לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
הסתרת שרשור מעל 
פורום נדל"ן
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

האם מותר לקבלן לאחר במסירת דירה? הכל תלוי בהסכם.
20/07/2015 | 23:38
43
ולכן כדאי לבחון את ההסכם לפני שרוכשים ולהתייעץ עם עו"ד.[לא של הקבלן]
                                                                                                             פרל דוד
                                                     
בית המשפט המחוזי קבע שאין סתירה בין חוק המכר (דירות) לחוזה שנחתם בין הקבלנית לרוכשים, לפיו היא רשאית לאחר בחודשיים במסירת הדירה במידה שהרוכשים יבקשו לבצע בה שינויים.
החברה הקבלנית "ספייס בנייה ויזמות" הקימה פרויקט דירות בשכונת נחלת בנימין שבקרית אתא. בינואר 2012 חתמו הזוג שמש על חוזה לרכישת הדירה בו היתה התחייבות כי הדירה תימסר להם בתוך 18 חודשים.
בפועל הדירה נמסרה לרוכשים בפברואר 2014 באיחור של שבעה חודשים וחצי.
 
הקבלנית הסכימה לפצות את הרוכשים על האיחור בסך 23,625 שקל, כלומר על חמישה חודשים וחצי, מכיוון שבחוזה עליו חתמו היה סעיף שאומר שבמצב שבו הרוכשים ביקשו לבצע שינויים ותוספות בדירה, הקבלנית רשאית למסור את הדירה בעיכוב של 60 ימים.
בעקבות זאת, פנו הרוכשים לביהמ"ש לתביעות קטנות שיחייב את הקבלנית להוסיף על הפיצוי ששילמה עוד כ-21 אלף שקל כך שסך כל הפיצוי יעמוד על 45 אלף שקל.
 
בית המשפט לתביעות קטנות קיבל את טענת הרוכשים כי תקופת האיחור היא 7.5 חודשים, וקבע שנוסח החוזה בהקשר זה סותר את חוק המכר, דבר שבלתי אפשרי לקבל. נקבע שלא היה מקום לדחות את מועד מסירת הדירה, גם אם בוצעו בה שינויים ותוספות ביוזמת הרוכשים.
 
הקבלנית ביקשה לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בחיפה. לטענתה, מותר לצדדים לקבוע בהסכם מועד מאוחר יותר למסירת הדירה, ומאחר שהרוכשים הם שביקשו לבצע שינויים, שהביאו לעיכוב במסירה, יש להפחית חודשיים מהאיחור.
 
הסכמה חוזית
בניגוד לעמדת בית המשפט לתביעות קטנות, לדעת השופט חננאל שרעבי החוזה שנחתם בין הצדדים אינו סותר את חוק המכר ואינו בלתי סביר.
השופט הסביר שמועד מסירת הדירה שנקבע בחוזה הוא מועד מסירה חוזי, שיכול להשתנות בהסכמת הצדדים במצבים מסוימים שנקבעו ביניהם. כך, בחוזה האמור מצוין שבמקרה שהרוכש מזמין תוספות או מבקש לבצע שינויים בדירה, יידחה מועד המסירה ב-60 ימים לפחות. מדובר בהסכמה חוזית בין הצדדים שאין סיבה שלא לאפשר אותה, בתנאי כמובן, שהיא נעשית בדרך מקובלת ובתום לב של המוכר.
 
השופט שרעבי הוסיף שבמקרה זה היה גם הגיון בהוספת הזמן לבנייה, מכיוון שהקבלנית הייתה צריכה לבדוק את השינויים והתוספות המבוקשים מול האדריכל, יועצי החשמל, האינסטלציה וכדומה, לפי בקשותיהם הספציפיות של הרוכשים.
 
בהתאם לכך קבע השופט כי תקופת האיחור במסירה תופחת ל-5.5 חודשים, כך שסכום הפיצוי יעמוד על 33 אלף שקל, וכי הרוכשים ישלמו לקבלנית הוצאות משפט בסך 3,000 שקל.
 
 
התייעצות בנוגע לקניית דירה
20/07/2015 | 22:49
2
154
אנחנו זוג+1, גרים כרגע בשכירות באחת משכונותיה של ירושלים.
יש ברשותנו סכום של כ1400K לצורך קניית דירה. כנראה שמצאנו דירה נחמדה שעונה על צרכינו כרגע בסכום של כ1500K.
לי יש דירה מלפני הנישואין ששוויה להערכתי הוא 900K ואני משכירה אותה תמורת 3000 ₪ בחודש. בן זוגי ואני תוהים האם כדאי למכור את הדירה ולהשקיע את הכסף במקומות אחרים או להמשיך ולהשכיר את הדירה. מצד אחד, לשנינו אין צורך בדירות מרובות, את הדירה הראשונה קניתי כי רציתי לגור שם, אך תכוניותיי המקצועיות השתנו. בנוסף, בן זוגי טוען שמכיוון שזו דירה שניה שלי, אני אצטרך לשלם מס של  כ 60K וזה צעד "לא כלכלי" מצידי מכיוון שייקח לי 24 חודשים לפחות להחזיר את ההוצאה על המס. לטענתי זו הכנסה "בטוחה" של כ2500 ₪ בחודש (בניכוי תיקונים, ביטוח, חודשים ללא שוכר וכו') ולא כדאי לוותר עליה.  אני לוקחת בחשבון שאולי ארצה להוריד בהיקף המשרה שהילדה/ילדים עתידיים יגדלו, להאריך חופשת לידה וכו' והשכירות זו הכנסה בטוחה יחסית.  
 
אגב, את הסכום הנוסף שחסר לנו לקניית הדירה נוכל לקבל בהלוואה בתנאים מצויינים מהמשפחה.
 
יש לציין כי אנחנו חוסכים כ10K כל חודש ואם נקנה את הדירה נחסוך כ13K כל חודש. 
 
נשמח לשמוע את דעתכם בנוגע לשאלות הבאות:
-האם בכלל "משתלם" לנו מבחינה כלכלית לקנות דירה? בהנחה שיש לנו את רוב הכסף ובהשוואה למול אופציות אחרות של השקעה.
-מבחינה כלכלית, האם כדאי למכור את הדירה שלי מלפני הנישואין?
-האם אנחנו צריכים לקחת בחשבון מס נוסף, חוץ ממס הרכישה שאני אשלם על קניית דירה שניה?
 
תודה
 
יש יותר מאשר מה שכתבת
21/07/2015 | 07:19
1
131
-- האם בכלל "משתלם" לקנות ? משתלם זה משהו שמתאים להשקעה. אתם קונים למגורים ולכן
משתלם אינו חלק מהמשוואה. זה כמו שתשאלי האם משתלם לקנות טלויזיה. לכן גם לא נכון לשים זאת מול חלופות השקעה אחרות.
 
בתוך שדה ההשקעות אני חושב שנדל"ן הינה השקעה טובה יותר מאשר חלופות כמו בורסה. אבל זו רק דעתי. אני מניח שאם תכתבי את אותה שאלה בפורום ניירות ערך תקבלי תשובה הפוכה. קצרה היריעה מלכתוב את מכלול השיקולים.
 
-- לדעתי לא כדאי לך למכור את הדירה מלפני הנישואין. בכל מקום אחר בו תשימי את הכסף תשלמי מיסים / דמי ניהול / עמלות קניה ורכישה.
 
יש גם עניין נוסף. לא נעים לומר אבל כמחצית מהזוגות נפרדים. דירה מלפני הנשואין הינה דיה שתישאר אתך בוודאות גדולה גם במקרה של פרידה. מכירת הדירה וערבוב כספיה עם שאר נכסי המשפחה תהפוך אותה לרכוש משותף אשר במקרה של פרידה יחולק חצי חצי בינכם.
 
בהצלחה.
 
 
הסיפא - לדעתי שלי - נכונה ואמיתית - ומכריעה את יתר השיקולים
21/07/2015 | 22:07
39
איך מוכרים וקונים דירה בחכמה?
20/07/2015 | 22:34
80
איך אני עושה עסקה כמעט במקביל מבלי להפסיד?
האם הדרך הנכונה היא קודם לקנות דירה ואחכ למכור את שלי?
כי אם אני מוכרת תחילה, אני ישר במרוץ מטורף למצוא דירה מתאימה (ותוך חודשים ספורים אפילו) ועלולה גם מתוך לחץ להתפשר על משהו שלא רציתי.
אשמח לטיפים ממנוסים.
 
תודה
דירה בירושה
20/07/2015 | 22:28
62
לצערי הרב לשכת רישום מקרקעי ישראל  לא אומרת במדויק מה צריך .
האם  זה הטופס הנכון  בקשה לרישום  :
http://www.siz.co.il/my.php?i=tgijoireomn5.jpg
אילו אגרות מאלה צריך לשלם ?
 
האם זה  נסח  טאבו מקורי  שצריך לשלם ?
http://ecom.gov.il/counter/general/homepage.aspx?c...
מחסן עם שימוש חורג כמשרד לצמיתות
20/07/2015 | 22:19
1
50
שלום,
 
1. במידה ומחסן קיבל את אישור העירייה לשימוש חורג לצמיתות כמשרד האם ניתן לבטל את הזכות הזו? האם יש משמעות לכך שבטאבו הוא עדיין רשום בתור מחסן?
 
2. שימוש חורג במבני תעשיה: מבנה תעשיה קיבל אישור לשימוש חורג כמשרד, מה הסיכון ברכישה של נכס כזה?
 
תודה
שימוש חורג במבנה.
22/07/2015 | 09:01
27
כעקרון כאשר מתקבל היתר כחוק לשימוש חורג למבנה ל-X תקופת זמן לא אמורה להיות בעיה שהיא.
בעניין המחסן ראוי ורציו לבצע תיאום בין הרישום בטאבו לבין ההיתר למנוע אי התאמות, עבור ביטול הזכות
לא אמורה להיות בעיה, תפנה לברור ראשוני במנהל הנדסה.
כנ"ל במבנה תעשיה, אם הכל כשר למהדרין ועם ליווי משפטי נכון לא אמורה להיות בעיה. 
נשירת אבני חיפוי חיצוני לבניין
20/07/2015 | 18:43
1
68
אני מתגוררת בבניין משותף בן למעלה מ30 שנה.
לאחרונה החלו אבני החיפוי החיצוני (אבנים ירושלמיות) לנשור ממרפסת הקומה העליונה.
שאלתי: מיצריך לשאת במחיר התיקון בעל הדירה או ועד הבית?
(אין אפשרות לדרוש זאת מהקבלן)
ועד הבית בלבד.
20/07/2015 | 23:44
66
וצריך סקר בטיחות שימפה את הסיכון , כלומר לסדר ולתקן גם את האבנים שעלולים ליפול בעתיד.
זול יותר לתקן היום לפני שמישהו נפגע ואז תשלמו יותר. [ואגב כדאי לבדוק האם יש לכם ביטוח צד ג' שמכסה תביעות מסוג זה]
תיווך בניין שלם לתמ"א 38 מול היזם
20/07/2015 | 15:05
1
59
האם ישנה פונקציה כזו המתאמת, או מתווכת או מקדמת בניין שלם עוד בהתחלה, מול היזם?
יתכן ויזם מגייס או נעזר באדם אחר כדי לעשות ריצות , שכנועים, החתמות וכד' של בניין שלם על מסמך תמ"א בעבור עמלה מסויימת ולא מבוטלת?
 
ליווי בניין לחתימה על הסכם תמ"א 38.
20/07/2015 | 15:51
57
יש כל מיני אנשים או בעלי מקצוע שיכולים לעשות זאת.
מהכרותי הכי חשוב זה שתתגבש לבניין קודם כל נציגות חזקה.
ברגע שיש את זה לא צריך אף מאכער שיעשה בשביל את הבניין את העבודה הזאת.
כן רצוי שהבניין ייקח ליווי משפטי ותכנוני לפניות ליזמים.
הנחיות לבניה עפ"י תמ"א 38 תיקון 3 בתל אביב.
20/07/2015 | 13:04
11
89
הנחיות לבנייה מתוקף תמ"א 38 תיקון 3 בוועדה המקומית תל-אביב-יפו
על אלו מבנים חלה התמ“א 
על כל מבנה קיים שההיתר לבנייתו ניתן לפני תאריך 1.1.80 וכן כל מבנה כאמור, אשר לאחר הקמתו נעשתה בו תוספת בנייה בהיתר שניתן עד 18.5.05, והתקבלה חוות דעת בכתב של מהנדס, המאשרת כי לא נבנה על פי תקן ת“י 413 כפי שהיה בתוקף בעת הוצאת ההיתר לתוספת [חוץ ממבנים כאמור שתקן ישראלי ת“י 413 פטר אותם מתחולתו].
התכנית לא חלה על מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית, או על מבנים שהוצא נגדם צו הריסה ע“י בית משפט
• הוראות סעיף 14 א‘ בתמ“א בדבר הריסה ובנייה מחדש לא יחולו על מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך הסטורי ואדריכלי
 
החלת התמ“א על מבנים קיימים שאין להם היתר.
על פי מדיניות הוועדה המקומית, אפשר להחיל את הוראות תמ“א 38 גם על מבנים שלא נמצא היתר בנייה להקמתם, ובלבד שעם הוצאת היתר לחיזוק המבנה ולתוספת הבנייה, יוצא גם היתר למבנה כולו. כל זאת בתנאי שהמבנה הקיים עומד בהוראות התכנית החלה על המקום. כלומר: חריגות בנייה שאפשר לאשרם במסגרת הוראות התב“ע התקפה, יוכנסו בתור חלק מהבקשה להיתר. [אין באמור בסעיף זה לשלול מסמכותה של הוועדה לסרב לתת היתר מסיבות תכנוניות].
 
תנאי סף לבקשה לתוספות בנייה
אישור עקרוני של המהנדס הבודק כי המבנה מתאים לתמ“א 38, משמש תנאי סף לפתיחת בקשה להיתר. אם יידרשו תיקונים או השלמות - ימסור היועץ העירוני את הערותיו ישירות לעורך הבקשה. אישור סופי של היועץ משמש תנאי לדיון בוועדה.
ביצוע תמ"א 38 בתל-אביב.
21/07/2015 | 11:27
2
40
עירית תל אביב, מנהל הנדסה הכינו חוברת מאד יפה ומהודרת שמגדירה ונותנת מענה 
לנושא תמ"א 38 כמעט בכל העיר על אזוריה. למיטב ידיעתי היא ניתנת להורדה באתר העיריה.
יחיאל...החוברת נמצאת בהפניה ה"כחולה" נגישה לכולם.
21/07/2015 | 22:48
1
18
22/07/2015 | 08:56
4
כלומר ברובע 3 בת"א המקסימום הוא 6.65 קומות
23/07/2015 | 05:28
7
23
אם למשל המצב הנוכחי הוא של 3.65 קומות בנוי שמורכב משתי קומות מגורים + דירת מגורים בקומת גג שבנויה על חלק מהגג + קומת קרקע
שמשמשת למשרדים עם חוקיות מפוקפקת אז התמ"א מאפשרת עד 6.65 .
האם העיריה מאשרת תוספות כאלו או שצריך להיאבק ?
האם סילוק משרד לא חוקי משפר את מצבי כבעל דירה חוקית ומגדיל את אחוזי הבניה שיעמדו לרשותי ולרשות יתר בעלי הדירות ?
 
תודה
 
 
לא מדויק
23/07/2015 | 14:57
6
10
באזור ההכרזה המקסימום הוא 5.65 קומות למגרשים של עד 500 מ"ר (רובם המוחלט של המגרשים).
ברחובות ראשיים ניתן גם 7.65 קומות ואף יותר.
אחוזי הבנייה האלה קבועים, לפני קבלת היתר תאלצו להסדיר את כל השימושים והחריגות ככל שישנם.
 
מה זה אזור ההכרזה?
23/07/2015 | 16:24
5
15
קראתי את החוברת של התמ"א 38 אשר פרל נתן לינק להורדתה ובעמוד 26-27 יש טבלה ובה מצוין שלגבי רובע 3 עבור מגרשים קטנים
באזור שמצפון לארלוזורוב מותר 6.65 קומות  ולכן כתבתי 6.65 , האם טעיתי בהבנת המסמך ? אני מניח שמדובר במקרה של הריסה ובניה מחדש.
 
בטבלה ישנה עמודה שכןתרתה  "אחוזי בניה כוללים מעל פני הקרקע" , האם מותר לבנות גם מתחת לקרקע ?????
 
תודה
לא טעית
23/07/2015 | 16:59
4
10
איזור ההכרזה הוא דרומית לארלוזורוב.
לא רק שניתן לבנות מתחת לקרקע אלא יש חובה לכך, לכל דירה יש חובה לבנות חניה תת קרקעית.
קח בחשבון שהחוברת הזו אינה מעודכנת ויש שיטות חדשות לחישוב הזכויות, ככה שחלק ממה שכתוב בה אינו נכון כבר.
ה6.65 קומות עדיין תקפות.
 
תודה על התשובה,3 קומות זה המון.
23/07/2015 | 18:18
3
8
מדוע אין הסתערות על האזור הנ"ל של יזמים ושל בעלי הדירות עצמם כדי לבצע תמ"א ?
 
מ2 סיבות עיקריות
23/07/2015 | 18:27
2
11
1. אין כדאיות בתמא 38/2 במסלול של הריסה ובנייה מחדש.
2. במסלול של תוספת מקבלים רק קומה וחצי ואין במה "לשחד" את בעלי הדירות הקיימות.
 
הכיצד לא ריווחי ? במחירים הנוכחיים למ"ר באזור הזה
23/07/2015 | 19:38
1
11
מחיר למ"ר יותר מ50,000 ש"ח (על פי המפורסם במדל"ן ולאו דווקא לדירה חדשה)
עלות בניה 6000-8000 ש"ח למ"ר (לא התקמצנתי).
מכירת קומה אחת אמורה לממן את בניית כל ה6.5  .
נשארו שתי קומות כרווח לדיירים ששוכרים שרותי קבלן כדי לבנות את הבנין או ליזם .
 
היכן הטעות בחישוב ?
 
תודה
 
 
 
הכל לא נכון
23/07/2015 | 20:32
7
עלות בנייה של הכל כולל הכל צפונה מ10K ש"ח למ"ר.
לא תמכור ביותר מ50K למ"ר. מה50K למ"ר תוריד מע"מ
לדיירים שירימו פרוייקט כזה לבד זה אולי יהיה רווחי, אם אתה מוסיף יזם לתמונה אז זה לא.
אם יש לדיירים איזה 2 מיליון ש"ח פנויים יאללה לכו על זה.
 
חייבים לראות.... ראיון בתכנית כלכלה ערוץ 10 , תראו את ההבדל
19/07/2015 | 14:54
163
חייבים לראות....
ראיון בתכנית כלכלה ערוץ 10 , תראו את ההבדל בין מה שאומרים -לעומת המציאות .....( לא היה כנראה תחקיר לפני הראיון ) 
שוכרים דירה בעת שדגור בניין, נניח בעת תמ"א 38
19/07/2015 | 12:33
3
81
שלום
 
ברור שכל מקרה לגופו וזה מאד אינדובידואלי,
אבל איזה רעיונות יצירתיים יש כדי לשמר דיירים בזמן בניית תמ"א 38 בבניין?
זה משהו שנהוג לעשות? או במהלך בניה שכזו רוב הדיירים פשוט עוזבים, גם אלו שלא שוכרים כי זה בלתי נסבל או משהו.
כמובן שזה תלוי והכל, אבל אשמח לשמוע איזה רעיונות או אפשרויות עומדות בפנינו, בתור בעלי דירה המשכירים דירה בבניין שעומד לעבור תמא 38.
 
תודה
הנחה רצינית בשכ"ד.
19/07/2015 | 13:19
2
44
כמה לדעתך
19/07/2015 | 13:37
1
52
נניח כעת משלמים 3100.
3 חדרים.
זה עניין למו"מ בינך לבין הדיירים
19/07/2015 | 16:04
65
את צריכה לבדוק עבור איזה סכום הם מסכימים להשאר, ואז לחשוב אם זה כדאי לך.
תזכרי שדיירים הגרים בדירה גם משלמים חשבונות, ארנונה, שיפלו עלייך אם הדירה תעמוד ריקה שנים (שיפוץ תמ"א אורך לפחות שנתיים). ושאי אפשר לבטח דירה ריקה (ותהיה לך בעיה אם את משלמת משכנתא על הדירה וחייבת לבטח אותה).
גם שהדיירים הנוכחיים כנראה בסדר אם את רוצה להשאיר אותם, לא הורסים את הדירה וכו'.
אם הדירה תעמוד ריקה בזמן התמ"א, ותחפשי דיירים חדשים, הסכנה שמראש יתעניינו בדירה כזו רק אנשים שאולי לא יצליחו לשלם אפילו חצי מחיר, או אנשים שיהרסו את הדירה או ישתמשו בה למטרות לא חוקיות. אז כדאי לך בדר"כ להשאיר את הדיירים הנוכחיים גם עבור הנחה מאוד מאוד רצינית, של 30-50%.
 
תמ"א היא לא בחינם עבור משקיעים. היא עולה למעשה עשרות אלפי ש"ח - סכום שכר הדירה שמפסידים במהלך השיפוץ. אבל  מקבלים תמורה בשווי של מאות אלפי ש"ח (אם מקבלים חדר נוסף/ממ"ד ומרפסת), כך שבסך הכל זה משתלם.
כל בעל דירה להשקעה צריך לחשב מראש אם משתלם לו לעשות תמ"א והוא לא מפסיד (אם למשל לא מקבלים חדר נוסף - זה ממש לא משתלם).
מהו תהליך רישום תוספת שטח מקרקעים לאותו נכס?
19/07/2015 | 10:41
1
26
לא ברור
20/07/2015 | 17:02
15
פרט בבקשה
התלבטות קשה - אנא ייעצו
19/07/2015 | 09:59
2
193

שלום!
ברשותינו דירה בבאר יעקב, בת שש, שווה בערך 1.65, ללא משכנתא.
אנחנו שוכרים למולה דירה בעיר אחרת,עם הפרש של 1300 ש"ח לחודש (הדירה החדשה בעיר איכותית יותר,והדירה גדולה יותר).
אני רוצה מאוד להשקיע ומתלבטת בין פרוייקטים רבים. 
רציתי לעשות שני מהלכים - האחד לקנות דירה עד 2M, יותר קרוב ל1.8K ולמכור את הדירה בבאר יעקב. הדירה הזו תצטרך להיות במקום עם פוטנציאל עלייה (לאחר שזו בבאר יעקב לדעתי מיצתה את העליה) ועם שכירות טובה( עכשיו משכירים ב4900 שח).
מהלך שני יהיה למשכן את הדירה בבאר יעקב/החדשה ולקנות דירה נוספת.
ועכשיו,להתלבטויות:
1. במקום באר יעקב - לקנות דירה בשכונת שפירא, דירת 4 חדרים בסביבות 1.85 או ביפו ב1.96. השכירות בשתיהן תהיה דומה לשלנו אך פוטנציאל העליה רב. או אולי בנווה שאנן? דירת 2.5 חדרים תעלה בערך 1.3?
2. כדירה שניה - לקנות דירה באור עקיבא (בערך מליון לארבעה חדרים) או במודיעין, בקבוצת הרכישה של פרי, ב1.35K לארבעה חדרים. הכוונה היא לקחת משכנתא על באר יעקב שתהיה הון התחלתי והיתרה תהיה ע"ח השכירות העתידית.
ההחזר החודשי שלנו יכול להיות טוב מאוד, בסביבות 10-12K לחודש.
ההתלבטות בעיקרה היא איזה סוג דירה לקנות? בשכונה חדשה שמוקמת,אבל במקום שהוא לא מרכזי (אור עקיבא?) או שמא בדרום ת"א? והאם רעיון המינוף שלנו הוא בכלל נכון?
אוף,מתלבטת על זה כל הזמן,אנא ייעצו.
תודה!
ענת
 
שלושה כללי אצבע
19/07/2015 | 22:51
1
149
א. משכנתא (מינוף) זה טוב להשקעה ומהווה את אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן.
 
ב. נמנעים מקבוצת רכישה. קבוצת רכישה הינה עסקת קניה של מוצר שאת טיבו אינך יודעת, מחירו לא ידוע (למחיר בהצטרפות כדאי להוסיף "החל מ...") ומועד אספקתו גם הוא מתישהו בעתיד.
כיוון שבקבות רכישה את היזמת ולא הלקוחה, גם אין לך למי להתלונן (המראה לא עונה).
 
ג. איפה שיש "פוטנציאל עליה" יש גם סיכון - "פוטנציאל ירידה". ניקח לדוגמה את אחת השכונות שהבאת - שכונת שפירא. מצד אחד קרוב לפלורנטין שהמחירים בה עלו מאד ומצד שני, מה לדעתך יקרה למחירים לאחר אירוע של תחרות איגרוף המונית בין נציגי אפריקה והילידים ?
תודה על התשובה, עוד עצות?
21/07/2015 | 13:46
24
איך אני מאתרת נכס לפי תעודתב זהות ושם של אדם
18/07/2015 | 22:22
5
102
שלום לכם 
אימי חולנ דנמציה ואני חושבת שאחי עשה איתה עיסקה שהיא כבר חלתה איך אני יכולה לבדוק זאת איך אני יכולה לבדוק איזה עיסקאות הוא עשה איתה חות מנדלן < 
תודה 
דבר ראשון נסח טאבו
19/07/2015 | 12:07
74
אם לא מצאת רישום- מציע לקבל יעוץ משפטי בכדי לרשום הערה כלשהי בנסח הרישום.
מציע לך להכין מכתב ממוסד רפואי על מצבה.
ושוב שלום
19/07/2015 | 16:39
2
70
ושוב שלום לאחר שמצאתי נסח טאבו האם אני יכולה לדעת את התאריך שבו נעשתה העיסקה ? היות ואני מחפשת רק עיסקאות של אותו אדם שנעשו בתאריך שאימי כבר חלתה 
איזה עיסקאות חוץ מנדלן הוא היה יכול לעשותץ איתה ? תודה 
בנסח יירשם תאריך רישום העיסקה
20/07/2015 | 14:39
1
29
בנוסף תוכלי לבקש בטאבו שיוציאו את התיק ותראי שם כל מסמך שבעקבותיו נרשמה ההערה.
חוץ מנדלן? בנקים, יפוי כוח בלתי חוזר, הכל בקיצור.
האם היא מאושפזת?
20/07/2015 | 14:49
26
האם את חושדת שהדבר קרה בעת האישפוז? פני למוסד ובדקי אם מישהו מהצוות, כלומר רופא מוסמך, הצהיר בפני עו"ד או אחיך כי היא צלולה.
האם הלכת לבנק שלה? אם את יודעת איזה בנק, לכי והודיעי להם על מצבה הרפואי.
כשרות חולה בדימנציה להוריש בצוואה - התייחסות.
20/07/2015 | 13:32
57
לאם חולת דימנציה יש למנות אפוטרופוס מטעם המשפחה שינהל את נכסיה. [באמצעות צו בימ"ש]
בעיקר נכון הדבר אם יש חשדות להתנהלות לא כשרה של אחד היורשים.
 
אני סבור שבמקרה שלך, שבו יש לך חשדות למילוי צוואה לא כשירה, עלייך לפנות לעו"ד מהתחום שיוציא צו בנדון, כמו כן יש להשיג מסמכים רפואיים מרופא המשפחה/רופא מומחה לגבי כשירותה למתן התחייבות בצוואה.
 
חשוב שהדבר יעשה במשותף, ואם אחיך יתנגד למינוי אפוטרופוס ולמסמך הרפואי ,הרי קיבלת את התשובה לחשדותייך.  
 
מס' שאלות.
למה את זקוקה לאתר באמצעות ת.ז. ? האם יש לאמך נכסים שאינך מודעת לקיומם ?
האם יש אחים נוספים ? 
למה נוצר החשד ?
אני מניח שהאב נפטר, ובמותו הוריש מחצית לכם [ילדיו] ומחצית לאם, מה קרה מאז ועד היום ?
מעונין לקנות בית בקיבוץ שסיים את תהליך השיוך הפנימי
18/07/2015 | 16:08
1
83
עדיין אין רשום של הבית בטאבו
האם ניתן להוציא עסקה כזאת אל הפועל ?
אשמח להמלצות על עורכי דין שמתמחים בנושא
איך ניתן לתמחר את ערך הנכס בהעדר עסקאות קודמות?
דעתי...
18/07/2015 | 19:45
66
צור קשר עם מי שמרכז את עניין זה בקיבוץ ושאל אותו את כל מה שחשוב לך לדעת. ברוב הקיבוצים אתה תיהיה חייב להתקבל לחברות ( מה שנקרא חבר קיבוץ מן המניין) על מנת שתוכל לעשות מהלך כזה. כמו כן יש ברמ"י 2 החלטות שעל פי אחת מהן הקיבוץ צריך להחליט איך ניגשים  למהלך של שיוך הדירות והמגרשים לשם החברים. 751 ו 1136 אז נשלח שמאי להעריך כל מגרש ומגרש.
בהצלחה.
פיתרון חלופי למעקה זכוכית נשברת במגדל
18/07/2015 | 15:14
4
146
ראיתם את כל מקרי הקריסות של מעקות זכוכית במגדלים ?
אצלינו בבניין עם זה יקרה, זה לא יהיה באשמת הקבלן או המתקין, אלא יותר 
בעיקר באשמת המדינה שזה תקין מבחינתה שבקומה 6 פלוס יהיו מעקות זכוכית
 
הילדים של היום מופרעים, אצל השכנים שלנו הילדים רצים כמו נינגות בבית, 
נוסעים באופניים וסקייטבורד חשמלי ומשחקים כדורגל כאילו אין מחר 
עד שכמובן צורחים אליהם והם מפסיקים 
 
אז יש איזה שהוא פיתרון חלופי לזכוכיות הללו ? חומר שקוף אחר וחזק לא פחות ?
או כל פיתרון אחר כדי ליצור לעצמינו מעקות יפים וחזקים - למען הבטיחות ?
 
 
לשים שכבה נוספת
19/07/2015 | 12:09
80
מבפנים, זכוכית מתאימה שלא תישבר, קודם כל תדאג לבטיחות שלכם ואחר כך מדינה.
טריפלקס
20/07/2015 | 09:07
59
לפי התמונה מדובר בזכוכית מחוסמת. זה לא תקני היום כי הזכוכית מתרסקת לרסיסים (מה שטוב כי זכוכית רגילה נשברת) ומי שנתקע בה יכול פשוט לעטף דרכה
 
טריפלקס מורכבת משתי שכבות זכוכית (רצוי מחוסמות) המוצמדות על ידי שכבת PVB) Polyvinyl Butyral). חומר זה המשמש להדבקת שתי השכבות תורם רבות לחוזקה (השמשה הקדמית ברכב עשויה טריפלקס). במקרה של ניסיון שבירה הזכוכית נסדקת בלבד ולא מתנפצת לרסיסים. לכן צריך לעמול קשה בכדי לפרוץ זכוכית מסוג זה.  גם אם מישהו יתקע בעוצמה הוא לא יפול דרכה
תקן לעובי זכוכית ,סוג הזכוכית,וקיבוע הזכוכית לבנין.
20/07/2015 | 12:48
1
72
מהתמונות שאתה מעלה מסתבר שהקבלן השתמש בזכוכית שאינה תקנית ואינה מותרת להתקנה במעקות, אבל...התקן הנדון נכנס לתוקפו רק בשנת 2010 ולכן אינו מחייה [כנראה] דירות שנבנו לפני תקופה זו. [אנחנוט מדינה שרק אם מישהו יפול ממעקה שנשבר אולי יחייבו גם החלפה של מעקות מסוכנים]
 
תקן עובי זכוכית מעקה/ [דלת יציאה למרפסת]
 
זכוכית בטיחות מחוסמת: היא זכוכית אשר בעת מכה נשברת לרסיסים קטנים אשר אינם יכולים לפגוע באדם כמו חלקי זכוכית חדים וארוכים בזמן שבירת זכוכית רגילה. זכוכית מחוסמת עמידה פי חמישה מבחינת חוזק מזכוכית רגילה.
 
זכוכית רבודה: היא למעשה זכוכית רב שכבתית המכונה גם טריפלקס (על שם שלושת השכבות), העשויה משתי שכבות של זכוכית המודבקות בינהן באמצעות חומר פלסטי (P.V.B), תכונה זו גורמת לזכוכית זו להסדק ולרסיסים הנוצרים עקב הניפוץ להשאר דבוקים לחומר הפלסטי הכולא אותם ומונע את פיזורם.
חוזקה של זכוכית רבודה זהה לחוזק זכוכית רגילה.היא בטיחותית יותר לשימוש ולא תשבר לרסיסים בעת פגיעה בה, אולם היא מושפעת ביתר קלות ממכות מזדמנות.
עובי הזכוכית משפיע באופן משמעותי על עמידות הזכוכית, לכן מומלץ לעשות שימוש בזכוכית 8 מ"מ בלבד.
 
תקן מעקות זכוכית:
תקן 1142, בגליון תיקון ממרץ 2010 מגדיר את סוג הזכוכית במעקה כזכוכית בטיחות רבודה, עם עובי מינימלי של 10 מ"מ.
אסור להשתמש בזכוכית מחוסמת לא רבודה.
בתקן 1099 קובע  שאין לזגג מעקה כאשר השמשה אחוזה בצידה התחתון בלבד.
 
והנה פרסום של מתקין מעקות מזכוכית- הוא אינו יודע שאסור להתקין זכוכית מחוסמת... [והוא אפילו כותב - "עפ"י התקן"]
 
הנה "סיפור" נוסף מרחבי הרשת מ-2013.
השבוע אחד מחבריי בעבודה סיפר לי שבניין בן 15 קומות שהוא גר, יום אחד פשוט התנפץ/התרסק מעקה הזכוכית של מרפסת שבקומה ה7 בבניין. כמובן שבסופו של דבר זה נחת למטה ומפחיד לחשוב מה היה קורה אילו...
 
מאמר של ד"ר /מהנדס אברהם בן עזרא משנת 2006.[נכתב בעקבות מלחמת לבנון השניה]
וחשוב לאמר שמאז שונה התקן אך עדיין יש לא מעט בניינים שבהם מותקנים זכויות לא תקניות [מחוסמות שנשברות לאלפי רסיסים]
מן העיתונות: ''מעקה הבטיחות במרפסת ביתה של שרה בת ה- 5 מטבריה נשבר במהלך סופת הברקים בשבוע שעבר'' (שרה נפצעה אנושות). –
''מעריב'', 5 לנוב' 2006.
עוד ידוע כי במלחמה, נפגעו ונשברו מעקי בטיחות במרפסות של בניינים גבוהים כשעיקר הנזק נגרם בקומות הגבוהות דווקא.
המעקה השבור בדירת שרה הקטנה, לא חסם את נפילתה – היא רצה לעברו ונפלה מהקומה החמישית.

בבנייה תקינה אירוע זה לא היה אמור לקרות. בתקן הישראלי 1099 בנוסחו הנכון משנת 1981, נרשם בצורה ברורה:
זכוכית בטיחות מוקשית – זכוכית שחוסמה לשם הקשייתה. זכוכית בטיחות מוקשית עמידה היטב בהולם, אך לאחר שהתהווה בה שבר, אינה מהווה מחסום מפני נפילה.

זכוכית בטיחות שכבות – שכבות זכוכית אחדות המודבקות באמצעות חומר פלסטי. זכוכית בטיחות שכבות מהווה מחסום מפני נפילה, גם לאחר שהתהווה בה שבר.
 
שני סוגי הזיגוג לעיל הנם כלולים בתקן כזיגוג בטיחותי, אף על פי שכבר על פי ההגדרה, ברור כי זכוכית בטיחות מוקשית לא מתאימה מבחינה תכנונית גרידא לשמש כמעקה במקומות שיש מהם סיכון נפילה, מהטעם הפשוט שהיא לא מהווה מחסום מפני נפילה כאשר מסיבה כלשהי הזכוכית נשברת.

באופן תמוה, יש בישראל לובי חזק המכשיר זכוכית בטיחות מוקשית כמעקה - בכל הדרגים הקובעים:
מהנדסים, אדריכלים, קבלנים, יזמים, אנשי אקדמיה מתחום התכנון והבנייה, אנשי מכון התקנים ומכוני בדיקה אחרים, עובדי רשויות הרישוי ועוד.

הזכוכית המחוסמת לא מתאימה להוות מעקה משתי סיבות:
א. זכוכית זו כאמור בתקן לא מונעת נפילה לאחר שהיא נשברת.
ב. הזכוכית לא עומדת בתנאי אש ומתפוצצת ב- C 3000 - וזאת כאשר על פי תקן 1142 החל על מעקים, יש דרישה כללית כי המעקה יעמוד בדרישות התקן הישראלי 921 [תקן הדן בעמידות חומרים בשריפה]. הזכוכית לא מגיעה כלל לרמת בדיקה לפי תקן 921, כי היא מתפוצצת בטרם הגעה למצב של בדיקה תקנית...
אמנם בתקן 1142 יש דרישה כללית נוספת, שהזיגוג כמעקה יעמוד בדרישות תקן 1099, אך נראה כי זו דרישה כללית מדי שכן תקן 1099 לא החלטי ולא ברור דיו, ומכאן הפרשנויות השונות והסותרות, שכאשר אינן אובייקטיביות וחסרות פניות, עלולות לגרום לנזקים ולאסונות.

בנוסח החדש של ת''י 1099 מאוג' 2000 כבר לא מוזכרת המגבלה של זכוכית בטיחות מחוסמת – לא מצוינת העובדה כי זכוכית זו אינה מונעת נפילה; אולי מהסיבה כי לפי תקן זה, טבלה 3 בו, הזכוכית הנ''ל – מותרת כמעקה בבנייני מגורים.

עדיין לא נפתרה הבעיה של עמידות באש, נושא שאינו מוזכר כלל בתקן 1099, ותמוה כיצד מיושבת הסתירה בין ת''י 1142 בו כלולה דרישה שחומר המעקה יעמוד בתקן 921 לבין תקן 1099 המכשיר זכוכית כמעקה ללא אזכור של תקן 921 כלל.
בסיכום יובהר כי זכוכית בטיחות מחוסמת אינה כשירה להוות מעקה, על אף האמור בתקן 1099 טבלה 3 בו, מפני שהיא לא מהווה מחסום מפני נפילה, ומפני שהיא לא עמידה באש.

הזיגוג המתאים להוות מעקה הוא עשוי בשכבות, בהיותו מחסום בפני נפילה גם במצב של שבר, ובתנאי של עמידות מוכחת באש, ולא מניעת בדיקה לפי תקן 921 מפני שהזכוכית נשברת עוד לפני הגעתה למצב המתאים לבצע את הבדיקה לפי התקן.


 
 
 
 
ראו איך עוברת העובדה המדאיגה של המעקה השביר בשוויון נפש.
21/07/2015 | 22:56
18
העובדה שלא פורסמו נתוני תאונות עם מעקה זכוכית [לא תקני] שנשבר לרסיסים,  צריך להדאיג מאוד.
גם עובדת בניית בניינים בשיטת הפלקל [הלא תקניים] שהיתה ידועה לאנשי מקצוע, לא הדאיגה אף אחד עד אסון אולמי ורסאי.
 
האדישות מסוכנת.
רמת אליהו- ראשון לציון חמה להשקעה
18/07/2015 | 13:36
7
246
אני עומד בפני קנית דירה ברמת אליהו, אזור שהמשקיעים אוהבים, המחירים שם רק עולים ועולים.
לפני כמה שבועות אישרו שם פינוי בינוי ברמות מטורפות, בעיקר ברחובות הרב מינץ, חיים אריאב וכל האזור הזה.
 
יש לי מבחר אופציות ברמת אליהו..
אחרי שיעורי בית ענקיים, הבנתי שזה אזור עם אופצית אפסייד מטורף.
 
יש דירות של 2 חדרים, עם אופציות להרחבה, נמכרות באזור ה800...
הדבר המדהים הוא שכל האזור הזה הולך להתפתח בצורה מדהימה וה800 א"ש יכפילו וישלשו את עצמם בטווח הרחוק.
הבעיה:אין מספיק דירות באזור ה800...
 
האם כדאי להתכוון לדירות של מיליון?
 
 
יש משרדי תיווך באזור שיש להם את הנכסים כגון: חמישה יועצי נדל"ן וכו'..
2 חדרים זה נחמד, 3 עדיף
18/07/2015 | 15:02
6
127
עשוי להשפיע משמעותית על מה תקבל אם וכאשר יהיה פינוי בינוי. אופציות להרחבה לא מעניין. בשלב הזה תקבל במקרה הטוב את עלות הבניה ולא יחשיבו לך את התוספת עבור הדירה שתקבל בחזרה.
 
עדיין אפשר להשיג 3 חדרים שם בפחות מ - 900.
ממש עכשיו יש אחת ב - 845,000 ש"ח וללא תיווך. בנוגע למתווכים, יש שם תופעה מוזרה של מתווכים שמנסים למכור דירה (בדר"כ של דיירים ממוצא אתיופי מבוגרים) שכלל לא רוצים למכור את הדירה, אז תשים לב שאתה לא מבזבז את הזמן שלך על דירות כאלה.
 
אני לא הייתי קונה שם במליון (אלא אם אתה מדבר על 4 חדרים לפחות).
שאלה ל hajbi
18/07/2015 | 21:03
5
86
כתבת "אופציות להרחבה לא מעניין. בשלב הזה תקבל במקרה הטוב את עלות הבניה ולא יחשיבו לך את התוספת עבור הדירה שתקבל בחזרה."
מאיפה המידע הזה בדיוק ?
זה נכון , לי
18/07/2015 | 21:37
4
81
יש דירה להשקעה בשכונה והייתי בכנס עם ראש העיר ,
דב צור אמר שבמקרה ויעשו תוספת בניה לא  תקבל חדר נוסף ,
בכל מצב תמיד טוב שיש את האופציה,
 
זה לא מה שאני מכיר
18/07/2015 | 21:59
3
68
ראש העיר יכול להגיד מה שהוא חושב , אבל מה שקובע זה דוחות שמאי שמכינים לקראת תהליך שכזה , כחלק מההליך בעיריה/מחוזי- שכפי שהכותב המקורי זה בדירה שטרם הוחל התהליך.
 
כאשר עושים הסכם עם יזם, בהחלט לוקחים בחשבון גם את הזכויות הקנייניות שניצלת (הרחבות דירה) וגם כאלו שלא! ניצלת (באחוז מופחת). כי תב"ע שמאשר לך להרחיב דירה זוהי זכות קניינית שלך. זכות ששווה כסף. והיזם בפינוי בינוי משתמש גם בזכויות הבניה הללו בחישובים של מה יבנה ( זו ההבנה שלי).
 
בדרכ שתוכנית יוצאת לדרך (בין אם דרך הרשות המקומית או המחוזית) עושים הקפאה של המצב ומאותו רגע לא ניתן יותר להוציא היתרים להרחבה.
לעיתים יש מצבים , שלמרות שאי אפשר להרחיב, כן יאשרו ממ"ד לדוגמא. הכל בהתאם לעניין.
 
במידה והיזם לא רוצה לתת לך פיצוי על ההרחבה, אתה יכול בהחלט לשקול להתנגד משיקול של חוסר כדאיות כלכלית.
 
ומה בדיוק ה CUTOFF לכך שלא תקבל ?
מה לגבי כאלו שהרחיבו לפני שנה ? שנתיים ? חמש ? עשר ? עשרים ? מתי מגיע ומתי לא ?
אגב
18/07/2015 | 22:02
2
55
אם ראש העיר כזה "גיבור" יכול לבקש מהמחוזית להצהיר על הכנת תוכניות להתחדשות עירונית, ולבקש הקפאת האפשרות לביצוע הרחבות (לפי סעיך 78 לחוק ).
 
ידיד שלי שעשה בירור בנושא עם עו"ד המתמחה בנושא פינוי בינוי ומיסוי מקרקעין, קיבל דעה חד משמעית שאתה מקבל פיצוי על מה שיש לך ביד (הרחבות שביצעת) וגם על זכויות בניה שטרם מומשו.
 
ראה גם סרטון המדבר על פינוי בינוי מתחם אפק בגבעתיים שהשמאי שמציג את הנושא, אומר במפורש שמקבלים פיצוי גם על זכויות בניה שטרם מומשו (במקרה הזה , מציע 30% מהזכויות)
 
הוא אמר שברגע שתבקש
18/07/2015 | 22:05
1
69
להוציא רשיון אז אתה חותם על טופס שאומר שידוע לך שאתה לא מקבל חדר נוסף,
ההתנהלות היא שונה מול מצב שאתה עומד מול יזם ,
אז הוא דופק אותכם
18/07/2015 | 23:08
56
ולא בטוח שזה חוקי בכלל.
שהרי העיריה היא לא היזם ולא השמאי.
 
ולמה דופק אותך ?
כי מישהוא יכול להיות עכשיו בדילמה. רוצה להרחיב אבל מה ? ישקיע 150 אלף בהרחבה ואח"כ הכסף ילך לפח ?
איפה ההגיון ?
מה שהוא מפחד, זה שפתאום כולם ירצו להרחיב ואז הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט תהייה בעייתית.
 
את זה עושים דרך סעיף 78 לחוק שיכול להגביל הוצאת היתרים. ככה ראיתי שהועדות המחוזיות מקפיאות מצב קיים.
הוא עושה את זה בדרך עקיפה, שלא ברור לי האם חוקית, ונכנס לנעלי היזם ומה שתקבל ומה לא, והבנה שמאית מה מגיע ולא מגיע.
 
הייתי מציע לך לבדוק את הנושא מול עו"ד שמבין בעיניין הזה
שלום רב.
18/07/2015 | 13:30
50
קצת עסקאות בכפר גנים ג בפ"ת וסקירה עדכנית על השכונות החדשות
17/07/2015 | 23:42
5
195
הרבה זמן לא כתבתי פה, אתן סקירה קצרה למתעיינים על השכונות החדשות בפ"ת:
 
כפר גנים ג: ממשיכה להיות השכונה היקרה בעיר (בשכונות בניינים כמובן), דירות 4 חדרים כבר נמכרות ביותר מ 2 מיל' ש"ח, דירות 5 חדרים נמכרות באזור ה 2.3 מיל' ש"ח. קם מרכז מסחרי בנוסף לקניון גנים.
 
נוה עוז הירוקה: שכונה חדשה שמוקמת בימים אלה בין בין גבעת שמואל, אזור תעשיה רמת סיב ונוה עוז החדשה, הרבה חברות בונות שם, ייקח כמה שנים טובות עד שהשכונה תיראה כמו שצריך, כרגע אין שם כלום, רק חול, אבל המיקום מעולה, קרוב למרכז הבילוי והתעסוקה רמת סיב (נחמד שיש לך מקס ברנר, מוזס, בלאק, לנדוור ועוד שלל מסעדות ופאבים במרחק הליכה מהבית, גם לעובדי ההיי טק שעובדים באזור התעשיה הנ"ל קורץ לגור במרחק הליכה מהעבודה), הצמידות לקאנטרי של הולמס פלייס גם מהווה יתרון. העובדה שמדובר בשכונה חדשה שקמה באזור חדש לגמרי, שעדיין לא מפותח, גורמות למחירים להיות עדיין זולים יחסית ודירות 5 חדרים נמכרות בהחל מ 2 מיל' ש"ח ברוב הפרוייקטים (על הנייר).
 
אם המושבות החדשה:
עשתה את קפיצת המדרגה במחירים שתמיד אמרתי שהיא תעשה, כיום דירות 4 חדרים כבר עולות באזור ה 1.8 מיל', דירות 5 חדרים באזור ה 2-2.1 מיל' ש"ח. עדיין רחוקה מכפר גנים ג אבל בהחלט יש קפיצה גדולה.
 
נוה גן:
השכונה שתמיד סימנתי כבעלת פוטנציאל עצום (נמצאת על תוואי הרכבת הקלה שאמורה להיחנך ב 2021) גם עשתה קפיצה גדולה, ודירות 4 חדרים בקומות גבוהות יכולות גם להימכר בקרוב ל 2 מיל' ש"ח, אין הרבה עיסקאות בשכונה, אבל כשיש, הדירות עם הנוף הפתוח לכיוון מערב (עד לים) בהחלט יכולות להימכר ב 2 מיל' ש"ח. יש לציין שמדובר בחלק המערבי והחדש של השכונה, עם מגדלי ה 30 קומות, שהוא יקר יותר מהחלק הישן. השיא הוא בפרוייקט החדש UNIK VIEW שבו נימכרות דירות 4 חדרים החל מ 1.99 מיל', תעשו את החישוב כמה תעלה דירת 4 חדרים בקומה 27 לדוגמא.... בפרוייקטים הזולים יותר עדיין אפשר למצוא דירות 4 חדרים ב 1.8 מיל'. סביר שהמחירים יעלו משמעותית ברגע שיושלם הפיתוח בשכונה- בניית הפארק הענק באמצע השכונה, הקמת מרכז מסחרי והקמת בתי ספר.
 
 
 
 
ע"פ אתר מדלן פ"ת נהנתה הכי פחות מעליית מחירים בשנים האחרונות
18/07/2015 | 10:21
4
99
וכמובן שתמיד ניתן לגרד עיסקאות חריגות לכאן ולכאן.
דיברתי על שכונות ספציפיות, לא דיברתי על העיר בכללותה
18/07/2015 | 12:34
3
95
אני ממש לא גירדתי עיסקאות חריגות לכאן ולכאן, אלו המחירים.
לגבי שיעור העליה, בכל מקום המחירים עלו, לא בדקתי באחוזים, אבל בשכונות אם המושבות ונוה גן לפני שנתיים- שלוש דירת 4 חדרים שעלתה 1.5 מיל' עולה היום 1.8 מיל', בכפר גנים ג דירות 4 חדרים שהיו עולות לפני שנתיים-שלוש 1.7-1.8 מיל' עולות כיום 2-2.1 מיל'. לא השוויתי מול שכונות אחרות, אבל כן, יש הרבה שכונות שעלו יפה בשנים האלה, גם כפר סבא הירוקה זכתה לעליה של כמה מאות אלפי שקלים ועכשיו דירת 4 חדרים ממוצעת עולה 1.8-1.9 מיל', מספרים מאוד דומים לכפר סבא הירוקה עשה מתחם 1200 בהוד השרון.
גם השכונה שלך- לב הפארק רעננה- חוותה עליית מחירים די גדולה בשנים האחרונות.
 
אני זוכר שתמיד אמרתי כאן שחבל לי על אותן משפחות צעירות שמחכות והמחירים יברחו להן, כי התנאים הכלכליים בשוק יובילו לעליית מחירים, והנה זה אכן קרה, אבל זה כבר דיון אחר, וממש אין לי כח לחזור לזה. קיצר עשית עיסקה טובה איליה :)
 
 
רון, מדובר בכלים שלובים
18/07/2015 | 12:56
2
144
בשלוש שנים אחרונות הריביות ירדו בשיעור משמעותי מאוד. נניח מישהו שלקח משכנתא ובה רכיב קל"צ ל-20 שנה בהיקף של 700,000, מצב טיפוסי לנכסים בסביבת מחירים 1.8-2 מיליון. לפני 3 שנים הריבית ל-20 שנה הייתה כ-5%. דהיינו ההחזר הכללי מ-0.7 מיליון הוא 1.11 מיליון. לעומת זאת עוד לפני כמה חודשים הריבית ל-20 שנה הייתה בסביבות 2.5% וההחזר הכללי יוצא 0.89 מיליון. דהיינו מדובר בהבדל של 220,000 ש"ח, וזה רק על רכיב קל"צ. כמובן שגם רכיב הפריים הוזל. כך שהעלייה של 0.2-0.3 מיליון בסה"כ שקולה להוזלת המשכנתא. היכן שהדירות לא עלו בהיקפים כאלו - הרי מדובר בהוזלה תרתי משמע.
 
אתה כל כך צודק
18/07/2015 | 23:11
1
85
אבל את מה שאתה כותב, אף אחד לא אומר בראש חוצות.
גם ההון העצמי זינק בכ 40% מאז המחאה החברתית, ולכן קל לקנות
19/07/2015 | 11:31
73
היום למרות שצריך להביא יותר הון עצמי.
 
אני מדבר על תשואות בקרנות השתלמות, פנסיה, ודברים כאלה.
הורדות הריבית שהתחילו במחאה החברתית והמשיכו עד 2015 פשוט הטיסו את שווי אגרות החוב והמניות לגבהים חדשים
דירה בירושה
17/07/2015 | 13:51
3
106
שלום
יש לי מספר שאלות :
1. האם על נסח טאבו צריך לחתום עורך דין , אם כל התהליך אנו עושים לבד ? האם מוסרים ללשכת מקרקעי ישראל ?
2.כיצד מאתרים כספי הנפטר בבנקים ? ראינו את האתר של משרד האוצר לאיתור כספים. אבל אם יש חסכונות נוספים בנקים . האם צריך לעבור כל בנק עם צו ירושה או לשלוח
 
לרשימת הכתובות העדכניות של ההנהלות הראשיות של הבנקים :
 
 

 
ירושה
17/07/2015 | 15:59
2
47
לגבי הדירה - אין שום קשר לנסח טאבו.
יש טפסים להעברת דירה בירושה, עדיין צריך עו"ד בכדי לאמת חתימה.
וזה לא "לשכת מקרקעי ישראל".
יש כל מיני שלבים שצריך לעבור
 
1. האם רשום בכלל בטאבו ?
2. האם ברשות מקרקעי ישראל - האם שולם היוון
3. יש צו ירושה / צו קיום צוואה ?
 
בקיצור - לא להתקצמן, וללכת לעו"ד שיבדוק את כל מכלול הדברים.
לעיתים גם כדאי לעשות הסכם ירושה לחלוקה הירושה בכדי להקטין חבויות מס !
דירה בירושה
17/07/2015 | 16:15
1
42
1. הוצאתי   נסח טאבו לצפיה  וכתוב שהחלק בנכס בשלמות .ולמעלה כתוב לשכת רישום מקרקעין. ואין שום הערת אזהרה
2. יש צו ירושה
3. לא מתקמצן . הבנתי שהתהליך פשוט ולא מורכב  כמו שציינת .
הבנתי שצריך  למלא טופס בקשה לביצוע פעולה במקרקעין
תעודת פטירה מקורית
צו ירושה מקורי
ת.ז. +ספח של היורשים צילום
ונסח טאבו מקורי
3. איזה מס ? דירה בירושה  יחידה של הורה פטורה ממס
גם כך שילמנו למטפלת של אימי 63,000 ש"ח פיצויים ופנסיה.
 
מוסיף קישור מפורום אחר באותו נושא  שהעניין לא מורכב .
לגבי מיסוי
17/07/2015 | 20:01
28
מציע לך לא לשחק "מבין גדול" במיסוי, כי למרות מה שכתבת, יש היבטים של מיסוי.
לתת לך דוגמא.
אם אתם 2 יורשים, ואחד יש לו כבר דירה, רישום הדירה יגרום למצב שעכשיו הוא מרובה דירות.
ואם ירצה למכור את דירת המגורים (לא הדירה שירש) יצטרך לשלם מס שבח. ואם יקנה דירה חלופית, ישלם מס רכישה מלא של 8%.
 
מבין ?
 
לכן לעיתים כדאי לעשות הסכם חלוקת ירושה (לפני שמחלקים בפועל את הרכוש/כספים) - לדוגמא יורש אחד (שאין לו דירה) מקבל את הדירה, והשני מקבל את הכספים הנזילים
 
לכן - מציע לקחת יעוץ מקצועי בכדי לא לגלות DOWN THE ROAD שעשיתם טעות שאי אפשר כבר לתקן
פינוי 8 חודשים
17/07/2015 | 14:39
4
138
האם זה זמן מספיק למצוא דירה לקנייה?
נראה לי ממש מלחיץ למצוא דירה בין מועד חתימת חוזה לבין רכישה...
איך עושים את זה במקביל וחכם?
 
מוסיפה שאלה
17/07/2015 | 16:31
1
73
איך בדרכ נהוגה חלוקת התשלומים במכירת וקניית דירה? לפי אחוזים...
זה מאוד תלוי
18/07/2015 | 10:46
61
כמה הון עצמי יש לך, האם את צריכה לקחת משכנתה ובכמה אחוזי מימון, כמה רחוק תאריך הפינוי ואיך הולך הסדר התשלומים של המוכרים במידה והם קונים דירה אחרת
הכי פשוט:
 
בחתימת חוזה: 10% - 15%
תוך חודשיים (או חודשיים לפני המסירה, המאוחר מבין השניים): 75%-80%
במסירת הדירה: 10%
 
אם תאריך הפינוי רחוק והמוכרים צריכים כסף לקניית הדירה הבאה אז אפשר להוסיף עוד מועד תשלום בין החתימה לתשלום העיקרי (שדורש משכנתה) של 10%-15% או יותר אם ההון העצמי מאפשר את זה.
 
 
למצוא דירה כן, להיכנס אליה פחות
18/07/2015 | 10:37
1
68
כלומר ייתכן ותמצאי דירה תוך 2-3 חודשים אבל שהפינוי שלה הוא יותר מחצי שנה ואז יש לך בעיה.
אם את יכולה לסגור על אפשרות של עיכוב הפינוי תוך כדי תשלום שכירות לקונים אז אין בעיה. אחרת הייתי נזהר.
 
כמובן שזה תלוי בכמה קשה יהיה לך למצוא דירה וזה משהו שלא יוכלו להגיד לך (גם את לא בטוח תדעי אם לא התחלת כבר לחפש ולבדוק את השוק).
 
תודה על התשובות
18/07/2015 | 18:52
18
חם בפורומים של תפוז
דיכאון החגים
דיכאון החגים
אנחנו נשואים כבר 7 שנים וכך היה בכל שנה מחדש
דיכאון החגים
דיכאון החגים
אנחנו נשואים כבר 7 שנים וכך היה בכל שנה מחדש
בתוך החדר האינטימי שלי
בתוך החדר האינטימי שלי
עכשיו בפורום, טיפים מעולים לשדרוג חדר הילדים
בתוך החדר האינטימי שלי
בתוך החדר האינטימי שלי
עכשיו בפורום, טיפים מעולים לשדרוג חדר הילדים
אוהבים את תפוז?
אוהבים את תפוז?
עשיתם לייק לדף הפייסבוק שלנו? בואו לקבל את
אוהבים את תפוז?
אוהבים את תפוז?
עשיתם לייק לדף הפייסבוק שלנו? בואו לקבל את
Flix וידאו
יריב גולן השקעות בטוחות בנדל
השקעה בטוחה בנדל"ן בארה"ב
תפוח - אימון אישי לאנשים ועסקים
תפוח - אימון אישי לאנשים
פורום ביטוחי דירות רכבים
פורום ביטוחי דירות רכבים
קומונות
קומונה לרוכבי אופני-הרים.קומונת AM כשמה כן היא - All Mounta...
כאן תקבלו מבזקי-חדשות בזמן אמת ודיווחים ראשוניים מסביב לשעו...
עדכונים שוטפים
מקרא סימנים
בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ