לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

כיצד להמנע מהמוקשים שבדרך וליהנות מבית בארה"ב בצורה הבטוחה
01/10/14 20:32
86צפיות
כיצד להמנע מהמוקשים שבדרך וליהנות מבית בארה"ב בצורה הבטוחה ביותר
 
מאמר באתר לדעת 
המשבר ב 2008 שפקד את שוק הנדל"ן האמריקאי מהווה הזדמנות מיוחדת לעשיית רווחים, ברם לא מעט מהמשקיעים הפסידו השקעתם בהרפתקאות מפוקפקות. יצאנו לבדוק והבאנו לכם את מורה הנבוכים לרוכש בית בארה"ב
 
בכתבה תקבלו את 3 היסודות החשובים שימנעו ממכם נזק רב
http://www.ladaat.info/article.aspx?artid=15042
מחירון דקל לשינויי דיירים לעומת מחירון דקל לשיפוץ דירות
01/10/14 14:46
179צפיות
מחירון דקל לשינויי דיירים לעומת מחירון דקל לשיפוץ דירות
האם יש הבדל משמעותי בין המחירים לכיוון אחד מהמחירונים?
מה מומלץ - לשנות על ידי הקבלן או לשפץ אחר כך?  לא רק מבחינת המחיר, אלא גם מבחינת האמינות שאקבל את מה שסיכמתי.
השינויים שאנו מעוניינים בהם:
* שבירת קיר, והזזת קיר ודלת (והשלמת בלטות איפה שהיו הקירות קודם)
* הזזת דלת על אותו קו קיר.
* שינוי של האמבטיה - כרגע החדר מתוכנן להיות כולל אמבטיה שירותים וכיור, ומעבר למרפסת הכולל דלת וסלון.
התכנון לשינוי של האמבטיה - לחלק את החדר לשניים כך שיתווסף חדר שירותים נוסף.
לשם כך דרוש לשנות את מיקום הכלים הסניטריים, להזיז את הדלתות ואת החלון (הפנימי למרפסת), לבנות קיר באמצע ולהוסיף דלת ושירותים.

נשמח מאוד לשמוע מכם! צריכים להחליט ממש מהר.
תודה מראש!
הקבלן, בחריקת שיניים
01/10/14 18:48
125צפיות
לקבלן שמבצע שינויים תוך כדי בנייה יש שני יתרונות: האחד הוא שהוא לא צריך להרוס קירות. הוא פשוט לא בונה אותם. הייתרון השני הוא שמרית אחריות ביצוע כי אפ תזיזי קיר ואינסטלציה ואחר כך יהיה לך נזילות - הקבלן יתנער מאחריות.
 
שלא לדבר על הבלגן 
הקבלנים מנצלים את זה ותוקעים מחירים. אני לא מכיר את מחירון דקל
שינויי דיירים בדירת קבלן
01/10/14 19:47
104צפיות
מחירון הדקל הוא מחירוםן של חברה פרטית בדיוק כמו שמחירון רכב לוי יצחק שייך לאדם פרטי.
במקרה יצא שחברות בניה "הלאימו" אותו כמחירון ראשי.
בפועל אני לא מכיר אף קבלן ששולף את המחירים שלו מהמחירון הזה.
לשוק יש כוחות משלו ללא קשר לשום מחירון.
 
אם מדובר על דירת קבלן עדיף לעשות את כל השינויים שכתבת במסגרת "שיוניי דיירים" אצל הקבלן המבצע.
זה חוסך זמן ואם הקבלן מסכים לבצע שינויים אלו זה גם מכניס אותם למעטפת האחריות הכוללת של הדירה.
אם בדירה כבר בנויים אלמנטים כמו קירות וכו' תחויבי גם על הריסה ובניה חדשה.
על ביטול נקודות חשמל קיימות או הוספת חדשות וכו'.
לעיתים הם גם מחייבים על שעות תכנון על שיוניי דיירים של שרטטים מטעמם.
 
תעשו בעצמכם תרשים מפורט ככל שתוכלו עבור השינויים הנדרשים.
תגשו עם זה לקבלת הצעות מקבלן חיצוני אחרי גמר ביצוע וקבלת הצעה מהקבלן המבצע.
תעשו את שיקלול הזמן שיכול להחסך או שלא ותראו מה טוב עבורכם.
 
 
 
האם את לפני חתימת הסכם או אחריו
02/10/14 09:58
62צפיות
מסוג הדברים שלפני חתימת ההסכם תוכלי להציג את דרישותייך ולנהל עליהם מו"מ לעומת מצבך אחרי החתימה באם חתמת על ההסכם מבלי שניהלת בעצמך או ע"י עורך דינך, אם היית מיוצגת, מו"מ בנושא.  
מצורף שרטוט שינויים. תודה לכל אחד מכם שעניתם!
02/10/14 11:23
111צפיות
אנחנו לפני חתימת חוזה.
אבל אנחנו לא נדע את השינויים המדוייקים אותם נרצה לעשות לפני חתימת החוזה, מאחר וחתימת החוזה היא בשבוע הבא, והשינויים שחשבנו עליהם כרגע היא ללא התייעצות עם איש מקצוע כגון אדריכל/מעצב פנים.
אני מצרפת פה את השרטוט של השינויים לעומת השרטוט המקורי, והוספתי גם רשימת שינויים (השרטוט החדש נעשה על ידי, על בסיס המקורי בתכנת צייר, ולכן אין את כל המידות, ופה ושם זה מטושטש, אבל נראה לי שהוא מובן דיו).
אשמח לשמוע:
א. כמה דבר כזה אמור לעלות לי אם זה נעשה על פי מחירון דקל שינויי דיירים דרך הקבלן,
ב. כמה זה אמור לעלות לי אם אני עושה זאת בתור שיפוץ לאחר הבנייה
ג. מה מבין הדברים האלו מותר לי לעשות לאחר הבנייה, ומתי, במידה ואני לא רוצה שזה יפגע באחריות של הקבלן כלפי?
תודה רבה מראש!!
02/10/14 11:53
72צפיות
*עדיין לא מאוחר לקבל ייעוץ מבעל מקצוע בתחום האדריכלי.
*האם אתם בטוחים שאתם חותמים על הסכם שכל השלכותיו ברורות לכם? האם הגנתם על זכויותיכם? לא מומלץ לבצע עסקה כ"כ גדולה ללא ייצוג.
 
בהצלחה בכל דרך שתבחרו.
º
השבתי במסר. אשמח להתייחסות לשאלותי הקודמות. תודה רבה מראש!
02/10/14 12:18
24צפיות
אם עוד לא חתמת - את במצב טוב
02/10/14 17:54
61צפיות
תכניסי את זה למו"מ לפני החתימה ותבקשי שבחוזה יהיה כתוב שהמחיר כולל את השינויים, או שהקבלן יתן לך מחיר טוב שיוגדר בחוזה.
תבררי אצל קבלנים פרטיים כמה זה עולה, ותדרשי בחוזה שהשינויים האלה יעשו ע"י הקבלן במחיר לא גבוה יותר.
אם לא תכניסי את זה לחוזה - השינויים האלה יעלו לך הרבה יותר.
עכשיו הקבלן רוצה שתחתמי ויבוא לקראתך.
אם את רוצה יעוץ של אדריכל / מעצב פנים - תלכי למישהו עכשיו, ותגיעי לקבלן עם שרטוטים סופיים של מה שאת רוצה. כל שינוי שתכניסי אחרי חתימת החוזה יעלה לך הרבה יותר.
 
אי אפשר לתת לך בפורום הערכת מחיר. זה תלוי באיש המקצוע שאת לוקחת ובחומרים שאת משתמשת בהם (יש מרצפות יקרות ויש זולות, יש דלתות בכל מיני מחירים וכו'). עדיף לך לפנות עם השרטוט לקבלן שיפוצים שמכרים (ולא אנשים זרים בפורום) המליצו לך עליו, ולבקש ממנו הצעת מחיר, ועם הצעת המחיר לבוא לקבלן ולדרוש מחיר דומה.
 
כל שיפוץ פנימי מותר לך לעשות אחרי הבנייה - זו דירה שלך. אבל כל שיפוץ שתעשי ע"י שיפוצניק אחר, לא יהיה מכוסה באחריות הקבלן, אלא זה יהיה באחריות השיפוצניק. כלומר אם הזזת צנרת באמבטיה - כבר אין אחריות על הצנרת באמבטיה, אם הזזת את האסלה או האמבטיה, אין אחריות עליהם, אם בנית קיר לבד - אין אחריות עליו וכו'. על החלקים בדירה שלא שינית, תשאר האחריות. תזהרי בעיקר עם שינויים לא ע"י הקבלן באינסטלציה, כי אלה שיפוצים שהרבה פעמים גורמים לנזילות אח"כ - בדירה שלך או בדירה שמתחתייך. לכן גם חשוב לקחת שיפוצניק מומלץ ומוכר, אם את עושה את השיפוץ לבד ולא ע"י הקבלן, כדי שהוא יתן לך אחריות על נזילות ונזקים שנובעים מהן ויתקן דברים כאלה ללא תוספת תשלום. זה צריך להיות מוגדר מראש בחוזה שאת חותמת עם השיפוצניק. יותר פשוט ובטוח לעשות את השינויים האלה ע"י הקבלן, אבל אז זה הרבה יותר יקר לרוב. עם זאת, לפני החתימה על החוזה, את יכולה לנהל למו"מ ולהגיע למחיר סביר גם מהקבלן.
התיחסות.
02/10/14 18:24
49צפיות
מעיון בתוכנית שהעלת (הטקסט ארוך מדי) נראה שהשינויים שאת מבקשת לא משמעותיים.
יש צורך למצוא פתרון עבור ניקוז האסלה הנוספת בשרותי אורחים מאחר ולא נראה שהקבלן הניח שם 
תשתית קולטן בפינה זו.
 
שינויי בפנים הדירה טרום קבלת טופס-4 תלוי מאד בקבלן.
אני אישית עשיתי שינויים פנים כאלו בדירה על הנייר טרום טופס 4 ללא התנגדות של הקבלן.
יש קבלנים שלא מוכנים לזה כאשר זה לא תואם להיתר 1-1.
 
שיפוץ אחרי קבלת הדירה יהיה בהתאם להצעות שתקבלי משיפוצניקים.
הערכת עלות מהקבלן המבצע את יכולה לנסות לבקש כבר עכשיו עם התוכנית העקרונית שהכנת.
דירה זולה להשקעה עכשיו או לחכות לפטור ממע"מ
01/10/14 11:01
195צפיות
יש לי כ-130,000 שקלים פנויים וחשבתי לקנות דירה להשקעה בחיפה או באר שבע.
מצד שני, יש את הפטור ממע"מ על דירה ראשונה ויהיה לי חבל לפספס את הפטור (ששוויו יכול להגיע ל-240,000 שקלים על דירה של 1,600,000 שקלים).
לפי התכנון שלי לחיסכון, אוכל לקנות דירה כזאת בעוד כ-3 וחצי שנים (חיסכון חודשי + 2 קרנות השתלמות שישתחררו בערך ).
אשמח להמלצות... 
תודה
זה רעיון טוב
01/10/14 11:04
199צפיות
אם אתה בטוח שהחוק האמור אכן יכנס בסופו של דבר לתוקף וגם יעמוד בתוקפו בעוד 3 וחצי שנים באופן שאתה תהיה בין הזכאים להטבת הפטור.
או לחילופין...
01/10/14 11:11
181צפיות
שישווה זאת גם כלכלית....
 
כמה הוא יכול לקבל שכירות על הדירה הזו במהלך ה- 3 שנים?
כמה תזרים מזומנים יהיה לו?
והאם תהיה עליית ערך לנכס?
 
הוא צריך לראות אם הרווח שהוא עושה על הנכס להשקעה יהיה גדול מה- "חסכון" שלו עקב חוק המע"מ....
 
צריך להביא בחשבון שגם אם הנכס שלו יעלה הרי שג דירת היעד שלו תעלה ולכן מה שניתן יהיה לרכוש במחיר עד 1.6 היום (תקרת הפטור למע"מ) לא יהיו הדירות של היום...
 
ממליץ גם להבין כיצד כספו יכול להישחק.
 
משקיע בב"ש
עוד נקודה למחשבה
06/10/14 19:50
25צפיות
האם עד שתצליח לאסוף מספיק הון עצמי לרכישת דירה ב1.6 מליון ובהנחה שבאמת יהיה פטור מעמ,  מחירי דירות אלו לא יעלו(סביר להניח)?
שאלה (משפטית?) על השכרת דירה לנכה שלא עובד
01/10/14 08:29
145צפיות
יש לי חבר טוב שנוסע לחול לשנתיים ובינתייים רצה להשכיר את הדירה שלו. הגיעו אליו שור פוטנציאלי שהוא נכה(הולך עם מקל) שלא עובד ומקבל קצבה מביטוח לאומי. יש לו אח שמוכן לתת את הערבויות, לשלם מהצ'קים שלו ולספק את תלוש השכר שלו.
 
החבר הייעץ איתי ולי פשוט לא יצא להיתקל בסיטואציה דומה בעבר.
מעניין אותי במה שונה המצב  מסטודנט שההורים שלו משלמים לו על הדירה.
 
 
לא שונה
02/10/14 18:19
112צפיות
חשוב שהאח המשלם יהיה חתום גם כערב ערבות אוואל וגם על שטר חוב בגובה שכר הדירה השנתי.
חשוב שיהיה לפחות עוד ערב אחד נוסף וטוב (כלומר שעובד ויש לו תלוש משכורת ואין לו חשבון מוגבל), שגם הוא יחתום על ערבות אוואל ועל שטר החוב. עדיף שני ערבים נוספים.
אני מניחה שלחבר הנוסע לחו"ל יש משפחה בארץ שיכולה לנהל לו את הדירה, לשים לב אם צ'ק חזר, ולהתעסק בפינוי הדייר במקרה של בעיה?
כלומר המשכיר צריך לחשוב מה יקרה אם במקרה האח יפוטר מהעבודה ולא יוכל לשלם? לכן חשוב מאוד שיהיה ערב נוסף.
אני מסתכל על זה ב-2 מישורים
02/10/14 22:48
82צפיות
הסבירות שאחות תחליט להפסיק לשלם על אח היא גבוהה יותר מהסבירות שהורים/הורה יספיקו לשלם על סטודנט.
ההתחשבות של בית המשפט בדייר שהוא נכה תהיה גבוהה יותר מדייר שהוא "סתם" סטודנט.
 
עם השורה האחרונה שלך אני מסכים לחלוטין.
אם האח המשלם חתום גם על ערבות אוואל לחוזה
02/10/14 23:54
152צפיות
ואפשר גם להוסיף משפט בחוזה שבו הוא חותם שהוא מתחייב לשלם את שכר הדירה עבור אחיו (אבל זה לא באמת דרוש) -
אין בעיה לגבות את הצ'קים בהוצאה לפועל אם הוא יבטל אותם.
כבר קרה לי, עם חבר אפילו ולא אח, שאכן ביטל את הצ'קים מיד לאחר שנתן אותם. הגשתי אותם להוצאה לפועל. זה אמנם ארך כמה חודשים, אבל קיבלתי את כל הכסף.
אי אפשר יהיה לגבות את הצ'קים רק אם גם האח המשלם יהפוך למוגבל וזו הסיבה שהצ'קים יחזרו. לכן כתבתי שחובה ערב נוסף. כלומר לא להתייחס לאח הזה כאל ערב, אלא הוא כאילו הדייר המשלם, וצריך ערב אחד בנוסף אליו.
מי צריך לשלם?
01/10/14 05:29
127צפיות
אנחנו משכירים דירה. בחוזה יש סעיף שבו כתוב שדמי ועד הבית/ חברת אחזקה חלים על הדיירת.מתחתיו הוספנו ידנית סעיף שהשוכרת תתן למשכירים צ'קים ע"ס סכום שכ"ד + דמי חברת אחזקה (בגלל ששילמנו מראש עבור שנה לחברת אחזקה עוד לפני חתימת חוזה). לפני כחודשים הוחלפה חברת אחזקה ועלה תשלום עבור חברת אחזקה.
האם את ההפרש אנחנו צריכים לשלם או השוכרת?
סביר שמדובר בכמה עשרות שח לחודש
01/10/14 08:35
76צפיות
בהינתן מצב זה עדיף שאת תשלמי
התייעצות על השלכות קניית דירה ראשונה על הטבות ברכישה עתידית
30/09/14 22:12
64צפיות
שלום, 
 
אשמח לדעת עם מי מתייעצים על ההשפעה של רכישת דירה ראשונה (שלי כרווקה), על הטבות בעת רכישה של דירה אחרת בעתיד.
 
אשמח לדעת האם יש חוקים שעשויים להכנס לתוקף בקרוב ולשנות את המצב? מתי יוודע בערך האם חוקים אלה יתממשו, ואם כן, מה הם?
 
תודה
ערב טוב !
30/09/14 19:18
141צפיות
לבני יש דירה יחידה שקנה לפני כ-5 שנים.
במשךתקופה זו הדירה היתה מושכרת,
והיום בני חושב למכור את הדירה.
במשך5 שנים הקפיץ הערך את שוויו כ- 100%.
האם במכירה יצתרך בני לשלם מס מוגדל ?
ערך הקניה כ-500,000 ש"ח,
ערך המכירה כ- 1050000ש"ח.
אציין שהוא מעוניין לקנות דירה אחרת ב-1.3m.
פטור ממס שבח בגין דירה יחידה
01/10/14 09:33
115צפיות
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי אותו פטור (של דירה יחידה).
 
בהצלחה!
 
º
תודה עו"ד חן סרי !
01/10/14 15:12
25צפיות
בכיף
02/10/14 09:49
35צפיות
גמר חתימה טובה.
מס על דירה מושכרת
30/09/14 14:45
201צפיות
שלום,
האם מעבר למס של 10% ישנה גם חובת תשלום כלשהי לביטוח לאומי ?
º
לא
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
30/09/14 15:26
42צפיות
º
דירת מגורים שממוסה במסלול 10% אין תשלום נוסף ב"ל או מע"מ
30/09/14 15:42
63צפיות
לא אבל יש קטץ'
30/09/14 18:10
152צפיות
שתבואי למכור ינכו לך פחת רעיוני ממחיר הקנייה ככה שתשתמי מס שבח מוגדל.
 
º
אתה יכול להרחיב בעניין?
01/10/14 08:24
42צפיות
פחת בדירות מגורים שהושכרו
01/10/14 10:32
89צפיות
בחוק קיימת הוראה לפיה בזמן מכירת נכס יש להפחית משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח לא רק את הפחת אשר הותר למוכר בניכוי ממס הכנסה במשך כל תקופת בעלותו בנכס אלא גם את סכומי הפחת שיכול היה המוכר לדרוש ממס הכנסה במשך כל אותן שנים, אפילו אם לא דרש אותם בפועל.
עוקפים בסיבוב את לונדון והונג-קונג בדרך למונקו
30/09/14 09:44
147צפיות

8/9/2014 ישוב תל אביב -יפו רחוב סוטין בית 27 מחיר מוצהר 5,100,000 ₪ 1,416,667 $
מספר חדרים   3.0 שטח נטו   75 קומה 24
מחיר למ"ר   18,888 $ 
 
לשם השוואה:
עיוותת את הכתוב בקישור שהבאת
30/09/14 14:47
105צפיות
לקחת את הדירה עם המחיר למ"ר הגבוה בת"א והשווית למחיר ממוצע למ"ר לדירות יוקרה במספר ערים. זו לא השוואה נכונה. או שתשווה מחיר ממוצע למ"ר לדירות יוקרה בכל הערים או שתשווה מחיר ממוצע למ"ר לכל סוגי הדירות בכל הערים, אבל לא מחיר למ"ר של דירה ספציפית בתל אביב לממוצעים כלשהם בערים כלשהן.
 
לגבי מחירים ממוצעים למ"ר בערים שבקישור (אתה מוזמן לבדוק באתר http://www.numbeo.com):
1) מונאקו: $28775
2) הונג קונג: $12905
3) ג'נבה: $10430
4) סינגאפור: $9125
5) פאריס: $8794
6) לונדון: $8193
7) ברמודה: $7803
8) לוקסמבורג: $5966
9) סידני: $5674
10) סטוקהולם: $5242
11) רומא: $5119
12) ניו יורק: $5118
13) תל אביב: $4982
14) טאיפיי: $4898
15) הלסינקי: $4725
16) וינה: $4379
17) טוקיו: $4010
18) שנגהאי: $3933
19) מוסקבה: $3781
20) מומבאי: $2100
מחירי דירות יוקרה אינם מייצגים את כל הדירות אלא אך ורק דירות יוקרה, קח זאת בחשבון.
כן ולא
30/09/14 15:12
74צפיות
אומנם בת"א לא ביקרתי בשנה האחרונה וראיתי את הבניין רק בתמונות. אך בהונג-קונג ביקרתי וגם ביקרתי. המגדל המדובר בת"א אולי יוצא דופן ביחס לבניינים הצנועים שמסביב, אך למראית עין אין בו שום דבר מיוחד בהשוואה לבנייה חדשה טיפוסית ב-HK.
 
כידוע למעט כמה מגדלים ובנייני יוקרה פה ושם, מרכז ת"א איננו מראה רפרזנטטיבי במיוחד. יש שיגידו - עלוב למדי. כאשר מסתכלים על הצריפים המתפרקים, אם ברח' ז'בוטינסקי או דיזנגוף - קשה להאמיו שאלו אכן המחירים. מיותר לציין שלא בלונדון ולא ב-HK לא זאת תהיה התחושה.
º
ממוצע לא עושים רק על בניינים חדשים אלא על כל הבניינים
30/09/14 16:01
29צפיות
אל תעשה מהונג קונג מקשה אחת (ניסיון נוסף לעיוות?)
01/10/14 11:05
52צפיות
יש הבדל בין האזורים השונים בהונג קונג:
אם אתה גר ב Mid-levels או ב Wanchai או אולי אף בצד השני של האי ב -  Aberdeen  יש הבדלים בין כל האזורים במחירי הדירות ובשכירויות...
 
הונג קונג.....אינה מקשה אחת
 
משקיע בב"ש
בוודאי שלא מקשה אחת
01/10/14 11:16
32צפיות
בוודאי שגם שם יש איזורי פשע, בדיוק כמו בת"א יש את שכונת הארגזים. שום עיר, במיוחד בגודל כזה איננה מקשה אחת. אבל תסכים איתי ש-19.000 $ למטר זה לא מעט גם עבור מגדל דומה באיזור לא רע ב-HK, זו הייתה הפואנטה שלי. ואם נשאל את עצמנו מה מציעה HK לעומת TLV, כמה כסף מסתובב ב-HK לעומת TLV, האים לא יהיה לנו חומר למחשבה?
הנה לדוגמה מה שמציע HK במחיר דומה (בסביבות 2000 $ ל-sq ft)
01/10/14 12:10
39צפיות
 
אז אומנם ב-TLV מדובר בצד הגבוה של הסקלה ואילו ב-HK באמצע, אבל אם נתייחס לתחלס הנכסים, גם שם וגם שם מדובר במגדלים באיזורים טובים אך לא אקסקלוזיביים במיוחד:
 
מופיעים שני מחירים, אחד בדולר הונג קונג ואחד בדולר ארה"ב
01/10/14 13:09
29צפיות
המחיר עם המספר הגדול הוא בדולר הונג קונג והמחיר עם המספר הקטן יותר הוא בדולר ארה"ב.
 
זו דירת 135 מ"ר שמחירה $3156159 (דולר ארה"ב) והמחיר למ"ר הוא $23378, זה ממש לא אמצע הסקאלה בהונג קונג, אמצע הסקאלה הוא בערך מחצית מזה.
בוא נעשה סדר
01/10/14 14:14
35צפיות
אומנם שטחה של HK קטן יותר, אך גרים שם יותר מ-7 מיליון תושבים וזה דומה למדינת ישראל כולה. רציתי להשוות תפוח לתפוח. רח' סוטין נמצא באיזור טוב אפילו מצוין בעיר תל-אביב, אך לא מדובר במשהו אקסקלוזיבי כגון הטיילת. מצאתי נכס באיזור מקביל ב-HK, מדובר במרכז היוקרתי של העיר, כמה מאות מטרים מתחנת רכבת תחתית בה למיטב זכרוני מתחברים 2 קווים, וכקילומטר מטיילת ומרינה. בקרבת הנכס  נמצאים חנויות יוקרה ("כיכר המדינה") ומלונות מפוארים. וכך למיטב הבנתי מדובר בנכס דומה למדי למה שמציע המגדל ברח' סוטין, וגם מחירים דומים. אבל שם זה HK וכאן TLV.
אבל ב HK הבתי קפה, ברים ומועדונים
01/10/14 14:21
50צפיות
נסגרים ב 01:00 ובת"א מבלים כל הלילה.
 
מעבר לזה שבטח בגלל המהומות הנכסים ירדו שם
 
משקיע בב"ש
º
01/10/14 14:32
8צפיות
נצל"ש הדירות היקרות בעולם (בדולרים ארה"ב למ"ר)
30/09/14 15:57
67צפיות
1) הונג קונג, הונג קונג: 12905
2) קואולון, הונג קונג: 11242
3) סנט הלייר, ג'רזי: 10882
4) ג'נבה, שווייץ: 10430
5) לוזאן, שווייץ: 9516
6) מקאו, מקאו: 9230
7) סינגאפור, סינגאפור: 9125
8) באזל, שווייץ: 8882
9) פאריס, צרפת: 8794
10) ציריך, שווייץ: 8459
11) לונדון, הממלכה המאוחדת: 8193
12) האמילטון, ברמודה: 7803
13) סטאוואנגר, נורבגיה: 7505
14) סאן פראנסיסקו, קאליפורניה, ארה"ב: 6817
15) ברגן, נורבגיה: 6045
16) לוקסמבורג, לוקסמבורג: 5966
17) דוחא, קטאר: 5965
18) אוסלו, נורבגיה: 5955
19) ברן, שווייץ: 5815
20) סידני, אוסטראליה: 5674
21) בריסטול, הממלכה המאוחדת: 5479
22) מלבורן, אוסטראליה: 5476
23) ירושלים, ישראל: 5459
24) מינכן, גרמניה: 5430
25) לוגאנו, שווייץ: 5287
26) סטוקהולם, שבדיה: 5242
27) רומא, איטליה: 5119
28) ניו יורק, ניו יורק, ארה"ב: 5118
29) תל אביב, ישראל: 4982
30) טורונטו, אונטאריו, קנדה: 4981
31) פירנצה, איטליה: 4928
32) טאיפיי, טאיוואן: 4898
33) בייג'ין, סין: 4887
34) פרת', אוסטראליה: 4844
35) הלסינקי, פינלנד: 4725
36) טרונדהיים, נורבגיה: 4724
37) ונקובר, בריטיש קולמביה, קנדה: 4686
38) אושאווה, אונטאריו, קנדה: 4515
39) וינה, אוסטריה: 4379
40) וושינגטון הבירה, ארה"ב: 4378
41) לואנדה, אנגולה: 4333
42) אברדין, הממלכה המאוחדת: 4293
43) מילאנו, איטליה: 4264
44) קיימברידג', הממלכה המאוחדת: 4189
45) שטוטגארט, גרמניה: 4037
46) אוקלנד, קאליפורניה, ארה"ב: 4036
47) טוקיו, יפאן: 4010
48) מילטון קיינס, הממלכה המאוחדת: 4009
49) סיאול, קוריאה הדרומית: 3990
50) קנברה, אוסטראליה: 3983
51) אספו, פינלנד: 3938
52) שנגהאי, סין: 3933
53) אמסטרדאם, הולנד: 3906
54) גוטנבורג, שבדיה: 3897
55) מוסקבה, רוסיה: 3781
56) פורט מקמרי, אלברטה, קנדה: 3780
57) אוסאקה, יפאן: 3779
58) ליון, צרפת: 3778
59) כוויית סיטי, כוויית: 3768
60) אדלייד, אוסטראליה: 3762
61) דארווין, אוסטראליה: 3761
62) סאן חוזה, קאליפורניה, ארה"ב: 3755
63) שנז'ן, סין: 3724
64) ארהוס, דנמרק: 3690
65) הונולולו, האוואיי, ארה"ב: 3632
66) ניס, צרפת: 3620
67) קופנהאגן, דנמרק: 3604
68) בריזביין, אוסטראליה: 3540
69) אוטאווה, אונטאריו, קנדה: 3443
70) דאבלין, אירלנד: 3398
71) פאדובה, איטליה: 3386
72) טורינו, איטליה: 3370
73) האמבורג, גרמניה: 3322
74) טולוז, צרפת: 3321
75) אוטרכט, הולנד: 3315
76) בורדו, צרפת: 3300
77) אוקלנד, ניו זילנד: 3327
78) ברייטון, הממלכה המאוחדת: 3264
79) נאגויה, יפאן: 3204
80) נירמברג, גרמניה: 3194
81) קורק, אירלנד: 3130
82) רחובות, ישראל: 3129
83) פורט מורסבי, פפואה גינאה החדשה: 3128
84) ברגמו, איטליה: 3103
85) קרייסטצ'ארץ', ניו זילנד: 3087
86) מדריד, ספרד: 3075
87) ברצלונה, ספרד: 3048
88) מודנה, איטליה: 3034
89) רג'יינה, סאסקאצ'יוואן, קנדה: 3021
90) פראנקפורט, גרמניה: 3015
91) פיירפאקס, וירג'יניה, ארה"ב: 2992
92) סאראגוסה, ספרד: 2906
93) קאלגרי, אלברטה, קנדה: 2905
94) בריסל, בלגיה: 2875
95) קארדיף, הממלכה המאוחדת: 2856
96) איינדהובן, הולנד: 2853
97) ריו דה ז'ניירו, ברזיל: 2847
98) בראמפטון, אונטאריו, קנדה: 2846
99) מאנצ'סטר, הממלכה המאוחדת: 2824
100) ליידן, הולנד: 2811
101) דובאי, איחוד האמירויות הערביות: 2801
102) לייצ'סטר, הממלכה המאוחדת: 2775
103) טאמפרה, פינלנד: 2768
104) מרסיי, צרפת: 2747
105) גנואה, איטליה: 2715
106) אדינבורו, הממלכה המאוחדת: 2688
107) סארי, בריטיש קולמביה, קנדה: 2673
108) וולונגונג, אוסטראליה: 2655
109) בולוניה, איטליה: 2647
110) ויניפג, מניטובה, קנדה: 2642
111) סאו פאולו, ברזיל: 2621
112) גלאזגו, הממלכה המאוחדת: 2557
113) קיירנס, אוסטראליה: 2556
114) דיסלדורף, גרמניה: 2555
115) נאפולי, איטליה: 2554
116) חיפה, ישראל: 2550
117) היידלברג, גרמניה: 2534
118) ברלין, גרמניה: 2517
119) ונציה, איטליה: 2512
120) הובארט, אוסטראליה: 2508
121) ויקטוריה, בריטיש קולמביה, קנדה: 2506
122) גואנגז'ו, סין: 2490
123) גולד קוסט, אוסטראליה: 2478
124) אבו דאבי, איחוד האמירויות הערביות: 2401
125) וולינגטון, ניו זילנד: 2400
126) בואנוס איירס, ארגנטינה: 2383
127) אתונה, יוון: 2356
128) ליובליאנה, סלובניה: 2334
129) סאסקאטון, סאסקאצ'יוואן, קנדה: 2306
130) קאמפינאס, ברזיל: 2301
131) מאלאגה, ספרד: 2300
132) פלוריאנופוליס, ברזיל: 2287
133) בוסטון, מאסאצ'וסטס, ארה"ב: 2264
134) רייקיאוויק, איסלנד: 2257
135) גראץ, אוסטריה: 2214
136) אאכן, גרמניה: 2204
137) נוטינגהאם, הממלכה המאוחדת: 2203
138) סאן דייגו, קאליפורניה, ארה"ב: 2202
139) ספליט, קרואטיה: 2181
140) סנט פטרסבורג, רוסיה: 2179
141) קאראקאס, ונצואלה: 2164
142) אשוויל, קרוליינה הצפונית, ארה"ב: 2152
143) וולנסיה, ספרד: 2150
144) טאיצ'ונג, טאיוואן: 2147
145) אולו, פינלנד: 2140
146) ברזיליה, ברזיל: 2134
147) מומבאי, הודו: 2100
148) טורקו, פינלנד: 2099
149) ורונה, איטליה: 2098
150) ורשה, פולין: 2097
151) פרובידנס, רוד איילנד, ארה"ב: 2089
152) באר שבע, ישראל: 2088
153) ביירות, לבנון: 2085
154) סבו, הפיליפינים: 2077
155) רוטרדאם, הולנד: 2044
156) מאלמה, שבדיה: 2041
157) בלפאסט, הממלכה המאוחדת: 2040
158) באנגקוק, תאילנד: 2030
159) אבוטספורד, בריטיש קולמביה, קנדה: 2022
160) בראטיסלאבה, סלובקיה: 2015
161) בלו הוריזונטה, ברזיל: 2014
162) לוס אנג'לס, קאליפורניה, ארה"ב: 2011
163) מאלה, המאלדיבים: 2003
164) טוסון, אריזונה: 1957
165) קיצ'נר, אונטאריו, קנדה: 1944
166) דאלאס, טקסס, ארה"ב: 1937
167) פורטו אלגרה, ברזיל: 1935
168) טאקומה, וושינגטון, ארה"ב: 1926
169) זאדאר, קרואטיה: 1920
170) סבייה, ספרד: 1918
171) מונטריאול, קוויבק, קנדה: 1916
172) דרזדן, גרמניה: 1915
173) גנט, בלגיה: 1914
174) אדמונטון, אלברטה, קנדה: 1911
175) רד דיר, אלברטה, קנדה: 1903
176) סיאטל, וושינגטון, ארה"ב: 1883
177) חאניה, יוון: 1874
178) טאלין, אסטוניה: 1871
179) פאטאיה, תאילנד: 1862
180) טריאסטה, איטליה: 1852
181) סאן חוזה, קוסטה ריקה: 1846
182) ולאדיווסטוק, רוסיה: 1822
183) פראג, צ'כיה: 1816
184) פרדריקטון, ניו בראנזוויק, קנדה: 1806
185) יקאטרינבורג, רוסיה: 1796
186) מיאמי, פלורידה, ארה"ב: 1795
187) קלוונה, בריטיש קולמביה, קנדה: 1794
188) זאגרב, קרואטיה: 1792
189) פאטראס, יוון: 1788
190) ברנו, צ'כיה: 1776
191) לימאסול, קפריסין: 1772
192) טהראן, איראן: 1751
193) ליסבון, פורטוגל: 1750
194) קראקוב, פולין: 1746
195) אליקאנטה, ספרד: 1732
196) מאנאמה, בחריין: 1723
 
מספר שאלות לעו"ד חן סרי
30/09/14 09:25
126צפיות
שלום רב,
יש לי מספר שאלות הקשורות במתן דירה במתנה מהורים לילד.
1- ממה שאני יודע יש לשלם מס רכישה בערך של שליש מהמס שיש לשלם ברכישה רגילה. השאלה היא לפי איזה ערך נכס מחושב המס?
2- האם יש פרק זמן מסוים שאסור למכור את הדירה לאחר מתן המתנה?
3- מה קורה אם מוכרחים (מכל מיני סיבות) למכור לפני פרק הזמן המסוים?
4- האם במכירה מוקדמת או רגילה יש לשלם מס שבח, ואיך מחושב השבח (אני מניח שלפי הערך שממנו נגזר מס הרכישה)?
5- האם ניתן לקבל הנחה במס השבח בהנחה שלהורים היה בזמנו פטור ממס שבח לפי הכלל של מכירה כל 4 שנים?
תודה מראש
אריה 
מכר ללא תמורה- תשובות
01/10/14 09:31
70צפיות
החוק קובע כי שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה על ידי המוכר ללא תמורה הוא שוויה ביום קבלתה. כלומר בעת הדיווח למס שבח על מכר ללא תמורה מציינים בשווי את השווי הריאלי של הממכר (לאו היה נמכר במחיר שוק נוכחי).
 
קיים סייג לפיו אם מכירתה של הדירה בשעתו למוכר היתה פטורה ממס בשל קבלתה במכר ללא תמורה, יהיה שוויה השווי שהיה נקבע  אילו נמכרה על ידי מי שממנו נתקבלה.
 
גם מס הרכישה נגזר מהמחיר הריאלי, המחיר שבו היתה הדירה נמכרת בשוק החופשי באותה עת.
 
תיקון 76 לחוק מסמ"ק קבע אחידות בקשר לתקופת הצינון וכעת לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה; אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
 
לתשומת ליבך כי אם בנך יקבל את הדירה לפני שימלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
 
אלה פני הדברים, על קצה המזלג.
כדאי להיוועץ פרטנית.
בהצלחה.
 
נצל"ש
01/10/14 11:25
48צפיות
מקרה דומה אבל לא זהה:
 
פלוני רוכש את דירת העמידר בו הוא מתגורר בהנחה משמעותית לאור ה"מבצע" שלהם. מיד לאחר מכן מוכר את דירתו לבנו במחיר הזהה למחיר הרכישה שלו (אחרי ההנחה).  האם פלוני ישלם מס שבח?
ההנחה היא של כ50% אם זה משנה.
 
התערבות בשווי
01/10/14 12:13
42צפיות
שלטונות המס יכולים להתערב בשווי העסקה, באופן ששווי העסקה ימוסה לפי שווי שוק ריאלי ובהתעלם מההנחה המיוחדת שקיבל הבן.
 
כדאי לקבל ייעוץ פרטני.
בהצלחה!
אמת ויציב
01/10/14 13:33
32צפיות
רשויות המס - בישראל - ובכל העולם - מחשבות את המס (כל מס, כולל מ"ה, מע"מ, שבח)
לפי מחירי עסקאות אמיתיות - ואובייקטיביות - ולא לפי מחירים ותנאים מוטים, שנקבעו עקב
השפעת יחסים מיוחדים (קרובי משפחה, חברות קשורות, בעלי עניין וכו') - וכל דיני המיסים
כוללים הוראות חוק מפורשות, שמחיבות את פקידי המס לנהוג כך - לא קפריזה אישית של
פקיד אלמוני - אלא חובה חוקית - ויש לכך טעם מובהק של צדק, מבחינת חישובי המיסים.
ויש בדיחה, על בעל מרכול - העניק לחמתו ממוצרי המכולת במחיר הקרן - ללא רווח - באו
אליו פקידי מ"ה - אמרו לו - תביא המס - אמר להם לא הרווחתי כי מכרתי רק במחיר הקרן
וללא רווח - שאלו אותו למה מכרת ללא רווח ? אמר להם חמותי - אמרו לו חמותך שלך ולא
שלנו - ולכן - תביא את המס על הרווח שהיית אמור להפיק - אילו - אילו היית מוכר לאדם זר.
מסקנה - מיסים מחשבים על תנאים האובייקטיבים, שבהם עסקה היתה אמורה להיעשות.
חתימה טובה.
º
תודה וגמר חתימה טובה
02/10/14 13:13
19צפיות
התייעצות
30/09/14 07:59
196צפיות
קוטג' ששווה במחירי השוק סביב 2.4 מיליון שח
קיימת אפשרות בעלות של כ 20 אשח לנצל חלק מקומת הקרקע שלו (כ 28 מ"ר עם חלון ודלת כניסה פרטית) ולהפוך את זה ליחידה נוספת
הפיכת היחידה לא תפגום בנכס עצמו, עדיין ישאר סלון גדול מטבח גדול וקומת כניסה מרשימה
היחידה יכולה לקבל סביב 2500-2800 שח שכירות כל חודש
כמה זה מעלה את ערך הנכס להערכתכם?
מנקודת מבט כלכלית טהורה
30/09/14 09:32
132צפיות
נכס שמכניס סכום חודשי כזה שווה כמליון ש"ח
 
מזה אתה צריך להוריד את שווי היחסי של השטח שמוותרים עליו (כלומר 2.4 מליון כפול 28 חלקי שטח הדירה הכולל)  ואת עלות ההסבה 
 
זה חישוב כלכלי אבל בפועל, תלוי מי הקונה. יש קונים שעבורם הכנסה כזו (שתשמש להחזרת משכנתא) יכולה לאפשר להם את קניית הקוטג' ויש כאלה שהרעיון שמישהו יגור איתם בבית ירחיק אותם.
ברור שהחישוב שאני מחפש הוא כלכלי גרידא
01/10/14 08:33
83צפיות
כיוון שאת הנושא השני לא ניתן לכמת לכסף, נתייחס רק לכלכלי
עוד ברור- שלא מדובר בתמחור של נכס נוסף אני חשבתי יותר על 50% מהשווי התיאורטי של נכס נוסף
כלומר, בהנחה שלהביא תשואה כזאת בנכס להשקעה צריך לצורך העניין לרכוש נכס  ב-1 מיליון שח
אזי יצירת היחידה הנוספת תוסיף לשווי הבית חצי מיליון שח לשווי...
מסכימים?
למה 50%?
01/10/14 13:56
67צפיות
חשבון כלכלי טהור צריך להוריד את ערך השטח הדירתי שאתה מוותר עליו.
 
אם הבית שלך שווה 10 מליון שקל ואתה מוותר על 20% ממנו לצורך יחידת הדיור אז אתה מוותר על 2 מליון עבור נכס של מליון ובחישוב כולל אתה מופסד מליון
אם הבית שלך שווה 1 מליון ואתה מוותר על 10%  ממנואז אתה מוותר על 100,000 ובחישוב כולל אתה מורווח 900,000
שמאי מכריע -גוש שומה 6941 חלקה 154 רח' מנחם בגין 32 ת"א.
29/09/14 23:49
56צפיות
מס' אומנים[זמרים] חברו יחד ורכשו מחסן ודרכו זכויות לתוספת 2 קומות עפ"י תמ"א 38 ברחוב מנחם בגין 32 ת"א.
 
שמאי מכריע לעניין היטל השבחה [אמנון נזרי] - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/38512_300812_0.pdf
 
נסח רישום - עפ"י נסח רישום מקרקעין שהופק באמצעות האינטרנט רשומה חלקה 154 בגוש שומה 6941 בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין ת"א.
שטח החלקה הרשום : 455 מ"ר.
 
בתאריך ה-10 אוק' 2010 אישרה ועדת המשנה לתכנון ובניה מספר- 2-10-0024 בקשה להיתר לתוספת של 2 קומות לבנין, קומה עליונה מכח תמ"א 38 ,
הכוללת 8 יחידות דיור וחדרי יציאה לגג, וכן שינויים הכוללים : שינויים בתכנון ה פנימי ושינויים בחזיתות,תוספת דירה בקומה א'.
ועדת המשנה אישרה את הבקשה להיתר בניה בהתאם לסעיפים הבאים : תוספת קומה חמישית מכח תמ"א 38 במקום קומה מותרת לפי תכנית 55 , תמורת חיזוק הבניין בפני רעידת אדמה.

הבעלים : פפושדו ישראל, החלק בנכס - 14/100 [63.7 מ"ר]
פז עדי, החלק בנכס - 12/100
מאי אדן נדל"ן בע"מ, החלק בנכס - 13/100
בוקעי רונן, החלק בנכס -  8/100 [36.4 מ"ר]
ברדה גיא, החלק בנכס - 9/100
נסים זיו בני, החלק ב נכס - 8/100
פשקוס מיכאל, החלק בנכס - 12/100
כחלון ירון, החלק בנכס - 2/25  [36.4 מ"ר]
כחלון ליאת, החלק בנכס - 2/25
קנז גל, החלק בנכס - 4/100
אשר קנז רונית, החלק בנכס - 4/100
על כל הבעלים רשומה הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף ותקנון להסכם השיתוף., על הבעלות של מאי אדן נדל"ן רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק 
המקרקעין לטובת מוטבים שונים. על הבעלות של חלק מהבעלים רשומות משכנתאות שונות.
 
 הסכם מכר:
הוצג בפני העתק הסכם מכר, שנחתם ביום 6 יוני 2011 בין מאי אדן נדל"ן בע"מ [להלן : "המוכר"] לבין זאב מזרחי, יוני ציון רג'ואן, שירי מימון, מנחם שמיר,
קרן נאורה שמיר, שי הולצמן, דוד טסה, ציון ברוך, שלום מיכאלשווילי וגיא קפילוטו
[להלן : "הקונה"], על -פיו רכש הקונה מהמוכר את זכויות הבעלות במחסן, אשר יועמד כיחידה נפרדת המהווה 1/100 חלקים מהמקרקעין הידועים כחלקה - 154 בגוש שומה - 6941 ברחוב מנחם בגין 32 בתל אביב, אליו יוצמדו כל שטח הגג ומלוא זכויות הבניה שניתן לממשן בגג הבנין, כמפורט בהסכם השיתוף שבין הבעלים בחלקה [להלן : "הממכר"].
תמורת הממכר ישלם ה"קונה" למוכר סך של 5,670,000 ₪ . ככל שיחול מע"מ עקב נסיבות התלויות במוכר, יישא המוכר במע"מ.
 
הקונה מצהיר כי החל ממועד המסירה הוא נוטל על עצמו את מלוא האחריות להמשך הליכי קבלת היתר הבניה, ויישא במלוא התשלומים 
וההוצאות הכרוכים בקבלת ההיתר, לרבות כל היטל [למעט השבחה כמפורט להלן] ו/או אגרות ו/או כל תשלום מכל סוג שהוא שיוטלו על ידי עיריית תל אביב ו/או
הועדה המקומית לתכנון ולבניה בקשר עם הוצאת היתר הבניה, ככל שיהיו, הנובעים מאישור היתר הבניה/מתכניות/הקלות שאושרו או יאושרו על ידי הועדה המקומית/העירייה במסגרת ההליך לקבלת ההיתר.
רכישת זכויות לבניית תוספת 2 קומות כמשתמע מתמ"א 38.
30/09/14 00:13
31צפיות
זו הכתובת הנכונה שדרות מנחם בגין 31 [ולא 32] - 
 
 
שימו לב לרשימת האומנים שרכשה את הזכויות לבניה על הגג.
 
קטעים נוספים מהמסמך.
בסעיף 2.7 להסכם המכר נקבע כי לאור גילו של הבנין, יתכן וקיימות אי התאמות במצב הבנין לעומת הרישוי ולמוכר אין אחריות על נושא זה ועל ההשלכות הנובעות ממנו.לטענת שמאי המשיבה לא ברור מהן ההשלכות או ההתאמות אשר יוטלו על הקונ ים, אולם יש לקחת בחשבון את הסיכון שקיים.
- בסעיף 3.2 להסכם המכר נקבע כי הקונה יישא בתשלומים שטרם שולמו ליועצים, תשלום העומד על סך של - 173,220 ₪ .
בנוסף בסעיף 3.2 צויין כי הקונה מאשר שלמוכר אין כל אחריות ו/או התחייבות בקשר עם הצלחת התהליך וקבלת היתר בניה במקרקעין, מה שמעיד על סיכון של הקונה שיש לקחת בחשבון.
- בסעיף 5 להסכם המכר נקבע כי הקונה ישא בכל עלויות רישוי הבניה כמפורט בסעיף 3.2 להסכם, לרבות שינויים/הקלות הכרוכים בתשלום שאושרו עקרונית בהליכי הבקשה להיתר הבניה בטרם חתימת ההסכם, תשלום העומד על סך של - 92,380 ₪.
שמאי המשיבה אינו מסכים עם שמאי המבקשת כי הנכס שבנדון דומה מבחינת מיקומו לאזור התחנה המרכזית. הנכס ממוקם בלב העיר, בקצה הרחובות נחמני ומזא"ה .
 
בית בהוד השרון - כדאיות עסקה
29/09/14 15:25
99צפיות
שכונת גיורא בהוד השרון
שטח: 400 מ"ר
בנוי: 85 מ"ר + מחסן + 35מ"ר יחידת דיור
2,200,000
שווה?
האם ישנה אפשרות להשכיר למוכר הדירה את דירתו?
29/09/14 14:16
171צפיות

אנסה לבאר:
במידה ואני מעוניין לרכוש דירה של מישהו, אך הוא מעוניין להישאר בה לעוד מספר חודשים ואנו עומדים להעביר תשלום מלא על הדירה בטווח של חודש מהיום על אף שהעברת זכויות בחברה משכנת יקחו זמן נוסף, החל מאיזה שלב, אם בכלל אני יכול להשכיר לו את הדירה, באופן המעוגן בחוק, ועוד בטרם הדירה כבר עברה לבעלותי? האם זה בכלל אפשרי? ואם כן- איזה אישורים חייבים כבר להיות ברשות עורכי הדין כדי שנוכל להתחיל ולהשכיר לו את דירתו?
אודה מאוד לתשובה.
 
הסדרת היחסים
29/09/14 16:24
210צפיות
מדובר בסיטואציה שאינה אידאלית אך אם בכל זאת תבחרו בה הרי שיש לעגן את היחסים בשני הסכמים, הסכם מכר והסכם שכירות שיכנס לתוקפו במועד שבו תעבירו את מלוא התמורה.
מובן שסכום מסויים שיחושב עפ"י סיכוני מס והיטל ישאר בנאמנות אצל בא כח המוכר עד להמצאת כל האישורים שחובת המצאתם על המוכרים והנדרשים להעברת הזכויות בדירה על שמכם.
 
כדאי להיוועץ פרטנית.
בהצלחה.
אפשר להסדיר זאת בחוזה
01/10/14 19:25
61צפיות
כותבים כי הבעלות על הדירה עברה בטאבו בתאריך XYZ,
כי החל מתאריך זה המוכר משלם שכירות לקונה על סך של כך וכך שקלים לחודש עד תאריך
ABC
זהו פתרון בדיעבד
02/10/14 09:48
49צפיות
מאוד לא מומלץ לסמוך עליו מלכתחילה.
העברת בעלות תוך חודש היא בעייתית.
03/10/14 20:44
36צפיות
בהנחה שהמוכר הוא מוכר,צדיק ותם לב אתה בעצם מעביר את כל סכום המכירה כשעדיין "פיזית" הדירה לא תהיה רשומה על שמך.
אבל...אם מדובר על מוכר "תחמן"...תמצא שכספך נבלע ללא עקבות, האם תסכן את כל כספך בעסקה שבה כספך כולו עובר כשהעברה זו לא מביאה לידי ביטוי את בעלותך .
מה אומר על כך עוה"ד שלך ?.
האם הוצאת נסח טאבו עדכני ?
האם בדקת ברשם המשכונות ?
 
מנגנון תשלומים "מודולרי" בנאמנות עוה"ד מביא לידי ביטוי זהירות מחייבת בין הצדדים, ואתה בעצם מוותר על כך במודע.
עזרה בפיענוח שומה של העירייה
הודעה זו מכילה תמונות
29/09/14 13:04
95צפיות
שלום,
קיבלתי את הערכה של השמאי מטעם העירייה ואינני מצליח להבין מה מייצג המקדם 0.45
האם מישהו יכול לעזור לי ולהסביר מהו?
להבנתי-התבע מתירה אחוזי בניה 0.45 מגודל המגרש וזהו המקדם.
29/09/14 13:15
61צפיות
חכה לעוד דעות.
º
מה מטרת הערכה? השבחה?
29/09/14 20:53
28צפיות
º
כן, תשלום השבחה לעירייה
29/09/14 21:52
19צפיות
אז אני אעשה ניחוש גס שהמספר הזה
30/09/14 09:26
38צפיות
הוא הפקטור של היטל ההשבחה שהוא בערך 50% משווי השבחת הנכס.
כלומר אם תב"ע או תוספת בניה של 20 מ"ר משביחה את שווי הנכס ב-100 ש"ח היטל השבחה יהיה בערך 50 ש"ח.
תבדוק את המספרים תראה אם זה מתסדר.
בד"כ יש הסבר למקדמים האלו
11/10/14 00:59
2צפיות
לפי מה שכתוב בחישוב, 45% זה לא זכויות הבניה מכיוון שמצוין שטח מבוקש במצב החדש לעומת שטח קיים במצב הקודם.
כדאי לקרוא את כל השומה, בעיקר בפרק הגורמים והשיקולים וסקר המחירים. שם אמור להיות ההסבר.
בחזרה לפורום
האזור שלי בפורום