לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

השפעת גן ילדים על ערך דירה והמלצה לשמאי
25/12/14 10:42
122צפיות
שלום,
יש בבעלותנו דירה בת"א שאנו מעוניינים למכור.
לאחרונה נפתח גן ילדים במקלט של הבניין ואנחנו חוששים מירידת ערך. אנחנו נמצאים בבירורים מול הועד/עירייה לראות אם הגן פועל ברישיון.
אשמח לשמוע מה לדעתכם יכולה להיות ההשפעה על ערך הדירה. האם ניתן להביא שמאי שיתן הערכה לשווי הדירה לשני המקרים - עם ובלי הגן?
ובאותה הזדמנות - אשמח לקבל המלצות לשמאים באיזור.
תודה
 
נשמע לי מאד מאד מוזר
25/12/14 11:02
94צפיות
עיריית תל אביב לא נוטה לאשר גן ילדים במקלט, מה גם המקלט הוא רכוש משותף וצריך הסכמת כל השכנים לשם כך.
יתכן מאד וזהו גן שפועל ללא אישור.
אם תביא כתובת אוכל לנסות לבדוק.
 
הפעלת גן ילדים במקלט של בית משותף.
26/12/14 11:53
72צפיות
(מעבר לדאגה לשלום הילדים שצריכים לגדול במרתף).
גם אם הדבר אינו דורש אישור מדובר במקלט שהינו שטח ציבורי של הבניין.
ברור שדבר כזה לא יכול להתקיים ללא הסכמת השכנים.
מעבר לכך אם נדרש היתר לשימוש חורג לא יכול להיות שזה בוצע
ללא פרסומים והודעות, כל שכן הסכמת בעלי הדירות בבניין.
שמאי בהחלט יידע לתת לכם את התשובה להערכת שווי הדירה
ב-2 המקרים.
המלצה ספיציפית לשמאי אני לא יכול לתת לך
26/12/14 18:17
36צפיות
אבל יש קבוצת פייסבוק בשם שמאי מקרקעין, תוכלי לרשום שם את המקרה ולקבל מידע ועצות.
 
תוכלי להגיע אליך דרך אתר שמאי מקרקעין.
 
 
מתעניינים בדירה
25/12/14 08:28
216צפיות
ראינו דירה שמאוד מתאימה לנו. אחרי הביקור בדירה (יש בה שוכרים ולא ראינו את בעלי הבית) אמרנו לתווך שאנחנו רואים בדירה פוטנציאל ומתעניינים בה מאוד. ואז המתווך נזכר להגיד לנו שיש להם קונה אחר.. אני לא יודעת בדיוק באיזה שלב הם נמצאים (הוא הגיע יומיים לפנינו..) אבל אין לי ספק שהדירה הזו תימכר בלי בעיה (ראיתי הרבה דירות באזור). יש לנו מה לעשות כרגע או שפשוט צריך לחכות ולראות?
 
מתסכל ומעצבן. :(
האם יתכן שהמתווך מנסה להפעיל עליכם לחץ כך
25/12/14 08:32
129צפיות
שמייד תבקשו לחתום על חוזה?
 
 
 
הלוואי..
25/12/14 09:12
115צפיות
מדובר במציאה.. ראיתי המון המון דירות באזור, המון. ואף אחת לא מתקרבת לזו.. יש לה פוטנציאל אדיר. זה מבאס נורא נורא.
למה לא תגיד למתווך את רצונך ?
26/12/14 11:08
58צפיות
אתה מעוניין בדירה. מוכן לשלם המחיר. יש לך את הכסף מוכן בחשבון הבנק. אם המוכר רציני, אז גם אתה תהיה רציני. והכל יכול לרוץ מהר מאד (בהנחה שזה נכון).
אם יש קונה מתחרה, אז זה יצור מצב שהמוכר יבין שיש לו אלטרנטיבה. הרבה פעמים עסקאות נתקעות בגלל תשלומים\ משכנתא, ואז אתה תיכנס פנימה בתור האביר על הסוס הלבן שמושיע המוכר.
אם אין קונה מתחרה, אז אתה בפנים.
 
אני לא חושב שצריך לסבך דברים. תגיד למתווך רצונך, ותראה לאן זה יתגלגל. אני לא מאמין גדול במשחקים, אם הדירה טובה והמחיר הוגן, למה לשחק משחקים?
 
 
º
תבקשו את פרטי המוכרים או בא כוחם
25/12/14 08:41
62צפיות
º
ואז מה?
25/12/14 09:08
47צפיות
אם אינך בוטחת במתווך
25/12/14 12:20
106צפיות
וחוששת שהוא אינו הגון עימך, ו"ממציא" מתעניין נוסף על מנת לגרום לך לשפר את הצעתך, הרי שקשר ישיר עם המוכר יכול לאשש או להפריח את חששך.
 
אין כאן חס וחלילה הצעה להוציא את המתווך מהתמונה באופן שתמנעי ממנו את שכרו אלא הצעה לוודא שהוא אינו גורם שעלול לסכל בעבורך את העסקה.
º
אני סומכת על המתווך.. הוא ממש לא עובד עליי
25/12/14 19:56
37צפיות
הוא חבר שלך?
26/12/14 10:30
54צפיות
כי אם לא, אין לך מה "לסמוך" עליו.
נשאר לחכות ולראות, לפעמים הקונה הוא פיקטיבי
25/12/14 10:01
94צפיות
רק על מנת לייצר לחץ עליכם.
מה שעושים זה ככה
26/12/14 10:25
117צפיות
מבקשים מחבר להתקשר גם למתווך יום אחרי ולהתעניין בדירה. אם החבר גר באזור ויש לו קצת זמן פנוי עדיף אפילו שילך לראות אותה גם כדי להראות קצת רצינות.
החבר מן הסתם יראה הרבה פחות התלהבות לרכוש את הדירה ותתפלאי לגלות איך גרסאות המתווך משתנות.
 
כמו כן, ממשיכים לראות דירות נוספות.
 
אני עוד לא נתקלתי במתווך אחד אפילו שלא טען שיש עוד קונים לדירה ושכדאי להזדרז ועד עכשיו כל הדירות הללו עדיין מפורסמות למכירה ע"י אותך משרדי תיווך ומוקפצות מידי יום.
 
כמובן שאפשר תמיד להתקשר למתווך ולהגיד שאתם מוכנים להציע הצעה גבוהה יותר אבל לא הייתי ממליץ על זה
הוראות שעה שתוקפן הוארך אתמול
25/12/14 08:10
169צפיות
רשות המסים הודיעה אתמול כי לאחר התייעצות שערכה עם היועץ המשפטי לממשלה, הוחלט כי הוראות חוק מסויימות יוארכו מכוח סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, אשר קובע כי חיקוקים שתוקפם פוקע בתקופת בחירות מוארכים באופן אוטומטי עד תום שלושה חודשים מכינונה של הכנסת החדשה, קרי עד וכולל יום י"ג בתמוז התשע"ה, 30.6.2015 (להלן- היום הקובע). אחת מן ההוראות שתוקפן יוארך עד ליום זה היא ההוראה בקשר למדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש הקבועות בסעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הן לא יפוגו בסוף השנה והן ימשיכו לחול עד ליום הקובע.
לאור האמור, המשמעות היא כי לגבי רכישת דירת מגורים נוספת ימשיכו לחול  השיעורים המפורטים להלן  עד ליום 30.6.2015.
שיעורי מס רכישה (הסכומים מעודכנים לרכישות עד ליום 15.01.15 ויעודכנו לאחר פרסום מדד חודש 12/2014)
מס רכישה על דירת מגורים נוספת –
על חלק השווי שאינו עולה על  1,123,910 ₪ - 5% 
על חלק השווי שבין 1,123,910 ₪  לבין 3,371,710 ₪ - 6% 
על חלק השווי שבין 3,371,710 ₪  לבין 4,642,750 ₪ - 7% 
על חלק השווי שבין 4,642,750 ₪  לבין 15,475,835 ₪ - 8% 
על חלק השווי העולה על  15,475,835 ₪ - 10%
 
לקריאה בשלמות מהאתר הממשלתי:
תודה חן. המס צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד מחירי הדירות של
26/12/14 09:28
43צפיות
הלמ"ס (לוח 6.1)?
מתלבטת. דירה עם מס וועד גבוה מאוד.
25/12/14 07:30
91צפיות
ראיתי דירה שאני מעוניינת מאוד לקנות להשקעה  בת"א. הדירה נמצאת במתחם שבו חדר כושר ובריכה.  יש שומר ולובי מפואר. עלות התחזוקה החודשית לכל דייר היא על פי גודל הדירה שברשותו. במקרה זה אם ארכוש את הדירה אשלם כ 1400 ש"ח לחודש- סכום גבוה מאוד מבחינתי. היות ולפי תוכניותי אני מעוניינת שנה-שנתיים להשכיר את הדירה ואולי לאחר מכן לעבור, אני מתלבטת כי אינני יודעת אם הדירה תהיה בכלל אטרקטיבית לשוכר עקב מס הוועד הגבוה. 
כמובן שהמתווך אומר לי שאין בעיה באזור הזה ושהדירה לא תעמוד ריקה לאחר הרכישה והוא ימצא לה שוכר מתאים. ברור לי שהאינטרס שלו לבצע את עיסקת המכירה.  
תחושת הבטן שלי היא לרדת מהעיסקה, למרות שהדירה והאזור מאוד מצאו חן בעיני, אבל נראה לי שיהיה קשה להשכיר אותה עם האילוץ של דמי התחזוקה הגבוהים. 
אשמח לתגובות. 
תודה
לדעתי את לא שואלת את השאלה הנכונה
25/12/14 09:25
65צפיות
השאלה עד כמה ישפיעו דמי הועד על מציאת שוכר מתגמדת לעומת השאלה שלא שאלת.
כתבת שאת חושבת על האפשרות אחרי שנה שנתיים לעבור לדירה, והשאלה החשובה היא האם לכשתעברי יהיה שווה לך לשלם את דמי הועד הגבוהים?
 
מעבר לכך, את לא סגורה על השאלה אם את קונה דירה להשקעה או למגורים, השיקולים שצריך לשקול כשבוחרים דירה מתאימה שונים מאד בין שתי החלופות ודי בטוח שהדירה הזאת שצריכה אצלך להתאים לשתי החלופות אינה הבחירה הטובה ביותר שיכולת לעשות אם היית מחליטה מראש בין השתיים.
מה עדיף מבחינת השקעה, וילה באיזור טוב לעומת 3-4 דירות
25/12/14 06:21
108צפיות
לדוגמה וילה ב3-5 מיליון או 3-4 דירות באותו מחיר נניח בסביבות המיליון לכל אחת
 
חשבתי על זה שאם אכן "תתפוצץ הבועה" כמו שמדובר כבר הרבה שנים, זה יכול להיות בעיקר (לא רק אבל כך לפחות נראה לאחרונה) בגלל איזו התערבות ממשלתית שמטרתה העיקרית היא הוזלת הדירות לזוגות צעירים שקונים דירה ראשונה, נאמר הפשרות שטחים ובנייה מסיבית או בנייה נרחבת בפריפריה או הקלות מס לדירה ראשונה (מוגבל עד לשווי מסויים) - כל אלו אני מניח שישפיעו בעיקר על מחירי דירות בטווח הנמוך שאיתן התחרות של המחירים ופחות ישפיעו על מחיר של וילות באיזורים מבוקשים...
 
דבר נוסף זה שלפי מה שהבנתי במשבר בארה"ב הנפילות הגדולות היו של הבתים הזולים יחסית והבתים היקרים באיזורים המבוקשים חוו ירידות מתונות יותר ואף העלו בחזרה את ערכם יחסית מהר...
 
מה דעתכם ? 
8 דירות בחצי מיליון כל אחת יביאו לתשואה מירבית
25/12/14 17:26
93צפיות
וילה ככל הנראה תהיה החלופה הגרועה ביותר במונחי תשואה.
דעתי הינה הפוכה משלך בנוגע להשפעה של משבר בדיור על מחירי בתי יוקרה לעומת
דירות קטנות.
בהצלחה.
 
האם המס שבח מופחת יוכפל ב2015?
24/12/14 23:05
78צפיות
האם מי שחותם דירה ב1.1.15 ישלם מס שבח מופחת כפול ממי שחתם ב31.12.14?
או שזה מחושב לפי ימים ולא באופן שנתי?
 
כמו כן התשלום הוא לפי מועד חתימת החוזה נכון?
 
תודה.
מה פתאום?
24/12/14 23:11
55צפיות
מס שבח משלמים במכירה והוא עדיין 25%
מס רכישה נשאר זהה.
 
יש מס שבח לינארי לבעלי יותר מדירה אחת בשנים הקרובות.
24/12/14 23:23
52צפיות
השאלה אם החישוב שלו הוא שנתי, או לפי מס' ימים.
 
נניח דירה שנרכשה בשנת 2005, והערך שלה עלה 500,000 ש"ח.
כעת ב2014 המס יהיה רק על 50,000 ש"ח (25% מכך, כלומר 12,500)
במידה והמכירה תהיה ב1.1.15 האם המס יהיה על כ100,000 ש"ח (קצת פחות בגלל עוד שנה)
או עדיין על איזור ה50,000 ש"ח כי נוסף רק יום אחד לשנת 2014?
 
 
שאלה טובה
24/12/14 23:45
39צפיות
ההגיון אומר שזה מחושב על בסיס יומי.
 
גם אני חושב, בגלל שיש דירה למכירה על הפרק
24/12/14 23:50
44צפיות
אני מעוניין לדעת האם להילחץ או שזה לא ממש משנה.
º
החישוב אינו שנתי
25/12/14 08:11
31צפיות
אכן כך, מנסיון אישי
25/12/14 10:59
44צפיות
מכרתי דירה באמצע אפריל 2014.
החישוב הליניארי (שכבר נבדק ואושר על ידי מס שבח) היה לפי מספר הימים מאז 1.1.2014 (כ 100 ימים)
האם איסור הורדת קיר תומך תקף
24/12/14 22:37
148צפיות
גם לאחר עבודות חיזוק של תמ"א 38?
אתה באמת מתכוון להוריד קיר על סמך עצה מהפורום?
24/12/14 22:46
105צפיות
מקווה שאין מעליך עוד קומות.
ולשאלתך, היוועץ בקונסטרוקטור.
אתה מזכיר לי את התמוטטות אולמי וורסאי.
24/12/14 22:47
100צפיות
גם שם ההתמוטטות החלה כשחוכמולוג הוריד קירות להגדלת אולם אירועים בקומה שמתחת. [כמובן ששיטת הפלקל גרמה לתוצאות הרסניות לעין שיעור]
 
קיר תומך ישאר ת..מ..י..ד קיר תומך ולא ברור מדוע אתה רוצה למוטט את הבית על יושביו.[או לפחות לסדוק אותו]
האם שאלתך מבוססת על התייעצות עם מהנדס בניין ?
º
רימון...עוד יחשבו שתאמנו גרסאות לתגובה.
24/12/14 22:49
47צפיות
יש לי שיפוצניק שאני עובד איתו שנים ומיודד איתו מאד
24/12/14 22:57
99צפיות
הוא מספר שלפחות אחת לחודש הוא מוזמן להוריד עמודים ש"מפריעים" בדירות.
כשהוא מסרב הוא זוכה לשמוע "ברכות" על השירות הגרוע שלו.
 
זה מזכיר לי שקראתי פעם כתבה על מכירת רכב חדש.
ניסו לתת מספר סוגים של תוספות בחינם.
אולי תופתע לשמוע אבל בקרת יציבות וגלאי לסטיה מנתיב/אי שמירת מרחק
היו הרבה פחות פופולרי מגלגלי מגנזיום.
עצתי בנושא
25/12/14 10:07
77צפיות
לא להתיייעץ בפורום לפני הורדת קיר תמך......................   :)
דרוש לקבל את התשובה לשאלה הזו
25/12/14 13:22
92צפיות
ממהנדס הקונסטרוקציה שיתכנן את עבודות החיזוק.
רק לעשות קצת סדר
25/12/14 19:20
66צפיות
אף אחד לא אמר שאני הולך עכשיו להוריד קיר תומך מהדברים שכן או לא נאמרו פה... אבל עד שאני יביא מישהו חשבתי לקבל עוד קצת מושג ואולי גם לשמוע עוד דיעות...
דבר שני עדיין לא ברור אם הקיר המדובר הוא אכן קיר תומך (פשוט ציינתי את הסיניריו הגרוע)., דבר שלישי, השאלה שלי לא באה משום מקום, אחד מקבלני הבניין אמר לי שברגע שעושים חיזוק לבניין של תמ"א 38, התוכניות  הישנות של הבניין, פחות אקטואליות...  הציעו לי גם לראות את תוכניות הבניין ולפי זה להבין אם הקיר תומך או לא...
כמו כן, שמעתי ממנו שאם הקיר מכוסה בברזלים (מתחת לטיח) אזי מדובר בקיר תומך, אכן?
אגב, מדובר בחלק של קיר פנימי של מה שהיה פעם מרפסת... האם סבירות גבוהה/נמוכה שקיר כזה יהיה תומך או שזה לא ממש משנה?
קבלן בנין עם רישיון לא יתן לך עצת אחיטופל ללא בדיקת מהנדס.
26/12/14 22:34
36צפיות
ושקבלני רחוב [חאפרים] לא יציעו עצות "אחיטופל"...
עליך חלה חובה אישית לוודא שכל פעולה של תכנון הריסת קיר פנימי או חיצוני בבניין מחייבת בדיקת מהנדס הכוללת דו"ח בכתב ובחתימת המהנדס וה"רזומה" שלו.  
רק בהתאם להנחיות מהנדס קונסט'.
26/12/14 11:46
43צפיות
עבור שינוי קונסט' במבנה נדרש היתר בניה כחוק.
מתארגנת קבוצת קניה חדשה - תוכנית 3700
24/12/14 20:35
169צפיות
שלום רב,
 
מתארגנת קבוצת קניה חדשה לרכישה מרוכזת של זכויות לדירות בתוכנית 3700 המאושרת בגוש הגדול בתל אביב.
להרשמה ראשונית ולקבלת פרטים נוספים ניתן לפנות בפייסבוק להרשמה ראשונית ולקבלת פרטים נוספים
 
או באמצעות האימייל karkanews@gmail.com
 
תודה ובהצלחה לכולנו
º
בלתי אפשרי. הגוש הגדול לא נמצא ב 3700
24/12/14 22:11
69צפיות
היי, בהחלט בגוש הגדול
הודעה זו מכילה תמונות
24/12/14 22:33
109צפיות
היי גילי
 
הגוש הגדול גבול הרצליה בצפון, שד’ רוקח בדרום, דרך נמיר במזרח, חוף הים במערב
 
מצ"ב תמונה מצורפת
הגוש הגדול תל אביב תוכנית 3700
צר לי לאכזב , זה פשוט לא נכון
25/12/14 22:32
60צפיות
לעומת זאת ב 3700 נכלל הגוש הקטן
 
הכתם הגדול שצירת וצינת הגוש הגדול  כולל בתוכו תוכניות שונות ולא רק את 3700 , הגוש הגדול הוא חלק קטן בערך ברבע השני מלמטה
תוכנית 3700 היא בערך בשליש העליון
 
 
תכנית מתאר תא/3700 טרם אושרה כתכנית מפורטת.
24/12/14 23:08
102צפיות
תכנית תא/3700 אושרה רק כתכנית מתארית מחוזית.
תכנית מפורטת טרם אושרה, טרם הסתיים הליך איחוד וחלוקה ללא אישור הבעלים וכך גם טבלאות האיזון.
פינוי שדה דוב סבך את קידום התכנית. [בגלל שינוי בזכויות הבניה על משפך ההמראות/נחיתות]
 
שוב חברת שיווק שתמכור זכות לדירה ללא כל סמכות ? [בלי לדעת באמת מה יעוד הקרקע ?]
למה שלא תשתף אותנו
24/12/14 23:10
87צפיות
מה בדיוק קונים ובכמה?
היי
24/12/14 23:26
78צפיות
אם הנך בעל עיניין אשמח לשתף אותך אנא צור עימי קשר באחת ודרכי ההתקשרות שציינתי.
 
תודה והמשך לילה נפלא
בלי טבלת איזון זה לא כ"כ מעניין
24/12/14 23:47
78צפיות
זה ממש לקנות חתול בשק, מה גם היטלי ההשבחה אינם ידועים ואתה יכול ליפול רע מאד בטבלה.
האם קבעו כבר את אחוזי ההפקעות?
 
שוב שלום,
25/12/14 00:06
86צפיות
לפי התגובה שלך אתה לא משקיע. ואם כן אתה מחפש כנראה שוק אפור. שים היום שקל מחר תקבל שניים תחתום כאן כאן ו... כאן.
:)
 
אם היתה טבלת איזון כנראה שהנכס כבר היה נמכר קרוב למחיר הריאלי סביבות 2 מליון ש"ח. לכל דבר יש מחיר ובמחיר הנכון תוכל לדעת אם העסקה משתלמת.
 
מדובר באחת מהצלחות הנדל"ן הגדולות והחשובות בישראל. ובמימד ההשקעה אני יכול לספר לך, זו אינה קבוצת הקניה הראשונה, ויש לי שני משקיעים שמימשו את העסקה ויצרו רווח מדהים.
 
 
º
בהצלחה לך ול"משקיעים"
25/12/14 10:57
36צפיות
צר לי אתה שוב טועה
25/12/14 22:46
44צפיות
להתרשמותי  מי שפסלת מכיר את השטח טוב ממך
 
טבלת איזון עדין אין משמעה בהכרח קרבה למחיר קרקע זמינה - הכל תלוי בזמן המצופה לזמינות , וטבלאות כאלו יש לפני אישור תוכניות [כחלק מהכנת התוכנית ומתן התנגדויות] וגם לאחר אישור תוכנית לא בהכרח  הזמינות תהיה קרובה
 
צריך להוסיף לכך את היטל השבחה וגם מסיבה זו המרחק לקרקע זמינה עדין גדול
 
גם לענין 2 מיליון ליח"ד  , כמדומני אתה טועה והמחירים עדין לא הגיעו לשם בגוש הגדול
הי מר' פרל דוד, תוכנית 3700 מאושרת!
24/12/14 23:25
90צפיות
נעים מאוד, אני שמח שיש בעלי מקצוע בפורום ואנו אפילו מכירים :)
איני קשור לחברת שיווק אני יזם פרטי המחפש משקיעים
 
בכל מקרה כפי ששמת לב הפניה שלי פונה למביני עיניין ללא כל ניסיון שיווקי כלשהו.
כמו כן אשמח לענות ולשתף כל בעל עיניין באחת הדרכים שציינתי ליצירת קשר.
 
תודה על שיתוף הפעולה והמשך לילה נפלא לכולנו
תכנית תא/3700 והבעיות העומדות בפני בעלי הזכויות לפני מימושם.
25/12/14 09:05
86צפיות
לרכוש במחיר מתאים זו עסקה טובה לעתיד וזאת בהנחה שהרוכש מודע לסיכויים והסיכונים.  
אבל להתחייב על מכירה/רכישת "זכות לדירה" במקום בו אין ודאות כלל שיבנו דירות בבניה רוויה זו בעייה, נכון שמיקום המגרש המקורי משפיע על התכנות בעתיד על תכולת התכנון אבל...אין כל התחייבות לכך ע"י גורמי התכנון בעירית ת"א.
הבעייה המרכזית במימוש התכנית המפורטת בבוא יומה [כלומר כשתאושר]   ותעבור "7 מדורי גיהנום" של נפגעים כאלה ואחרים מהתכנית המפורטת, מהמיקום הסופי של הזכויות,וזאת בהשוואה לאחרים,ואז יגיע שלב התביעות המשפטיות,והבעייה...  ריבוי רסיסי הבעלויות [כמו גם אותם רוכשי זכות לדירה ואחרים] ריבוי הבעלים יקשה מאוד על מימושה בפועל של התכנית.
עד היום לא תמו הסכסוכים המשפטיים בין בעלי זכויות ב"גוש הגדול" שאושר זה מכבר בתכנית מפורטת כזו או אחרת, והמגרשים ה"קרחים" בשיממונם מזכיר את העובדה שריבוי בעלים יוצר אי ודאות ליכולת הקבוצה להתאחד סביב רעיון משותף.
 
[מתוך מאמר ב"דה מרקר"]
לדברי פרנסין דוידי, מנהלת מחלקת התכנון של צפון העיר :
תוכנית המתאר מחלקת את שטח התוכנית כולה - 1,900 דונם בסך הכל - לחמישה מתחמי תכנון, וקובעת את עקרונות האיחוד והחלוקה: "התוכנית יוצרת טבלה, וקובעת לגבי כל חלקה כמה יחידות היא שווה. יש חמישה מתחמי תכנון וכל חלקה יודעת לאיזה מתחם היא עוברת".
עוד לדבריה, בימים אלה עובד שמאי התוכנית, שנשכר לנושא מטעם העירייה, על טבלאות האיזון שלפיהן ייקבעו זכויות הבנייה המדויקות של הבעלים, כשכל אחד עשוי לקבל זכויות בנייה בייעוד שונה: מגורים, מסחר, תעסוקה או מלונאות.
 
עו"ד מירי דונין, המייצגת עשרות מבין בעלי הקרקע בשטח,
מסבירה שעם אישור התוכנית צפויים בעלי הקרקע לדעת אמנם לאיזה מתחם שויכו זכויותיהם ובאיזה היקף, אך ייעודן של זכויות הבנייה ייוודע רק בשלב גיבוש תוכניות הבנייה המפורטות, שאותן יצטרכו כבר בעלי הקרקע הפרטיים לקדם מול העירייה. "בעלי הקרקע יידעו שיש להם זכות ל–X יחידות דיור, אך שטח הבנייה ישתנה בהתאם לייעוד הבנייה שייקבע לבסוף עבור כל אחד מהבעלים", היא מסבירה.
"כך לדוגמה, דירה אחת של 120 מ"ר עיקרי עשויה להיות שוות ערך מבחינת הזכויות ל–240 מ"ר משרדים או ל–60 מ"ר מסחר.
מה בדיוק יתקבל - את זה אפשר יהיה לדעת רק בתוכנית המפורטת". בכל מקרה צפוי תהליך אישור התוכניות המפורטות, על הכנת טבלאות האיזון הכלול בו, לארוך עוד זמן רב. 
גם דונין וגם דוידי מעריכות כי טווח הזמן שצפוי לחלוף עד לשלב הוצאת היתרי בנייה הוא חמש עד שבע שנים.
 
אחת הטענות המרכזיות נגד התוכנית שעלו בעררים שהוגשו ל"מועצה הארצית"  היתה כי אינה מביאה בחשבון פינוי עתידי של שדה דב עד 2018, כפי שקובעת החלטת הממשלה, ולכן מגבילה את זכויות הבנייה במתחם הדרומי ביותר לבנייה נמוכה ובזבזנית בשטח.
כדי לפתור בעיה זו, קבעה המועצה הארצית שדנה בערר כי התוכנית למתחם הדרומי תכלול הוראות לציפוף הבנייה לאחר פינוי השדה, וכי זכויות נוספות אלה יחולקו בין כל בעלי הקרקע במתחם.
 
לדברי השמאי עדי צביקל, [שהיה מעורב בהגשת חלק מההתנגדויות לתוכנית,]
מדובר בהוראה בעייתית מאוד שצפויה לעכב את פיתוח המתחם כולו. לטענתו, "אם מישהו מבין איך אפשר יהיה בשלב מאוחר יותר להוסיף בנייה לגובה באופן שיחולק בין מאות או אלפי בעלים שונים, הוא מוזמן להסביר לי, כי אני לא מבין איך זה אמור לקרות". ככלל, הוא פסימי לגבי לוחות הזמנים שבהם צפויה התוכנית להתקדם, וטוען כי גם תוכנית המתאר עוד צפויה לעבור עיכובים רבים לפני שתאושר סופית.
"אני בהחלט מקווה שזה ייקח פחות מעשור, אבל כרגע זה לא נראה כך".
בעלי הזכויות בקרקע מרוויחים בכל מקרה
25/12/14 10:16
56צפיות
כפי שציינת ואני מסכים -
 
תוכנית המתאר מחלקת את שטח התוכנית כולה - 1,900 דונם בסך הכל - לחמישה מתחמי תכנון, וקובעת את עקרונות האיחוד והחלוקה: "התוכנית יוצרת טבלה, וקובעת לגבי כל חלקה כמה יחידות היא שווה. יש חמישה מתחמי תכנון וכל חלקה יודעת לאיזה מתחם היא עוברת". 
 
"דירה אחת של 120 מ"ר עיקרי עשויה להיות שוות ערך מבחינת הזכויות ל–240 מ"ר משרדים או ל–60 מ"ר מסחר"
 
 
בעלי הזכויות לא מרוויחים בכל מקרה
25/12/14 11:00
64צפיות
בעלי הזכויות מרוויחים אך ורק אם קנו במחיר הנכון ומכרו במחיר הנכון, עד אז הם מרוויחים בעיקר בראש שלהם.
"את הכסף סופרים במדרגות"
 
אתה מטעה פה חברים וחבל
25/12/14 13:13
56צפיות
אני לא מתנהל בצורה של שוק, אתה מוזמן ליצור עימי קשר ולהבין לעומקם של דברים את ההצעה ואם תרצה גם לקפה במשרדי
אפילו לא תצטרך לספור את הכסף במדרגות תוכל לעשות זאת בניחותא במעלית
 
משקיע נבון לא עוצם עיניים ואוזניים וחיי על קלישאות, הוא בודק הדברים לעומקם
 
 
 
שוב •aeonf צודק
25/12/14 22:59
40צפיות
כדי להרוויח חשוב שמחיר הרכישה יהיה נכון
 
ככל שמחיר הרכישה מופרז  כך יכולתו של הקונה להרוויח נעלמת ולמעשה הופכת להפסד
אז מה , גם תוכנית 1111 מאושרת מזה עידן עידנים ואף מגדירה
25/12/14 22:56
46צפיות
את הזכויות
 
3700 בסכה חילקה תא שטח למספר תאי שטח ובלי שאיש יקדם שם תב"ע מפורטת כלום לא יזוז קדימה
 
 
האם ניתן לקבל את התשריט באינטרנט?
24/12/14 18:55
35צפיות
ראיתי שניתן באתר התשלומים הממשלתי לשלם 33 ש"ח ולקבל את התשריט על גבי תקליטור אך כדי לצפות בו במחשב יש שם הוראות אחרות שצריך לבצע. יש שם איזו תקלה באתר, נראה לי, כי זה לא עבד. איך אפשר לעשות את זה? אני מבין שאפשר לפנות ל"טאבו ישיר" אבל הם גובים הרבה כסף על השירות שנראה לי שאפשר לעשות את זה גם בלעדיהם דרך האינטרנט.
º
אי אפשר, רק בטאבו. (חלם)
24/12/14 23:15
15צפיות
º
מהי מושה?
24/12/14 17:17
40צפיות
מושעא היא שותפות בקרקע
24/12/14 18:28
50צפיות
זהו מונח שנשמר מהתקופה בה העות'מאנים שלטו בארץ. הפירוש הוא שלאף אחד מהשותפים אין בעלות נפרדת בחלק כלשהו של הנכס, אלא הם שותפים בכל מטר של הקרקע
שותפות במקרקעין
25/12/14 10:07
35צפיות
חפש בגוגל או באתר שלי תמצא דוגמאות רבות ומידע עצום.
 
בהצלחה.
נדל"ן מול ניירות ערך?
24/12/14 12:28
156צפיות
אולי תוכלו להאיר את עיני...
חוץ מדירת המגורים אני לא מושקע בנדלן. שנים סירבתי וכמובן הפסדתי בזה עליות מחירים שהיו בינתיים. עכשיו כמו תמיד אני חושב "להיכנס" אבל חושש מ"קריסת הבועה" (יש לזה מיליון סיבות כמו מחאה חברתית ושינוי בגישה הממשלתית, מצב מדיני ובטחוני, רוב הציבור לא גומר את החודש ועוד).
 
ההגיון שלי הסתכל על דירה כמו עוד "נייר ערך להשקעה" ואמר ככה:
  • אם יציעו לכם נייר ערך שצמוד למחירי הדירות בישראל, האם תשקיעו בו? ברור שכן.
  • אבל האם תשימו עליו את מירב כספכם ועוד תיקחו הלוואות? כנראה שלא.
  • ואם יגידו לכם שהוא לא צמוד למחירי הדירות בארץ, אלא למחירי הדירות באזור X בעיר Y בלבד? זה מגדיל את הסיכון.
  • ועכשיו יגידו שכדי לקנות את הנייר, קודם כל צריך לשלם ה-מ-ו-ן עמלות ומיסים, ה-מ-ו-ן חיפושים ולא מעט ניירת. טוב, פחות אטרקטיבי.
  • ומכירה יכולה לקחת הרבה זמן, וגם אז תצטרכו לשלם הרבה עמלות ומיסים. אתה רציני? יש ניירות טובים יותר בשוק.
במלים אחרות - השקעת המון כסף באפיק של סיכון גבוה. התשואה לא בהכרח שווה את הסיכון.
  1. איפה טעיתי אם בכלל?
  2. במצב של היום האם כדאי להשקיע בנדלן או שהגענו לקצה הבועה?
  3. אם כן... איך להתחיל? (מקבלן או יד שניה או במצב גרוע ולשפץ? השקעה גדולה או פיזור השקעות קטנות? וכו') אני בור בנושא ולא יכול להרשות לעצמי ליפול.
הטיעון הכי טוב לטעמי
24/12/14 13:26
151צפיות
בנדל"ן אפשר לגור (אתה או מי מבני ביתך), במניות - לא.
לגבי כל השאר-אתה צודק. 
 
התיחסות
24/12/14 13:40
127צפיות
"ההגיון שלי הסתכל על דירה כמו עוד "נייר ערך להשקעה""
דירה היא סחורה מוחשית שאתה מחזיק באופן ישיר ב-100% (גם אם יש משכנתא אתה עדיין זה שמקבל את ההחלטות) היא לא חוב כמו אג"ח והיא לא פורמיל מחברה כמו מניה.
 
"אבל האם תשימו עליו את מירב כספכם ועוד תיקחו הלוואות? כנראה שלא."
מי אמר לשים את כל הכסף בסל אחד. הלוואות לוקחים בשביל רכב חדש, לנכס מניב לוקחים מימון.
 
"ואם יגידו לכם שהוא לא צמוד למחירי הדירות בארץ, אלא למחירי הדירות באזור X בעיר Y בלבד? זה מגדיל את הסיכון."
השוק כולו עולה או יורד או לא זז.

"ועכשיו יגידו שכדי לקנות את הנייר, קודם כל צריך לשלם ה-מ-ו-ן עמלות ומיסים, ה-מ-ו-ן חיפושים ולא מעט ניירת. טוב, פחות אטרקטיבי."
דווקא מבחינת מיסוי (פרט אולי למס רכישה) יש הרבה יתרונות לנדל"ן והרבה דברים שאפשר לקזז מולם מיסים. החיפוש בעיניי הוא יתרון, נדל"ן מתגמל את מי שמכתת את רגליו כי בניגוד לבורסה המידע ממש לא זמין לכולם במידה שווה.
 
ומכירה יכולה לקחת הרבה זמן, וגם אז תצטרכו לשלם הרבה עמלות ומיסים. אתה רציני? יש ניירות טובים יותר בשוק.
יש מס שבח שלא שונה בהרבה ממס רווחי הון. מכירה תיקח כמה שתיקח, רוצה למכור מהר תמכור מתחת למחיר שוק.
 
במלים אחרות - השקעת המון כסף באפיק של סיכון גבוה. התשואה לא בהכרח שווה את הסיכון.
נדל"ן לא עומד בקרטריונים של סיכון גבוהה, הוא לא תנודתי והשינויים בו לוקחים הרבה מאוד זמן.
 
במצב של היום האם כדאי להשקיע בנדלן או שהגענו לקצה הבועה?
תן לי לרגע לבדוק בכדור הבדולח שלי, אבל קודם אברר על הדרך מתי יתחילו לרדת מחירי האג"ח מדינה בעקבות הריבית שתתחיל לעלות בשלב כולשהו כי אם כבר מתזמנים את השוק אז למה להסתפק בנדל"ן.
 
אם כן... איך להתחיל? (מקבלן או יד שניה או במצב גרוע ולשפץ? השקעה גדולה או פיזור השקעות קטנות? וכו') אני בור בנושא ולא יכול להרשות לעצמי ליפול.
סויביקטיבי לגמריי, אם אתה לא יודע דברים ספציפיים אז תשאל, באינטרנט יש את כל המידע.
נו באמת.
24/12/14 14:18
106צפיות
1. מניות הן סחורות ממשיות בדיוק כמו דירה
2. נחמד לדעת שמשכנתא היא לא הלוואה אלא "מימון". אולי מימון לא צריך להחזיר.
3. לידיעתך, רק לפני פחות מ10 שנים (2003-2009) היו עליות בת"א בזמן שהפריפריה ירדה משמעותית.
4. אכן, בנדלן המיסים השוטפים יכולים לנוע מפטור עד 10% לעומת שוק ההון ששם יש ו25% מס על דיוידנד. זה לא המקרה הקלאסי, ולא הנתיב העיקרי להכנסה ולכן אפשר להניח 0% מס שוטף.
מס יציאה משוק ההון הוא 25%+עמלת מכירה ומקבילו הוא מס שבח - לצורך העניין - זהים.
מס כניסה לשוק ההון הוא עמלת קניה לעומת מס רכישה. 
ובנוסף יש את האבל הגדול - בשוק ההון יש לך אפשרות לקזז מס.
לסיכום - במיסים שוטפים יתרון לשוק ההון, במיסי כניסה יתרון לשוק ההון ובמיסי יציאה - דומים. 
התמונה כבר לא כ"כ נוטה לכיוון הנדלן מהבחינה הזאת, מסתבר...
5. מכירה תיקח כמה שתיקח... יופי נחמה.
6. נדל"ן לא בסיכון גבוה? לידיעתך- מיטב חברות הנדל"ן בארץ פשטו רגל בשלב כזה או אחר וחלק מהקבלנים אף התאבד.
 
התיחסות
24/12/14 14:43
80צפיות
1.מניות בכמויות שבן תמותה רוכש לא נותנות לו את  כוח להשפיע על ההחלטות שהחברות שהוא משקיע בהן מקבלות. דירה שנרכשת עם 100% הון עצמי או 70% מימון היא נכס פיזי(בדיוק כמו זהב או שק חיטה) שיש לו שליטה מוחלטת על גורלו. כאשר וורן באפט רוכש מניות של חברה הוא רוכש גרעין שליטה ולוקח עניין מיוחד בניהול החברה ואז אפשר להתיחס להשקעה שלו כהשקעה בנכס פיזי. תשאל את עצמך למה הבנקים לא רצים למשכן תיקי מניות.
 
2.מימון מיועד להשקעה, הריבית שמשלמים עליו צריכה להיות נמוכה יותר מהריבית שמקבלים תמורתו אחרת אין טען לקחת את המימון. זו עוד פלוס בנדל"ן, היכולת להשתמש בכסף של אחרים.
 
3.השקעות לא נמדדות במספר חד ספרתי של שנים. אם אתה חושב שאתה מצליח לנתח אזורים שלא מתומחרים נכון אז כל הכבוד, תשקיע בהם.
 
4.כל קבלה שאתה יכול לקשור לדירה אפשר לקזז מהמס שבח (פרט לריהוט). עשית שיפוץ, שילמת לעורך דין הוצאת על אגרות, התקנת מזגן שבזכותו השכר דירה עלה בעוד כמה שקלים  תקזז מהמס שבח. בשוק ההון אפשר לקזז רק הפסדים.
*להבא חבל לצאת בהצהרות לפני שבודקים לעומק, היה חוסך לך הרבה מלל.
 
5.מה יקרה אם מחר תנסה למכור את תיק שלך בשוק ההון ב-10% מעל מחיר השוק, יהיו הרבה קופצים?
 
6.פעם אחרונה שבדקתי אנחנו בפורום נדל"ן ולא יזמות, פותח האשכול התעניין בהשקעות נדל"ן ולא ביזמות בניה. לכן מה עניין קבלן שהתאבד להר סיני?
 
נו טוב.
24/12/14 17:58
55צפיות
1. מה קשור1- מניות הן נכס בלי קשר לכמות. 
2. מה קשור 2- מימון הוא הלוואה בלי קשר לרמת הריבית.
3. מה קשור3 - להניח שהשוק "עולה או יורד או נשאר אותו דבר בכל הארץ" זאת הנחה לא מבוססת ונתתי דוגמא. זה לא קשור לכמות השנים או לשום דבר אחר. זאת  רק דוגמא שסותרת את ההנחה שלך. 
4. מה קשור4 - מי דיבר על השבחה? פעם שיפצת מניה?
5. לא יהיו קפצים בכלל. למה זה קשור?
6. יזמות בניין והשקעות נדלן הם תחומים מקבילים בעלי השפעה הדדית. אפשר להתעלם מזה אם נוח לך כך. (אבל קבל ח"ח! הפעם קלעת לעניין)
 
º
כנראה שלשנינו יש דרכים שונות לראות הקשרים.
24/12/14 18:13
25צפיות
הערה קטנה
24/12/14 17:13
67צפיות
אני לא מסכים לאף אחת מהתשובות לשאלות הרטוריות שלך אבל
לנקודה הראשונה בלבד - ליהמן ברדרס סגרו את הבסטה כאשר היה להם דירוג של AAA.
AIG הגיע לחדלות פירעון עם דירוג AA.
 
דירה בישראל לא יכולה לדעתי להימחק בצורה כזו.
אשר לאשראי, אם אני יכול לקבל תשואה בסיכון נמוך של 4% מני"ע בעלות מימון של 3%,
אני לוקח מחר 100M ושם בני"ע.
כיוון שאי אפשר לעשות זאת אז אני לוקח מה שאפשר 200K וקונה דירה. 10 שנים לאחר מכן יש לי
(בהנחה שהמחיר לא ישתנה כלל) נכס בשווי 400K. כלומר 100% בעשור.
אישית אין לי את הידע לעשות זאת בני"ע. אם לך יש אז כנראה מסלול  ני"ע מתאים לך יותר.
זה בהחלט עניין אישי ולא אותו דבר מתאים לכל אחד.
בהצלחה.
רק שבבורסה משקיעים בסל של מניות, אין סל של דירות...
24/12/14 17:39
59צפיות
אף אחד לא ממליץ להשקיע רק בליהמן או בסיטיבנק. הרעיון הוא פיזור מקסימלי. אי אפשר להשיג את זה עם הון קטן בדירות.
º
אפשר בנדלן מניב
24/12/14 18:10
38צפיות
º
זה כבר בורסה וניירות ערך...
24/12/14 20:02
28צפיות
נראה לי שהרעיון הבסיסי שלך (נדלן = נייר ערך) פשוט לא מתאים
24/12/14 19:05
60צפיות
למה?
כי שוק הקונים של ניירות ערך מורכב מאנשים שרוצים להרוויח כסף - אין סיבה אחרת לקנות אותו
דירה אדם קונה מהרבה סיבות שונות, קרוב לבית הספר, קרוב לסבתא, נוף יפה מהחלון, סתם תחושת בטן של "כאן אני רוצה את ביתי ואת חיי", אלף סיבות אחרות...
אז מראש כל השוק הזה הוא לא רק של משקיעים, הוא עדיין בעיקר שוק של אנשים שפשוט רוצים שיהיה להם בית משלהם... חוף מבטחים לגדל בו את משפחתם... הרוב לא שואלים "האם זה ישתלם לי כלכלית בעתיד" הם לא קונים בית בשביל למכור אותו ברווח.
וכמובן - יש מספר פיזי מוגבל של דירות ויש איזור מאוד מצומצם שבו ישראלים רוצים לגור ועוד נשאר שם מקום לבנות דירות חדשות - ויש מספר רב של אנשים שרוצים לקנות - עם עלייה מתמדת במספר האנשים שנוספים שרוצים לקנות - ככה שהמצב הזה שומר על מחירים יציבים ועולים וכל השוק הזה פועל בצורה שונה מניירות ערך (שכל ערכם הוא הערך שלהם! - אין להם גינה או נוף או מיקום טוב או אפילו לפחות אפשרות לישון בתוכם
 
ויש עוד משהו, כל אדם צריך לגור איפשהו, כל אדם חייב בית (לא חשוב בשכירות או שייך לו)
גם אם מחר תתפוצץ בועת המחירים וכל המחירים בארץ יפלו ב90% - עדיין הבית נשאר בית! הקירות עדיין עומדים במקום ואפשר עדיין להמשיך לגור בו, ולא רק לגור בו, אפשר גם תמיד למכור אותו ולקנות בשוויו בית אחר בשווי דומה, כלומר אם אני קונה וילה ברמת השרון - בלי קשר למחיר שלה - יש לה תמיד ערך גבוה יחסית לדירה ויחסית לוילה במקום פחות אטרקטיבי ולכן הערך שלה בתוך שוק הדירות נשאר ערך טוב (גם אם שקלית המחיר נופל, עדיין וילה ברמת השרון תשאר שוות ערך בתוך שוק הדירות - סתם לדוגמה אם היום היא שווה 10 מיליון וזה מחיר שבו ניתן לקנות שתי וילות של 5 מיליון באיזור פחות מבוקש או שווה ערך ל10 דירות בעיר פחות מבוקשת - אז גם אם מחר בבוקר מתפוצצת הבועה וערכה השקלי יורד ל1 מיליון - זה לא משנה כי עדיין ערכה פחות או יותר יהיה שווה לאותם שתי וילות או 10 דירות... כי כל השוק יפול פחות או יותר בהתאמה...)
אז ברור שמי שקונה בית כדי לגור בו אין לו את החשש התמידי שיש למי שקונה ניירות ערך.
 
שוק ההון כרגע נמצא
25/12/14 10:05
58צפיות
בשיאי השיאים, נדל"ן גם כן.
 
הסיכוי שנדל"ן יפול באותו אופן ששוק ההון יפול.......נמוך.
 
אז בקיצור נדל"ן ואם אפשר להמתין מה טוב.
קנית דירה יד שניה ,תיק בנין ותכנית בנין העירונית
24/12/14 10:15
43צפיות
בעירית חיפה ניתן להזמין תיק בנין וגם תכנית בניין עיר.
haifa.muni.il/Docs/Documents/documents/minhalHandasa/Meyda_Ti/RequestForInfoPage.pdf
האם אפשר להסתפק בתיק הבנין או כדי גם כן להזמין תכנית בניין עיר?
על איזה מידע צריך צריך לעיין בתיק בניין ובתכנית בניין עיר?
קנס על דירה מחולקת
24/12/14 09:45
185צפיות

הגיע אלינו פקח של העירייה וצילם שיש חלוקה של הדירה לשלוש דירות, אחרי כמה זמן קיבלנו זימון לעירייה ושם אומרים לנו לפרק את הדירה ולקרוא להם לבדיקה - השאלה אם אנחנו מפרקים את החלוקה ומחזירים אותה למצבה הקודם (והתחלנו מיד בפירוק) האם בכל זאת נקבל קנס ? הם אמרו לאבא שלי בטלפון משהו בסגנון של "אתם תצטרכו לשכנע אותנו למה לא לתת לכם קנס" שזה לא כל כך מובן....
השאלות :
כמה כסף זה בכלל צפוי לעלות ?
והאם ניתן איכשהו להוריד את הסכום/לבטל ? 
איך אפשר לשכנע אותם שלא יתנו לנו קנס?
 
אשמח לשמוע מכל מי שמבין בזה  
תודהההה
תכינו את הארנק..... העיריה רק חיכתה להזדמנויות הללו למלא את
24/12/14 10:27
174צפיות
הקופה.
 
זו הסיבה מדוע אני לא עוסק ולא מעניין אותי דירות מחולקות..... אחרי כמה שנים עולה לך הרבה יותר ממה שהרווחת עליהן.....למה אנשים לא משקיעים בדרך הפשוטה והיעילה?
 
משקיע בב"ש
מסכים איתך, אני לא הייתי מתקרב לזה
24/12/14 12:25
139צפיות
זה כסף רע ועכשיו נשלם על זה...
כמה הנזק צפוי להיות בערך ?
עילות טובות להפחתת קנס
24/12/14 11:05
155צפיות
1. לא התווכחתם ורבתם איתם, פעלתם מיד לבטל את החלוקה.
2. שיתפתם פעולה עם הפקח והעירייה.
3. אפשר לנסות לשחק אותה מטומטמים ושלא ידעתם שזה לא חוקי (קצת מסוכן).
4. אתם משפחה קשת יום/זקנים/חולים, אין לכם כסף וזה בעצם הפנסיה/הכנסה שלכם.  אישורים כמובן שיעזרו פה
5. אם זה היה לשימוש אישי ולא הכל היה מושכר זה יכול לעזור קצת.
6. אם לא עובד אפשר לנסות פנייה אישית לראש האגף או לראש העירייה.
 
º
24/12/14 12:37
20צפיות
הכי חשוב!!!!
24/12/14 15:46
125צפיות
קשרים, אם יש לכם מישהו עם קשרים חזקים בעיריה , זה הזמן להפעיל אותם!!!
עו"ד טוב שמקושר בעיריה ומטפל להם בתיקי תביעה שונים, יכול להיות לעזר רב, שווה כל שקל שתשלמו לו, כי הוא יכול לסגור לכם הרבה פינות.
 
משקיע בב"ש
עצם החלוקה והפרוק עלה לכם הרבה כסף שירד לטמיון
24/12/14 13:56
128צפיות
וזה שקול לקנס.
 
תשתדלו להמעיט ברווח הכספי שעשיתם מהחלוקה (אם בכלל), ותגידו (רק אם ישאלו אתכם) שעשיתם זאת רק אחרי שלא הצלחתם להשכיר בדרך רגילה.
º
אנחנו קנינו אותה כבר מחולקת לפני מספר שנים
24/12/14 18:35
59צפיות
באיזה עיר מדובר?
24/12/14 23:09
91צפיות
שיהיה בהצלחה,
דווקא לפי התגובה שלהם אני די אופטימי שלא תיקנסו ביותר מדי,
נשמע כמו "תחזיקו אותי" שהעירייה רק מאיימת כדי שתפעלו מהר, 
מקווה שאכן כך יהיה.
 
 
ממליץ במידי לפנות
25/12/14 10:03
85צפיות
לעו"ד שעוסק בנדל"ן ומכיר את המערכת בעירייה באופן ספציפי על מנת לבדוק מה לעשות.
 
אולי ניתן להגיע להסדר לפני הגשת סדר דין.
אל מי עלי לפנות ??
24/12/14 08:10
56צפיות
אני בעלים של דירה בבית משותף שכל ענייני הוועד צולעים מכל בחינה אפשרית. הדירה מושכרת. כרגע יש בעיית ביוב בבניין שמפריעה רק לחלק מהדירות והדירה שלי בכללן. כבר כמה ימים שאינני מצליח לגרום לוועד לטפל בתיקון הבעייה. הבית לא רשום באגודת תרבות הדיור וכאמור הוועד מתפקד רק ע״פ מצב רוחו.
 
אל מי אוכל לפנות קודם כל מיידית לצורך טיפול בבעייה הנוכחית ?
 
אל מי אוכל לפנות בשלב השני כדי לכפות וועד בית על דיירי הבנין ?
 
תודה.
תחילת בניה לפני קבלת אשור ממ"י
24/12/14 02:55
42צפיות
קיבלתי מהוועדה אישור ראשוני לסגירת קומת עמודים. נדרש להכניס שינויים קלים ואז להשיג אישור ממינהל מקרקעי ישראל בחיפה.
הפחידו אותי שזה יכול לקחת המון זמן ואני לא יודע למתי לשריין קבלן.

1. אם אין בעיות מיוחדות, כמה זמן בד"כ לוקח אישור ממ"י?
2. עד כמה בעייתי אם אתחיל לבנות לפני קבלת האישור? (זה יכול להפריע לקבלת האישור? קנסות וצווי הריסה? בעיות אחרות?)

תודה
בחזרה לפורום
האזור שלי בפורום