, מכוון, מסנגר);ג. גישות שונות בתכנון (התכנון הרציונלי-ליניארי, התכנון הפרוגרסיבי, התכנון האסטרטגי וכד');ד. יעדים בתכנון ויישומם.2. הליכי תכנון:א. תפקיד המתכנן בהליך התכנון והיחסים בינו לבין היזם, השלטון (ארצי ומקומי) והציבור;ב. מעורבות הציבור בשלבים השונים של התכנון;ג. מרחבי תכנון וגבולותיהם.3. יסודות הכנת התכנית:א. מושגי יסוד בתכנון (אחוזי בניה, קווי בנין, רזולוציה וקני מידה, צפיפות אובייקטיבית ונתפסת, שטחי בניה כוללים ועיקריים, קו כחול של התכנית וכד');ב. הקשר בין תכנון מיתארי-מפורט לבין תכנון אדריכלי של המבנה הבודד;ג. שלבים בהכנת תכנית (יעדים, ניתוח שטח, הכנת פרוגרמה, תשריטים, עקרונות עיצוביים וקונספציות תכנוניות, ניסוח האילוצים, אלטרנטיבות, תהליכי בחירה האופציה המועדפת וכד');ד. כלי ניתוח נוספים בטיפול בהיבטים דמוגרפיים, חברתיים וכלכליים (חיזוי, הקצאה, אופטימיזציה וכד');ה. היבטי תכנון (לרבות, תכנון של תחבורה, תשתיות-על ותשתיות מקומיות, שטחים ציבוריים ופתוחים);ו. קביעת יעדי תכנון, יצירת חלופות והערכתן ותהליך ביצוע התכנון;ז. התכנון הפיסי (הנתונים הפיסיים, ההנדסיים, החברתיים, הכלכליים והביטחוניים שהם הגורמים לתכנון הארצי, האזורי, המקומי ולתכנון המגרש הבודד);ח. עקרונות התכנון בהתאם לייעודי קרקע השונים; הקצאת שטחים לייעודים שונים (קביעת אזורים), מדיניות צפיפות הדיור, ייעודים ציבוריים ומידת הקשר בינם לבין הצפיפויות, מערכות תחבורה וחניה, דרישות איכות סביבה;ט. התפתחות ערים (אורבניזציה);י. נורמות ותקנים (לרבות לשטח ציבורי פתוח, שכונתי, עירוני, לשטחים, לבניני ציבור לגני ילדים, לבתי ספר, תקני חניה, רוחבי דרכים שכונתיים, מאספים ראשיים);יא. שיקולים כלכליים ושמאיים בהכנת תכניות מיתאר;יב. תכניות מיתאר ארציות עיקריות לישראל.חלק ב': דיני התכנון עירוני (50% מציון הבחינה בתכנון ובניה)משך הבחינה שעתיים וחצי (מותר להחזיק חומר עזר)הנבחנים נדרשים לגלות בקיאות בחוקים, בתקנות ובפסיקה עדכנית (עד 6 חודשים לפני הבחינה).נושאי הבחינה1. העקרונות המשפטיים ביסודו של חוק התכנון והבניה;2. מוסדות התכנון (הרכבם, סמכויותיהם, ודרכי פעולתם): המועצה הארצית, הוועדות המחוזיות לתכנון ולבניה, הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה, ועדות ערר מחוזיות, ועדות המשנה של הוועדות השונות;3. ועדות ורשויות אחרות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה;4. התכנון הסטטוטורי (הסדיר) והדרכים לביצועו: התכניות השונות (לרבות תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מפורטת, תכנית לאיחוד וחלוקה חדשה, תשריט חלוקת קרקע);5. תכניות אחרות: תכנית אב, תכנית למבנני/מתחמי תכנון, תכנית בינוי, תכניות רקע לתכניות סטטוטוריות;6. תכנון נקודתי ותכנון מיתארי (מחוזי או ארצי);7. נספחים בתכניות: לרבות, נספח תנועה/תחבורה וחניה, נספח שמאי/כלכלי, נספח השפעה על הסביבה, נספח פרוגרמטי;8. שיתוף הציבור בהליכי התכנון: הליך פרסום התכנית, הפקדתה, שמיעת התנגדויות, ופרסומה למתן תוקף; ניגודי ענינים בהליכי התכנון ובמוסדות התכנון; איזון האינטרסים בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי בהליך התכנון;9. תכניות להתחדשות עירונית – "פינוי בינוי": שיקולים פיזיים, תכנוניים, וכלכליים; חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964, מטרתו, התהליך בהכנת תכנית שיכון ציבורי ואישורה;10. שימור, תכניות שימור, התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה;11. הליכי רישוי: בקשה להיתר, הקלה ושימוש חורג; הקלות ושימושים חורגים – האיזון בין הגמישות בתכנון לבין הפגיעה בתכנון המיתארי;12. עררים על תכניות והיתרים לפני ועדות ערר מחוזיות;13. פגיעה במקרקעין – פיצויים בגין נזקי תכנית: עקרונות לקביעת פיצויים נזקים שנגרמו על ידי התכנון; הליכי הגשת תביעת פיצוים ודרכי בירורה, שיקולים כלכליים בבחינת תכנית, כתבי שיפוי;14. התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לרבות, היטל השבחה בגין אישור תכנית, הקלה ושימוש חורג על פי תכניות שונות (תכנית מיתאר, תכנית מפורטת, תכנית בנין, תכנית חלוקה) לרבות תשריט ותקנות; קביעת תשלומי איזון לצורך איחוד וחלוקה מחדש; פטורים מהיטל השבחה - תנאים ומגבלות, תשלומים על ידי מינהל מקרקעי ישראל;15. עבירות ועונשין לפי פרק י' בחוק התכנון והבניה: היבטים כלכליים וחברתיים של עבירות הבניה ומשמעותם הכלכלית;16. הגנה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה.
נכתב ע"י אבי שנער
5
8. יסודות חשבונאות וניתוח דוחות כספייםמשך הבחינה שעתיים וחצי.נושאי הבחינה1. מבוא לניתוח דוחות כספיים:א. מידע חשבונאי מול מידע כלכלי;ב. סקירת עקרונות החשבונאות;ג. דוחות נומינליים ודוחות מתואמים לאינפלציה;ד. רווח חשבונאי ורווח לצורכי מס.2. המרכיבים העיקריים של הדוחות הכספיים ומשמעויותיהם:א. המאזן;ב. דוח רווח והפסד;ג. דוח על השינויים בהון העצמי;ד. דוח על תזרימי המזומנים;ה. ביאורים לדוחות הכספיים.3. ניתוח יחסים פיננסיים:א. נזילות;ב. רווחיות;ג. איתנות פיננסית;ד. יעילות;ה. מידע מאזני וחוץ-מאזני (Off-Balance Sheet) ורווחים/הפסדים סמויים.4. עקרונות יסוד בדיווח כספי:א. עיקרון "העסק החי";ב. עיקרון העלות;ג. עיקרון הצבירות;ד. ההכרה בהכנסות והוצאות;ה. ההכרה בנכסים והתחייבויות;ו. התוכן הכלכלי לעומת הצורה המשפטית.5. מושג ההון העצמי והבעיות הכרוכות בו:א. מרכיבי ההון העצמי;ב. מקורות השינויים בהון העצמי;ג. ההבחנה בין הון, התחייבויות וסעיפים מעין הוניים;ד. ניירות ערך הניתנים להמרה;ה. מניות הניתנות לפדיון;ו. הון הנובע משערוך נכסים;ז. חלוקת דיבידנד במזומן;ח. חלוקת מניות הטבה.6. חיזוי קשיים פיננסיים וזיהוי עיוותים חשבונאיים:א. כלים חשבונאיים וסטטיסטים בחיזוי קשיים פיננסיים ופשיטות רגל;ב. השתקפות תהליכי משבר והבראה בדוחות הכספיים;ג. דפוס עיוותים חשבונאיים, תרמיות ומנגנוני בקרה בעסקים.7. הערכת שווי חברות:א. השווי בספרים, שווי השוק והשווי הנכסי של חברות;ב. שיטת "המכפיל" והשוואה לחברות דומות;ג. היוון תזרים המזומנים (שיטת D.C.F) ומחירי ההון (CCAW);ד. ניתוח TOWS ("עוצמות, חולשות, הזדמנויות, איומים");ה. מוניטין ופרמיית שליטה בחברות;ו. שווי מניות בלתי סחירות ומניות חסומות;ז. שווי חברות לצורכי הנפקה.8. רכישה ומיזוג של עסקים:א. המניעים לרכישה או מיזוג של עסקים;ב. ההבחנה בין רכישה למיזוג;ג. עקרונות הדיווח הכספי ברכישה ומיזוג;ד. ארגון מחדש של קבוצת חברות לקראת הנפקה לציבור.9. דוחות כספיים מאוחדים:א. מתי יש לאחד ומתי אין לעשות זאת;ב. עקרונות בסיסיים של האיחוד;ג. בסיס הצגת הנכסים במאזן המאוחד;10. הדיווח הכספי לגבי השקעות:א. בסיס השווי המאזני;ב. ההבחנה בין השקעות קבע להשקעות שוטפות;ג. הדיווח לגבי סוגים שונים של השקעות.11. דוחות כספיים מתואמים לאינפלציה:א. המשמעות הבסיסית של תיאום לאינפלציה;ב. מטבע הדיווח ויחידת המדידה;ג. משמעות מספרי ההשוואה בדוחות המתואמים;ד. השלכות התיאום על משמעותם של סעיפים שונים בדוחות הכספיים;ה. השלכות התיאום על איחוד חברות בנות בארץ ובחו"ל.12. נושאים נוספים:א. דוחות ביניים;ב. עלויות מימון;ג. שינויים בעקרונות החשבונאיים;ד. פרטים מיוחדים;ה. הפסקת פעולות של מגזר או מחלקה;ו. אירועים לאחר תאריך המאזן;ז. יחסים פיננסיים חשובים ומשמעותם;ח. משמעות המושג "כללי חשבונאות מקובלים".13. תקנים חשבונאיים:עיקרים בגילויי הדעת של המוסד לתקינה חשבונאית הרלוונטיים לשומות מקרקעין (על פי גילויי הדעת של לשכת שמאי המקרקעין).9. מיסוי מקרקעין ומסים אחריםמשך הבחינה שעתיים וחצי (מותר להחזיק חומר עזר).נושאי הבחינה1. עקרונות יסוד בדיני מסים;2. מסים ישירים ומסים עקיפים;3. פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], על סעיפים 1, 2, 17, 18, 21, 28, 88-101 (מס על רווחי הון);4. מיסוי השכרת זכויות במקרקעין, פקודת מס הכנסה סעיפים 8ב, 9(5)(ב), 9(25), 32(1)-(7), 122, 122א, חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות מגורים (הוראת שעה), התש"ן-1990, תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989; 5. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין);א. מיסוי הזכויות השונות במקרקעין;ב. עיקרים במיסוי איגודי מקרקעין;ג. מושג ה"שווי", והגדרתו בחוקים אחרים (פקודת מס הכנסה, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (להלן – חוק מס רכוש וקרן פיצויים), וחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן – חוק מס ערך מוסף));ד. מס רכישה (לפי החוק והתקנות);ה. מס מכירה (לפי החוק והתקנות);ו. יום המכירה ויום הרכישה;ז. ניכויים;ח. שיעורי המס;ט. פריסת המס;י. פטור לדירת מגורים מזכה (לרבות סעיף 49ז לחוק);יא. אופציה במקרקעין;יב. חילוף זכויות במקרקעין;יג. מיסוי עסקאות קומבינציה (מס שבח, רכישה ומע"מ על שירותי בניה);יד. מיסוי עסקאות פינוי בינוי;טו. דיווח על עסקאות ומועדי התשלום (מס שבח, מס רכישה ומס ערך מוסף);טז. עסקאות מול המדינה ומוסדות ציבור;יז. מיסוי הפקעות, חלוקה ואיחוד וחלוקה;יח. העברת זכויות מנאמן לנהנה;יט. העברת זכויות באיגוד מקרקעין לרבות פירוקים ומיזוגים (סעיפים 70 עד 72א לחוק מיסוי מקרקעין; סעיפים 103 עד 105י לפקודת מס הכנסה);כ. הליכי השגה וערעור על שומות במיסוי מקרקעין ומס ערך מוסף;כא. הורשה.6. חוק מס רכוש וקרן פיצויים (עקרונות החוק);7. חוק מס ערך מוסף (בכל הנוגע למקרקעין בלבד, לרבות סעיפים 1 עד 10, 27 עד 31, 43א, 51 עד 54, 137א, וכן תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976);8. ארנונה עירונית, לרבות החבות במס, מועדי תשלום והפטורים;9. חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (פרק שביעי 1: הטבות במס לגבי בנינים להשכרה).
נכתב ע"י אבי שנער
6
חלק ב' – בחינות סופיות1. מבוא לתורת השמאותמשך הבחינה 4 שעות.נוסף על נושאי הבחינה המפורטים להלן נדרשים הנבחנים לגלות ידע והבנה בנושאי הבחינות הקודמות ויישומם בפתרון שאלות הבחינה.נושאי הבחינה1. השמאי ושוק המקרקעין;2. תאוריית השווי;3. עקרונות לשיקולי שווי (עקרונות אוניברסליים);4. שוק הכספים ושוק ההון;5. תורת התועלת (לרבות, "שווה ערך ודאי", אפיון המשקיע (שונא סיכון, אוהב סיכון, אדיש סיכון) פונקציות תועלת, סך הכל תועלת לעומת תועלת שולית);6. אפיון רשות מקרקעין;7. סביבה במקרקעין;8. השימוש המיטבי;9. תהליך השומה;10. איסוף ועיבוד מידע במקרקעין;11. גישת ההשוואה;12. גישת השווי הפיזי;13. גישת היוון ההכנסות;14. חבילת זכויות והערכת זכויות חלקיות.2. גישות ועקרונות בהערכת מקרקעיןמשך הבחינה 5 שעות (מותר להחזיק חומר עזר).נוסף על נושאי הבחינה המפורטים להלן נדרשים הנבחנים לגלות ידע והבנה בנושאי הבחינות הקודמות ויישומם בפתרון שאלות הבחינה.נושאי הבחינה1. עקרונות ושיקולים במטרות השומה השונות: אמדן שווי שוק; בטוחות לאשראי; הנפקת מניות ואג"ח; הערכת חברות; לוחות הקצאה ואיזון; ליווי פיננסי; עסקות קומבינציה לסוגיהן; נושאי חכירה; נושאי ביטוח שונים; הפקעות על פי חוקי ההפקעה השונים; ביתור שטחים; הערכת נזקי הפקעה (לרבות התקרבות דרך למקרקעין וכל נזק אחר); מיסוי לפי חוקי המיסוי השונים; קביעת פיצויי פינוי לכל סוגי המקרקעין, וכן לעסקים ולמוניטין; פגיעה במקרקעין לפי סעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבניה; היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה; פירוק שיתוף במקרקעין;2. עקרונות ושיקולים בשומת סוגי מקרקעין: קרקע פנויה; שטחים מבונים; זכויות בניה; שטחים בלא זכויות בניה נכסים מניבים וכיו"ב;3. עקרונות ושיקולים בהערכת מקרקעין לפי סוגי ייעוד ושימוש: מגורים לסוגיהם (דירות מגורים בבניה רוויה, בניה צמודת קרקע, בניה מעורבת); חצרות וגגות; מסחר; משרדים; שטחים מסחריים בתצורותיהם השונות (לרבות מרכזי מסחר, קניונים וכיו"ב); תעשיה; מלאכה; תעסוקה; אחסנה; נכסים חקלאיים; קרקעות לתכנון בעתיד וקרקעות "ספקולטיביות"; בתי מלון והארחה; בתי אבות ודיור מוגן; דירות נופש; תחנות תדלוק; ייעודים ציבוריים (לרבות ייעודים מיוחדים דוגמת חניונים וחניות, זכויות אוויר (Air Rights), מוניטין, חופי ים ונכסי חוף, מקרקעין לייעוד ספורט ונופש, נמלי ים ואוויר, מסופים בתחבורה יבשתית);4. עקרונות ושיקולים בהערכת מקרקעין לפי סוגי זכויות במקרקעין: זיהוי זכויות בנכס והגדרתן (The Bundle Of Rights Theory); שומת קרקע משלימה ונשלמת; זכויות חלקיות בנכסים (Partial Rights In Real Estate Properties) לרבות: בר-רשות, שוכר, מחזיק במקרקעין, דייר מוגן, וזכויות אחרות מכוח חוק המקרקעין; בעלות מלאה (Fee Simple); בעלות בחלקים בלתי מסוימים (מושעא); פיצול חבילת הזכויות (במישור המשפטי, הכלכלי והפיסי); עקרונות בשומת חכירות לסוגיהן (מינהל מקרקעי ישראל ואחרים), לרבות שווי זכויות חוכר מחכיר ושווי זכות החכירה עצמה; עקרונות שומת נכסים מוחזקים על ידי דיירים מוגנים, לרבות דמי מפתח, זכויות הדייר, זכויות הבעלים והנכס התפוס עצמו.3. יישומים בשומת מקרקעיןמשך הבחינה 6 שעות (מותר להחזיק חומר עזר).נוסף על נושאי הבחינה המפורטים להלן נדרשים הנבחנים לגלות ידע והבנה בנושאי הבחינות הקודמות ויישומם בפתרון שאלות הבחינה.נושאי הבחינה1. הערכת כל הייעודים והשימושים במקרקעין;2. הערכת כל סוגי הזכויות במקרקעין;3. הערכה לכל מטרות השומה;4. מחירי מקרקעין – ניתוח עסקאות ומחירים, תנודות מחירים, ידיעת מחירים ועלויות בניה לכל סוגי המבנים והפיתוח;5. מיסוי מקרקעין;6. הערכת אדמות מינהל מקרקעי ישראל;7. הערכת מקרקעין חקלאיים לסוגיו השונים;8. הערכת מקרקעין לענין חוק התכנון והבניה (היטל השבחה, פגיעה במקרקעין, הפקעות, איחוד וחלוקה וכל נושא אחר);9. הפקעות;10. פינויים;11. פסיקה בנושאים הקשורים לעבודת השמאי ובנושאים הקשורים למקרקעין.
נכתב ע"י אבי שנער
  תתי נושאים נוספים
קטגוריות
שחר אלוני ושות', הנהלת חשבונות וייעוץ מס

שחר אלוני ושות'

הנהלת חשבונות וייעוץ מס לפרטים וקביעת פגישה לחצו כאן >>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?
האזור שלי בפורום
לעמוד הפורום