לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

שאלה שאולי הרבה שואלים....
43תגובות
12/10/14 22:25
339צפיות
האם יש סיכוי שמחירי הדירות ירדו במהלך השנים הבאות או שזה עניין של 20 שנה או מעבר לשנים האלה
או 
שמחירי הדירות האלה ימשיכו להיות כאלה?
המון תודה.

(המשך...)
האם יש סיכוי שמחירי הדירות ירדו במהלך השנים הבאות או שזה עניין של 20 שנה או מעבר לשנים האלה
או 
שמחירי הדירות האלה ימשיכו להיות כאלה?
המון תודה.
נסיון שני - הוצאות שכרוכות במכירת וקניית דירה
12/10/14 20:39
70צפיות
מביאים כאן שוב את שאלתנו, אולי הפעם מישהו ידע לענות?
האם זה לא הפורום הנכון לשאול בו?
חג שמח!
 
שלום,
נשמח אם נוכל ללמוד כאן על היקף ההוצאות הנלוות שצפוי אם נמכור את דירתנו ונקנה דירה אחרת.
הדירה שברשותנו נקנתה ב-2013 תמורת 680K.
 
הבנו שמס הרכישה על הדירה שנקנה עומד על 0%, כל עוד מחירה לא עולה על 1.5 מיליון. האם זה נכון?
 
לגבי מס שבח, אנחנו מנסים להבין אל איזה סכום מדובר, לאור הנתונים הבאים:
הדירה שברשותנו תימכר בכ-750K היות ושיפצנו אותה, אך אין ברשותנו קבלות על השיפוץ.
490K מעלות הדירה שברשותנו שולמו במשכנתא. ההערכה היא שעד כה הריבית על המשכנתא עומדת על כ-15K.
שאר ההוצאות על הדירה שברשותנו (טרחת עו"ד, שמאי וכו')- כ-10K.
 
האם יש עוד מס, היטל או משהו אחר שעלינו להביא בחשבון בחישוב עלות מכירת הדירה?
 
תודה רבה!
 
 
 
השתמש בסימולטור שומה עצמית של רשות המיסים
12/10/14 22:56
37צפיות
צריך לדעת את התאריך המדויק של הקניה כדי לחשב במדויק.
 
באופן גס, מס השבח הוא 25% מהשבח. לפי המספרים שהבאת השבח נטו הוא כ- 45,000 ש"ח, ולכן מס השבח יהיה כ- 11,250 ש"ח. אבל כדי לדעת במדויק, צריך תאריכים מדויקים.
לעומת זאת, אם תמתינו עוד מספר חודשים, כך שתמכרו את הדירה רק 18 חודשים לאחר שנרכשה - לא תשלמו כלל מס שבח.
 
אתם צריכים לברר בעירייה שאין היטל השבחה (רוב הסיכויים שאין, אם השיפוץ היה רק פנימי ולא הוסיף שטח לדירה).
שאלה כללית
12/10/14 19:56
51צפיות
שאלה כללית בעניין נדלן:
בארץ רוב הזוגות קונים דירה אחת משמעותית למגורים ומי שביכולתו רוכש דירה קטנה נוספת או יותר להשקעה. אני רוצה לתת דוגמא כללית על מנת להמחיש דילמה שאני מאמין שלא מעט אנשים נתקלים בה או חושבים עליה.
נניח ואתם רוצים לרכוש דירה במרכז בעלות משמעותית (באיזור 2 מיליון ש"ח) ויש לכם מיליון ש"ח הון עצמי האם מבחינה כלכלית עדיף לרכוש נניח 2 דירות להשקעה בפריפרייה (עם משכנתא קטנה-נניח כל דירה 600,000 ש"ח) והכנסות מצטברות משכ"ד של כ-5000 ש"ח ולשכור דירה במרכז בסכום הזה (או אפילו לשכור דירה ב6000 ש"ח כלומר להוסיף 1000 ש"ח) או לקנות דירה אחת למגורים, לקחת מיליון ש"ח משכנתא להרבה מאוד שנים.
באפשרות של לרכוש דירה אחת במרכז, אתה בעל נכס, לא צריך לעבור דירות וזה חשוב במיוחד כשיש לך משפחה (גם לא יכולים לפנות אותך או להעלות לך את שכר הדירה כל שנה) אבל יש לך משכנתא גדולה להמון שנים ואתה מוגבל מבחינת האפשרויות שלך.
מהצד השני אתה יכול לרכוש 2 דירות להשקעה, אתה מקבל שכר דירה, עם מעט או כמעט ללא התחייבויות, שוכר דירה במרכז בכספי השכירות, אולי מוסיף קצת, ויכול בהמשך אם יש לך כסף לרכוש דירה נוספת להשקעה וכך הלאה..
בכלל, האם כל עניין הדירה למגורים לא פושט את הרגל לאור המחירים המטורפים של דירות כאן..
ברור שמבחינה פסיכולוגית כולם מעדיפים לרכוש דירה ולדעת שהם יכולים לגור בה, שאף אחד לא יכול לפנות אותם, שהם יכולים להשקיע בה, לשפץ אותה והם לא נוודים..
בסופו של דבר רוב האנשים מוגבלים מבחינת ההון שלהם, מוגבלים מבחינת היכולת שלהם לעשות מהלכים תכופים ולכן אשמח לדעת מה דעתכם באופן עקרוני בסוגיה הזו...
 
העברה ללא תמורה- איך?
12/10/14 15:10
98צפיות
שלום.
ברשותי דירה, ואני מעוניין להעביר אותה להוריי ללא תמורה כספית וללא תנאים.
ברשותי רק הדירה הזאת, אין עליי כל נכס אחר.
להוריי שתי דירות. אחת שהם דרים בה, והשניה כהשקעה.
רציתי לדעת האם הפרוצדורה מסובכת ומחייבת הדורשת עורך דין או שניתן לבצע את העברה ללא התערבות עורך דין כאשר ישנם תצהירים כתובים מראש.
תודה רבה.
 
עדיף עם עו"ד
12/10/14 23:04
60צפיות
כי תצטרכו לדווח לרשות המיסים, והוריך יצטרכו לשלם שליש מס רכישה.
עלות  עו"ד להעברה פשוטה כזו לא צריכה להיות גבוהה (כ- 1500 ש"ח). פשוט תתקשר למספר עו"ד המתמחים בנדל"ן ותשווה מחירים.
שים לב, שכאשר הוריך ירצו למכור את הדירה הזו - הם יצטרכו לשלם מס שבח, בעוד שאם הדירה תשאר ברשותך כדירה יחידה - לא תצטרך לשלם מס שבח בעת מכירתה.
שים לב גם, שאם ההורים מתכוונים להשכיר את הדירה הזו בנוסף לדירת ההשקעה שלהם, וסכום שכר הדירה משתי הדירות יהיה גבוה מ- 5080 ש"ח לחודש, הם יצטרכו לשלם מס הכנסה עבור שכר הדירה משתי הדירות (במסלול הפשוט - 10% מס הכנסה, יש מסלולים מורכבים יותר שבהם אפשר לשלם פחות). לעומת זאת, אם הדירה תשאר ברשותך - לא תצטרך לשלם מס הכנסה על השכרתה.  כאשר משלמים מס הכנסה על השכרת דירה, רשות המיסים מוסיפה פחת של 2% לשנה לשבח, כלומר מס השבח שיהיה צריך לשלם בעת מכירת הדירה מתייקר מדי שנה, גם אם לא קוזז פחת ממס ההכנסה המשולם (למשל במסלול של ה- 10%). הדבר ייקר עוד יותר את מס השבח שהוריך יצטרכו לשלם בעת מכירת הדירה.
 
º
איך אני יודע מהו סכום מס הרכישה? הרי הם לא מעבירים לי כסף.
13/10/14 09:09
24צפיות
לפי מחיר השוק של הדירה
13/10/14 18:15
31צפיות
אפשר לבדוק באתר מדלן בכמה כסף נמכרו דירות דומות באותה שכונה, ומצהירים על מחיר סביר. עו"ד מנוסה ידע לומר לכם מה המחיר הסביר שיש להצהיר עליו. אם מצהירים על מחיר נמוך מדי, רשות המיסים יכולה להחליט בעצמה מה מחיר השוק ולדרוש מס רכישה גבוה יותר.
ההורים צריכים לשלם שליש ממס הרכישה שהיו משלמים לא היו קונים את הדירה במחיר השוק.
שאלה
15/10/14 22:39
15צפיות
ההורים קנו דירה ורשמו אותה על הילד בשביל לא לשלם %5 מס רכשיה,אחרי חודש או שנה הילד יכול ל"החזיר" את הדירה להורים ואז הם ישלמו רק שליש מס רכישה.
אחרי כמה זמן אפשר אפשר לשלם מס רכישה מופחת(שליש מס רכישה)?
 
 
בהוראות החוק לא מוגדרת תקופת צינון להעברת דירה במתנה
17/10/14 13:49
7צפיות
אבל רצוי להמתין זמן מה לפני ההעברה הזו, כדי שרשות המיסים לא תחשוב שיש כאן נסיון להתחמק מתשלום מס.
כלומר לא להעביר מיד.
ההורים לא יוכלו למכור את הדירה שקיבלו במתנה בפטור ממס שבח במשך 4 שנים (אבל זה לא רלבנטי להם, אם בין כה וכה יש להם דירה נוספת ואין להם פטור ממס שבח). אם להורים יש רק דירה אחת נוספת, והם מתכננים למכור אותה בקרוב, עדיף לבצע את ההעברה רק לאחר שימכרו את דירתם, כדי שלא יצטרכו לשלם מס שבח.
הילד כבר לא יחשב כבעל דירה ראשונה לעניין חוק מע"מ 0 (אם יעבור) וחוקים אחרים שמתוכננים לסייע לאנשים שטרם קנו את דירתם הראשונה (כמו מחיר מטרה).
צריך רעיון יצירתי להשגת רשימת דיירים
12/10/14 15:02
165צפיות
שלום,
 
רכשתי דירה מקבלן ואני אמור לקבל אותה בעוד כחודשיים, יכול להיות שזה מאוחר מידי
אבל אני מעוניין לדבר עם מספר דיירים בפרוייקט (אלה לא אנשים ספציפיים שאני צריך, מה שמשנה זה שהם רכשו דירה בפרוייקט ושיהיה לי דרך להגיע אליהם) וכמובן שהקבלן לא מספק את המידע
הזה כי הוא חושש להתאגדות נגדו (הוא אמר לי את זה בעצמו).

יש למישהו רעיון איך להשיג מידע על אנשים שרכשו בפרוייקט שאני רכשתי? (בדרך חוקית כמובן).
 
תודה רבה.
אם יש לך הערת אזהרה בטאבו
13/10/14 00:06
145צפיות
גם לשאר הדיירים יש.בהנחה שהבניין רשום תוציא נסח טאבו מרוכז.לעיתיםמאםצהבנין בהליכי רישום, יהיה קשה להוציא מהאינטרנט לכן גש ישירות למשרדי הטאבו.משקיע בב״ש
תודה רבה על התגובה.. שאלה קטנה
13/10/14 00:24
104צפיות
ניסיתי לחפש קצת באינטרנט איזה מידע מכיל נסח טאבו מרוכז ולא ממש הבנתי אם זה כולל את פרטי הדיירים
ואם כן אז אילו פרטים?

כן, יש לנו הערת אזהרה בטאבו.
 
שוב תודה :)
º
בד"כ שם ות.ז ואם יש משכנתא אז גם את פרטי הבנק
13/10/14 13:20
46צפיות
º
תודה רבה... עזרת לי מאוד :)
13/10/14 13:30
33צפיות
אתה יכול לבדוק בקישורים
13/10/14 13:35
64צפיות
 
משקיע בב"ש
דירה להשקעה
12/10/14 14:42
96צפיות
שלום לכולם, אנו זוג צעיר ובבעלותנו דירה ללא חובות.
חשבנו לקנות דירה להשקעה במחשבה לעתיד הרחוק ואפילו לדור הבא שרובה תיקנה באמצעות משכנתא (נמשכן את דירתנו)
אנו מעוניינים בדירה קטנה באזור המרכז..פ"ת או בת ים - גם כי שם תעבור הרכבת הקלה וגם כי ניתן למצוא שם דירות קטנות בסביבות ה900K (כולל מס רכישה ושיפוצון) וישנם הרבה אזורים המועדים לפינוי בינוי שבטווח של 20 שנה אני מקווה כי יהיו מוכנים...
אנחנו זקוקים לכיוון מסוים, האם יש שכונה שהייתם ממליצים עליה עם סיכוי גבוה לתמ"א או פינוי בינוי, ובכלל איזו עיר לדעתכם תתפתח יותר בשנים הקרובות פ"ת או בת ים?  תודה לעונים
º
האם כדאי לקנות כעת שטח בעיר ימים חדרה?
12/10/14 11:38
113צפיות
º
לא
( לעמוד שלי בתפוז עסקים )
12/10/14 12:13
84צפיות
רכישת דירה שעברה תמ"א 38. גודלה בטאבו.
11/10/14 23:55
128צפיות
שלום
ראיתי דירה שעברה תמ"א 38. לפי מה שהבנתי הבניה הסתיימה לפני חודשים ספורים.
לדברי המתווך גודלה כ60 מטר + 10 מטר גינה (וזה באמת פחות או יותר גודלה). הוא גם אמר שהדירה רשוה בטאבו.
כרגע בדקתי בנסח טאבו (דרך האתר https://ecom.gov.il/) ושם כתוב שגודל הדירה הוא כ-30 מטר. אני מניח שזו גודלה לפני תמ"א.
השאלה היא האם יש לי ממה לחשוש או שיש מצב שהמידע באתר פשוט הוא לא עדכני? 
האם מקובל שעו"ד שמייצג אותי בעת רכישת הדירה יבדוק דברים כאלה ויוודא שאני לא משלם על 30 מטר מחיר של 70?
תודה
אתה צריך לבקש את תוכנית הבניה
12/10/14 09:44
76צפיות
המאושרת שניתנה בגין התמ"א ואז למדוד את הדירה.
עו"ד מקצועי, יבקש להביא שמאי שיזהה את הדירה בהתאם לרישומה בטאבו (תת חלקה) ויבדוק את רישיונה (היתר בניה).
 
שיהיה בהצלחה וחג שמח.
קניית דירה בפרויקט תמא 38
12/10/14 11:43
85צפיות
ככל שהעו"ד יהיה יותר דקדקן או ירצה יותר בטוחות הוא יבקש לקבל חוות דעת נוספות
עבור הדירה הרלונטית.
לרוב בדירות רגילות בבניין קיים שלא עבור שינוי כלשהו לא נדרשים בדיקות מיוחדות.
במקרים של בתים פרטיים ופרויקטים שעבר הרחבות מן הראוי לבדוק היטב ולוודא
את אופן הרישום המעודכן של הדירה בטאבו אחרי פרויקט התמא, התאמת היתר למציאות, שווי, גודל וכו'
כפי שפרטו לפניי.
האם מדובר על מחסן או דירה ?
13/10/14 00:38
33צפיות
על היזם שביצע את התמ"א 38 מוטלת האחריות לעדכן את הרישום בטאבו ע"י ביצוע פרצלציה מחודשת, והשאלה המתבקשת היא - מה נאמר בהסכם עם היזם ומי משלם את עלות הרישום החדש. [יתכן שהיזם מסרב לרשום בגלל עלויות הרישום או שבהסכם נאמר אחרת]
חובה על עוה"ד שלך להתריע על כל בעייה שצפה בהליך המו"מ והחתימה על ההסכם, ותפקידו הוא לאבחן ולהמליץ לך מה לעשות כדי למנוע ממך הוצאות מיותרות בעתיד.
מה דעתכם - מרפסת שמש נוספת או חדר נוסף???
11/10/14 12:28
166צפיות
שלום רב,

מה לדעתכם חכם יותר להשקעה -
דירת 4 חד' עם שתי מרפסות שמש כאשר אחת מהן בחדר ההורים
דירת 5 חד' עם מרפסת שמש אחת

בהנחה ששתי הדירות באותו המחיר ובאותו הבניין. חדר נוסף או מרפסת נוספת?
אשמח אם תתיחסו לאפשרות השכרת הנכס וכמו כן למכירה עתידית.

המון תודה
º
באותו המחיר???
11/10/14 13:38
80צפיות
כן...
11/10/14 21:41
74צפיות
יש פער ממש קטן ולא משמעותי...
על פניו
11/10/14 21:51
130צפיות
כנראה שה5 חדרים תהיה יותר שווה, בעיני לפחות, בהנחה שהם באותו המטרז'
אבל זה מאד תלוי גם בחלוקה של הבית, גודלו וגודל החללים.
 
תודה..
11/10/14 21:56
77צפיות
חלל המגורים (סלון , מטבח וכו') זהה לחלוטין...
 
אם תוכל להסביר למה אתה חושב כך אני אשמח.
 
 
למה
11/10/14 22:36
80צפיות
כי אנשים גרים בסוף בחדרים ולא מרפסות, דבר ראשון שמעניין אנשים זה כמה חדרים הדירה, לא כמה מרפסות.
מרפסת זה דבר ששווה הרבה פחות מחדר, הכלל אצבע זה 50%.
 
דירת 4 או 5 חדרים.
12/10/14 11:52
96צפיות
העדיפות היא לדירת ה-5 חדרים.
זה מאחר ולחדר הנוף יש שווי גבוה יותר מאשר למרפסת, גם אם המרפסת הנוספת מוסיפה מאד לדירה.
מאחר ולדירת 5 חדרים יש בכל מקרה מרפסת אחת העדיפות היא לדירה זו.
מרפסת מול חדר
12/10/14 12:34
89צפיות
מרפסת שמש (ועוד שנייה בדירה) שוות ערך לחדר שינה?
ממליצה לבדוק שהחדר הנוסף הוא באמת חדר כהגדרתו בתקנים (רוחב פנים 2.60 מ' נטו ושטחו צריך להיות גדול מ- 8 מ"ר).
במידה ודירת ה- 5 חדרים טובה ולא בעלת מגבלה תכנונית פיסית בפועל, אז היא עדיפה.
 
4 או 5 חדרים
12/10/14 13:14
67צפיות
תודה רבה על התשובה.
 
חלל המגורים (מטבח, סלון מרפסת ופינת אווכל) זהה לחלוטין וגודל דירת ה-5 חדרים הכולל גדול ב- 12 מ"ר מגודל דירת ה-4 חדרים.
החדר הנוסף בגודל 10 מ"ר וזה גם גודל המרפסות . מדובר על שתי דירות באותו הבניין .
נכון שדירת 5 חד' עדיפה בשל חדר נוסף שיכול לשמש למגורים אך איזו דירה תהיה מבוקשת יותר לשכירות/רכישה לדעתך? 
 
 
זה תלוי בהרבה גורמים
12/10/14 15:14
58צפיות
כגון: מיקום, שכונה, אוכלוסיה, הביקוש לדירות 5 חדרים לעומת 4 חדרים, מבני ציבור בשכונה וכדומה.
לא ניתן לקבוע את העדיפות ככה.
אך אם המחיר של הדירות זהה ודירת ה- 5 חדרים היא טובה, ללא מגבלות ומעניקה את הנוחות המקסימלית, למה לא להעדיף לרכוש אותה על פני דירת 4 חדרים?
 
 
להשקעה עדיף לקנות 2 דירות קטנות יותר
12/10/14 18:18
65צפיות
דירות 2-3 חדרים הרבה יותר קל להשכיר ולמכור מדירות גדולות יותר.
גם התשואה גבוהה יותר לרוב.
מכרז לבניית דירות להשכרה למגורים בהרצליה, כחלק מהר/1985/א
11/10/14 09:25
81צפיות
למכרז זה כחלק מתכנית הר/1985 /א ,הוגשו התנגדויות לביהמ"ש בגין חוסר שיוויון בחלוקת יח"ד לדונם בין חלק השני והמאוחר יותר של התכנית [ראו פס"ד בנדון בסוף מסמכי המכרז] - חוברת המכרז
 
תוצאות מכרז זה היו אמורים להתפרסם לאחר חודש מאי 2014, אך אין להם כל סימן באתר רמ"י. 
תוכנית הר/1985 / א'.
 
מס' מכרז: תא/370/2013 בהתבסס על תכנית תכנית הר/1985/א - גוש 6423 חלקות 10-12 לבניית 215 יח"ד.
רקע כללי
1.1. ממשלת ישראל בשם מדינת ישראל - משרד האוצר – החשב הכללי [להלן -"המשרד"]ביחד עם משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל [להלן -
"רמ"י"], באמצעות ועדת המכרזים הבינמשרדית שמונתה לפי תקנה 8[ה] לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ב-1992, לפרסום מכרזי דיור להשכרה ארוכת 
טווח [להלן - "ועדת המכרזים" או "הוועדה"], מזמינים בזה הצעות להקמה ולהפעלה של פרויקט מגורים בהרצליה [להלן – "הפרויקט"] להשכרה ארוכת 
טווח למשך תקופה של 20 שנה, במספר דירות שלא יפחת ממספר הדירות המופיע בטבלה להלן, כאשר % 25 מהדירות בפרויקט תיועדנה לדיור בשכר דירה 
מפוקח לזכאים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר דיור להשכרה מס' 1310.
בתום התקופה כאמור רשאי יהיה הזוכה במכרז למכור את הפרויקט כולו או חלקו.
1.2. מטרתו של מכרז זה הינה לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך לצורך שכלולו של שוק השכירות ויצירת מגוון פתרונות שכירות ברחבי הארץ, וזאת תוך יצירת 
תמהיל דיור להשכרה לטווחי זמן שונים הן במחירים מופחתים והן בפיקוח על עליית מחיר השכירות תוך מתן יציבות וודאות לשוכר בהתאם לצרכיו 
התעסוקתיים והמשפחתיים. 
º
תודה
11/10/14 20:34
21צפיות
ערעור על היטל השבחה - האם אפשר להאריך את פרק זמו הערעור
10/10/14 14:50
69צפיות
בעקבות שינוי תב"ע בישוב הוטל היטל השבחה חדש על כל בעלי המגרשים.
אני הראשון שקיבלתי את ההיטל ושילמתי אותו כדי להתחיל לבנות.
מידיי שבוע עוד עוד בעלי מגרשים מקבלים את השומות.
ניתן להגיש ערעור תוך 45 מיום קבלת השומה. אנחנו מנסים להתאגד כמה שיותר בעלי מגרשים כדי להוזיל את הוצאת השמאי הנגדי.
האם ניתן להאריך את מועד הערעור ?
 
תודה
סדר בלוחות הזמנים:
11/10/14 00:14
55צפיות
1. מרגע היוודעות על החוב ותוך 45 ימים, יש לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע.
2. לאחר מכן, יו"ר המועצה צריך להודיע במשך 15 ימים על מינוי השמאי המכריע.
3. מיום המינוי ובמשך 21 ימים יש להמציא לשמאי המכריע ולוועדה המקומית את המסמכים כולל השומה הנגדית.
4. לאחר מכן נקבע מועד לדיון שבו ניתנת רשות הדיבור לצדדים במחלוקת.
5. ההכרעה במחלוקת והוצאת שומה מכרעת תוך 60 ימים.
 
לדעתי, זה לא נכון להמתין לכל בעלי המגרשים.
ימונה שמאי מכריע לכל תיק בנפרד ולא לכל בעלי המגרשים.
ממליצה לכם לבדוק את זה בועדה המקומית אם האפשרות הזו בכלל קיימת לכם.
חבל לפספס את המועד להגשת השומה הנגדית בגלל השערה טכנית.
מה שאתם כן יכולים לעשות בשביל להוזיל, זה לקחת שמאי מקרקעין אחד, שיגיש את השומות לכל בעלי המגרשים המעוניינים ובכך העלות לכל מגרש תהיה זולה יותר.
 
שיהיה בהצלחה וחג שמח.
 
האם יש עלות נוספת לתהליך מלבד זה שהשמאי המכריע יפסוק
12/10/14 14:52
24צפיות
על סכום גבוהה יותר ?
 
 
עלויות
12/10/14 15:10
27צפיות
1. ישנה עלות שכ"ט לשמאי הנגדי שייצג אותכם.
2. ישנה השתתפות (מחצית) שלכם בשכ"ט של השמאי המכריע (היתרה משלמת הועדה המקומית לתכנון ולבניה).
3. וכמובן שיש את הסיכון שהשמאי המכריע ייקבע יותר. אך זה במקרים נדירים.
 
 
מבנה מסוכן?
הודעה זו מכילה תמונות
10/10/14 12:17
365צפיות
שכרתי בית שאת מפתחותיו קיבלתי ב-1/10/2014. חלק מהפגמים, המשמעותיים שבהם, לא ראיתי קודם לכן. אמנם ראינו סדקים בעת קבלת המפתח אבל רשת צל שתלתה לאורך הקיר החיצוני הסתירה את העובדה שיש סדקים שעוברים מצד לצד עד כדי כניסה של קרני אור פנימה.
דבר נוסף הוא שהרצפה בצד הקירות פשוט שקעה בצורה לא מסודרת ויש מקומות שבהם הרצפה שקועה מקו הפאנל התחתון כ-3-5 סמ' ונראה שהיה בעבר ניסיון להדביק את המקום ולחבר, אלא שבינתיים כנראה הרצפה שקעה עוד יותר. גם את זה לא יכולנו לראות עד אשר הדיירים הקודמים עזבו את המקום ופינו את תכולתם.
יש גם סדקים עמוקים מבחוץ פנימה במרפסת של הבית בחזית ומאחור, דבר שלא יכולנו לראות עד אשר הבאנו גנן שסילק ג'ונגל של צמחיית פרא וניקה את המקום, רק אז נגלה המחזה לעינינו.
יומיים לאחר שהגנן היה אצלינו, באנו לבית כדי לבדוק מה עוד צריך לעשות ואילו אנשי מקצוע נזדקק להם ואז נגלה לעינינו מחזה קשה - מישהו פרץ לבית וגנב את שלושת המזגנים על כל תכולתם (המזגן הפנימי והמנוע החיצוני של כל המזגנים) וכן נגנבו תריסים בשלושה חלונות כאשר באחד החלונות היה ניסיון לעקור גם את מסגרת האלומיניום ממקומה דבר שלא צלח. כמו כן, הגנבים ניתקו ותלשו מהמקום את כפתור ההדלקה של המים החמים ולמרות שחזרתי לבית פעמיים כדי לצלם את כל הפגמים אותם תיארתי, בינתיים גם הקולטים וגם דוד המים עומדים על הגג.
בשיחה עם בעלת הבית שהיא הנציגה של כל היורשות, היא אמרה לי שאין טעם לפנות למשטרה, כיוון שהבית לא מבוטח והיו אירועים נוספים שמראים לאיזה כיוון הם מתכוונים ללכת. במצב שנוצר ולאור הממצאים הפיזיים של המבנה ביקשנו לבטל את החוזה, אלא שאז היורשות של הבית ניתקו איתנו מגע לחלוטין ונראה על פניו שהם ינסו לכפות עלינו את מימוש החוזה.
השאלה שלי היא:
לאור הנתונים לעיל,
א. האם יש מקום להזמין את מחלקת מהנדס העיר כדי שיבדוק אם המבנה באמת מסוכן למגורים. 
ב. אם המבנה יוכח כלא מסוכן, האם אני רשאית לדרוש בלית ברירה שישפצו את המקום וישמישו אותו לפני שהם יוכלו לממש את התשלום הכספי ממני ולדחות את תחילת החוזה ליום שבו הבית יהיה מוכן לשימוש?
ג. האם אני רשאית במצב שנוצר בעצם לבטל את החוזה אם טרם מימשתי את זכותי ולא נכנסתי לבית?
אשמח לעצות מקצועיות, כי אני אובדת עצות לאור המצב. מעולם לא נתקלתי בדבר כזה.
תודה 
הסדק שמכניס קרני אור
אף אחד לא יכול לענות?... אפילו אם זה לא שייך...
10/10/14 23:10
92צפיות
אולי להפנות לפורום מתאים?!... מישהו?... משהו?... nock nock, any boddy home?
מבנה מסוכן - התייחסות.
11/10/14 01:17
132צפיות
מהתמונות שהצגת נראה שלבית [הישן מאוד] אין יסודות בקרקע ואם יש יסודות אזי הקרקע שבסביבת הבית נמצאת בתנועה ולכן מערערת את מבנה הבית.
אין לי ספק שכל מהנדס בניין שיראה את הבית במצבו [עם סדק פתוח] יוציא צו לאיסור מגורים במקום.
 
כדאי שתשלחי להם מכתב [רצוי מעו"ד] שמודיע שהבית במצבו אינו מאפשר מגורים סבירים ולכן אתם רואים את החוזה מבוטל ואף שומרים לעצמכם את הזכות לתבוע בעתיד כל נזק/הוצאות ישירות או עקיפות שנגרמו או יגרמו לכם כתוצאה ממצבו הרעוע של הבית. [ושיחייבו אתכם לחפש דירה נוספת]
 
בוודאי שניתן להוציא קריאה למח' מהנדס העיר בדבר מבנה מסוכן.
תודה רבה דוד
11/10/14 08:39
78צפיות
אנחנו לא מתגוררים בבית הזה עדיין ויש לנו בית שבו אנחנו גרים, רק רצינו להתקרב לבית העלמין היכן שהבן שלי קבור; כך שקורת גג חלופית יש לנו ונוכל להמשיך לחפש בית אחר.
האם נוכל לבקש בחזרה את התשלום שכבר הם פדו? ואת התשלום ששילמנו לגנן אשר חשף ופינה את השטח מג'ונגל דבר שאיפשר לראות את המצב לאשורו?
תודה 
דרורה
החזר תשלומים - התייחסות.
11/10/14 09:49
81צפיות
כשכתבתי את שכתבתי בהתייחסותי הקודמת כיוונתי להחזר כל הוצאותיכם בנדון.
ניתן באותו מכתב התראה "בדואר שמור" להוסיף את העלויות הישירות והמוכחות שהמשכירים נדרשים להחזיר.
 
אין לי ספק שהיורשים היו מודעים למצבו הרעוע של הבית .
ראו חוק השכירות והשאילה [קטעים רלוונטיים בהמשך]http://www.nevo.co.il/law_html/Law01/p222k1_001.htm
אי התאמה
סעיף 6.    המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים (להלן - אי-התאמה); אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1)   הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה;
(2)   הוא לא הודיע עליה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר; פסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה.
 
העלמה של אי התאמה  או פגם
8.    היו אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם.
 
פטור מחובת התשלום
15.   (א)  היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר
              לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות
              הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
        (ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה
              אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
 
 
 
º
תודה רבה מאוד מאוד
11/10/14 11:08
25צפיות
האם יש לך אפשרות להביא...
11/10/14 10:02
78צפיות
מהנדס שייתן חוות דעת כתובה לעניין?
הצלחות וחג שמח
יש בכוונתי לזמן את מהנדס העיר
11/10/14 11:10
64צפיות
למקום מיד לאחר החג ולבקש כמובן חוות דעת בכתב.
אם הוא יחליט שהמקום מסוכן, ממילא הוא יוציא צו כנגד בעלי הבית או יגיש לי צו פינוי מיידי, למרות שעוד לא נכנסתי בכלל לבית הזה.
אם הוא יחליט שהמקום בר תיקון והתאמה, אני מתארת לעצמי שיתן לי בכתב רשימת ליקויים שמסכנים את המקום ויחייב אותם לתקנם.
ובכל מקרה, תודה לכם.
אני לא....
11/10/14 11:21
72צפיות
בטוח שדווקא את צריכה את מהנדס העיר. אני כמעט בטוח במאה אחוז שכל מהנדס בניין יכול לתת לך חוות דעת.
בכל מקרה בצלחה.
טיפול במבנה מסוכן.
12/10/14 12:02
77צפיות
אם הבעלים מתנער מכל אחריות ומבחינתך ישנה סכנה אמיתית,
בלית ברירה הכלי הכמעט יחיד שיש לך זה לפנות לפיקוח על הבניה במנהל ההנדסה 
של עיר מגוריך. הם יגיעו ויתנו את דעתם למפגע המדובר.
 
יש להם מספר כלים באמצעות חוק התכנון והבניה לכפות על הבעלים שיפוץ/ חיזוק/ טיפול של המגפע המבני אם אכם יש כזה.
מעבר לכך כל התנהלות שלך מול הבעלים אינה קשורה לפקיוח על הבניה.
זה דבר שאמור להסגר בינך לבינו. אותו חוות דעת אם תתקבל כן אמורה לתת לך כלים בהתנהלות מולו.
תודה רבה יחיאל
13/10/14 01:23
30צפיות
זה מה שחשבתי.
היטל השבחה על המוכר או הקונה
10/10/14 09:47
113צפיות
לצרוך אישור  הפיכת קומת עמודים למחסן הטילו עלי היטל השבחה.
רוב ההיטל נובע מהרחבת אחוזי בניה שניתנה במסגרת תב"ע מספר שנים לפני שקניתי את הבית (אני "יד שניה").
 
בחוזה הרכישה שלי המוכר מצהיר שאין חובות מס שבח על הבית, ושאם יחול היטל השבחה עד מסירת הנכס הוא יחול עליו.
 
1. ממה שנראה, האם ההיטל צריך לחול על המוכר או על הקונה (עלי)? 
2. במידה ועל המוכר, האם אני יכול לדרוש הפחתה בהיטל מוועדה, או שאנ י חייב לשלם ואח"כ לנסות לקבל החזר מהמוכר?
 
 
על שם מי רשום הנכס כיום
10/10/14 19:51
49צפיות
אם הנכס הועבר על שמך הרי אתה תהיה חיב לנהל מו"מ עם הרשות לגבי היטל השבחה
השאלה האם במועד העברת הנכס הבעלים הקודם הציג לך אישור מהרשות שכל מיסיו והיטלים שולמו במלואם
מס שבח הוא לממשלה ואילו היטל השבחה זה לעיריה שני מיסים שונים
בד"כ היטל ההשבחה חל על המוכר
11/10/14 00:01
54צפיות
אתה צריך להוציא את חוזה הרכישה ולהסתכל בפרק שמדבר על מיסים/ חבויות שחלים על כל צד.
רוב הסיכויים שאם היטל ההשבחה אכן מהתב"ע הזו (שאושרה לפני המכירה), אז יכול להיות שזה שולם בעת מימוש הזכויות בהעברת הזכויות מהמוכר אלייך. כדי להעביר את הזכויות בטאבו/כל רישום אחר, נדרש אישור מהועדה על העדר חבות בהיטל השבחה ובמידה ויש חוב, אז המוכר (או הקונה במידה ומצוין כך בחוזה) צריך לשלם ואז מקבלים טופס העברה.
אם יש לך את המסמכים האלו (חוזה רכישה, טופס העברה מהועדה ואפילו נסח טאבו ובו מצוין תאריך רישום הזכויות על שמך שזה אחרי אישור התב"ע), תיגש לועדה המקומית בבקשה לקבל פטור.
תשלום היטל השבחה חל במועד העברת הבעלות או במקרה בניה.
12/10/14 10:56
31צפיות
לפני מס' ימים כתבתי כאן על היטל ההשבחה החל בקומת עמודים.
ולשאלתך -
היטל השבחה מוטל עפ"י חוק על הבעלים הרשום כבעלים ביום בו חלה השבחה על הנדל"נ, לעיתים הרשות דוחה את התשלום עד לביצוע בפועל של  התוספת המשביחה ,או לחילופין במועד מכירת הנכס [מה שמוקדם יותר] ...במקרה שלך קיימת תופעה מוזרה לעניות דעתי...
 
בתהליך מכירת נכס נדלנ"י לא ניתן לרשום את הנכס על שם הקונה ללא קבלת אישור מהרשות המקומית לטאבו [מח' היטלי השבחה ברשות המקומית] שאין חוב לרשות , במידה ואכן טענותיך בנדון נכונות אזי המוכר היה נדרש לשלם את היטל ההשבחה במועד המכירה, ועוה"ד שלך היה אמור להתריע בפניך שיש חוב להיטל השבחה...
 
אני חייב להדגיש שוב, לא ניתן לרשום בעלות ללא תשלום היטל השבחה ככל שיחול על המוכר או על הקונה במידה וסוכם על כך בחוזה המכר.  
במידה ואכן ארע המקרה כפי שהנך טוען, והמוכר עפ"י חוזה המכר אמור לשלם את חובו לרשות המקומית [בהנחה שטרם שילם] אזי נשאלות מס' שאלות "קשות" :
1. איך ניתן אישור לחוסר חובות להיטל השבחה ברשות המקומית לצורך הרישום בטאבו על שמך ?
2. תפקידם של עוה"ד הוא להתריע ללקוחתיהם על חוב זה לפני העברת הבעלות, במקרה שלך זה לא קרה .
3. כל עניינך המשפטי הוא
    א. מול עוה"ד שאישר את עסקת המכר ללא מתן התראה לצדדים בנדון [יתכן רשלנות מקצועית]
    ב. מול המוכר שהצליח בנסיבות מוזרות להעביר נכס ללא תשלום ההשבחה הראוייה בחוק.
    ג. מול הועדה המקומית שאישרה בטופס לטאבו שאין כל חוב להיטל השבחה ביום העברת הבעלות בטאבו.
או שהנך טועה לגבי מועד אישור ההשבחה.
 
ערעור על חבות היטל השבחהhttp://arnona.co.il/magazine/vol-13/barnir.html
ראה המדריך לתשלום היטל השבחה [באתר משרד הפנים] - http://bonim.pnim.gov.il/ToolsAndResources/information/guides/BidGuide/Pages/BidGuide.aspx
אם בחוזה סוכם שההשבחה על המוכר אז הוא ישלם.
15/10/14 15:25
2צפיות
אולי הוא לא מודע שחל שינוי בתב"א .אבל זו בעיה שלו.לכן תמיד לפני קנייה או מכירה כדאי לבדוק אצל מהנדס העיר.או שה עו"ד שלך היה צריך לבדוק את זה
חישוב מיסים במכירת וקניית דירה יחידה
09/10/14 20:48
143צפיות
שלום,
נשמח אם נוכל ללמוד כאן על היקף ההוצאות הנלוות שצפוי אם נמכור את דירתנו ונקנה דירה אחרת.
הדירה שברשותנו נקנתה ב-2013 תמורת 680K.
 
הבנו שמס הרכישה על הדירה שנקנה עומד על 0%, כל עוד מחירה לא עולה על 1.5 מיליון. האם זה נכון?
 
לגבי מס שבח, אנחנו מנסים להבין אל איזה סכום מדובר, לאור הנתונים הבאים:
הדירה שברשותנו תימכר בכ-750K היות ושיפצנו אותה, אך אין ברשותנו קבלות על השיפוץ.
490K מעלות הדירה שברשותנו שולמו במשכנתא. ההערכה היא שעד כה הריבית על המשכנתא עומדת על כ-15K.
שאר ההוצאות על הדירה שברשותנו (טרחת עו"ד, שמאי וכו')- כ-10K.
 
האם יש עוד מס, היטל או משהו אחר שעלינו להביא בחשבון בחישוב עלות מכירת הדירה?
 
תודה רבה!
 
 
אולי בכל זאת יש כאן מי שיודע לענות? האם זאת שאלה לפורום אחר?
12/10/14 20:36
8צפיות
הקפצה 
תקן 22 להערכת קרקע חקלאית
09/10/14 15:54
80צפיות
"אושר תקן חדש שיגן על הציבור ברכישת קרקע חקלאית"
 
אני שואל ,מה זה להגן על הציבור?!
אז עכשיו אני מוגן? יכול לקנות ולישון טוב בלילה  
 
 
יאללה, אני רץ להעמיס חלקות, 
חובה לקרוא-תקן 22 פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע חקלאית.
09/10/14 20:02
55צפיות
ראשית ברצוני כאן בפורום זה לטפוח לעצמינו על השכם...אנחנו כאן בפורום היחודי בתפוז הבאנו לסופה של תקופה בה יכול כל משווק קרקע חקלאית למכור הבטחות שאינן מגובות בתכנון עתידי אמיתי,למכור מגרש ב"מושע" לרוכשיו במחיר מופקע, ולהתעלם מהם לאחר הרכישה.
הכתיבה כאן והתחקירים המעמיקים שבוצעו כאן בפורום הביאו לכתבות ותחקירים בעיתונים הכלכליים, הזעקה הגיעה לאוזנו של  המחוקק ובמשרד המשפטים הבינו שיש "לקונה" בחוק המקרקעין...ו"בור" נוסף נסגר בימים אלה.
 
אם לא תבוא בעקבות התקן החדש גם אכיפה של הרשויות נמצא שהתקן יהפוך לבדיחה עצובה, נקווה שגורמי האכיפה ירימו את ה"כפפה" וישימו סוף לעסקאות מכר מקרקעין מפוקפקות שאינן מגובות בדו"ח שמאי עדכני ואמיתי. 
 
התקן קובע כללים לגילוי נאות של מידע אודות סיכויי הפשרת הקרקע במסגרת שומה הנערכת על ידי שמאי טרם שיווקה.
התקן החדש, שייכנס לתוקפו בראשית חודש דצמבר הקרוב (1.12.2014) קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.
נזכיר כי מדובר בשינוי מהותי מהמצב הקיים במסגרתו יכולים להציג משווקי קרקע חקלאית למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.
 
התקן מניח בפני הציבור הרחב כלי נגיש וברור באמצעותו יוכל להבין היטב מהו הממכר המוצע לו, להיוודע אל הסיכונים והסיכויים הניצבים בפניו ולקבל החלטה מושכלת בקניית הקרקע בהתאם לצרכיו.
חשוב להדגיש כי אין כוונת התקן לעצור או למנוע מסחר בקרקע מסוג כלשהו, אלא לתקן את המצב השורר כיום לפיו הציבור נאלץ להסתמך בעיקר על מצגי סוחרי הקרקע והמשווקים, ולהביא לכך שבפני ציבור הרוכשים יוצג מידע מלא, אמין, שקוף ואובייקטיבי. תקן זה המצטרף לתקנים נוספים שאושרו על ידי מועצת שמאי המקרקעין בעבר ממשיך את מגמת החיזוק וההסדרה של מקצוע שמאות המקרקעין בישראל".
 
 
מטרות תקן 22 - למניעת הונאה במכירת אדמות חקלאיות.
09/10/14 20:52
38צפיות
נא לקרוא בתשומת לב ראוייה לנושא חשוב זה.
מטרת התקן [מלשון החוק]
קביעת רמת פרוט מזערית/אמות מידה לגילוי נדרש בשומת מקרקעין עבור קרקע שיעודה בתכנית מאושרת אינו לבניה, המשווקת לציבור הרחב כנכס להשקעה על בסיס ציפיה לשינוי יעודה לפיתוח ["קרקע - ספקולטיבית"].
הגדרות
"קרקע שיעודה בתכנית מאושרת אינו לבניה" - קרקע שכולה, או חלקה מיועדים עפ"י תכנית מתאר ארצית, מחוזית או מקומית לשטח פתוח.
"שטח פתוח" – שטח שיעודו כולל את אחד, או יותר מהתכליות המופיעות בהגדרת שטח פתוח בתמ"א 53.
3. תחּולה - התקן יחול על כל שומות המקרקעין לקרקע שיעודה בתכנית מאושרת אינו לבניה, המיועדת לשיווק לציבור על בסיס ציפיות לשינוי יעודה לבניה/לפיתוח.
4. כללי
4.1 התופעה של שיווק ומכירת קרקעות שאינן מאושרות לבניה תוך יצירה מצגים, כי הן עומדות להיות מופשרות במועד כלשהו בעתיד לבניה למגורים, או ליעודים אחרים, קיימת מאז קום המדינה. השווק מתבסס על מצג שעל פיו, בעת ההפשרה העתידית יעלה ערכן של הקרקעות במאות אחוזים. הקרקע נמכרת, לפיכך, במחיר המגלם בתוכו ציפיות להפשרתה והפיכתה לזמינה לבניה. 
4.2 במקרים רבים מאוד אין לצרכן הרוכש את הקרקע יכולת לאמוד את סיכויי ההפשרה ואת העלויות הכרוכות בשינוי יעודה למצב זמין לבניה, והוא נסמך על הנתונים המוצגים על ידי המשווק/בעל הקרקע.
4.3 התקן מיועד לאפשר לרוכשים קרקעות מסוג זה לצורך השקעה לקבל מהמציע, או מהמשווק, את האינפורמציה הנדרשת על מנת שיוכלו לקבל החלטה בקשר להשקעה בקרקעות אלה
 
הנושאים שיש לכלול בשומה
5.1 סוג השומה- בכותרת השומה יירשם: "שומת מקרקעין מבוססת הנחה [היפותטית] לקרקע שאינה מיועדת לבניה בתוכנית מאושרת". בצמוד לכותרת ירשמו עיקרי פרטי זיהוי הקרקע [נתונים עיקריים].
5.2 מטרת השומה - שומת מקרקעין של קרקע אשר יעודה בתכנית מאושרת [במועד השומה] אינו לבניה המיועדת לשווק לציבור על בסיס ציפיות לשינוי יעודה לבניה. 
השומה תכלול התייחסות לשני מצבים , כדלקמן:
מצב א' - שומה בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות המאושרות ללא שינוי יעודה לבניה. 
מצב ב' - שומה מבוססת הנחה [היפוטתית] המושתתת על הנחות עבודה כי יתרחש שינוי יעוד עתידי של הקרקע על בסיס מידע ועל בסיס פרוגרמה שהוצגה לשמאי, הכל כמפורט להלן.
5.3 זהות מזמין השומה - השמאי יציין את שם מזמין השומה והזיקה של המזמין לנכס הנישום....
 
5.7 תאור הנכס והסביבה - הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 3 - הוראות לעריכת סעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין.
5.7.1 השמאי יציין גם את דבר קיומם, או היעדרם של מתקנים ותשתיות ברמה אזורית/ארצית/מקומית, העשויים להשפיע על האפשרויות לשינוי יעודה של הקרקע.
5.7.2 השמאי יצרף מפת איתור הנכס, תשריט הנכס על רקע תשריט הסביבה וכן את תצלום הנכס וסביבתו.
5.8 המצב התכנוני - בסעיף זה יוצג מידע בדבר תכניות החלות על קרקע נשוא השומה, ומידע תכנוני רלוונטי אחר.
5.8.1 בשומה יירשמו פרטי תכניות מתאר מקומית ותכניות מפורטות, כדלקמן:
         א. תכניות תקפות [תכניות שדבר אישורן פורסם למתן תוקף].
         ב. תכניות מאושרות [תכניות שהוחלט על אישורן אך טרם פורסמו למתן תוקף].
         ג. תכניות מופקדות.
         ד. תכניות שהוחלט להפקידן.
        ה. תכניות שהוחלט על הכנתן ופורסמו לפי סעיף 11 לחוק התכנון והבניה [ככל שנודע לשמאי].
5.8.2 תכניות מתאר מקומית ותכניות מפורטות יירשמו לפי סדר מועד אישורן, החל מהמאושרת המוקדמת אל המאוחרת, ולאחריהן תוכניות המופקדות ו/או המתוכננות. לגבי כל אחת מהן ירשמו גם הפרטים הבאים:
       א. סוג התכנית, שם התכנית, מעמד, תאריך הפרסום.    [בהתאם לפרסום הכולל גם את ילקוט הפרסומים]
       ב. ייעוד הנכס שנקבע בתכנית והשימושים המותרים [אם נקבעו או שונו בתכנית].   
       ג. זכויות הבניה [ככל שקיימות, או מוצעות].
       ד. עיקרי ההוראות הרלוונטיות למטרת השומה.
5.8.3 תכניות מתאר ארציות ומחוזיות יפורטו בנפרד.
5.8.4 אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון, אשר עשויות להשפיע על הנכס נשוא השומה - יפורט מידע זה [כגון: מסמכי מדיניות, החלטות הולנת"ע וכד']
5.1.1 עקרונות גורמים ושיקולים- הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 8 - הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין, בכפוף לשינויים ולדגשים הבאים:
5.11.1 הערכת שווי הקרקע תעשה לשני מצבים:
           מצב א' - שווי הקרקע כפי שהוגדר בתכניות מאושרות ללא שינוי יעודה לבניה.
           מצב ב' - שומה מבוססת הנחה [היפוטתית] המושתתת על מידע והנחות עבודה ואשר מניחה שהקרקע זמינה לבניה במועד הקובע על בסיס
                        הפרוגרמה כאמור בסעיף 3.9. הערכת השווי למצב זה תיעשה על פי גישת השומה הרלוונטית, תתבסס על הפרוגרמה התכנונית 
                        המוצגת ותתייחס באופן בהיר ומפורט לנקודות כדלקמן:
                        א] השמאי יבדוק את סבירות המימוש של הפרוגרמה שהוצגה לו כאמור בסעיף 3.9. במידה והשמאי מצא כי בקרקע הנבחנת קיימת
                            סבירות נמוכה ביותר לאישורה ומימושה של הפרוגרמה, יציין זאת בשומה ביחס למצב ב'.
                            לענין זה, "סבירות מימוש נמוכה ביותר" = אפשרות נמוכה מאוד לשינוי יעוד לפיתוח. לדוגמא: 
                            במקרה שבו הקרקע היא ביעוד לשמורת טבע, או לתשתיות ארציותבמידה ולאחר בדיקת הפרוגרמה, מצא השמאי כי הסיכוי להתממשותה
                            נמוך ביותר, יציין זאת בשומה, ישלים בכך את הערכתו למצב זה, ולא יקבע ערך שומתי של הקרקע במצב ב'.
                        ב] ככל והשמאי מצא כי קיים סיכוי ממשי לאישור הפרוגרמה התכנונית, יפרט את ההליכים, אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה לעבור עד
                            לאישורה והבאתה למצב זמין לבניה [כגון: אישור מוסדות התכנון, טיפול בהתנגדויות צפויות, פינוי פולשים, הסרת חסמים, העתקת 
                            תשתיות, השלמת פיתוח, התקשרויות מול רשות מקרקעי ישראל או קבלת אישורה, קיומם של מתקנים ותשתיות וכד'].
בחזרה לפורום
האזור שלי בפורום