לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

חוזה שכירות שלי בתוקף לעוד 10 חודשים ובעל הדירה רוצה לשנותו
28/08/14 10:05
187צפיות
לפני שבועיים בעל הדירה שאני שוכר התקשר אלי ואמר לי שלמחרת הוא יגיע עם שמאי מהבנק כי הוא רוצה למחזר את המשכנתא שלו בבנק אחר, למחרת, הוא והשמאי הגיעו, השמאי עשה בדיקות של שטח הדירה וסקיצה של כל הדירה ולבסוף אמר שהוא צריך גם את חוזה השכירות בינינו, חוזה השכירות בינינו נחתם לפני 8 שנים וכל שנה אני מעריך אותו באותו נוסך, אז הוא נכתב על חצי דף בכתב היד של בעל הדירה, החוזה שלי תקף לעוד 10 חודשים, בעל הדירה רוצה שאני יחתום לו על חוזה חדש שכתוב במחשב בטענה שהחוזה הישן לא מספיק קריא כדי להגיש אותו לבנק הבעיה היא שבחוזה הישן רשום שאני יכול לעזוב את הדירה מתי שאני רוצה ואני יקבל את השיקים בחזרה ואילו בחוזה החדש רשום שאם אני עוזב אני יצטרך לשלם על כל תקופת השכירות, ובנוסף לזה בחוזה החדש רשום שאם משהו נשבר בדירה אני יצטרך לשלם על התיקון שלו ובחוזה הישן רשום שאם משהו נשבר בדירה בעל הדירה יצטרך לשלם את התיקון, למרות שבפועל כשאמרתי לבעל הדירה שהצנרת נשברה וזולג ממנה מים הוא סירב לתקן אותה שזה בניגוד למה שרשום בחוזה הישן ולכן בדירה שאני שוכר כל הזמן זולג מים.
בנוסף לכך בחוזה הישן רשום שבעל הדירה יצטרך לשלם את כל ההוצאות שחלות על הדירה כמו למשל ועד בית וארנונה וזה לא רשום בחוזה החדש.
מה אתם ממליצים לי לעשות?
 
לא לחתום. תדפיס את החוזה הישן, תחתום, גש לבה"ב
28/08/14 10:18
140צפיות
אחל לו בהצלחה עם המשכנתא והגש לו את החוזה. עכשיו הכל קריא. 
האם אני צריך להגיד לבעל הדירה משהו על כך?
28/08/14 10:50
97צפיות
האם אני צריך להגיד לבעל הדירה משהו על כך? בכל זאת בעל הדירה ישים לב לזה כאשר יראה את חוזה השכירות ואני לא רוצה לריב איתו אחרי שהוא יגלה את זה.
בעיקרון בעל הדירה ביקש שאני יביא את החוזה שכירות חתום לדירה של אחותו שגרה באותו בניין שבו אני שוכר.
 
אין מניעה שהחוזה יהיה מוקלד ולא בכתב יד
29/08/14 02:09
51צפיות
אבל, את חוזה בעל הדירה איננו רשאי לשנות ללא הסכמתך!
 
צנרת  זה די א"ב ומוזר שהבעלים לא מתקן [יחד עם אי העלאת מחיר שכירות יוצר רושם שמדובר בדירה במצב מזויע]
 
אתה זכאי לעשות זאת במקומו ולדרוש כספך חזרה [כנראה לא מעשי] אתה יכול [גם אחרי עזיבת הדירה ] לפנות לביהמ"ש ולקבל פיצוי
 
 
האם זה בסדר שאני יגיד לבעל הדירה דבר כזה
29/08/14 02:59
44צפיות
אני שוקל להגיד לבעל הדירה שמבחינתי הוא יכול לשלוח לבנק שלו מה שהוא רוצה ומבחינתי שהוא יזייף ויעשה קישקוש ליד המקום שאני צריך לחתום אבל אני לא יחתום על המסמך הזה וזה מכיוון שיש בינינו הסכם וזה ההסכם שאני חתום אליו ואני לא מעוניין לשנות את זה, האם זה בסדר?  האם יש משהו אחר שכדאי לי לעשות או להגיד לבעל הדירה?
למה ישר בגישה תוקפנית? ועוד לתת לו רעיונות "שיזייף חתימה שלי
29/08/14 03:40
41צפיות
למה לא לענות בצורה יפה, ונכונה?
 
"או, הגיע הזמן באמת שנעבור לחוזה מוקלד, אנחנו בשנת 2014, רק אני שם לב שהכנסת כמה סעיפים שלא נמצאים
בחוזה המקורי - מה זה בדיוק? ממתי משנים סעיפים על דעת עצמך? תנסח חוזה זהה לחוזה הישן, שבכתב יד, תדפיס, ואני אחתום"
 
זהו.
תשובה יפה. עם טיפל'ה הומור.
מראה שאתה לא לחוץ, לא אחד שעושה בעיות. הכל בסדר.
 
אתה אפילו יכול להוסיף "יש מצב עשית טעות? או שזה חוזה שהורדת מהאינטרנט?
אני רואה שיש פה כמה סעיפים שלא היו בחוזה הקודם"
 
וזהו.
 
במקום לבוא בגישה תוקפנית ישר. ועוד לתת לו רעיונות לזייף חתימה (ואולי זה לא היה לו בראש, ואתה נותן לו רעיון?)
רכישת דירה שנייה להשקעה באמצעות מימון ממשכנתא על דירה קיימת
28/08/14 07:09
64צפיות
שלום רב,
ברשותי דירה ששוויה כ - 1.6 מש"ח. על דירה זו נותרה לי משכנתא של כ - 250 אלף ש"ח.
אני מעוניין לבדוק אפשרות של רכישת דירה נוספת להשקעה בעלות של כ - 600 אש"ח. ת הדירה הנוספת אני רוצה לרכוש באמצעות מימון מלא 
של הבנק (משכנתא) על חשבון הדירה הקיימת שלי.
אשמח לתגובות במספר נושאים:
1. האם זהו צעד נכון כלכלית בזמן הזה - מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ / ריביות על המשכנתאות מאד נמוכות.
2. האם ניתן לבצע את המהלך שציינתי וכמה מימון אוכל להשיג? יש אופציה גם לקבל משכנתא על הדירה החדשה שארכוש.
3. אילו עלויות נוספות אני צריך לקחת בחשבון כאשר יש לי דירה שנייה בנוסף למחיר הדירה שיצויין בחוזה?
4. מניח ששכירות על דירה בסדר גודל כזה היא סביב ה - 2500 ש"ח לחודש. האם זהו צעד נכון כלכלית ביחס לתשלומי המשכנתא?
 
בתודה מראש וסופ"ש נעים
מה קורה כשפולשים למקרקעי השכן ובונים שם.
28/08/14 01:29
67צפיות
פסה"ד שנפרש כאן מספר איך שותפים במקרקעין ב"מושע" עשו הסכם שיתוף וחלקו את החלקה למגרשי בניה כשבפועל פלשו למקרקעין של שכנם, מאידך נפרשים מעשי מרמה וניסיון להונות את רשויות המס בביצוע מעשה מכירה פקטיבי של המקרקעין, בסופו של יום קובעת השופטת שדין הפולשים להחזיר מצב לקדמותו ,אך עקב הניסיון להונות את רשויות המס אין היא קובעת דמי שכירות בעבור הפלישה . 
 
להלן תקציר פסה"ד. [פסה"ד בצלואו בקובץ המצ"ב]
 
ת"א 22928-11-11 ודאד ואח' נ' הזימה ואח' , בית משפט השלום בקריות, בפני כב' השופטת עפרה אטיאס
התובע הגיש כנגד הנתבעים תביעה במסגרתה ביקש להורות על סילוק ידם של הנתבעים מן המקרקעין, וכן על תשלום דמי שימוש ראויים לאור הסכם פירוק השיתוף, לפיו הוקצה לו שטח ייחודי במקרקעין, על פי הסכם חלוקה בין הבעלים, ולאור פלישת הנתבעים לשטח שהוקצה לו בהסכם החלוקה.
.בית המשפט פסק כלהלן:
בעוד שהנטל על התובע להוכיח את זכויותיו במקרקעין, הנטל על הנתבע להראות כי המעשה שעליו מתלוננים, לא היה שלא כדין, כאמור בסעיף 30 לפקודת הנזיקין.
המצב הנוכחי במשפט הישראלי הוא שבמקרקעין מוסדרים נקבע אותו הסדר לבונה שלא כדין, אך בתום לב, ולבונה שלא כדין ושלא בתום לב, כשבשני המקרים חשוף הבונה ליכולתו של בעל המקרקעין לדרוש את סילוק המבנה.
בנסיבות הקיימות יש לקבוע, כי גם אם שגה בית משפט זה בקביעתו שלא הוכחה הסכמה, הרי שהסכמה כזו מקורה בטעות באשר למקום מעבר הגבול, וזו בוטלה על ידי התובע עם הגשת תביעתו לבית המשפט.
גם אם בנסיבותיו של מקרה זה נקבע, כי עסקינן כאן הן בחוזה בלתי חוקי, והן בחוזה למראית עין אשר נועד להסוות את ההתקשרות האמיתית, הרי שבמקרה זה, כמו במרבית המקרים בפסיקה, בהם נדון חוזה שמטרתו - הונאת רשויות המס, אין מקום להורות על בטלותו של החוזה, אלא דווקא על אכיפתו.
מכלול השיקולים בנסיבות דנן, מוליכים למסקנה שיש להיעתר לבקשה לסילוק יד, הן בשים לב לעוצמת הזכות הקניינית שנפגעה (בעלות), והן בהתחשב בעוצמת הפגיעה: תפיסה ממושכת שהינה תפיסה דרך קבע ולא ארעית. שטח הפלישה הינו משמעותי וניכר ולא מינורי.
במקרה זה, הפיצוי בגין דמי שימוש, אינו נגזר מן החוזה הבלתי חוקי, אלא מזכויותיו הקנייניות של התובע במקרקעין (מכח עילה נזיקית, הסגת גבול) ו/או מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט, וכאשר הזכות, או ליתר דיוק, העדר הזכות של הנתבעים במקרקעין, אשר בגינה יש לחייבם בדמי שימוש, אינה נובעת מן החוזה הפסול. 
 
התייעצות על עסקת נדל"ן, מכירת דירות להשקעה לצורך דירת מגורים
27/08/14 23:13
132צפיות
היי, אחלה פורום.
שאלתי היא כזו:
יש לי 2 דירות להשקעה כאשר נניח ששווי כל אחת מהן חצי מליון ש"ח.
על אחת אין משכנתא ועל השניה נשארה משכנתא בסך 100K ש"ח.
זהו למעשה הוני העצמי.
הכנסה מהדירות נטו כ 3K לאחר משכנתא שנותרה על דירה אחת.
כיום אני משלם שכירות על דירה למגורים - 5K.

אני מעוניין לרכוש דירה בסכום של 1,700,000 +-
 
האפשרות היחידה לרכישת הדירה היא מכירת 2 הדירות ולקיחת משכנתא בגובה 70% בערך על היתרה (אני מכניס תקציב שיפוץ של 200K).
עצם מכירת הדירות למעשה מעניק לי פטור ממס שבח (מכירת 2 דירות לצורך קניית דירה יחידה) והתחמקות ממס רכישה שיעמוד על כמעט 100K.
מצד שני, אני מאבד נכסים להשקעה שמניבים תשואה גבוהה יותר ממה שתניב לי הדירה למגורים.
למרות שזה ספקולטיבי, אני מאמין שערך הנכסים של הדירות להשקעה יעלה יותר מהנכס אותו אני רוצה לקנות למגורים.
 
העניין הוא שהנכס ממש מציאה בעיני, מיוחד ומתאים למשפחה מאוד (נשוי + 2). הכסף שהצטבר בדירות להשקעה סה"כ לא יאבד ויכנס לנכס אחד ששווה יותר.
מה דעתכם על העסקה?
מה... אתם, הייתם עושים? :)
  
תודה רבה לכם.
 
מחד אתה אומר ששתי הדירות הן עסקיות יותר מדירת המגורים
28/08/14 07:40
74צפיות
מנגד דירת המגורים מאד מוצאת חן בעיניך
 
זו בחירה בין עסק למגורים  - תחליט מה  א ת ה  מעדיף
כן, זה נכון שהיא מוצאת חן בעיני אבל עדיין יש מקום להכניס גם
28/08/14 10:16
49צפיות
שיקול כלכלי עסקי.
אני לא קונה כל מה שמוצא חן בעיני הרי...
אני פשוט קצת מתקשה בחישוב הכלכלי של זה כי מצד אחד היום אני מוציא 2K על מגורים (5K בניכוי ה 3K הכנסות), מצד שני ה 2K האלה מאפשרים לי מגורים אבל לא נצברים לנכס.
מכירת הנכסים תאפשר לי לגור בנכס ששווה יותר אבל המינוף יאבד.
אתה מבלבל בין השקעה לבין צריכה
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
28/08/14 17:52
49צפיות
אתה מוותר על "השקעה" לצורך "צריכה".
דירה למגורים אינה השקעה.
 
השקעה מניבה הכנסות בעוד שדירת המגורים מניבה הוצאות והיא מהווה מוצר צריכה ולא השקעה.
 
כל זה לא נאמר כדי לגרום לך להחליט לכאן או לכאן אלא רק כדי שלא תרמה את עצמך.
חשוב על המצב כאילו היה לך מיליון שקלים במזומן: האם היית מעדיף לרכוש דירה למגורים
או שתי דירות להשקעה?
 
 
הייתי מעדיף לקנות כמה דירות להשקעה וזה הרי מה שעשיתי לפני 10
28/08/14 18:01
42צפיות
שנים :)
השאלה אם מגיע הזמן בו אתה מממש את רווחי ההשקעה שלך ומפנה אותם לצריכה.
בנוסף, דירת מגורים בעיני היא לא צריכה נטו.
עדיין יש לך נכס בסיס שניתן לעשות עליו חישובי תשואה ולמשל לקבל עבורו הלוואה לצרכי השקעה.
צריכה נטו זה למשל לקנות בגדים שהערך שלהם אפסי אחרי X זמן.
זו החלטה אישית , כל אחד והעדפתו הוא
29/08/14 01:43
31צפיות
לטענתך שתי הדירות הן כלכליות יותר מאשר דירת המגורים
 
אלו העובדות שאתה שם על השולחן
 
הבחירה היא אישית
ערבות בנקאית בקנית דירה מקבלן
27/08/14 22:33
29צפיות
האם הערבות הבנקאית היא רק לקבלת החזקה על הדירה
 או גם לרישומה בטאבו, ע"ש הקונה ?
מה קורה אם אחרי קבלת הדירה והחזרת הערבות הבנקאית,הקבלן פושט רגל
  והדירה עדיין לא רשומה בטאבו ע"ש הקונה ?
 
השכרת דירה
27/08/14 17:49
64צפיות
אני בפעם הראשונה משכיר דירה,מי שרוצה להשכיר לי דורש חודש ראשון במזומן וחודש 13 (השכירות היא ל12 חודשים) במזומן גם כן בתור פיקדון, בנוסף הוא דורש 11 צ'קים למשך השנה, אמנם הוא לא מתכנן לפדות אף אחד מהם, הוא רוצה שאבוא ואביא לו מזומן בתחילת כל חודש והוא לא יפדה את הצ'ק.
 
מה החסרונות והיתרונות של זה בשבילי בתור שוכר? כבר אני חושב על מצב שבו הוא טוען שלא שילמתי ומחייב את כל הצ'קים ואין לי מילה בעניין.
תשלם בצ'קים. למה במזומן?
27/08/14 18:00
67צפיות
לחלופין, בכל פעם שתביא לו מזומן - שיחזיר לך את הצ'ק של אותו חודש ותשמיד אותו.
לא כל כך טוב לשלם במזומן בלי תיעוד. לפחות שייתן לך קבלה עבור הכסף המזומן שתביא לו, ותשמור את הקבלות.
עדיף מבחינתך לשלם בהעברה בנקאית או צ'קים, וכך יש תיעוד לכך ששילמת.
 
בכל מקרה , הצ'קים שאתה נותן - שיהיו למוטב בלבד, כדי שלא יוכל להעבירם לצד שלישי.
 
אם בעל הבית מתעקש על תשלום במזומן, כי הוא רוצה להעלים הכנסות חייבות במס, זה מעשה לא חוקי, ואתה תוכל לאיים עליו שתדווח למס הכנסה, אם יעשה לך בעיות...
עם זאת, אני אישית מעדיפה לא להסתבך עם פורעי חוק.
|מוצץ| אירוע בייביסטאר לנשים בהריון
27/08/14 17:36
6צפיות
|*|את בהריון ורוצה להגיע לאירוע מהנה ולקבל מתנות שוות בשווי 200 ש"ח |?|

|תפוז| אנשים מזמינה אתכן לאירוע מיוחד, בו תמצאו את כל המוצרים שאתן צריכות לבייבי שלכם, בהנחות מיוחדות!

אתן מוזמנות להירשם בלינק הבא:
http://tapuzbiz.activetrail.biz/BabyStar

נתראה ביום חמישי 4.9 בין השעות 10:00-20:00 (אפשר להגיע מתי שרוצים)

האירוע מיועד לנשים בכל שלב של ההריון - אתן מוזמנות להפיץ לחברות.
שאלה עקרונית: מי יכול לעזור להבין מיסוי מקרקעין?
27/08/14 17:35
122צפיות
אני לא מבקש המלצה על אדם או חברה ספציפית אלא מי מתמחה בזה (אם בכלל).
 
הכנסת תיקון 76 בתחילת 2014 יצרה אצלי מקרה ייחודי. עורך הדין שלי מצא פרצה בתקנה שאני יכול לנצל לטובתי.  אבל באותה שיחה אמר שאם מס שבח לא יקבלו את הדיווח שלנו, יש סיכוי שאפילו יטילו עלינו קנס, מעבר למס המלא.
 
השאלה אם יש איזה סוג של יועץ שיכול לתת תשובה חד משמעית? יצויין שמדובר בעו"ד מנוסה שעוסק רק בנדל"ן. לא ב"חאפר".
עו"ד ובמקרה הצורך
27/08/14 17:52
88צפיות
שילוב כוחות עם רו"ח.
ברר עם עורך דינך על האפשרות של פרה רולינג.
חוות דעת נוספת היא תמיד רעיון טוב
28/08/14 17:16
30צפיות
השאלה אם יש עורכי דין שמתמחים רק בעבודה מול רשויות מס שבח כמו שיש עורכי דין שמתמחים בדיני מיסים? ואם כן איך מוצאים אחד. לא נעים לי לשאול את עורך הדין שלי כי אז ישתמע שאני לא סומך על שיקול דעתו...
יתכן שפניה לנציבות
28/08/14 17:33
34צפיות
למעין פרה רולינג זה הפתרון שלך. הצע לעורך דינך.
º
אני אעשה זאת, תודה
28/08/14 17:52
11צפיות
עו"ד חאפר ? לא הגזמת ?
28/08/14 01:34
67צפיות
התמחות בנושאי הנדל"נ אינה בהכרח עו"ד שמשתתף בהכנת חוזי מכירה/קניית נכסי נדל"נ, התמחות היא משהו יותר עמוק.
ולקבוע שהלא מומחה הוא חאפר...זה באמת ללכת רחוק מדי.
הגדרת בדיוק חאפר
28/08/14 17:28
33צפיות
מישהו שעוסק בדבר שהוא לא מומחה בו.
היית מוכן לעבור ניתוח עיניים בידי אורטופד?  לקבל טיפול לסרטן מרופא משפחה?
אז למה שמישהו יהיה מוכן לקבל טיפול בעסקת נדל"ן מידי עו"ד שמתמחה במשהו אחר או בידי כולבויניק שלא ממש מומחה לכולם?
אז איפה הלכתי רחוק מדי? 
אני מתפלא על אנשי המקצוע בפורום
28/08/14 15:35
48צפיות
גם הרופא הכי טוב בעולם לא תמיד צודק באבחנה שלו וכך אף עו"ד לא יכול להבטיח לך ניצחון במשפט ואף רו"ח לא יכול להבטיח שטענה בתחום האפור תתקבל ברשויות המס. במיסוי הרבה תלוי בפרשנות, בפקיד שומה שאתה נופל עליו ובמידה וזה מגיע לבית משפט אז גם בשופט (או בשופט בערעור וכן הלאה). הרבה פעמים הרו"ח אומר לי משהו כמו "זה כנראה יעבור במס הכנסה אבל קיים סיכוי שלא יקבלו את זה וידרשו את הכסף" וכו'. במקרים כאלה העו"ד הרו"ח משתדלים להסתמך על החלטות דומות שהתקבלו בעבר. אם אתה מדבר על שינוי בחוק שלא קיים אפילו שנה, אז ברור שהבעיה של העו"ד שלך היא שאין לו יותר מדי על מה להסתמך ואתה אולי הראשון להגיע למצב המשפטי הזה.
 
החיים מלאים בסיכונים...
 
בהצלחה
זה בדיוק המצב
28/08/14 17:13
40צפיות
היי איש, טוב לראות אותך גם פה.
 
העו"ד שלי עלה על "מקרה קצה". הוא קרא לזה כמובן "פרצה". הבעייה שלפקידים יש די הרבה חופש שיקול דעת ומעט דעת. הבעייה שלהבדיל מדיווחי מס יצרתיים (מדי), פה הם נוהגים להטיל קנסות. ובזמן האחרון כך השמועה, האצבע שלהם על ההדק עם הקנסות הפכה קלה מאד.   
סיקרנת אותי מאוד
28/08/14 17:33
43צפיות
יש מצב שתפרט את המקרה? אם תרצה אפשר במסר.
אני מבקר פה פעם בכמה שבועות
31/08/14 09:52
9צפיות
מבלה יותר אצל השכנים ב308 ומדי פעם קופץ לפה לראות מה קורה...
ב-308 (הפורום, לא המכונית) הייתי רואה אותך כל הזמן
31/08/14 09:56
7צפיות
עד שהפסקתי לבקר שם כשהנושא די מיצה את עצמו והחל לשעמם לי.
פה אני מבקר אחת לכמה שנים, רק במקרה של צורך. 
פיתרון למניעת קנס-תשלום הסכום המלא
28/08/14 18:23
36צפיות
אם הטענה שלכם תתקבל - תקבל את הכסף חזרה בצרוף ריבית (אפסית כמעט)
הדברים הם לא תמיד שחור לבן
29/08/14 01:53
24צפיות
לטענתך אתה מדבר על תקדים שעוד לא נעשה - כך שאין כל ניסיון והלכה ולכן איש לא יכול להבטיח לך שעמדתכם תתקבל
 
במקרה כזה ישנם מספר אפשרויות במקרה ועמדתך לא תתקבל  והיות ולטענתך העו"ד מנוסה אזי כנראה יודע על מה מדובר
 
השאלה שעליך לשאול עצמך היא מה הסיכוי שעמדתך תתקבל  והאם אתה מון לקחת את הסיכון
 
אתה יכול ללכת גם בדרך שהציע מזרחי אך במקרה כזה אתה שם זרקור גדול על הטענה שלך  ולא מהנמנע שיעדיפו את הדרך הקלה [לשלול] ובמקרה כזה תצטרך לערער [עוד הוצאות]
 
רק מי שמעורה במקרה יכול להביע דעתו לגבי הסיכויים
אם מישהו שם על פרויקט בעיר ימים חדרה
27/08/14 16:46
146צפיות
מוכרים שם 'קרקע מופשרת בעלות של 230K  ואומרים שתחילת פיתוח בעוד שנה . 
לא מתחייבים בחוזה על  זמנים כלל 
 
מישהו שמע ? 
כן...לצערי שמעתי.
28/08/14 09:50
137צפיות
אלה שמוכרים לך אדמה חקלאית מבטיחים אשליות לעתיד. [אני מאמין, בלי לבדוק פרטנית על איזה קרקע מדובר שהקרקע אינה מתוכננת לשינוי יעוד ממצבה הנוכחי]
לו אמירתם אליך היתה אמת אז...הם לא היו מוכרים לך קרקע לבניה במחיר של "נזיד עדשים".
 
ונכון ...בהסכם עצמו לא תמצא שום דבר מההבטחות בע"פ שתקבל עד הודעה חדשה. 
הפרויקט חביב , המחיר משקף מחיר די מלא בהנחה שניתן לבנות מחר
29/08/14 02:18
63צפיות
יש שם מקומות מתקדמים יותר ויש שפחות, יש שכבר ניתן לבנות ויש שבעוד שנים יותר ושנים פחות
 
מומלץ לבדוק בעיריה ולא פחות חשוב האם מצב התיכנוני הוא כזה שהיטל השבחה נופל על המוכר ולא עליך
 
מומלץ לברר מול העיריה עלויות פיתוח אם יודעים לומר , ואם לא אזי בפרויקטים שכנים [100אלף לא מילה גסה]
נ.ב כדאי לברר שמה שמוצע אכן מקנה זכות ליח"ד........
29/08/14 02:23
43צפיות
הרבה מיחסים "יח"ד כשהם מחשבים זכויות לפי שטח ברוטו בעוד התוכנית מקנה זכויות לפי שטח נטו, כך שגם המוכרים זויות מציגים בדרך כלל מצג לא נכון
קניית בית חדש מקבלן
27/08/14 14:37
278צפיות
שלום פורום יקר!
צריך את עזרתכם בצעדים שעליי לנקוט ,לוחות זמנים ועוד.
ברשותי בית שעליו יש לי משכנתא של 350000 שקל וערך הבית כ 700000 לפי הערכת שמאי לפני שבועיים
חתמתי על חוזה רצינות (מכיוון שאין עדיין תכניות ואישורים) לקניית בית חדש 4 חדרים בביניין בעל 8 קומות על עמודים ו4 דירות בקומה ,אני קומה 6  השווי של הבית 780000 למקדימים(לא יותר מחמש דירות) ,לאחר האישורים יתומחר ב-840000.
לפי הקבלן תחילת בנייה   03.2015 ומסירת מפתח  לאחר 24 חודשים
התשלומים יהיו על פי חוק מכר 7% ,40% ,20% ,15%, 15% ו 10%
הושג סיכום עם הקבלן על תשלום של 40% ודילוג על 7%
יש לציין שאין ברשותי כסף ואני בונה על מכירת הבית שברשותי  הגדלת המשכנתא ב-80000 והלוואת גישור.
יש לי קרן השתלמות של 70000 שנפתחת ב-08.2016 -שומר לצורך שידרוג ורהיטים
השאלות הן:
1.איזה סכום אני צריך לקחת  כהלוואת גישור וכמה?
2.מתי עליי למכור את הבית ? ועל פי איזה חלוקה לבקש את הכסף כדי שאצמצם את הסכום להלוואת הגישור -כמובן במסגרת הריאלית
3 . מתי הקבלן צפוי להגיע לקומה שלי ולהשלים קירות פנימיים ? מתי אמור להגיע לטיח פנימי לכל הביניין?מתי אמור להגיע לטיח/ציפוי חיצוני?
 
ואם יש עוד הארות  אשמח
 
תודה רבה
 
 
 
 
מצטער לומר, אני לא רואה בית חדש מקבלן.
28/08/14 01:50
190צפיות
אני רואה קבלן שעובר על חוק מכר דירות,אסור ליזם למכור דירות לפני שקיבל  היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
אתה מציין דילוג [על 7 אחוז] ומעבר ל-40 אחוז...[בשלב הראשון] זה בוודאי לא מתבצע למענך ומגדיל את הסיכון שלך,האם פעלת מול נציג הבנק המלווה ?
מי הבנק המלווה ? אני מניח שחסכת על הוצאות עו"ד מטעמך  ! האם אתה יודע שעוה"ד של הקבלן אינו מייצג אותך, ואסור לו לגבות ממך שכר טירחה.
ראית תוכניות של הבניין ? מפרט ? מהיכן אתה יודע כמה קומות אושרו בפועל ליזם ?
חוזה רצינות ? מה זו ...בדיחה חדשה ? ואם אתה רוצה לחזור בך, אז תשלם קנס ?
הקבלן מנסה לגייס כסף מוקדם לבניה עוד לפני שקיבל היתר...הוא מפריח מחירים זולים כאילו שזאת האמת...וזה מצביע על יושרו ועל כוונותיו....הזהר !
 
היתר בנייה ומיסוי
שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). אין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק. בדקו אם למוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש. בדקו גם שאין מניעה מצדם לרשום את דירתך על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).
 
 
º
חוזה רצינות חוקי לחלוטין.
28/08/14 07:36
61צפיות
חוזה [דמי] רצינות - תנאי מקפח בראי השפיטה.
28/08/14 09:31
87צפיות
חוזה[דמי] רצינות היא סוג של מעקף  "זכרון הדברים", מטרתו העיקרית היא לקשור קונה פוטנציאלי לרכישת דירה ללא שיתוף עו"ד/משפטן וללא חתימה על חוזה מכר ,ובכך לעקוף את האיסור לחתום על הסכם מחייב ע"י מי שאינו משפטן, ו/או להתחייב בנקודות שבהם הקבלן לא יכול להתחייב בשלב בו עדיין אין ברשותו היתר בנייה.
לא ברור לי מהו מעמדו המשפטי המחייב של "חוזה הרצינות"...אבל אין ספק שהוא בעייתי וחד צדדי במפורש.
 
אבל...בוא נבחן זאת בראי של ביהמ"ש.
ביהמ"ש: "דמי רצינות" בחוזה לרכישת דירה בלא מועד למסירתה - תנאי מקפח
הורה לחברת ליגד להשיב 15 אלף שקל לרוכשת דירה אשר ביקשה לבטל את החוזה בשל חילוקי דעות
דמי הרצינות" אשר גובות החברות הקבלניות מרוכשי הדירות, כאשר בחוזה אין מועד מסירה מוגדר של הדירה הם תנאי מקפח בחוזה אחיד, ודין הסעיף הדן בכך להתבטל. כך קבע שופט בית משפט השלום בירושלים, שמעון פיינברג, בפסק דין אשר קיבל תביעה של אלבה ריבקין נגד ליגד השקעות ובניין.
את ריבקין ייצג עו"ד איתן פרנס. התובעת חתמה על מסמך עם החברה, אשר כותרתו היתה "הודעה על כוונה לרכישת דירה". במסגרת ההסכם שילמה התובעת 15 אלף שקל כ"דמי רצינות". בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות ביחס למועד מסירת הדירה, ובעקבות זאת החליטה התובעת לבטל את ההסכם לרכישת הדירה. לאחר שהתובעת ביטלה את הכוונה לרכוש את הדירה, סירבה החברה להחזיר לה את "דמי הרצינות".
החברה טענה, כי בחוזה מופיע סעיף לפיו מועד מסירת הדירה תלוי במועד קבלת היתר הבנייה, ולפיכך החברה זכאית לגבות את "דמי הרצינות" ששולמו.
בפסק הדין קובע פיינברג, כי ההצעה עליה חתמה התובעת בנוסח חוזה הרכישה, עונה על ההגדרה של חוזה אחיד שבחוק חוזים אחידים.
הסעיף הקובע, כי מועד מסירת הדירה מותנה במועד למתן היתר, מדבר בכך על מועד שאינו ודאי. גם החלופה לפיה הצדדים רשאים להסכים על מועד אחר, מתייחסת למועד לא ודאי.
פיינברג אומר, כי תנייה בחוזה אחיד הקובעת מועד מסירה של דירה בפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש, היא תנאי מקפח בחוזה אחיד. זאת, משום שמדובר בתנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה.
לחיזוק הטענה בדבר התנאי המקפח, באה העובדה שקיים סעיף המחייב את הרוכש לשלם לחברה פיצוי מוסכם בשיעור "דמי הרצינות" שהפקיד במקרה שהוא איננו מוכן לחתום על הסכם הרכישה. סעיף זה למעשה שולל מהרוכש את הזכות להתנגד לקביעת מועד מסירה לא ודאי, שהוא בעצמו תנאי מקפח.
פיינברג אומר, כי התעקשות החברה לאחוז את החבל בשתי קצותיו (מצד אחד לעמוד על קביעת מועד מסירה לא ודאי, ומאידך הסירוב לשחרר את הרוכשת מהצעתה מבלי שהיא תוותר על "דמי הרצינות") מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב, וגם זאת בניגוד לחוק החוזים. עם זאת, דחה פיינברג בקשה של התובעת לפיצוי בשל עוגמת נפש.
לאור האמור, הורה פיינברג על ביטולו של החוזה והחזרת 15 אלף שקל ששולמו כ"דמי רצינות" עוד חייב השופט את החברה ב-6,000 שקל הוצאות משפט.
(א' 03/1184).
 
 
 
תשובה
28/08/14 10:18
92צפיות
אין בנק מלווה
לקחתי עו"ד הוא יתחיל לעבוד מרגע שחוזה מכר ייחתם
ברגע חתימת החוזה אני משלם 1.5% לעו"ד של הקבלן... האם אני מחוייב לשלם?
אין תכניות יהיו לקראת ינואר
אם התכניות לא ימצאו חן בעיניי או לא יתאימו לסטנדרט המקובל בשוק אקבל החזר מלא ללא קנס
לגבי מספר הקומות זה מה שהקבלן והאדריכל מתכננים ואם לא יהיו תואמים לתכנון הראשוני אקבל החזר מלא
 
 
איבדת אותי בשורה הראשונה
28/08/14 11:47
84צפיות
אם אין בנק מלווה, אני הייתי נזהר עד מאוד, 98% שהייתי מוותר על הפרוייקט ומחפש משהו אחר.
ללא בנק מלווה, אין מי שיפקח על הכספים שלך, והקבלן יכול לשחק בכסף כרצונו - להעביר כסף מפרוייקט כזה לפרוייקט אחר, להוציא כסף למי מה שנראה לו - ראה מקרה חפציבה.
 
תוסיף לזה שאין היתר בניה עדיין ואפילו יציקת בטון אחת - ולדעתי - הייתי מוותר על התענוג הזה.
תוכל לרשום מיהו הקבלן?
 
 
 
יזם ללא בנק מלווה וללא תכנית מאושרת הוא כנראה בועת נדל"נ.
הודעה זו מכילה תמונות
28/08/14 19:44
76צפיות
המצג המתקן שהצגת רק מחמיר את מצבך הכללי מול היזם, ומכך אני מבין שאף אינך יודע פרטים על המגרש בו מתוכננת הבניה , מי בעליו ? האם בכלל המגרש נרכש ? או שמדובר על אופציה שעלולה לפוג [ראה ענבל אור ומגדלי בבלי שבדיעבד הסתברו כחלום בלהות של אלה שהצטרפו לקבוצה שלה] - ראה הדמיה שנשארה כחלום שלא יתממש.
כך היא מכרה דירות ב-2 מגדלי אור בבלי, וכולם יודעים את התוצאה - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000858391
 
לא יתכן שיזם ידרוש "דמי רצינות" באוג' 2014 כשהוא טוען שהתוכניות יהיו ברשותו רק בינואר 2015, מכתיבתך אני מסיק שאין סיכוי שעד חודש ינואר 2015 תהיה ברשותו  תוכנית מאושרת, בנק מלווה לא יכול להתייצב ליד היזם כשאין תוכנית מאושרת [כוונות] ואין דו"ח אפס [הוצאות מול הכנסות בגדול] 
ולכן אני מקווה בשבילך שאינך מתרשם ממצגות "זוהרות" והדמיות ויתכן אף דגם מרשים על השולחן שאינו מחייב ובכלל לא ברור אם יאושר.
ואני מדגיש כלל לא ברורה בעלותו של היזם על הקרקע.
 
אולי כדאי שתאמר לנו היכן הקרקע ומי היזם ונעשה בדיקות כדי שלא תיפגע.
 
סוגיית שכר טירחת עוה"ד של היזם - [מדובר על ניגוד עניינים מובהק שלשכת עוה"ד ניסתה להסתיר מהציבור]
ראשית קרא את המאמר בנדון - קוני דירות שימו לב: מחיר כולל הוא מחיר סופי -
קרא גם את זה ותפנים - אז מי באמת ירוויח מההצעה להגבלת שכר הטרחה בעסקאות נדל"ן
 מבנה הצעת החוק שאושרה בקריאה ראשונה.
"הוצאות משפטיות" – שכר טרחת עורך דין בעד רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלו בלשכת רישום המקרקעין וכן רישום הזכויות האמורות בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים, שינוי או תיקון לצו רישום בית משותף, ולמעט שכר טרחת עורך דין בשל עצם ייצוג המוכר בעסקה; [הערת פרל דוד - המשמעות...לעוה"ד אסור לגבות שכר טירחה בשל יצוג הקונה
 "מדד" – מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על חצי אחוז ממחיר הדירה או על חמשת אלפים שקלים חדשים, הנמוך מביניהם.
עורך הדין המבצע שירותים שעבורם גובה המוכר הוצאות משפטיות, ימציא חשבונית מס על שמו לרוכש הדירה.
הסכום האמור בסעיף קטן (ב) יתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה (בסעיף קטן זה – יום העדכון), בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע ביום העדכון לעומת המדד שהיה ידוע ביום העדכון בשנה שקדמה לו, ולעניין יום העדכון הראשון – לעומת המדד שהיה ידוע ביום כ"ט בסיוון התשע"א (1 ביולי 2011); הסכום האמור יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של עשרה שקלים חדשים."
הדמיית דירה בפרויקט "אור בבלי"
תודה דוד, אבל הכל בהצעות חוק - האם מישהו תבע עורך דין וזכה?
28/08/14 23:20
34צפיות
כל מה שרשום הגיוני - אבל מה בפועל??
 
האם ישנו מישהו שתבע וקיבל כספו בחזרה מעורך הדין המייצג של הקבלן?
 
האם יש מישהו שאמר "אני לא משלם כלום" והכל עבר "חלק"?
חוק המכר [דירות] תיקון מס' 7 ,אין לשלם לעוה"ד שכר טרחה.
29/08/14 00:14
39צפיות
מסתבר שהצעת החוק אושרה לאחרונה וזה כבר לא כפוף לרצונו של עוה"ד, ולמרות שהחוק אושר עוה"ד והיזמים ממשיכים לדרוך ברגל גסה על הרוכשים והם ממשיכים לגבות מחירים מופקעים כאילו אין חוק בנדון. אני מודע לכך שהחוק יכנס לתוקף תוך חצי שנה ....אבל לדעתי צריך להתנגד כבר מעכשיו.
  חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014*1  - שער המידע - http://bonim.pnim.gov.il/News/Pages/Mecher_67_14.aspx
 
אישור החוק בכנסת - [כולם היו בעד , לא היו מתנגדים] -   http://oknesset.org/vote/7013/
החוק הפך לעובדה, ואסור להתכופף יותר.
 
לשכת עוה"ד עתרה נגד הגבלת שכ"ט ברכישת דירה מקבלן
לאחרונה אושרה הצעת חוק המגבילה את שכר-הטרחה שמותר לעו"ד מטעם קבלן לגבות מרוכש דירה ל-0.5% משווי הדירה או 5,000 שקל
? הלשכה לבג"ץ: יש לפסול את החוק - "פוגע בחופש העיסוק ולא יוביל להורדת מחירי הדירות"
 
לשכת עורכי הדין יוצאת למאבק משפטי נגד החוק להגבלת שכר-הטרחהלעורכי דין הנגבה מרוכשי דירות מקבלן (תיקון 7 לחוק המכר - דירות).‏
בעתירה שהגישה היום (ב') לבג"ץ נגד הכנסת, מבקשת הלשכה מבג"ץ לבטל את החוק שמגביל את שכר-הטרחה שמותר לעורכי הדין לגבות, וצפוי לקבוע תקרת שכר-טרחה מקסימלית המשולמת לעורכי הדין של 0.5% משווי הדירה או 5,000 שקל. ‏
לטענת הלשכה, החוק פוגע בצורה קשה ובלתי מידתית בחופש העיסוק של עורכי הדין, וכופה עליהם את גובה שכר-הטרחה בניגוד לרצונם ולכללי האתיקה שלהם.
באמצעות עורכי הדין אילן בומבך ויריב רונן, טוענת הלשכה כי בניגוד למטרה שלשמו חוקק, החוק אף אינו יעיל, שכן הוא לא יביא להורדת מחירי הדירות החדשות, אלא יגלגל את ההוצאה בחזרה לרוכש הדירה, עקב התייקרות עלויות הקבלן.
לחילופין טוענת הלשכה כי יש לתקן את החוק באופן שבו ייקבע כי הקונה ישלם את ההוצאות המשפטיות למוכר. עוד מבקשת הלשכה כי אם יוחלט שלא לבטל את החוק החדש, לכל הפחות ייקבע כי הוא תקף למשך פרק זמן מוגבל של שנתיים בלבד. זאת, על מנת שהכנסת והממשלה יוכלו לגבש מדיניות רציונלית ולבדוק את השפעתו וטיבו.
‏לדברי לשכת עורכי הדין, החוק, שהיוזם המרכזי שלו הוא ח"כ מאיר שטרית (התנועה), הוא "מעשה חוק יוצא מגדר הרגיל, באשר מדובר בחוק ראשי אשר קובע תקרה לשכר-הטרחה של עורך הדין, בגין כלל עבודתו הקשורה וכרוכה ברישום הזכויות של דירה הנמכרת בהתאם".
‏הלשכה מזכירה בעתירתה כי עד התיקון לחוק המכר שנעשה במארס האחרון, הקפידו הכנסת או הממשלה להתערב בנושא שכר-הטרחה של עורכי הדין רק במקרים יוצאי דופן בהם היה מדובר בקבוצה חלשה, כגון ניצולי שואה, נוטלי משכנתא שנקלעו למצוקה בהחזר ההלוואה, או נאשמים מעוטי יכול הנזקקים לסניגור ציבורי.
לדברי הלשכה, גם במקרים אלה נקבעו תעריפי המקסימום בשיתוף מלא עם מוסדות לשכת עורכי הדין - ולא בדרך של כפייה על-ידי המחוקק, כפי שנעשה במקרה זה.
"‏‎‎הפרה של כללי האתיקה"
לפי העתירה, החוק כופה על עורך הדין לקבל את שכר-טרחתו בגין רישום הזכויות על הדירה דווקא מרוכש הדירה. וזאת, תוך התעלמות מן השאלה האם מדובר בהתקשרות רצונית בין עורך דין לבין לקוח, וחרף עמדתה הברורה של לשכת עורכי הדין, כפי שגם הובעה בפני חברי ועדת הכלכלה של הכנסת, כי היא החליטה עקרונית שהיא לא רוצה לגבות עוד שכר-טרחה מאף רוכש דירה, אלא לעבוד ישירות ובלעדית מול הקבלן - איתו נרקם קשר מקצועי הרבה לפני חתימת הרוכש על חוזה המכר.
עוד נטען בעתירה כי החוק החדש מבטל את שיקול-הדעת הנתון לכל עורך דין באשר הוא, שלא לקבל עניין לטיפולו. "החוק כופה על עורך הדין לקוח, אף אם קיים חשש בלבו של עורך הדין כי ייצוג בו-זמני של קבלן ושל רוכש דירה אינו עולה בקנה אחד עם חובת הנאמנות שלו כלפי לקוחו הקבוע - הקבלן", נכתב בעתירה.
‏לדברי הלשכה, אם לא די בכך, "תיקון 7 נחקק תוך הפרה בוטה של סעיפים בחוק לשכת עורכי הדין ובכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), עד כדי כך שהוא עומד בסתירה מעוררת השתאות להוראות חוק המחייבות את עורכי הדין לנהוג בצורה הפוכה לזו הנכפית עליו כתוצאה מהחוק, שבמסגרת הליך חקיקתו כלל לא נשקלו עניינים אתיים-חוקיים אלה".
‏עוד מציינת הלשכה כי החוק נחקק בניגוד לעמדתה המפורשת של התאחדות בוני הארץ (לשעבר: התאחדות הקבלנים), שהבהירה לחברי ועדת הכלכלה של הכנסת כי התיקון לא יביא לתכלית המקווה: הורדת מחירי הדירות, ותחת זאת תגולגל ההוצאה ש"נחסכת" בחזרה לרוכש הדירה, עקב התייקרות עלויות הקבלן.
‏‏"תיקון 7 עוסק בהגבלת שכר-טרחתם של עורכי הדין, אך הוא מצוי באכסניה שאין לה דבר וחצי דבר עם מגבלה זו, במסגרת חוק צרכני העוסק במערכת היחסים שבין מוכר הדירה (לרוב קבלן) ובין רוכש הדירה. הוא מתעלם במפגיע מכך שהרגולציה על עורכי הדין בישראל מתנהלת באמצעות משרד המשפטים, וכך גם הטלת המגבלות הנדירות של הגבלת שכר-טרחה", נטען.
‎‎‏"אפליה של עורכי הדין"
‏לשכת עורכי הדין אינה מסתפקת בכך ומבקרת נחרצות בעתירתה את הדרך הפגומה שבה, לטענתה, התקבל התיקון לחוק.
לדבריה, "תיקון 7 נחקק לא כל תשתית מחקרית או עובדתית הולמת וללא עבודה מכינה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת. הבסיס העובדתי היחיד הינו שיחות עלומות של יוזם החוק (ח"כ מאיר שטרית) עם גורמים בשוק, ותחושותיו של האחרון לגבי מה שראוי והוגן לציבור עורכי הדין".
בנוסף טוענת הלשכה כי התיקון לחוק מפלה אותה לרעה ביחס למתווכים שגוזרים שגובים שכר-טרחה ללא הגבלות. "תיקון 7 נחקק תוך אפליה מוצהרת של עורכי הדין אל מול נותני שירות אחרים המעורבים בעסקה של רכישת דירה, וזאת בראש ובראשונה מול מתווכי המקרקעין, אשר זכאים להמשיך ולדרוש שכר-טרחה ככל העולה על רוחם", נאמר בעתירה.
‏לפי העתירה, תיקון 7, לא רק שלא יביא תועלת, אלא שנזקו יהיה עצום ורב לנוכח הפיכת עבודתם של עורכי הדין לבלתי משתלמת ולבלתי חוקית ולבסוף לבלתי אפשרית - "כל זאת בשעה שדווקא עבודתם זו בתחום כה רגיש של רכישת דירה ורישומה התקין הינה עבודה מקצועית שצריכה לזכות בעידודו של המחוקק ולא בניגוחו הקנטרני".
‏בעתירת הלשכה מצוין כי עד היום לא הותקנו התקנות המפרטות את תקרת שכר-הטרחה שמותר יהיה לעורך דין לגבות. ואולם, לדברי הלשכה, "מכיוון שתיקון 7 נדחף אישית ואינטנסיבית על-ידי ח"כ שטרית, ניתן להניח כי עמדתו בעניין זה תתקבל אף היא, וכך צפויות התקנות לקבוע שיעור מקסימלי של 0.5% משווי הדירה או 5,000 שקל - לפי הנמוך מביניהם". ‏‎‎‏
ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד דורון ברזילי, מסר כי "מעבר לכך שמדובר בתקדים מסוכן שבו המדינה מתערבת בחופש העיסוק ובחירות ההתקשרות החוזית, הרי שמי שייפגע מחוק זה הוא דווקא רוכש הדירה, שייאלץ לשלם מחיר גבוה יותר, כיוון שהקבלן יגלם בתוך מחיר הדירה את כל ההוצאות המשפטיות של עורך הדין".
מטרת החוק: למנוע מצב שבו רוכש הדירה מממן את כל ההוצאות המשפטיות של הקבלן
‎‎שוק הנדל"ן הבוער בישראל מפרנס לא רק קבלנים ויזמים אלא גם שורה של אנשי מקצוע. בראשם מתווכי הנדל"ן, שגוזרים קופון מהתיווך בין מוכרי הדירות לרוכשיהן; ועורכי הדין, שמספקים לצדדים את השירותים המשפטיים הנדרשים בעסקאות הללו.
ח"כ מאיר שטרית (התנועה) יזם את החוק להגבלת שכר-טרחת עורכי דין שייגבה מרוכשי דירות מקבלן, ולמרות התנגדות לשכת עורכי הדין, החוק עבר בכנסת בתחילת מארס. לפי החוק שאושר, שר השיכון, בהסכמת שרי המשפטים והאוצר, יקבעו בתקנות את גובה שכר-הטרחה שישלם הרוכש.
‏החוק נועד לתת מע
המשך הכתבה על התנגדות לשכת עוה"ד לתיקון 7 לחוק.
29/08/14 00:16
23צפיות
החוק נועד לתת מענה למצב שבו מי שמבקש לקנות דירה חדשה מקבלן נאלץ לשלם כ-1.5%-2% ממחיר העסקה לעורך הדין. זאת בדרך-כלל מבלי שניתנת לו האפשרות לנהל משא-ומתן על שכר-הטרחה, כיוון שעורך הדין פועל מטעם הקבלן ולא מטעמו.
‏עד התיקון, הקבלן היה זה שקובע בחוזה המכר את גובה שכר-הטרחה וגובה אותו מהרוכש, כאשר הנוהג הוא ששכר-הטרחה הוא בשיעור של כ-2% ממחיר הדירה - סכום שלעתים עולה כדי עשרות אלפי שקלים חדשים.
לפי הצעת החוק שאושרה, החשש במצב זה הוא כי רוכשי דירות מממנים למעשה את כלל ההוצאות המשפטיות של הקבלן, ובכלל זה ליווי הליך הבנייה והכנת חוזי מכר, ולא רק את ההוצאות המשפטיות בעד השירות המשפטי שניתן להם.
‏כמו כן, בהצעת החוק נאמר כי היא נועדה לתקן את המצב שבו שכר-הטרחה הגבוה מכביד על רוכשי דירות החפצים בייצוג של עורך דין מטעמם, או למנוע מהם פנייה לייצוג כאמור, שכן בכל מקרה עליהם לשאת בתשלום שכר-הטרחה לעורך הדין המייצג את הקבלן.
‏‏"בהתחשב ביחסי הכוחות בין רוכשי דירות, שעבור רובם רכישת דירה היא אחת מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהם - ובין קבלנים, שזהו עיסוקם, נדרשת הסדרה של המחוקק בעניין זה. לפיכך, מוצע בזה להגביל את שכר-טרחת עורך דין שקבלן רשאי להשית על רוכש דירה עבור ההוצאות המשפטיות בשל רישום הדירה", נאמר בהצעה.
פסק דין בנושא החזר שכר טרחת עורך דין עקב ביטול קניית דירה
29/08/14 00:29
18צפיות
דוגמא לפסק דין בנושא החזר שכר טרחת עורך דין עקב ביטול קניית דירה מקבלן:
בפניי תביעה בסדר דין מהיר, שהגיש התובע, רוכש דירה מהחברה הקבלנית "חיים עמנואלוב בע"מ (להלן: "החברה") נגד הנתבע, עורך דין במקצועו, וזאת להשבת סך של 42,929 ₪, סכום (משוערך) ששילם לו התובע כשכ"ט עורך דין וזאת בעקבות ביטול עסקת רכישת הדירה שרכש התובע מהקבלן. 
טענות התובע
לטענת התובע, הוא רכש דירה מאת החברה בכפר גנים ולשם כך נקשר עמה בהסכם מכר (להלן:"ההסכם"). 
בהסכם נדרש התובע להשתתף בשכר טרחתו של הנתבע כבא כוחה של החברה בשיעור של 2% ממחיר הנכס בצירוף מע"מ כחוק, כאשר שכר הטרחה שולם במעמד החתימה על ההסכם. 
הסכום ששולם לתובע היה תנאי לחתימה על ההסכם, כאשר התובע מעולם לא שכר את שרותיו של הנתבע וזהותו של הנתבע כעורך דין שאמור לרשום את הזכויות בדירה על שמו וע"ש הרוכשים האחרים נקבעה ע"י החברה ונכפתה על התובע במסגרת ההסכם.
החברה והנתבע הציגו את הדרישה לתשלום שכר הטרחה בטענה שהתשלום מבוצע בגין רישום הזכויות ע"ש התובע ולפיכך, משהסכם המכר בוטל, הרי שממילא הזכויות לא יירשמו ע"ש התובע ע"י הנתבע. 
לטענת התובע, הסכם המכר בוטל בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי ולפיכך פנה התובע לנתבע בבקשה להשיב לו את הכספים ששולמו במסגרת הסכם המכר שבוטל. 
הנתבע סירב להשיב לתובע את הכספים ששולמו לו, בנימוק לפיו על התובע לפנות לחברה בדרישה להחזר, בנוסף טען הנתבע כי התשלום ששולם ע"י התובע שולם כנגד "פעולות" שביצע משרדו עבור התובע וכי הוא הקדיש לכך שעות רבות. 
לטענת התובע, הנתבע חייב להחזיר לו את הכספים מכוח "עשיית עושר ולא במשפט", שכן הדירה נשוא התביעה נמכרה לצד ג' שככל הנראה שילם אף הוא שכר טרחה ולכן מדובר בתשלום כפול בגין אותה דירה. 
טענות הנתבע  [עוה"ד של הקבלן]
הנתבע הינו עורך דין אשר ליווה את פרויקט המגורים בכפר גנים של החברה והנתבע רכש דירת מגורים באותו פרויקט. 
התובע קיבל מהנתבע את כל השירותים המשפטיים הכרוכים בהכנת חוזה ובדיווח העסקה לרשויות המס. 
לטענת הנתבע, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי התובע הפר את הסכם המכר, ולפיכך נדחתה תביעתו לאכיפת מכירת הדירה ע"י הקבלן, כאשר כפועל יוצא מכך טיפל הנתבע עבור התובע גם בכל הכרוך בביטול העסקה ברשויות המס. 
לטענת הנתבע, בהתאם לסעיף 12ג' לחוזה הרכישה, שכר הטרחה לא שולם לנתבע מכוח התחייבות כלפיו, אלא כתשלום לטובת הקבלן אשר הוגדר "כהשתתפות בשכ"ט עורך דין של החברה". 
לטענת הנתבע, מאחר ותביעת ההשבה באה מכוח דרישת ההשבה המופנית למעשה אל הקבלן, ומאחר ובידי הקבלן סכומים הגדולים פי כמה מזה ששולם בגין שכר טרחה, המוחזקים בידי הקבלן תוך טענת קיזוז וגרימת נזק הדדי, הרי שאין כל חובת השבה כלפי הקבלן וממילא גם לא כלפי הנתבע. 
לטענת הנתבע, גם אם עומדת לתובע עילת השבה נפרדת נגדו, הרי שזו יכולה לבוא רק מכוח חוזה שנכרת כביכול ישירות בין התובע לנתבע, טענה שהתובע כלל לא מעלה, כאשר לטענת הנתבע התובע טוען ההיפך בסעיף 9 לתביעתו. 
גם אם נכרת חוזה לאספקת שירותים משפטיים בין התובע לנתבע, הרי שהנתבע ביצע את כל העבודה שהתחייב לבצע על הצד הטוב ביותר והחוזה ככל שהיה בין התובע לנתבע, לא בוטל עד כה. 
ככל שירצה התובע לבטל חוזה שכביכול נכרת בינו לבין הנתבע, יהיה עליו להוכיח כי ביטול החוזה נעשה כדין ואפילו אז, לא יוכל להתחמק מחובת ההשבה לעו"ד פרידמן בגין השירותים שסופקו לו ואשר אינם נופלים בשוויים מהסכום שהשבתו נדרשת. 
לטענת הנתבע, ניהול דיון לגופה של השבה יחייב את התובע ליתן את הדין גם על כל אותן עבודות משפטיות שנאלץ הנתבע לבצע כתוצאה מהמחלוקת שבין התובע לקבלן ובין השאר, הצורך לנהל התכתבויות בעניין טענות הפרה מצד התובע, הדרישה להשבת ערבות, הליכי השגה בגין חיובי ארנונה שהוטלו על הדירה ועיכוב רישומים אחרים בגין צו איסור דיספוזיציה שניתן בזמנו לזכות התובע. 
לטענת הנתבע, גם אם תוכח ע"י התובע חובת השבה כלשהי, הרי שעדיין קיבל התובע שירותים משפטיים מידי הנתבע ובגין שירותים אלה עליו לשלם שכר ראוי בגין הפעולות הבאות: 
ליווי הקבלן מתחילת יזום הפרויקט, הכנת חוזה המכר ולרבות החוזה עליו חתם התובע. 
החתמה על מסמכים, לרבות חוזה, יפוי כוח בלתי חוזר, בקשה לרישום הערת אזהרה ופרוטוקול החברה.
סיוע לצדדים במילוי ההצהרה למס שבח, הגשתה והנפקת שובר לתשלום מס רכישה.
טפול ברישום הערת אזהרה לזכות בנק המזרחי בגין הלוואה שנטל התובע ובהמשך קשר עם הבנק כדי להמציא פרטים לצורך טיפול במתן ההלוואה. 
לאחר מתן פסק הדין בין התובע לקבלן, טיפל הנתבע בכל הכרוך בביטול העסקה מול רשויות המס. 

בחינת סכום שכר הטרחה ששילם התובע מעלה כי מדובר בשכר טרחה מופחת ששולם בהסכמת הנתבע. 
הנתבע ביצע את מרבית העבודה שצריך היה לבצע עבור התובע, כאשר שלב השלמת הרישום בסופו של יום הוא שלב פשוט באופן יחסי. 
ראיות הצדדים
הצדדים לא הגישו תצהירי עדות ראשית, אלא שהם הסתפקו בתצהירים שתמכו בכתבי הטענות של כל אחד מהם ולפיכך האמור בכתבי הטענות הוא המהווה את תצהירו של כל אחד מהצדדים. 
עדות התובע
התובע נחקר בחקירה נגדית והשיב כי הוא סבור כי הנתבע רשם הערת אזהרה עבורו וכי אינו יודע האם דיווח למס שבח, אולם אישר כי מסר לו שובר לתשלום מס רכישה וכי קיבל החזר סכום מס רכישה ששולם, כאשר לדבריו הוא עצמו נסע לירושלים כדי לטפל בעניין. התובע השיב כי אינו יודע מי רשם את הערת האזהרה לטובת הבנק. 
עדות הנתבע
הנתבע השיב בחקירתו הנגדית כי בתיק השקיע בטיפול בעניין לפחות 150 שעות עבודה בפועל, לטענת הנתבע, הוא השקיע בתובע הרבה יותר שעות עבודה מהשכר הזעום ששולם לו. 
במענה לשאלה איזה פעולות עשה עבור התובע, השיב כי רשם הערת אזהרה, דיווח לאוצר, הוציא שומת מס רכישה ו"טיפלתי בהסרת התקלות שהוא גרם לפרויקט הזה" בעמ' 6 לפרוט' ש' 20 כשנשאל איזה תקלות, השיב: 
"ת. בהתחלה הוא לא שילם, נהלנו מערכת של התכתבויות, לאחר מכן הוא הוציא צו מניעה, זה גרם לסדרה של בנקאים שפנו בענין הדיירים לדעת מה זה, זה גרם לכך שלא יכלו לחתום על חוזים. פניתי במכתבים רבים לעוה"ד שיצגו אותו, פעם זה טובה כהן ופעם זה עו"ד פינטו. אלה פעולות להסיר את הפעולות שהוא עשה. אני זכאי לקזז את ערך העבודה שלי. הוא יכול לתבוע את הקבלן להשבה. אותי הוא לא יכול לתבוע להשבה, כי עשיתי הכל. השקעתי בתיק שלו מעל 150 שעות עבודה. 
ש. זה מה שהוא ביקש ממך לעשות? 
ת. לא הוא כי ביקש, אלא טיפולים שטפלתי בתיק שלו עקב בעיה שהוא גרם. 
ש. ועבור הפעולות האלה אתה מבקש כסף? 
ת. אני מקזז נזקים שהוא גרם למשרד שלי וחלק בגלל פעולות שבצעתי בפועל, שעות שהשקעתי בבעיות שהוא יצר. 
ש. מכוח איזו זכות אתה מקזז לו ? מכוח זכות חוזית? 
ת. אני לא צריך זכות מיוחדת. אם הוא היה מאפשר לי להכין שטר מכר ולבצע את הרישום, השאר ממילא בצעתי. זה שהוא בחור בעייתי והפר את ההסכם ובכמה דברים, לא רק דבר אחד, פעם אחת הוא לא שילם, פעם אחת החניה קטנה מדי, פעם שלישית הוא טוען שהבנק נתן לו הלוואה ל-5 שנים. לא שמעתי בחדר הישיבות שום סיפורי הלוואה. " (עמ' 6 ש' 23). 
הנתבע אישר כי התובע שילם לו שכ"ט בסך 30,000 ₪ שהינו שכר מופחת ובנוסף שילם 133 ₪ כאגרה עבור רישום הערת אזהרה. 
הנתבע אישר כי במכתב הפניה לעירייה המצורף כנספח ב' 13 לכתב ההגנה נכתב כי הנתבע מייצג את החברה ולא את התובע, לטענת הנתבע "אם התובע לא היה מפר הסכמים לא היינו מגיעים למצב הזה שאני צריך להשחית 150 שעות". 
ב"כ התובע ביקש מהנתבע "תאשר לי שהוא לא שכר את שרותיך" והנתבע השיב "הוא שכר את שרותיי לצורך ביצוע רישומים. מעבר לזה שהוא העסיק את משרדי ולא קבלתי מעמנואלוב עבור זה ודברים שהוא גרם לפרויקט בעיות". 
הנתבע אישר כי כללי לשכת עוה"ד (יצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז -1977(להלן:"הכללים")מוכרים לו ואישר כי הוא פועל בהתאם לכללים. לדבריו הוא לא יצג את התובע בעניין אחר אבל ביצע עבור התובע עבודות שפתרו בעיות שהוא גרם להן. לדבריו אלמלא היה מסיר את הבעיות, זה היה עלול לאמלל את התובע במיליוני שקלים, שכן הוא עצר את המכירות לחלוטין. "הנזקים שהוא עשה היו מטורפים".
המשך פסה"ד מייד.
סוגייה משפטית שהסיטה את התביעה לכיוון היזם.
29/08/14 00:36
13צפיות
הנתבע השיב כי שכר הטרחה מהווה חלק מהתמורה עבור הדירה באופן כזה שהיו יכולים לקבוע כי התמורה כוללת שכ"ט ולשלם את שכר הטרחה לקבלן ויכלו לשלם את שכר הטרחה לעוה"ד ישירות וזה מה שהקבלן קבע. 
לדברי הנתבע, סכום שכר הטרחה לא נרשם בטופס המש"ח כתוספת לתמורה כפי שלא נרשמו פריטים אחרים כמו מונים, תשריטים וכו'. 
הנתבע אישר כי שכר הטרחה שולם ישירות לידיו וכי הוא זה שהוציא את חשבונית המס, כן אישר הנתבע כי הדירה נמכרה לצד ג' ששילם שכר טרחה, אם כי לא זכור לנתבע מה היה סכום שכה"ט ששולם. 
דיון והכרעה
עלי להקדים ולומר כי הצדדים לא הפנו אותי לכל פסיקה הדנה בסוגיה שבה עלי להכריע. 
המדובר בעסקה סטנדרטית ומקובלת הנעשית מדי יום, שבה אדם רוכש דירה מקבלן ובהסכם הרכישה הוא מחוייב לשלם שכר טרחה לעורך דינו של הקבלן, מילים אחרות להשתתף בהוצאותיו המשפטיות של הקבלן.
המתווה הנורמטיבי לענין חובותיו ומעמדו של עורך הדין כלפי רוכש הדירה בעסקה מסוג זה, נקבע בכללילשכת עוה"ד (יצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז – 1977.
סעיף 2 לכללים קובע:
"בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרכוש, אלא לפי הוראות סעיף 5". 
סעיף 3 לכללים קובע
"לא יקבל עורך דין מרוכש כאמור בסעיף 2, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שרות שהוא נתן לקבלן"
סעיף 5 לכללים קובע
"א. עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד
ב. עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה"
סעיף 12 להסכם המפרט את התחייבויותיו של הרוכש לביצוע תשלומים נוספים קובע בס"ק ג': "השתתפות בשכר טרחת עוה"ד של החברה בשיעור 2% ממחיר הנכס (כולל מע"מ) בצירוף מע"מ כחוק אשר ישולמו לב"כ החברה במעמד החתימה על חוזה זה ...".
סעיף 16 להסכם קובע "הקונה מצהיר כי ידוע לו כי משרדו של עו"ד יצחק פרידמן מטפל בביצוע הרישומים ובכלל זה רישום הבעלות על שם הקונה בספרי המקרקעין. כי משרדו של עוה"ד הנ"ל מייצג אך ורק את החברה וכי הקונה רשאי להיות מיוצג בקשר עם חוזה זה ע"י עורך דין מטעמו". 
רואים אנו כי בהתאם לכללי לשכת עוה"ד חייב הנתבע חובת נאמנות כלפי התובע בעניין רישום הרכישה, עוד רואים אנו כי נאסר על עוה"ד לקבל מרוכש שכר בעד שרות שהוא נותן לקבלן, אולם הוא רשאי לקבל מן הרוכש שכ"ט בעד הטיפול ברישום הרכישה.
בהתאם לכללי לשכת עוה"ד אין הנתבע רשאי לקבל מהתובע כל תשלום בגין מה שהוא מכנה "טיפול בהסרת התקלות" שגרם התובע, כל ההליכים ככל שנעשו ע"י הנתבע כדי להסיר את התקלות שנגרמו בפרויקט כתולדה מהסכסוך שבין התובע לקבלן, אינם נכללים בגדר השירותים שבגינם רשאי הנתבע לדרוש תשלום מהתובע ובוודאי שלא אגב הטיפול ברישום הדירה עבורו, לפי כללי לשכת עוה"ד. 
הטיפול מסוג זה לא נעשה עבור התובע, אלא שהוא נעשה עבור הקבלן ועל הקבלן לשאת בשכר הטרחה בגין טיפול זה ואם סבורים הקבלן או הנתבע כי על התובע לשפות אותם בגין הוצאות אלו, הרי שהם רשאים להגיש תביעה נגדו בעניין זה. 
השכר שרשאי הנתבע לגבות מהתובע במסגרת העסקה, הינו אך ורק שכר בגין ביצוע ברישום הרכישה, וזאת במובן הנרחב של מושג זה ולרבות עבור מילוי הצהרות למס שבח, טיפול ברישום הערת אזהרה, ובסופו של עניין רישום הדירה על שם הרוכש וטיפול רישומה כבית משותף. הנתבע אינו רשאי לגבות מהתובע תשלום עבור עריכת החוזה או טיפול בחוזה, שכן בחוזה הוא טיפל עבור הקבלן בלבד. 
בינתיים חוזה המכר בוטל, הדירה נמכרה לצד ג' כך שהנתבע אינו עתיד לבצע עבור התובע כל עבודה נוספת ברישום הרכישה, כך שלטענת התובע הוא זכאי להשבת התשלום ששילם כשכ"ט.
השאלה המקדמית שעלי להכריע בה איפוא הינה, האם משבוטל ההסכם בין התובע לקבלן, הנתבע הינו יריבו הנכון של התובע לצורך תביעת השבת שכר טרחת עורך הדין, או שמא עליו לתבוע בעניין זה את הקבלן.
לטענת הנתבע, אין בינו לבין התובע קשר חוזי כלשהו, והעובדה לפיה שכר הטרחה שולם לידיו, אינו מקים קשר כזהלטענת הנתבע הקשר החוזי קיים בין התובע לבין הקבלן, כך שאם התובע סבור כי הוא זכאי להשבה של שכר הטרחה, בעקבות ביטול החוזה עם הקבלן, עליו לתבוע השבה זו מהקבלן ולא מהנתבע.
לטענת הנתבע, אין זה משנה אם שכר הטרחה היה משולם ישירות לידי הקבלן וזה היה מעביר את שכר הטרחה לנתבע, או ששכר הטרחה משולם ישירות לידיו של הנתבע, כפי שנעשה בפועל, הנתבע סבור כי בשני המקרים מדובר בהסכם שבין הקבלן לבין התובע. 
השאלה האמורה, האם בין רוכש דירה לבין עוה"ד המייצג את הקבלן, נכרת חוזה עצמאי לעניין השירות הניתן לרוכש עפ"י הכללים, טרם נדונה בפסיקה והיא מעוררת שאלות משפטיות נכבדות. 
אילו בחרו הצדדים לשלם את שכר טרחת עורך הדיןישירות לידי הקבלן כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות, לא יכול היה להיות ספק כי בין הרוכש ובין עוה"ד של הקבלן, אין יריבות חוזית ישירה.מאחר ובמקרה כזה, ההוצאות המשפטיות משולמות לקבלן, והאחרון דואג לתשלום שכר הטרחה לעורך הדין, כאשר הרוכש אינו קשור ליחסים הכספיים שבין הקבלן ובין עוה"ד. כך שהרוכשלא יכול היה לתבוע את עוה"ד להשבה במקרה של ביטול החוזה, אלא שהוא חייב היה לתבוע את הקבלן. 
במקרה שלפניי בחרו הצדדים בדרך אחרת שכן החוזה קובע כי על הרוכש להשתתף בשכר טרחת עוה"ד של החברה תוך קביעה כי השכר ישולם ישירות לב"כ החברה. 
בע"א 186/77 סוכנויות להשכרת רכב נ' מימי טרבלוס (להלן: עניין מימי טרבלוס") נקבע:
"המקרה הבסיסי בו מתעוררת שאלתנו הוא זה: ראובן עשה חוזה עם שמעון, שלפיו ישלם ראובן כספים ללוי, תמורת התחיבות של שמעון כלפי ראובן. שמעון הפר את התחייבותו כלפי ראובן – או שהתחיבות זו נפגעה בדרך אחרת, כגון שהחוזה בוטל בשל פגם בו. הזכאי ראובן להשבה משמעון? אם נאמר כי הביטוי "קיבל" בסעיף 9(א) לחוק התרופות – והביטוי המקביל לו בסעיפים האחרים העוסקים בהשבה – משמעותו קיבל, הלכה למעשה, לחזקתו ולשימוש, הרי שמעון לא קיבל דבר. את הכספים קיבל לוי. הגישה המקובלת היא – וזהו הדין הן באנגליה ..... כי ראובן זכאי להשבה משמעון. אמת הדבר שמעון לא קיבל פיזית את התשלום, אך התשלום שבוצע מגשים את ההידברות עימו. במישור הנורמטיבי, יש לראותו כמי שקיבל את התשלום. ....לדעתי, זוהי גם התוצאה אליה יש להגיע במסגרת סעיף 9(א) לחוק התרופות. את הביטוי "קיבל" בסעיף זה אין לפרש על דרך הצמצום, ואין להגבילו לקבלה "פיזית". יש לפרש את הביטוי "קיבל" על רקע מטרת ההשבה, ויש להעניק לביטוי זה פירוש מרחיב, המשתרע על קבלה "נורמטיבית". על כן, בדוגמא שהבאתי יש לראות את שמעון כמי שקיבל את הכספים שראובן שילם ללוי.
 
אם ניישם את הלכת "מימי טרבלוס" על עובדות המקרה שבפני, הרי שראובן הינו התובע, שמעון הינו הקבלן ולוי הינו הנתבע, בהסכם בין התובע לבין הקבלן הוסכם כי התובע ישלם כספים לנתבע תמורת התחייבות הקבלן כלפי התובע. לפי הלכה זו משבוטל החוזה, הקבלן הוא זה שחייב בהשבת הכספים לתובע, למרות שמי שקיבל את התשלום בפועל הינו הנתבע, עורך הדין.
בהתאם להלכת "מימי טרבלוס" יוצא שהדין בעניין זה עם הנתבע, וכי על התובע להגיש תביעה להשבת הכספים ששילם כשכ"ט נגד הקבלן.
בטרם אסיים את כתיבת פסק הדין אבהיר, כי אין בפסק דין זה כדי להכריע האם התובע זכאי להשבת שכר הטרחה או כל חלק ממנו , ואם כן באיזה שיעור.
אשר על כן הנני מורה על דחיית התביעה, התובע ישלם לנתבע, שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום. 
תודה דוד על המידע
29/08/14 12:19
18צפיות
בהחלט מעניין.
כפי שרשמת, החוק עבר אבל עוד לא נכנס לתוקף, אבל הייתי רוצה לשמוע מה קבלנים ועורכי דינם אומרים על כך שהם מתעלמים מההחלטה (אולי ננסה לבדוק זאת באחת ממשרדי הקבלנים)
כנראה הם ממתינים עד לכניסת החוק ובינתיים מקלים על עצמם בנושא, שכן, בסופו של דבר כמובן הסכום יגולם בתוך מחיר הדירה, והקבלן הוא שיצטרך להעביר את הסכום לעורך הדין.
דבר שאומנם לא יפחית את הסכום, אבל ייראה יותר טוב כאשר אתה מקבל חבילה כוללת, ולא משלם מפה ומשם.
לקבלן זה כמובן יותר עבודה, היא הוא יצטרך להתעסק בכספים האלה ולשלם לעורך דין
אם עוד אין תוכניות אזי תחילת בניה 03.15 זה אופטימי
29/08/14 01:22
26צפיות
במיוחד אם תוכניות יהיו רק ב01.15
 
הוצאת היתר לוקחת בדרכלל כחצי שנה במקרה הטוב
ע"מ להגיש בקשה להיתר נדרש כי יהיו תוכניות מוכנות
 
האפשרות לכך היא די חריגה , האפשרות היא אולי בחיפה [או מקום אחר המוציא בזריזות היתרים כל עוד אין בבקשה כל חריגה/הקלה] או באזורים חדשים אשר התב"ע כוללת עיצוב ארכיטקטוני ולא סוטים ממנו
 
לפני הכל לא ברור כלל הינך יכול לבצע את העסקא , אין לך הון עצמי , ההון העצמי אמור להגיע מהדירה והון עצמי מעמידים בהתחלה [אח"כ כספי משכנתא]  ואילו הדירה החדשה תהיה מוכנה בעוד מספר שנים - משמע תצטרך לגור בשכירות [=עוד הוצאות]
את כספי מכירת הדירה תדרש לקבל עד העמדת ההון העצמי [התשלומים ומועדים לדירה החדשה לא ברורים] שזה בהתחלה
 
אפשרי?  אולי
 
טעות
29/08/14 14:13
12צפיות
"לקחתי עו"ד הוא יתחיל לעבוד מרגע שחוזה המכר יחתם"
סליחה,עו"ד עובד *לפני* שחותמים,לא אחרי.
בנוסף המצב של "אין בנק מלווה" ו"אין היתר בנייה" דורש ממך לברר מה מעמד ה"קבלן" איתו נפגשתם כי ממה שסופר פה זה מריח כמו קבוצת רכישה,
המשמעות של הדבר שעו"ד שלך צריך לאסוף נתונים וניירות מה"קבלן/יזם" שמגדירים אם מדובר בקבוצת רכישה ואילו בטחונות הוא מעמיד בתמורה ל 40% שהולכים לעבור ליידים שלו (ויותר חשוב-מה התנאים שמהווים טריגר להחזרת הכספים/פריעת הערבויות) האם ה"לקבלן" אין בעיות כספיות ,השלכות מיסוי וכו'
אז כל עורכי הדין נוהגים בניגוד לחוק, ועוברים על החוק?
28/08/14 11:42
54צפיות
"אינו מייצג אותך, ואסור לו לגבות ממך שכר טירחה."
 
מסכים, עורך דין הקבלן אינו מייצג אותך - אבל אסור לו לגבות שכר טרחה?
כלומר, כל עורך דין שלקח סכום כלשהו, צריך להחזיר אותו? יש לזה פסק דין או משהו?
 
זה שזה מסריח, מסכים לגמרי, אבל "אסור" זו מילה גדולה.
אין תוכניות, אין היתר
28/08/14 10:53
71צפיות
ותחילת בנייה במרץ 2013?
מישהו פה אופטימי...
 
מס שבח על דירה שהתקבלה במתנה
27/08/14 10:29
214צפיות
אמי העבירה לי דירה במתנה ששוויה 1,160,000 ורכשה לעצמה דירה אחרת(2014) יחידה.
 
אני מעוניין למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת.
הבנתי שיש תקופת צינון של 4 שנים לגבי תשלום מס שבח!!
האם המס שבח קיים גם כאשר אני קונה דירה אחרת  במקום הדירה שמכרתי??, ואם כן בכמה כסף מדובר בערך??( 5 אלף? 20 אלף?)
 
תודה רבה
º
אציין שגם אני וגם אמי התגוררנו בדירה בדרך קבע לפחות 20 שנה
27/08/14 10:33
49צפיות
תקופת הצינון היום היא 18 חודשים
27/08/14 18:06
83צפיות
אם זו דירתך היחידה, תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח (בהנחה שלא ישנו את החוק שוב) 18 חודשים לאחר המועד שהדירה נרשמה על שמך.
היה עדיף שאימך היתה מוכרת את הדירה בפטור ממס שבח ולא מעבירה לך (גם היה חוסך לך את מס הרכישה), אבל את הנעשה כנראה אין להשיב. על זה נאמר: סוף מעשה במחשבה תחילה.
מס שבח יכול להיות גבוה, אבל השנה הוא די נמוך. גובהו תלוי במספר השנים שחלפו מאז שאימך קיבלה או רכשה את הדירה, ומה היה שווי הדירה אז. אתה יכול לחשב את הסכום בערך בעזרת הסימולטור של רשות המיסים:
תשומת ליבך לתשובתי למטה
27/08/14 23:32
53צפיות
ככל שאתה סבור שאני טועה אודה לקבלת אסמכתא.
תקופת הצינון לאחר תיקון 76
27/08/14 23:30
63צפיות
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;
אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
מוכר שקיבל את הדירה במתנה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
 
º
את צודקת במקרה של דירה שהתקבלה במתנה. טעות שלי.
28/08/14 12:35
21צפיות
29/08/14 07:54
18צפיות
העיקר שהעמדנו דברים על דיוקם.
אז במקרה של מתנה על מה מחשבים את ה25% מס?
03/09/14 00:31
12צפיות
האם מחשבים 25 % על 1.160.000 שזה מחיר הדירה??? ואז זה איזה 280 אלף שקל??? - לא הגיוני בעלילי זה מטורף לחלוטין
 
או מחשבים 25% על הרווח שהשגתי לעצמי כאשר מכרתי את הדירה. למשל אם מכרתי ב1.200 אז רווח של 40 אלף שקל ועל זה 25% מס שזה 10 אלף שקל.???
 
מישהו יודע??
 
תודה רבה
מי היה מאמין.. .שגם אחרי שנה וחצי התחזית שלי התממשה
27/08/14 09:06
153צפיות
אני מודה, שאז לא באמת חשבתי כל כך רחוק כי לא באמת ידעתי... ההערכה שלי היתה לגבי החצי שנה קדימה.
 
עם זאת אנו רואים, שכל התקוות למלחמה במחירי הדיוק, כל ההצעות לחוקים מוזרים להורדת מחירי הדיור.....הינם עקרים.
המציאות בארץ כל כך לא יציבה (בעצם כן, כל שנתיים עימות צבאי BY THE BOOK) שכל מה שנותר לפוליטיקאים זה לפזר ססמאות בכדי לשלהב את ההמונים ההדיוטות.
 
אז גם הפעם הריבית ירדה (מודה אני הימרתי שהיא תשאיר אותה על כנה והופתעתי כאשר היא הורידה).....
 
לכן הכלל הוא פשוט כפי שהיה אז, וגם הגיוני, כאשר המצב בקנטים, לא רק בארץ אלא בעולם, כאשר יש מיתון בעולם ומדברים על כניסתו לארץ הקודש......למה שתעלה הריבית?
 
אני כמובן מצר על כך ומקווה שלא יהיו גלי פיטורים בעתיד...כי רבים יכולים לספוג ולסבול מכך.....
 
אולי זו עוד סיבה מדוע על האדם הראציונאלי לייצר השקעות לתקופות סגריריות ולו רק כתוכנית ביטוח חלופית להבטחות הממשלה.
 
משקיע בב"ש
שמאות דירה; האם מקובל לחשב גם הצמדות לא בנויות?
27/08/14 08:49
53צפיות
מדובר על דירת גג עם כניסה נפרדת לגג.
שטח הדירה הבנוי בהיתר למטה, כ55 מ"ר.
שטח הדירה הבנוי בהיתר למעלה, כ20 מ"ר. 
שטח הדירה הכולל(והמוצמד לדירה) למעלה, כ55 מ"ר, כמו הקומה התחתונה,
וביחד יש לדירה כ110 מ"ר, כשמתוכם 75 מ"ר בנוי בהיתר, ואת מרפסת הגג
סגרו לחדר ללא היתר. 
 
נתעלם לרגע מעניין ההיתר\לא-היתר, ונניח אף שהדירה חוזרת למצב המקורי, איך נהוג ששמאי מחשב דירה כזו;
האם כ75 מ"ר, לפי ערכה הבנוי בלבד, או כ110 מ"ר, לפי ערכה הבנוי + הצמדות?
תודה.
אני אשאל יותר מזה
27/08/14 08:52
39צפיות
איך בסוף מחושב החישוב למ"ר באתרים כמו מדל"ן וכו' שמפרסמים עיסקאות?
בטאבו של הדירה יש לדירה שטח בנוי + הצמדות שביחד מגיעים ל110 מ"ר,
בפועל השטח הבנוי המקורי של דירה כזו הוא כ75 מ"ר. 
איך בסוף העיסקה תחושב בפועל? לפי השטח הבנוי  + ההצמדות בטאבו, או השטח
הבנוי בלבד?
איך מחשבים שווי נכס נדל"נ ?
27/08/14 10:18
44צפיות
התייחסות לשאלותיך.
באתרים כמו מדלן נתוניהנכס מתקבלים ממערכת דיווח של רשות המיסים וזו מתבססת על הרישום בחוזה המכר, ומכאן החישוב, לעיתים המצב האמיתי שונה ואינו בא לידי ביטוי בדו"ח. [ישנם לא מעט טעויות אנוש ואחרות בדוחו"ת המסתמכים על אתר רשות המיסים]
בבחינת  שווי נכס נדל"נ כלשהוא מביאים בחשבון את הבניה החוקית הקיימת  בלבד, ואת הפוטנציאל הצמוד לנכס ואת סיכויי ההפשרה לבניה בעתיד.[עפ"י התב"ע הקיימת או העתידית]
בניית תוספת ללא רישיון אינה מובאת בחשבון, לעיתים אף עלולה לפגוע בשווי הנכס עקב הליכים משפטיים , הוצאות נילוות וחיוב הבעלים להחזיר את הנכס למצב קודם.
חישוב שווי הדירה תלוי במה שתוכנית בניין העיר מאפשרות לבמות
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
27/08/14 10:43
40צפיות
ואם קיימות זכויות נוספות שלא נוצלו.
 
במידה ויש אפשרות מבחינה תכנונית ומבחינת זכויות הבניה לבנות את כל הקומה העליונה בהיתר אז נהוג לחשב את כל שטח הקומה ומתן הפחתה לעניין התרת הבניה והפיכתה לחוקית.
 
במידה ותוכניות בניין העיר מתירות לצורך העניין בניה של 40 מר בקומה העליונה אז יקחו בחשבון 40 מר שניתן לבנות ויפחיתו עלויות התאמה והתרת הבניה.
 
במידה ואין שום זכויות ושום תוכנית שמתירה את התוספת אז החריגה לא תלקח בחשבון ויהיה צורך בהפחתה לעלויות התאמה והחזרת המצב לקדמותו.
יעוץ בהגשת הצעה למכרז מקרקעין לבנייה עצמית של רמ״י
26/08/14 18:21
93צפיות
אני רוצה להגיש הצעה לרכישת קרקע בבנייה עצמית של רמ״י.
 
יש לי כמה שאלות (טירון) בנוגע לעניין:
 
1. איך לקבוע את המחיר הצפוי? ישנו את מחיר השומה, אך ראיתי שישנם מגרשים שנמכרים בחצי מהמחיר הזה, ויש שנמכרים במחיר פעמיים מהמחיר הזה. האם השיטה של 
 
[(מחיר למכרז) = (מחיר קוטג׳ כלשהו באזור לפי את מדלן) פחות (מחיר בניית הבית שעל הקרקע אם לקחת 4500 ש״ח/מ״ר) פחות (עלויות פיתוח) ] 
 
היא סבירה? 
 
2. האם ניתן להגיש מספר הצעות למגרשים שונים בגבהים שונים?
 
3. אם התושבה ל-2 היא חיובית, וזכית במספר מגרשים, כיצד נבחר המגרש שאתה זוכה בו?
 
4. אם זכית במגרש, האם ניתן לסרב בכל זאת לקחת אותו? מה הקנס הצפוי?
 
5. תוך כמה זמן ניתן למכור את המגרש או הבית שבנית?
 
6. לפי תנאי המכרז, צריך לעשות היתר בנייה ולבנות תוך מספר מוגדר של חודשים. מה קורה אם לא עמדת בתנאים אלה?
 
7. אם מסיבה כלשהי הבנאדם סירב להמשיך בתהליך של המגרש אחרי שזכה, מה עושים עם מגרשים אלה?
 
8. מה מגבלות הבנייה על השטח? האם ניתן לבנות בנייה קלה? האם ניתן להציב קראוון? האם ניתן לבנות בנייה טרומית מבטון (״אשקובית״ וכדומה)?
 
9. האם יש יועצים/משרדים שמתמחים במכרזים אלה וניתן לקבל מהם ליווי/ייעוץ?
 
תודה.
 
העברה קטנה
27/08/14 10:44
60צפיות
אם תחשב לפי תקציב של 4,500 ש"ח למ"ר אתה תעבור את תקציבך ובהרבה!
 
aeonf@
27/08/14 15:49
43צפיות
קודם כל תודה על התגובה.
 
שאלה - אתה מתכוון שהמחיר בנייה למ״ר יותר גבוה מ-4500? מה המחיר היותר ריאלי?
 
תודה.
נראה לי לכיוון ה6,000
27/08/14 16:00
35צפיות
כולל מע"מ ועלויות תכנון לסטנדרט סביר.
 
º
אוקי אקח לתשומת ליבי. תודה.
27/08/14 16:33
16צפיות
º
up
04/09/14 23:08
1צפיות
º
up
28/08/14 23:04
5צפיות
שאלה לקונסטרוקטר/מהנדס
26/08/14 15:20
104צפיות
אשמח לקבל תשובה ,בעלי קיבל בריכה PVC 4.5 / 2.20  ורוצה להניחה בגג הבית פנטהוס קומה 10 מעל ממ"ד ,חדר של הילד ושליש ממנה יהיה מעל חדד הילדים .היא צורכת כ 7.2 קוב מים האם זה מסוכן ?או שאפשר יהיה להניחה בגג? .
עומס שימושי של רצפת/תקרת מגורים.
27/08/14 09:51
51צפיות
לרוב עומס שימושי למגורים יהיה 150 - 200 ק"ג למ"ר של רצפה.
נניח בגסות ש-10 מ"ר רצפה יודעת לשאת במשותף 1.5 טון.
זה לא נראה מהלך מומלץ במיוחד.
העמסת בריכה מלאה במים על הגג עלולה לגרום לקריסה.
27/08/14 10:57
59צפיות
ת"י 412 תקן עומסים - מגדיר מהם העומסים שמבנה אמור להחזיק.
ישנם 2 סוגים של עומסים:
עומס קבוע: למשל תקרה,קירות, רצפה[שיש/קרמיקה/אחר] וכו'.
עומס שימושי: עומס משתנה כמו לדוגמה, אנשים, רהיטים, מחיצות שהוספו,[או בריכה כמו במקרה שלך].
לפי התקן לכל סוג של מבנה יש עומס שהוא אמור לשאת, לדוגמה -  בית מגורים אמור לעמוד בעומס של כ- 150 ק"ג/מ"ר.
 
משמעות התקנת בריכה על הגג -
המשקל הסגולי של מים הינו 1 ק"ג לכל ליטר. אם ניקח ריבוע בגודל 100x100 ס"מ (1 מ"ר) כל 10 ס"מ שווים ל- 100 ק"ג. מכאן שבריכה בגובה של 1 מטר מגיע ל - 1 טון. 
כלומר בריכה שגובהה חצי מטר [בשטח של 1 מ"ר] מלאה במים שוקלת מחצית הטון,[500 ק"ג] כלומר במקום עומס מותר של 150 קילו למ"ר שמותרים בחוק, מגיעים ל- 500 קילו למ"ר. המבנה פשוט לא יעמוד בעומס ויתחילו להיווצר סדקים ואולי אף קריסת הגג.
 
בוא נבין מה קורה ביחי' אירוח ביתית ממוצעת .
סלון ישראלי טיפוסי מכיל בדרך כלל את הרהיטים הבאים: שולחן, ספה, מזנון, ועוד רהיטים שסך המשקל שלהם הוא פחות או יותר זניח יחסית.
כלומר ה"סלון" [יחי' אירוח] בשטח של כ- 20 מ"ר מתוכנן לעומס שימושי של 3 טון. [המתפזר על כל שטח יחידת האירוח]
פריטים כבדים במיוחד רצוי להניח ליד קירות חיצוניים או עמודים תומכים.
 
הנדסת בניין - חוזק חומרים.
 
בריכת PVC 4.5 / 2.20 בגג מכילה 7.2 קוב
26/08/14 10:29
91צפיות
אשמח לקבל תשובה ,בעלי קיבל בריכה PVC 4.5 / 2.20  ורוצה להניחה בגג הבית פנטהוס קומה 10 מעל ממ"ד ,חדר של הילד ושליש ממנה יהיה מעל חדד הילדים .היא צורכת כ 7.2 קוב מים האם זה מסוכן ?או שאפשר יהיה להניחה בגג .
7 קוב = 7 טון. לדעתי זה יכול להיות מסוכן.
26/08/14 10:52
82צפיות
תתיעצו עם מהנדס קונסטרוקטור
בחזרה לפורום
האזור שלי בפורום