בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

האם מדובר בהתנהלות הוגנת של משרד תיווך ?
09/08/14 13:04
150צפיות
פרסמתי את דירתי ביד 2 ומיד "התנפלו" על הנכס כל המתווכים.אין לי בעייה איתם כל עוד ההתנהלות ללא טריקים ושטיקים.
להלן מצב החוזר על עצמו מצד משרד מסוים:
  • לא החתימו אותי על חוזה תיווך ובלעדיות.
  • בקשו שאוריד את הפרסום שלי
  • מתקשרים שיש קונה פוטנציאלי ויגיעו עמו,אך מגיעים כמה.רובם,או כולם, תלמידי קורס נדלן במשרד התיווך.עובדת היותם ב"סיור לימודי " לא צויינה על ידי המתווך,לטענתו, מדובר במספר סוכנים לצורך שת"פ,אך מההתנהלות  במהלך ה"סיור" ניתן היה להבין שמדובר בסיור לימודי.
השאלות העיקריות בהן אני מתלבטת הינן:
  • האם לציין זאת למשרד התיווך שלהבא לא ינקוט בשיטה זאת.
  • להתעלם מתוך הנחה שאכן הדירה נחשפת יותר.
  • האם להעלות מחדש את פרסום דירתי ולהורידו לפני הגעת הלקוח.
לא סוד הוא,ש90% מהפניות נעשות על ידי משרדי התיווך,אך בהחלט יתכן שדווקא ביום ספציפי יגיע עוד לקוח פרטי
תודה לעונים
 
הזכרת במשפט אחד שני מושגים.
09/08/14 14:40
131צפיות
אחד:   משרד תיווך
 
השני: התנהלות הוגנת
 
התנהלות הוגנת היא עניין של תרבות, חינוך ותפישת עולם.
מה שלא תגיד עליהם, הם תמיד יגידו שזה חוקי. אבל שים לב שפה ושם (וממש לא בהכללה גורפת) יש גם כמה שיודעים לכופף את החוק.
 
למה שלא תעשה מאמץ למכור ללא תיווך.
תרשום במודעה ללא מתווכים
שים שלט על הבית וגם עליו תכתוב - לא למתווכים.
וברגע שמישהו יתקשר או יבוא תברר דבר ראשון אם הוא מתווך ותודה לו על בואו ושלח אות לדרכו.
אנחנו במשפחה הקרובה נכוונו פעם אחת ומאז (בשנתיים האחרונות) עשינו במשפחה הקרובה 6 עסקאות של מכירה וקניית דירות ללא מתווכים - וראה פלא כל הלך כשורה
 
מר פרל הנכבד ומר רימון היקר - אתם פטורים מתגובה לפוסט שלי
ולריו-כל מה שאתה מציין עשינו,ויותר מזה
09/08/14 15:40
117צפיות
אתה משווה מצב בתקופה אחרת.היום,לצערי,השוק של מתווכים,לא שיש להם נוסחת קסם למכור.הפוסט התייחס לסיטואציה שציינתי.מדובר בנכס מעולה(יש הערכת שמאי)ובאזור מצוין
הצעתי לך היא כדלקמן:
09/08/14 18:29
109צפיות
בחר לך מתווך טוב, מקצועי, אמין (ולריו אתה נדרש להחזיק להתאמץ ושוב להחזיק מעמד לא להגיב לפוסט)
סגור איתו על עמלת הטיפול תוך מתן בלעדיות
וראה איזה פלא- הוא ירוץ יפרסם ויתאמץ למכור את דירתך תוך תקופת הזמן שתגביל אותו...
מכאן והלאה לא תצטרך להתעסק עם אף מתווך או קונה פוטנציאלי שיטרטרו אותך בלך ושוב
עד לעסקה המיוחלת, ובא לציון גואל.
בהצלחה 
לפני זה כדאי לעשות חיפוש בפורום על תיווך בבלעדיות
10/08/14 13:05
81צפיות
לא בטוח שהגואל יבוא דווקא עם המתווך...
70-80% מהדירות שנמסרות
11/08/14 08:48
55צפיות
לטיפול בלעדי נמכרות בתקופת הבלעדיות.
זאת בתנאי שהמשרד/מתווך עומדים בפרמטרים בנתתי בפוסט הקודם.
זאת עובדה.
סיפורים ומרעין בישין תמצא בכל מקום ובכל מקצוע...וחבל להתפס לזה.
מתי מקובל לשלם שכר עו"ד במכירת דירה ?
09/08/14 00:52
118צפיות
אני מוכר את הדירה שלי.
לאחר חתימת ההסכם עם הקונה עו"ד שלי אמר לי מה הסכום שעליו לקבל כשכר טרחה והוא כעיקרון רוצה את זה בימים הקרובים בשני תשלומים.
קצת הפתיע אותי שהוא מבקש את השכר בשלב כ"כ מוקדם יחסית.
שאלתי היא מתי מקובל לשלם את שכר עו"ד ? כעיקרון פחות או יותר אחרי החתימה ? מתי שהוא לאחר שלב ביניים ? אחרי שאני מקבל את הסכום האחרון ?
מקובל עם חתימת החוזה
09/08/14 20:52
68צפיות
אין קשר בין שכרו של עו"ד לבין לוח התשלומים של הדירה שיכול להתפרס גם על 12-24 חודש תלוי במועד קבלת המפתח
הוא ביצע את עבודתו וכמובן ימשיך בכל הנחוץ להשלמת התהליך עד תומו...
יש הגיון לחלק התשלום שסופו יהיה מותנה בסיום העבודה
11/08/14 19:25
40צפיות
עבודת העו"ד איננה מסתימת בעת חתימה על החוזה  - להבדיל ממתווך שאכן עם החתימה עבודתו הסתימה
 
º
במועד חתימה על ההסכם
10/08/14 09:14
33צפיות
הצעת חוק "למניעת שימוש לרעה בהליך משפטי"[1913]
08/08/14 13:23
93צפיות
זוכרים את המאמר הנדון ? 
תביעות הדיבה בשירות משתיקי הביקורת
שלט נגד ראש העיר ומאבק בקבלן גררו איום בתביעת לשון הרע נגד אזרחים שביקרו גופי ציבור ובעלי הון. כך הפכו תביעות הדיבה לכלי להרתעה והשתקה
שתי תביעות על הוצאת לשון הרע הוגשו באפריל 2011 נגד יועץ הנדל”ן דוד פרל. את התביעות הגישה חברת אייזנברג גרופ - נדל”ן בארץ ובעולם, לאחר שפרל פרסם בפורום בענייני נדל”ן באתר “תפוז”, שבו הוא פעיל, הזהרות מפני ההצעות המפתות של החברה, ששיווקה ומכרה בשנים האחרונות קרקעות חקלאיות בעשרות מיליוני שקלים, שסיכויי ההפשרה שלהן אינם גבוהים. בחלק מהמקרים לא בחל פרל במלים בוטות.
בכל אחת מהתביעות דרשה החברה פיצוי של 850 אלף שקל. “לכל אחד ברור שאין לי 1.7 מיליון שקל. התביעות נועדו להפחיד אותי”, אומר פרל. ההליכים נגדו הסתיימו לפני כארבעה חודשים. שתי התביעות נמחקו ופרל התנצל על הסגנון שנקט. תוכן הדברים נשאר ללא שינוי, הוא מדגיש.
אייזנברג גרופ הגישה את התביעות לבית משפט השלום בהרצליה ולבית משפט השלום בנצרת - הרחק מהיישוב שבו מתגורר פרל, מעלה אפרים. התביעה שהוגשה בהרצליה עסקה בארבעה פרסומים, וזו שנדונה בנצרת התייחסה לשלושה פרסומים נוספים, שכולם הופיעו בפורום. בין שתי התביעות אין כל הבדל, מלבד ההפניה לפרסומים השונים.
נשיא בית המשפט העליון, אשר גרוניס, קיבל את בקשתו של פרל לאחד את התיקים ולקיים את המשפט בירושלים. “התנהלותה הדיונית של התובעת מעוררת חשש שמא פיצול הדיון, בדרך של הגשת שתי תביעות נפרדות, נעשה על מנת להקשות על הנתבע. זאת, בלא כל טעם ממשי המצדיק התנהלות זו”, כתב גרוניס  והורה לחברת הנדל”ן לשלם לפרל, שייצג את עצמו, הוצאות בגובה 2,000 שקלים. בהמשך החליט גרוניס כי נוכח התנהלותה של החברה יוטל עליה גם תשלום הוצאות למדינה בסך 3,000 שקלים.
“המהות היא שקובעת”, מוסיף פרל, שמנקודת הראות שלו הסתיימו ההליכים המשפטיים בניצחון. אבל המקרה שלו הוא היוצא מן הכלל. אזרחים רבים אחרים, שנגדם מוגשות תביעות מעין אלה, או שחברה מאיימת עליהם בהגשת תביעה, מעדיפים שלא להסתבך. דו”ח חדש של האגודה לזכויות האזרח, המתפרסם כאן לראשונה, מגלה עד כמה נפוץ השימוש בתביעות השתקה, שמגישים אנשים וגופים בעלי כוח ויכולת כלכלית.
 
מה קרה מאז ?
ח"כ מיקי רוזנטל הגיש - הצעת חוק "למניעת שימוש לרעה בהליך משפטי, התשע"ג–2013"       - פ/1140/19
מטרה
1.מטרתו של חוק זה להגן על חופש הביטוי ולמנוע שימוש בהליכים משפטיים באופן שירתיע מהשתתפות בהליך הדמוקרטי.......[ועוד]
דברי הסבר
הצעת חוק זו באה בשל הגידול המדאיג במספר התובענות המשפטיות המוגשות לבית המשפט במטרה להרתיע אזרחים מלממש את זכות היסוד לחופש הביטוי ומלהשתתף בוויכוח הציבורי. חוק זה נועד לעמוד נגד תובענות משפטיות כגון תביעות דיבה ולשון הרע אשר הפכו לכלי הרתעה והשתקה של דברי ביקורת.
במקרים רבים הבעת דעה נוקבת או השמעת ביקורת ציבורית לגיטימית עלולות לגרור תביעות נזיקיות גדולות, מדובר בהליכים ארוכים ויקרים שמרבית האנשים לא היו יכולים לעמוד בעלויות הכלכליות ובמחיר הרגשי שלהן להבדיל מאותם גורמים שמגישים תובענות אלו אשר רובם עתירי הון והשפעה דוגמת חברות ענק, תאגידים ואנשים בעמדות כוח, להם משאבים בלתי נדלים, כמעט.
אותן תובענות נועדו להשתיק במהותן את הדיון הציבורי סביב נושאים לגיטמיים בהם יש עניין לציבור, מבחינה חברתית ופוליטית. להלן מספר דוגמאות:
תביעת דיבה הוגשה נגד דוד פרל יועץ נדל"ן בגין הבעת דעתו בפורום שבו הוא פעיל אשר מבקש להזהיר את הציבור לרכוש קרקעות מחברת הנדל"ן הבינלאומית אייזנברג גרופ כי החברה מוכרת קרקעות חקלאיות שסיכויי ההפשרה שלהן נמוכים מאוד. תביעת דיבה הוגשה גם נגד יוסי שריד ונגד עיתון "הארץ" בגין מאמר של שריד בעניינו של איל הון, ותביעה הוגשה נגד אברי גלעד בגין דברים שאמר בתכנית רדיו על אודות התנהלותה של חברת שלטי חוצות. דוגמא נוספת היא תביעה כספית גדולה שהגיש בשעתו שר בממשלה נגד העיתונאים מוטי גילת ומלי קמפנר ונגד עיתונם אז, ידיעות אחרונות, בשל סדרת תחקירים שפורסמו נגדו.  בסופו של יום הורשע השר בפלילים וריצה עונש מאסר בשל אותם תחקירים, ולמותר לציין שמשך את תביעתו, תוך שהשופט מעיר בהקשר זה כי ניצל לרעה את בית המשפט.

הצעת החוק שואבת השראה מחקיקה שאומצה ב-25 מדינות בארצות הברית, המכונה חקיקת ANTI SLAPP (Strategic Lawsuit Against Public Participation). החקיקה האמריקאית מתמודדת עם  תובענות אזרחיות שמטרתן הגבלת חופש הביטוי בעניינים ציבוריים, ומאפשרת לנתבעים להגיש לבית המשפט בקשה למחיקת התובענות על הסף.
על פי הצעת החוק, בית המשפט יהיה רשאי למחוק על הסף תובענה אשר עלולה להרתיע מהשתתפות בשיח הציבורי, וזאת במקרים שבהם סיכוייה אינם גבוהים, או במקרים שבהם העניין הציבורי שבבסיס התובענה  עולה על העניין הציבורי שבבירורה.
הצעת חוק זו מקבלת משנה תוקף לאור דבריה של כב' השופטת (בדימוס) דליה דורנר, נשיאת מועצת העיתונות, בעיתון "כלכליסט", שחיזקה את החשש כי תובענות הדיבה הללו מרתיעות את האדם מלפרסם דעותיו, ויתרה מכך מדובר בהגנה לא ראויה לאנשי הציבור ולא על האדם מן היישוב.
הצעת חוק זהות הונחו על שולחן הכנסת השמונה-עשרה על ידי חברת הכנסת שלי יחימוביץ' וקבוצת חברי הכנסת (פ/2403/18), ועל שולחן הכנסת התשע-עשרה על ידי חבר הכנסת ניצן הורוביץ וקבוצת חברי הכנסת (פ/900/19), ועל ידי חברי הכנסת שלי יחימוביץ' וניצן הורוביץ (פ/1139/19). 
 
ומה קרה מאז ? מאמר מינואר 2014 - http://www.themarker.com/news/1.2217981
גורלה של הצעת החוק לא ברור כי הקואליציה אינה רואה עין בעין את ההצעות שמגיעות מהאופוזיציה.
 
בעז רקוץ', מנכ"ל המשמר החברתי, מוסר כי "תהליכי החקיקה הפרטית בכנסת נשלטים באופן ברור על ידי הממשלה, בין אם באמצעות ועדת השרים לענייני חקיקה, שהחלטותיה מכתיבות אילו הצעות חוק יועלו להצבעה, ובין אם באמצעות הטלת משמעת קואליציונית בשלב ההצבעה".
ניתוח גורלן של הצעות החוק הפרטיות לאחר קבלת החלטה בוועדת השרים העלה כי גורל הצעות החוק בכנסת תלוי במידה רבה בזהות הח"כים היוזמים. 85% מהצעות החוק שיוזמיהן היו ח"כים מהקואליציה ושעלו להצבעה זכו לתמיכתה של ועדת השרים, ומתוך סך כל הצעות החוק של ח"כים מהקואליציה שעלו להצבעה, 93% עברו ותהליכי החקיקה נמשכים. לעומת זאת, 64% מהצעות החוק שהעלו הח"כים מהאופוזיציה להצבעה בקריאה טרומית היו בניגוד לעמדת ועדת השרים לענייני חקיקה. ואכן, תוצאות ההצבעה שיקפו היטב את החלת המשמעת הקואליציונית במקרים שבהם הוועדה התנגדה. ב–59% מההצבעות ההצעה נפלה בקריאה טרומית ורק ב–41% הצבעות ההצעה עברה והליכי החקיקה נמשכים.
יצויין כי עבודתה של ועדת השרים לענייני חקיקה חסויה, וכי אופן ההצבעה של כל אחד מהשרים והנימוקים להחלטות הוועדה אינם מתפרסמים. כך נמשך המצב שבו גורלן של הצעות חוק לא נחרץ בכנסת אלא בפורום ממשלתי שסגור לציבור, לתקשורת ולחברי הכנסת - כל זאת בעידן שבו חופש המידע מעוגן בחקיקה מפורשת.

נמתין ונראה האם תגיע הצעת החוק לדיון בועדות הכנסת עד שתהפוך לחוק.
 

 
º
2013 כמובן.
08/08/14 19:10
12צפיות
מימים ימימה
10/08/14 09:39
51צפיות
קיימת עילת תביעה של שימוש לרעה בהליכי משפט - הגנה נזיקית מפני ניצול לרעה של זכות הגישה לערכאות. מה החידוש של מר רוזנטל?
הצעת החוק תייצר איום על תביעות סרק נגד מוסרי מידע חיוני.
10/08/14 14:36
28צפיות
קטע מההסבר להצעת החוק.
על פי הצעת החוק, בית המשפט יהיה רשאי למחוק על הסף תובענה אשר עלולה להרתיע מהשתתפות בשיח הציבורי, וזאת במקרים שבהם סיכוייה אינם גבוהים, או במקרים שבהם העניין הציבורי שבבסיס התובענה  עולה על העניין הציבורי שבבירורה.
הצעת חוק זו מקבלת משנה תוקף לאור דבריה של כב' השופטת (בדימוס) דליה דורנר, נשיאת מועצת העיתונות, בעיתון "כלכליסט", שחיזקה את החשש כי תובענות הדיבה הללו מרתיעות את האדם מלפרסם דעותיו, ויתרה מכך מדובר בהגנה לא ראויה לאנשי הציבור ולא על האדם מן היישוב.
הצעת חוק זהות הונחו על שולחן הכנסת השמונה-עשרה על ידי חברת הכנסת שלי יחימוביץ' וקבוצת חברי הכנסת (פ/2403/18), ועל שולחן הכנסת 
 
למה אני בעד הצעת החוק. ובכלל מה השתנה.]
היום הליכי התביעות בגין "לשון הרע" באים בקלות "בלתי נסבלת", מוצאים מס' מילים חריגות, מתעלמים מהתוכן שאותו כמובן ניתן [או שלא] להוכיח ויוצאים בתביעה לא פרופורציונאלית כשסכום התביעה בדר"כ חורג מכל אמת מידה הגיונית [בדיוק כמו במקרה שלי] לבתי המשפט אין שיקול דעת, וההליך מתנהל לו מס' שנים ומתיש את הצדדים ומעמיס על בתי המשפט. 
 
ההצעה החדשה תאפשר לבתי המשפט להעמיד על לשון המאזניים עוד בשלבים המוקדמים את התשתית הראייתית של הצדדים ולהחליט שיש או אין בסיס לתביעה.
ומאידך...תאפשר לצד הנתבע לקבל פיצוי גבוה הדומה להיקף התביעה .
 
ככלל אני סבור שיש מקום לחקיקה שתיצור הקבלה על תובעים פוטנציאליים בגין לשון הרע שמתכוננים לאיים ולהפחיד כותבי מאמרים מקצועיים [ואיני מכוון למשמיצים] בתביעה בסכומי עתק...שידעו התובעים שהם עלולים לשלם סכומים גבוהים וחריגים על תביעות ללא בסיס של ממש.

 
 
תביעות SLAPP הן עוד תוצר לא נחמד של התרבות האמריקנית
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
11/08/14 08:58
27צפיות
strategic lawsuit against public participation
התהפכו היוצרות, הגנה מלשון הרע הפכה מכלי שנועד להגן על הפרט 
הקטן מכוחם של בעלי ההון והעיתונות לכלי שנועד להשתיק את הפרט על ידי 
בעלי ההון. 
במקרים רבים תביעות כאלו לא נועדו כלל למנוע לשון הרע אלא השתקת 
אלא כלי להפחדה והטלת טרור כנגד הבעת דעה. 
לתאגידים, וגרוע מכך למדינה, יש משאבים עצומים וכך הפרט, 
גם אם הצדק איתו, מוכן לשתוק ובלבד שלא יצטרך להוציא הון על 
עורכי דין ובתי משפט. 
הלוואי שימצאו את הדרך לאזן. 
נגישה?
11/08/14 09:24
28צפיות
סעיף 60 לפקודת הנזיקין מפרט את עוולת הנגישה.
 
נגישה היא פתיחתו או המשכתו של הליך נפל – למעשה, ובזדון, ובלי סיבה סבירה ומסתברת – נגד אדם, בפלילים או בפשיטת רגל או בפירוק, וההליך חיבל באשראי שלו או בשמו הטוב או סיכן את חירותו, ונסתיים לטובתו.
 
כלומר כבר כיום יש עילת תביעה נגד מי שמגיש תביעות סרק ולא משנה אם המטרה שלו היא להטריד, למרר את חייו או להשתיק מישהו. מה מוסיף החוק שמציע ח"כ רוזנטל?
או.קיי הבנתי
11/08/14 13:52
18צפיות
החידוש הוא כל הנראה ביכולת להפעיל את החוק נגד מי שהגיש תביעת סרק בתחום נזיקי (לא פלילים, לא פשט"ר וכו').
ישנו הבדל גדול
11/08/14 14:13
14צפיות
כאמור, מטרת התביעה אינה לברר עניין משפטי אמיתי,
אלא לעורר פחד אצל מי שאינו מסוגל לנהל הליך משפטי
בגלל חסרון כיס.
המצב כפי שתיארת אותו הוא מצב בו לאחר שהסתיימה תביעת הנפל
יתבע זה שממילא הוא הצד החלש (ומחוסר האמצעים להליכים משפטיים)
את הטייקון התורן.
 
המצב בארה"ב הוא שעם הגשת התביעה יוכל השופט להחליט שאין בה
ממש והיא לא תתברר בבית המשפט כלל. לדעתי בארה"ב יכול השופט
בשלב זה גם לפסוק פיצוי לנתבע.
חזי חיים כוכב עולה בנדלן בישראל מומלץ
07/08/14 21:01
195צפיות
חזי חיים איש עסקים ונדלן מאיזור המרכז.
ברשותו משרדים עסקיים למכירה במחירים חסרי תקדים להשקעה או שימוש אישי.
מומלץ מאוד מאוד קנינו אצלו לפני כשבועיים שלושה משרדים במגדל שלום בתא ואנחנו מאוד מרוצים.
כי להגינות ויושרה אין מחיר.
הוא שובר את מחירי השוק" הלא הגיוניים שהגענו אליהם.
חזי חיים המלצה חמה ביותר למי שמחפש השקעה נבונה .כן יירבו כמוהו בהצלחה רמי
אני מבולבל...
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
08/08/14 09:59
135צפיות
קניתם במחירים מאד נמוכים כי להגינות ויושרה אין מחיר?
 
אני סקרן, האם עיסוקו של מר חיים הוא פילנתרופיה עסקית?
 
אם יש קונים למשהו ב- 100 מדוע ימכור מישהו ב- 80 כפי שעולה
מהודעתך?
 
פילנטרופיה זה עניין מקובל בנדל"ן..
09/08/14 20:28
84צפיות
לא מזמן איזה מתווך סיפר לי בגאווה כי הוא תיווך עיסקה בה צד הרוכש עשה רווח יזמי של לפחות 16 מיליון ש"ח......
איזה עולם יפה.....מתווכים מחלקים מתנות.
 
משקיע בב"ש
ממתווכים שכאלה כדאי להתרחק.
07/08/14 20:08
203צפיות
להלן פס"ד שבו מככב משרד תיווך מאשדוד בשם "ריהאוס" שנהג בדרכים לא מקובלות ולא חוקיות להונות את לקוחותיו בדבר המחיר הסופי שיכתב בחוזה המכר ,המשרד נהג שלא לתת עותק מהזמנת שירותי התיווך ללקוח, למה להכביר במילים , קראו בעצמכם :
קטעים מפסה"ד :
בכתב התביעה טוענים התובעים, בין היתר, כדלקמן:
1. כי במהלך חודש מאי 2009 חיפשו לרכוש דירהבאשדוד, ראו פרסום של הנתבע 2 שהציג עצמו כיועץ נדל"ן – מתווך מקרקעין, למרות שלא היה לו כלל רישיון לתיווך, והתובעים שלא ידעו פרט זה התייחסו אל הנתבע 2 כאל מתווך מוסמך.
2. כי ביום 9.6.09 הראה להם הנתבע 2 דירה בת - 3 חדרים ברח' נחל שניר 9/20 באשדוד (להלן – "הדירה").
3. כי הנתבע 2 סיפר להם כי בעלי הדירה ביקשו 850,000 ₪ אך הוא יוכל לגרום לכך שהדירה תימכר להם ב- 815,000 ₪ בתנאי שיחתמו על טופס הצעה בלתי חוזרת לרכישת הדירה, שנערך ע"י עו"ד מטעם משרד התיווך.
התובעת 1, שמעה להוראות הנתבע 2,מילאה את הטופס וחתמה עליו ולמעשה התחייבה לרכוש את הדירה ב- 815,000 ₪. בהמשך החתים הנתבע 2 את התובעת 1 על טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך של 1.5% מפנקסו שלהנתבע 1, כאשר הנתבע 2 אינו מוזכר כלל באותו טופס.
4. כי בפגישה שהתקיימה ביום 10.6.09 במשרדושל הנתבע 1 אמר להם האחרון כי הוא יכול לסדר את מחיר הדירה ל- 802,000 ₪ בתנאישדמי התווך יעמדו על 20,000 ₪ אך נאסר על התובעים לדבר עם המוכרים על כך. התובעת 1חתמה על טופס הזמנת שירותי תווך.
5. כי ביום 11.6.09 חתמו התובעים על זכרוןדברים במשרדו של עו"ד המוכרים כאשר שמחיר הדירה נקבע ע"ס 801,000 ₪.לאחר מכן התובעים ביקשו הנחה מדמי התווך, והנתבע 1 הסכים להעמידו ע"ס 19,000 ₪.
6. כי ביום 18.6.09 נערכה חתימת חוזה במשרד עו"ד המוכרים ללא נוכחות הנתבעים ואז הסתבר לתובעים כי המוכרים ביקשו מלכתחילה 800,000 ₪, נתון למו"מ, וכי הנתבעים ידעו על כך והציעו כי הדירהתימכר ב- 802,000 ₪, וכך העדיפו המוכרים למכור את הדירה לתובעים.
או אז הבינו התובעים כי נפלו לתרגיל עוקץ של הנתבעים וכי בדרך זו הצליחו להביא כי התובעים יסכימו לשלם להם דמי תיווךמוגדלים של 20,000 ₪ (מעל 2%).
7.  כי ביום 2.7.09 מסרו התובעים לנתבעים כידבר העוקץ נודע להם ולאחר הדברים שילמה התובעת 1- 14,000 ₪ שהם 1.5% בצירוף מע"מ, הנתבע 1 דרש את היתרה, התובעת 1 סירבה ודרשה את העתקיי הטפסים עליהם חתמה ולאחר שהנתבע 1 סירב למסור לה אותם עזבה את המקום.
8.  כי לאחר שקיבלה את העתקי הטפסים הסתבר כיהוספו פרטים שלא היו בהם קודם ולמשל כי הוסף מחיר הדירה 820,000 ₪, לדמי התיווך הוסף מע"מ ועוד...
9.  כי נתבע 2  ממשיך לפרסם עצמו כמתווך מוסמך למרות שאינו כזה.
10.כי הנתבעים הפרו את הוראות החוק וכי מנעומהתובעים לנהל מו"מ על מחיר הדירה ההתחלתי של 800,000 ₪ ולטענתם נגרם להםהפסד של 25,000 ₪.
ולבסוף...כותב השופט את החלטתו -
בנסיבות אלה ולאור האמור לעיל, אין בידי אלא לקבוע את הדברים הבאים:
1.  הנתבעיםהונו את התובעים ובכך ניסו להוציא מהם כספים שלא כדין.
2.  הנתבעים הפרו את חובת ההגינות החלה עליהם עפ"י סע' 8 לחוק בכך שלא מסרו ללקוח (התובעים) את כל המידע שבידיהם בנוגע לדירה – את המחיר האמיתי המבוקש עבורה.
3.הנתבעים הפרו את הוראות סע' 10 לחוק בכך שלא גילו כי יש להם עניין אישי בעסקה, שהוא הגדלה פיקטיבית של המחיר המבוקש על מנת להצדיק הגדלת דמי תווך שלא כדין.
4. הנתבעים פעלו במרמה ובחוסר תום לב כאשרהסתירו את המחיר האמיתי של הדירה מפני התובעים, תוך טענה בדבר ניהול מו"מ שקרי בשמם, מנעו מהם לבצע מו"מ ישיר עם המוכרים וזאת על מנת לנסות ולקבלכספים שלא כדין.
הנתבעיםניצלו לרעה את האמון שהתובעים נתנו בהם, את חוסר הידע של התובעים בעסקאות מקרקעין ועוד..
 
אנימקבל את גרסת התובעים במלואה ודוחה את גרסת הנתבעים.
לאורהאמור לעיל אני קובע כי הנתבעים אינם זכאים לדמי תווך כלל בגין העסקה של רכישתהדירה ע"י התובעים וכי דין התביעה הראשית להתקבל.
לענייןהסעדים המבוקשים בתביעה, לא מצאתי לקבל את הטענה לגבי הפסד של 25,000 ₪ שכן טענהזו לא הוכחה בראיות והתובעים לא צירפו כל חוו"ד מתאימה וכן לא מצאתי להעניק את מלוא הסכום של עגמת הנפש. יחד עם זאת אני קובע כי התובעים זכאים להשבה של דמי התווך ששילמו לנתבעים בסך של 14,000 ₪ והוצאות נוספות בסך של 600 ₪.
אשר על כן לסילוק מלא וסופי של התביעה הראשית אני קובע כדלקמן:
1.  הנתבע 1 ישיב וישלם לתובעים את הסך של 14,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום התשלום ועד לתשלום בפועל. לא מצאתי לחייב את הנתבע 2 להשתתף בחיוב זה שכן לא הוכח כי הוא קיבל התשלום או חלקו.
2. הנתבעיםביחד ולחוד ישלמו לתובעים בגין עגמת נפש והוצאות סך כולל של 4,000 ₪ בצירוף הפרשיהצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
התביעה שכנגד נדחית.
כמו כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 24,000 ₪ כאשר סכום זה יחולק בין הנתבעים, הנתבע 1 בשיעור 80% והנתבע 2 בשיעור 20%.
 
זכותערעור לכב' בית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים.
 
עדיף להתרחק מרוב המתווכים
09/08/14 12:27
88צפיות
וכך לחסוך לא מעט כסף
יש אומרים שעדיף להתרחק מ...נשים/גברים [מחק את המיותר]
09/08/14 23:45
63צפיות
ולמרות זאת לא מעט שמתעלמים מההמלצה.
עבודה עם מתווכים אינה חובה, אבל נסיבות מיוחדות גורמות לכך שהמתווך עדיין נדרש במעל ל-35 אחוז ממכירות הנדל"נ לסוגיו.
לעניין החסכון הכספי...אתה טועה במירב המקרים.
יש בעייה בפורום, הכתיבה וההדגשים מסובכים ומורכבים.
07/08/14 14:56
132צפיות
יש לא מעט באגים בזמן כתיבה בפורום.
1. ההדגשה עפ"י מילה, לא ניתן להדגיש משפט.
2. החיצים מוזרים ולא ניתן להשתמש בהם לסימון.
3. תצורת הפורום מתנהגת בצורה מוזרה ושלא כרגיל.
º
תלונתך הועברה להנהלת תפוז
07/08/14 15:23
35צפיות
אין בעייה להזין מה שרוצים
07/08/14 16:52
56צפיות
אין שום בעייה להדגיש משפטים שלמים.
כדי להדגיש, להטות מילים, או למתוח קו תחתון מתחת למילה,
יש תחילה לסמן עם העכבר את הטעון טיפול וכאשר הסימון עדיין קיים, ללחוץ עם הסמן על האפשרות הנכונה בסרגל העריכה.
כמו כן ניתן לצבוע אותיות שהם חלק ממילה, או אפילו משפטים שלמים באותה שיטה.
לאילו אשר מעמיקים יותר בענין, יכולים הם ללחוץ על האייקון השמאלי ביותר בסרגל ולהכניס קוד HTML ולהעשיר את הטקסט, אפילו יותר.
בעיות בעריכת הכתב בפורום התייחסות ופירוט.
07/08/14 19:38
39צפיות
כל שכתבת נכון... עד לאתמול [והיתה כבר תקלה דומה לפני מס' ימים ותקלה במערכת ספירת הכניסות שאינה נכונה ומתאפסת לעיתים] . 
אלא שעפ"י ההנחיות שפעלתי על פיהם כבר לא פועלים עכשיו,ולא ניתן להדגיש ולכתוב עפ"י האמור בהסבר, וכמובן שיש בעיות ניוספות שברצוני להדגיש ככותב קבוע, שמשתמש בכל האפשרויות להדגשת מסרים והתקלה יוצרת הכבדה מיותרת על הכותב, ראה הסבר -

אפשרויות עריכת טקסט- לא עוד ו . מעכשיו הדגשות ושאר עיצובי טקסט נעשים באמצעות העורך הויזואלי 
 
כלומר מסמנים את המשפט/מילים ומדגישים, אלא שלפתע לא ניתן לסמן את המילה או המשפט ורק לחיצות ספורות על העכבר מאפשרות סימון מילה אחת בלבד, ואתה עובר ממילה למילה., וכמובן שהחץ משנה את "פניו" כאילו אינו מזהה את השורה שלפניו.
לעניין הצבעים - לדעתי חסר צבע צהוב להדגשה ,ויש מקום להוסיף גם תכלת, חשוב !!! היה רצוי שתתאפשר גם הדגשה אמיתית כלומר צבע נבחר על מלל שחור ולא שהמלל עצמו יהיה בצבע הנבחר. [בצבעים לא בולטים המלל יעלם]
 
הוספת קודלאלו מכם שמתעסקים בקוד, יש עכשיו אפשרות להוסיף אותו עם highlights נכונים בהתאם לשפה בה אתם כותבים.
איני יודע למה הכוונה וצריך הסבר...ואגב...את המילים שהדגשתי באדום נאלצתי להדגיש מילה מילה ולא כמשפט שלם עפי כוונת המתכנת.
 
הוספת תמונות - מעתה ניתן גם להוסיף מספר תמונות לכל הודעה. עד 10 Mb של תמונות בהודעה אחת. והכל בממשק פשוט ונוח.
כאן יש תקלה גדולה לדעתי, התמונות נמצאות בגוף המכתב בגודל עצום ופוגעות ויזואלית בתוכן הכתוב, התמונה באה לחזק מסר ולא להפוך לגורם מרכזי בכתיבה.
 
 

 
דוד, צפה בסרטון
07/08/14 20:54
35צפיות
 
אני לא מצאתי בעייה
º
ובכן, אצלי הפעולה הזו הפסיקה לפעול.
07/08/14 21:25
10צפיות
º
ובכן, אצלי הפעולה הזו הפסיקה לפעול.
07/08/14 21:25
8צפיות
º
כיביתי את המחשב והפעלתי מחדש והכל הסתדר.
08/08/14 19:06
10צפיות
משפטפטת
07/08/14 11:43
154צפיות
מזמן לא היתה לנו כאן חידה משפטית; אז הנה היא לפנכם וכרגיל- מי שידע יקבל נקודה.
 
רוחמה חיפשה לקנות דירה, חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך מזבולון המתווך, לפיו שכרו יהיה 2% מסכום העסקה. 
זבולון ורוחמה  הלכו לראות יחד דירה בחיפה, אך לטענת זבולון, רוחמה הודיעה לו שלא תרכוש אותה בשל המחיר הגבוה שדרשה סילביה המוכרת – 2 מיליון שקל.
כעבור זמן נפגשו סילביה ורוחמה באופן מקרי, ומאחר שהדירה עדיין לא נמכרה החליט יוסי בנה של רוחמה לבוא לעזרת עימו ולנהל עם סילביה מו"מ להפחתת המחיר ורכישת הדירה. המו"מ עלה יפה ורוחמה רכשה את הדירה ב-1.7 מליון ש"ח.
משהידיעה על מכירת הדירה של סילביה לרוחמה הגיעה לאוזנו של זבולון הוא דרש לקבל את דמי התיווך בעסקה והגיש תביעה בנושא לבית המשפט.
מה לדעתכם תהיה הפסיקה? נמקו והסבירו.
מאחר ולא הזכרת תאריך לתפוגת ההסכם בין השנים, משמעות הדבר כי
07/08/14 12:25
94צפיות
החוזה בר תוקף עד שיבוא המשיח, ולפיכך השופט יחייב את הגברת רוחמה לשלם.
 
הפגישה המקרית ברחוב לא מעניינת את השופט, רק חוזה חתום.
ולריו- מה אכפת לך להתאמץ קצת?
07/08/14 14:41
97צפיות
הוספתי נתונים נוספים, כך יהיה מעניין יותר.
הפגישה המקרית, היתה ד"א, בקניון
 
שאל את עצמך: מה בעצם השאלה שתשאל בבית המשפט?
 
באמת שאין מה להתאמץ, המחיר השונה או הדיבורים
07/08/14 16:35
72צפיות
בין המוכרת והמתווך חסרי משמעות מבחינת השופט
 
רוחמה חתמה על הסכם תיווך והוא יפסוק שהיא חייבת לשלם
 
צר לי, אבל זה מה שאני חושב.
נתון נוסף
07/08/14 14:39
99צפיות
בביקור של זבולון ורוחמה בדירה,  לא הבינה סילביה כיצד העז זבולון להציג את דירתה למכירה במחיר של 1,860,000 ₪ והבהירה כי איננה מוכנה למכור את הדירה במחיר זה, אלא בסכום של 2 מיליון ₪.
זבולון הודיע לרוחמה כי עליה "לרדת מהעסקה", וכי חבל על הזמן והמאמץ שתשקיע. זבולון טען כי סילביה "בלתי יציבה", וכי לדעתו היא לא באמת מתכוונת למכור את הדירה.
המצב החדש מחזק את מעמדו של המתווך לקבלת דמי התיווך במשפט.
07/08/14 18:38
73צפיות
להיפך...כאן יוכל לטעון המתווך לחוסר תום לב של 2 הצדדים שחברו יחד להונות אותו, מחד הודיעה לו המוכרת שהיא אינה מאפשרת לו להציג מחיר מתחת ל-2 מיליון ש"ח כשבפועל במו"מ ישיר עם הקונים היא ירדה ל-1.7 מיליון ש"ח , כלומר [לכאורה] חברו 2 הצדדים להרחיקו מהמו"מ ומדמי התיווך שהיה אמור לקבל עם חתימה על חוזה מחייב, ולכן ניתן להוכיח לכאורה חוסר תום לב של הצדדים. 
º
צא מנקודת הנחה שלא היה פה חוסר תום לב מצד רוחמה
07/08/14 21:17
31צפיות
הגדרת הגורם היעיל בתיווך- בפסיקה
07/08/14 14:45
96צפיות
כבר היו מקרים כאלה שנידונו בביהמ"ש , בדר"כ פסה"ד קבע שהמתווך היה ה"גורם היעיל" שהפגיש בין הצדדים, הלקוח התנהג בחוסר תום לב כשהמשיך במו"מ ללא המתווך, [גם אם העבירה את ניהול המו"מ לבנה במקום למתווך] המחיר הסופי נקבע לאחר מו"מ ולכן הפער בן המחיר ההתחלתי לסופי אינו מהותי להוצאתו של המתווך ממעגל המו"מ.
חוק המתווכים מגדיר את זכאותו של המתווך כך :
סעיף 1 - "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין
9.    (א)  מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
14.    (א)  מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)   הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)   הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)   הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
 
בתי המשפט השונים התלבטו לא מעט בבירור מהותו של ה"גורם היעיל" , האם להסתפק באמירה שבה המתווך "מפגיש את 2 הצדדים בנכס המיועד למכירה" ? או שנדרש ממנו גם לגשר על פערי המחירים ורק לאחר ששני הצדדים יסכימו על המחיר יהפוך המתווך לגורם יעיל.
 
המילה "הפגשה" המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתווכים אינה מבהירה למה התכוון המחוקק ולכן מילה זו הובנה בצורה שונה ע"י שופטים שונים ,ברוב המקרים הסתפקו השופטים במלת הפשט "הפגשה" וקבעו שאין צורך מעבר לכך כדי לזכות את המתווך בשכר התיווך. 
במשפט האנגלי ניתחו את מהותה של המילה ה"גורם היעיל".
מקורו של הצרוף “גורם יעיל” בפסק דינו המנחה של הלורד דנינג בעניין - Dennis Reed Ltd. V. Goody  (1950) 1 AII.E.R. 919, אשר קבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק כאשר פעולותיו היוו את הגורם היעיל או האפקטיבי, להתקשרות בין הצדדים. הלכה זו אומצה בפסיקה רבת שנים במשפט הישראלי.
לעניין ה”יעילות” נקבע, כי “המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתיות. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.השאלה, אימתי פעולת המתווך היא ‘הגורם היעיל’ נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות.
– מספר גורמים מצביעים על מידת הנסיבות שבגינן יחשב המתווך כגורם יעיל :
1.  מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. [כגון – מחיר הנכס] 
2.  חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה;
3.  פעילות המתווך בעסקה, כלומר – היקף מגעיו/ שיחותיו עם הצדדים;
4.  קיומם של גורמים נוספים שהשפיעו על התהליך. [אין הכוונה לבנה של הרוכשת] 
5.  תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
6.  זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
המבחן לזכאות בדמי תיווך הוא קיומה של פעילות מצד המתווך, שיש בה כדי לשמש "גורם יעיל", למימוש העסקה נשוא התיווך.  יש לזכור גם כי“… קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973). 
צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו” .
פסקי דין  - 
ת"ק 2242/08 יהודית גלזר נ' לואיס גולד, בית משפט לתביעות קטנות ירושלים
המתווכת נתבקשה למצוא דירה להשכרה במבשרת ציון. הלקוח חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך ובו מופיעה הדירה שהוצגה ללקוח. מובהר כי טופס ההזמנה נחתם לאחר שהלקוח ראה את הדירה. חברתו של הלקוח, ראתה מודעה באינטרנט והגיעה לדירה לבדה ולאחר מו"מ עם בעלת הדירה, חתמה עימה על הסכם. בפועל הנתבע (הלקוח שחתם על ההסכם) גר בדירה עם חברתו, במקרה זה נמצא שהטופס שנחתם על ידי הלקוח עומד בדרישות סעיף 9 לחוק ותקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב).
גורם יעיל – השופטת קבעה כי מאחר והמתווכת הראתה לנתבע את הדירה, גם אם הדירה פורסמה על ידי בעליה באינטרנט, היא היתה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים לעיסקה, שהרי הנתבע ראה את הדירה באמצעות המתווכת ולא דרך אתר האינטרנט.
 
פס"ד נוסף בעליון הדן בערעור מתווך נוסף וקובע מסגרת לגורם היעיל. 
 
 
 
 
האם בנתון הנוסף
07/08/14 15:24
75צפיות
יש רמז לאפשרות שהמקרה הזה יהיה שונה?
להלן פס"ד חדש שמחזק את דרישתו של המתווך לדמי תיווך.
07/08/14 18:57
56צפיות
להלן פס"ד נוסף שמשכתי מאתר נדלניוז שניתן בנוב' 2013 בבימ"ש השלום בת"א. 
תקציר :
מוכר הציע למתווך מורשה את דירתו ובהסכמה שהוא מצידו לא משלם דמי תיווך, המתווך מצא קונה , החתים  אותו  על טופס הזמנת שירותי תיווך,בהמשך הראה לו את הדירה, ומשזו  מצאה חן בעיניו, הוא הפגיש אותו עם בעל הדירה, באותו מעמד נוהל מו"מ, סוכם על מחיר הדירה , הבעיה הייתה לגבי מועד הפינוי, והצדדים נפרדו כ"א לדרכו.
כעבור מספר ימים כשהמתווך שאל את הקונה איך מתקדמים , הקונה הודיע לו כי הדירה לא רלוונטית וכי הוא לא מעוניין בה,ושיראה לו דירות נוספות.
 בדיעבד הסתבר כי באותו זמן , מבלי ליידע את המתווך, הקונה המשיך לנהל מו"מ ישיר מול המוכר ,לאחר חצי שנה נמכרה הדירה ע"י בעלי הדירה לקונה וזאת , מבלי ליידע את המתווך.
לאחר כשנתיים המתווך גילה כי הקונה רכש את הדירה והוא דרש את דמי התיווך המגיעים לו ,הקונה סרב לשלם לו  בטענה כי המתווך כשל בניסיונותיו לגשר על הפערים בין הצדדים , ולכן הקונה[הלקוח] ירד מנושא רכישת הדירה  ,ורק במקרה, לאחר כחצי שנה ראה פרסום של הדירה באינטרנט, כתוצאה מפרסום זה הוא רכש את הדירה ומשכך המתווך לא היה גורם יעיל ולכן לא מגיעים למתווך דמי תיווך, כתוצאה מכך המתווך תבע את הקונה בבית המשפט כדי לקבל את דמי התיווך שלדעתו הגיעו לו בדין.
לאחר התדיינות , השופט קבע כי מגיעים למתווך דמי תיווך ושפעולות המתווך הגם שהיו מצומצמות [החתמה, הצגת הדירה,והפגשה אחת בין הצדדים] הביאו לחתימה,ולכן הוא הגורם היעיל.
 לגבי הפרסום באינטרנט בית המשפט פסק  שהמודעה באינטרנט הייתה חסרה את הפרטים המהותיים  על הדירה, לו הייתה המודעה מפורטת יותר יתכן שהייתה מנתקת את פעולת המתווך ברכישת הדירה, ואז הוא לא היה זכאי לדמי התיווך.
דוד, אני עדיין מוצא הבדלים בין המקרים
07/08/14 21:16
44צפיות
במקרה ההוא הופחת סכום משמעותי של 300,000 ש"ח, יותר מ-10% מהמחיר. ואילו במקרה שהבאת "בחינת עובדות המקרה כפי שהוכחו במקרה בפני, מעלה כי העסקה אשר נקשרה בסופו של דבר דומה ואף זהה מהותית למתכונת העסקה כפי שהוצגה על ידי התובע" (סעיף 14). אינני משפטן, ולא מבין הרבה בנדל"ן, אבל ההגיון אומר לי שהמתווך כאן לא היה גורם יעיל בעיסקה. ואומנם עדיין אינני מבין מה חשיבותו של מפגש בקניון. ואילו היו נפגשים בתיאוטרון זה היה משנה משהו?
מה זבולון עשה מבחינה משפטית
07/08/14 21:34
54צפיות
כש"הודיע לרוחמה כי עליה "לרדת מהעסקה", וכי חבל על הזמן והמאמץ שתשקיע. זבולון טען כי סילביה "בלתי יציבה", וכי לדעתו היא לא באמת מתכוונת למכור את הדירה."
???
הגורם היעיל
07/08/14 21:49
42צפיות
בזמנו נתקלנו בדירה יוצאת דופן עם פוטנציאל ענקי. והיא פורסמה ע"י מספר מתווכים עם מחירים שונים. הטעות הגורלית שעשיתי הייתה שלא פניתי למתווך שהכרתי ואשר היה אמין ומקצועי בעיניי, אלה לזה שפירסם מחיר הכי נמוך. לצערי הרב האיש היה מזכיר איזו דמות מכלבוטק מאשר היווה גורם מועיל בקידום העיסקה, ממנה בסופו של יום בצער רב נאלצנו לרדת, ולהתפשר כעבור זמן על דירה פחות טובה (מה שאישתי שתהיה בריאה גם כעבור שנתיים לא שוכחת להזכיר לי). ואילו במקרה שהבאת הסוף היה טוב יותר (העיסקה בוצעה) וזה כל ההבדל.
לאור נסיבות המקרה, המשפט "לרדת מהעסקה" אינו משנה את העובדות.
08/08/14 00:53
41צפיות
אין לאמירה של "זבולון" משמעות של ממש בכדי לבטל את עובדת היותו הגורם היעיל, לו רק יטען שהנסיבות היו בלתי אפשריות לאור העובדה שלא התאפשר לו לנהל מו"מ על המחיר הסופי, בעוד שבפועל המוכר הוריד את המחיר אף פחות מהצעתו לקונה.
 
בכלל הפסיקה די מתנדנדת בכל הקשור ל-2 הסעיפים שהזכרתי, כל שופט ועמדותיו [עוד מהיותו עו"ד עצמאי] אך יש לציין שמרבית הפסיקה נותנת את הדעת לחוסר תום הלב של הצדדים ולעובדה שבנסיבות המקרה המתווך הוא עדיין הגורם היעיל. 
אין כאן שחור או לבן
08/08/14 10:00
57צפיות
לטעמי השופט יפסוק סכום מסויים עבור המתווך, אך בטח לא את כל הסכום עליו חתומה רוחמה.
מצד אחד יש הזמנת שירותי תיווך, והמתווך הוא זה שיצר את הקשר הראשוני שבלעדיו לא היתה מתקיימת עסקה.
מצד שני המתווך לא היה גורם יעיל, ובטח ובטח שאינו זכאי למלוא התמורה.
שופט הגון יפסוק סכום מוקטן שישולם למתווך, כך שלא יצא עירום מהתהליך, אך בטח שלא את מלוא שכר הטרחה שהמתווך החתים.
חשבון פרופורמה
10/08/14 09:27
47צפיות
בפסק הדין שניתן ב 24.7.14 בעניין תא"מ 37229-06-12 גרוס נ' טל בבית משפט השלום בחיפה ע"י כב' השופטת לפין בנסיבות דומות למקרה שהובא לעיל נקבע כי המתווך זכאי לקבל רק כרבע משכר הטרחה שנקבע בהסכם (סכום פשרה שהוצע כבר ע"י הקונה בעצמה) זאת משום שהמתווך משך ידו מהעסקה ולא היה הגורם היעיל בה. יחד עם זאת קבעה השופטת כי, אין להתעלם מכך שלולא הציג המתווך את הדירה בפני הקונה, לקונה לא הייתה כל נגישות לדירה והעסקה לא הייתה יוצאת לפועל.
 
לידעתכם: פסק דין בבית משפט שלום אינו מהווה תקדים מחייב או מנחה.
פסה"ד מוזר מאוד ולא עקבי.
10/08/14 16:07
32צפיות
 
קראתי את פסה"ד ...והמקרה "אינו מעיד על הכלל" ולמרות נסיבות המקרה השופטת פסקה 10,000 ש"ח לתובע.
התובע שגה בפעולותיו מול הנתבעת ושגה בכך שלא נפגש עם בעלת הדירה,הגורם השני [דוד] שמציג את עצמו כמתווך כשבפועל מעולם לא היה מתווך אך פעל בשם המוכרת יצר בעייה של "טלפון שבור" [שיחת אילמים] בין המתווך למוכרת.
אין לי ספק שפעילותו הכושלת של המתווך מול 2 הצדדים בעסקת מכר זו הביאה למצג בו עדותו היהירה והשחצנית לא נראתה אמינה על השופטת.
 
כבוד השופטת חנה לפין/הראל קבעה עמדה מוזרה עד סותרת את חוק המתווכים כשקבעה שהמתווך אינו "גורם יעיל" ולמרות זאת קבעה שמגיעים לו דמי תיווך חלקיים התואמים את הסכמת הנתבעים, אני טוען שאין חצי גורם יעיל.
ובחוק המתווכים מוגדר במפורש שקבלת דמי תיווך מחייבים את המתווך להיות גורם יעיל, ולכן יש סתירה.
ציטוט -
סעיף 89.לאור כל האמור אני קובעת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שלולא הציג התובע את הדירה בפני הנתבעת, לנתבעת לא הייתה כל נגישות לדירה והעסקה לא הייתה יוצאת לפועל. כך גם סברה הנתבעת שאחרת לא הייתה מציעה לתובע דמי תיווך כלשהם. כפי שעולה מעדותם של הנתבעת ואסף,התובע העביר לידיהם את מס' הטלפון של אולגה וכך התאפשר להם ליצור עמה קשר ולקדם את העסקה.
90.אני מקבלת את גרסת הנתבעת כי התובע לא אמר לה על קיומו של שותף בעסקת התיווך, דוד, וכי התובע ציין בפניה עובדה זאת רק כאשר עלה הנושא של גובה העמלה אותה ביקשה הנתבעת לשלם לתובע לאחר ההסכם לקניית הדירה ולאבמעמד החתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. מכל מקום, טופס הזמנת שירותי התיווך נחתם בין התובע לנתבעת בלבד, ואם התובע הגיע להסכמות כלשהן עם דוד, אין זה מעניינה של התובענה דנן.
 
לא ברורה ל"אשורה" מערכת היחסים בין דוד ציון לבין המתווך "אילן גרוס" , מערכת זו השפיעה על מהלך העסקה כשמתווך כלל לא נפגש איתה ובעצם אינו מכיר אותה [הקשר בוצע באמצעות דוד] 
 
תמוה מאוד הוא מהלך הזמנים בעסקת המכר.
1. אסף [הבן] העיד כי הוריו ראו את הדירה לראשונה ביום 5.2.13.
2. עסקת המכר דווחה למס שבח כמי שנחתמה ביום 23.3.12.
3. כלומר כבר לאחר כחודש וחצי מהמועד בו הוצגה הדירה היא נמכרה, מה שמעיד על הנחישות של הרוכשים לרכוש את הדירה.
4. הדירה נרכשה ע"י הבן של הנתבעת שהיה מאוד מעורב במו"מ [כלומר נרשמה על שמו] למרות שהוריו הם אלה שפנו למתווך.
 
כותבת השופטת : כדי להוכיח היותו של התובע "גורם יעיל" נקבעו בפסיקה אמות המידה הבאות:
............
ד.מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך- לו היה התובע יודע כי ישנו פתח לניהול מו"מ הרי כי אז היה ממשיך ופועל לקשירתה של העסקה, אלא שמידע זה הוסתר ממנו במכוון.
 
בקיצור...פסק דין ארוך, מבולבל, מלא בסתירות , ופס"ד מוזר עד מאוד.
 
יש בפסה"ד ניתוח מעניין
11/08/14 09:46
25צפיות
החלוקה בין הקביעה שהמתווך לא היה "הגורם היעיל" אלא "גורם יעיל" היא דיוק מעניין בלשון החוק.
הסכום שנפסק למתווך הינו סכום שהוצע מלכתחילה ע"י הקונה במו"מ לפשרה עוד בטרם הגשת התביעה ו/או במהלכה.
לענ"ד ואף שהדברים אינם כתובים שחור ע"ג לבן בפסה"ד, פסה"ד מכוון לכך שגם אם מתווך אינו הגורם היעיל בהא הידוע אלא סתם גורם יעיל, אומנם הוא אינו עונה לתנאי חוק המתווכים אך מדין עשיית עושר ולא במשפט או התחייבות חוזית של הסכם בע"פ יהיה זכאי לקבל תמורה כלשהיא.
 
בכל מקרה אתה מוזמן לעקוב ואם יוגש ערעור לעדכננו בתוצאותיו.
 
 
עוה"ד של המתווך מוכר לי משירותי הצבאי ואני אברר את העובדות..
11/08/14 23:10
8צפיות
אני לא סבור שיש הבדל בין המילה הגורם היעיל לגורם יעיל,הניתוח של השופטת אינו נכון, קבעיתה שהמתווך אינו הגורם היעיל אמורה לבטל את זכאותו של המתווך לדמי תיווך\ ולכן כל ההתחכמויות שכבר היו הסכמות וכו' , אינה מקובלת עלי.
היה מקום לנתח ולפרק לגורמים את הנקודות שהעליתי שהם יסוד ליחסי העבודה בין מתווך ללקוח, אין לי ספק שנעשתה "הצגה" ע"י הצדדים כדי להוריד את המתווך המעסקה,וכמובן שהתנהגותו האישית העצימה את המקרה,ולכן היה מקום לבחון נקודות שלדעתי היו עושות סדר בדברים.
 
אני מאמין שהשופטת לא היתה שלמה עם פסה"ד שלה ולכן הוסיפה את התשלום ששולם בסופו של עניין.
מסקרנות אדבר בימים הקרובים עם עוה"ד של המתווך ולברר את הסוגייה.
השקעות נדל״ן
07/08/14 03:09
367צפיות
http://www.keren-one.co.il/%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%9...

מישהו שמע עליהם? עושה רושם שהמשרדים שלהם במקומות יחסית יוקרתיים.
לא בדיוק הבנתי אולי בגלל חוסר הנסיון מה הם בעצם מציעים? תשואה קבועה בגובה 7% או תשואה בגובה 12%
מישהו יכול לתת פרשנות? יש לי כמה מאות אלפי שקלים חשבתי להשקיע בדירה באילת ... (אני מחפש נכס באזור שקל להשכיר ולמכור וזה לא קל)
הם מקבלים החל מ100 אלף ש״ח השקעה לא ברור לי מתי אני יכול לצאת (אם יש נקודת יציאה)
את האמת הכי קל זה לשאול אותם... 
אבל חשבתי אולי אנשים מנוסים כאן יוכלו לפרשן ולדבר על פקטור האמינות.....

תודה לכולם....
פקטור האמינות
07/08/14 10:23
167צפיות
אני לא מכיר את הקרן הזו ואולי יש אפשרות שמדובר כאן במשהו מאד יוצא דופן.
 
אבל ככלל, אני חושד מראש בכל מי שמציע לך תשואה גבוהה מובטחת.   לא צריך להיות גאון בכלכלה כדי להבין שכדי להבטיח לך תשואה של 12% , הקרן צריכה לעשות תשואה גבוהה הרבה יותר כי לקרן יש הוצאות ("משרדים במקומות יוקרתיים" לדבריך,  מנהלים בשכר גבוה) וכמובן שגם בעלי הקרן מצפים לגזור קופון מההכנסות שלך.
 
אז הם מצפים לקבל לפחות 20% על ההשקעה כדי לתת לך 12%. נראה לך שיש תשואות כאלו בשוק? אולי רק בפרויקטים עם סיכון מאד גבוה. והסיכון, כמובן, יתגלגל עלייך.
תסתכל לדוגמא מה קרה לקרן אור. אני ממליץ בחום להימנע מהשקעות בתחום שאתה לא מבין בו
פקטור האמינות
07/08/14 10:39
97צפיות
אני מציע לך לבדוק בשבע או שמונה עיניים את מסלול ההשקעה ואיך הם מגיעים לתשואה כלכך גבוהה במשק שהריבית בה הוא נמוך כלכך.
תבקש ממליצים שהצליחו לקבל את התשואה שמדברים עליה
התייחסותי
07/08/14 12:18
125צפיות
זהירות. זהירות. זהירות.
 
יובהר כי אין לי כל היכרות עם הקרן והצורך בזהירות ובבדיקה מקצועית לפני ולפנים של כל נתיב השקעה הבא לפתחך קיימת תמיד. יש להזהר מלהשתכר מהבטחות גדולות ולוודא שבמסגרת ההתקשרות ההבטחות באות לידי ביטוי כהתחיבויות חוזיות. לעיתים יש לדרוש גם ערבויות אישיות.
 
תעשה חיפוש על קרן אור
07/08/14 15:24
90צפיות
ותגיע למסקנות לבד.
 
המשפט הראשון שלך שם אותך בעמדת טרף קל
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
07/08/14 17:24
113צפיות
"המשרדים שלהם באיזור יוקרתי" - ככה לא בוחנים השקעה,
ככה בונים עוקץ.
אני לא מכיר את החברה המדוברת, וככל הנראה לא אכיר אף חברה מסוגה.
רוצה להשקיע? למד להשקיע.
קיצורי דרך דרך קוסמים כאלו ואחרים ה"מבטיחים תשואה" עלולים
להביא אותך לאובדן של כל ההשקעה.
 
"הכי קל זה לשאול אותם.." ממש לא!
07/08/14 18:46
105צפיות
לתחקר את אנשי המכירות המנוסים של הקרן זה כמו  שחובבן יכנס לזירת אגרוף מול אלוף העולם. הם צוכנים בהחלט לכל שאלה של הדיוט ו"יאכלו אותך בלי מלח".
בהחלט.
08/08/14 09:50
64צפיות
מה גם שלתשובה בעל פה אין כל משמעות.
ממילא אם יסתבר שהתשובה "לא מדויקת",
קרוב לודאי שאיש המכירות כבר עבר לעבוד בקרן שקרכלשהו אחרת.
קרנות שמבטיחות 12 אחוז רווחים הם מסוכנות.
07/08/14 21:10
113צפיות
איני מכיר את הקרן שמסתירה היטב את בעליה ואולי מדמה את עצמה לקרן אחרת בשם דומה...
אבל...אני לא מקבל כמובן מאליו התחייבות לתשלום 12 אחוז רווחים ובטחונות ושאר התחייבויות שעלולות להמצא על קרן הצבי.
 
כדאי לקרוא את הכתבה מכלכליסט בנדון -
רשות ני"ע מזהירה: התשואה מובטחת, הריבית חלומית, ההשקעה מסוכנת
על רקע פרשת קרן אור מבקשת רשות ני"ע להגביר את הפיקוח על קרנות המפתות משקיעים עם תשואה מובטחת, הגבוהה במאות אחוזים מהריביות של הבנקים. אף שכולן מבטיחות השקעה באפיקים סולידיים, בדיקת כלכליסט מצאה מגוון השקעות מפוקפקות, מלולי תרנגולות בסודן ועד לניכיון צ'קים
רחלי בינדמן [כלכליסט] -04.05.14
בינואר האחרון הזמינה קרן קלע את לקוחותיה לחגוג עמה שבע שנות פעילות באירוע חגיגי שכלל ארוחה בניצוחו של השף עדי ריכטר, הרצאה של כוכב "לילה כלכלי" ד"ר אלכס קומן והופעה של דני סנדרסון וגידי גוב. לכאורה למשקיעים בקרן יש סיבה אמיתית לחגיגה. בתקופה שבה הבנקים מציעים ריבית מגוחכת של 0.3%–2% על הפיקדון הבנקאי, קרן קלע מציעה ריביות שנתיות חלומיות שנעות בין 6.6% ל־9.6% בשנה ומתיימרות לפנות לקהל המשקיעים הסולידי ביותר - אותו קהל שמחפש תחליף לפיקדון הבנקאי הסולידי. אלא שככל הנראה רשות ני"ע לא ממש מרוצה מהחלום המתוק שהקרן מנסה למכור למשקיעים שלה, ול"כלכליסט" נודע כי מחלקת חקירות ומודיעין של הרשות בוחנת את חוקיות הפעילות של הקרן ואת יכולתה לפנות למשקיעים ולהציע להם תשואה מובטחת.
המהלך האחרון הוא חלק מפעילות רחבה של הרשות בחודשים האחרונים, שבמסגרתה היא בודקת את כל התחום הפרוץ של קרנות המפתות משקיעים להצטרף להשקעות סולידיות בתשואות פנטסטיות, ואף חוקרים מטעם הרשות התחזו ללקוחות פוטנציאליים והגיעו לפגישות עם נציגי קרנות שונות כדי לתהות על קנקנן.
 
רק באחרונה נחשף בכלי התקשורת כי רשות ני"ע עצרה פעילות של קרן בשם קרן אור שבבעלות סוכן הביטוח חיליק טפירו, שפיתתה משקיעים בתשואה מובטחת גבוהה וחסרת סיכון לכאורה על פרויקטי תמ"א. כרגע לא ברור היכן מושקעים כ־150 מיליון השקלים שהשקיעו לקוחות הקרן, ואם בכלל תצליח הקרן להחזירם. "כשמציעים לך תשואה שנתית של 10% בסיכון מינימלי, אתה צריך שיידלקו לך כמה נורות אדומות", אמר ל"כלכליסט" מנהל השקעות בגוף פנסיוני גדול. לדבריו, "אין דברים כאלה בשוק ההון".
 
קרן קלע טוענת כי כספי המשקיעים מושקעים באפיק אחד בלבד — השלמות הון לעסקים. לפי אתר החברה, "השלמות ההון ניתנות לעסקים איכותיים בלבד, שנמצאו ראויים על ידי הבנק לקבלת הלוואה וזקוקים להשלמת הביטחונות". במילים אחרות, עסקים רבים שאין ברשותם ההון העצמי הנדרש כדי הלוואה מהבנק, פונים לגייס אותו מקרן קלע תמורת ריביות גבוהות לטווח קצר. ההלוואה לבית העסק ניתנת ל־72 שעות בלבד, שבמהלכן הוא פונה לבנק ונותן לו את ההון העצמי הדרוש לצורך קבלת ההלוואה בהתבסס על הכסף שקיבל מקרן קלע. עם קבלת ההלוואה מהבנק הוא מחזיר לקרן את הסכום שלווה ממנה.
באופן פרדוקסלי, משקיעים רבים שנרתעים מהשקעה בבורסה, שבה הם רואים כסוג של קזינו, משתכנעים על ידי נציגי הקרן כי מדובר בהשקעה סופר־בטוחה. בשיחות שקיים "כלכליסט" עם אותם נציגים הם הבהירו כי מדובר בהשקעה עם סיכון אפסי, שכן הכספים שניתנים כהלוואה לבתי העסק ניתנים לפרקי זמן קצרים בלבד בתמורה לריביות גבוהות, ואף ציינו כי לקרן הרשאות לחשבון הבנק של אותם עסקים כדי לוודא שההלוואה תוחזר.
 
הקרנות מתחכמות כדי לעקוף את הפיקוח
קרן קלע היא רק דוגמה אחת לקרנות שמבטיחות לקהל המשקיעים תשואות חלומיות בהשקעה סולידית לכאורה. ההבטחות הללו אינן מפרות את החוק או את תנאי הרגולציה, ולכן לרגולטור — רשות ני"ע — יש קושי אמיתי להתערב בענייניהן. הסמכות של הרשות מתמצה בהוראות סעיף 15 לחוק ניירות ערך, הקובע כי "לא יעשה אדם הצעה לציבור אלא על פי תשקיף שהרשות התירה את פרסומו". משמעות הסעיף היא כי קרנות השקעה לא יכולות לפנות ליותר מ־35 אנשים בלי לעבור את הביקורת של רשות ני"ע דרך פרסום הצעה מסודרת (תשקיף), שתנאיה יבטיחו את זכויות המשקיעים. כך שתיאורטית כל הצעה שפונה לפחות מ־35 אנשים אינה כפופה לביקורת הרשות.
 
בקרן קלע (ובקרנות דומות אחרות) פעלו באופן מתוחכם שמקשה על הרשות להתערב, אף שבפועל יש ברשותה יותר מ־35 משקיעים. הקרן מציעה למשקיעים שלושה מסלולי השקעה זהים באופיים, למעט התשואה המוצעת והסכום המושקע, ומאפשרת בכל שנה ל־35 משקיעים לכל היותר להצטרף לכל אחד מהם. כך, דרך הפיצול למסלולי השקעה שונים, היא מצליחה לחמוק ממגבלת 35 המשקיעים של הרשות.
הרשות בוחנת כעת אם אכן מצטרפים לא יותר מ־105 משקיעים לקרן מדי שנה, ואם בכלל ניתן לפצל את ההשקעה למסלולים כדי לעקוף את מגבלת 35 המשקיעים של הרשות. עו"ד מיקי ברנע המתמחה בשוק ההון טוען כי "אם נעשית הצעה כללית שאומרת 'יש לנו כמה מסלולים לבחירתכם', כאשר ההבדל בין המסלולים אינו מהותי, אזי ככל הנראה נכון יהיה לראות את התהליך כהצעה אחת. לחלופין, אם בכל פעם יוצרים מוצר חדש ואותו ורק אותו מציעים, ורק כאשר מסתיימת הצעתו פונים להציע את המוצר הבא (שהוא שונה מקודמו), אז ניתן לטעון שמדובר בהצעות נפרדות".
אמיר ברמלי, יו"ר רוביקון ביזנס גרופ, מסר בתגובה ל"כלכליסט":
"חברות צריכות להיות תחת רגולציה כבר במשקיע הראשון, ולכן אני קורא לרשות ני"ע להקים מנגנון פיקוח שכזה. אין כל היגיון לחייב בפיקוח רק מהמשקיע ה־36. קרן קלע מנהלת שלושה אפיקי השקעה שונים במהותם, המאפשרים למשקיעים גמישות בתנאים, ולכן היא מגייסת 35 משקיעים לכל אפיק בכפוף להנחיות הרשות. כמו כן, הקרן מצויה בעיצומו של תהליך הגשת בקשה לפרה־רולינג מתוך מטרה לייצר תשקיף שיאפשר למשקיעי הקרן רמת שקיפות גבוהה יותר לצד מנגנון שיתאים למייסדי הקרן. אני מבקש להדגיש כי אין לבלבל בין תשואה וריבית או בין סיכון נמוך ומינימלי ללא סיכון. מודל הגיוס הוא אג"חי, ובקרן קלע לא מתחייבים לתשואה מובטחת אלא משלמים ריבית קבועה על האג"ח, בדיוק כמו כל אג"ח שכיר, והמשקיע לא חשוף לביצועי הקרן".
המשך בדף הבא.
 
 
המשך הכתבה ואזהרה מפני השקעה ספקולטיבית.
07/08/14 21:21
59צפיות
"הסיכון דומה לפתיחת חנות נעליים בשכונה"
לצד קרן קלע פועלות שלל קרנות וחברות המציפות את האינטרנט בפרסומות שמפתות את הציבור להצטרף להשקעות חסרות סיכון לכאורה עם תשואות פנטסטיות. אחת מהן היא חברת ג'וקולו מילה בע"מ, המשקיעה בפרויקטים בדרום סודן. תמורת מינימום השקעה של 10,000 דולר החברה מציעה להשתתף בפרויקטים של הקמת בתי משרדים, חנויות, מעבדת שיניים, מכון רנטגן ואפילו לול תרנגולות (פטימים) במדינה האפריקאית החדשה, כשהרווח המובטח נע בין 15 אלף ל־75 אלף דולר בשנה.
 
מיכאל מנגולדמן, סמנכ"ל בחברה, אמר ל"כלכליסט": "הגישה שלנו שונה מבתי ההשקעות. המשקיעים הם שותפים שלנו ומקבלים 50% מרווחי החברה. יש פה סיכון בדיוק כמו שאת פותחת חנות נעליים מתחת לבית — יש סיכון מסחרי שיפתחו עוד חנויות לידך".
 
דוגמאות נוספות הן קרן One, שמבטיחה תשואה של 12% על השקעות בנדל"ן, וקרן SL Capital, שמבטיחה תשואה של 7%–8%, ועוסקת בניכיון צ'קים. בדומה לקרן קלע, גם קרן SL מציעה שלושה מסלולי השקעה זהים מבחינת היקף ההשקעה אך שונים במשך התקופה.
 
אבי לביא, מבעלי הקרן, אמר ל"כלכליסט": "אפשר להשיג תשואות גבוהות בסיכון נמוך. גם אם היום אנכה צ'קים ב־1% אפשר להרוויח. אם אני עושה עבודה נכונה ויודע לחלק את הסיכונים, אז אין סיכון. אני מסביר גם למשקיעים שאם אני מנהל תיק של 50 מיליון שקל ופורע צ'קים לחברה הכי טובה וקרה לה משהו, לא קרה כלום, כי אני נותן לכל היותר 2% מההון שלי לחברה ואין מצב שכל החברות במשק ייפלו ביום אחד".
 
גם קרן נבו (Nevo) מבטיחה למשקיעים שלה השקעה בסיכון נמוך לכאורה תמורת "ריבית קבועה!" (סימן הקריאה במקור) שנעה בין 8%10% בשנה. הקרן טוענת כי היא מציעה מגוון פתרונות מימון זמינים ואמינים לתאגידים שהם לקוחות הבנקים. "לקוחות אלו מעוניינים בקבלת מימון ואף מוכנים לשאת בעלויות מימון גבוהות יותר מאלו במערכת הבנקאית, בעיקר בשל הפרוצדורה הארוכה לקבלת המימון וכן המגבלות המוטלות על ידי הבנקים" — במילים אחרות, עסקים שלא מצליחים לגייס כסף בבנקים פונים אליה לסיוע להם בפתרונות אשראי.
 
למרות ההבטחות באתר הקרן, בשיחה שערכה כתבת "כלכליסט" עם שירות הלקוחות של הקרן נמסר לה: "אנחנו בשום פנים ואופן — וזה מודגש — לא מבטיחים תשואה. אין דבר כזה תשואה מובטחת. אני אומר את זה במפורש ללקוחות. גם אג"ח של המדינה אינן מובטחות".
וגלובס: 500 חלומות נקטלו: המשקיעים שנעקצו ב"קרן אור" מדברים
08/08/14 11:45
102צפיות
טוב הבנתי לא בטוח ולא משתלם מה לפי דעתכם הוא הזדמנות נדל״ן
08/08/14 13:24
91צפיות
טובה? (קל למכור , פוטנציאל שבח גבוה, או שכירות גבוהה)
אילת?(הבנתי שקשה למכור את הנכס) חיפה? (שבח לא רע כי יש לאן לטפס)
אשמח לשמוע!
 
שבת שלום!
º
אני מודד שכירות. שבח זה בונוס. לא בונה על זה.
08/08/14 18:17
59צפיות
אתה עושה טעות של מתחילים
08/08/14 22:08
85צפיות
רימון,
יש קרן ויש תשואה אתה מתעלם מהמשפיעים על הקרן וישר רץ לקטוף דובדבנים "תשואה" משכירות.
הקרן שלך מושפעת ישירות ממגמות השוק לחיוב ושלילה , יתרה מזאת רמות התשואה בישראל משכירות באזור ה 3-5% בקושי משמרות את ערך הכסף בהשפעה ישירה של מדדים/אינפלציה העמדות בממוצע על 3.7% ירידה לשנה. 
 
כמשקיע נדלן אני יכול לומר כי יתרון נכס נדלן הינו שמירה על ערך (עלייה יחד עם מדד) + עליות ערך ושבח, תשואה משכירות יתרונה בנוסף לתנובה ותשואה, הוא התזרים המזומני שהיא יוצרת.
 
נתן
 
 
 
ואתה יודע לזהות את מגמות השוק העתידיות?
10/08/14 10:27
36צפיות
אשריך. אני לא יודע זאת ולכן מודד את העסקה לפי הנתונים שבידי.
הימור על עליית ערך הוא הימור.
חלק מהמרים שמניית טבע תעלה וחלק, כמוך מהמרים ששוק הנדל"ן יעלה.
ההבדל בין שני המקרים הוא שהנחת עליית מניית טבע נשענת לטעמי על יותר נתונים
ולכן מי שמחפש "השבחה" מוטב לו ללכת למניות.
 
לגבי ה- 3%-5% ש"בקושי משמר את ערך הכסף", אני חולק עליך. מעצם הגדרת השכירות כצמודה
למדד (או ליתר דיוק, המדד צמוד לשכירות כיוון שמשקלה במדד הוא גבוה) אז הגדרת שימור
הכסף מתקיימת.
 
 
º
מצטרף לדעתך
10/08/14 11:16
12צפיות
אשמח לשוחח
23/08/14 11:12
1צפיות
לדעתי, בדיוק להיפך
09/08/14 12:22
65צפיות
לדעתי, הרווח המהותי בהשקעת נדלן זה השבח. השכירות היא רק בונוס.
 
אסביר: ברוב המקומות התשואה השנתית על השקעה בנדל"ן היא לא  יותר מ 4%. זו הסיבה, אגב, שאף אחד לא רוצה לבנות דיור להשכרה אלא אם כן יקבל הטבות מפליגות. גם אם פה ושם ניתן למצוא תשואה גבוהה יותר, חזקה עלייך שתוך מספר שנים כוחות השוק יאזנו את המצב והתשואה תחזור להיות כמקובל במקומות אחרים.
מי שמחפש תשואה של 4% בשנה יכול לקנות אג"חים קונצרניים ובפיזור נאות (להקטנת הסיכון) יוכל לקבל תשואה דומה כשהכסף נזיל לגמרי ואף אחד לא מתקשר אליו ב 12 בלילה להגיד לו שיש לו הצפה בדירה ואף שכן לא מתקשר ב 3 בלילה להגיד לו שהשוכרים שלו מרעישים.
 
מי שבכל זאת קונה דירה לצרכי השכרה אני מציע לקנות אותה במרחק נסיעה סביר שיאפשר לבעל הדירה להגיע למקום לצורך טיפול בבעיות שמתעוררות ולהראות את הדירה לשוכרים.
 
לדעתי, השקעה בנדל"ן נעשית בעיקר על מנת למכור אותו ברווח. רמובן שלא הייתי ממהר לקנות נכס שאיני יכול להשכיר כי התשואה השנתית בכל זאת חשובה אבל זה ממש לא חשוב לי אם התשואה תהיה 3.3% או 3.8%
 
 
 
 
 
 
 
 
º
לא תקבל 4% היום בקונצרני, וגם לא קרוב לזה.
09/08/14 20:52
26צפיות
º
מדובר על 4% שיקלי לא צמוד. נראה לי שאפשר לפחות להתקרב לזה
09/08/14 23:39
19צפיות
הייתי נזהרת מחיפה
09/08/14 09:28
83צפיות
נראה שהעליות בעיר הגיעו לשיאן.
מנקודת מבט של שוכרת יוצא לי לראות הרבה דירות שעומדות ריקות משתי סיבות עיקריות:
שכ"ד גבוה - לרוב בדירות שעברו שיפוץ וחשבו שהדבר יקפיץ את שווין, אך במקום הן עומדות ריקות
חוסר הבנה גאוגרפי - לעתים באותה שכונה יש הבדל עצום בשווי בין רחובות ומשקיעים שאינם מבינים באזור חושבים שיוכלו להשכיר את הנכס במחיר הגבוה משוויו
 
להערכתי חיפה בשיאה, ההיצע גדול מהביקוש, יש לא מעט רחובות ושכונות שמאוד קשה למצוא בהם שוכרים וזו לא ת"א שישכרו בכל מחיר ותנאי. תעקוב חודש אחרי יד2 ותראה על מה אני מדברת.
מאוד קל ליפול להשקעה לא נכונה ובלי למידה מעמיקה אתה עלול למצוא את עצמך עם נכס ריק.
מסכים.. יש לי אופציה לקנות באילת...
14/08/14 02:03
9צפיות
שפה אין השבחה, אבל יש תשואה נאה, אבל השוק גם די מוצף
ויש מיקומים מסויימים שכדאי לשים בהם את הכסף.
הבעיה ששם מציעים דירות מחולקות כנראה באופן לא חוקי ובצד המוכרים רוצים כסף
שמתייחס לגובה התשואה (דירה מחולקת מכניסה יותר מין הסתם)
אז אני לא יודע ולא מבין למה לא מאשרים חלוקת דירות באופן חוקי
יש יותר אנשים שמחפשים פינה שקטה מאשר להתחייב לדירה גדולה.
 
ראשון לציון מרכז דירות במיליון שח
או דירות ללא מע״מ לרוכשים בפעם הראשונה? אני מבין שמבחינת שבח יש פוטנציאל בעיסקה כזאת מה אתם אומרים?
(אולי איזה פרויקט בחולון...)
 
 
האם מחיר האגרה למטר בניה הוא אחיד ?
06/08/14 16:18
31צפיות
האגרה למטר מגורים זה כמו לשטחי שירות כגון מרפסות מעליות חדרי מדרגות וכדומה ?
אגרות בניה.
07/08/14 18:02
43צפיות
לשלאתך לא.
מהכרותי יש תמחור שונה לפי יעודי שימוש במבנה.
כדי שתהיה בטוח 100% גש למחלקת השבה ואגרות במנהל ההנדסה במקום מגוריך
וודא איתם את הדבר הזה.
º
האם אפשר לערער על אגרה גם לאחר ששולמה ?
10/08/14 20:47
8צפיות
לעניות דעתי כן.
11/08/14 14:00
9צפיות
עדין ראוי ומומלץ לברר זאת מול מחלקת השבחה ואגרות.
רכישת קרקע
06/08/14 12:30
72צפיות
שלום,
אני מתעניין ברכישת קרקע באיזור השרון.
לצערי אינני מתמצא כ"כ בנושא ואשמח להכוונה מה עליי לעשות בכדי להבטיח את כדאיות העסקה.
אני מבין שברכישת קרקע המוגדרת כחלקאית יש סוג של "הימור", אך מה ניתן לעשות על-מנת למזער את רמת הסיכון? הבנתי שביקור בעירייה יכול לספק מידע רב על התוכניות העתידיות לפיתוח, מה עוד ניתן לעשות?
כמו כן, קיבלתי הצעה לקרקע שכבר לא מוגדרת כקרקע חקלאית כלומר הופשרה ויהיה ניתן לבנות עליה להערכתו ב3-7 השנים הבאות. אך המחיר הוא כשל קרקע חקלאית, האם יש פה קאטצ' והאם ביקור בעירייה יוכל לאשר שאכן הקרקע הופשרה?
בברכה,
אהוד.
תרחק מהשקעות בתחומים שאתה לא מתמצא בהם
06/08/14 13:09
36צפיות
אין דבר כזה קרקע לבניה במחיר של קרקע חקלאית. בטוח שיש איזה שהוא קאטצ'
כן יש קאצ' - עובדים עליך
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
06/08/14 13:30
47צפיות
שים עצמך בנעלי המוכר,
היית מוכר במאה משהו שעוד 3 שנם יימכר באלף?
 
כדי לאשש את דברי תוכל להיות עם המוכר לארג'
ולהציע לו התחייבות חוזית להפשרה לבניה לא תוך 3-7 אלא תוך 14 שנים.
 
דרך אגב, "לא מוגדרת כקרקע חקלאית" זה יכול להיות גם מוגדרת כשמורת טבע
שלעולם לא יבנו עליה או מוגדרת כמיועדת לכביש ללא פיצוי וכו'.
ל"פומה המוזהבת" - התייחסות.
06/08/14 22:10
60צפיות
כשקראתי את 2 השורות הראשונות שלך "בערה בי הסקרנות" , וסברתי שאתה עומד לרכוש אדמה לבניה...[בדר"כ זו הסיבה הסבירה]
ואז קראתי את השורה השלישית ו...הבנתי, עוד אחד מ"העדר" עומד לשלם מחיר מופקע על אדמה חקלאית מעובדת וב"מושע" שאין סיכוי שתופשר.
 
גם מהכתוב בשורה הרביעית הבנתי ש "פשוט עובדים עליך".
 
ולשאלתך, ניתן לפנות למח' אינפורמציה באגף מהנדס ראש העיר ולקבל חוו"ד מקיפה על עתיד הקרקע, וכמובן שבקלות יתרה ניתן לקבל תשובות באמצעות האינטרנט.
למשווקי האדמות החקלאיות של רצון אחד בלבד והוא אינו כולל את טובתך האישית, רצונם להרויח הרבה כסף מאנשים תמימים כמוך.
|*|פורום אכילת יתר ב|תפוז| אנשים|*|
06/08/14 11:16
|שמאל| סובל מהפרעות אכילה, אכילת יתר, או מהתמכרויות מזון?
פורום אכילת יתר הוא בית חם ומחבק לכל מי שרק מחליט שמעכשיו מבקש את חייו בחזרה.

אנו מזמינים אתכם לקבל טפיחה וחיבוק, לשאול ולייעץ, לשתף ולהשתתף.
http://www.tapuz.co.il/Forums2008/forumpage.aspx?f...
ועד בית שלי מסרב לתלות מראת כניסה
06/08/14 10:30
47צפיות
שלום,
ועד בית שלי מסרב לתלות מראת כניסה במקום זאת שנשברה. אני גרה בקומת כניסה ודי מעצבן לראות את הקיר ריק.
הוא מתרץ את הסירוב לתליית מראה בזה שעוד לפחות שנה מתחילה בניית תמ"א 38. אבל כידועה, הפרוייקטים כאלו לוקח להם זמן. ואני לא מוכנה לוותר. למה שאשלם 50 ש"ח לחודש (רק עבור הנקיון, אגב) בלי להנות מהמינימום?
מה עליי לעשות? תודה רבה
לקנות מראה ולתלות אותה
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
06/08/14 13:26
46צפיות
ועד בית זו עבודה מעצבנת שמבוצעת בהתנדבות.
מניסיון כ"ועד בית" לפני כעשור, אני יכול לומר לך שאת
משלמת מעט מאד. קרוב לודאי שקופת הועד ריקה. ואת לא משלמת
רק עבור הניקיון את משלמת גם על חשמל, מים ונורה שנשרפת.
 
אז, את יכולה להתנדב ולנסות להוציא מכל הדיירים את עלות המראה,
לרכוש מראה ולתלות אותה או לחיות מספר חודשים עם קיר במקום מראה.
 
יש מספיק כסף בקופה
06/08/14 13:37
36צפיות
זהו, שאני יודעת בוודאות שיש לו בקופה מספיק כסף. 
סתם הוא די מעצבן..
תודה על התגובה
º
אני מחפס מחירון לעבודות שוחות וביוב בחצר
06/08/14 09:37
28צפיות
מחירון בסיסי לעבודות עפר ואינסטלציה.
06/08/14 21:59
67צפיות
ראה מחירון משרד השיכון למכלול עבודות הפיתוח ושם תמצא בעמוד 26 תשובה עקרונית לשאלתך - http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/beniyya_hadasha/mechiron_leavodot_pituah.pdf
 
להלן מחירון לקבלני אינסטלציה צנרת וכו'] - http://www.tovtoda.co.il/Prices.aspx?si=29&ca=176
 
ככלל תבקש הצעה ממס' קבלני עבודות עפר/אינטלציה וכך תלמד מה המחיר המומלץ.
בהצלחה.
 
אם זה עבור עבודה לביצוע של קבלן.
07/08/14 17:58
38צפיות
אין תחליף לקבלת הצעת מחירים ישירות מאשני המקצוע.
 
מילאנו, איטליה
06/08/14 03:43
19צפיות
שלום לכולם,
האם ישנם פה אנשים המחזיקים בדירות להשקעה במילאנו? או שכאלה ששוכרים דירה עקב תדירות גבוהה של נסיעות למטרות עסקים?
 
תודה למגיבים,
מיכאל
שאלה על תיווך ואתיקה- התלבטות
06/08/14 02:06
27צפיות
אנחנו בחיפושי בית כבר הרבה זמן
עם הזמן לדמתי שלא כל בית שיש עליו שלט של מתווך הוא בהכרח בבלעדיות המשרד, לפעמים הם סתם מבקשים לתלות את השלט לשם הניראות וכדי שאולי יתקשרו אליהם. כבר קרו לי מספר מקרים שהגעתי אל הבעלים בעצמי וכששאלתי על השלט, הם אמרו לי שאין שום חוזה או התחייבות מול המתווך.
מקרים אחרים בהם מתווכים מפרסמים בתים (גם כמה במקביל), שאני יודעת בוודאות שלא בבלעדיות , אבל כמובן רושמים שנכס בבלעדיות משרד התיווך, בעצם משקרים.
ופרסומי שווא, של בתים שכבר נמכרו או כאלה שבכלל לא למכירה והם רק שמים תמונות. שוב, כנראה בשביל הנראות באתרי האינטרנט.
למדתי מניסיון אישי, שאני קודם צריכה לנסות לפנות לבעלים ישירות ולוודא שבאמת יש חוזה מול המשרד תיווך לפני שאני פינה למתווך\ת עצמו\ה.
 
שאלתי כזו, מצאתי בית דרך תמונה שמתווך פרסם, הוא פרסם רק את פנים הבית, ושם הרחוב. כיוון שאני כבר מכירה את כל הפרוייקטים באזור, ידעתי פחות או יותר איפה הבית הזה נמכר ואיתרתי אותו בקלות, ללא עזרת המתווך. כמובן שהבית לא נמכר בבלעדיות משרד התיווך כפי שהוא טען במודעה. 
האם מבחינה חוקית אני חייבת לו משהו? אתית? 
במקרה זה מתווך שהיה הגון ונחמד איתנו בעבר ולכן אני לא מרגישה בנוח שכאילו עקפתי אותו, למרות שבפועל מצאתי ללא עזרתו. באותה מידה גם מתווכים אחרים יכלו לפרסם את תמונת הבית , כפי שקורה פעמים רבות . הבית רק יצא למכירה ואף אחד עוד לא הספיק לפרסם אותו.
 
 
חובת תשלום למתווך עפ"י חוק
06/08/14 09:56
17צפיות
חוק המקרקעין קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בהתאם לתקנות.
יחסי מתווך - לקוח וחובת הזמנה בכתב.
06/08/14 10:11
15צפיות
כפי שציינה קודמתי עו"ד חן סרי, לכאורה אין לך שום מחוייבות לאותו מתווך,כיוון שלא הוחתמת על הזמנת שירותי תיווך.
אבל...[ויש אבל גדול]
ראשית אני סבור שמשרד תיווך שמפרסם מודעה על נכס בבלעדיות מחוייב לאמת בפרסום, זו מהות העיסוק , מקצועיות ושקיפות.
את מודה שהגעת לנכס באמצעות הפרסום של המתווך, והנה את מתלבטת [הוא נחמד והגון כפי שציינת] ומותר לך להתלבט ולשקול, למרות שאני מדגיש אינך מחוייבת על פי הדין הקיים לעבור דרכו. 
בחזרה לפורום
האזור שלי בפורום